XVIII CONGRESO

NACIONAL DE
DERECHO
REGISTRAL
TEMA 1: ASPECTOS REGISTRALES
DEL DOMINIO FIDUCIARIO Y DOMINIO
REVOCABLE

Autor: Julio Sebastin Ugalde, escribano adscripto del Registro 25

del Partido de Tandil, Provincia de Buenos Aires

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ASPECTOS REGISTRALES DEL DOMINIO FIDUCIARIO Y DOMINIO

REVOCABLE

Este trabajo tiene el propsito de dar una visin en el marco de la normativa

vigente de las diferentes consecuencias frente a terceros y su oponibilidad
respecto a los mismos, en los casos de dominio imperfecto, analizando
exclusivamente, el dominio fiduciario y el revocable, y dejando de lado el
dominio desmembrado.

Dominio revocable
Establecido en el Captulo III del Ttulo III del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin
En particular, analizar las consecuencias que se desprenden de lo
prescripto en los artculos 1967 y 1969, en cuanto a la oponibilidad frente a
terceros en los casos en donde el dominio imperfecto est anotado y cuando
no lo est, de la obligacin de inscribir la condicin o el plazo por el cual se
revocara el dominio, y de los diferentes casos de revocacin que pueden
darse.

Oponibilidad frente a terceros

En primer lugar cabra distinguir: a que terceros nos estamos refiriendo. Si
son terceros que adquirieron el dominio del inmueble que podra ser objeto
de revocacin, o si por el contrario, nos referimos a terceros ajenos a la
titularidad del inmueble, pero que adquieren tal carcter por tener un
inters legtimo en el mismo, por ejemplo un acreedor embargante.
En cuanto a los primeros, no podran aducir inoponibilidad de las clusulas
de revocacin, ya que las mismas surgiran del ttulo antecedente por el
cual el transmitente es titular dominial, dichos terceros no podran aducir
ignorancia de las clusulas resolutorias si constan en los ttulos de
antecesores del disponente, ya que creemos que los estudios de ttulos no
deben detenerse en el ttulo disponente1. Es decir para ellos, la inscripcin
no es un requisito indispensable para que tomen conocimiento de la
1 Lafaille, Hctor y Alterini, Jorge Horacio. Derecho Civil. Tratado de los
Derechos Reales. 2 edicin actualizada y ampliada, tomo III, pg. 30. La Ley
- Ediar.
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existencia del dominio revocable, porque deberan haberlo hecho con el

estudio de ttulos respectivo.
En la nota al artculo 2663 del antiguo Cdigo Civil, Vlez Sarsfield seala
que no puede oponerse razn alguna para que las partes que contratan la
enajenacin de una cosa no puedan poner condiciones o plazos resolutorios
del dominio que transmite la una y adquiere la otra. Esas clusulas
revocatorias, debiendo estar en el mismo instrumento pblico por el cual se
hace la enajenacin, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer
adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el dominio del
que lo transmite.
Diferente situacin se da con los terceros ajenos a la titularidad del
inmueble, llamados de buena fe. El caso que mencion de ejemplo: un
acreedor embargante, en principio no podra invocar la inoponibilidad del
dominio revocable por no encontrarse inscripto el mismo en el Registro de la
Propiedad Inmueble, as lo expres el escribano Marcelo Urbaneja en su
comentario a las conclusiones del XV Congreso Nacional de Derecho
Registral, inscripto un documento, la plenitud de su contenido era oponible
a toda la sociedad; esto es, a las partes del acto otorgado y a toda clase de
terceros, sin distincin. No interesaba si se hubiera publicado
especficamente o no la clusula cuestionada 2. As tambin lo expres el
escribano Jorge F. Dumon en un dictamen publicado en la Revista Notarial
nmero 927, al referirse a la reversin de la donacin: Que estos
caracteres de fondo, no pueden ser modificados por el Art. 2505
(reformado) del Cdigo Civil ya que el mismo declara que la inscripcin
tiene por objeto la inscripcin de Ttulos. Habiendo acordado la doctrina
que la titulacin se opera extrarregistralmente y los derechos se inscriben
preconstituidos Que el hecho de que el embargante no examine el estado
del ttulo del donatario, no le puede dar preferencia o privilegio sobre el
donante, que expresamente cuid de su derecho, hacindolo constar en la
escritura3.
Asimismo, el artculo 33 de la ley 17.801 establece para las condiciones
suspensivas o resolutorias, una facultad de inscribirlas, ms no una
obligacin, por lo que a mi criterio, imponer una obligacin que no surja de
la ley, es una prerrogativa que no puede tomarse ningn organismo. Segn
Alterini: La Ley se concreta a facultar a los interesados para pedir que se
asiente registralmente el cumplimiento de condiciones () resolutorias
que resulten de los documentos inscriptos, pero de ningn modo
condiciona la oponibilidad de los efectos de esas condiciones resolutorias a
su previa constancia registral, desde que no genera las cargas de
inscribirlas. La ley faculta a tomar razn del cumplimiento de las
condiciones resolutorias, pero nada dice sobre la posibilidad de que la
existencia de esas condiciones se exteriorice registralmente, y menos
2 Marcelo Eduardo Urbaneja. A propsito de las conclusiones del tema II del
XV Congreso Nacional de Derecho Registral, Revista Notarial, n 961, ao
2009, pg. 147.
3Lamber - Franchini - Dumon, Donaciones. El derecho de reversin.
Inmueble embargado, Revista Notarial, n 927, ao 1997, pg. 504.
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impone esa publicidad; adems, las condiciones resolutorias implcitas, por

su propia naturaleza (clusulas legales), son extraas al asiento registral 4.
El artculo 1893 del CCCN, al tratar la inoponibilidad dentro de los derechos
comunes de los derechos reales, establece que, La adquisicin o
transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripcin registral. Claramente los codificadores pusieron
de manifiesto que al haber publicidad suficiente, el derecho real, en nuestro
caso el dominio revocable, es plenamente oponible a los terceros
interesados y de buena fe. Si las comisiones redactoras hubieran tenido la
voluntad de que dentro del dominio imperfecto se establezca la obligacin
de la inscripcin del dominio revocable, hubiera agregado algo a su
articulado, y no dejado slo ste artculo que se aplica para todos los
derechos reales. La Corte Suprema se expres sobre la oponibilidad a
terceros de derechos no inscriptos, dijo: La oponibilidad erga omnes de los
derechos reales no se pierde por la existencia de una transmisin
imperfecta por ausencia de asiento en el registro pertinente, puesto que en
nuestro orden jurdico tal inscripcin es declarativa, sino que se debilita en
relacin a ciertos terceros que ostentan pblicamente un inters
particular5.

Dicho esto, cabe hacer una distincin frente a situaciones donde se

encuentre un tercero interesado de buena fe, entre la revocacin de dominio
de puro derecho o la revocacin de dominio por la cual se necesite una
sentencia judicial.
Frente a las revocaciones de dominio para las cuales se necesite una
sentencia judicial, no habra mayor problema, ya que al dictarse la
resolucin que revoque el dominio, debera haberse analizado previamente
dentro del expediente, la publicidad cartular de la condicin resolutoria y la
publicidad registral del estado actual del inmueble. Al hacer ese anlisis, y a
pesar de haber alguna medida cautelar que grave el inmueble, ser el juez
quien determine la procedencia de dicha revocacin, ordenando la
retroactividad del dominio al momento en que fue transferido, y el
levantamiento, en consecuencia, de la medida que pese sobre el inmueble.
El problema surge, entonces, cuando nos encontramos frente a una
revocacin de puro derecho, como es el caso de una donacin con derecho
de reversin, por la cual y de acuerdo a lo establecido en el artculo 1566
del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, no debe obtenerse una sentencia
judicial, sino slo acreditarse el fallecimiento del donatario, o del donatario,
su cnyuge y sus descendientes, debindose en consecuencia transmitir el
dominio al donante, el cual segn el artculo 1967 del Cdigo, tendr efecto
4 Lafaille, Hctor y Alterini, Jorge Horacio. Derecho Civil. Tratado de los
Derechos Reales. 2 edicin actualizada y ampliada, tomo III, pg. 32. La Ley
- Ediar
5 CSJN, 15/7/97, JA, 1997-IV-351.
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retroactivo, salvo cuando se pacte lo contrario, y el bien se encuentre

gravado con alguna medida cautelar.
La solucin no es sencilla, y en la actualidad, ante un caso como el
expuesto, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos
Aires, exige una resolucin judicial en el expediente en el cual se trab la
cautelar, que autorice el levantamiento de la misma. Por los argumentos
antes expuestos, la solucin no parece acertada, ya que, a pesar de que la
revocacin se produce de pleno derecho, el Registro exige un trmite
judicial adicional, sin saber a ciencia cierta si el mismo ser favorable para
el revocante o no, poniendo en consecuencia resguardo sobre un tercero
ajeno al negocio causal, en detrimento de quien, mediante una estipulacin
vertida en la escritura de transferencia, tuvo la intencin de salvaguardar
sus derechos ante la sobrevivencia con respecto al donatario.

Efectos de la retroactividad de la revocacin

Tal como establece el artculo 1969 del Cdigo Civil y Comercial, si la
revocacin es retroactiva, el dueo perfecto readquiere el dominio libre de
todos los actos jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto.
Este artculo, trae una innovacin en cuanto a los actos que pierden efecto
por la revocacin, estableciendo que alcanza a todos los actos jurdicos,
cuando el Cdigo de Vlez, impona la obligacin de respetar los actos de
administracin del propietario desposedo. Esta obligacin tena su sustento,
tal como lo explica Zannoni, en que Estos actos quedan inclumes porque
redundan en beneficio del dueo de la cosa, quienquiera que sea. La
solucin se funda en la productividad de los bienes, atendiendo tanto al
inters individual como al inters social 6.
El cambio, en cuanto a la retroactividad y a la cada de todos los actos
jurdicos, fue un acierto de los codificadores ya que, a mi entender, los actos
de administracin efectuados por el titular del dominio revocado, no
siempre son en beneficio de quien sea el dueo de la cosa, ms an
teniendo en cuenta una revocacin por ingratitud del donatario, que haga
que ste, antes de ser desposedo, realice actos que sean en contra del
inters del donante, a sabiendas de que en el corto plazo su dominio ser
revocado y quiera perjudicarlo, sabiendo que el propietario debera respetar
sus actos de administracin.

Dominio Fiduciario
En esta parte del trabajo me detendr en el anlisis de las incorporaciones
que trajo el nuevo Cdigo Civil y Comercial desde el punto de vista registral,
en particular, lo prescripto por los artculos 1669 y 1688 del ordenamiento
legal.
6 Cdigo Civil y Comercial anotado y concordado. Tomo 10. Director Zannoni
y Coordinado por Kemelmajer de Carlucci, pg. 663, Editorial Astrea
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Inscripcin en el Registro Pblico

Tal como establece el artculo 1669 citado, la forma de documentar el
fideicomiso puede ser en instrumento pblico o privado, dependiendo de su
objeto, es decir, que en el supuesto de que el fideicomiso se refiriese a
bienes cuya titularidad se transmite por instrumento pblico, el contrato
constitutivo debe ser documentado tambin por instrumento pblico.
Asimismo, el artculo establece que el contrato debe inscribirse en el
Registro Pblico que corresponda, sin determinar cuales son los efectos
que producira esa inscripcin, La norma no determina los efectos de la
inscripcin, mas consideramos que tiene efectos declarativos y de
oponibilidad de las clusulas a terceros 7. Entendemos, como los autores
citados, que la inscripcin es declarativa, ya que como todo contrato, los
derechos nacen desde la celebracin del mismo, y la inscripcin genera la
oponibilidad del mismo a terceros.
En cuanto al Registro Pblico en el cual debe inscribirse el fideicomiso, y en
especial, a lo que atae a la Provincia de Buenos Aires, entiendo que sera
conveniente la creacin de un Registro dentro de la esfera y control del
Colegio de Escribanos de dicha Provincia, con similitudes, en su
funcionamiento y organizacin, a los Registros de Testamentos y de Actos
de Autoproteccin, que operan con mucha eficacia desde hace ms de diez
aos, en los cuales se registra la existencia de dichos instrumentos, en el
caso de los testamentos, tanto los instrumentados por escritura pblica
como los realizados en instrumentos privados con firmas certificadas,
ambas situaciones posibles, tambin, segn lo prescripto por el artculo
1669 del ordenamiento legal actual.

Actos de Disposicin y Gravmenes

El segundo prrafo del artculo 1688 prev la obligacin de inscribir la
prohibicin de enajenar en los registros correspondientes a cosas
registrables. Es decir que, en caso de un fideicomiso inmobiliario, en el cual
el patrimonio fideicomitido est compuesto por uno o varios inmuebles y en
el contrato de fideicomiso se haya pactado, por ejemplo, la prohibicin al
fiduciario de enajenar, deber inscribirse la clusula por la cual se le prohbe
la enajenacin en la matrcula de cada inmueble que integre el fideicomiso.
A mi entender, esa clusula debera inscribirse como una restriccin al
dominio, ya que, como bien surge de la misma prohibicin, el titular
dominial, en este caso de la propiedad fiduciaria, se ver imposibilitado de
transferir, es decir tendr, por analoga, una restriccin al dominio en los
trminos del artculo 1972 del Cdigo Civil y Comercial.
Adems, el mismo segundo prrafo del artculo 1688 determina que las
limitaciones impuestas al fiduciario no son oponibles a terceros interesados
7 Cdigo Civil y Comercial. Tomo 2. Comentado, anotado y concordado.
Directores: Garrido Cordobera, Lidia M. R., Borda, Alejandro y Alferillo,
Pascual E., pg. 984, Editorial Astrea
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de buena fe. Esta inoponibilidad no tiene transcendencia en materia

inmobiliaria, ya que como antes se ha desarrollado, al analizar la buena fe
del tercero que adquiere un dominio revocable, ste debi tomar
conocimiento de la publicidad cartular que le otorga la escritura en base a la
cual el titular dominial le pudo transferir el inmueble, o en su caso, debi
encargar el correspondiente estudio de ttulos antecedentes, verificando en
esa instancia la imposibilidad del fiduciario de poder enajenar.

Por ltimo es menester analizar el supuesto en que el fiduciario realice actos

que se encuentren fuera de sus facultades, y en caso afirmativo, si seran
nulos o inoponibles?. El Registro correspondiente podra calificar dicha
situacin??
En cuanto al primer interrogante, considero que el acto sera inoponible a
terceros y no nulo, sino anulable. Anulable para los fiduciantes que hayan
estipulado en el contrato constitutivo las limitaciones al fiduciario, y ante
quienes el fiduciario debera responder por daos, como as tambin, podra
dejar sin efecto los actos realizados, por la razn de que, quien contrate con
el fideicomiso deber leer el contrato por el cual se design al fiduciario con
quien est contratando, y en consecuencia, tomar conocimiento de las
limitaciones que se le impusieron.
En cuanto al segundo interrogante, cabra distinguir entre dos situaciones.
La primera de ellas radica en si la limitacin impuesta al fiduciario fue
inscripta en el Registro correspondiente. En este caso, el Registro tendra la
facultad de calificar el acto realizado, y la posibilidad de rechazarlo, debido
a que claramente fue voluntad de las partes que integran el fideicomiso, la
publicidad de esa limitacin y su correspondiente oponibilidad a terceros.
Pero, otro sera el caso en que dicha clusula no haya sido inscripta y el
Registro tome conocimiento por el instrumento que ingresa al mismo, y en
este supuesto, considero que el Registro no tendra la potestad de calificar
esa limitacin, ya que dicha calificacin correspondera al escribano que
autorice la escritura que se pretende inscribir.

CONCLUSION
La registracin de las clusulas que hacen que un dominio sea revocable
pueden ser opuestas a todos los terceros, sean los que tienen un inters en
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adquirir el inmueble como aquellos que han trabado medidas cautelares

sobre el mismo, aunque no estn inscriptas en el Registro de la Propiedad
Inmueble. De no ser de esta forma, se vera vulnerado el derecho del
revocante a recibir el inmueble libre de todos los actos jurdicos realizados
por el propietario despojado, consagrado en el artculo 1969 del CCCN.
Al no existir una norma especfica que obligue a la inscripcin de dichas
clusulas, y slo se disponga de una norma general como es el artculo
1893, que trata la inoponibilidad, la mera inscripcin del derecho real, en
este caso el derecho de dominio sera suficiente para que sea oponible a
todos los terceros (incluidos los de buena fe), quienes aunque sean slo
embargantes, deberan tomar los recaudos para saber que tipo de derecho
tiene el deudor, sobre el inmueble que pretendera ejecutar.
En cuanto a la inscripcin del contrato de fideicomiso, creo conveniente la
creacin del Registro pertinente dentro de la rbita del Colegio de
Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, puesto que crear este Registro
dentro de la ptica de otro, por ejemplo el Registro de la Propiedad
Inmueble, tornara que ste ltimo tenga que tomar intervencin sobre
temas ajenos a su materia, ya que, no todos los fideicomisos son
inmobiliarios.
Por ltimo, y ante clusulas que limiten las facultades dispositivas del
fiduciario, la calificacin por parte del Registro de la Propiedad Inmueble
sobre la viabilidad del acto, excede sus funciones, si es que sta clusula no
est registrada en los asientos de la matrcula del inmueble en cuestin, ya
que de no ser de esa forma, la calificacin de dicha circunstancia y su
eventual capacidad para realizar el acto, corresponde al escribano que
autorice la escritura.-

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