INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE

ENGENHARIA DE SO PAULO

Verso 2 Vlida a partir de maio 2005

NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

IBAPE/SP 2005
Rua Maria Paula, 122
Conj. 104 / 106 - 1 Andar
Bela Vista, So Paulo SP
CEP 01319-907
PABX: (11) 3105.4112
ibapesp@ibape-sp.org.br

Responsabilidade:

Eng. Alcides Ferrari Neto

Presidente

Eng. Antonio Srgio Liporoni

Diretor Tcnico

Coordenao:

Eng. Osrio Accioly Gatto

Coordenador

Eng. Paulo Grandiski

Coordenador

Relatores:

Ana Maria de Biazzi Dias Oliveira, Joaquim da Rocha Medeiros Jnior, Jos Fiker e Milton
Candeloro.
Colaboradores:

Cirlene Mendes, Dionsio Nunes Neto, Eduardo Rottmann, Jos Tarcsio Doubek Lopes, Nlson
Nady Nr Filho, Nlson Roberto Pereira Alonso, Octavio Galvo Neto, Ruy Campos Vieira e Tito
Lvio Ferreira Gomide.

APRESENTAO
O IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo, entidade sem fins lucrativos, congrega
engenheiros, arquitetos e empresas atuantes em Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia com o objetivo de promover a
defesa dos interesses profissionais e morais da classe e fomentar o avano cientfico em seu campo, mediante o desenvolvimento e
a difuso do conhecimento tcnico, a promoo da especialidade a nveis superiores de excelncia profissional e acadmica, o
intercmbio harmonioso e construtivo entre todas as reas do saber de qualquer forma ligadas ao seu campo de atuao, e,
sobretudo, a obedincia estrita tica como fundamento da contribuio de seus afiliados sociedade.
Entidade registrada no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia do Estado de So Paulo, atravs de
representante eletivo, filiada ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia, entidade federativa nacional
com representao no CDEN Colgio de Entidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia, rgo mximo da classe dos engenheiros e arquitetos brasileiros, tambm filiada IVSC Internacional Valuation
Standards Committee, responsvel pela elaborao de normas de avaliao internacionais e UPAV Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin que congrega os avaliadores de todo Continente.
Dessa forma, atendendo ao artigo 3 dos Estatutos Dos Objetivos - editou esta norma a ser aplicada em todas as manifestaes
escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos, vinculadas Engenharia de Avaliaes no Estado de So Paulo, atendendo Lei
n 5194/66 que regulamenta o exerccio das profisses dos engenheiros e arquitetos na alnea c do artigo 7: estudos, projetos,
anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer
outro trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser submetidos ao
julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo
com esta lei; Art 14 Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo,
obrigatria, alm da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituio ou firma a quem interessarem, a meno
explcita do ttulo do profissional que os subscrever e do nmero da carteira e Art 15 So nulos de pleno direito os contratos
referentes a qualquer ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades pblicas ou particular com
pessoas fsicas ou jurdicas no legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei.
Esta Norma atende as exigncias do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2:2004, e a complementa em relao a peculiaridades do Estado
de So Paulo.
Esta Verso 2 incorpora aperfeioamentos sugeridos pelos associados e aprovados pela Coordenao e Relatores e substitui a
verso anterior de 01 de fevereiro de 2005.

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NDICE
1 Objetivo
2 Referncias normativas
3 Valores
3.1 Valor de mercado
3.2 Valor patrimonial
3.3 Valor em risco
3.4 Valor econmico
3.5 Valor de liquidao forada
3.6 Valor de custo
3.7 Valor de indenizao
4 Definies
5 Notaes, simbologia e convenes
6 Classificao do bem avaliando quanto natureza
7 Procedimentos ticos
7.1. Quanto capacitao profissional
7.2. Quanto ao sigilo
7.3. Quanto propriedade intelectual
7.4. Quanto ao conflito de interesses
7.5. Quanto independncia na atuao profissional
7.6. Quanto competio por preos
7.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico
7.8. Quanto atuao em processos judiciais
8 Atividades Bsicas
8.1 Atividades preliminares
8.2 Documentao
8.3 Restries legais e mercadolgicas
8.4 Vistoria do imvel avaliando
8.5 Escolha da metodologia
8.6 Diagnstico de mercado
9 Procedimentos metodolgicos
9.1 Zonas de caractersticas homogneas
9.2 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
9.3 Mtodo evolutivo
9.4 Mtodo da capitalizao da renda
9.5 Mtodo involutivo
9.6 Mtodo do custo
10 Tratamento por fatores
10.1 Fator oferta
10.2 Fator localizao
10.3 Fatores aplicveis ao valor do terreno
10.4 Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias
10.5 Fatores complementares
10.6 Aplicao dos fatores
10.7 Procedimentos especficos
11 Recomendaes
11.1 Avaliao utilizando o critrio residual
11.2 Transformao de preos a prazo em preos a vista
11.3 Atualizao de preos
11.4 Apresentao do valor final do imvel
11.5 Campo de arbtrio
12 Tratamento inferencial
13 Especificao das avaliaes
13.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
13.2 Mtodo evolutivo
13.3 Mtodo involutivo
13.4 Graus de preciso
14 Procedimentos especiais
14.1 Desapropriaes
14.2 Avaliao de aluguis
14.3 Servides
14.4 Capacidade de Uso
15 Apresentao do Laudo de Avaliao
15.1 Laudo de Avaliao
15.2 Laudo de uso restrito
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1. Objetivo e Consideraes Iniciais

1.1 A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, mtodos e procedimentos
gerais e estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elaborao de avaliaes de imveis
urbanos, com harmonizao e adequao aos princpios bsicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das
normas do IVSC - INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como
Normas Panamericanas, entidades s quais o IBAPE est filiado.
1.2 Esta norma foi elaborada para atender s caractersticas e peculiaridades predominantes encontradas
em cidades do Estado de So Paulo e substitui a Norma para Avaliao de Imveis Urbanos 1995 do
IBAPE/SP.
1.3 Recomenda-se sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de
Avaliaes elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS
DE ENGENHARIA DE SO PAULO - IBAPE/SP, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva
dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
CREA, em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24 de dezembro de 1966 e com as Resolues nos 205,
218 e 345 do CONFEA.
1.4 Esta Norma se aplica a situaes normais e tpicas do mercado que visem determinao de valores
de imveis urbanos, definidos no item 3.
1.5 Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a
afetar o bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos
aplicveis ao imvel avaliando, aos elementos amostrais ou regio, as respectivas conseqncias devem
ser explicitadas e consideradas parte no laudo.
1.6 Na impossibilidade da aplicao das metodologias previstas nesta Norma, facultado o emprego de
outro procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao
avaliando, desde que:
- seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos;
- sua utilizao seja justificada.

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2. Referncias Normativas
As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que devem ser acatadas,
quando no conflitarem com as desta Norma.
Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida
Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano
Lei Federal n 8.245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos
Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento
ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais
ABNT NBR 14653-2:2004 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos
ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais
ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens - Parte 4: Empreendimentos
Norma Bsica de Percias em Engenharia do IBAPE/SP
Glossrio de Terminologia Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE/SP de 2002.
Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizao, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desde
que no conflitem com esta Norma.

3. Valores
3.1 Valor de mercado:
Quantia mais provvel pela qual se negociaria com conhecimento, prudncia e sem compulso um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigentes.
Se for solicitada a determinao de outra referncia que no o valor de mercado ou frao do mesmo, esse
fato deve ser destacado junto ao respectivo valor.
3.2 Valor patrimonial:
Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo
represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em
informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente
publicada.
3.3 Valor em risco:
Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias,
equipamentos e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima
depreciao.
3.4 Valor econmico:
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda
3.5 Valor de liquidao forada:
Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias
bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado.
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3.6 Valor de custo:

Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou sem
considerar eventual depreciao.
3.7 Valor de indenizao:
Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes
ou congneres.
4. Definies
Para efeito desta Norma, so adotadas, no que no conflitarem, as definies constantes da NBR14653-1 ,
da NBR14653-2 e as do GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL ENGENHARIA DE
AVALIAES E PERCIAS do IBAPE/SP.
5. Notaes, simbologia e convenes
Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais
seguintes, complementados por outros que se tornem necessrios em casos especiais:
At
= rea do terreno
Ab = rea das benfeitorias
Ac = rea das construes
Capc = coeficiente de aproveitamento calculado
Ce = coeficiente de esquina ou frentes mltiplas
Cf = coeficiente de frente
Cp = coeficiente de profundidade
f
= expoente da frmula do coeficiente de frente
FC = Fator de comercializao
Fc = fator de consistncia do terreno
Fob = fator de obsoletismo
Ff = fator de fonte ou oferta
Fpr = frente projetada do terreno
Fp = frente principal do terreno
Fr = frente de referncia do terreno
Ft = fator de topografia
p = expoente da frmula do coeficiente de profundidade
Pe = profundidade equivalente
Pm = profundidade recomendada para a zona
Pma = profundidade mxima recomendada para a zona
Pmi = profundidade mnima recomendada para a zona
Vt = valor total do terreno
Vb = valor de custo total das benfeitorias
Vi = valor do imvel
Vo = valor de oferta
Vvb = valor de venda das benfeitorias
Vu = valor bsico unitrio

6. Classificao do bem avaliando quanto natureza

A classificao do bem avaliando, quanto natureza dever obedecer integralmente s suas peculiaridades
e ao disposto nos itens 5 da NBR14653-1 e da NBR14653-2 e complementada, quando com elas no
conflitar, com o disposto na NORMA BSICA DE PERCIAS do IBAPE/SP.

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7. Procedimentos ticos
Alm de atender ao disposto nos Cdigos de tica Profissional do CONFEA e do IBAPE/SP, o engenheiro
de avaliaes deve adotar os procedimentos descritos a seguir:
7.1. Quanto capacitao profissional
Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja
especificamente habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio.
7.2. Quanto ao sigilo
Considerar como confidenciais os resultados e concluses do trabalho realizado e toda informao tcnica,
financeira ou de outra natureza, recebida do contratante.
7.3. Quanto propriedade intelectual
Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no
publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar
corretamente o sentido das teses desenvolvidas na fonte.
7.4. Quanto ao conflito de interesses
Declinar de sua contratao e informar as razes ao contratante, se houver motivo de impedimento ou
suspeio em decorrncia de conflito de interesses.
7.5. Quanto independncia na atuao profissional
Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo
que as expectativas desta se mostrem equivocadas.
7.6. Quanto competio por preos
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais, observando o disposto no
Regulamento de Honorrios Profissionais do IBAPE/SP.
7.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico
Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos
tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos
somente quando devidamente capacitado para tal.
7.8. Quanto atuao em processos judiciais
Trabalhar com lealdade em face da justia e demais profissionais tcnicos sem falsear fatos relevantes para
a lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo.
7.8.1 Quando perito judicial:
a) Comunicar com antecedncia aos assistentes tcnicos a sugesto da data da vistoria, de forma
que possam providenciar autorizaes prvias para acesso ao local, bem como fornecimento de
informaes, cpias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que
dispuser. Quando vivel e necessrio, recomendvel que essa data seja harmonizada com
eventuais compromissos pr-assumidos pelos interessados;
b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes tcnicos
do feito. Inform-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas
oferecidas. Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cpias de textos prvios ou definitivos de seus
laudos, de forma a permitir-lhes exercer suas funes em tempo hbil.
7.8.2 Quando assistente tcnico, colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e
vistorias e fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar
dados que afetem a soluo da percia.
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8. Atividades bsicas
8.1. Atividades preliminares
recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao,
esclarea junto ao contratante, aspectos essenciais referentes a:
-

definio de seu objetivo: valor de mercado , locao ou outros;

identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com sua respectiva individualizao, no caso de
ser apenas parte de um conjunto de edificaes;

necessidade ou no da verificao das medidas;

caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao, desapropriao, doao, alienao, dao
em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

fundamentao e preciso que se pretende atingir;

prazo limite para apresentao do laudo;

condies, no caso de laudos de uso restrito.

8.2. Documentao
Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao
engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao
bem. Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a
circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.
8.3. Restries legais e mercadolgicas
Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries
ou regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que
possam influenciar no valor do imvel.
8.4. Vistoria do imvel avaliando
imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos
relevantes formao do seu valor.
Quando no for possvel o acesso ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao.
Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base em uma
situao presumida, a partir de elementos que for possvel obter, tais como:
a) Descrio interna;
b) Vistoria externa de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos,
escritrios ou conjuntos habitacionais;
c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.
A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento
de mercado com identificao de circunstncias atpicas, valorizantes ou desvalorizantes.
8.4.1. Caracterizao do terreno
a) Localizao - situao no contexto urbano e via pblica com indicao de limites e divisas, definidas de
acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos fsicos - dimenses, forma, topografia, consistncia do solo;
c) Infra-estrutura urbana disponvel;
d) Equipamento comunitrio disponvel;
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e) Utilizao atual e vocao, em confronto com as restries fsicas e legais quanto ocupao e ao
aproveitamento;
f)

Outras situaes relevantes.

8.4.2. Caracterizao das edificaes e benfeitorias existentes

a) Aspectos fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos;
b) Aspectos funcionais - arquitetnicos, de projetos, paisagsticos e funcionais.
Relatar a existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao.
8.4.3. Caracterizao da regio
a) Aspectos econmicos: anlise das condies scio-econmicas, quando relevantes para o mercado;
b) Aspectos fsicos: relevo e consistncia do solo;
c) Localizao: situao no contexto urbano, com indicao das principais vias e plos de influncia da
regio;
d) Uso e ocupao do solo: vocao existente e indicao da lei de zoneamento que rege o uso e
ocupao do solo;
e) Infra-estrutura urbana: pavimentao, redes de gua, de esgoto, de energia eltrica, de gs canalizado,
de telefone iluminao pblica, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para transmisso
de dados, comunicao e televiso, guas pluviais etc;
f) Atividades existentes no entorno: comrcio, indstria e servios;
g) Equipamento comunitrio e de servios populao: segurana, educao, sade, cultura, lazer,
templos religiosos etc;
8.4.4. Vistoria por amostragem
Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por
amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no
contrato, de um percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de
mesma tipologia.
8.4.5. Avaliao em massa
Nas avaliaes em massa imprescindvel que o engenheiro de avaliaes conhea a regio. Sob sua
responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias.
8.5. Escolha da metodologia
Em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e da disponibilidade de dados de mercado,
podem ser utilizados os seguintes mtodos:
MTODO COMPARATIVO
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritrios, armazns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao
avaliando.
MTODO EVOLUTIVO
Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes
ao avaliando. o caso de residncias de alto padro, galpes, entre outros.
MTODO INVOLUTIVO
Utilizado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando.
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MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA

Recomendado para empreendimentos de base imobiliria, tais como shopping-centers, hotis.
MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO
Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
No h hierarquia entre esses mtodos avaliatrios; deve-se optar pela metodologia mais adequada
finalidade da avaliao.
8.6. Diagnstico de mercado
Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel
em avaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez desse bem.
Diagnsticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo parte, devem levar em
conta o desempenho e a evoluo do mercado, o volume de ofertas e/ou transaes, a velocidade de
vendas ou outros indicadores.

9. Procedimentos metodolgicos
As metodologias aplicveis avaliao de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

da natureza do bem avaliando;

da finalidade da avaliao (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);

da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado;

do prazo para sua execuo.

Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma,

que detalham e complementam aqueles constantes da NBR 14653-2.
9.1 Zonas de caractersticas homogneas
Na Regio Metropolitana de So Paulo os bairros possuem diversas caractersticas de diferenciao, que
foram classificadas em quatro grupos, totalizando as onze zonas descritas a seguir, cujos critrios e
parmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relao regio geo-econmica a
que pertence.

Grupo I - Zonas de uso predominante residencial e ocupao horizontal:

1 Zona: Residencial Horizontal de Padro Popular
Encontradas em regies perifricas ou de ocupaes irregulares, dotadas de pouca infraestrutura urbana, alta densidade de ocupao e concentrao de famlias de baixa renda. Os
lotes possuem dimenses reduzidas, em torno de 125m2, e as edificaes predominantes so de
padro proletrio, geralmente associadas auto-construo e no uso mnimo de materiais de
acabamento.
2 Zona: Residencial Horizontal de Padro Mdio
Zonas cuja caracterstica de ocupao horizontal, com predominncia de casas e rara presena
de comrcio. So dotadas de infra-estrutura bsica, com populao concentrada em renda
mdia. Os lotes possuem dimenses em torno de 250m2 e as edificaes so de padro mdio,
podendo ser trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos
acabamentos econmicos, porm de boa qualidade.

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3. Zona: Residencial Horizontal de Padro Alto

Compreendem as regies dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por
casas de alto padro, com arquitetura das edificaes diferenciada, geralmente com projetos
personalizados. Nestes locais, predominam terrenos de grandes propores, em torno de 600m2.

Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial e ocupao vertical (zonas de incorporao):

4 Zona: Prdios de Apartamentos de Padro Popular
Encontradas em diversas regies, dotadas de infra-estrutura bsica e com concentrao de
populao de baixa renda. Apresentam vocao para ocupao de prdios de apartamentos de
padro popular, geralmente sem elevadores, at quatro andares.
5 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Mdio
Dotadas de infra-estrutura completa com concentrao de populao de renda mdia. Para
classificao nesta zona necessrio verificar a vocao legal e a predominncia de ocupao
que necessariamente tem que refletir verticalizao, por meio de edifcios de apartamentos ou
escritrios de padro mdio ou superior.
6 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Alto
Compreendem as regies ocupadas por edifcios de apartamentos ou escritrios com arquitetura
diferenciada, projetos personalizados e de padro elevado, destinadas populao de rendas
mais altas.

Grupo III - Zonas de uso comercial ou de servios com ocupao predominantemente horizontal
7 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Popular
Podem ser identificadas em regies perifricas ou de populao de baixa renda, onde
constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios populares.
8 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Mdio
constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios de padro mdio.
9 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Alto
Identificadas em regies que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e
de padro elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padro.

Grupo IV - Zonas de uso industrial ou de armazns:

10 Zona: Indstrias
So zonas cuja vocao geralmente definida pelas legislaes estaduais e municipais, com
restries de uso especficas e com ocupao predominantemente industrial.
11 Zona: Armazns
So identificadas pela presena de armazns ou galpes, sem caractersticas industriais,
podendo ser encontradas em regies cerealistas ou de comrcio.
9.2 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de
formao de seus preos.
A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre
os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica.
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9.2.1 - Pesquisa de dados

Principal etapa do processo avaliatrio e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e
vistoria de dados amostrais.
9.2.1.1- Planejamento da pesquisa
O planejamento da pesquisa define a abrangncia da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de
sua coleta e compilao, com utilizao de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros.
Caracteriza e delimita a regio na qual o bem avaliando est inserido, para a obteno de uma amostra
representativa de dados de mercado a ele semelhantes.
9.2.1.2 Coleta de dados
Obteno de dados e informaes confiveis de ofertas e preferencialmente de negociaes realizadas,
contemporneos data de referncia, com suas principais caractersticas fsicas, econmicas e de
localizao e investigao do mercado.
recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado e com atributos comparveis aos
do bem avaliando.
Sero considerados semelhantes elementos que:
a) Estejam na mesma regio e em condies econmico-mercadolgicas equivalentes s do bem avaliando;
b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais prximo possvel do centride amostral;
c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc);
d) Em relao ao bem avaliando, sempre que possvel, tenham:
- dimenses compatveis;
- nmero compatvel de dependncias (vagas de estacionamento, dormitrios, entre outros);
- padro construtivo semelhante;
- estado de conservao e obsoletismo similares.
Alm destas condies de semelhana, observar que:
e) As referncias de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informaes devem
ser cruzadas e averiguadas para utilizao da mais confivel;
f) As fontes de informaes sejam identificadas, com o fornecimento de, no mnimo, nome e telefone para
averiguao;
g) No caso de insuficincia de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condies distintas para
estudos ou fundamentaes complementares;
h) Nos preos ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possvel quantificadas
pelo confronto com dados de transaes;
i) Os dados referentes s ofertas contemplem, sempre que possvel, o tempo de exposio no mercado.
9.2.1.3 Vistoria dos elementos amostrais
condio mnima a vistoria externa dos elementos comparativos.

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9.2.2 Tratamento de Dados

9.2.2.1 Preliminares
A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando pode ser feita pela sumarizao
das informaes na forma de grficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a
insero das variveis-chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral.
A excluso prvia de elementos amostrais deve ser justificada.
Caso seja constatado que o tempo de exposio de algum dado comparativo seja longo, esta caracterstica
deve ser corrigida pela aplicao de fator redutor ao preo ofertado, adicional ao fator oferta.
No tratamento dos dados podem ser utilizadas vrias ferramentas analticas, entre as quais se destacam
tratamento por fatores e inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de
dados e informaes disponveis.
Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado, recomendvel o
tratamento por fatores em amostras homogneas onde so observadas as condies de semelhana
definidas na coleta de dados. Para amostras heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia
estatstica, desde que as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais
interaes.
Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de
preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar
pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.
Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos
princpios bsicos e interpretao dos modelos adotados.

9.3 Mtodo evolutivo

Mtodo analtico que consiste em partir do valor do terreno, som-lo ao valor da construo com custos
diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do
empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do clculo do fator de comercializao.
Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicao deste mtodo, o valor do terreno deve ser calculado em comparao com outros, o valor da
benfeitoria por meio do mtodo do custo e o fator de comercializao obtido no mercado, comparando-se
com imveis que tenham as mesmas caractersticas e propores similares de terrenos e benfeitorias. Este
fator de comercializao pode ser maior ou menor que uma unidade, em funo das condies de mercado.
Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos, do IBAPE/SP, o fator de comercializao no pode ser arbitrado e deve ser inferido conforme
13.2.c).

9.4 Mtodo da capitalizao da renda

Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros).
Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado
na determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo
comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao
do valor econmico.
Nesses casos, necessrio fundamentar:
PGINA 12 / 25

1) Despesas necessrias a sua manuteno e operao, e receitas provenientes da sua explorao,

descontados os impostos;
2) Estrutura mnima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel;
3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico;

9.5 Mtodo involutivo

O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de utilizao do mtodo
comparativo direto. Trata-se de um critrio indireto de valorao que indica a viabilidade de incorporao de
uma gleba ou terreno de grandes dimenses para transform-los em outro empreendimento. Na utilizao
deste mtodo deve-se dar preferncia, pela ordem:
a) Modelos dinmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;
b) Modelos dinmicos com equao de frmulas pr-definidas;
c) Modelos estticos, com frmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas, absorvveis em
curtos prazos.

Para a utilizao do mtodo involutivo, consultar as partes 1 e 2 da NBR 14.653.

No devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba.
9.6 Mtodo do custo
Utilizado para a apurao do valor das benfeitorias no mtodo evolutivo, ou quando a finalidade da
avaliao for identificao do custo. Esto previstos os seguintes critrios para identificao do custo de
reedio do imvel:
-

Mtodo da quantificao do custo por custos unitrios ou por oramentos analticos

Mtodo comparativo direto de custo

9.6.1 Mtodo da quantificao de custos: Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode
ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento detalhado, com identificao das
fontes consultadas.
Para apurao do custo de construo, pode ser aplicado o modelo previsto na NBR 14653-2, representado
a seguir:

C = [ CUB +

OE + OI + ( OFe OFd )
](1 + A )(1 + F )(1 + L )
S

Onde:
C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais
de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
PGINA 13 / 25

Se os custos das edificaes em condomnio forem estimados conforme previsto na NBR12721, devem ser
utilizadas as reas equivalentes de construes para os custos unitrios padro, representadas pela
seguinte frmula
n

S = Ap + ( Aqi Pi )
i

Onde:
S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de
acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.
Ao custo das edificaes resultante da multiplicao da rea S pelo Custo Unitrio Bsico com caractersticas mais
prximas s do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo no contemplados pela NBR12721.

9.6.2 Mtodo da quantificao de custos por oramentos analticos: deve ser elaborado um oramento
detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitrios de materiais, com identificao
das fontes e preenchida planilha conforme modelo sugerido na NBR 12721.
9.6.3 Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se considerar uma amostra
composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
10. Tratamento por fatores
No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao
avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais ou para menos,
so levadas em conta. admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos
especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento
comparativo na forma de somatrio.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando
aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados
apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos
relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a
considerao de:
-

elasticidade de preos;

localizao;

fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes);

fatores padro construtivo e depreciao.

10.1 Fator oferta

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser descontada do valor total pela
aplicao do fator mdio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinao, pode ser
aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preo original pedido). Todos os demais fatores
devem ser considerados aps a aplicao do fator oferta.
10.2 Fator localizao
Para a transposio da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada
a relao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genricos editada pela
Prefeitura Municipal, se for constatada a coerncia dos mesmos. Nos casos de inexistncia desses valores
ou se forem constatadas incoerncias nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo devidamente
fundamentado de novos ndices para a regio.
PGINA 14 / 25

Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos de locais cujos ndices de
transposio discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, 50% para mais ou
para menos.
No caso de terrenos com edificaes, os fatores referentes localizao devem incidir exclusivamente na
parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.

10.3 Fatores aplicveis ao valor de terrenos

10.3.1 Fatores testada e profundidade
As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:
a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as
profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).
-Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00
-Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma
(1/2 Pmi < Pe < Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula:
p
Cp = (Pe / Pmi)
-Para Pe inferior a Pmi adota-se Cp = (0,5)

-Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (P ma < Pe <
3Pma), o fator somente afeta o valor unitrio da parte do terreno que exceda este limite, a
frmula a ser empregada a seguinte:
p
Cp = (Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )] . (Pma / Pe) }
- Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na frmula acima Pe = 3 Pma
b) Testada: funo exponencial da proporo entre a projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela seguinte
expresso:
Cf = (Fp / Fr)f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes
decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo
IBAPE SP, esto resumidos nas Tabelas 1 e 2.
10.3.2 Fator rea
Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites
de reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:
0,20

Ca = (125/ A)

, onde A = rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.

10.3.3 Fator frentes mltiplas
Considerado na avaliao de terrenos em reas comerciais e de incorporaes, com os fatores
apresentados nas tabelas 1 e 2, aplicados diretamente s reas mnimas dos intervalos.

PGINA 15 / 25

PGINA 16 / 25

1 Zona
Residencial
Horizontal
Popular
2 Zona
Residencial
Horizontal
Mdio
3 Zona
Residencial
Horizontal
Alto
4 Zona
Incorporae
s Padro
Popular
5 Zona
Incorporae
s Padro
Mdio
6 Zona
Incorporae
s Padro
Alto

ZONA

Frente e Profundidade

Fatores de Ajustes

15

25

30

10

15

16
Mnimo

16
Mnimo

16
Mnimo
-

60

40

30

0,50

0,50

No se aplica

No se aplicam

0,15

0,20

No se
aplica

1,05

1,10

1,10

No se
aplica

No se
aplica

No se
aplica

Mltiplas
Referncias
Expoente Expoente do frentes ou
Frente de
Prof.
Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina
Frente
didade
Referncia Mnima
Fr
Pmi
Pma
f
p
Ce

Tabela 1 Grupos I e II

no se
aplica
dentro do
intervalo

no se
aplica
dentro do
intervalo
no se
aplica
dentro do
intervalo

Aplica-se
item
10.3.2)

Ca

Coef de
rea

Caractersticas e Recomendaes

2500

1500

2000

600

250

125

Para terrenos com reas fora do

intervalo definido, estudar a
influncia da rea.
Para terrenos com reas fora do
intervalo definido estudar a
influncia da rea.

Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido estudar
a influncia da rea e analisar a
800 - 2.500 eventual influncia da esquina ou
frentes mltiplas.
(1)* Para este grupo, o intervalo
varia de 800 m2 at um limite
1.200- 4.000 superior indefinido.

800 (1)*

400 - 1000

200 - 500

100 400

rea de
Intervalo
refernci caracterstico Observaes gerais
a do Lote de reas.
(m2)
(m2)

TABELAS - Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para So Paulo-Capital.

Grupo I:
Zonas de uso residencial
horizontal

Grupo II:
Zonas ocupao vertical
(incorporao)

Frente e Profundidade

Fatores de Ajustes

No se aplica

No se aplica

60

40

30

No se
aplica

No se
aplica

0,15

0,25

0,20

0,50

0,50

0,50

No se aplica

No se aplica

Em outros municpios os parmetros acima devem ser adaptados

No se
aplica

No se
aplica

11 Zona
Armazns

20

No se
aplica

15

9 Zona
Comercial
Padro Alto

20

No se
aplica

10

8 Zona
Comercial
Padro
Mdio

10

10 Zona
Industrial

PGINA 17 / 25

Caractersticas e Recomendaes

No se
aplica

No se
aplica

1,05

1,10

1,10

100

200

600

5.000

500

no se
aplica
dentro do
intervalo
no se
aplica
dentro do
intervalo
no se
aplica
dentro do
intervalo
no se
aplica
dentro do
intervalo
no se
aplica
dentro do
intervalo

250 - 3.000

2.000
20.000

250 - 1000

200 - 500

80 - 300

Avaliao pelo valor unitrio e

influncia da localizao. Para
terrenos com reas fora do
intervalo definido estudar a
influncia da rea

Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido estudar
a influncia da rea e analisar a
eventual influncia da esquina ou
frentes mltiplas.

rea
Mltiplas
Referncias
Expoente Expoente do frentes ou Coef de rea de
Intervalo
rea
Frente de
Prof.
Prof. Mxima do Fator Fator Profun- esquina
refernci caracterstico Observaes gerais
Frente
didade
Referncia Mnima
a do Lote de reas.
Fr
Pmi
Pma
f
p
Ce
Ca
(m2)
(m2)

7 Zona
Comercial
Padro
Popular

ZONA

Tabela 2 Grupos III e IV

Grupo III:
Zonas de uso comercial ou de
servios

Grupo IV:
Zonas industriais ou
Armazns

10.4 Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias

Utilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos amostrais que permitam a comparao
direta dos respectivos valores unitrios das benfeitorias.
Padro e depreciao so os principais fatores aplicveis s benfeitorias, que devem incidir apenas na
parcela de capital benfeitoria.
a) Idade das benfeitorias
A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais As diferenas de idade devem
ser ponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio
de Ross-Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada, mas no a aparente.
b) Padro construtivo das benfeitorias
As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos valores
de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padres. Recomenda-se a utilizao
do estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP.
Nas avaliaes em que as benfeitorias apresentem caractersticas especficas e/ou atpicas ou, ainda,
de carter histrico ou artstico e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a
justificativa de qualquer alterao do valor delas decorrente.
10.5 Fatores complementares
So fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem ser utilizados, porm nesses
casos, devem ser fundamentados e validados.
10.5.1 Fatores de posicionamento de unidades padronizadas
Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais diferenas de valor dos distintos
pavimentos ou de faces de insolao, pela utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado
10.5.2 Fatores relativos topografia
Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condies topogrficas
de todos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em
aclive ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser fundamentada sua aplicao. No caso de
impossibilidade da fundamentao, podem ser usados os seguintes fatores corretivos genricos,
referenciados para terrenos planos.
Situao paradigma: terreno plano ...................................... 1,00
Cado para os fundos at 5% ............................................... 0,95
Cado para os fundos de 5% at 10% .................................. 0,90
Cado para os fundos de 10% at 20% ................................ 0,80
Cado para os fundos mais de 20% ...................................... 0,70
Em aclive at 10% ................................................................ 0,95
Em aclive at 20% ................................................................ 0,90
Em aclive acima de 20% ....................................................... 0,85
Abaixo do nvel da rua at 1.00m.......................................... 1.00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m.............................. 0.90
Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m .............................. 0.80
Acima do nvel da rua at 2,00m............................................ 1.00
Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m ......................... 0.90

PGINA 18 / 25

Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente pode
resultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes,
devero ser detalhados e justificados.
10.5.3 Fatores quanto consistncia do terreno devido a presena ou ao da gua
A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais
como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser
considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do
elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes
fatores:
a) Situao paradigma: terreno seco ..................................................................................1,00
b)Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso
mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta........................................0,90
c)Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado periodicamente
pela inundao....................................................................................................................0,70
d)Terreno permanentemente alagado..................................................................................0,60

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema.
Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas.
Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente.
Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.

10.6 Aplicao dos fatores

Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios:
1. A utilizao dos fatores deve ser na forma de somatrio, aps a considerao do fator oferta
2. Em princpio podem ser considerados como semelhantes queles que observem o disposto do item
9.2.1.2. So considerados discrepantes elementos que :
a) Os valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral, extrapolem a sua metade ou dobro;
b) No obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a discrepncia persista aps
a aplicao de fatores mais representativos (localizao para terrenos, padro construtivo e
depreciao para benfeitorias), desde que validados preliminarmente.
3. Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mltiplas, padro
construtivo e depreciao) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condies
de serem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeficiente de variao. No
objetivo obter o menor coeficiente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o
comportamento de mercado.O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s deve
ser eliminado na aplicao conjunta de todos os fatores
4. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados,
desde que seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser
mantida na verificao simultnea com os demais.
5. Em casos especficos, facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o engenheiro
fundamente sua eficcia, alm das validaes previstas.
6. Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados
homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:
a) Calcula-se a mdia dos valores unitrios homogeneizados;
PGINA 19 / 25

b) Adota-se como intervalo de elementos homogneos, aquele definido entre os limites de

30%, para mais ou para menos, do respectivo valor mdio;
c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa mdia
como representativa do valor unitrio de mercado;
d) Caso contrrio, procura-se o elemento que, em mdulo, esteja mais afastado da mdia, que
excludo da amostra. Aps a excluso, procede-se como em a) e b), definindo-se novos
limites
e) Se elementos anteriormente excludos passarem a estar dentro dos novos limites devem
ser reincludos;
f) Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30%
em torno da ltima mdia;
g) Se houver coincidncia de mais de um elemento a ser excludo na etapa d), deve-se excluir
apenas um, devidamente justificado;
Conforme disposto em 13.1.1.d) no so considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos
valores unitrios, aps a aplicao do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneizao
aqum da metade ou alm do dobro do valor original de transao (descontada a incidncia do fator oferta
quando couber).
10.7 Procedimentos especficos
10.7.1 Avaliao de terrenos em zonas de incorporaes
Em princpio, s devem ser utilizados como elementos comparveis os diretamente incorporveis. Se esta
condio no for atendida, estudar a relao entre valores unitrios dos terrenos incorporveis com:
- terrenos passveis de incorporaes por agrupamento com lotes contguos
- terrenos que no permitem incorporaes
Os valores unitrios so homogeneizados em funo da localizao. A influncia de reas acima dos limites
previstos na tabela 1 deve ser estudada a parte.
Consideram-se elementos semelhantes para comparao direta apenas aqueles que apresentem
dimenses que permitam incorporao, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as reas indicadas na
Tabela 1.
10.7.2 Avaliao de Lojas
Para a avaliao de lojas, na determinao de valores de mercado de venda ou locao, deve-se utilizar
preferencialmente o mtodo comparativo direto de dados,. Caso o mercado no apresente condies de
comparao direta, utilizar o mtodo evolutivo com a valorao da parcela do terreno pelas condies da
Tabela 2.
10.7.3 Terrenos em zoneamentos diferentes
Na eventualidade de insuficincia de dados de mesmo zoneamento urbanstico, podero ser utilizados
elementos diferentes, os quais, se detectada divergncia de resultados, devero ser corrigidos para a
condio procurada, mediante anlise fundamentada, levando em conta no s os coeficientes de
aproveitamento, taxas de ocupao e usos possveis pelas posturas, como a assimilao, na poca, pelo
mercado local, dos efeitos das restries e permissibilidades deles decorrentes.
10.7.4 Lotes industriais
A avaliao de lotes industriais deve ser feita, em princpio, pelo unitrio e pela localizao. A pesquisa
deve compreender terrenos com reas e dimenses equivalentes, prximos dos da rea avalianda. No
necessitaro obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes mltiplas,
desde que o acesso seja suficiente e proporcional s superfcies.

PGINA 20 / 25

Na eventualidade de inexistirem dados em nmero suficiente preenchendo as condies de rea e frente,

podero ser usados outros com superfcies e extenses menores, ou maiores, desde que feita anlise
demonstrando a relao valor unitrio/ rea.
10.8 Fatores Alternativos
Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado especfico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliao.
A funo homogeneizante de novos fatores, no listados nesta norma como obrigatrios, deve ser validada
previamente.
11. Recomendaes
11.1 Avaliao utilizando critrio residual
Para avaliaes de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na amostragem terrenos sem
benfeitorias. Caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do
terreno atravs do critrio residual, princpio indireto que assume o valor do terreno como a diferena entre
o valor do imvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento:
Vt = (Vo x Ff) Vb
Aps esses clculos, transforma-se o preo total em unitrio e utiliza-se a homogeneizao com tratamento
por fatores.
11.2 Transformao de preos a prazo em preos a vista
Recomenda-se que os preos sejam uniformizados para pagamento equivalente vista, com base em
ndices de correo monetria e juros mdios praticados no mercado. Alm disso, a influncia da existncia
de financiamento no valor deve ser examinada.
11.3 Atualizao de preos
Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado
imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o
preo ser atualizado mediante consulta direta fonte.
11.4 Apresentao do valor final do imvel
permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado. Deve
ser citada nessa apresentao a finalidade e a data de referncia.
11.5 Campo de arbtrio
O engenheiro de avaliaes pode utilizar como campo de arbtrio da avaliao 15% (para mais ou menos)
do valor calculado, devidamente fundamentado pela existncia de caractersticas do avaliando no
contempladas no tratamento dos elementos amostrais.
12. Tratamento inferencial
Deve ser observada a Norma NBR14653-2.

PGINA 21 / 25

13. Especificao das avaliaes

A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, das disponibilidades de dados de
mercado, da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis.
Podem ser definidas quanto fundamentao e/ou preciso.
A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrio
quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado e determina o empenho no trabalho.
O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a
amostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no
passvel de fixao a priori.
Para efeito de aplicao desta Norma,o laudo ser considerado fundamentado, quando atender aos
requisitos dos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 ou 13.4. O no atendimento de qualquer um deles, deve ser
explicitado e justificado pelo Engenheiro de Avaliaes; neste caso o laudo ser considerado justificado
13.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado
13.1.1 Requisitos para fundamentao no tratamento por fatores:
a) Caracterizao completa do imvel avaliando quanto a todas as variveis analisadas, com fotos que
permitam identific-las, bem como viso geral do entorno;
b) Mnimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados aps a homogeneizao;
c) Identificao dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informaes sobre as
variveis analisadas no modelo adotado e croqui de localizao;
d) O valor homogeneizado de cada elemento aps a aplicao do conjunto de fatores no resulte aqum
da metade, ou alm do dobro do valor de transao, ou aps aplicao do fator oferta;
e) Os fatores utilizados devem ser validados em relao a sua condio de homogeneizao;
f) As reas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos caractersticos da tabela 1

13.1.2 Requisitos para fundamentao na Inferncia estatstica:

a) Caracterizao completa do imvel avaliando quanto a todas as variveis analisadas, com fotos que
permitam identific-las, bem como viso geral do entorno;
b) Nmero mnimo de elementos: 4(k+1), onde k o nmero de variveis independentes, devidamente
identificados em relao s caractersticas utilizadas e fontes de informao;
c) Identificao dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informaes sobre as
variveis analisadas no modelo adotado e croqui de localizao;
d) Extrapolao admitida para apenas uma varivel, em at 100% da fronteira amostral, desde que o valor
estimado neste ponto no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral;
e) Nvel de significncia alfa (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese
nula de cada regressor de 10%;
f) Nvel de significncia do modelo no pode ultrapassar 1% no teste F de Snedcor;

13.1.3 Recomendaes para a aplicao da inferncia estatstica:

Nos modelos de regresso recomenda-se:
a) Na utilizao de variveis dicotmicas, manter o equilbrio amostral e observar o nmero mnimo de trs
elementos em cada agrupamento de cada caracterstica diferente;
b) Na utilizao de cdigos alocados, observar o nmero mnimo de trs elementos para cada um deles;

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Deve ser utilizada a seguinte ordem de preferncia na utilizao de variveis:

1 - Variveis quantitativas;
2 - Variveis proxy, tais como, ndices fiscais, custos unitrios bsicos (CUB), coeficientes do Estudo de
Valores de Edificaes de Imveis Urbanos;
3 - Variveis dicotmicas, tantas quantas forem necessrias para descrever as diferenas qualitativas, com
estudo das eventuais interaes da decorrentes;
4 - Cdigos alocados, excepcionalmente tolerveis, quando fundamentados por meio de estudos
preliminares atravs de dicotmicas e similares.

13.2 Requisitos para fundamentao na aplicao do mtodo evolutivo

a) O valor do terreno deve atender fundamentao 13.1.1 ou 13.1.2;
b) Os custos das benfeitorias sejam calculados conforme previsto em 9.6;
c) O fator de comercializao seja inferido com, pelo menos 03 (trs) elementos similares.

13.3 Requisitos para fundamentao na aplicao do mtodo involutivo

a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

O valor das unidades do projeto em estudo deve atender fundamentao 13.1.1 ou 13.1.2;
Estimativa dos custos de implantao deve atender ao item 9.6;
Os prazos do ciclo do empreendimento devem ser fundamentados ou no mnimo justificados;
As taxas financeiras utilizadas devem ser fundamentadas ou no mnimo justificadas;
Analisar a viabilidade de absoro das unidades pelo mercado local;
Utilizar modelos dinmicos, com fluxo de caixa, ou no mnimo, com equaes pr-definidas;
Efetuar anlise de sensibilidade para as variveis mais importantes, com apresentao de 03 cenrios
para o modelo em questo;
h) Apresentar estudo e justificar as reas e detalhamento de aproveitamento para o empreendimento.

13.4 Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da

utilizao de inferncia estatstica.
Sero enquadrados na tabela a seguir:

Descrio
Amplitude do intervalo de confiana de 80%
em torno do valor estimado para o imvel

Grau
III

II

30%

30%-50%

>50%

14. PROCEDIMENTOS ESPECIAIS

14.1 Desapropriaes
14.1.1 - Critrios
14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados do
mercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com
indicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes
discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso
por quem de direito.

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14.1.1.2 Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a posse, a avaliao deve prever descontos
sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessrios para obter as
reintegraes respectivas.
14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com apresentao em
separado de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes.
14.1.1.3.1 - Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel
que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da
interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos.
14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente devem ser previstas verbas relativas ao
custo de obras para a readaptao do remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por
perda de funcionalidade.
14.1.1.4 - Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio, quando solicitada, deve
ser apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessria a desocupao
temporria ou definitiva.
14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em separado a alternativa
de desapropriao total.
14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveis
estimados pelos mtodos comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.
14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem ser apuradas
confrontando as condies de aproveitamento antes e depois.
14.2 Avaliao de Alugueis
14.2.1 - Por comparao direta
Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a
locaes de imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados obtidos, s condies de
reajuste ou estgios de contrato, existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes
capacidades de gerao de renda, ao tamanho das lojas, testada, cobrana de luvas etc.
a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no apresentem distores em
relao a reajustes e fases contratuais;
b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os elementos em oferta possurem
periodicidades diferentes de reajustes;
c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou
desnveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imvel est inserido;
d) No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acrscimo constante,
financeiramente equivalente ao pagamento das luvas.

14.2.2 - Por remunerao de capital

Neste critrio o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa sobre o valor do imvel, obtida
pelas metodologias desta Norma. aplicado nos casos de imveis isolados e atpicos para os quais a
utilizao da comparao direta seja impraticvel. Nessas avaliaes devem ser observados:
a) O aproveitamento do terreno pela construo existente;
b) Obteno da taxa de remunerao, global, ou para as parcelas de capital terreno e benfeitoria,obtida
com pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao
longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.

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14.2.3 - Por Participao no Faturamento

Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios, baseado no
princpio da participao do locador na renda do estabelecimento. No recomendvel como nico critrio,
mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar.
14.3 Servides
O critrio bsico para a avaliao de depreciaes decorrentes de servides o do da diferena entre o
valor do imvel, e de seus frutos, antes e aps a implantao (antes e depois). Deve-se levar em conta
outras interferncias decorrentes do fato, conforme item 11.2 da Norma NBR 14653-2.
14.4 Capacidade de Uso
Na avaliao do terreno podem ser observadas as seguintes particularidades:
14.4.1 Aproveitamento
Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou super
aproveitamento do terreno
14.4.2 Outorga Onerosa
Deve ser considerada quando:
a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de
referncia;
b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial.
15 Apresentao do laudo de avaliao
15.1 - Laudo de avaliao: deve conter todas as informaes necessrias e suficientes para ser autoexplicvel e apresentar:
a) Identificao do solicitante
b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados
c) Identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme item 8.4 desta norma, com a indicao
da data da vistoria
d) Indicao da(s) metodologia(s) utilizada(s) conforme item 8.5 desta norma
e) Diagnstico de mercado - relatado conforme item 8.6 desta norma
f) Especificao da avaliao indicar a especificao atingida em relao fundamentao e
preciso, conforme item 13 desta norma
g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultado
adotado;
h) Resultado da avaliao e sua data de referncia;
i) Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART,
Anotao de Responsabilidade Tcnica.

15.2 - Laudo de uso restrito: elaborado segundo condies pr-estabelecidas entre contratante e
contratado, mas sem transgredir esta Norma e no tem validade para outros usos ou exibio para
terceiros, fato que deve ser explicitado no laudo.

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