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VERNUNFTKRAFT.

Bundesinitiative fr vernnftige Energiepolitik.

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Informationen zu unterschtzten Risiken bei der
Verpachtung von Grundstcken fr Windenergieanlagen (WEA)
02. Dezember 2016
Sehr geehrter Landbesitzer,
Sie haben eventuell die Mglichkeit, Ihr Land fr die Errichtung von Windkraftanlagen zur
Verfgung zu stellen und sehen hier gegebenenfalls eine Chance, etwas Gutes fr die Umwelt
zu tun. So, wie es in den Medien propagiert und von der Regierung gefordert wird.
Da eine Windkraftanlage ein Industrieobjekt auf Ihrem Ackerland oder in Ihrem Wald
darstellt, ist es sicher sinnvoll, sich als Grundstckseigentmer mit allen Risiken, die mit der
Verpachtung zusammenhngen, intensiv auseinanderzusetzen.
Der wichtigste Punkt ist, dass
Sie als Grundstckseigentmer letztendlich zur Kasse gebeten werden, wenn das
Projekt schiefluft und die erwarteten Gewinne ausbleiben. Das kann im
schlimmsten Fall bis zu Ihrer eigenen privaten Insolvenz fhren.
Deshalb mchten wir Ihnen auf diesem Wege einige Aspekte und Erfahrungswerte nennen,
nach denen Sie Ihren Vertrag zur Abschtzung des vorhandenen Risikos berprfen knnen.

*******
Sicherheiten der Beteiligten
Im Allgemeinen ist die finanzierende Bank Erstrangiger Glubiger. Im Nachrang stehen die
privaten Anleger und der Grundstckseigentmer.
Die WEA wird im Allgemeinen als "Sicherheitsbereignung" an die finanzierende Bank
bertragen, die sich ein direktes Zugriffsrecht auf die Einspeisevergtung per Abtretung
sichert.
Die Einlagen der privaten Anleger werden blicherweise nicht abgesichert.
Der Verpchter hat gegenber dem WEA-Betreiber meist keinerlei Sicherheit, falls dieser die
versprochenen Pachtzahlungen nicht leistet.
Der Grundstcksbesitzer ist dafr verantwortlich, dass bei einer eventuellen
Bodenkontamination durch Schden und/oder Leckagen an der WEA oder nach Stilllegung
der Anlage alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden und muss bei
finanziellen Engpssen einspringen.
Daher kaufen Projektierer in der Regel keine Grundstcke, sondern pachten sie nur.

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Projektierer / Verpchter / Betreiber


Der Projektierer stellt die WEA auf das Grundstck des Verpchters und hat dabei eine
sofortige Einnahme. Diese bemisst sich nach der Honorarordnung fr Architekten und
Ingenieure und betrgt ca. 10% des Investitionsvolumens, d.h. ca. 500.000 EURO pro WEA.
Danach verkauft er die Anlage oftmals an einen Betreiber. Dadurch ist es fr ihn nicht
relevant, ob die Anlage wirtschaftlich betrieben werden kann.
Fr Sie als Verpchter sollte dies aber sehr interessant sein, da Sie Pachteinnahmen
realisieren mchteni und fr Ihr Grundstck haften.
Bei der derzeitigen Einspeisevergtung und den Erstellungskosten ist eine Mindestwindgeschwindigkeit je nach Standort (Feld, Wald, Nhe der WEAs zueinander usw.) von ca.
6,8m/s erforderlich, um eine Anlage ber mehrere Jahre wirtschaftlich betreiben zu knnen.
Die Erfahrungen zeigen, dass die Anlagen bei niedrigeren Windgeschwindigkeiten defizitr
laufen. Eine Windgeschwindigkeit von 5,75 m/s - wie z.B. in der Wetterau - zieht um nahezu
40% geringere Einnahmen nach sich.
Aufgrund physikalischer Gesetze sowie statistischer Zusammenhngeii bewirken schon
kleinste Prognosefehler bei den tatschlichen Windertrgen gravierende Einbuen
bei den monetren Ertrgen aus denen sich letztlich Ihre Pachteinnahmen speisen.
Laut Hessen Energie erwirtschaftet z.B die ENERCON 101 bei einer Windgeschwindigkeit von
5,75 m/s einen Minusbetrag von ca. 1,27 Cent je Kilowattstunde. Untersuchungen
unabhngiger Institute (Deutsche Windguard, Leipziger Institut fr Energie) ermittelten noch
hhere Minusbetrge.
Das neue EEG birgt zustzliche Risiken. Ab 2017 wird die Ermittlung des Fixbetrages fr
die zu subventionierende Leistung ber verpflichtende Ausschreibungen tendenziell dazu
fhren, dass die derzeitige Einspeisevergtung um einige Zehntel Cent sinkt und die Ertrge
somit enorm geschmlert werden.
Zu beachten ist hierbei auch, dass die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des
Lrmschutzes der Bevlkerung mglicherweise aufgrund neuer wissenschaftlicher
Erkenntnisse im Laufe der nchsten Jahre angepasst werden mssen. International ist bereits
jetzt Konsens, dass ein Abstand zur nchsten Wohnbebauung unter 2000m zu
gesundheitlichen Beeintrchtigungen und Schden fhren kann. Welche weiteren
Erkenntnisse demnchst gewonnen werden, ist nicht absehbar. Da die Menschen laut
Grundgesetz ein Recht auf krperliche Unversehrtheit haben, knnte es dazu kommen, dass
die Gerichte dem stattgeben mssen und die WEA auf Ihrem Grundstck innerhalb der
vorhergesehenen Laufzeit stillgelegt und abgebaut werden muss.iii
Momentan wird die TA Lrm (Lrmverordnung) in diese Richtung berarbeitet.
Inzwischen erkennen die Krankenkassen Schwindel durch Infraschall als behandlungsbedrftige Krankheit an. Der Diagnoseschlssel lautet: ICD-10-GM2010 Code T75.2.
Windenergieanlagen knnen auch zu einer Vernderung der wasserfhrenden Schichten
fhren. Dadurch kann es zur Gefhrdung des Trinkwassers und Austrocknung des
Bodens kommen. Sollte dies auf Ihrem Grundstck der Fall sein, knnte dies zu einem
notwendigen Rckbau fhren.

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Bei einem Brand der WEA, z.B. durch einen Blitzschlag, wird das Grundstck mit hoch
toxischen Stoffen kontaminiert. Ob die Haftpflichtversicherung in diesem Fall dafr aufkme,
sollte geprft werden.
Bei Umweltschden tritt die Umweltbehrde immer an den Grundstckseigentmer
heran und veranlasst die Beseitigung des Schadens. Der Verpchter kann sich dann
vom Betreiber der WEA die Kosten erstatten lassen, sofern die Versicherung den Schaden
abdeckt.
Bei Vertragsabschluss ist oftmals nicht bekannt, wer eigentlich Betreiber und damit
der knftige Vertragspartner sein wird. Hufig werden die Pachtvertrge von
Planungsbros oder Maklern abgeschlossen, die den Vertrag spter auf die meistens noch
nicht einmal gegrndete Betreibergesellschaft bertragen. Somit knnen Sie die Bonitt
des Betreibers bei Vertragsabschluss nicht prfen.

Rckbau das bittere Ende kann spter kommen


Nach 35 Abs. 1 BauGB sind im Auenbereich Vorhaben privilegiert, die der Erforschung,
Entwicklung oder Nutzung der Windenergie dienen. Das bedeutet umgekehrt: Sobald eine
"dauerhafte Nutzungsaufgabe" erfolgt, entfllt die Privilegierung der WEA. Eine Umnutzung
(z.B. als Aussichtsturm) ist nicht mglich, weil die Privilegierung nur fr eine WEA gilt.
Es ist gesetzlich geregelt, dass die Anlage innerhalb von 6 Monaten nach Stilllegung abgebaut
werden muss. Das kann nach ca. 20 Jahren der Fall sein. Es kann aber auch passieren, dass
die WEA aufgrund eines irreparablen Defekts, einer Havarie, einer gerichtlich verfgten
Stilllegung aufgrund von Sicherheitsverletzungen, Vogelschutz, Lrmschutz o.. oder einer
Insolvenz des Betreibers vorzeitig keinen Strom mehr produzieren kann.
In jedem Fall muss sofort eine finanzielle Sicherheit fr alle Rckbaumanahmen greifen,
denn im Ernstfall ist immer der Grundstckseigner fr die Entfernung der WEA aus
Umweltschutz- und Sicherheitsgrnden voll haftbar, falls der Betreiber der WEA
zahlungsunfhig ist.
Was muss zurckgebaut werden?
Die rechtliche Grundlage fr den Rckbau von Windkraftanlagen ist verankert in 35 Abs.5
Satz 2 BauGB. Demnach muss die Anlage komplett abgebaut und gesetzeskonform entsorgt
werden. Desweiteren sind das Fundament, die Kabel und Trafostationen sowie alle
Zuwegungen und Bodenversiegelungen zu beseitigen.
Das Grundstck ist in den Originalzustand wie vor der Nutzung durch eine WEA
zurckzuversetzen. Dazu gehren auch Renaturierungsmanahmen, wie Neupflanzungen und
Aufforstungen in Waldgebieten.
In einigen Vertrgen wird nur ein teilweiser Rckbau der Fundamente vereinbart. Dies ist
nach 35 BauGB rechtswidrig. Die Fundamente mssen immer vollstndig rckgebaut
werden.iv
Fr moderne WEA sind dies je WEA etwa 2500 3500 Tonnen Beton und ca. 200 - 400
Tonnen Bewehrungsstahl, welche beim Rckbau vollstndig vom Grundstck entfernt und
entsorgt werden mssen.

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Sicherheitsleistungen fr Rckbauverpflichtung
Aufgrund der vorzeitig mglichen Rckbauverpflichtung ist es wichtig, dass von Anfang an die
Summe sicher fr diesen Fall zur Verfgung steht. Im Allgemeinen wird daher von den
Genehmigungsbehrden verlangt, dass Bankbrgschaften fr den Rckbau vorliegen oder
dass diese Summe auf einem Treuhandkonto hinterlegt ist.
Sicherheitsleistung/Rcklagenhhe
Da die Summe fr den Rckbau in wenigen Jahren oder erst nach ca. 20 Jahren zum Rckbau
der Anlage erforderlich wird, ist es nicht mglich, die tatschlich anfallenden Kosten seris
abzuschtzen.
Das Regierungsprsidium Gieen geht davon aus, dass 1000 / Meter bis zur Nabenhhe
ausreichen. Bei einer Nabenhhe von 140m werden zum Beispiel 140.000 als erforderliche
Sicherheitsleistung fr den Rckbau in Genehmigungsbescheiden angesetzt.
Die tatschlichen Kosten liegen jedoch hher. So ging die Firma ENERCON bereits im Jahr
2011 fr die WEA Enercon E-101 (Nabenhhe 135 Meter) von Rckbaukosten in Hhe von
191.000 aus. In diesem Betrag ist der Erls aus dem Rckbau durch Verkauf (Stahl,
Schrott, Kupferkabel etc.) veranschlagt die Bewertung dieses Schrottwerts fr bis zu 20
Jahre in die Zukunft ist aber riskant. Auerdem steht das Geld erst nach erfolgreichem
Verkauf zur Verfgung - es wird aber zur sofortigen Bezahlung der Abrissfirmen bentigt.
In der ENERCON-Berechnung sind die Kosten fr den Rckbau der Infrastruktur nicht
enthalten. Es sind also weitere ca. 20.000 pro WEA zurckzulegen. Damit ergibt sich eine
Rckbausumme fr die ENERCON E-101 von ca. 211.000 .
Ebenfalls in dieser Berechnung keine Bercksichtigung findet die Entsorgung des
Sondermlls, da die Rotorbltter aus GFK-Materialv so einzustufen sind. Momentan ist noch
nicht geklrt, wie in ca. 20 Jahren der massiv anfallende Sondermll der WEA entsorgt
werden soll und welche Kosten dann entstehen werden.
Diese von ENERCON prognostizierten Rckbausummen sind Nettobetrge. Gem
ministeriellem Erlass des Landes Hessen ist auf diese Kosten die gesetzliche Mehrwertsteuer
aufzuschlagen, die zurzeit 19% betrgt. Damit erhhen sich die Rckbaukosten auf ca.
251.090 . Die Inflation ist in dieser Rechnung bisher unbercksichtigt. Bei einer
Inflationsrate von 1% p.a. wrden sich die sehr optimistisch angenommenen 251.090
(ohne Bercksichtigung des Sondermlls) auf 303.344 in 20 Jahren erhhen, bei einer
Inflationsrate von 2% auf 365.790 Euro und bei 3% auf 440.287 .
Sollte die Anlage nach wenigen oder vielen Jahren abgebaut werden und die Kosten die
zurckgelegte Summe berschreiten, haftet der Grundstckseigentmer mit seinem
Privatbesitz. Dies kann zu einer Privatinsolvenz mit Verkauf von Haus und Hof fhren, wenn
die finanziellen Mittel nicht zur Verfgung stehen.

Haftung bei Schden durch die WEA


Grundstzlich haftet ein Grundstcksbesitzer fr Schden an Natur und Umwelt. Aus diesem
Grund werden hier Haftpflichtversicherungen mit einer sogenannten ko-Klausel
abgeschlossen.

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Diese bernehmen im Schadenfall das Risiko des Grundstcksbesitzers und regulieren die
Schden. Welche Schden tatschlich bernommen werden, kann man in den Versicherungspolicen oder Antrgen nachlesen.
Ein wichtiger Punkt ist der Schaden von WEA an Ihrem Grundstck. Da Sie kein Dritter sind,
muss der Schaden des Verpchters mit eingeschlossen werden. In der Haftpflichtversicherung
sind Schden an gemieteten, geliehenen und gepachteten Gegenstnden zunchst ausgeschlossen.
Sollte die WEA Umweltschden verursachen, sind Sie als Grundstcksbesitzer voll haftbar. In
den Versicherungsbedingen muss z.B. der Schaden am Grundwasser mit versichert sein. In
der Regel finden Sie hier aber nur die Schadenbernahme an Oberflchenwasser. Grund
hierfr ist das nicht kalkulierbare Risiko fr den Versicherer. Daher mssen, wenn nicht
vorhanden, zustzliche Klauseln und Einschlsse in die ko-Haftpflichtversicherung integriert
werden.
Die Versicherungsprmien sind fr die Zukunft nicht garantiert und hngen vom allgemeinen
Schadenverlauf aller Anlagen ab. Eine einmalige Vorlage einer Versicherungspolice bei
einem
Pachtabschluss
gibt
keine
Garantie,
dass
der
dort
vorgelegte
Versicherungsschutz noch in 5 oder 10 Jahren gilt.
Auch wenn Policen mit langer Laufzeit vorgelegt werden, so knnen diese, wie auch bei
anderen Versicherungen blich, nach 92 des VVG (Versicherungsvertragsgesetz), bereits
beim ersten Schadensfall gekndigt werden. Es ist fraglich, ob dann eine vergleichbare
Versicherung zu hnlichen Konditionen und hnlicher Schadensabdeckung gefunden werden
kann. Man denke an die Immobilien in potentiellen berschwemmungsgebieten, die nach
berschwemmungen nicht mehr versicherbar sind.
Der Verpchter sollte sich den gltigen Versicherungsschutz jhrlich nachweisen lassen, denn
eine Versicherung ist vom Betreiber ohne das Wissen und die Zustimmung des
Grundstcksbesitzers kndbar. Wir raten Ihnen daher, Ihre Versicherungssituation von
unabhngiger Seite genauestens prfen zu lassen.

Ungleichgewicht der Risiken bei Zusammenschluss von Verpchtern


Whrend die Anlieger Ihres Grundstcks mglicherweise an Ihrer WEA monetr mit
partizipieren, sind Sie als Grundstckseigentmer bei Umweltschden auf Ihrem Grundstck
und fr ungedeckte Rckbausummen der alleinige Ansprechpartner der Behrden.

Steuern und Abgaben


Pachteinnahmen
Pachteinnahmen sind, wie jede andere Einnahme auch, jhrlich zu versteuern.
Grundsteuer A oder B
Nach dem Urteilstenor des Finanzgerichts Mnster sind die Standortflchen einer WEA
Grundvermgen, insoweit fllt fr die Flche also Grundsteuer B an. Bei Zuwegungen kommt
es darauf an, ob sie vorrangig der Landwirtschaft oder der WKA dienen.vi

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Entnahmegewinn
Die betriebsfremde Verwendung von Grundstcken oder Grundstcksteilen kann zu einer
Entnahme der Flche aus der Land und Forstwirtschaft fhren, die letztlich steuerlich hhere
Belastungen auslsen knnen.
Entwertung der Grundstcke und Immobilien in der Umgebung der WEA
Viele Verpchter besitzen Grundstcke oder Immobilien in der unmittelbaren Umgebung der
WEA. Man kann davon ausgehen, dass die Wertminderung dieser Immobilien ca. 20-50%
betrgt und im Extremfall zur Unverkuflichkeit fhrt. Sofern Sie Vermieter sind, kann dies
die erzielbaren Mieteinnahmen entsprechend mindern. Insbesondere wenn es sich bisher um
eine ruhige und harmonische Umgebung handelt, kann der Wohnwert empfindlich leiden.
Deshalb sollte jeder Verpchter diese Wertminderung seines Besitzes dem erwarteten Gewinn
durch Verpachtung eines Grundstcks fr die WEA gegenberstellen.
Auswirkungen auf die Lebensqualitt der Sozialgemeinschaft
Je nach geografischer Situation beeintrchtigen WEA die Anwohner eines weiten Umkreises
zum Teil erheblich. Dies schliet Lrmemission, Schattenschlag, gesundheitliche Risiken sowie
die Vernderung des Lebensraumes ein. Benachbarte Immobilien erfahren eine deutliche
Wertminderung, was ggf. die Altersvorsorge der Mitbrger gefhrden kann. Durch die
Bevorteilung Weniger auf Kosten der Sozialgemeinschaft kann es zu Spannungen und
Konflikten in der Gemeinschaft kommen. Dies fhrt unter Umstnden auch zu einer
verminderten Lebensqualitt der Familien der Verpchter. Auch dieser soziale Aspekt sollte
dem erwarteten monetren Gewinn gegenbergestellt und abgewogen werden.

*******
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Unterlagen eine ntzliche Entscheidungshilfe zu geben.
Zu Ihrem eigenen Vorteil sowie zum Wohle der Menschen und der Natur.
Wir wnschen Ihnen eine kluge und vernnftige Entscheidung!

Haftungsausschluss
Bitte berprfen Sie die angesprochenen Punkte mit Ihrem Rechtsbeistand und ggf. mit Ihrem Steuer- und
Versicherungsberater. Diese Hinweise stellen keine Rechtsberatung dar. Diese Unterlage wurde mit groer
Sorgfalt nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Dennoch bernehmen wir keinerlei Haftung fr die
Vollstndigkeit und Richtigkeit des Inhaltes.

Erwartete Pachteinnahmen werden mitunter auch durch betrgerisches Verhalten seitens der Pchter vereitelt. Dies ist nicht
nicht Gegenstand dieser Betrachtung, aber keine Seltenheit. Mehr dazu unter
http://www.vernunftkraft.de/verpaechter-haben-das-nachsehen/
ii
Mehr dazu unter www.vernunftkraft.de/statistik
iii

Quelle: Quambusch E., Laufer M., Infraschall von Windkraftanlagen als Gesundheitsgefahr; ZFSH/SGB, 8/2008, 451-455

iv

Umsetzung bauplanungsrechtlicher Anforderungen zur Rckbauverpflichtung und Sicherheitsleistung nach 35, Abs. 5 Satz 2
und 3 BauGB bei der Genehmigung von Windenergieanlagen im Auenbereich. Gemeinsamer Erlass des hessischen
Ministeriums fr Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung und des Ministeriums fr Umwelt, Energie, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz. Erlass vom 17.10.2011.
v
Mehr dazu unter www.vernunftkraft.de/windkraftanlagen-giftig-wie-asbest/
vi

Hierzu gibt es eine Entscheidung-BFH Urteil vom 25. 1. 2012 II R 25/10 - http://lexetius.com/2012,898