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GUIDE
DU
LOGEMENT AID
en Pays Basque et Sud Landes
VOLONT ET
INITIATIVE
LOCALES
Accession
la proprit
Politique
habitat
Territoire
attractif
EDITION 2014
Des rponses
adaptes
Acteurs de
l'habitat et
du foncier
Le logement
aid dans le
parc priv
SOMMAIRE
CHAPITRE 1
CHAPITRE 2
1. LE FONCIER
EPFL - L'acquisition lamiable - ZAD - DPU
La mise disposition de terrains des oprateurs
L'acquisition par expropriation
Le bail emphytotique
2. LAMNAGEMENT
Les outils : ZAC - Les lotissements
Les acteurs : SEM - SPLA - Les bailleurs sociaux - Exemples en photos
3. LA CONSTRUCTION
Les bailleurs sociaux
4. LA RHABILITATION DU PARC EXISTANT
Le bail rhabilitation - Les logements communaux
5. LE FINANCEMENT
La dlgation de comptences des aides la pierre
Les prts de la caisse des dpts et consignations - La participation du bailleur social
Les aides publiques - Le 1% Logement
6. LA GESTION
Qui peut prtendre au logement locatif social - Comment attribuer un logement ?
CHAPITRE 4
CHAPITRE 5
CHAPITRE 6
CHAPITRE 3
LE
GUIDE
DU
LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes
DITO/INTRO
La question du logement est une des proccupations majeures, et plus
encore en Pays Basque et Sud des Landes o lattractivit du territoire et le
contexte conomique rendent difficile laccs au logement pour les mnages
modestes mais aussi pour les classes moyennes.
Proposer un logement correspondant aux besoins de la population
constitue un vritable dfi pour les lus locaux. L'action en faveur du logement
aid est l'une des composantes des politiques de l'Habitat et du projet de
dveloppement d'un territoire. Elle doit passer par la mixit sociale. Les lus
ont ainsi un rle essentiel jouer. Faire cohabiter logements sociaux et privs,
locataires et propritaires, jeunes et moins jeunes est un vritable enjeu pour le
dveloppement dune commune et le maintien de la qualit du cadre de vie des
habitants. D'autre part, les politiques portes par les lus ont un impact positif
sur l'activit du btiment, la prservation et le dveloppement de l'emploi.
Pour la premire fois, et linitiative de la Fondation Abb Pierre*, des
acteurs locaux du logement et de lhbergement se sont regroups au sein de
la Confrence Habitat Social Pays Basque-Sud Landes , avec, pour objectif,
de soutenir le dveloppement des politiques locales de lHabitat. La rdaction
de ce guide pratique sur le logement aid est le rsultat de plusieurs mois de
travail en commun. La vise de cet outil est pdagogique et na pas de vocation
juridique. Ce guide est n dun constat collectif : les dmarches concernant les
oprations de logements aids peuvent paratre compliques. Ce guide propose
les cls de lecture essentielles la mise en uvre dun projet immobilier
vocation sociale. Il a t labor en concertation avec les diffrents partenaires
pour permettre tout lu local dactiver les leviers utiles afin de dvelopper le
logement social et conforter lattractivit du territoire.
Le comit de rdaction
* La Fondation Abb Pierre, avec ses agences rgionales, soutient les acteurs locaux qui cherchent
dvelopper une offre de logements accessibles au plus grand nombre. Expertise, soutien
financier, aide logistique sont autant de moyens daction proposs par la Fondation Abb Pierre
pour lutter contre le mal-logement.
CHAP. 1
LE
GUIDE
DU
LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes
Un territoire
et des besoins
Le Pays Basque-Sud des Landes est un
territoire particulirement attractif, qui
connat une importante dynamique
dmographique et conomique. Mais face
cette croissance, comment rpondre
aux besoins en logement ? Le point sur la
situation en 2014.
UN NOMBRE DE LOGEMENTS
AIDS INSUFFISANT
Malgr leur augmentation, la construction de
nouveaux logements aids reste insuffisante et pose
un problme social. Les logements aids disponibles
font dfaut dans le coeur des agglomrations et
dans les communes de la priphrie. Sur le primtre
du Plan d'Urgence Logement (PUL) des PyrnesAtlantiques (soit 6 EPCI), 4 644 logements sociaux
ont t financs entre 2009 et 2013 contre 1797
logements entre 2005 et 2008. Bien que le parc
locatif public ait augment de 17% en 10 ans, dans
le mme temps, le parc total a augment plus vite
(+19%). Lcart se creuse
Source : SCOT Bayonne - Sud Landes et PUL.
CHAP. 2
LE
GUIDE
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e n Pa ys Basque et Sud L andes
CHAP. 2
LE
GUIDE
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LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes
LES DOCUMENTS DE
PROGRAMMATION
LE PROGRAMME LOCAL DE LHABITAT
(PLH)
Le PLH est, au niveau intercommunal, obligatoire
pour toutes les communauts urbaines, communauts dagglomration et les communauts de communes comptentes en matire dhabitat de plus de
30 000 habitants comprenant au moins une ville de
plus de 10 000 habitants.
partir dun diagnostic de la situation existante, le
PLH dfinit les objectifs atteindre, notamment loffre
nouvelle de logements et de places dhbergement
en assurant une rpartition quilibre et diversifie
sur les territoires. Outre les rponses en matire de
besoins en logement, le PLH doit favoriser la mixit
sociale et le renouvellement urbain. Le PLH inscrit
lhabitat dans une logique de dveloppement
territorial qui implique lurbanisme, les transports, le
dveloppement conomique.
LE PROGRAMME DPARTEMENTAL DE
LHABITAT (PDH)
Le PDH vise faciliter la coordination des diffrentes
politiques de lhabitat sur lensemble du territoire
concern. Il est labor pour 6 ans. Il reprend les
orientations des Schmas de Cohrence Territoriale
(SCOT) et des Programmes de lHabitat (PLH) ainsi
que les besoins dfinis par le Plan Dpartemental
dAction pour le Logement des Personnes
Dfavorises (PDALPD). Lanc en 2012, ce programme,
co-pilot par ltat et le Conseil gnral, l'chelle du
dpartement, vise lutter contre les dsquilibres
et les ingalits territoriales et assure la cohrence
entre les territoires dots dun PLH et ceux qui ne le
sont pas.
AUDAP
APGL
ADACL
CHAP. 3
LE
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LOGEMENT AID
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Comment raliser
une opration
de logement aid ?
1 / LE FONCIER
Ltablissement Public Foncier Local ralise pour le
compte des collectivits, des acquisitions foncires
et immobilires en vue de constituer des rserves
foncires et leur apporte galement une assistance
en ingnierie foncire.
Ainsi, lEPFL procde aux ngociations foncires
jusqu lachat de biens btis ou non btis, assure
la gestion de ces biens selon une dure dtermine
jusqu leur intgration dans le patrimoine de la
collectivit. LEPFL gre galement les procdures
administratives et la matrise logistique du projet.
Favoriser les efforts de production de logements
aids nest pas le seul enjeu de lEPFL. En effet, il
intervient en appui des collectivits locales dans leur
projet de cration ou dextension de zones dactivits
et de maintien des services de proximit dans les
centres bourgs ruraux.
Cr en 2005 sous limpulsion des lus locaux, lEPFL
Pays Basque intervient depuis 2011 dans lintgralit
des intercommunalits et communes du territoire,
soit, en 2014, 8 communauts de communes et 2
communauts dagglomration pour une population
de lordre de 300 000 habitants.
EPFL Pays Basque
2 alles des Platanes - BP 50511
64105 Bayonne cedex - Tl. : 05 59 01 63 60
www.epfl-pb.fr
10
LACQUISITION LAMIABLE
4le foncier
LA ZONE DAMNAGEMENT DIFFR (ZAD)
Dans un but anti-spculatif, la ZAD permet de
matriser les terrains ncessaires la ralisation
dun projet damnagement public. Cre par
arrt prfectoral, sur proposition ou aprs avis
de la commune ou de lEtablissement Public de
Coopration Intercommunale ayant comptence,
la ZAD permet la premption par le maire, dans la
perspective de raliser un projet urbain moyen
ou long terme. Cest une procdure danticipation
utile pour constituer des rserves foncires, acquises
progressivement et viter ainsi la spculation.
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CHAP. 3
LE
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Comment raliser
une opration
de logement aid ?
Lobjectif est damnager en lien avec la ralit
du territoire. Une opration damnagement
de logements peut tre mene travers loutil
de la Zone dAmnagement Concert (ZAC)
ou de lotissement et les lus locaux peuvent
sappuyer sur une SEM (Socit dconomie
Mixte) ou des bailleurs sociaux.
2 / L'AMNAGEMENT
LES OUTILS
LES ACTEURS
LES LOTISSEMENTS
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4l'amnagement
La rsidence Canope,
ralise par le COL au
Squ Bayonne, a
reu le prix
Architecture et
Matrise dOuvrage
Habitat Architecture
et Environnement 2013
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CHAP. 3
LE
GUIDE
Comment raliser
une opration
de logement aid ?
DU
LOGEMENT AID
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3 / LA CONSTRUCTION
LES BAILLEURS SOCIAUX LOCAUX
Exemple :
OPRATION
JOUANICOT
La Ville dAnglet
a
cd
prs
2
de 10 000 m de
terrains Habitat Sud
Atlantic dans le cadre dun bail
construction dune dure de 55 ans pour
les logements locatifs sur llot Jouanicot
et dune cession pour les terrains de llot
Truillet. Au total, 72 logements locatifs
sociaux et 13 logements en accession
ont t livrs en 2014. La Ville a t
notamment consulte pour le choix
du parti pris architectural, lintgration
dans le site, la composition et la densit
du programme, dans le cadre dune
dmarche habitat, environnement et
dveloppement durable .
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CHAP. 3
LE
GUIDE
Comment raliser
une opration
de logement aid ?
DU
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5 / LE FINANCEMENT
Si les parts de chacun sont variables, le schma pour
parvenir lquilibre de lopration est presque toujours
le mme :
14%
subventions
16%
fonds
propres
70%
prts
Source : bailleurs
sociaux - 2013
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4le financement
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CHAP. 3
LE
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Comment raliser
une opration
de logement aid ?
6 / LA GESTION
QUI PEUT PRTENDRE AU LOGEMENT
LOCATIF SOCIAL ?
La dcision appartient une commission dattribution compose de 6 membres dsigns par le conseil dadministration
de lorganisme. Lun des membres a la qualit de reprsentants des locataires. En outre, le Maire est membre de droit
de toutes les commissions dattribution pour les logements
situs sur sa commune. Il dtient une voix prpondrante
en cas dgalit des votes. Les prsidents dtablissement
Public de Coopration Intercommunale, comptents en matire de Programme Local de lHabitat peuvent participer
avec voix consultative ainsi que le reprsentant dassociation agre par le Prfet et menant des actions dinsertion
sur la commune. Enfin, le prfet du dpartement peut, sil
le souhaite, assister sur sa demande toute runion de la
commission.
La commission doit veiller au bon quilibre social en prenant
en compte la diversit de la demande, favoriser lgalit des
chances des demandeurs et assurer la mixit sociale.
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DES EXEMPLES :
PRT :
LOYER :
DEVENIR PROPRITAIRE :
Pour un couple avec 2 enfants dont les revenus
imposables sont de lordre de 55 988 , il faudra
compter, pour une accession sociale la proprit,
un prix de vente plafonn au m2 2 732 pour
les communes de Saint-Pierre dIrube, Biarritz,
Saint-Jean-de-Luz et de 2 384 le m2 pour des
communes comme Ascain, Biriatou, Hasparren,
Ustaritz.
Chiffres valables pour lanne 2014
CHAP. 4
LE
GUIDE
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LOGEMENT AID
Laccession
sociale la proprit
LACCESSION DIFFRE
OU PROGRESSIVE
Grce cette formule, galement appele locationaccession, le mnage peut tester son futur achat
en devenant locataire du bien pendant 4 ans au
maximum. Il paiera son loyer + une part acquisitive
qui constituera son apport personnel lors de lachat
effectif du logement. Lun des avantages de cette
formule est un taux de TVA 5,5% mais aussi une
exonration de taxe foncire de 15 ans.
PROGRAMME ELGAR
La Ville de Saint-Jean-de-Luz a mont un projet en partenariat avec
lOffice 64 de lHabitat dans le quartier dErromardie. Lensemble
immobilier Elgar, livr dbut 2014, comprend la moiti de logements
en location et lautre en accession sociale la proprit, associant
maisons individuelles et petits collectifs, du T2 au T4. Le projet rpond
notamment aux besoins des jeunes mnages avec enfant, dont les
ressources sont infrieures 5 000 nets mensuels. La revente a t
encadre par des clauses anti-spculatives (sauf cas de force majeure)
et lOffice 64 a mis en place une offre d'assurance-revente, les garanties
de rachat mais aussi de relogement.
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CHAP. 5
LE
GUIDE
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Le logement aid
dans le parc priv
Les propritaires bailleurs et occupants peuvent
bnficier de subventions publiques de lAgence
Nationale de lHabitat (Anah), des collectivits
locales et dautres partenaires (caisse de
retraite, Procivis, PACT-HD) pour amliorer ou
rhabiliter leur logement. Les aides concernent
la remise en tat de logements trs dgrads ou
indignes, les conomies dnergie et le maintien
domicile. Ces logements ainsi conventionns
entrent dans le quota de la loi SRU.
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SON ENGAGEMENT
Le propritaire bailleur sengage, en signant une
convention avec lAnah (Agence nationale de lhabitat),
louer un prix matris et plafonn (intermdiaire,
social ou trs social) des mnages aux revenus faibles,
personnes ges ou souffrant dun handicap pendant
une dure minimale de 9 ans.
231 : le nombre de propritaires bailleurs qui ont
[ 1sign
une convention avec lAnah depuis 2008 dans
le dpartement.
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CHAP. 6
LE
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Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques
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Saint-Pe-sur-Nivelle
Fin fvrier 2014, lOffice 64 de lHabitat a livr 21
logements au centre du bourg de Saint-Pe-surNivelle. Les T2 ont t rservs aux personnes ges
valides ayant des revenus modestes. Une salle permet
de recevoir la famille, une assistante sociale y tient
une permanence et une animatrice organise des
animations, et aide aux courses.
Le foyer logement
LES JEUNES
Les Foyers des Jeunes Travailleurs de la Cte Basque et de
Tarnos ont pour mission daccueillir les jeunes de 16 30
ans, en mobilit professionnelle, en parcours dinsertion
ou en formation. Ils offrent un hbergement souple et
conomique accompagn de services tout en veillant
promouvoir la mixit sociale. Les projets socio-ducatifs
de ces foyers visent faciliter lintgration des jeunes
dans la vie sociale et permettent leur mancipation par
lhabitat.
Le FJT de Tarnos gre 84 logements soit 122 places et
continue son dveloppement avec dici la fin 2014, une
capacit daccueil porte 100 logements implants sur
6 communes.
Le FJT Cte Basque gre 153 logements soit 196 places.
FJT Cte Basque
42 boulevard du rempart Lachepaillet - 64100 Bayonne
Tl. : 05 59 59 33 30
www.fjtcotebasque.com
LES SAISONNIERS
Un projet commun :
La Fabrique
Les FJT de Tarnos et de la Cte Basque proposent
4 logements dans un immeuble communal de
Boucau destins de jeunes couples ayant du mal
accder un logement, des jeunes en situation
demploi qui cherchent une colocation et de jeunes
locaux en situation de dcohabitation familiale en
partenariat avec les acteurs sociaux du territoire.
FJT Tarnos
1 rue de la Grande Baye - 40 220 Tarnos
Tl. : 05 59 74 57 45
www.fjt-tarnos.org
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CHAP. 6
LE
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e n Pa ys Basque et Sud L andes
HBERGEMENT D'URGENCE :
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Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques
HBERGEMENT DINSERTION
HTEL ADOUR :
[ En
passage.
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CHAP. 6
LE
GUIDE
DU
LOGEMENT AID
e n Pa ys Basque et Sud L andes
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Des rponses
adaptes aux
besoins spcifiques
LADIL
Remerciements
Aprs plus dune anne de travail en quipe projet, la Confrence Habitat Social
Pays Basque Sud Landes est heureuse de proposer cet outil pratique et dynamique
destination des lus, mais aussi des associations, des oprateurs de la Maitrise
dOuvrage dInsertion : Le Guide du Logement Aid en Pays Basque et Sud Landes.
Il sagit dune premire ralisation concrte qui en appelle dautres, au caractre tout
aussi pratique, parce que les membres de la confrence sont conscients que produire,
entretenir, rnover du logement social est compliqu, accompagner, soutenir, informer
les mnages les plus fragiles lest tout autant. Alors, parce quelle est linitiative de la
constitution de ce groupe dallis locaux et de la ralisation de ce guide, la Fondation
Abb Pierre tient remercier chaleureusement les participants contributeurs la
Confrence, pour leur engagement professionnel et militant de la lutte contre le mallogement sous toutes ses formes.
Des remerciements aussi Ludivine notre rdactrice, pour la qualit de son travail et le
rendu partir dun matriau complexe, et souvent trs technique dans ses formulations.
Merci donc davoir su vulgariser sans perdre le sens des crits professionnels de chacun.
Et maintenant
Edit 1 500 exemplaires, le guide va tre prsent aux lus, aux excutifs locaux. Une
opration publique de lancement est programme. Une dmarche daccompagnement
de son utilisation, en vue de la mise en uvre des outils proposs dans le document
est prvue. Les membres de la Confrence Habitat Social Pays Basque Sud Landes, en
binmes, viendront la rencontre et /ou recevront les lus dsireux de se saisir des
dispositifs dcrits dans le guide.
Merci tous.
Pascal Paoli,
Directeur Rgional de la Fondation Abb Pierre
pour le logement des dfavoriss
bpailler@fondation-abbe-pierre.fr
Comit de rdaction : Confrence Habitat Social Pays Basque-Sud Landes / Rdaction et coordination du guide : Ludivine Charniguet
Conception : Sylvette Perrin / Impression :
(page 7 et page 13), FJT Tarnos, HSA, Office 64 de l'Habitat, COL.
LE
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LOGEMENT AID
en Pays Basque et Sud Landes