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Ecole spéciale de la géomatique et de la

topographie Témara-

2013

Projet de fin D’étude

2011/2013

ESGT-Témara

L’immatriculation foncière au Maroc

Législation Et

Processus d’exécution

Réalisé par l’étudiant :

Meziane Abdelilah

Projet de fin D’étude

2011/2013

ESGT-Témara

Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara Sommaire I.

Sommaire

I. INTRODUCTION…………………………………………………………………………3

A-Les statuts foncières existant au Maroc………………………………….3

1-le MELK…………………………………………………………………

………3

2-les immeubles domaniaux ……………………………………

4

3-le statut GUICH ………………………………………………………………5

4-le statut collectif…………………………………………………………….5

…………………… B-Quelque chiffre qui montre la répartition des terres selon leur statuts …………………………………………………

C-Le régime de la propriété foncière au Maroc ……………………… 1- Le régime traditionnel………………………………………………….8

8

6

5-les terres HABOUS ou WAQUF…………

7

2-l'immatriculation foncière……………………………………… …

8

II. PROCEDURE D’EXECUTION D’IMMATRICULATION FONCIERE ORDINAIRE. …………………………………………………………………………… 10

10

B- Les données de la réquisition d’immatriculation: ………….……11 1. Les données relatives au requérant ………………………….…11 2. Les données relatives à la propriété

……11

C- le pré-repérage…………………………………………………………………….11

D-La publicité de la réquisition d’immatriculation……………… …12 1-La publication de l’extrait de réquisition…………………… 12 2-La publication de l’avis de bornage………………………………12 E-L’Envoi des convocations………………………………………………………12

A-Dépôt et enrôlement de réquisition ……………………………………

et Les documents appuyant la réquisition……………

F-le bornage

13

F-1. Les mesures à prendre par l’ingénieur délégué avant l’arrivée du jour de bornage…………………………

13

F-2 l’exécution de l’opération de bornage……………………….14

1.L’audition des personnes présentes……………….……14

a- L’état des lieux………………………………………………………. 14

b- consistance juridique……………………………………………

c- Le fait de la possession……………………………………………14

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F-3 la réception des oppositions…………………………………… 15 F-4 l’implantation des bornes des limites de l’immeuble………………………………………15

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara F-5 Rédaction de procès verbale de bornage …

F-5 Rédaction de procès verbale de bornage

………………………………15

G- le levé topographique de l’immeuble….……………………………………… 16 H- Calcule et dessin du plan et de croquis de bornage………………………16

16

I-publication de L’avis de clôture de bornage…………………………………

J-La décision d’immatriculation……………………………………………………….17

III. LES DIFFICULTES LIES A LA GENERALISATION DE L’IMMATRICULATION FONCIERE AU MAROC ………………………

…18

IV. LES SOLUTIONS ADOPTEES POUR LA GENERALISATION ET L’ACCELERATION DU PROCESSUS DE L’IMMATRICULATION

FONCIERE…………………………………………………………………….………18

V. CONCLUSION………………………………………………………………………

.18

VI. ANNEXES…………………………………………………………………………… 19-28

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara I. Introduction Le foncier joue un rôle prépondérant dans

I.

Introduction

Le foncier joue un rôle prépondérant dans l'activité économique. Il est modelé en fonction des options idéologiques et politiques du pays, organisé de façon à répondre aux exigences de chaque système économique et aux aspirations de chaque société. Le droit des biens est dominé par la notion de propriété qui est la prérogative essentielle qu'une personne peut avoir sur une chose. En effet, la possession immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d'estime sociale et un investissement sans risque. Et pour cela aucun projet de développement, ni aucune étude visant l'amélioration des structures foncières ne peut être entrepris sans une maîtrise totale et précise de ces structures, et sans une clarification de leur situation juridique et topographique. On parle alors d’un régime foncier, constituant une base fondamentale nécessaire à toute élaboration des projets de développement d'une manière objective et rationnelle.

A-Les statuts fonciers existant au MAROC

La structure foncière des terres au Maroc est caractérisée par plusieurs types de propriétés et en conséquence plusieurs statuts fonciers, différents les uns des autres en ce qui concerne leur historique et les législations qui les régissent.

1. Le Melk

Le Melk, qui équivaut à la possession, est une propriété privée qui peut appartenir à titre individuel à une ou plusieurs personnes. C est le régime foncier le plus répandu en matière de propriété foncière. Il est cependant, confronté aux problèmes de morcellement, de l'indivision et à des insuffisances du système traditionnel d'établissement des actes constitutifs du droit de propriété. On distingue deux types de MELK :

a.Les immeubles non immatriculés :

Ils sont régis par des règles de droit musulman, admises et pratiquées par la communauté pour tout ce qui concerne les conditions, les constatations de modification, de constitution ou d’extinction de droits réels, et en particulier du droit de propriété. Les actes constatant lesdits droits et leurs transferts sont réglementés, soit par le Dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et contrats et le Dahir N° 1.81.332 du 6 mai 1982 portant promulgation de la loi N° 11.81 relative à l’organisation de la profession des Adouls et la réception et la rédaction des témoignages (actes d’Adouls). La MOULKIA qui en résulte constitue un acte d’origine de propriété. Elle décrit l’étendue et l’emplacement de la propriété concernée par rapport à des repères connus par le voisinage mais sans qu’ils soient basés sur un levé topographique détaillé et rattaché à des points géodésiques. b.Les immeubles immatriculés :

Ils sont soumis à un régime foncier précis. Par le DAHIR du 9 Ramadan 1331(12aout 1913) sur l’immatriculation foncière et modifié par le lois N° 14 -07 promulguée par le DAHIR N°1-11-177 du22-11-2011 . Les caractéristiques de MELK Le Melk est aliénable, prescriptible et saisissable. Cette prescription ne joue pas à l'encontre des immeubles immatriculés. Il peut également faire l'objet de l'expropriation pour utilité publique et peut être soumis à l'immatriculation foncière obligatoire ou facultative. Ce droit

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara de propriété est garanti par la constitution. Le propriétaire dispose

de propriété est garanti par la constitution. Le propriétaire dispose donc, de la faculté de jouir des différents attributs que lui confère ce droit. Toutefois, cette faculté peut être restreinte, notamment dans les cas suivants :

-L'expropriation pour cause d'utilité publique et l'occupation temporaire; -La suspension provisoire de la faculté de vendre pendant une certaine période, ainsi que l'immatriculation obligatoire des propriétés situées dans les secteurs de remembrement; -Le prélèvement d'office sur les propriétés en cours de remembrement homologués; -L'interdiction de lotir, de morceler, de construire ou de démolir sans autorisation administrative préalable; -L'interdiction de dépôts de réquisitions d'immatriculation et de transactions immobilières dans le périmètre soumis à la délimitation.

2. Les immeubles domaniaux de l’état

Les immeubles domaniaux englobent principalement le Domaine Public de l'État, le Domaine

Privé de l'État, le domaine forestier et le domaine maritime. Il s’agit de propriétés appartenant à l’Etat soit sous forme de domaine public, soit sous forme de domaine privé. Les règles législatives et réglementaires régissant chacun de ces sous-statuts sont toutes différentes les une des autres. La démarcation entre ces différentes règles est due à la nature spéciale de chaque type de propriété (domaine public, domaine privé de l’Etat, et domaine forestier de l’Etat). Ces sous-statuts sont caractérisés dans tous les cas de figure par la primauté de la puissance publique, donc des règles exorbitantes et des procédures spéciales. Ces règles exorbitantes ont été édictées en vue de préserver le domaine de l’Etat pour assurer une réserve foncière pouvant abriter des projets de développement étatiques ou privés. a- Le Domaine public : est régi par le Dahir du 1er juillet 1914, qui a défini toutes les portions de territoire à usage collectif de tous les citoyens et a instauré une procédure de délimitation administrative de ce domaine sans pour autant que cette délimitation produise un effet de purge définitive à l’encontre de droits privatifs non revendiqués par des tiers. b- Le Domaine privé de l’Etat : est régi principalement par trois lois :

Dahir de 1916 portant règlement spécial sur la délimitation du domaine privé de l’Etat.

Dahir du 24 mai 1922 sur l’immatriculation des immeubles domaniaux.

Dahir du 25 juin 1927 sur l’immatriculation des immeubles domaniaux provenant du déclassement du domaine public. Le Domaine privé de l’Etat provient de plusieurs origines :

• Les biens présentant la présomption de domanialité privée : terre sans maître ou sans

Propriétaire.

• Les biens provenant de successions vacantes.

• Les propriétés expropriées pour utilité publique en vue d’établir des services publics.

• Les propriétés déclassées du domaine public.

• Les lots de colonisation repris par l’Etat dans le cadre du Dahir du 26 septembre

1963(ex :SODEA ;SOGETA)

• Les propriétés, privées ou Melk, ayant appartenu à des personnes physiques ou morales

étrangères, reprises par l’Etat conformément au Dahir du 2 mars 1973. La superficie des terrains privés de l’Etat est estimée à 450 000 ha, dont 400 000 ha en milieu rural et 50 000 ha en milieu urbain. Le Domaine privé de l’Etat comprend aussi le domaine forestier, constitué par les forêts naturelles, les nappes alfatières et des terrains comportant des plantations artificielles. Ce domaine est régi aussi bien par la législation réglementant le domaine privé de l’Etat en ce qui concerne la délimitation administrative et l’immatriculation foncière que par la législation

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara spéciale qui tient compte du caractère particulier des forêts, à

spéciale qui tient compte du caractère particulier des forêts, à savoir le Dahir du 10 octobre 1917 sur la conservation et l’exploitation des forêts.

3. Le statut Guich

Il s’agit de terres qui avaient été accordées sous forme de jouissance à certaines tribus dites guich (le mot vient de jich ou armée) par le sultan, en contrepartie de la mobilisation de contingents militaires en cas de besoin et pour assurer la police dans leurs régions. La tribu guich dispose d’un droit de propriété collective appelé El Menfaâ (usufruit) et l’Etat avait le droit de contrôle en l’occurrence un droit éminent sur les terres guich (nue propriété). Le droit de propriété cité plus haut est inaliénable et non transmissible par voie de succession. Les terres guichs sont régies par:

- La circulaire du grand Vizir du 01-11-1912 qui cite parmi les terres inaliénables celles où le makhzen a installé des tribus guichs ;

- Le Dahir du 07-07-1914 portant réglementation de la transmission de la propriété non

immatriculée;

- Le Dahir du 03-01-1916 portant réglementation spéciale sur la délimitation administrative

du domaine de l'État.

Les caractéristiques des terres guich Les terres guichs possèdent un statut hybride qui relève à la fois du régime domanial et du régime collectif ce qui fait que deux entités administratives se partagent les attributions dans ce secteur:

- Le ministère des finances (direction des Domaines)

- Le ministère de l'Intérieur (direction des affaires rurales), pour la gestion, le contrôle et la défense des intérêts des collectivités installées sur ces terres.

- La conséquence de cette dualité et des similitudes avec le régime collectif, est que les terres guiches sont inaliénables, insaisissables, imprescriptibles et peuvent faire l'objet d'expropriation pour cause d'utilité publique.

- Les lots guiches ne s'héritent pas, c'est le droit à une quote-part qui est transmissible aux

mâles majeurs. Cependant, avec mise en place d'une armée régulière et la pression démographique sur la terre, le guich s'est stabilisé, les partages ne se font plus, et les exploitants ont tendance à se comporter en propriétaires. Pourtant des parcelles ont été cédées à des particuliers qui les ont immatriculées à leurs noms et furent perdus, soit par ignorance des intéressés, soit par simple complaisance des gens chargés de veiller à la sauvegarde de ce patrimoine.

4. Le statut collectif

Il s’agit de terres appartenant à des collectivités ethniques et régies par une législation Particulière qui définit les règles de gestion de ces terres. Le Dahir du 27 avril 1919, organise la tutelle administrative sur les collectivités et réglemente la gestion et l’aliénation des terres collectives. La superficie des terres collectives est de l’ordre de 11 millions d’hectares environ, dont 4 millions d’hectares en terre agricole, le reste étant constitué soit de terrains de parcours pour le cheptel, soit de terrains collectifs sur lesquels l’Administration des Eaux et Forêts a réalisé des plantations artificielles et dont la superficie était de 90 000 ha en 2001, d’après la division

des reboisements du HCEFLCD (Haut Commissariat aux Eaux et forêt et à la Lutte contre la

Désertification) soit encore de terres incultes. Ces terrains collectifs peuvent être immatriculés dans le cadre de la procédure normale édictée par le Dahir du 12 août 1913 ou dans le cadre de la procédure spéciale édictée par le Dahir du 18 février 1924 portant règlement spécial pour la délimitation des terres collectives.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara Les caractéristiques des terres collectives : -Les terres collectives ne

Les caractéristiques des terres collectives :

-Les terres collectives ne s'héritent pas et sont imprescriptibles, insaisissables et inaliénables ; -Elles peuvent faire l'objet d'une délimitation ou d'une immatriculation foncière conformément à la procédure normale d'immatriculation foncière, et ce, à la demande de la collectivité ou de l'autorité de tutelle. La procédure est payante, sauf si la terre est comprise dans un secteur d'immatriculation en groupe ou de remembrement; -Le droit de propriété des tribus sur les terres dont elles ont la jouissance à titre collectif ne peut s'exercer que sous tutelle de l'État (assuré par le conseil de tutelle, présidé par le ministre de l'Intérieur et ministre de l'Agriculture).

5. Les terres HABOUS ou WAQUF

Les Habous sont des biens immeubles immobilisés par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.

Les biens Habous sont répartis

-Habous public: il s'agit de biens immobilisés au profit de l'État ou d'une collectivité publique, à titre perpétuel. L'État est soit le dévolutaire initial soit final. Le Habous public est divisé en :

Habous KOBRA : regroupant les immeubles habous situés dans un centre urbain ou à proximité.

Habous SOGHRA : formule désignant les immeubles habous situés en milieu rural éloigné de la ville.

Habous de ZAOUIA: un habous constitué au profit d'une Zaouia dans un but pieux.

Les habous publics sont gérés par des nadirs nommés, rémunérés et contrôlés par l’administration des habous. Les propriétés habous peuvent faire l'objet d'une location ainsi que d'un échange. Les habous privés, appelés aussi habous de famille. Les bénéficiaires sont souvent les descendants du constituant. Les immeubles objets de habous sont gérés directement par les intéressés sans aucun contrôle sérieux de la part de l'administration des habous. Les immeubles habous sont régis par:

-le Dahir du 31-07-1913 sur les habous privé; -le Dahir du 21-07-1913 sur la gestion location du régime habous public; -le Dahir du 16-12-1957 étendant les textes sur les habous du nord; -le Dahir du 27-02-1914 sur les droits coutumiers; -le Dahir du 11-02-1918 sur le contrôle de l'édifice religieux; -le Dahir du 25-07-1969 sur le transfert à l'état des habous dans les périmètres d'irrigation. Les caractéristiques des terres HABOUS -Le bien habous est inaliénable. Il ne peut être ni cédé ni à titre onéreux ni à titre gratuit. Sauf disposition contraire dans l'acte constitutif, il peut être loué ou échangé. -Le habous est imprescriptible. La prescription ne peut être invoquée pour les bien habous. -Le habous est insaisissable. Le créancier ne peut même pas saisir les fruits de l'immeuble constitué en habous.

en :

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara B- Quelques chiffres qui montrent la répartition des terres selon

B- Quelques chiffres qui montrent la répartition des terres selon leurs statuts

Statuts

%

Superficie calculée (milliers d’ha)

Melk

74,4

5 383,1

Collectif

13,9

1 005,7

Domanial

6,2

448,7

Guich

4,4

318,4

Habous

1,0

 

72,3

Autres

0,1

7,2

Total

100

7

235,4

%

% MELK COLLECTIF DOMINIAL GUICH HABOUS AUTRE

MELK% COLLECTIF DOMINIAL GUICH HABOUS AUTRE

COLLECTIF% MELK DOMINIAL GUICH HABOUS AUTRE

DOMINIAL% MELK COLLECTIF GUICH HABOUS AUTRE

GUICH% MELK COLLECTIF DOMINIAL HABOUS AUTRE

HABOUS% MELK COLLECTIF DOMINIAL GUICH AUTRE

AUTRE% MELK COLLECTIF DOMINIAL GUICH HABOUS

Direction de la Statistique du Secrétariat d’Etat novembre 1976

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara C-Le régime de la propriété foncière au Maroc La législation

C-Le régime de la propriété foncière au Maroc

La législation foncière marocaine présente la caractéristique d'être double. Cette dualité est due à la coexistence d'un droit traditionnel régi par les principes du droit musulman et coutumes locales. Le droit de propriété est fondé dans ce cas, sur la possession paisible publique (10 ans ou 40 ans) et sur la prescription acquisitive au-delà de la durée précitée. Le second régime est celui du droit d'immatriculation foncière (dit moderne) qui a été introduit au Maroc en 1913. Par le DAHIR du 9 Ramadan 1331(12aout 1913) sur l’immatriculation foncière et modifié par le lois N° 14 -07 promulguée par le DAHIR N°1-11-177 du 22-11-2011 .Il dérive de l'Acte Torrens mis au point en Australie en 1858, ayant pour but de définir et de garantir le droit de propriété, les limites des immeubles ainsi que les servitudes s'y rapportant. L'immatriculation d'un immeuble le soustrait aux règles du droit musulman, dit Code foncier. Cette immatriculation présente toutefois, le caractère d'être facultative ce qui entrave sa généralisation. En effet, ces deux régimes sont parallèles et jouent des rôles complémentaires.

1- Le régime traditionnel

Le régime traditionnel régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirées du droit musulman et les coutumes locales selon lesquelles les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adulaires. Le droit de propriété est fondé en cas d'existence de documents écrits probants sur:

La possession paisible, à titre de propriété, permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est invoquée à l'encontre des parents).

L'acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée précitée. Par ailleurs, les immeubles soumis au droit traditionnel sont caractérisés par:

-L'absence de publicité des droits prétendus; -La méconnaissance par les tiers (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs véritables détenteurs; -L'insécurité des transactions, car le droit prétendu subsiste jusqu'à preuve du contraire; -La multitude des litiges entre les riverains et d'autres prétendants, constituant ainsi plus de 50% des affaires devant les tribunaux. L'absence totale de publicité concernant les immeubles non immatriculés et leurs détenteurs rend le secteur traditionnel d'une opacité impropre à la circulation des biens, à l'investissement et à la modernisation. À cet effet, le législateur marocain sur la constitution d'un référentiel des droits réels inspiré des principes et règles du droit musulman et qui devrait régir les propriétés non immatriculées. Ce régime est dans les circuits d'approbation du Secrétariat Général du Gouvernement. Ainsi, le Conservateur Général, en tant qu'instance participante à l'enrichissement de la législation foncière, a été consulté afin de veiller à l'harmonisation des régimes fonciers amenés à coexister dans le futur.

2-l'immatriculation foncière

Le régime de l'immatriculation foncière, qui a été instauré à partir de 1913, est caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions au livre foncier. Cette immatriculation consiste à inscrire sur les livres fonciers, suite à une procédure spéciales de purge, chaque immeuble nettement délimité sur le terrain, sous un nom et un numéro d'ordre unique, avec les déterminations topographiques et juridiques propres et à préciser exactement et définitivement les droits de son propriétaire et des autres ayants

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara droits. Ainsi, la décision d'immatriculation est l'aboutissement

droits. Ainsi, la décision d'immatriculation est l'aboutissement d'un processus long de reconnaissance du droit de propriété à un particulier ou à ses successeurs légaux ou conventionnels sur un immeuble donné. Les objectifs de l'instauration de régime d'immatriculation sont:

L'identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés.

L'amélioration des structures foncières, notamment dans le domaine rural

(aménagement hydro-agricole,

)

La stimulation des transactions sur le marché immobilier.

La mobilisation des fonds bancaires pour le financement de l'immobilier.

La maîtrise de l'urbanisation (expropriation, lotissement, morcellement, aménagement urbain)

La détermination précise de l'assiette fiscale.

La conception et la mise à disposition des nappes cadastrales et des documents topographiques. Ce régime présente les caractéristiques suivantes:

II est fondé sur un système de publicité absolue de tous les droits immobiliers et de leurs modifications.

II a un effet de purge qui donne à la propriété un point de départ et l'annule de tous les droits réels et charges foncières antérieurs à l'immatriculation et non révélés en temps opportun.

La décision d'immatriculation prononcée par le Conservateur donne lieu à un titre foncier définitif et inattaquable. A ce propos, il faut différencier l'immatriculation foncière de l'établissement d'un titre foncier, ce dernier pouvant être attaquable.

Chaque immeuble est individualisé par un nom, et un numéro propre. Les limites de la propriété deviennent nettement déterminées sur les livres fonciers qui comportent l'inscription de tous les droits réels affectant l'immeuble. Ainsi, le titre foncier constitue pratiquement l'état civil de la propriété;

Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux.

Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut pas y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions.

Les actes à inscrire sur les livres fonciers sont assujettis à un contrôle préalable de régularité par le Conservateur sous sa propre responsabilité.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara II. Procédure d’exécution d’immatriculation foncière ordinaire.

II. Procédure d’exécution d’immatriculation foncière ordinaire.

Le régime de l’immatriculation foncière dit encore régime des Livres Fonciers qui est instaurée au Maroc par le Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles modifié par le lois N° 14 -07 promulguée par le DAHIR N°1-11-177 du 22-11-2011 son origine c’est la loi Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens. L’immatriculation foncière est une opération administrative juridique et technique

. Un dossier d’immatriculation foncière commence par le dépôt et l’enrôlement de la réquisition d’immatriculation (conservation foncière), elle passe par la publication au bulletin officiel, par l’affichage des avis et annonces et par le bornage. Elle peut comporter une phase judiciaire en procédant à la transmission du dossier de la réquisition au tribunal compétent en cas d’existence d’oppositions ou de recours judiciaire à l’encontre des décisions du conservateur de la propriété foncière refusant l’immatriculation.

A-Dépôt et enrôlement de réquisition.

L’acte qui donne le point de départ de la procédure d’immatriculation réside dans le

dépôt et l’enrôlement d’une demande d’immatriculation dite

d’immatriculation », et ce, auprès de la conservation foncière dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble concerné. Ce dépôt est effectué contre récépissé. La dite réquisition doit être déposée par des personnes habilitées à le faire, contenir un certain nombre de renseignements énumérés par la loi, articles(10 ,11,12) et être assortie de tous les documents faisant reconnaître les droits réels existants sur l’immeuble.

« réquisition

La dite réquisition doit être signée sauf au cas où le requérant ne sait ou ne peut

signer. Dans ce cas il est fait mention par le conservateur de la propriété foncière de cette ignorance ou incapacité et certifie que la réquisition lui a été remise par le requérant. La dite réquisition donne lieu enfin au paiement des droits afférents à l’immatriculation foncière, sauf dans les cas de gratuité édictés par la loi.

Les articles (10, 11,12)

immeubles détermine les personnes pouvant seuls requérir l’immatriculation. Ils sont:

1 Le propriétaire.

2 Le copropriétaire, lequel doit indiquer ses copropriétaires et en mentionner

l’identité et la quotité de chacun d’eux; le tout, sous réserve du droit de chefaa des autres copropriétaires lorsque ceux-ci se trouvent dans les conditions requises pour l’exercice du dit droit.

3 Les détenteurs des droits réels d’usufruit, d’usage et d’habitation, d’emphytéose ou d’antichrèse;

du Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des

4 Les détenteurs de servitudes foncières ou d’hypothèques, avec toutefois le

consentement du propriétaire. 5- le créancier non payé à l’échéance qui en vertu d’une décision judiciaire obtenue contre son débiteur entreprend une saisie immobilière. 6-le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur a qualité pour déposer une réquisition d’immatriculation en leurs noms.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara B- Les données de la réquisition d’immatriculation : L’article 13

B- Les données de la réquisition d’immatriculation:

L’article 13 du Dahir du 12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles dispose que la réquisition d’immatriculation doit contenir un ensemble de renseignements et de données concernant aussi bien le propriétaire et les titulaires de droits, que la propriété pour laquelle l’immatriculation est requise; ainsi que l’origine de propriété et les documents appuyant la demande. Avant d’énumérer les dits renseignements et données, il y a lieu de noter que la réquisition d’immatriculation est concrétisée matériellement parlant par un imprimé type ou formulaire préétabli à remplir et à faire signer par le requérant lui-même ou son fondé de pourvoir.

1. les données relatives au requérant Le nom et le prénom son domicile son état civile sa nationalité .dans le cas ou le requérant est un personne morale mentionner sa dénomination sa forme juridique son siège sociale ainsi que le nom de son représentant légal. 2. les données relatives à la propriété et Les documents appuyant la réquisition. -Le requérant doit indiquer l’origine de la propriété et des droits prétendus (article 13 du dahir du 12-8-1913 précité). La propriété peut être acquise par le requérant ou à lui transmise par voie de dispositions légales entre vifs, telles que la vente et la donation, comme elle peut l’être par une transmission par voie d’héritage, ou encore elle peut trouver son origine dans la possession. Dans tous les cas, et quel que soit l’origine de propriété, le requérant est tenu de la spécifier et de la préciser sur la réquisition d’immatriculation. -Le tout avec indication et énumération des documents appuyant la réquisition tout en spécifiant leur nature, références et dates. (Actes adulaires « MILKIA », actes de vendre ; certificats d’héritage…) -Le requérant doit aussi indiquer l’adresse ou élection de domicile au lieu de la conservation foncière dans le ressort de laquelle est situé l’immeuble en considération. La description de l’immeuble et indication des constructions, et plantation… -L’estimation de la valeur vénal de l’immeuble au moment de la réquisition.

C- le pré-repérage

Une fois toutes les formalités requises précitées réunies, et avant que le conservateur de la propriété foncière ne donne son aval quant à l’enrôlement de la réquisition d’immatriculation, le requérant est tenu, avec l’assistance et l’intervention du service topographique du cadastre de procéder à une formalité technique préalable consistant à un pré repérage de la propriété requise en immatriculation. En d’autre terme, il s’agit d’une délimitation préalable et approximative de la propriété en question quant à sa situation géographique notamment en se basant sur les mappes cadastrales établies pour la zone dans laquelle se trouve l’immeuble.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara D-La publicité de la réquisition d’immatriculation 1- La publication

D-La publicité de la réquisition d’immatriculation

1-La publication de l’extrait de réquisition. Dans le délai de 10 jours du dépôt de la réquisition d’immatriculation le conservateur de la propriété foncière en dresse un extrait à publier au Bulletin Officiel et porter a la connaissance du public par les moyens disponibles (article 10 du dahir du 12-8-1913). 2-La publication de l’avis de bornage. C’est un avis qui annonce la date et l’heure à laquelle le bornage sera effectué.il est publier

dans les deux mois qui suive la publication de l’extrait de réquisition

.

Les différents moyens de la publication au niveau d’immatriculation foncière

La publication au bulletin officiel.

L’affichage : Une fois publiés au bulletin officiel, les avis et annonces cités haut, sont affichés à la conservation foncière, au tribunal de première instance et au siège de l’autorité locale du territoire sur lequel se trouve l’immeuble requis en immatriculation.

La criée :

La criée est un procédé de publicité et d’annonce très efficace. Elle consiste

notamment à charger l’un des agents de l’autorité ou autre, de porter à la connaissance de toutes les personnes se trouvant dans les (souks) ou marchés du territoire, oralement et à forte et haute voie, voir même en utilisant des hauts parleurs, que le bornage de telle propriété requise en immatriculation par telle personne sera effectué à telle date. Cette criée doit être pratiquée et répétée sur les dits marchés (souks) jusqu’à la date fixée pour le bornage.

E-L’Envoi des convocations:

Des convocations personnelles aux opérations de bornage sont adressées par le conservateur au requérant, aux propriétaires limitrophes indiqués dans la réquisition, aux titulaires de droits réels et aux intervenants ou opposants qui se sont déjà manifestés. (Article 19 du dahir du 12-8-1913). -Ces convocations sont impérativement adressées aux intéressés dix jours avant la date fixée pour le bornage. L’envoi de ces convocations peut être fait:

-soit par l’entremise d’un agent de la conservation foncière, - soit par la poste sous pli recommandé; - soit par la voie administrative, c’est à dire par l’entremise de l’un des agents de l’autorité locale; Ces convocations contiennent invitation de se présenter en personne ou par mandataire régulier pour assister aux opérations de bornage.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara F-le bornage Le bornage est effectué réellement par un ingénieur

F-le bornage

Le bornage est effectué réellement par un ingénieur géomètre topographe assermenté du service du cadastre. Il agit en tant que délégué du conservateur de la propriété foncière. Le bornage C’est une opération officielle qui consiste à déterminer, en présence des parties intéressées, sur le terrain les limites d’une propriété foncière en la matérialisant soit par des bornes réglementaires (cas de terrain nu) ; Soit en les marquant avec la peinture rouge (cas des constructions), soit par des croix gravées (sur les rochers), et à enquêter sur la consistance juridique de l’immeuble. Le bornage est exécuté au jour et à l’heure précise fixée par le programme de bornage, le bornage est une opération technique, juridique et un acte de publicité. L’ingénieur géomètre topographe ou le technicien désigné assure la direction du bornage, il est pendant tout le temps de l’exécution du programme le délégué du Conservateur, avec lequel il reste en liaison, mais sous couvert du Chef du Service du Cadastre.

F-1. Les mesures à prendre par l’ingénieur délégué avant l’arrivée du jour de bornage :

L’ingénieur délégué de conservateur doit :

a-consulter le dossier de la réquisition d’immatriculation et les documents l’appuyant, prendre connaissance des oppositions et des droits déposés en vue de leurs inscription sur le titre foncier à intervenir ainsi que des documents les justifiant au cas où ils sont formulés avant le bornage. b Consulter le pré repérage et ses coordonnées , vérifier la situation de l’immeuble à délimiter à partir des mappes cadastrales, et s’assurer notamment de l’existence ou non de ce qui suit:

1 des propriétés déjà immatriculées dont leur assiette serait confondue en totalité ou en partie avec celle de l’immeuble en cours d’immatriculation ; 2 – des propriétés en cours d’immatriculation et qui seraient en chevauchement, soit

en totalité soit en partie avec la propriété concernée, et nonobstant que le délai de faire opportun ait était expiré ou non ;

3 des propriétés faisant partie du domaine privé de l’État ou domaine forestier, ou

encore des terres collectives délimitées et dont la délimitation est déjà homologuée ou même en cours d’homologation; 4 des propriétés constituées en Habous public ; Le tout dans le but d’éviter toute difficulté et d’éviter tout obstacle qui pourrait empêcher l’ingénieur géomètre topographe d’accomplir son travail ou d’entraver le déroulement normal des de la procédure. c– envoyer le programme de bornage établi à l’autorité locale pour information et recueil des informations relatives à une ou plusieurs opérations qui pourraient prêter à confusion ou semer des doutes quant à leur déroulement normal Dans de tel cas, l’intervention de l’autorité locale est requise en vue de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer l’ordre public contre tout trouble et défendre l’ingénieur géomètre topographe, tout en recourant notamment à la force publique, le cas échéant . d– Assurer un contact direct et personnel avec le représentant de l’autorité et ce, une journée au moins avant d’entamer la réalisation du programme de bornage.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara Le bornage C’ est une opération officielle qui consiste à

Le bornage C’est une opération officielle qui consiste à déterminer, en présence des parties intéressées, sur le terrain les limites d’une propriété foncière en la matérialisant soit par des bornes réglementaires (cas de terrain nu) ; soit en les marquant avec la peinture rouge (cas des constructions), soit par des croix gravées (sur les rochers), et à enquêter sur la consistance juridique de l’immeuble. Le bornage est exécuté au jour et à l’heure précise fixée par le programme de bornage, le bornage est une opération technique, juridique et un acte de publicité. L’ingénieur géomètre topographe ou le technicien désigné assure la direction du bornage, il est pendant tout le temps de l’exécution du programme le délégué du Conservateur, avec lequel il reste en liaison, mais sous couvert du Chef du Service du Cadastre.

F-2 l’exécution de l’opération de bornage 1. L’audition des personnes présentes

L’ingénieur géomètre topographe chargé de l’opération du bornage interroge toutes les personnes dûment convoquées et présentes lors de la dite opération, en L’occurrence le requérant, les riverains, les opposants, ainsi que tous les intervenants à la procédure. Il articule son enquête juridique sur trois grands axes principaux, savoir:

a- L’état des lieux:

Le bornage est effectué, selon les indications du requérant, l’ingénieur géomètre topographe constate l’état des lieux et relève toutes les particularités et caractéristiques de l’immeuble à borner: (sa nature, sa consistance matérielle, ses limites, plantations….)

Il s’interroge, en outre, sur la véracité des données du dit constat.

Les déclarations du requérant à la réquisition d’immatriculation seraient, de ce fait, ou confirmées ou non, totalement ou partiellement. b- consistance juridique:

L’ingénieur géomètre topographe doit s’enquérir de la nature juridique des droits prétendus par le requérant, de leur étendu, ainsi que de l’existence soit de l’un des démembrements du droit de propriété, (droits réels, y compris les droits coutumiers musulmans, affectant l’immeuble à borner), soit de l’existence de servitudes foncières le grevant. Dans le cas de l’existence de l’un des dits droits ou servitudes foncières, l’ingénieur

géomètre topographe serait tenu de le décrire et de délimiter l’assiette sur laquelle il s’exerce, et particulièrement lorsqu’il ferait l’objet d’une opposition de la part des tiers. c- Le fait de la possession:

L’ingénieur géomètre topographe vérifier particulièrement la véracité de la déclaration du requérant quant au fait et à la durée de la possession. Il doit s’assurer du fait que si le requérant est en possession de l’immeuble à borner totalement ou partiellement ou s’il en a été dépossédé.

A cet effet, l’ingénieur géomètre topographe doit s’enquérir sur l’origine de la dite

possession;

-Est-elle appuyée par un titre ou l’uns des moyens de transmission légale et licite, ou encore est-elle basée sur le fait de la vivification. -Est-elle au contraire établie à l’origine par un acte de violence ou spoliation? (Dépossession par voie de fait?)

Il s’assure en outre de l’existence des autres conditions de la possession, le cas échéant, en se

posant les questions suivantes:

- La dite possession, est-elle continue ou interrompue, paisible ou troublé… En tout état de cause, l’audition des personnes présentes lors de l’opération du bornage quant à l’état des lieux, à la consistance juridique de l’immeuble et au fait de la possession revêt une

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara importance capitale. Les données du constat qui seront consignées au

importance capitale. Les données du constat qui seront consignées au P.V. de bornage seront d’une grande utilité aussi bien pour le conservateur de la propriété foncière à l’occasion de la prise de la décision d’immatriculation, que pour le tribunal en vue du règlement des oppositions. L’audition des personnes présentes lors du bornage pourrait être comparée ou assimilée à l’audition des témoins qui constitue en droit foncier marocain l’un des principaux moyens d’établissement de la preuve de la propriété.

F-3 la réception des oppositions

L’ingénieur géomètre topographe, délégué du conservateur de la propriété foncière, est capable à recevoir les oppositions formulées par les tiers, mais uniquement lors de la réalisation de l’opération du bornage. A cet effet, il rédige un ou plusieurs P.V. annexes et en délivre une copie à/ou aux opposants. En outre, et lorsque l’opposition est partielle, c’est à dire portant uniquement sur une ou plusieurs parcelles distinctes; l’ingénieur géomètre topographe est tenu d’en délimiter l’assiette sur les lieux, avec report de cette délimitation sur le croquis de bornage. Il y a lieu de noter qu’à cet égard, l’ingénieur géomètre topographe agit conformément aux dispositions des articles (20, 21 et 25) du dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation des immeubles.

F-4 l’implantation des bornes des limites de l’immeuble (coté technique du cadastre)

L’ingénieur géomètre topographe implante et place les bornes ou marque des signaux, selon est-ce qu’il s’agit de propriété rurale ou urbaine, construite ou non, et ce, dans tous les points déterminants la forme et les limites de la propriété à borner.

F-5 Rédaction de procès verbale de bornage.

Le P.V. de bornage est, en principe, établi sur le terrain même. Cette rédaction est faite sur un imprimé modèle établi par l’administration (n° 61 I.F.) en se conformant exactement aux mentions et aux annotations qui y sont portées et en appliquant toutes les prescriptions de détail qui sont données à l’article 21 du dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation des immeubles et à l’instruction sur le bornage établie par l’administration. Le P.V doit exprimer exactement et fidèlement la marche des opérations, tous les incidents importants et faits saillants qui se sont produits pendant leur réalisation, comme il doit mentionner tous les droits qui se sont alors prouvés.

Le P.V. de bornage doit contenir les indications suivantes (article 21):

- Les noms et prénoms du géomètre chargé de l’opération.

- Le jour et heure de l’opération, soit qu’elle ait été effectuée en une seule séance, soit qu’elle en ait exigé plusieurs.

- Les noms, prénoms, qualités et domicile des assistants.

- Les différents incidents notables de l’opération, les dires et les importantes déclarations des

parties qui y sont intervenues.

- Les constatations de l’enquête et les particularités du terrain: (relief, fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, jardins, plantations, cultures, avec les noms des possesseurs s’il y a lieu, etc.)

- Les droits réels et les servitudes foncières grevant l’immeuble à borner.

- La consistance, la nature et la superficie approximative de la propriété.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara - L’apposition des bornes, leur nombre et leur signification; -

- L’apposition des bornes, leur nombre et leur signification;

- Les oppositions formulées par les intéressés et reçues par le géomètre lors du bornage, avec

indication de leur objet, ainsi que de la délimitation de leur assiette, si elles sont partielles.

- Les pièces produites par les parties, et notamment par les opposants.

- Les accords des parties réalisés au cours du bornage.

G- le levé topographique de l’immeuble.

Lorsque le bornage a été effectué, le levé du plan de la propriété en question doit être réalisé par un ingénieur géomètre topographe assermenté, et ce, dans le plus bref délais possible afin de permettre la publication de l’avis de clôture de bornage dans le délai maximum de quatre mois prescrit par l’article 23 du dahir du 12/8/1913 sur l’immatriculation des immeubles. Le levé se fait par les méthodes topographiques (cheminement, rayonnement …) et doit être rattacher au points de canevas en respectant :

-contrôle de la constante d’orientation.

- Le retour à la référence.

-chaque borne doit lever par un double rayonnement.

- levé de tout les détails existants sur l’immeuble ou à la proximité (10m). -l’homogénéité de la précision.

H- Calcule et dessin du plan et de croquis de bornage

Le calcule se fait par le logiciel Topogen (cheminement, rayonnement, surface) les coordonnées des bornes alors et calculé. Les étapes de calcule et dessin sont sur les pages annexes.

I-publication de L’avis de clôture de bornage

Cet avis contient outre les renseignements contenus dans l’extrait de réquisition l’indication de la superficie exacte révélée par le plan régulier établi pour l’immeuble en cours d’immatriculation, la nature et la consistance exacte, ainsi que les droits réels et les charges foncières affectant le dit immeuble et indiquer au procès verbale . Il fixe le point de départ (date) du délai de 2 mois à l’expiration duquel aucune opposition n’est recevable à l’encontre de la réquisition d’immatriculation l’article 23 du dahir du 12/8 /1913. Cet avis est publié dans les quatre mois qui suivent le bornage effectif de la propriété en question d’après les dispositions de l’article 23 du dahir précité sur l’immatriculation des immeubles. Mais dans la réalité, le dit avis n’est publié qu’après avoir:

1effectuer le levé régulier du plan de l’immeuble à immatriculer, qui normalement doit être réalisé dans la mesure du possible, dès l’achèvement des opérations du bornage. (Article 5 de l’arrêté viziriel du 3/6/1915édictant les détails d’application du régime foncier de l’immatriculation), 2établir le plan régulier et définitif de l’immeuble en cours d’immatriculation.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara 3 – vérifier par le conservateur de la propriété foncière

3vérifier par le conservateur de la propriété foncière que les opérations précitées ont été effectuées réellement et régulièrement. Il est à noter que c’est le plan régulier qui détermine de façon réelle et exacte la superficie précise de la propriété en question, sa situation exacte, sa forme et étendue, ses limites et riverains, tenants et aboutissants, sa nature et sa consistance, ainsi que tous les autres renseignements et données topographiques et cadastrales.

J-La décision d’immatriculation:

La procédure de l’immatriculation foncière est essentiellement administrative au Maroc. Elle est entamée, comme nous l’avons dit et constaté, devant le conservateur de la propriété foncière, qui est une autorité administrative, par le dépôt et l’enrôlement d’une réquisition d’immatriculation. Elle peut être clôturée, après avoir affranchi toutes les étapes, sans qu’il ne soit nécessaire qu’elle traverse une phase judiciaire. (Cas d’opposition) Elle peut aussi comporter une étape judiciaire en cas d’oppositions ou en cas de recours à l’encontre de l’une des décisions du conservateur de la propriété foncière. De toutes les façons, et dans tous les cas, il est nécessaire de rappeler que le conservateur de la propriété foncière demeure seul compétent pour décider du sort de la réquisition d’immatriculation.

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Projet de fin D’étude 2011/2013 ESGT-Témara III. Les difficultés liés a la généralisation de

III.

Les difficultés liés a la généralisation de l’immatriculation foncière au Maroc.

L'immatriculation au Maroc est facultative sauf dans des cas de figure précis (immatriculation d’ensemble ; remembrement). Ce caractère, conjugué à des difficultés opérationnelles liées aux procédures ou aux entités d'exécution, limite sa généralisation.

La diversité des statuts fonciers existant au Maroc.

La lenteur administrative du traitement des affaires surtouts en cas des oppositions.

L'ignorance, par un large tranche de la population, des avantages procurés par cette opération et de la procédure à suivre.

Les frais de l’immatriculation sont très chers.

IV.

Les solutions adoptées pour la généralisation et l’accélération du processus de l’immatriculation foncière.

Le renforcement des garanties en limitant la possibilité de formuler les oppositions hors délais et en pénalisant les oppositions abusives.

L’accélération des formalités en fixant les délais d’exécution qui s’imposent aux différents intervenants dans le processus d’immatriculation.

Affichage au public des délais, pièces à fournir et tarifs appliqués à toutes les prestations au niveau des blocs fonciers.

La Sensibilisation des gents de l’importance et des caractéristiques de l’immatriculation foncière et la mise en application des manuels de la procédure.

Ouverture de secteurs l'immatriculation foncière d'ensemble.

La délimitation des domaines de l’état.

La diminution des frais d’immatriculation notamment pour

les petits agriculteurs.

Créer une structure opérationnelle dédiée à la valorisation du foncier.

Modification au niveau de la loi du Dahir N° 1.81.332 du 6 mai 1982 relative à l’organisation de la profession des Adouls et la rédaction des actes Adoulaires, pour que ses actes soit annexés par des plans topographiques ou cadastrales.

V.

CONCLISION

Malgré toutes les efforts exercés par toutes les intervenants au processus de l’immatriculation foncière notamment au niveau de la législation et au niveau de la direction de la conservation foncière. On reste très loin de généraliser l’immatriculation foncière pour tous le territoire de pays. A cet effet on peut dire que seulement le 10 % des terrains sont immatriculés au milieu rurale ce qui fait 75 % territoire de pays n’est pas encours immatriculé.

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