(UAPA)

Universidad Abierta Para Adultos

ASIGNATURA
Derecho Inmobiliario
FACILITADOR
Dr. Vinicio Retitullo
PARTICIPANTE
Manaurys Medina Fernandez

MATRICULA
10-1819

Tema II
Marco institucional de la Jurisdiccin
inmobiliaria
2.1 rganos de la jurisdiccin inmobiliaria
Recientemente, la Suprema Corte de Justicia emiti la Resolucin 2669-2009 que
modifica parcialmente el Reglamento General de Registro de Ttulos y que
dispone principalmente la creacin de una Unidad de Contralora para la
Jurisdiccin Inmobiliaria, orientada a

garantizar el cumplimiento de

las

disposiciones establecidas en la Ley Nmero 108-05 de Registro Inmobiliario.

Dicha Unidad operara como un rgano de apoyo de la Jurisdiccin Inmobiliaria,
dependiente de la Suprema Corte de Justicia y estar integrada por auditores
especializados en materia registral, catastral, de procesos y sistemas. Tendr
como funciones:
Auditar el funcionamiento y desempeo de los rganos de la Jurisdiccin
Inmobiliaria, con excepcin de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por los Directores
Nacionales de Registros de Ttulos y de Mensuras Catastrales por intermedio del
Presidente de la Suprema Corte de Justicia, relativas al funcionamiento de los
rganos y dependencias de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin de las
actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por el Presidente de la
Suprema relativas al funcionamiento de los rganos y dependencias de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin de las actuaciones jurisdiccionales de los
Jueces.

2.2 Tribuna superior de tierra y tribunal de jurisdiccin

original
La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas. La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores
de Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de
Registro de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado. Los rganos de la Jurisdiccin
Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

Que es la Jurisdiccin Inmobiliaria?

La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas. La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores

de Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de

Registro de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

2.3 Direccin Nacional de Registro de Ttulos

La Direccin Nacional de Registro de Ttulos es el rgano que se encarga de
supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de
ttulos. En este sentido, conoce el recurso superior jerrquico contra las
actuaciones de los Registradores de Ttulos a nivel nacional.
La Direccin Nacional de Registro de Ttulos tiene su sede en la ciudad de Santo
Domingo de Guzmn, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director
Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

Oficinas de Registro de Ttulos

Son rganos supeditados a la supervisin de la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos que se encargan de expedir los certificados de ttulos, que prueban la
existencia del derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Asimismo,
realizan

todos

los

asientos

de

cargas,

gravmenes,

transferencias

modificaciones parcelarias despus del saneamiento, cancelando y expidiendo

nuevos certificados en los casos en que fuere necesario.
Actualmente existen 23 oficinas de Registro de Ttulos a nivel nacional,
responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades:

2.4 Origen de la propiedad inmobiliaria y bienes del

dominio pblico.
La evolucin histrica de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana se
circunscribe a seis grandes periodos en el derecho de tierras. El primer periodo se
inicia con la "Bula Inter Caetera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del
3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo
invistindose a la Corona espaola con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas. En ese periodo convivi la propiedad pblica, arbitraria con el uso de
la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos,
consistiendo este ltimo un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo
fue creando derecho.
En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma
legislativa. La merced fue una compensacin hecha por el Monarca de terrenos de
su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o pblicos que
inclua el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro anos de
posesin, constituyndose como el sistema legal de adquisicin.
Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacan por el tiempo que
fuere la voluntad del Monarca, salvo el termino de posesin para los que hubieren
fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante anos las
obligaciones de la concesin.
Dominio pblico es un concepto utilizado en dos areas del derecho: el derecho
administrativo y el derecho de autor.
Por dominio pblico (tambin llamado de mani) se entiende el conjunto de bienes
y derechos de titularidad pblica destinados al uso pblico (como las vas y
caminos pblicos), o a un servicio pblico (como un hospital pblico, un centro
escolar pblico, las oficinas de un Ayuntamiento o cualquier otra instalacin) o

aquellos a los que una ley califica como demenciales (como las playas, las aguas
o las minas) y cuyo uso privativo requiere una concesin administrativa o un
permiso que solo la administracin pblica puede otorgar.

2.5 La propiedad inmobiliaria en la Repblica

Dominicana
El principio del Estado propietario originario no es nuevo, ya lo vimos en el
derecho colonial cuando estudibamos las Leyes de Indias, como los soberanos
espaoles lo invocaban en su beneficio, basndose en la investidura que haban
recibido del Santo Padre, por medio de la Bula "Inter Caetera", de fecha 3 de
mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras fueron puestas "bajo su
jurisdiccin y dominio" y les fueron "concedidas, donadas y asignadas"; Los
derechos de la Corona se confundan en aquel entonces, con los del Estado
Espaol. Mediante la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre de 1578, dictada
por Felipe II, los reyes dispusieron "que todas las tierras que se posean sin justos
ni verdaderos ttulos", les sean restituidas, ya que ellas pertenecen a su
"patrimonio y corona real".
Tambin la Ley de Composicin de tierras de fecha 17 de mayo de 1631, dictada
por Felipe III repite la idea del estado propietario originario y ordena que en "Las
tierras compuestas" se dejan los dueos en pacifica posesin y que los que se
hubieren introducido y usurpado ms de lo que les corresponda, sea admitida una
moderada composicin y se les despachen nuevos ttulos. La misma idea impera
en la Constitucin de 1821 y en la de 1844, y de un modo ms completo en la Ley
de Bienes Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su artculo 1ro. El
principio de que son bienes nacionales "todas las propiedades sin dueo
conocido", situadas en el territorio de la Repblica Dominicana.

EL derecho no titulado
El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesin o sea la
aprehensin material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no
exista el derecho de propiedad, posesin y propiedad se confundan. Eran una
sola cosa. Se identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de
fundamento para adquirir por prescripcin, siempre que se renan los dems
caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y
que puede tenerse independientemente de este, aunque generalmente una de las
formas, la ms caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo
materialmente la cosa. Y para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un
derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de
la Ley de Registro de Tierras.

El derecho titulado
La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lgicamente en la
concesin del propietario originario; en la concesin del soberano, rey o Estado.
La concesin escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a
consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenmenos
histricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de
incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la documentacin del
derecho de propiedad inmobiliaria corresponde, sin duda alguna a la
documentacin privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares,
sin poderse determinar el titulo que los acredita su fuente de origen en una
concesin de propietario originario.

2.6

Sistemas

de

publicidad

de

la

propiedad

inmobiliaria en RD
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas.

2.7 Principios de sistema Torrens

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia
del Sur, a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgan
en Inglaterra para la mutacin de la propiedad inmobiliaria, por la falta de un
documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de
un registro cientfico de la propiedad inmobiliaria y de las grandes exigencias
requeridas para la realizacin de cualquier operacin jurdica, debido a la
imperfeccin de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de
que adoleca tambin el Sistema francs vigente en nuestro pas.
Las operaciones inmobiliarias en la Repblica Dominicana se encuentran regidas
por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007,
y sus Reglamentos de Aplicacin. La propiedad de un inmueble se adquiere
mediante la inscripcin en el Registro de Ttulos correspondiente de un acto de
compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una
vez inscrito el acto, el Registrador de Ttulos expedir a nombre del comprador un
Certificado de Titulo que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

 Aspectos preliminares: A diferencia de otros pases donde vendedores y

compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin
ninguna asesora jurdica previa, en la Repblica Dominicana es recomendable
que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en
asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos
o una reserva, en razn de las pocas garantas existentes en el sistema para el
comprador. El abogado apoderado se encargara de realizar las diligencias y
comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de
la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparara la Promesa
de Compraventa primero, pero condicionando su ejecucin a los resultados de las
comprobaciones legales pertinentes.
La Promesa de Compraventa: La mayora de las operaciones inmobiliarias en
la Repblica Dominicana comienzan con la suscripcin de una Promesa de Venta
u Opcin de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un deposito, avance o
reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su
propiedad al comprador, bajo los trminos contemplados en la Promesa u Opcin.
El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las
firmas. La Promesa u Opcin debe contener una descripcin detallada de todos
los aspectos relevantes de la negociacin, tales como la descripcin de la
propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantas, las causas de
resolucin, etc., pues su funcin es regular la compraventa desde sus inicios hasta
que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que
servir para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa
bien redactada deber contener las siguientes informaciones y menciones
mnimas:
(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se
requerir la firma de su cnyuge.
(b) Descripcin catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.

(d) Clausula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.

(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del
estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de
dichas comprobaciones.
(g) Obligacin del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la
totalidad del pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la
Promesa u Opcin, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las
deficiencias ms comunes son las siguientes:
(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna
seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los
pagos o de incumplimiento del vendedor, el nico recurso del comprador es
demandar al vendedor personalmente. En los ltimos anos, muchos compradores
de apartamentos de Santo Domingo y del resto del pas, han sufrido en carne
propia los efectos de la imprevisin de sus asesores legales. El caso clsico es el
del promotor que usa los avances de sus compradores, as como prstamos
bancarios, para financiar la construccin de su proyecto. El banco prestamista, por
supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago
del prstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificacin o por mala fe,
fracasa en su gestin y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el
inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En
cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor,
con la penosa particularidad que solo comparten las prdidas y no las ganancias:
si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del
riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo
pierden todo.

(b) Los pagos de las cuotas del precio no estn condicionadas ni a la existencia de
un Certificado de Titulo libre de cargas y gravmenes ni al progreso de la
construccin ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital inters para el
comprador. Como consecuencia de esta imprevisin, el vendedor se reserva la
facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opcin por el solo hecho de
vencerse el termino de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del
comprador puede ser la legtima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del
vendedor de obligaciones sustanciales.
El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opcin, el Contrato de
Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes.
Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al
comprador y equivale a la escritura pblica utilizada en Espaa e Hispanoamrica.
Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad
dominicana en vez de a ttulo personal.
Determinacin y pago de los impuestos de transferencia y registro: El
Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administracin Local de la
Direccin General de Impuestos Internos, para solicitar la tasacin del inmueble
comprado. La Administracin Local de la Direccin General de Impuestos Internos
verifica si el vendedor est al da en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales,
y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los
impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios dias o varias
semanas, dependiendo principalmente del cumulo de trabajo del inspector
asignado para realizar la tasacin o de la distancia entre la ubicacin de las
oficinas de la Administracin Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
Inscripcin de la compraventa en el Registro de Ttulos:
Obtenida la tasacin de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el
Contrato de Compraventa y el Certificado de Titulo de la propiedad vendida se
debern depositar, conjuntamente con la documentacin proporcionada por la
Administracin Local de la Direccin General de Impuestos Internos, en el

Registro de Ttulos correspondiente a la jurisdiccin donde se encuentra el

inmueble comprado. En la prctica, la inscripcin est sujeta a los ms variados
formalismos que exigen que en la mayora de los casos el abogado o notario deba
apersonarse al Registro de Ttulos a diligenciar la misma, lo que representa una
diferencia marcada con otros pases como Espaa, donde la inscripcin de la
escritura pblica puede hacerse aun por correo o por fax, remitiendo luego el
original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del
pas.
Expedicin del Certificado de Titulo: Una vez inscrita la compraventa en el
Registro de Ttulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Titulo a
nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al
vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador
existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La
expedicin del nuevo Certificado de Titulo puede tomar desde unos das a varios
meses, dependiendo de la oficina del Registro de Ttulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias
Muchos

abogados

dominicanos

no

toman

el

cuidado

de

efectuar

las

comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitndose

por lo comn a obtener la certificacin del estado de la propiedad en el Registro de
Ttulos. Muchas veces el agente de bienes races y el vendedor presionan al
comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado. Para
iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o
a su asesor legal, los siguientes documentos:

Fotocopia del Certificado de Ttulo del inmueble.

Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de
Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es
decir, que no tengan una designacin catastral nica y un plano de mensura

individual debidamente aprobado, no podrn ser inscritos en el Registro de Ttulos,

salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de
2007, las cuales podrn ser inscritas durante un periodo de gracia de dos anos
que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas
sin deslindar no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades por una
nica vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.
Fotocopia de la Cedula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su
cnyuge si es casado.
Fotocopia del recibo de la Direccin General de Impuestos Internos (DGII) en
que conste el ltimo pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del
certificado de exencin del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la
certificacin de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al da en sus
obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad:
Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro
de la sociedad en el Registro Mercantil, al da, y del acta que autoriza la venta;
Certificacin expedida por la DGII, en que conste que la compaa esta al da
con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:
Fotocopia de la declaracin de condominio;
Fotocopia del reglamento de condominio;
Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las
autoridades correspondientes;
Certificacin del condominio haciendo constar que el vendedor esta al da con el
pago de las cuotas de mantenimiento;
Fotocopia de las tres ltimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el inmueble es una vivienda:

Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las
autoridades correspondientes;
Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
Copias de los ltimos recibos de agua, luz, telfono, etc.
Luego de obtenida la documentacin antes indicada, la labor del abogado consiste
en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Titulo se
encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble
que desea comprar su cliente.
A esos fines, se debern tomar los pasos siguientes:
Investigacin en el Registro de Ttulos: El abogado deber hacerse expedir
una certificacin del Registro de Titulo en que conste el estado jurdico de la
propiedad.
Comprobacin por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o
perito topgrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el
mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de
urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por
razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la
propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado
de Titulo. Es aconsejable realizar la comprobacin del plano aun cuando se trate
de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobacin de la Direccin General
de Mensuras Catastrales.
Inspeccin de las mejoras: Se deber contratar un ingeniero civil o arquitecto
que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a
fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y
que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.

 Permisos: El abogado del comprador deber confirmar que la propiedad objeto

de compra podr utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento
urbanstico en la Repblica Dominicana es muy deficiente, existen muchas
restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la
compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona martima de 60
metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del pas, que en efecto
hace pasar al dominio pblico todas las playas dominicanas. No se permiten
construcciones dentro de la zona martima sin una autorizacin especial del Poder
Ejecutivo. Adems, en las zonas tursticas hay restricciones de construccin
administradas por la Secretaria de Estado de Turismo.
Posesin: El abogado deber verificar que el vendedor esta en posesin del
inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a
terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estn
cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas.
Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de
antemano cualquier reclamacin de parte de terceros. De existir inquilinos,
arrendatarios o colonos en el inmueble, se deber comunicar al comprador que la
ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia,
eviccionarlos podra resultar ser una tarea ardua y costosa.

Empleados:

El

vendedor

deber

pagar

las

prestaciones

laborales

correspondientes a los empleados relacionados con la explotacin de la propiedad

objeto de compra.
Servicios: El abogado encargado de la operacin o el cliente mismo deber
verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de
agua, luz, telfono, tele-cable u otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedad

Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden

a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la
siguiente manera:
3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificacin de
cheque o taln, sellos, propina, etc.
Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del
inmueble transferido (Articulo 20 de la Ley #288-04), mediante tasacin efectuada
por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el
Contrato de Compraventa como en muchos pases.
En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estndar es del 1% del precio de
la compra, lo cual incluye normalmente la asesora en la negociacin de la
compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la
redaccin de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, as como su
legalizacin ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripcion
del Contrato de Compraventa en el Registro de Ttulos y el retiro del Certificado de
Titulo expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del AbogadoNotario en la Repblica Dominicana corresponden pues a las que en Espaa le
incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los
cinco millones de pesos, estn sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier
excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad
Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
Propiedades rurales.

 Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o ms aos de edad, cuando estos

hayan sido dueos de esos inmuebles por ms de 15 anos y no tengan ninguna
otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjeros
No existe en la actualidad restriccin alguna a la compra de parte de extranjeros
de inmuebles en la Repblica Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de
1945 y sus modificaciones exigan del extranjero obtener la autorizacin previa del
Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante
el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableci como nico requisito
que el Registro de Titulo mantenga un record, para fines estadsticos, de todas las
ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorio
Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la Repblica
Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la Repblica Dominicana, los
impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un 50% ciento por
encima de lo que pagara un residente. Adems, la sucesin de bienes inmuebles
radicados en la Repblica Dominicana est sujeta a la ley dominicana, la cual
establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la
persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su
heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en Repblica
Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca
lo contrario.

2.8

El

abogado

del

estado

ante

jurisdiccin

inmobiliaria y sus funciones.

Conforme se desprende del artculo 12 de la ley 108-05 de fecha 23 de Marzo del
ao 2005, modificada por la Ley 51-07 de fecha 23 de Abril del ao 2007, sobre
registro inmobiliario, "El abogado del Estado tiene las funciones de representacin
y defensa del Estado Dominicano en todos los procedimientos que as lo requieran

ante la jurisdiccin Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones del Ministerio Publico
ante la jurisdiccin en funcin de esto" (Art. 12).El artculo 11 de la referida Ley lo
define como "... el representante del Estado ante la jurisdiccin Inmobiliaria"...
Si tomamos como valida esta definicin, parecera que las funciones del Abogado
del Estado, se limitaran solo a representar al Estado Dominicano por ante los
Tribunales de Tierras, y no es as, ya que tiene otras funciones que contribuyen al
mantenimiento de la paz social, al orden pblico y a la seguridad jurdica de la
propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana. En los casos que son de orden
pblico, la ley exige su presencia. Por ejemplo, en el Proceso de Saneamiento , el
prrafo III del articulo 26 ordena al tribunal apoderado poner en conocimiento del
Abogado del Estado el inicio del proceso de judicial e informarle la fecha de la
primera audiencia para que emita su opinin. El mismo prrafo agrega que "la falta
de comparecencia o la falta de opinin del Abogado del Estado se considera como
falta de inters y la no objecin del Estado en proceso de saneamiento y que la
falta de opinin no impide que el inmueble sea adjudicado. Aunque la ley limita al
Abogado del Estado a emitir su opinin en el proceso de saneamiento,
actualmente, en la prctica no es as, pues si como seala el Artculo 2 que tiene
la representacin y defensa del Estado ante la jurisdiccin inmobiliaria, entonces
su papel, no se limita a una simple opinin y a estar presente en la audacia. ? Por
qu? Sencillamente, pues, el Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario seala
que "El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que
conforman el territorio de la Repblica Dominicana. Se registran a nombre del
Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho
de propiedad alguno", entonces es al Estado a quien hay que probarle los
derechos que los particulares poseen en un inmueble y cuando no pueden
demostrar en derecho, ah est el Abogado del Estado pidiendo al tribunal que el
terreno que se est saneando sea adjudicado a nombre del Estado Dominicano.
Este procedimiento es de orden pblico. El Abogado del Estado es un actor de
primer orden en el proceso. Cuando no est seguro o tiene dudas sobre el terreno,
solicita al juez que ordene un descenso para comprobar, de que se trate de un
terreno donde el Estado no tiene inters y que la posesin rene los requisitos

exigidos por la Ley (Arts. 2228 y siguientes del Cdigo Civil).Tambin, el abogado
del estado ejerce las funciones de ministerio publico ante la jurisdiccin
Inmobiliaria. En ese sentido somete por ante la jurisdiccin correspondiente a los
autores de las infracciones castigados por la ley, emite dictmenes, opiniones,
mandamientos, interviene en el proceso de revocacin por causa de fraude,
ejecuta las sentencias penales dictadas por la jurisdiccin Inmobiliaria y las dems
decisiones susceptibles de ejecucin forzosa, dirige la investigacin, mantiene y
sostiene la acusacin contra los imputados de cometer hechos punibles
establecidos en la ley 108-05 y el Cdigo Penal, en el mbito de la jurisdiccin
Inmobiliaria, recibe las denuncias y querellas que se relacionen con inmuebles,
siempre en funcin de ministerio Publico, entre otras. Las funciones ms
importante que realiza el Abogado del Estado y lo hace para proteger la seguridad
jurdica del sistema inmobiliario y respaldar el Certificado de Titulo, documento
este, donde se encuentra consignado el derecho que posee una persona, fsica o
jurdica sobre un determinado inmueble, es cuando otorga la Fuerza Pblica para
desalojar a un intruso que ilegalmente ocupa un inmueble registrado. Esta funcin
es odiosa pero necesaria, porque afecta un inters, pero protege un derecho
consagrado en el artculo 8.13 de la Constitucin y en los Art. 544 y siguiente del
Cdigo Civil: El derecho de propiedad, que es un derecho absoluto. Publicadas
por Einar Custodio a la/s 21:56

2.9 Competencia territorial y de atribucin de los

tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria
Los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se
encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdiccin
territorial a los dems jueces de las instancias que conforman su departamento.
Cada Tribunal Superior de Tierras estar encabezado por un Presidente Los
jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son designados por la
Suprema Corte de Justicia de acuerdo con los requerimientos establecidos para

los Jueces de las Cortes de Apelacin en la Constitucin de la Repblica, la Ley

de Organizacin Judicial, la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.
Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las
apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales
de Tierra de Jurisdiccin Original bajo su jurisdiccin territorial, as como de los
recursos jurisdiccionales o jerrquicos contra actuaciones Administrativas, de los
recursos en revisin por error material contra los actos generados por ellos, y de
los recursos en revisin por causa de fraude.

2.10 Incompetencia de la jurisdiccin inmobiliaria

La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas.
La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores de
Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de Registro
de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

2.11

Acciones

inmobiliaria

personales

ante

la

jurisdiccin

La Jurisdiccin Inmobiliaria no es competente para conocer acciones personales,

en esta Jurisdiccin solamente se conocen acciones reales Inmobiliarias, no
obstante, el legislador de manera excepcional le atribuyo competencia para
conocer limitativamente algunas acciones personales, que para evitar confusiones
procedo a enumerarlas:
a) La demanda en rescisin del Contrato de mensura, hecho por el Agrimensor y
el propietario, Articulo 112 de la Ley de Registro Inmobiliario.
b) La demanda Reconvencional, establecida en el Articulo 31 de la Ley de
Registro Inmobiliario.
c) La condenacin en costas, establecida en el Articulo 66 de la Ley de Registro
Inmobiliario.
d) La demanda al fondo de garanta Inmobiliaria, establecida en el Articulo 39 de la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
e) La Condenacin en Astreintes, establecida en el Artculo 106 del Reglamento
General de los Tribunales de la Repblica.
Solo en estos casos el Tribunal de Jurisdiccin Inmobiliaria lo conocen, en las
dems acciones personales, lo conocen los Tribunales Ordinarios, es decir, Salas
Civiles y Comerciales de los Tribunales de Primera Instancia del Distrito Judicial
correspondiente.

Tema II

Marco institucional de la Jurisdiccin

inmobiliaria
2.1 rganos de la jurisdiccin inmobiliaria
Recientemente, la Suprema Corte de Justicia emiti la Resolucin 2669-2009 que
modifica parcialmente el Reglamento General de Registro de Ttulos y que
dispone principalmente la creacin de una Unidad de Contralora para la
Jurisdiccin Inmobiliaria, orientada a

garantizar el cumplimiento de

las

disposiciones establecidas en la Ley Nmero 108-05 de Registro Inmobiliario.

Dicha Unidad operara como un rgano de apoyo de la Jurisdiccin Inmobiliaria,
dependiente de la Suprema Corte de Justicia y estar integrada por auditores
especializados en materia registral, catastral, de procesos y sistemas. Tendr
como funciones:
Auditar el funcionamiento y desempeo de los rganos de la Jurisdiccin
Inmobiliaria, con excepcin de las actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por los Directores
Nacionales de Registros de Ttulos y de Mensuras Catastrales por intermedio del
Presidente de la Suprema Corte de Justicia, relativas al funcionamiento de los
rganos y dependencias de la Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin de las
actuaciones jurisdiccionales de los Jueces.
Realizar investigaciones y comprobaciones solicitadas por el Presidente de la
Suprema relativas al funcionamiento de los rganos y dependencias de la
Jurisdiccin Inmobiliaria, con excepcin de las actuaciones jurisdiccionales de los
Jueces.

2.2 Tribuna superior de tierra y tribunal de jurisdiccin

original
La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas. La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores
de Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de
Registro de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado. Los rganos de la Jurisdiccin
Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

Que es la Jurisdiccin Inmobiliaria?

La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas. La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores
de Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de
Registro de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado.

Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

2.3 Direccin Nacional de Registro de Ttulos

La Direccin Nacional de Registro de Ttulos es el rgano que se encarga de
supervisar, coordinar y regular el funcionamiento de las oficinas de registro de
ttulos. En este sentido, conoce el recurso superior jerrquico contra las
actuaciones de los Registradores de Ttulos a nivel nacional.
La Direccin Nacional de Registro de Ttulos tiene su sede en la ciudad de Santo
Domingo de Guzmn, Distrito Nacional y se encuentra a cargo de un Director
Nacional, que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

Oficinas de Registro de Ttulos

Son rganos supeditados a la supervisin de la Direccin Nacional de Registro de
Ttulos que se encargan de expedir los certificados de ttulos, que prueban la
existencia del derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Asimismo,
realizan

todos

los

asientos

de

cargas,

gravmenes,

transferencias

modificaciones parcelarias despus del saneamiento, cancelando y expidiendo

nuevos certificados en los casos en que fuere necesario.
Actualmente existen 23 oficinas de Registro de Ttulos a nivel nacional,
responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades:

2.4 Origen de la propiedad inmobiliaria y bienes del

dominio pblico.
La evolucin histrica de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana se
circunscribe a seis grandes periodos en el derecho de tierras. El primer periodo se
inicia con la "Bula Inter Caetera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del
3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo
invistindose a la Corona espaola con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas. En ese periodo convivi la propiedad pblica, arbitraria con el uso de
la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos,
consistiendo este ltimo un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo
fue creando derecho.
En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma
legislativa. La merced fue una compensacin hecha por el Monarca de terrenos de
su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o pblicos que
inclua el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro anos de
posesin, constituyndose como el sistema legal de adquisicin.
Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacan por el tiempo que
fuere la voluntad del Monarca, salvo el termino de posesin para los que hubieren
fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante anos las
obligaciones de la concesin.
Dominio pblico es un concepto utilizado en dos areas del derecho: el derecho
administrativo y el derecho de autor.
Por dominio pblico (tambin llamado de mani) se entiende el conjunto de bienes
y derechos de titularidad pblica destinados al uso pblico (como las vas y
caminos pblicos), o a un servicio pblico (como un hospital pblico, un centro
escolar pblico, las oficinas de un Ayuntamiento o cualquier otra instalacin) o
aquellos a los que una ley califica como demenciales (como las playas, las aguas

o las minas) y cuyo uso privativo requiere una concesin administrativa o un

permiso que solo la administracin pblica puede otorgar.

2.5 La propiedad inmobiliaria en la Repblica

Dominicana
El principio del Estado propietario originario no es nuevo, ya lo vimos en el
derecho colonial cuando estudibamos las Leyes de Indias, como los soberanos
espaoles lo invocaban en su beneficio, basndose en la investidura que haban
recibido del Santo Padre, por medio de la Bula "Inter Caetera", de fecha 3 de
mayo del 1493, por medio de la cual estas tierras fueron puestas "bajo su
jurisdiccin y dominio" y les fueron "concedidas, donadas y asignadas"; Los
derechos de la Corona se confundan en aquel entonces, con los del Estado
Espaol. Mediante la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre de 1578, dictada
por Felipe II, los reyes dispusieron "que todas las tierras que se posean sin justos
ni verdaderos ttulos", les sean restituidas, ya que ellas pertenecen a su
"patrimonio y corona real".
Tambin la Ley de Composicin de tierras de fecha 17 de mayo de 1631, dictada
por Felipe III repite la idea del estado propietario originario y ordena que en "Las
tierras compuestas" se dejan los dueos en pacifica posesin y que los que se
hubieren introducido y usurpado ms de lo que les corresponda, sea admitida una
moderada composicin y se les despachen nuevos ttulos. La misma idea impera
en la Constitucin de 1821 y en la de 1844, y de un modo ms completo en la Ley
de Bienes Nacionales de fecha 2 de julio de 1845, al sentar en su artculo 1ro. El
principio de que son bienes nacionales "todas las propiedades sin dueo
conocido", situadas en el territorio de la Repblica Dominicana.

EL derecho no titulado
El derecho no titulado se caracteriza en principio, por la posesin o sea la
aprehensin material de la cosa; y como en el estado primitivo de la sociedad no
exista el derecho de propiedad, posesin y propiedad se confundan. Eran una
sola cosa. Se identificaban. Actualmente es un hecho inicial que sirve de
fundamento para adquirir por prescripcin, siempre que se renan los dems
caracteres exigidos por la ley; pero, que se distingue del derecho de propiedad y
que puede tenerse independientemente de este, aunque generalmente una de las
formas, la ms caracterizada de hacer ostensible ese derecho, es poseyendo
materialmente la cosa. Y para que el derecho no titulado pueda llegar a ser un
derecho saneado, depurado y titulado es necesario agotar todos los requisitos de
la Ley de Registro de Tierras.

El derecho titulado
La primera forma del derecho de propiedad titulado aparece lgicamente en la
concesin del propietario originario; en la concesin del soberano, rey o Estado.
La concesin escrita, el derecho titulado se va disolviendo en el tiempo a
consecuencia de las sucesivas transmisiones y a consecuencias de fenmenos
histricos y sociales que son los mismos que han creado el estado de
incertidumbre de nuestro derecho. La mayor parte de la documentacin del
derecho de propiedad inmobiliaria corresponde, sin duda alguna a la
documentacin privada, o sea aquella que transmite derecho entre particulares,
sin poderse determinar el titulo que los acredita su fuente de origen en una
concesin de propietario originario.

2.6

Sistemas

de

publicidad

de

la

propiedad

inmobiliaria en RD
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas.

2.7 Principios de sistema Torrens

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia
del Sur, a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgan
en Inglaterra para la mutacin de la propiedad inmobiliaria, por la falta de un
documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de
un registro cientfico de la propiedad inmobiliaria y de las grandes exigencias
requeridas para la realizacin de cualquier operacin jurdica, debido a la
imperfeccin de los sistemas de registro hasta entonces en vigor, deficiencias de
que adoleca tambin el Sistema francs vigente en nuestro pas.
Las operaciones inmobiliarias en la Repblica Dominicana se encuentran regidas
por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007,
y sus Reglamentos de Aplicacin. La propiedad de un inmueble se adquiere
mediante la inscripcin en el Registro de Ttulos correspondiente de un acto de
compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una
vez inscrito el acto, el Registrador de Ttulos expedir a nombre del comprador un
Certificado de Titulo que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

 Aspectos preliminares: A diferencia de otros pases donde vendedores y

compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin
ninguna asesora jurdica previa, en la Repblica Dominicana es recomendable
que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en
asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos
o una reserva, en razn de las pocas garantas existentes en el sistema para el
comprador. El abogado apoderado se encargara de realizar las diligencias y
comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de
la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparara la Promesa
de Compraventa primero, pero condicionando su ejecucin a los resultados de las
comprobaciones legales pertinentes.
La Promesa de Compraventa: La mayora de las operaciones inmobiliarias en
la Repblica Dominicana comienzan con la suscripcin de una Promesa de Venta
u Opcin de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un deposito, avance o
reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su
propiedad al comprador, bajo los trminos contemplados en la Promesa u Opcin.
El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las
firmas. La Promesa u Opcin debe contener una descripcin detallada de todos
los aspectos relevantes de la negociacin, tales como la descripcin de la
propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantas, las causas de
resolucin, etc., pues su funcin es regular la compraventa desde sus inicios hasta
que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que
servir para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa
bien redactada deber contener las siguientes informaciones y menciones
mnimas:
(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se
requerir la firma de su cnyuge.
(b) Descripcin catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.

(d) Clausula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.

(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del
estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de
dichas comprobaciones.
(g) Obligacin del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la
totalidad del pago de precio de venta.
Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la
Promesa u Opcin, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las
deficiencias ms comunes son las siguientes:
(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna
seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los
pagos o de incumplimiento del vendedor, el nico recurso del comprador es
demandar al vendedor personalmente. En los ltimos anos, muchos compradores
de apartamentos de Santo Domingo y del resto del pas, han sufrido en carne
propia los efectos de la imprevisin de sus asesores legales. El caso clsico es el
del promotor que usa los avances de sus compradores, as como prstamos
bancarios, para financiar la construccin de su proyecto. El banco prestamista, por
supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago
del prstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificacin o por mala fe,
fracasa en su gestin y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el
inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En
cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor,
con la penosa particularidad que solo comparten las prdidas y no las ganancias:
si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del
riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo
pierden todo.

(b) Los pagos de las cuotas del precio no estn condicionadas ni a la existencia de
un Certificado de Titulo libre de cargas y gravmenes ni al progreso de la
construccin ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital inters para el
comprador. Como consecuencia de esta imprevisin, el vendedor se reserva la
facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opcin por el solo hecho de
vencerse el termino de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del
comprador puede ser la legtima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del
vendedor de obligaciones sustanciales.
El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opcin, el Contrato de
Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes.
Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al
comprador y equivale a la escritura pblica utilizada en Espaa e Hispanoamrica.
Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad
dominicana en vez de a ttulo personal.
Determinacin y pago de los impuestos de transferencia y registro: El
Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administracin Local de la
Direccin General de Impuestos Internos, para solicitar la tasacin del inmueble
comprado. La Administracin Local de la Direccin General de Impuestos Internos
verifica si el vendedor est al da en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales,
y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los
impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios dias o varias
semanas, dependiendo principalmente del cumulo de trabajo del inspector
asignado para realizar la tasacin o de la distancia entre la ubicacin de las
oficinas de la Administracin Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.
Inscripcin de la compraventa en el Registro de Ttulos:
Obtenida la tasacin de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el
Contrato de Compraventa y el Certificado de Titulo de la propiedad vendida se
debern depositar, conjuntamente con la documentacin proporcionada por la
Administracin Local de la Direccin General de Impuestos Internos, en el

Registro de Ttulos correspondiente a la jurisdiccin donde se encuentra el

inmueble comprado. En la prctica, la inscripcin est sujeta a los ms variados
formalismos que exigen que en la mayora de los casos el abogado o notario deba
apersonarse al Registro de Ttulos a diligenciar la misma, lo que representa una
diferencia marcada con otros pases como Espaa, donde la inscripcin de la
escritura pblica puede hacerse aun por correo o por fax, remitiendo luego el
original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del
pas.
Expedicin del Certificado de Titulo: Una vez inscrita la compraventa en el
Registro de Ttulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Titulo a
nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al
vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador
existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La
expedicin del nuevo Certificado de Titulo puede tomar desde unos das a varios
meses, dependiendo de la oficina del Registro de Ttulos de que se trate.
Comprobaciones Necesarias
Muchos

abogados

dominicanos

no

toman

el

cuidado

de

efectuar

las

comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitndose

por lo comn a obtener la certificacin del estado de la propiedad en el Registro de
Ttulos. Muchas veces el agente de bienes races y el vendedor presionan al
comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado. Para
iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o
a su asesor legal, los siguientes documentos:

Fotocopia del Certificado de Ttulo del inmueble.

Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de
Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es
decir, que no tengan una designacin catastral nica y un plano de mensura

individual debidamente aprobado, no podrn ser inscritos en el Registro de Ttulos,

salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de
2007, las cuales podrn ser inscritas durante un periodo de gracia de dos anos
que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas
sin deslindar no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades por una
nica vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes.
Fotocopia de la Cedula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su
cnyuge si es casado.
Fotocopia del recibo de la Direccin General de Impuestos Internos (DGII) en
que conste el ltimo pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del
certificado de exencin del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la
certificacin de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al da en sus
obligaciones fiscales.
Si la vendedora es una sociedad:
Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro
de la sociedad en el Registro Mercantil, al da, y del acta que autoriza la venta;
Certificacin expedida por la DGII, en que conste que la compaa esta al da
con el pago de sus impuestos.
Si el inmueble es parte de un condominio:
Fotocopia de la declaracin de condominio;
Fotocopia del reglamento de condominio;
Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las
autoridades correspondientes;
Certificacin del condominio haciendo constar que el vendedor esta al da con el
pago de las cuotas de mantenimiento;
Fotocopia de las tres ltimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el inmueble es una vivienda:

Fotocopia de los planos de construccin, debidamente aprobados por las
autoridades correspondientes;
Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
Copias de los ltimos recibos de agua, luz, telfono, etc.
Luego de obtenida la documentacin antes indicada, la labor del abogado consiste
en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Titulo se
encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble
que desea comprar su cliente.
A esos fines, se debern tomar los pasos siguientes:
Investigacin en el Registro de Ttulos: El abogado deber hacerse expedir
una certificacin del Registro de Titulo en que conste el estado jurdico de la
propiedad.
Comprobacin por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor o
perito topgrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el
mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de
urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por
razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la
propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado
de Titulo. Es aconsejable realizar la comprobacin del plano aun cuando se trate
de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobacin de la Direccin General
de Mensuras Catastrales.
Inspeccin de las mejoras: Se deber contratar un ingeniero civil o arquitecto
que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a
fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y
que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.

 Permisos: El abogado del comprador deber confirmar que la propiedad objeto

de compra podr utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento
urbanstico en la Repblica Dominicana es muy deficiente, existen muchas
restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la
compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona martima de 60
metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del pas, que en efecto
hace pasar al dominio pblico todas las playas dominicanas. No se permiten
construcciones dentro de la zona martima sin una autorizacin especial del Poder
Ejecutivo. Adems, en las zonas tursticas hay restricciones de construccin
administradas por la Secretaria de Estado de Turismo.
Posesin: El abogado deber verificar que el vendedor esta en posesin del
inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a
terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estn
cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas.
Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de
antemano cualquier reclamacin de parte de terceros. De existir inquilinos,
arrendatarios o colonos en el inmueble, se deber comunicar al comprador que la
ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia,
eviccionarlos podra resultar ser una tarea ardua y costosa.

Empleados:

El

vendedor

deber

pagar

las

prestaciones

laborales

correspondientes a los empleados relacionados con la explotacin de la propiedad

objeto de compra.
Servicios: El abogado encargado de la operacin o el cliente mismo deber
verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de
agua, luz, telfono, tele-cable u otros servicios.
Gastos y honorarios para transferir la propiedad

Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden

a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la
siguiente manera:
3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificacin de
cheque o taln, sellos, propina, etc.
Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del
inmueble transferido (Articulo 20 de la Ley #288-04), mediante tasacin efectuada
por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el
Contrato de Compraventa como en muchos pases.
En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estndar es del 1% del precio de
la compra, lo cual incluye normalmente la asesora en la negociacin de la
compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la
redaccin de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, as como su
legalizacin ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripcion
del Contrato de Compraventa en el Registro de Ttulos y el retiro del Certificado de
Titulo expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del AbogadoNotario en la Repblica Dominicana corresponden pues a las que en Espaa le
incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.
Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los
cinco millones de pesos, estn sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier
excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad
Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes:
Propiedades rurales.

 Inmuebles cuyos propietarios tengan 65 o ms aos de edad, cuando estos

hayan sido dueos de esos inmuebles por ms de 15 anos y no tengan ninguna
otra propiedad a su nombre.
Compra de inmuebles por extranjeros
No existe en la actualidad restriccin alguna a la compra de parte de extranjeros
de inmuebles en la Repblica Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de
1945 y sus modificaciones exigan del extranjero obtener la autorizacin previa del
Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante
el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableci como nico requisito
que el Registro de Titulo mantenga un record, para fines estadsticos, de todas las
ventas hechas a extranjeros.
Los inmuebles y el derecho sucesorio
Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la Repblica
Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la Repblica Dominicana, los
impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un 50% ciento por
encima de lo que pagara un residente. Adems, la sucesin de bienes inmuebles
radicados en la Repblica Dominicana est sujeta a la ley dominicana, la cual
establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la
persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su
heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en Repblica
Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca
lo contrario.

2.8

El

abogado

del

estado

ante

jurisdiccin

inmobiliaria y sus funciones.

Conforme se desprende del artculo 12 de la ley 108-05 de fecha 23 de Marzo del
ao 2005, modificada por la Ley 51-07 de fecha 23 de Abril del ao 2007, sobre
registro inmobiliario, "El abogado del Estado tiene las funciones de representacin
y defensa del Estado Dominicano en todos los procedimientos que as lo requieran

ante la jurisdiccin Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones del Ministerio Publico
ante la jurisdiccin en funcin de esto" (Art. 12).El artculo 11 de la referida Ley lo
define como "... el representante del Estado ante la jurisdiccin Inmobiliaria"...
Si tomamos como valida esta definicin, parecera que las funciones del Abogado
del Estado, se limitaran solo a representar al Estado Dominicano por ante los
Tribunales de Tierras, y no es as, ya que tiene otras funciones que contribuyen al
mantenimiento de la paz social, al orden pblico y a la seguridad jurdica de la
propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana. En los casos que son de orden
pblico, la ley exige su presencia. Por ejemplo, en el Proceso de Saneamiento , el
prrafo III del articulo 26 ordena al tribunal apoderado poner en conocimiento del
Abogado del Estado el inicio del proceso de judicial e informarle la fecha de la
primera audiencia para que emita su opinin. El mismo prrafo agrega que "la falta
de comparecencia o la falta de opinin del Abogado del Estado se considera como
falta de inters y la no objecin del Estado en proceso de saneamiento y que la
falta de opinin no impide que el inmueble sea adjudicado. Aunque la ley limita al
Abogado del Estado a emitir su opinin en el proceso de saneamiento,
actualmente, en la prctica no es as, pues si como seala el Artculo 2 que tiene
la representacin y defensa del Estado ante la jurisdiccin inmobiliaria, entonces
su papel, no se limita a una simple opinin y a estar presente en la audacia. ? Por
qu? Sencillamente, pues, el Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario seala
que "El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que
conforman el territorio de la Repblica Dominicana. Se registran a nombre del
Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho
de propiedad alguno", entonces es al Estado a quien hay que probarle los
derechos que los particulares poseen en un inmueble y cuando no pueden
demostrar en derecho, ah est el Abogado del Estado pidiendo al tribunal que el
terreno que se est saneando sea adjudicado a nombre del Estado Dominicano.
Este procedimiento es de orden pblico. El Abogado del Estado es un actor de
primer orden en el proceso. Cuando no est seguro o tiene dudas sobre el terreno,
solicita al juez que ordene un descenso para comprobar, de que se trate de un
terreno donde el Estado no tiene inters y que la posesin rene los requisitos

exigidos por la Ley (Arts. 2228 y siguientes del Cdigo Civil).Tambin, el abogado
del estado ejerce las funciones de ministerio publico ante la jurisdiccin
Inmobiliaria. En ese sentido somete por ante la jurisdiccin correspondiente a los
autores de las infracciones castigados por la ley, emite dictmenes, opiniones,
mandamientos, interviene en el proceso de revocacin por causa de fraude,
ejecuta las sentencias penales dictadas por la jurisdiccin Inmobiliaria y las dems
decisiones susceptibles de ejecucin forzosa, dirige la investigacin, mantiene y
sostiene la acusacin contra los imputados de cometer hechos punibles
establecidos en la ley 108-05 y el Cdigo Penal, en el mbito de la jurisdiccin
Inmobiliaria, recibe las denuncias y querellas que se relacionen con inmuebles,
siempre en funcin de ministerio Publico, entre otras. Las funciones ms
importante que realiza el Abogado del Estado y lo hace para proteger la seguridad
jurdica del sistema inmobiliario y respaldar el Certificado de Titulo, documento
este, donde se encuentra consignado el derecho que posee una persona, fsica o
jurdica sobre un determinado inmueble, es cuando otorga la Fuerza Pblica para
desalojar a un intruso que ilegalmente ocupa un inmueble registrado. Esta funcin
es odiosa pero necesaria, porque afecta un inters, pero protege un derecho
consagrado en el artculo 8.13 de la Constitucin y en los Art. 544 y siguiente del
Cdigo Civil: El derecho de propiedad, que es un derecho absoluto. Publicadas
por Einar Custodio a la/s 21:56

2.9 Competencia territorial y de atribucin de los

tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria
Los Tribunales Superiores de Tierras son instituciones judiciales que se
encuentran divididos en cinco (5) departamentos, y tienen bajo su jurisdiccin
territorial a los dems jueces de las instancias que conforman su departamento.
Cada Tribunal Superior de Tierras estar encabezado por un Presidente Los
jueces que integran los Tribunales Superiores de Tierras son designados por la
Suprema Corte de Justicia de acuerdo con los requerimientos establecidos para

los Jueces de las Cortes de Apelacin en la Constitucin de la Repblica, la Ley

de Organizacin Judicial, la Ley de Carrera Judicial y su Reglamento.
Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las
apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales
de Tierra de Jurisdiccin Original bajo su jurisdiccin territorial, as como de los
recursos jurisdiccionales o jerrquicos contra actuaciones Administrativas, de los
recursos en revisin por error material contra los actos generados por ellos, y de
los recursos en revisin por causa de fraude.

2.10 Incompetencia de la jurisdiccin inmobiliaria

La Jurisdiccin Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de los
derechos inmobiliarios y su registro en Repblica Dominicana, desde que se
solicita la autorizacin para la mensura y durante toda la vida del inmueble, salvo
las excepciones previstas en el marco legal.
El sector inmobiliario est regulado fundamentalmente por la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23
de abril de 2007), la cual norma el registro de los derechos reales inmobiliarios en
todo el territorio dominicano, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria
del pas.
La Jurisdiccin Inmobiliaria est compuesta por los Tribunales Superiores de
Tierras, los Tribunales de Jurisdiccin Original, la Direccin Nacional de Registro
de Ttulos y la Direccin Nacional de Mensuras Catastrales. Asimismo es
integrante de la misma el Abogado del Estado.
Los rganos de la Jurisdiccin Inmobiliaria, son interdependientes entre s.

2.11

Acciones

inmobiliaria

personales

ante

la

jurisdiccin

La Jurisdiccin Inmobiliaria no es competente para conocer acciones personales,

en esta Jurisdiccin solamente se conocen acciones reales Inmobiliarias, no
obstante, el legislador de manera excepcional le atribuyo competencia para
conocer limitativamente algunas acciones personales, que para evitar confusiones
procedo a enumerarlas:
a) La demanda en rescisin del Contrato de mensura, hecho por el Agrimensor y
el propietario, Articulo 112 de la Ley de Registro Inmobiliario.
b) La demanda Reconvencional, establecida en el Articulo 31 de la Ley de
Registro Inmobiliario.
c) La condenacin en costas, establecida en el Articulo 66 de la Ley de Registro
Inmobiliario.
d) La demanda al fondo de garanta Inmobiliaria, establecida en el Articulo 39 de la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.
e) La Condenacin en Astreintes, establecida en el Artculo 106 del Reglamento
General de los Tribunales de la Repblica.
Solo en estos casos el Tribunal de Jurisdiccin Inmobiliaria lo conocen, en las
dems acciones personales, lo conocen los Tribunales Ordinarios, es decir, Salas
Civiles y Comerciales de los Tribunales de Primera Instancia del Distrito Judicial
correspondiente.