Urbanisme Amenagement Renoves Pour Relancer Construction

UN URBANISME ET UN AMNAGEMENT RNOVS
POUR RELANCER LA CONSTRUCTION
LOI POUR LACCS AU LOGEMENT

ET UN URBANISME RNOV
VOLET URBANISME-AMNAGEMENT
Sommaire
01
02
03
04
05
06
AVANT-PROPOS
INTERVIEW CROISE
LA PLANIFICATION
STRATGIQUE
TENDUE
MODERNISATION DES DOCUMENTS

DE PLANIFICATION COMMUNAUX
ET INTERCOMMUNAUX
11
LUTTER CONTRE LTALEMENT URBAIN ET

LA CONSOMMATION DESPACES NATURELS,
AGRICOLES ET FORESTIERS
19
DVELOPPER
LOFFRE
DE CONSTRUCTION
23
LA PARTICIPATION
DU PUBLIC
RENFORCE
33
LES ORDONNANCES
COMPLMENTAIRES
LA LOI ALUR
35
LES GRANDES TAPES

DE LA MISE EN UVRE
DE LA LOI
41
LEXIQUE
42
Volet urbanisme-amnagement / LA LOI ALUR
Avant-propos
prs neuf mois de concertation avec les acteurs du secteur

de lurbanisme puis neuf mois de dbats parlementaires,
la loi n2014-366 du 24mars 2014 pour laccs au logement
et un urbanisme rnov (Alur) est entre en vigueur le 27mars 2014.
Dans un contexte de crise du logement, elle traduit la volont de
ltat de construire plus et mieux en engageant la modernisation
des rgles durbanisme, tout en engageant la transition
cologique des territoires.
Ainsi, la loi Alur clarifie la hirarchie des normes dans les
documents durbanisme. Le schma de cohrence territoriale
(Scot) saffirme comme le garant de la cohrence des politiques
publiques lchelle du bassin de vie. Il est galement
renforc pour mieux encadrer lurbanisme commercial et limiter
ltalement urbain.
La loi donne dsormais aux lus les moyens dlaborer les plans
locaux durbanisme (PLU) sur le primtre des intercommunalits,
afin de promouvoir un urbanisme durable et des projets de
dveloppement la bonne chelle. Elle prvoit le transfert
automatique de la comptence PLU aux communauts de
communes et dagglomration, mais le dispositif est suffisamment
souple pour tre adapt aux communauts dans leur grande
diversit.
La loi programme galement la fin des plans doccupation des
sols (POS) et la fin de la notion de coefficient doccupation des
sols (COS), devenue obsolte.
Pour favoriser la densification des tissus pavillonnaires existants,
la taille minimale des terrains est supprime. Dans les zones
tendues notamment, ces quartiers constituent un gisement
de foncier exploiter pour construire des logements, tout en
contribuant au renouvellement urbain, lamlioration du cadre
de vie et loptimisation des quipements existants.
Pour mettre en uvre des politiques foncires plus volontaires
et plus efficaces, la loi fixe dsormais un cadre juridique sr au
droit de premption, permettant aux collectivits locales de faire
face leurs besoins et leurs obligations, tout en assurant une
garantie relle des droits des propritaires et des habitants.
Pratique, prcis et pdagogique, ce document vise prsenter
lensemble des nouvelles rgles durbanisme et damnagement
introduites par la loi Alur.
LA LOI ALUR / Volet urbanisme-amnagement
La loi Alur renforce

les comptences des
collectivits en matire
durbanisme
AUDREY LINKENHELD, DPUTE DU NORD,
ET CLAUDE BRIT-DBAT, SNATEUR
DE LA DORDOGNE, CORAPPORTEURS
DU PROJET DE LOI ALUR.
Quelles sont les principales

avances de la loi Alur
en matire durbanisme?
pement dune planification stratgique lchelon intercommunal avec un postulat fondamental: les communes doivent
tre parties prenantes dun processus qui ne doit pas soprer
contre leur volont.
Audrey Linkenheld: La loi Alur a pour objectif de permettre de

construire plus, plus vite, et plus solidaire tout en luttant contre
ltalement urbain et lartificialisation des sols. Elle affirme
lintercommunalit comme lchelle de rfrence. Aujourdhui,
36% du pays ne sont rgis par aucune rgle locale durbanisme qui puisse tre adapte ses vrais enjeux et besoins.
Il est difficile pour une petite commune de se doter dun Plan
local durbanisme
(PLU), souvent par
manque dingnierie.
Le passage un urbanisme intercommunal amnera les
communes mieux
travailler ensemble.
Pour dvelopper la
planification stratgique, le schma de cohrence territoriale
(Scot) voit son rle intgrateur confort et devient le garant de la
cohrence des politiques publiques sur un territoire, puisque les
autres documents durbanisme devront sy conformer.
Le passage un
urbanisme intercommunal
amnera les communes
mieux travailler ensemble.
Claude Brit-Dbat: Les avances sont trs nombreuses.

Pour bien les apprhender, il faut partir du fil directeur de ce
projet de loi, qui est le renforcement des comptences des
collectivits en matire durbanisme grce des outils stratgiques rnovs.
Ces avances se situent donc dabord au niveau du rle intgrateur du Scot, qui a t renforc. Les progrs sont noter
galement dans la prise en compte accrue de la spcificit
des territoires je pense ici notamment linstruction des
permis en zone de montagne. Enfin, Alur, cest le dvelop-
Quels nouveaux outils met-elle

disposition des lus?
C.B.-D.: Parmi ces nouveaux outils, on peut citer le droit de
premption rnov ou la refonte des tablissements publics
fonciers locaux (EPFL). Mais je voudrais surtout insister sur le
PLU intercommunal (PLUI). Le constat est partag par beaucoup dlus locaux: une planification pertinente en matire
durbanisme doit tre ralise lchelle dun bassin de vie.
Cest une vidence. Plus que loutil, se pose alors la question
de lautorit comptente pour sen servir. Les intercommunalits sont sans doute les mieux places pour cela.
Cependant, elles sont lmanation des communes qui en
sont membres. Cest toute la force du texte que davoir pris
en compte ce souci de respecter les collectivits, tout en se
donnant les possibilits dagir une chelle plus vaste que
celles-ci.
A. L.: La loi pose les conditions du dveloppement des oprateurs fonciers, modernise le droit de premption, et rnove
plusieurs outils damnagement oprationnel. Elle propose un
cadre clair pour faciliter la reconversion de friches industrielles
en projets de logement, selon un principe pollueur-payeur, tout
en amliorant linformation des populations.
Comment se sont drouls les

dbats internes?
C.B.-D.: Les dbats ont t nourris, permanents et approfondis, tant entre le Snat et lAssemble, quavec
La loi Alur renforce

les comptences des
collectivits en matire
durbanisme
le Gouvernement. Ds le dbut, lon savait quil sagissait
dun texte ambitieux. Il a su prserver son esprit initial, tout
en lenrichissant de dispositions destines rpondre aux
questions souleves. Cest particulirement frappant sur la
garantie des loyers, dont on mesurera sans aucun doute
dans quelques annes tout lapport. Et de la mme manire
sur la faon dont sest dessin le compromis entre lAssemble et le Snat sur linstauration dune minorit de blocage
des communes au transfert du PLUI aux EPCI. Au total, le
dialogue a t positif: sans rien cder sur lessentiel, nous
sommes parvenus tenir compte des positions lgitimes
de chacun.
A. L.: Les changes avec le Gouvernement ont t riches et
constructifs, dautant quils ont commenc trs en amont de
la loi, avec une concertation engage par Ccile Duflot il y a
maintenant plus dun an. Le grand nombre damendements
adopts et de nouveaux articles par rapport au texte initial
en sont la traduction concrte. Que ce soit dans la discussion avec lopposition, au sein de la majorit, ou entre les
deux chambres du Parlement, nous avons voulu viter tout
prix les compromis bancals, les consensus mous et privilgier toujours lintention claire donne par la loi, le cap fix
pour une application concrte. Notre boussole a t daboutir une meilleure rgulation du march immobilier et un
amnagement plus durable de nos territoires. Cela, dans le
respect de chacun et avec le souci ultime de la faisabilit.
Quels ajustements ont t

raliss par rapport au projet
initial?
A. L.: Sur le plan local durbanisme intercommunal, un principe de consentement a t introduit: le transfert de la comptence concernant lurbanisme seffectue, sauf si 25% des
communes reprsentant 20% de la population sy refusent.
Lavenir nous dira quelle vitesse ce taux dopposition permet davancer, mais il sagit dj dun grand pas en avant.
Plusieurs prcisions ont galement t introduites pour
garantir une vritable collaboration entre les communes et
lchelon intercommunal dans llaboration du PLUI, et non
une simple concertation des communes. Une attention particulire a galement t porte par la reprsentation nationale aux dlais de mise en uvre des nouvelles obligations,
notamment de mise en compatibilit de documents durbanisme, afin de laisser le temps aux lus locaux dy travailler
sereinement.
C.B.-D.: Lajustement principal concerne effectivement le

PLU. Initialement, il tait prvu un transfert obligatoire. Cela
pouvait se comprendre en termes dchelle. Cela ne pouvait
se justifier en termes de libre administration des collectivits
territoriales, car le droit des sols constitue une comptence
rgalienne des communes.
Au fur et mesure des navettes, lAssemble nationale a t
convaincue par la certitude du Snat selon laquelle ce transfert
ne pouvait pas tre automatique. Au final, la possibilit pour
un quart des communes reprsentant au moins 20% de la
population de sopposer ce transfert constitue un moyen
terme satisfaisant.
Parmi les autres ajustements, jen retiendrai un, relatif aux
EPFL: ceux-ci pourront dornavant sarticuler plus efficacement avec les EPF de ltat au service des territoires.
De quelle manire la loi va-telle rendre plus efficace laction

publique au niveau local?
C.B.-D.: Dabord, le texte met en cohrence les diffrents
documents durbanisme et facilite leur articulation. Cest dj
beaucoup. Ensuite, il dote les acteurs du logement et de lurbanisme de moyens et de pouvoirs daction nouveaux.
Enfin, et surtout, la loi raffirme le rle structurant de lamnagement du territoire pour les communes et les EPCI.
Car, en fin de compte, laction des collectivits au service des
Franais sexerce dabord et avant tout travers une dimension spatiale: o crer des zones industrielles? Comment se
dplacer? O construire du logement? Tout cela passe par la
planification spatiale. En amliorant celle-ci, on renforce ces
projets, cest donc une vraie avance!
A. L.: Le dveloppement des oprateurs fonciers sur un chelon pertinent, la meilleure articulation de leur action devrait
par exemple faciliter laction des collectivits en matire de
politique foncire, ceci pour viter la consommation excessive
despace. La suppression du coefficient doccupation des sols
et la modernisation de la prsentation du PLU vont galement
dans ce sens.
Enfin, plusieurs dispositions damnagement oprationnel
apportent des complments utiles pour lever les freins la
construction, comme celles facilitant la mise en uvre des
zones damnagement concert, lamlioration du cadre juridique des associations foncires urbaines partenariales, du
projet urbain de partenariat ou encore la possibilit de crer
des projets dintrt majeur.
01
LA PLANIFICATION
STRATGIQUE
TENDUE
Pourquoi le rle intgrateur du Scot est-il renforc?

Quel est le primtre pertinent dun Scot?
Quappelle-t-on zone blanche lorsque le primtre dun Scot volue?
Les chartes de parc naturel rgional pourront-elles devenir de vritables
documents durbanisme?
Que deviennent les schmas de secteur?
Que devient le document damnagement commercial (DAC)?
Les zones damnagement commercial (Zacom) sont-elles supprimes?
quipements commerciaux: quelles volutions en matire de densit des
parcs de stationnement?
Que deviennent les friches commerciales?
LA LOI ALUR A POUR PRIORIT DE FAVORISER LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS,

TOUT EN MAINTENANT UN JUSTE QUILIBRE ENTRE AMNAGEMENT DU TERRITOIRE
ET PRSERVATION DES ESPACES NATURELS ET AGRICOLES. AVEC CETTE LOI,
LTAT ENTEND DENSIFIER LHABITAT DANS LES ZONES FORTE DENSIT DE POPULATION,
AFIN DE LUTTER CONTRE LTALEMENT URBAIN EN PRIPHRIE DES VILLES ET
LARTIFICIALISATION DES SOLS. CEST GALEMENT EN CE SENS QUE LES DOCUMENTS
DE PLANIFICATION ET DURBANISME ONT T CONSOLIDS.
Le schma de cohrence
territoriale (Scot) est
confort en tant que
document durbanisme
intgrateur
Lois Montagne et
Littoral, Sdage, Sage,
DTA, chartes de
PNR et de PN, Sdrif,
SAR, Padduc, PGRI,
directive de protection
et de mise en valeur
des paysages,
zones de bruit des
arodromes
SRCE, PCET,
programmes
dquipement (tat,
collectivits territoriales,
tablissements et
services publics),
schma rgional des
carrires1, charte
de dveloppement
dun pays, document
stratgique de
faade maritime,
schma rgional de
dveloppement de
laquaculture marine
DTADD, SRCAE,
PRAD, SRADDT,
schmas relatifs aux
dchets, atlas des
zones inondables,
atlas et plans de
paysages, schma
dpartemental pour
laccueil des nomades,
PDH, SDTAN, PPA,
Agenda 21
Scot intgrateur
apport de
R
compatibilit
Doivent tre pris
en compte
Documents
de rfrence
1. Nouveau
Le Scot est un outil stratgique et prospectif qui permet la mise

en uvre dune stratgie territoriale lchelle dun bassin de
vie. La loi portant engagement national pour lenvironnement
(ENE) de 2010 a introduit le principe selon lequel les Plans
locaux durbanisme (PLU) et les cartes communales doivent
tre compatibles avec le Scot, intgrateur des documents de
planification suprieurs (Sdage, Sage, charte PNR). La
multiplication des normes suprieures tant source de risques
juridiques, la loi Alur va plus loin que la loi Grenelle II dans
la simplification. Ainsi, le Scot devient le document pivot qui
scurise les relations juridiques. Cest au regard du Scot que
les documents durbanisme locaux (PLU, PLUI, cartes communales) doivent tre rendus compatibles. La loi Alur cre par ailleurs une nouvelle mission pour le Scot: identifier les espaces
pour lesquels une analyse du potentiel de densification et de
mutation des espaces btis devra tre mene dans les PLU.
Quel est le primtre pertinent

dun Scot?
PLH et PDU
PLU(I)
Pourquoi le rle intgrateur

du Scot est-il renforc?
PLUI tenant lieu

de PLH et de PDU
Dans un contexte de transfert de la comptence concernant

le PLU aux EPCI, le Scot doit tre labor lchelle dun
grand bassin de vie ou dune aire urbaine, cest--dire
de territoires correspondant aux dplacements quotidiens do-
1
SM
ot
de Sc
EPCI 1
EPCI 2
Un Syndicat mixte (SM)

de Scot est compos
de 3 EPCI.
EPCI 3
01
LA PLANIFICATION
STRATGIQUE
TENDUE
Consquences de lvolution du primtre

dun Scot approuv sur les dispositions applicables
2
SM
ot
de Sc
EPCI 1
3
SM
SM
EPCI 3
Consquences:
w les dispositions du Scot pour
lEPCI 3 sont abroges. Cela
quivaut une zone blanche.
w larticle L. 122-2 ne sapplique
pas pendant six ans.
ot
de Sc
EPCI 1
EPCI 2
LEPCI 3 se retire du SM de Scot.

Le primtre du Scot se rduit
automatiquement dautant.
EPCI 2
SM de Scot 2
cot 1
de S
EPCI 1
EPCI 3
zone
blanche
EPCI 2
EPCI 3
zone
blanche
EPCI 5
EPCI 4
5
SM
SM de Scot 2
cot 1
de S
EPCI 1
EPCI 2
EPCI 3
zone
blanche
EPCI 5
EPCI 4
6
SM
SM de Scot 2
cot 1
de S
EPCI 1
EPCI 2
EPCI 3
EPCI 5
EPCI 4
micile-travail des citoyens. Il est ainsi prconis quun Scot

englobe lquivalent du primtre de plusieurs PLUI, afin de
rpondre au mieux aux enjeux du territoire, ce qui correspondrait cinq ou six Scot par dpartement. Un nouveau primtre de Scot sur un seul EPCI ne sera donc plus possible
partir du 1erjuillet 2014. noter que toutes les communauts
de communes ont dsormais obligatoirement la comptence
concernant le Scot.
Quappelle-t-on zone
blanche lorsque le primtre
dun Scot volue?
Lorsquun EPCI se retire dun syndicat mixte, les dispositions
juridiques du Scot sont automatiquement abroges sur le territoire de cet EPCI. Cela correspond limage dune zone
blanche sur les cartes du Scot puisque ses orientations ne
sappliquent plus.
Si lEPCI 3 adhre
au SM de Scot 2:
w le primtre du
Scot 2 est largi
dautant mais lEPCI3
reste en zone
blanche jusqu la
rvision du Scot 2.
w larticle L. 122-2
est applicable au
territoire de lEPCI3,
sauf drogation
accorde
(L.122-2-1).
Les 2 Scot sont

mis en rvision, ou
modification six ans
au plus tard aprs
la dlibration
les approuvant.
Les chartes de parc naturel

rgional pourront-elles devenir
de vritables documents
durbanisme?
Une charte de Parc naturel rgional (PNR) peut tenir lieu de
Scot plusieurs conditions: uniquement sur les communes
du PNR non comprises dans le primtre dun Scot; le primtre de la charte valant Scot doit tre arrt par le prfet; la
charte doit comporter un chapitre individualis comprenant
le contenu dun Scot et labor selon la procdure applicable
au Scot.
Que deviennent les schmas

de secteur?
Il nest plus possible dlaborer de nouveaux schmas de secteur, mais ceux tablis avant lentre en vigueur de la loi Alur
continuent produire leurs effets. Il est noter que le schma
de secteur peut faire office de Plan local durbanisme intercommunal (PLUI), condition de porter sur le primtre dun EPCI
comptent en matire de PLU et de comporter les documents
constitutifs dun PLUI.
LA PLANIFICATION
STRATGIQUE
TENDUE
01
LA PLANIFICATION DE LURBANISME COMMERCIAL EST DTERMINANTE DANS LA LUTTE

CONTRE LARTIFICIALISATION DES SOLS ET LE DVELOPPEMENT EXPONENTIEL DE SURFACES
COMMERCIALES EN PRIPHRIE DES VILLES. AINSI, LA LOI ALUR CONFORTE LE RLE
STRATGIQUE DU SCOT EN MATIRE DURBANISME COMMERCIAL.
Plus de matrise
dans lamnagement
commercial
Que devient le Document
damnagement commercial
(DAC)?
Le DAC disparat, il est remplac par un chapitre qui dfinit
les localisations prfrentielles des commerces et dtermine
les conditions dimplantation des principaux quipements
commerciaux. Ce chapitre est intgr au Document dorientation et dobjectifs (DOO). Cest une mesure de simplification majeure qui conforte le Scot dans son rle de document
pivot de lamnagement commercial.
Les Zones damnagement

commercial (Zacom) sont-elles
supprimes?
Oui, les Zacom, aux dlimitations trop rigides, sont donc
supprimes. Lobjectif? Favoriser la mixit entre lhabitat, les
commerces et les quipements publics, et viter ainsi le dveloppement de quartiers monofonctionnels peu attractifs qui
sont autant de freins lmergence de villes durables.
Les drives soumis autorisation

dexploitation commerciale.
Louverture de drives, ces points de retrait automobile mis en place
par la grande distribution, est dsormais conditionne lobtention
dune autorisation dexploitation commerciale. Avant la loi, la cration
des drives chappait larbitrage de la CDAC. Face lessor des
drives (2200 recenss en mai2013 en France), qui trop souvent se
dveloppent de manire dsordonne, il sagit de donner un droit de
regard aux lus locaux. Ils pourront ainsi rguler limplantation des
nouveaux projets et faire en sorte quils sintgrent au mieux dans la
dynamique territoriale.
10
quipements commerciaux:
quelles volutions en matire
de densit des parcs de
stationnement?
De nouvelles normes entrent en vigueur. Lobjectif est de favoriser la densit des parcs de stationnement des surfaces
commerciales. Pour cela, lemprise au sol des aires de stationnement ne peut excder un plafond correspondant aux
trois quarts de la surface de plancher des btiments affects
au commerce. Cette mesure vise favoriser une localisation
plus proche des zones dhabitat, et plus accessible en transports collectifs ou par des modes doux. Elle devrait aussi
contribuer favoriser la construction de parkings en silo ou
souterrains. Des effets positifs sont attendus sur lenvironnement, avec une consommation despace rduite, et une
impermabilisation des sols moindre.
Que deviennent les friches

commerciales?
La loi Alur a pour ambition de mettre un coup darrt au dveloppement de friches commerciales. Ainsi, les porteurs de
projets commerciaux sont dsormais dans lobligation dorganiser la remise en tat du terrain ou de traiter la friche ds
quil est mis fin lexploitation pour que ces sites puissent
retrouver rapidement un nouvel usage.
MILLIONS DE M2 de surfaces
commerciales sont autoriss
chaque anne par les commissions
dpartementales et nationale
(CDAC et CNAC) en France.
02
MODERNISATION
DES DOCUMENTS
DE PLANIFICATION
COMMUNAUX ET
INTERCOMMUNAUX
Quel est lintrt pour les communauts de communes

et les communauts dagglomration de devenir comptentes
en matire de PLU et de cartes communales?
Dans quel cas le mcanisme de minorit de blocage peut-il sexercer?
Que se passe-t-il en cas de modification du primtre dun EPCI?
Pourquoi et quelle chance les POS seront-ils supprims?
Llaboration dune carte communale est-elle soumise au vote du conseil
municipal?
Tous les modes dhabitat seront-ils pris en compte dans les documents
durbanisme?
11
LE PLAN LOCAL DURBANISME INTERCOMMUNAL (PLUI) EST LOUTIL DE PLANIFICATION

PRIVILGI DEPUIS LA LOI PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR LENVIRONNEMENT (ENE).
ALORS QUE LES COMMUNAUTS URBAINES ET LES MTROPOLES ONT DJ, DE DROIT,
LA COMPTENCE POUR LABORER UN PLUI, LA LOI ALUR REND OBLIGATOIRE LE TRANSFERT
DE LA RESPONSABILIT DLABORER UN PLU AUX COMMUNAUTS DE COMMUNES ET
DAGGLOMRATION. MAIS DANS UN DLAI DE TROIS ANS APRS LA PUBLICATION DE LA
LOI, ET SOUS RSERVE DUN DROIT DE VETO DES COMMUNES: UN QUART DES COMMUNES
REPRSENTANT AU MOINS 20% DE LA POPULATION.
Plan local durbanisme

intercommunal:
un nouvel outil
stratgique
Quel est lintrt pour les
communauts de communes
et les communauts
dagglomration de devenir
comptentes en matire de PLU
et de cartes communales?
Le Plan local durbanisme (PLU) est un outil essentiel au service de lgalit des territoires, car il gnre une solidarit
territoriale travers la planification partage. Privilgier llaboration dun PLU intercommunal est une volution naturelle.
Lchelon intercommunal apparat comme le plus adapt
la mise en uvre des politiques damnagement, avec une
vision globale et durable. Cela permet dengager une rflexion
200
INTERCOMMUNALITS
AVAIENT LA COMPTENCE PLU EN 2013,
SELON LES ESTIMATIONS DE LASSEMBLE
DES COMMUNAUTS DE FRANCE.
12
collective entre les maires. Prescrire un PLU lchelle intercommunale permet galement une mutualisation des cots,
des moyens techniques et des comptences.
partir de quand le PLU

intercommunal devient-il la rgle?
Les communauts dagglomration et les communauts de
communes deviennent comptentes de droit en matire de
PLU dans un dlai de trois ans suivant la promulgation de la
loi Alur. Le transfert de comptence est automatique, sous
rserve de lopposition dun quart des communes reprsentant au moins 20% de la population. Il sagit de laisser aux
EPCI, ainsi quaux quipes municipales, le temps ncessaire pour rflchir collectivement la manire la plus pertinente dlaborer un PLU intercommunal et de tenir compte
des enjeux communaux.
Dans quel cas le mcanisme

de minorit de blocage peut-il
sexercer?
Un mcanisme de minorit de blocage permet aux
conseils municipaux de reporter le transfert de la comptence concernant le PLU au niveau intercommunal. Si le
transfert na pas eu lieu, une clause de revoyure prvoit que
lEPCI devient comptent de plein droit un an aprs chaque
renouvellement du conseil communautaire, sauf en cas
dopposition des communes dans les mmes conditions.
En tout tat de cause, le transfert volontaire de la comptence est toujours possible dans les conditions prvues par
la loi Alur.
Comment sorganise la
collaboration entre les instances
communautaires et les
communes?
LEPCI nouvellement comptent labore un PLUI sur lintgralit de son territoire lorsquil le dcide et au plus tard lorsquil
doit rviser lun des PLU existants sur son territoire.
Llaboration dun PLUI ncessite une collaboration troite

entre lintercommunalit et les communes que la loi a veill
renforcer. Les conditions de cette collaboration sont dfinies
la suite de la runion dune confrence intercommunale
qui rassemble lensemble des maires. En outre, une seconde
confrence intercommunale est runie avant lapprobation du
PLUI. Au cours de cette confrence, les avis mis, les observations du public lors de lenqute publique et le rapport du
commissaire enquteur sont examins.
Un PLUI doit-il obligatoirement

tenir lieu de PLH ou de PDU?
Non. Alors que la loi ENE prvoyait que tout PLUI devait tenir
lieu de PLH et de PDU (si lEPCI tait autorit organisatrice
des transports urbains), la loi Alur introduit de la souplesse
pour les EPCI qui pourront dsormais choisir dlaborer soit
un PLUI, soit un PLUI tenant lieu de PLH, soit un PLUI tenant
lieu de PDU, ou les deux.
Par ailleurs, afin de faciliter la lisibilit et la mise en uvre
du PLUI tenant lieu de PLH ou de PDU, la loi Alur cre une
nouvelle composante: il sagit du Programme dorientations
et dactions (POA), qui prcise tous les lments ncessaires
la mise en uvre de la politique de lhabitat, des transports
et des dplacements (chanciers, plans de financement).
Il nest pas opposable aux demandes dautorisation durbanisme.
02
MODERNISATION DES
DOCUMENTS
DE PLANIFICATION
COMMUNAUX ET
INTERCOMMUNAUX
partir de quel moment lEPCI,

dsormais comptent en matire
de PLU, doit-il prescrire llaboration dun PLUI?
Quelle articulation avec la

politique locale de lhabitat?
Une des solutions pour encourager la production de logements rside notamment dans la mise en cohrence des
politiques damnagement et de lhabitat. La loi Alur prvoit
lassouplissement des rgles dchance des Programmes
locaux de lhabitat (PLH) et des conventions de dlgation
des aides la pierre, afin de prserver les dynamiques engages, dencourager les initiatives et de favoriser la mise en
uvre des politiques en faveur du logement. Un EPCI pourra
proroger son PLH ainsi que sa convention de dlgation, si
lun ou lautre arrive chance, ds lors quil se serait engag dans une nouvelle dmarche de PLH ou PLUI, selon des
dlais adapts chaque procdure.
Que deviennent les PLUI existants

et quelles mesures transitoires
sont prvues pour les PLUI en
cours dlaboration au moment Que se passe-t-il en cas de
de lapplication de la loi?
modification du primtre dun
Les PLUI labors avant lentre en vigueur de la loi Alur ne EPCI?
sont pas remis en question et demeurent opposables. loccasion de leur prochaine rvision, ils devront toutefois prendre
en compte les nouvelles dispositions. Afin de faciliter llaboration des PLUI par les EPCI, les PLUI en cours dlaboration
au moment de lapplication de la loi peuvent se poursuivre,
selon les dispositions en vigueur avant Alur.
En cas de modification du primtre dun EPCI, les dispositions

des PLU ou PLUI restent applicables. LEPCI comptent peut
modifier ou mettre en compatibilit ces dispositions jusqu
lapprobation dun PLU couvrant lintgralit de son territoire.
Lorsquune commune intgre un EPCI, ou lorsque plusieurs
EPCI fusionnent, alors que leurs PLU sont en cours dlaboration ou dvolution (rvision, modification ou mise en compatibilit), la loi a envisag plusieurs cas, dont voici un exemple :
Exemple dvolution en cas de modification du primtre dun EPCI
EPCI:
Procdure de
PLUI en cours
Procdure
acheve sur le
primtre initial
de lEPCI
Commune
LEPCI comptent peut achever la procdure en cours sur

son primtre initial dans les deux ans suivant lintgration.
Les dispositions du PLU excutoire sur le primtre de la
commune, dsormais intgre lEPCI, restent applicables.
Commune
Si le dbat sur le PADD du PLUI na pas encore eu lieu,

lEPCI comptent peut tendre la procdure en cours au
territoire de la commune intgre, et doit lachever dans
les deux ans suivant lintgration.
Commune
Procdure acheve
sur lintgralit
du primtre de
lEPCI
13
MIS EN PLACE EN MARS2012, LE CLUB PLUI A POUR MISSION DE RENFORCER

ET DACCOMPAGNER LA DYNAMIQUE DLABORATION DES PLANS LOCAUX DURBANISME
INTERCOMMUNAUX. PARMI SES LEVIERS DACTIONS, IL APPORTE UNE AIDE MTHODOLOGIQUE
ET PERMET UN PARTAGE DEXPRIENCES ENTRE COMMUNAUTS.
CONTACT
Ministre
de lgalit
des territoires
et du Logement
DGALN/DHUP/
QV3
E-mail du club:
club.PLUI@
developpementdurable.gouv.fr
Site: http://
extranet.PLUI.
territoires.gouv.fr
(Les codes
daccs peuvent
tre demands
ladresse
lectronique du
Club)
Le Club PLUI
accompagne les
intercommunalits
Un appui mthodologique et juridique
Lobjectif majeur du Club PLUI: apporter un appui mthodologique et juridique aux intercommunalits dans llaboration
de leur PLUI. Anim par le ministre de lgalit des territoires
et du Logement avec le soutien de ses partenaires, associations dlus (Acuf, ADCF, AMF) ainsi que la FNAU et le Gart,
le Club bnficie en outre de lappui du rseau scientifique et
technique du ministre (Cerema: Centre dtudes et dexpertise sur les risques, lenvironnement, la mobilit et lamnagement) et de la mobilisation des services dconcentrs de
ltat (Dreal, DDT).
Ses actions se dclinent travers des groupes de travail nationaux. En 2014, le Club PLUI a dj lanc des groupes de
travail sur les thmatiques suivantes: la trame verte et bleue,
les paysages, les dplacements et la mobilit dans les PLUI.
Des clubs territorialiss constitus de communauts volontaires et dacteurs locaux associs la dmarche dclinent les
thmatiques et proposent des outils adapts aux spcificits

locales. Quatre clubs sont dj lancs en rgion: Bourgogne,
Basse-Normandie, Nord-Pas-de-Calais, Alsace.
Par ailleurs, depuis 2010, les communauts ayant pris linitiative dlaborer ou de rviser leur PLUI peuvent bnficier
dune aide financire de ltat.
Favoriser la mise en rseau

et la diffusion dinformations
Ces diffrentes actions permettent un partage dexpriences
et un change de bonnes pratiques entre les communauts
membres (97 en 2013) et lensemble des acteurs travaillant
sur les PLUI.
Les productions sont accessibles sur le site extranet du Club.
Une lettre dinformation ainsi quune revue de presse sont
diffuses rgulirement. Des sminaires thmatiques et un
sminaire national annuel viennent ponctuer la vie du Club.
Retour dexprience de communauts

de communes dj passes au PLUI
GENEVIVE WASSNER,
prsidente de la communaut de communes

du pays de lOrbiquet (Basse-Normandie)
(8000 habitants, 16 communes)
Sur les 16 communes, seules

trois disposaient dun document durbanisme. La
ncessit davoir un document durbanisme collectif,
permettant de faire voluer le territoire tait donc forte. []
Cest par lintensit et la franchise du dbat que le projet a
pu tre construit
Je crois vraiment trs fortement ces PLU communautaires
parce quils rendent un territoire cohrent. Ils en font
un vritable territoire au lieu de plusieurs petits qui
coexistent. Un PLUI, ce nest pas 15 zonages,
mais bien 1 projet construit collectivement.
ERIC JAMES,
responsable du service urbanisme et habitat

de la communaut de communes de Vire
(18000 habitants, 8 communes)
Pour nous, le grand apport du Club PLUI,

cest le partage dexprience. Cest un lieu dchanges
trs productifs entre techniciens. Cela apporte des clairages pour
bien transcrire lapplication des nouveaux textes, prendre le moins de
risques juridiques et discuter avec nos homologues pour connatre leurs
pratiques. Par exemple, notre communaut de communes intgre un plan
de dplacements urbains dans le futur PLUI. Jai pu en parler au Club et
changer avec dautres collectivits qui, elles, en avaient sur leur territoire.
Comme nous navons pas forcment une expertise interne sur tous
les sujets quaborde un PLUI, lexprience des autres est trs
importante. Le Club permet aussi davoir une vision
lchelle rgionale et de voir comment dautres font
avec des problmatiques similaires.
Les plans
doccupation
des sols (POS)
deviennent caducs
MODERNISATION DES
DOCUMENTS
DE PLANIFICATION
COMMUNAUX ET
INTERCOMMUNAUX
02
Pourquoi et quelle
chance les POS seront-ils
supprims?
De nombreux POS nont pas volu depuis des
annes. Rsultat: ils reprsentent un frein dans la
mise en uvre des politiques nationales en matire
denvironnement ou de logement. La loi Alur met fin
aux POS pour encourager les collectivits se doter
dun PLU. Concrtement, tous les POS qui nauront
pas t transforms en PLU, au plus tard le 31dcembre 2015, deviendront caducs partir de cette
date. La caducit du POS nentrane pas une remise
en vigueur du document durbanisme antrieur:
cest le Rglement national durbanisme (RNU) qui
sappliquera sur le territoire communal compter
du 1erjanvier 2016.
Est-il encore possible

dengager la rvision dun
POS pour le transformer en
PLU? Jusqu quelle date?
7500
POS taient encore en

vigueur au 1erjanvier 2013,
dont plus de 3000 ne
faisaient lobjet daucune
prescription de
rvision.
Une procdure de rvision du POS peut tre engage

avant le 31dcembre 2015. Dans ce cas, elle peut
tre mene terme, condition dtre acheve au
plus tard trois ans aprs la publication de la loi Alur.
Les dispositions du POS restent alors en vigueur
jusqu lapprobation du PLU.
15
LES CARTES COMMUNALES REPRSENTENT UNE PART RELATIVEMENT IMPORTANTE

DES DOCUMENTS DURBANISME ACTUELLEMENT EN VIGUEUR: ELLES DLIMITENT LES ZONES
DE LA COMMUNE O LES PERMIS DE CONSTRUIRE PEUVENT TRE DLIVRS. LEUR PROCDURE
DLABORATION TANT PEU FORMALISE, LA LOI ALUR APPORTE UN CADRE ET MODERNISE
LE RGIME JURIDIQUE DE CE DOCUMENT DURBANISME SIMPLE.
Des cartes
communales
modernises
Llaboration dune carte

communale est-elle soumise au
vote du conseil municipal?
Bien sr, llaboration de la carte communale est soumise au
vote du conseil municipal. Toutefois, avant la loi Alur, le Code
de lurbanisme ne prvoyait pas expressment une dcision
du conseil municipal ou du conseil communautaire pour lancer la procdure dlaboration du document.
Or, llaboration dune carte communale ou intercommunale
est une dcision importante, qui donne lieu la dlimitation
sur le territoire de secteurs constructibles et inconstructibles.
Afin de renforcer la scurit juridique de ces dlibrations, la
loi Alur prcise la ncessit dune prescription de llaboration
dune carte communale par dlibration du conseil municipal
ou communautaire.
Pour quelle raison les cartes

communales devront-elles
comporter en annexe les
servitudes dutilit publique
(SUP)?
Lannexion obligatoire des SUP aux cartes communales
amliore la lisibilit des rgles durbanisme applicables sur le
territoire. Concrtement, chacun pourra ainsi mieux prendre
en compte les contraintes pesant sur une parcelle en amont
dun projet.
16
6154
CARTES COMMUNALES
taient en vigueur au
1erjanvier 2014, ce qui
reprsente environ 16%
des communes franaises.
Llaboration dune carte

communale est-elle
soumise une valuation
environnementale?
Dsormais, il est expressment prvu dans le Code de lurbanisme que lensemble des cartes communales qui sont
susceptibles davoir des incidences notables sur lenvironnement feront lobjet dune valuation environnementale. Cette
mesure contribue lamnagement et au dveloppement durable du territoire et sinscrit dans une logique de prvention
des impacts environnementaux.
Prendre en compte
tous les modes
dhabitat
02
MODERNISATION DES
DOCUMENTS
DE PLANIFICATION
COMMUNAUX ET
INTERCOMMUNAUX
FACE LA CRISE DU LOGEMENT QUI TOUCHE LES FRANAIS, LE GOUVERNEMENT

SOUHAITE FAVORISER LE DVELOPPEMENT DE FORMES DHABITAT ALTERNATIVES
AUX LOGEMENTS CLASSIQUES. POUR Y PARVENIR, LA LOI ALUR GARANTIT ET SCURISE
CES ALTERNATIVES, DANS LE RESPECT DE LENVIRONNEMENT ET DE LA BIODIVERSIT.
Tous les modes dhabitat serontils pris en compte dans les

documents durbanisme?
Oui, la loi Alur vise la prise en compte de lensemble des modes dhabitat installs de faon permanente sur le territoire de
la commune. Dune part, elle reconnat lhabitat participatif, en
crant deux statuts: la cooprative dhabitants et la socit
dautopromotion. Dautre part, elle reconnat pour la premire
fois les rsidences dmontables comme un habitat permanent pour leurs utilisateurs (ex. yourte ou rsidences mobiles
des gens du voyage) et fixe un cadre juridique pour lamnagement de terrains qui les accueillent. Ainsi, les documents
durbanisme peuvent dterminer les secteurs sur lesquels des
terrains pourront tre amnags pour laccueil de rsidences
mobiles ou dmontables. Les documents durbanisme pourront fixer des conditions contribuant assurer une insertion
optimale de ces rsidences au sein de la commune.
Dans quelles conditions est-il

permis damnager des terrains
pour permettre linstallation de
rsidences dmontables
ou mobiles?
Les terrains amnags pour linstallation de rsidences dmontables ou mobiles seront soumis un rgime de dclaration pralable ou de permis damnager. Ils peuvent tre
situs en zone urbaine mais aussi dans les pastilles, ces
secteurs de taille et de capacit daccueil limites, dlimits
par le rglement du PLU au sein des zones agricoles ou naturelles, normalement non constructibles. Les amnageurs
devront respecter un cahier des charges et dmontrer, notamment, leur autonomie vis--vis des rseaux et leur faible
impact sur lenvironnement.
17
SEULES UN PEU MOINS DE 20% DES COMMUNES DOTES DUNE CARTE COMMUNALE
AVAIENT CHOISI DEXERCER LA COMPTENCE DAPPLICATION DU DROIT DES SOLS (ADS)
AU 1ERJANVIER 2013. POUR LES 80% RESTANTS, LTAT RESTE COMPTENT POUR DLIVRER
LES PERMIS DE CONSTRUIRE ET POUR SE PRONONCER SUR LES DCLARATIONS PRALABLES.
DANS LA MESURE O LA CARTE COMMUNALE EST UN DOCUMENT DURBANISME PART ENTIRE,
LA LOI ALUR REND AUTOMATIQUE LE TRANSFERT DE LA COMPTENCE ADS LA COMMUNE,
TOUT COMME LORS DE LADOPTION DUN PLU.
Comptence des
communes dans
les autorisations
durbanisme
18
Les communes couvertes par

des cartes communales sontelles comptentes en matire
de dlivrance dADS?
Quel est le nouveau seuil de

mise disposition gratuite des
services de ltat en matire
dapplication du droit du sol?
Oui, depuis lentre en vigueur de la loi, le maire de chaque

commune qui a choisi de se doter dune carte communale
devient automatiquement comptent en ADS au nom de sa
commune. En revanche, pour les communes dj dotes
dune carte communale approuve avant la loi, le maire devient comptent compter du 1erjanvier 2017 au plus tard.
Les conditions de la Mise disposition (MAD) des services

de ltat, pour ltude des demandes dautorisation, voluent
au 1erjuillet 2015. partir de cette date, le seuil de MAD des
services de ltat passe de 20000 10000 habitants pour
les EPCI comptents en ADS. Quant aux communes comptentes de moins de 10000 habitants, elles ne pourront plus
bnficier de la MAD des services de ltat ds lors quelles
appartiennent un EPCI de 10000 habitants ou plus.
noter le cas particulier des EPCI de plus de 10000 habitants crs aprs le 1erjuillet 2015 qui continueront de bnficier de la MAD pendant une dure dun an partir de la
date de leur cration.
03
LUTTER CONTRE
LTALEMENT URBAIN
ET LA CONSOMMATION
DESPACES NATURELS,
AGRICOLES ET FORESTIERS
Quels sont les rles respectifs du Scot et du PLU dans la densification

des espaces urbains?
Quels changements pour les zones urbaniser dites 2AU?
Les communes qui nont ni PLU ni carte communale peuvent-elles toujours
autoriser des constructions hors des parties urbanises par dlibration
de la commune?
Quel est le nouveau champ dintervention de la CDCEA?
19
LA LUTTE CONTRE LA CONSOMMATION EXCESSIVE DES ESPACES NATURELS ET AGRICOLES EST

UN ENJEU DJ IDENTIFI PAR LA LOI ENE QUI PORTAIT LE PRINCIPE DUNE UTILISATION CONOME
DES ESPACES, TANDIS QUE LA LOI MAP (MODERNISATION DE LAGRICULTURE ET DE LA PCHE) DU
27JUILLET 2010 SATTACHAIT RDUIRE LA CONSOMMATION DES ESPACES AGRICOLES. LA LOI ALUR
RAFFIRME CETTE NCESSIT ET RENFORCE LE DISPOSITIF ACTUEL. ELLE VISE PARTICULIREMENT LIMITER
LA FOIS LE MITAGE DES ESPACES NATURELS, AGRICOLES ET FORESTIERS, MAIS AUSSI LOUVERTURE DE
NOUVELLES ZONES LURBANISATION. TROIS MESURES Y CONTRIBUENT PRINCIPALEMENT: IDENTIFICATION
DES POTENTIELS DE DENSIFICATION DES ZONES DJ URBANISES; CONTRLE RENFORC DE LOUVERTURE
LURBANISATION DES ZONES 2AU DE PLUS DE NEUF ANS, ET EXTENSION DU CHAMP DINTERVENTION
DE LA COMMISSION DPARTEMENTALE DE LA CONSOMMATION DES ESPACES AGRICOLES (CDCEA).
Une priorit:
sauvegarder les
espaces naturels,
agricoles et forestiers
20
Quels sont les rles respectifs

du Scot et du PLU dans la
densification des espaces
urbains?
Quels changements pour les

zones urbaniser dites 2AU?
La densification apparat comme la solution qui permet de

construire l o sont les besoins en intervenant sur les espaces
dj btis et quips, sans grignoter davantage les espaces
naturels et agricoles en priphrie des villes. Elle permet en
outre de limiter lartificialisation des sols. La loi Alur sappuie
sur le Scot et le PLU pour atteindre lobjectif dune densification
de qualit. Le Scot devra dsormais identifier les espaces ayant
un potentiel de densification et de mutation, notamment grce
une approche paysagre et patrimoniale. Les PLU devront
analyser la capacit de densification et de mutation des espaces btis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Ainsi, le thme de la densification raisonnable des territoires fera lobjet dune rflexion et dun dbat incontournables.
Les zones AU cres depuis plus de neuf ans devront,

linstar des zones naturelles ou agricoles, faire lobjet dune
procdure de rvision du PLU pour pouvoir tre ouvertes
lurbanisation. On constate en effet dans les PLU une tendance surdimensionner les zones susceptibles dtre ouvertes lurbanisation, ce qui contribue encourager les
projets en extension urbaine, plutt que la mobilisation des
dents creuses, la reconversion des friches ou lintensification urbaine de quartiers existants. Les zones ayant dj fait
lobjet dacquisitions foncires significatives par la commune
ou lEPCI ne sont pas concernes, de manire ne pas compliquer louverture lurbanisation des zones pour lesquelles
il existe un projet port par la collectivit.
Quest-ce que
le principe
dinconstructibilit?
03
LUTTER CONTRE LTALEMENT

URBAIN ET LA CONSOMMATION
DESPACES NATURELS,
AGRICOLES
ET FORESTIERS
LE PRINCIPE DINCONSTRUCTIBILIT INTERDIT TOUTE CONSTRUCTION

SUR LES TERRAINS SITUS HORS DES PARTIES URBANISES DE LA COMMUNE.
IL SAPPLIQUE DANS LES COMMUNES NON COUVERTES PAR UN DOCUMENT
DURBANISME, PLU OU CARTE COMMUNALE, ET DANS LESQUELLES SAPPLIQUE
EN CONSQUENCE LE RGLEMENT NATIONAL DURBANISME (RNU).
Quel est le nouveau champ

dintervention de la CDCEA?
Les communes qui nont

ni PLU ni carte communale
peuvent-elles toujours autoriser
des constructions hors des
parties urbanises par
dlibration?
La loi Alur maintient la possibilit de droger au principe dinconstructibilit par une dlibration motive, lorsque le
conseil municipal considre que lintrt de la commune le
justifie, en particulier pour viter une diminution de la population sur la commune. Mais le service de contrle de lgalit
a relev, ces dernires annes, de frquents abus dans le recours ce mcanisme: les motivations des communes sont
soit insuffisamment tayes soit, dans certains cas, absentes
des dlibrations. En consquence, le lgislateur a dcid de
renforcer le contrle sur cette possibilit de drogation, en la
soumettant lavis conforme de la Commission dpartementale de la consommation des espaces agricoles (CDCEA).
La loi Alur tend le champ dintervention de la CDCEA, cre

par la loi MAP du 27juillet 2010. Ainsi les zones naturelles
vocation agricole (zones N dans les PLU) intgrent le champ
de comptence de la CDCEA qui, lors de llaboration dun
Scot, mettra un avis non plus seulement en cas de rduction
des surfaces des zones agricoles, mais en cas de rduction
des espaces usage agricole. Toute cration de pastille
en zone agricole et naturelle devra rester exceptionnelle et faire
lobjet dun avis de la CDCEA. En outre, lavis conforme de la
CDCEA est dsormais requis dans tous les cas de drogation linconstructibilit par dlibration motive dans les
communes non dotes de documents durbanisme.
Existe-t-il toujours une obligation

dlaborer un Rglement Local
de Publicit (RLP) lorsquun PLU
lve la bande dinconstructibilit
de part et dautre de certaines
routes en entre de ville?
Non. Dans un objectif de simplification, cette obligation a t
supprime par la loi Alur.
21
Lintensification urbaine
comme alternative
lurbanisation des terrains
agricoles et naturels
Ltalement urbain correspond une extension urbaine excessive sur des espaces naturels ou agricoles par artificialisation de leurs sols.
Il a un impact direct sur lenvironnement et la consommation nergtique, qui crot mesure que la densit diminue.
Il constitue aussi un facteur de dgradation de la qualit de
lair, daugmentation des dplacements motoriss, de banalisation des paysages et de diminution de la biodiversit. La
recherche dune densit approprie chaque ville est donc un
enjeu majeur damnagement des territoires, pour une amlioration durable du cadre de vie, en favorisant une conception renouvele des quartiers dans leur fonctionnalit (logements, transports, commerces, loisirs, lieux de travail),
pour les rendre galement conomes en nergie.
De nombreux exemples de projets aux abords de gares ou

sur des terrains sous-occups en zone urbaine ou encore de projets de surlvation, ou mme de changement
de destination des btiments, notamment transformation de
bureaux en logements, ont fait preuve dinnovation pour
renouveler les formes urbaines existantes et apporter des
rponses qualitatives dhabitat dense, de mixit urbaine et
sociale. Cette densit urbaine renforce a aussi permis de
limiter les cots de fonctionnement et dentretien supports
par les collectivits locales et les habitants eux-mmes.
La prise en compte dune matrise de la priurbanisation
chaque tape de la planification urbaine passe donc par une
mise en valeur des capacits de renouvellement de la ville
sur elle-mme.
Les documents durbanisme

communaux opposables
au 1erjanvier 2014
971
972
974
973
DES 36 000 COMMUNES FRANAISES

NONT NI POS, NI PLU, NI CARTE
COMMUNALE.
Plan doccupation des sols (6533)

Plan local durbanisme (11927)
Carte communale (6154)
Rglement national durbanisme (12066)
D.G.A.L.N. / C.S.I.
12 000
04
DVELOPPER LOFFRE
DE CONSTRUCTION
Quels outils mis disposition de ltat et des collectivits locales sont

moderniss dans la loi?
Pourquoi inciter la mise en place des EPF sur lensemble du territoire?
En quoi la loi renforce-t-elle les EPF Locaux?
Quelles sont les principales volutions du champ du droit de premption
et celles touchant sa mise en uvre?
En quoi le rglement du PLU est-il clarifi?
Quels sont les changements en matire de concessions damnagement
et de mise en uvre des ZAC?
23
RENFORCER ET SCURISER LES OUTILS TECHNIQUES, JURIDIQUES ET FINANCIERS

POUR UNE MEILLEURE MOBILISATION DES GISEMENTS FONCIERS EN FAVEUR
DU RENOUVELLEMENT URBAIN ET DE LA REDYNAMISATION DES TERRITOIRES RURAUX.
Moderniser les
outils au service des
collectivits et de ltat
La volont porte par la loi de rduire lartificialisation des
sols et de densifier les villes accentue, de toute vidence,
limportance des politiques foncires. Or, la rnovation des
rgles durbanisme, tout comme la politique danticipation
foncire et de planification stratgique, pour tre pleinement
efficaces, doivent saccompagner dune modernisation des
outils techniques, juridiques et financiers mis au service de
ltat et des collectivits locales. Ainsi la mise en place doutils fonciers adapts, prennes et efficients est-elle au cur
de la loi.
Quels outils mis disposition de

ltat et des collectivits locales
sont moderniss dans la loi?
Le Gouvernement souhaite dvelopper une nouvelle offre dingnierie foncire sur les territoires o celle-ci est parpille ou
absente, dans une logique de complmentarit entre tablissements publics fonciers dtat et locaux. Aussi, larticulation
de leur action est amliore: la superposition dun nouvel
EPF dtat avec un EPF local existant avant le 26juin 2013
est conditionne laccord des collectivits fondatrices de
lEPF local concernes par la superposition.
Lextension du droit de premption en communes carences,
la cration de Zone damnagement diffr (ZAD) intercommunale ou lenrichissement du contenu de la Dclaration
dintention daliner (DIA), notamment par la publicit des
dcisions de premption tout en permettant la visite du bien,
sont autant davances juridiques.
La loi propose galement une clarification du rglement du
PLU. Elle agit pour la mobilisation des terrains issus des lotissements et dfinit les rgles de modification des documents
du lotissement et de mise en concordance des documents du
lotissement avec le document durbanisme.
En matire damnagement oprationnel, la loi Alur amliore
24
les conditions du passage lacte, que ce soit par les

initiatives publiques en termes dtudes (convention de mandat) ou au sein des ZAC, ou par une meilleure coordination
publique avec les initiatives prives: financement des quipements publics induits via les Projets urbains partenariaux
(PUP), mobilisation des propritaires fonciers dans le cadre
des associations foncires urbaines de projet (Afup). Elle
cre, enfin, le projet dintrt majeur (PIM), nouvel outil de
contractualisation vocation oprationnelle qui permet une
implication proportionne de ltat et des autres parties publiques dans la ralisation de grands projets durbanisme.
Les possibilits de contractualisation entre ltat et les collectivits sont galement largies en le-de-France par les CDIT.
04
Renforcer
lingnierie
foncire
Pourquoi inciter la mise en

place des EPF sur lensemble du
territoire?
Dans les territoires dpourvus dEPF, les collectivits sont
souvent confrontes des enjeux de lutte contre ltalement
urbain. Sans moyens dobservation et dintervention foncires
ddis, les collectivits peuvent prouver des difficults dvelopper leur urbanisation de faon cohrente et cot matris. Une politique foncire demande de combiner troitement
des comptences techniques pointues, allant de lobservation
des marchs la mobilisation des expertises ncessaires la
remise en tat des sites (dmolition, dpollution), en passant
par lestimation, la ngociation, la matrise des procdures
durbanisme et du contentieux. Un savoir-faire quapportent
les EPF et dont ne disposent pas toujours les collectivits.
Ils disposent dune capacit dintervention financire immdiate et peuvent assurer le portage des biens acquis, laissant
DVELOPPER
LOFFRE DE
CONSTRUCTION
LA LOI ALUR VEUT DOTER LENSEMBLE DES TERRITOIRES DTABLISSEMENTS PUBLICS

FONCIERS (EPF). LOBJECTIF EST DAPPORTER AUX COLLECTIVITS LES COMPTENCES
ET LEXPERTISE, LA FOIS TECHNIQUE ET FINANCIRE, NCESSAIRES LA MISE EN UVRE
DUNE POLITIQUE FONCIRE EFFICACE.
du temps la collectivit pour mrir son projet damnagement.

Le dveloppement des EPF favorisera lgalit et la solidarit des territoires par la mise disposition dune ingnierie
technique et juridique performante et la mobilisation dune
ressource fiscale mutualise et ddie.
Quelles missions sont conduites

par les EPF dtat et les
EPF locaux au service des
collectivits?
Les EPF ont pour mission de raliser des acquisitions foncires et immobilires dans le cadre de conventions avec des
personnes publiques. Pendant la dure de la convention, ils
assurent le portage des terrains et peuvent raliser les oprations de dpollution, dmolition, proto-amnagement favorisant lamnagement ultrieur des biens acquis.
25
Renforcer
lingnierie foncire
Ces acquisitions et travaux doivent contribuer la production
de logements et peuvent galement participer au dveloppement conomique, la protection contre les risques naturels
et technologiques, et titre subsidiaire la protection des
espaces naturels et agricoles.
Comment les EPF dtat et les EPF

locaux interviennent-ils?
Les EPF dtat et locaux interviennent par le biais de conventions avec les collectivits publiques qui dfinissent les objectifs et moyens dintervention sur le territoire et les conditions
de reprise des fonciers acquis par la puissance publique. Ils
disposent doutils financiers (taxe spciale dquipement) et
dingnierie ddis qui leur permettent dagir efficacement au
regard des objectifs de la loi.
Les EPF peuvent tre dlgataires des droits de premption et
droits de priorit des collectivits et agir par voie dexpropriation. Les EPF locaux peuvent dsormais assurer la gestion
des mises en demeure dacqurir dans le cadre des emplacements rservs institus par les collectivits.
En quoi la loi renforce-t-elle les

EPF Locaux?
La loi encourage le dveloppement des EPF locaux lchelle
intercommunale, en allgeant les conditions dadhsion des
EPCI aux EPF locaux: seule la comptence PLH est dsormais ncessaire.
Par ailleurs, le primtre dun EPF local se doit dtre pertinent
au regard des primtres existants ou proposs dtablisse-
ments publics fonciers ou de schmas de cohrence territoriale, ainsi quau regard des besoins fonciers correspondant
aux enjeux du territoire, en matire durbanisme et dhabitat
notamment.
La loi ALUR, aprs avoir raffirm lobjectif prioritaire de laction des EPF locaux en matire de construction de logements,
met en cohrence les outils dintervention leur disposition,
avec ceux existants dj pour les EPF dtat, notamment le
Programme pluriannuel dintervention (PPI) dont le contenu
est prcis: il doit tenir compte des orientations des documents durbanisme et des PLH. Ainsi les enjeux de territoire
seront mieux apprhends et la cohrence avec la mission
de production de logements est respecte. Enfin, la loi leur
confre de nouveaux moyens daction: droit de priorit et
gestion des procdures en emplacements rservs.
Pourquoi dlguer aux EPF

locaux le droit de priorit?
linstar des EPF dtat, les EPF locaux peuvent dsormais
bnficier de la possibilit de dlgation, par les communes
et les EPCI, du droit de priorit. Ainsi, une nouvelle fois, le
lgislateur agit dans le sens dune harmonisation des outils
mis disposition des deux catgories dEPF. Cette disposition
vise faciliter et acclrer la mise en chantier doprations
de construction de logements, et notamment de logements
sociaux, sur les terrains de ltat et de ses tablissements
publics.
Coup de pouce pour le logement social

En matire de dveloppement du logement social, les EPF veillent favoriser, par leurs interventions, les objectifs
de mixit sociale lchelle des territoires et des communes via linstauration dune part minimale de logements
locatifs sociaux dans les programmes qui seront raliss, adapte au contexte local.
Dans ce cadre, quelques EPF mettent galement en uvre, sous condition, des dispositifs de minoration foncire
sur les cessions de foncier destines au logement social.
26
04
DVELOPPER
LOFFRE DE
CONSTRUCTION
Les EPF dtat et les EPF locaux au 1erjanvier 2014
13
21
EPF dtat
EPF local
EPF dtat
Office foncier de la collectivit territoriale de Corse
EPF locaux
taient crs au 1er janvier 2014
27
LE DROIT DE PREMPTION EST RGULIREMENT UTILIS PAR LES COLLECTIVITS POUR RALISER
UNE OPRATION DAMNAGEMENT. PROBLME: IL SE HEURTE SOUVENT DES CONTENTIEUX.
POUR Y REMDIER, LA LOI FIXE UN CADRE JURIDIQUE CONSOLID POUR LE DROIT DE PREMPTION.
Modernisation du
droit de premption
pour mobiliser des
gisements fonciers
Quelles sont les principales
Quels sont les effets de la
volutions du champ du droit de dcision de premption?
premption et celles touchant Jusqualors, les rgles concernant la composition dun dossa mise en uvre?
sier de Dclaration dintention daliner (DIA) ne permettaient
Le champ du droit de premption est largi:
aux cessions de la majorit des parts dune Socit civile
immobilire (SCI) ou aux cessions conduisant un acqureur
dtenir la majorit des parts de ladite socit, lorsque le
patrimoine de cette socit est constitu par une unit foncire, btie ou non, dont la cession serait soumise au droit
de premption.
aux immeubles construits ou acquis par des organismes
HLM, sous rserve du droit des locataires.
aux immeubles ou ensembles de droits sociaux, lorsquils
constituent un apport en nature au sein dune SCI.
Les alinations titre gratuit des immeubles ou ensembles de
droits sociaux sont maintenant soumises au droit de premption.
Dans les communes carences, cest--dire nayant pas atteint

lobjectif de logements sociaux prvu par la loi, lintervention du prfet
est renforce:
il exerce les droits de premption sur tous types dimmeubles
destins au logement, quel que soit leur rgime de proprit
il peut se substituer la commune pour instituer le droit de
premption renforc, et dlguer dsormais plus largement ses droits
de premption des organismes agrs en matire de logement social
la comptence pour dlivrer le permis de construire est
automatiquement transfre au prfet, uniquement pour des oprations
immobilires destines au logement situes dans les secteurs dfinis
dans larrt de carence
28
pas au titulaire du droit de premption de connatre prcisment la qualit des biens cds. Le nouveau dispositif prvoit
que le titulaire du droit de premption peut, dans un dlai de
deux mois, adresser une demande unique de communication
des lments permettant notamment dapprcier la consistance et ltat de limmeuble.
En cas de premption, pour plus de transparence, le titulaire
du droit de premption doit dsormais prvoir une publication
plus large de sa dcision.
En outre, un dlai de purge est instaur: le propritaire dispose
dun dlai de trois ans pour vendre son bien compter de la renonciation par la collectivit au droit de premption sur ce bien.
Pourquoi avoir cr des Zones

damnagement diffr (ZAD)
intercommunales?
Pour relancer lintrt pour les ZAD, il tait important de simplifier les dmarches et de constituer des rserves foncires
une chelle mieux adapte la dynamique de la planification
stratgique et des projets: celle de lintercommunalit. Lobjectif est de permettre tous les EPCI comptents en matire
de PLU, de se doter librement dune ZAD locale quand il y a
un intrt communautaire consensuel.
En quoi le rglement du PLU est-il

clarifi?
Lobjectif est de renforcer les outils de lutte contre la consommation despace et de favoriser le dveloppement de la ville
sur elle-mme. Le rglement du PLU est restructur en trois
thmes pour amliorer sa lisibilit:
e Usage du sol et destination des constructions

r Caractristiques architecturales, urbaines et cologiques
t quipement des terrains
Certaines rgles utilises essentiellement pour limiter la
constructibilit des terrains sont supprimes.
En outre, de nouveaux leviers permettent damliorer la prise
en compte des continuits cologiques dans le PLU.
Pourquoi avoir supprim le

Coefficient doccupation des sols
(COS) et la taille minimale des
terrains? Quelles consquences
pour les PLU existants?
lusage, le COS sest rvl tre un outil rducteur et peu
adapt. Son utilisation dans certains documents durbanisme
a souvent permis de limiter a priori les droits construire
sans sappuyer sur une vritable analyse et sur lexpression
dobjectifs de qualit urbaine, qui sont la base ncessaire
pour dfinir un dispositif rglementaire adapt grant en particulier les conditions dalignement par rapport lespace public, dimplantation et la dimension des constructions.
Par ailleurs, la possibilit dexiger une taille minimale des terrains pour les rendre constructibles est supprime. Cette possibilit tait subordonne lexistence de contraintes techniques dassainissement non collectif ou la ncessit de
prserver une urbanisation traditionnelle ou un intrt paysager, mais sest rvle peu efficace et souvent mal comprise,
car contribuant largement une surconsommation despace
sans lien avec la ralit des contraintes ou la prservation de
la qualit des secteurs concerns.
Ces deux outils quantitatifs plus que qualitatifs disparaissent
pour inciter les auteurs du PLU tablir un dispositif rglementaire qui traduise le projet de la collectivit partir de
lensemble des outils leur disposition.
Cette mesure est dapplication immdiate pour les dcla-
04
DVELOPPER
LOFFRE DE
CONSTRUCTION
Le rglement
du PLU clarifi
rations pralables ou pour les demandes de permis de

construire ou damnager dposes au lendemain de la publication de loi. Lautorit comptente pour dlivrer lautorisation devra donc carter les rgles relatives la taille minimale
des terrains et au COS figurant le cas chant dans le PLU
pour linstruction de ces demandes, et ce jusqu ce que ce
document durbanisme ait pris en compte cette volution, ce
qui pourra se faire dans la plupart des cas par une procdure
de modification simplifie.
Toutefois, les conventions de transfert de COS tablies avant
lentre en vigueur de la loi restent applicables titre transitoire.
Pourquoi modifier les rgles

relatives au pastillage des zones
agricoles et naturelles?
Lobjectif est dviter le mitage des terres agricoles ou naturelles. Le mcanisme actuel de pastillage reste source de
drives, dautant plus que le nombre de pastilles possibles
dans un mme document durbanisme nest pas limit.
Comme il serait trs difficile de fixer des critres techniques
ou dtablir une liste limitative des constructions possibles
par la voie lgislative ou rglementaire dautant quune part
dapprciation locale et au cas par cas savre souvent ncessaire la solution rside dans la mise en place de nouvelles procdures gnrales de contrle, plutt que dans la
dfinition du contenu matriel et de critres techniques pour
les pastilles.
Quels sont les nouveaux

outils mis la disposition des
collectivits locales pour
favoriser la prservation ou la
reconstitution des continuits
cologiques au travers du PLU?
Le rglement du PLU peut dsormais:
localiser, dans les zones urbaines, les espaces non btis
ncessaires au maintien des continuits cologiques.
fixer des emplacements rservs aux espaces ncessaires
aux continuits cologiques.
comporter des rgles imposant une part minimale de surfaces non impermabilises ou co-amnageables, afin de
contribuer au maintien de la biodiversit en ville.
29
DE NOMBREUX FREINS EMPCHENT LVOLUTION DES QUARTIERS DE LOTISSEMENT,

ALORS QUE LA POLITIQUE DU GOUVERNEMENT VISE DENSIFIER LE TISSU
URBAIN EXISTANT. POUR CORRIGER LES DIFFICULTS RENCONTRES, LA LOI ALUR INTRODUIT
DES MESURES POUR MODERNISER LA RGLEMENTATION SUR LES LOTISSEMENTS.
Mobiliser les terrains

issus du lotissement
30
Quelles conditions faut-il

dsormais remplir pour modifier
les documents dun lotissement
ou dune subdivision de lot?
Pourquoi les documents dun

lotissement doivent-ils tre mis en
concordance avec le document
durbanisme?
Les conditions de majorit qualifie jusque-l en vigueur

tant trop difficiles remplir, elles freinaient considrablement
lvolution des quartiers de lotissements. Il a t dcid de
ramener cette majorit la moiti des propritaires dtenant
ensemble les deux tiers au moins de la superficie dun lotissement, ou aux deux tiers des propritaires dtenant au
moins la moiti de cette superficie.
Une incertitude juridique a pes jusque-l sur la possibilit

de mettre en concordance les dispositions des cahiers des
charges des lotissements avec les dispositions du document
durbanisme, ds lors que ces dispositions sont issues dun
cahier des charges non approuv par lautorit administrative. Or, il est important que les colotis puissent bnficier de
lintgralit des possibilits de construire ouvertes par les documents durbanisme, intervenus aprs lautorisation de lotir.
La procdure de mise en concordance des documents du
lotissement sapplique donc tous les cahiers des charges
de lotissements, mme sils ne sont pas approuvs par lautorit administrative.
04
Lamnagement
oprationnel facilit
Quels sont les changements
en matire de concessions
damnagement et de mise en
uvre des ZAC?
mesure des volutions, les conditions de cration dune ZAC
sont devenues plus complexes et exigeantes, notamment en matire denvironnement. Les dispositions proposes visent donc
viter que certains projets urbains complexes soient dlaisss ou
retards cause des difficults et des longueurs de procdure.
Une recherche de gain de temps et doptimisation de lenchanement des phases a t effectue. Il existe en effet une diffrence de traitement dans le planning dattribution des concessions damnagement, selon que lopration est ralise en
procdure ZAC ou non. Pour gommer cette disparit, lorsque
lopration damnagement doit faire lobjet dune procdure
de ZAC, il est dsormais simplement ncessaire pour lancer la procdure de mise en concurrence, que le bilan de la
concertation ait t tir et que la collectivit ait dlibr sur les
enjeux et lobjectif de lopration, son primtre dintervention,
son programme et son bilan financier prvisionnel. Au final,
dans les cas les plus favorables, on peut esprer un gain
allant jusqu deux ans.
Quel est lobjet dune convention

de mandat?
La loi Alur cre un nouvel outil contractuel permettant la ralisation doprations damnagement. Ltat, les collectivits
territoriales et leurs tablissements publics pourront, par une
convention, donner mandat toute personne publique ou prive pour faire procder en leur nom et pour leur compte la
ralisation dtudes, de travaux, douvrages et de btiments
de toute nature qui nentreraient pas dans le cadre de la loi relative la Matrise douvrage publique, dite loi MOP, ou encore
lachat et la revente de biens fonciers immobiliers.
Plusieurs aspects importants de ce nouvel outil peuvent tre
relevs.
DVELOPPER
LOFFRE DE
CONSTRUCTION
LA LOI VEUT FAVORISER LA MISE EN UVRE DE ZONES DAMNAGEMENT CONCERT (ZAC)

ET LA CONSTRUCTION RAPIDE DE LOGEMENTS EN OPTIMISANT LES OBLIGATIONS ADMINISTRATIVES
LIES AU PROJET ET EN RACCOURCISSANT LES DLAIS. IL SAGIT GALEMENT DAMLIORER
LES OUTILS DE CONTRACTUALISATION POUR SOUTENIR LURBANISME DE PROJET.
Cette convention va permettre une collectivit territoriale

de dlguer une personne publique ou prive le pouvoir
de lengager juridiquement dans de nombreuses relations
contractuelles
: tudes, ralisation de programmes de
construction, voire mise en uvre de ZAC.
Cette convention doit permettre la personne publique mandante de dfinir ses besoins, ses objectifs et ses contraintes
dans lopration vise ainsi que lenveloppe financire dont
pourra disposer le mandataire.
Lorsque la loi MOP nest pas applicable, cette convention
de mandat est de nature renforcer lefficience des oprations damnagement menes par les collectivits territoriales
en direct.
chaque projet son outil:

pourquoi favoriser le
dveloppement du Projet urbain
partenarial (PUP)?
Le projet urbain partenarial a remplac le Programme damnagement densemble (PAE). Ce dispositif permet dorganiser
la participation dun projet damnagement priv au financement des quipements publics en dehors dune ZAC.
Le PUP repose sur une initiative prive pour raliser une
opration, qui peut cependant avoir un enjeu et un intrt
communaux. Il ne sapparente en rien une concession
damnagement et ne ncessite donc pas une mise en
concurrence pralable.
Pour favoriser lmergence doprations organises, cohrentes, matrisant la consommation foncire, il sagit dorganiser les conditions dun dialogue constructif et transparent entre les collectivits qui ont la comptence en matire
de PLU et ont une ide prcise du projet urbain quelles
souhaitent dployer sur leur territoire, les citoyens, et les
oprateurs privs qui dcident de valoriser certains secteurs, afin notamment de raliser les quipements publics
destins assurer ces nouvelles populations une qualit
de leur cadre de vie.
31
Lamnagement
oprationnel facilit
Dans quel cas signer une

convention de Projet urbain
partenarial (PUP)?
Si le projet dun propritaire foncier, un constructeur ou
amnageur (public ou priv) ncessite la ralisation dquipements publics dont le financement ne peut tre immdiatement assur par le budget de la collectivit, mme en prsence dune taxe damnagement majore, une convention
de projet urbain partenarial peut tre signe; il sagit alors
dun prfinancement opr par loprateur, dmarche permettant de faire avancer plus rapidement le projet. Les partenaires de cette convention sont dun ct les communes ou
EPCI comptents en matire de PLU, ou bien un reprsentant
de ltat; de lautre ct, le ou les propritaires des terrains, le
ou les amnageurs, le ou les constructeurs.
En quoi les Associations foncires

urbaines de projet (Afup)
permettront de promouvoir le
renouvellement urbain?
Lorsquil existe des secteurs morcels, o le dcoupage
parcellaire rend tout nouvel amnagement impossible, les
nouvelles Associations foncires urbaines de projet (Afup)
peuvent constituer un outil intressant. Ce dispositif adapte
et modernise les Associations foncires urbaines (AFU) pouvant tre instaures entre des propritaires fonciers, en vue
de les adapter aux enjeux spcifiques de la conduite dun
projet urbain et damnagement. Elles permettront de faire
travailler plus efficacement les propritaires privs avec les
collectivits pour valoriser certains secteurs et les densifier.
En allant au-del de la simple concertation, un mcanisme
gagnant-gagnant se met en place.
Quest-ce que le Projet dintrt

majeur (PIM)? En quoi
peut-il tre utile pour un projet
de territoire?
Le PIM est destin faciliter lmergence de projets denvergure au sein des plus grandes agglomrations franaises.
Du fait de leur taille, de leur complexit, ou parce quils sont
lis larrive dune grande infrastructure, ces projets ncessitent un degr important de coordination entre collectivits
et grands institutionnels ainsi quune visibilit accrue auprs
des partenaires privs, sans pour autant justifier une intervention et une prise en charge exceptionnelle du projet par
32
ltat. Le PIM est donc un nouvel outil de contractualisation

vocation oprationnelle, mis la disposition des collectivits
pour accompagner les mutations des terrains les plus stratgiques. Les signataires de ce contrat seront, au minimum,
ltat et les communes ou EPCI concerns, auxquels peuvent
sajouter dautres collectivits (dpartement, rgion), tablissements publics dtat ou socits publiques locales.
Ainsi, le dispositif devrait favoriser un investissement public
efficace, crateur de richesses et levier dun dveloppement
urbain durable.
Quest-ce que le Contrat de

dveloppement dintrt
territorial (CDIT)?
Le contrat de dveloppement dintrt territorial est un nouvel outil permettant dtendre lensemble de lunit urbaine
de Paris un principe de contractualisation entre ltat et les
collectivits et dtendre ainsi la dynamique des contrats de
dveloppement territorial (CDT) crs par la loi Grand Paris.
Lobjectif premier est de faire merger des stratgies de dveloppement une chelle cohrente avec les dynamiques
territoriales luvre, et dinstaurer un partenariat entre les
diffrents niveaux de collectivits, en vue de rpondre efficacement aux objectifs ambitieux en matire notamment
de production de logements, et ce sans attendre la mise en
place de la future mtropole du Grand Paris ou la modification des primtres dEPCI en Grande Couronne.
Quelles sont les avances sur

la question des sites et des sols
pollus?
Le dispositif lgislatif tait considr par de nombreux acteurs
comme insuffisant. En particulier, on observait un enchevtrement et une grande complexit des rgles, qui engendrait
une multiplication des contentieux. Lobjectif est de favoriser
la reconqute des friches en scurisant lintervention des acteurs de lamnagement sur ces sites.
La loi Alur introduit un mcanisme consolid dinformation du
public sur les risques de pollution des sols, par la cration de
secteurs dinformation sur les sols annexs au PLU, et la
publication par ltat dune liste des anciens sites industriels
dont il a connaissance. Les obligations dun matre douvrage
projetant de modifier lusage dun site ayant accueilli une installation classe et ayant t rhabilit sont clarifies. Les responsabilits lies lobligation administrative dintervention
en cas de pollution grave des sols sont galement clarifies.
05
LA PARTICIPATION
DU PUBLIC RENFORCE
Dans quel cadre les projets damnagement sont-ils dsormais soumis

au public?
Quest-ce qui change en matire de projet de Directive territoriale
damnagement et de dveloppement durable (DTADD), dUnit touristique
nouvelle (UTN) et damnagements lgers dans les espaces remarquables
de la loi Littoral?
33
LA LOI ALUR VEUT PLACER LE CITOYEN AU CUR DE LA CONCEPTION

DES POLITIQUES DURBANISME QUI CONCERNENT LE QUOTIDIEN.
La participation
du public renforce
Dans quel cadre les projets
damnagement sont-ils
dsormais soumis au public?
Afin de favoriser le dveloppement de la concertation du public
en amont, la loi Alur introduit une disposition innovante. Elle
prvoit que certains projets de travaux ou damnagement,
soumis permis de construire ou damnager, et situs sur
un territoire couvert par un document durbanisme, peuvent
faire lobjet dune concertation du public ds lavant-projet.
Cette concertation facultative est engage en amont, pralablement au dpt de la demande de permis. Dans ces
conditions, et afin de simplifier les procdures et rduire les
dlais, il ny a pas lieu dorganiser denqute publique pour
les projets devant faire lobjet dune tude dimpact.
Cette concertation pralable constitue une alternative efficace
lenqute publique qui arrive trop tardivement dans le processus. En permettant au public de formuler ses observations
et propositions en amont du processus, elle contribue renforcer lacceptabilit du projet.
Quest-ce qui change en

matire de projet de Directive
territoriale damnagement
et de dveloppement
durable (DTADD), dUnit
touristique nouvelle (UTN) et
damnagements lgers dans
les espaces remarquables de la
loi Littoral?
Le code de lurbanisme institue une procdure particulire de
participation du public pour llaboration, la modification et la
rvision des DTADD.
Dsormais les projets relevant de la DTADD seront mis la
disposition du public pour recueillir ses observations, sur une
dure dun mois avant leur approbation par ltat. Les modalits de cette mise disposition seront prcises par lautorit administrative et portes la connaissance du public au
moins huit jours avant. Un bilan de la mise disposition sera
ensuite tabli par lautorit administrative, puis rendu public
au plus tard la date de publication du dcret approuvant
la directive territoriale damnagement et de dveloppement
durable.
Sagissant des UTN, sont dsormais prcises les modalits
de la mise disposition au public des projets doprations
situs sur le territoire non couvert par le SCoT en zone de
montagne et soumis lautorisation prfectorale.
Enfin, la loi Alur prcise les modalits de lenqute publique
ou de la mise disposition du public laquelle sont soumis
les amnagements lgers implants dans les espaces remarquables en loi Littoral, pralablement leur autorisation.
34
06
LES ORDONNANCES
COMPLMENTAIRES
LA LOI ALUR
Lordonnance n 2013-638 du 18juillet 2013 sur le contentieux de

lurbanisme
Lordonnance n 2013-888 du 3octobre 2013 relative la procdure
intgre sur le logement (PIL)
Lordonnance n 2013-889 du 3octobre 2013 sur le dveloppement
de la construction de logements
Lordonnance n 2013-1184 du 19dcembre 2013 sur le portail
national lurbanisme
35
Lordonnance no2013-638
du 18juillet 2013
sur le contentieux de lurbanisme
Pourquoi modifier
la lgislation sur
le contentieux de
lurbanisme?
Quelles sont
les principales
volutions en
matire de
contentieux de
lurbanisme?
Lobjectif est de rduire les dlais de traitement des contentieux et prvenir les recours malveillants ou abusifs. Cela facilite la ralisation doprations damnagement et de construction de logements.
Lordonnance insre tout dabord des dispositions pour prciser lintrt agir des
personnes physiques ou morales autres que les associations et certaines personnes
publiques contre les permis de construire, damnager ou de dmolir.
Lobjectif est de donner une plus grande lisibilit ces rgles pour viter les recours
infonds.
Elle prvoit galement que lintrt agir sapprcie la date daffichage en mairie
de la demande dautorisation, afin dempcher la constitution dun intrt agir
artificiel, par la voie dacquisitions ou de locations in extremis dimmeubles se
situant dans le voisinage de la construction projete, et ce uniquement des fins
dilatoires ou de ngociations pcuniaires.
Par ailleurs, lannulation partielle et la rgularisation sont modifies pour permettre
la rgularisation des permis de construire, damnager ou de dmolir ds le jugement de premire instance et pour donner au juge la possibilit de fixer un dlai pour
que le titulaire demande cette rgularisation.
Le juge a galement dsormais autorit pour surseoir statuer sur lannulation dun
permis de construire, damnager ou de dmolir sil constate que la rgularisation
est possible par un permis modificatif. Cette disposition sapplique aux vices de
fond, de forme et de procdure et permettra dviter que le titulaire de lautorisation
sen trouve dpourvu en cas dannulation et dans lattente dune ventuelle rgularisation. Une procdure contradictoire permettant aux parties au contentieux de
sexprimer est galement prvue.
Le juge administratif peut dsormais condamner lauteur dun recours malveillant
allouer des dommages et intrts au bnficiaire du permis de construire si celui-ci
a subi un prjudice excessif. Celui qui sestime ls na donc plus besoin de prsenter une requte distincte ou de saisir le juge civil pour des dommages et intrts.
noter: Les associations de protection de lenvironnement bnficient dun rgime
de protection particulier fond sur la prsomption que leurs recours obissent un
motif dintrt gnral.
Le dcret prvoit 2 mesures phares:
depuis le 1er dcembre 2013 et pour un dlai de cinq ans, les tribunaux administratifs sont comptents en premier et dernier ressort pour une catgorie de litiges
ncessitant un traitement acclr. Il sagit des recours portant sur des btiments
usage principal dhabitation ou contre les permis damnager des lotissements dans
les communes soumises la taxe annuelle sur les logements vacants.
pour acclrer les dlais de traitement, le juge peut fixer une date au-del de laquelle des moyens nouveaux ne pourront plus tre invoqus, vitant ainsi la pratique
des arguments avancs au compte-gouttes.
36
Quel est lobjet

de cette nouvelle
procdure?
Quels sont
ses effets?
06
LES ORDONNANCES
COMPLMENTAIRES
du 3octobre 2013
relative la Procdure intgre
sur le logement (PIL)
Le Gouvernement souhaite la construction de 500000 logements par an, dont

150000 logements sociaux, pour rsoudre le manque dhabitations dans certaines
zones gographiques. La PIL rationalise les dmarches des porteurs de projets et
pallie les difficults lies tant la complexit des lgislations (environnement, patrimoine, urbanisme) qu la pluralit des acteurs et des autorits comptentes. En
menant une seule procdure et en fusionnant les diffrentes tapes des procdures
applicables, la PIL permet dacclrer et de simplifier les procdures, et de diviser
parfois par deux les dlais ncessaires la ralisation de projets de construction
de logements.
Cette procdure sera rserve aux oprations damnagement ou de construction
comportant principalement la ralisation de logements privs ou publics prsentant
un caractre dintrt gnral et situs en zone urbanise. Les espaces ruraux et
naturels sont prservs, vitant ltalement urbain et lartificialisation des sols. Les
chartes des parcs naturels nationaux ou rgionaux ne pourront pas tre impactes
dans le cadre de cette procdure.
Ltat ou ses tablissements publics, les collectivits territoriales ou leurs groupements comptents sont seuls qualifis pour engager la PIL.
Il sera possible en une seule procdure de mettre en compatibilit des documents
durbanisme et dadapter les documents de niveau suprieur.
La PIL permettra de mettre en compatibilit les Scot, les PLU, le schma directeur
de la rgion le-de-France, les schmas damnagement rgionaux des rgions
dOutre-mer, le PADD de Corse. La procdure dfinit galement les documents pouvant faire lobjet dune adaptation, et prcise les modalits de la procdure.
Les adaptations des normes suprieures existant dj dans le Code de lurbanisme
sont tendues ( lexception des chartes de parc): aux DTA, aux aires de mise en
valeur de larchitecture et du patrimoine, certains PPR, aux PLU et aux programmes
locaux de lhabitat. Les modalits dapplication de ces adaptations sont galement
prcises, renforant ainsi le caractre oprationnel de la procdure. Elles restent
nanmoins exceptionnelles et ce titre relvent de ltat, garant de lintrt gnral.
La PIL permet dorganiser une seule enqute publique par le reprsentant de ltat
dans le dpartement, portant la fois sur ladaptation des documents concerns et
la mise en compatibilit des documents durbanisme.
Elle permet dengager une seule dmarche danalyse des incidences du projet sur
lenvironnement. Si lanalyse opre par ltude dimpact est suffisamment prcise,
elle pourra valoir valuation environnementale lors de la mise en compatibilit des
documents durbanisme et de ladaptation des documents suprieurs.
Enfin lordonnance promeut un guichet et un dossier uniques. Lautorit ayant dcid
lengagement de la PIL pourra transmettre le projet aux autorits comptentes pour
dlivrer les autorisations.
37
du 3octobre 2013
sur le dveloppement
de la construction de logements
Quel est le but de
ces drogations
aux rgles
durbanisme et de
construction?
Elles visent favoriser des oprations de densification et de construction de logements dans les zones tendues. Elles permettent de crer les conditions favorables
loptimisation de lutilisation des ressources foncires disponibles en ville, en facilitant la construction de logements l o les besoins se font sentir.
Lautorit charge de dlivrer lautorisation durbanisme pourra droger au cas par
cas aux rgles du PLU relatives au stationnement, au volume et au gabarit des
constructions.
Le prfet pourra accorder des drogations certaines rgles de construction dans
le cas dune surlvation.
Sur quels territoires

et dans quelles
conditions ces
drogations sontelles possibles?
Elles concernent les 1151 communes appartenant une zone durbanisation continue de plus de 50000 habitants, et 7 communes de plus de 15000 habitants en
forte croissance dmographique, dans lesquelles le quota de 20% de logements
sociaux sapplique.
Elles sont possibles dans quatre cas: la construction de logements sur un terrain non
bti ou une dent creuse en contigut avec au moins une construction existante;
la transformation de tout btiment en logements; lallgement de lobligation de
crer des aires de stationnement pour les projets de logements offrant une bonne
qualit de desserte en transports en commun; la surlvation dun immeuble
jusqu hauteur du fatage du btiment contigu.
Quelles sont les

conditions de
drogation aux
obligations de
cration daires de
stationnement?
La drogation pourra tre accorde en fonction de la qualit de la desserte et de

limpossibilit technique de raliser du stationnement dans le cas dune surlvation ou dune transformation de tout btiment en logements. Lors dun projet de
construction dun immeuble de logements neufs, celui-ci doit tre situ moins
de 500 mtres dune gare ou dune station de transport public guid ou en site
propre; la drogation pourra alors tre accorde en fonction du nombre de places
strictement ncessaires au regard de la densit urbaine ou encore des capacits de
stationnement existant dj proximit.
Comment va
se faire linstruction
de la demande
de drogation aux
rgles de
construction?
(dcret n2013-891
du 3octobre 2013)
38
Le matre douvrage dpose la demande de drogation en mme temps que celle

de permis de construire. La demande de drogation aux rgles de la construction
dans le cas dune surlvation doit prciser les rgles auxquelles le matre douvrage
souhaite pouvoir droger, les raisons, et, le cas chant, les mesures compensatoires quil propose.
Le dossier est transmis par le maire au prfet (guichet unique pour le matre
douvrage) et doit tre instruit sous trois mois. Labsence de notification de la dcision du prfet vaut accord tacite la demande de drogation aux rgles de la
construction.
Pour les demandes de permis de construire drogeant au seul rglement du PLU,
le dlai dinstruction est major dun mois compter de la rception du dossier
complet.
Si la drogation a t refuse par le prfet, le silence du maire vaut rejet de la demande. Si elle est accorde, larrt du permis de construire est affich en mairie
dans son intgralit.
Zones durbanisation continue de plus

de 50 00 habitants
LES ORDONNANCES
COMPLMENTAIRES
06
Carte des zones tendues
Communes de plus de 15000

habitants en forte croissance
dmographique
Possibilit de drogation certains articles du PLU
Exemple de dent creuse
Possibilit dalignement maximale

de la nouvelle construction destine
lhabitation sur le fatage
du btiment contigu existant
Enveloppe constructible
autorise par le PLU
Cration dun btiment destin

principalement lhabitation
dans une dent creuse existante
Dent creuse existante
Exemple de surlvation
Une opportunit de surlvation dun

btiment contigu un immeuble,
situ dans un lot dominante
dhabitat individuel en zone U.
La drogation pourra tre accorde si:

la construction surleve ne droge
pas la destination principale
de la zone, qui autorise la cration
dimmeuble dhabitat collectif;
son insertion dans llot nest pas
de nature dtriorer la forme
urbaine existante.
Les drogations aux rgles relatives

la densit et aux obligations
en matire de cration daires
de stationnement permettront la
construction de la surlvation.
La nouvelle construction respectera
lquilibre urbain de lensemble de llot.
39
du 19dcembre 2013
sur le portail national
de lurbanisme
quoi va servir
ce portail national
de lurbanisme?
Quelles seront
les nouvelles
obligations
des communes
Quels sont
les organismes
impliqus dans
ce projet? Quel est
le calendrier?
40
Il sera la plateforme lgale de publication et de consultation des documents durbanisme et des Servitudes dutilit publique (SUP) partir de 2020. Il facilitera laccs
lensemble des documents durbanisme et des SUP opposables aux autorisations
durbanisme.
compter du 1erjanvier 2016, les communes et tablissements publics comptents mettront disposition du public le document durbanisme en vigueur sur le
portail de lurbanisme si le standard de numrisation du document le permet.
dfaut, elles pourront le mettre disposition dans un format libre sur leur site ou
celui des services de ltat en charge de lurbanisme.
compter de la mme date, les communes et les tablissements publics de coopration intercommunale devront transmettre sous forme numrise standardise
les documents durbanisme au fur et mesure de leur modification afin dalimenter
le portail national de lurbanisme.
Au 1erjuillet 2015, les gestionnaires de SUP transmettront ltat, dans les mmes
conditions, les servitudes dont ils assurent la gestion. Les SUP pouvant porter
atteinte la conduite de la politique extrieure de la France, la scurit publique
ou la dfense nationale feront lobjet dune insertion particulire sur le portail de
lurbanisme.
Le portail est une coralisation de lInstitut national de linformation gographique
et forestire (IGN) et de la Direction de lhabitat, de lurbanisme et des paysages
(DHUP).
Son ouverture est prvue en 2015, afin de permettre une alimentation anticipe des
collectivits locales et des gestionnaires de SUP.
Il sera pleinement oprationnel le 1erjanvier 2020.
LES MESURES ENTRENT EN VIGUEUR LE LENDEMAIN DE LA DATE DE PUBLICATION

DE LA LOI, SAUF EN CAS DENTRE EN VIGUEUR DIFFRE OU DE DCRETS PRCISANT
LEURS MODALITS DAPPLICATION.
Les principales tapes

de la mise en uvre
de la loi
27
MARS
2014
1
JUILLET
2014
ER
1ER
JUILLET
2015
La loi Alur a t publie au JO le 26 mars 2014. Les mesures qui ne font pas
lobjet dune entre en vigueur diffre ou qui ne ncessitent pas de dcret
dapplication entrent en vigueur le lendemain, soit le 27 mars 2014.
Suppression des COS et de la taille minimale des parcelles
Un PLUI nest plus oblig de tenir lieu de PLH et/ou de PDU.
Un nouveau primtre de Scot ne peut tre arrt sur le primtre dun seul
EPCI compter de cette date.
Les dispositions de la loi Alur relatives aux modalits de la participation
du public pour les projets dunits touristiques nouvelles et de certains
amnagements lgers dans les espaces remarquables relevant de la loi Littoral
sappliqueront aux demandes dautorisation durbanisme dposes compter
de cette date.
compter de cette date, une procdure de rvision du PLU sera ncessaire
pour ouvrir lurbanisation une zone 2AU cre il y a plus de neuf ans.
partir de cette date, le seuil de mise disposition des services de ltat passe
de 20000 10000 habitants pour les EPCI comptents en ADS.
1ER
JANVIER
2016
Les POS non transforms en PLU sont caducs. Toutefois, les procdures de
rvision du POS peuvent tre acheves aprs le 31dcembre 2015 dans la
limite dun dlai de trois ans aprs la publication de la loi.
Les nouvelles mesures portant sur le plafond des surfaces de stationnement
des commerces entrent en application compter de cette date.
1ER
JANVIER
2017
La pleine application du principe durbanisation limite toute commune situe

plus de 15km du rivage ou de la limite dune unit urbaine, en labsence de
SCoT, entre en vigueur.
Report cette date de la grenellisation des SCoT et des PLU, initialement
prvue au 1erjanvier 2016
27
MARS
2017
Le principe du transfert de droit de la comptence PLU, de documents

durbanisme en tenant lieu ou de carte communale, aux communauts
dagglomration et de communes existant la date de publication de la loi,
entre en vigueur, sauf opposition de 25% des communes reprsentant au
moins 20% de la population.
41
LEXIQUE
ADS
Application du droit des sols
PLUI
AFU
Association foncire urbaine
PN
Parc national
Association foncire urbaine de projet
PNR
Parc naturel rgional
Commission dpartementale
POA
Programme dorientations et dactions
Commission dpartementale de la
consommation des espaces agricoles
POS
Plan doccupation des sols
Contrat de dveloppement dintrt territorial
PPA
Plan de protection de latmosphre
CNAC
Commission nationale damnagement

commercial
PPR
Plan de prvention des risques
DAC
Document damnagement commercial
PRAD
AFUP
CDAC
CDCEA
CDIT
Plan rgional dagriculture durable
Dclaration dintention daliner
PUP
Projet urbain partenarial
DOO
Document dorientation et dobjectifs
RLP
Rglement local de publicit
DTA
Directive territoriale damnagement
RNU
DTADD
Directive territoriale damnagement

et de dveloppement durable
SAGE
DIA
EPCI
EPF
OAP
Orientation damnagement
et de programmation
PADD
Projet damnagement et de
dveloppement durable
Plan damnagement et de
dveloppement durable de la Corse
PAE
Programme damnagement
densemble
PCET
Plan climat-nergie territorial
PGRI
PIL
SCOT
tablissement public foncier

tablissement public foncier local
PDU
SAR
tablissement public
de coopration intercommunale
EPFL
PADDUC
42
Plan local durbanisme intercommunal
SDAGE
SDRIF
SDTAN
SRADDT
SRCAE
SRCE
Plan de dplacements urbains

Plan de gestion des risques dinondation
Procdure intgre sur le logement
PIM
Projet dintrt majeur
PLH
Programme local de lhabitat
PLU
Plan local durbanisme
Schma damnagement et de gestion

des eaux
Schma damnagement rgional
Schma de cohrence territoriale
Schma directeur damnagement
et de gestion des eaux
Schma directeur de la rgion
le-de-France
Schma directeur territorial
damnagement numrique
Schma rgional damnagement et de
dveloppement durable du territoire
Schma rgional climat, air et nergie
Schma rgional de cohrence
cologique
SUP
Servitude dutilit publique
TSE
Taxe spciale dquipement
UTN
Unit touristique nouvelle
ZAC
Zone damnagement concert
ZACOM
Rglement national durbanisme
ZAD
zone damnagement commercial

zone damnagement diffr
43
O sinformer?
sur le site internet du ministre:
www.territoires.gouv.fr
auprs des prfectures de rgion / Directions
rgionales de lenvironnement,
de lamnagement et du logement (DREAL)
auprs des prfectures de dpartement /
Directions dpartementales des territoires (et de la
mer) (DDT et DDTM)
Contact
Ministre du Logement et de lgalit des territoires
Direction gnrale de lamnagement,
du logement et de la nature (DGALN)
Direction de lhabitat, de lurbanisme
et des paysages (DHUP)
Arche Sud - 92055 La Dfense Cedex
Direction de la publication: DGALN/DHUP

Conception-ralisation :
44

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