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INTRODUCCIN
1. Vigencia e importancia de los contratos agrarios de arrendamiento y aparcera rural
Los arrendamientos y aparceras rurales son una prctica contractual cotidiana en
nuestro ambiente, al punto que buena parte de nuestro territorio con aptitud agraria es explotado
bajo esa forma.
Si bien es posible advertir una cierta tendencia decreciente en esa forma de contratacin,
resulta a nuestros ojos totalmente aventurado pronosticar su desaparicin como se ha
pretendido.
2. La especialidad del arrendamiento y la aparcera rural frente al arrendamiento de cosas
Los contratos de arrendamiento y aparcera rural se encuentran sometidos a un rgimen
jurdico con normas, perfiles y caracteres singulares, que distan grandemente del rgimen
normativo del arrendamiento de cosas del Cdigo Civil.
Ese rgimen jurdico especial y esa autonoma que adquieren, son fruto de un largo
proceso de la evolucin jurdica.
Este fenmeno no es exclusivo de nuestro derecho nacional sino que anlogos procesos
se registran en el derecho comparado.
Este singular rgimen jurdico a que hoy se ven sometidos los contratos de
arrendamiento y aparcera rural, permite afirmar que estos contratos no pueden actualmente
confundirse con el simple arrendamiento de cosas (o con la sociedad civil en el caso de la
aparcera).
Ya no se trata de algunas normas excepcionales dictadas para el arrendamiento de cosas
cuando tiene por objeto un predio rural; hoy puede afirmarse la existencia de unos contratos de
arrendamiento y aparcera rural sometidos a normas especficas, que gozan de propia tipicidad
jurdica, que solamente y en forma excepcional, evidencian su antiguo origen ya que por haber
sido engendrados por otros tipos contractuales (arrendamiento de cosas, sociedad civil), algunas
de las normas dispuestas para estos contratos, les son todava aplicables.
3. Los contratos de arrendamiento y aparcera rural el en Cdigo Civil y en el Cdigo
Rural de 1875
El Cdigo Civil uruguayo de corte napolenico e inspiracin liberal- no concibi el
arrendamiento rural ni la aparcera sino como una simple modalidad del arrendamiento de
cosas, al punto que someti dichos contratos a las mismas reglas. En efecto, ni siquiera se
dedic un captulo a los arrendamientos de predios rurales, sino que apenas dedic algunos
artculos como ser el 1778, 1814, 1817 y 1828.
El Cdigo Rural de 1875 aunque formalmente dedic una Seccin entera a la temtica
de los contratos de arrendamiento rural (Ttulo IV Seccin V), en realidad no aport mucho
ms, ya que si se analizan las disposiciones se comprueba que se limit a reproducir los
preceptos contenidos en el Cdigo Civil en cuanto fueran aplicables al arrendamiento de
inmuebles rurales.
legislacin especial emerga como precepto indisponible negocialmente para las partes por
expresa disposicin del legislador, lo que haca que la autonoma de los contratantes se viera
enteramente retaceada.
Con la sancin del Decreto Ley 14.384, esa caracterstica se vio incipientemente
amenazada. Luego con la sancin de la Ley 16.223, se avanz en ese sentido, y la autonoma
negocial de las partes contratantes alcanz grandes espacios.
Lo anterior nos impide afirmar que el actual rgimen de los contratos de arrendamientos
y aparcera rural se caracteriza por ser materia indisponible: hoy por hoy, tiene la autonoma
negocial un amplio campo para regular el contenido del contrato en aspectos tan relevantes que
no es posible admitir ese carcter con la generalidad que fue admitida en el pasado.
El carcter ambiguo que esto da a la regulacin jurdica (coexistencia de normas que
permiten autonoma de las partes con normas que la impiden), es otro factor que contribuye a
dificultar el correcto encuadramiento jurdico de los arrendamientos y aparceras rurales.
8. El nuevo contexto normativo del derecho de los arrendamientos y aparceras rurales:
Ley 16.223
La Ley 16.223 derog parcialmente el Decreto Ley 14.384, e incluso erosion el
fundamento de muchas disposiciones que sin ser derogadas, resultan de difcil aplicacin.
An los preceptos no directamente derogados ni modificados, deben ser interpretados y
aplicados en consonancia con este nuevo marco adquirido por la legislacin especial.
9. Criterios de interpretacin y aplicacin
No hay en nuestra legislacin en materia de contratos agrarios, normas propias de
interpretacin, integracin y aplicacin diversas a las que con carcter general sienta el Cdigo
Civil.
SANCHEZ FONTANS indica que la circunstancia de tratarse de una legislacin tuitiva
en muchos aspectos de orden pblico, y consecuentemente limitativa de la autonoma de la
voluntad, no cambia sustancialmente los criterios de interpretacin. Lo que en todo caso podra
variar ser el resultado de la operacin interpretativa que deber conceder particular relevancia a
los fines especficos de la legislacin.
Ese elemento teleolgico de la interpretacin y aplicacin del derecho de los contratos
agrarios de arrendamiento y aparcera rural es particularmente fundamental en el anlisis de la
legislacin agraria aplicable a tales contratos.
CAROZZA sostiene que en toda legislacin contempornea el problema hermenutico
se encuentra comprometido por el lenguaje legislativo de lo usual, oscilante entre el rigor lxico
jurdico cientfico y la corriente de habla ordinaria. Nuestra legislacin no es ajena a estas
tendencias: en su exgesis es necesario muchas veces realizar un cuidadoso anlisis de los
trminos empleados.
Finalmente seala SAAVEDRA, que en la interpretacin y aplicacin de cualquier texto
de derecho agrario, es imprescindible que el intrprete lo haga como agrarista: el derecho
agrario es una disciplina con lineamientos propios que exige que los textos jurdicos sean
interpretados de dentro para fuera, como contexto, y no como simple texto.
Las previsiones del Decreto Ley 14.384 sobre su mbito material de aplicacin, siguen
las soluciones que anteriormente haba adoptado la Ley 12.100. Se reitera que hay numerosas
disposiciones que han sobrevivido a las derogaciones que produjo la sancin de la Ley 16.223.
Esta nueva ley, ha venido a reproducir con escasas variantes las definiciones del Decreto
Ley.
Aclara SAAVEDRA que, el artculo 2 del Decreto Ley dispone: Todo contrato por el
que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a
cualquier explotacin agrcola, pecuaria o agropecuaria, y la otra, a pagar por ese uso y goce
un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda sujeto a las
disposiciones de la presente ley., agregando en el segundo inciso que los derechos y
obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se extienden al aparcero, al
subarrendatario y al sub aparcero.
Por lo que, explica el autor, que si bien la norma legal alude especficamente a los
contratos de arrendamiento rural y aparcera predial, la misma ha sido cuidadosa en no
circunscribir su aplicacin a dichos contratos solamente. Muy por el contrario, ha dejado abierta
la posibilidad de que otros contratos que renan los mencionados requisitos- resulten
igualmente alcanzados por las previsiones legales, como ha sido puesto de manifiesto.
Tal elasticidad dota a la disposicin de cierto carcter expansivo y absorbente, y se
funda en dos motivos:
Por un lado se han querido dejar abiertas las puertas a otros tipos contractuales diversos al
arrendamiento rural y la aparcera predial, en que si diese el mismo resultado de desplazamiento
del uso y goce de un inmueble rural por contrato a ttulo oneroso y con destino al ejercicio de la
actividad agraria, aunque no pudiese calificarse propiamente como arrendamiento o aparcera
rural. Y ello particularmente en un terreno donde la experiencia ha demostrado ser frtil en la
creacin de nuevos tipos contractuales.
En segundo lugar, para evitar que acudiendo a otro tipo de rtulo contractual, las partes pudieran
eludir las disposiciones de la legislacin especial sobre la materia.
3. La aplicacin de la legislacin especial al contrato de aparcera
Histricamente la legislacin especial sobre contratos agrarios ha sido aplicable por
extensin al contrato de aparcera predial.
Es universalmente aceptado que la aparcera sigue al arrendamiento como la sombra al
cuerpo.
Igualmente SAAVEDRA realiza la salvedad de que la aplicacin de las normas del
Decreto Ley a los contratos de aparcera, debe entenderse referida nicamente a los casos de
aparcera predial y no a todos los contratos de aparcera, como podra surgir de su tenor literal.
Adems, la aplicacin a los contratos de aparcera predial de las normas del Decreto, lo
es a todos los efectos y no, como dispone el antes citado artculo 2 inciso 2, a los derechos y
obligaciones del arrendatario.
La extensin debe interpretarse en sentido amplio, en el sentido de someter la aparcera
predial a todas las normas contenidas en el Decreto Ley, aun cuando no resulte que confieren
derechos y obligaciones en sentido estricto.
Seala el autor que la Ley 16.223 ha escogido una redaccin calramente superior y que
las criticas antes sealadas no alcanzan al legislador de 1991: el artculo 1 inciso 2 establece
Las disposiciones de la presente ley tambin sern aplicables a los subarrendatarios y a los
contratos de aparcera y sub aparcera cuando el dador haya entregado un predio rural.
4. Requisitos exigidos para la aplicacin de la legislacin especial
Surge de la lectura de los textos legales que venimos mencionando, que los mismos
reclaman para la aplicacin a una determinada relacin jurdica de las normas contenidas en la
legislacin especial sobre arrendamientos y aparceras rurales, la presencia acumulativa y
concurrente de determinados requisitos. La ausencia de cualquiera de ellos hace inaplicable la
mentada normativa: (i) Relacin jurdica contractual; (ii) Objeto del contrato debe serlo un
predio rural; (iii) Debe concederse el uso y goce del mismo; (iv) Precio en dinero o en frutos
naturales o productos de la cosa; y (v) Destino contractual: cualquier explotacin agrcola,
pecuaria o agropecuaria.
Quienes entienden que hay que aplicar el Decreto Ley 14.219, ya que el mismo rige para las
fincas cualquiera sea su ubicacin y destino. SAAVEDRA discrepa con esta postura ya que la
mencionada norma excluye explcitamente a los contratos con destino rural: el artculo 102
inciso 1 dispone que dicha norma se aplicar a las fincas cualquiera sea el lugar de su
ubicacin arrendadas para casa habitacin, industria y comercio u otros destinos, excepto
rurales, comprendidas en la Ley 12.100 y concordantes
Otros autores son partidarios de aplicar a estos contratos la legislacin especial agraria. Una
vertiente de esta posicin seala que cuando la ley se refiere a predio rural y zona rural, lo hace
atendiendo al destino productivo y econmico del bien, independientemente de la ubicacin del
mismo. En esta posicin, el predio no deja de ser rural cuando se encuentra en zona urbana o
suburbana, si el destino objetivo es rural.
Vale decir, si de una apreciacin objetiva el destino del predio es el ejercicio de la
actividad agraria, el predio es rural. VSCOVI por su parte, tambin entiende que es aplicable
la normativa agraria pero por razones de analoga.
SAAVEDRA dice que esta posicin merece reparos, porque confunde la calidad rural
del inmueble reclamada por la norma con el destino objetivo del mismo. El adjetivo rural tiene
en nuestro derecho una connotacin espacial y no de afectacin del predio.
Otra vertiente de esta posicin entiende que resulta aplicable a los contratos de
arrendamiento y aparcera de predios ubicados en zona urbana o suburbana con destino agrario,
el Decreto Ley 14.384 y normas legales modificativas- pero por analoga.
Ahora bien, la analoga reclama la ausencia de soluciones legales positivas, extremo que
no se da en este caso.
La postura mayoritaria y a la que adhiere SAAVEDRA, afirma que estos contratos con destino
agrario en zona urbana o suburbana, debern regirse por las disposiciones del Cdigo Civil y de
la Ley 8.153.
Entonces no se les aplicara ni el Decreto Ley 14.219 ni la legislacin sobre contratos
agrarios; y en su defecto es que regira la mencionada normativa.
Nocin de predio rural: En nuestro derecho, la calificacin de los inmuebles como
urbanos, suburbanos o rurales corresponde a los Gobiernos Departamentales, segn el art. 286
del Cd. Rural.
Irrelevante resulta pues la calificacin que el predio hubiera recibido por parte de otros
organismos pblicos, como la Direccin General de Catastro.
La expresin predio rural no ha sido empleada en su sentido catastral, equivalente a
padrn o inmueble. De esta manera por predio rural se debe entender tanto un conjunto de
inmuebles que tienen funcionalmente una unidad de gestin, o una parte de un inmueble que sea
objeto del contrato y tenga destino rural: la expresin de predio rural no es en consecuencia,
equivalente a la de inmueble o padrn. Por el contrario, resulta en unos casos ms amplia y en
otras oportunidades ms restringida.
Explica CABALLERO LOZANO que respecto del objeto, el contrato puede recaer
sobre una finca, parte de una, varias o una explotacin ya formada o que se constituye con la
celebracin del contrato, por tanto, las partes contratantes pueden modalizar el contrato, en
cuanto al objeto se refiere, como tengan por conveniente.
Finalmente, dentro del concepto de predio rural quedan comprendidos todos sus
elementos accesorios como servidumbres, mejoras, construcciones, plantaciones, frutos de la
tierra, etc.
Nocin de objeto contractual complejo: Un punto que no ha sido especficamente
referido por la normativa especial en materia de contratos de arrendamiento y aparcera rural, es
el relativo a cuando el objeto contractual comprende, adems de un predio rural, otros bienes de
distinta naturaleza, sea porque son muebles o semovientes, sea porque son inmuebles, no tienen
el carcter de rurales.
Contrato de pastoreo
Tampoco ingresan a este rgimen los contratos accidentales por una sola cosecha,
entendindose como tales los que tienen por objeto la realizacin de hasta dos cultivos
estacionales en un mismo ao agrcola y por los que el trabajador paga el goce del bien con un
porcentaje de la cosecha obtenida.
Contrato de forestacin
Contrato de colonizacin
tal nulidad ni la confirmacin o ratificacin, salvo que sta renueve el negocio jurdico nulo
imprimindole la forma querida por la ley, ni la ejecucin voluntaria, as sea total.
Tampoco vale por lo mismo, la confesin judicial o extrajudicial, y menos el juramento.
Explica SAAVEDRA que lo antedicho es fundamental porque la redaccin del artculo
10 del Decreto Ley, puede llevar a confusiones:
En su actual redaccin, comienza disponiendo: Quien entregare un predio rural
consintiendo alguno de los contratos referidos en el artculo 4, sin el requisito de la escritura,
no obstante la nulidad de los mismos...; y luego agrega: Si el Juez sentenciare declarando
que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero.
Parecera desprenderse que se pueden vlidamente consentir estos contratos sin el
requisito de la escritura.
Pero ello no es as. La norma se encarga de subrayar que tal circunstancia de ausencia
de forma escrita, es sin perjuicio de la nulidad del control (no obstante la nulidad).
La redaccin de este artculo 10 ha sido calificada como viciosa.
La doctrina si bien no es unnime en considerar cul es la consecuencia de la
inobservancia de la solemnidad requerida (HEGUY TERRA por ejemplo, entiende que los
contratos de arrendamiento, aparcera, subarrendamiento o subaparcera que hayan sido
otorgados sin ajustarse al requisito de escritura, sobreviven a la nulidad que dispone el texto, y
de hecho crean un nuevo tipo de contrato: locacin o medianera verbal, con la caracterstica
de que su celebracin impone una multa a favor del arrendatario o aparcero), SAAVEDRA,
GUERRA y la doctrina mayoritaria entienden que se trata de una nulidad absoluta
Cmo debe ser instrumentada esta exigencia legal?
Las partes pueden escoger la forma escrita a emplearse: escritura pblica o instrumento
privado.
Cabe aclarar que cuando se trata de instrumento privado, nada impide que se trate de
escritos separados (cartas, escritos diversos, etc.). Lo esencial es que los escritos provenientes
de las partes manifiesten directa y claramente la voluntad coincidente acerca del contenido del
contrato.
Algunas consecuencias de la solemnidad
La naturaleza de los contratos regulados por la legislacin especial determina que le
sean aplicables las normas generales y principios derivados de tal categora contractual.
As por ejemplo, la promesa de contrato de arrendamiento o de aparcera predial, para
ser pasible de ser ejecutada forzadamente, deber ser celebrada por escrito tal como es admitido
por la doctrina, en aplicacin de los principios generales.
Solemnidad y registro
Conviene destacar que el registro del contrato no constituye precisamente una
solemnidad.
Conceptualmente, la inscripcin nunca constituye solemnidad pues sta es forma del
consentimiento, un requisito de forma y por tanto vinculado a la esfera del negocio, mientras
que la inscripcin, por su propia naturaleza, es elemento no intrnseco sino extrnseco al negocio
jurdico, y en consecuencia no va referido al campo de la formacin de aqul sino al de su
eficacia externa u oponibilidad, satisfaciendo una necesidad inmediata de su publicidad.
No debe entenderse esto como estableciendo una solemnidad requerida por la ley para
la validez de los contratos. No se menciona como s sucede en el artculo 4- la nulidad del
contrato a falta del requisito de forma. Explica SAAVEDRA que el precepto se vincula
directamente a las disposiciones procesales, en cuanto la forma escrita habilitaba (antes de la
sancin del CGP) la promocin del juicio de entrega de la cosa.
Tampoco esta disposicin consagra un requisito de prueba que dichos contratos deban
realizarse por escrito, as como tampoco altera las reglas de derecho comn en materia
probatoria.
2. REGISTRO
Por tanto, los contratos sern oponibles frente a los terceros que suceden al propietario
en la propiedad a partir de la presentacin en el Registro. La inscripcin hace oponible el
contrato celebrado, irradiando sus efectos hacia los terceros que suceden al propietario en la
propiedad. Estos adems, le suceden tambin en su calidad de arrendador.
Viceversa, la falta de registracin del contrato hace inoponible el contrato frente a
terceros adquirentes.
b. En segundo lugar, el registro es un presupuesto necesario en toda gestin ante rganos pblicos
realizada por los contratantes (artculo 6).
c. Finalmente, en caso de que el contrato se haya celebrado en escrito privado, otorga fecha cierta
al documento frente a los terceros.
Rgimen jurdico
El artculo 4 se remite en cuanto al rgimen de la inscripcin a lo dispuesto en la
legislacin registral.
No obstante, el artculo establece que cuando se otorgue en instrumento privado ste
deber presentarse con duplicado en papel simple, que quedar archivado en el Registro.
Adems se establece que no ser requerida la certificacin notarial de las firmas que
exige la legislacin registral cuando se trata de instrumentos privados susceptibles de
registracin, y que tampoco ser requerida la presentacin de ningn otro tipo de certificado.
Carga de la inscripcin
El artculo 7 del Decreto Ley en su redaccin dada por el artculo 7 de la Ley 16.223
dispone que la inscripcin estar a cargo del tomador del predio.
Esto es, quien tiene la carga, el onus, es quien recibe el uso y goce del predio.
Tal disposicin es de orden pblico.
Esta solucin que dispone la Ley es inversa a la anteriormente establecida por el
Decreto Ley, puesto que la carga de la registracin corresponda precisamente al concedente del
uso y goce del predio.
Esta legitimacin inicial del tomador, es luego extendida al dador, en el mismo artculo:
sin perjuicio de que pueda realizarla el arrendador si aqul no lo hiciere.
La inexplicable indeterminacin del plazo de que dispone el tomador del uso y goce del
predio para proceder a la inscripcin del contrato, cuyo vencimiento determina que surja la
legitimacin del dador del uso y goce del predio, apareja que por la va de los hechos, esta se
confunda cronolgicamente y surja simultneamente con la del tomador.
3. LA AUTORIZACIN ADMINISTRATIVA PARA CELEBRAR EL CONTRATO
Fuera de la legislacin especial pero directamente referidos a los contratos de aparcera
y arrendamientos rurales, la legislacin agraria requiere para determinadas situaciones la
existencia de una autorizacin administrativa que habilite la celebracin de estos contratos.
a. La autorizacin requerida para que las sociedades con acciones al portador sean
arrendatarias
En principio, las sociedades con acciones al portador tienen vedado ser tenedoras de
inmuebles rurales y titulares de las explotaciones agropecuarias.
No obstante, el Poder Ejecutivo puede levantar tal prohibicin mediante autorizacin
especial.
Esta autorizacin procede a instancia de parte.
b. La autorizacin del INC cuando los predios objeto del contrato estn afectados por
la Ley de Colonizacin
Una segunda hiptesis en la que se requiere autorizacin previa a la celebracin del
contrato de arrendamiento o aparcera, es la prevista en la Ley de Colonizacin en su artculo
70, en su redaccin dada por la ley 18.187.
La propiedad, uso o goce de las parcelas que formen las colonias estarn afectadas a
los fines de inters colectivo que por esta ley se promueven () toda enajenacin, gravamen o
subdivisin, o la cesin en cualquier forma de disfrute, debe hacerse con la autorizacin previa
del Instituto Nacional de Colonizacin an en el caso de que el colono haya satisfecho las
obligaciones y cualquiera fuere la procedencia dominial de las fracciones a que refieran, an
las provenientes del BHU escrituradas o no. () Son nulos de pleno derecho toda enajenacin
gravamen o subdivisin, o la cesin en cualquier forma de disfrute relativa al predio,
voluntaria o forzosa, que se realice sin el consentimiento de aquel.
Habra que delimitar qu predios se encuentran alcanzados por la disposicin.
El texto dispone parcelas que formen las colonias; se debe tratar de un predio que
integra una colonia. La ley no define colonia, pero SAAVEDRA explica que debe entenderse
el espacio geogrfico ocupado por la accin colonizadora, y de ese modo el conjunto de
inmuebles o parcelas que componen ese territorio.
De ese modo, la circunstancia de pertenencia de un predio en particular a una colonia,
responde a un criterio fundamentalmente histrico, en cuanto debe tener su origen en un mismo
proceso de creacin de la colonia, y la procedencia dominial del predio debe responder al
mismo origen con los restantes predios que forman la colonia, aunque en ocasiones una misma
colonia est integrada por sucesivos procesos de ampliacin de la misma, en la incorporacin
sucesiva de diversos inmuebles que fueron agregndose al ncleo fundacional.
Por tanto, las parcelas deben formar parte de una colonia por cualquiera de las vas.
No estn alcanzados por la disposicin los predios que hubieren sido objeto de
colonizacin aislada.
Tampoco estn alcanzados los predios que habiendo sido parte de una de estas dejaron
de serlo.
La norma establece an en el caso de que el colono haya satisfecho ntegramente sus
obligaciones.
La afectacin permanece luego de haberse cancelado las obligaciones resultantes del
contrato y cuando el colono ha adquirido la calidad de propietario.
No es una obligacin que rige mientras se termina de cancelar la deuda resultante de la
parcela, sino que se extiende en el tiempo, gravando al predio con independencia de que el
mismo se encuentre en propiedad del colono.
La norma establece que la afectacin regir cualquiera fuera la procedencia dominial
de las fracciones a que refieren, an las provenientes del BHU, escrituradas o no.
Surge de modo inequvoco que la afectacin alcanza a los predios de las colonias
realizadas por el INC desde su creacin, independientemente de su procedencia.
Esto es una novedad de la Ley 18.187: la Ley 11.029 no dejaba en claro si afectaba a las
colonias creadas por el BHU, por lo que la doctrina se encontraba dividida.
Finalmente, cabe preguntarse si la afectacin alcanza a los predios de las colonias
creadas por particulares o por el Estado con anterioridad a la creacin de la seccin Fomento
Rural del BHU.
SAAVEDRA entiende que no, ya que de la interpretacin sistemtica de la ley 18.187 y
de su historia fidedigna, podemos concluir que solamente se encuentran alcanzadas por la
afectacin, las parcelas de las colonias creadas por el INC y el BHU. Respecto de las otras, no
se comprenden en el mbito de su aplicacin.
La inexistencia de la autorizacin previa para la celebracin del contrato otorgada por el
INC, determina la nulidad absoluta del contrato.
4. RGIMEN DE LOS CONTRATOS PROHIBIROS, SIMULADOS Y NULOS POR
AUSENCIA DE FORMA, CUANDO HA MEDIADO ENTREGA DEL PREDIO
(ARTCULO 10 DEL DECRETO LEY 18.384)
La legislacin especial instituye un especial rgimen jurdico para algunas situaciones
particulares.
Se trata de un rgimen excepcional a lo que son los principios generales del derecho
civil, que solamente se explica en la lgica de esta legislacin especial en materia de
arrendamientos y aparceras rurales.
Artculo 10.- Quien entregare a otro un predio rural consintiendo alguno de los contratos
referidos en el artculo 4, sin el requisito de la escritura, no obstante la nulidad de los mismos,
incurrir en una multa por concepto de resarcimiento que ser fijada entre un mnimo de un
ao y un mximo de dos aos del precio del arrendamiento.
La multa pertenecer al ocupante, titular de la accin. El desalojo ser con plazo de un ao a
partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la intimacin. Si el Juez sentenciara declarando
que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondr de
oficio y en la misma sentencia, la multa correspondiente en carcter de indemnizacin y
declarar el derecho de retencin del predio por parte del ocupante, aun cuando exceda del
plazo del desalojo mientras no se le haga efectiva la indemnizacin. El precio convenido se
deber abonar hasta la efectiva desocupacin del predio pudiendo compensarse con el importe
de la indemnizacin.
En el mismo rgimen a que se refiere este artculo estarn comprendidos:
A) Otras situaciones convencionales no autorizadas por esta ley, ya sea en forma de
contrato escrito o verbal. Los derechos establecidos a favor del subarrendatario y del
subaparcero no podrn ser invocados frente al arrendador o aparcero dador.
B) Los casos en que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas
Se trata de situaciones que suponen la entrega del uso y goce de un predio en virtud de:
(i) no haberse cumplido con el requisito de escritura en contrato en que corresponda hacerlo,
por ser alcanzado por la legislacin especial; (ii) situaciones convencionales no autorizadas por
el Decreto Ley; y (iii) contratos simulados bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en
las disposiciones de la ley, que hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser
regidos por las mismas.
Este artculo 10 resulta aplicable a relaciones jurdicas muy diversas, de muy distinta
naturaleza.
En primer lugar, afecta a los contratos nulos por falta de la forma requerida, en los que
haya operado la entrega del predio.
No resulta alcanzado el caso en que se celebre el contrato y an no haya habido entrega
efectiva.
Resulta aplicable el rgimen jurdico tambin a otras situaciones convencionales no
autorizadas por el Decreto Ley: la nica modalidad no autorizada por dicho cuerpo, es la del
subarrendamiento o subaparcera cuando el precio pactado sea superior al que debe pagar el
arrendatario o aparcero.
Tambin se requiere que se haya efectivizado la entrega.
En tercer lugar, quedan sometidos a este rgimen jurdico del artculo 10, los casos en
que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en las disposiciones de
la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas.
Se simula, se disfraza, con apariencia y ropaje de otro contrato que escapa al mbito de
la legislacin, un contrato que s queda comprendido.
SAAVEDRA indica que se debe tratar de un caso de simulacin: debe existir el
elemento intencional en el ilcito.
Pero adems, es preciso que se trate de una simulacin acerca de la naturaleza del
contrato.
La norma alcanza nicamente a esa simulacin.
Por ejemplo, se disfraza un arrendamiento rural para que el contrato no quede alcanzado
por la normativa especial.
Tambin se requiere que haya operado la entrega efectiva del predio.
Probada la simulacin, se quita eficacia al rgimen jurdico consentido por las partes en
el negocio simulado, y se sustituye por un rgimen imperativo de origen y contenido legal, y no
por el rgimen del contrato querido por las partes.
En cuarto lugar, la norma alcanza a contratos simulados que encubren otras situaciones
contractuales.
Se debe interpretar el artculo 10 con el artculo 3 del Decreto Ley, ya que establece que
para los contratos enumerados en el artculo 3 (los que excluye de la legislacin especial,
pastoreo atpico menor de un ao, contrato accidental por una sola cosecha, etc.), en caso de que
se comprobare que no se cumplen estas finalidades o que se las invoca como medio de eludir
los beneficios de estabilidad y dems que esta ley acuerda al productor, el contrato quedar
sometido al imperio de sus disposiciones.
O sea que el artculo 3 prev la hiptesis consagrada en el artculo 10: bajo la apariencia
de un contrato de pastoreo, sociedad civil, se disimula un contrato de arrendamiento o aparcera
rural.
Pero el hecho que diga el contrato quedar sometido al imperio de sus disposiciones,
podra parecer contradictorio por lo que regula el artculo 10, que prev un rgimen jurdico
propio.
GELSI BIDART entiende que se trata de disposiciones contradictorias, por lo que
propone que el rgimen del artculo 10 se aplique en los casos que no queden incluidos en el
artculo 3.
SAAVEDRA entiende que en cualquier caso debe aplicarse el artculo 10, por la
igualdad de respuesta de la ley ante los distintos casos, y que adems la remisin quedar
sometido al imperio de sus disposiciones implica que se remite a la totalidad de la normativa
del Decreto Ley, dentro de lo que se encuentra el artculo 10, que primar sobre el resto.
Registro y artculo 10 del Decreto Ley
El artculo 10 prev la intervencin judicial. Es la autoridad encargada de graduar la
multa, declarar el derecho de retencin y tutelar por la va del plazo de desalojo especial- la
ocupacin del predio que en la especie se viene ejerciendo en virtud de un contrato nulo o
simulado.
La aplicacin de la multa puede realizarse de oficio.
Entiende SAAVEDRA que resulta del contexto de la disposicin que para la aplicacin
del artculo se requiere como presupuesto de su aplicacin, la existencia de una pretensin de
desalojo. Por lo que, carece de legitimacin el ocupante del predio para impetrar la aplicacin
de la multa si no ha mediado la pretensin formalizada judicialmente de desocupacin del
predio.
Consecuencias de la aplicacin del artculo 10
Multa
Multa por concepto de resarcimiento que ser fijada entre un mnimo de un ao y un
mximo de dos aos del precio del arrendamiento.
Debe abonrsela quien ha concedido el uso y goce del predio, al ocupante del mismo. El
motivo por el cual la sancin es para uno, es el hecho de que el fundamento de la multa es de
carcter punitivo: se sospecha que de algn modo la responsabilidad de haber celebrado un
contrato nulo por falta de solemnidad, o por ser prohibido o simulado bajo la apariencia de un
contrato excluido de la legislacin especial, recae en quien ha entregado el uso y goce. Se
presume que lo ha hecho para burlar el contenido tuitivo de esa legislacin a favor del
arrendatario o aparcero tomador.
El Juez tiene la libertad de fijar el monto dentro de los lmites de un ao mnimo y dos
mximo del precio del arrendamiento.
Por tanto el obligado es el que cede el uso y goce, seudo arrendador o aparcero dador, o
en su caso sus sucesores mortis causa.
1. Introduccin
La subcontratacin supone la existencia simultnea de dos relaciones contractuales, en
principio, autnomas.
Cada una de ellas rene por s los requerimientos establecidos por la legislacin especial
para quedar sometidas a dicha legislacin.
Explica SAAVEDRA que en el derecho agrario existe una muy firme tendencia contra
la admisin de las figuras del subarrendamiento y la subaparcera rural; orientacin que de regla
se manifiesta en las prohibiciones de subarrendar o conceder subaparcera.
Ello es as en virtud de dirigirse principalmente a impedir, desalentar, desestimular, las
posibilidades de intermediacin y de especulacin en el trfico jurdico de arrendamientos y
aparceras.
An en este caso, en que no se dispone una prohibicin a subarrendar o dar en
subaparcera, esta orientacin en cierto aspecto se mantiene.
2. Subcontrato total y parcial, propio e impropio
El subcontrato puede ser total o parcial.
Es total cuando tiene por objeto la totalidad del derecho transmitido. Situacin que con
frecuencia ha sido confundida con la cesin de contrato.
Es parcial cuando se cede solamente parte del derecho conferido por el contrato base.
A esta categora de subcontrato parcial, SAAVEDRA agrega la de aquellos subcontratos
que ceden algunos de los aprovechamientos concedidos en el contrato base.
Cuando el subcontrato asume un distinto tipo contractual que el del contrato base, se
habla de subcontrato impropio.
3. Facultad de subcontratar y la legitimacin para transferir el uso y goce del predio
El contrato de arrendamiento y aparcera, crean la obligacin de conceder el uso y goce
del predio rural a la otra parte, independientemente de la calidad de propietario de la finca y de
la disponibilidad actual de ese uso y goce por quien se obliga a concederlo.
Por lo que, no existe en este plano obstculo alguno para que una persona se obligue en
el subcontrato a conceder el uso y goce del predio que ocupa en calidad de arrendatario por
ejemplo. Y ello con independencia del contrato base.
Por ejemplo, no existe en principio ningn impedimento para que se celebre un contrato
de subarrendamiento por un plazo superior al contrato base, en la esperanza de que, al
vencimiento del plazo del contrato base, el arrendatario obtenga por ejemplo una prrroga o
renovacin del contrato.
Ahora bien, existe un segundo plano, que es denominada legitimacin para disponer o
poder de disposicin. Refiere no ya a la validez del contrato sino a la eficacia del mismo. Va
referida a la titularidad y disponibilidad del derecho que supone la prestacin debida.
Slo el titular del derecho est legitimado para disponer de l.
Por lo que, el arrendador, adems de tener capacidad para contratar, debe estar
legitimado, ser titular del derecho de cuyo contenido formen parte las facultades de goce de la
finca o explotacin cuyo disfrute se cede en arrendamiento, y que sean transferibles.
Por lo que, siguiendo el ejemplo, el arrendatario puede legtimamente disponer del uso y
goce concedidos en el contrato base, transfirindolo al subarrendatario. Pero como no puede
disponer de ese uso y goce ms all de lo que le ha sido transmitido, si lo hace, ser ineficaz
frente al arrendador.
Ese uso y goce deriva del contrato base y por tanto est sometido a las reglas de
adquisicin derivada: no se pueden transferir ms derechos de los que se tiene; y resueltos los
derechos del dador, se resuelven los derechos por l constituidos.
Por ejemplo, el subarrendar por un plazo mayor al arriendo: el arrendador principal
tendr derecho, a la finalizacin del plazo, de solicitar la restitucin del predio. De no ser as,
habr incumplimiento.
4. La legitimacin del arrendatario para transferir el uso y goce concedido en el
Cdigo Civil
El Cdigo Civil dispone en sede de arrendamiento de cosas, en el artculo 1791, que el
arrendatario puede subarrendar para el mismo uso para el que arrend y dentro del plazo que
tiene para s, cuando no se le hubiere prohibido expresamente en el contrato.
La cesin ms all del plazo que dispone el arrendatario, por carecer de legitimacin
para disponer de ese uso y goce, ser ineficaz e inoponible frente al arrendador. Pero el contrato
de subarrendamiento ser plenamente eficaz en cuanto a la produccin de sus efectos
obligacionales.
La finalizacin del contrato base, por cualquier motivo, alcanzar al subcontrato; y ante
esto, el subarrendatario podr solicitar la resolucin del subcontrato ante el incumplimiento del
subarrendador, ms la indemnizacin de daos y perjuicios que se le hubieren ocasionado.
A su vez, la disposicin establece cuando no se le hubiere prohibido expresamente en
el contrato y luego la prohibicin puede ser parcial o total; y esta clusula se interpreta
siempre estrictamente.
Por lo que esa legitimacin del arrendatario para disponer por subarrendamiento el
derecho de uso y goce, puede ser modificada.
5. Legitimacin para transferir el uso y goce en la legislacin especial sobre
arrendamientos y aparceras rurales
Son aplicables estas soluciones del Cdigo Civil a los contratos de arrendamiento y
aparcera rural?
Las soluciones son distintas en estos contratos.
En arrendamientos rurales, parte de la doctrina ha entendido que la solucin no es en
principio la del Cdigo Civil, ya que el artculo 4 del Decreto Ley impone la obligacin de
registro del contrato de arrendamiento rural, estableciendo adems en el artculo 5 literal A que
no podr ser inscripto el subcontrato si en el contrato del que deriva su derecho el
arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorizacin para el
subarrendamiento.
Por lo que algunos entienden que el arrendatario no puede ceder legtimamente el uso y
goce si no es con expresa autorizacin del arrendador.
Por tanto, ante el silencio sobre el tema en el contrato base, el arrendatario no tendra
legitimacin para conceder el predio en subarrendamiento; si lo hiciera, sera responsable por
incumplimiento de las obligaciones a su cargo.
SAAVEDRA no coincide, sino que entiende que el artculo 5 del Decreto Ley no ha
derogado las disposiciones del Cdigo Civil, sino que lo que produce es imposibilidad de
registro del contrato sin tal autorizacin, manteniendo intacta su validez.
Con respecto a los contratos de aparcera, no son aplicables tales soluciones. La
aparcera es en principio intuiti personae respecto del aparcero tomador o cuidador. Es por ese
motivo que no pasa a herederos del aparcero tomador (artculo 152 Cdigo Civil), a diferencia
de lo que sucede con el aparcero dador.
Por tanto el aparcero tomador no est legitimado para transferir mediante subcontrato, el
derecho de uso y goce que es titular. Se le concede por sus particulares condiciones, virtudes,
caractersticas.
Ahora bien, este principio puede ser vlidamente modificado entre las partes. Las
normas del Cdigo Rural rigen a falta de acuerdo de partes.
6. Subcontratos y contratos de gestin
En el derecho agrario se identifica una figura diversa del subcontrato, que se denomina
contrato de gestin.
Cuando se cede el predio para su goce y uso, ya sea en aparcera o arrendamiento rural,
no es extrao que quien lo recibe, realice la gestin productiva del mismo: para llevar adelante
la actividad econmica, el arrendatario o aparcero tomador, debe incorporar adems otros
factores de produccin, para lo cual deber trabar muchos tipos de relaciones negociales.
Por ejemplo, contratar empleados.
Sucede que en el despliegue de la actividad negocial, el arrendatario o aparcero
tomador, a veces puede o debe ceder el uso y goce de parte del predio a un sujeto extrao a la
relacin.
Ejemplo: la relacin laboral agraria determina en nuestro pas que con frecuencia, se le
conceda al trabajador la posibilidad de ingresar algunos animales de su propiedad al predio; o
incluso que este explote a su entero provecho una fraccin. Obviamente esa cesin no supone
un contrato de subarrendamiento o subaparcera ni tampoco el desplazamiento de la gestin del
predio a un sujeto extrao.
Por lo que, an cuando estuviera vedado al arrendatario el subarriendo, no puede
considerrsele responsable por el hecho de haber cedido el uso y goce del predio en esas
circunstancias.
Otro caso es ceder el uso y goce para la realizacin de cultivos asociados, o el del
pastoreo por breve trmino.
En la medida que tales situaciones no suponen desprenderse de la gestin del predio,
sino que responden a la finalidad de realizar una gestin eficiente del uso y goce concedido, no
puede asimilrselos a los subcontratos.
SAAVEDRA no coincide con fallos judiciales que han hecho lugar a la accin de
resolucin del contrato de arrendamiento por la sola circunstancia de haber recibido el
arrendatario animales en el pastoreo conjuntamente con los de su propiedad, en el entendido que
ello constitua per se, subarrendamiento, lo cual estaba convencionalmente prohibido.
7. La limitacin de los subcontratos: precio o porcentaje.
Como se mencion, existe tendencia a limitar las figuras de los subcontratos en sede de
arrendamientos y aparceras rurales.
Varias son las disposiciones que lo evidencian; a modo de ejemplo: en sede de renta, se
dispone que sern nulos los contratos de subarrendamiento o subaparcera cuando el precio
pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero (artculo 2 inciso 3 del
Decreto Ley).
Esta disposicin es de orden pblico, dirigido a proteger al mercado de arrendamientos,
combatiendo la especulacin y alza de los precios de arrendamientos producida por la
intermediacin de tierras.
Rige tanto para el precio fijado en el contrato originario, como tambin para las
modificaciones de renta y sentencia que recaiga en el procesamiento de su revisin.
8. Las limitaciones de los subcontratos: el registro de los subcontratos.
Otra limitacin es la establecida en el artculo 5 del Decreto Ley: No podrn ser
inscriptos los contratos de subarrendamiento y subaparcera si en el contrato del que deriva su
derecho el arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorizacin para el
subarrendamiento o subaparcera.
No es un requisito de solemnidad.
A pesar que la disposicin hace referencia a que la autorizacin debe estar en el contrato
originario, nada impide que la misma se exprese con posterioridad a la celebracin del mismo.
Al no poder registrarse, la consecuencia no es la nulidad, sino que el mismo contina
siendo vlido, pero: (i) las partes no podrn invocarlo ante rganos pblicos; (ii) el arrendador
no puede prevalerse del subarrendamiento para obtener la resolucin del contrato; (iii) iniciado
el desalojo por el arrendador al subarrendador, el subarrendatario no podr comparecer en juicio
a hacer valer sus derechos; y (iv) tampoco el tercer adquirente del bien debe respetar el
subarrendatario.
VIERA sostiene que hubiese sido preferible que la ley prohba directamente el
subarrendamiento no autorizado por escrito.
9. Las relaciones entre contrato base y subcontrato. La accin directa por el cobro de
las rentas. El plazo del contrato base y el del subcontrato. La responsabilidad del
subconcedente por los hechos del subconcesionario.
El artculo 1821 del Cdigo Civil establece la accin directa del arrendador principal
contra el subarrendatario por los adeudos que ste tiene respecto al subarrendador.
El arrendador (contrato base) puede dirigirse directamente contra el subarrendatario
(que es un tercero de la relacin originaria), para el cobro de las rentas hasta la suma
concurrente del precio que adeuda del subarrendamiento al tiempo del embargo o de la
intimacin judicial que se le haga a nombre de arrendador originario (artculo 1821 Cdigo
Civil).
Son contratos independientes y autnomos, pero expresamente por texto legal y como
solucin de excepcin, es posible admitir la incidencia de un contrato sobre otro.
No es posible afirmar que los derechos y obligaciones conferidos al arrendatario, se
extiendan al subarrendatario. Si el legislador lo hubiese querido, lo debi haber manifestado de
forma clara y expresa.
c. La responsabilidad del propietario del predio por las multas que se apliquen por
incumplimientos del arrendatario
La Ley 18.564 agrega un elemento ms al panorama de conservacin de los suelos en
materia de contratos agrarios.
Se trata de la responsabilidad del propietario del predio eventualmente arrendadorfrente a la Administracin, por las obligaciones resultantes de las sanciones 8multas) que se
impongan por el incumplimiento de las normas de conservacin de suelos.
Es cierto que el arrendador se desprende de la tenencia material del predio, y que la
titularidad de la tenencia del predio y de su gestin corresponde al arrendatario. A ste se le
atribuye la responsabilidad por el buen o mal uso que haga del suelo.
Por tanto, el arrendatario es el primer responsable ante la Administracin.
La novedad de esta ley, es la de establecer la responsabilidad solidaria del propietario
frente a las sanciones que disponga la administracin por incumplimiento a las normas tcnicas
de conservacin de suelos. Ello an cuando la explotacin sea realizada por un tercero.
SAAVEDRA entiende que se trata de responsabilidad por hecho ajeno.
Esto lo concluye no slo por el hecho de que responde por lo que el arrendatario realiza,
sino por lo dispuesto en el artculo 3 de la ley: en dicha disposicin se establece la posibilidad
de prever la garanta a efectos de que se puedan cubrir las multas por el incumplimiento a las
normas de conservacin de suelos.
No tendra sentido la constitucin de una garanta para hacer frente a las multas, si no
fuera para garantizarse el reembolso de lo que se ha abonado a cuenta del arrendatario.
Si se considera que se trata de responsabilidad por hecho ajeno, el arrendador tendra
derecho a repetir lo pagado contra el arrendatario.
Otra disposicin en relacin a la responsabilidad del propietario por las multas que
aplique la Administracin por el incumplimiento a las normas de conservacin de suelos, es la
que establece que se tomar en consideracin la conducta del propietario a efectos de graduar su
responsabilidad.
Las multas podrn ir desde las 10 UR a las 10.000 UR, y aade el texto legal: En caso
de que la misma sea aplicada contra un propietario de inmuebles que no lo estuviere
explotando en forma directa, a los efectos de la graduacin de la multa se tendr en cuenta la
conducta de ste en relacin al contrato que hubiere efectuado en cuanto al manejo de los
suelos y de las aguas.
Varios puntos a analizar:
La ley toma en consideracin la conducta del propietario al momento de graduar la multa
(en relacin a los aspectos del manejo de suelo y agua).
La apreciacin de la conducta seguida por el propietario, no constituye facultad para la
Administracin a la hora de graduar la multa, sino un imperativo.
La disposicin es aplicable solamente al propietario. No beneficia al arrendatario.
Qu actitud debe tomar el propietario para verse alcanzada la responsabilidad prevista en
el artculo 1404 del Cdigo Civil? Comportamientos que supongan y trasunten una
actitud vigilante y celosa en el cuidado del suelo. Se pueden manifestar por ejemplo, con
la inclusin de clusulas contractuales que manifiesten esa preocupacin por ejemplo.
Entiende SAAVEDRA que la responsabilidad del propietario debera apreciarse durante
la vigencia y ejecucin del contrato, ms que al momento de su celebracin, por ejemplo,
mediante la realizacin de inspecciones de campo por tcnicos en la materia, o judiciales,
MEJORAS
LAS MEJORAS EN EL DERECHO VIGENTE SOBRE CONTRATOS AGRARIOS
1. La incidencia del mejoramiento y de las mejoras en los contratos agrarios de
arrendamiento y aparcera. Consideraciones generales
Es en la legislacin especial sobre arrendamientos y aparceras rurales donde mayor
fortuna tuvieron las construcciones doctrinarias y jurisprudenciales sobre la variacin en la
apreciacin de los mejoramientos.
(i)
Se ha legislado de una manera ms sensible e interesada en relacin al tema de
las mejoras;
(ii)
Se ha procurado liberar al arrendatario de la dependencia a que le someta el
Cdigo Civil en cuanto a la posibilidad de introducir mejoras;
(iii)
Se ha obligado al arrendador a dotar el predio de ciertas mejoras necesarias para
su explotacin, y en caso de no realizarlas, podr el arrendatario llevarlas
adelante con el beneficio del pago de una indemnizacin impuesto al
arrendador;
(iv)
Se ha llevado a la modificacin de los trminos del contrato cuando esa
actividad mejorante ha sido estimada por el legislador segn fines de inters
general;
(v)
La actividad de mejoramiento ha venido a incidir en la generacin de tipos
contractuales especficos, donde el mejoramiento y las mejoras pasan a un
primer plano: contrato ad miliorandum es el contrato por el cual el cesionario
del predio contrae la obligacin de mejorar el predio a cambio del uso y goce
que del mismo se le cede: la obligacin de abonar un precio si es que existe - ,
pasa a un segundo plano. Si bien no hay especfica regulacin nacional, varias
disposiciones refieren a especies de ste (Artculo 3 Decreto Ley 14.384)
(vi)
La consideracin de la actividad benefactora, no ha sido ajena al
establecimiento de ciertos plazos mnimos para estos contratos. BARAHONA
explica que si al arrendatario no le es garantizado un perodo suficiente de
disfrute de sus mejoras, no tendr ningn estmulo a realzarlas, lo que significa
perjuicio para el arrendador y para la colectividad interesada en un incremento
de la produccin agrcola.
(vii)
Finalmente, el tema de las mejoras no escapa cuando del tema renta se trata.
2. El mejoramiento del predio en otros contratos agrarios diversos al arrendamiento y
la aparcera rural. Contratos de colonizacin y de trabajo rural
Si bien el tema se viene tratando en relacin a contratos de aparcera y arrendamiento
rural, el fenmeno del mejoramiento del predio no ha escapado a la consideracin del legislador
en disposiciones relativas a otros contratos agrarios.
El contrato de colonizacin por ejemplo, est sometido a un particular rgimen jurdico
en materia de mejoras.
El Cdigo Civil en el artculo 699 define a las mejoras como las que hayan aumentado
el valor de la cosa.
Los desarrollos del derecho agrario, no consideran solo la cosa en s misma sino
principalmente en funcin a su destino o afectacin, fruto de un anlisis funcional y no esttico,
por lo que subrayan ms que el aumento de valor, el aumento de productividad.
Incluso se ha sealado que los mejoramientos, an sin aumentar el valor o loa
productividad, se tornan necesarios para concretar la capacidad productiva del predio que al
momento de celebrar el contrato era simplemente potencial, deben encuadrarse jurdicamente en
el concepto de mejoras.
4. Diferencia entre mejoras y reparaciones
El carcter innovativo inherente a las mejoras, lleva a la distincin entre mejoras y
reparaciones.
Las reparaciones suponen el cumplimiento de la obligacin de conservar la cosa, con las
cualidades y aptitudes de que ya estaba dotada. En cambio las mejoras implican que se aada
algo a la cosa.
Las reparaciones se rigen por el Cdigo Civil, ya que no hay nada dispuesto en la
legislacin especial en materia de arrendamientos y aparceras rurales. Por su parte, para las
mejoras, se dispone un particular rgimen jurdico.
5. Derecho aplicable en las mejoras
Lo es el Decreto Ley 14.384, y no el Cdigo Civil. ste solo se aplica a materias que
carecen de regulacin especfica en el Decreto Ley.
SAAVEDRA seala al respecto que no es correcta la doctrina e incluso jurisprudencia
que ha sostenido la vigencia acumulativa y residual de la totalidad de disposiciones sobre
mejoras.
Es decir, las sucesivas regulaciones legales que fueron a lo largo del tiempo normando
el tema, en muchos casos no han sido expresamente derogadas.
Pero las disposiciones han quedado tcitamente derogadas para los contratos de
arrendamiento y aparcera rural, salvo en lo no regulado en el Decreto Ley.
No coincide el autor con la corriente que sostena que el arrendatario que no quedaba
amparado de la indemnizacin por mejoras conforme a lo dispuesto en el Decreto Ley, poda
reclamarla segn lo establecido en el Cdigo Civil.
Esta integracin de distintos cuerpos legales no es de recibo para el autor.
Slo se admite cuando no est regulado en el Decreto Ley.
6. Derecho del arrendatario a introducir mejoras
Ningn texto determina con precisin el alcance de los poderes del arrendatario.
Se acude a los principios generales y doctrinas ms recibidas.
En primer lugar, el arrendatario tiene facultad, an contra la voluntad del arrendador o
de las clusulas contractuales, de introducir las mejoras que exigidas por disposiciones de orden
pblico e inters general. Por ejemplo casa habitacin para trabajadores rurales, etc.
Nuestro ordenamiento vigente confiere al arrendatario un amplio margen de libertad en
la gestin productiva del bien arrendado o dado en aparcera.
El Decreto Ley 14.384 dispone que tambin sern de cargo del propietario, salvo que el
contrato diga lo contrario, las mejoras requeridos para la normal explotacin del predio segn
su destino y toda adaptacin del predio a los fines del contrato.
Por ejemplo los alambrados interiores, galpones de ordee, baaderos, montes de
abrigo, aguadas artificiales, etc.; esta enumeracin no es taxativa (a diferencia de la anterior).
La necesidad, utilidad o conveniencia de este tipo de mejoras, sern variables de
acuerdo al destino especficamente establecido en el contrato, a las caractersticas del predio, a
las modalidades predominantes en el ejercicio de la actividad agraria que se haga, etc.
Las mejoras 1 y 2, son sometidas en la legislacin vigente a un rgimen bsicamente
comn, con diferencias menores: son de cargo del arrendador, y si las realiza el arrendatario
tiene derecho repetir contra el arrendador.
a. Introduccin de las mejoras por parte del arrendatario (artculos 29 y 30)
Si los mejoramientos del predio que la ley prev como obligatorios para el arrendador
no son realizados por este, sea porque est exonerado o porque ha sido omiso, el arrenda tario
tiene el derecho a realizarlos por s con derecho a ser indemnizado.
Tanto para las mejoras comunes a toda explotacin, como para las requeridas para la
normal explotacin del predio NO para las mejoras de cultivo-, el Decreto Ley prev
determinados requisitos de forma, oportunidad y monto, que de cumplirse, dan derecho al
arrendatario que las realiza luego de la omisin del arrendador; slo en su defecto- a exigir la
indemnizacin:
El arrendador tambin puede oponerse a la ejecucin del plan de mejoras. Los motivos
de la oposicin pueden ser varios:
a)
conveniencia de las mejoras propuestas que el arrendador Ej.: considera que no
son requeridas para la normal explotacin del predio segn el destino contractual convenido.
b)
cuanta econmica de los mejoramientos propuestos Ej.: el arrendador estima
que superan el 25% del valor real del inmueble.
c)
oportunidad en la presentacin del plan de mejoras
d)
defectos de forma en la presentacin del plan. Ej.: no ser preciso acerca de la
descripcin de las mejoras
e)
la existencia de acuerdos celebrados y vigentes entre las partes, por el cual se
hubiera previsto la realizacin de las mejoras propuestas, durante la vigencia del contrato
Cuando la oposicin se refiera a la necesidad o conveniencia o su monto, ser resuelta
en un proceso arbitral Y se fundara en otros aspectos el tema corresponde a la justicia ordinaria.
c. La ejecucin de las mejoras por el arrendatario:
Una vez obtenido el consentimiento expreso, tcito o sustituto (por decisin del tribunal
arbitral) el arrendatario queda legitimado para ejecutar las mejoras propuestas con derecho a
indemnizacin. En la ejecucin de las mismas deber respetar el plan presentado, de lo contrario
seran mejoras irregulares. El Agrnomo Regional fiscalizar la ejecucin de las mejoras; y
podr realizar observaciones al arrendatario.
d. El crdito por mejoras:
Exigibilidad y monto
La indemnizacin por mejoras que debe ser abonada por el arrendador al arrendatario se
vuelve exigible en el momento de entrega del inmueble, salvo que se hubiera acordado algo
distinto.
En caso de celebracin de un nuevo contrato entre las mismas partes y con el mismo
objeto contractual, SAAVEDRA entiende que la obligacin ser exigible cuando haya efectiva
entrega del predio al arrendador, y no por el simple vencimiento del primer contrato.
El monto de la indemnizacin debe calcularse por el valor actual de los mejoramientos.
Dicho valor es el que tengan las mejoras al momento de la entrega del inmueble. A diferencia
del derecho civil, es intrascendente que el valor del predio pueda o no haber aumentado por la
incorporacin de las mejoras.
Las diferencias entre arrendador y arrendatario sobre el valor de las mejoras se
resuelven por juicio arbitral
Derecho de retencin
Las mejoras que efecte el arrendatario buen pagador le confieren derecho de retencin
sobre el inmueble mientras no sean satisfechas. El arrendatario mal pagador o moroso podr
compensar, el valor de las mejoras con el .monto de su deuda
Segn GELSI el derecho de retencin slo rige en el caso de que las partes estn de
acuerdo en el valor actual de las mejoras, es decir si existe una deuda lquida y exigible.
SAAVEDRA discrepa con esta opinin, y seala que el derecho de retencin no exige, para ser
ejercido, la existencia de obligaciones lquidas, aunque si de crditos ciertos; es decir de
aquellos sobre los que no haya controversia.Salvo la iniciacin del juicio arbitral sobre el monto
de la indemnizacin, no cesa el derecho de retencin.
Extincin de la deuda
Sigue el rgimen general, o sea, pago, compensacin, remisin, confusin, prescripcin,
etc.
Indemnizacin por las mejoras irregulares
Son mejoras irregulares, las introducidas por el arrendatario, pero respecto de las cuales
se ha omitido la carga de seguir el procedimiento de notificacin (del art. 29); y por lo tanto el
arrendador no pudo oponerse a su realizacin.Una posicin entiende que el incumplimiento de
este procedimiento no afecta la admisibilidad de la indemnizacin por las mejoras realizadas.
Sin embargo, del contexto y antecedentes de la disposicin surge que la indemnizacin prevista
en el artculo 31, refiere a mejoramientos realizados de acuerdo al procedimiento establecido en
el artculo; este ha sido el criterio de la jurisprudencia
Algunos autores han sostenido que el arrendatario realizador de reformas irregulares
tiene derecho a una accin por enriquecimiento sin causa. No obstante dicha solucin no es
admisible en nuestro derecho, ya que la accin de enriquecimiento sin causa no procede cuando
existe una relacin contractual.
Segn SAAVEDRA respecto estas mejoras irregulares, resulta aplicable el jus
tollendi previsto en el art. 1808 CC; es decir el arrendatario podr separar y llevarse los
materiales sin detrimento del predio, salvo que el arrendador quiera abonarle lo que valdran
los'materiales considerndolos separados.
Indemnizacin por mejoras en los contratos agrarios verbales
Una hiptesis diferente a las mejoras irregulares, es la de las mejoras realizadas en
ejecucin de un contrato de arrendamiento o aparcera, que no se ha formalizado por escrito.
Siendo la solemnidad, la forma clara e inequvoca del Decreto Ley, parece que tal
contrato no existira.
Por lo que, las disposiciones sobre mejoras, no le seran aplicables, as como tampoco
las disposiciones del Cdigo Rural o Civil, puesto que exigen para su aplicacin, una relacin
contractual vlidamente contrada.
Por tanto, ante tales situaciones, corresponde la aplicacin de los preceptos del derecho
comn no contractual como la accesin y eventualmente el enriquecimiento sin causa.
La indemnizacin de mejoras en el caso del pastoreo para el trnsito
El artculo 83 del Cdigo Rural en su redaccin del Decreto Ley 15.179 dispone en
sede de pastoreo para el trnsito, que los gastos a que d lugar la instalacin de aguadas
artificiales y la colocacin de porteras, as como los de alambrar las zonas en que se d el
pastoreo donde los arrendatarios lo crean conveniente, sern de cuenta del propietario.
Siendo esta disposicin especfica para el caso del pastoreo para el trnsito, prima sobre
las disposiciones del Decreto Ley sobre las mejoras.
En caso de que este tipo de mejoras se incluya como aquellas para la normal
explotacin del predio segn su destino, sern de aplicacin in totum las disposiciones del
Decreto Ley.
Mejoras y crdito agrario
Mejoras de cultivo
Este es el otro tipo de mejoras que recoge el Decreto Ley (las otras dos eran las mejoras
comunes a todo predio, y las mejoras para la mejor explotacin de ese predio para ese destino)
que tienen un rgimen especial.
Son una categora de mejoras que tienen un rgimen jurdico distinto al de los
mejoramientos mencionados.
Se trata de mejoras que deben incrementar la oferta forrajera del predio.
La ley menciona dentro de ellas a la instalacin de praderas artificiales permanentes y el
mejoramiento de campos naturales.
La jurisprudencia ha entendido incluidos en este rgimen a los alambrados construidos
por los arrendatarios y que cumplen la funcin de preservar y facilitar el manejo de las pasturas.
Un primer perfil que aleja en su rgimen jurdico a las mejoras de cultivo de las
restantes mejoras, es que respecto de estos especficos mejoramientos, la norma no dispone, en
principio, deban ser incorporados o introducidos al predio por el arrendador.
Vale decir, y salvo que cosa distinta se hubiere convenido entre las partes, el arrendador
no est obligado a incorporar estas mejoras; en consecuencia el arrendatario no puede exigir del
arrendador dicha prestacin.
La legitimacin del arrendatario para realizar la actividad mejorante es a ttulo
originario y no subsidiario de la inactividad del arrendador. Por eso no es necesario poner en
conocimiento al arrendador de estas mejoras.
La autonoma de la voluntad est limitada, ya que no sern vlidos los pactos que
limiten al arrendatario la introduccin de las mejoras, o que modifiquen el rgimen de
indemnizacin. Solo sera admisible un acuerdo posterior a la realizacin de las mejoras, sobre
el monto de la indemnizacin.
Rgimen de introduccin de las mejoras de cultivo.
A diferencia de lo que ocurre con las dos mejoras anteriores, las mejoras de cultivo no
estn sometidas a ningn requisito de monto, oportunidad y formalidades, para poder ser
indemnizadas. No rigen a este respecto las previsiones del art.29
LA RENTA
1. Introduccin
Un elemento esencial en los contratos de arrendamiento o aparcera rural, es la
obligacin del pago de una renta en dinero o en frutos derivados de la actividad agraria
realizada en el predio.
La inexistencia de la obligacin de abonar una renta determina que el contrato no pueda
calificarse ni como arrendamiento ni como aparcera. Podr ser en todo caso un contrato
gratuito de comodato, o tal vez oneroso pero no ser regulado bajo esta legislacin.
Es la contraprestacin al goce y uso del predio.
El precio es el elemento del contrato sobre el que, con ms intensidad y rigor ha
intervenido la ley, inspirada en necesidades o sociales, ora estableciendo procedimientos
especiales para su determinacin, ora rebajando precios, ora aumentando porcentualmente
precios vigentes, ora fijando procedimientos para su revisin.
2. Renta inicial del contrato
En el rgimen vigente en materia de contratos agrarios de arrendamiento y aparcera
rural, las partes gozan de la ms entera libertad para fijar contractualmente la prestacin de la
renta.
No hay arrendamiento o aparcera hasta tanto no haya fijacin de renta. SALVO el caso
en que se estableci el modo a fijarse, y el silencio opera como tcitamente referido a los
precios usuales impuestos por la costumbre de la localidad.
La renta podr ser abonada en dinero o en frutos derivados del ejercicio de la actividad
agraria realizada en el predio. La fijacin y el pago en dinero de la renta podr ser convenida en
moneda nacional o extranjera.
No es lo mismo la ausencia de fijacin de renta (nulidad del contrato), que ausencia de
prueba escrita sobra la misma (contrato es vlido).
Para el caso en que no conste por escrito el valor de la renta en caso de arrendamiento,
el Cdigo Civil establece que se estar a juicio de peritos, y los costos de esa operacin se
dividirn entre las dos partes. Entiende SAAVEDRA que difcilmente se aplique esto a la
normativa que analizamos, dado al requisito de solemnidad fundamental. S podra verse en
algn caso en que a pesar de haberse cumplido tal requisito contractual, no se puede probar por
escrito su monto.
Para el caso de las aparceras, se establece expresamente en el artculo 145 del Cdigo
Rural que a falta de estipulaciones especiales sobre la forma de repartir los frutos o el importe,
se har por mitades.
Lmites a la autonoma de las partes en la fijacin de la renta inicial. Subcontratos
Hay libertad en cuanto al monto, composicin, moneda, forma de pago, fijacin segn
valor de unidad de producto, combinacin de modalidades, en forma precaria (porcentaje de
frutos), escalonada, entre otros.
Tambin se extiende la libertad en cuanto a la oportunidad de su pago (mensual,
trimestral, pago nico, etc.)
La primera limitacin existente a la autonoma de las partes en la fijacin de la renta
inicial presenta sin embargo algunos lmites.
- Los subcontratos
El monto de la renta del subcontrato no puede superar el monto de la renta del contrato
base; de lo contrario el subcontrato ser nulo. El nico lmite es en cuanto al monto, no para su
periodicidad, oportunidad del pago, etc.
- Las disposiciones de orden pblico
La autonoma concedida, no autoriza a las partes a violentar el orden pblico y las
buenas costumbres. Ej.: la fijacin ms elevada de la renta durante el plazo legal de desalojo,
viola el orden pblico, ya que dichos plazos son de orden pblico; o por ejemplo la clusula que
establezca que la renta pueda ser elevada por la sola voluntad del concedente del uso y goce del
predio.
3. Reajuste y revisin de la renta
Los contratos de arrendamientos y aparcera rural son contratos de duracin.
Tienen como caracterstica especfica la de desarrollarse en el transcurso del tiempo, y
generalmente, por perodos bastante prolongados. De esto deriva que la renta originariamente
pactada, en la ecuacin econmica del contrato, podr dejar de corresponder en su valor
intrnseco, al valor correlativo del uso y goce del predio concedido.
Desequilibrios que pueden obedecer a muy diferentes circunstancias: la actividad
agraria est sujeta a factores aleatorios provenientes de la naturaleza, que determinan buenas y
malas zafras, cosechas, aos buenos y aos malos, etc. O tal vez por influencia de los ciclos
econmicos que existen en el mercado agrario; o tal vez por influencia de la inflacin.
La revisin de renta supone atender no solamente a los desequilibrios derivados de la
erosin de la moneda sino tambin a todos los dems factores previsibles o no, que pudieran
haber alterado el equilibrio econmico de las prestaciones.
Por tanto, el solo reajuste de la prestacin pecuniaria, no supone por s revisin.
An corregida la expresin monetaria en funcin de su envilecimiento, pueden persistir
otros elementos que determinen an con reajuste, el desequilibrio de las prestaciones.
La Ley 16.223 prescindi de tal importante distincin.
Finalmente, se distingue la revisin de la correccin: la correccin apunta a la tarea
interpretativa de la voluntad de las partes al contratar; en cambio revisar no consiste en
determinar la renta que las partes hubieran querido sino la que resulta justa de acuerdo a los
trminos del ordenamiento positivo.
4. Rgimen jurdico
Las partes pueden, o bien pactar un precio reajustable en base a simples indicadores, o
tal vez en base a precios de determinados bienes; o bien pueden pactar la renta en moneda
extranjera. Estos son los principales mecanismos utilizados por las partes para intentar
equilibrar supuestos desfasajes que pueda sufrir el monto pactado.
La Ley 16.223 establece que la revisin de rentas ser aplicable solamente y en forma
supletoria, a falta de previsin expresa respecto al rgimen de reajuste del precio.
SAAVEDRA critica esta solucin, puesto que muchas veces, a pesar de haber pactado
reajuste, no se eliminan los posibles desequilibrios, siendo recomendable a su juicio en todo
caso la revisin de renta.
Son muchos los casos que dejan duda de si se pact o no un reajuste de la renta.
Por ejemplo: supone reajuste la previsin de rentas escalonadas? Depende del examen
concreto de la situacin. La misma interrogante surge cuando se pacta en moneda extranjera:
se establece all un verdadero reajuste?
Entiende SAAVEDRA que el legislador de 1991 desconoce completamente los
fundamentos del instituto de revisin de rentas en los contratos agrarios. Abundan las
situaciones inciertas y dudosas.
5. Concepto de reajuste
Es la adecuacin del valor de la moneda derivado de la inflacin. Se puede obtener por
mecanismos legales o convencionales. Busca mantener el valor de la renta.
La Ley 16.223 establece que si los contratantes pactaron mecanismos de reajuste no
procede la revisin judicial de la renta. Tambin seala que cuando el precio sea convenido
en moneda nacional equivalente a ndices de productos sectoriales o en moneda extranjera, se
entiende que existe un rgimen de reajuste expresamente previsto.
6. Revisin de la renta
Atiende no solo a los desequilibrios derivados de la inflacin de la moneda, sino
tambin a todos los dems factores, que pudieran haber alterado el equilibrio econmico de las
prestaciones. Busca el restablecimiento de ese equilibrio mediante la fijacin de una nueva
renta.
Hay quienes sostienen que las partes tienen la libertad no slo no pactar un reajuste,
sino de acordar que no proceda la revisin.
SAAVEDRA considera que ms all de los muy amplios poderes otorgados a las partes,
el principio general establecido en el Decreto Ley sigue siendo la revisibilidad de la renta.
La excepcin solamente puede provenir de un texto legal como lo es la Ley 16.223, y
no de la voluntad de las partes.
La calidad de reajustable o en moneda extranjera de la renta, es lo que determina la
improcedencia de su revisin. Independientemente de si deriva del contrato originario o de
convenio posterior de las partes.
El instituto de la revisin de la renta tiene antecedentes normativos en abundancia.
Siempre se ha tratado de un instituto que se aparte de los principios civilistas,
apartndose de lo dispuesto por el artculo 1291 del Cdigo Civil: explica PARLAGRECO que
la decisin sobre la renta justa recoge el principio de sustitucin de la voluntad de las partes
contratantes, por la del magistrado llamado a resolver.
Presupuesto temporal
La revisin de la renta supone la existencia de un acto jurdico, encaminado a modificar
a una de las principales obligaciones del contrato como es el pago de la renta. No parece dudoso
que como acto jurdico, sea por convenio de partes, sea por el eje4rcicio de la accin revisora
por va judicial, resulta alcanzado por determinados presupuestos de genricos que el
ordenamiento jurdico requiere para la validez de todos los actos conforme a su naturaleza
jurdica (capacidad, consentimiento, juez naturalmente competente).
Ahora bien, a estos requisitos genricos, la legislacin especial aade otros, reclamados
especficamente para el acto revisivo. As, la revisin de la renta, sea convencional o judicial,
exige en primer trmino, como presupuesto para su validez, que la fijacin anterior tenga
cuando menos dos aos de vigencia. La disposicin es de orden pblico (art. 19), por lo que las
partes no podran aminorar dicho plazo legal.
El fundamento de los dos aos se encuentra en limitar la revisin de la renta,
obstaculizando lo que algn autor llama la fiebre revisionista de las rentas.
Ahora bien, a partir de la sancin de la Ley 16.223, es preciso distinguir dos tipos de
negocios convencionales en torno a la renta.
La revisin convencional de la renta: como acto revisorio debe cumplir los requisitos
exigidos y sealados anteriormente (requisitos generales, ms los dos aos de vigencia de la
renta anterior).
La modificacin convencional de la renta con carcter no revisivo: supone la alteracin
en algn aspecto de la renta hasta entonces vigente; pero no se le exigen los mismos requisitos y
presupuestos que la revisin convencional ni se le atribuyen los mismos efectos. (o sea, no
requiere del plazo de dos aos)
Revisin judicial de la renta
Si las partes no llegan a ponerse de acuerdo acerca de los alcances de la revisin de la
renta, porque se estime que la renta vigente no se compadece con lo que es la rentabilidad
econmica del predio, o que no sea justa, o que han ocurrido desajustes, la legislacin vigente
admite que cualquiera de las partes pueda promover ante el juez su revisin (art. 19 inc. 2).
La revisin judicial es subsidiaria de la convencional, y proceder a falta de
entendimiento de las partes interesadas.
Supone la fijacin de una nueva renta por el tribunal, a quien la ley le comete declarar la
rentabilidad econmica de un predio particular, en un momento preciso. La determinacin de la
nueva renta no es enteramente libre para el tribunal.
La revisin judicial puede solicitarla cualquiera de las partes interesadas.
VESCOVI ha entendido que cuando la parte es plurisubjetiva, se precisa la
comparecencia de todos los sujetos. La doctrina no es unnime en este punto.
BLANCO entiende que cuando son muchos los arrendatarios, la revisin debe
solicitarse de forma conjunta; no bastando que uno la solicite en nombre de todos.
En cambio cuando son muchos los arrendadores, puede solicitarla cualquiera de ellos
salvo que exista oposicin de alguno.
Funda tal solucin en el hecho de que la revisin constituira un acto de pura
administracin. (?)
La normativa realiza una enumeracin no taxativa de los elementos que el juez debe
considerar para la revisin de la renta:
las circunstancias de cada contrato
calidad de los campos
mejoras y tipo de explotacin de cada inmueble
los valores de venta y de los arrendamientos de campos de la zona
en caso de aparcera: proceder la revisin cuando en funcin de la rentabilidad de la
tierra, el porcentaje de los beneficios de las partes no sea razonablemente proporcional al aporte
de cada una de ellas
La jurisprudencia ha indicado otros elementos que pueden incidir: las mayores cargas
tributarias, la diligencia en la conservacin de los suelos, el establecimiento de luz elctrica, etc.
Si bien se establecen estas pautas, el Juez no hace una aplicacin aritmtica; hay un
margen de discrecionalidad para el Juez.
Tal vez la nica limitacin rgida sea la de los subcontratos que rige tambin para las
sentencias revisivas.
La revisin judicial de la renta no supone para el Juez la creacin de una nueva norma
de regulacin contractual, sino solamente la modificacin del contenido de una obligacin ya
asumida por las partes con la celebracin del contrato.
Por ello a juicio de SAAVEDRA no puede variar la conformacin o clculo de la renta
convenida.
La renta fijada judicialmente tendr efecto retroactivo a la fecha de la demanda, siendo
tal precepto de orden pblico.
Requisitos de la accin: La procedencia de la accin judicial est supeditada al requisito
temporal de que la renta tenga no menos de dos aos de vigencia. Y en segundo trmino, la
revisin judicial de la renta supone la existencia de una pretensin revisiva impetrada por
cualquiera de las partes.
La sentencia revisiva: Por su naturaleza es constitutiva y de condena.
El Juez va mas all de un mero examen del contrato, ya que sustituye la voluntad
contractual, aade al contrato un elemento por sobre lo pactado: crea contenido nuevo.
El principal efecto es la sustitucin del quantum de la renta debida con anterioridad, por
una nueva renta que regir para el futuro.
La revisin supondr que un mismo perodo, deba ser abonado en parte en los trminos
de la renta anterior, y en parte, ajustada a lo dispuesto por la sentencia revisiva.
En una segunda hiptesis, la sentencia revisiva puede tener un contenido puramente
confirmatorio de la renta hasta entonces vigente.
Derecho de receso
Si el contrato tiene plazo se extingue por la va del mero transcurso del tiempo.
Cuando el contrato no tiene plazo o el mismo ha vencido, cualquiera de las partes se
encuentra habilitada para ejercer el receso unilateral desvinculndose de la relacin.
A partir del preciso momento en que se cumple el plazo legal o convencional,
cualquiera de las partes puede libremente ponerle fin a la relacin contractual que les une.
Receso extraordinario
Una segunda hiptesis es la denuncia del contrato por causas excepcionales, que en
determinadas circunstancias establece la ley y que habilitan a una o ambas partes a ejercer el
receso unilateral.
Frente al derecho de receso ordinario por vencimiento del plazo que es ejercido ad
nutum, sin necesidad de justificar el acaecimiento de circunstancia alguna, se contrapone el
derecho de receso extraordinario, que precisamente y a diferencia del anterior-, procede an
cuando el plazo del contrato se encuentre vigente. Por tratarse de normas de excepcin no
admiten su aplicacin analgica. Las hiptesis son:
1-Receso por parte del concesionario en caso de existir una sentencia revisiva que
aumente en ms de un 30% la renta hasta entonces vigente.
2-Receso que la ley otorga al arrendatario, en caso de haber adquirido dicha calidad por
sucesin mortis causa. Vale decir, por haber fallecido al arrendatario originario, tienen los
sucesores la facultad de rescindir el contrato.
3-Inoponibilidad para una de las partes del contrato o del plazo contractual
originariamente convenido o legalmente establecido. La ley faculta el ejercicio del derecho de
receso a la parte a quien le resulta inoponible el contrato. Ej.: caso del adquirente del predio con
contrato no registrado, el plazo no le resulta oponible, y puede ejercer el derecho de receso
frente al arrendatario o aparcero tomador.
Otra hiptesis tambin de inoponibilidad se presenta en el caso de los inmuebles
hipotecados. Segn la Ley de Registros Pblicos, el dueo de un bien hipotecado podr
arrendarlo o darlo en anticresis sin consentimiento del acreedor hipotecario, cuando el plazo del
arriendo o anticresis no exceda los 4 aos. Los contratos que realice con violacin de esta
disposicin sern nulos. Solo el acreedor hipotecario o quien lo suceda en sus derechos, podr
solicitar esa anulacin.
En otras palabras, cuando el arriendo o anticresis exceda el plazo de 4 aos, les ser
inoponible al acreedor hipotecario o quien le suceda en sus derechos, quienes podrn alegar la
anulacin.
5. Usufructo, y menores bajo tutela o dementes bajo curatela
Dispone el Cdigo Civil artculo 511 y 1794 que el usufructuario puede ceder, arrendar,
etc., su derecho de usufructo, pero todos los contratos que como tal usufructuario celebre, se
resuelven al fin del usufructo.
Se ha discutido la aplicacin de esta disposicin a los contratos de arrendamiento y
aparcera rural.
SAAVEDRA entiende que son enteramente aplicables.
Entiende que no est en juego la autonoma del derecho agrario por aceptar tal posicin.
Adems, entiende que son normas particulares (las del Cdigo Civil) a este caso concreto, y las
disposiciones de aparcera y arrendamiento rural son generales, sin previsin sobre el tema.
Finalmente, se aplican en otra oportunidad disposiciones del Cdigo Civil, cuando
regula que no puede el tutor dar en arriendo predios rsticos por ms de cinco aos ni por ms
tiempo del que le falte al menor para llegar a la mayora de edad. Por lo que, siendo tal
disposicin aplicable, nada impide que la antes citada lo sea.
Entiende que se trata de una situacin de inoponibilidad del contrato.
6. La extincin del contrato
La extincin de la relacin por cualquiera de las causas a que nos hemos referido
(derecho de receso) o por otras (resolucin, mutuo disenso, etc), genera una situacin que
nuestro derecho somete a reglas bsicamente comunes.
La liberacin de las partes: Cualquiera sea la causa de extincin de la relacin
contractual la liberacin es para ambas partes.
La restitucin del predio: El arrendatario, debe restituir la posesin de la finca al
arrendador. Se trata de una obligacin de dar, de carcter coercible, cuya ejecucin es posible,
en su caso, con la intermediacin judicial. Dicha obligacin est regulada por los arts. 1827 a1
1830 CC Segn el CC el concesionario tiene la obligacin de restituir el predio en el mismo
estado en que se le entreg. Lo cual plantea la interrogante de en qu medida puede o debe el
arrendatario remover las mejoras introducidas.
Respecto a las mejoras indemnizadas o cuya indemnizacin se pretende, no pueden
ni deben ser suprimidas.
De hecho deber cuidarlas como un buen padre de familia, hasta la efectiva restitucin
del predio
En el caso de los mejoramientos no susceptibles de ser indemnizados, el arrendatario
podr separar y llevar los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada. Sin embargo el
arrendador puede privar al arrendatario del ejercicio de este derecho abonndole lo que valdran
los materiales considerndolos separados
Finalmente, SAAVEDRA entiende que en lo que refiere a las mejoras legtimamente
introducidas por el concesionario en ejercicio de los poderes derivados de la gestin del predio,
salvo que el concedente pruebe la existencia de perjuicios, no tendr derecho a exigir su
remocin
El deber de conservar las mejoras y el predio como un buen padre de familia
El deber de conservacin de las mejoras y el predio extinguida la relacin contractual,
se extiende hasta la efectiva restitucin del predio
La atribucin de los frutos pendientes
De principio en nuestro derecho, la propiedad de los frutos naturales se adquiere por la
separacin. El concesionario con la restitucin del predio, cede adems, todos los derechos de
apropiacin sobre frutos pendientes. Sin embargo la aplicacin rgida de este principio puede
conducir a graves injusticias, en una actividad como la agraria. Por ello el DL 14384 dispone
que el juez podr conceder una prrroga de hasta 90 das para que el ocupante recoja el fruto de
las sementeras ya realizadas. Los cultivos que no hayan sido recogidos en el plazo acordado
beneficiarn al actor.
Exigibilidad del crdito por mejoras
La extincin del contrato genera tambin la exigibilidad de los crditos por mejoras que
el arrendatario o aparcero tomador tuviera contra el concedente.