Boleto de compra venta en el nuevo Cdigo Civil y Comercial

Sumario: I. Introduccin. II. Formalidad. III. Naturaleza Jurdica. IV.

Regulacin en el Cdigo de Vlez. Evolucin jurisprudencial. Nuevo
Cdigo Civil y Comercial. V. El adquirente por boleto frente a los
acreedores del enajenante. VI. Publicidad como medio de proteccin a
terceros. VII. Tercera de dominio o de mejor derecho?. VIII.
Conclusin.

Resumen. El nuevo CCyC regula escasamente el boleto de compraventa,

prev solo dos disposiciones especficas. Recepta la tendencia protectoria al
adquirente por boleto, en concordancia con lo que venan sosteniendo la
doctrina y jurisprudencia, regulando la inoponibilidad de las ejecuciones
colectivas o individuales al adquirente por boleto, siempre que cumpla con
los requisito establecidos en la ley. Sin embargo no determin la naturaleza
jurdica del boleto, quedando subsistente el debate sobre sta.

I.- Introduccin
Las formalidades de la compraventa, especialmente en materia de
inmuebles, demandan tiempo y dinero. La aceleracin de la vida econmica
se enfrent con la desaceleracin de los trmites notariales y registrales, el
incremento de los costos de la transmisin dominial, la imposibilidad de
otorgar la escritura pblica de venta de un inmueble porque no se contaba

con los datos registrales o certificados pertinentes, entre otros supuestos,

han sido las principales razones para que la costumbre argentina se
inclinara al instituto del Boleto de Compraventa. Esto provoc innumerables
conflictos: para el rgimen jurdico se trataba de un contrato preliminar o
incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendan
haber llegado a un acuerdo definitivo. 1
La finalidad de este trabajo es dar un panorama de la regulacin del boleto
de compraventa de inmuebles en el nuevo CCyC, las diferencias con el
cdigo velezano, as como tambin destacar la evolucin jurisprudencial y su
recepcin en la normativa vigente.
Se desarrollarn las distintas posturas acerca de la naturaleza jurdica del
instituto sub examine y los efectos jurdico que implican adoptar una u otra. A
prima facie es importante destacar que el CCyC no resolvi este problema
que estaba latente en la doctrina y jurisprudencia, es decir, si es un contrato
preliminar

o si estamos en presencia de un verdadero contrato de

compraventa.
Expondr brevemente la problemtica del adquirente de buena fe por boleto
y los acreedores del enajenante, frente a la carencia de seguridad jurdica de
la publicidad posesoria.
Finalmente ser tratada la problemtica con respecto a cul es la va para
que el comprador por boleto puede hacer valer su derecho.

II. Formalidad
1

Lorenzetti, Ricardo Luis. Tratado de los contratos. Pg 331.

El Derecho recurre a la formalidad en consideracin a la importancia social

de los actos, a mayor importancia corresponde, en general, mayor rigor de
forma.2
La escritura pblica es prescripta como forma de los contratos a los efectos
de dar una formalidad determinada a ciertos actos que se entiende que
reclaman formalidad especial. Vlez para la transmisin de bienes inmuebles
eligi como forma la escritura pblica (art. 1184, actualmente art. 1017). En
los contratos solemnes o cuya forma es impuesta por la ley ad solemnitatem,
la omisin de la forma priva al contrato de sus efectos propios, pero no es
obstculo para que en ciertos casos el contrato produzca efectos diferentes.
En los casos en que la omisin de la forma priva al contrato de sus efectos
propios, pero le asigna otros -es decir se produce la conversin del negocio
jurdico- el contrato es solemne relativo o la forma es solemne relativa como
ocurre en la compraventa de inmueble.
La conversin del negocio jurdico implica que el contrato que carece de la
formalidad prescripta por la ley, en lugar de producir los efectos de los actos
invlidos, da nacimiento a un negocio diferente. 3

III.Naturaleza jurdica
Es importante determinar la naturaleza jurdica del boleto, ya que, a partir de
la posicin que adoptemos estaremos en presencia de diferentes efectos
jurdicos. El debate se centra entre dos tesis, una sostenida por quienes

2
3

Cfr. Mosset Iturraspe, Jorge. Contratos.

Cfr. Mosset Iturraspe, Jorge. Contratos.

consideran al boleto como un contrato preliminar, y otra sostenida por

aquellos que entienden al boleto como el contrato definitivo de compraventa.
La primer tesis, que sostiene la postura del contrato preliminar de
promesa, encuentra su fundamento en la norma del cdigo que dispone la
conversin del negocio jurdico, como fue explicada supra. Entonces, si las
partes no observan la solemnidad prescripta -escritura pblica- el contrato no
surte los efectos propios de la compraventa pero es vlido como contrato en
el cual las partes se comprometen a otorgar el contrato definitivo en escritura
pblica. El boleto es entonces una promesa de venta.
El nuevo C.C.y C. regula en su art. 994 y sigs. los contratos preliminares,
dentro de ellos la promesa de celebrar un contrato, supuesto en el que
encuadrara el instituto bajo estudio segn la tesis que estoy exponiendo.
En las disposiciones generales de los contratos preliminares se establece
que el plazo de vigencia de las promesas es de un ao, o al menor que
convengan la partes, quienes pueden renovarlo a su vencimiento. La
finalidad prctica de esta figura consiste en que puede contratarse en forma
preliminar cuando no es posible -material o jurdicamente- o conveniente
celebrar directamente el contrato definitivo.
La promesa de celebrar un contrato futuro es el que obliga a ambas partes a
otorgar el contrato definitivo, que supone una nueva manifestacin del
consentimiento de las partes. Pero si una de las partes fuera renuente a
otorgar el contrato definitivo, puede ser compelido a ello y en su caso su
consentimiento puede ser sustituido por el juez; se aplica aqu el criterio
sostenido por la jurisprudencia que admiti que el juez suscriba la escritura

pblica cuando era demandado el cumplimiento del denominado boleto de

compraventa. Esta solucin aparece ahora expresamente prevista en el art.
1018.
Retomado, si entendemos que el boleto de compraventa es un contrato
preliminar, tendr por lo tanto validez de un ao.
Otra parte de la doctrina considerada predominante y la jurisprudencia
mayoritaria sostienen que el boleto es un verdadero contrato de
compraventa, es el contrato defntivo y no una promesa de venta, porque no
puede decirse que las partes al firmar el boleto tuvieron como fin una
promesa de venta. En este esquema la obligacion de escriturar es un
requisito para la transmisin de dominio.
El fundamento de esta tesis es la definicion del contrato de compraventa,
cuando una parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y la otra se
obliga a pagar un precio cierto en dinero. La escrituracin no implica un
nuevo consentimiento sino el cumplimiento de la obligacin de transmitir el
dominio.

IV. Regulacin en el Cdigo de Vlez. Evolucin Jurisprudencial. Nuevo

Cdigo Civil y Comercial
Como ya lo anticip, Vlez, para los contratos de compraventa de inmuebles
opt como formalidad la escritura pblica (Art. 1184), y consider a la
compraventa como contrato consensual4. En el caso de que las partes
otorgaran el contrato en instrumento privado, previ en el artculo 1185 la
4

A diferencia de lo que ocurre en otras legislaciones, como la francesa, donde el contrato de

compraventa es un contrato real.

conversin del negocio jurdico. En el Art. 1187 consider la obligacin de

escriturar como una obligacin de hacer, donde las partes podan exigir el
otorgamiento de la escritura pblica bajo sancin de resolverse en perdidas
e intereses.
Con este marco legal y la creciente evolucin del boleto de compraventa de
inmuebles nos encontrabamos con una regulacin normativa deficente para
resolver los problemas, ya que, las partes crean haber celebrado el contrato
defnitivo de compraventa, esa era su voluntad real.
Frente a la disposicin del comentado artculo 1187, que nos daba una
solucin -pago de prdidas e intereses- insatisfactoria, aparece la
jurisprudencia receptando las demandas de quienes pretendan la obtencin
de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnizacin, admitiendo la
condena a la escrituracin, estableciendo que no es una obligacin
personalsima y puede ser realizada por el juez subrgandose en el vendedor
y firmando la escritura, ante el incumplimiento del obligado.
Luego los cdigos procesales solucionaron la cuestin de la escrituracin
como un problema de ejecucin de sentencia. El Cdigo Procesal Civil y
Comercial de la Nacin en su artculo 512 dice: CONDENA A
ESCRITURAR. La sentencia que condenare al otorgamiento de escritura
pblica, contendr el apercibimiento de que si el obligado no cumpliera
dentro del plazo fijado, el juez la suscribir por l y a su costa. La escritura
se otorgar ante el registro del escribano que proponga el ejecutante, si

aqul no estuviere designado en el contrato. El juez ordenar las medidas

complementarias que correspondan.5
En el nuevo Cdigo Civil y Comercial el artculo 1018 del C.C.yC.
dispone:Otorgamiento

pendiente

del

instrumento.

El

otorgamiento

pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacin de hacer si

el futuro contrato no requiere una forma bajo sancin de nulidad. Si la parte
condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representacin,
siempre que las contraprestaciones estn cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento.. Esta norma estaba contenida en los artculos 1185 y 1187
del cdigo velezano, la solucin actual no es diferente de la que
contemplaba el rgimen anterior.

V. El adquirente por boleto frente a los acreedores del enajenate:

A partir de esta postura surge en la doctrina y jurisprudencia una tendencia
protectoria al adquirente por boleto. Asi con la ley 17.711 se incorporo el
articulo 1185 bis protegiendo al adquirente frente al concurso o quiebra del
vendedor, siempre que se renan las condiciones que la ley establece, y si
bien el codigo nada deca acerca de las ejecuciones individuales, la
jurisprudencia extendio el ambito de aplicacin del articulo a las mismas,
todo ello para proteger al adquierente por boleto. Esto fue recepcionado en
el nuevo CCyC, la lnea legislativa adoptada por el cdigo toma partido en
esta debatida cuestin y consolida la correinte jurisprudencial mencionada
supra en dos articulos -1170 y 1171-.
5

En el mismo sentido CPCC de la Provincia de Misiones.

El artculo 1170 del CCC establece los requisitos necesarios para otorgar
preferencia o prioridad al adquiriente del inmueble por boleto de
compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares, son
los siguientes:
a) Buena fe, el adquirente debe tener buena fe en el momento de la
celebracin del contrato.
b) Contratacin directa con el titular registral o subrogacin en la posicin
jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirientes sucesivos, siempre que haya una concatenacin perfecta que
vincule al adquiriente con el titular registral originario del inmueble.
c) Pago como mnimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la
cautelar, al igual que lo dispona el derogado 1185 bis.
d) Fecha cierta del boleto, recordemos que en el art. 317 del CCyC se
establece que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a terceros
el da que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible
que el documento ya estaba firmado o co pudo ser firmado despus.
e) Publicidad suficiente de la adquisin, la cual puede ser registral o
posesoria.
El artculo 1171 regula la oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra, al
igual que lo haca el derogado 1185 bis, y el artculo 146 de la ley 24.522 de
Concursos y Quiebras que permanece vigente, estableciendo que los
requisitos son:
a) Buena fe del adquirente.
b) Fecha cierta.

c)Pago del 25 % del precio de venta, como mnimo.

d) No se requiere que se haya transmitido la posesin al comprador.
Concluye estableciendo la norma comentada que si la obligacion del
comprador fuere a plazo, puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido, debiendo constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garanta del saldo del precio. Siendo as una medida protectoria tanto para el
comprador como para el concursado o fallido.

VI. Publicidad como medio de proteccin a los terceros

Como dije supra uno de los requisitos para que el comprador por boleto
tenga priorodad sobre terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido es que la adquisicin tenga publicidad registral o
posesoria. Por lo tanto ambas se consideran publicidad suficiente.
Uno de los aspectos centrales de la controversia antes del vigencia del
CCyC que se presentaba consista en establecer el valor de la publicidad
posesoria y su oponibilidad al acreedor-ejecutante del vendedor. La
publicidad posesoria es una importante modificacin en el derecho positivo
argentino, es pos de salvaguardar los derechos del comprador por boleto,
estableciendo el CCyC que tanto la publicidad registral como la publicidad
posesoria producen efectos jurdicos anlogos en cuanto a su oponibilidad
En cuanto a la publicidad registral del boleto de compraventa es
importante destacar que el nuevo CCyC no deroga la ley registral 17.801, la
que permanece vigente y no regula sobre la inscripcin o no de los boletos.

Asi mismo, los registros de la propiedad inmueble publicitan documentos

portantes de derechos reales para su oponibilidad.
La inscripcin del boleto de compraventa es entonces a los fines de dar
publicidad de la existencia de un derecho personal.
Desde mi punto de vista, el artculo 1170 no constituye una preferencia ni un
privilegio sino una simple prioridad que da un parmetro interpretativo de
cmo evaluar un conflicto entre acreedores quirografarios.
Por ello, el operador jurdico deber atenerse a cada situacin en particular y
valorar entre otros extremos: si el comprador con boleto cuenta o no con
posesin, el tipo de derecho registrado y de acreedor implicado, la buena o
mala fe de los litigantes, tal vez la inscripcin (anotacin) o no del boleto en
cuestin -si el ordenamiento lo permite-, las clases de ttulos que puedan
encontrarse enfrentados, la existencia o no de fecha cierta en caso de
instrmuentos privados, el posible cumplimiento de la contraprestacin a
cargo del comprador por boleto, y su proporcin, entre otras tantas
circunstancias que deber el sentenciante analizar en cada situacin en
particular para resolver la cuestin6.

VII.- Tercera de dominio o de mejor derecho?

Otro de los interrogantes que pretendo dar respuesta es cul es la va
correcta mediante la cual el comprador por boleto puede hacer valer sus
derechos en el juicio entre el ejecutante-acreedor y el vendedor-deudor?
6

PADILLA, Rodrigo, Sobre la regulacin del boleto de compraventa inmobiliaria en el nuevo

Cdigo Civil y Comercial y los eternos problemas que an seguir generando, DJ,
28/10/2015.

Adentrandome en el estudio de la cuestin, debo decir que la tercera es la

accin procesal que la ley adjetiva acuerda a un sujeto distinto de las partes
del proceso en defensa de un inters propio. En un proceso de ejecucin, el
tercero afectado intervendr en el proceso para reclamar el dominio de la
cosa embargada o una preferencia sobre el producido de la venta de la
misma para el pago de su crdito.
Se advierte entonces que encontramos dos tipo de terceras, la de dominio
que se fundan en la calidad de dueo o titular de un derecho real del
tercerista. Y la tercera de mejor derecho, que pueden fundarse en privilegios
o en prioridades temporales.
El adquirente por boleto es titular de un derecho personal frente al vendedor,
es por ello, que la va correcta es la tercera de mejor derecho, debe
demostrar la verosimilitud del derecho, y en este orden adjuntar el boleto de
compraventa con fecha cierta y sealar la entrega de la posesin real del
inmueble.
Por lo tanto, en la concurrencia entre el comprador por boleto de fecha cierta
con posesin y el acreedor embargante del vendedor tiene un mejor derecho
el primero siempre que su adquisicin sea de fecha anterior.
No obstante lo expuesto, si el tercerista quiere hacer valer su derecho
invocando incorrectamente la tercera debe aplicarse el principio iura novit
curia, el juez tiene la obligacin de dar la calificacin jurdica correcta, lo que
implica la supremaca del realismo jurdico sobre el conceptualismo
dogmtico

VIII.- Conclusin
El nuevo cdigo no toma partido en una de las principalesl cuestiones
conflictivas vinculadas con el instituto sub examine, la naturaleza jurdica del
boleto. No obstante, a mi enteder seguir prevaleciendo la tesis de que el
boleto es el verdadero contrato de compraventa, por lo tanto no se aplicarn
para este instituto las disposiciones relativas a los contratos preliminares.
En cuanto a los art. 1170 y 1171 son producto del fenmeno de
constitucionalizacin del derecho privado, con concepciones de mayor
justicia social, siguiendo la corriente jurisprudencial que predicaba la
aplicacin analgica del rgimen de oponibilidad del viejo art. 1185 bis a las
ejecuciones individuales. Tambin es importante destacar la incorporacin al
derecho positivo de la publicidad posesoria, que implica que los terceros
interesados hayan conocido o podido conocer la realidad extraregistral.

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Lorenzetti, Ricardo Luis. Tratado de los contratos. Pg 331
Mosset Iturraspe, Jorge. Contratos.
PADILLA, Rodrigo, Sobre la regulacin del boleto de compraventa
inmobiliaria en el nuevo Cdigo Civil y Comercial y los eternos problemas
que an seguir generando, DJ, 28/10/2015.
Mario Galasso, Augusto P., La mal pretendida inscripcin del boleto de
compra venta que continua siendo un derecho personal. Publicado en Sup.
Esp. Nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Contratos en particular
2015 (abril), 21/04/2015.
Borda, Tratado de los contratos