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DERECHO CIVIL, OBLIGACIONES Y CONTRATOS

(UAM)
SEMINARIO 2
MORALEJO, NIEVES

16-17

CURSO 2016-2017
DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS. SEMINARIOS
GRUPOS 2111, 2112 Y 2115

Seminario 2: 21 octubre 2016

CASO PRCTICO PLURALIDAD DE DEUDORES, CUMPLIMIENTO,

INCUMPLIMIENTO

PREPARACIN: Los estudiantes pueden preparar en grupo o individualmente el

caso prctico, con ayuda del Manual de consulta, los apuntes y, por supuesto, el
Cdigo Civil. Deben responder razonadamente cada una de las cuestiones que
se formulan tras la exposicin de los hechos del caso. En esa respuesta
razonada deben incluirse los preceptos que sean de aplicacin.
DESARROLLO DE LA SESIN: Un representante del grupo o los estudiantes que
individualmente hayan preparado el caso expondrn oralmente las respuestas
dadas a las cuestiones formuladas. No es necesario entregar por escrito el caso
resuelto.

D. Miguel y D. Juan celebran el 1 de marzo de 2016, en documento privado, un

contrato de compraventa con Da. Olvido, en el que se pacta lo siguiente:
- Los compradores se obligan a pagar, solidariamente, 600.000 euros en
concepto de precio de la compraventa. En el momento de la firma del contrato se
adelantan como seal 30.000 euros y el resto del precio deber pagarse el da en
que se eleve a documento pblico el contrato celebrado.
- La vendedora entrega las llaves de la vivienda vendida en el momento de la
firma del contrato a los efectos de que los compradores puedan realizar las
reformas necesarias para habitar en ella a partir de la elevacin a documento
pblico del contrato celebrado.
- Las reformas consisten en la sustitucin del sistema elctrico de toda la
vivienda, instalacin de nuevo solado y pintura de paramentos verticales.
- Las partes deben elevar a documento pblico el contrato celebrado el 1 de
septiembre de 2016, en la Notara Z de Madrid.
- En caso de que los compradores no paguen el precio en el momento acordado,
la compraventa quedar automticamente resuelta, pudiendo quedarse la
vendedora con la seal del precio recibida en concepto de indemnizacin por
daos y perjuicios.

D. Miguel y D. Juan comienzan las obras de reforma en la vivienda arrendada

??, y solicitan autorizacin de la Comunidad de Propietarios para disfrutar en
exclusiva del montacargas del edificio hasta el 30 de abril de 2016. El Presidente
de la Comunidad les comunica que solo recibirn tal autorizacin si abonan los
10.000 euros que Da. Olvido debe por gastos de comunidad, devengados en los
ltimos aos, incluyendo el recibo correspondiente al mes de marzo de 2016. D.
Miguel ingresa en la cuenta bancaria de la Comunidad de Propietarios 10.000
euros, y siguen abonando las mensualidades que se devengan desde abril de

2016 (200 euros mensuales).

El 1 de septiembre de 2016 D. Miguel y D. Juan acuden a la Notara Z de Madrid
con un cheque por importe de 539.000 euros, que es la cantidad que creen
adeudar a D. Olvido. Esta se niega a firmar la escritura de compraventa alegando
que los compradores deben pagarle 570.000 euros.
El 10 de noviembre de 2016, D. Miguel paga a Da. Olvido los 570.000 euros que
sta les reclama, ese da se firma la escritura pblica de compraventa. En la
Navidad de 2016, D. Juan abandona a D. Miguel y la vivienda en la que haban
comenzado a convivir. D. Miguel le reclama entonces ante los tribunales la mitad
de los 570.000 euros pagados a Da. Olvido.

CUESTIONES:
1 Califique jurdicamente el hecho ocurrido en marzo de 2016, cuando los
compradores pagan a la Comunidad de Propietarios 10.000 euros.

Para calificar el hecho, es necesario calificar primero la obligacin de Miguel y Juan

con Da Olvido.
Se trata de una obligacin sinalagmtica bilateral, por la cual ambas partes tienen un
deber de prestacin, cada una es a la vez acreedora y deudora de la otra. Es una
obligacin bilateral perfecta.
En este caso, las obligaciones no se cumplen simultneamente porque se ha pactado
otra fecha para el precio aplazado.
A su vez, se ha pactado que se eleve a documento pblico el contrato y el pago del
precio, por lo que se puede entender que la entrega del inmueble no perfecciona el
contrato, por lo que la propiedad solo se transmitir cuando suceda esto.
De este modo podemos decir que la propiedad seguir siendo de Da. Olvido,
mientras que los compradores solo estn poseyendo dicha.
Por lo que si entendemos que la propiedad sigue siendo de ella, el acto de pagar a la
Comunidad de Vecinos la deuda de esta ser calificado como el pago de tercero:
Artculo 1158
1.Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no inters en el cumplimiento de la
obligacin, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor.
2.El que pagare por cuenta de otro podr reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no
haberlo hecho contra su expresa voluntad.
3.En este caso slo podr repetir del deudor aquello en que le hubiera sido til el pago.
1209
La subrogacin de un tercero en los derechos del acreedor no puede presumirse fuera de los
casos expresamente mencionados en este Cdigo.
En los dems ser preciso establecerla con claridad para que produzca efecto.

En este caso, nos encontramos con que este tercero est interesado en la compra de
la cosa
Artculo 1210
Se presumir que hay subrogacin:

1. Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.

2. Cuando un tercero, no interesado en la obligacin, pague con aprobacin expresa o
tcita del deudor.
3. Cuando pague el que tenga inters en el cumplimiento de la obligacin,
salvos los efectos de la confusin en cuanto a la porcin que le corresponda.
De este modo, yo entendera que se produce una subrogacin
(Accin de repeticin regulada en el artculo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH))
El tercero pase a ocupar la posicin jurdica que tena el acreedor satisfecho
adquiriendo el mismo crdito que este tena contra el deudor, con todos sus accesorios
y garantas, (artculo 1210 del Cdigo Civil);
de derecho de reembolso, cuando el solvens est facultado nicamente a reclamar del
deudor lo que haya pagado sin su expresa oposicin, siendo por tanto el crdito del
solvens equivalente a la prestacin realizada, e independiente del crdito que
originariamente tuviera el primitivo acreedor (prrafo 2 del artculo 1158 del Cdigo
Civil); Accion de
y finalmente, de accin in rem verso (prrafo 3 del artculo 1158 del Cdigo Civil) para
aludir a la que posibilita al solvens que paga en contra de la voluntad del deudor,
reclamar a ste, no el importe de lo pagado, sino nicamente la medida en que el valor
de lo abonado ha sido til para el deudor y ste se haya enriquecido con l.

Ahora habr que analizar si se considera que los compradores tienen una accin de
reembolso o de repeticin. ( Se considerara repeticin)

todo lo pagado podr repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus
deudas (cosa nada frecuente).

Artculo 1451
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,
dar derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del
contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir para
vendedor y comprador, segn los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y
contratos en el presente Libro.
1096 CC
Cuando lo que deba entregarse sea una cosa determinada, el acreedor, independientemente
del derecho que le otorga el artculo 1.101, puede compeler al deudor a que realice la entrega.
Si la cosa fuere indeterminada o genrica, podr pedir que se cumpla la obligacin a expensas
del deudor.
Si el obligado se constituye en mora, o se halla comprometido a entregar una misma cosa a
dos o ms personas diversas, sern de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la
entrega

Se produce una cesin de crditos.

Se produce el pago de un tercero de la deuda
2 Califique jurdicamente el hecho posterior consistente en el pago de las
sucesivas mensualidades por gastos de comunidad.
El pago de las siguientes mensualidades, se considerara pago de lo indebido.
a)

La existencia de un pago efectivo hecho con la intencin de extinguir una

deuda, con animus solvendi, o en o en general para cumplir un deber jurdico.

b)

La inexistencia de obligacin entre el que paga y el que recibe y, por

consiguiente, la falta de causa en el pago. Dicha ausencia de causa de
atribucin patrimonial puede hacer al pago indebido subjetivamente o ex
persona, cuando existiendo el vnculo, relacione a personas distintas de la que
da y recibe el pago, u objetivamente (ex re), cuando falta la relacin de
obligaciones entre solvens y accipiens, bien porque jams haya existido la
obligacin (es decir, ... cosa que nunca se debi, ex art. 1901 CC), porque
an no haya llegado a constituirse (obligacin sujeta a una condicin que
todava no se ha cumplido), porque, habiendo existido la deuda, est pagada o
extinguida (... cosa que ya estaba pagada, como dice el mismo precepto
citado), o porque se haya entregado mayor cantidad de la debida.

c)

Finalmente, se requiere inexcusablemente de un error por parte del que hizo

el pago, sin distinguir la ley entre el error de hecho y el de derecho y, por tanto,
abarcando a ambos, ya que de otro modo se vendra a sancionar un
enriquecimiento injusto, como as han venido declarando viejas sentencias del
Tribunal Supremo, tales como las de 7 de julio de 1950 y 21 de noviembre de
1957. Dicho error deber ser inexcusable, esencial y relevante (vase entre
otras, SSTS de 26 de diciembre de 1995, 8 de julio de 1999 y 26 de junio de
2002, adems de abundante jurisprudencia de Audiencias Provinciales).

El obligado al pago, segn el precepto sustantivo (artculo 9.1.e) es el propietario, y as viene a

confirmarlo el artculo 21.1 de la Ley, cuando seala que Las obligaciones a que se refieren los
apartados e) y f) del artculo 9 debern cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la Junta

del contenido de los arts. 9.1.e) y 21 LPH se deduce que la obligacin impuesta a cada
propietario de contribuir a los gastos comunes no se extingue, una vez nacida, por el solo
hecho de la transmisin del piso o local. el propietario actual que no lo fuere al tiempo del
nacimiento de la obligacin slo responder en dicha medida es decir, cuantitativamente por
los gastos producidos en los tres ltimos aos

El hecho poterior es no mas que el pago de sus obligaciones

3 Por qu cree que los compradores quieren pagar 539.000 euros?
Quieren pagar solo eso debido a que ya se ha dado una seal y a su vez han pagado
una deuda pendiente del propietario, la cual ellos no eran los deudores en ese
momento.
4 Por qu cree que la vendedora exige 570.000 euros? Considera que no es
deudora
5 Cree que tienen razn los compradores al pretender pagar como precio
539.000 euros?

Yo considero que si estn en su razn

6 Cree que tiene razn la vendedora al exigir 570.000 euros?
7 En caso de que haya incumplimiento de los compradores de su obligacin de
pagar el precio en el momento acordado, quedar automticamente resuelta la
compraventa?
Respecto al pago del precio convenido en el contrato de compraventa, en el inciso dos
del artculo 1929 del cdigo civil hay algn muy interesante que es lo siguiente:
con todo, si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa, o probare que
existe contra ella una accin real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podr depositar el precio con autoridad de la justicia, y
durar el depsito hasta que el vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas
del juicio
Lo anteriormente expuesto no es ms que una manera de proteger al comprador para
que el vendedor cumpla con su obligacin de sanear, es decir, de amparar al
comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida. Pero en este caso se
deben llenar unos requisitos:
Que el vendedor no le haya dado noticia al comprador antes de perfeccionarse el
contrato de existe una accin real contra la cosa vendida.

Debe probar la situacin anterior:

Que el vendedor no le haya dado noticia al comprador antes de

perfeccionarse el contrato de existe una accin real contra la cosa vendida.
Debe probar la situacin anterior
Que se encuentre el comprador turbado en la posesin de la cosa.
La condicin resolutoria expresa

8 Qu consecuencias tendra esta resolucin?

9 Cundo se puede entender transmitido el derecho de propiedad a los
compradores en este supuesto?
Cuando se cumplan todas las obligaciones.
10 Tiene derecho D. Miguel a reclamar a D. Juan 285.000 euros por el
pago de la deuda solidaria que tenan con Da. Olvido?

Si ya que eran deudores solidarios por lo que es justo. Tiene una accin
de regreso (1145.II) inters de anticipo y gastos extrajudiciales
O de subrogacin, si se rechaza expresamente, de credito