09/12/2016

CertificadosdeRecebveisImobilirios:tudosobreCRIs

CertificadosdeRecebveisImobilirios:tudoquevoc
precisasabersobreCRIs

NesseartigovamosdiscutirsobreCRIs,uminstrumentodeinvestimentonomercadoimobilirioquepode
serinteressanteparasuaempresacaptarrecursosparaumgrandeprojetoouparavoc,investidor,aplicar
dinheiroelucrarcomjurosmaioresdoqueseuCDBouFundoDI.
Paraorganizarocontedo,dividimosessetemanosseguintestpicos:
1.OqueumCRI
2.Vantagensdeseinvestir
3.Comoocorrearemunerao
4.Desvantagenseriscos
5.Oqueanalisarantesdeinvestir
6.OndeencontrareadquirirCRIs

#1)OQUEUMCRI?
OsCertificadosdeRecebveisImobiliriossottulosmobiliriosdelivrenegociaoqueforaminstitudos
pelaLeiFederaln9.514de1997osquaisdevemserlastreadosemcrditosdeoperaesimobilirias.
Masoqueissosignifica?
Vamosexemplificarumasituao:imaginequevocsejaproprietriodeumaconstrutoraeconstruiuum
prdiocom100apartamentoscomrecursosprprios.Aofinalizaraobraeinvsdeprocurarumbancopara
financiarasunidadesparaosseusclientes,vocdecidiuqueasuaprpriaempresafinanciasseesses
compradorespor,digamos,120meses.Todososmesesseudepartamentofinanceiroenviaumboletopara
cadaumdos100clientescobrandoumaamortizao(fraodopreo)somadosaosjurosde12%aoano
(umaremuneraoporesseserviodeemprstimo).
Emtese,vocsrecuperariaosrecursosinvestidosapsquase10anosenoteriamaisdinheiropara
investiremumanovaconstruoduranteesseperodo.
EisquesurgeumaCompanhiaqueseinteressaemcomprardasuaempresatodosessescrditosqueela
temareceberemtrocadeumvaloravistaquerepresentaseufluxoderecebimentodescontadoa15%ao
ano.Elanovaipagarexatamenteoquantovocreceberia,masumvalorquetepermitiriainiciaroutro
projeto.Esseprticamuitosemelhanteaodescontodechequesouduplicatas,bastantecomumno
comrciobrasileiro.
EssaCompanhiatemumabasedeclientescompostapormaisde1.000pessoasqueteminteresseem
aplicarvaloresdiversosparareceberumaremuneraode10%aoanopor10anos.
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Entotemos,deumlado,umaconstrutoraquetemumfluxodelongoprazoeumanecessidadedecapitalde
curtoprazo.Dooutroladotemosvriosinvestidoresquetemumrecursosparaseremaplicadosporlongo
prazo.UmaCompanhiaintermediaroencontroentreessaofertaedemandacomosefosseumbancoe
lucrandocomadiferenaentreataxaquepagapelofluxo(15%)eataxaqueofereceaosinvestidores(10%).
exatamenteesseoprocessodeemissodeCRIscomempresasligadasaomercadoimobilirioequetem
umfluxodelongoprazoderecebimentocomo:
Construtorascomrecebveisdeapartamentosvendidoscomfinanciamentodireto
Loteadorascomcarteirasderecebveisdelotesvendidosaprazo
Administradorasdeimveiscomcontratosdelocaodelongoprazo
Shoppingscenterscommuitoscontratosdelocaodebaixainadimplncia
EssasempresasvendemessesfluxosparaumaCompanhiaSecuritizadora(doinglssecurity=ttulos
mobilirios).Ela,porsuavez,revendeofluxodividindooempequenasparcelas(ttulos,oumelhor,
promessasdepagamentoemdinheiro)parainmerosinvestidoresdomercadofinanceiro.Securitizaode
crditosimobiliriosesseprocessodetitularizaoderecebveis,quebrarumfluxoempequenospacotes
eoferecerparaomercadofinanceiro.
Tudoissofeitocomcontratosformais,registradosemcartrioenegociadosemambientesdemercados
organizados,ouseja,ocorrememsistemascentralizadosdecustdiaeliquidaofinanceiradettulos
privadosautorizadospeloBancoCentraldoBrasil.AtualmentenoBrasilasduasprincipaisempresasque
atuamcomomercadoorganizadosoaBM&FBovespaeaCETIP.

#2)QUAISASVANTAGENSDESEINVESTIREMCRIS?
AlgumascaractersticasdosCertificadosdeRecebveisImobiliriospromovemvantagensaosinvestidores
parasediferenciardeoutrasalternativasdeinvestimentonomercadofinanceiro.As3principaisso:
Extensadivulgaodeinformaes:aoseemitirumCRI,aSecuritizadoratemobrigaodeinformar
todososdadosrelevantesaosinvestidores,como:taxasderemunerao,datas,ndicesdecorreo,
frmulasdeclculo,fatosrelevantes,quaisasgarantiasecomoseroacionadas.
Isenodeimpostoderenda:osrendimentosdosCRIsisentodeIRparapessoasfsicaspelaLei
Federaln11.033de2004.
Diversificaoderiscoserendimentos:aadoodeestratgiasdealocaodeativosparamelhorara
relaoriscoretornodecarteiradeinvestimentosfazdosCertificadosdeRecebveisImobiliriosuma
opovlidaeinteressante.Asgarantiastemlastroimobilirioeosrendimentosgeralmentesuperam
osoferecidosporaplicaesconvencionaiscomoTesouroDireto,FundosDIeCDB.
Agora,sevocforumaempresaempreendedoradomercadoimobilirioquebuscaumaestratgiade
alavancagemouautofinanciamento,oCRIpodeserumasoluoparacaptarrecursosparanovosprojetosou
gerarcaixaimediatodefluxosderecebimentodelongoprazocomtaxasquepodemserbemmaisatraentes
doqueemprstimosbancriostradicionais.

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#3)QUALORENDIMENTOECOMOOCORREOPAGAMENTODOSCRIS?
AremuneraodosCRIsgeralmentesedpelopagamentodejuros+correo+amortizaodoprincipal.
EssadinmicadetalhadanumdocumentochamadodeTermodeSecuritizao.Essetermoregistrado
emcartrioecontmtodasasinformaesimportantesdaoperaodesecuritizaocomodatadaemisso,
datadevencimento,quantidadedettulos,valordeemisso,preounitriodosttulos,garantias,
amortizao,juros,entreoutrasinformaes.
Noexisteumaformapadrodepagamentonemrendimento.ExistemCRIsquepagam6,0%aoano+IPCA
compagamentosmensais,outrospagam7%aoano+IGPMcompagamentosanuais.Podemterjurosfixos,
corrigidosporINCC,TRouqualqueroutrondice.Podem,ainda,tercarncia(perodoemquenohavero
pagamentoderendimentosaosinvestidores)oupagamentosantecipados.Dequalquerforma,valesempreo
queestescritonoTermodeSecuritizao.
Todaessavariedadedepossibilidadessejustificapeloscrditosquelastreiamottulo.Porexemplo,sehum
certificadoquetemcomobaseumcontratodelocaodeumgalpoindustrialcompagamentoanual
corrigidoporIGPDI,oCRIvairespeitaressaformadepagamentooferecendo,provavelmente,uma
remuneraodeX%+IGPDIpagoanualmentealgunsdiasapsorecebimentodoaluguel.Nestecaso,o
inquilinopagarlocaoSecuritizadoraeestarepassaraosinvestidoresdoCRInadatadeterminadano
TermodeSecuritizao.

#4)QUAISASDESVANTAGEMERISCOSDOSCRIS?
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Existem2principaisdesvantagensdoinvestimentoemCRIsemrelaosaplicaestradicionais:
ExignciadeinvestimentoporInvestidoresQualificados(IQ):parainvestirnumaofertainicialde
emissodeCRIs,necessrioserconsideradouminvestidorqualificadoque,segundoaInstruo
554/2014daCVM,possuainvestimentosfinanceirosemvalorsuperioraR$1.000.000(ummilhode
reais)almdeinvestir,nomnimo,R$300milnaoferta.UmaformadeinvestiremCRI,apesardessa
exigncia,aaquisiodecotasdeFundosdeInvestimentoImobilirio(FII)quetenhamessaclasse
deativosnoseuportflio,osquaisexigeminvestimentomnimomuitomenor.
Liquidez:aexignciamencionadaacimaprovocaessasegundadesvantagem.Commenospotenciais
investidoresparainvestir,afacilidadederevenderosttulosantesdovencimentoprejudicadaporque
omercadosecundriodeCRImuitopequeno.Vocterqueoferecerdescontossignificativossevoc
precisarvenderseucertificadoantesdoresgateetalvezcontarcomaajudadoseugerenteda
corretoraparabuscarumcomprador.
Naquestodosriscos,importantelembrardealgunsfatos:
Nenhuminvestimentolivrederiscos.Assimcomoacadernetadepoupana,tesourodiretoeoCDB,
oCRItambmtemosseus
Aexistnciaderiscosnosignificachancedeperdaintegraldovalorinvestido.Vocpode,por
exemplo,teratrasodepagamentosoulentidonaexecuodegarantias,mashvriosmecanismos
determinadosemleiqueprotegem,commaioroumenorvigor,opatrimniodoinvestidor.Issoafasta
consideravelmenteapossibilidadedeperdatotaldovalorinvestido
Oimportantesaberentenderoequilbriodaarelaoriscoretorno.Sevocassumirmaisriscos,
essencialqueoprmiosejacompatvel.
Essasressalvasforampostasporquepercebiquemuitagentetemaversosalternativasdeinvestimento
quenocontamcomagarantiadoFundoGarantidordeCrdito(FGC),comonocasodoCDBouLCI.OCRI
notemgarantiadestefundo,entretantoissonoocolocacomouminvestimentoderiscocomoomercado
deaes.Podemosposicionloentrearendafixaeoinvestimentodiretoemimveis.
AscondiesderiscodeumCRIqueinfluenciamdiretamenteataxaderemunerao,variamemfuno:
Perfildodevedordocrditoimobiliriodolastro:fatorescomoonvelderendaeempregodos
compradoresdasunidadesoucapacidadedecrditodasempresasinquilinas
Perfildoimvel:tipodeuso,idadeeestadodeconservao,liquideznomercado,valorespraticados
nocontratocoerentescomomercado,concorrentesprximos,
Tipodecontrato:nocasoderecebveisdevendadeimveis,contratoscomalienaofiduciriaso
maisfortesdoquesimplespromessasoucompromissosdecompraevenda,enquantocontratosbuilt
tosuit(nostermosdaLei12.744/12)somaisrobustosdoqueumasimpleslocao
Eventosdenaturezamacroeconmica:crisespolticaseeconmicas
Contrapondoscondiesderisco,hdiversasformasdegarantiasparaocompradordoCRI.Agarantiado
tipoflutuanteasseguraprivilgiogeralsobreoativodoemissor(CompanhiaSecuritizadora).Htambmas
garantiasreais(envolvendobensedireitos)quedevemestarexpressasnoTermodeSecuritizaocomoa
alienaofiduciriadoimvel,fianabancria,cotasdefundosdeinvestimento,outrosbensemgarantiado
locatrio/credorentreoutras.Issosignificaquesecasouminquilinofiqueinadimplentecomocontratode
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locaoquelastroparaoCRI,aSecuritizadorapodeacionarasgarantiasdessecontratodelocaocomo
afianabancriae,emltimocaso,levaroimvelleiloparaquitarocompromissocomosdetentoresdo
CRI.
ComoformadegarantirosinteressesdoinvestidornoCRI,existe,ainda,apossibilidadedeaemisso
ocorreremregimefiducirio.Nessecaso,humagentefiducirioqueacompanhartodasasoperaes,da
emissoatoltimopagamentodejuroseamortizao.Almdisso,todaaoperaodepagamentosdoCRI
ocorrerdeformasegregadadaempresasecuritizadora.Oscrditosnofaropartedopatrimnioda
securitizadoraemcasodeexecuoporcredores,excetopormotivosprevidencirios,fiscaisoutrabalhistas.

#5)OQUEDEVOANALISARANTESDEINVESTIREMCRIS?
Esperoque,apstudoquejfoiexplicado,tenhaficadoclaroquevocprecisateracessoaoTermode
SecuritizaocasoqueirarealmenteinvestiremCRIs.Principalmenteparaentendereconfirmar:
Taxaderemunerao,ndicedecorreo,formasedatasdepagamento
Garantiasapresentadasecomosoacionadasnocasodeinadimplemento
SehequaloAgenteFiduciriodaoperao.
Almdisso,vocnopodedeixardeconsideraraseriedadedaSecuritizadoracomoafacilidadeemobter
informao,qualidadedosrelatrios,depoimentodeoutrosclientes,sepertenceaumgrandegrupo
empresarialousehressalvasnoseubalanoedemonstraesfinanceiras.
Porfim,enomenosimportante,vocprecisatomarconhecimentosobreaqualidadedosimveisedos
recebveis,comoanalisaroLTV(loantovalue)quearazoentreomontantedoscrditoseovalordas
garantias.Porexemplo,seumCRItemvalordeR$50milhes,eoimveldagarantiatemvaloravaliadoem
R$100milhes,oLTVde50%.
Comtantospontosparaverificar,justificvelaCVMexigiroinvestimentosomenteporinvestidores
qualificados,no?

#6)ONDEENCONTRARECOMOADQUIRIRCRIS?
Todasasemissesjregistradas(comdatas,emissor,etc)estodisponveisnolinksabaixo:
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CRIslistadosnaBovespa
CRIslistadosnaCETIP
Voctambmpodeconsultarrelatrios,termosdesecuritizaoeoutrosdocumentospublicadospor
CompanhiasSecuritizadorasnaCVMnestelink:
http://sistemas.cvm.gov.br/?CiaDoc(pesquiseporsecuritizadora,escolhaumadelasedepoisclique
emTermodeSecuritizaoeAditamentosdeDireitosCreditrios)
ParaconhecerasnovasofertasdisponveiseadquirirCRIs(oucotasdeFIIsqueinvestememCRIs),voc
podeconsultarogerenteprivatedoseubancoousuacorretoradevalores,comoexplicamosnesteartigo.

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