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ISSN 1809-5275

Honorrios relativos
transao prevista na
LC 110/2001: a questo
do quantum debeatur
Em 2006, foi ajuizada pela
ADVOCEF ao visando cobrana de
honorrios devidos nos casos do acordo previsto na LC 110/2001 (processo
00553-2006-005-10-00-3 - 5 VT
Braslia). A demanda foi extinta sem
julgamento de mrito, estando pendente de julgamento o agravo de instrumento interposto pela CAIXA contra a deciso que no admitiu o recurso de revista manejado. O fundamento da extino do feito foi, em sntese, a ocorrncia de coisa julgada, em
relao ao trabalhista que originou o acordo relativo matria, hoje
positivado no AE 061.
Em que pese o resultado desfavorvel, de se ver que no houve qualquer deciso negativa no que tange
possibilidade jurdica da exigncia
de tais verbas, o que no fecha o caminho para que haja o prosseguimento de sua cobrana, especialmente em
via executria. Para tanto, de se
notar que devem ser tomadas algumas medidas preliminares, para que
a demanda tenha objetividade e no
se perca em infindveis e demorados
procedimentos liquidatrios.

Quanto ao direito em si, no custa


lembrar que o acordo relativo aos honorrios, na redao constante do prprio MN AE 061, dispe que: "Em
qualquer ao judicial ajuizada e/ou
acompanhada por advogado empregado da CAIXA, inclusive aes de conhecimento, o percentual de honorrios de 5% (cinco por cento), a incidir
sobre o valor da recuperao ou do
acordo quando este for efetivado,
exceto nos seguintes casos (...)". Refira-se que tais honorrios no se confundem com aqueles eventualmente
fixados pelo juzo nos processos, no
se configurando como tpicos honorrios de sucumbncia, cuja previso
legal. Os honorrios em referncia
so, em realidade, provenientes de
normas contratuais de ndole trabalhista-contratual, razo pela qual no
se aplica a eles o disposto no art. 29-C
da L. 8.036/90 (redao dada pela MP
2.164-40), o qual veda a condenao
em honorrios advocatcios nas aes
relativas ao FGTS:
Art. 29-C. Nas aes entre o
FGTS e os titulares das contas
vinculadas, bem como naque-

Foto: Francisco Jos Novais Jnior

Suplemento integrante do Boletim ADVOCEF | Ano VII | N 060 | Fevereiro | 2008

der Maurcio Pezzi Lpez


Advogado da CAIXA no Rio de Janeiro.

las em que figurem os respectivos representantes ou substitutos processuais, no haver condenao em honorrios
advocatcios.

Quanto natureza da transao


prevista na LC 110/2001, de se ver
que ela tem claramente o carter de
acordo judicial, j que envolve concesses mtuas a respeito do objeto
do processo, sendo o termo de adeso destinado juntada nos autos
para posterior homologao na forma do art. 269, III. Assim, enquadrase ela perfeitamente na hiptese descrita na norma do AE 061 referida.
Veja-se, a respeito disso, o que dispe o art. 7 da lei:
Art. 7 Ao titular da conta vinculada que se encontre em litgio judicial visando ao pagamento dos complementos de
atualizao monetria relativos
a junho de 1987, dezembro de

II Fevereiro | 2008
1988 a fevereiro de 1989, abril
e maio de 1990 e fevereiro de
1991, facultado receber, na
forma do art. 4o, os crditos
de que trata o art. 6o, firmando transao a ser homologada no juzo competente.

Devem ser tomadas


algumas medidas
preliminares, para que a
demanda tenha
objetividade e no se
perca em infindveis
procedimentos
liquidatrios
A questo que vem tona, ento,
como saber-se em que casos e sobre qual base de clculo podero ser
apurados os honorrios em comento. Em princpio, s haver direito aos
honorrios de 5% nos casos em que
se preencham cumulativamente as
seguintes hipteses: (a) tenha sido firmado termo de adeso (branco ou
azul), (b) tenha o trabalhador efetivamente figurado como parte em
processo judicial de FGTS movido contra a CAIXA, e (c) tenha o acordo sido
efetivado, ou seja, tenha a parte recebido os valores previstos.
Para chegar-se a esses dados, o meio
mais adequado e objetivo seria obter,
a nvel nacional, os dados de todos os
trabalhadores que firmaram o termo
de adeso, especificando: (a) CPF e PIS
dos firmatrios, (b) status da operao
- adeso, transao, homologadas ou
no -, (c) a data da assinatura, (d) o
nmero do processo judicial eventualmente informado, (e) montante dos
valores efetivamente recebidos, (f) as
datas dos crditos na conta vinculada.
Essas informaes constam todas da
base unificada 6.41 do sistema Rede
CAIXA, nas opes 40.03 e 40.01.
Observe-se que, em princpio, todos os trabalhadores que constarem
com o status "transao", "transa-

o homologada" e "adeso homologada" foram titulares de processos


judiciais. Dessa forma, bastaria tomar
todos os valores que foram creditados
nas suas respectivas contas vinculadas
e ter-se-ia a base de clculo hbil a
ensejar a apurao dos honorrios de
5% referidos. A respeito disso, de se
dizer que o dies a quo para eventual
atualizao monetria justamente a
data dos creditamentos em conta vinculada, pois nessa data que o acordo foi realmente liquidado. Em outras
palavras, nesse momento que se teve
o exato valor sobre os quais se deixou
de recolher os honorrios de 5% previstos no AE 061.
Evidentemente, os dados de tais
sistemas podem conter equvocos,
mas o fato que, considerando-se o
conjunto, pode-se chegar a um valor
lquido minimamente seguro para
lastrear uma execuo, j que constante dos prprios sistemas do FGTS.
A partir desses dados, poder-se- talvez fazer uma verificao sumria, por
amostragem ou por qualquer outro
mtodo adequado, para checar eventuais incongruncias.
de se dizer, ademais, que no haveria na operao qualquer violao
ao sigilo bancrio dos trabalhadores
referidos, uma vez que eles figuraram
em processos judiciais pblicos, tendo
inclusive o termo firmado sido juntado a esses autos. Na grande maioria
dos casos, inclusive, constam dos autos os valores pagos a eles, ainda que
relativos apenas a algumas parcelas.
Frise-se, a esse respeito, que o que se
necessita saber o total pago a cada
trabalhador, e em que data, no havendo qualquer necessidade de informao a respeito de outros dados que
possam ser considerados como sigilosos, tais como o endereo, nome da
me, nmeros de conta corrente, etc.
Em resumo, o que se prope que
sejam tomadas as seguintes medidas:
a) Notificar a CAIXA extrajudicialmente para exibir, por arquivo
eletrnico, os dados relativos aos
acordos da LC 110/01, acima referidos, concedendo-se prazo razovel para tanto, em razo do
grande volume de informaes;

b) Caso haja a negativa, ou o no


atendimento no prazo fixado,
ajuizar ao de exibio de documentos (art. 844 do CPC),
demonstrando o interesse da
ADVOCEF e a sua necessidade,
j que os dados referidos so
indispensveis para o exerccio
do direito a ser futuramente
postulado;
c) De posse de tais dados, proceder
a uma verificao clere e sumria de sua congruncia, por
amostragem ou por outro mtodo idneo, designando-se grupo de trabalho para tal finalidade ou contratando-se empresa
especializada para tanto;
d) Ao fim, apurar e atualizar monetariamente os valores desde a
data dos crditos efetivos em
conta vinculada, aplicando o
percentual de 5% e chegandose a quantum debeatur final a
embasar uma futura ao executiva.

Os honorrios so, em
realidade, provenientes de
normas de ndole
trabalhista-contratual,
razo pela qual no se
aplica a eles o disposto no
art. 29-C da L. 8.036/90
Em realidade, outros meios h
para se chegar ao objetivo esposado,
tal como fazer a liquidao judicialmente, requerendo no prprio processo os dados necessrios, por exemplo. No entanto, independentemente da escolha do modus agendi, o
principal que haja um esforo para
facilitar a liquidao dos valores, buscando ater-se quilo que mais objetivo e menos controverso. Do contrrio, ter-se- uma liquidao
infindvel e infrutfera, gerando desgaste e, sobretudo, comprometendo
a efetividade na arrecadao dos honorrios inadimplidos.

Fevereiro | 2008

III

O mercado imobilirio
e o respeito lei das
incorporaes
O mercado imobilirio brasileiro
est efervescendo e as edies
domingueiras dos grandes jornais impressionam pela quantidade de lanamentos e pr-lanamentos anunciados. Essa ebulio provocada pelo
aporte de US$ 20 bilhes ao setor,
captados com a abertura de capital
das principais incorporadoras e construtoras do pas e pelo sbito interesse dos grandes bancos nacionais e
estrangeiros pelo segmento de crdito imobilirio.
Para 2008, estima-se em R$ 35 bilhes o volume de recursos da Caderneta de Poupana e do FGTS para financiamento da construo e
comercializao de aproximadamente 350 mil moradias. Parece haver
mais recursos para financiamento que
produtos para financiar e isso intensifica a concorrncia, obriga as
incorporadoras ao lanamento prematuro de empreendimentos e se
presta a justificar o sistemtico
descumprimento dos dispositivos legais que regem a atividade
incorporativa.
notvel a veiculao de peas
publicitrias sem a obrigatria e ostensiva indicao da matrcula e do
registro da incorporao imobiliria.
No bastasse a deliberada omisso, algumas incorporadoras e construtoras
adotaram uma nova modalidade de
propaganda destinada a no vender.
Explico-me: por meio do anncio de
breve lanamento do empreendimento, com informao do endereo e
mapas indicativos de localizao, das
fraes de terreno e das reas
construdas,
dos
detalhes
arquitetnicos e das condies de venda, convidam o consumidor para visitar os estandes de atendimento pblico. Entretanto, em nota
minimizada informam ao interessado

que "o empreendimento s ser


comercializado aps o registro do
memorial de incorporao imobiliria, nos termos da Lei n 4.591/64".
Mas tudo que comea mal tende
a piorar e algumas das maiores
incorporadoras do pas passaram a
anunciar o breve lanamento de empreendimentos imobilirios que, alm
de no registrados no competente
ofcio de imveis, sequer tiveram seus
projetos aprovados pelo poder pblico. Candidamente ressalvam em notas que "o projeto encontra-se em
aprovao na prefeitura" e que "o
empreendimento somente poder ser
vendido aps a expedio do registro do memorial de incorporao".

Em breve veremos o
lanamento de
incorporao imobiliria
com a ressalva de que
"as vendas das
unidades somente
podero ocorrer quando
e se houver a aquisio
do terreno pelo
incorporador"
De um lado, essa publicidade de
cunho comercial deixa clara a irregularidade e tipifica o crime contra a
economia popular. De outro, a omisso da matrcula e do obrigatrio registro no informe publicitrio destitui as caractersticas da incorporao
e a inteno de incorporar e, nesse
caso, a eventual alienao de frao

Mauro Antnio Rocha


Advogado da CAIXA em So Paulo.

ideal durante a construo configurar o ilcito civil e criminal.


A incorporao imobiliria continua regida em todo o territrio nacional pelos artigos 28 a 62 da lei federal 4.591 de 16 de dezembro de
1964. Consiste, basicamente, na atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para
alienao total ou parcial, antes e
durante o perodo de construo, de
edificaes ou conjunto de edificaes
compostas de unidades autnomas.
Observa Melhim Chalhub que
o trao caracterstico dessa atividade a venda antecipada
de apartamentos de um edifcio a construir, que, do ponto
de vista econmico e financeiro, constitui o meio pelo qual
o incorporador promove a captao dos recursos necessrios consecuo da incorporao. 1

Para o exerccio dessa atividade,


que se caracteriza pela captao antecipada de recursos junto ao pblico, a lei exige que o incorporador
apresente previamente o memorial
descritivo da operao e os documentos comprobatrios da origem e
titularidade do imvel, de aprovao
do projeto de construo pelo poder
1

Chalhub, Melhin N., Da incorporao imobiliria, 2.ed., Renovar, Rio, 2005, p. 11.

Ano VII | N 060 | Fevereiro | 2008

pblico, de idoneidade jurdica, fiscal


e comercial, de capacidade tcnica e
financeira para levar a bom termo a
empresa, entre outros, ao dispor, no
artigo 32, que "o incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado,
no cartrio competente de Registro
de Imveis" os documentos referidos,
que sero submetidos ao exame pelo
oficial de registro, para o registro da
incorporao.

Nada h na legislao vigente que


autorize ou justifique a oferta pblica de unidades autnomas sem o seu
regular processamento e expedio.
Para garantia do efetivo cumprimento de suas determinaes a lei

dispe que o nmero de registro da


incorporao constar, "obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, salvo dos
anncios classificados". E, para a hiptese de seu descumprimento ou
inobservncia, dispe, no artigo 66,
que constitui contraveno relativa
economia popular, punvel com multa e na forma do artigo 10 da lei
1.521, de 26 de dezembro de 1951 "negociar o incorporador fraes ideais de terreno, sem previamente satisfazer s exigncias constantes desta Lei".
E mais, de acordo com o artigo 65
da lei constitui crime contra a economia popular "promover incorporao
fazendo, em proposta, contratos,
prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados, afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao das fraes ideais do
terreno ou sobre a construo das
edificaes", pelo qual respondem o
incorporador, o corretor, o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva,
incorporadora, corretora ou construtora, sujeitos pena de recluso de
um a quatro anos e multa.
Tambm estar sujeito multa em
importncia correspondente ao dobro do preo pago pelo anunciante,
a qual reverter em favor da respectiva municipalidade, o rgo de informao e publicidade que se presta divulgao da publicidade sem
os requisitos legais, notadamente a
informao ostensiva sobre a matrcula do imvel e registro da incorporao, preos da frao ideal do terreno, das construes, forma de reajustamento etc.3
Assim, o que tipifica a contraveno penal a omisso do registro existente. A omisso, por inexistncia do

Mais recursos, mais


concorrncia, maior
descumprimento dos
dispositivos legais que
regem a atividade
incorporativa
Esse registro, obtido com o arquivamento do memorial,
constitui ato bsico do negcio
da incorporao imobiliria,
ato preliminar, requisito legal, indispensvel para o exerccio da
atividade de incorporador. Sem
o arquivamento do memorial, o
incorporador no estar legitimado a promover a oferta pblica
para comercializao das unidades... o registro que legitima
o incorporador a empreender
sua atividade empresarial de oferta pblica das fraes ideais do
terreno e das acesses que
correspondero s futuras unidades imobilirias. 2

Op. cit., p. 21

Artigo 64, lei 4.591/64.

registro, tipifica o crime contra a economia popular, uma vez que a oferta
pblica da incorporao no registrada equivale falsa afirmao de sua
existncia. Dessa forma, aquela informao sobre a inexistncia do registro inserida na publicidade comercial
tambm equivale falsa informao
sobre a prpria promoo da incorporao.
Ao adotar procedimentos ilegais e
desleais, alm de desrespeitar as leis
vigentes, essas incorporadoras e construtoras expem a risco a prpria atividade incorporativa. Cabe aos agentes atuantes no mercado - Secovi,
Sinduscon, Abecip, Ademi, Crea,
Conar e associaes representativas
de jornais e revistas, dentre outros -,
fiscalizar e reprimir essa espcie de
dissimulao que permite e facilita a
ao de aventureiros sempre interessados em corroborar uma aparente
anomia legislativa para repetir fatos
e situaes que, em passado recente,
minaram a confiana dos consumidores no mercado imobilirio e impediram, por longo tempo, o crescimento do mercado da incorporao imobiliria.

Constitui crime contra


a economia popular
promover incorporao
fazendo afirmao falsa
sobre a constituio do
condomnio
At porque, da forma que a coisa
vai, em breve veremos o lanamento
de incorporao imobiliria com a
ressalva de que "as vendas das unidades somente podero ocorrer
quando e se houver a aquisio do
terreno pelo incorporador".

As matrias publicadas neste suplemento so de responsabilidade exclusiva de seus autores.

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