Na poetku stoji plan

generalne regulacije
Kako se sprovodi
p
urbanistiko
planiranje?
(primer)

Urbana komasacija

predstavlja

postupak razmene
zemljita
radi sprovoenja

plana generalne
regulacije

Naela urbane komasacije

1 Zagarantovanost svojine
1.
zemljite
lji
Vlasnik
Postupak
unosii
urbane
b
komasacije
Vlasnik
zemljite
dobija nazad
(Postupak razmene zemljita ->
privatno korienje)

Naela urbane komasacije

2. Svrsishodnost formata

P l j
Poloaj
Oblik
Veliina

Predviena
namena
usklaena sa
planom
generalne
regulacije

Naela urbane komasacije

3. Dodela minimalno iste vrednosti

Vl
Vlasnik
ik unosii

Prethodna
vrednost
parcele

Postupak
urbane
komasacije

Vlasnik
Vl
ik d
dobija
bij
nazad

-> ouvanje vrednosti parcele!

Naknadna
vrednost
parcele

Urbana komasacija - primer

Vazduni snimak faktiki nain korienja

Urbana komasacija - primer

Plan generalne regulacije

Urbana komasacija - primer

Vlasnici

Urbana komasacija - primer

Vlasnici i nove parcele

Urbana komasacija - primer

Katastar (postojee stanje) i novo stanje

Urbana komasacija - primer

Plan generalne regulacije sa novim parcelama

Urbana komasacija - primer

Nove parcele i stari vlasnici

Urbana komasacija - primer

Dodela novih parcela

Urbana komasacija - primer

Nove parcele sa povrinama

Procena vrednosti kod urbane

komasacije

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Koju vrednost poseduju parcele . . .
a). . . pre urbane komasacije?
b). . . posle urbane komasacije?

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije

Procena vrednosti kod urbane

komasacije

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije

Naela razvoja graevinskog zemljita

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Razvoj graevinskog zemljita u fazama

Nakon urbane komasacije

j

U celini ureeno graevinsko

zemljite
Graevinsko zemljite, regulisano

Plan generalne
regulacije
Generalni
urbanistiki
plan

Neregulisano graevinsko zemljite

Oekivano graevinsko zemljite

Poljoprivredno zemljite

Vreme

Vred
dnost

Naknade za ureenje zemljita

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Izvoenje vrednosti zemljita
Naknade za ureenje

Graevinsko zemljite, regulisano

Neregulisano graevinsko zemljite

Oekivano graevinsko zemljite

Poljoprivredno zemljite

Nakon urbane
komasacije
Plan generalne
regulacije
Generalni
urbanistiki
plan

Vred
dnost

U celini ureeno graevinsko

zemljite

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Izvoenje vrednosti zemljita

Mapa orijentacioni vrednosti zemljita:

(komparativna vrednost)
(uklju. naknade za ureenje)

U celini
ureeno
g
graevinsko
zemljite

- naknade za ureenje = vrednost dodeljene parcele

Graevinsko zemljite,
regulisano

- korist od urbane komasacije = vrednost unete

Neregulisano graevinsko
zemljite (neureeno graevinsko
zemljite)

parcele

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Izvoenje vrednosti zemljita

U celini
ureeno
g
graevinsko
zemljite
Graevinsko zemljite,
regulisano
Neregulisano graevinsko
zemljite
(neureeno graevinsko zemljite)

Vrednost dodeljene
parcele
Korist od urbane komasacije
Vrednost unete
parcele

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Koju vrednost poseduju parcele . . .

b). . . nakon urbane komasacije?

Izvoenje vrednosti dodeljene parcele

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Mapa orijentacionih vrednosti zemljita 2012

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Izvoenje vrednosti dodeljene parcele
Komparativna vrednost:

450,00 /m

- Naknade za ureenje:

40,00 /m

Vrednost dodeljene
j
parcele 410,00 /m

Procena vrednosti kod urbane

komasacije
Koju vrednost poseduju parcele. . .
a). . . pre urbane komasacije?

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
Vrednost dodeljene parcele: 410,00 /m
- Korist od urbane komasacije: ?
Vrednost unete parcele:

/m

xxx,00 /m

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije

Povrine
javne
namene na
osnovu

Fiksni
trokovi

Vremen
nska i
kam
matna po
ogodnos
st

Korist od urbane
k
komasacije
ij

Plan generalne reg

regulacije
lacije

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
Fik i trokovi:
Fiksni
k i
Iskustvene vrednosti: 10 - 15 /m
(Trokovi za javnog belenika,
zemljino-knjini
zemljino
knjini ured, premer,
porez na prenos apsolutnih prava,
(u Nemakoj
Nemakoj.:: 3,5
3 5 5% vrednosti
parcele)

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
K
Kamatna
i vremenska
k pogodnost:
d
(prikladno 2 godine x kamatna stopa)
2 godine x 2,5 % = 5 %
(ranija raspoloivost parcela)

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
P i javne
Povrine
j
namene:
dodatne povrine javne namene
(u odnosu na deobnu masu)
ovde: 12.067 m
m (javne povrine)
26.316 m (deobna masa)

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
Kalkulacija vrednosti
neureenog graev. zemljita
Kalkulation
des Rohbaulandwertes

Umlegungsmasse:
Komasaciona masa

46.118,00 m

Saobraaj, Grn,
zelene povr.,
igralita,
Verkehr,
Spielpl.,
Kitapredkol.
- N Eust.
U - NOVO
Verkehr,
Spielpl.,
Kitapredkol.
- VORHANDEN
Saobraaj, Grn,
zelene povr.,
igralita,
ust. - POSTOJEE
Saobraaj, Grn,
zelene povr.,
igralita,
ust. - dodatno
p p
Kitapredkol.
- zustzlich
Verkehr,
Spielpl.,

19.802,00
7.735,00
12.067,00 m

Verteilungsmasse
Deobna masa

26.316,00 m

Komparativna vrednost
Vergleichswert

450,00 /m

Erschlieungsbeitrge
Naknade za ureenje

40,00 /m

Zuteilungswert
Dodeljena vrednost

410,00 /m

Erschlieungsvorteil
Korist od ureenja

121,28 /m
264,49 /m

Dodeljena vrednost
korist od ureenja
Zuteilungswert
- Erschl.-Vorteil
Uteda trokova
javnog
belenika, porez na
Ersparte
Kosten f. za
Notar,
Grunderwerbsteuer,
Vermessung,
u.a.
prenos apsolutnih
prava, premer,
i dr.
Kamatna pogodnost
zbog tskraenog
ekanja
Zinsgewinn
Zi
i wg. Wartezeitverkrzung
W
it vremena
k
(264,50 /m x 2,5%/Jahr x 2 Jahre)

Vrednost neure. gra.

zemlj. (urb.
kom.) = uneta vrednost
Rohbaulandwert
(Umlegung)
= Einwurfswert

288,72 /m
11,00 /m
13 22 /m
13,22
/
264,50 /m

Uneta
vrednost:
oko
265,- /m

Utvrivanje koristi od urbane

komasacije
Vrednost dodeljene parcele: 410,00 /m
- Vrednost unete parcele:

265,00 /m

Korist od urbane komasacije:145,00

j
/m

Raspodela parcela

Raspodela parcela

Nove parcele minimalno iste vrednosti

=> Klju za raspodelu (kvocijent
raspodele q)
Suma [dodeljene vrednosti]
Suma [unete vrednosti]
410 /m x 26.316
26 316 m
265 /m x 38.383 m

Kvocijent
raspodele q
=
1 060764421
1,060764421

Raspodela parcela

Uneta vrednost x kvocijent raspodele

= nominalno potraivanje

Nominalno
N
i l
=> pravedna raspodela celokupnog potraivanje
graevinskog zemljita

=> privatno korienje

Raspodela parcela

Primer:
Uneta parcela = 1.000 m
Vrednost unete parcele: 265.000
265 000
Nominalno potraivanje:

265.000 x 1,060764421 =
281.102,57

Primer

Raspodela parcela

Nominalno potraivanje =281.102,57

Dodeljena parcela: 686 m
686 m x 410 /m = 281.260,00
Uneta parcela

= 265.000,00

Kompenzacija = 16.260,00

Primer

Raspodela parcela

Nominalno
potraivanje

Dodeljena parcela
iste vrednosti kao i
uneta parcela

Dodeljena parcela
iste vrednosti
uzimajui u obzir
budue ureenje

686 m

646 m

589 m

281.260,00

264.860,00

241.490,00

16.260,00

140,00

- 23.510,00

686 m x 40 /m
= 27.440,00

646 m x 40 /m
= 25.840,00

589 m x 40 /m
= 23.560,00

<- - - - - - - - - - - -

- - Ureenje - - - - - - - - - - - - - - ->

svi meoviti oblici +/- isplate kompenzacije

Mogunosti
raspodele

Plan urbane komasacije

Rezultati pregovora ulaze u

=> plan urbane komasacije
Plan urbane komasacije usvaja se
od strane nadlenih organa i dostavlja
se (izvod) uesnicima

Okonanje
j
postupka

Plan urbane komasacije

Nova situacija
(parcele + svojina)

mapa

javne knjige

Sprovoenje
p
j
plana

Korist od planiranja

Korist od planiranja
Procena vrednosti kod urbane
komasacije
j
Razvoj graevinskog zemljita

Nakon urbane
komasacije
Plan generalne
regulacije
Generalni
urbanistiki
plan

U celini ureeno graevinsko

zemljite
Graevinsko zemljite, regulisano
Neregulisano graevinsko zemljite

Oekivano graevinsko zemljite

Poljoprivredno zemljite

Vreme

Vred
dnost

Naknade za ureenje

u fazama

Korist od planiranja
= Poveanje
j vrednosti parcela
p
prouzrokovano procesom planiranja
Vred
dnost

Korist od
planiranja

Plan generalne
regulacije
Generalni
urbanistiki
plan

Neregulisano graevinsko zemljite

Oekivano graevinsko zemljite

Poljoprivredno zemljite

Vreme

Korist od planiranja
Sudska praksa:
p
najmanje 1/3 koristi od planiranja
mora da pripadne vlasniku
neure. gra. zemlj.: 265,00 /m
- poljopriv.
lj i zemljite:
lji
6 00 /
6,00
/m
Korist od planiranja: 259,00 /m
259 00 /m
259,00
/m : 3 = 86,33
86 33 /m
/m

Korist od planiranja
Visina koristi od planiranja:
p
j
2/3 x 259
259,00
00 /m = 172,67
172 67 /m
= slui za pokrie dodatnih trokova
infrastrukture
(npr. predkolske ustanove, igralita,
zelene povrine,
povrine regulisanje atmosferskih
voda)

Korist od planiranja
Obezbeenje
j p
preko
urbanistikih ugovora
izmeu
vlasnika i grada Visbadena

Finansiranje infrastrukture
Vrsta trokova/
obezbeenje

Nosilac trokova

Osnova

Naknade za
ureenje

90 % vlasnici
10 % optina

Optinski propisi

Povrine za
ureenje

100 % vlasnici
parcela

Graevinski
zakonik (urbana
komasacija)

Drugi
ug ttrokovi
o o
infrastrukture

Vlasnici
as c
Optina

U ba st
Urbanistiki
ugovori
(dobrovoljno)

Imate li pitanja?

HVALA
NA
PANJI
frank.wagener@wiesbaden.de