El camino corto es el ms largo

La aprobacin legal de las donaciones y compraventas de viviendas y vehculos

ha trado consigo irregularidades en los procesos, que pueden desembocar en la
prdida de los bienes o en sanciones penales. Cul es el procedimiento
adecuado para realizar estos actos jurdicos?

Susana Gmes Bugallo

digital@juventudrebelde.cu
17 de Diciembre del 2016 20:57:01 CDT

Haban ahorrado por aos para tener la casa de sus sueos. Y ya sabemos que
esa puede ser cualquiera cuando no se dispone de algn techo o de un espacio
en el que una pareja joven pueda dar curso a su vida. Luego de varias ventas
de preciados y valiosos bienes, la ayuda de familiares con ms posibilidades
econmicas y algn que otro prstamo de amigos, encontraron ese
apartamento que no sobrepasaba los 125 000 pesos (CUP).
Como sus cuentas andaban algo ajustadas y cada quilo era importante para
abonar el precio del inmueble, alguien les aconsej que simularan una
donacin. Se ahorran un dinero y solo tienen que pagar el cuatro por ciento del
precio legal de la vivienda, que siempre es bajito, les dijeron.
Y como tenan los bolsillos estrechos, y una visin tambin angosta de las
consecuencias que esa accin podra tener para la salud del negocio que
emprendan, se decidieron a optar por la va que pareca ms corta. La vida
demostrara que haban escogido el camino ms largo.
Querer pagar menos y buscarse un problema tan grande es algo que no tiene
sentido; algunas personas no calculan que las consecuencias pueden ser
peores. Tanto quien subdeclara como quien simula una donacin cuando se
trata de compraventa, incurre en evasin de fisco, adems de todo lo que
puede perder, explica Mara de los ngeles Jimnez Madrigal, especialista en
Derecho Civil y de Familia y abogada del Bufete Colectivo de E y 23, en la
capital.
A esta jurista y a otros con gran experiencia en procesos de compraventa de
vehculos y viviendas, Juventud Rebelde ha acudido para aclarar los caminos
de quienes se involucran en actos jurdicos de este tipo sin la necesaria asesora
y, por tanto, cometen graves errores que pueden costarles sus posesiones o los
cuantiosos ingresos que se desembolsan para la adquisicin de alguno de estos
bienes.
Para quienes obran de buena fe y sin conocimiento de los riesgos que corren, o
para quienes pretenden desafiar la legalidad con supuestas habilidades, sirvan
estos razonamientos, a un lustro de la puesta en vigor de los decretos-leyes 288
y 292, que permitieron la compraventa o donacin de viviendas y vehculos
entre personas naturales.

Para luego es tarde?

El reconocimiento de los contratos de compraventa es uno de los temas ms

recurrentes en los tribunales, segn Isabel Arredondo, jueza de la Sala Civil del
Tribunal Supremo Popular (TSP), quien afirma que aunque se trata de una
actividad que se puede desarrollar fcilmente, porque la ley viabiliza la
posibilidad de acudir ante unidad notarial para dejar perfeccionado el acto, en
no pocas ocasiones los involucrados lo realizan sin documentarlo al instante.
Lo dejan pendiente para un momento posterior y, cuando deciden hacerlo,
pueden presentarse situaciones que dificultan que se culmine felizmente el
trmite, sea por negativa de ese vendedor porque exige una suma de dinero
superior a la pactada al inicio; o porque falleci la persona que vendi y los

herederos se niegan a cumplir o desean ms dinero; o porque el vendedor

abandon el territorio nacional, entre otros supuestos, seala la
experimentada jueza.
Describe adems lo que se conoce como compraventa en cadena, consistente
en que el acto no se efecta con el titular original, sino mediante una persona
que quiz lo adquiri de otra. El interesado sufre entonces la imprevisin de
haber postergado el acto de
legalizacin y se ve obligado a nombrar
abogados para establecer proceso con vista al reconocimiento judicial de ese
contrato, dice.
Quiz el interesado est en posesin de la vivienda, pero para que tenga
efecto jurdico la compraventa y pueda inscribirla en el Registro de la Propiedad,
permutarla, donarla o venderla, requiere de un reconocimiento judicial de ese
acto.
Para que la situacin alcance feliz trmino, se precisa que coincidan
presupuestos fundamentales, como la acreditacin de que quien vendi es el
titular, o que exista suficiente actividad probatoria para crear conviccin en los
jueces de que el acto ocurri y estn presentes los elementos esenciales del
contrato, explica.
Ilustra la jueza que a veces las personas no documentan la constancia de la
entrega del bien o la suma de dinero, aunque sea con un documento privado
firmado por ambos.
Parece increble, pero se entregan cifras considerables sin un mnimo
documento, una grabacin o testigos presenciales de
credibilidad probada,
pues a veces estn presentes familiares cuyo dicho est sujeto a la valoracin
de un tribunal. No es fcil articular una prueba cuando ha pasado tiempo y se
tiene una contraparte interesada en que no se reconozca el contrato, afirma.
Los tribunales han sido rigurosos en la exigencia de esa prueba, confirma la
entendida y defiende que, en aras de la seguridad, se supone que cuando las
personas van a realizar sus actos, lo hagan en la forma ms expedita que
provee la ley, ms cuando en nuestro pas estos servicios no son gravosos y
estn al alcance de todos, enfatiza.

Rodar derecho
El cese de las limitaciones que existan con la compraventa y donacin de los
vehculos ocurre a partir de la promulgacin del Decreto-Ley 292 de 2011
primero, y posteriormente del 320 de 2014, apunta Jos Flix Len Rivas, juez
de la Sala Civil del TSP. El magistrado reconoce que as quedaron expeditas las
vas para realizar estos negocios jurdicos entre particulares propietarios de
vehculos importados por el Estado despus de 1960, porque los anteriores a
esa fecha no tenan restriccin.
Constituy un paso muy positivo, y cuando no se utiliza dicha va notarial se
puede reclamar mediante demandas ante el tribunal competente, con abogados
especialistas en la materia, pero para ello deben aportarse pruebas suficientes
que demuestren la concurrencia de los requisitos necesarios para la validez del
negocio de compraventa.
Sin embargo, lo que ha ocurrido, seala el juez, es que a pesar de que existe la
legalizacin ante notario, muchas personas hacen negocios sin acudir a esta
va, con los posibles conflictos ya enunciados para el caso de las viviendas. Los
afectados buscan asesoramiento legal ante los bufetes colectivos y demandan,
con el riesgo de no poder demostrar la compraventa, porque ante el tribunal
tiene que haber pruebas suficientes para que ese acto jurdico se reconozca y
se disponga su inscripcin en el Registro correspondiente, afirma Len Rivas.

Antes de que el ro suene

Con estos y otros problemas llegan las personas en busca de ayuda a los
bufetes colectivos del pas. Pero lo hacen cuando ya vienen las piedras rodando
y no antes de que el ro comience a sonar, o lo que es lo mismo, asisten cuando
el problema ya est creado.

La joven abogada penalista Grettell Prez Torns, del Bufete de E y 23, en el

capitalino Vedado, advierte a las personas que van a adquirir una vivienda, que
busquen bien cada detalle antes de comprarla. Todo el mundo va a ver si la
casa le gusta y ya. Pero luego vienen los litigios en cuanto a las reas
exteriores, los pasillos, las placas, las medianeras, las colindancias
Hablamos del bien ms preciado de los cubanos, y de bienes que son valiosos.
Por eso es recomendable, antes de comprar, buscar asesora legal y hasta
suscribir un contrato de servicios jurdicos para que el abogado revise en el
Registro de la Propiedad y la Direccin Municipal de la Vivienda los
antecedentes de ese inmueble, si tiene litigios pendientes o un asunto de rea
exterior.
Si luego existe algn problema como las azoteas de uso comn, tanques que
no pueden estar en un lugar, personas que no pueden tender su ropa en algn
espacio o acciones que no se le permiten al nuevo propietario por parte de los
vecinos, entonces vienen los problemas. Generalmente, las personas vienen
despus de haber comprado porque se encontraron con alguna de esas
dificultades. Eso pudo evitarse de haber buscado asesora antes de materializar
el acto jurdico de compraventa, seala la abogada.
Y resalta que debe ser similar en lo referente a los vehculos. No se trata solo
del antecedente registral del auto, sino que hay que ver al propietario y la
correspondencia entre numeracin del motor y la carrocera. Todo eso est en el
Registro de Vehculos, que tiene un expediente para cada carro. Y es importante
verificarlo para que haya tranquilidad entre comprador y vendedor. As se
termina el negocio, se pagan los impuestos y cada cual feliz con su dinero o su
propiedad, recomienda Prez Torns.
Mara de los ngeles Jimnez Madrigal, especialista en Derecho Civil y de
Familia, enfatiza en que la no coincidencia de los nmeros registrados con los
que poseen las partes del vehculo es objeto de confiscacin.
La persona que compr puede sufrir las consecuencias despus de haber
pagado, apunta. Cuando se hace el reconocimiento de compraventa, se est
practicando esa revisin, porque los tribunales estn siendo exhaustivos sobre
todo con los vehculos, porque los examinan fsicamente, debido a una serie de
antecedentes y a que se han ido suscitando dificultades en los procesos,
apunta.
En las viviendas est ocurriendo que muchos de los antecedentes legales no
son tan legales. Hay herederos excluidos y hasta convivientes, un aspecto que
hay que revisar hasta la saciedad, porque se puede anular el acto jurdico de
compraventa por haber dejado en estado de desproteccin a un conviviente
protegido, alerta Jimnez Madrigal.
Esas cuestiones son invisibles a quienes no tienen los conocimientos
especializados, as que lo ms razonable es que el abogado revise cada tema,
seala la jurista.
Tenemos muchos procesos de personas que vienen a revertir permutas,
donaciones o compraventas. Se trata de terceros afectados, que obraron de
buena fe, pero enfrentan las consecuencias si el acto jurdico anterior a ese que
reclaman ya viene viciado. Cuando lo anulen, con toda probabilidad se anula el
posterior, llama la atencin.

Qu me puede pasar si miento?

Muchas veces acuden personas en busca de asesora diciendo que en la calle
le recomendaron que era ms fcil hacer una donacin, cuenta Grettell Prez
Torns, y resalta que simular o encubrir un acto jurdico con otro no es una
sugerencia vlida.
Explica la joven jurista que como la transmisin de estos bienes materiales
inmuebles y muebles en nuestro pas est gravada con impuestos que se
ingresan al patrimonio del Estado, algunas personas se empean en evadir
estos pagos. Como la donacin tiene un impuesto del cuatro por ciento para
quien la recibe, mientras en la compraventa deben pagar ese monto el

vendedor y el comprador, llegan simulando una donacin para abonar solo el

cuatro por ciento y no el ocho, describe Prez Torns.
Si dos personas no se conocen, no son familia y nunca en la vida se han visto,
no hay razn legal para que se regalen una casa o un vehculo, porque
obviamente estn simulando un acto jurdico para evadir impuestos. Eso
pudiera traer no solo una consecuencia administrativa, mediante la imposicin
de una multa fiscal, adems de que se estar obligado a pagar el cuatro por
ciento, sino que, si se agota la va administrativa y el deudor no paga, conlleva
a un ilcito penal, que es el delito de evasin fiscal, dice.
Pero los riesgos no acaban ah. Quien declara algo al papel y luego quiere
reclamar ante situaciones que le afectan, est obligado a ceirse a lo que
afirm a las autoridades. As, si el negocio no fue tan provechoso como se crea,
no habr vuelta atrs al dinero o los bienes canjeados. Tal y como en el caso de
los jvenes de esta historia, que debieron conformarse con ir reparando su
vivienda poco a poco porque, ante los defectos aparecidos despus de la
compra, haba poco que reclamar ante la justicia debido a que se trataba de
una casa donada.
Si algn da quieren reclamar por ese bien ante los tribunales, estar el
problema del encubrimiento del acto jurdico. Es importante que las personas
tengan eso claro, y as lo estn recomendando los notarios cuando se presentan
con la pretensin de donar, aclara.
En los casos en que se han simulado actos jurdicos y luego han surgido vicios o
defectos ocultos en las propiedades (o cualquiera de las razones por las que las
personas quieran deshacer un negocio jurdico), no se ha podido darles marcha
atrs porque no tienen nada que reclamar si declararon que le regalaban una
casa, refuerza la joven jurista.
Tuvimos un caso en Miramar en el que supuestamente alguien otorg un poder
a una persona para que esta vendiera su vivienda. Entonces vinieron unos
interesados y la compraron al apoderado en un mnimo del precio del valor
legal, que era lo que generalmente declaraban las personas, porque crean que
era eso lo que deban poner, cuando en realidad deba ser el valor real de la
compraventa, relata Mara de los ngeles Jimnez.
Ocurri que este poder por el que les haban vendido era falso y la propietaria
de la vivienda lo denunci; as quedaron anulados el poder y la compraventa.
Quienes compraron tenan las posibilidades legales de reclamar al apoderado el
dinero que le haban pagado. Qu cantidad podan reclamar? La que
declararon y no la que realmente pagaron, ilustra.
Explica Grettell Prez que, en el caso de los vehculos, se estableci un estndar
de valores mnimos referenciales bastante atinados, porque se modific con el
Decreto 320 y se subieron los precios. Pero esto no ocurre con las viviendas,
aunque tal vez sea objeto de modificaciones posteriores, valora.
Ah el mnimo es el valor legal del inmueble, que est descrito en la escritura
pblica y calculan los arquitectos, quienes miden un mnimo de calidades o
garantas que debe tener el inmueble y, a razn del estado tcnico de cada una,
calculan el precio legal, explica la abogada.
Es importante, con tal de proteger ambas partes, que el acto jurdico de
compraventa trate de consignar el valor de la compraventa y no el precio legal
del inmueble, refuerza.
Por eso recomendamos, adems de la asesora especializada, no simular actos
jurdicos, apunta Prez Torns, y abunda en que Cuba tena muy poca tradicin
y cultura en materia tributaria. El delito de evasin fiscal, que estaba en el
Cdigo Penal casi sin mirar, hoy est siendo motivo de juicio para las personas.
Igual es preciso, enfatiza, revisar los poderes al detalle, porque ese es un
asunto muy riesgoso. La norma migratoria cubana, por ejemplo, prev que las
personas pueden residir hasta dos aos fuera del territorio nacional y no
pierden bienes y derechos en Cuba. Muchas veces dejan a alguien con un poder

para que disponga de la casa. Estas compraventas hay que revisarlas hasta la
saciedad, destaca.

Mara de los ngeles Jimnez Madrigal

Grettell Prez Torns

Jos Flix Len Rivas

Isabel Arredondo

Desde el ao 2011 son posibles las donaciones o compraventas de

viviendas y vehculos.