Imi Junio 2008 Ljramos

EMPRENDIMIENTOS RESIDENCIALES EN BS. AS.
Falta mucho por hacer
JUNIO 2008
OFICINAS RETAIL
Lo que abunda no daña Bajar un cambio
INDUSTRIAS RESIDENCIAL
La logística está que arde El éxito de las chicas
Índice
Editorial Página 1
La realidad se mueve
Informe Especial Emprendiemientos Páginas 2 a 10
Emprendimientos residenciales en B. A.
División Oficinas Páginas 11 a 14
En los próximos tres años el stock aumentará sensiblemente
Lo que abunda no daña
División Industrias Páginas 15 a 20

La realidad mundial crea nuevas demandas
La logística está que arde
División Retail Páginas 21 a 23

Locales: el freno progresivo de la inflación
Bajar un cambio
Informe Especial Retail Páginas 24 a 27
El pasado: un valor para agregar al retail
La Avenida Corrientes o la historia por m2
División Residencial Centro Páginas 28 a 30
En resguardo del capital y la búsqueda de seguridad
El éxito de las chicas
División Residencial Zona Norte Páginas 31 a 34
Zona Norte: se prefieren los edificios en construcción y casas a reciclar
Hay efectivo
División Emprendimientos Páginas 35 a 38
Los emprendimientos y el público
Entre viviendas y el negocio hotelero
División Tasaciones Páginas 39 a 40

Tasaciones: mayor demanda
Al frente, los supermercados
Anexos Páginas 41 a 51
ESPECIAL
INFORME
Editorial
OFICINAS
DIVISIÓN
La realidad se mueve
INDUSTRIAS
L os datos funcionan como las – rubro por rubro – describir las inmobiliarios que se presentan al
DIVISIÓN
líneas de cal en un campo de tendencias y expectativas del público.
juego. Con ellos, el espectador mercado. También hay una nota sobre el
reconoce los límites, y también los En esta entrega incluimos, como retail en la Avenida Corrientes,
espacios donde se puede nota especial, un estudio sobre los que intenta recordar que el
desarrollar la acción. desarrollos residenciales en pasado agrega otras texturas,
Esto es especialmente necesario en Buenos Aires. Allí se analizan los nuevas intensidades, a los números
momentos como el actual, en que contenidos de la oferta, del relevamiento de locales.
las condiciones de la realidad y los antecedentes del Considerando la gran cantidad de
DIVISIÓN
RETAIL
cambian con mucha rapidez, comportamiento en décadas material que se produce para cada
borroneando los puntos de pasadas. edición, nos pareció oportuno
referencia que se toman para Para profundizar el tema, inaugurar un Anexo final, donde
comprenderla. realizamos una encuesta entre 281 pueden encontrarse gráficos que
No hace falta aclarar que los personas de nivel ABC1, enriquecen el contenido de las
fenómenos políticos y sus avatares, indagando sobre aspectos notas.
son cuestiones que superan los particulares de la demanda. Estaremos encantados si este IMI,
RESIDENCIAL
alcances de nuestro informe. Pero Cotejando los resultados, creemos como los anteriores, resulta útil
DIVISIÓN
están presentes de un modo que se establece un interesante para los lectores, y es un buen
particular cada vez que intentamos contrapunto con los productos motivo de diálogo con nosotros.
EMPRENDIMIENTOS
Luis J. Ramos Diego J. Cazes DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
0|
ESPECIAL
INFORME
Emprendimientos residenciales en B.A.
OFICINAS
DIVISIÓN
B uenos Aires es una ciudad
que tiene una población
estabilizada en los 3 millones de
Ciudad Bs. As. Permisos de construcción otorgados en los últimos 10 años.
PA RA USO RESIDENCIA L (m2)
personas desde hace 70 años. 3,500,000
INDUSTRIAS
A excepción de la invariabilidad de
DIVISIÓN
3,152,283
este dato, todo lo demás se mueve, 3,000,000
3,047,736
y la trama urbana se va
modificando continuamente. 2,500,000
Sin lineamientos establecidos por
2,000,000
políticas gubernamentales activas,
pero dispuestos a recuperar el 1,197,500
1,500,000
terreno perdido a fines de los ‘90, 1,197,500
1,116,248 1,373,869
los desarrolladores encararon sus
DIVISIÓN
1,000,000 1,186,118 1,166,136
RETAIL
distintas lecturas frente a una
demanda tradicionalmente 500,000 608,392
insatisfecha. Para atenderla,
214,041
muchas veces diseñaron productos 0
1,998 1,999 2,000 2,001 2,002 2,003 2,004 2,005 2,006 2,007
que resultaron ser aciertos
notables. Otras, no tanto. NOTA : El descenso en 2007 refleja la paralización temporal de ob ras en los cinco b arrios más activos, para
su reordenamiento normativo.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA.
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
La ciudad de Buenos Aires tiene una
población estabilizada
en los 3 millones de habitantes
desde hace 70 años
EMPRENDIMIENTOS
De todos modos, apelando a la
DIVISIÓN
herramienta eficiente del
fideicomiso para suplir la falta de
líneas de crédito, la producción
inmobiliaria ha sido uno de los
principales impulsores de la
recuperación de la economía
argentina luego de la crisis de
2001/2002. Y contra lo que se
TASACIONES
DIVISIÓN
podría pensar, y pese a los millones

de m2 construidos, en la ciudad
aún falta mucho por hacer.
La modificación del esquema
cambiario y un cuadro
internacional favorable,
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Falta mucho por hacer ANEXO 02
ESPECIAL
INFORME
permitieron el rápido Tras el piso – más que piso, un
reposicionamiento del país en los sótano - de 2002 (2l4.000 m2
mercados internacionales. construidos), en los últimos
OFICINAS
DIVISIÓN
Combinando rentabilidad tiempos se vienen generando
y seguridad, el real estate fue un 3 millones de m2/año.
receptor privilegiado de los Si proyectamos el promedio anual
capitales que se sumaron a esa de la post-crisis a los años
nueva dinámica. venideros, la década cerraría con
En pocos años, la respuesta de los 16.6 millones de nuevos m2, lo que
desarrolladores permitió recuperar representa 7.2 nuevas viviendas al
INDUSTRIAS
y hasta superar los niveles de año por cada 1000 habitantes para
DIVISIÓN
producción y precios de los ’90. el período 2000 – 2010 en la
Ciudad de Buenos Aires.
Permisos de construcción en C. Bs. As. Como comparación, este ritmo de
entre 2000/07 y estimado 2008/10 7.2 / 1000 es similar al de nuestros
´90 y a lo que registraba España en
Año m2
aquél tiempo. Sin embargo, hasta
2001 608.392 la crisis subprime, el boom la actual, resulta interesante ver
2002 214.041 inmobiliario español había elevado que 13 viviendas/año cada 1000
DIVISIÓN
2003
RETAIL
1.116.248 esa producción a un nivel cercano habitantes era precisamente el
2004 1.166.136
a las 13 viviendas por año cada ritmo anual de Buenos Aires en los
2005 1.373.869
1000 habitantes (12.8 /1000 entre años ’60.
2006 3.152.283
2000 y 2005). Esta producción siguió creciendo
2007 3.047.736 10.678.705 Sub Total, hasta 2007
La magnitud y velocidad de la a más de 15 viviendas/año cada
2008 1.971.254 (estimados, según promedio recuperación reflejan el potencial 1000 habitantes en la década del
post-crisis)
2009 1.971.254 de la economía local y del propio ’70, aún promediando la brusca
RESIDENCIAL
2010 1.971.254 16.592.468 TOTAL DECADA (m2) sector. 2006 y 2007 mostraron un caída que se da desde 1976. En un
DIVISIÓN
El cálculo da 22.123 Prom. Viviendas / año salto mayor al 120% respecto de los contexto sumamente
(7,2 Viviendas-año / 1000hab.) años precedentes. Pero con casi la convulsionado, 30 años atrás
Fuente: L. J. R. Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA. misma cantidad de población que producíamos más del doble de lo
que hacemos hoy.
Producción Inmobiliaria (m2) en la Ciudad de Buenos Aires en siete décadas
( año 2008 / 2010 estimados)
EMPRENDIMIENTOS
Hace 30 años, se producían más del
40.000.000 doble de viviendas
DIVISIÓN
35.000.000 de las que se hacen hoy
30.000.000
POBLACIÓN TOTAL
25.000.000
Casualmente, además, 7.2 por cada
20.000.000 1000 habitantes es el índice anual
15.000.000 que en BA integran matrimonios
10.000.000 y divorcios, demandantes naturales
de nuevas viviendas. La producción
TASACIONES
5.000.000
también debería contemplar a las
DIVISIÓN
0
1940 / 50 1950 / 60 1960 / 70 1970 / 80 1980 / 90 1990 / 00 2000 / 10 familias que crecen, inquilinos,
POBLACION BA 2.982.580 2.966.634 2.972.453 2.922.829 2.965.403 2.995.397 3.058.309 jóvenes que se independizan, etc.
Viv-año / 1000 hab 9,2 11,0 13,2 15,3 4,0 7,1 7,2 A esto debe agregarse un déficit
acumulado tras décadas de
Fuente: L. J. R. Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA. situaciones no resueltas.
ESPECIAL
INFORME
DESARROLLADORES: SEGUN PASAN LOS AÑOS.
Evolución del rol desarrollador en BA en los últimos 50 años
OFICINAS
DIVISIÓN
Al ritmo de los vaivenes de la economía, en las 1991 marcó el inicio de un periodo regido por
últimas décadas la actividad desarrolladora en el anclaje del tipo de cambio frente al dólar.
BA atravesó diferentes fases. La producción Hasta 1998 fue un tiempo de relativa
inmobiliaria alcanzó su pico histórico en la recuperación para la actividad. Sin embargo,
primera mitad de los ‘70. Eran tiempos reflejando la creciente fragmentación social, la
conflictivos pero de crecimiento, movilidad oferta se orientaba casi sin excepción a los
social ascendente y mercados en expansión. mismos segmentos. Siguiendo los “requisitos
Apoyados por el crédito, todo lo producido se que marca el mercado”, se trataba de vender
INDUSTRIAS
colocaba. Con una demanda que superaba a la lo producido, lo mas rápido posible. Las
DIVISIÓN
oferta la clave era producir, y el rol desarrolla- acciones de promoción y comercialización se
dor era asumido por las constructoras. colocaban así como roles centrales en los ’90.
A partir de 1976 se puso en marcha un cambio Tras la crisis de 2001/2002, la producción
profundo en la economía, que el sector reflejó inmobiliaria se ha ubicado como uno de los
con una brusca caída hasta tocar piso en 1983. principales impulsores de la recuperación de la
Gentileza Diario La Nación Los ‘80 estuvieron signados por el endeuda- economía. Pero el foco se ha desplazado.
miento externo condicionando a las Nos movemos en marcos delineados por la
renacientes democracias de la región. Pero aún complejidad y la simultaneidad, hipercompeti-
El volumen anual operado entre sin crédito y en contextos inflacionarios, la tividad y cambio continuo. El escenario ya no
unidades nuevas y usadas en actividad no se detuvo: los consorcios es el de los ’90: ya no se puede pensar en
DIVISIÓN
RETAIL
mercados firmes, equivale a un ocuparon el centro de la escena, y las términos de Productos, sino de Negocios,
10% del parque habitacional, funciones administrativas se volvieron avanzando en visiones integrales, de largo
aproximadamente. En BA, ello determinantes : la gestión de costos ocupó el plazo. El rol clave se ubica ahora en la gestión
rol central. estratégica de negocios.
llevaría a estabilizarnos en el rango
de 100.000 viviendas, incluyendo Los ejes del negocio a través de las décadas
unas 30.000 unidades nuevas por
año. Década Foco / Área clave Rol central
RESIDENCIAL
Bastaría que el mercado tomara ‘60 / ’70 Producción Constructores
DIVISIÓN
una “velocidad crucero” - acorde ‘80 Gestión costos Administradores
’90 Promoción y venta Comercializadores
a los estándares generales de las
‘2000 Gestión estratégica de negocios “Empresarios” (innovación, riesgo; corto,
principales plazas del mundo - mediano y largo plazo)
para que el piso de la producción
inmobiliaria subiera un 30% por
encima de los metros construidos Bastaría que el mercado tomara una
EMPRENDIMIENTOS
en los últimos años. “velocidad crucero”
Si más allá de la respuesta estricta para que el piso de la producción
DIVISIÓN
a la demanda anual, se buscara inmobiliaria subiera un 30%
cubrir el déficit acumulado en
treinta años, el horizonte se dejando fuera del mercado – desde
ampliaría sensiblemente. Como hace tiempo - a los sectores
muestran los avisos publicitarios de medios. Una cantidad apreciable
la época, hasta los ´70 la son familias que se alejan con
financiación bancaria operaba rumbo al conurbano, en busca de
como un poderoso dinamizador. mayor cantidad de m2 y menores
TASACIONES
Comparados con la sequía de costos.

DIVISIÓN
créditos actual, aquellos años Es interesante observar que, según

parecen una época dorada del datos de la Dirección General de
sector. Estadística y Censos (GCBA), Composición Típica de los Hogares en la Ciudad
Precisamente, la ausencia de estas midiendo el período 1991- 2006, el de Buenos Aires. Cantidad de Personas por Hogar
– Por Comunas. Fuente : DGEC – Gobierno de la
herramientas financieras está porcentaje de la población que Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
ESPECIAL
INFORME
conforma hogares de 3 ó más
DESTINATARIOS DEMANDA POTENCIAL POBLACIÓN TOTAL
personas bajó del 49,3% al 43% del
total. Un estudio específico podría
OFICINAS
DIVISIÓN
Sector Piso de Ingresos
(%)
determinar en qué proporción Socioeconómico (u$s / mes)
contribuyen las migraciones hacia
GBA para este descenso TOP 5% 4000
significativo. 12%
Como contrapartida, los hogares MEDIA ALTA 15 % 2000

constituidos por una sola persona
crecieron, según la misma MEDIA TIPO 20 %
INDUSTRIAS
60 % 1000
estadística, del 22% en 1991 al 27%
DIVISIÓN
en 2006. MEDIA
Este tipo de datos van dibujando BAJA 30 %
con mayor nitidez el nuevo perfil 500
de los barrios porteños.
88 %
Respecto de la oferta, la mayor BAJA 30 %
fuera del mercado
parte de la producción está
orientada a satisfacer al exclusivo
segmento alto y medio alto: es el
DIVISIÓN
RETAIL
vértice de la pirámide social que 60% de los habitantes citadinos. Belgrano y Palermo años atrás.
suma sólo un 12 % del total, y deja El fenómeno de la construcción Contra lo que la mayoría podría
afuera la demanda potencial de un imprime presión sobre una suponer, la zona con mayor
vasto sector medio, que asciende al cantidad limitada de barrios, que producción desde 2002 es la
ven cambiar su paisaje social, Comuna 12 (Saavedra, Coghlan,
urbano y de mercado en cuestión Villa Pueyrredón, Villa Urquiza),
de meses. Invisibles vasos que supera en más de medio punto
RESIDENCIAL
comunicantes vienen trasvasando a Palermo dentro del total
DIVISIÓN
población de una zona a otra, con producido en B.A., y en más de
particular intensidad en los últimos 4 puntos a Caballito y Belgrano. En
15 años. cuanto a Puerto Madero, su
participación es tan sólo del 4%
entre 2002 y 2006; y apenas 1% de
La mayor parte de la producción lo registrado en 2007.
EMPRENDIMIENTOS
está orientada a satisfacer Si indagamos respecto del otro
al exclusivo segmento extremo de la escala, se da la
DIVISIÓN
alto y medio alto misma situación: pocos aciertan
a indicar que la promocionada
zona de Barracas y aledaños
La necesidad de los (Comuna 4) es la que proyecta la
emprendedores de ubicar sus menor producción de toda la
desarrollos en nuevos espacios, Capital para 2008, con sólo 2.5
genera un proceso que absorbe viviendas cada 1000 habitantes.
públicos de un nivel específico Pero sorprende aún más saber que
TASACIONES
desde unas zonas para volcarlo en el 60% de la oferta futura en esta

DIVISIÓN
otras, desplazando a los antiguos área es de vivienda “suntuosa”, la

habitantes del lugar. Pueden citarse mayor categoría según el gobierno
los casos de Villa Urquiza de la ciudad.
y Caballito en la actualidad, del Son suntuosas el 100% de las
mismo modo que lo fueron nuevas viviendas proyectadas para
ESPECIAL
INFORME
Puerto Madero, algo que no puede Recoleta y Retiro, presenta Los amenities han avanzado a paso
extrañar a nadie. Pero también lo actualmente una oferta real redoblado para instalarse como un
son el 65% de las de Chacarita, el superior a los 130 hecho generalizado, en la
OFICINAS
DIVISIÓN
50% de las previstas para Palermo, emprendimientos. búsqueda de diferenciación
y la mitad de lo proyectado para Orientadas a una demanda y excelencia de los productos. Es así
Villa Crespo. primaria de nivel medio-alto, el que entre los desarrollos de
91% de las propuestas plantea departamentos amplios, 83%
departamentos de 1 a 3 ambientes, ofrecen pileta como atributo, al
Los emprendimientos más amplios con valores promedio de u$s 1.728 igual que el 50 al 60% de los de
son los de Madero, con viviendas a u$s 1.758/m2. 2 y 3 ambientes.
INDUSTRIAS
de 190 m2 de superficie promedio
DIVISIÓN
Capital Federal - Zona Norte - ¿ Qué se ofrece hoy?
Todos estos son indicios de las
transformaciones en marcha, pero Distribución por barrio y tipología
están bastante alejados de lo que se
habla habitualmente, aún entre los
Recoleta Retiro
operadores. 3% 1%
Los emprendimientos más amplios
> 3 amb
DIVISIÓN
son los de Madero, con viviendas
RETAIL
Nuñez 9% 1 amb
de 190 m2 de superficie promedio. Palermo 19%
27%
Pero las viviendas más grandes para 27% 3 amb
2008/2009 se ubican en Retiro – 28%
algo esperable – y en San Telmo,
Belgrano 2 amb
con más de 235 m2 de promedio
42% 44%
por unidad.
La dinámica zona norte de la
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
ciudad, abarcando los barrios de
Núñez, Belgrano, Palermo, Análisis de oferta de la cuarta semana de Abril 2008 Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
Categorías de viviendas según el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
EMPRENDIMIENTOS
Sencilla No podrán figurar más ambientes que: porche o vestíbulo, sala de estar o comedor, dormitorios, baño y toilette para cada
DIVISIÓN
cuatro locales de primera; cocina, lavadero, garage, depósito, servicios centrales de calefacción, agua caliente y/o aire
acondicionado.
Confortable No podrán figurar más ambientes que: escritorio, antecocina o antecomedor o comedor diario (siempre que su separación con el
amb. principal esté perfectamente definida); una habitación de servicio y un baño de servicio; un cuarto de planchar. El living
y el comedor o el living-comedor no deben exceder en conjunto de 42 m2 de superficie.
Lujosa No podrán figurar más que : ascensor en las unifamiliares, ascensor con acceso privado o un solo depto por pìso; ascensor de
servicio siempre que el mismo esté perfectamente caracterizado como tal; hasta tres habitaciones de servicio, living
TASACIONES
o living - comedor que excedan de 42 m2 de superficie.

DIVISIÓN
Suntuosa No podrán figurar más que : aquellas que reuniendo las características anteriores, tengan su construcción complementada con
detalles suntuosos e importantes ambientes de recepción, mas de tres habitaciones y tres baños de servicio; pileta de natación,
cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.
Fuente: L. J. Ramos en base a DGEC-GCBA
ESPECIAL
INFORME
Capital Federal - Zona Norte - ¿ Qué se ofrece hoy? Es interesante confrontar los
atributos ofrecidos por los
OFICINAS
DIVISIÓN
Perfil de productos emprendimientos, con las
encuestas realizadas a la demanda.
239.000 u$s
Según un estudio hecho por
LJRamos, y a modo de ejemplo (ver
recuadro aparte) los espacios para
150.000 u$s juegos infantiles son muy valorados
por el público para acompañar
113 m2
INDUSTRIAS
97,000 u$s a los tipologías medianas
DIVISIÓN
87 m2 y mayores. Sin embargo, sólo el 5%
73.000 u$s
56 m2 de los emprendimientos los
42 m2 propone como diferencial.
1 amb 2 amb 3 amb > 3 amb Según un estudio de L. J. Ramos,

para emprendimientos
Valores unitarios importantes, los espacios con
DIVISIÓN
RETAIL
juegos infantiles son
2.061 u$s/m2 muy valorados por el público
Otro ejemplo: en la encuesta

aludida aparecen con mucha
1.758 u$s/m2 frecuencia las menciones a los
1.733 u$s/m2 1.728 u$s/m2
RESIDENCIAL
espacios verdes, diferencial que el
DIVISIÓN
público agregaría a los productos.
En realidad, por requisitos
normativos (FOS) todos cuentan
con ellos – al menos en teoría –.
1 amb 2 amb 3 amb > 3 amb Sin embargo, como factor de valor,
aparecen en promedio sólo en un
EMPRENDIMIENTOS
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios sobre datos de mercado. 8% del material ofrecido.
DIVISIÓN
Capital Federal - Zona Norte - ¿ Qué se ofrece hoy?
AMENITIES Piscina Solario Parrilla SUM Gimnasio Laundry Seguridad Sauna Esp Verdes Jacuzzi Mirador Sala relax Juegos Inf Vestuario Hidromas.
Sauna
Palier Priv.
1 amb 36% 52% 40% 32% 20% 32% 16% 8% 17% 8% 0% 4% 4% 4% 0% 0%

2 amb 60% 44% 39% 35% 19% 23% 21% 11% 11% 5% 5% 4% 5% 9% 4% 0%
3 amb 51% 49% 32% 43% 30% 22% 22% 11% 5% 8% 11% 8% 5% 0% 8% 3%
> 3 amb 83% 42% 42% 42% 58% 8% 42% 42% 4% 8% 8% 8% 8% 0% 0% 8%
Promedio 57,6% 46,5% 38,2% 38,0% 31,8% 21,2% 25,1% 17,8% 9,2% 7,4% 6,1% 6% 5,8% 3,2% 2,9% 2,8%
TASACIONES
DIVISIÓN
Estudio Análisis de la oferta real

Producto Emprendimientos de Departamentos (Edificios a estrenar)
Area Zona Norte Ciudad de Buenos Aires. Barrios: Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro
Fecha Abril '08 - 4º semana
Base 131 Casos
Fuente LJRamos, sobre datos de Argenprop ; Buscainmueble ; Top Inmobiliario
ESPECIAL
INFORME
Nuevas viviendas en Buenos Aires De cara al futuro inmediato, más
del 70% de la oferta en preparación
OFICINAS
DIVISIÓN
LO QUE VIENE
apunta a los grupos altos y los
TIPOS 1 amb 2 amb 3 amb 4 amb > 4 amb niveles superiores del segmento
medio-alto. En 2006
30% 36% 27% 6% 1%
y 2007 se volcaron al mercado
CATEGORIA sencilla confortable lujosa suntuosa 24.500 viviendas nuevas por año.
29% 26% 11% 35%
Entre ellas, mientras las de tipo
“sencillo” se mantienen estables
INDUSTRIAS
EVOLUCION sencilla confortable lujosa suntuosa y las “suntuosas” retroceden 9%, las
DIVISIÓN
-0,5% 7,3% 8,8% -9,1% “confortables” y “lujosas”, dirigidas
precisamente a ese nivel medio-alto,
Fuente : L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGEC-GCBA
crecen en conjunto más de 16%.
Frente a estas propuestas, muchos
Distribución de 131 emprendimientos según oferta publicada segmentos más masivos actúan
como meros espectadores, aún
POR TIPOLOGIA Y BARRIO
teniendo capacidad de pago,
porque los bancos no financian
Total Nuñez Belgrano Palermo Recoleta Retiro % Tipologías
DIVISIÓN
y el Estado permanece ausente.
RETAIL
1 amb 25 4 13 7 0 1 19% Sobre un total de 98.025 escrituras
2 amb 57 18 24 13 2 0 44% realizadas en 2007, apenas un 8,7%
3 amb tuvo el apoyo de créditos
37 11 16 8 2 0 28%
hipotecarios; un índice levemente
> 3 amb 12 2 2 8 0 0 9% superior a 2006 (7,9% con créditos,
sobre 93.922 escrituras).
TOTAL 131 35 55 36 4 1 100%
RESIDENCIAL
% Areas Es muy interesante observar que
100% 27% 42% 27% 3% 1%
DIVISIÓN
importantes desarrolladores del
interior encontraron fórmulas
PERFIL DE LOS PRODUCTOS
exitosas para superar este tipo de
% Tipologías m2 / depto u$s / m2 u$s Total Altura prom. limitaciones, y comercializaron
miles de viviendas para sectores
1 amb 19% 41,6 1.758 73.145 9 niveles
medios en provincias como
EMPRENDIMIENTOS
2 amb 44% 55,9 1.733 96.866 9 niveles Córdoba, San Luis y Mendoza.
3 amb 28% 87,3 1.728 150.846 10 niveles Algunos de estos grupos ya están
DIVISIÓN
preparando su desembarco en
> 3 amb 9% 113,0 2.061 232.925 11 niveles
Buenos Aires.
Fuente : L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios (Más gráficos en “Anexo”)
LAS MEGATENDENCIAS, MAS ALLA DE LOS AMENITIES.

Hay tendencias que aparecen en un momento nuestro mercado, los estudios demuestran que tiempo. En este caso, las respuestas de la
dado y tienen que ver con transformaciones la opción alcanza niveles de valoración demanda marcan claramente la vinculación
profundas de la vida cotidiana; expresan el cercanos al 100% en todos los grupos de edad. estrecha con estos factores en los grupos de
espíritu de una época que trasciende a las modas. . Con antecedentes concretos y exitosos en menor edad, que se reduce gradualmente
TASACIONES
Todo ello va teniendo efectos sobre la arquitec- nuestro medio, el quiebre de la masificación a medida que se trabaja con personas mayores.
DIVISIÓN
tura y los proyectos: plantea un campo propicio para ofertas No obstante, aún en los grupos de mayor edad,
. La incorporación de las Tecnologías de la a medida, “customizables”, tanto en sus los índices de aceptación duplican ampliamente
Información y la Comunicación (TICs) a través de terminaciones como en sus dimensiones a los de rechazo.
la domótica y la inmótica son el correlato natural funcionales. . Una actitud ambientalmente más responsable
para un público ya habituado a convivir con el . La dinámica de los cambios de la vida actual viene respaldando a nivel global el avance de los
avance incesante de la tecnología. Pese a que las abren campo al planteo de espacios flexibles, “green buildings”, la eficiencia energética,
propuestas prácticamente no se ven aún en adaptables a requerimientos variables en el arquitectura bioclimática y similares.
ESPECIAL
INFORME
Encuesta de L. J Ramos Brokers Inmobiliarios
OFICINAS
DIVISIÓN
ENTRE LAS ACHURAS, LA DOMÓTICA Y LAS NUBES
Con el objetivo de analizar las sabiendo que una tira de asado puede aprobación, más allá de las edades, llegó
preferencias de la demanda, LJRamos seducir a un argentino por encima de hasta el 98%. En cierto sentido, es una
llevó a cabo una investigación en el mes todas las cosas, asombra el lugar de sorpresa que la aceptación incluya en
de mayo sobre 281 casos. La misma se preferencia que le otorgan los grupos similares proporciones al público joven
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
realizó en las adyacencias de cinco etáreos más jóvenes a este ingrediente y al de mayor edad. Esta es una nueva
centros comerciales: El Solar de la del ser nacional: entre los de 18-24 años realidad que desafía a los amenities
Abadía, Paseo Alcorta, Alto Palermo, y 25-35 años, la parrilla gana por varios tradicionales.
Patio Bullrich y Village Cinemas cuerpos a los demás amenities. Le Resulta también interesante que el 84%
Recoleta. La metodología empleada es la siguen (en este orden): cocheras, pileta del total de la muestra se manifieste
de muestra intencionada, para abordar climatizada y control de acceso. favorable a la propuesta de espacios
a vecinos-consumidores que viven cerca Como contrapartida, entre el segmento flexibles, es decir, edificios que permiten
de los lugares mencionados. superior a 36 años, el ranking lo lidera la reconfiguración de los ambientes una
DIVISIÓN
RETAIL
Un 71% de los encuestados manifestó “control de acceso”, seguido por vez que los propietarios están viviendo en
su preferencia por vivir en edificios de “cocheras” y “pileta climatizada”. ellos. Debe destacarse la inquietud
gran altura, especialmente en los “Parrilla” aparece en cuarto lugar. extendida de los aspectos ambientales
segmentos de 18-24 años y los mayores Existe una coincidencia casi matemática y el desarrollo de los “green buildings”.
de 40. Lo interesante del dato, es que para tres amenities: en los cuatro Un capítulo aparte merecen los edificios
eligen este tipo de construcciones aún grupos de edad entrevistados, “top” de Buenos Aires. Se pusieron
aquellos que no vivirían en los pisos “biblioteca”, “microcine” y “jaula de a consideración cuatro de los mejores
RESIDENCIAL
más elevados, lo cual acerca un indicio
DIVISIÓN
golf” fueron enviados al fondo de la emprendimientos de la ciudad, incluyendo
respecto a la importancia simbólica que tabla. un estímulo visual con datos básicos de
generan estos proyectos a nivel Frente a la pregunta de qué amenities los mismos. Para elegir uno u otro la
individual. Ser parte de la NBA de agregarían, la mayoría se mostró mayoría consideró las siguientes
concreto de la urbe porteña tiene sus interesada por “canchas de tenis”, variables:
atractivos. “juegos para niños” 1) la zona; 2) el diseño; 3) la vista; 4) los
EMPRENDIMIENTOS
La razón dominante de la elección, para y “restaurantes/bares”. espacios verdes.
un 66% de este grupo, es porque “les El 54% del total de encuestados vive en No corresponde nombrar a los
DIVISIÓN
provee una vista extraordinaria”. Para departamento, un 18% en casa, un 12% “perdedores”. Pero resulta de estricta
el 34% restante la explicación es “por el en piso, 10% en semipiso y 6% en loft. justicia mencionar que la torre seleccio-
placer de vivir en lo más alto”. Sólo el 9% de la franja de 18-39 años nada, con un 37,5% de las opiniones, es
El miedo a que no funcionen los manifestó vivir en edificios en torre, Quartier Boulevard.
ascensores, o el vértigo, motorizaron el porcentaje que se incrementa asimétri- (Ver gráficos en “Anexo”)
“no”del 29% de la muestra que tuvo que camente a partir de los mayores de 40.
plantearse esa posibilidad. Con la inquietud de anticipar qué
TASACIONES
La indagación respecto de los amenities, sucederá más allá de los amenities, la

DIVISIÓN
indica aquellos atributos que el público consulta incursionó en una de las

considera primordiales o secundarios nuevas tendencias mundiales: el hogar
a la hora de tomar su decisión. Aún digital (domótica). El índice de Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Lo que viene: la era de la domótica
ESPECIAL
INFORME
¿Qué es la DOMOTICA? ¿Qué hace la DOMOTICA
por un edificio?
Del latín Domus = hogar, concepto unido al
de informática. Es una especialidad que
OFICINAS
DIVISIÓN
permite centralizar, supervisar y modificar
desde una pc todos los sistemas que tienen
que ver con el funcionamiento de un Apagado y encendido de luces, cuando
inmueble. las personas ingresan o egresan de una
habitación. Corte automático de las
canillas por sensores.
La tendencia
En Europa, en países como Alemania, Sistema de climatización inteligente
España e Italia, en la actualidad está sectorizado.
INDUSTRIAS
cada vez más difundido el llamado
DIVISIÓN
“hogar digital”, que es la construcción
de edificios con programas
centralizados de informática, para Automatización de aberturas conforme a
controlar y operar sobre todos los los horarios.
sectores de una vivienda.
Control de balance lumínico y de los
electrodomésticos a distancia (con touch
Crecimiento pannel, control remoto).
Según estimaciones
DIVISIÓN
privadas, en países como
RETAIL
España un 20% de las Control centralizado de todos los
viviendas en construcción servicios del edificio
en 2007, incorporaron (para el mantenimiento).
estos sistemas.
Control integral a distancia de toda la

Ahorro energético. Un factor vivienda, incluso desde otro continente.
determinante para la elección
RESIDENCIAL
·eléctrica Detección y solución computarizada de
DIVISIÓN
Control de consumo de energía
· Desconexión cíclica
de cargas · Desconexión de
incendios, pérdidas de gas y monóxido
de carbono.
cargas en función del pico de
demanda · Pre-enfriamiento
matinal · Arranque-parada a Desconexión selectiva de todos los
horario fijo · Arranque-parada circuitos electrónicos del hogar.
en función del calendario.
· condiciones ambientales.
EMPRENDIMIENTOS
Arranque-parada en función de
Control de accesos digital biométrico
· Arranque escalonado (líneas (huellas digitales).
DIVISIÓN
de ventanas) · Desvío de
consumos hacia horas de tarifa
reducida
Control de accesos por proximidad
(tarjeta).
Valor agregado
Los expertos calculan que la
instalación de estos sistemas En caso de viaje, simulación
TASACIONES
incrementan en un 10% el costo por computarizada de presencia en el hogar

DIVISIÓN
m2 de un desarrollo. Pero al mismo (encendido de luces, apertura y cierre

tiempo el valor de la propiedad de aberturas, encendido de
aumenta un 10%. Como ejemplo: electrodomésticos, etc.)
un departamento de 70 m2 tendría
el valor de uno de 80 m2.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios y Automa Latina Inmótica / LCN (Local Control Network)
ESPECIAL
INFORME
En los próximos tres años el stock aumentará sensiblemente
OFICINAS
DIVISIÓN
L a demanda de oficinas relocalizaciones de otras que
INDUSTRIAS
corporativas en Buenos tomaron oficinas de mayor
DIVISIÓN
Aires, durante la primera parte del jerarquía.
OFERTA
año, ha retomando la dinámica Frente a la posterior reactivación
que se aproxima más al estándar y un contexto internacional
DEMANDA
histórico para este tipo de favorable, la demanda se
producto. intensificó absorbiendo las
VALORES
El crecimiento había sido tan superficies disponibles de
intenso, que, desde el verano de categoría superior.
2001, no se observaba Paralelamente hubo una
DIVISIÓN
Los desarrolladores están
RETAIL
estacionalidad. recuperación de los valores de
Si nos retrotraemos en el tiempo, alquiler después de la crisis, que volviendo la mirada al
las primeras señales de mejoró la rentabilidad a partir de segmento de oficinas,
estancamiento de la actividad 2003. anticipando así el ingreso de
económica fueron deteniendo la Pero aún cuando era clara la
nuevos emprendimientos en el
producción de oficinas a fines de tendencia a la vacancia cero en las
los ’90. Ante la llegada de la crisis categorías A y AAA, la producción próximo trienio.
RESIDENCIAL
y la caída de valores, hubo estaba definitivamente centrada en
DIVISIÓN
empresas que se retiraron del país, el desarrollo de viviendas. Por eso En Capital Federal, las
y dejaron espacio para las empresas tuvieron que
incorporaciones previstas
Vacancia de oficinas AAA en Capital Federal período 1989 / 2008 entre 2008-2010 representan
Superficie propia edificios AAA: 554.059 m2 un incremento del stock
general de categoría AAA del
EMPRENDIMIENTOS
orden del 20%.
DIVISIÓN
En la Zona Norte, los proyectos
en marcha estarán
multiplicando por 3 la
superficie disponible en todas
las categorías (A y AAA).
TASACIONES
DIVISIÓN
La demanda es liderada en los

últimos tiempos por
laboratorios y firmas
vinculadas al área informática.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Oficinas: Lo que abunda no daña ANEXO 11
ESPECIAL
INFORME
readaptar los espacios de menor Valores alquiler y venta
categoría, o desarrollar sedes Junio 2008 / Por zona y categoría ( valores en u$s por m2 propio / mensual )
OFICINAS
DIVISIÓN
propias. Este fue uno de los
factores que consolidó la VENTA AAA A B C
alternativa de instalación en Zona
Capital 3.500 2.500 1.250 750
Norte.
Zona Norte 2.500 1.850 1.250 720
La presión generada por una
demanda estable y la oferta ALQUILER
INDUSTRIAS
AAA A B C
DIVISIÓN
virtualmente congelada,
mantiene el impulso alcista Capital 30 a 37 25 a 30 12 a 18 6 a 10
de los precios.
Zona Norte 25 a 30 20 a 25 15 a 20 10
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, sobre datos de mercado.

Frente a una vacancia que lleva
años debajo del 10%, y una emprendimientos entre 2008 de venta se han incrementado en
rentabilidad estabilizada entre y 2010 que permitirán Capital Federal un 13% en el caso
12% y 13% anual en dólares, los descomprimir el mercado. de las oficinas AAA y 25% en las de
DIVISIÓN
RETAIL
últimos tiempos fueron mostrando De todos modos, la presión categoría A, un comportamiento
una reacción. generada por una demanda que se replica en Zona Norte con
Los desarrolladores están estable y la oferta virtualmente rangos del 10 al 15%.
volviendo la mirada al segmento congelada, mantiene el impulso La magnitud del movimiento es
de oficinas, anticipando así el alcista de los precios. importante y de ritmo creciente.
ingreso de nuevos Desde octubre de 2007, los valores Durante 2007, en la Ciudad de
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
Valores alquiler, venta y rentabilidad anual oficinas AAA
37
3200
3500
2900 3100
2800 32
29
EMPRENDIMIENTOS
28 2570 28
27
2280
2060 2110
DIVISIÓN
20 1800
1600
18
13% 13% 12,7%

12% 12%
11% 11% 8 12 10%
10
6% 7%
7%
TASACIONES
DIVISIÓN
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Valor Venta (u$s/m2) Alquiler (u$s/m2 mensual) Rentabilidad Anual (%)

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Oficinas: Lo que abunda no daña ANEXO 12
ESPECIAL
INFORME
Buenos Aires se autorizó la
ejecución de 3 millones de m2 El aporte de la construcción de oficinas a la ciudad de Buenos Aires
OFICINAS
DIVISIÓN
nuevos.
En comparación, la superficie 2006 2007
destinada a “Usos No TOTAL Nuevas Ampliaciones TOTAL Nuevas Ampliaciones
Residenciales” elevó su const. const.
participación del 14% en 2006, al Total Construcciones BA m2 3.103.450 2.782.329 321.121 3.088.901 2.809.535 279.366
20% del total autorizado en 2007. Usos No Residenciales % 14 20
Usos No Residenciales m2 433.653 613.155
Los valores de venta en 2007 Banca y administración
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
se han incrementado Cant. de Emprendimientos 75 38 37 101 58 43
en Capital Federal un 13% en el Superficie m2 105.098 92.554 12.544 267.853 233.309 34.544
Promedio por emprendim. m2 2.436 339 4.023 803
caso de las oficinas AAA
y 25% en las de categoría A Fuente: L.J.Ramos en base a datos de DGEC-GCBA
una suba superior al 60% (de 2008/2010 representan un

Con 101 iniciativas aprobadas a su 2.400 a 4.000m2) incremento del stock general de
vez, la categoría “Banca Si bien buena parte de la oferta categoría AAA del orden del 20%.
y Administración” (oficinas), pasa futura nace como Pero la transformación en
DIVISIÓN
RETAIL
de representar un 25% del ítem, emprendimientos propios de marcha es mucho más intensa
a justificar más del 43% de los algunas grandes empresas para aún en la Zona Norte.
usos no residenciales. satisfacer sus necesidades, la Reafirmando la tendencia de
llegada al mercado de la nueva consolidación del área como foco
producción, va a generar un metropolitano, los proyectos en
considerable impacto. ejecución estarán multiplicando
En Capital Federal, las por 3 la superficie disponible en
RESIDENCIAL
incorporaciones previstas entre todas las categorías (A y AAA).
DIVISIÓN
Stock proyectado de oficinas AAA en m2
80.000
72.920
EMPRENDIMIENTOS
Si concentramos la atención, sobre 70.000 Capital Federal
las nuevas construcciones, la suba Zona Norte
60.000
DIVISIÓN
en el rubro es superior al 50%. Al 53.030
mismo tiempo se elevó 50.000
significativamente la escala de los
desarrollos: el promedio de 40.000 33.200
superficies a edificar por
emprendimiento, registra también 30.000
20.000
TASACIONES
8.600
DIVISIÓN
El año pasado, en la Ciudad de 9.058

10.000
Buenos Aires se autorizó 0
la ejecución 0
2008 2009 2010
de 3 millones de m2 nuevos
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
ANEXO 13
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Oficinas: Lo que abunda no daña
ESPECIAL
INFORME
Stock proyectado de oficinas A en m2 Y el mercado en tanto, responde.
OFICINAS
DIVISIÓN
Centrada particularmente en la
toma de ofertas de categoría A,
20.000 Capital Federal y aún con la mirada atenta a la
17.463 Zona Norte variable inflacionaria, la demanda
18.000 16.594 se mantiene firme, liderada en los
16.000 15.000 últimos tiempos por laboratorios
14.162
14.000 y firmas vinculadas al área
12.153
12.000 informática.
INDUSTRIAS
9.553 El dato tal vez más saliente desde la
DIVISIÓN
10.000
demanda, lo conforma el ingreso
8.000 creciente de pequeños inversores,
6.000 buscando adquirir oficinas aptas
4.000 para rentas corporativas, de hasta
U$S 300.000 en Zona Norte, y en
2.000
un rango de U$S 500.000
0 a U$S 3.000.000 en Capital
2008 2009 2010
Federal.
DIVISIÓN
RETAIL
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios (Más gráficos en “Anexo”)
Composición actual del stock ÄAA¨ por zonas.
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
Composición del stock proyectado 2008-2010ÄAA¨ y Ä¨ por zonas.
TASACIONES
DIVISIÓN
125.399 136.334
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios
ANEXO 14
ESPECIAL
INFORME
La realidad mundial crea nuevas demandas
OFICINAS
DIVISIÓN
L a globalización y la inusitada
regionalización de las
economías, establecen renovados
con la consecuente mejora de su
rentabilidad. Esto ha generado que
muchos centros urbanos del
ALQUILER VENTA
desafíos para el mercado de interior como Rosario, Santa Fe OFERTA
INDUSTRIAS
inmuebles industriales. La creciente y Córdoba, por ejemplo, que hasta
DIVISIÓN
demanda mundial de commodities hace pocos años expulsaban mano DEMANDA
ha creado nuevas realidades. de obra, estén ahora no sólo
El nuevo foco de demanda para los reteniendo personal sino VALORES
productos argentinos a nivel incrementándolo. En este sentido,
mundial está mutando. El durante la primera parte del año, Durante la primera parte del año
aprovechamiento de estos hubo importantes pedidos de hubo importantes pedidos de
potenciales, exige, cada vez más, depósitos con destino logístico; en depósitos con destino logístico, pese
una eficiente infraestructura su mayoría con superficies en un a esto, la demanda se mantiene igual
DIVISIÓN
RETAIL
logística. Hoy, el agro representa rango entre los 5.000 a 10.000 m2. a 2007.
casi el 10 % del PBI y el 12 % de la Las variables más requeridas son:
mano de obra ocupada. Este Durante la primera parte del año techos mayores a los 8 metros, pisos
impacto, es producto del fenómeno de hormigón de alta resistencia,
hubo importantes pedidos
mundial del aumento en los precios buena playa de maniobras, excelente
de depósitos con destino logístico,
de los granos y de las carnes, luz natural, cerco perimetral,
con superficies servicios, buena ubicación y accesos
commodities de lujo. Por otra
entre los 5.000 y 10.000 m2
RESIDENCIAL
parte, las fábricas –sobre todo las con seguridad en la zona.
DIVISIÓN
de maquinaria agrícola, industria Los empresarios textiles tienen una
láctea y sus derivados, laboratorios Las características más solicitadas preocupación incipiente por el
y automotrices- han tenido unas fueron altura de techos mayores aumento de las importaciones.
tasas de crecimiento importantes, a los 8 metros, pisos de hormigón La Zona norte sigue siendo la más
armado de alta resistencia, playa de requerida. Capital Federal, con las
maniobras, buena luz natural, cerco lógicas limitaciones, le sigue en el
orden de preferencias.
EMPRENDIMIENTOS
perimetral y servicios. Otras
En los parques industriales de toda la
variables muy requeridas han sido
provincia de Buenos Aires hay una
DIVISIÓN
buena ubicación y accesos con
vacancia promedio del 36 %.
seguridad en la zona.
Producto del frío invernal, la variable
En el primer trimestre de 2008,
abastecimiento ha adquirido,
nuestro país tuvo un superávit
nuevamente, un rasgo preocupante
comercial del 49 %. El crecimiento para los industriales.
de la fabricación de automóviles, Los valores de alquileres están en un
electrodomésticos y maquinaria promedio de U$S 6 por m2.
agrícola explican, en gran medida,
TASACIONES
Los sectores mejor posicionados

DIVISIÓN
la expansión de la siderurgia. para el período 2008-2009 son el

Por otra parte, los sectores transporte y el almacenamiento de
demandantes de maquinaria mercaderías, impulsados, fundamen-
agrícola (con altos precios talmente, por el comercio exterior.
internacionales) y los de artículos
para el hogar (demanda interna),
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logística está que arde ANEXO 15
ESPECIAL
INFORME
cimientan el crecimiento de los productos agrícolas de alto porte no cuenta con
espiralado. Sin embargo, surgen y energéticos, en lo que se ha dado muchos flujos para circular.
OFICINAS
DIVISIÓN
dudas si las tasas de crecimiento en llamar la crisis de los Está claro que falta desarrollar un
resultan mayores a las que son commodities). Por este motivo, los polo tecnológico y farmacéutico
sostenibles en el mediano y largo diversos gobiernos han en la Capital, como existen en
plazo, y si hay realmente un plan comenzado a tomar medidas otras ciudades de América
sustentable para la industria. Un estratégicas disímiles para frenarla. (Montevideo y Lima, por
caso es la preocupación de los No obstante, el rebote del ejemplo). Los PT, ahora se
empresarios textiles por el crecimiento industrial ha generado concretan en zonas urbanas, con el
incremento de las importaciones un inusitado negocio, sobre todo objetivo de desarrollar barrios
INDUSTRIAS
con el problema de la largamente relegados como lo son,
DIVISIÓN
en logística. La Zona Norte, sigue
competitividad de precios irrisorios. siendo el lugar más requerido. Le por ejemplo, Barracas y Parque
Otro factor inquietante es la sigue la Ciudad de Buenos Aires, Patricios. En la actualidad, existe
inflación latinoamericana que actúa aunque es muy difícil conseguir una importante demanda en la
por “efecto contagio”. Si bien los dentro de ella lugares que se compra de fracciones que van
principales vectores de transmisión habiliten para este tipo de desde los 20.000 m2 a los 80.000
son Venezuela y Argentina, el actividad, dado que el movimiento m2, cuyo destino final es la
fenómeno es mundial (por la suba de camion construcción de depósitos.
DIVISIÓN
RETAIL
Evolución del valor del m2 de depósito, rentabilidad
y su relación con el crecimiento industrial 1989-2008 :
A lquiler mensual en U $S/ m2
23% % R ent abilidad anual en U $S
RESIDENCIAL
21% 21% Tasa de crecimient o de la pro ducció n
DIVISIÓN
indust rial
20%
18,3%
16,4% 16%
14,6%
14,8% Rentabilidad promedio: 16 %
12,8%
13,3% 12,9% 12,5% 13,2%
EMPRENDIMIENTOS
11,6%
10,9%
10,2% 9,6% 9,9%
10% 10%
DIVISIÓN
9,5%
7,8% 8,1% 9,1%
8% 7,5%
4,3% 7,3% 7,5% 6,5% 6
4 4,9% 4,5 4
3,5 3,5
2,5 2,8 3,5 2,5 2,5 4,8% 2,5 2,8
1,8 2,1 2
1,1 1,4
0,8 0,9
1%
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
TASACIONES
DIVISIÓN
-3,3% -3,4%
-5%
-7%
ESPECIAL
INFORME
contribuyen a organizar los
espacios logísticos. Integran, entre
varios factores, tramas de vehículos
OFICINAS
DIVISIÓN
en el espacio geográfico, caudal de
carga que se traslada entre centros
y polos como los complejos
urbanos, suburbanos, de acopio,
áreas generadoras de flujos
relevantes, depósitos portuarios
e industriales.
INDUSTRIAS
Como se sabe, el área de Supply
DIVISIÓN
Chain tiene a su cargo la gestión
integral de los procesos de una
empresa: desde la compra de
materias primas, su
Durante los últimos meses se ha inminente inauguración- será clave aprovisionamiento, la
asistido en todo el territorio en las próximas semanas. LA “OPEP” DE LA SOJA
nacional a crecientes dificultades Para la logística argentina, el Ranking de los mayores productores mundiales
en el abastecimiento de principal problema radica en la (a mayo 2008, en millones de toneladas)
DIVISIÓN
combustible. Tanto para el sector integración adecuada de una
RETAIL
Estados Unidos 70.36
agrícola como para el transporte de cadena de abastecimiento, para que
Brasil 61.00
carga y pasajeros esta variable ha se transforme en una excelente
Argentina 47.00
adquirido un rasgo sumamente cadena de valor. Los depósitos China 14.00
crítico. forman parte del todo, constituyen Fuente: USDA - United States Department of Agriculture
un conjunto de procesos enlazados. De la misma forma en que un país como Chile tiene al
La Zona Norte sigue siendo la más Un factor a tener en cuenta son los cobre como parte central de su presupuesto nacional, y
en Venezuela el petróleo; en la Argentina, su equivalente
RESIDENCIAL
requerida. Le sigue la ciudad de corredores de transportes que es la soja, producto que impulsa a toda la economía.
DIVISIÓN
Buenos Aires, aunque es muy difícil Depósitos categoría AAA alrededor del mundo:
conseguir sitios que habiliten la rango de valores de alquiler (u$s /m2)
activividad industrial.
U$S
También la escasez de gas para el 35
31
EMPRENDIMIENTOS
sector es preocupante. Los picos de
30
consumo, se sostienen por el aporte
DIVISIÓN
de las centrales hidroeléctricas que 25
están funcionando al límite y por la
importación de energía de Brasil. 20 18 18 18
Otros de los proveedores históricos 15
15 14 13
–Bolivia- continúa con problemas 12 12 11 10 10
internos, lo que agrega 10
incertidumbre a los industriales, 7 6
4,5
tanto locales como multinacionales. 5
TASACIONES
En los próximos meses, producto

DIVISIÓN
del frío invernal, la variable 0

To
Mo
Ba
Es
Ma ng
At
Bu l o
Sa A ire
Lo
Du
Si d
Pa
Ho
Nu
Sa
abastecimiento seguirá siendo un

en
toc
n ti
nd
rc e
en
ki o
rís
nP
bl i
ng
ev
s cú
dri
ne
as
ag s
res
os
n
aD
y
olm
lon
Ko
ab
factor dominante. La nueva central

o
a
elh
o
eléctrica San Martín (Santa Fe)que

opera a ciclo combinado -de Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios / Valores promedio.
ESPECIAL
INFORME
concatenación con las líneas de
producción hasta la llegada del Índices de ocupación en los parques industriales de GBA
OFICINAS
DIVISIÓN
producto terminado al punto de
venta, a la obra, puerto, aeropuerto
o centro de consumo.
Ocupación
3.500 Industrial:
Para la logística argentina, el principal 41 %
problema radica en la integración
adecuada de abastecimiento, 3.000
INDUSTRIAS
para que se transforme en una
DIVISIÓN
2.500
excelente cadena de valor.
2.000
Un Supply Chain AAA, exige
1.500
depósitos de jerarquía a partir de
un inteligente asesoramiento
1.000
inmobiliario. Se generan, para una
empresa, redes de valores tales
DIVISIÓN
500
RETAIL
como el desarrollo de nuevos
proveedores, el análisis de
0
requerimientos para una
determinada región, contratación
de transporte a corto, mediano Total de empresas instaladas en los parques 1.410
y largo plazo y el establecimiento de
alianzas con otras compañías que Total parcelas de los parques industriales 3.436
RESIDENCIAL
operan en el mismo rubro.
DIVISIÓN
En este contexto, la oferta de
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
inmuebles industriales/depósitos se
redujo sensiblemente en lo que va

del presente año y la absorción es
constante. Pese a esto, son muy
EMPRENDIMIENTOS
pocos los nuevos emprendimientos
que se están llevado a cabo en los
foto
DIVISIÓN
primeros meses del 2008.
Hay algunos indicios, pero todavía
sin llegar a concretarse, y si
estimamos que la construcción
puede llegar a demorar un mínimo
de 5/6 meses, prácticamente
estaríamos llegando a fines de 2008
sin una solución concreta.
TASACIONES
DIVISIÓN
La instalación de centros logísticos

no es una decisión aleatoria. Se
deben tener en cuenta las
perspectivas de articulación entre
los espacios nacionales, el
MERCOSUR y bioceánicos (con
ESPECIAL
INFORME
La soja en la economía argentina (serie histórica 1989-2008 / valores promedio)
OFICINAS
DIVISIÓN
500
FOB Soja¹ / en u$s por tonelada 590
450
438
400
Acomodamiento de los precios y costos internos
350
Reactivación agrícola
300
INDUSTRIAS
297
285
DIVISIÓN
Media: 256,95 268 265
250 242 234
215 214 232 238
227 222 231
200 212 198
187
169
150 175
100
50
DIVISIÓN
RETAIL
0
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Devaluación
MERCADO TENDENCIAS
La instalación de centros logísticos
Los valores de alquileres están en Con relación a los valores de venta por
no es una decisión aleatoria.
RESIDENCIAL
m2 se deben ponderar las mismas
DIVISIÓN
Se deben tener en cuenta las un rango entre los U$S 4 -7.50 por características que las mencionadas para
perspectivas de articulación
alquileres, lo que hace que las
entre los espacios nacionales, el m2, ésta variación depende de su estimaciones que se puedan realizar sean
MERCOSUR y corredores muy dispares. Si sigue la falta de oferta de
ubicación, accesos, antigüedad ,
bioceánicos. nuevos depósitos y la inflación sigue
tipo de construcción, servicios, avanzando, esto hará que se incrementen
EMPRENDIMIENTOS
los valores de los inmuebles, tanto para la
Chile) con el objetivo de lograr una playa de maniobras y sistema de venta como para el alquiler. Sin embargo,
DIVISIÓN
nueva región macrogeográfica con dos de los sectores mejores posicionados
un extraordinario potencial de prevención de incendios, entre para el período 2008-2009 son transporte
crecimiento. y almacenamiento de mercaderías. El
otros atributos.
(Más gráficos en “Anexo”) impulso central está dado por el comercio
exterior, que seguirá alimentando los
flujos logísticos de todo el país.
También habrá que estar atentos a la
TASACIONES
evolución del problema de la energía, los

DIVISIÓN
precios crecientes, la incertidumbre de

precios relativos y el aumento de los
salarios, que hacen que la única forma de
mantener la rentabilidad para las
empresas sea aumentar la productividad.
Centros logísticos: los puntos de apoyo para mover el mundo
ESPECIAL
INFORME
Importantes Cerco Perimetral Sistema de
Accesos Prevenciòn
La necesidad de las empresas de contar con

lugares de apoyo fuera de sus plantas
industriales, ha permitido el crecimiento de
OFICINAS
DIVISIÓN
Depósitos los centros logísticos. Este es un fenómeno
que registra un constante aumento desde
mediados de la década del 90.
Los precursores fueron Román, Pacheco
Trade y Centro Industrial Ruta 2.
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
Playa de
Balanza maniobras Procesos logísticos clave
Pùblica
Seguridad -Servicios al cliente
Interna
-Procesamiento de órdenes
-Gestión de inventarios y transporte de

entrega de productos a los puntos de
venta
DIVISIÓN
RETAIL
Servicios
en la zona
Algunas de las empresas que operan
dentro de los centros logísticos
Unilever Black & Decker

Cervecería Quilmes Ryder
Carrefour Gefco
RESIDENCIAL
Transportes Furlong Correo Argentino Tasa Logística
Plaza Logística Centro Industrial Tigre Aguas Danone Exo Logística
DIVISIÓN
Andreani
Andreani Logística
Logística General Motors Transfarmaco
Pacheco Trade Center 1 y 2 Wal Mart Pilkington
TRANSFARMACO Fiat Transportes Universales
1- Malvinas Argentinas Pertenece al Gran Bs. As. en Michelin Overseas
TRANSFARMACO
2- Ituzaingó sentido administrativo Yamaha Elta Transportes
Escobar 3- Hurlingham Pertenece al Aglomerado de Bs. As.
4- Tres de Febrero pero no en sentido administrativo Andreani Ford
Tigre
5- General San Martín Pertenece al Gran La Plata Küne & Nagel Supermercados Eki
San Fernando
Munro
Resto de la provincia de Buenos Aires Schenker Transportes Universales
Pilar
Pacheco Trade 1 San
Trade Center Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Center 3 José
Isidro
Vicente Lopez
C. Paz
EMPRENDIMIENTOS
San 3
Miguel 5 Exologística
Moreno
Andreani Logística General 4 Exolgan
2 Avellaneda
Rodríguez Morón
DIVISIÓN
Andreani Logística
La Matanza Lanús
Merlo
CELSUR Lomas de
Quilmes Centro Industrial Los principales centros logísticos
Zamora Ruta 2
Berazategui del Gran Buenos Aires, son el
Echeverria
Marcos Paz
Esteban
Good Park Almirante Florencio

equivalente a casi toda la superficie
Brown Varela Ensenada
Ezeiza
Transportes
Berisso
del Principado de Mónaco.
Don Pedro Presidente
Peròn
La Plata
San Vicente
Cañuelas
TASACIONES
DIVISIÓN
Tres de Febrero
Trade Center
Logística Esteban Echeverrìa
Román Loginter
Total: 1.431.000 m2 = 143 manzanas

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
ESPECIAL
INFORME
Locales: el freno progresivo de la inflación
Bajar un cambio
OFICINAS
DIVISIÓN
H asta fines de enero 2008,
todas las proyecciones
indicaban que el mercado de retail
indumentaria, segmento que
representaba, aproximadamente,
un tercio del total de búsquedas OFERTA
INDUSTRIAS
continuaría con una tónica muy encomendadas a los brokers.
DIVISIÓN
firme, a pesar de que la inflación Dentro de los centros comerciales DEMANDA
no registrada en los índices de Buenos Aires, sumado
oficiales sobrevolaba el escenario. a “calzado” y “marroquinería”, el VALORES
Pero ahora el monstruo tan temido rubro explicaba, según el INDEC,
adquirió una indudable presencia, más del 50% del total de ventas en
La inflación hace sentir
y sus efectos se hacen sentir: en el 2007. su presencia. Se reduce
último cuatrimestre la demanda de Los inversores, por su parte, la demanda de locales.
locales se redujo, en contra de lo siempre están, y su perfil no ha
DIVISIÓN
Un dato saliente es el
RETAIL
que es el comportamiento usual cambiado. Pero aún aquellos
para esta época del año. dispuestos a asumir mayores riesgos menor protagonismo del
Como un indicador importante, en busca de oportunidades, no rubro indumentaria.
deben recordarse los $ 6.000 encuentran un material que los Los bancos lideran la
millones facturados en los seduzca plenamente. demanda de locales,
shoppings durante 2007, que seguidos por las telefónicas
arrojaban un incremento en las y las aseguradoras.
RESIDENCIAL
ventas del 27% respecto de 2006. El dato saliente es el menor Hay 20 shoppings en
DIVISIÓN
Tanto en estos centros comerciales protagonismo de un construcción en el país,
como para locales en general, las actor tradicional de los últimos ocho de ellos en Capital
expectativas -que para el presente
años: la indumentaria y GBA.
año eran muy optimistas -
seguramente sufrirán alguna
corrección. Respecto de la oferta, se siente la
EMPRENDIMIENTOS
En medio de esta realidad la escasez de buenos productos. Al
demanda estuvo orientada, en las mismo tiempo, la menor actividad
DIVISIÓN
zonas top, hacia superficies de 300 de firmas más pequeñas dio como
a 500 m2, contabilizando planta resultado un incremento en la
baja más áreas de logística, en disponibilidad de locales en
valores que podrían fijarse entre alquiler en los focos secundarios,
los u$s 60 y u$s 80 el m2. pero los potenciales interesados se
Las empresas de servicios, lideradas resisten a convalidar los precios
por los bancos, motorizaron este solicitados. Resulta claro que los
fenómeno. Las siguieron, un poco locadores no tomaron debida nota
TASACIONES
DIVISIÓN
más lejos, las telefónicas y las del cambio operado en la economía

aseguradoras. – que aunque seguirá creciendo- lo
Analizando los distintos rubros, el hará sin las perspectivas casi
dato saliente es el menor eufóricas de etapas recientes.
protagonismo de un actor Por su parte, las grandes marcas
tradicional de los últimos años: la siguen reinando en los locales
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: Bajar un cambio ANEXO 21
ESPECIAL
INFORME
Evolución de valores de alquiler por mes u$s/m2
OFICINAS
DIVISIÓN
Valores correspondientes
a locales ubicados en
pleno foco comercial de
aproximadamente 250 m2
de planta.
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
DIVISIÓN
RETAIL
Abril 2007 Septiembre 2007 Junio 2008
RESIDENCIAL
exclusivos de los focos premium, Otros Focos Comerciales
DIVISIÓN
donde las operaciones mantienen
los valores acordados en 2007.
Valores de alquiler por mes u$s / m2
Esto es lógico, porque el público de
mayor nivel que compra allí tiene
capacidad para resistir la erosión Avenida del Libertador y Arenales (Vicente López) 25
del poder adquisitivo. Después de
Avenida del Libertador y Alvear (Martínez) 28
EMPRENDIMIENTOS
la abstinencia de 2001, cuesta
alejarse de las dulces mieles del Defensa y Humberto Primo (San Telmo) 50
DIVISIÓN
consumo.
Cabe señalar que el año pasado, en Avenida Alvear y Ayacucho 120
los principales shoppings, apenas
un 20% de las ventas se alimentó Palermo Soho 42
de las billeteras del turismo. El
Palermo Hollywood 32
resto de la torta fue absorbido por
entusiastas clientes criollos. Avenida Rivadavia y Boyacá 45
Así como se observa un mayor
TASACIONES
stock de locales disponibles en los Avenida Corrientes y Callao 50

DIVISIÓN
focos secundarios (indicador que

debe seguirse con atención) siguen
Valores correspondientes a locales ubicados en Capital y Gran
adelante los proyectos impulsados Bs. As. de aproximadamente 250 m2 de planta.
por desarrolladores importantes,
varios de ellos en la “onda Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
ESPECIAL
INFORME
Relación de valores de los ejes comerciales más importantes del mundo con Av. Alvear
OFICINAS
DIVISIÓN
CALLE CIUDAD 2007 2008 % variable
en u$s por m2 por mes en u$s por m2 por mes
La Quinta Avenida New York 1227 1500 +23%

Causeway Bay Hong Kong 1030 1213 +18%
Avenue des Champs Elysées París 733 992 +35%
INDUSTRIAS
New Bond Street Londres 613 814 +33%
DIVISIÓN
Ginza Tokio 594 683 +15%
Grafton Street Dublín 486 669 +38%
Bahnhofstrasse Zurich 380 492 +29%
Pitt Street Mall Sydney 356 489 +37%
Ermou Atenas 324 451 +39%
Gangnam Station Seúl 342 431 +26%
DIVISIÓN
Kaufingerstraße Berlin 324 391 +21%
RETAIL
Avenida Alvear Buenos Aires 120 120 0%
Fuentes: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / The Economist
RESIDENCIAL
multiformato”: centro comercial Pilar, el Buenos Aires Mall aportará
DIVISIÓN
más hipermercado, tienda para este impulso alentador un
departamental, cines y edificios de A principios de 2008 se registraban hipermercado, home center, 140
oficinas. veinte shoppings en construcción en locales, y 10 salas de cine. Su
Según “Clarín”, a principios de el país, ocho de ellos instalados en estacionamiento, entre superficie
2008 se registraban veinte Capital y GBA cubierta y descubierta, podrá
shoppings en construcción en el albergar hasta 3.000 vehículos.
EMPRENDIMIENTOS
país, ocho de ellos instalados en
Capital y GBA, con inversiones que
TENDENCIAS
DIVISIÓN
en tres años alcanzarán los u$s
1.300 millones. La inflación y la incertidumbre
Una de las obras que sobresale es generada por el conflicto entre el
el mall de 170.000 metros gobierno y el campo, tienen
cuadrados situado en efectos evidentes sobre la
Panamericana y General Paz, en el economía en general.
barrio de Saavedra, que se abrirá a Todos esperan que una vuelta a la
principios de 2009 para convertirse predio de Wal Mart, contará con
TASACIONES
normalidad permita clarificar las

en el más grande de la Capital. un shopping que sumará al sector
DIVISIÓN
reglas de juego, posibilitando que

Contará con hipermercado, 170 retail casi 17.000 m2 distribuidos se puedan negociar contratos sobre
locales comerciales, diez salas de en noventa locales, más cinco salas bases ciertas, sin que ninguna de
cine y 2.400 cocheras. de cine y estacionamiento para las partes se vea afectada por
Por su parte, el público de San 2.000 autos. sorpresas desagradables.
Justo y La Matanza, dentro del En el km 38 de Panamericana, en
ESPECIAL
INFORME
El pasado: un valor para agregar al retail
La Avenida Corrientes
OFICINAS
DIVISIÓN
o la historia por m2
C omo una persona que ha que nos rodean, retail incluido. El murmullo de los años lejanos se
INDUSTRIAS
vivido intensamente, Vista con esa perspectiva, más allá oye con más nitidez si se hace un
DIVISIÓN
Corrientes tiene mucho para de las luces que la engalanan en sus recorrido atento, deteniéndose en
contar. 8,7 km de extensión, Corrientes casos puntuales. Empezando
Los turistas preguntan acerca de puede lucir mucho más atractiva. a mirar desde el Bajo aparece,
sus tiempos pretéritos, con mayor Su trazado lo dispuso Juan de rutilante, el estadio Luna Park,
interés que los mismos porteños Garay en 1583. En el siglo XVII se ícono pintoresco que se levantó en
que la transitan en la actualidad. la llamaba “Calle del Sol”. Recién 1912 sobre terrenos ganados al río.
Esta indiferencia no se debe en 1822 se la bautizó con su En 1923 el local tomó contacto con
interpretar como una falta de amor nombre definitivo, en honor “a los el box, que sería su deporte
DIVISIÓN
RETAIL
por la ciudad. Más bien tiene que hijos de Corrientes que no tarda- emblemático durante muchos años.
ver con un modo de ser muy ron en abrazar la causa de la Muy pocos saben que, en aquél
extendido entre los argentinos, que Independencia de la patria”. momento, 2.500 asistentes pagaron
no se entusiasman con la historia 30 centavos la entrada para
en general. escuchar por radio la pelea entre
Esa manera de “amar sin saber” no Luis Angel Firpo y Jack Dempsey
tiene consecuencias El conocimiento de lo que ocurrió, por el título mundial de los
abre la posibilidad de agregar un
RESIDENCIAL
prácticas...aparentemente. Porque pesados, transmitida desde EE.UU.
DIVISIÓN
el conocimiento de lo que ocurrió, valor tangible Alrededor de 1953 se completó el
además de enriquecer la vida de los a muchas de las cosas que nos frente que distingue al “Luna”: un
individuos, abre la posibilidad de rodean alto relieve con la figura de dos
agregar un valor tangible, a veces púgiles. Todas las esquinas del
económico, a muchas de las cosas edificio se hallan ornamentadas, en
alusión a distintas actividades
EMPRENDIMIENTOS
deportivas.
El Correo Central, con su arquitec-
DIVISIÓN
tura neoclásica, se inauguró en
1928. Enseguida, los capitalinos lo
llamaron “el palacio”, una denomi-
nación merecida, por cierto. Su
diseño fue hecho a imagen y
semejanza del correo de New York.
Con una fachada lisa, revestida en
travertino italiano, el Comega se
TASACIONES
destaca por su estilo racionalista.

DIVISIÓN
Data de 1932, tiene una altura de

85 metros y varios locales comercia-
les en la planta baja, construida en
dos niveles. Sus puertas vidriadas,
con bronce, fueron traídas desde
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Retail: La Av. Corrientes o la historia por m2 ANEXO 24
ESPECIAL
INFORME
Berlín. El acero inoxidable mate Avenida Corrientes:
que reviste la puerta de sus porcentaje de locales, por rubro, entre Leandro N. Alem y Dorrego
OFICINAS
ascensores procede de Suecia.
DIVISIÓN
Donde se levanta el Hotel Jousten, joyerías y relojerías 1%
cines y teatros 3%
inaugurado en 1924 por Torcuato peluquerías 2%
superm ercados / alm acenes1%
de Alvear, hacia 1779 funcionaba
una de las primeras canchas de
agencias de lotería 2% indum entaria, calzados y
pelota frontón de este lado del accesorios 35%
telefonía m óvil 2%
Plata. inm obiliarias 2%
“Corrientes 348, segundo piso cybercafés 1%
INDUSTRIAS
ascensor...” es la dirección imagi- kioscos /drugstores 4%
DIVISIÓN
nada en la célebre letra del tango librerías y jugueterías 4%
“A media luz”. Forma parte del
edificio LIPSIA, un diseño con 8 bancos y casas de cambio 4%
pisos e importantes locales en su
planta baja, que agrega, con la farm acias, perfum erías y
ópticas 5%
numeración fileteada, un rasgo
sentimental a la severa estructura
locales vacíos / alquiler 4%
racionalista del conjunto.
DIVISIÓN
RETAIL
En la intersección con Maipú, en la
esquina sur-oeste, en lo que ahora am oblam ientos,
electrodom ésticos y
es el bar El Clavel existía el famoso decoración 5% restaurantes, bares y
heladerías 12%
“Bar de Rosendo”. En ese lugar se
servicios diversos13%
reunían periodistas y escritores,
y allí se gestó la revista “Caras y
Caretas”. Como dato curioso, desde En este relevamiento no se incluyen los locales comerciales interiores de las galerías. Sólo se han tenido en cuenta los
locales a la calle.
RESIDENCIAL
ese punto partían los carruajes que
DIVISIÓN
transportaban gente hasta Palermo. enorme mérito de haber impuesto El Cine-Teatro Gran Rex (1937), con
Cruzando a la esquina nor-oeste, la costumbre de cortar las ansiadas su capacidad para 3.300 espectadores,
frente a camisería “Rigar´s”, a porciones en triángulo, acompañándo- es obra del mismo arquitecto que un
mediados del siglo XVIII había una las con vino moscato. año antes había creado el obelisco:
pulpería frecuentada por los jinetes El espectáculo, el rubro que indud- Alberto Prebisch.
de la mazorca. Después, tuvo su ablemente es el plato fuerte de esta En Corrientes y Suipacha, donde se
EMPRENDIMIENTOS
momento de gloria el “Café vía, tiene uno de sus casos culminantes encuentra un local de las Farmacias
Guaraní”, donde Carlos Gardel en el Teatro Opera. Se inauguró en RP, en la época del virreinato
DIVISIÓN
tenía una mesa reservada todas las 1872. Hacia 1888 contaba con una funcionaba “La Pulpería del Caimán”.
noches. poderosa usina eléctrica, con Sus dueños, como anzuelo para la
Hoy ocupa el lugar un local de capacidad para iluminar toda la clientela, colocaban toneles de vino en
Tevé Compras. Capital. El famoso ensanche de la la puerta de entrada, para administrar-
A la altura del 825, donde se “Corrientes angosta”en 1935, obligó a los luego sin ninguna receta.
encuentra el Teatro Tabaris, se su demolición íntegra. En el predio, el Otro clásico, el Teatro Broadway, en
hallaba el periódico “El Censor”, empresario Clemente Lococo encargó cuya arquitectura también hace
frecuentado por la tronante una nueva sala monumental, tal como
TASACIONES
la conocemos hoy, con capacidad para

DIVISIÓN
personalidad de Domingo F.
Sarmiento. 2.500 personas y diseñada en el más El Gran Rex es obra del mismo
Enfrente, la muzarella alcanza su puro art-deco. A su escenario subieron arquitecto que creó el obelisco:
máximo esplendor en “Las Cuarte- Edith Piaf, Josefine Baker, Ava Alberto Prebisch
tas”. Es una de las más antiguas Gardner, Les Folies Bergère y el Lido
pizzerías de la avenida, y tiene el de París, entre otros.
ESPECIAL
INFORME
acto de presencia el art-deco, se Aristóteles Onassis, cuando llegó la zona comprendida entre Alem y
inauguró en 1930. como refugiado a la Argentina. Se Callao, la historia es otra. En 1730 el
OFICINAS
Tienen ricas anécdotas y notables dice que le sirvió café a Gardel. Cabildo había advertido demasiada
DIVISIÓN
presencias otras importantes salas, Precisamente, el mito de Carlos concentración demográfica sobre el
entre ellas El Nacional (1906), Lola Gardel está presente en toda la camino. Frente al problema, se
Membrives (1927), Blanca Podestá avenida. Una de sus primeras decidió fraccionar terrenos hacia la
(1914), Presidente Alvear (1942), residencias, cuando arribó al país en zona de Villa Crespo y Chacarita. El
Teatro Municipal General San 1891 con su apellido original – espacio (actual barrio de Balvanera)
Martín (1960), obra de un Gardés – fue Corrientes al 1500. se pobló de quintas, y estuvo
“indiscutido”: Mario Roberto Álvarez. ocupado, entre otros, por los jesuitas.
INDUSTRIAS
En el número 1181, la heladería más Hacia 1826 comenzaron
DIVISIÓN
antigua de Buenos Aires sigue Alrededor de 1914 aparecieron a asentarse alemanes, irlandeses,
deleitando los paladares de muchos: varias colectividades. franceses e ingleses. En 1870, la
El Vesuvio (1902), que también Se ubicaron entre Bartolomé Mitre inmigración italiana y española
incorporara, dos décadas después de y Córdoba, y desde Anchorena hasta comenzó a afluir con más intensidad.
su nacimiento, el servicio de Riobamba Pero fueron finalmente los gallegos
cafetería. Sus creadores, un matrimo- los que coparon el lugar.
nio napolitano de apellido Cocitore, Alrededor de 1914 aparecieron otras
ornamentaron el local con un gran Después, ese simpático gordito de colectividades. Se ubicaron entre
DIVISIÓN
RETAIL
mural, que hace referencia al lugar pelo renegrido al que le gustaba Bartolomé Mitre y Córdoba, y desde
de origen de sus dueños, hecho que cantar, se mudó al Abasto. En el Anchorena hasta Riobamba. La
se repite en muchos otros sitios colegio del barrio (Pío IX) israelita lo hizo, sobre todo, en la
gastronómicos capitalinos. compartió el aula y el coro con Avenida Corrientes, al igual que los
En Corrientes y Talcahuano existe nuestro santo Ceferino Namuncurá. armenios. Ambas le dieron un sello
un pequeño café tanguero, El Pasando la mayor concentración de inconfundible a toda la zona.
Estaño. Allí trabajó de adolescente librerías (18), que se distribuyen en Entre Anchorena y Agüero, el Abasto
RESIDENCIAL
Shopping, con más de 250 locales,
DIVISIÓN
Densidad promedio por cuadra de locales comerciales en la Avenida Corrientes conserva el particular estilo del
(rubros más destacados) antiguo Mercado del Abasto (1889),
cuyo impulsor fue José Rolleri, un
0,4
0,9 Indumentaria y accesorios genovés. En 1934, luego de marchas
0,3 Restaurantes, bares y heladerías
3,9 y contramarchas, se inauguró una
S.Ortiz-Dorrego 0,9 Servicios diversos
4,5
importante
Cines y teatros
EMPRENDIMIENTOS
ampliación. El Abasto es un claro
0,5 Bancos
1 Librerías y jugueterías ejemplo de lo que representa
DIVISIÓN
0,2 respetar la continuidad de lo que
Pueyrredón-S.Ortiz 1,5
3,8 existe, e incorporarla a una
6,5
estrategia comercial.
0,8 Si se conserva lo histórico como
0,8
Callao-Pueyrredón 0,4 premisa para ocupar espacios, cada
2
1 local se puede transformar en un
19,1
espectáculo por sí mismo, colocando
1,2
al transeúnte en un palco
TASACIONES
0,8
DIVISIÓN
Alem-Callao 1,2 privilegiado.

1,4
3,9 La información, sin duda,
3,1
resignifica el espacio para el que
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 mira. Si además es un empresario,
puede encontrar una fuente de
inspiración para nuevos negocios.
El retail en la Avenida Corrientes
429
ESPECIAL
INFORME
Cantidad de locales a la calle por rubro (entre L.N.Alem y Dorrego / 7,3 km)
4 00
20
0 167
143 Vacancia: 4 % Total de locales: 1218
65
OFICINAS
DIVISIÓN
51 56 52 47
41 31
14 21 25 20 20 14 14 8
0
fés
s
s
ía
ías
ici rios ,
io
s
ler
ías
il
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INDUSTRIAS
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Fa
DIVISIÓN
tos
ien
lam
ob
Am
DIVISIÓN
RETAIL
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
Distribución de locales en la Avenida Corrientes por tramos de calles
entre Alem y Callao entre Callao y Pueyrredón entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz entre Scalabrini Ortiz y Dorrego
indumentaria y accesorios 47 172 143 67
restaurantes, bares y heladerías 58 9 83 13
bancos 11 7 21 13
amoblamiento, electrodomésticos y decoración 4 15 32 14
servicios diversos 21 18 70 58
agencias de lotería 2 2 13 3
cines y teatros 18 4 5 4
telefonía móvil 9 4 10 2
cybercafés 4 4 3 3
TASACIONES
concesionarias de autos 3 1 2 2
DIVISIÓN
kioscos/drugstores 18 8 15 5
farmacias, perfumerías y ópticas 10 10 32 4
librerías y jugueterías 18 7 10 6
supermercados y almacenes 1 3 5 5
vacancia 7 7 30 7
inmobiliarias 0 0 19 2
joyerías y relojerías 4 3 4 3
TOTALES 236 274 497 211
Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
ESPECIAL
INFORME
En resguardo del capital y la búsqueda de seguridad
El éxito de las chicas
OFICINAS
DIVISIÓN
H ay situaciones que buscando unidades privilegiando el
INDUSTRIAS
naturalmente son estilo y la ubicación. Esta nueva
DIVISIÓN
generadoras de inquietud dentro categoría de interesados, fué
OFERTA
de los mercados. Varias de ellas seducida por los valores atractivos
confluyeron hacia finales de 2007 respecto de otras ciudades del
DEMANDA
y principios de 2008: recambio mundo, con el fin de destinar las
institucional, estacionalidad viviendas para uso propio. Entre los VALORES
y algunos interrogantes sobre la compradores provenientes del
situación general del país. A esto se exterior, la mayoría tiene alguna
sumó un conflicto de proporciones relación comercial con el país. El público manifestó cierto
DIVISIÓN
apuro para cerrar operaciones,
RETAIL
con el agro, aún no resuelto. En la constelación de inmuebles,
las estrellas fueron las unidades debido a la implementación de
nuevas disposiciones de la
chicas, que resultaron ser AFIP que entraron en vigencia
En algunas zonas top de Buenos, los
particularmente interesantes como a partir de marzo del 2008: el
consumidores finales –tanto
resguardo de capital. También COTI.
nacionales como extranjeros- En algunas zonas top de
brillaron para este objetivo los
siguieron buscando unidades departamentos entre 150 y 200 m2, Buenos Aires, los consumi-
privilegiando el estilo y la dores finales –nacionales y
RESIDENCIAL
bien ubicados, con valores a partir
extranjeros- fueron seducidos
DIVISIÓN
ubicación de los U$S 300.000. por los valores respecto de
La menor capacidad de ahorro, otras ciudades del mundo.
En la primera parte del cuatrimestre, sumada al aumento del costo de Las unidades chicas fueron
el público manifestó cierto apuro vida, expensas y el incremento del particularmente seductoras
ABL -que en algunos casos alcanzó como resguardo de capital.
para cerrar operaciones, debido
Un actor interesante de la
a la implementación de nuevas hasta el 350%- construyó una valla demanda, la gente del campo,
EMPRENDIMIENTOS
disposiciones de la AFIP que cada vez más alta para las familias fue afectada por los hechos
entraron en vigencia a partir de tipo, que tuvieron que vender para que son de dominio público.
DIVISIÓN
marzo del 2008: el COTI, que no es comprar.
un impuesto sino una herramienta y como sucede con el tema agrario,
de información que contribuirá a Las unidades chicas resultaron que excede el marco sectorial, la
hacer más transparentes los valores singularmente atractivas como primera reacción de la oferta es
de venta. posponer o dilatar la decisión de
resguardo de capital
En algunas zonas top de Buenos venta, por lo que los precios se
Aires como las avenidas del sostienen con firmeza. Es probable
Libertador, Figueroa Alcorta Un actor interesante de la demanda que si se disipa la incertidumbre, los
TASACIONES
valores tiendan a reacomodarse de

DIVISIÓN
y Alvear, y casas en Barrio Parque, en los últimos tiempos (la gente del
los consumidores finales, tanto campo) fue afectado por los hechos manera más definitiva.
nacionales como extranjeros (entre que todos conocemos. Esto marcó Si bien los márgenes de rentabilidad
los que se cuentan muchos una visible retracción en las se ven afectados por el aumento del
europeos y algunos búsquedas provenientes de ese ABL y las expensas, quien no tiene
latinoamericanos), siguieron sector. Como ocurrió con el COTI una mejor alternativa de inversión,
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial: El éxito de las chicas ANEXO 28
ESPECIAL
INFORME
Ciudades de Europa vs. Buenos Aires*
Precio de venta - piso y techo - en u$s /m2 para departamentos.
OFICINAS
DIVISIÓN
70000
65000
60000
57900
55000
50000
45000
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
40000
35000
30000
25000
20000
15000
13200
11225 10780 10180
10000
7000 5950
DIVISIÓN
5000 4600 4660 3400
RETAIL
2515 3000 2175 2400
0
B rus e la s P ra ga C o pe nha gue B e rlín M a drid P a rís Ro ma Dublin B uda pe s t Am s te rda m Os lo B uc a re s t B ue no s Aire s * Lo ndre s
M ínim o 2000 1400 4650 1600 5900 4700 3100 4700 1250 3720 4100 1400 1800 38600
M e dia 2515 4600 11225 3000 10780 10180 13200 7000 2175 4660 5950 3400 2400 57900
M á xim o 3030 7800 17800 4400 15660 15660 23300 9300 3100 5600 7800 5400 3000 77000
*Buenos Aires: departam entos usados con más de 10 años de antigûedad, en Recoleta y Barrio Norte, de muy buena calidad en diferentes ubicaciones.
No se han tenido en cuenta a las unidades premium, con valores que superan los del mercado.
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
decide volcar sus unidades al las tasas en pesos a largo plazo), en
mercado de los alquileres, aunque Como ocurrió con el COTI y como general con la firma de un boleto
hay una gran oferta y cada vez más sucede con el tema agrario, con el 30 % y la escritura a 30 días,
calificada (ya no es fácil alquilar la primera reacción de la oferta o a escritura directa en el caso de
unidades con baños y cocinas de es posponer o dilatar los extranjeros por las disposiciones
época) principalmente en pisos de la decisión de venta que regulan la entrada del dinero al
EMPRENDIMIENTOS
categoría. Probablemente la país.
refacción de éstos no incrementa Sin embargo, se observaron picos TENDENCIAS
DIVISIÓN
en forma directamente no convencionales en operaciones
proporcional el valor del alquiler, El comportamiento del mercado
puntuales de unidades únicas y muy
estará influido por el rumbo que
sino que acelera los tiempos de especiales, principalmente en la tome la economía tras la crisis del
colocación, logrando inquilinos Avenida Alvear, pero no podríamos agro. La incertidumbre impulsa al
Premium. Las zonas más buscadas generalizar y decir que toda esta público a buscar resguardo
en este tipo de unidades son avenida maneja los mismos en bienes reales.
Recoleta y Palermo Chico. números, ni que todas las casas de En ese marco, las propiedades
chicas continuarán convocando
No podemos decir que desde el Barrio Parque alcancen cifras
TASACIONES
demanda. Habrá que ver cómo

último cuatrimestre de 2007 hasta inusitadas.
DIVISIÓN
impacta ésto en los valores.

el primero de 2008 haya habido Las modalidades de pago siguen Las unidades de categoría, más allá
cambio de valores, y menos que en siendo las mismas: en efectivo, sin de los vaivenes, son portadoras de
el caso de variaciones, éstas hayan crédito(excepto en casos puntuales un valor real que históricamente
sido homogéneas en todos los fue menos afectado por las
del segmento Premium, que
fluctuaciones de la moneda.
segmentos del mercado. califican fácilmente y aprovechan
Los grandes arquitectos de la Argentina: Mario Roberto Alvarez
ESPECIAL
INFORME
Nació en Buenos Aires en 1913. Arquitecto y académico argentino
seguidor de los principios del racionalismo, considerado como una de
las figuras más importantes e innovadoras de la arquitectura contem-
poránea en nuestro país. Egresó de la Facultad de Arquitectura de
OFICINAS
DIVISIÓN
Buenos Aires. Obtuvo el Premio Cincuentenario en reconocimiento a las
tres mejores obras de los últimos 50 años: el Teatro Municipal General
San Martín (1960), el edificio IBM (1983) y el edificio SOMISA (1966).
Sus obras son innumerables; entre las más destacadas en viviendas
está la torre Le Parc (Buenos Aires, 1994-1995), de 50 pisos.
TORRE LE PARC PALERMO

1994-1996 Ubicación: De María 4550 ( manzana completa)
Sup. de terreno: 9.579,40 m2
Sup. construída: 65.000 m2
INDUSTRIAS
Altura: 170 mts.
DIVISIÓN
1948/1950
1989-1991
VIVIENDA EN
PROPIEDAD
HORIZONTAL
DIVISIÓN
RETAIL
1984-1987 1954-1956
VIVIENDA EN CASA PODESTA

PROPIEDAD
HORIZONTAL
RESIDENCIAL
CASA
DIVISIÓN
SCHNEIDER
1979-1987
VIVIENDA EN
PROPIEDAD
HORIZONTAL
SANTOURS I Y II
1957-1959
EMPRENDIMIENTOS
1975-1977 1958-1960
DIVISIÓN
VIVIENDA EN
1966-1968
PROPIEDAD
HORIZONTAL
TASACIONES
DIVISIÓN
1965-1967
VIVIENDA EN
PROPIEDAD CASA
HORIZONTAL MERGHERIAN
C.O.V.I.D.A.
CASA PRUSS
ESPECIAL
INFORME
Zona Norte: Se prefieren los edificios en construcción y casas a reciclar
Hay efectivo
OFICINAS
DIVISIÓN
L a demanda arrancó fuerte
durante este año. A lo largo
del primer cuatrimestre, el ritmo
En la actualidad, la mayor cantidad
del mercado residencial de zona de búsquedas se concentran OFERTA
INDUSTRIAS
norte se mostró con un más en casas y departamentos que
DIVISIÓN
movimiento sostenido, similar en lotes para construir DEMANDA
a 2007, dado que -para el caso de
los terrenos que ingresaron para la
VALORES
venta- las operaciones se Los productos más demandados
concretaron rápidamente. Sin son aquellos que van desde los
embargo, actualmente la mayor U$S 150.000 a los A lo largo del primer cuatrimes-
cantidad de búsquedas se U$S 500.000, con un concepto tre, el ritmo del mercado
concentran más en casas más bien moderno, con ambientes residencial de Zona Norte se
DIVISIÓN
RETAIL
y departamentos que en lotes para amplios y luminosos. El chalet
mantuvo similar a 2007.
construir. El fuerte aumento de los clásico de ladrillo a la vista, techos
costos de la construcción y la de tejas y carpintería de madera
incertidumbre de los precios no tiene tanta demanda como en En la actualidad la mayor
a futuro desalienta a la gente otras épocas. cantidad de búsquedas se
a encarar un diseño proyectual. El perfil de los compradores, no es concentran más en casas
Ahora, prefieren buscar casas de extranjeros ni inversores, sino
y departamentos que en lotes
RESIDENCIAL
viejas para reciclar, para no tener particulares que adquieren casas
para construir.
DIVISIÓN
que comenzar una obra desde para vivienda. Las operaciones, en
cero. su gran mayoría, se hacen al
Los productos más demandados
son aquellos que van desde los
U$S 150.000 a los U$S 500.000
EMPRENDIMIENTOS
Las operaciones en su mayoría
DIVISIÓN
se hacen al contado.
Están faltando casas entre
FOTO U$S 150.000 y U$S 350.000

bien ubicadas. También escasean
departamentos en la zona de
Acassuso y Martínez.
TASACIONES
DIVISIÓN
Los valores tanto para la venta

como alquiler son equivalentes
a la era del 1 a 1.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Residencial Z. N.: Hay efectivo ANEXO 31
ESPECIAL
INFORME
Valores promedio de la tierra en terrenos libres de Zona Norte Composición de la oferta de
(en U$S x m2) propiedades en Zona Norte
OFICINAS
DIVISIÓN
por precio
600
más de U$S 500.000 hasta U$S 300.000
44% 30%
500
400
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
300
entre U$S 300.000 y U$S 500.000

200 26%
100
0
Composición de la oferta de propiedades
Libertador Barrio Lomas Jockey Lomas Jockey La Horqueta Bajo San Isidro Santa Rita en Zona Norte según su tipo
DIVISIÓN
RETAIL
al río Parque Aguirre (desde Diego Palma (desde Diego Palma (en su
hacia Márquez) hacia Avellaneda) mejor zona)
Valores
Promedio 550 425 400 350 300 300 225
Departamentos
20% Casas
55%
contado. Solamente acceden a un proyectos se largan en el pozo y se
RESIDENCIAL
crédito aquellos que tienen como venden como “fideicomiso al
DIVISIÓN
meta adquirir departamentos más costo”. Estos emprendimientos, se
bien chicos, y con valores pagan entre 18 y 24 cuotas
Barrios cerrados
inferiores a los U$S 100.000.- mensuales, con refuerzos 25%
semestrales y ajustes por mayores
costos que se abonan al finalizar la
El perfil de los compradores no es obra. Para aquellos que lo hacen
EMPRENDIMIENTOS
de extranjeros ni inversores, sino como inversión rotativa -es decir,
particulares que adquieren casas que no se quedan con el inmueble- Propiedades en venta vs. alquiler
DIVISIÓN
para vivienda si ceden sus derechos a un tercero
antes de firmar la escritura
traslativa de dominio, llegan a
Los nuevos edificios en obtener una diferencia del orden
Alquiler 16%
construcción, siguen siendo de gran del 30-40% respecto del valor
interés para el mercado y se venden original de compra.
rápidamente. En muchos casos, la
gente “hace cola” para poder
TASACIONES
Oferta
DIVISIÓN
comprarlos. Por supuesto que el

proyecto tiene que ser interesante
en cuanto a la ubicación, la calidad, El mercado viene teniendo una Venta 84%
la garantía de quién está oferta pareja de propiedades. Sin
construyendo y la inmobiliaria que embargo, están faltando casas
está detrás. En general, los entre U$S 150.000 y U$S 350.000, Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
DIVISIÓN
RETAIL
TENDENCIAS pocos terrenos que actualmente
Las casas viejas están a están en venta.
muy buen precio. Mucha gente,
en vez de construir, Todo indicaría que el mercado Mercado
RESIDENCIAL
decide refaccionar
DIVISIÓN
En Zona Norte, los valores actuales
inmobiliario se va a mantener
para venta y alquiler ya son
bien ubicadas. También escasean equivalentes a la era del 1 a 1.
buenos departamentos en la zona estable, dependiendo, en gran Como ejemplo, para construir una
de Acassuso y Martínez en el casa con buenas terminaciones hay
orden de los U$S 200.000 medida, de la situación que estimar entre los U$S 900
EMPRENDIMIENTOS
y U$S 250.000, destinados y U$S 1.200 el costo del m2.
a aquellos que proceden de Un departamento a estrenar está
política del país y de las
DIVISIÓN
viviendas más grandes y desean aproximadamente entre U$S 1.800
achicarse. a 2.000 el m2 y en el caso de los
Las casas viejas están a muy buen medidas que se tomen. usados entre U$S 1.300 / 1.500
precio. Mucha gente, en vez de por m2.
construir, decide refaccionar Mientras tanto mucha gente Los alquileres se mantienen con
porque de alguna manera es una renta del 6 / 7% anual.
menos arriesgado por el aumento sigue invirtiendo sus ahorros Hay varios desarrollos de nuevos
continuo en los costos de la edificios de departamentos de 2/3
TASACIONES
construcción. Los valores de la ambientes que se están

DIVISIÓN
tierra, en general, se vienen en propiedades, como concretando en la zona de San

manteniendo, exceptuando Isidro y las Lomas.
algunas zonas como el eje de salvaguarda de su capital.
Libertador, donde se nota un (En la página siguiente quien lo deseee
incremento en los valores de los puede encontrar información sobre el COTI)
ESPECIAL
INFORME
INFORMACIÓN SOBRE LAS NORMAS DEL COTI QUE PUEDEN RESULTAR DE GRAN UTILIDAD
OFICINAS
DIVISIÓN
Texto de la carta enviada a los clientes de L. J. Ramos Dicho trámite es muy sencillo, y puede ser efectuado por Uds., aunque nos ofrecemos a colaborar en lo
para ofrecer información sobre el COTI vía internet entrando en www.afip.gov.ar, por teléfono que necesiten.
llamando al 0800-999-2347 o hasta por mensajes de Asimismo, en el mismo trámite deberán incorporar
Estimados señor: texto desde un celular llamando al número 2347. nuestros datos, designándonos como operadores
Como es de público conocimiento a partir del La información que los propietarios deberán completar inmobiliarios a cargo de la venta de su propiedad,
1/3/2008, comenzó a regir la obligatoriedad por se detallan a continuación: para lo cual deberán ingresar nuestra razón social
parte de los propietarios de declarar ante la AFIP, • Nombre de los propietarios, CUIT de uno “ Santiago Delacre”, martillero responsable de
la oferta de las propiedades en venta a través de de ellos (con clave fiscal) y % de Dominio. L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios - Sucursal San
INDUSTRIAS
la gestión del Código de Oferta para la • Ubicación del inmueble. Isidro y nuestro número de CUIT.
DIVISIÓN
transferencia de Inmuebles (COTI). • Tipo de inmueble. Una vez obtenido el COTI, nos deberán informar el
Todas aquellas propiedades, cuyo valor de venta o • Precio en que se pone en venta (precio de número que les ha sido asignado, telefónicamente
valuación fiscal sea superior a los $ 300.000 publicación). al 4737-4000 o vía e-mail a mec@ljramos.com.ar.
(Pesos Trescientos Mil), que estén ofrecidas al • CUIT y Razón Social de la inmobiliaria que De esta manera nosotros debemos ingresar a la
mercado (del modo que fuere, ya sea, a través de interviene. AFIP para convalidar dichos datos, para lo cual
la publicidad en diarios, cartel o Internet y hasta No obstante, para facilitarles la tarea, hemos hecho un necesitamos que nos envíen, si no lo han hecho
informalmente) deben tener dicho código, caso instructivo, donde detallamos los pasos a seguir (ver anteriormente, fotocopia del título de propiedad,
contrario se les podrán aplicar multas tanto a los archivo adjunto). El trámite es personal y para hacerlo Impuestos de Rentas, ABL y Aguas.
propietarios como a las inmobiliarias que la se necesita CUIT, CUIL o CDI y la clave fiscal (que es Lo saludo cordialmente,
DIVISIÓN
ofrezcan y que van desde los $ 3.000 hasta $ personal) y algunos datos más que encontrarán en el
RETAIL
45.000.- instructivo, por lo que nosotros no podemos hacerlo
PASOS A SEGUIR PARA LA OBTENCION DEL COTI
1. Ingrese a la página del AFIP: www.afip.gov.ar 11. Presionamos Alta de COTI. del “Código de oferta de transferencia de inmuebles”
2. Coloque su número de Cuit y clave fiscal (si no 12. La página nos va guiando para completar los (COTI) y le informará el número del mismo.
posee clave fiscal, ver anexo) datos del inmueble. Nos va a pedir 4- Podrá imprimir el “Código de oferta de
3. Le aparecerá una cantidad de servicios a. Porcentaje de participación. transferencia de inmuebles” ingresando con “Clave
RESIDENCIAL
habilitados para operar mediante la página. b. Ubicación del inmueble: dirección, código postal. fiscal” a la página (www.afip.gov.ar ).
DIVISIÓN
4. Entre ellos elijo Administrador de relaciones c. Precio de venta. Estructura del SMS a enviar por teléfono para
de clave fiscal. Entramos en esta opción. Si el titular no posee clave fiscal, ver anexo en la solicitar el “Código de oferta de transferencia de
5. Se despliega una pantalla en la que debemos página de la AFIP: inmuebles”
seleccionar el contribuyente con el que deseamos PROCEDIMIENTO PARA LA OBTENCIÓN DE CLAVE 1. Nombre del servicio: COTI
operar y seleccionamos: Nueva relación (botón FISCAL. 2. CUIT/CUIL/CDI del solicitante
disponible a la izquierda). Dentro de Contribuyente régimen general, a la 3. Información:
6. Presionamos Buscar. izquierda opción de guía de trámites básicos y dentro - Valor del inmueble (hay que poner el equivalente
EMPRENDIMIENTOS
7. Aparece un listado de todos los servicios que está clave fiscal, procedimiento para obtener clave en pesos y no dólares, sin puntos ni decimales)
la AFIP tiene disponibles para operar por internet. fiscal. - Datos del domicilio del inmueble (calle, número,
DIVISIÓN
Seleccionamos la Opción “Transferencia de OTRA OPCIÓN PARA LA OBTENCIÓN DEL COTI piso, departamento, localidad)
inmuebles”. Luego, vamos nuevamente a la La RG 2415 estableció la posibilidad de tramitar el
página principal y seleccionamos Aceptación de “Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles”
designación. Allí nos va a aparecer el servicio que (COTI), a través del teléfono celular.
incorporamos y a nuestra derecha un botón de El procedimiento es sencillo:
Aceptar. Una vez aceptado el servicio quedó 1- Envía un mensaje de texto con su celular al A modo de ejemplo, se describe un mensaje similar
incorporado. número 2347, informando su número de CUIT, el al que Ud. podrá enviar por su celular.
8. Ingresamos al servicio Transferencia de valor del inmueble y el domicilio. COTI 20111111112 300000 LUIS MARIA CAMPOS
Inmuebles. 2- Como respuesta, AFIP le remitirá un mensaje de XXXX CAPITAL FEDERAL (enviado al 2347)
TASACIONES
9. Seleccionamos nuevamente el contribuyente y texto con un número de trámite. Este mensaje indica que la Clave Única de
DIVISIÓN
dentro del listado que muestra en la siguiente 3- Posteriormente, un operador del Centro de Identificación Tributaria (C.U.I.T) del solicitante es
pantalla ingresamos a la opción “Código de oferta información telefónica se comunicará con Ud., al 20-11111111-2, el precio de venta es de PESOS
de transferencia de inmuebles” (COTI). número telefónico remitente del mensaje y luego de TRESCIENTOS MIL ($ 300.000.-) el domicilio es
10. Seleccionamos Código de oferta de corroborar la identidad de la persona solicitante, LUIS M. CAMPOS XXXX y la localidad es Capital
transferencia de inmuebles. efectuará la registración de los datos para la obtención Federal.
ESPECIAL
INFORME
Los emprendimientos y el público
Entre viviendas
OFICINAS
DIVISIÓN
y el negocio hotelero
D urante el primer No obstante, una de las zonas de
INDUSTRIAS
cuatrimestre de 2008, la Capital, con mayor crecimiento de
DIVISIÓN
demanda se ha mantenido en emprendimientos, es Villa
niveles similares a los del año Urquiza. Existe una búsqueda
OFERTA
anterior. constante de casas viejas,
DEMANDA
A pesar del interesante momento emplazadas en lotes de buenas
inmobiliario que viven varios dimensiones, con el objeto de VALORES
barrios de Capital, los buscadores construir desde cero edificios
de propiedades están activos pero residenciales a un costo razonable
cautos a la hora de tomar una por m2. El objetivo, es seducir
Los buscadores de propie-
DIVISIÓN
decisión, producto de la suba en a matrimonios jóvenes, que
RETAIL
los valores, la incertidumbre adquieren, por primera vez, una dades están activos pero
financiera que se vive y un claro propiedad –ayudados en un cautos a la hora de tomar
contexto de rentabilidad mínimo porcentaje por los una decisión.
descendente por una sobreoferta créditos hipotecarios- o aquellos
de productos. ya consolidados que buscan una Los desarrolladores de
valorización del inmueble y una Capital, buscan constante-
RESIDENCIAL
renta a través del tiempo. Cabe mente casas viejas,
Los buscadores de propiedades
DIVISIÓN
destacar que la mayor
están activos emplazadas en lotes de
concentración de inversión está en
pero cautos a la hora de tomar una buenas dimensiones.
el rango de los U$S 50.000 y U$S
decisión 100.000 en departamentos de 2 y 3 La mayor concentración de
ambientes, estrellas excluyentes de
inversión de la demanda en
las preferencias. También, pero en
la Ciudad está en el rango
EMPRENDIMIENTOS
una escala superior del espectro,
se hallan muy solicitados los de los U$S 50.000 -
DIVISIÓN
semipisos con dependencias, U$S100.000 -
cocheras y amenities de categoría.
El corredor Olivos-Tigre ha
adquirido una notoria
Los desarrolladores están en la
relevancia por el aumento
búsqueda constante
de nuevos proyectos.
de casas viejas, emplazadas en lotes
de buenas dimensiones, Los emprendimientos
TASACIONES
DIVISIÓN
para construir edificios desde cero hoteleros marchan a la

a un costo razonable por m2 cabeza de las inversiones.
Hay más de 300 en marcha.
Otros barrios muy buscados -tanto
por emprendedores como por el
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Entre viviendas y el negocio hotelero ANEXO 35
ESPECIAL
INFORME
público en general- son Palermo, Emprendimientos en Cañuelas
Belgrano, Caballito, Núñez
OFICINAS
DIVISIÓN
y Coghlan, y, en menor medida,
Saavedra, Villa Pueyrredón, Total de emprendimientos 25
Almagro, Villa del Parque 9
y Boedo. 8
8
Con relación a los desarrollos 7
suburbanos, cabe señalar que 7
6
a pesar de que el ritmo de ventas 6
INDUSTRIAS
no es el de hace dos años, una
DIVISIÓN
5
porción importante de la sociedad
sigue teniendo a los countries 4
y barrios privados como una de las 3
opciones más atractivas a la hora 2 2
de mudarse. Como es sabido, los 2
factores fundamentales que 1
motivan a los interesados, son la
0
seguridad y la oportunidad de vivir Barrios Barrios Privados Clubes Clubes Countries
DIVISIÓN
al aire libre.
RETAIL
Privados en trámite de Campo de Chacras
Otro factor clave, es la posibilidad
de aumentar la cantidad de metros Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
cubiertos por unidad, que hoy
ronda los 250 m2 promedio, en el
PRINCIPALES PROYECTOS HOTELEROS
segmento medio, y entre 300-800
m2 para el medio-alto y alto.
. En la zona que supo ser la disco El Divino, se similar a los shoppings de Miami. Contará
RESIDENCIAL
Las áreas más solicitadas son la
levantará el hotel St. Regis de la cadena con un hotel boutique, más de 150 locales,
DIVISIÓN
clásica zona norte, con Pilar como
Starwood. oficinas, cocheras y hasta supermercado.
centro-eje y el cada vez más
. En la misma zona, más precisamente en el . Palermo: está en marcha el Live Hotel. Se
consolidado Escobar. También, el
Dique 3, se instalará el hotel Alvear-Renoir trata de un complejo de 80 habitaciones
corredor Olivos-Tigre ha
Puerto Madero. Estará dividido en dos partes: y 170 departamentos, cuyos dueños
adquirido una nueva y notoria
hotel tradicional y “condo” hotel. El edificio podrán utilizar los servicios del primero.
relevancia, pues están en aumento
tendrá 43 pisos. . Las principales bodegas del país se están
EMPRENDIMIENTOS
nuevos proyectos residenciales
. En la zona de dique 1, la cadena de Dubai aggiornando a la creciente demanda del
y de oficinas con “amenities full”.
Jumeirah tiene en cartera, de inminente enoturismo internacional. Algunas,
DIVISIÓN
Finalmente, el sur está en
resolución, la edificación de un hotel de lujo además de contar con servicios de
crecimiento con Canning
7 estrellas. Sería el primero en Latinoamérica. hotelería, están construyendo o ampliando
y Cañuelas en la cima de las
. Cercano, la cadena Hilton tiene la intención sus campos de golf, abriendo nuevas
preferencias.
de construir el complejo +5411 Juana Manso canchas de polo, reciclando sus museos
Blvd., que incluiría el llamado sistema “mix o -como Finca Decero- de avanzar en el
A pesar de que el ritmo de ventas no uses”: hotel, complejo de oficinas y con desarrollo de un observatorio
residencias de alta gama. astronómico.
es el de hace dos años,
TASACIONES
. También en Puerto Madero, se asentará . En Lobos, también de la cadena

DIVISIÓN
los countries y barrios privados Zencity, un complejo de 3 torres: una Jumeirah, se está construyendo un resort
destinada al uso residencial, otra a un hotel de 5 estrellas íntegramente dedicado al
siguen siendo una de las opciones
y la última a oficinas. polo y otros deportes ecuestres. Estará
más atractivas a la hora de mudarse . Madero Harbor. Será el centro de compras ubicado en Lobos y se llamará Jumeirah
más grande de la ciudad de Buenos Aires, Culú Culú Polo Resort Argentina.
ESPECIAL
INFORME
Este último es aún un partido poco
Arribos turísticos a la Argentina : 2007 vs. 2008 urbanizado,
(en millones de visitantes) a pesar de su proximidad con la
OFICINAS
DIVISIÓN
ciudad de Buenos Aires.
5,4 Debido a sus características rurales
y a la baja cantidad de población
(estimada en 48.000 habitantes), la
5 millones
ciudad cabecera presenta una
caracterización funcional que la
asemeja al resto de las ciudades del
INDUSTRIAS
4,5 millones interior bonaerense.
DIVISIÓN
4,5 El alto valor de los terrenos en
Capital Federal es uno de los
principales motivos que impulsan
a las familias a encarar la mudanza
en la búsqueda de una mejor
calidad de vida.
Pero en la actualidad, los proyectos
3,6 que marchan a la cabeza de los
DIVISIÓN
turistas 2007 Turistas ponderados 2008
RETAIL
grandes inversores son los hoteles.
Ya hay más de 300 en construcción
de distintas categorías,
Fuente: L.J. Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina acompañando el impulso turístico
que vive el país. En este sentido, el
total de llegadas, a abril de 2008, se
Ingresos generados por los turistas / en U$S estimó en 168.194 viajeros de
RESIDENCIAL
(Hotelería, comercios y varios) nacionalidad extranjera, sólo por
DIVISIÓN
Ezeiza. Si se compara la evolución
de los 20 primeros países
generadores de turistas hacia la
Argentina, respecto del mes de
5.000 abril de 2007, se observan las
variaciones positivas más
U$S 4.000 millones
EMPRENDIMIENTOS
significativas en las llegadas de los
U$S 3.500 millones siguientes mercados: ISRAEL
DIVISIÓN
(+56.5%), BRASIL (+19.5%),
CANADÁ (+15.5%) y JAPÓN
3.000 (+13.5%).
El impacto del turismo
globalizado, impulsa a muchos
desarrolladores a llevar adelante
“proyectos mix” como el
emplazamiento de hoteles junto
TASACIONES
a oficinas, centros comerciales

DIVISIÓN
1.000
ingresos 2007 ingresos ponderados 2008 y departamentos, tan extendidos
en los Estados Unidos y Europa.
Esta nueva iniciativa, ha
comenzado a extenderse en la
Fuente: L.J. Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina Argentina, pero,
ESPECIAL
INFORME
PRINCIPALES DESAFIOS PARA LOS EMPRENDIMIENTOS
En la actualidad, los proyectos que HOTELEROS DE BODEGAS
OFICINAS
DIVISIÓN
marchan a la cabeza de
los grandes inversores son los . Mejorar la calidad hotelera. Llevarla elaboración de vinos desde 0”;
hoteles a estándares internacionales; . Mejorar la degustación de vinos, ofrecer
. Profesionalizar al personal con vistas cursos de degustación y del

extenderse en la Argentina, pero,
requieren como condición sine a mejorar la atención tanto del turismo uso del vino en la gastronomía;
qua non dos variables claves: áreas
INDUSTRIAS
tradicional como extranjero; . Combinar estadía en hoteles bodegueros
amplias y ubicación estratégica.
DIVISIÓN
Los emprendimientos bodegueros . Planificar visitas especializadas, para con mix de música (folclore, tango,
no se quedan atrás. La evolución
un público top, conocedor; clásica)
internacional por el gusto de los
vinos y el creciente interés por la . Generar visitas para un público medio, . Atraer al turismo internacional para
actividad, ha impulsado a los
basado en programas de poda y participar en la Fiesta de la Vendimia;
propietarios a reciclar no sólo sus
empresas, sino también sus ideas, cosecha, vivir el vino de cerca; . Maratón hotelera por los viñedos;
con el fin de satisfacer a los
DIVISIÓN
RETAIL
exigentes visitantes, tanto locales . Visitas con participación activa para . Promover reuniones empresariales
como extranjeros. En la distintos grupos: “Programa y sociales en los wine resorts.
La evolución internacional por el

gusto de los vinos y el creciente
interés por la actividad, ha
RESIDENCIAL
impulsado a los bodegueros
DIVISIÓN
a rediseñar sus empresas con el fin
de satisfacer a los visitantes
actualidad, lo que se busca es

generar una oferta diversificada de
EMPRENDIMIENTOS
productos para el enoturismo.
A modo de ejemplo y según un
DIVISIÓN
estudio de la Comisión Nacional de
Turismo Vitivinícola, Bodegas de
Argentina, se puede inferir que, en
promedio, recorren por año las
instalaciones más de un 1.100.000
turistas. Este fantástico panorama
de consumidores cautivos, sumado
al “todo por hacer”, hace pensar en
TASACIONES
DIVISIÓN
un excelente futuro para los

emprendimientos hoteleros, por los
caminos del vino, en una Argentina
por venir.
(Más gráficos en “Anexo”)
ESPECIAL
INFORME
Tasaciones: mayor demanda
Al frente,
OFICINAS
DIVISIÓN
los supermercados
A pesar de la coyuntura que se automotrices, que tienen como a afinar especialmente el lápiz con
INDUSTRIAS
xxxxxvive actualmente, durante el objetivo superar las 600.000 la proyección de sus números.
DIVISIÓN
primer cuatrimestre se registró un unidades hacia fines de este año. Otros factores que impulsaron las
aumento en el pedido de También según el INDEC, esta valuaciones son la actualización de
tasaciones en general. Esta industria avanzó 6,8 % en el la valorización patrimonial, para
demanda fue liderada por los primer trimestre. adquisiciones, ventas de inmuebles
supermercados. La evolución del Finalmente, las solicitudes y para otorgamiento de garantías
consumo de los primeros meses del estuvieron dirigidas a edificios en de créditos.
año fue un fenómeno que explicó block y unidades funcionales como Tanto para Capital Federal como
los planes de expansión de este oficinas y locales comerciales. GBA existieron necesidades
DIVISIÓN
RETAIL
rubro de la economía. En puntuales de asesoramiento,
promedio, según el INDEC, las Existieron necesidades de combinando la tarea de valuación
ventas por rubros a precios asesoramiento, que fueron un mix con temas de análisis que llegaron
corrientes de las grandes cadenas de tareas de valuación a ser verdaderos estudios de
registraron una variación y consultoría consultoría. En varios casos, esto
interanual positiva: carnes (46%), tuvo que ver con la escasez de
panadería (42,2%), verdulería El principal motivo fue la espacios para ofrecer a los desarrol-
RESIDENCIAL
y frutería (39,9%), electrónicos renovación de contratos de ladores, induciendo a una tenden-
DIVISIÓN
y artículos para el hogar (38,1%) locación, cuyas renegociaciones se cia alcista de los valores e influy-
y almacén y otros (35,2%). han tornado más complejas, endo directamente en la rentabili-
En segundo lugar figuran las motivando a las partes involucradas dad del negocio de estos últimos.
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Tasaciones: Al frente los supermercados ANEXO 39
Tasaciones: la base de los números
ESPECIAL
INFORME
Los casos más comunes para tasar
2+2=4 -Análisis de futuras inversiones. Tasar u opinar

-Arbitraje en situaciones litigiosas.
-Renegociación de contratos. Hay una gran diferencia entre
OFICINAS
DIVISIÓN
Valuar es determinar el
-Sucesiones. “tasar” y dar una “opinión de
valor económico que
tiene un bien o un -Inmuebles destinados a garantías judiciales. valor”. La primera categoría
conjunto de bienes en -Divorcios vinculares. requiere las siguientes
una fecha precisa, para tareas:
un fin establecido.
Los profesionales Análisis de precios para
trabajan sobre la base todos los rubros en que sean
de lo establecido en las aplicables.
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
Uniform Standards of
Professional Appraisal Investigación de
Practice (EEUU), y de circunstancias técnicas, de
la normativa del mercado, etc,
Tribunal de Tasaciones correspondientes a una
de la Nación época anterior en 5 años, por
lo menos, a la fecha del
trabajo.
DIVISIÓN
Tiempos Actuación conjunta con otros
RETAIL
de trabajo profesionales.
Del análisis anual de La segunda categoría es la

tasaciones efectuadas impresión del experto
por una empresa líder, basadas en comparaciones
surge un promedio de de valores no analizados
3 días de trabajo de un técnicamente. Puede ser
RESIDENCIAL
profesional calificado comunicada de palabra o por
DIVISIÓN
por propiedad, a lo que escrito. El público a veces
debe sumarse la desconoce las diferencias
supervisión de un entre ambas alternativas.
“controller”. Este último
es una figura
Perfil del tasador ideal
indispensable para
cualquier tasación, que
EMPRENDIMIENTOS
En general se buscan
siempre debe ser
profesionales con una
firmada por dos
experiencia no menor de tres
DIVISIÓN
profesionales.
años en la especialidad.
La tasación de una
Títulos: se aprecia
planta industrial
especialmente a ingenieros,
importante puede
arquitectos con posgrado en
demandar hasta 15
valuaciones, y martilleros.
días de trabajo.
Validez temporal
de una tasación
TASACIONES
Apuntes
DIVISIÓN
Quiénes lo hacen No puede estimarse a priori un

En España, la carrera de tasador es
terciaria y se llama “Ingeniería en tiempo de validez, dado que son
Valuaciones”. En México, entre otros En la Argentina, suman poco más de 10 las múltiples los factores que
países, las normas exigen dos firmas dedicadas a la actividad. La mitad de inciden en el valor de un bien,
tasaciones de distintas empresas ellas son empresas inmobiliarias, entre las aún en períodos de estabilidad
para concretar una operación. que se cuenta L.J.Ramos. económica.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Tasaciones: Al frente los supermercados ANEXO 40
ANEXO
Lo que abunda no daña
Entre viviendas y el negocio hotelero

ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
Emprendimientos en el mercado - Market Share
% de las viviendas a estrenar sobre el total escriturado por año
40 32,9 31,0 31,0

30,7 28,1
22,7 24,9
19,7 18,3
20
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
% viviendas a estrenar respecto del total de escrituras
Fuente: L. J. R. Brokers Inmobiliarios en base a DGS-GCBA.
DIVISIÓN
RETAIL
Falta mucho por hacer / Encuesta/ Entre las achuras, la domótica y las nubes
Amenities considerados primordiales, apreciables y secundarios para edificios de departamentos

(Los más votados en escala ordinal)
Jóvenes 18-24 años Segmento 25-35 años Segmento 36-40 años Segmento + 40 años
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
1 Parrilla Parrilla Control de acceso c/personal Control de acceso c/personal
2 Cocheras Pileta climatizada Pileta climatizada Cocheras
3 Pileta climatizada Cocheras Cocheras Solarium
4 Control de acceso c/personal Salón de usos múltiples Parrilla Parrilla
EMPRENDIMIENTOS
5 Salón de usos múltiples Control de acceso c/personal Salón de usos múltiples Pileta climatizada
6 Solarium Solarium SPA con gimnasio Salón de usos múltiples
DIVISIÓN
7 SPA con gimnasio Laundry Laundry SPA con gimnasio
8 Laundry SPA con gimnasio Solarium Circuito aeróbico
9 Circuito aeróbico Circuito aeróbico Circuito aeróbico Laundry
10 Biblioteca Microcine Microcine Biblioteca
11 Microcine Biblioteca Biblioteca Microcine

TASACIONES
DIVISIÓN
12 Jaula de Golf Jaula de Golf Jaula de Golf Jaula de Golf
1 al 4: considerados vitales I 5 al 9: considerados apreciables I 10 al 12: considerados secundarios
Base: 281 casos / respuestas espontáneas guiadas.

*Se administró una escala de medición de actitudes en donde 1 expresa la máxima adhesión.
ESPECIAL
INFORME
Falta mucho por hacer / Encuesta/ Entre las achuras, la domótica y las nubes
Altura promedio elegida por franja etárea
OFICINAS
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
DIVISIÓN
RETAIL
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
Tipo de vivienda de los encuestados
Segmento
EMPRENDIMIENTOS
Departamento Casa Piso Semipiso Loft
edad
DIVISIÓN
18 -24 51 % 29 % 11 % - 9%
25 -35 70 % 9% 4% 11 % 6%
36 -40 59 % 21 % 11 % 9% -
TASACIONES
+ 40 36 % 13 % 21% 22 % 8%
DIVISIÓN
Promedio 54 % 18 % 12 % 10 % 6%
ANEXO 42
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Emprendimientos: Falta mucho por hacer
ESPECIAL
INFORME
Nota / Lo que abunda no daña
OFICINAS
DIVISIÓN
Oficinas corporativas alrededor del mundo: rango de valores de alquiler AAA (u$s / m2 / mes)
200
180
172 160
160
140
INDUSTRIAS
121
DIVISIÓN
120
100
82
80 75
60 54
40 37 35 32 29 24 24
20
DIVISIÓN
RETAIL
0
Londres
Tokyo
Nueva Delhi
Madrid
New York
Paris
Buenos Aires
Toronto
San Pablo
Frankfurt
Santiago
México DF
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / Financial Times y The Economist.
Oficinas corporativas alrededor del mundo: rango de valores en venta AAA (u$s /m2)
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
70.000
59 .59 8
60.000
EMPRENDIMIENTOS
50.000
DIVISIÓN
40.000
3 3 .0 0 0
2 8 .4 2 0
30.000 24.000
17.400
20.000 15.660
11.300
10.000 9.300 8.100
6.960 5.800
3.800 3.500 3.350
TASACIONES
DIVISIÓN
0
Ma
Ba
Bu
Lon
To
Pa
Ho
Mi
Nu
Va
Nu
Mi
Sa
Mé
rc e
en
rís
rs o i
nP
ky
lan
am
ng
ev
ev
dri
x ic s
d re
os
o
aD
aY
lon
d
i
K
vi a
ab
oD
s
on
A ir
lo
ork
a
elh
F
g
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / El economista.es
ANEXO 43
ESPECIAL
INFORME
Nota / La logística está que arde
EL ADN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES:
OFICINAS
DIVISIÓN
Índice de ocupación industrial en los 55 parques de la provincia de Buenos Aires (agrupados por localidad), en orden alfabético
120
empresas en funcionamiento
104 104 parcelas reservadas / vendidas
100 vacancia
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
80 73 73
69%
68% 64%
60 53 53
45 45
46%
40%
40
33%
DIVISIÓN
RETAIL
20
17 17
20 15 14 15 22%
8 8 7 8
6
1
0% 0% 0%
0
A.Alsina C. Casares Alberti Alte. Brown Ayacucho Azul Bahia Blanca Benito Juarez Berazategui Berisso
(Platanos)
RESIDENCIAL
120
DIVISIÓN
parcelas reservadas / vendidas
100 vacancia
79%
80
EMPRENDIMIENTOS
76%
71%
67% 68%
DIVISIÓN
65%
60
47 49%
43 47%
40 35%
36% 32
28
22 30% 22 23
20 18 19 19
20
TASACIONES
15 14 16 14
DIVISIÓN
11 10
9 8
7 6 7 6
2
4%
0
Bolí var Bragado Campana Chivilcoy Cnel.Dorrego Cnel.Suá rez Daireaux Dolores Escobar Gral. Paz Gral. Pinto C. Pringles
(CIPO)
ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
120
100 96 vacancia
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
80
74% 68
62
60
45%
40 44%
40 37
30
DIVISIÓN
27 27
RETAIL
26% 23
20 21
18% 19 19
20 17
14 15
11
8 9 15%
6 10%
2
0% 0% 0%
0
G. Pueyrredó n H. Yrigoyen J uní n La Plata Lanú s Laprida Lincoln Flandria Malvinas Mercedes
(CEPILE) Argentinas
RESIDENCIAL
250
DIVISIÓN
236
200 vacancia
180
EMPRENDIMIENTOS
150
109 DIVISIÓN
100
78 76
71 70
65% 65%
58 56 64%
44 47
50 57%
34 36 39
TASACIONES
24 24 28
DIVISIÓN
22
17 16
13% 11 6 9
17% 22% 6
3% 2% 0% 12%
0 0%
Morón Navarro Olavarría Pergamino Pilar Ramallo Rauch Roque Pérez Pigüe Saladillo Suipacha Tandil
(La Cantábrica) (Pque.Ind.)
ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
120
98
100 100% vacancia
INDUSTRIAS
83%
DIVISIÓN
80 81%
78%
60
49
48
50%
40 35
31
33%
DIVISIÓN
RETAIL
19
20 14 18%
6
4 3 3
9% 0 0 1 0 0
0
Trenque Lauquen Tres Arroyos Zá rate Zá rate Villarino Pilar Cañuelas La Matanza
(P. Ind.) (P. de Negocios) (PILARICA)
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
Principales parques industriales del Gran Buenos Aires:
Parque Industrial Pilar

Parque Industrial CIPO (OKS)
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
Parque Industrial
Pilarica
Parque Industrial Tigre
Parque Industrial Tortuguitas
DIVISIÓN
RETAIL
Centro Industrial
RESIDENCIAL
Garín
DIVISIÓN
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
Parque Industrial La Cantábrica Parque Industrial La Matanza
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Junio 2008 / Industrias: La logistica está que arde ANEXO 47
ESPECIAL
INFORME
OFICINAS
DIVISIÓN
Principales parques industriales en zonas aledañas al Gran Buenos Aires:
Parque Industrial Zárate
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
Parque Industrial Campana
DIVISIÓN
RETAIL
Parque Industrial La Plata
Parque Industrial
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
La Plata 2
(próximamente)
EMPRENDIMIENTOS
DIVISIÓN
TASACIONES
Parque Industrial Cañuelas

DIVISIÓN
ESPECIAL
INFORME
Rubros dominantes de los 55 parques industriales de la provincia de Buenos Aires
OFICINAS
DIVISIÓN
Total de empresas instaladas: 1.410
18 17% Total de parcelas: 3.436
Vacancia: 36 %
16 15% Ocupación industrial: 41 %
14 13%
12%
INDUSTRIAS
12
DIVISIÓN
11%
10%
10
8%
8 7%
6
4%
4 3%
DIVISIÓN
RETAIL
2
0
M e ta lúrgic a S e rvic io s Alim e ntic ia C o ns truc c ió n Quím ic a y P lá s tic a Agro indus tria s Te xtil Auto pa rtis ta s R e s to
la bo ra to rio s
Resto: ind.maderera, papelera, electrónica, pintura, telefonía, vidrio, gráfica, tabacalera, bodegas, calzado, imprentas.
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
Superficie de los principales centros logísticos de Capital Federal y GBA (en m2)
Loginter 9.000
Román 10.000
Pacheco Trade Center 2 17.000
Tres de Febrero Trade Center 17.000
EMPRENDIMIENTOS
Munro Trade Center 21.000
Andreani Logística 26.000
Transfármaco 33.000
DIVISIÓN
Exologística 40.000
CELSUR 40.000
Centro Industrial Tigre 45.000
Pacheco Trade Center 1 47.000
Plaza Logística 50.000
Transportes Don Pedro 60.000 * Transportes Furlong: depósito y transporte de automotores.
Good Park 80.000 **Exolgan: terminal portuaria y de containers.
Pacheco Trade Center 3 81.000 En ambos casos las superficies totales se componen de
metros cubiertos y descubiertos.
TASACIONES
Logística Esteban Echeverría 90.000

DIVISIÓN
Centro Industrial Ruta 2 165.000

Transportes Furlong* 180.000
Exolgan** 420.000
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000
ESPECIAL
INFORME
Nota / Entre viviendas y el negocio hotelero
Ranking de llegadas de extranjeros a la Argentina /mes de abril 2008*
OFICINAS
DIVISIÓN
(en cantidad de turistas)
60.000
Total turistas: 152.439

50.000
45.625
40.000
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
30.000
21.757
20.000 17.582
9.782
10.000 6.632 6.069 5.841 5.384 5.353
3.686 3.653 3.647 3.257 2.759
2.079 1.934 1.928 1.880 1.845 1.746
DIVISIÓN
0
RETAIL
Es os
Es
Pe s
Fr nos
Co e s
Al ian o
Br s
Pa os
Ve yo s
Bo nos
Ca o s
Br
Ch ni de
Ec
Ita s
M s
Au n ses
Isr iano
Ur ian o
Ja
an
em s
ta
pa
itá
ex
ru
ne
ra
ua
as
na
ug
lom
liv
ae s
po
ile
str
lia
an
do
gu
ica
ce
il e
ño
ni c
zo
ian
ua
to
an
ne
die
líe
no ses
no
al
b
s
u
a
ñ
r
le
la
e
y
s
se
s
s
s
n
s
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo.
* Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008*América
400.000 Total América: 522.819

359.260
350.000
EMPRENDIMIENTOS
300.000
DIVISIÓN
250.000
200.000
153.712
150.000
100.000
50.000
TASACIONES
6.084
DIVISIÓN
3.763
0
América del Sur América del Norte América Central Caribe
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo.

* Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.
ESPECIAL
INFORME
Nota / Entre viviendas y el negocio hotelero
Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008* desde Europa
OFICINAS
DIVISIÓN
100.000 94.595
Total Europa: 229.125
90.000
80.000 76.376
70.000
INDUSTRIAS
60.000
DIVISIÓN
50.000
38.730
40.000
30.000
20.000
11.618
10.000 7.806
DIVISIÓN
0
RETAIL
Europa Meridional Europa Occidental Europa del Norte Europa Mediterránea Europa Central
Oriental
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo.* Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.
Llegadas de extranjeros a la Argentina en enero/abril 2008* Llegadas de extranjeros a la Argentina en

África, Asia, Oceanía y otros. enero/abril 2008* (en % por continente)
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
25.000
Total África, Asia, Oceanía África, Oceanía y otros
21.824 Asia 2 %
y otros: 38.133
3%
20.000
EMPRENDIMIENTOS
15.000 Europa
DIVISIÓN
29 %
11.485 América
66 %
10.000
5.000 4.479
TASACIONES
DIVISIÓN
345
0
África Asia Oceanía Otros (ONU, OEA, etc.) Total turistas enero-abril 2008: 790.077
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo. * Por Aeropuerto Internacional de Ezeiza.

Imi Junio 2008 Ljramos

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EMPRENDIMIENTOS RESIDENCIALES EN BS. AS.

Falta mucho por hacer

División Industrias Páginas 15 a 20

División Retail Páginas 21 a 23

División Tasaciones Páginas 39 a 40

Falta mucho por hacer

podría pensar, y pese a los millones

Comparados con la sequía de costos.

créditos actual, aquellos años Es interesante observar que, según

Como contrapartida, los hogares MEDIA ALTA 15 % 2000

desde unas zonas para volcarlo en el 60% de la oferta futura en esta

otras, desplazando a los antiguos área es de vivienda “suntuosa”, la

Categorías de viviendas según el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

o living - comedor que excedan de 42 m2 de superficie.

1 amb 2 amb 3 amb > 3 amb Según un estudio de L. J. Ramos,

Otro ejemplo: en la encuesta

1 amb 36% 52% 40% 32% 20% 32% 16% 8% 17% 8% 0% 4% 4% 4% 0% 0%

Estudio Análisis de la oferta real

LAS MEGATENDENCIAS, MAS ALLA DE LOS AMENITIES.

La indagación respecto de los amenities, sucederá más allá de los amenities, la

indica aquellos atributos que el público consulta incursionó en una de las

Control integral a distancia de toda la

incrementan en un 10% el costo por computarizada de presencia en el hogar

m2 de un desarrollo. Pero al mismo (encendido de luces, apertura y cierre

La demanda es liderada en los

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, sobre datos de mercado.

13% 13% 12,7%

Valor Venta (u$s/m2) Alquiler (u$s/m2 mensual) Rentabilidad Anual (%)

Los valores de venta en 2007 Banca y administración

una suba superior al 60% (de 2008/2010 representan un

El año pasado, en la Ciudad de 9.058

Composición actual del stock ¨AAA¨ por zonas.

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

La logística está que arde

desafíos para el mercado de interior como Rosario, Santa Fe OFERTA

Los sectores mejor posicionados

la expansión de la siderurgia. para el período 2008-2009 son el

A lquiler mensual en U $S/ m2

23% % R ent abilidad anual en U $S

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

En los próximos meses, producto

del frío invernal, la variable 0

abastecimiento seguirá siendo un

factor dominante. La nueva central

eléctrica San Martín (Santa Fe)que

redujo sensiblemente en lo que va

La instalación de centros logísticos

evolución del problema de la energía, los

precios crecientes, la incertidumbre de

La necesidad de las empresas de contar con

-Gestión de inventarios y transporte de

Unilever Black & Decker

Good Park Almirante Florencio

Total: 1.431.000 m2 = 143 manzanas

más lejos, las telefónicas y las del cambio operado en la economía

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

stock de locales disponibles en los Avenida Corrientes y Callao 50

focos secundarios (indicador que

La Quinta Avenida New York 1227 1500 +23%

Fuentes: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / The Economist

normalidad permita clarificar las

reglas de juego, posibilitando que

destaca por su estilo racionalista.