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Presentacin
Resumen
Palabras Clave: Parque Ecolgico Entrenubes, economa espacial, mercados del suelo
urbano.
Abstract
The purpose of this article is to reflect -from the contributions of the spatial economy and
urban land markets- about the current and future situation of Entrenubes Ecological
Park, located in the south of Bogota, taking into account the social and spatial context
where lies and the tensions and particular conflicts facing the park boundaries, in terms
of public and private interests resulting from the renewal and urban expansion projects in
the future they intend for this area of the Capital District.
Key Words: Entrenubes Ecological Park, spatial economy, urban land markets.
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Politlogo Universidad de Los Andes. Aspirante a Magister en Gestin Urbana. Universidad Piloto de Colombia.
Bogot, Enero 2011.
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La iniciativa del Parque naci desde la dcada de 1980, apoyada por lderes
ambientales y por procesos organizativos de las comunidades circunvecinas que
reivindicaban la necesidad de apropiarse de un espacio pblico para la recreacin
pasiva y activa de cerca de 104 barrios de estratos 1 y 2 del suroriente de Bogot, que
rodean los 30 Km de permetro del Parque. Estos lderes empezaron a reconocer y
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SDA. Parque Ecolgico Distrital de Montaa Entrenubes. Volante Promocional. Junio de 2010.
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En 1996 se conform la Corporacin Entre Nubes y para 1997 el rea del parque se
reconoci como rea de Conservacin a travs del Acuerdo No. 02 del Plan de
Ordenamiento Territorial del Borde Sur. En 1999 el DAMA (hoy SDA) hizo la
delimitacin del rea protegida y en 2000 se adopt la denominacin de Parque
Ecolgico Distrital de Montaa a travs del Decreto No. 619 por medio del cual, se
incluy el rea del parque como elemento importante de la Estructura Ecolgica
Principal de Bogot. Desde ese ao, se inici la adquisicin de predios y empezaron las
labores de intervencin fsica en el rea del parque. En 2003 se inaugur oficialmente el
Parque Entrenubes con actividades de educacin ambiental, conservacin, restauracin
y recreacin pasiva.
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AGUIRRE, William. Conflictos Ambientales y Participacin Ciudadana: 12 estudios de caso en las regiones
colombianas. Minambiente Corporacin Ecofondo. 1999.
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Entre los conflictos sociales y ambientales, derivados de un uso del suelo contrario a su
vocacin, se pueden mencionar los siguientes:
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SDA. Parque Ecolgico Distrital Entrenubes. Pag. 7.
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SDA. Resolucin 4626 de 2010. Mediante la cual se ordena suspender la actividad minera en la cuenca media del
Ro Tunjuelo.
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- Saldos ambientales positivos para Bogot, como una ciudad que protege sus
escenarios naturales y espacios verdes, sirviendo de ejemplo para otras
ciudades colombianas y del mundo.
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Entrevista realizada a Adriana Sierra, Directora Pedaggica de la Aulas Ambientales del Distrito. Junio 21 de 2010.
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Marco referencial
Desde el punto de vista de la teora de la renta del suelo urbano, autores como Samuel
Jaramillo Gonzlez7 sostienen que los mtodos de estimacin del precio de los
inmuebles y del precio del suelo urbano, no son fcilmente determinables para un
observador desprevenido, por lo que, desde la economa y la estadstica se han
desarrollado bsicamente cuatro (4) tipos de mtodos para su estimacin:
A. Mtodos estadsticos.
B. Mtodos residuales.
C. Mtodos aditivos.
D. Dispositivos pragmticos.
Por su parte, los llamados mtodos residuales son especialmente tiles para calcular la
formacin de precios en edificios para estrenar o en terrenos vacos que estn en
proceso de ser edificados. En este caso, el precio del suelo se estima a partir del
conocimiento del precio del inmueble y de sus otros componentes. Para ello, se
requiere conocer el precio total del inmueble, la cantidad de metros cuadrados que se
pueden construir, el precio unitario del espacio construido y los costos de construccin
7
JARAMILLO, Samuel. Hacia una teora de la Renta del Suelo Urbano. CEDE, Facultad de Economa de la
Universidad de los Andes. Pags. 263-271.
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- Predios con restricciones en el uso del suelo, similares a las del Parque
Entrenubes.
8
JARAMILLO, Op.cit. Pags. 263-271.
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A continuacin se transcribe (en letra cursiva) la entrevista realizada a Consuelo Castillo, Directora Administrativa
de los Parques Ecolgicos Distritales a Junio 21 de 2010.
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Entonces, lo que se hace es eso: Mtodo Comparativo del Mercado: los precios de los
avalos, los ltimos que han salido, es un promedio de $10.000 pesos metro cuadrado.
Eso es mucho menos que cualquier predio para desarrollo urbanstico. Se est
estableciendo una metodologa para hacer avalos a predios que tengan valores
ambientales, porque es muy complicado que usted, al hacer el avalo, casi que tenga
que castigar al dueo de un predio ambientalmente importante para la ciudad. Si?
Porque no lo puede comparar con un predio que sea para urbanizar. Entonces, lo que
se ha mirado tambin, es tratar de establecer como un equilibrio para que la gente no
salga tan desfavorecida a la hora de comprarle los predios.
Lo que se ha hecho es comprar, mirando unos criterios: Si tiene vas cercanas, si queda
bien adentro y la priorizacin de compra: Que est cerca a predios ya adquiridos, de
acuerdo con las condiciones que tenga de conservacin el terreno, si tiene pasivo
ambiental o no, o sea, que: Si hay minera y no se ha recuperado ambientalmente, no se
compra. Que se facilite para la administracin, es decir para la vigilancia, para hacer
mantenimiento, para ser cercado, porque hay que hacer todas esas inversiones
despus de que se compra. Que tenga tambin valores ambientales.
A las buenas
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A las buenas. Pero tambin puede existir que haya alguna dificultad y se puede comprar
por expropiacin. Expropiacin no quiere decir que usted no le vaya a pagar al dueo.
Sino que se demora ms y se va el proceso a un juzgado y usted consigna en ese
juzgado mnimo el 50% del valor del predio y luego sigue el proceso hasta que salga ya
definitivamente. Puede salir mucho ms del valor que usted haya pactado inicialmente y
tiene que pagarlo igualmente la Secretara.
O sea, ahorita lo estamos hablando Promedio son como $10.000 pesos metro
cuadrado, los ltimos que se hicieron, los ltimos avalos de este ao (2010) $10.000
pesos m2, o sea eso son cien millones de pesos -$100.000.000- hectrea.
50-50 entre lo que ha colocado la entidad (La SDA y los recursos de Cooperacin).
Porque adems no es nicamente hacer la infraestructura sino darle mantenimiento,
continuidad y, por ejemplo, seguir adquiriendo predios. La adquisicin de los predios es
un proceso que hay que hacerle mucha inversin. Si usted hace cuentas $100.000.000
de pesos hectrea, el parque tiene 626 hectreas. Cunta plata necesita para comprar
las hectreas? Si? Entonces, eso es plata. Se ha ido comprando. Tenemos compradas
como ms de 200, pero eso es que una vez se compran los predios, hay que hacerle
cerramiento, hay que colocarles vigilancia, hay que colocarles administracin y hay que
hacerle inversin para incorporarlos tambin a proyectos de educacin ambiental que,
en ltimas, es como uno de los objetivos que se trata de cumplir con el parque, adems
de los fsicos y los ecosistmicos, como restauracin, recuperacin de reas
degradadas. Una cantidad de cosas.10
626 ha. 270 ha. = 356 ha, lo que equivale aproximadamente a un 57% por adquirir
Los costos totales de lo que falta por adquirir, incluidos los predios, administracin y
adecuacin mnima seran:
$42.720.000.000/2 = $21.360.000.000
A continuacin se presenta el anlisis hecho por otros autores, en relacin con las
Zonas de Proteccin y Cerros Orientales de Bogot, con el fin de tener en cuenta otras
formas y propuestas de valoracin que pueden ser tiles tanto para las instituciones del
Distrito encargadas de la conservacin (SDA, IDRD), como para las organizaciones
ambientales interesadas en la conservacin y el bienestar de la poblacin de sta zona
de la ciudad. En particular, se presentan los anlisis y propuestas de Oscar Borrero
Ochoa en su libro titulado Avalo de Terrenos de Proteccin Ambiental y Uso
Institucional, de 2007.
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BORRERO, Oscar. Avalo de terrenos de Proteccin Ambiental y Uso Institucional. Colombia, Bhandar Editores,
Biblioteca de la Construccin. 2007. Pag. 131.
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ejercicio ha tenido como objetivo analizar las distintas variables que deben ser tenidas
en cuenta a la hora de planear y llevar a cabo obras de infraestructura para la
recreacin urbana y para la conservacin de reas de inters ecolgico, contando con
algunas herramientas de la economa espacial y del mercado de suelos, en particular,
de los diferentes mtodos existentes para estimar el precio de predios urbanos.
Para finalizar, debemos preguntarnos hasta qu punto las polticas pblicas distritales, a
travs de decisiones de ordenamiento territorial (usos del suelo) han intervenido el
mercado del suelo urbano, no slo para la generacin de vivienda social, sino para la
generacin de usos ambientales. El Parque Entrenubes es un ejemplo de lo que genera
este tipo de intervencin en los precios del suelo, comparado con los pecios del suelo
de zonas adyacentes, que, incluso, pueden contar con caractersticas similares de
localizacin y topografa.
La discusin sobre el valor ambiental va ms all del predio o terreno que se desea
adquirir para proteger los recursos ubicados sobre dichos terrenos. Como plantea
Borrero:
El valor ambiental no solamente est dado por el terreno, sino por los
rboles, cobertura vegetal que se levanta sobre el terreno. Esta cobertura
vegetal genera recursos hdricos, produce oxgeno, captura gas carbnico,
protege la fauna y da vida a la flora nativa. Con la cobertura vegetal vienen
los beneficios ambientales, los que se pueden usar directamente como el
agua y el aire, y los que tienen un uso indirecto para la poblacin actual o las
generaciones venideras.12
Bibliografa
12
BORRERO, Oscar. Op.cit. Pag. 23.
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JARAMILLO, Samuel. Haca una teora de la renta del suelo urbano. Bogot,
Universidad de los Andes, pg 263-273. 2009.
JARAMILLO, Samuel. Hacia una teora de la Renta del Suelo Urbano. Bogot. CEDE,
Facultad de Economa de la Universidad de los Andes. Pags. 263-271.
SDA. Parque Ecolgico Distrital de Montaa Entre Nubes. Volante Promocional. Bogot.
Junio de 2010.