21/11/2016

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Cvel - Ao de Resciso de Contrato

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE ...

C. L. e sua mulher, M. L, brasileiros, casados, ele tcnico de futebol e ela

vendedora autnoma, residentes e domiciliados nesta cidade, R. ..., n. ...,
portadores do CIC n. ... e do RG n. ..., vm, com todo o respeito, perante V.
Exa., por meio de seu Advogado, propor e requerer AO DE RESCISO DE
CONTRATO, pelo Rito ordinrio, em face de E. E. Ind. E Com. Ltda., pessoa
jurdica de direito privado e de natureza mercantil, com sede nesta cidade,
R. ..., n. ..., inscrita no CNPJ n. ... e no Estado, sob o n. ..., com
fundamento nos arts. 6 - IV, V, 39, V, 51, II, IV, X, pargrafo 1, III e 53, todos
da L. 8.078/90, c.c. os arts. 884 e seguintes/CC/03 e 282 e seguintes/CPC,
pelo que passam a expor, articuladamente. Protesta-se (copiar o padro).

I. Dos Fatos:
No dia 28 de Abril de 1997, nesta cidade, os Autores avenaram com a
empresa ora R um Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra
e Outras Avenas, pelo qual esta prometia vender queles um apartamento
de n. 14, localizado no Edifcio Bloco Girassol, situado na quadra n. 14, do
loteamento denominado de Bosque da Felicidade, Bairro desta cidade, cf.
clusula 1 do incluso contrato.
O preo desta promessa de venda e compra foi cado em R$ 35.000,00
(trinta e cinco mil reais), valor este "a ser resgatado em parcelas, a serem
acrescidas de juros mensais a ttulo de remunerao de
autonanciamento e reajustadas como adiante se especica", cf. clusula
n. 4 do contrato em anexo. Este preo, de acordo com o pargrafo 1 da cl.
4, seria pago atravs trs parcelas no valor de R$ 650,00 cada uma; sete
parcelas mensais iguais e consecutivas no valor de R$ 340,00 cada uma;
uma parcela de R$ 3.500,00 e mais sessenta e oito parcelas mensais,
iguais e consecutivas, cada uma, no valor de R$ 400,00, cf. alneas B.1, B.2
e B.3, da cl. 4 do incluso contrato.
Deste preo total de R$ 35.000,00, os Autores j pagaram a importncia de
R$ 30.745,86, cf. fazem f os inclusos recibos.Todavia, MM. Juiz, referido
Contrato de Promessa de Venda e Compra possui clusulas leoninas,
principalmente, a clusula 4, que se refere ao preo do imvel prometido
venda, pois nesta est previsto que este ser "acrescido de juros
mensais a ttulo de remunerao de autonanciamento e reajustadas
como adiante se especica".
Em complemento a esta Clusula 4, que se refere ao preo do imvel
prometido venda, a cl. 5 prev um contrato de mtuo entre as partes
ento contratantes e ora litigantes, pelo qual os promissrios
compradores, ora Autores, pagaro juros de 0,0% (nove dcimos por cento)
ora R, promitente vendedora, sobre as parcelas referidas nos itens "B.1,
B.2 e B3", "pelo auto-nanciamento que este contrato encerra".
Ora, MM. Juiz, pelo que se depreende do presente Contrato, alm de os ora
Autores, como promissrios compradores, pagarem pelo preo do
apartamento prometido venda com "acrscimos de juros mensais a ttulo
de remunerao de auto-nanciamento", cf. cl. 4, os mesmos ainda
pagaro juros mensais base de 0,9% pelo auto-nanciamento deste
contrato, juros estes que incidiro mensalmente em cada parcela e
"exigveis cumulativamente no perodo de um ano".

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O que vale dizer, os Autores, como promissrios compradores, pagaro o

preo do apartamento em parcelas que "sero acrescidas de juros
mensais", mais um emprstimo (mtuo), que os Autores pagaro R de
0,9% ao ms e mais os reajustes anuais das parcelas, pelo ndice de
do IGP-M/FGV,
cf. clusula
Os juros mensais
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na cl. 4, quanto na cl. 5, somente podero ser cobrados dos promissrios
compradores se estes estivessem em mora no pagamento das prestaes
mensais, cf. art. 407/CC/03, mas nunca a ttulo de "remunerao do autonanciamento", visto que aqueles no nanciaram aquisio alguma junto
ora R.

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O que houve entre as partes ora litigantes foi apenas e to-somente uma
promessa de venda e compra e no um nanciamento de aquisio de
imvel.
Alis, a R no tem sequer competncia e nem autorizao legal para
nanciar nada, visto que a mesma no Instituio Financeira autorizada
pelo S.F.H e pelo Banco Central do Brasil.
Se no bastasse isso, a Clusula 9 do incluso contrato, em caso de
resciso do mesmo, faz previses ilegais de multa contratual no
compensatria de 20%; outra multa contratual de 10% referente ao
ressarcimento das despesas com negociao, incluindo despesas com
negociao, corretagem, publicidade e realizao de contratos e, por m,
mais 5% para ressarcimento das despesas com a administrao
econmico-nanceira, numa ofensa agrante aos arts. 39-V, 51-IV, XII e
pargrafo 1 - III/L. 8.078/90.
Por m, Honrado Magistrado, a Clusula 9, pargrafo 4, in ne, do incluso
contrato, prev, em caso de resciso contratual, a devoluo do saldo
apurado aos promissrios compradores "quando a promitente vendedora,
ora R, comercializar a unidade habitacional objeto do presente a
terceiros".
E a ilegalidade no pra a, pois neste mesmo pargrafo est previsto que
a "devoluo (das quantias pagas) dar-se- proporcionalmente aos
recebimentos, isto , medida em que a promitente vendedora for
recebendo seus haveres do novo adquirente".
Tal clusula contratual totalmente abusiva e ilegal, infringindo o disposto
no art. 51-II/L. 8.078/90, que no permite que o promissrio comprador
seja impedido de receber, imediatamente, as quantias que pagou
referentes s prestaes contratadas.Alm do mais, evidente que tais
clusulas foram elaboradas de maneira que os AA. no consigam saldar
nunca seu dbito para com a R, numa agrante afronta ao Cdigo de
Defesa do Consumidor.
Assim sendo, Honrado Juiz, diante das ilegalidades contratuais
supracitadas, mais as prestaes mensais acrescidas de juros indevidos, e
ainda os "bales", se tornaram insuportveis aos ora AA., que caram sem
condies de arcar com as mesmas, da o motivo pelo qual os mesmos
querem por m ao presente contrato, cf. lhes autorizam os arts. 6 - IV, V,
39, V, 51, II, IV, X, pargrafo 1, III e 53/L. 8.078/90.
Com apoio nesta autorizao legal, os Autores noticaram a R,
judicialmente, por meio da 5 Vara Cvel local, proc. n. 000/01, dando-lhe o
prazo de trinta dias para a devoluo queles da quantia de R$ 30.745,86,
mais os acrscimos legais de juros e correo monetria, sob pena da
propositura da presente Ao de Resciso de Contrato.
No dia 13 de Agosto de 2001, a R foi noticada judicialmente, mas, ao
invs de devolver aos ora Autores a quantia supracitada, resolveu fazerlhes uma contranoticao nestes mesmos autos, sem nenhuma
autorizao legal para tanto, cf. doc. em anexo.
Desta forma, no resta outra alternativa aos Autores, seno a propositura
da presente Ao de Resciso de Contrato, com a devoluo de todas as
quantias pagas, com os acrscimos legais.
II. Do Direito:
No s a L. 8.078/90, em seu art. 53, que prev a devoluo das quantias
pagas e considera nula a clusula que a veda, o art. 35/L. 6.766/79 obriga
a devoluo das quantias pagas ao promissrio comprador que desiste do
contrato.
E evidente que assim o seja, para evitar o enriquecimento sem causa do
promitente vendedor, em detrimento do promissrio comprador,
enriquecimento este agora vedado expressamente pelos arts. 884 e
seguintes/CC/03.
Este o magistrio de Pontes de Miranda, que em seu Tratado de Direito
Privado, pargrafos 1.486 e 1.535, assim sentencia: "Tambm nas
compras e vendas, tal clusula de decaimento seria nula, entre outras
razes, por infringir o limite que a lei marcou clusula de pena
convencional. A clusula de decaimento , de qualquer maneira, clusula
nula. A clusula de decaimento no tem qualquer aplicao vlida e nem
produz efeitos. No se pode mesmo pensar em salv-la, como pena
convencional at o limite legal".

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No mesmo sentido so os magistrios de Orlando Gomes e de Wilson

Batalha.Igualmente, o posicionamento seguro do Desembargador Jos
Osrio de Azevedo Jr., em sua clssica obra Compromisso de Compra e
Venda, 3 ed., Malheiros, pg. 176, que assim pontica: "A matria nova e
amadurecimento.
Por ora,
camos
apenas com
a certeza
de que
a
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clusula de decaimento tornou-se rrita nos regimes de incorporao
imobiliria e do loteamento. As conseqncias sero apuradas de
conformidade, em primeiro lugar, com os princpios do prprio Cdigo de
Defesa do Consumidor, e aps, segundo os preceitos das leis respectivas e
do direito comum".

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Da mesma forma, o pensamento do Prof. Alberto do Amaral Jr., in

Comentrios ao Cdigo de Proteo ao Consumidor, Ed. 1991, pg. 202,
verbis: "em se tratando de compromisso de venda e compra de imveis, a
inexecuo do contrato pelo compromissrio, por interrupo no
pagamento das prestaes, no motivo de perda das prestaes j
pagas, devendo os danos ser xados previamente, mediante a estipulao
de clusula penal obrigatria. O compromissrio ter direito de receber as
prestaes pagas, acrescidas de juros estipulados".
No mesmo sentido a construo pretoriana, inclusive do E. TJSP, que em
dois Arestos, o primeiro da lavra do Des. Jos Osrio, publicada na RJTJSP
101/66 e o segundo do Des. Ruy Camilo, in RJTJSP 114/82, deram ganho
de causa ao promissrio comprador, determinando a devoluo, pelo
promitente, das quantias pagas.
que a clusula penal, cf. determinado pela Lei da Usura (D. 22.626/33),
que ainda vigora, determina que a mesma no poder ultrapassar a 10% do
valor do contrato. E, no caso em tela, a R est exigindo uma multa de cem
por cento, ou seja, de perda total das parcelas pagas pelos Autores, cf.
Clusula 9 do incluso contrato.

III. Do Pedido:
Ex positis, a presente Ao de Resciso de Contrato, pelo Rito Ordinrio,
para requerer a citao da R, na pessoa de seu representante legal, para
que, no prazo legal, apresente Resposta, pena de revelia, julgando-se-a
totalmente Procedente, para o m de ser declarado rescindido o Contrato
de Promessa de Compra e Venda de Imvel rmado entre as partes ora
litigantes, determinando-se que a R devolva aos Autores a quantia de R$
30.745,86, devidamente acrescida de juros e de correo monetria, desde
o seu efetivo pagamento, cf. recibos inclusos, mais custas e Honorrios
Advocatcios, na forma da legislao supracitada.
D-se presente o valor de R$ 30.745,86 (colocar por extenso).

Local e data

Advogado
inscrio na OAB.

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