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OBSERVACIONES A LO RESUELTO EN EL IX PLENO CASATORIO CIVIL

El plazo prescriptorio de la
pretensin de otorgamiento
de escritura pblica
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A propsito de lo resuelto en el reciente IX Pleno Casatorio Civil, el autor analiza si


el otorgamiento de escritura pblica es una obligacin necesaria por parte del
vendedor o debe estar sujeto a un plazo de prescripcin.

Fuente: Web

Recientemente se ha emitido el IX Pleno Casatorio, y finalmente ha resuelto un problema


de suma importancia: el relacionado con la posibilidad de que en un proceso de
otorgamiento de escritura pblica, con todas las limitaciones que contiene, se pueda
analizar la validez del contrato que le dio origen.

No obstante, en lo que respecta a los precedentes judiciales vinculantes, notamos que el


Pleno no se ha manifestado sobre un tema transcendental, me refiero al plazo
prescriptorio(1) de la pretensin de otorgamiento de escritura. Este problema no es
secundario, sino principal, toda vez que se trata de determinar si el plazo prescriptorio de
la pretensin de otorgamiento de escritura pblica es imprescriptible o est sujeta a un
plazo de prescripcin (10 aos).

Al respecto, la jurisprudencia era discordante sobre el tema. As, un sector consideraba


que el otorgamiento de escritura pblica, al ser la manifestacin del ejercicio del derecho
de propiedad (pues a travs de ella se perfecciona el dicho derecho), no se encuentra
sujeta a un plazo de prescripcin (imprescriptible(2). En tal sentido, la Casacin N 3333-
2006-Ica ha establecido lo siguiente:

La accin del comprador, ahora propietario, a fin de que la compraventa conste en una
escritura pblica, emana tambin de su derecho de propiedad, conforme a los artculos
923 y 927 del cdigo sustantivo, y tiene por objeto dar mayor seguridad al contrato ya
celebrado, por lo que no est sujeto a trmino de prescripcin () Es que los plazos de
prescripcin no pueden ser aplicables a este tipo de acciones que buscan proteger el
derecho de propiedad ya adquirido, pues conforme se ha establecido, el otorgamiento de
la escritura pblica es la formalidad que sirve para la inscripcin del derecho de propiedad,
el mismo que necesita de dicha inscripcin para ser oponible a terceros
Por su parte, otro sector consideraba que el otorgamiento de escritura pblica al ser una
pretensin personal, que se deriva del incumplimiento del contrato, si se encuentra sujeta
a un plazo y este es el de 10 aos (como toda accin personal(3).

Ahora bien Cul es el plazo prescriptorio que ha establecido el IX Pleno Casatorio en los
procesos de otorgamiento de escritura pblica?

Si bien, como ya lo he mencionado, el Pleno no se ha manifestado sobre este tema en los


precedentes vinculantes, me parece que de igual manera ha resuelto este problema a
favor del plazo de 10 aos.

De hecho, de una lectura rpida Fundamento 88 del Pleno, se puede apreciar lo siguiente:

() la obligacin de elevar a escritura pblica el contrato, constituye, salvo pacto en


contrario, una obligacin principal, por aplicacin analgica del artculo 1549 del Cdigo
Civil, por lo que el cumplimiento de tal obligacin puede suspenderse legtimamente en
caso de que la contraparte haya a su vez incumplido una obligacin principal a su cargo.
As, por ejemplo, en el caso del contrato de compraventa tenemos que el comprador
asume la obligacin de pagar el precio de venta (artculo 1558 del Cdigo Civil), mientras
que el vendedor asume, entre otras, la obligacin de perfeccionar la transferencia de la
propiedad que -como hemos visto- se traduce en la realizacin de aquellos actos dirigidos
a que el derecho transferido obtenga mayor oponibilidad, entre los cuales encontramos el
otorgamiento de escritura pblica. Es ms, el propio Cdigo Civil cataloga a esta
obligacin como una de carcter esencial o principal: Es obligacin esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien [el resaltado es nuestro]. Luego, si
el comprador (demandante) peticiona la formalizacin del contrato sin haber cumplido su
obligacin de pagar el precio, resulta legtimo que el vendedor (demandado) suspenda el
cumplimiento de aquella obligacin hasta que el comprador cumpla o garantice cumplir la
obligacin que le corresponde

Como se puede observar, para el Pleno, el otorgamiento de escritura pblica no constituye


la manifestacin del ejercicio del derecho de propiedad, sino ella se traduce en una
obligacin de carcter esencial a cargo del vendedor. As, el Pleno al reconocer que el
otorgamiento de escritura pblica es una obligacin, no cabe duda que ha zanjado este
problema, pues como toda obligacin se encuentra sujeta a un plazo de prescripcin de 10
aos (accin personal).

La posicin del Pleno es la correcta, pues no se entiende cmo es que el ejercicio de un


derecho real como la propiedad dependa de otro sujeto (vendedor) para que pueda
perfeccionarse. Si fuese as, nos encontraramos frente a un derecho de crdito
(obligacin), mas no frente a un derecho de propiedad, toda vez que en aquel la conducta
de la otra parte (vendedor) es determinante para que satisfaga el inters de la otra
(comprador), tal y como ocurre con el otorgamiento de escritura pblica.

Desde el momento de la celebracin del contrato, por el simple consenso, el comprador


adquiere la propiedad del bien. No obstante, el derecho adquirido por el comprador podra
perderse, de ah que sea necesario que inscriba su bien en Registros Pblicos(4). Para tal
fin, el vendedor debe realizar todos los actos necesarios para que el comprador pueda
inscribir su predio en Registros, como el otorgamiento de escritura pblica, que segn el
Pleno, constituye una obligacin de carcter esencial a cargo del vendedor.

(*) Ricardo Geldres Campos es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San
Marcos, y adjunto de docencia de Derecho Civil en esa misma casa de estudios y en la
Pontificia Universidad Catlica del Per (PUCP).

(1) Desde ya debemos manifestar que desde mi punto de vista, la prescripcin es un


fenmeno que no extingue nada, sino ms bien atribuye al deudor un medio de defensa,
que se traduce en un derecho potestativo, para hacer frente a las pretensiones del
acreedor. Al respecto, se puede revisar mi artculo: GELDRES CAMPOS, Ricardo.
Prescripcin e ineficacia representativa, en Actualidad Jurdica, abril, N 257, 2015, pp.
155-166

(2) Cdigo Civil. Artculo 927.- La accin reivindicatoria es imprescriptible. No procede


contra aqul que adquiri el bien por prescripcin

(3) Cdigo Civil. Artculo 2001.- Prescriben, salvo disposicin diversa de la ley:
1.- A los diez aos, la accin personal, la accin real, la que nace de una ejecutoria y la de
nulidad del acto jurdico. ()

(4) Cdigo Civil. Artculo 1549.- Es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien.