SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS EN EL

CDIGO CIVIL DE 1984.

* Creado por Alvaro Gonzalo Osorio Nevado:

1. LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.

a. CONSIDERACIONES GENERALES:

En su origen el saneamiento proviene del Derecho Romano y empieza a ser regulada

desde entonces en las doce tablas.

Sobre la historia de la doctrina legal creada en Roma acerca de los vicios de la cosa
vendida, Brenes Crdoba nos cuenta que la doctrina legal se debi a los ediles curules, que
eran ciertos funcionarios a cuyo cargo estaba la polica de los mercados y ferias. Estatuyeron
con especialidad en cuanto a las ventas de ganados, por la importancia y frecuente uso de esa
clase de operaciones contractuales. Conforme a las reglas sentadas por tales magistrados, el
comprador de un animal daado tena a su disposicin el derecho de rescindir la venta
devolviendo el animal y exigiendo la devolucin delo pagado, o el de mantener la compra y
reclamar la reduccin de la suma convenida como precio.[1]

Nuestro vigente Cdigo Civil de 1984 numera a las obligaciones de saneamiento en

cuatro secciones:
1) disposiciones generales (1484 al 1490);
2) saneamiento por eviccin (1491 al 1502);
3) saneamiento por vicios ocultos (1503 al 1523); y
4) saneamiento por hechos propios del transferente (1524 al 1528).

La ubicacin de las obligaciones arriba descritas est en el Libro VII sobre las Fuentes
de las Obligaciones, Seccin Primera sobre los Contratos en General, Ttulo XV sobre las
Obligaciones de Saneamiento.

Las reglas de las obligaciones de saneamiento son aplicables a mltiples contratos, en

la clasificacin de estos, tanto a los acuerdos a ttulo oneroso como a ttulo gratuito. Las
normas deben ser analizadas en cada contrato acorde con su especfica regulacin, es decir,
guardan concordancia con las caractersticas de cada tipo contractual (interpretacin
sistemtica de la norma). Ilustrativamente, estas reglas de los deberes de saneamiento pueden
ser usadas en contratos:

A) De compraventa: en los arts. 923, 947, 977, 1529, 1583 y otros del Cdigo Civil.
B) De permuta: en los arts. 1602, 947 y otros del Cdigo Civil.
C) De suministro: en los arts. 1604, 1605, 1619, 1620 y otros del Cdigo Civil.
D) De mutuo: en el art. 1666, 1670, 1675 y otros del Cdigo Civil.
E) De arrendamiento: en los arts. 1604, 1605, 1619, 1620 y otros del Cdigo Civil.
F) De comodato: en los arts. 1731, 1738, 1748 y otros del Cdigo Civil.
 En el mismo estudio de la obligacin del saneamiento existen algunos trminos
relacionados con la materia. Por ejemplo, suele involucrarse en el saneamiento la palabra
responsabilidad, indemnizacin, dao, etc. Estos vocablos explican la naturaleza de la
obligacin como una proveniente del estudio de la Responsabilidad Civil o del Derecho de
Daos. Sin embargo, otros consideran que proviene del rea del Derecho de las
Obligaciones y terceros analizan el estudio propio del Derecho de Contratos atendiendo las
circunstancias y el contrato que est en discusin.

El deber de indemnizacin por eviccin, por vicios redhibitorios y por hechos propios
del transferente posee obligatoriedad por mandato de la ley, aunque las partes no hayan
determinado sus condiciones expresamente. Las partes pueden establecer las condiciones
necesarias para la regulacin del saneamiento; entonces, las partes intervinientes pueden
poner sus lmites y establecerse prerrogativas en el acuerdo contractual. En el contrato que
sea las partes contratantes pueden pactar que la obligacin de saneamiento sea aumentada,
disminuida o eliminada del todo. Pero el acuerdo no funcionar cuando se intente liberar o
restringir la obligacin de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo o cuando
el mismo, en la celebracin del contrato, ha actuado con dolo o culpa inexcusable, porque en la
figura jurdica no est permitido que el transferente saque ventaja de su propio fraude, ni se
puede consentir que el comprador haya querido que lo engaen impunemente.

La obligacin de saneamiento del transferente por sus hechos propios, por eviccin y
por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindiendo de su culpabilidad, por el
solo hecho de que el adquirente no puede destinar el bien a la finalidad de la adquisicin. El
dolo o la culpa del transferente solamente agrava su responsabilidad hacindola extensiva al
resarcimiento de los daos por haber conocido o estado en la posibilidad de conocer que no le
pertenece el derecho que transfiere o que el bien cuyo derecho transfiere adolece de vicios
ocultos.

En nuestro ordenamiento jurdico peruano, eviccin no es la simple interposicin de

una demanda de eviccin, sino el despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una
resolucin judicial o administrativa firme. Sin embargo, lo que nos interesa es que el vicio oculto
o redhibitorio es el defecto significante oculto que se encuentra en el bien adquirido.

b. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.

En el amplio sentido, saneamiento, como su trmino lo dice, proviene de sanar. La

idea es reponer las cosas al momento anterior al dao, o sea, reparar el dao futuro recado
sobre la cosa[2].

La obligacin de saneamiento recae siempre a favor del sujeto perjudicado. Se percibe

el dao, menoscabo o deterioro sobre bienes muebles e inmuebles. Estos bienes pueden ser
entendidos como cosa o res (vocablo en latn) en trminos de espacio.

Sanear significa hacer sana una cosa, repararla o remediarla [3]. Analgicamente, si
una persona acude a un centro mdico por un diagnstico especializado, debe previamente
contraer una enfermedad o sntoma que perjudique su salud. As, para sanar una cosa se
necesita primero que se perciba un dao perjuicio en el bien propuesto para la transferencia en
el contrato. El saneamiento siempre implicar un sanar, es decir, se regular o no (porque
supletoriamente al acuerdo de las partes se aplicar lo manifestado por la ley) naturalmente la
obligacin de curar el detrimento sucedido. Este tipo de obligaciones constituye un elemento
comn de los contratos y siempre se debern regular para garantizar la pulcritud en la
transferencia de los bienes.

Saber cual es la finalidad del saneamiento es importante. Por ello, las obligaciones de
saneamiento no estn inmersas dentro de la relacin obligatoria de fuente convencional, sino
que derivan de preceptos del derecho positivo que en forma taxativa obliga al transferente a
responder por la eviccin, vicios ocultos y sus hechos propios frente al adquirente. Se busca
mantener el equilibrio contractual, el cual, en los casos sealados, es roto, perjudicndose
quien recepcion el bien. En razn de tal perjuicio surge la necesidad de que se indemnice al
ltimo[4].

Pero, qu sucedera de no existir la obligacin de saneamiento?

De no existir las obligaciones de saneamiento nada impedir que el transferente - en

propiedad, posesin o uso de un bien se desligue de toda perturbacin que sufra el
adquirente, dejndose desprotegido a ste[5].

Sobre la obligacin de saneamiento, De la Puente y Lavalle sostiene que El hecho

de que la obligacin del enajenante sea, en realidad, una responsabilidad a su cargo no obsta
que se utilice, con el mismo significado legal, el concepto de saneamiento, no slo por
evidentes razones de tradicin nacional, sino principalmente porque tal expresin significa de
acuerdo con el mismo Diccionario la accin de reparar o remediar y, ms an, precisamente la
accin de indemnizar el perjuicio causado por vicio de una cosa adquirida o por haberse
perturbado o despojado la posesin de ella[6].

Sobre la accin y el efecto de la obligacin del saneamiento Mosset Iturraspe

argumenta que se denomina saneamiento a la accin y efecto de sanear; entendindose por
sanear el reparar o remediar una cosa. El saneamiento vendra a ser el gnero, la accin y el
efecto de remediar tanto los vicios del derecho como de hecho en el objeto transmiti; la
eviccin y el vicio redhibitorio sus dos especies ()[7].

El mismo autor considera que se denomina comnmente saneamiento a la citacin o

llamado que el demandado en juicio est obligado a formular al enajenante () Y culminado el
proceso de reparacin de los vicios en el derecho, se denomina saneamiento o garanta de
saneamiento a la obligacin de indemnizar, cuando la defensa no fuera eficaz y recayera una
sentencia desfavorable.

Considerando lo expuesto por Espino y Vsquez la obligacin de saneamiento no es

sino la obligacin de quien transmite la propiedad, posesin o uso de una cosa, de reparar, de
resarcir al adquirente de la misma por los perjuicios que sufra debido a acciones de terceras
personas que aleguen un derecho precedente a la transferencia de los derechos reales
mencionados, a vicios redhibitorios y a actos del propio transferente. El perjuicio radica en que
 el adquirente no puede gozar del bien adquirido, total o parcialmente, vale decir, destinarlo a la
finalidad de su adquisicin[8].

c. NATURALEZA JURDICA DE LA OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.

La mejor interpretacin en la doctrina nacional para describir la naturaleza jurdica de la

obligacin de saneamiento la resume De la Puente y Lavalle as: existen dos posiciones
distintas para explicar la naturaleza jurdica de ellas (obligaciones de saneamiento): la primera
posicin sostiene que la obligacin del enajenante de garantizar contra la eviccin y los vicios
ocultos es consecuencia de la obligacin de entrega de la cosa; la otra posicin considera que
el fundamento de la obligacin es garantizar la posesin pacfica y til de la cosa [9].

d. EXTENCIN DEL SANEAMIENTO.

El mbito de aplicacin de la obligacin de saneamiento esta determinada por el

Cdigo Civil en el artculo 1484:

Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad,

la posesin o el uso de un bien.

La orientacin de la institucin saneamiento est hecha para que se responda por el

detrimento o menoscabo en el disfrute del bien que pudo ocasionarle perjuicio total o parcial en
la finalidad de la adquisicin del bien. El anlisis o juicio tipolgico en el saneamiento es
realmente irrelevante en tanto se pretenda deslindar responsabilidad por la clasificacin de si
es un contrato de tipo oneroso o gratuito. La extensin de la obligacin de saneamiento se
basa en la tutela del derecho del adquirente a gozar del bien obtenido para que sea de manera
pacfica y til, siempre en los supuestos de que la transferencia se dio para la propiedad,
posesin o uso[10].

2. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Nuestro Cdigo Civil regula a la institucin jurdica saneamiento por vicios ocultos en
los artculos 1503 al 1523. Desarrollaremos su estudio siguiendo la estructura de la
investigacin de los profesores Espino Mndez y Vsquez Marn [11].

a. CONCEPTO DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

El saneamiento posee un alcance general ya que puede entenderse como la

obligacin a cargo del enajenante de garantizar al adquirente la integridad del derecho
transmitido[12]. Remitindonos a nuestra fuente gramatical original, la Real Academia
Espaola[13] considera que sanear significa: 1) afianzar o asegurar el reparo o satisfacer el
dao que sobrevenga y 2) reparar o remediar algo. Badenes Gasset sostiene que saneamiento
equivale a lo que en doctrina y el derecho comparado se conoce como garanta; entonces, la
obligacin de garanta es a que contrae el vendedor de procurar al comprador la posesin
pacfica y til de la cosa, y de indemnizarle de los daos y perjuicios en el caso de que aquel
 compromiso no obtenga cumplimiento [14]. Salvat[15] considera que el significado de
saneamiento es el de indemnizacin de los daos y perjuicios es derivan de la
desposesin que sufre el adquirente de un derecho. Saneamiento es la obligacin de resarcir
que tiene el transferente frente al adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad de la
adquisicin como consecuencia de la eviccin, los vicios ocultos o hechos del propio
transferente[16].

Por otro lado, los vicios ocultos son tambin conocidos como redhibitorios. En
palabras simples vicios ocultos son los defectos o detrimentos del bien que no fueron
percibidos al momento de la celebracin del contrato. Sobre los mismos, como presupuesto del
saneamiento, Manuel de la Puente y Lavalle argumenta que la doctrina es uniforme en
considerar que ellos se presentan cuando la cosa cuya propiedad, posesin o uso se
transfiere tiene defectos o imperfecciones, que no se revelan por su examen y que afectan su
utilizacin por el adquirente [17]. Cabe precisar que la utilizacin pude disminuirse o ser
eliminada para configurar el vicio oculto; adems, los defectos o imperfecciones no pueden ser
detectables a simple examen o con inmediatez a la transferencia; la liberacin de la
responsabilidad por vicios ocultos del transferente nicamente ocurre cuando el vicio nace con
posterioridad a la celebracin, ni si quiera se libera en el momento mismo de la celebracin; sin
embargo, la existencia del vicio si debe constar a la fecha de la transmisin. Siguiendo a la
justificacin de nuestro Cdigo Civil, la Exposicin de Motivos [18], se sostiene que la nocin
del vicio oculto est ligada a la existencia de deterioros, anomalas y defectos no susceptibles
de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan el derecho del adquirente a
su adecuada utilizacin. Castaeda propone tres requisitos a ser tomados en cuenta para la
existencia de los vicios ocultos:
a) que dichos vicios tornen a la cosa impropia al fin que se le destinaba, disminuyendo su valor;
b) que los defectos existan antes del contrato y perduren hasta que se produzca la reclamacin
del adquirente;
c) que el adquirente ignorara los vicios al tiempo en que concluy el contrato [19].

Tratando al contrato de compra-venta, Barreto Muga sostiene que los vicios

redhibitorios son defectos ocultos y, por otra parte, existentes con anterioridad a la
compraventa, porque desde el momento que ellos son posteriores a la adquisicin o al contrato
de compraventa, ya no se responde por ellos en principio. Se requiere pues, todas estas
condiciones: Vicios ocultos: vicios existentes antes de la transmisin del dominio; vicios que
perjudiquen el bien, es decir, que sean de tal importancia que impidan e imposibiliten la
utilizacin de ese bien para el fin a que haba sido destinado, o que de haberse conocido
habran reducido grandemente el precio que se haba pagado por l [20].

Sobre las obligaciones del vendedor en el contrato de compra-venta, Brenes Crdoba

considera: Y es que por el hecho de la venta, el enajenante responde al comprador no slo de
la efectividad del derecho real que le transmite, sino tambin que la cosa vendida se halla en
condiciones de servir tilmente conforme a su natural destino. Por eso los vicios ocultos de las
cosas puestas al trfico, llamados redhibitorios (de redhibere, volver a tomar), que las hacen
desmerecer en trminos de producir su total o parcial prdida de valor pueden dar lugar a la
nulidad de la venta o a una rebaja en el precio convenido, sin que deba tomarse en cuenta la
circunstancia de que el enajenante conozca o no del defecto. Para que la reclamacin pueda
prosperar, es necesario que el vicio no sea manifiesto, porque si lo fuera, es de suponer que de
 l tuvo o pudo tener conocimiento el comprador y que por lo mismo se conform con localidad
del objeto[21].

Para Arias-Schreiber Pezet la nocin del vicio oculto es la misma a la expuesta en la

Exposicin de Motivos del Cdigo Civil (antes citado) considerando que el defecto implicara
todo lo que le falta a la cosa para existir de un modo plenamente conforme a su naturaleza, y
por eso actuara en sentido negativo; vicio, en cambio, servira para designar cualquier relacin
sin la cual la cosa sera precisamente como debe ser normalmente, y por eso obrara en
sentido positivo[22].

Ahora, saneamiento por vicios ocultos en la definicin jurdica no sera ms que la

indemnizacin derivada de los vicios ocultos, entendiendo esta por defectos o imperfectos
emanados de la integridad del derecho en transmisin que impiden la utilizacin del bien.

b. FUNDAMENTO DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

A nuestro parecer en la doctrina se recogen cuatro teoras: primero, la teora de la

naturaleza de las cosas; segundo, la teora de la presuncin responsabilidad del enajenante;
tercero, la teora de la buena fe contractual; y, cuarto, la teora de la finalidad de los bienes.

Teora de la buena fe contractual:

Para evaluar los fundamentos o justificaciones del saneamiento por vicios ocultos
debemos remontar a la misma justificacin del contrato; es decir, debemos regresar a sus
principios. Entre los ms relevantes principios para cercar el fundamento del saneamiento por
vicios ocultos es de lealtad o fidelidad que va de la mano con el eslabn de la buena fe
contractual. La buena fe como principio de las relaciones obligatorias sostiene en gran parte a
esta institucin ya que se motiva, con un gran contenido tico de las partes, el resarcimiento
por los vicios no percibidos al momento de la transferencia del bien.

Teora de la responsabilidad:

Otro fundamento est en la responsabilidad del sujeto enajenante. El sujeto enajenante

debe responsabilizarse porque naturalmente el vicio le pertenece al momento de la transaccin,
el problema es que solo no fue visto, o sea, se mantena oculto, pero posteriormente a la
transferencia salta al ojo del adquiriente.

En el caso anterior lo que se refleja es una obligacin del vendedor como premisa
(antes de que exista el contrato de transferencia del bien). La responsabilidad por vicios ocultos
depende de no proporcionar al comprador una cosa inmune de vicios, como es deber implcito
en la obligacin del vendedor; lo que justifica el derecho y la consiguiente accin
correspondiente al comprador[23].

Teora de la finalidad de los bienes:

De la Puente y Lavalle[24] considera que el saneamiento como indemnizacin existe

por la falta de utilidad del objeto de transferencia o por no alcanzar su fin; es decir, al darse la
 inutilidad de la cosa por detrimento o deterioro el enajenante debe cumplir con su obligacin de
resarcir siguiendo la naturaleza de la objeto del contrato. La falta de idoneidad del bien para ser
utilizado en las pretensiones del comprador es el fundamento del saneamiento segn esta
perspectiva. La avera, imperfeccin o deterioro no debe perjudicar la aptitud del bien para su
uso, bondad o integridad[25]. Un bien sin sus atributos no obtendra la misma finalidad; por lo
tanto, se vuelve una cosa no deseada para su adquiriente. Por ejemplo, si deseo comprar un
inmueble para vivienda pero el vicio oculto imposibilita ello, el adquiriente podr pedir se deje
sin efecto el contrato (va rescisin del mismo) y regresar al estado en que se encontraban las
partes antes del vnculo contractual o pedir se indemnice por los daos y perjuicios emanados
por el vicio no percibido. Con esto lo que se establecera sera una teora finalista del
fundamento que explica el saneamiento por vicio oculto. Cuestin que tambin justifica al
saneamiento por eviccin y por hecho propio.

La teora de la naturaleza de los bienes:

Esta corriente plantea que los vicios alteran la naturaleza de las cosas; en otras
palabras, de no existir vicios las cosas seran tiles segn su naturaleza misma, o sea, seran
como deben ser, por as decirlo filosficamente.

c. REQUISITOS DEL SANEAMIETO POR VICIOS OCULTOS.

Al respecto hay mltiples menciones en la doctrina; no obstante, la ms completa tal

como recopila Espino Mndez y Vsquez Marn [26] es la sostenida por Ripert y Boulanger,
quienes apuntan lo siguiente:

Para que el vendedor sea responsable de los defectos de la cosa vendida se requiere
la reunin de varias condiciones. Estos vicios deben ser:

1) Ocultos.- el vendedor no esta obligado por los vicios manifiestos ().

2) Desconocidos por el comprador.- un vicio oculto puede haber sido conocido por el comprador
quien, en tal caso, se considera que renunci a toda garanta por este motivo.
3) Perjudiciales para la utilidad e la cosa.- no se tiene en cuenta los defectos que slo disminuyen
la belleza de la cosa.
4) Anteriores a la venta.- a partir de la venta queda a riesgo del comprador.

Para generar una mejor definicin de los requisitos antes descritos podemos agregarles
lo dicho por Josserand:

5) Se supone que la garanta no ha sido excluida de la venta; las clausulas de garanta son
vlidas y eficaces an cuando tengan carcter de generalidad, aun cuando se refieran a todos
los vicios de que la cosa es susceptible, pero solamente en cuanto a los vicios que el vendedor
ignoraba, es decir, a condicin de que haya procedido de buena fe; no se admite que se
exonere de su dolo.
6) Se requiere que la accin haya sido intentada en un breve plazo [27].
 Otro aporte a este estudio lo hace Mosset Iturraspe quin considera que para la
configuracin de responsabilidad por vicios ocultos se requerir:

7) Que sea grave. Los defectos de menor importancia no son tomados en cuenta por la ley, para
su calificacin como vicios redhibitorios, sin perjuicio de las acciones por cumplimiento de
contrato a que puedan dar origen (). El vicio es grave cuando hace la cuenta impropia para
su destino o importa una disminucin en el uso de ella, que a haberlos conocido el
adquirente no la habra adquirido o habra dado menos por ella () [28].

d. SANEAMIENTO EN CASOS DE VICIOS OCULTOS EN LA TRANSFERENCIA CONJUNTA

DE PLURALIDAD DE BIENES.

La norma que rige para evaluar todos los supuestos devenidos del saneamiento es
nuestro Cdigo Civil; por ejemplo, en este caso de pluralidad de bienes por transferencia
conjunta la norma especfica es el artculo 1506 del texto referido.

Al regular el saneamiento por vicios ocultos la norma es muy clara en sealar que dada
la situacin de la transferencia conjunta de bienes, sean estos muebles o inmuebles, seguir un
rumbo independiente para cada vicio encontrado, es decir, cada vicio encontrado dar derecho
a la accin de saneamiento correspondiente sobre el bien defectuoso, pero slo sobre el bien
en menoscabo.

Distinta es la situacin en que el adquirente obtiene el bien teniendo como condicin la

adquisicin del otro, es decir cuando existe una suerte de pareja de bienes. La doctrina
amparada en la norma pertinente refiere que sucede as cuando se adquiere un tiro, yunta,
pareja, juego u otros anlogos. En este caso la accin correspondiente se extender a los
otros. Ejemplifiquemos: si hablamos de una compra venta de un vehculo y el mismo acuerdo
sostiene que tambin habr transferencia de un juego de llantas de repuesto para el vehculo
por motivo de la primera transferencia, eso quiere decir que si el adquirente no hubiese
obtenido las llantas como pareja de la transferencia del vehculo, no tendra opcin a iniciar
accin por los dos muebles. En el ejemplo anterior el vicio puede existir en cualquiera de los
dos bienes, pero dada su conexin en la transaccin, podrn ser susceptibles de iniciar el
derecho a la accin correspondiente de saneamiento que ha sido extendida para ambos.

e. SANEAMIENTO EN CASOS DE VICIOS OCULTOS EN BIENES PRINCIPALES Y

ACCESORIOS.

Para esta situacin el legislador consider el artculo 1509 de nuestro Cdigo Civil.

Con igual de claridad que en el supuesto anterior, al regular el saneamiento por vicios
ocultos la norma es precisa en sealar que sucedida el contexto de la transferencia bienes
principales y accesorios, sean estos muebles o inmuebles, se seguir un rumbo dependiente
para cada vicio encontrado. Rumbo dependiente del accesorio sobre el principal. El bien
accesorio sigue al principal en todo momento, pero nunca sucede al revs; o sea, jams un
bien principal seguir la suerte del accesorio. Es decir, cada vicio encontrado en el bien
 principal dar derecho a la accin de saneamiento correspondiente sobre el bien defectuoso
principal y accesorio.

De suceder un menoscabo en el bien accesorio, slo cabe la posibilidad de iniciar

accin por el bien accesorio en deterioro, no sobre el bien principal.

En conclusin, los vicios que afectan a los bienes principales dan lugar al derecho a la
accin de saneamiento de los mismos y de los accesorios, pero no de manera inversa.

f. SANEAMIENTO EN CASO DE CARGAS, LIMITACIONES O GRAVMENES OCULTOS.

Para este caso, al igual que en el anterior supuesto, el legislador consider el artculo
1509 de nuestro Cdigo Civil.

El mandato de la ley sostiene que regular al saneamiento dada la situacin de cargas,

gravmenes o limitaciones ocultas al momento de la celebracin del contrato es importante ya
que se pone en riesgo o limita las facultades reales (derechos reales) del adquirente. La
transferencia de bienes con gravmenes, cargas o limitaciones debe descubrirse una vez
celebrado el acuerdo y deben ser de relevancia para los fines del saneamiento. Para que sean
considerados como importantes debe seguirse tres condiciones:

a) Debern disminuir el valor del bien.

b) Hacen intil al bien para la finalidad del adquirente.
c) Debern reducir las cualidades del bien para la finalidad de su adquisicin.

g. SANEAMIENTO POR INEXISTENCIA DE SERVIDUMBRES ACTIVAS.

Para el caso del saneamiento por la inexistencia de servidumbres activas el legislador

agreg el artculo 1510 de nuestro Cdigo Civil.

Una vez sucedida la celebracin y el transferente no comunica al adquirente de la

situacin de una posible servidumbre activa, se considerar una obligacin del transferente
sanear por la situacin sobrevenida y que restara condiciones a la naturaleza del bien; ello
debido a que hay lugar al saneamiento por vicios ocultos cuando no existen las servidumbres
activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato, que haran apto el bien para la
finalidad de su adquisicin. A manera de ilustracin Espino Mndez y Vsquez Marn citan la
exposicin de Motivos: Este precepto contempla el caso de que el transferente haya declarado
la existencia de una servidumbre activa y que no hay tal limitacin. Por lo tanto, es justo y
legtimo que tenga lugar el saneamiento, por la frustracin sobreviniente y que incide sobre la
aptitud del bien como factor determinante de la adquisicin

h. SUSTITUCIN DEL SANEAMIENTO EN CASO DE BIEN FUNGIBLE VICIADO.

En la situacin en que la transferencia es de bienes fungibles el legislador brinda un

artculo especial: el artculo 1508 de nuestro Cdigo Civil.
 Cuando el bien en menoscabo, deterioro o imperfecto es percibido con posterioridad a
la celebracin, el adquirente tiene lugar al saneamiento. Hasta ah encontramos la generalidad
del saneamiento. El supuesto en particular se da cuando hablamos de un bien fungible viciado.

Antes de seguir, volvamos al Derecho de las Obligaciones para definir a los bienes
fungibles. El bien fungible es aquel que por su naturaleza o aptitud puede ser reemplazado por
otro de la misma especie y calidad; sin embargo, cabe resaltar que los bienes reemplazados,
como su mencin lo dice, no constituyen el mismo bien en sustitucin, sino uno diferente en el
espacio, pero de iguales caractersticas.

i. MODIFICACIN Y RENUNCIA AL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Tal como sealamos lneas atrs la obligacin de saneamiento est establecida por
Ley; no obstante, las partes pueden pactar explcitamente su regulacin como mejor estimen
conveniente para sus intereses.

Acorde a lo sealado por el propio Cdigo Civil en su artculo 1489:

Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligacin de saneamiento,
salvo en el caso contemplado en el artculo 1528.

El artculo referido en el texto sostiene que: primero, es nulo el pacto mediante el cual
se pretende liberar o limitar de la obligacin de saneamiento al transferente por un hecho
voluntario suyo; y, segundo, sin embargo, puede ser vlida, a juicio del juez, la exoneracin o
limitacin del saneamiento por hechos concretos, cuya justificacin debe expresarse en el
contrato.

Respecto a la libertad de las partes para la autorregulacin del contrato, la

seguridad redhibitoria es el elemento natural, por lo que no requiere pacto explcito para su
aplicacin. En virtud de ello los agentes pueden extinguirla o solamente modificarla, salvo, es
obvio, la hiptesis de dolo[29].

Ms extenso en sus palabras es De la Puente y Lavalle [30] al afirmar que las

partes pueden voluntariamente ampliar, limitar o suprimir los efectos del saneamiento por vicios
ocultos.

Respecto de la ampliacin de los efectos del saneamiento el mismo autor sostiene que
() La ampliacin del saneamiento puede darse bien sea ampliando el plazo para el ejercicio
de las acciones redhibitoria y estimatoria; bien considerando como vicios ocultos aquellos que
normalmente no lo son, lo que ocurrira, por ejemplo, si se pactase que el enajenante queda
obligado al saneamiento por los vicios que el adquirente pudo conocer pero que no conoci; o
bien estipulando la garanta de buen funcionamiento durante determinado plazo.

Sobre la disminucin del saneamiento, el mismo profesor consider que la limitacin del
mismo ocurre si se conviene que el enajenante quede menos obligado, tal como puede ocurrir
cuando se reduce el monto de la indemnizacin.
 Cabe resaltar a esta altura de este subcaptulo, que ambas, tanto la ampliacin como la
disminucin, implican la modificacin del saneamiento regulado por nuestro Cdigo Civil.

De la Puente y Lavalle argumenta que () la eliminacin del saneamiento tambin

puede pactarse y surtir plenos efectos ().

Sobre los ltimos dos temas, la extincin o limitacin del saneamiento, Castaeda
opina que la responsabilidad por los vicios ocultos es un efecto natural del contrato, es una
condicin no esencial del convenio, que puede ser limitada. Cabe tambin, conforme a este
dispositivo, que el adquirente renuncie a exigir la responsabilidad por los vicios ocultos. Sin
embargo, esta renuncia no es absoluta si el enajenante obr dolosamente (); por ejemplo, si
el vendedor conoca la existencia de los vicios en que vendra. () La supresin de la garanta
no obstante el pacto en tal sentido, carece de valor si el enajenante saba de la existencia de
los vicios ocultos, o sea que procedi dolosamente. Es la misma solucin en este campo (),
cuando se ha pactado que el enajenante saba de la existencia de los vicios ocultos, o sea q
procedi dolosamente. Es la misma solucin en este campo (), cuando se ha pactado que el
enajnate no quede sujeto a saneamiento por eviccin, pero que lo estar a pesar del
convenio, si la eviccin se debe a su propio dolo[31].

El mismo autor consider que el saneamiento se tendr por ampliado en sus efectos si
el enajenante afirma que la cosa se encuentra exenta de defectos, o que tiene determinadas
calidades, aunque el adquirente pudiera percibir la falta de esas calidades [32].

Aclara Len Barandiarn[33] que el derecho de modificacin o renuncia a la obligacin

de indemnizacin por vicios ocultos constituye un ejercicio del derecho privado de lo sujetos
intervinientes en el contrato, por lo tanto, nicamente son de inters para las partes. La
naturaleza negocial y convencional del contrato es la que da libertad a las partes para que se
obliguen entre si en sus trminos, por lo tanto el ejercicio del derecho tiene un amparo en la
voluntad de las partes.

El otro punto, aparte de la autorregulacin del saneamiento, es la libertad de renuncia

al saneamiento contemplada en el artculo 1519 del Cdigo Civil. La mencionada norma
establece que cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de
saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razn de estos vicios, debe devolver la
contraprestacin, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a ella.

La ley tambin expresa que la renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente

acta, en el sentido civil de los trminos, con dolo (quien deliberadamente no ejecuta la
prestacin - art. 1318 Cdigo Civil -) o culpa inexcusable (quien por negligencia grave no
ejecuta la prestacin - art. 1319 Cdigo Civil -) respecto de la existencia de vicios del bien al
momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia [34].

j. SANEAMIENTO EN CASOS DE VICIOS OCULTOS EN LA TRANSFERENCIA DE

ANIMALES.

Un asunto peculiar de la regulacin civil actual en lo relacionado a las obligaciones de

saneamiento es que se norma la transferencia de seres vivos como los animales en orden
 distinto a la disposicin de la norma civil de 1936, en la que posea regulacin particular en la
parte de compra venta de animales que hoy ya no existe por inutilidad [35].

En los artculos 1521 y 1522 del Cdigo Civil, respectivamente, se plasma claramente
que:

En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos se regula por las

leyes especiales o en su defecto, por los usos. A falta de estos ltimos, se observarn las
reglas que anteceden. Lo que significa que se utilizarn los artculos sobre saneamiento por
vicios ocultos.

Adems, no hay lugar a saneamiento por vicio oculto en la transferencia de animales y

ganado hecha en feria o en publica subasta, ni en las de caballera de desecho o en
circunstancias equivalentes.

k. ACCIONES EN CASO DE SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

El derecho de accin que poseen las partes tienen ciertas condiciones y tipos
dependiendo de las circunstancias del caso concreto.

En anlisis a las acciones derivadas de las obligaciones de saneamiento Brenes

Crdoba argumenta que la nulidad de la compraventa slo tiene lugar, cuando el vicio sea de
tal importancia, que racionalmente deba inferirse que el comprador no habra realizado el
contrato si hubiera conocido el verdadero estado de la cosa, porque la invalidacin de lo
practicado, se funda en este caso en el error, que es causal destructora del consentimiento. En
los dems casos en que el defecto fuere de menor gravedad pero bastante a desmerecer de
modo sensible el valor de lo comprado, es improcedente la accin redhibitoria. Ms algunas
legislaciones, en cuyo nmero figura la nuestra, admiten la accin estimatoria, que es la
encaminada a obtener del vendedor disminucin del precio estipulado, en relacin con la
desmejora[36].

i. ACCIN REDHIBITORIA.

Por su parte Boffi Boggero sostiene que consiste en privar de efectos al contrato, con
lo que la cosa vuelve al vendedor y el precio al comprador, y una accin para reducir el precio
de acuerdo con el nuevo valor de la cosa ante la certeza del vicio redhibitorio [37].

Para Castaeda la accin redhibitoria es tan slo una accin rescisoria por ser un
contrato conmutativo dadas las prestaciones recprocas [38]. Es la accin por medio de la cual
se rescinde el contrato, restituyndose las partes mutuamente la cosa recibida, con sus fruto y
accesorios, y el precio pagado con sus intereses[39].

En contraposicin a la mencin anterior, De la Puente y Lavalle considera que la accin

redhibitoria est orientada a conseguir que se resuelva el contrato [40].

En una tercera perspectiva, Bejarano Snchez sostiene que puede ser una accin
rescisoria o resolutoria[41].
 Nos quedamos con la primera acepcin de la accin dada por Boffi Boggero, ya que la
idea es dejar sin efectos el acuerdo para solucionar el impase del vicio. No obstante, los
artculos 1511 y 1512 del Cdigo Civil regulan los efectos de la accin.

ii. ACCIN ESTMATORIA O QUANTI MINORIS.

Por esta se restituye al adquirente parte del precio pagado, que representa el menor
valor de la cosa[42].

Castaeda dice que esta accin representa una rebaja del precio en razn de que la
cantidad que se dio no equivale al valor que la propiedad, el uso o la posesin de las cosas
tienen[43].

Para de la puente es una compensacin de lo que la cosa vale de menos para los
efectos del fin a que estaba destinado por motivo del vicio [44].

iii. PRUEBA EN EL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.

Quien mejor describe las obligaciones probatorias de las partes en el proceso de

reclamacin para obtener el saneamiento es De la Puente y Lavalle [45]. l seala que el
adquirente debe probar todo aquello que d lugar a la obligacin de saneamiento; entonces,
deber probar:

a) La existencia del vicio mismo.

b) Que el defecto determina la inutilidad, parcial o total, del bien.
c) Acreditar que el enajenante tena conocimiento de la finalidad (de ser un fin especial).
d) Que el vicio fue anterior a la adquisicin.
e) La supuesta mala fe del enajenante.

A modo de argumentos de la parte enajenante el mismo autor considera que debe

probar:

a) Que el adquirente conoca de los vicios de la cosa.

b) Que pudo conocer los vicios actuando de manera diligente, tomando en cuenta sus cualidades
personales.
c) Que las cualidades de la cosa estaban determinadas en el contrato.
d) Argumentar el acuerdo de reduccin o supresin de la obligacin, de ser el caso.

iv. CADUCIDAD DE LAS ACCIONES REDHIBITORIA Y ESTIMATORIA.

Tal como lo estipula la ley, sobre los artculos 1511 y 1513 (accin redhibitoria y
estimatoria, respectivamente) existe un plazo de caducidad de 3 meses hablando de bienes
muebles y de 6 meses de ser bienes inmuebles.

l. ASPECTOS RELATIVOS AL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

 En el estudio de la obligacin de saneamiento deben verificarse otros asuntos, como la
perfeccin de los ttulos. No slo se debe entregar el bien, sino tambin el dominio y
transmitirle en perfectas condiciones. No habr pues cumplimiento de contrato de compra venta
desde el momento que el enajenante entrega un ttulo vicioso o deficiente aunque sea
subsanable si para esto se requiere una operacin larga y costosa, queda el derecho de
rescindir el contrato[46].

Sobre la prdida del bien que adolece de vicios ocultos, sta es regulada de manera
especfica en los arts. 1516, 1517 y 1518 del Cdigo Civil.

Por su parte, respecto del saneamiento por vicios ocultos en caso de pacto de garanta
de buen funcionamiento del bien (artculo 1523 del Cdigo Civil), el adquirente tiene un plazo
de 7 das para comunicarlo al transferente, contando a partir del descubrimiento del vicio. En tal
caso, la accin se restringe dentro de los dos meses desde la fecha de la comunicacin.

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[3] Garrido Roque, Fortunato y Zago, Jorge Alberto. Contratos Civiles y Comerciales. Buenos
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[4] Espino Mndez, Alejandro y Vsquez Marn, Elizabeth. Op. Cit., p. 33.
[5] Ibd., p. 32.
[6] De la Puente y Lavalle, Manuel. Estudios del Contrato Privado. Tomo II. Lima: Ed. Cultural
Cuzco S.A., 1983, p. 347.
[7] Mosset Iturraspe, Jorge. Contratos. Buenos Aires: Ed. Ediar, 1984, pp. 396-397.
[8] Espino Mndez, Alejandro y Vsquez Marn, Elizabeth. Op. Cit., p. 29.
[9] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 330.
[10] Revoredo de Debakey, Delia (Compiladora). Exposicin de Motivos y Comentarios.
Volumen VI. Comisin encargada del estudio y revisin del Cdigo Civil. Tercera Edicin. Lima:
Grafotcnica Editores e Impresores S.R.L., 1988, p. 163.
[11] Espino Mndez, Alejandro y Vsquez Marn, Elizabeth. Op. Cit.
[12] Citado por Ernesto C. Wayar. Teora General de la Eviccin: eviccin y vicios
redhibitorios. Buenos Aires: Astrea, 1989, p. 7.
[13] Real Academia Espaola. Diccionario de Lengua Espaola. Vigsimo Segunda Edicin.
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[14] Badenes Gasset, R. El contrato de compraventa. Tomo I. Barcelona: J.M. Bosch Editor,
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[15] Citado por Ernesto C. Wayar. Op. Cit., p. 8.
[16] Torres Vsquez, Anbal. Obligaciones de saneamiento.
En:http://www.etorresvasquez.com.pe/pdf/SANEAMIENTO.pdf (consulta: 9 de junio del 2011)
[17] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 432.
[18] Revoredo de Debakey, Delia (Compiladora). Op. Cit., p.181.
[19] Castaeda, Jorge Eugenio. El Derecho de los Contratos. Tomo I. Lima: Editorial Minerva,
1978, p. 368.
[20] Barreta Muga, Augusto. Manual Terico Prctico del Derecho de los Contratos Civiles y
Mercantiles. Sptima edicin. Actualizado, corregido y aumentado. Lima: Editorial Fecat, 1995,
p. 49.
[21] Brenes Crdoba, Alberto. Op. Cit., p. 121-122.
[22] Arias Schreiber-Pezet, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo I
(Contratos, Parte General). Lima: Gaceta Jurdica, mayo del 2006, p. 310.
[23] Messineo, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo V. Buenos Aires:
Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, 1971, p. 106.
[24] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 464.
[25] Tartufari citado por De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 432.
[26] Espino Mndez, Alejandro y Vsquez Marn, Elizabeth. Las obligaciones de saneamiento
en el Cdigo Civil Peruano. Lima: Librera y Ediciones Jurdicas, setiembre del 2003, p. 93.
[27] Josserand, Louis. Traducido por Santiago Cunchillos y Manterola. Derecho Civil. Tomo II.
Volumen II. Buenos Aires: Ediciones Jurdicas Europa - Amrica, 1951, pp. 82-83.
[28] Mosset Iturraspe, Jorge. Op. Cit., pp. 416-417.
[29] Boffi Boggero, Luis Mara. Tratado de las Obligaciones. Tomo I. Argentina: Ed. Bibliogrfica
Omeba, 1968, p.420.
[30] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 484-485.
[31] Castaeda, Jorge Eugenio. Op. Cit., p. 379.
[32] Loc. Cit.
[33] Len Barandiarn, Jos. Tratado de Derecho Civil. Tomo IV. Lima: WG Editor, 1992, p. 191.
[34] Artculo 1520 del Cdigo Civil.
[35] Arias Schreiber-Pezet, Max. Op. Cit., p. 310.
[36] Brenes Crdoba, Alberto. Op. Cit., p. 122.
[37] Boffi Boggero, Luis Mara. Op Cit., pp. 420-421.
[38] Castaeda, Jorge Eugenio. Op. Cit., pp. 380 y 368.
[39] Len Barandiarn. Op. Cit., p. 179.
[40] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 179.
[41] Recogido de Espino Mndez, Alejandro y Vsquez Marn, Elizabeth. Op. Cit., p. 114.
[42] Len Barandiarn. Op. Cit., p. 179.
[43] Castaeda, Jorge Eugenio. Op. Cit., p. 383.
[44] De la Puente y Lavalle, Manuel. Op. Cit., p. 471.
[45] Ibd., p. 464-465.
[46] Barreta Muga, Augusto. Op. Cit., p. 49.