SISTEMA REGISTRAL

INTEGRANTES:

Castillo Barrera Meladith Azucena

Garca Orosco Samatha Evelin
Gonzalo Torres Yuli
Huerta Sols Axel
Lpez Zavala Viviana
Murruaga Pinedo Luciano
Snchez Fernndez Amparo
CURSO:

Derecho Notarial Registral

DOCENTE:
Milton Andr Orbegoso

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DERECHO NOTARIAL

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SISTEMA REGISTRAL

DEDICATORIA

Queremos dedicarle este trabajo a Dios que nos ha dado la

Vida y fortaleza para terminar este proyecto de investigacin,
A nuestros Padres por su esfuerzo y su constante cooperacin
Y en especial a nuestro Docente, al Dr. Andr Orbegoso
, ya que gracias a su enseanza. Se pudo realizar de
Forma satisfactoria nuestra investigacin.

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AGRADECIMIENTO
A Dios.
Por habernos permitido llegar hasta este punto y habernos dado
salud para lograr nuestros objetivos, adems de su infinita bondad y
amor.
A nuestros padres.
Por habernos apoyado en todo momento, por sus consejos, sus
valores, por la motivacin constante.

INDICE
1.-INTRODUCCION........................................................................................... 7
2.- MARCO TERICO....................................................................................... 9
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CAPITULO I................................................................................................... 11
I.SISTEMA REGISTRAL................................................................................... 12
1.

ANTECEDENTES..................................................................................... 12
1.2 EL REGISTRO EN EL PERU EVOLUCION HISTORICA...............................13
1.3 EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO......................................................13
A.EL SISTEMA FRANCES.........................................................................16
B.EL SISTEMA ALEMAN............................................................................16
C. EL SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS..............................................16
D.EL SISTEMA ESPAOL..........................................................................17
1.4 SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS (SINARP):..............17
1.4.1 GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS................................................................................................................ 18
1.5 REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS:.....................19
1.6 CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL.....................................21
DE LOS SISTEMAS POR SUS EFECTOS....................................................21
1.7. PRINCIPIOS REGISTRALES...................................................................22
1.7.1 PRINCIPIO DE LEGALIDAD...............................................................24
1.7.2. PRINCIPIO DE ROGACIN...............................................................25
1.7.3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.........................................................25
1.7.4 PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA...........................................26
1.7.5 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.............................................................28
1.7.6 PUBLICIDAD FORMAL......................................................................29
1.7.7 PUBLICIDAD MATERIAL...................................................................29
1.7.8 PRINCIPIO DE LEGITIMACIN..........................................................29
1.7.9 PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL............................................30
1.7.10 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO................................................30
1.7.11 PRINCIPIO DE PRIORIDAD..............................................................31
1.7.12 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE.......................................32
1.7.13 .PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES.....33

CAPITULO II................................................................................................... 34
II

SISTEMAS REGISTRALES.................................................................35
2.1 CLASIFICACIONES DE SISTEMA REGISTRAL........................................36

CAPITULO III.................................................................................................. 40
III.PROCEDIMIENTO REGISTRAL....................................................................41
3.1 PLAZOS................................................................................................ 45

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3.2 .INSTANCIAS REGISTRALES..................................................................48
3.2.1 EL REGISTRADOR COMO PRIMERA INSTANCIA REGISTRAL.............48
3.2.1.1 EL PRONUNCIAMIENTO DEL REGISTRADOR PBLICO......................49
3.2.2. EL TRIBUNAL REGISTRAL EN SEGUNDA INSTANCIA........................52
3.3. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS........................................................53
CAPITULO IV................................................................................................. 59
4. PARTES QUE LO INTEGRAN.......................................................................60
4.1 EL REGISTRADOR................................................................................. 60
4.2 EL TRIBUNAL REGISTRAL......................................................................60
4.2.1 FUNCIONES.................................................................................... 62
CAPITULO V.................................................................................................. 63
V. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA..........................................64
5.1 IMPORTANCIA....................................................................................... 64
5.2 PUBLICACIN....................................................................................... 68
5.3 EFECTOS.............................................................................................. 70
CAPITULO VI................................................................................................. 73
VI. TCNICAS REGISTRALES.........................................................................74
6.1 PARTIDA REGISTRAL............................................................................. 74
6.1.1 TCNICAS DE INSCRIPCIN...........................................................75
6.2. ASIENTO REGISTRAL........................................................................... 77
A.

CONCEPTO.......................................................................................... 77

B. CONTENIDO DE ASIENTO DE LA INSCRIPCIN........................................78

C. ASIENTOS REGISTRALES NO ORIGINADOS POR UN TITULO................80
D. INVALIDEZ DEL ASIENTO REGISTRAL...................................................80
E. CANCELACIN DE ASIENTOS REGISTRALES.......................................82
CAPITULO VII................................................................................................ 86
VII.MARCO CONCEPTUAL.............................................................................. 87
CAPITULO VIII................................................................................................ 89
IX.RECOMENDACIN..................................................................................... 92
X. BIBLIOGRAFA........................................................................................... 94
XI. ANEXO..................................................................................................... 96

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SISTEMA REGISTRAL

1.-INTRODUCCION
Con el presente trabajo el grupo da a conocer el origen evolucin
a lo largo de la historia sobre el derecho registral tanto en el Per como en
otros pases, que tomamos como referencia, si bien es cierto hoy en da
hablamos mucho de los sistemas registrales, en esta ocasin tomaremos
puntos ms a detalle y realizaremos la descripcin de los fundamentos
jurdicos la procedencia e importancia que se le debe tomar a cada uno.
Pocas materias del derecho, son tan indiferentes a las fronteras
nacionales como el derecho registral, sobre el que se puede hablar en los
mismos trminos y con una perfecta comprensin, entre personas formales en
diferentes sistemas jurdicos; esto se debe al origen comn de esa rama del
derecho, pero fundamentalmente, porque es registro es una institucin
estrictamente intelectual.

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SISTEMA REGISTRAL
Por este motivo esta rama del derecho no permite a todos
contribuir a formar la institucin registral, pero incorporando naturalmente las
particularidades nacionales que hay que respetar y tener en cuenta,
Recordamos la experiencia que fue la pragmtica espaola de 1768, que 10
aos despus se extendi a la India atreves de la real cedula espaola de
1778,pensando que se poda aplicar a si sin ms, pero luego descubrieron
que haca falta que las audiencias territoriales de cada territorio de ultramar
dictaran las normas registrales que adoptaran esa normativa general
espaola para ser aplicada. Aunque la institucin que entonces se llam
oficios de hipoteca, era el mismo naturalmente

deba adoptarse a las

particularidades de cada uno de los territorios de ultramar. Algo parecido

sucedi con la ley hipotecaria espaola de 1861, que inspiro una ley
prcticamente gemela que era la ley hipotecaria de ultramar y ms tarde
tambin se dieron cuenta que no se poda aplicar, por ese motivo fue
necesario redactar despus una ley hipotecaria para cuba y para puerto rico,
porque no se puede trasplantar sin ms las instituciones, ni los estatus
jurdicos sin tener en cuenta el contexto social. Las bases conceptuales y
costumbres del pas en el que va a aplicar la normativa.
Con esto podemos reflejar nuestro inters por el derecho registral y
notarial, sabemos bien que nuestro literatura registral y notarial es adems
poco abundante en nuestro medio, en este trabajo se desarrollara una
exposicin integral del derecho registral y notarial en forma ordenada y con
buen sentido didctico estas son las razones que nos han motivado a realizar
el presente trabajo.
De esta manera buscamos hacer un anlisis y un desarrollo
sistematizado completo del derecho registral desde la perspectiva y opinin
del tribunal registral recogidas en y los sus distintas resoluciones, en vista de
que el tribunal conoce y resuelve en segunda y ltima instancia las
apelaciones interpuestas contra las observaciones, tachas y otras decisiones
de los registradores emitidas en el mbito de su funcin registral,
estableciendo criterios de interpretacin de las normas que regulan los actos,
negocios jurdicos y derechos inscribibles, las mismas que sern de
observancia obligatoria para las instancias registrales y los administrados,
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quienes a su vez tendrn la posibilidad de conocer de antemano la respuesta
que ha dado el tribunal registral a una situacin concreta.
Los fallos registrales cumplen con generar predictibilidad a los
administrados, registradores

y la comunidad en general respecto de la

interpretacin de las instituciones registrales de tal manera que el

administrado antes de iniciar cualquier procedimiento registral podr tener la
certeza acerca de la interpretacin de las instituciones del derecho registral, y
cul ser el resultado final que obtendr adems de ser este el objetivo de
este trabajo, se desarrollara tambin un completo desarroll del marco teorice
con claridad , orden sistemtico y sencillez abordando la conceptualizacin
paralela de la doctrina comparada y las normas que regulan las instituciones
del derecho registral.

2.- MARCO TERICO

El derecho registral es una institucin jurdica que cumple
con una importante funcin de servicio pblico cuya finalidad es garantizar y
fortalecer los diferentes actos y contratos segn sea la organizacin registral
que le ampare, por ejemplo el registro de Propiedad Inmueble el registro de
Propiedad Vehicular.
El derecho registral es una norma, principio, y jurisprudencias
relacionadas con la publicidad registral a efecto de garantizar el trfico
jurdico.
Segn CARNEIRO, J. (1988). es el conjunto de sistemas, principios y
normas que tienen por objeto regular la estructura orgnica de los entes
estatales encargadas de registrar personas, hechos, actos, contratos
derechos y obligaciones, as como la forma y modo de practicarse tales
inscripciones, sus efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de estas,
orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto
inscripto ro, Segn la doctrina peruana define el derecho registral como: el
conjunto de normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que regulan la
organizacin y funcionamiento de los Registros Pbicos, os documentos
inscribibles y su relacin con terceros.
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El Derecho Registral es una especialidad jurdica que se encuentra
vinculada con el Derecho de Publicidad que emana una institucin
denominada los Registros Pblicos, dado que el registro nos otorga
certidumbre, confianza seguridad y verdad en relacin con los actos que se
emanan de los sujetos legitimados para de ello.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro,
permite que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el
Derecho de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de
seguridad, para que pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual
incentivar un desarrollo econmico tanto del propietario como de un pas en
general. En sentido estricto el derecho registral es el estudio de las
instituciones de carcter registral, en su procedimiento, doctrina, sistemas,
instancias e instituciones que lo constituyen como una materia autnoma.
Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el
Registro, permite que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad,
ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos
de seguridad, para que pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual
incentivar un desarrollo econmico tanto del propietario como de un pas en
general. En sentido estricto el derecho registral es el estudio de las
instituciones de carcter registral, en su procedimiento, doctrina, sistemas,
instancias e instituciones que lo constituyen como una materia autnoma.

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CAPITULO I

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SISTEMA REGISTRAL

I.SISTEMA REGISTRAL
En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas,
principios de derecho registral y administrativo, relacionados entre s,
formando un todo orgnico, un cuerpo nico con finalidad u objetivos
especficos y con jurisdiccin dentro del mbito nacional de un estado.

1. ANTECEDENTES
Los Registros Pblicos en el Per, como toda institucin registral, estn
destinado a la inscripcin de los actos y contratos y derechos que seala la ley
y a la publicidad de stos. Nacen como registros de la propiedad inmueble por
ley del 2 de Enero de 1888 bajo la direccin e inspeccin del Poder Judicial,
integrando en 1902 al Registro Mercantil y de Buques creados en el Cdigo d
Comercio, y en 1916 al Registro de la Prenda Agrcola creada por Ley 2402.
En 1936 a la dacin del Cdigo Civil formaba parte del Libro Cuarto de
los Derechos Reales y estaba integrado por los registros de propiedad,
mercantil, personas jurdicas, personal, buques, prenda agrcola, testamentos,
mandatos. En 1965 se integr el Registro de Declaratoria de Herederos
(sucesiones intestadas). A la dacin del Cdigo Civil de 1984, en una mejor
sistematizacin se dispuso un Libro Especial Libro IX Registros Pblicos; el
Art. 2008 seala los registros que lo integran incluyendo el de bienes muebles y
el Art. 2009 agrega los omitidos: Registro de Naves, Aeronaves, Prenda
Agrcola, Mercantil y dems regulados por ley. As como tambin se seala que
actos son inscribibles por cada registro. Y sobre todo los principios regstrales
que lo rigen: Legalidad y Rogacin (Art. 2011), Publicidad (Art.2012), De
Legitimacin (Art. 2013), Buena Fe Registral (Art. 2014), Tracto Sucesivo (Art.
2015), Prioridad (Art. 2016), Impenetrabilidad (Art. 2017). Opinin: Dr. Jorge
Luis Gonzales Loli, Seala que el Derecho Registral Peruano, ha desarrollado
puntos que hace necesario la esperada reforma del Cdigo Civil, y que debe

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consistir en la separacin del Libro IX, dictndose una ley especial que regule
la actividad registral de manera precisa y detallada.

1.2 EL REGISTRO EN EL PERU EVOLUCION HISTORICA

Oficios de hipotecas.
Ley del 02 de enero de 1,888: creacin del registro de la propiedad
inmueble en el Per acogiendo el sistema del folio real.
Resolucin de la corte suprema del 22.08.1888: reglamento orgnico y
reglamento interno. Cdigo de comercio de 1,902: "registro de la
propiedad inmueble y mercantil".
Ley 2402: "registro de la propiedad inmueble y de la prenda agrcola".
Cdigo Civil de 1,936: "registros pblicos".
Reglamento de las inscripciones: aprobado por acuerdo de la sala plena
de la corte suprema de justicia del 17.12.1936.
Reglamento general: aprobado por la corte suprema el 18.07.1,940.
Nuevo reglamento general: aprobado por acuerdo de la sala plena de la
corte suprema de justicia del 16.05.68.
Reglamento del registro de testamentos: aprobado por acuerdo de la
sala plena de la corte suprema de justicia del 22.01.1,970.
Reglamento del registro mercantil: aprobado por acuerdo de la sala
plena de la corte suprema de justicia del 15.05.1,969.
Cdigo Civil de 1,984: Libro IX "Registros Pblicos".
Decreto Legislativo N 119 (1,981): Oficina Nacional de Los Registros
Pblicos (ONARP).
Ley N 25993 (1,992): Direccin Nacional de los Registros Pblicos y
Civiles. Ley 26366 (1,994) creacin de la SUNARP

1.3 EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

El sistema registral peruano se nutre de los sistemas ms importantes

mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMN, SISTEMA
FRANCS y DE TORRENS O AUTRALIANO, para regular la realidad de los
registros pblicos de nuestro pas. Esto origina que no podamos hablar de un
SISTEMA PERUANO propiamente dicho, pues instituciones o leyes que hayan
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creado este tema no tenemos. Del SISTEMA REGISTRAL ESPAOL tambin
hemos tenido influencia pues dichas normas fueron adoptadas por la mayora
de los territorios americanos.
La doctrina es unnime en este sentido sobre el sistema registral
peruano. Ya nos deca VICTORINO HERRERA CAVERO Ex-Superintendente
de los RR.PP.-, cuando estableca que "el sistema peruano es defectuoso, en
sus lineamientos generales a seguido el sistema francs meramente
transcriptorio del derecho. Por otra parte la organizacin del "Sistema Registral
Peruano es territorial, a manera del sistema alemn"
Por su parte, RUBEN GUEVARA MANRIQUE-Decano de la facultad de
derecho de la Universidad San Martin de Porres- Seala que "en nuestra
norma positiva se han incorporado todos los sistemas" Se adelanta un poco
ms al decir "Nuestro sistema es el de inscripcin porque aun cuando se
archive copia de los ttulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se
publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del ttulo que logra acceso al
registro". Concluye diciendo que "De lo glosado anteriormente, podemos
apreciar que la exposicin de motivos que el Cdigo Civil reconoce la
existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice "es cierto que en
Cdigo Civil se encuentra una amplia variedad", consecuentemente nos dan
la razn cuando afirmamos que no tenemos un asiento registral. Adoptar todos
es no tener ninguno.
El Sistema Registral Peruano tiene sus orgenes en el Registro de
Propiedad Inmueble de 1888, por el que se crea un sistema descentralizado de
registros donde se van a inscribir los inmuebles donde se hallen.
Luego, en el Cdigo Civil de 1936 se incluy en el Libro IV lo referido a
la regulacin de los Registros Pblicos. Ah se agrupan los registros existentes
como son: el Registro de Propiedad Inmueble, Registros de Personas
Jurdicas, Registr Personal, etc. toda una clasificacin e sigue teniendo
vigencia hasta entonces.

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As llegamos a la dcada de 1980, donde por Ley 24650 se establece
que los Registros Pblicos van a ser competencia de los Gobiernos
Regionales. En esta poca tambin se promulga el Cdigo Civil de 1984,
donde en su Libro IX "Registros Pblicos" se mantiene una clasificacin de los
registros omitindose el Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de
Prenda Industrial.
Por Decreto Ley 25993, se crea la Direccin Nacional de Registros
Pblicos y Civiles en sustitucin de la Oficina Nacional de los Registros
Pblicos antecedente directo de lo que hoy conocemos como Sistema
Nacional de los Registros Pblicos y SUNARP.
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente
actualmente, es que se crea el Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos). Este integra
todos los Registros del Sector Pblico y tiene por finalidad mantener la unidad y
coherencia de la funcin registral en todo el pas.
Est conformado por: a) Registro de Personas Naturales; b) Registro de
Personas Jurdicas; c) Registro de Propiedad Inmueble; d) Registro de Bienes
Muebles. No estn comprendidos los Registros Administrativos y los Registros
normados por las decisiones 291, 344, 345 y 351 del Acuerdo de Cartagena.
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
como el organismo descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a
hacer las polticas de la institucin. Quien va a dirigir estas decisiones ser el
Superintendente, cargo nombrado polticamente por el Presidente de la
Repblica.
A continuacin, vamos a analizar brevemente cada uno de los sistemas
y as poder determinar aquellos que han formado parte del Sistema Registral
Peruano y cul es el que por sus caractersticas bsicas, es el que ha adoptado
en primer lugar, en la actualidad.

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A.EL SISTEMA FRANCES
Llamado tambin sistema de TRANSCRIPCIN O CLANDESTINIDAD,
deriva su nombre de la tradicin romana, donde la adquisicin de la propiedad
inmueble y la constitucin de derechos reales se hacen por el simple
consentimiento y la transcripcin slo produce efectos ante terceros. El
contenido de los registros es slo para las partes, faltando publicidad registral.
Se le debe el nombre de TRANSCRIPCIN, pues los archivos eran formados
con la copia a mano de los documentos exhibidos. Ahora, -con la modificacin
de 1955- lo que se hace es formar tomos con la compilacin de documentos.

Privado, pues los contratos son solo conocidos entre las partes.

Folio Personal

Derecho de propiedad es absoluto e individual

B.EL SISTEMA ALEMAN

Tiene como base organizarse descentralizada mente, con oficinas por
todo el territorio donde se INSCRIBEN los correspondientes derechos
registrales. Se advierte por tanto que es el nico medio de adquirir derechos
reales, pues si no est contenido mi derecho en los registros es como si no
existiera. Esta es su caracterstica principal.
Otras caractersticas de este sistema son:

Se basa en dos instituciones fundamentales, El Catastro y el

Registro Territorial

Folio Real

Inscripcin obligatoria

C. EL SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS

Hecho en Australia durante el siglo XIX, a cargo de un solo hombre: sir
ROBERT TORRENS. Es un sistema que sintetiza los principios de todos los
sistemas registrales: sustantividad de la inscripcin, publicidad y garanta a
quien ha registrado el derecho. A diferencia de los otros sistemas registrales,
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SISTEMA REGISTRAL
aqu se establece un principio nico que establece que las propiedades
inmuebles son territorios del Estado y que este les sede a los particulares para
su uso. De manera que una vez registrado el derecho que uno tiene sobre la
propiedad inmueble, ningn problema de litigio sobre el derecho registrado
tendr efectos sobre este.

Pblico

Registro con valor absoluto

D.EL SISTEMA ESPAOL

Establecido con la Ley Hipotecaria de 1861. Fruto de inspiracin de la
mayora de naciones americanas. Entre sus caractersticas tenemos:

Es un sistema descentralizado

El registro es llevado por fincas, es decir por folio real

La inscripcin es por rogacin.

Quien inscribe primero se le da preferencia principio de prioridad

Cada asiento debe apoyarse en uno anterior principio de tracto

sucesivo

Debe inscribirse un derecho, siempre que existan los requisitos

establecidos en la ley- principio de legalidad.

1.4 SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

(SINARP):
Mantener y preservar la unidad y coherencia de la funcin registral en
todo el pas, orientado la especializacin, simplificacin, integracin y
modernizacin de la funcin. (Art. 1) El sistema vincula en lo jurdico registral a
los Registros de todos los sectores pblicos y est conformado por los
siguientes registros (Art. 2):
a) REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.- Unifica los Registros de:
Mandatos y Poderes, Testamentos, Sucesiones Intestadas, Personal, de
Comerciantes.
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b) REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS.- Unifica los Registros de:
Personas Jurdicas, Mercantil, Sociedades Mineras, Sociedades del Registro
Pblico de Hidrocarburos, Sociedades Pesqueras, Personas Jurdicas creadas
por ley, de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada (Ley 21621).
c) REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE.- Unifica los Registros de:
El Registro de Predios ley 27755 (Esta conformado por: Registro de Propiedad
Inmueble, El Registro Predial Urbano, Seccin Especial de Predios Rurales).
Registro de Concesiones para la Explotacin de Servicios Pblicos. Registro de
Derechos Mineros
. d) REGISTRO DE BIENES MUEBLES.- Unifica los Registros: Bienes
Muebles, Propiedad Vehicular, Naves y Aeronaves, Embarcaciones Pesqueras
y Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Ventas a Plazos, Prenda Industrial,
Agrcola, Minera, pesquera etc.)
e) los registros de carcter jurdico creado o por crearse.

1.4.1 GARANTIAS DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS

REGISTROS PUBLICOS.a) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
regstrales.
b) La intangibilidad del contenido de los asientos regstrales salvo ttulo
modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
c) La seguridad jurdica de los Derechos de quienes se amparan en la fe
del registro.
d) La indemnizacin por los errores regstrales.

1.4.2 LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS
Organismo descentralizado, autnomo del sector de Justicia y ente
rector del Sistema Nacional de los RR.PP., con personera jurdica de D
Pblico, con patrimonio propio y autonoma funcional, jurdico registral, tcnica,
econmica, financiera y administrativa. Su domicilio y sede principal en Lima y
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podr establecer oficinas descentralizadas en el territorio de la repblica. Dictar
las polticas y normas tcnico administrativas de los RR.PP., estando
encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la
inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los RR.PP. que integran el
Sistema Nacional. Integracin de los RR.PP. a nivel nacional con el objeto de
modernizar el sistema dotando a los Registros de una organizacin,
procedimientos y tecnologa avanzada en materia de archivo e informacin
registral. Est conformada por rganos de alta direccin, gerencias y oficina de
control interno cuyas funciones se especifican en su estatuto.

1.5 REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS:

Res. N 195-2001-Sunarp-Sn del 19-07-2001 se aprob el Rgto. Gral.
De los RR.PP. Entr en vigencia 01-10-2001, derogando el anterior reglamento
que fue aprobado por Corte Suprema el 16-05-1968 cuya vigencia fue por de
30 aos. Ante las posteriores modificaciones de varios artculos, por Res. N
079-2005-Sunarp-Sn del 21-03-2005, se dict el TUO del Rgto. Gral. De los
RR.PP., el cual est vigente. En su elaboracin se ha tomado como
antecedente legislativo fundamental a la ley y al reglamento hipotecario
espaol, pero con las particularidades de nuestro ordenamiento legislativo la
practica registral nacional, de all que la gran cantidad de artculos solo
consagran diversos criterios que ya haban sido uniformemente aceptados por
la jurisprudencia registral. Este Reglamento General, consta de un Ttulo
Preliminar conformada por X artculos, en la cual se desarrolla los principios
regstrales en la cual se basa el quehacer registral, consta de 11 ttulos y 169
artculos en la cual se desarrolla los procedimientos regstrales tanto en la
primera como en la segunda instancia. Este Reglamento General fue la base
para que se deroguen los antiguos reglamentos y se dicten nuevos
reglamentos especficos para cada registro, as tenemos: Rgto. Registro de
Sociedades (Res. N 200-2001-Sunarp-Sn del 24-06-01); Rgto. Registro de
Propiedad Vehicular (Res. N 087-2004-Sunarp-Sn del 01-03-2004).

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SISTEMA REGISTRAL
Un sistema registral es una ordenacin lgica y coherente de elementos
para conseguir la seguridad jurdica en un determinado terreno de la vida
social. El presupuesto para la existencia de un sistema registral se halla en la
necesidad de dar notoriedad a determinado hechos, controlando su legalidad y
produciendo efectos en el mbito de las relaciones jurdicas privadas. Su
objetivo es proporcionar seguridad al trfico jurdico hereditario y transparencia
en el mercado. Por tal razn, la intencin de esta materia es el de descubrir los
elementos confortantes del registro como institucin, de los elementos de la
publicidad como contenido del Registro; todo ello organizado a travs de las
finalidades mediata e inmediata que cumple esta institucin jurdica. El actual
curso intenta dotar al estudiante de un enfoque metodologa del Registro y de
la Publicidad, engarzando a stas dentro del sistema general de 2
transparencia de derechos y atribuciones patrimoniales desarrollados por el
Derecho Privado`
Segn ORIHUELA, Jorge (1985).El sistema registral es el conjunto de
sistemas, principios y reglas que tienen por objeto regular la estructura
orgnica de los entes estatales encargadas de registrar personas, hechos,
actos, contratos derechos y obligaciones, as como la forma y modo de
practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias jurdicas que se
derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando seguridad
jurdica al acto inscriptoro. Segn la doctrina peruana define el derecho
registral como: el conjunto de normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que
regulan la organizacin y funcionamiento de los Registros Pbicos,
documentos inscribibles y su relacin con terceros. El Derecho Registral es una
especialidad jurdica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad
que emana una institucin denominada los REGISTROS PUBLICOS, dado que
el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relacin
con los actos que se emanan de los sujetos legitimados

Su objetivo en materia Registral e identificar:

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SISTEMA REGISTRAL
Reconocer la esencia y funcin de la publicidad registral que se refleja a
travs de los diversos registros.
Identificar el vnculo del Derecho Registral con otras ramas de la ciencia
jurdica.
Permitir al alumno conocer las mutaciones jurdicas de la propiedad
inmueble y su adaptacin al registro mediante los procedimientos
registrales.
Conocer las bases del sistema registral Peruano, los principios a los
cuales est sujeto y su trascendencia en los negocios jurdicos y
actividades econmicas

1.6 CARACTERISTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de principios, reglas, normas que rigen la Constitucin Poltica
del Per para constituir el funcionamiento de la entidad pblica. Tiene como
fines registrales y cada pas la determinada segn sus necesidades formalista.

PARA

Es un derecho limitado.
Es un derecho pblico (subjetivo privado).
Es un derecho autnomo (imperativo). - Es un derecho multidisciplinario.
Es un derecho interdisciplinario.
OTROS

AUTORES

SU

CARECTERISTICAS

DEL

DERECHO

REGISTRAL SON:
Limitado: por cuanto solo son inscribibles los actos sealados por la ley.
formalista: debe cumplir con la forma impuesta por la Ley.
Heterogneo. Dado que no es nicamente privado ni nicamente
pblica.
Autnomo: sus normas son espaciales para el mbito de su
jurisprudencia.

DE LOS SISTEMAS POR SUS EFECTOS

DECLARATIVO.- consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripcin, basta la
existencia del ttulo para la transmisin del derecho real. Reconoce la
pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su
oportuna publicidad y dems efectos que establezca la ley.
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OBLIGATORIO.- Son aquellas que establecen sanciones para
quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes. Ejemplo:
hipoteca; empresa; asociaciones.- es decir el acto jurdico puede
realizarse fuera del registro, pero por mandato de la ley, se obliga a la
inscripcin
CONSTITUTIVO.- Son aquellos sistemas que no admiten la
existencia de un acto si este no se ha inscrito. La inscripcin resulta un
acto de validez del acto jurdico. Es decir, cuando los derechos de las
partes nacen a partir de la inscripcin y slo a partir de ello nacen los
derechos y obligaciones.

1.7. PRINCIPIOS REGISTRALES

Este tema es muy significativo dentro del salario inmobiliario, ya que los
contratos de compraventa de los cuales se requiere su inscripcin en las sedes
registrales, deben respetar los principios registrales. Es decir, todo corredor
inmobiliario o agente inmobiliario debe dominar los indicados principios a efecto
de orientar de manera adecuada a sus clientes.
Los Principios Jurdicos son primeros fundamentos y pueden ser de dos
clases: Principios Generales del Derecho, que son aplicables a todo el derecho
y Principios Generales Especficos, que son aplicables a alguna rama del
derecho, y stos ltimos se clasifican en Principios del Derecho Administrativo,
Principios del Derecho Procesal Civil y Principios del Derecho Registral, entre
otros. A los Principios del Derecho Registral tambin se les conoce con el
nombre de Principios Registrales y no son los mismos Principios que se
consagran en otras ramas del derecho
Registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no
son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos
principios registrales y de acuerdo a stos el sistema registral de cada Estado
adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los
problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho
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positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la
integracin

del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los

Principios Registrales no estn consagrados exactamente de la misma manera

en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre
los Principios Registrales.
Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pblica
Registral para poder operar necesita del ttulo oneroso, mientras que en otros
Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto
Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de
Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se
denomina a los Principios Registrales como Principios Hipotecarios.
Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas
registrales, ya que brindan seguridad jurdica, es decir, se puede conocer la
solucin antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plantee.
Los Principios Registrales son Principios Generales Especficos del Derecho
Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar
Principios Generales del Derecho Registral. En la Exposicin de Motivos del
abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos se precisa que los
Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.
A travs del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las
caractersticas de los Sistemas Registrales, es decir, en todos los Sistemas
Registrales se consagran Principios Registrales, no los mismos, pero segn los
Principios Registrales que se consagren y como se los establezca en el
derecho positivo, cada Sistema Registral adopta determinados caracteres.
Los Principios Registrales informan el derecho positivo registral de cada
Estado, orientando la aprobacin de nuevas normas y Reglamentos Registrales
y sirviendo de orientacin para una adecuada interpretacin de las normas
registrales, aplicando los mtodos generales de interpretacin y de los mtodos
especficos de interpretacin del derecho. Es decir, los Principios Registrales
cumplen funciones trascendentales en el derecho positivo registral de cada
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Estado, as como en la aplicacin de las normas registrales. Los Principios
Registrales sirven de base al derecho positivo registral de cada Estado son de
mucha utilidad en la calificacin registral, no slo por parte de los registradores
pblicos sino tambin de los tribunales registrales o ltima instancia
(administrativa para algunos, con lo cual no estamos de acuerdo por para
nosotros el derecho registral no es una rama del derecho administrativo, sino
que son dos ramas independientes o separadas o autnomas entre s, siendo
el procedimiento registral jurisdiccional, es decir, no es administrativo) registral
en el derecho comparado y para determinar los efectos de esta ltima, en los
procesos de reproduccin y reconstruccin de partidas registrales y ttulos
archivados y en el procedimiento de Duplicidades de Parte.

1.7.1 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un anlisis
previo de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir,
tambin alcanza la revisin minuciosa de si el acto es inscribible, los
impedimentos, la partida o partidas registrales con las cuales se liga o vinculan
el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro,
conforme se precisa en las normas indicadas.
No se inscriben los ttulos de manera automtica, es decir el
procedimiento registral no es un procedimiento administrativo de aprobacin
automtica, los cuales se encuentran regulados en el artculo 31 de la Ley del
Procedimiento Administrativo General, Ley 27444. En el numeral 34.1.4 de
dicha Ley se establece que los procedimientos de inscripcin registral son
procedimientos administrativos de evaluacin previa con silencio negativo.
Cuando los Registradores formulan observacin, tacha o liquidacin, es posible
interponer el recurso de apelacin correspondiente dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentacin (conforme al artculo 144 del Reglamento General
de los Registros Pblicos), para que el Tribunal Registral se pronuncie en
segunda y ltima instancia registral, conforme al artculo 3 del Reglamento
General de los Registros
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1.7.2. PRINCIPIO DE ROGACIN

El Principio Registral de Rogacin no es igual que el petitorio del
derecho procesal civil, ya que ste debe ser dicho, por ejemplo si se demanda
la nulidad de un acto jurdico, se debe precisar con claridad en el escrito que
contiene la demanda que se est demandando la nulidad de un acto jurdico, y
tambin precisar qu acto jurdico se est demandando que se declare nulo.
Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos
presentados que sern materia de calificacin registral, por tanto, si se
presenta un parte notarial al registro que contiene una compra venta la
rogatoria es el pedido de la inscripcin de sta, y no es necesario indicar
expresamente que se desea que se inscriba una traslacin de dominio por
compraventa.

1.7.3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

El Principio Registral de Especialidad o Determinacin se encuentra
ntimamente relacionado con el Sistema Registral del Folio Real y con el
Sistema del Folio Personal.
En el caso del Registro de bienes se aplica de la siguiente manera,
cuando en una partida registral un bien se matricula, en la misma partida
registral, se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo
presentarse los siguientes actos: embargos, demandas, compra ventas,
donaciones, subdivisiones, sentencias, entre otros, los cuales deben registrarse
en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente
manera: si un poder otorgado por una persona natural se inscribe en una
partida, la sustitucin de dicho poder o su revocacin se inscribe en la misma
partida registral; otro supuesto puede ser el caso del registro de testamentos

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cuando un testamento se inscribe, su revocacin, o su apertura se inscribe en
la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jurdicas se aplica de la siguiente
manera: cuando una persona jurdica est inscrita en una partida registral, la
modificacin de estatuto, aumento de capital, venta de participaciones,

su

disolucin y extincin se inscriben en la misma partida registral.

1.7.4 PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA

El Principio Registral de Titulacin Autntica se encuentra consagrado en
el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984, el cual establece lo siguiente: La
inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo
disposicin contraria.
El Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes trminos:
La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de resolucin
arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos. Pueden
realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el extranjero,
siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley
peruana. Se presentarn en idioma espaol o traducido a ste y legalizado
conforme a las normas sobre la materia
Es decir las inscripciones se extienden en mrito a Instrumentos
Pblicos, y slo por excepcin se pueden extender inscripciones en mrito a
Instrumentos privados, para lo cual es necesario norma legal que lo autorice.
Los Instrumentos Pblicos son los siguientes: Judiciales, Notariales,
Administrativos y Consulares.
Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos pblicos el artculo 9 del
Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece lo siguiente:
Cuando las inscripciones se realicen en mrito a instrumentos pblicos, slo
podrn fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o
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Funcionario autorizado de la Institucin que conserve en su poder la matriz,
salvo disposicin en contrario.
Un supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos, es el caso
de inscripcin en mrito a los traslados que los Notarios otorgan de las
escrituras pblicas, pudiendo presentar al Registro partes notariales.
La Ley del Notariado, Decreto Ley 26002 publicada el 27 de diciembre
de 1992 establece en su artculo 85 que los partes notariales contienen la
transcripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario
de su identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l, rubricado en
cada una de sus fojas expedido con su sello y firma, con la mencin de la fecha
en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se agregue
al parte una foja firmada por el notario que contenga la mencin de la fecha del
instrumento pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato
que contiene, para la devolucin por el Registro Pblico, con la anotacin de la
inscripcin o la denegatoria de la misma.
En el artculo 86 de la Ley del Notariado se precisa que el parte notarial
puede expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito, mecanografiado, en
copia fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.
Otro supuesto de inscripcin en mrito a instrumentos pblicos es el
caso de inscripcin en mrito a copias certificadas por Especialista Judicial,
remitidas por el Juzgado acompaadas a un Oficio cursado por el Juez.
Sobre la inscripcin en mrito a instrumentos privados el artculo 10 del
Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos establece lo siguiente:
Cuando por disposicin expresa se permita que la inscripcin se efecte en
mrito a documentos privados, deber presentarse el documento original con
firmas legalizadas notarialmente, salvo disposicin en contrario que establezca
formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se contrae el
artculo 7 podrn ser presentados en copias legalizadas notarialmente.
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Las copias legalizadas notarialmente a que se refiere el artculo en
mencin son legalizaciones de reproduccin. En el artculo 110 de la Ley del
Notariado se precisa sobre las legalizaciones de reproduccin que el Notario
certificar

reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio

idneo, autorizando con su firma que la copia que se le presenta guarda

absoluta conformidad con el original

1.7.5 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.

El Principio Registral de Publicidad est consagrado en nuestro
ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil Peruano de 1984, el
cual establece: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones
El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el artculo
I del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos que se
refiere a la publicidad material, por el cual se presume que todos tienen
conocimiento del contenido de los asientos de inscripcin.
Lo que interesa es que haya tenido posibilidad de conocer, y no que
haya conocido, es decir, es irrelevante si haya conocido o no.
Es distinta la notificacin judicial por que sta tiene como objeto poner
conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales
(Cdigo Procesal Civil artculo 155); mientras que la registracin basta que se
haya podido conocer para que le sea oponible y le afecte

1.7.6 PUBLICIDAD FORMAL

A la publicidad formal tambin se le denomina como publicidad procesal
y se refiere a la forma como se accede a la informacin que brinda el registro,
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es decir se refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser
directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la
publicidad indirecta a los certificados puede ser compendiosa o literal

1.7.7 PUBLICIDAD MATERIAL

A la publicidad material tambin se le denomina publicidad sustantiva y
se refiere al efecto que produce la registracin, que es una caracterstica
principal de los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la
registracin surte efecto o perjudica a terceros.

1.7.8 PRINCIPIO DE LEGITIMACIN

El Principio Registral de Legitimacin tiene por objeto otorgar fuerza
legitimadora a la adquisicin que aparece inscrita a favor del titular registral, del
acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran
este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registracin
surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este
Principio Registral.
El Principio Registral de Legitimacin protege la adquisicin de quien
adquiere la calidad de Titular Registral y tambin protege a quien contrata en
mrito de lo que aparece en los asientos de registracin. En tal sentido la
primera parte del artculo 539 del Cdigo Procesal Civil de 1993 establece que
el perjudicado por una medida cautelar dictada en proceso en que no es parte
puede pedir su suspensin sin interponer tercera, anexando ttulo de
propiedad registrado. Es decir, en este supuesto no es necesario iniciar un
proceso judicial por que la inscripcin legitima al titular registral.

1.7.9 PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL

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El Principio Registral de Fe Pblica Registral tiene por objeto proteger la
adquisicin del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisicin sea a
ttulo gratuito, o requerir que la misma sea a ttulo oneroso como en el caso del
Sistema Registral Peruano.
TERCERO REGISTRAL
En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero
registral se le denomina Tercero Hipotecario. Es necesario tener presente que
el Principio Registral de Fe Pblica Registral slo beneficia o protege la
adquisicin del tercero registral y no la adquisicin del tercero civil, por tanto, es
necesario sealar las caractersticas del tercero registral, que se encuentran
establecidas en el artculo 2014 del Cdigo Civil

1.7.10 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenacin sucesiva de
actos registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona
jurdica.
Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que
el adquiriente, sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea,
precisamente el transferente, causante o autor en su inmediato anterior.
No es requisito imprescindible para la disposicin de un bien o derecho
la previa inscripcin del bien a nombre del transferente, puede disponerse
vlidamente sin que sea necesaria dicha inscripcin.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce tambin con el
nombre de Principio de Continuidad y tambin con el nombre de Tracto
Continuo.

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Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las
inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin
que est inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba
aplicando el tracto abreviado.
Otro ejemplo de aplicacin de este principio es cuando queremos
inscribir el nombramiento de un Gerente si previamente es necesario inscribir la
venta de participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio.
Un supuesto sera el caso de la transferencia de participaciones que
para inscribirla debe estar inscrita la constitucin de la sociedad. Es el aspecto
material o sustantivo, es decir, primero se matricula el inmueble, luego se
inscribe la primera transferencia, luego la segunda transferencia y as
sucesivamente se continan extendiendo las transferencias respecto del mismo
inmueble en una partida registral.

1.7.11 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir
derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios
derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc.). Cuando opera en la primera
forma se le denomina Principio de Prioridad Excluyente y cuando opera en la
segunda forma se le denomina Principio de Prioridad Preferente. Lo cual se
desarrolla en los siguientes ttulos de manera separada. En mrito a la fecha
del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas
(Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas
realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad
Excluyente).
Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente,
eficacia excluyente o preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente
provocando el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias
partidas registrales), por ejemplo en el caso de la doble compra venta, ya que
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inscrita una compra venta no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada
por el mismo propietario.
Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la
prioridad se denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el
rango registral existente entre los derechos registrados y la superioridad de
rango existente entre el primer ttulo inscrito y los posteriormente inscritos (por
ejemplo la superioridad de rango existente entre la primera hipoteca inscrita
respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad), ya que en este supuesto
no se provoca el cierre registral, porque inscrito el primer ttulo en la partida
registral pueden inscribirse otros ttulos que pueden ser otras hipotecas o
embargos principalmente.

1.7.12 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Este principio es importante tener en cuenta la prrroga regulada en el
Reglamento General de los Registros Pblicos, el bloqueo registral y la reserva
de nombre, denominacin o razn social.
El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad
establecer reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos y slo
puede ser acogido por los sistemas registrales no constitutivos, porque cuando
el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este problema, ya
que los derechos reales nacen slo con la inscripcin, y antes de efectuada
sta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos
no existen derechos reales fuera del registro ni an entre las partes.
Este principio registral est consagrado para el supuesto de dos
derechos reales en conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no
inscrito. Este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales
Constitutivos, porque en dichos Sistemas Registrales los derechos reales
nacen con la inscripcin en el Registro, es decir, este problema no puede

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presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos
slo existen derechos reales inscritos.
En los Sistemas Registrales constitutivos no existe el problema de
realidad registral versus realidad extra registral, tampoco existe el problema
entre derechos reales inscritos versus derechos reales no inscritos, porque en
dichos sistemas registrales no existe el derecho real antes de la inscripcin y
recin nacen los derechos reales con la inscripcin. Como la hipoteca en el
Per, si no est inscrita la hipoteca no existe como derecho real.

1.7.13 .PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE

SOCIEDADES
Los principios registrales aplicables al Registro de Sociedades son los
que se encuentran regulados en el Reglamento del Registro de Sociedades y
dems regulados en el Reglamento General de los Registros Pblicos y en el
Cdigo Civil, conforme al artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento del
Registro de Sociedades.
Los principios registrales regulados expresamente en el Ttulo Preliminar
del Reglamento del Registro de Sociedades son los siguientes:
1) Principio de Especialidad.
2) Principio de Fe Pblica Registral.
3) Principio de Tracto Sucesivo.

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CAPITULO II

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SISTEMA REGISTRAL
II

SISTEMAS REGISTRALES

Cuando hablamos de

sistema registral nos estamos refiriendo al

conjunto de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros

pblicos de un determinado territorio. "es el conjunto de normas, reglas o
principios racionalmente ligados entre s que regulan una organizacin registral
determinada"
Los sistemas registrales generalmente responden al nombre del pas de
origen. As tenemos el sistema registral alemn, francs, espaol, argentino,
peruano, etc.
Asimismo, en la definicin de cada sistema se consideran los efectos y
forma de las inscripciones. La inscripcin puede ser constitutiva si se considera
como elemento esencial del acto mismo (caso de la hipoteca) o declarativa si el
acto no requiere inscripcin para surtir sus efectos (la compra venta en nuestro
sistema). Asimismo, podemos estar frente a una inscripcin potestativa si
corresponde a las personas decidir la realizacin o no de la inscripcin o a una
inscripcin obligatoria cuando se establecen sanciones por la no inscripcin. La
realizacin del registro puede igualmente caracterizar a un sistema, si se
realiza como transcripcin del ttulo en el registro o si constituye un resumen
producto de la calificacin registral a lo que se denomina inscripcin. Los
sistemas sern caracterizados segn los efectos y tipos de inscripcin que
adopten.
Este sistema se encuentra dentro del mbito de influencia del Derecho
Registral Espaol, tanto en la tcnica: folio real; forma de los asientos:
Inscripcin; y efectos de la inscripcin, acoge la presuncin juris tatum y la jure
et de jure para quien adquiere bajo la fe del registro El Per ha innovado el
sistema registral que en la mayor parte de legislaciones solo ordena un
Registro Inmobiliario. Al integrar registros personales a los registros
tradicionales, ha coadyuvado a otorgar seguridad jurdica en el trfico.

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SISTEMA REGISTRAL
A fin de determinar las caractersticas de nuestros sistema debemos
definir los sistemas imperantes: Sistema de Trascripcin, son aquellos que son
transcritos literalmente en los archivos de los registros, sin abreviacin ni
omisin alguna (Francia). Sistema de Inscripcin, se extrae de los ttulos los
elementos esenciales, para que quede constancia en los asientos de
inscripcin (alemn, espaol), Nuestro sistema es el de Inscripcin, porque aun
cuando se archive copia del ttulo se publica un asiento que es un resumen o
extracto del ttulo. Sistema Potestativo, cuando las personas deciden
voluntariamente su acceso o no al registro (alemn). Mientras que el Sistema
Obligatorio, cuando se establecen sanciones para quienes no cumplan con
inscribir los actos correspondientes (francs, australiano). Sistema Constitutivo,
es aquel que no admite la existencia de un acto o contrato si ste no ha sido
inscrito. La inscripcin resulta un elemento de validez del acto jurdico
(Australiano). Mientras que el Sistema Declarativo, se acepta la existencia del
acto jurdico a pesar de su falta de inscripcin. En nuestro ordenamiento civil
encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva).
Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa),
Persona

Jurdica

(constitutiva),

Patrimonio

Familiar

(constitutiva).

En

conclusin, lo que pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripcin de

cada institucin la naturaleza que a ella sea ms conveniente. En nuestro
Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros Personales: En
cuanto a la tcnica, los de bienes son de folio real y los personales son de folio
personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la
modalidad de la inscripcin.

2.1 CLASIFICACIONES DE SISTEMA REGISTRAL

La clasificacin registral segn Besson considera tres sistemas: el
sistema francs, el germnico y el australiano, cada uno con sus derivados.

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SISTEMA REGISTRAL
Coviello, N. (1962) estima dos grandes sistemas: el sistema francs o de
transcripcin (Francia, Italia y Blgica); y el sistema germnico o de inscripcin
(Austria, Prusia y Australia).
Gonzlez, J. (2009) considera por separado y en orden cronolgico los
sistemas: francs, australiano, alemn y suizo.
Sartr, LL. (2008) aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no
regstrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regstrales en:
registros con efecto de requisito de posibilidad, registros con efecto de
presuncin de exactitud y plena proteccin de terceros y registros con plena
eficacia formal o sustantiva.
Se tomar en cuenta la clasificacin de los sistemas inmobiliarios
regstrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Sartr, ya que
la misma entraa autntico inters cientfico y hace factible una clasificacin
completa.
Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurdico de los asientos
regstrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:
a)

Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o

que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad

La constitucin o adquisicin del dominio y dems derechos reales

inmobiliarios se rigen por el Derecho comn, careciendo el Registro de

efectos constitutivos.
Los actos y contratos regstrales que no hayan sido registrados no

pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.

Es un rgimen de transcripcin, y es propio de aquellos ordenamientos
jurdicos en que la adquisicin del dominio y dems derechos reales se
verifica por la conclusin del simple contrato (sistema consensua lista),
sin que se precise ningn modo o requisito que venga a sumarse, o a

complementar, al ttulo adquisitivo.

El Registro no se involucra en el acto de enajenacin, el cual discurre
por entero en el mbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo

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indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y
perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registracin, s el acto
jurdico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de

quien le pueda perjudicar".

Fue adoptado por primera vez este sistema por el Cdigo Napolenico y
ha sido imitado por Blgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el
sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Cdigo Civil).
b)

Sistemas

que

atribuyen

los

asientos

regstrales

efectos

convaldenles, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los

terceros.
La constitucin de los derechos reales est completamente desvinculada
de las formas de publicidad. La publicidad registral de los derechos
reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho
Civil, es, y sta es la regla general, voluntaria, si bien, en algn
supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el
asiento registral correspondiente (rgimen de hipotecas).
No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la
oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que
producen efectos convalidantes.
Se establece la presuncin de exactitud del Registro; lo que el Registro
expresa es verdad, es decir, coincide con la situacin jurdica en que el
inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos
existen y disfrutan de completa eficacia jurdica (tal es la llamada
legislacin registral).
Cuando las formas regstrales contrastan con las formas constitutivas
civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas,
la apariencia registral vence a la realidad jurdica extra registral, y el
titular inscrito es mantenido en su adquisicin (Principio de la fe pblica
registral).
Sistema establecido en Espaa y vigente en Cuba y dems pases
hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria espaola de
1861.
c) Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.
Las formas regstrales de publicidad pueden estar establecidas de
manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se
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constituya y nazca. En tal sentido, la relacin jurdica inmobiliaria ya no
nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil,
sino que la misma no tiene existencia jurdica hasta que el Registro toma
razn de la voluntad o nimo de generarla.
Los asientos regstrales tienen la funcin principal de dotar de existencia
a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar
por s mismos la funcin de publicidad.
Sistema Alemn y Suizo: los asientos del registro tienen funcin
constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la
inscripcin exista un negocio jurdico causal justificativo del derecho real
que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto,
mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimacin
registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurdica, es
mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados
en los datos regstrales (fe pblica registral).
Sistema Australiano: el contenido registral se considera exacto de una
manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regstrales es
tal, que no existen ms derechos reales que aquellos que nacieron por
medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto,
negocio o ttulo que lo propici. Lo que el Registro publica es toda y la
nica verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que,
tcnicamente, no existe disparidad entre el contenido registral y la
realidad jurdica extra registral. Australia adopt, adems, el sistema del
ttulo real, ya que no existe ms ttulo del derecho real que el emitido por
el Registrador.
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas
legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regstrales tienen la
misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el
ttulo real.

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CAPITULO III

III.PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral se inicia desde el momento en que se presenta
el ttulo por el libro diario, es decir, que solo a partir de la presentacin del ttulo

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en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de
naturaleza especial no contenciosa.
Ahora bien debemos sealar quien est facultado para solicitar la
inscripcin, del ttulo, conforme el Reglamento de los Registros Pblicos, el
cual indica que los facultados para solicitar la inscripcin son los sealados en
el artculo III del Ttulo Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho
materia de registracin, los terceros interesados (lo cual queda sujeto al estricto
criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda
inters no haya otorgado el ttulo entro los cuales se incluye al notario como
persona con inters propio en la inscripcin de los ttulos que l o sus
dependientes tramiten
Existen requisitos indispensables que deber contener el
formulario de inscripcin del ttulo, esto con la excepcin cuando la registracin
deba practicarse de oficio. Debindose indicar lo concerniente al contenido del
asiento de presentacin, entre los cuales cabe destacar como uno de los ms
trascendentes la indicacin de la partida registral, lo que slo podr omitirse por
razones justificadas, con autorizacin del funcionamiento encargado de Diario
esto permite publicar mediante el asiento de presentacin qu partidas cuentan
con ttulo pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad
registral pues ante la celebracin de dos o ms ttulos se debe establecer
indubitablemente qu partidas son bloqueadas por unos y cules por otros. Ya
dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atencin al
artculo III del ttulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en los ttulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la
indicacin de una de las partidas sobre las cuales se busca la inscripcin se
deber observar el ttulo para que se seale el nmero de partida sobre el cual
va a recaer la registracin.
En relacin a los mecanismos que facilitan la presentacin del ttulo al
registro se encuentran las denominadas oficinas receptoras, quien har las
veces de receptora nicamente por no ser competente.
El artculo 1 del Reglamento General de los Registros Pblicos seala
que el procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene
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por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe admitir apersonamiento de
terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la inscripcin. Los
aspectos relevantes de esta definicin son: La naturaleza no contenciosa del
procedimiento registral, que el procedimiento registral es especial y, por tanto,
no est sometido a las normas que formulan el procedimiento administrativo
general, no obstante ello, tales normas administrativas son de aplicacin
supletoria al procedimiento registral, que la relacin procedimental es exclusiva
y excluyente entre el registrador y el solicitante de la inscripcin, por lo que no
slo resulta impertinente la participacin de un tercero que se oponga a la
inscripcin rogada, sino que ningn apersonamiento distinto, aun coadyuvante,
resulta procedente.
El procedimiento registral se inicia desde el momento en que se presenta
el ttulo por el libro diario, es decir, que solo a partir de la presentacin del ttulo
en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de
naturaleza especial no contenciosa, ahora bien debemos sealar quien est
facultado para solicitar la inscripcin, del ttulo, conforme el reglamento de los
registros pblicos, el cual indica que los facultados para solicitar la inscripcin
son los sealados en el artculo III del Ttulo Preliminar, esto es, los otorgantes
del acto o derecho materia de registracin, los terceros interesados lo cual
queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que
la persona que aluda inters no haya otorgado el ttulo entro los cuales se
incluye al notario como persona con inters propio en la inscripcin de los
ttulos que l o sus dependientes tramiten, debemos indicar que el presentante
del ttulo
Presume

ipso iure, es decir que acta en representacin de los

legitimados para solicitar la registracin, sin embargo en virtud al artculo 23

inc. B del RGRP, este deber necesariamente dejar constancia en el asiento de
presentacin acta en calidad de representacin de quien o quienes se solicita
la inscripcin cuando as fuere el caso, lo que redunda a su vez en la
posibilidad de recurrir en apelacin o en desistirse del recurso, conforme a lo
sealado por el artculo 143 RGRP, esto con la excepcin cuando la
registracin deba practicarse de oficio, debindose indicar lo concerniente al
contenido del asiento de presentacin, entre los cuales cabe destacar como
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uno de los ms trascendentes la indicacin de la partida registral, lo que slo
podr omitirse por razones justificadas, con autorizacin del funcionamiento
encargado de diario, esto permite publicar mediante el asiento de presentacin
qu partidas cuentan con ttulo pendiente lo que desencadena finalmente en un
tema de prioridad registral pues ante la celebracin de dos o ms ttulos se
debe establecer indubitablemente qu partidas son bloqueadas por unos y
cules por otros.
Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atencin
al artculo III del ttulo preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en los ttulos salvo reserva expresa, si se hubiese
omitido la indicacin de una de las partidas sobre las cuales se busca la
inscripcin se deber observar el ttulo para que se seale el nmero de partida
sobre el cual va a recaer la registracin. el artculo 12 del RGRP, indica que la
solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el artculo 23 en sus
incisos b, c, d, e y f as como la indicacin del Registro ante el cual se solicita la
inscripcin, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben
consignar en la solicitud inexorablemente, pues segn el artculo 19 del RGRP,
el asiento de presentacin se extiende en mrito de la informacin contenida en
la solicitud de inscripcin, y de manera complementaria en base a la
informacin contenida en el ttulo. En relacin a los mecanismos que facilitan la
presentacin del ttulo al registro se encuentran las denominadas

oficinas

receptoras, quien har las veces de receptora nicamente por no ser

competente, y que deber remitir a otra oficina denomina oficina de destino la
solicitud de inscripcin luego de recibida esta va fax, e mail u otro idneo junto
con el proyecto del asiento de presentacin, para que a su vez la oficina de
destino en el trmino de 24 horas de recibida la solicitud extienda el
correspondiente asiento de presentacin; es correcto decir, entonces, que la
prioridad se obtiene no con la presentacin en la oficina receptora, sino con la
extensin del asiento por parte de la oficina destinataria.
La importancia del procediendo registral, pues importa la obtencin para
el ttulo de una prioridad a oponer, Cada asiento de presentacin tendr un
nmero de orden en atencin a la presentacin del ttulo a la oficina del diario,
cuyo contenido involucra la fecha, hora, minuto y segundo de presentacin,
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nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando
la presentacin se hace a nombre de un tercero, la naturaleza del documento
presentado, sea este pblico o privado y con indicacin de la fecha, cargo y
nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique, actos y
derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso dejar constancia de la
reserva formulada por el presentante, nombre, denominacin o razn social de
todas las personas que otorguen el ttulo o a las que se refiera el mismo,
partida registral de existir esta, registro y seccin a la que corresponda el ttulo,
en su caso, para el caso del registro de predios la indicacin del distrito en que
se encuentre ubicado el bien la indicacin de los documentos que se
acompaan al ttulo. El asiento de presentacin tendr una vigencia de 35 das
hbiles, prorrogable, a su vez, hasta un mximo de 35 das ms, el mismo que
deber de ser solicitado al 30 da del ingreso del ttulo por el diario.
El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte interesada y debe
formalizarse a travs del formulario de solicitud de inscripcin, al cual se le
debe adjuntar la documentacin respectiva. El formato de solicitud de
inscripcin debe contener como mnimo la siguiente informacin:
- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo. En caso
actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurdica se deber dejar
constancia;
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean stos
pblicos o privados, con indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o
funcionario que autorice o autentique;
- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el
presentante formule reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III
del Ttulo Preliminar, lo que significa por ejemplo, que si una escritura pblica
contiene la transferencia de la propiedad de diez inmuebles, el usuario o
presentante del ttulo, puede solicitar la inscripcin de la transferencia de un
solo inmueble y desistirse de la inscripcin en forma parcial de las restantes
nueve transferencias, para lo cual deber indicar dicha reserva en el mismo
formulario de solicitud de inscripcin.

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- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las
personas naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se
refiere la inscripcin solicitada;
- Partida registral, de existir sta, con indicacin segn corresponda, del
nmero de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrnica, con excepcin
del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicar en nmero de
Placa de Rodaje o de serie y motor, segn corresponda;
- Indicacin del registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurdicas) ante el
que se solicita la inscripcin del Ttulo;
- Firma y domicilio del solicitante (Presentante del Ttulo);
- Adjuntar copia simple del DNI del presentante.
Existe tres nicos supuestos en que concluye el procedimiento registral y
que no revisten mayor dificultad en su interpretacin, pero que ameritan algn
comentario adicional.
- El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la
inscripcin del ttulo presentado al Registro.
- El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la
vigencia del asiento de presentacin.
- La aceptacin de desistimiento total de la rogatoria.

3.1 PLAZOS
Procedencia del recurso de Apelacin
Procede interponer recurso de apelacin contra:
Observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores.
Las decisiones de los registradores y Abogados Certificadores respecto
de las solicitudes de expedicin de certificados.
Las Resoluciones expedidas por los registradores en el procedimiento
de pago de cuotas del registro Fiscal de Ventas a Plazos.
Las dems decisiones de los registradores en el mbito de su funcin
registral.
Improcedencia del Recurso de Apelacin
Contra asientos de inscripcin
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Cuando el contenido del recurso constituye oposicin a la inscripcin
Cuando es extempornea
Plazos para la interposicin del Recurso de Apelacin
Cuando se formula dentro del procedimiento registral:

Dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin del ttulo

apelado.
Cuando se trate de decisiones del Registrador o Abogado certificador:
Dentro de los 15 das hbiles siguientes de que es puesta a disposicin

del solicitante en la mesa de partes.

Cuando se trate de pago de cuotas al Registro Fiscal de Ventas a

Plazos:
Dentro de los 15 das hbiles siguientes a la notificacin del acto.

Requisitos de admisibilidad
Son requisitos del recurso:

Indicacin del Registrador ante quien se interpone el recurso.

Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su
representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las
notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del mbito de la
Oficina Registral correspondiente, salvo solicitudes de inscripcin o

publicidad en Oficinas no competentes.

Decisin de la que se recurre y N del ttulo en su caso.
Fundamentos de la impugnacin.
Lugar, fecha y firma del recurrente.
Autorizacin de abogado colegiado, con su firma y la indicacin clara de

su nombre y nmero de registro, salvo que el apelante sea notario.

Ttulo apelado, en caso de haberlo retirado.

Informe oral del Abogado

El informe oral puede ser solicitado:

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Con el recurso de apelacin

Dentro de los 3 das de ingresado a la Secretara del Tribunal Registral

Pronunciamiento del Tribunal Registral

El Tribunal Registral se pronunciar:

Confirmando total o parcialmente la decisin del registrador;

Revocando total o parcialmente la decisin del Registrados;
Declarando improcedente o inadmisible la apelacin;
Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.

Plazo de expedicin de resoluciones

Toda Resolucin emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se
expedir, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) das contados desde
el ingreso del expediente a la Secretara del Tribunal. Excepcionalmente, por
causa debidamente justificada y por nica vez, el Presidente del Tribunal
Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podr otorgar la ampliacin
correspondiente hasta por un mximo de treinta (30) das. Para el supuesto de
tacha especial previsto en el artculo 43-A del presente reglamento, el plazo
para expedir la resolucin ser de tres (3) das contados desde el ingreso del
expediente a la Secretara del Tribunal. Dicho plazo no podr ser prorrogado.
Por ltimo, el Tribunal Registral contar con el plazo de 15 das (prorrogables
hasta por 15 das) para resolver el segundo recurso de apelacin previsto en el
artculo 162 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Pblicos.

3.2 .INSTANCIAS REGISTRALES

La calificacin es para el Registrador una inexcusable actuacin
obligatoria, personalsima, indelegable y bajo su responsabilidad, se entiende
por la que es practicada por el registrador pblica en primera instancia y por el
tribunal registral en segunda instancia, la calificacin no es otra cosa que el
estudio del ttulo presentado al registros, mediante el cual se proceder a
verificar lo siguiente:

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- La competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o
certifique el ttulo.
- La validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, se pretenda
inscribir.
- La capacidad de los otorgantes por lo que resulta del ttulo o de sus
antecedentes regstrales.
- Deber efectuar una comparacin entre el documento que se presenta y
los asientos que existan en el Registro.
- Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales
sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma.
- Efecta la bsqueda de informacin que obra en los Registros.
- Realiza una confrontacin entre los asientos regstrales con los
antecedentes que obran en el archivo.
- Advierte la existencia de errores materiales en asientos y procede a la
rectificacin de oficio.

3.2.1 EL REGISTRADOR COMO PRIMERA INSTANCIA

REGISTRAL.
El registrador es un es un profesional de derecho (Abogado) que accede
al cargo mediante un concurso pblico, que goza de autonoma en su funcin
registral, y que constituye la primera instancia en el procedimiento registral.
La normativa de la Superintendencia Nacional de los Registros
(SUNARP) poco dice, respecto del concepto del REGISTRADOR, limitndose a
sealar la forma de acceso al cargo, a garantizar la autonoma de su funcin, a
garantizar su capacitacin, y a reglamentar todo lo relativo a los procedimientos
sancionadores a los que este sujeto por inconducta funcional.
Su determinacin como primer instancia registral, esta prescrita en el
Articulo n 3 del TUO, del reglamento general de Registros Pblicos.

3.2.1.1 EL PRONUNCIAMIENTO DEL REGISTRADOR PBLICO:

La inscripcin (o la anotacin preventiva), liquidacin, observacin o
tacha, como consecuencia de la calificacin efectuada por el registrador se
producir un pronunciamiento por parte de este.

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Si la calificacin tuviera un efecto positivo, el pronunciamiento del
registrador se traducir en el acceso del ttulo al registro a travs de un asiento
registral, que podr ser uno de inscripcin o uno de anotacin preventiva.
Otro supuesto de un resultado positivo de la calificacin se traducir en
la denominada esquela de liquidacin, que condicionara la inscripcin o
anotacin al pago de un mayor derecho. Si la calificacin tuviera un resultado
negativo, el pronunciamiento del registrador se traducir en una esquela de
observacin o en una esquela de tacha.
LA INSCRICION (O ANOTACION PREVENTIVA).
La inscripcin o la anotacin preventiva son el resultado positivo de la
calificacin efectuada por el Registrador, mediante la incorporacin del acto, o
derecho que fue material de la rogatoria, a travs del asiento registral. Implica
que el titulo presentado al registro ha cumplido con todos los requisitos,
sustantivos, documentales y tributarios, y que, por tal razn se encuentra
expedito para ser incorporado al registro.
Esta incorporacin se efectuara a travs de un asiento registral que,
conforme a lo prescrito en el artculo n 50 del TUO, del reglamento general de
los registros pblicos.
contendr un resumen del acto o derecho materia de la inscripcin en
el que se consignara los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del ttulo, as como, la indicacin precisa del
documento en que conste el referido acto o derecho, fecha, hora, minuto y
segundo, el nmero de presentacin del ttulo que da lugar al asiento, el monto
pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripcin y la autorizacin del
registrador responsable de la inscripcin utilizando cualquier mecanismo,
aprobado por el rgano competente que permita su identificacin
LA INSCRIPCION IMPORTA UN

ASIENTO DEFINITIVO Y DE

ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 46 DEL TUO DEL

REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS. Que consagra la
adhesin de nuestro ordenamiento jurdico al sistema causa lista, debe
expresar necesariamente el acto jurdico, de donde nace directa o
indirectamente el derecho inscrito, el mismo que deber constar el
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correspondiente ttulo, como as lo especifican los artculos 51, 52,53 del Texto
nico Ordenado del Reglamento General de Registros Pblicos.
Artculo 51.- Asiento extendido en mrito de resolucin judicial. El
asiento de inscripcin extendido en mrito de una resolucin judicial
comprender, adems de los requisitos sealados en el artculo precedente
que resulten pertinentes, la indicacin de la Sala o Juzgado que haya
pronunciado la resolucin, la fecha de sta, los nombres de las partes litigantes
y del auxiliar jurisdiccional, la transcripcin clara del mandato judicial y la
constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso.
Artculo 52.- Asiento extendido en mrito de resolucin administrativa El
asiento de inscripcin extendido en mrito de una resolucin administrativa
comprender, adems de los requisitos establecidos en el Articulo 50 la
indicacin del rgano administrativo que haya dictado la resolucin y la fecha
de sta. Cuando la normativa vigente as lo exija, se indicar la constancia de
haberse agotado la va administrativa.
Articulo 53.- Asiento extendido en mrito de instrumentos otorgados en
el extranjero El asiento de inscripcin de titulas que contengan instrumentos
otorgados en el extranjero contendr, adems de los datos sealados en el
Articulo 50, la indicacin del Cnsul o funcionario competente ante quien se
haya otorgado el ttulo o certificado las firmas de los otorgantes, as como de
los funcionarios que hayan intervenido en las legalizaciones que constan de
aqul.

3.2.1.2. CONSECUENCIA DE LA CALIFICACION REGISTRAL

El registrador una vez que califica el ttulo tiene las siguientes opciones:
Formula observacin al ttulo, cuando el mismo adolece de defecto
subsanable, o exista un obstculo en la partida registral, siempre y cuando ese
obstculo sea temporal.
Formula Tacha, esta se produce cuando la opinin del Registrador se d
los siguientes casos:

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-

Tacha de Plano: Se da cuando el ttulo no contenga acto

inscribible, la oficina registral no sea competente, por un obstculo insalvable

que emana de la partida, Ejm. La partida registral se encuentre cerrada.
Tacha por Caducidad de Plazo: Se da cuando no se cumpli con
l con el pago del mayor derecho liquidado, o no haber subsanado la
observacin dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin, la tacha
se precisar la naturaleza de la misma, indicndose adems las observaciones
que a criterio del registrador no han sido subsanadas o el mayor derecho
registral que no ha sido pagado. Asimismo, luego de descontar el derecho de
calificacin por los actos solicitados, de ser el caso, se consignar el monto de
derechos por devolver los que podrn constituir pago a cuenta de futuros
trmites ante la misma Oficina Registral.
-

Tacha por Falsedad Documentaria: Se da cuando el documento

del cual emane la inscripcin es falso y que el Registrador o el Tribunal

Registral advierta la falsedad del documento en cuyo mrito se solicita la
inscripcin, previamente a los trmites que acrediten indubitablemente tal
circunstancia, procede a tacharlo o disponer su tacha segn el caso, derivando
copia del documento o documentos al archivo del Registro. Asimismo, informa
a la autoridad administrativa superior, acompaando el documento original a fin
de que se adopten las acciones legales pertinentes.
La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos en cuyo
mrito se solicita la inscripcin, que realizan el registrador, y en su caso, el
Tribunal Registral, de manera autnoma, personal e indelegable. No pueden
ser objeto de consulta los ttulos sujetos a calificacin. La calificacin registral
constituye una de las manifestaciones del principio de legalidad. Impone la
exigencia que los documentos cuya inscripcin se pretendan en el registro,
renan todos los requisitos exigidos por las leyes para el efecto. A tal propsito,
establece la necesidad de someter aquellos documentos a un previo examen,
verificacin o calificacin por parte del Registrador. A esta funcin de control o
valoracin de las formalidades de los documentos, as como de la validez y
eficacia de los hechos, actos y contratos que los mismos contienen, se
denominan calificacin registral.

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Garca, M. (1993) La calificacin consiste en el juicio de valor que hace
el Registrador respecto a los documentos presentados como rgano imparcial y
distinto del autor de los documentos, para determinar si se adapta o no a la
legalidad del ordenamiento jurdico, y a los efectos de extender la inscripcin o
de suspender o denegar, en su caso, la prctica de la misma.

3.2.2. EL TRIBUNAL REGISTRAL EN SEGUNDA INSTANCIA

El Tribunal Registral no puede formular observaciones distintas a las
advertidas por el Registrador en primera instancia.
Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en va de apelacin un
ttulo con las mismas caractersticas de otro anterior resuelto por la misma sala
u otra sala del tribunal registral, aqulla deber sujetarse al criterio ya
establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente prrafo. Sin embargo, podr
dejar sin efecto observaciones anteriormente confirmadas. Cuando la sala
considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitar al
superintendente adjunto que convoque a un Pleno Extraordinario para que se
discuta la aprobacin del criterio establecido anteriormente o se adopte el
nuevo criterio.

3.3. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS.

Se encuentra regulado en los artculos n 70 al 74 del TUO, del
reglamento general de los registros pblicos. Conforme a los prescrito del
articulo N 64, las anotaciones previstas son definidas

como asiento

provisionales y transitorios que tienen por finalidad preservar la propiedad y

advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho
inscrito.
En una lista abierta (Numerus Apertus) el articulo n 65, enumera los
actos y derechos susceptibles de anotacin preventiva.
a.- La demanda y dems medidas cuartelares.
b.- Las resoluciones judiciales que no den merito a una inscripcin
definitiva.
c.- Los titulo cuya inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane.
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d.- Los titulo cuya inscripcin no pueda efectuarse por que adolece de
efectos subsanables.
e.- Los titulo que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.
El articulo n 66, se ocupa de la regulacin de los supuestos de
anotacin preventiva de aquellos ttulo cuya inscripcin no pueda efectuarse
por no estar inscrito el derecho de donde emane y de aquellos cuya inscripcin
no pueda efectuarse por que adolece de defectos subsanables.
Prescribe que estos supuestos, proceden nicamente en el registro de
propiedad inmueble y respecto a los actos sealados en los numerales 1 al 6
del artculo n 2019 del cdigo civil, la anotacin preventiva se extender a
solicitud de parte luego de formular la correspondiente observacin y tendr la
vigencia de un ao, contado a parir de la fecha del asiento de la presentacin,
vencido este plazo la anotacin caducara de pleno derecho. En estos
supuestos, al extender la anotacin preventiva el registrador deber consignar
expresa y claramente dicho carcter, el defecto que motivo su extensin, el
plazo de caducidad, la indicacin que vencido el mismo la anotacin no surtir
ningn efecto y cualquier otra precisin que impida que los terceros sean
conducidos a error.
En supuesto de la anotacin preventiva de aquellos ttulos cuya
inscripcin no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane, esta solo proceder cuando se halla acreditado el derecho no inscrito
del otorgante a la fecha del asiento de la presentacin, mediante el respectivo
contrato con firmas legalizadas notarialmente, en defecto de este, podr
presentarse copia legalizada notarialmente del respectivo contrato o la
declaracin jurada del solicitante , el sentido que el otorgante del acto, adquiri
su derecho del titular registral. En estos casos el Registrador notificara al titular
registral que se ha practicado la anotacin preventiva.
En cualquier momento durante la vigencia de la anotacin preventiva el
titular registral podr solicitar su cancelacin, debiendo contener su solicitud la
declaracin jurada, con firmas legalizadas notarialmente, en el sentido que el
no realizo transferencia alguna a favor del otorgante del acto o derecho
anotado. Por el solo mrito de esta solicitud, el registrador proceder a
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cancelar la anotacin preventiva aun cuando no hubiera trascurrido el plazo de
un ao.
No proceder la anotacin preventiva sustentada en otra anotacin
preventiva de la misma naturaleza tampoco proceder la anotacin preventiva,
en lo supuesto de tacha sustantiva, sealada en los artculos N 42, ni cuando
el instrumento que da merito a la inscripcin no pre exista a la fecha del asiento
de presentacin del ttulo
.

LA LIQUIDACION DEL MAYOR DERECHO.

La esquela de liquidacin para el pago del mayor derecho, es un
pronunciamiento del registrador que implica que el titulo presentado al registro
ha cumplido con todo los requisitos exigidos para su incorporacin al registro
pero que no se ha cumplido con el pago del total de los derechos registrales
que tiene naturaleza tributaria.
Este pronunciamiento se sustenta en el artculo n 41 del TUO, que dice:
El registrado proceder a la liquidacin definitiva de los derechos registrales
de un ttulo en los casos cuyo resultado de la calificacin, concluye que estos
no adolecen de defectos ni existen obstculos para su inscripcin.

LA OBSERVACION
La denominada esquela de observacin es el pronunciamiento que
efecta el registrador, cuando el ttulo presentado adolece de defectos
subsanables, o no puede inscribirse por advertirse un obstculo que emana de
la partida registral.
Las observaciones formuladas tiene por finalidad hacer de conocimiento
dl interesado los defectos advertidos para que este pueda efectuarlos las
subsanaciones que le corresponden.
Conforme a lo prescrito en el artculo N 39 del TUO del reglamento
General de los Registro Pblicos, toda las observaciones que se advierten en
el titulo deben ser fundamentadas jurdicamente y formuladas en forma
simultnea, con lo cual queda prohibido el registrador formular estas
observaciones en forma sucesiva, excepto que se funden en defectos
advertidos en documentos presentados para SUBSANAR alguna observacin.
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LA TACHA.La denominada esquela de tacha, es el pronunciamiento que efecta el
Registrador para denegar definitivamente una inscripcin esta puede ser
sustantiva o procesal.
Los artculos N 42, 43, A, del TUO de registro Pblicos establecen los
supuestos de tacha sustantiva y el articulo N 43 es el que prescribe el
supuesto de tacha procesal.
Conforme a lo prescrito en el artculo N 42 y 43 A, un ttulo es pasible
de tacha sustantiva cuando:
a.- Adolezca de efecto insubsanable que afecta la validez del contenido
del ttulo.
b.- Contenga acto no inscribible.
c.- Se halla generado el asiento de presentacin en el diario de una
oficina registral distinta a la competente.
d.- Existan obstculos insalvables que emanen de la partida registral.
e.- El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentacin
respectivo.
f.- Se produzca el supuesto de falsedad documentaria.
g.- El documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible, haya sido presentado en copia
simple no autorizada por norma expresa.
Conforme a lo prescrito en el artculo 43, un ttulo es pasible de tacha
procesal cuando se produzca la caducidad de plazo de vigencia del asiento de
presentacin sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o
no se hubiesen cumplido con pagar el mayor derecho liquidado.
Segn el mismo artculo, en el texto de la tacha se precisara la
naturaleza de la misma indicndose adems, las observaciones que al criterio
del registrador no hayan sido subsanada o el mayor derecho registral que no
ha sido pagado, as mismo luego de descontar el derecho de calificacin por
los actos solicitados, de ser el caso se consagra el monto de derechos por
devolver los que no podrn constituir pago a cuenta de futuros trmites ante la
misma oficina registral.

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El tribunal Registral como segunda instancia Registral, como ya lo
hemos sealado en el artculo 3 del TUO del reglamento General de los
Registros Pblicos, reconoce la doble instancia en el procedimiento registral,
siendo que el tribuna registral se constituye, como la segunda instancia de
dicho procedimiento.
Contrariamente delo que ocurre con la definicin legal del Registrador,
en la normativa de la sper intendencia nacional de los Registro Pblicos
( SUNARP)en un evidente defecto de tcnica legislativa , encontraremos hasta
tres definiciones del tribunal registral segn el artculo 28 del estatuto de la
sunarp, aprobado mediante Decreto Supremo N 135-2002-JUS, el tribunal
Registrador es el rgano de segunda Instancia Administrativa Registral con
competencia Nacional, conformado por Salas descentralizadas e itinerantes
que resuelven en ltima instancia administrativa los recursos de apelacin
interpuestos contra las decisiones de los Registradores Pblicos.
Por otro lado en el artculo 61, del reglamento de organizacin y
funciones de la SUNARP, aprobado por Decreto Supremo N 139-2002-JUS, el
tribunal registrador es el rgano que reconoce n segunda y ltima instancia
administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripcin y
dems actos registrales expedidos por los registros en primera instancia.
Finalmente segn el artculo 1 del Reglamento dl Tribunal Registral
establece que el tribunal registral es el rgano de la SUNARP con competencia
nacional que conoce y resuelve en segunda y ltima instancia administrativa
las apelaciones contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los
registradores y abogados certificadores, en su caso, emitidas en el mbito de
su funcin registral.
De las tres definiciones antes mencionadas concordadas con el inciso A
del artculo 142, del TUO, del Reglamento General de los Registro Pblicos,
queda claro que la funcin del tribunal registral en el procedimiento registral es
resolver la denegatorias de inscripcin (observaciones y tachas)

y las

liquidaciones de derechos registrales, que hayan sido objeto de apelacin por

parte del presentante del ttulo o la persona a quien este represente.

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El tribunal registral est conformado por salas que a su vez estn
conformadas por tres vocales. En cada apelacin, uno delos vocales acta
como ponente del caso a resolver. El vocal ponente deber formular y sustenta
su respectiva ponencia, luego de los cual se proceder al debate y votacin de
la correspondiente resolucin. Conforme a lo prescrito en el artculo 156 del
o
o
o
o
o

TUO del reglamento de Registros Pblicos, el tribunal registral se pronunciara:

Confirmando total o parcialmente la decisin del registrador.
Revocando total o parcialmente la decisin del Registrador.
Declarando improcedente o inadmisible la apelacin.
Aceptando o denegando total o Parcialmente el desistimiento formulado.
Para la aprobacin de las resoluciones se requerir de dos votos conformes sin
perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes.

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CAPITULO IV

4. PARTES QUE LO INTEGRAN

4.1 EL REGISTRADOR
El Registrador es el titular de la funcin registral. El Art. 23 de La Ley del
R.N.P. Define al Registrador como el funcionario encargado de inscribir los
hechos y actos del estado civil de las personas con fines jurdicos y
estadsticos. Es Ministro de fe pblica en los asuntos de su competencia- fe
pblica es la garanta que da el Estado de que determinados hechos son
ciertos- con una presuncin de legalidad que se impone coactivamente a
todos.
Es por ello que el juicio puede ser de fe pblica legislativa, judicial,
administrativa y notarial. La fe pblica que tiene el Registrador no debiera estar
en contradiccin nunca los otros, porque toda fe pblica deriva del Estado del
cual son funcionarios tanto el legislador como el juez, a su vez del miembro de
la administracin pblica y el Notario.

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SISTEMA REGISTRAL
Es decir, la importancia que presenta el registrador y adems la
gran responsabilidad que

asume

al

tomar

posesin

de

su

cargo.

Conjuntamente de los hechos y actos que inscribe tienen que ver con la
existencia, el estado civil y la capacidad jurdica de las personas en el sentido
de

que,

al

tener

fines

jurdicos,

crean,

modifican

extinguen derechos y obligaciones.

En el Art. 25 La Ley establece los requisitos para ser nombrado

Registrador. Requisitos que se refieren a la capacidad legal, a la moralidad y a
las habilidades tcnicas que debe reunir un buen Registrador.

4.2 EL TRIBUNAL REGISTRAL

Cuando nos referimos al Tribunal Registral haremos nfasis al rgano de
la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en segunda y
ltima instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas
y otras decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores, en su caso,
emitidas en el mbito de su funcin registral.
Tambin resuelve oportunamente y dentro del plazo legal las
apelaciones interpuestas contra las derogatorias de inscripcin, interpretando y
aplicando la ley, fijando criterios jurisprudenciales a efectos de generar
predictibilidad y contribuir con la seguridad jurdica.
De acuerdo a lo establecido en la Ley en el artculo 55 del Reglamento
de Organizacin y Funciones de la SUNARP, las Salas del Tribunal Registral
estn integradas por tres Vocales, que acceden al cargo por concurso pblico
de mritos, conforme a Ley y son designados por el Superintendente Nacional.
Por consiguiente vemos en el artculo 4 del Reglamento del Tribunal
Registral, aprobado por Resolucin N263-2005-SUNARP/SN, el nmero de

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Vocales que conforman el Tribunal Registral son diecisis (16), de los cuales
uno es el Presidente y los dems son integrantes de cada Sala;
Que, mediante Oficio N 3555-2015-SUNARP-TR-PT, el Tribunal
Registral hace de conocimiento que en Sesin Extraordinaria, Modalidad No
Presencial del CXXXVII Pleno Registral, los Vocales titulares procedieron a
elegir al nuevo presidente del Tribunal Registral.
Adems en el artculo 27 de la Ley N 30065 Ley de Fortalecimiento
de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos establece que el
presidente del Tribunal Registral es elegido por los vocales titulares en votacin
secreta, por el perodo de un ao, computado del 1 de enero al 31 de diciembre
de cada ao. De igual manera, los integrantes de las Salas del Tribunal
Registral procedern a elegir a sus respectivos presidentes, por el mismo
perodo de tiempo. En caso de no obtenerse la mayora necesaria, la
presidencia de la Sala corresponde al vocal ms antiguo.

4.2.1 FUNCIONES

Conocer y resolver los recursos de apelacin interpuestos contra las

denegatorias de inscripcin y de publicidad registral de los Registradores y

Certificadores Registrales, segn corresponda.

Revisar, en el ejercicio de su funcin, el cumplimiento de las normas legales y
reglamentarias, as como de los precedentes de observancia obligatoria, por
parte de los Registradores y Certificadores Registrales, dando cuenta de las
irregularidades detectadas a la Direccin Tcnica Registral, al Superintendente

Nacional y al Jefe Zonal respectivo, para los fines pertinentes.

Admitir precedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que

para tal efecto se convoquen.

Emitir opinin sobre los asuntos que el Superintendente Nacional someta a su

consideracin.
Sistematizar y difundir las resoluciones y precedentes de observancia
obligatoria que emitan.

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Coordinar con los rganos de las Entidades Pblicas vinculados a su

competencia.
Ejercer las dems funciones inherentes a su naturaleza o que le sean
asignadas por la Superintendencia.

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CAPITULO V

V. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

5.1 IMPORTANCIA
La jurisprudencia relacionada con el derecho registral constituye hoy en
da una herramienta de consulta en gran escala, que permite identificar
lineamientos y derroteros en determinados temas de aplicacin normativa. En
los ltimos aos existe una tendencia a sistematizar la misma e inclusive a
ponerla al alcance de todos a travs del uso de la tecnologa digital, publicando
las resoluciones emitidas por el Tribunal Registral.
Actualmente, esa bsqueda se puede realizar efectuando una visita a la
pgina web de la referida institucin, a cualquier hora, a travs de Internet se
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SISTEMA REGISTRAL
tiene acceso directo a la jurisprudencia emitida. Ello ha permitido que tanto el
pblico como la propia administracin puedan conocer como se est
pronunciando la instancia mxima en materia registral, sobre todo al efectuar
una lectura de los llamados precedentes de observancia obligatoria.
Este mayor uso de jurisprudencia es calificado como un beneficio que
enriquece el actuar propio de las partes que intervienen en una relacin jurdica
de carcter registral, por esta razn es obligacin de todo profesional en
derecho y estudiante conocer cules son los criterios fundamentales que el
registrador tiene que cumplir en el momento de calificar; puesto que en la
actualidad sabemos que no basta en conocer exclusivamente lo que dice la ley
o lo que dice el reglamento, siendo importante analizar, conocer la
jurisprudencia de los tribunales administrativos como del tribunal registral; esto
nos permite a nosotros tener como herramienta este conocimiento que nos
evitar observaciones y tachas innecesarias.
El profesor Marcial Rubio Correa seala que: La jurisprudencia tiene
importancia porque es una Fuente del Derecho que crea contenidos jurdicos
para casos futuros anlogos, bien se sabe que no hay dos casos exactamente
iguales, aunque s pueden tener un parecido sustancial, cuando esto ocurre
estamos ante la analoga y es cuando la jurisprudencia dictada a casos
similares anteriores adquiere una gran importancia para resolver el nuevo caso,
debido a que ser razonable que los jueces resuelvan ahora como resolvieron
antes si lo sustancial es similar. A esto se llama equidad y la administracin de
justicia debe ser equitativa.
Cabe precisar que la utilizacin de la jurisprudencia resulta fundamental
para que el Estado de Derecho pueda existir y se mantenga; ello porque se
otorga un contenido al sistema jurdico de un determinado pas, del mismo
modo se crea un clima de seguridad jurdica al existir ciertos mecanismos que
hacen predecible el parecer de la administracin de Justicia precisamente por
la figura del precedente.
La ley del Procedimiento Administrativo General en el Artculo VI del
Ttulo Preliminar seala que:
Los actos administrativos, que al resolver casos particulares interpreten
de modo expreso y con carcter general el sentido de la legislacin,
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constituirn precedentes administrativos de observancia obligatoria por la
entidad; mientras dicha interpretacin no sea modificada. Dichos actos sern
publicados conforme a las reglas establecidas en la presente norma; por lo
tanto, el registrador pblico en su funcin calificadora, no decide sino certifica,
comprueba y en algunos casos rechaza, sin que exista jerarqua administrativa
en las decisiones registrales, ya que es de independencia similar a la judicial;
porque los asientos del Registro tienen la peculiaridad de que producen
presuncin de validez y exactitud y estn bajo la salvaguardia de los Tribunales
ordinarios de Justicia.
Por esta razn, constituye una rama especial del Derecho Civil, en la
cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no estn
contenidas en el Cdigo Civil, sino en leyes y reglamentos especiales y no
administrativos. La funcin registral resulta en nuestro medio atpica,
actualmente estn reguladas por las garantas del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos que establece el Art. 3 de la Ley de Creacin de la
SUNARP, Ley N 26366.
Al revisar el texto del Cdigo Procesal Civil, observamos que en el
artculo 400 se recoge la figura jurdica de los Precedentes de Observancia
Obligatoria, el texto de dicho artculo es el siguiente:
Cuando una de las Salas lo solicite, en atencin a la naturaleza de la
decisin a tomar en un caso concreto, se reunirn los vocales en Sala Plena
para discutirlo y resolverlo.
La decisin que se tome en mayora absoluta de los asistentes al Pleno
constituye doctrina jurisprudencial y vincula a los rganos jurisdiccionales del
Estado, hasta que sea modificada por otro pleno casatorio. Si los Abogados
hubieran informado oralmente a la vista de la causa, sern citados para el
pleno casatorio.
El pleno casatorio ser obligatorio cuando se conozca que otra Sala est
interpretando o aplicando una norma en un sentido determinado.
El texto ntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que
declaran improcedente el recurso, se publican obligatoriamente en el diario
oficial, aunque no establezcan doctrina jurisprudencial. La publicacin se hace
dentro de los sesenta das de expedidas, bajo responsabilidad.

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A manera de informacin, precisamos que el primer pleno casatorio en el
Per se llev a cabo en el ao 2007. As mismo, dentro de nuestra tradicin y
cultura jurdica, existe una mencin mnima respecto al tema de la utilizacin
del Precedente de Observancia Obligatoria, toda vez que este ltimo es
utilizado a exclusividad dentro del Common Law.
Por otro lado, podemos afirmar que en los ltimos aos es posible ubicar
la utilizacin del precedente en materia de jurisprudencia emitida por el Tribunal
Registral, siendo posible encontrar en la legislacin positiva una mencin a la
utilizacin del precedente al momento de resolver determinados casos, adems
de entender que en todo proceso de la inscripcin, desde el instante de la
presentacin del instrumento, hasta obtener el asiento solicitado, En tal
sucesin de tiempo y de actos se apreciar cmo funciona el procedimiento
registral y cules son sus efectos de los instrumentos que ingresan al registro,
estos podrn ser simples, muy simples, complejos, de acogida o negativa
registral o de condicionamiento; lo que interesa son los resultados, es la
valoracin que hace el registrador de los documentos o ttulos presentados
como rgano imparcial y distinto del autor de los documentos para determinar
si se adoptan o no a la legalidad del ordenamiento jurdico, a los antecedentes
y precedentes registrales y a los efectos de extender la inscripcin o de
suspender o denegar, en su caso, es la sustancia de su funcin calificadora.
En consecuencia, la segunda instancia est referida al Tribunal
Registral, que es el rgano de la SUNARP con competencia nacional que
conoce y resuelve en segunda y ltima instancia administrativa las apelaciones
contra las observaciones tachas y otras decisiones emitidas por los
registradores y abogados certificadores en el mbito de su funcin registral.
En la actualidad existen cinco salas descentralizadas distribuidas en
Trujillo, Lima y Arequipa, la primera, segunda y tercera sala tienen su sede en
la ciudad de Lima; la cuarta en la ciudad de Trujillo y la quinta en la ciudad de
Arequipa, el nmero de vocales es de 16, de los cuales: uno es el Presidente y
los dems integran las salas, tres vocales cada sala; el perodo del Presidente
del Tribunal Registral y de los presidentes de sala es de un ao y coincide con
la conformacin de las Salas.

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Posteriormente, los vocales que integran el Tribunal Registral se renen
en el pleno, debidamente convocado, se pronuncian sobre diversos aspectos
vinculados a sus funciones, siendo estas sesiones ordinarias (abril, agosto y
diciembre) y extraordinarias en cualquier momento, pueden ser no presenciales
las sesiones ordinarias, la convocatoria la realiza el presidente del tribunal y las
sesiones extraordinarias lo convoca el presidente del tribunal o cuando lo
solicite tres vocales, debiendo convocarse en el plazo de 15 das calendarios
siguientes a la solicitud, la convocatoria se realiza mediante esquelas con
cargo de recepcin, facsmil, correo electrnico u otro medio de comunicacin
que permita obtener constancia de recepcin, para que exista qurum es
necesaria la presencia de por lo menos once vocales, si el pleno no se rene
por falta de qurum en la fecha prevista en la convocatoria se constituye en
segunda convocatoria que es una hora despus bastando para su realizacin
ocho vocales, dichos acuerdos que aprueban Precedentes de Observancia
Obligatoria se adoptan con el voto a favor de las 2/3 partes de los vocales
concurrentes, estos acuerdos pueden ser:
1. Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia
obligatoria.
2. Aprobar la inaplicacin de una disposicin legal o reglamentaria
mediante control difuso.
3. Elegir al Vicepresidente del TR.
4. Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideracin.
Por lo tanto, estos acuerdos adoptados por el tribunal en los Plenos
Registrales que establecen criterios de interpretacin de las normas que
regulan los actos y derechos inscribibles, deben ser seguidos de manera
obligatoria por las instancias registrales en el mbito nacional mientras no sean
expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo del
pleno registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. Art.
158 RGRP.

5.2 PUBLICACIN
Los Precedentes de Observancia Obligatoria deben publicarse en el
diario oficial El Peruano y en la pgina web de la SUNARP mediante resolucin
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del superintendente adjunto, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del da
siguiente de su publicacin en dicho diario.
Segn el art. 33 del RGRP. Estn obligados a cumplir los precedentes:
los registradores y los vocales, estos nuevos precedentes puede modificarse o
dejarse sin efecto a un precedente, otro acuerdo del pleno, mandato judicial
firme, norma modificatoria posterior.
Como

sabemos

todos

los

profesionales

de

Derecho,

ante

la

inconformidad de la calificacin por parte del registrador, tenemos derecho a

presentar recurso de apelacin en segunda instancia, por lo cual el Tribunal
Registral se tendr que pronunciar mediante una resolucin, siendo vinculante
de alguna manera cuando en las calificaciones diarias tenemos casos
parecidos.
De esta manera los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los
plenos registrales establecen criterios de interpretacin de las normas que
regulan los actos y derechos inscribibles, a su vez son de cumplimiento
obligatorio para las instancias registrales haciendo que el ordenamiento jurdico
se reforme y autorregule para adecuarse a la realidad de hechos concretos. Se
podra decir entonces que los Precedente de Observancia Obligatoria termina
dndole a la ley un alcance prctico y puntual.
Sabemos que la sentencia emitida por el Tribunal Registral crea una
norma individual en el mbito nacional dejando sin efecto a otro acuerdo del
Pleno Registral anterior. Sin embargo, se podra decir que no toda resolucin
del Tribunal Registral ser considerada precedente de observancia obligatoria,
en el artculo 158 del reglamento general de Registros Pblicos se establece
las caractersticas que deben de cumplir dichas resoluciones para ser
considerada como precedentes de observancia obligatoria, el cual seala:
Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos
adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que
establecen criterios de interpretacin de las normas que regulan los
actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por
las instancias registrales, en el mbito nacional, mientras no sean
expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo
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de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria
posterior.
Los criterios reiterados existentes en las Resoluciones del Tribunal sern
sometidos a consideracin del Pleno Registral para su eventual aprobacin
como Precedentes de Observancia Obligatoria. Para tal efecto, un criterio se
convierte en reiterado cuando sea asumido en ms de dos resoluciones
emitidas por una misma sala o diferentes salas del tribunal, de igual modo, la
presidencia del Tribunal Registral es responsable de la implementacin de un
sistema que identifique claramente las materias sobre las cuales se pronuncien
las salas del tribunal en sus resoluciones.
Finalmente, los Precedentes de Observancia Obligatoria aprobados en
Pleno Registral deben publicarse en el Diario Oficial El Peruano, mediante
Resolucin del Presidente del Tribunal Registral, siendo de obligatorio
cumplimiento a partir del da siguiente de su publicacin en dicho diario.

5.3 EFECTOS
La Ley del Procedimiento General regulan las actuaciones de la funcin
administrativa del Estado y el procedimiento administrativo comn desarrollado
en las entidades, adems, menciona los principios que debern ser aplicados a
todos los procedimientos administrativos, sin embargo, si existiese norma que
establezca un procedimiento especial, las normas de la Ley N 27444 Se
aplicar supletoriamente.
La norma comentada seala en el artculo IV numeral 1.15 el principio de
predictibilidad, el cual indica que la administracin debe brindar a los
administrados o sus representantes informacin veraz, completa y confiable
sobre cada trmite, de tal manera que el administrado antes de iniciar cualquier
procedimiento o trmite pueda tener certeza de cul ser el resultado final que
tendr.
As mismo, La Ley N 27444 Ley del Procedimiento Administrativo
General recoge en la Norma IV de su Ttulo Preliminar a los Principios que se
aplican al procedimiento administrativo, dentro de los cuales ubicamos al
Principio de Predictibilidad. Segn este principio, la administracin debe brindar
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a los administrados o a sus representantes una informacin que tenga las
caractersticas de ser veraz, completa y confiable respecto de cada trmite, de
tal manera que el administrado pueda tener conocimiento con cierta
anticipacin acerca de la certeza sobre cul ser el resultado final que se
obtendr. Dicho de otro modo, que el administrado tenga la capacidad de poder
predecir o de conocer acerca de la posible solucin o resultado final que le
ofrezca la administracin frente a un planteamiento que l efectu.
Si el administrado tiene ciertos indicios y certeza de cmo se
pronunciar la administracin pblica con anticipacin frente a determinados
casos o procedimientos, esta informacin servir para poder tomar la decisin
de ejercer la opcin para iniciar o no un determinado procedimiento. Esta
capacidad de prediccin se puede dar al revisar los pronunciamientos de la
administracin frente a casos similares, lo que en buena parte significa que se
crea una especie de uso de precedentes al igual que el sistema del Common
Law anteriormente desarrollado.
Al Principio de Predictibilidad se le conoce dentro de la doctrina del
Derecho Administrativo continental como el Principio de Seguridad Jurdica,
tambin se le conoce como el Principio de Certeza, estas coincidencias
tambin saltan a la vista por la simple comparacin de las equivalencias
idiomticas de las palabras certeza y seguridad jurdica.
En consecuencia, tiene como objetivo este principio crear las bases para
generar confianza en el administrado frente a las actuaciones de la
administracin pblica, as como reducir los niveles de corrupcin, toda vez
que, al publicarse los lineamientos, la discrecionalidad se reduce y los
administrados conocen de antemano la posible respuesta por parte de la
administracin pblica.
Por tanto, con el principio de predictibilidad en la segunda instancia
registral todas las salas del tribunal registral debern sujetarse el criterio ya
establecido por otras y que han sido plasmados en Precedentes de
Observancia Obligatoria, por lo que slo correspondera dilucidar si. En esta
nueva presentacin del ttulo apelado se han presentado documentos

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SISTEMA REGISTRAL
adicionales que permitan al tribunal registral efectuar una calificacin distinta a
la ya realizado por otras salas.
El Tribunal Registral ha emitido opinin sobre el principio de
predictibilidad de los Precedentes Observancia Obligatoria, en los Trminos
siguientes:
El criterio establecido en las resoluciones emitidas por esta instancia
constituye criterios jurisprudenciales a tomar en cuenta en la calificacin
registral, Resultando incluso vinculante en el supuesto que nos
encontramos frente al mismo ttulo o uno con las mismas caractersticas.
Entonces, habindose emiti pronunciamiento por una sala del tribunal
registral respecto del ttulo presentado, en mrito del principio de
predictibilidad que rige el procedimiento registral, esta sala debe
sujetarse el criterio establecido, por lo que slo correspondera dilucidar
si en esta nueva presentacin del ttulo apelado se han presentado
documentos adicionales que permitan al Tribunal Registral efectuar una
calificacin distinta a la ya realizada en cuanto a la causal que amerit la
tacha Sustantiva.
Finalmente, consideramos oportuno mencionar que en la actualidad la
mayor parte de los profesionales vinculados a esta rea del derecho efectan
consultas de jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral, ya sea en la
lectura completa de las sentencias o en consulta de textos normativos que las
incorporan, permitiendo efectuar una especie de prediccin con una cierta
anticipacin sobre la manera como se pronunciara el registrador o el Tribunal
Registral, obtiene una mejor aplicacin de las reglas del Derecho a las
situaciones concretas que se presenten de manera que, permite que el orden
jurdico en su conjunto sea ms flexible y se pueda aplicar a otros casos de
igual naturaleza.

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CAPITULO VI

VI. TCNICAS REGISTRALES

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6.1 PARTIDA REGISTRAL
La partida registral es la unidad de registro base del sistema registro
peruano que est conformada por los asientos de inscripcin organiza- das
sobre la base de determinada nca o bien, persona u otro elemento. En dicha
partida, se consignar la historia jurdica de un predio, de una persona jurdica,
de una persona natural, y otro elemento, donde ir una correlacin de asientos
sucesivos conteniendo actos, derechos, situaciones jurdicas, etc., que son
materia de inscripcin en los diferentes registros.
Por su parte, Gonzales Loli(2010) seala que la partida registral se
encuentra compuesta de diversos asientos, referidos a los diversos actos
jurdicos inscribibles, los cuales pueden haberse extendido en uno o ms folios
de un tomo (tcnica original adoptado por el Registro de Propiedad Inmueble
desde su creacin) o bien cha (sistema adoptado por la ampliacin del
Reglamento de las inscripciones en el ao de 1970), y no a travs de los
asientos electrnicos que recin viene utilizndose 1997 (en la ocina Registral
de Lima y Callao)
El Tribunal Registral estableci una opinin sobre la partida registral, en
los trminos siguientes:
Esta publicidad que afecta a todos los terceros, no se obtiene, sin
embargo, el anlisis de un asiento en particular sino del conjunto de asientos
que conforman la partida registral. sobre este asunto, el artculo 6 del RGRP
define a la partida registral como unidad e registro, conformada por los asientos
de inscripcin organizados sobre, base de la determinacin del bien o de la
persona susceptible de anlisis de un asiento en particular sino de todos los
asientos que conforman la partid registral inscripcin. Desde esta perspectiva,
la partida registral aparece como el conjunto de asientos que de manera
organizada y vinculada generan la informacin que los terceros requieren para
adoptar decisiones adecuadas al momento de contratar. En este orden, la
informacin no puede emanar del anlisis de un asiento en particular sino de
todos los asientos que conforman la partida.

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6.1.1 TCNICAS DE INSCRIPCIN
el sistema registral peruano ha tenido distintas tcnicas de inscripcin
con diferentes denominaciones en el transcurrir de los aos hasta la actualidad,
tal es as que anterior se llamaba " tomo" despus "ficha " y actualmente
partida electrnica
A. TOMO. - el tomo es una tcnica de inscripcin registral que hasta la
actualidad

se

puede

observar

en

algunas

partidas

registrales

en

correspondencia con sus antecedentes primigenios de matriculacin. Los

tomos eran libros grandes constituidos por fojas, donde se plasmaba a
manuscrito los asientos registrales que contenan actos, derechos, situaciones
jurdicas, etc., por parte del registrador en mrito de los actos rogados.
Cabe sealar que el " el sistema de extensin de los asientos en libros
(tomos) fue inspirado en la legislacin espaola, numerosas referencias en el
ARGRP y en el reglamento de la inscripcin, a la forma de extender o continuar
los asientos de una partida registral en diversas fojas de un TOMO.
En la jurisprudencia del tribunal registral podemos encontrar opiniones
sobre el tomo, en los trminos siguientes:" las inscripciones eran realizadas en
tomos, en vigencia de reglamentos de las inscripciones. Que siendo as, la
corte suprema mediante acuerdo del 18/06/1970 aprob la ampliacin del
reglamento de las inscripciones, sealando en su artculo 1 que las
inscripciones en el registro de la propiedad inmueble continuaran hacindose
de acuerdo al sistema de folio real. Por cada inmueble se abrir un folio, en el
que se extender todas las inscripciones que al corresponda.
Asimismo, precisa en lo que permite del artculo 2 que: " el folio real se
llevara en libros o en fichas mviles (...), igual forma, el articulo 3 precisa en lo
que " las fincas tendrn seis rubros denominados conforme a las seis primeras
letras del alfabeto a saber (en lo pertinente): corren las inscripciones trasladas
a la ficha o el nmero de aquella en donde se ha hecho la independizacin".
B. FICHA: La cha es una tcnica de inscripcin que apareci despus
de los tomos, la misma es una tarjeta movible especialmente diseada y que

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SISTEMA REGISTRAL
corresponde a una partida o folio. Las chas llevan una informacin ms
ordenada respecto a los asientos que se publicitan.
Por otro lado, la ampliacin del Reglamento de las Inscripciones
introduce el sistema de fichas tomando como ejemplo de la reforma argentina
del 1961, aplicada en la provincia de buenos aires y, posteriormente en la
capital federal de argentina. Las razones de la modificacin efectuada fluyen
expresamente en las exposiciones de motivos de dichas normas, el excesivo
espacio ocupado por los libros de inscripcin y la imposibilidad
La cha es una tcnica de inscripcin que apareci despus de los
tomos, la misma es una tarjeta movible especialmente diseada y que
corresponde a una partida o folio. Las chas llevan una informacin ms
ordenada respecto a los asientos que se publicitan.
Por otro lado, la ampliacin del Reglamento de las Inscripciones
introduce el sistema de fichas "tomando como ejemplo de la reforma argentina
del 1961, aplicada en la provincia de buenos aires y, posteriormente en la
capital federal de argentina. las razones de la modificacin efectuada fluyen
expresamente en las exposiciones de motivos de dicha norma, el excesivo
espacio ocupado por los libros de inscripcin y la imposibilidad que diversas
secciones registrales utilizaran el mismo libro de manera simultnea.
Al respecto, el tribunal registral ha emitido opinin sobre las fichas en los
trminos siguiente:
De acuerdo a este sistema, cada inmueble tienes su partida y en ella
deber inscribirse en forma cronolgica los asientos generados por los
documentos que sean presentados para su inscripcin. Inicialmente se trataba
de un tomo con folio donde se transcriba de manera manuscrita las
caractersticas de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes
operaciones. Luego se pas a la ficha.
C. PARTIDA ELECTRONICA: La partida electrnica es una tcnica de
inscripcin que reemplaza el soporte fsico de las inscripciones que se poda
observar en los tomos y fichas por medios informticos de almacenamiento

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magntico, constando los asientos de inscripcin en discos pticos u otros
sistemas de almacenamiento de datos con condiciones de seguridad.
Por su parte, Gonzales Loli seala que la sustitucin de las partidas
fsica por imgenes digitalizadas y asientos electrnicos ha sido un avance
fundamental, que permite ahorrar espacio, permite su utilizacin por mltiples
personas, su acceso remoto (a travs de internet) e, inclusive a la expedicin
de publicidad en forma instantnea.
En la jurisprudencia del tribunal registral se ha encontrado una opinin
sobre las partidas electrnicas, en los trminos siguientes:
() cada inmueble tiene su partida y en ella deber inscribirse en forma
cronolgica los asientos generados por los documentos que sean presentados
para su inscripcin. inicialmente se trataba de un tomo con folios donde se
transcriba de manera manuscrita las caractersticas del inmueble y se iban
colocando las subsiguientes operaciones () posteriormente el documento ha
venido actualizndose con los avances tecnolgicos y hoy en da tenemos la
partida electrnica en sustitucin del folio o ficha registral. De all la
denominacin de FOLIO REAL.

6.2. ASIENTO REGISTRAL

A. CONCEPTO
Asiento es la constatacin de un ttulo, acto, hecho o circunstancia en los
libros de registro; es decir, es la anotacin sobre hechos, actos, contratos, etc.,
que por su naturaleza tienen acceso al mismo, dentro de una formalidad o
solemnidad ser consignada en la partida o ficha del registro para que surta los
efectos que brinda el sistema registral.
Asimismo los asientos se redactan sobre la base de breves notas con
indicacin de nmero y fecha en que el documento fue presentado en el
registro, lleva la firma del registrador responsable.
Segn Chico , J. (1981) seala que la publicidad relativa () que
constituyen la medula del derecho registral, tanto en su sentido material como
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en su sentido formal, se realiza a la cenado informaciones en libros, resulta
claro que la operacin fundamental que en el registro se practica es la
redaccin de los asientos en los libros. Presentados en el registro un
documento o ttulo en el sentido formal, en el que se d cuenta de un hecho
acto circunstancia (ttulo en sentido material), que debe ser publicado por el
registro, en los libros de este se toma, si procede, razn o nota de aquellas
peculiaridades que deben ser publicadas y conocidas
Los asientos registrales tienen las siguientes modalidades. Asiento de
presentacin, asiento de inscripcin asiento de anotacin preventiva asiento de
cancelacin y asiento o nota marginal.
Por otro lado, el asiento de inscripcin en palabras de pea Bernaldo de
Quiroz viene a ser en concreto, la inscripcin que debe reflejar con precisin
los elementos (sujetos, objeto, contenidos) del correspondiente derecho real o
situacin jurdica () (principio de especializacin).
En esta vista panormica, el tribunal registral ha establecido una ida
conceptual sobre el asiento de inscripcin, en los trminos siguientes:
El artculo 50 del reglamento general de los registros pblicos que trata
del contenido general del asiento de inscripcin seala que se consignara los
datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del
ttulo ()
La regla o tcnica en cuanto a la extensin de asientos en nuestro
sistema registral es el extracto o resumen del acto o contrato inscrito (artculo
50 del reglamento general del registro pblico).

B. CONTENIDO DE ASIENTO DE LA INSCRIPCIN

Los asientos de inscripcin que sern ordenados dentro de los rubros de
acuerdo a la naturaleza del acto inscribirse deben contener, en dicho asiento,
una informacin fidedigna que es reflejada del ttulo que dio merito a la
inscripcin de acto respectivo. Es decir, sin en el caso fuera una adquisicin de
un derecho, debe reflejar la persona que a cuyo favor se extiende la inscripcin
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con sus respectivos datos personales, si en el caso es una sociedad conyugal
es la beneficiada debe consignarse a los conformantes. En tanto que se debe
publicitar en los asientos de inscripcin actos y derechos relevante frente a
terceros.
Para Cornejo, A (1945), quien seala que todo asiento de debe contener
ciertos requisitos a) con relacin al inmueble, sus medidas, superficie y linderos
y

cuantas

especificaciones

resulten

necesarias

para

su

completa

individualizacin b) con relacin al titular del derecho. Si se trata de una

persona fisca, la ley exige el nombre del o de los titulares del dominio con los
datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Por su parte, el tribunal registral ha emitidos una opinin respecto al
contenido del asiento de la inscripcin:
el reglamento de inscripciones de registro de predios en su artculo 13
contempla lo referente a la informacin que deben contener el asiento de
inscripcin, as en el literal d) seala lo siguiente:
La designacin de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcin y la
de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los
casos en los que se transfiera cuotas ideales deber precisarse dicha
circunstancia, as como hacerse mencin expresa de transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicar los nombres y apellidos,
nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el nmero de
documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el
adquiriente es casado, la indicacin de haber adquiriendo el predio en calidad
de propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquiriente es la sociedad conyugal se indicara
dicha circunstancia, as como los datos de cada cnyuge con forme al prrafo
anterior ()
Esta norma tiene su sustento en el principio de especialidad mediante el
cual los registros de bienes publican actos y derechos relevantes frente a
terceros, y respecto de ellos la informacin relevante referida al bien, al
derecho y al titular registral. Cabe resaltar que en este ltimo aspecto, cuando
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el titular es una persona natural casada bajo el rgimen de sociedad de
gananciales, existe la presuncin legal de que los bienes que adquiere, tienen
la calidad de sociales.

C. ASIENTOS REGISTRALES NO ORIGINADOS POR UN

TITULO
La regla general es que todo asiento registral es producto del ingreso de
un ttulo al diario en referencia al principio de rogatoria para su respectiva
inscripcin. Sin embargo, sucede que existe una excepcin a dicha regla, en
tanto que el reglamento general de los registros pblicos seala lo contrario
refirindose a las anotaciones de correlacin de inscripciones, cierre de
partidas y dems. Del mismo modo, el tribunal registral se ha pronunciado
sobre los asientos registrales no generados por un ttulo, en los trminos
siguientes:
() sin embargo, no todos los asientos registrales son originados por
ttulos ingresados por el diario, existen otros asientos como los previstos en el
artculo 49 del reglamento general de los registros pblicos; anotaciones de
correlacin de inscripciones, cierre de partidas y dems que sealen las leyes y
reglamentos.

D. INVALIDEZ DEL ASIENTO REGISTRAL

El rgano jurisdiccional es el competente a declarar la invalidez del
asiento de inscripcin, ya que no procede en sede administrativa la nulidad o
anulabilidad de un asiento registral, por lo que corresponde al juez declarar la
invalidez del asiento mediante resolucin judicial, el cual ser ingresado a
registro a solicitud del tercero interesado que se siente perjudicado con la
inscripcin. En consecuencia, el referido debe solicitar la cancelacin del
asiento de inscripcin en base de la resolucin judicial que declara la invalidez
del asiento registral.
Por su parte, Gonzales, L. (2010) seala que la declaracin de invalidez
de asientos registrales es facultad exclusiva del rgano jurisdiccional. A ello
alude frecuentemente la doctrina hipotecaria espaola, precisando que los
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asientos registrales estn bajo la salvaguarda de los tribunales, lo que
concuerda con la redaccin del artculo 1 de la ley hipotecaria. En nuestro
ordenamiento nacional, adems del artculo 2013 del C.C.) O se declare
judicialmente su invalidez) NRGRP establece dicha garanta en sus artculos 90
y 107, regulando en forma expresa la competencia exclusiva del rgano
jurisdiccional para declarar la invalidez de una inscripcin.
Al respecto, el tribunal registral se ha pronunciado sobre la invalidez de
los asientos registrales, en los trminos siguientes:
() respecto de la invalidez de los asientos registrales el artculo 90 del
citado reglamento seala que articulo 90.- competencia del rgano
jurisdiccional. Conforme al artculo 2013 del cdigo civil, corresponde
exclusivamente al rgano jurisdiccional la declaracin de invalidez de los
asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente que, mediante
rectificacin, de oficio o a solicitud de parte, se produzca declaracin en tal
sentido. Es decir, corresponde exclusivamente al rgano jurisdiccional la
declaracin de invalidez de los asientos registrales, por lo que no cabe que en
sede administrativa se disponga la declaracin de nulidad del mismo.
De lo expuesto, colegimos que la declaracin de invalidez de los
asientos registrales y por tanto de su cancelacin, compete exclusivamente al
poder judicial, debiendo presentarse para ello la resolucin judicial que as
disponga.
Asimismo, dicho tribunal indica que el artculo 107 del mismo
reglamento, seala que quien tenga legtimo inters y cuyo derecho haya sido
lesionado por una inscripcin nula o anulable, podr solicitar judicialmente la
declaracin de invalidez de dicha inscripcin y, en su caso, pedir la cancelacin
del asiento en merito a la resolucin judicial que declare la invalidez. La
declaracin de invalidez de las inscripciones solo puede ser ordenada por el
rgano jurisdiccional.
Conforme a esas disposiciones del reglamento general, se reconoce el
derecho de los interesados para demandar la declaracin de invalidez de la
inscripcin, disponiendo que la resolucin judicial que declara dicha validez

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tiene mrito suficiente para que se solicite la extensin del asiento de
cancelacin.

E. CANCELACIN DE ASIENTOS REGISTRALES.

La cancelacin de asientos registrales en sede registral est recogida en
el ttulo VII del reglamento general de los registros pblico, la misma refiere
sobre extincin de inscripciones y anotaciones preventivas
Al respecto Atilo cornejo seala que la cancelacin de un asiento que se
practica en el registro y que tiene la virtualidad de extinguir total o parcialmente
a otro u otros asientos anteriores. Debe referirse a asientos registrales
determinados.
a.Cancelacin de inscripcin y sus supuestos
La cancelacin de un asiento registral se da mediante una nota o
asiento accesorio por el cual se extingue de forma definitiva, ente un asiento
anterior dentro de la partida registral. Cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho se refiriera.
Al respecto lvarez Caperochipi seala que la inscripcin se cancela
por muchas causas, y no es factible deducir con carcter general que
cancelado un asiento se ha extinguido el derecho. La cancelacin ha de ser
un acto causal, y por ello, a mi juicio, la eficacia de la cancelacin no se funda
en s misma, sino en la causa de la cancelacin, y adems en juridicidad de la
cancelacin de la misma.
Por su parte, el tribunal registral ha sealado los supuestos de la
cancelacin de los asientos registrales, en los trminos siguientes:
Los supuestos de cancelacin de los asientos de inscripcin se
encuentran contemplados en el artculo 94 del reglamento general de los
registros pblicos, siendo los siguientes:
a)Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurdica o el derecho inscrito
b)Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan extendido
c)Cuando se declara la nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva por falta
de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el reglamento

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correspondientes, sin perjuicio de los supuestos de rectificacin de asientos
previstos en este mismo reglamento;
d)Cuando se haya producido la caducidad de la inscripcin o anotacin
preventiva por mandato de la ley o por el transcurso del tiempo previsto en
ella.
e)Cuando por disposicin especial se establezcan otros supuestos de
cancelacin distintos a los previstos en los literales precedentes.
b.Cancelacin de asiento por inexistencia del acto causal o de la rogatoria
El reglamento general de registros pblicos regula en el artculo 95 la
cancelacin de

asiento por inexistencia del acto causal o de la rogatoria

sealando lo siguiente: tambin se cancelaran de oficio o a peticin de parte,

los asientos de inscripcin o de anotacin preventiva cuando contengan actos
que no consten en los ttulos consignados como sustento de los mismos o
cuando se hayan extendido sin estar comprendidos en la rogatoria de
inscripcin.
En tal sentido, la norma referida seala dos supuestos:
a)Que, revisado el ttulo archivado que dio lugar a la inscripcin o anotacin, se
verifique que el mismo no contiene el acto o actos publicitados a travs del
correspondiente asiento registral; y
b)Que, revisado tambin el ttulo archivado, se constate que uno de los actos
inscritos si bien se encuentra contenido en el titulo archivado respectivo, no
hay sido materia de rogacin, bien por reserva de la rogacin (efectuada a la
presentacin del ttulo) bien por el desistimiento parcial de la rogacin
efectuada en primera o en segunda instancia del procedimiento registral.
Esta cancelacin administrativa, sin intervencin del poder judicial, es
de carcter excepcional, ya que la regla general es que la cancelacin de las
inscripciones solo puede ser ordenada por el rgano jurisdiccional. Por tanto,
para proceder a cancelar un asiento registral por inexistencia del acto causal
o de la rogatoria al amparo del artculo 95 del reglamento general de registro
pblicos, es preciso que el registrador se remita al archivado correspondiente
y concluya que el registrador se remita al ttulo archivado correspondiente y
concluya que el registrador se remita al acto o actos publicitados a travs del
correspondiente asiento registral o que alguno de los actos inscritos si bien se
encuentra contenido en el titulo archivado respectivo, no haya sido materia de
rogacin.
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Cabe sealar, que cuando se solicita- o de oficio se evala, la
cancelacin de un asiento al amparo del artculo 95 del RGRP, no
corresponde hacer un rexamen de la calificacin que fue efectuada por el
registrador. Lo nico que debe examinarse es si ttulo archivado contiene o no
el acto o actos publicitados en el asiento registral; o si constando en el
archivado el acto publicitado, no fue objeto de rogatoria por haberse
formulado reserva expresa o desistimiento.
Por su parte, el tribunal registral ha sealado una opinin sobre la
cancelacin de asiento registral por inexistencia del acto causal o de la
rogatoria en los trminos siguientes:
El RGRP ha previsto en el artculo 95 la denominada cancelacin por
inexistencia del acto causal o de la rogatoria. Dicho precepto seala que se
cancelaran de oficio o a peticin de parte los asientos de inscripcin o de
anotacin preventiva cuando contenga actos que no contn en los ttulos
consignados como sustento de los mismos o cuando se hayan extendido sin
estar comprendidas en la rogatoria de inscripcin. Se trata de casos
especiales de cancelacin mediante el cual se limita la eficacia de la
legitimacin de los asientos registrales del artculo 2013 del cdigo civil
cuando las circunstancias revelan que el acto inscrito no obra en el ttulo que
lo sustenta o que no ha sido materia de rogatoria.
Si el acto que se publica en el asiento no obra en el ttulo que
supuestamente le dio mrito es posible cancelarlo mediante esta va. Esta
conclusin se fundamenta en la en la conexin lgica y causal que existen
entre el ttulo y el asiento registral, que determina que este ltimo no tenga
estricto una entidad propia, sino que responde al contenido de un ttulo.
En este supuesto de cancelacin, la actividad registral debe estar
dirigida a confrontar el asiento de inscripcin cuestionado con el ttulo
archivado que dio merito a su extensin. Si se comprueba que no existe el
acto inscrito en el titulo archivado, se cancela el asiento. En este caso, la
hiptesis reglamentaria no ha previsto como medio de cancelacin la
presentacin de un nuevo ttulo, sino solo la comparacin del asiento con su
respectivo ttulo archivado. De all que el artculo 95 del RGRP admite incluso
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la cancelacin de oficio, pues la configuracin del caso solo depende de la
confrontacin del asiento de su ttulo archivado.

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CAPITULO VII

VII.MARCO CONCEPTUAL
-Coactivamente.- Que tiene fuerza para apremiar u obligar. Mtodos
coactivos; una relacin coactiva de mando y obediencia; a medida que el nio
ha alcanzado mayores posibilidades por s mismo, se entra en una etapa
coactiva en la que todo hacer del nio tiende a ser controlado
-SUNARP.-La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos SUNARP, es un organismo descentralizado y autnomo del sector justicia, que
se constituye, conforme a ley, como el ente rector del sistema nacional de los
registros pblicos a nivel nacional.
-Predictibilidad.- Cualidad de lo que es predecible o adivinado. Inferimos
"el margen de predictibilidad de esa novela policial es muy reducido por la
cantidad de personajes y lo complejo de la trama"
-Sistematizar.- Es el establecimiento de un sistema u orden que tiene por
objetivo permitir obtener los mejores resultados posibles de acuerdo al fin que
se tenga que alcanzar. Se puede aplicar en los mbitos cientficos y
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acadmicos pero tambin hay muchas situaciones de la vida cotidiana que
implican cierta sistematizacin a modo de lograr un objetivo especfico.
-Hipotecario.- es un derecho real de garanta, que se constituye para
asegurar el cumplimiento de una obligacin (normalmente de pago de un
crdito o prstamo), que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor
de un bien.
-Apotegma.- Es una sentencia breve y graciosa en la que subyace un
contenido moral aleccionador. La primera mencin latina de este helenismo
aparece con Cicern: "cosas agraciadas y donosas como aquellas que recopil
el viejo Catn las cuales se llaman Apotegmas".
-Emane.- Proceder una cosa de otra, tener su origen: las leyes emanan
del gobierno .Tambin Salir o desprenderse un olor, un vapor o una radiacin
de un cuerpo o de un objeto: de las flores emanan muchos olores; los jazmines
del jardn emanaban un suave aroma
-Prorrogable.- Es una extensin de un determinado plazo, esto quiere
decir que, cuando se desea o se debe ampliar un periodo temporal ya
determinado, se establece una prrroga.
-Indelegable.- Una obligacin que no pueden ser entregada a terceros
de acuerdo con los trminos del contrato, en el caso de que se delega, la
segunda parte se reserva el derecho de rechazar el cumplimiento de la
obligacin.
-Sistema Nacional.-

Conjunto de reglas o principios de derechos

registral y administrativo relacionados entre s, formando un todo orgnico, un

cuerpo nico, con finalidades u objetivos especficos y con jurisdiccin a nivel
nacional.

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CAPITULO VIII
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VIII. CONCLUSIONES
Sobre el tema inferimos que el procedimiento registral tiene como
principal funcin la de ser un procedimiento especial, entendindose que no es
un procedimiento administrativo, donde el registrador en el ejercicio de sus
funciones no se encuentra investido del poder de decidir sobre las situaciones
jurdicas ya consolidadas, pero s tiene el poder de verificar la validez y la
naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo en el
que ste consta y la de los dems documentos presentados.
El objetivo de este trabajo dar a conocer y generar confianza en los
administrados frente a las actuaciones de la administracin pblica, as como
reducir los niveles de corrupcin, sobre todo el conocimiento y el manejo del
sistema registral en el Per.

Como conclusin diremos que el derecho registral, es aquella rama del

derecho, desarrollada por el conjunto de normas jurdicas y principios
registrales que regularizan la organizacin y labor de los registros pblicos, los
derecho inscribibles y medidas precautorias en los diversos registros, en
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relacin con terceros principios del derecho registral principio de rogacin
tambin conocido como principio de instancia, consiste en que las inscripciones
en los registros pblicos se efectan necesariamente. Asimismo es preciso
divulgar las distinciones entre las perspectivas econmicas, jurdicas y sociales
a fin de buscar consensos y no la primaca de un mtodo sobre el otro, al
legislar sobre el derecho de propiedad
El sistema registral peruano es fruto de una mixtura de los diversos
sistemas que existen. Hemos tratado de adoptar como siempre, las figuras
extranjeras a nuestra realidad. Lo que ha originado que en nuestra legislacin,
existan figuras que se expresen como corresponde, como es en el caso de la
compraventa. Pues nuestro Cdigo Civil indica que es el propio consentimiento
por el que se traslada el bien. Aqu estaramos adoptando el sistema
frnces.Por otro lado, se establece que para se constituya una hipoteca es
siempre necesario hacer su inscripcin para que tenga validez, en ese caso
estaramos hablando de la adopcin del sistema alemn. Asimismo, nuestro
actual sistema se distribuye descentralizada mente en todo el pas, tal como
establece la Ley 26636 Ley que crea el Sistema Nacional y la
Superintendencia de los Registros Pblicos- por lo que es otra coincidencia con
este sistema.

Finalmente, consideramos mencionar y dar a conocer que la gran

mayora de ciudadanos no conocemos como respaldar aquellos actos
realizados y el procedimiento que esto conlleva a la realidad, esperamos que
con este trabajo se tome conciencia y se analice cada ves de realizar cualquier
procedimiento registral.

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IX.RECOMENDACIN
Una recomendacin ante los problemas que se suscitan en la actualidad
en materia registral en nuestro pas, sera la unificacin normativa ya que existe
gran dificultad que se observa en los registradores y es la gran diversidad de
leyes generando problemticas en el sistema e inseguridad jurdica.
Este procedimiento registral nos facilita con una presentacin de la
solicitud a travs de un formato que la SUNARP ha diseado conforme a la ley,
el cual debe ir acompaado con el documento que seala el derecho que
desea registrar, por ende nos beneficia a realizar un trmite.
Utilizar el bloqueo registral como mecanismo de proteccin en los futuros
contratos sobre bienes registrados a inscribirles frecuente las estafas a
personas e instituciones que de buena fe adquieren bienes registrados, que
cuando van a inscribir su adquisicin, resulta que en el registro dicho bien ya
no consta a nombre del transferente sino de terceros. El Bloqueo Registral
permite reservar la prioridad del acto en formalizacin (compraventa, hipoteca,
permuta, dacin de pago, arrendamiento, trasferencia por aporte a personas
jurdicas, etc.), que se est culminando en su formalizacin ante Notario.
Que se le brinde la importancia necesaria al Derecho Registral, como
una rama ms del Derecho, por ser una institucin dotada de fe pblica, que
brinda plena seguridad jurdica, y que se implemente como curso dentro del
pensum de estudios. Adems que se realicen seminarios y talleres, dirigidos a
Notarios, sobre el Registro de la Propiedad, con el objetivo de darles a conocer
las fases, el seguimiento o el proceso al momento de la inscripcin de un
documento, as como de las diferentes operaciones que se realizan.
Es necesario que el registro no solo analice los mecanismos ya
existentes, sino tambin de las necesidades y demandas de los recursos
humanos propios, de tal forma mejorar la poltica de calidad .Porque sin
evaluacin interna y externa no hay gestin de calidad.

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Una recomendacin final es que debemos promover una nueva
legislacin registral de acuerdo a la problemtica actual, para la mejora de
aportes internos y externos.

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XI. ANEXO

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INS
CRI
PCI
ON
DE
PRE
DIO

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