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AL AYUNTAMIENTO DE VITORIA-GASTEIZ

ALEGACIN A LA REVISIN PARCIAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN

URBANA EN SALBURUA (sectores 7, 8, 9, 10 y 11) Y ZABALGANA (sectores 2, 3, 5 y 6)

ALEGACIONES A LA REVISIN PARCIAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANA

PARA ZABALGANA DE LA ASOCIACIN DE VECINOS DE ZABALGANA ERREKABERRI- Y
ASOCIACION DE VECINOS DE MARITURRI MENDEBALDEA-.

Oposicin al Avance

Mostramos nuestra radical oposicin al proyecto en la medida en que nos causa un grave dao
moral y patrimonial, por la quiebra de la confianza generada por el propio Ayuntamiento al aprobar
recientemente los planes que ahora pretende rectificar, con un sacrificio desproporcionado de los
derechos y legtimas expectativas de los vecinos.

Adems nos oponemos porque consideramos que el proyecto es manifiestamente injusto e ilegal
por las razones que ms extensamente exponemos en el anexo que adjuntamos al presente
escrito, y que cabe resumir en los siguientes puntos:

a) Porque rompe la unidad del Plan General sin una justificacin razonable, asumiendo un
nuevo modelo de ciudad que exclusivamente se aplica a los barrios de Salburua y
Zabalgana, a los que se les priva de los equipamientos y espacios libres inicialmente
previstos, para saturar de nuevos edificios dichas parcelas, con graves afecciones a los
edificios ya construidos, privndoles de vistas, soleamiento y calidad urbana de los
espacios.
b) Porque la justificacin que se ofrece no es razonable y porque el proyecto adopta una
solucin desproporcionada. No es razonable porque, aun aceptando la bondad del nuevo
paradigma de la ciudad compacta, no tiene en cuenta la propia realidad fsica de Vitoria-
Gasteiz, aplicando un modelo extremo de 70 viviendas por hectrea, que es apropiado para
ciudades sin posibilidades de expansin, pero que constituye una exceso en Vitoria,
mxime cuando se pretende introducir con calzador ignorando los condicionantes y alojando
los nuevos edificios entre los existentes, con graves afecciones a las viviendas existentes, y
sacrificio de los vecinos.
c) Porque se asume un modelo de segregacin social, ya que se suprime la ciudad jardn de
ambos barrios, concentrando en ellos torres de edificios de proteccin oficial, reservando la
vivienda unifamiliar a las zonas bien de la ciudad.
d) Porque la iniciativa es las Juntas de Concertacin de los barrios de Salburua y Zabalgana,
esto es de las constructoras propietarias de suelo (as lo dice el avance en su primera
pgina), a quienes se reconoce un aprovechamiento de un tercio de la nueva edificabilidad
sin motivo alguno, puesto que ya obtuvieron los beneficios que el Plan General les permita
con lo que ya han construido y vendido, siendo as que en su lugar se debe reconocer dicho
beneficio a los actuales propietarios de las viviendas que se subrogan en la posicin de los
primitivos propietarios de suelo, que tras la reparcelacin y venta de los inmuebles
resultantes ya no lo son, aun cuando se halle pendiente de recepcin la urbanizacin.
e) Porque el injusto reparto de beneficios a las constructoras (sin cargas), y el sacrificio que se
impone a los vecinos, augura serios problemas de gestin, mltiples reclamaciones
judiciales, demandas de responsabilidad patrimonial por daos morales y patrimoniales de
los vecinos que se vean perjudicados.
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Entendemos en definitiva que debe dejarse sin efecto alguno el proceso de revisin parcial iniciado,
ya que aun cuando se asuma un nuevo paradigma de ciudad compacta, debe plasmarse en una
revisin integral del Plan General, que afecte a todos los vecinos por igual de forma que por su
integridad permita valorar que efectivamente se da ese equilibrio en todos los barrios y se trata
igual a los vecinos, y en trminos razonables, sin sacrificios desproporcionados de los intereses de
algunos de los vecinos. Adems, por la irreversibilidad de la decisin, la prudencia aconseja no ser
maximalista, puesto que si con el tiempo el modelo se muestra nuevamente equivocado, ser
imposible entonces obtener los espacios necesarios para los equipamientos que entonces se
echen a faltar, pues a buen seguro la evolucin cultural y social de nuestra ciudad generar nuevas
necesidades de equipamientos sociales ahora inimaginables.

II

Alternativas

Con carcter subsidiario, para el caso de que se desestime la anterior alegacin y con una
oposicin total a la alternativa 2 de la Revisin Parcial por extrema, consideramos que, frente a la
solucin adoptada por el Avance, caben alternativas ms razonables que, satisfaciendo igualmente
la finalidad pretendida de densificar los barrios, no lleguen a sacrificar desproporcionadamente los
intereses de los vecinos. Entre ellas cabe sealar las siguientes alternativas:

A: Mantenimiento de la Ciudad Jardn de Mariturri

Debe mantenerse el actual diseo del Plan Vigente de la Cuidad Jardn del Sector 6 - Mariturri
(zona de adosados entre las calles Avenida Reina Sofa, Avenida Irua-Veleia y Calle de Oyn,
parcelas RU 01, RU 03, RU 04 y RU 05 del Sector 6 de Zabalgana, en lugar de la Alternativa 1,
parcelas RD 11, RD 12, RD 13, RD15 y RD 16 del Sector 6 de Zabalgana) puesto que el mismo da
una solucin razonable y satisfactoria a la integracin social del barrio. Debe tenerse en cuenta que
Mariturri es el barrio con mayor densidad edificatoria de todo el mbito de Zabalgana, y que
concentra una proporcin grande de vivienda protegida y social en edificios de gran tamao. La
ciudad jardn permite la integracin en el barrio de distintos estratos sociales, y urbansticamente
supone un espacio de desahogo con itinerarios peatonales y espacios libres que sin duda
enriquecen el barrio en su conjunto.
No existen razones para eliminar la vivienda en hilera prevista, ya que conceptualmente no se
opone a la idea de ciudad compacta, salvo que se asuma desde una concepcin integrista e
irrazonable, toda vez que lo importante en el nuevo modelo de ciudad compacta, es la densidad
global de los mbitos, y siempre que se cumplan con los estndares que se consideren apropiados,
la conjuncin de distintas tipologas edificatorias que den respuestas a las demandas existentes es
enriquecedora e integradora.
Pedimos respeto a las edificaciones preexistentes. Es de justicia, ya que los vecinos de la zona
adquirieron las viviendas a la vista del diseo del Plan General de Ordenacin Urbana que en este
momento se revisa, de forma que la solucin del Avance frustra las legtimas expectativas
generadas por el propio Ayuntamiento.
Se ofreca una vivienda en una zona prevista con las siguientes caractersticas:
- tranquila
- sin actividad comercial
- con viviendas bajas que permitan levantar la vista por encima de ellas
- espacios libres y zonas verdes que favorecen el paseo tranquilo y que, como hemos
dicho, serva de descongestin al barrio de Mariturri, y a los vecinos de las viviendas de
los alrededores (ya que por un lado el parque de Salinillas de Buradn se encuentra en
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una colina con dificultades de accesibilidad para ciertas personas y por otro, las zonas
verdes del barrio se encuentran a lo largo de los cauces de los ros que lo atraviesan
con una pendiente que las hace impracticables).

El Ayuntamiento propone un cambio drstico en el concepto de la zona que no debera permitirse.

En suma, la ciudad jardn de Mariturri y Zabalgana sur, con su actual diseo de espacios libres es
compatible con la idea de ciudad compacta y resulta absolutamente necesaria para el barrio de
Mariturri que, no se ha de olvidar, alberga la mayor densidad edificatoria (59 Vv/Ha, muy prxima
San Martn), y adems resulta penalizado por el proyecto del Avance (77 Vv/Ha, muy por encima
de la media de Zabalgana de 64Vv/Ha).
Considerando tan solo la opcin 1 del Avance, en la zona marcada en azul de la parte inferior, se
recalifica el suelo para aumentar en 225 viviendas la densidad, siendo esta, un 6,7% del nuevo
incremento y representando un 1,7% de la totalidad de viviendas de Zabalgana.

B: Parcela de equipamiento educativo EE02 (3611 m2) del Sector 6, situada entre la R.C.19 y
R.C. 20 de la calle Oyn.

Entendemos que es absolutamente necesario mantener la calificacin de equipamiento educativo

de dicha parcela del Plan Parcial y ello por las siguientes razones:

a) Porque las nicas guarderas del barrio estn situadas en el Sector 2, Zabalgana Norte.
b) El Sector 6-Mariturri, tanto ahora como tras la densificacin, va a ser el de mayor densidad
de poblacin de Zabalgana.
c) Dicha parcela se encuentra ms cntrica y equidistante dentro del sector 6, e incluso ms
an si consideramos el Sector 3.
d) La ubicacin de una guardera o centro escolar en dicha parcela, favorecera los
desplazamientos caminando o en bicicleta por itinerarios peatonales, sin necesidad de usar
vehculos de motor.
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e) El hecho de que en las inmediaciones existan dos equipamientos de juegos para nios y
una plaza pblica, junto con el cercano parque de Salinillas de Buradn, daran un valor
aadido a la localizacin en este lugar del equipamiento educativo.
f) Si se colocan en esta parcela los alojamientos dotacionales previstos por el Avance, al no
dejar stos de ser viviendas con un perfil edificatorio propio de dicho uso residencial,
afectara negativamente a las viviendas que la rodean, y a la plaza situada detrs de ella, en
el cruce de las calles Villabuena de lava y Paseo de Labraza.

C: Parcela R.D.1 del sector 3 situada en la confluencia de Reina Sofa y Mahatma Gandhi.

Consideraciones sobre la mencionada parcela:

-Actualmente existe en la misma un parque infantil y un campo de baloncesto junto con
zona verde adyacente.
-Son los nicos columpios pblicos y equipamiento deportivo del sector 3 de Zabalgana.
-Es un espacio muy utilizado habitualmente, tanto por vecinos de la zona, como por el resto
de vecinos de la ciudad como zona de esparcimiento y encuentro, por su situacin estratgica,
dada por una parte por encontrarse junto un bici-carril (reiteramos muy utilizado por ciudadanos de
barrios adyacentes para llegar hasta el mismo) y la proximidad de un supermercado que hace que
el volumen de afluencia de ciudadanos que lo utilicen tambin sea mayor (entre compras, despus
de las mismas, etc.).
-Es la nica parcela dotada ya de servicios a los ciudadanos donde se prev construir.
-Las zonas verdes de Zabalgana se sitan en el cauce de los ros con lo que no son
utilizables en muy alto porcentaje y en una zona muy alejada y excntrica S.G.ZV.04 no accesible a
diario para la mayora de las personas del barrio. Existe necesidad de parques cercanos.
Por todas estas razones y considerando tambin el coste econmico que ha supuesto para las
arcas municipales el acondicionamiento de dicho espacio y la incongruencia de derrochar ese
dinero invertido por todos los ciudadanos.

Solicitamos que se mantenga los usos de dicha parcela, tal y como aparecen en el P.G.O.U
Vigente, quedando dicha parcela excluida totalmente de la Revisin Parcial.

D: Parcela RD-3 del Sector 3 de Zabalgana

Proponemos una disminucin de altura del edificio de viviendas de la parcela RD-3 del
Sector 3 de Zabalgana de B+14 a B+4+E, por los siguientes motivos:

- Rotura del modelo edificatorio de la calle Avenida de Zabalgana donde los edificios tienen
una altura de 4 o 5 pisos con culminaciones en las esquinas de 8 alturas, en concreto el edificio
localizado a un lado de dicha parcela tiene una altura de B+4+E y por el otro lado se sita un
equipamiento terciario de B+2.
- Creacin de una sombra permanente que afectara a los vecinos de la zona y a los vecinos
de todo el barrio, creando una zona de hielo en el paso de peatones adyacente y que permite el
acceso al centro comercial Leclrec.

E: Sugerencia sobre la parcela SGEC 01 del Sector 5 del Plan Vigente

-Las parcelas RD-5, RD-7, RD-10, RD-12 y RD-14 del Sector 5 de la Alternativa2 se
propone mantenerlas pero interponiendo una pequea zona verde para permitir una mayor
distancia con los edificios actuales del Bulevar de Mariturri, dando mayor sensacin de desahogo a
estos vecinos y situando la zona verde ms accesible y de mayor uso que la proyectada en la
alternativa 1, ms alejada. As mismo, se proponen alturas de B+6+A en todos los edificios. Esta
propuesta es ms coherente que la prevista en la Alternativa 1 donde se proyectan alturas muy
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variables (B+4+A, B+5+A, B+7+A) que no guardan homogeneidad con las construidas en la acera
opuesta del Bulevar.
Y se propone la construccin a ambos lados del vial propuesto en la Primera Alternativa V.L. 08
con edificios de similares alturas a las que hemos propuesto para RD-5, 7,10, 12 y 14. De esta
forma se aprovechara adecuadamente el citado vial y se compensaran las viviendas suprimidas
en otros mbitos cerrndose la ciudad de una forma ms equilibrada. La reduccin de zona verde
se compensara con otras zonas verdes que se propone no tocar dispersas por todo el barrio para
que cada vecino tenga una cercana a su vivienda.

-F: Mantenimiento de Plan Vigente para la parcela E.D-1.01 del Sector 2 de Zabalgana.

No construccin de la parcela R.D.-2 del Sector 2 de la Alternativa 1.

Solicitamos que esta parcela al lado del Colegio Pblico se dedique a equipamiento deportivo, ya
que sera de gran uso a la salida de las clases escolares e incluso podra utilizarse para
entrenamientos deportivos por parte de los nios de dicho colegio.

No se tiene en cuenta suficientemente el desarrollo de nuestros jvenes, en el que el deporte debe

tener un espacio importante ya sea como complemento a la etapa escolar inicial o en etapas
posteriores. Por ello se solicita que se respete el uso de esta parcela para equipamiento deportivo,
de tal forma que permita tanto al centro escolar, como al club deportivo del barrio con el que
colabora en la formacin del deporte base, as como a cualquier vecino del barrio, contar con unas
instalaciones acordes a la demanda existente y en progresivo crecimiento ms si cabe teniendo en
cuenta la redensificacin."
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- G: Mantenimiento del Plan Vigente para la parcela ED-03 del Sector 6 de Zabalgana.

No construccin de las parcelas RD-10, RD-14, RD-17, RD-9 del Sector 6 de la Alternativa 1.
Solicitamos que esta parcela al lado del Colegio Pblico se dedique a equipamiento deportivo por
los mismos motivos reseados en el apartado F.

- H: Disminucin de altura de RD-6 de B+14 a B+9 del Sector 6 de la Alternativa 1.

Solicitamos mantener la misma altura que el edificio adyacente preexistente (RC 10 del Sector 6).

- I: Sugerencia para la parcela SGZV.02 del Sector 6 de Zabalgana.

Sugerencia de construccin de un edificio de viviendas de B+9, en la zona que linda con el

Boulevar de Marriturri del espacio verde SGZV 02 del Sector 6 (entre RD-6 y RD-5), trasladando los
rboles de especial inters situados en esa zona a otra del barrio.

- J: Preservacin del espacio verde SGZV.01 del Sector 6 de Zabalgana.

- k: No construccin del RD-3 de la Alternativa 1 del Sector 6 de Zabalgana.

- L: Mantenimiento del T02 del Sector 5 del Plan Vigente.

No construccin del RD-13 de la Alternativa 1 del Sector 5 de Zabalgana.

- M: Sugerencia sobre la parcela RD-1 del Sector 6 de Zabalgana.

Sustitucin de la parcela RD-1 del Sector 6 de Zabalagana de la Alternativa 1 por un edificio de
viviendas solo en la Calle Boulevar de Mariturri de B+9.

- N: No construccin de la parcela RD-3 del Sector 5 de Zabalgana de la Alternativa 1.

Mantenimiento de equipamientos en una zona central del sector de Aldaia.

-:Mantenimiento del Plan vigente de RU-01 del Sector 5 de Zabalgana

-O: No construccin del RD-1 del Sector 2 de Zabalgana

No obstante solicitamos que se ejecute en su totalidad el Plan vigente, con los

equipamientos planificados en dicho Plan y, si es necesario, se efecte una valoracin
posterior que determine si existe un sobredimensionamiento de los mismos.

En Vitoria Gasteiz, a de junio de 2010.

Fdo. D.
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ANEXO

CONSIDERACIONES SOBRE LA REVISIN DEL PGOU EN LOS SECTORES 2, 3 5, Y 6 DE ZABALGANA,

Y 7, 8, 9, 10 Y 11 DE SALBURUA

1) Sus efectos. Enriquecimiento de los propietarios de suelo. Prdida de la calidad de vida de los barrios de
Salburua y Zabalgana.

La revisin del PGOU tiene su origen en un convenio entre el Ayuntamiento y los propietarios de suelo en Salburua y
Zabalgana (empresas constructoras) y supone en esencia:

1.- la prdida de equipamientos de los vecinos de Salburua y Zabalgana

2.- el enriquecimiento de los propietarios del suelo en dichos mbitos
3.- la segregacin de la poblacin en zonas ricas y pobres.

Tales son las consecuencias de:

a) una drstica reduccin de equipamientos (227.988 m2 en Zabalgana, y 34.468 m2 en Salburua).

b) la incrustacin de nuevos edificios donde no los haba o la elevacin de la altura de los previstos, privando a los
vecinos de vistas, soleamiento y espacios libres, con la frustracin y la prdida de valor de los inmuebles que ello supone.
c) incremento del nmero de viviendas (3.353 en Salburua, que pasa de una densidad bruta de 47,99 Vv/ha a 74,11
Vv/Ha) y 3.498 en Zabalgana, que pasa de 47,34 Vv/ha a 71,82 Vv/ha)
d) eliminacin de la vivienda unifamiliar que estaba prevista, tipologa que ahora se reserva a las zonas bien de la
ciudad (Mendizorroza, sectores 16, 17, 19), segregando a la poblacin por razones econmicas al concentrar en estos
barrios en vivienda protegida (VPO y tasada) de alta densidad a las clases menos pudientes, y a las clases de mayor nivel
econmico en las zonas separadas y para ellos reservadas, donde no es necesario redensificar, porque all al parecer no
se ocupa suelo.

El Ayuntamiento, sorpresivamente, ya que los barrios son de reciente planificacin y construccin, y sin haber llevado a
cabo previamente una consulta a los vecinos de tales barrios, en una expresin de despotismo ilustrado, les dice que eso
es bueno para ellos porque estarn ms juntos y tendrn ms vida social, y que, en cualquier caso, su sacrificio lo exigen
razones medioambientales.

No es razonable ni convincente. Veamos.

2) Injustificado cambio de paradigma o de modelo de ciudad ideal, pero solo para Salburua y Zabalgana:

La idea motriz de la presente revisin del PGOU est en el radical cambio de paradigma, o de modelo ideal de ciudad
que, curiosamente, se produce el 11 de agosto de 2008 mediante la firma de la 2 Adenda al Convenio urbanstico para
las ampliaciones de la ciudad al Este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, entre el Ayuntamiento y los propietarios de
suelo.

Frente a un modelo desarrollista propio de los aos sesenta, originado por el fenmeno de la industrializacin y los
crecimientos urbanos asociados a ella, y caracterizado por el caos urbano, enormes densidades edificatorias, y carencia de
espacios libres y equipamientos, se reaccion asumiendo como modelo ideal el de una ciudad espaciada, con densidades
edificatorias medias e importante dotacin de espacios libres y equipamientos. Este es el modelo aplicado en Vitoria-
Gasteiz en Lakua y despus en Salburua y Zabalgana.

Tras la firma del citado convenio urbanstico entre el Ayuntamiento y las constructoras propietarias del suelo, el decreto
del Alcalde de 31 de julio de 2009, supone el pistoletazo de salida de las dos revisiones parciales del PGOU referidas a
los barrios de Salburua y Zabalgana, auspiciadas por los propietarios de suelo, que sern los mximos beneficiarios del
proceso.

El decreto del Alcalde y el avance presentado, parten de dos ideas. Una, que dicho modelo urbanstico supone una
excesiva ocupacin de suelo que no es sostenible medioambientalmente. Otra, que da lugar a una ciudad dispersa que no
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favorece las relaciones sociales ni el comercio. A partir de ellas, se asume un nuevo paradigma, un modelo distinto de
ciudad ideal, que se define como ciudad compacta, caracterizada por unas densidades edificatorias de entre 70 y 100
viviendas por hectrea, lo que evitara la excesiva ocupacin de suelo y el aislamiento social del anterior modelo. Eso s,
nicamente para Salburua y Zabalgana, no para el resto de la ciudad.

Estas ideas esenciales se recogen en el Manual para la redaccin del planeamiento urbanstico con criterios de
sostenibilidad elaborado a instancias del Departamento de Ordenacin del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno
Vasco por la sociedad pblica de gestin ambiental IHOBE (marzo de 2005), que propugna restringir la baja densidad
(<30Vv/ha) a ncleos pequeos y rurales, limitar la media densidad (30-50 Vv/ha) a remates urbanos, o ncleos urbanos
de tamao pequeo o mediano, y generalizar la alta densidad (>50Vv/ha) a entornos netamente urbanos.

Adems, este cambio de modelo tuvo su reflejo en la ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, que, contrariamente a lo
que se afirma en el avance, no impide ni la vivienda unifamiliar ni la baja densidad localizada en las ciudades y pueblos,
sino que se limita a exigir una edificabilidad mnima en cada sector de suelo urbanizable de 0,40 m2 de techo por cada
metro de suelo, equivalente a 40Vv/ha, excluidos los sistemas generales, coeficiente que los mbitos de Salburua y
Zabalgana sobrepasan ampliamente, con edificabilidades netas por encima de 0.90, y con densidades netas por encima
de 70 viviendas por hectrea, pese a lo cual el avance quiere ms, quiere que tales barrios, pero slo ellos, eliminen la
vivienda unifamiliar prevista en las zonas de ciudad jardn, y que aumenten su densidad bruta por encima de las 75
viviendas por hectrea.

Pues bien, si la Ley de Suelo y Urbanismo contempla 40Vv/ha como mnimo que salvaguarda un desarrollo sostenible,
y si el Manuel de planeamiento sostenible del Gobierno Vasco propugna como alta densidad sostenible a partir de 50
Vv/ha, el Avance de la revisin del PGOU da un salto en el vaco, y pasa de una densidad bruta de 47,34 Vv/ha en
Zabalgana y de 47,99 Vv/ha en Salburua a 71,82 Vv/ha y 74,11 Vv/Ha respectivamente.

Un cambio de criterio semejante denota ligereza o frivolidad. Es pasar de blanco a negro sin zona de grises. Por la
irreversibilidad de la decisin, la prudencia aconseja que, en el caso de cambiar de opinin sobre la densidad idnea, se
haga adoptando un modelo intermedio, puesto que, dada la volubilidad del planificador, nadie garantiza que dentro de
diez aos no cambie nuevamente de opinin y se considere entonces que el modelo idneo es el actual, o que en el
medio est la virtud.

La decisin adoptada es arriesgada. irreflexiva e irrazonable, puesto que en la adopcin de un modelo de desarrollo
sostenible no cabe ignorar la propia realidad territorial de la ciudad. No es lo mismo enfrentarse a la planificacin de
Bilbao, Eibar o Llodio, que se encuentran encajonadas por montaas y sin posibilidad alguna de expansin, que
planificar Vitoria-Gasteiz que cuenta con suelo suficiente. Si en las primeras puede resultar idnea una densidad de 7o
Vv/ha, no es contrario al principio de sostenibilidad planificar Vitoria-Gastiez sobre un modelo prximo a las 50Vv/ha,
densidad que la propia Ley vasca y el Manuel de planificacin del Gobierno Vasco consideran alta y sostenible.

Adems tambin aconsejan una mnima prudencia en la decisin que se adopte, la circunstancia del grave perjuicio que
se causa a los propietarios que adquirieron sus viviendas en los barrios afectados sobre la confianza generada por el
propio Ayuntamiento. Ello obliga a redensificar, en su caso, en aquellos lugares en que los perjuicios se minimicen, y
excluye la solucin adoptada por abusiva e infundada, puesto que ni siquiera cuenta con un estudio de necesidad de
vivienda y crecimiento de la poblacin.

3) Ruptura de la unidad del Plan General sin justificacin. Trato discriminatorio para los barrios afectados.

La ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, establece el principio de coherencia de la ordenacin urbanstica, de la que
es su mxima expresin el Plan General, caracterizado por su unidad. El Plan General ha de contener para toda la ciudad
la ordenacin urbanstica ms importante, llamada estructural (clasificacin y calificacin global del suelo, red de
sistemas generales y cumplimiento de los estndares mnimos de edificabilidad, dotaciones, y vivienda protegida) y,
respecto del suelo urbano y urbanizable ya sectorizado, la edificabilidad, usos, y caractersticas de los sistemas locales
(espacios libres, calles, dotaciones).

Se admite que pueda ser revisado por el Ayuntamiento cambiando de opinin y adoptando un nuevo modelo urbano,
siempre que se haga en busca del inters general que a los representantes democrticamente elegidos corresponde
identificar, y de forma proporcionada.

Se admite asimismo que pueda ser revisado no en su totalidad, sino parcialmente. Pero ello es una excepcin y en cuanto
tal, ha de estar debidamente justificada. Se admite la revisin parcial en dos supuestos. Bien en relacin con alguna o
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algunas determinaciones concretas aplicables a todo el territorio (por ejemplo, aumento la edificabilidad mxima) o bien
cuando justificadamente se circunscriba a una parte del territorio, que es lo que aqu supuestamente ocurre.

En el presente caso, se ha procedido a dos revisiones parciales del PGOU, una referida a los sectores poco
desarrollados hasta la fecha, 1, y 4 de Zabalgana y 12, 13 y 14 de Salburua. Y otra para la de los sectores 2, 3, 5, 6 de
Zabalgana y 7, 8, 9, 10 y 11 de Salburua, prcticamente ejecutados.

La memoria del expediente de esta ltima, a la que se contraen estas consideraciones, no justifica las razones por las que
se rompe la unidad del Plan General procediendo a su revisin parcial, trocendolo arbitrariamente.

En efecto, si la revisin tiene como motor la idea de la redensificacin porque se considera ahora, que es bueno para la
convivencia y para evitar un excesivo consumo de suelo, lo que, como se ha dicho, se traduce en un sacrificio para los
afectados por la drstica reduccin de equipamiento e incrustacin de nuevos edificios en espacios donde no los haba o
elevacin de los existentes, no se alcanza a comprender la razn por la que, siendo un criterio igualmente extensible a
toda la ciudad, se concentra exclusivamente en los nuevos barrios de Salburua (47,99 Vv/ha) y Zabalgana (47,34 Vv/ha),
sin llegar a afectar a otros mbitos con igual o menor densidad edificatoria, como Lakua (47,87 Vv/ha) o los sectores
residenciales para las clases pudientes en los que se contempla exclusivamente vivienda unifamiliar (vase Mendizorroza
-9,9 Vv/Ha-, o Sector 16 -8,11 Vv/ha), o las entidades locales menores.

No es suficiente a tales efectos con argumentar que es ms fcil hacerlo en Salburua y Zabalgana, puesto que en el
mbito del urbanismo, como en todos, rige el principio de igualdad que exige que el Ayuntamiento trate a todos los
vecinos por igual, y ello comporta que a la hora de adoptar un nuevo modelo urbanstico se procure, en la medida de lo
posible, hacerlo extensivo a la totalidad del suelo del municipio, debiendo justificarse cumplidamente las razones que en
su caso lo impidan.

Por lo dems, los sectores de Salburua y Zabalgana afectados por la revisin ya han sido edificados casi en su totalidad,
como la propia memoria reconoce, de forma que el suelo de dichos mbitos ha pasado a ser urbano exactamente igual
que el de Lakua o el de los dems barrios ms antiguos, teniendo la misma dificultad el proceso de adaptacin de la
urbanizacin existente a los nuevos usos.

Es ms, ha de entenderse que resulta menos razonable redensificar tales barrios ahora, teniendo en cuenta que los nuevos
vecinos de los mismos han adquirido sus viviendas en los ltimos dos o tres aos, y lo hicieron en la confianza y certeza
que proporcionan un planeamiento recientemente aprobado por el Ayuntamiento, y una edificacin aun ms reciente,
vindose sorprendidos por una rectificacin del Ayuntamiento, que sencillamente se limita a decir que se equivoc al
planificar los nuevos barrios, pero no el resto del municipio, sin asumir responsabilidad alguna por ello, y a imponer una
ordenacin que resulta arbitraria y enormemente perjudicial para los vecinos afectados.

Por tanto, es exigible una justificacin de la razn por la que se trocea el Plan General con la finalidad de introducir el
nuevo paradigma slo en Salburua y Zabalgana, justificacin que la memoria de la Revisin no ofrece, por lo que es
obligado concluir que se trata de una decisin caprichosa, fruto del acuerdo entre el Ayuntamiento y las constructoras
que son las realmente beneficiadas como seguidamente se ver.

4) El incremento de edificabilidad lo origina un acuerdo del Ayuntamiento con los propietarios de suelo, por el
que stos obtienen unos beneficios que no les corresponden a cambio de nada.

La ejecucin de los barrios de Salburua y Zabalgana se halla prcticamente concluida. Como consecuencia de ello, los
propietarios de suelo, las empresas constructoras, han obtenido todos los aprovechamientos y beneficio que el PGOU les
permita lucrar, tras la edificacin de las viviendas y locales permitidos y su venta posterior, y tras la cesin al
Ayuntamiento de las parcelas para dotaciones, calles, y espacios libres, ya urbanizados.

Sin embargo el 11 de agosto de 2008, se firm por el Ayuntamiento con los antiguos propietarios de suelo en dichos
barrios, la 2 Adenda al Convenio urbanstico para las ampliaciones de la ciudad al este y al Oeste en Salburua y
Zabalgana, es decir un simple acuerdo o pacto, en el que, sin otra justificacin, se acuerda una revisin del PGOU para
incrementar la edificabilidad, reservndose el Ayuntamiento los dos tercios de la nueva edificabilidad y atribuyendo a los
antiguos propietarios de suelo un tercio neto, ya que no se consideran nuevas cesiones de suelo, imposibles por otra parte,
teniendo en cuenta que ya ha sido urbanizado en su totalidad.

Dicho incremento de edificabilidad se materializa en nuevos edificios a localizar en parcelas de equipamiento o espacios
verdes que se suprimen y que ya son de propiedad municipal, y en algn caso aislado en las pocas parcelas que aun se
encuentran sin ejecutar por la crisis del mercado.
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El negocio para los propietarios de suelo es redondo. Ya haban obtenido todo el beneficio posible de la ejecucin de
Salburua y Zabalgana, y pese a ello, se lucran con un tercio de la nueva edificabilidad que el Ayuntamiento les regala,
ilcitamente, sin poner nada de su parte, en la medida en que las parcelas que van a albergar los nuevos edificios son ya
de titularidad municipal, destinadas a los equipamientos que ahora se suprimen. Es igualmente redondo el negocio de los
propietarios de las pocas parcelas que se encuentran sin ejecutar, ya que en ellas se autoriza una mayor edificabilidad
con un beneficio neto de un tercio, sin cesin de suelo para equipamientos, vas pblicas o espacios libres.

En su lugar habran de beneficiarse de la nueva edificabilidad los vecinos que compraron las viviendas, que son los
actuales propietarios del suelo en sustitucin de los que se las vendieron, y que se ven privados de los equipamientos que
van a albergar las nuevas viviendas, y perjudicados por la prdida de valor de sus casas.

5) Conclusiones.

La revisin del PGOU es injusta e ilcita, porque:1) carece de una justificacin seria; 2) perjudica y discrimina a los
vecinos de Salburua y Zabalgana; 3) segrega por razones econmicas a la poblacin de tales barrios; y 4) beneficia
injustificadamente a los antiguos propietarios de suelo.
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LOS NMEROS DE LA REVISIN DEL PGOU

mbito Superficie Sistemas Sistemas Edif.bruta (Coef) Edif. Neta N Viv Vv/Ha Vv/Ha Hab/Ha Poblac
Generales Locales Bruta Neta

ZABALGANA
S-2 actual 377.281 149.185 137.519 208.089 (0,55) 0.91 1711 45,35 75,01 113,3 4278
S-2 A-1 2569(150%) 68,09
S-2 A-2 2569 68,09

S-3 actual 262.459 70.000 112.655 163.329 (0,62) 0,84 963 36,69 49,64 91,73 2408
S-3 A-1 1145(119%) 43,62
S-3 A-2 1264(131%) 48,15

S-5 actual 651.036 326.657 193.892 309.863 (0,47) 0,95 2621 40,26 80,80 100,65 6.553
S-5 A-1 3808(145%) 58,49
S-5 A-2 4869(186%) 74,79

S-6 actual 700.960 222.568 311.607 481.785 (0,68) 1,00 4133 58,96 86,39 147,40 10.333
S-6 A-1 5404(131%) 77,09
S-6 A-2 5603(152%) 79,93

TOTAL actual 1.991.736 768.410 755.673 1,152.266(0,57) 0,94 9428 47,34 77.06 98,60 19.640
A-1 1,613.379(0,81) 12926(132%) 64,89
A-2 1,757.849(0,88) 14305(152%) 71,82