Español What No One Ever Tells You About

En memoria de mi abuelo, Burkhardt John Zoeller, Padre.
, un soldador e inversion
ista de bienes inmuebles que predic el valor de educacin, y en honor a los hijos d
e inversionistas de bienes inmuebles en todas partes - es sabio ms all de sus aos.
ADVERTENCIA
Finalmente! Aqu est un libro sobre el verdadero lado de la posesin y
el alquiler de propiedad, sin capa de azcar. Lo que Nadie Alguna vez Dice que sob
re la Inversin en Bienes inmuebles por Rob Hill es deber - ledo para cualquiera qu
e posea la propiedad del alquiler hoy o considere la compra de ello para el futu
ro. Con patetismo y humor, este libro le avisa sobre el verdadero acuerdo de arren
datarios gerentes; sus 112 historias abren sus ojos de un modo muy divertido.
Disfruta de los reality shows populares por la TV hoy? Siempre he dicho que la p
osesin de la propiedad del alquiler mucho ms intriga que cualquier de estos espectc
ulos. D vuelta a estos cuentos fciles a leer de aventuras del contratista y el arr
endatario porque tienen todo esto - drama, humor, amor, entusiasmo, tragedia, y
hasta violencia. De la posicin, engaando a la gente de reparacin para aplastar equi
pos que destruyen una casa a arrendatarios ilusorios a desahucios laced con la m
ontaa rusa emocional monta a caballo y el mejor en la ciencia del propietario - e
st a punto de experimentar todo esto.
Rob Hill y su familia se han sumergido en bienes inmuebles durante dcadas y son g
erentes excelentes. Como la familia de Hill, muchos de los propietarios cuyas hi
storias est a punto de leer son mis amigos. Estaran de acuerdo conmigo que Rob ha
hecho un trabajo excelente de coleccionar una variedad de acontecimientos de la
direccin verdaderos - unos graciosos, algunas verdaderas pesadillas. An las histor
ias todos tienen un lado muy prctico; ofrecen lecciones verdicas sobre que hacer y
que no hacer cuando propiedades del alquiler gerentes.
Le animo a apreciar esto como una gran oportunidad de usted - el pronto para ser
el lector intrigado de Lo que Nadie Alguna vez Le dice sobre la Inversin en Bien
es inmuebles - aprender la pala interior sobre el propietario -
xi
Advertencia de xii
ing. Compre y maneje propiedades del alquiler usted mismo por tanto, tambin, pued
e disfrutar del verdadero paseo en las trincheras - y tener sus propios grandes cu
entos para contar, propietarios y caseras.
Robert Shemin, autor de: Secretos de unos Secretos del Inversionista del Millona
rio de un Propietario del Millonario Riqueza Ilimitada: Fabricacin de Su Fortuna
en Secretos de Inversin inmobiliaria de Compra y Venta de Bienes inmuebles
PREFACIO
La experiencia guarda una querida escuela, an tontos no aprendern en ningn otro.
Benjamin Franklin en el almanaque de Richard pobre
Este libro est lleno de errores, lleno de xitos y lleno de ex -
perience. En las pginas siguientes, los inversionistas de bienes inmuebles afortu
nados desde ms all de Amrica comparten sus historias con usted. Sus historias compl
etamente son verdad, aunque cuando solicitado, haya dado algunos seudnimos de don
antes para proteger al inocente.
Encontrar en estas pginas las experiencias buenas, malas, felices, y tristes de in
versionistas ordinarios. Si invierte en bienes inmuebles, aprende de ellos. Si n
o invierte en bienes inmuebles, se re con ellos.
Como los hijos de inversionistas de bienes inmuebles activos, mi hermano Mark y
yo se hemos hecho sabios ms all de nuestros aos en esta rea. Nuestros padres han sid
o inversionistas de bienes inmuebles activos durante casi 20 aos, por tanto Mark
y yo, tambin, hemos sido inversionistas activos durante casi 20 aos.
Nota: los inversionistas de bienes inmuebles activos dan sangre, sudor y rasgone
s para aadir el capital del sudor a sus propiedades. Si es humanamente posible y en
alguna parte cerca de ser legal, entonces las probabilidades son que un inversi
onista de bienes inmuebles activo lo har.
Como adolescentes, Mark y yo no coleccionamos alquiler, impuestos de la paga, o
encontramos propiedades, pero, heck, no tenamos coches. De todos modos, antes de
que pudiramos ir en coche legalmente, ayudamos a nuestros padres a martillar, niv
elar, vimos, sonde, siegue, y generalmente reconstituya ms que unas propiedades.
No siempre estbamos contentos con hacerlo, pero - a diferencia de muchos nios de n
uestra generacin - pasamos mucho tiempo con nuestros padres y aprendimos muchas h
abilidades valiosas.
Hoy, hacemos nuestra vida en el reino de bienes inmuebles. Mark es un Agente inm
obiliario y soy un abogado de bienes races. Cada da, tratamos con los aspectos de p
apel de la inversin inmobiliaria, pero sabemos mucho ms de la experiencia real. Mam
y pap de gracias!
xiii
Prefacio de xiv
Mi abuelo, Burkhardt (Pop) John Zoeller, Padre., era por lo visto el primer inve
rsionista de bienes inmuebles en nuestra familia. Como su padre muri y su ayuda n
ecesaria de la madre que apoya a sus cuatro hijos, Pop abandon la escuela y comen
z a trabajar jornada completa cuando tena 13 aos. Despus de que asisti a la escuela d
e soldar y construy barcos del torpedo de patrulla durante la Segunda Guerra Mund
ial, Pop compr su primera propiedad de la inversin - una parte vacante en la Aveni
da central en Louisville, Kentucky. Construy una estructura cinderblock en ello y
comenz su propio negocio de soldar.
Durante los aos, sus ingresos de soldar apoyaron a su esposa, palo, y sus cinco nio
s, ms ello permitieron que l comprara muchas piezas ms de la propiedad. Invirti en b
loques de pisos, casas y partes de la tierra vacantes. En 84, de mala gana se re
tir de su tienda de soldar y vivi de ingresos de muchas propiedades que posey y tod
ava manejaba.
Como crey que se podra haber hecho ms lejano con una educacin, Pop siempre impulsaba
a su familia, amigos y a alguien ms que escuchara para conseguir el que. Irnicamen
te, como muchos de los inversionistas figur en este libro, hizo completamente bie
n sin la educacin formal. Quizs una carencia de educacin formal, grados oficiales y
cartas detrs de sus nombres ha permitido que tal gente vea cosas ms claramente. E
n las palabras del seor Winston Churchill: Todos ellos dijeron que no se poda hacer
; entonces a lo largo vino un hombre que no saba, y lo hizo.
A un nivel prctico, aplicado, los inversionistas de bienes inmuebles pueden apren
der seguramente el uno del otro, y, quizs silenciosamente, risa en errores de cad
a uno. Los miembros de los Inversionistas de Bienes inmuebles de Nashville (RIEN
DA) realmente aprenden de y risa en errores de cada uno durante su Fiesta de Nav
idad anual. Cada diciembre, se juntan para compartir perforadora y galletas y es
cuchar historias de horror sobre experiencias de la inversin de bienes inmuebles do
nde los peores de los casos se hicieron la realidad. Por lo general, el presiden
te de RIENDA se pone en contacto con unos inversionistas de antemano y los invit
a a conducir el storytelling, pero cualquiera que asista se puede levantar y com
partir historias.
Y qu historias comparten! Las historias sobre cubiertas robadas e ntimamente se me
cieron las cmodas nos hacen rernos en voz alta. Como Aesops moderno, los cuentista
s tambin comparten las lecciones que aprendieron de cada experiencia. Como consig
uiente, cada persona all - hasta aquellos quien
Prefacio
xv
slo escuche - puede recordar sus propias novelas de terror. Pueden recoger la com
odidad sabiendo que no estn solos cuando viene a la fabricacin de errores. En efec
to, pueden comenzar a preguntarse si son, quizs, mucho mejores de dinero que ello
s el primer pensamiento. Gracias a esta Fiesta de Navidad, los miembros de la RI
ENDA se ren sobre y puesto muchos horrores detrs de ellos. Es su modo de comenzar ca
da ao nuevo aliviado, inspirado y listo para nuevas posibilidades.
En diciembre pasado, cuando escuch y me re con mis miembros de la RIENDA del mismo
tipo, decid que quise escribir un libro sobre sus experiencias - y las experienc
ias de inversionistas similares. Cuando llegu a casa esa noche, hice surf Interne
t para ver si alguien ms haba escrito ya un libro como ste, y mi investigacin indic q
ue nadie tena. En ese momento, como crea en ello, me acord de leer un libro similar
en 1995. Haba comprado una copia del libro de Rosemary Fuller Thornton, La Reali
dad de Bienes inmuebles: lo que no Sabe sobre la Inversin en Bienes inmuebles Pue
de el Quebrado Usted, como un regalo para mis padres. En ello, Rosemary us su ing
enio de la navaja de afeitar para describir las experiencias tortuosas de su fam
ilia en una aventura sin salida calle abajo de la riqueza de bienes inmuebles. E
s un trabajo de stira, la obra maestra de la comedia negra de inversionista de un
bienes inmuebles. Mis padres, inversionistas ya con experiencia, reconocieron m
uchas verdades en ello y se rieron incondicionalmente. Estos dos poemas que Rose
mary escribi realmente capturan la esencia de su experiencia.
Mi piso sorbi mi cartera seca, Y de todos modos mis prdidas se multiplican. Trabaj
tan con fuerza con la diligencia - Y las ganancias de este ao no son cuatro centa
vos.
Y:
Creo que nunca ver, Una accin del arrendatario con responsabilidad. Hay unos cuant
os, sobre todo amables, El resto, me hacen perder el juicio. Trabajo tan con fue
rza para limpiar y fregar bien - Y luego alquilo a Belceb.
Prefacio de xvi
Si siente que Rosemary hizo, no rendirse. En cambio, lea este libro. Querido par
a inspirar su inversin inmobiliaria, Lo que Nadie Alguna vez Dice sobre la Invers
in en Bienes inmuebles no le debera espantar. Mejor dicho, le debera dar un sabor a
lo que realmente pasa a travs de sus 112 historias verdicas.
Las historias en este libro vienen de inversionistas de bienes inmuebles activos
. La gente justo como usted. La gente que ha visto, sobrevivi, y hasta sucedido e
n situaciones buenas, malas, felices, y tristes. Espero que sus experiencias le
puedan ayudar a hacer la cosa correcta.
Lea sobre las situaciones buenas y sepa que puede conseguir grandes cosas. Lea s
obre las situaciones malas y sepa que no ha sufrido solo. Lea sobre las situacio
nes felices y sonrisa. Lea sobre las situaciones tristes y ver cmo puede hacer co
sas mejor para usted.
Si quiere invertir en bienes inmuebles - o si ya invierte en bienes inmuebles -
esto es su oportunidad de aprender de otros inversionistas de bienes inmuebles.
Si la risa es realmente la mejor medicina, entonces seguramente se reir en voz al
ta de sus historias. Como se re de sus historias, piense en sus propias experienc
ias. Tal vez tiene historias para compartir con otros inversionistas. (Ver la No
ta del Autor para detalles de hacerse un futuro donante.)
RECONOCIMIENTOS
En primer lugar, tengo que agradecer a todos los inversionistas de bienes inmueb
les afortunados
quien hizo errores, aprendi sus lecciones y comparti sus historias conmigo.
En segundo lugar, tengo que agradecer a mi equipo editorial. Mary B. Good, que c
rey en este libro hasta como fechas lmites
cambiado y pas a Barbara McNichol , que rpidamente y profesionalmente trabaj
este libro Sherry Sterling, que con cuidado coleccion permisos y
corrija las pruebas de todo Amber L. Ferguson , que con paciencia ayud con el coti
diano
actividades del libro Finalmente, me gustara agradecer al abogado del mismo tipo,
el autor, y el inversionista, Robert Shemin, que hace mucho me invit a experimen
tar a su inversionista campamento militar y ms tarde me present en Mary B. Good en P
ublicaciones de Comercio de Dearborn. Sin el maravilloso trabajo de esta gente f
ina, no habra libro.
xvii
LA NOTA DEL AUTOR
INVERSIONISTAS DE BIENES INMUEBLES DE ATENCIN!
Ha hecho errores, ha aprendido lecciones, y ha tenido xito.
Si ha realizado algo nuevo, tiene una historia. Bien. Mal. Feliz. Triste. Por fa
vor cnteme sus historias por tanto los puedo compartir con otros inversionistas.
Necesita algo para empujar ligeramente su memoria? Piense en estas preguntas.
Cul ha sido su mejor acuerdo de bienes inmuebles? Cul ha sido su acuerdo de bienes
inmuebles peor? Cul ha sido su sorpresa ms grande como un inversionista? Si comen
zara hoy, qu hara diferentemente? Si comenzara hoy, lo que quisiera usted tener no
ticias
yo?
Enve sus historias va
Correo electrnico:
Stories@HarpringHill.com
Fax exento de peaje: 877-636-6361
Internet:
http://www.realestatestories.com
Tengo ganas de leer sus historias. Mientras tanto, inversin feliz!
xix
1P UN R T
INFORTUNIOS DEL PROPIETARIO Y VICTORIAS
Cuando oye la inversin inmobiliaria de la frase, lo que viene

oponerse primero? Si no es un inversionista, entonces cuando piensa en propietar
ios y
arrendatarios, usted probablemente mueca. Los propietarios son el sujeto de much
as bromas y parodias. Parece que omos casi tantas bromas del propietario como el
abogado bromea y bromas del doctor estos das. En los medios populares, los propie
tarios a menudo se retratan como bumblers desdichado o sinvergenzas que descuidan
o insultan a sus arrendatarios. Por qu se retratan los propietarios tan mal?
Despus de todo, los propietarios tienen el poder enorme. Tienen cuidado de las ca
sas de sus arrendatarios y, en una manera pseudopaternal, a veces tienen cuidado
de propios arrendatarios. Los propietarios guardan las casas de sus arrendatari
os que parecen bastante fuera y trabajan correctamente dentro. Cuando algo no pa
rece correcto o no trabaja el derecho, los arrendatarios dan vuelta a sus propie
tarios. An, cuando el primer del mes llega, los arrendatarios agarran sus libros
de cheques y vigorizan sus cuentas corrientes. El propietario viene! Como con su
s abogados y dentistas, los arrendatarios por lo general se relacionan con sus p
ropietarios slo cuando sufren o pierden algo precioso - como su dinero.
Cuando compra su primera gran propiedad del alquiler, puede tener ganas de ser u
n propietario y aprender sobre qu la inversin inmobiliaria es realmente. Comienza
a manejar su gran pieza de bienes inmuebles, y tambin comienza a preguntarse por
qu alguna vez crea que esta experiencia sera grande. La hierba se pone alta, y la p
untuacin de crdito se cae bajo. Cuando
1
2 lo que nadie alguna vez le dice sobre inversin en bienes inmuebles
sus arrendatarios realmente tienen cuestiones, no est seguro si puede mantener su
cordura, mucho menos su gran propiedad.
Reljese - no est solo. La mayora de los inversionistas de bienes inmuebles afortuna
dos han sido propietarios en en un momento o en otro, y muchos siguen siendo pro
pietarios. Han tratado con cuestiones de la direccin de la propiedad cotidianas,
por tanto entienden que la inversin inmobiliaria funciona como un negocio.
Por lo tanto, si quiere ser un inversionista de bienes inmuebles afortunado, deb
era saber sobre el negocio de la direccin de la propiedad. Debe saber y cumplir co
n un nmero aparentemente interminable de local, estado, y ordenanzas federales, r
eglas, normas, cdigos y leyes. Debe poner y coleccionar alquileres, depsitos, mult
as y honorarios en una manera oportuna. Debe tratar con emergencias inmediatas.
Debe atraer, proteger, humor, lisonjear, y a veces desalojar a arrendatarios. De
be reparar o sustituir edificios y otros artculos en su propiedad o encontrar a p
rofesionales calificados que pueden hacer este trabajo para usted. Tiene que hac
er todo lo posible para prevenir heridas. Y debera tener la propiedad adecuada, l
a responsabilidad, la direccin y la cobertura de seguro del desastre, porque las
posibilidades son lo necesitar algn da.
Los propietarios a menudo tienen las historias ms interesantes para contar. Trata
n con el promedio Joe arrendatarios cada da. Completamente a menudo, han estado all,
han hecho esto y han llevado la camiseta a casa. Pero esto no debe decir que nu
nca se sorprenden. Varias de las historias en esta seccin tratan con sorpresas -
como arrendatarios que desaparecen o arrendatarios con estilos de vida ilcitos. O
tras historias revelan cmo los propietarios creativos previenen el engao del arren
datario y aumentan sus ganancias.
Si es un propietario, lea, aprenda, y risa. Si es un arrendatario, lea y rase - p
ero no consiga ninguna idea loca!
PARTE UNA / INFORTUNIOS DEL PROPIETARIO Y VICTORIAS
3
1. PROPIETARIO, PRECAVERSE
Sus mejores ofertas podran ser estos no hace.
Cuando el inversionista Joyce Bone compr un quadraplex en Atlanta,

crey que mostr mucha promesa financiera. Retrospectivamente, result tener una prome
sa que va para ello, pero no mucho ms.
Despus de que compr la propiedad, la unidad un se haba abandonado, y la unidad B ta
mbin se haba hecho vacante. Joyce pronto descubri que el arrendatario en la unidad
C no tena intencin de pagar el alquiler, pero cada intencin de odiar el mundo - su
hermano gemelo se haba ejecutado recientemente para el asesinato en Texas. Pidi qu
e l se fuera, que hizo. Esto abandon a un arrendatario en la unidad D.
Como el quadraplex era casi vacante, Joyce decidi seguir adelante y reconstituirl
o completamente. Por tanto dijo al arrendatario en la unidad D que no renovara su
arriendo. Cuando le dijo las noticias, se volvi y la demand. Por qu? Como haba esta
blecido un negocio del coche de segunda mano y lo diriga de su unidad - y del apa
rcamiento del edificio. Claramente, tena un empresario viable en el cuidado de su
arriendo pase lo que pase su propietario quiso. Tom medidas especiales para prot
egerlo, al punto de comportamiento mal. Por ejemplo, un tiempo despus de Joyce y
un tasador visit la propiedad, afirm que le acechaba y la tena servido con un pedid
o protector.
Joyce finalmente tom el desacuerdo con el arrendatario en la unidad D al tribunal
. Gan un juicio de 8500$ contra l pero, como dice, El tribunal es un lugar asustadi
zo para una persona inocente.
Despus de sus esfuerzos de la limpieza, Joyce era capaz de vender el quadraplex d
entro de seis meses para una ganancia de 25000$. A pesar de la fabricacin de una
ganancia, Joyce declara que la compra de este cuatrillizo no vala la pena definiti
vamente - un acuerdo mejor se fue deshecho.
2. CHARLA OCASIONAL LLEVA A NUEVO ARRENDATARIO
Est un oyente bueno - nunca sabe donde su siguiente arrendatario vendr de.
Ya que Calvin Keeton jug el fondo contra un forastero en Nashville,

se concentraba en sus tiros y slo medio escuchaba las palabras de su opositor. En
tonces Calvin oy que l deca, Por tanto fija casas y luego los alquila?
S, hago, contest. Calvin entonces oy que l deca, Bien, me puedo interesar en una casa
ra mi novia. En ese momento, Calvin pens un poco de este comentario. Tantas pregun
tas de forasteros como el jugador del fondo no llevaron a nada. Por tanto se sor
prendi cuando recibi una llamada telefnica dos das ms tarde. La voz de su opositor qu
e juega el fondo preguntaba, Puedo mirar la casa sigue trabajando? Sera para mi no
via. Calvin se impresion para conseguir la llamada de este hombre, pero no se hizo
demasiado excitado, sabiendo que a menudo la gente expresa el inters esto nunca
cazuelas. Pero quiso obligar, por tanto sigui adelante y dio las direcciones del
visitante a su alquiler a casa. Dos das despus de que esto, jugando otro juego del
fondo, el opositor de Calvin ofreci, Me gusta la casa y quiero alquilarla. Bien, Cal
vin pens, habla la conversacin, pero andar el paseo? Entonces vio el dinero efectivo
golpear la mesa de billar. Aqu estn el alquiler de su primer mes, el alquiler de su
mes pasado, y 500$ para dejarla entrar. Le pagar el alquiler de cada mes delante
del vencimiento. Tambin quiero comprar algunos armarios aislados por su ropa sup
lementaria. Le avisar de antemano cuando decida moverse. Puede guardar el dinero
que le he pagado y guardo los armarios, tambin. Esta vez, tena la atencin completa d
e Calvin.
5
Poco despus, la novia se acerc y se qued slo tres meses, pero al final de ese tiempo
, Calvin tena el dinero de alquiler en sus manos, los armarios aislados en su cas
a del alquiler y una sonrisa de la satisfaccin en su cara.
3. ALQUILER LIBRE DA RESULTADO DE MODO EXTRAO
A veces la mejor oferta que puede establecer para ciertas propiedades hace arren
datarios quedarse all gratis.
Ms de cuatro dcadas, Hal Wilson se ha hecho una de mayora

inversionistas de bienes inmuebles afortunados y conocidos en Nashville, Tenness
ee. En al menos dos ocasiones, ha esperado correctamente reas de la inversin calie
ntes y correctamente ha colocado su negocio y sus socios ya que las reas comenzar
on a calentarse. Han cosechado todos ventajas enormes de esa perspicacia. Sin em
bargo, Hal rindose confiesa que hizo un error de clculo leve en una de sus propied
ades de la inversin en un no rea demasiado caliente.
Hal haba comprado una casa de dos pisos, de 1.800 pies cuadrada en la calle 2 Nor
te en Nashville del este. Esper que la vecindad se elevara rpidamente y abruptamen
te en el valor, como la vecindad cercana tena. Pag 12000$ por la casa y obtuvo un
prstamo de 30000$ - con un cojn en efectivo incorporado de modo que la pudiera rec
onstituir. Cuando termin la rehabilitacin, trat de venderla, pero ningunos comprado
res avanzaron. Entonces trat de alquilarlo, pero ningunos arrendatarios avanzaron
. Finalmente baj su alquiler a 400$ por mes y finalmente atrajo a arrendatarios.
Pero unos meses despus de acercarse, los arrendatarios dejan de pagar su alquiler
.
Hal se puso en contacto con los arrendatarios y pidi el alquiler que debieron. Di
jeron que sintieron pero slo no tenan el dinero de alquiler. Hal pens en la situacin
un rato. Acababa de convenir el
casa y, con todas sus nuevas aplicaciones y encuentros, era una de las casas ms a
gradables en la vecindad. Conjetur que los vecinos robaran y destruiran la casa si
los arrendatarios se mudaran. Las aplicaciones, los nuevos gabinetes, la fontane
ra de cobre, las luces, las cmodas y todas las otras mejoras que haba hecho se iran
en un instante.
Esto es cuando Hal realiz que la mejor decisin era guardar la casa ocupada, por ta
nto dijo a los arrendatarios que se podran quedar sin pagar el alquiler. Con la s
eriedad fingida, pidi que sus arrendatarios le avisaran cuando tenan un poco de di
nero de alquiler.
Despus de dar a sus arrendatarios alquiler libre durante seis meses, Hal recibi un
a llamada y oy algunas noticias aparentemente milagrosas. Su casa que haba alquila
do gratis se haba quemado a la tierra pero, cielo de gracias, no hicieron dao a na
die. Rpidamente llam a su agente de seguros y pregunt si la poltica de la casa era c
orriente. Era. El jefe de bomberos ms tarde decidi que uno de los hijos de los arr
endatarios haba estado jugando con partidos debajo de la escalera y por casualida
d incendi la casa. Hal no perdi en esta casa despus de todo.
4. CONSIDERE ALQUILER A PROPIO POR ARRENDATARIOS BUENOS
A veces puede ayudar a sus arrendatarios ms que usted - o hasta - saben.
Una pareja joven en OFallon, Illinois, se haca divorciada.

Cuando vieron el Compramos Casas signo Rpido, inmediatamente llamaron el nmero de te
lfono fijado en l. Los inversionistas Don y Joni Schaeffer contestaron al telfono y
rpidamente vinieron para inspeccionar la casa y hacer una oferta.
7
Eran 1.400 pies cuadrados, de tres dormitorios, de un baos pblicos con un garaje a
djunto de dos coches. La casa apest del humo del cigarrillo, y la pintura era srdi
da, pero, por otra parte, era en buenas condiciones. El Schaeffers hizo una ofer
ta, y la pareja que se divorcia rpidamente lo acept. El Schaeffers se cerr pronto d
espus. Contrataron a pintores profesionales para aplicar dos abrigos de Kilz, esc
onder las manchas del humo y nueva pintura en cada cuarto. El Schaeffers tambin b
arniz de la baera por slo 250$ - mucho ms barato que la sustitucin de ello. Debieron
un total de 60000$ por el prstamo, y anunciaron la propiedad como el alquiler a p
ropio en 85000$. En 1994, esto era el acuerdo ms grande de sus carreras.
Dentro de un mes ms o menos, una pareja ms vieja llam y expres el inters en comprar l
a casa. Lo miraron con cuidado y dijeron que lo quisieron, pero parecieron segur
os que no podan tener derecho a un prstamo porque haban declarado la bancarrota den
tro de los tres aos pasados. Sin embargo, porque el hombre era un veterano de Gue
rra de Corea minusvlido, tena un modesto, pero garantiz ingresos mensuales. La pare
ja dio a Schaeffers un depsito de 3000$ e hizo preparativos para alquilar la casa
con una opcin de tres aos de comprar. Al final de aquellos tres aos, Schaeffers po
dra decir felizmente al prestamista de la pareja que haban hecho a cada uno de sus
pagos temprano. Consiguieron un prstamo y compraron la casa de Schaeffers.
Slo hace unos aos, cuando Don se top con ellos en Wal-Mart y se dirigi a ellos de no
mbre, eran extasiados. Dijeron que la generosidad del alquiler a propio de Schae
ffers les haba ayudado a comprar una casa y realiza su sueo de matrimonio de mucho
tiempo. Don fue en coche por la casa recientemente y vio a la pareja fuera, fel
izmente disfrutando de su propio patio delantero.
5. QUIN SE ACERC?
Preste la atencin a controles de fondo de arrendatarios anticipados y devuelva el
depsito (si tiene a) deshacerse de arrendatarios que no pagan.
Ginny Pitts alquil un doble de tres dormitorios a cou ocupado -

ple con nios. El hombre, un camionero del camino largo, estaba con frecuencia lej
os de la casa.
Todo fue bien durante ocho a diez meses. Entonces la novia se mud. El camionero p
regunt si otra mujer se podra acercar. Ginny dijo que esto sera fino, contingente e
n su verificacin y aprobacin de la historia del arrendatario de la mujer.
Un mes ms tarde, el arrendatario que vive en el otro lado de Ginny llamada doble
con una solicitud de mantenimiento y una queja sobre todo el ruido de noche que vi
ene de al lado. El alquiler de ese arrendatario era un mes detrs, y Ginny haba ent
regado ya un aviso de desahucio, por tanto decidi investigar la queja personalmen
te. Pronto descubri que la nueva novia se haba acercado definitivamente - con su f
amilia de seis nios! Tambin descubri que la novia haba retrocedido en - con su hijo
adolescente.
Ginny entrevist a la nueva mujer, la madre de seis aos. La mujer habl agradablement
e y pregunt si podra alquilar slo el piso para su familia. Ofreci completar una apli
cacin y dar un depsito. Ginny hizo preguntas de proyeccin tpicas y recibi respuestas
tpicas. Por supuesto, nunca se haba desalojado y, por supuesto, nunca se haba sujet
ado a colecciones. Entonces Ginny dirigi controles de fondo y descubri que la muje
r se haba desalojado tres veces. Lo que es ms, era el sujeto de varias acciones de
coleccin.
Ginny inmediatamente dijo a todos mudarse, perdiendo el depsito del arrendatario
como el alquiler atrasado. Durante das, todos se quejaron, pero una vez que devol
vi el dinero del depsito, finalmente desocuparon.
9
6. GUARDE A ARRENDATARIOS Y GERENTES DE LA PROPIEDAD EN SUS DEDOS DEL PIE
No confe ciegamente en su gerente de la propiedad; sepa sus derechos como un prop
ietario. Para la medida buena, pase a su propiedad
para inspecciones de sorpresa.
Sally Reynolds (un seudnimo) se hizo un propietario como muchos

la gente hace: tena una casa que no poda vender y, creyendo que no tena otra opcin,
decidida para alquilarla. Alquil una empresa de gestin muy respetable y estaba muy
contenta con la situacin durante los tres primeros aos. Despus de todo, dijo, Constru
el capital mientras alguien ms pag la hipoteca. Qu podra ser mejor?
Bien, realmente aprendi lo que podra ser peor. La empresa de gestin de la propiedad
era un equipo de la esposa y el marido, con el marido que hace la mayor parte d
el trabajo. Era honesto, justo, y servicial - un tipo de verdad bueno. Pero si ha
odo que las contraposiciones de la expresin atraen, entonces sabe donde me encabe
zo con esto. Su esposa, que comenz a asumir despacio las operaciones de su empres
a de gestin, no era completamente tan franca como l. Confieso, porque haba tenido u
na experiencia tan positiva con ellos y haba confiado en ellos completamente, cua
ndo pocos problemas comenzaron a surgir, realmente no sospech que haba algo para r
eferirse por. Los problemas incluyeron a un nuevo arrendatario que llega tarde co
n un pago, ms reparaciones necesarias, etctera. Como viv miles de millas lejos, no p
oda reventar exactamente y comprobarlo.
Entonces la situacin entera fue al sur. El arrendatario ms nuevo haba estado vivien
do en la casa aproximadamente ocho meses. Era un hombre solo sin nios y haba alqui
lado esta casa de 2.200 pies cuadrada en una vecindad de la familia localizada e
n un rea menos desarrollada de la ciudad. Alrededor de ello son granjas del cabal
lo, graneros, pastos - no exactamente apoyo de la vida alta de un soltero.
Entonces dio el aviso y dijo que se movera al final de arriendo. Bastante feria, Sa
lly figur. Cuatro meses son mucho tiempo para mis maravillosos gerentes de la prop
iedad para encontrar a alguien. Y encuentre a alguien que hicieron! Me acusaron
los honorarios habituales de colocar a un arrendatario y enviaron el aviso que e
l depsito de seguridad estaba en su cuenta de garanta bloqueada. Todo apareci en el
y. Pero entonces, el alquiler era tarde durante los cuatro primeros meses del n
uevo arriendo.
Me puse en contacto con la empresa de gestin y habl con un nuevo secretario encanta
dor que era tan nuevo que no saba bastante para mentirme sobre la situacin. No haba
sido para ella, nunca habra sabido slo cmo mal me haba engaado.
Result que este nuevo arrendatario, junto con sus cuatro nios (haba dicho haba tres,
pero los vecinos ms tarde me dijeron que haba cuatro), haba abandonado a su marido
y se haba acercado con mi arrendatario anterior. Con eficacia, ella y su nidada s
e acercaron y dirigieron a mi arrendatario bueno lejos. Cuando se mud, perdi su de
psito para ella y sus hijos para ser capaz de quedarse all.
A ese punto, la empresa de gestin en la cual confi, se supuso que esto me represent
aba, acababa de cambiar equipos. Esto puede parecer spero, pero considerar esto:
no la tenan llenan una aplicacin; no dirigieron ningn control de crdito en ella; no
me notificaron de lo que pasaba (ni cuando ella y sus nios invadieron la propieda
d, ni cuando se quedaron despus de escaparse a un arrendatario absolutamente buen
o); y actuaron como si fuera una arrendataria flamante, acusndome los honorarios
de un descubridor.
Todo el asunto era una fabricacin. Y luego, cuando los controles de alquiler eran
tarde, realmente tarde, lo jugaron del parecido manejaban la situacin. Por tanto
solicit una copia de la aplicacin del nuevo arrendatario y exig de ver su informe d
e crdito. Esto es cuando golpe al admirador. Me dijeron que no tena derecho a esa i
nformacin, a la cual un propietario claramente tiene derecho! De este modo, cuand
o empuj la cuestin, me dijeron que ya no me representaran.
Esto realmente pic mi curiosidad. Haca mi abogado enviarles una solicitud por escri
to de la informacin (aplicacin, informe de crdito, etc.), que su abogado inform a lo
s gerentes que tuvieron que soltar a
11
yo. Entretanto, consiguieron que el arrendatario llenara los papeles necesarios
para cubrir sus traseros.
Finalmente, realmente expidieron el trabajo de escribir solicitado junto con el d
epsito de seguridad y los honorarios del descubridor que haban robado esencialment
e de m. Termin la necesidad de desalojar a la mujer y sus cuatro nios. Dej alquiler
de dos meses debidos y ser responsable de aproximadamente 10000$ en reparaciones
de la propiedad. Ella y su exmarido presentaron una solicitud de declaracin de q
uiebra justo antes del adormecimiento del planeta, para nunca tenerse noticias o
tra vez.
Era una leccin dolorosa y agotador, tanto econmicamente como mentalmente, y una que
no deseara en nadie, dice.
7. QUE HACER CUANDO LAS VIDAS DE LOS ARRENDATARIOS CAMBIAN
Nunca realmente puede contar de sus aplicaciones cmo los arrendatarios vivirn en s
u propiedad.
Oxidado y Velma Edwards alquil un pequeo doble a unos jvenes

aparese cuya aplicacin del alquiler era menos que deseable. Su puntuacin de crdito e
ra pobre, pero el hombre realmente tena una hoja de vida laboral slida, estable. E
llos ambos declararon que se mejoraban. Edwards decidi ayudarles y alquil su doble
de una habitacin a ellos.
Todo fue bien durante nueve a diez meses, hasta que Edwards aprendiera que haban
enviado al joven a la crcel. La mujer joven, ahora sola, tena el problema haciendo
el alquiler que el prximo mes, por tanto Edwards eran pacientes. El mes siguient
e, la mujer joven hizo su pago del alquiler a tiempo. Ms tarde, Edwards averigu qu
e la mujer joven haba permitido que un amigo se acercara. La amiga, que por lo vi
sto ayud a su paga el alquiler, era una prostituta.
Edwards no estaba realmente seguro que hacer. Haban consentido en ayudar a la par
eja joven, pero slo la mujer joven estaba all y responsable del alquiler. Entonces
, con el tiempo, Edwards realiz que haba comenzado a prostituirse.
En diciembre, cuando Oxidado fue al doble para coleccionar el siguiente control
de alquiler, not que realmente pareca spera. Haba signos del consumo de drogas y muc
ho trfico peatonal al lugar. La advirti que no poda presentar con actividades ilega
les en su doble. Se fue a casa para hablar de la situacin con Velma, y comenzaron
la figuracin lo que deberan hacer. Era el invierno, casi Navidad, y realmente lam
entaron poner a cualquiera de una casa esa poca del ao. Pero pronto despus, recibie
ron una llamada de la seorita que dijo que la estaban insultando fsicamente y ment
almente.
Oxidado fue al doble, la recogi y la tom a un refugio local para mujeres insultada
s. Un par de das ms tarde, pas por el doble y descubri que un alcahuete y varios usu
arios de la medicina todava usaban su doble como un lugar para andar. Oxidado los
advirti que se deberan ir, y se fueron - pero ms tarde volvieron. Entonces no fij Ni
nguna Entrada ilegal signos, pero no hicieron caso de ellos y siguieron andando.
Durante la tarde del 24 de diciembre, Oxidado tap el doble de modo que nadie pudi
era entrar. Varias semanas ms tarde, la mujer joven vino y recogi sus pocos artculo
s restantes. Edwards fcilmente alquil el doble otra vez, pero esta vez eran ms caut
elosos. Aprendieron que la proyeccin cuidadosa es importante, an los propietarios
nunca realmente pueden saber cmo sus arrendatarios vivirn en sus propiedades - o cm
o sus vidas pueden cambiar.
13
8. REFERENCIAS PUEDEN NO SER LO QUE PARECEN
Contrate a un profesional para ayudarle a proteger a arrendatarios anticipados.
Los detectives privados y otros profesionales tienen la formacin y
experiencia de obtener informacin de acceso limitado para usted.
Vicki Bianchi ha sido una inversionista de bienes inmuebles activa desde el

a finales de los aos 1970. Como cualquier inversionista, ha visto su parte justa
de problemas del arrendatario. Durante su grupo del inversionista de bienes inmu
ebles local que se encuentra hace varios aos, Vicki escuch a un detective privado
autorizado describen cmo sus servicios podran ayudar a propietarios. El detective
ofreci a sus clientes un ojo entrenado para el detalle y la capacidad de entregar
servicios individualizados a un precio razonable.
Para unos honorarios de 19$ para cada Nmero de seguridad social, el detective ofr
eci a propietarios a un arrendatario lleno que protege el paquete, incluso llamad
as a dos propietarios anteriores, un empleador anterior, una referencia puesta e
n una lista, y un miembro de familia ms el crdito estndar, criminal y controles de
fondo. Vicki es una inversionista activa, un farmacutico confiado y un orador nac
ional popular, por tanto decidi liberar un poco de su tiempo contratando a este d
etective. Ha usado sus servicios muchas veces durante los aos.
Hace varios aos, Vicki recibi una aplicacin del arriendo de un arrendatario anticip
ado y, sin un pensamiento, lo expidi al detective. Dentro de una hora, llam y preg
unt a Vicki si hubiera notado los nmeros de telfonos sospechosos en la aplicacin. El
arrendatario anticipado haba puesto tres nmeros similares en una lista. Segn la ap
licacin, el empleador corriente estaba en 555-3302, el propietario corriente esta
ba al 5553304, y la referencia personal estaba en 555-3307. Realiz que estaban ju
gando con ella, pero con la ayuda de su detective, no manipul.
En otro incidente hace varios aos, Vicki recibi una aplicacin del arriendo de mothe
rson y, sin un pensamiento, lo expidi al detective. Unos minutos ms tarde, el dete
ctive llam para decir a Vicki que haba recibido ya solicitudes para esta madre, hi
jo y padre de otros propietarios. Haba dirigido ya un informe criminal basado en
la primera aplicacin y descubri que los padres eran ambos pervertidores de menores
condenados. El nio pobre por lo visto los tuvo que aguantar. Una situacin triste
seguro pero, por suerte, Vicki inmediatamente tena el acceso a la informacin defin
itiva tena que tomar su decisin del alquiler.
9. ASEGRESE QUE EL CALOR ES CONECTADO
Pida que arrendatarios aspirantes le muestren la prueba que han transferido util
idades para su propia cuenta antes de que d
ellos llaves a la propiedad.
Durante los aos, la inversionista Vicki Bianchi ha alquilado consecuentemente

su glorieta a arrendatarios a corto plazo. Cada uno de sus tres ltimos arrendatar
ios de la hora de verano la ha llamado para quejarse de las noches chulas y care
ncia del calor. Cuando pregunt si haban ordenado que la utilidad de gas natural se
encienda, todos ellos contestaron, No.
Por eso Vicki ha aprendido a ser preventiva. Ahora recuerda que todos sus arrend
atarios se trasladen y enciendan sus utilidades - y solicita que le muestren el
trabajo de escribir para demostrar que hicieron as - antes de que les d llaves a s
u propiedad del alquiler.
15
10. Y SI SU ARRENDATARIO DESAPAREZCA?
Coleccione y actualice la informacin de contacto de emergencia de parientes de su
s arrendatarios.
A principios de los aos 1990, Don y Joni Schaeffer compraron un 1,600-

pie cuadrado, de dos dormitorios, un y una mitad de baos pblicos en Belleville, Il
linois, un barrio residencial de San Luis, Misuri. El Schaeffers alquil la casa c
omo una propiedad del Artculo 8 a una seora mayor. Vivi sola y no pareci que tena cua
lquier amigo. Pero siempre era amable con Schaeffers, y por lo general pagaba su
alquiler a tiempo.
Su invitado ocasional solitario era su nieto minusvlido. Cuando visit, guardaron a
s y por lo general se quedaban dentro de la casa. Requiri una caa de andar y siemp
re llevaba tirantes de la pierna. De vez en cuando, tom viajes cortos para visita
r a parientes distantes, pero siempre volva dentro de poco y pag su alquiler.
De este modo, cuando no envi su alquiler a tiempo, Schaeffers supuso que estuvier
a lejos por uno de sus viajes cortos. Esperaron un par de semanas antes de trata
r de llamar ella y sus vecinos. Nadie haba visto o haba tenido noticias de ella du
rante varias semanas. Lamentablemente, no saban el nombre o el nmero de telfono de
su nieto o ningn otro pariente. No saban que hacer.
Despus de tres semanas de ninguna comunicacin, Schaeffers entr en su casa con algun
a agitacin. Su puerta se abri pero nadie era a casa. Don confiesa que sospech el ju
ego sucio y algo ansiosamente abri armarios y el refrigerador y el congelador en
el stano. Su corazn palpitaba, pero no vio ninguna sangre, ningunas partes del cue
rpo. Como un pueblo fantasma del Lejano Oeste, pareci que todo en la casa estaba
en su lugar apropiado, pero pareci tan estril. Entonces notaron su dentadura posti
za en un vaso en su soporte de la cama y tirantes de la pierna de alguien que se
apoyan contra su cama.
Finalmente, Schaeffers movi todas sus cosas en el almacenaje y demand para la pose
sin de la unidad. Preguntaron a un pariente que era un polica para investigar su d
esaparicin, pero todava permanece un misterio. Hasta este da, Don sin entusiasmo br
omea sobre el rapto extranjero, porque nadie alguna vez averigu lo que pas a ella.
11. LA MISTERIOSAMENTE PLEAMAR BILL
Mire, espere y escuche para pistas extraas sobre el uso alto de servicios de util
idad. El problema podra ser sorprendente y la solucin simple.
El inversionista/propietario John Ferguson (un seudnimo) en Nashville,

Tennessee, respondi a una llamada de su arrendatario aproximadamente una cuenta d
e 600$ acutica. Aunque no sea responsable de pagar la cuenta acutica, solicit que l
a empresa de agua enve a un inspector para comprobar.
El inspector no encontr ningunos agujeros en el sistema de fontanera. Ninguno de e
llos podra entender donde toda el agua iba, y estuvieron de pie en el vestbulo hab
lando del problema. Estando de pie all, el perro del arrendatario hecho trotar po
r y entr en el cuarto de bao, present su pata en la palanca del rubor de los servic
ios y lo tir. Entonces el perro se sent y mir fijamente ya que el agua se arremolin
y susurr abajo en los servicios - como el dinero del arrendatario haca. Pensaban, B
ien, esto es interesante. Esperaron durante ms diez minutos y observaron cuando el
perro devolvi, limpi con agua y mir el agua que se arremolina una vez ms. Despus de
la tercera o cuarta vez, el propietario y el inspector de la empresa de agua die
ron vuelta al arrendatario y dijeron, Creemos que sabemos donde su agua va - y re
almente tiene que pagar su cuenta acutica. El arrendatario pregunt lo que debera hac
er para impedir al perro tirar de la cadena. Guarde la puerta del cuarto de bao ce
rrada, dijo el inspector. Esto solucion el problema.
17
Retrospectivamente, el propietario debera haber recordado algunas pistas, porque
el mismo arrendatario se haba quejado antes que sus servicios sostenan. Cuando se
acerc y serpente el desage, no lo poda hacer pasar por un bloqueo. Quit los servicios
del suelo y descubri una pelota de tenis acuada entre los servicios y el agujero
del desage en el suelo. Despus de mirar el perro tirar de la cadena para la divers
in, albore en l: Ah ah. Esto es cmo la pelota de tenis se acu.
12. EL CASO DE LOS SERVICIOS DE ESCAPE
Como un propietario, no sea impresionado alguna vez por el comportamiento del ar
rendatario extrao.
Un arrendatario en Nashville comenz a quejarse a su propietario,

Dennis Smith (un seudnimo), que los servicios de la casa se escapaban. El propiet
ario se acerc, lo inspeccion y decidi que el agujero vena del anillo de cera que sel
la los servicios al suelo. Quit los servicios y sustituy el anillo de cera, y los
servicios trabajaron bien durante una semana.
Pero entonces, el mismo arrendatario llam para decirle que los servicios se escap
aban otra vez. Supuso que hubiera instalado el anillo de cera incorrectamente. C
uando volvi, bastante seguro, encontr el escape del sello de toque de cera. Otra v
ez, con cuidado sustituy el anillo de cera sellan y se fue a casa, confidente que
sostendra esta vez.
Pero una semana ms tarde, recibi otra llamada de servicios de escape del arrendata
rio y volvi para ver que el sello de toque de cera en efecto se escapaba una vez
ms. Estuvo de pie all, sintindose dejado perplejo, durante bastantes minutos. Conte
mplando los servicios, calent con especias sobre su procedimiento y se sinti confi
dente que haba hecho todo bien. An algo era obviamente incorrecto.
As pues, esta vez, pregunt a los arrendatarios si hubieran notado algo extrao - pre
sin del agua suplementaria, quizs. No haban notado nada as, con retinencia, con cuid
ado sustituy el sello de toque de cera una vez ms.
An una semana ms tarde, la misma llamada vino, y volvi a los servicios del culpable
. Cuando mir fijamente en la incredulidad, otra vez pregunt a los arrendatarios si
hubieran notado algo extrao. Un lightbulb hizo clic durante este tiempo cuando u
n arrendatario confes que podra tener una idea lo que pasaba.
Como result, estos arrendatarios eran bastante amorosos y aventureros, y, pues le
s gust hacer el amor en sus servicios, aunque rpidamente dijeran que no estaban se
guros si esto pudiera ser el problema. El propietario los impuls a entender que e
ste trato sexual era el ms probable el problema y ya no sera su problema. Consinti
en sustituir el sello de toque de cera durante una cuarta vez. A partir de enton
ces, los arrendatarios tendran que contratar a un fontanero porque, ya que dijo, S
u uso no es el desgaste normal y el rasgn.
Su sello de toque de cera final es, por lo que sabe, todava intacto en los servic
ios.
13. DESAHUCIO DE ARRENDATARIOS DELINCUENTES
Use a profesionales para proteger a arrendatarios anticipados y evitar problemas
extremos, sobre todo cuando su propiedad del alquiler sea lejana de la casa.
Temprano en sus carreras de la inversin, Don y Joni Schaeffer

comprado una casa en Alton, Illinois, ms de 45 millas de su propia casa. El vende
dor era un ministro obligado a moverse despus de que sus fieles se dividieron en
dos. Haba arrendado la casa un rato, pero no era feliz ser un propietario. Como l
os propietarios ms nuevos, cuando Schaeffers compr la casa, lo fijaron el modo que
lo querran si vivieran en ello ellos mismos - y finalmente hicieron.
19
Un da, cuando terminaron de reconstituir la casa, una mujer se acerc y pregunt a Do
n si pudiera alquilar la casa. Dijo a Don que vivi slo abajo la calle y que era un
a viuda con tres nios. Su marido del servicio activo se haba matado recientemente
durante un ejercicio de entrenamiento militar en la fortaleza cercana Leonardwoo
d. No tena registro del crdito porque su marido haba pagado todo, pero realmente ne
cesit una casa. El Schaeffers llam sus propias referencias ms bien que alquilar una
firma profesional para hacer as. Sus amigos dieron sus revisiones encendidas, po
r tanto dejan entrar su movimiento. Durante los seis primeros meses, hizo tres p
agos que eran tarde. Como envi sus pagos directamente a Schaeffers, saba a que dis
tancia vivieron.
Sin embargo, despus de los seis primeros meses, dej de pagar el alquiler totalment
e, por tanto Schaeffers trat de desalojarla. Lamentablemente, nunca abri la puerta
cuando adquirieron, por tanto necesitaron seis meses para entregar su aviso con
xito. La demandaron para la posesin y por 550$ por mes en el alquiler atrasado. C
ontest su queja oficial y exigi un juicio por jurado. Pero porque el condado slo co
ndujo juicios por jurado durante dos meses de verano, tuvieron que esperar. El a
rrendatario delincuente se puso para quedarse en la casa hasta que la fecha del
tribunal de la hora de verano llegara. El Schaeffers retuvo a un abogado y le gu
ard en la reserva cuando realizaron su comparecencia ante el tribunal. Su arrenda
tario no pudo hacer un aspecto, pero el juez rechaz su peticin del juicio sumario.
En cambio, el juez sostuvo un juicio en ausencia mientras Schaeffers llam y preg
unt a testigos - incluso s! Despus de una deliberacin de 30 minutos, el jurado encon
trado a favor de Schaeffers y el juez les concedi la posesin ms 6000$ para alquiler
atrasado y daos.
Un mes ms tarde, el sheriff desaloj a su arrendatario. Cuando Schaeffers entr en su
casa, encontraron un desastre completo. Por lo visto, alguien haba encendido un
fuego de gasolina en la chimenea, y cuando algunas llamas destellaron de vuelta,
esa persona se haba cado el gas puede en la alfombra. El cuarto haba sido mal daado
por el fuego. El Schaeffers necesit un informe del fuego oficial de hacer su dec
laracin de daos. Cuando llamaron su cuerpo de bomberos local, el operador crea que
relataban un fuego que contina el derecho entonces. Despus de un poco de interroga
torio, finalmente pasaron a la oficina del jefe de bomberos. Tuvieron que arregl
ar
para el mariscal para visitar y hacer un informe del fuego. Despus de archivar la
reclamacin, su compaa de seguros pag daos, pero entonces dej caer su cobertura. Como
no podan obtener la cobertura de seguro para una casa vacante, Schaeffers movido
en esta casa - 45 millas de su casa - mientras reconstituyeron y se dispusieron
a venderlo.
Schaeffers necesit un ao apretado para reconstituir y vender esa casa. Perdieron 2
8000$, pero finalmente lo vendieron y se movieron en casa. Seis aos despus de que
demandaron a su ex arrendatario, llam y pidi que ellos lanzaran su reclamacin de mo
do que pudiera conseguir un prstamo de coche. Don dijo que amara lanzar la reclama
cin en cuanto pag su juicio de 6000$ (que no hizo).
Durante los aos, ha renovado el juicio para guardarlo vivo y dice que - por el pr
incipio - seguir renovndolo hasta que consigan su dinero de ella.
14. CUANDO DEBERA COMENZAR A DESALOJAR?
Escuche su propia experiencia as como al consejo del inversionista/propietarios a
fortunado.
Edwards oxidado ha sido un contratista general de jornada completa para 20

los aos y, con su esposa Velma, han sido un inversionista/propietario durante 6 ao
s. Edwards actualmente maneja propiedades y trata con 26 arrendatarios.
Durante los aos, Oxidados ha ledo y ha odo muchas veces que, si el alquiler es debi
do durante el primer del mes y tarde en el sexto, entonces el propietario debera
comenzar el proceso de desahucio en el dcimo. An tambin ha odo todas las razones baj
o el sol por qu un arrendatario no poda pagar su alquiler este mes. Su experiencia
le ha convencido de que, si permitiera que 40 arrendatarios pagaran tarde, lueg
o 38 de ellos no pagaran en absoluto.
21
Hoy, fielmente presta atencin al consejo se recibe y siempre comienza procedimien
tos de desahucio durante el dcimo del mes.
15. RECOGIMIENTO EN CHEQUES SIN FONDO
Est persistente sobre el alquiler que se rene en cheques sin fondo, aun cuando los
arrendatarios amenazan la bancarrota.
Un arrendatario de Steve Jones (un seudnimo) se mud durante el

medio del arriendo - y puesto una suspensin de pagos sobre su ltimo control del al
quiler. Cuando Steve pidi que l tuviera xito del control, se neg, por tanto Steve le
tom al tribunal y consigui un juicio de la falta. Lamentablemente no poda archivar
una decoracin, porque el hombre se haba graduado recientemente de la escuela y es
taba desempleado.
El arrendatario entonces apel el fallo judicial a travs de su abogado, pero no se
molest en revelarse para la audiencia. Steve insisti en conseguir el dinero, y el
arrendatario dijo que slo se podra permitir a pagar tres centavos en el dlar o tend
ra que archivar la bancarrota. Steve contest, Bien, bancarrota del archivo. El arren
datario le dijo que una bancarrota borrara el juicio, pero Steve dijo que preferi
ra hacer el arrendatario tener una bancarrota en su registro que aceptan tres cen
tavos en el dlar para su deuda. Tambin saba que la bancarrota costara al arrendatari
o considerablemente ms en la carrera larga.
Qu ms haba pasado por alto el arrendatario? Que hubiera expedido un cheque por ms de
1000$ y luego hubiera colocado un pedido de la suspensin de pagos de ello - desp
us haber vivido en el alquiler a casa. En Tennessee, es un delito criminal para p
oner una suspensin de pagos sobre un control de servicios despus de que los servic
ios se han dado. Segn la ley, el arrendatario podra conseguir un ao en la crcel.
El arrendatario entonces dijo a Steve que se haba trasladado a Carolina del Norte
, que realmente realiz su control sin fondo una cuestin federal. El arrendatario p
odra conseguir cinco aos en la prisin para esto. Steve le dijo que tratara el aviso
de bancarrota, pero que, a menos que el arrendatario recogiera el equilibrio del
control y pagara los honorarios asistentes, tendra que notificar al acusador fed
eral de esta situacin. El arrendatario le dijo que no poda hacer esto, porque la d
euda sera borrada por la bancarrota. Steve le dijo que no trataba de coleccionar
la deuda; segua la causa judicial requiri cuando alguien expide un cheque sin fond
o.
Por tanto el arrendatario archiv la bancarrota, y Steve archiv el aviso con el acu
sador federal. Esta cuestin jurdica ha continuado durante casi tres aos. An por 2500
$ y dos controles parados, el arrendatario corre ahora de la ley y afronta diez
aos en la prisin (cinco aos para cada cheque sin fondo).
La mayor parte de personas creen que pueden amenazar a otros y escabullirse de s
us deudas. Steve cree que la palabra se pone alrededor si es suave o difcil en arrend
atarios, y no quiere conocerse como un mollejn en su comunidad.
16. LA DESVENTAJA DE FIRMAS DE LA DIRECCIN DE LA PROPIEDAD
Las empresas de gestin no manejarn sus propiedades tan estrechamente como va. Slo c
omprobar todos los factores y
inspeccione su inversin tan a menudo si es necesario.
Durante muchos aos, Rob Brown (un seudnimo) trabaj como un pro -
consultor de la asistencia mdica de fessional. Estaba constantemente en el camino
, nunca en casa en Atlanta. Saba de miembros de familia y de su propia investigac
in dispuesta al ingeniero que entrando en bienes inmuebles era a
23
gran inversin, pero no fue nunca a casa. No poda manejar ninguna propiedad de la i
nversin - o por tanto pensaba.
En medio de todos sus viajes, Rob realmente logr comprar su propia casa. Entonces
, todava dispuesto a adquirir bienes inmuebles, encontr un acuerdo de la inversin q
ue no poda rechazar y compr su primera casa del alquiler.
Con esta casa, Rob realmente hizo recortar su trabajo para l, y, durante varios m
eses, gast cada fin de semana trabajando en esta nueva propiedad del alquiler. Sa
ba que necesit a alguien para manejar la casa para l. Algunos propietarios manejan
sus propiedades de distancias seguras, pero Rob se convenci de que Baltimore a Atla
nta y las distancias similares estaban ms que un poco demasiado lejos. Mir alreded
or y pidi remisiones a una empresa de gestin de la propiedad respetable, tica, y mo
ral, y lo encontr - por tanto pensaba.
El principal de la empresa de gestin era un corredor de bienes races con 30 aos de
la experiencia propiedades de la inversin poseedores y gerentes para otros invers
ionistas. Era querido en su comunidad y un miembro de la iglesia activo, por tan
to Rob se sinti seguro que hara un trabajo fino. Una vez que termin de reconstituir
la casa, volc sus llaves a este gerente y sigui sus viajes.
Alrededor de la Navidad durante su primer ao trabajando con este gerente, Rob se
invit a su casa durante una tarde de alta cocina y entretenimiento con otros inve
rsionistas. All, haciendo la charla sobre la comida, Rob aprendi una gran leccin. P
regunt al hombre simptico, de edad media a travs de la mesa si este gerente tambin m
anejara las propiedades posey. El hombre del inversionista simptico sabiamente y d
e modo persuasivo contest, No. Nadie manejar mis propiedades as como voy, por tanto
manejo mis propias propiedades. Rob un poco se sorprendi, dijo gracias por el cons
ejo y lo tom de la zancada. Pero de todos modos, se pregunt. Rob crey que una empre
sa de gestin profesional tuvo que ser capaz de manejar las propiedades mejor que
podra, sobre todo porque viaj tanto. Adems, el gerente dio a Rob informes regulares
sobre su propiedad y pareci guard un ojo bastante cercano en ella.
Durante los prximos dos aos, Rob compr y present ms dos propiedades para el gerente d
e tener cuidado de. Encontr que pareci que algunos acuerdos buenos y, con esta emp
resa de gestin, all no eran ningunas verdaderas cuestiones.
Realmente, haba unas cuestiones. Cuando Rob volvi a casa un fin de semana y abri su
declaracin del alquiler regular, encontr un precio de 25$ contra sus ingresos del
alquiler para cambiar un lightbulb. Algo dejado perplejo, llam la empresa de gestin
para una explicacin. El gerente no poda tomar su llamada, por tanto un ayudante e
ra bastante amable para decir a Rob que su arrendatario se haba quejado de un lig
htbulb que es, por tanto la empresa de gestin haba enviado a alguien para cambiar
el lightbulb - para los honorarios de visita estndares de 25$.
Robe ms que un poco se disgust. Dijo al ayudante que no vio ninguna razn del arrend
atario no de cambiar su propio lightbulb y se sinti completamente exasperado en l
a absurdidad de todo esto. Colg el telfono.
Ms tarde, Rob se puso en contacto con la empresa de gestin para hablar de la adqui
sicin de un poco de trabajo de la rehabilitacin hecho en una de sus casas del alqu
iler. Pidi al gerente, que lamentablemente no estaba disponible. Por suerte, sin
embargo, el supervisor de mantenimiento de la propiedad de la empresa de gestin e
staba disponible, por tanto Rob habl con l y prioritized el trabajo de la rehabili
tacin necesario. Un artculo de la alta prioridad del cual hablaron era la reparacin
del tejado. Los rboles grandes rodearon su casa del alquiler y, durante los aos,
ramas grandes - y hasta los rboles enteros - se haban cado en el tejado y lo haban d
aado. Rob pidi que el supervisor de mantenimiento de la propiedad obtuviera una es
timacin de reparacin. Varios das ms tarde, llam a Rob con una estimacin que pareci alt
. Como haba hecho alguna rehabilitacin y conoca a la gente en la construccin, llam al
rededor y consigui su propia estimacin.
Como result, la estimacin del supervisor de mantenimiento de la propiedad era muy
alta - aproximadamente 150 por ciento ms que las otras estimaciones que Rob recib
i. Por tanto fue con el contratista que conoca cuya estimacin era mucho ms baja.
Durante el prximo ao ms o menos, Rob not que las estimaciones del supervisor de mant
enimiento de la propiedad siempre eran aproximadamente el 150 por ciento de sus
propias estimaciones. Naturalmente, comenz a perder el respeto a la empresa de ge
stin.
Aunque sus viajes todava le impidieran emprender actividades de la gestin cotidian
a, Rob trat de ser un propietario responsable. A menudo iba en coche por verifica
r sus propiedades, y cuando not
25
u oy sobre algo que se tena que hacer, se puso en contacto con la empresa de gestin
cuanto antes. Yendo en coche por su primera casa del alquiler una tarde, Rob vi
o dos perros grandes jugar en el patio. Le gustan perros, pero no permite que su
s arrendatarios los tengan. De este modo, cuando despus habl con alguien en la emp
resa de gestin - pero no el gerente aparentemente siempre ocupado - mencion que ha
ba visto dos perros grandes en el patio. Pidi que la empresa de gestin investigara
e hiciera cumplir los trminos del arriendo, si es necesario. Cuando Rob despus hab
l con la empresa de gestin, un ayudante le dijo que haban investigado y haban decidi
do que no haba perros en su casa del alquiler. Todava sospechoso, Rob seriamente c
omenz a considerar la no renovacin de su acuerdo con la empresa de gestin.
Dentro de poco, los arrendatarios se movieron de la primera casa del alquiler de
Rob. Segn vecinos, los arrendatarios guardaron dos perros grandes. Estos perros
haban dejado un verdadero lo en su estela. Por lo visto, cambiando el lightbulb, e
l representante de la empresa de gestin no haba podido notar los dos perros que ro
en en doorframes y marcos de la ventana y mastican agujeros a travs del drywall e
n varios cuartos. Cuando Rob vio su primera casa del alquiler despus de la famili
a y los perros se mudaron, inmediatamente llam la empresa de gestin y les dijo que
no renovara su acuerdo de la direccin. Rob los ley una lista detallada de quejas q
ue culminaron con la talla del perro y declararon que se hizo. Perodo.
Retrospectivamente, Rob not que el gerente siempre estaba disponible siempre que
tuviera la posibilidad de ganar algo. Por ejemplo, cuando Rob compr una nueva pro
piedad de la inversin, el gerente dirigi y apoy sus decisiones de un modo personal.
Cuando Rob reestructur su negocio de la inversin, el gerente estaba disponible pa
ra coleccionar sus honorarios - er, ayudar a Rob a establecer cosas correctament
e.
Como un viajero constante, Rob haba necesitado a alguien para manejar sus propied
ades de la inversin correctamente, pero ahora mira hacia atrs y se siente mucho ms
sabio. Parece que el hombre simptico, de edad media que haba encontrado durante la
comida tena razn: nadie maneja propiedades de la inversin as como el dueo.
17. CMO CONSEGUIR ACCIN DE ARRENDATARIOS QUE PAGAN TARDE
Emplee modos creativos, eficaces de conseguir la atencin de arrendatarios que son
el delincuente en el pago del alquiler.
No es sorprendente que, ms de cuatro dcadas de la propiedad puedan -

ment e inversin, Hal Wilson ha tenido que desalojar a unos arrendatarios para no
pagar el alquiler. Ha debido cortejar en demasiadas acciones dispossessory largus
imas y, como muchos inversionistas, ha decidido que realmente no le gustan ellos
. Por tanto Hal ha desarrollado un mtodo alternativo para conseguir que arrendata
rios paguen o sufran el desahucio. Aqu est cmo lo hace.
Cuando uno de sus arrendatarios deja de hacer pagos de alquiler, Hal, como la ma
yor parte de inversionistas, por lo general slo se pone en contacto con ellos (so
bre todo si son nuevos arrendatarios) y pide que ellos paguen. Con la mayor part
e de personas, slo tiene que hacer una llamada telefnica e inmediatamente envan el
alquiler. Si oye una excusa vlida, muestra la paciencia y la utilidad. Si oye una
excusa invlida - que tpicamente viene de arrendatarios ingenuos - entonces claram
ente les recuerda que tienen que pagar su alquiler en una manera oportuna. Por o
tra parte, explica, tendrn un desahucio en su registro y pueden tener el problema
alquilando de otros propietarios en el futuro. Si los arrendatarios ingenuos no
pueden prestar atencin a su advertencia o si los arrendatarios con experiencia sl
o no pagan, Hal emplea su propio remedio creativo. En pleno da, va en coche a la
propiedad y se pega uno de su Para el Alquiler entra el patio delantero.
Tan pronto como los arrendatarios se manchan su Para el Alquiler entra su patio, l
laman a Hal y dicen algo como, Qu es con el signo en mi patio? Hal entonces les dic
e que supuso que se movieran. Su respuesta habitual es, No, no nos movemos. En la
respuesta a esto, por lo general dice, De este modo, djeme conseguir esto directam
ente. No se mueve, y no paga el alquiler? Esto no va de la mano. Si se queda, pa
ga
27
alquiler. Si no paga el alquiler, se mueve. Cuando se mueve, alquilo el lugar a
alguien ms. Y esto es exactamente lo que hago.
A veces, despus de que Hal declara esto como la verdad absoluta, dicen en un enfa
do, Bien, entonces me muevo! y respuestas de Hal, Bien, que me salva mucho problema.
Por lo general, sin embargo, los arrendatarios rpidamente pagan el alquiler.
Como Hal ha encontrado, esta accin realmente agarra la atencin de sus arrendatario
s y consigue los resultados que quiere - sin gastar muchas palabras.
18. OFREZCA RASGOS DE LA MEJORA DE ARRENDATARIOS
Haga el dinero adicional culpando extra para suplementos.
Jack Price (un seudnimo) ofrece mejoras opcionales con el BA -

sic unidades alquila. Una de las mejoras, por ejemplo, debe incluir una arandela
de ropa y juego del secador por 50$ por mes suplementarios. Jack compra estos j
uegos por 300$ a travs de una aplicacin local salvan la compaa, por tanto hace de vu
elta su coste en slo seis meses. Como parece que la mayor parte de arrendatarios
quieren la satisfaccin inmediata, probablemente pagarn a Jack por algo que podran c
omprar fcilmente ms barato ms tarde.
19. CDIGOS Y REGLAS - PARA USTED Y CONTRA USTED
Sepa cdigos del arrendatario locales, y se armar con la informacin tiene que proteg
er sus intereses como un propietario.
Un grupo de empleados eclesisticos se haba acercado a John Wilson (a

seudnimo), un propietario de Nashville, diciendo patrocinaban a una familia hispa
na y garantizaran el pago del alquiler en un doble en el edificio de la multiunid
ad del dueo/propietario. Cuando pregunt quien vivira en su piso, dijeron, Slo la abue
la de la familia y nieta.
Dos semanas despus de que la familia se acerc, sus vecinos en el edificio le llama
ron para decir que 50 personas vivan en esto twobedroom doble. Los arrendatarios
le aseguraron para no preocuparse, que su familia visitaba slo y se iran pronto. D
e este modo, volvi a su oficina, llamada los vecinos, y les dijo que la familia d
e 50 se ira dentro de 10 das. No tendr que presentar con el ruido mucho ms largo.
Diez das ms tarde, los vecinos le llamaron y dijeron que la familia de 50 todava es
taba all. Por tanto John volvi al piso y descubri que los miembros de familia origi
nales, en efecto, se haban marchado. Se haban movido, de hecho, a la unidad B, la
gente de la unidad B se haba movido a la unidad C, y la gente de la unidad C se h
aba movido a su unidad. Rpidamente descubri dos cosas: (1) la familia cercana que t
iene cuartos es comn en la cultura hispana, y (2) leyes locales permitidas a miem
bros de familia para visitar durante diez das - sin tener en cuenta sus nmeros. Co
mo un propietario, no se poda poner alrededor de esto. Tuvo que aceptar el hecho
que, una vez cada mes, las mismas diez personas viviran durante diez das en su uni
dad.
Entonces se hizo inteligente y llam su alquiler local cifra el departamento para
ms informacin. Aprendi que el cdigo requiere 125 cuadrado
29
pies para un primer residente adulto, 100 pies cuadrados para cada adulto adicio
nal y ningunos pies cuadrados para nios. Esto le dio una manera de rechazar renov
ar el arriendo. John quiso tolerar la situacin existente hasta que el arriendo co
rriente expirara, pero los vecinos al lado no iban. Se fueron.
Aprendiendo que la unidad vecina era vacante, la familia del problema pregunt si
lo podran alquilar. John se plant al principio, pero respondieron explicando que s
i los alquilara una unidad adicional, podra reducir el desgaste en su unidad exis
tente. Con esto en mente, consinti en alquilarlos la unidad recientemente desocup
ada para un trmino program terminar al mismo tiempo como su arriendo de la unidad
original. Su condicin consista en que aceptaran la unidad como - es y no requieren
que l lo limpie. Por tanto alquilaron ambas unidades sin el incidente hasta que e
l primer arriendo terminara, luego se mudara.
Poco despus de que la familia hispana se fue, sin embargo, John recibi una llamada
del nuevo arrendatario de la segunda unidad. Por lo visto haba abierto el grifo
la canilla, descubri que no haba agua corriente, y, lo y contemple, encontrado ah n
o era ningn metro acutico! Por tanto John llam la empresa de agua, diciendo que alg
uien debe haber robado el metro acutico. Sin embargo, la empresa de agua le dijo
que realmente haban quitado el metro seis meses antes porque crean que alguien rob
aba el agua. Hicieron esa deduccin basada en su observacin que alguien viva en la u
nidad pero el agua nunca se haba encendido. John investig adelante y averigu que la
familia hispana no quiso pagar una tarifa de conexin de 35$ acutica. En cambio, h
aban dirigido una manguera de jardn del grifo exterior en la primera unidad al gri
fo exterior en la segunda unidad, luego apagaron la lnea acutica a la segunda unid
ad en la calle. Todo su ingenio los salv era la tarifa de conexin de 35$, sin emba
rgo, porque la cuenta total para ambos fue pagada por aquellos en la primera uni
dad.
Cmo podra l derecho la situacin? Dijeron a John que tendra que bajar a la empresa de
agua, pagar unos honorarios de instalacin y firmar una certificacin que no robaba
el agua. Sorprendentemente, cuando fue all, le dijeron que realmente tendra que ap
arecer en el tribunal ambiental, porque era ilegal hacer su propia conexin sin la
obtencin
un permiso de edificacin primero. Dijo a la empresa de agua, otra vez, que no hiz
o la conexin y no saba hasta sobre la conexin hasta que los infractores se hubieran
mudado y el nuevo arrendatario se haba acercado. Regardless, los funcionarios di
jeron que todava tendra que aparecer en el tribunal y afrontar una multa de 500$ p
osible.
Por suerte, cuando John realmente se revel en el tribunal ambiental, el juez oy su
caso, inmediatamente llamado l absurdo, y lo tir.
20. ALQUILERES DEL ARTCULO 8 EN VECINDADES DE LA GAMA BAJA
La gente en la asistencia pblica durante perodos largos puede perder el respeto a
s y otros, y a menudo no guardan
su propiedad en buenas condiciones. Mejor dicho, creen que usted, el propietario
, los debe algo, por tanto constantemente preguntan
para favores y no pagan su alquiler.
A finales de los aos 1950, dos compaeros compraron un A-marco, de cuatro familias
el piso en Detroit cerca de la planta de montaje donde Jeep Cherokee se producen
. Poseyeron la propiedad hasta que un compaero se vendiera al otro a finales de l
os aos 1980. Para muchos de aquellos aos, los compaeros y sus familias vivieron en
dos de las unidades y alquilaron los otros dos.
Dice Matt Fletcher, ahora un inspector de casa (http://www.miproperty .com) y el
hijo de uno de los compaeros, Mi padre decidi guardar su inters a este fourplex dur
ante dcadas, creyendo que los ingresos del alquiler valdran el problema de ser un
propietario. Era correcto - un rato. Sin embargo, ya que la vecindad empeor, los
arrendatarios tambin. Cada vez alguien le pregunt por qu no vendi la casa, dira, Esa c
asa maldita se pag tres o cuatro veces.
31
Lo guardo! Creo que slo se at a ello porque era la primera pieza de la propiedad que
alguna vez posey.
Con el tiempo, esta vecindad decay tanto que slo las familias en el bienestar vivi
ran all. Entonces el rea se hizo tan mala que los dueos slo podran alquilar cuartos a
hombres; las familias no viviran all. Se hicieron alquileres del Artculo 8, el que
significa que el gobierno paga el alquiler por arrendatarios en el bienestar. Ma
tt de comentarios, En realidad, a menos que quiera ser un propietario de jornada
completa y trabajador social de media jornada, no recomiendo alquilar a arrendat
arios del Artculo 8. Aqu est por qu. Siempre que los arrendatarios se movieran de un
a unidad a Gray Street, la propiedad de mi pap, dejaran la unidad en una condicin a
squerosa. Puedo recordar a un arrendatario del Artculo 8 en particular. Roger no
trabaj a menudo y estaba generalmente en el bienestar. Poco despus del movimiento
en la casa, dijo que encontr una viruta de pintura en la casa y crey que era la pi
ntura con plomo. Exigi que la pintura se repare as sus hijos no la comeran, causand
o la lesin cerebral. Lo fijamos inmediatamente.
De manera interesante, Roger nunca se dirigi a los propietarios sobre el problema
de pintura directamente; omos a travs del asistente social. De hecho, us el problem
a de pintura como una disculpa por dejar de pagar su alquiler. Entonces, un arre
ndatario del Artculo 8 tuvo que consentir expresamente en enviar el cheque direct
amente al propietario. Haca el gobierno enviarle el alquiler se registra en su no
mbre y alquiler slo pagado a nosotros cuando pareci a ello, no cuando era debido.
Sabamos que no haba pintura desconchada en la casa cuando se acerc. Sus hijos haban d
esconchado probablemente la pintura lejos del maderaje con un martillo y destorn
illador. Y cuando Roger se movi, dej su basura y mobiliario detrs, nos debi dinero
- hasta dej el agua que corre en cada fregadero y baera por tanto nos atascaramos
con una cuenta acutica enorme.
Roger era slo un en una serie de arrendatarios como esto. Tristemente, hasta despus
de limpiar la casa, sta era la nica clase de arrendatarios que podramos atraer deb
ido a la vecindad.
Despus de que Roger y su familia se mudaron, los dueos comenzaron a alquilar cuart
os durmientes en el fourplex. Estos arrendatarios - divorciaron del medio -
de edad y hombres ms viejos con problemas con el alcohol o problemas de las droga
s - realmente eran mejores que Roger porque eran limpios y pagaron su alquiler l
a mayor parte del tiempo. Los propietarios descubrieron que verificar el lugar d
e vez en cuando oblig a los inquilinos a guardarlo en la condicin ordenada.
An los problemas nunca se pararon. Dice Matt, El compaero de mi padre no era una pe
rsona honesta. Mi padre le haba agarrado culpando para reparaciones de la casa qu
e nunca ocurrieron. Los contratistas escribieron recibos para el trabajo que no
hicieron. El compaero presentara los recibos a mi padre, explicando que haba pagado
ya a los contratistas, por tanto mi padre dara al compaero la mitad del coste de
la cuenta. Pero no es un pushover. Cuando mi padre descubri que se haba engaado, fu
e directamente a la casa de su compaero y exigi su dinero de vuelta, en el mismo m
omento.
Despus de casi 30 aos de la propiedad, mi padre finalmente vendi su inters a este fou
rplex a su compaero. Unos meses ms tarde, la casa se quem a la tierra. No hicieron
dao a nadie, y el compaero coleccion todo el dinero de seguros. El seguro de la cas
a (coste de reposicin) excedi el valor justo de mercado. Siempre crea que esto era
una coincidencia verdadera.
Ms al menos dos lecciones pueden salir de esta historia:
1. Guarde un ojo cercano en compaeros porque la gente se hace graciosa cuando vien
e al dinero.
2. La posesin de la propiedad de la gama baja en vecindades pobres significa gana
ncias bajas y problema grande. La posesin de la propiedad de alta cualidad en reas
buenas requiere ms dinero para la adquisicin, pero los mrgenes de beneficio son ms
grandes y dolores de cabeza ms pequeos. La propiedad de alta cualidad aprecia; la
propiedad de la gama baja no hace (y podra disminuir hasta en el valor). Cuando v
e una vecindad comenzar a deteriorar, vender su propiedad, aun si debe tomar una
prdida. Como el padre de Matt aprendi, slo no es que vale la pena de guardarlo.
33
21.
FUEGO LLEVA A EXPLOSIN, PERO
NINGN PLEITO
Trate de impedir a arrendatarios cortar esquinas y emplear mal servicios que pod
ran provocar accidentes costosos.
Salinas, California, ha adoptado un ambientalmente amistoso

programa de saneamiento. Para reducir el vertedero de basura gastan y animan a r
eciclar, los residentes pueden usar uno de tres receptculos de la basura diferent
emente clasificados. Como podra esperar, el receptculo ms pequeo tiene los honorario
s ms bajos, y el receptculo ms grande tiene los honorarios ms grandes. Lamentablemen
te, si produce ms basura que su receptculo sostendr en una semana dada, lo tiene qu
e aguantar durante una semana suplementaria.
Hace varios aos, el inversionista de Salinas Glen Marks arrend su primera casa del
alquiler, una extensin de dos dormitorios, de un cuarto de bao agradable a casa,
a un arrendatario que decidi ahorrar el dinero pagando un receptculo de la basura
ms pequeo. Lamentablemente, el arrendatario produjo ms basura que su receptculo sost
endra. Despus de tener que aguantar la basura suplementaria un rato, el arrendatar
io decidi que tuvo que hacer algo diferente. Ms bien que pagar un receptculo ms gran
de, decidi quemar su basura suplementaria.
Puso la basura en la chimenea de la esquina hermosa con un juez de salida de gas
. Glen explica lo que pas una noche cuando su arrendatario encendi el hornillo de
gas para encender la basura. Cuando se calent delante de la chimenea, una explosin
le propuls hacia atrs aproximadamente tres pies. Cuando llegamos a la casa dentro
de poco despus, los bomberos, el inspector de construccin del condado, y el tipo d
e gas y elctrico nos esperaba ya.
La explosin caus el dao principal a la chimenea y haba levantado hasta la esquina de
la casa de su fundacin. El arrendatario no se hizo dao, pero se reorganiz. Por sue
rte, haba abierto la puerta principal, tan la mayor parte de la fuerza de la expl
osin disipada a travs de la apertura. Yo
pensamiento bamos a demandarnos adems del porte del coste obvio del dao.
El arrendatario no demand, sin embargo. De hecho, se qued en la casa y sigui pagand
o el alquiler mientras las reparaciones se completaron - a la meloda de 11000$. L
os contratistas quitaron sheetrock chamuscado, devolvieron los clavos desplazado
s a la fundacin, sustituyeron sheetrock y repintaron paredes. Poco despus de que l
os trabajos de reparacin se completaron, el arrendatario perdi su trabajo, y alej u
nos meses ms tarde.
La caada es feliz que las cosas calcularon as como hicieron. Nadie seriamente se h
iri, y la propiedad no sufri ningn dao permanente o prdida de valor.
22. LA NECESIDAD DE CONTROLES DE FONDO
Haga fondo extenso y controles de crdito antes de dar llaves a arrendatarios. Slo
acepte el dinero efectivo o un cheque de caja para el depsito y el alquiler del p
rimer mes.
Los inversionistas y los propietarios Kathy y Glen Marks alquilaron su

casa de tres dormitorios, de dos baos a una pareja y el hermano del marido. Los a
rrendatarios dieron a Kathy una aplicacin completada y un depsito de la buena fe d
e 300$. Sus referencias, aunque comprobaran, eran diferentes de cualesquiera otros
que hubiera experimentado en sus 16 aos de la propiedad del alquiler gerente. Di
ce Kathy, La esposa dijo que su monedero se haba robado as no tena su libro de che
ques, pero me podra dar un control del tercero de un amigo para el alquiler del p
rimer mes y el equilibrio del depsito. La prxima semana, el control salt y los arre
ndatarios eran imposibles de coger. Aprendimos que su propietario anterior y ref
erencias de empleo eran falsos; haban sido el cuidado -
35
totalmente organizado por amigos asistentes. Nuestro abogado tambin averigu que se
haban desalojado de su residencia anterior.
Por tanto comenzamos el proceso de desahucio y lo completamos dos meses ms tarde -
slo dos semanas antes de la Navidad. Todava estaban en la casa cuando el sheriff
desaloj ellos, Adornos de Navidad, rbol y todos! Cuando nos hicimos, sent que haba c
ompletado al Propietario / Desahucios del Arrendatario 101 curso.
23. TRANSACCIONES CON DIFERENCIAS CULTURALES
Encuentre modos justos y baratos de tratar con diferencias culturales de arrenda
tarios.
La gente de algunos pases extranjeros a menudo cocina en grande, familia -

potes clasificados. Pero los elementos stovetop americanos no se hacen apoyar 50
libras a utensilios de cocina de 100 libras, por tanto Bill Benson (un seudnimo)
tuvo que sustituir elementos elctricos en la estufa en su alquiler a casa cada 9
0 das ms o menos. Dentro de poco, decidi que cuando alquile a extranjeros que cocin
an en el futuro, no incluir aplicaciones en las unidades. Normalmente, si los pro
pietarios amueblan artculos como aplicaciones, son responsables de mantenerlos, a
unque quien es responsable del desgaste sea discutible.
Para ponerse alrededor del problema de la ocupacin excesiva, estipula en su arrie
ndo que una unidad de dos dormitorios permite a dos inquilinos para cada dormito
rio en el alquiler bsico; despus de esto, son 150$ por inquilino adicionales por m
es. As, razona, si los arrendatarios tienen que pagar a la gente suplementaria, a
lquilarn unidades suplementarias en cambio. Si no hacen, el desgaste en una unida
d es alto, por tanto colecciona el dinero para cubrirlo.
24. NINGUNA COMPLACENCIA ELLA, ENTONCES, POR QU INTENTO?
No puede complacer a todos sus arrendatarios todo el tiempo, y tal vez no debera
intentar.
Una mujer quiso alquilar a John Sanders (un seudnimo) 900-

casa del carro del pie cuadrado durante slo una semana. Normalmente alquila la su
ite por 1.250$ por mes en un arriendo anual. Le dijo no, que econmicamente no se
poda permitir el gasto de la limpieza para slo el alquiler de la una semana. Enton
ces pregunt si alquilara durante un mes. Otra vez, le cont no, diciendo que su tiem
po del alquiler mnimo era un ao. Pregunt si dobl el alquiler a 2500$ por mes, lo alq
uilara a ella durante un mes, o durante tres meses, o durante seis meses a ese pr
ecio? Dijo no. Entonces ofreci alquilarlo por 2500$ por mes durante seis meses y
no pagar nada durante los seis meses pasados. As, si se qued durante un ao, habra pa
gado su alquiler lleno, pero si se quedara durante menos de un ao, habra hecho el
dinero extra. John dijo bien a ese arreglo.
Comprobando sus referencias, John averigu que no tena una historia del alquiler, p
orque se haba movido en su unidad de una casa que posey. Sus padres haban comprado
la casa para ella, y haba vivido en ella dos semanas antes de moverse en un hotel
. Se movi del hotel porque era demasiado ruidoso.
John debera haber sido sospechoso, porque dijo que no poda firmar el arriendo, per
o que su abogado, un fideicomisario, podra. Como vino de una familia rica, se ima
gin que esto no era ningn problema. Pero seguramente se hizo un problema. Pidi pint
ar el lugar de morado: no dijo, pero ella y su novio lo pintaron de todos modos.
Dejan a la pintura gotear y hacer rodar abajo la pared sin allanarlo, por tanto
las carreras de pintura cubrieron cada pared y atestaron todas las tomas elctric
as e interruptores. Cuando pidi sustituir la alfombra, John no dijo porque era fl
amante, pero consigui que su novio instalara el nuevo coche -
37
animal domstico por encima de la existencia una utilizacin de un vapor de la alfom
bra y pegamento. John descubri que el pegamento quita cada cuatro pies a travs de
su antes nueva alfombra despus de que se mud.
Una reclamacin de ella tena un problema de la audiencia, apag el refrigerador porqu
e dijo que hizo demasiado ruido. Tambin afirm que no trabajara. John lo volvi en y d
escubri que todas las perillas se haban enroscado y se haban roto de modo que no se
pudiera ajustar correctamente. Cuando John sustituy el refrigerador, se quej que
era demasiado fuerte, pero dej su pie, diciendo que era el que provedo del arriend
o.
Como la unidad era ms vieja, John haba arrancado completamente y haba reconstituido
el interior slo 18 meses antes de que lo alquilara, pero ella y su fideicomisari
o se quejaron que la nueva fachada haba escondido su edad. Se quej que haba construc
cin que contina en el desvn cuando no haba ninguno, luego se quej que el ruido fue cau
sado por el hecho que el lugar era viejo.
Tambin se quej que el acondicionador de aire no trabajaba y afirm que sus perros ne
cesitaron el alojamiento en 60 grados. John envi al hombre HVAC a la unidad y se
dijo que su arrendatario dejaba la puerta principal abierta por tanto los perros
podran entrar y fcilmente.
Al final, se qued durante 18 meses, pagando 1.250$ por mes durante los seis meses
pasados. Durante ese tiempo, era responsable del valor de 9000$ del dao. A la co
nsternacin de John, no haba slo complacencia ella.
25. DEPSITO MS ALTO AYUDA A PRECALIFICAR A ARRENDATARIOS
Cargue depsitos de seguridad ms altos para cubrir gastos de limpieza y precalifica
r a arrendatarios.
Joe Jackson (un seudnimo) requiere depsitos de seguridad iguales a

El 110 por ciento del alquiler mensual, explicando que las tapas del 10 por cien
to que contratan a un encargado de limpieza profesional para limpiar despus de ar
rendatarios desocupan si no guardan el lugar limpio. Si los arrendatarios antici
pados protestan, Joe supone que sean sucios y los bajen como arrendatarios.
26. PERMISO DE ANIMALES DOMSTICOS TRAE MS DINERO
Puede hacer an ms dinero de la propiedad del alquiler permitiendo arrendatarios te
ner animales domsticos.
Mike Mann (un seudnimo) permite que sus arrendatarios tengan animales domsticos y
cobra unos, honorarios de 500$ antiguos de cada uno. Ha aprendido que los dueos f
avoritos responsables quieren pagar los honorarios - un premio para permitir ani
males domsticos - mientras aquellos que estn poco dispuestos no son tan responsabl
es, y no los quiere como arrendatarios.
Decide no cobrar unos honorarios del alquiler favoritos mensuales, pero puede co
brar alquileres ms altos porque pocos propietarios permitirn animales domsticos. En
la carrera larga, hace varios cientos a varios miles de dlares por ao ms que iba s
in su poltica favorita.
39
27. LA BSQUEDA DEL HEDOR QUE SE CIERNE
Nunca decida pasar por alto situaciones malolientes - a beneficio de sus siguien
tes arrendatarios y usted.
Lee Kerger en Atlanta, Georgia, compr una casa que estaba en

bastante buena condicin; slo era necesario un poco de reconstituir menor. O por ta
nto pareci, hasta que descubriera un olor que no se marchaba. Expresamente, el So
tavento busc, pero nunca poda parecer localizaba la fuente de un olor de animal fam
iliar pero no identificable.
El sotavento persever y, finalmente, con unos ayudantes, levant la alfombra de la
sala de estar de diez aos y descubri la fuente del olor - heces de animal. Los mon
tones de viejas heces de animal de diez aos y manchas de la orina se extendieron
sobre el underflooring y se atuvieron la parte oculta de la alfombra. Durante di
ez aos, la alfombra haba estado all, y el hedor se haba cernido casi que mucho tiemp
o, pero por lo visto ninguno de varios dueos diferentes haba levantado la alfombra
y haba descubierto el lo debajo (o lo haban encontrado y simplemente haban decidido
no hacer caso de ello).
Lee habl de esta sorpresa horrenda con varios otros propietarios. Piensan esto pr
obablemente que los subcontratistas se haban contratado para poner la alfombra en
la casa, pero cuando descubrieron las heces y orina, no saban que hacer. Quizs no
podan conseguir que el inquilino o dueo limpiaran el lo, o haban estado ocupados y
decididos para hacerse r hechos tan pronto como sea posible - no hacer caso del pro
blema.
Nadie realmente sabe cmo pas, pero Lee, determin de impedir a una historia malolien
te perpetuarse, tom medidas y lo limpi. Calidad de gracias para el siguiente arren
datario confiado!
28. NO DESCUIDE DEBIDO PROCESO DE DESAHUCIO
Sepa que los procedimientos jurdicos apropiados desalojan a arrendatarios antes d
e que comience un desahucio.
El tribunal Gettel ha sido un inversionista de bienes inmuebles activo en Tucson

,
Arizona, desde 1997. El tribunal rpidamente se movi en acuerdos ms grandes, y, dura
nte unos aos, posey y manej un complejo de 38 unidades. Cada unidad del 800square-p
ie en el complejo tena dos dormitorios y un bao. Cada uno se amuebl por aplicacione
s de la cocina, incluso microondas flamantes.
Como la mayora de los propietarios diligentes, el Tribunal comprueba puntuacin de
crdito de los arrendatarios anticipados y fondos. Como muchos propietarios, el Tr
ibunal ha tenido algunos arrendatarios con el gran brinco de fondos y puntuacin d
e crdito mientras alquiler todava debido.
Hace varios aos, una pareja rob la microonda amueblada por la unidad y se mud en me
dio de la noche mientras 1000$ todava debidos en el alquiler. Como eran dos meses
delincuente y no quiso tomar ms de una prdida, el Tribunal quiso moverse rpidament
e y alquilar de nuevo el piso. Tan pronto como descubri que la pareja haba abandon
ado por lo visto su unidad, el Tribunal dijo a su gerente local cambiar las cerr
aduras y mover todos sus contenidos no amueblados en una unidad de almacenaje. T
ambin pidi que su abogado comenzara un procedimiento de desahucio formal y present
ara una demanda para daos contra la pareja.
Dentro de una semana, el Tribunal hizo servir a los demandados con un aviso form
al que se haban desalojado y que se estaban demandando para daos. Como la pareja h
aba sido tan abandonada en sus acciones, el Tribunal supuso que no se revelaran p
ara su audiencia en el tribunal. Y porque su abogado tuvo que aparecer en la aud
iencia, el Tribunal decidi saltarla y hacer otro trabajo necesario. Retrospectiva
mente, lamenta que no hubiera aparecido en la audiencia ese da.
41
En su ausencia, el juez decidi que el propietario haba desalojado constructivament
e e ilegalmente a la pareja de su piso. No import que la pareja ya le debi alquile
r de dos meses. No import que la pareja haba robado la microonda de su unidad. Lo
que import, segn el juez, era que el Tribunal no haba dado a la pareja el aviso apr
opiado y no haba podido por otra parte seguir procedimientos jurdicos.
El tribunal debera haber servido a la pareja el aviso de los seis das que se estab
an desalojando antes de que cambiara las cerraduras en la puerta. Entonces, desp
us correctamente servir a la pareja con el aviso de los seis das, debera haber pedi
do que el juez publique un aviso de desahucio. Slo entonces podra hacer cambiar la
s cerraduras. El juez orden que Tribunal pagara a la pareja 1000$ en daos punitivo
s. Por suerte, el Tribunal ms tarde negoci directamente con la pareja y era capaz
de reducir su pago de daos total a 100$.
29. LAS ALEGRAS DE SER UN PROPIETARIO PRCTICO
Est preparado para remendar muchos problemas del techo en abajo.
La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles construyen su negocio de la

inversin con
el sudor de sus propias cejas y la fuerza de sus propias manos. Una vez que alca
ncen cierto nivel del xito, sabio contrata a empleados, contratistas independient
es y jornaleros. Antes de que alcancen ese nivel, sin embargo, la mayor parte de
inversionistas favorecen mtodos prcticos de remendar problemas alrededor de sus p
ropiedades. Hal Wilson haba trabajado como un mecnico y un contratista general, po
r tanto su experiencia le prepar para perpetuar la regla prctica.
Hace varios aos, este inversionista de Nashville, Tennessee, haba comprado unas ca
sas en la calle 2 Norte en la parte del este de la ciudad. Haba esperado que la v
ecindad crecera rpidamente
pero cuando no hizo, se oblig a guardar alquileres bajo y mantener todas sus prop
iedades del alquiler l mismo.
En una ocasin, Hal fue para coleccionar el alquiler en la persona de un arrendata
rio que era varias semanas detrs. El arrendatario y su novia vivan en un de dos do
rmitorios, de un baos pblicos, y debieron 300$ por mes. Cuando Hal llam a la puerta
principal, su arrendatario contest ms loco que un diablo y dijo a Hal, No lo creer...
este lugar se deshace.... Cuando Hal pregunt lo que quiso decir, su arrendatario
explic en la lengua ordinaria, Tenamos esa tormenta de lluvias grande el sbado por l
a tarde... mi novia y yo estbamos arriba... y una losa de yeso se cay del techo...
me golpe en el trasero! Comenz a rerse en voz alta, y Hal se ri junto con su arrenda
tario. Entonces rpidamente remend el agujero, repint el techo y coleccion su alquile
r.
Unos aos ms tarde, Hal consigui una llamada de un arrendatario diferente en esa mis
ma casa. Eran los muertos del invierno y el arrendatario le dijo que las caeras se
haban congelado y se haban roto. Hal se dirigi a la propiedad, y cuando vio que lo
s tubos en efecto se rompieron, se puso para trabajar en ellos inmediatamente. A
bri la puerta crawlspace y avanz lentamente bajo la casa. Los tubos rotos eran lej
anos de la puerta donde era completamente oscuro, por tanto guard su linterna elct
rica y sus ojos entrenados todo derecho. Cuando finalmente los alcanz, comenz a tr
atar de remendarlos. Como los tubos se hicieron de acero galvanizado, no cobre,
era el trabajo duro y fue muy despacio.
Cuando trat de remendar los tubos, oy un agudo, leggrinding, sonido parecido al gr
illo hacindose ms fuerte y ms fuerte. Por tanto se par y agit la linterna elctrica alr
ededor un poco. Vio lo que debe haber sido cien pequeos ojos parecidos a una perl
a y dientes de molienda. Ratas.
Hal dobl la velocidad de sus esfuerzos y se apresur de all mientras las ratas mirar
on y esperaron. En la fijacin de un problema, haba destapado al otro. Ah, tal es l
a vida de un propietario prctico!
43
30. PASO CRUCIAL: COMPRUEBE EL CRDITO DE LOS CANDIDATOS
Controles de crdito siempre dirigidos en arrendatarios antes de dejarlos acercars
e.
Slo cuatro meses antes de que se involucrara y diez meses ser -

delantero se cas, Terri OSaile compr una nueva casa adosada hermosa en una comunida
d del campo de golf en el corazn de Nashville, Tennessee. Haba trabajado mucho tie
mpo y con fuerza por su dinero, por tanto se asegur que compr un lugar que tena tod
os los mejores rasgos: tres dormitorios, dos baos y medio, saltaron techos, una c
himenea, un bar, un lavadero, y un garaje adjunto y almacn extendido sobre 1500 p
ies cuadrados. Pag 125000$ por esta casa adosada. Despus de su compromiso, Terri y
su novio, Jason, decidieron que viviran en su casa del campo al norte de Nashvil
le. Como Terri haba comprado recientemente la casa adosada, sus intereses estn en
la utilizacin de ello como una inversin y alquiler de ello.
Terri trat durante varios meses de alquilar su casa adosada antes de que finalmen
te tuviera un candidato que quiso alquilar - y quien dijo que quiso comprarla fi
nalmente. Su candidato pareci completamente pulido y habl muy bien. Terri se sinti
contenta con su perspectiva, pero guard sus ingenios sobre ella - en primer lugar
. Coleccion una aplicacin con el fondo y clusulas de la autorizacin del informe de c
rdito y una tasa de solicitud. Entonces comprob las referencias de su candidato y
decidi que tena un trabajo slido con una empresa de informtica grande, respetable. S
in embargo, no llev tiempo para comprobar su crdito, porque se haba acercado ya con
Jason y su casa adosada costaba su dinero para sentarse vacante. Por tanto alqu
il su casa adosada al candidato de 950$ por mes comenzando el 1 de mayo de 2003.
Terri recibi pagos oportunos hasta el septiembre de 2003.
Entonces en septiembre, cuando el primer del mes arrastr en el noveno del mes, Te
rri se puso en contacto con su arrendatario y le pregunt por qu no haba recibido su
cheque de alquiler. Pidi perdn inmediatamente y explic que esperaba en el dinero q
ue esper de cobrar en efectivo en algunas opciones a la compra de acciones del em
pleado. Poco despus midmonth, el alquiler finalmente se pag.
En octubre y noviembre, la misma cosa pas. Sus controles no pudieron revelarse, p
or tanto le llam, pidi perdn, y pronto recibi su alquiler. Sin embargo, en noviembre
, Terri aprendi de su arrendatario que haba dejado su trabajo con su empleador gra
nde, respetable de comenzar su propio negocio.
En diciembre, su control de alquiler otra vez no pudo revelarse. Su arrendatario
pidi que el noveno dijera que tena algunos problemas financieros a corto plazo, p
ero que esperaba en un prstamo estudiantil grande, que cubrira su alquiler del dic
iembre. Que mismo mes, Terri se topara con su ex vecino de al lado que le dijo q
ue su arrendatario haba comprado recientemente un nuevo vehculo de utilidad del de
porte de lujo.
Hacia el 5 de enero, el alquiler para diciembre era el alquiler de, y enero toda
va impagado era atrasado. Finalmente, el 23 de enero, ambos pagos de alquiler lle
garon.
Febrero vino y el alquiler se pag algo a tiempo. El arrendatario de Terri la aseg
ur que sus problemas financieros eran detrs de l y que no tendra futuros problemas.
En marzo, otra vez el primer arrastr en el quinto del mes sin una llegada del con
trol de alquiler. Terri se puso en contacto con su arrendatario, que le dijo que
acababa de recibir un seminario ese da y le pagara cuando recibi su dinero de la cm
ara del comercio en Arkansas. Pero hacia el final del mes, Terri todava no haba re
cibido su cheque de alquiler.
Ya era abril, y marzo y los pagos de abril eran ambos atrasados. Cuando Terri se
puso en contacto con su arrendatario otra vez, hablaron y planearon encontrarse
el 13 de abril para tener cuidado del alquiler. Cuando ese da vino, Terri hizo v
arias llamadas a su arrendatario. Aquellas llamadas fueron sin contestar durante
cuatro das. El sbado, 17 de abril, su arrendatario finalmente llam. Declar que tena
una comparecencia ante el tribunal durante la maana de los 13,
45
y, debido a pagos de manutencin de menores perdidos, el juez decidi que debera pasa
r algn tiempo en la crcel del condado. Adems, el dinero que deba pagar a Terri para
marzo y alquiler de abril haba ido a su ex esposa por orden judicial.
Cuando Terri pregunt cmo iba a compensar los alquileres atrasados, le dijo que su
hermana le daba el dinero. La hermana del arrendatario estaba en el proceso de c
omprar una pieza de propiedad del estado de Arkansas. Prestaba dinero para recon
stituir la propiedad y tena bastante capital para dar a su hermano (el arrendatar
io de Terri) el dinero de alquiler. Terri era capaz de ponerse en contacto con e
l representante de la entidad de crdito de la hermana, que declar que el prstamo se
haba aprobado, pero que una pequea cantidad de trabajo de escribir todava era nece
saria antes de que el control se podra soltar. Esto ocurri al final de abril.
Por suerte, Terri era capaz de seguir ponindose en contacto con el prestamista pa
ra actualizaciones durante el mes de mayo y se dijo que, debido a problemas con
la compaa del ttulo original, el prestamista cambiaba el prstamo a otra compaa del ttu
o. Le dijeron que esto retrasara el control publicado.
En junio, Terri otra vez se puso en contacto con el prestamista y se dijo que to
do el trabajo de escribir se haba recibido y que el abogado del prestamista lo ex
aminaba para la aprobacin final. Esto tambin signific que una vez que el abogado di
o la luz verde, se necesitaran menos de 72 horas para soltar el control. Por lo q
ue dicen todos pareci como si el arrendatario de Terri recibira el dinero de su he
rmana dentro de unos das. Pero, entonces esto se escribi, sigue esperando y espera
r. Haciendo tan, usa su sueldo para pagar su hipoteca y las cuotas de la asociac
in de su propietario a tiempo.
Mirar hacia atrs, Terri se pregunta si hizo la cosa correcta. Quiso dar a su arre
ndatario el beneficio de la duda, porque realmente declar a ella de vez en cuando
que viajara a Arkansas para predicar en su iglesia de la ciudad natal. El arrend
atario de Terri est muy agradecido por su paciencia y espera tener todas las suma
s de alquiler pagadas en su totalidad a ella hacia el 18 de junio. Sin embargo,
en la mente de Terri, a veces teme que la pueda aprovechar. Por otra parte, cree
que es una persona buena y que la situacin se corregir.
Aunque el alquiler fuera con frecuencia tarde, Terri slo una vez impuso el conven
ido los honorarios tardos de los 25$. Si estuviera en esta situacin, sera tan indul
gente su propietario como ha sido? Esperara as.
De todos modos, se pregunta sobre varias cosas. Se pregunta por qu no comprob su c
rdito antes de que realmente alquilara su casa adosada a l - hasta que recuerde cmo
mal quiso alquilar su casa adosada para reducir sus gastos. An, como lamenta que
no hubiera comprobado su crdito antes de que alquilara a l, pone en duda si el in
forme habra mostrado algo mal. Despus de todo, no dej su trabajo hasta que hubiera
alquilado su casa adosada.
Al final, Terri se siente quemada por esta primera experiencia de la inversin, y,
francamente, slo quiere. Las casas adosadas en su comunidad han apreciado a $ $1
30000 - 5000 ms que pag - pero generalmente quiere. Slo quiere bastante para pagar
su equilibrio del prstamo y compensar algunos gastos. Si alguien ofreciera sus 12
3000$, lo tomara... pero esta vez, sin duda comprobara las calificaciones financie
ras del comprador primero.
31. DESASTRE A CORTO PLAZO, GANANCIA A LARGO PLAZO
No deje a malas experiencias con arrendatarios minar el valor de inversin inmobil
iaria sobre la carrera larga.
En 1992, Dave Altman trabajaba en Atlanta y se despidi

de su trabajo. Pronto encontr el trabajo en Memphis, Tennessee, y tena slo dos sema
nas para hacer un informe a su nuevo empleador. No poda vender su casa en Kennesa
w, Georgia, esto rpidamente, por tanto encontr a una pareja alquilando la casa.
Su crdito y empleo comprobado, y todo pareci fino. Durante cinco meses, los contro
les de alquiler llegaron al lugar de Dave
47
a tiempo, entonces de repente... ningn control. Dice Dave, Primero pas durante un f
in de semana festivo por tanto demasiado no me preocup. Pero despus de que ms vario
s das fueron por, me hice muy preocupado. Hizo una llamada telefnica al nmero de cas
a de los arrendatarios y fue saludado por una grabacin que declar, La lnea se est exa
minando para ver problema. Esto tpicamente significa una de dos cosas: una interru
pcin principal ha pasado o la lnea se ha temporalmente desconectado para el no pago.
Por tanto hizo una llamada a la firma de corretaje de la reserva donde el arrend
atario dijo que trabaj. El telfono fue contestado por alguien que slo quiso saber l
a informacin de la cuenta de Dave y si le pudiera ayudar con su reserva. Pero el
arrendatario no estaba all. Por tanto llam el lugar de la esposa del empleo en el
consejo del turismo. Le dijeron que, Se escap a Inglaterra con su novio.
El pnico comenz a empezar. Una llamada al hermano del tipo caus la averiguacin que se
haba roto para medicinas de transacciones y estaba en la crcel. Una llamada al ve
cino de la casa de al lado realmente me alarm. Dijo que mirara la casa y me llamara
atrs. En la llamada de vuelta, enrgicamente me dijo ir en coche ah este fin de sem
ana.
Dave lleg a su antigua vecindad temprano en la maana del sbado y encontr su lugar li
teralmente destruido. Recuerda, Aunque una ninguna poltica favorita se estipulara
en el acuerdo del alquiler, dos perros grandes se haban cerrado con llave dentro
durante das a la vez, juzgando de la cantidad de heces que vi. Alguien haba comenz
ado un fuego de madera en la chimenea de gas con troncos de cermica y el holln est
aba en todas partes. Todo de cualquier valor se fue. No slo la arandela y secador
, estufa, refrigerador, lavavajillas, disposicin y fregadero - hasta tomaron la u
nidad HVAC, el panel elctrico, mucho alambre de cobre, el calentador de agua con
cualquier tubo de cobre fcilmente disponible, vanidades, espejos y servicios. Las
baeras se dejaron, pero pesadamente se daaron. Algo de cualquier valor o se fue o
se da.
Dave sigue, La cama acutica se haba drenado en el suelo. Esto era una casa de tres
pisos, y el dormitorio estaba en el primer piso, por tanto la primera planta era
un verdadero lo - techo que se cae, drywall deshacindose.
Haba agujeros en las paredes que tenan todo el aspecto de empujar la cara de alguie
n a travs del drywall, as como muchos agujeros con el tamao de puo. Haba ventanas rot
as, alfombras rasgadas. Tenan un heck de un partido o una lucha seriamente mala.
La basura estaba en todas partes. Contempl un verdadero vertedero no adecuado para
la residencia humana.
Cuando Dave llam a su agente de seguros, le dijeron que la poltica de su propietar
io no cubri el alquiler de la propiedad a nadie, por tanto cualquier reclamacin se
negara. Qu podra hacer? Termin la firma de ello de vuelta a la compaa de la hipoteca
toma de un xito del crdito enorme que dur aos.
Durante aos, jur que nunca tendra arrendatarios otra vez, pero despus de leer a Rich
Dad, Dad Pobre y jugar el FLUJO DE FONDOS 101 juego de mesa, he comenzado a ser
un propietario otra vez. Por qu? Como las vueltas son mejores que una cuenta de a
horros y ms seguras que mis 401 tristes (k). Ms, no me hago un poco ms joven. No es
pero que el gobierno tenga cuidado de m en mi vejez; tratan slo de tomarme para to
do que valgo.
Me pegar con la inversin inmobiliaria. Me da un poco de control de mi futuro.
32. CHOQUE CON CARROCERA DELANTERA CON REALIDAD
La advertencia a inversionistas nuevos: sus arrendatarios tienen objetivos radic
almente diferentes que usted.
Esta historia viene de Rosemary Fuller Thornton, autor de

La Realidad de Bienes inmuebles y Las Casas Que Sears Construido. Se reproduce a
qu con su bendicin y en sus palabras, como publicado en La Realidad de Bienes inmu
ebles.
49
Octubre de 1984. Me sentaba en una procuradura, esperando cerrarme para ocurrir e
n mi primera inversin de bienes inmuebles bien seleccionada, rentable. Compraba m
i primero piso - mi primera propiedad del alquiler. Era un da tan emocionante. Es
to deba ser el mismo principio, el consejo del Imperio financiero que me dispona a
construir. A diferencia de inversionistas del silln, que hablaron un gran juego
y nunca hicieron nada, haba tomado ese primer paso de suma importancia. Iba a ser
un propietario. Y, todava mejor, iba a ser un propietario rico.
Saba que iba a ser un propietario rico porque era un inversionista culto. Haba aco
mpaado a muchos, muchos seminarios que ofrecieron todos los secretos a la indepen
dencia financiera a travs de bienes inmuebles. Haba ledo todos los libros, escuch to
das las cintas, y, todava mejor, haba sido un Agente inmobiliario durante varios m
eses. Saba todo que tena que saber. O por tanto pensaba.
Habamos encontrado nuestra propiedad de la inversin de un anuncio en el peridico. L
os dueos corrientes pedan 69500$ el fourplex, que tena cuatro unidades de una habit
acin, cada uno con un comedor, sala de estar, cocina y bao. La parte superior del
edificio era la ripia de amianto, y la mitad inferior era el ladrillo slido. Haba
sido techado de nuevo por Laurel and Hardy Roofing Company dos aos antes, y el dueo
me dijo que el edificio estaba en la forma justa.
Feria? Qu trmino tan engaoso. Las doncellas justas son seoritas encantadoras. Los tr
atos comerciales justos todos medios se dejan felices. Pero un edificio descrito
como estando en la condicin justa se est por lo general vendiendo por el valor de l
a tierra slo.
La financiacin pareci perfecta.
Pago al contado en efectivo
18500$
Asuma la primera hipoteca onwer-financiada 45,000 (pagos 509$)
Asuma la segunda hipoteca financiada por los dueos 6,000 (pagos 82$)
Precio inicial
69500$
El vendedor era un cerebro y tena todo todo el juego para alguna savia pobre para
andar en, pagar 18500$ abajo y asumir estas dos hipotecas sin la calificacin, ni
ngunos fastidios y un cierre rpido.
Entre en la savia pobre.
Habamos obtenido el pago al contado de 18000$ en efectivo sacando una segunda hip
oteca en nuestra propia casa. Los pagos mensuales a la segunda hipoteca recin cre
ada en nuestra propia casa eran 267$. Esto, aadido a las hipotecas del piso de 50
9$ ms 82$ (591$), vino a 853$. Los ingresos del alquiler eran 975$, abandonndonos
un flujo de fondos positivo de 117$ por mes.
Pareci tan grande en el papel. Sentimos que esta propiedad era la inversin que haba
mos gastado los 12 meses pasados buscando. La condicin de la propiedad era restor
able, el precio era fantstico, y la financiacin era excelente.
El cierre fue bien, y, para el resto de la tarde, mi marido Tommy y yo hablamos
de lo que una decisin buena habamos hecho y cmo afortunado debamos vivir los sueos de
nuestra vida.
La parte de nuestro magnfico plan de transformar este edificio justo de una monstru
osidad a una casa grande implic hacer un poco del trabajo del patio. El primer sba
do despus del cierre, nos levantamos inteligentes y tempranos, cargamos instrumen
tos de 45.987 yardas en nuestra Toyota y fuimos en coche al Piso.
No habamos estado all ms de diez minutos cuando nuestro primer arrendatario se acer
c a nosotros y se introdujo. Muy orgullosamente, me introduje como El Nuevo Dueo d
el Edificio. Tena todas las razones de ser feliz. Era el 27mo del mes, y sin duda
tena este hombre haba dejado el refugio de su casa para empujar sumas de dinero g
randes en mis manos. Despus de que ms tres arrendatarios seguiran su ejemplo. Era t
iempo de coleccionar el alquiler. Imagine - en slo unos momentos, sera 975$ ms rico
.
Pero ya que esper, no vi ningn dinero venir. No vi a este hombre hacer cualquier m
ovimiento que sugiere que el dinero estaba cerca a mano. Tomando una mirada buen
a a este tipo, realic que no pareci que tena bastante dinero para comprar algn conse
jo gratis. Y no hizo. Nos dijo que iba a llegar tarde un poco este mes con el alqu
iler. Qu es un poco tarde? Pregunt, esperando contra la esperanza hablbamos aproximad
amente un da o dos.
Bien, me pagan en el 15to, y le puedo pagar entonces, contest. No le iba saberlo -
tena el nico arrendatario en el estado de Virginia
51
esto se pag slo una vez al mes. Sintindome terriblemente decepcionado, le record de
los honorarios tardos y volv a la matanza de malas hierbas.
Apenas diez minutos haban pasado antes de que el Arrendatario #2 apareciera y anu
nciara que su cocina de gas no haba trabajado desde algn da a los finales del siglo
. Habl de cmo la Accin de gracias cercana era y relacion la historia triste de cunto
su hijo quiso slo una cosa en este mundo, y esto era una comida del pavo fina par
a la Accin de gracias. Le haba dicho, Slo si aquellos nuevos propietarios nos compra
rn una estufa, por tanto puedo cocinar esa comida del pavo fina para usted.
Bien, no haba muchos modos de responder a tal solicitud. Podramos decir o, Por qu, s
eguramente una nueva estufa no es ningn problema; estaramos contentos y nos honrara
mos de ayudar a realizar el deseo precioso y sentido de su pequeo hijo de una com
ida de Accin de gracias casera. O, podramos decir, Qu? Una nueva estufa? Slo por tanto
usted y su muchacho pueden comer? No! No! NO!! Ahora salga aqu y deje de molesta
rme! Tengo que contar mi dinero -
Le dijimos que si no pudiramos reparar la vieja estufa, la sustituiramos por mejor
uno. (Mejor - jerga del propietario para ligeramente usado.)
El arrendatario #2 entonces se ofreci la informacin que tendra su alquiler algn da alr
ededor del primer. Alrededor es el otro de aquellas palabras que tiene el sentido
del que en el mundo real y otro sentido cuando usado describir cuando el alquil
er se pagar. Alrededor del primer debera significar antes del primer, en el primer
, o despus del primer. Pero cuando los arrendatarios le digan que pagarn su alquil
er alrededor del primer, siempre significa despus del primer. La pregunta de 64000$
es de cuantos das, semanas, o meses despus del primer hablamos.
Pero ahora, una promesa de alquiler era todo en el cual tuvimos que pensar con m
ucha ilusin. Volvimos para trabajar, tirando malas hierbas, prendiendo arbustos,
y ribeteando frenos, pero con el entusiasmo rpidamente menguante.
Slo los segundos pasaron antes del Arrendatario #3s la sombra oscureci nuestra rea d
e trabajo. Estaba una joven normal de aspecto, hasta bien vestida. Justamente no
s sorprendimos or que vivi en nuestro piso. Tambin no tena sumas de dinero grandes p
ara llenar en nuestras manos, pero realmente tena quejas. Todas las tomas elctrica
s e interruptores de luz en ella
la sala de estar y el comedor se rompieron, y cuando haba dicho al ex dueo sobre e
ste pequeo dilema, le haba dicho a slo avisado los nuevos propietarios. Hmm.
Y dure pero no slo, el Arrendatario #4 se revel. Para estas fechas, simplemente pr
eguntamos, Cul es su problema? abrigando todava un rayo de esperanza que haba salido
para pagarnos nuestro dinero de alquiler. (Algo en el cual habamos pensado mucho
ms que cualquier de nuestros arrendatarios tena.) Parece que su horno (un calentad
or espacial de gas) no pareci correcto. No, que no trabajara el derecho, pero que
no pareci correcto. Parece que no haba hecho encender el gas an porque debi la comp
aa de gas varios miles de dlares de una direccin anterior, y quisieron que ella paga
ra la vieja cuenta ms un depsito de seguridad sustancial antes de que se unieran d
e nuevo. La gente melindrosa. La gente inteligente.
Nos arriesgamos arriba y miramos a su calentador espacial. El arrendatario #4 te
na razn. Este calentador espacial no pareci correcto. No pareci hasta a un calentado
r espacial. El nmero de partes en el calentador que todava eran derechas, no facil
idad, e intacto era menos de cuatro. Haba dicho al ex propietario sobre su calent
ador espacial, y le haba dicho, Slo avise a los nuevos propietarios. Entretanto, el
Arrendatario #4 haba estado usando su estufa elctrica para calentar el piso, incen
diando los elementos encima uno tras otro.
Lo que no sabamos, pero aprenderamos pronto, es que nadie en Virginia o estados ve
cinos vende calentadores espaciales. Pero tal vez podramos encontrar el que usado
. Ligeramente usado. Y encuentre una estufa para el pavo de Accin de gracias del
pequeo muchacho, y espere hasta el 15to el alquiler y ver lo que alrededor del pr
imer realmente destinado, y contratan a un electricista en 500$ por hora para av
eriguar por qu el piso #3 no tena luces.
Ya, la importancia de tirar de dientes de len del csped del edificio se haba cado un
as muescas en nuestra lista de prioridad. Haciendo el trabajo del patio en 1248
Decatur Street era ahora el artculo 6,859 de cosas relativamente sin importancia d
e pensar en hacer antes de que muera. En estos ltimos 60 minutos, habamos aprendido
ms sobre ser un propietario y propietario del alquiler que habamos aprendido en 1
2 meses de la lectura y estudiar libros sobre la inversin inmobiliaria.
53
Desalentado y decepcionado, devolvimos nuestros instrumentos en el coche, gritam
os a nuestras dos nias para apresurarnos, saltamos en el coche y salimos. Nuestra
visin grandiosa de arrendatarios que nos dan miles de dlares todos y cada el mes
en una manera pronta y oportuna era ahora slo otra fantasa que no tena base en real
idad. De repente, la realidad spera destrua los pensamientos agradables y sueos lle
nos de la esperanza para los cuales habamos apreciado tan mucho tiempo. Era tiemp
o de irse a casa, releer algunos de aquellos libros y considerar la situacin. Maan
a sera un mejor da.
CONSEJOS
1. Sus mejores ofertas podran ser estos no hace.
2. Est un oyente bueno - nunca sabe donde su siguiente arrendatario vendr de.
3. A veces la mejor oferta que puede establecer para ciertas propiedades tiene
los arrendatarios se quedan all gratis.
4. A veces puede ayudar a sus arrendatarios ms que usted - o hasta - saben.
5. Preste la atencin a controles de fondo de arrendatarios anticipados y devuelva
el
el depsito (si tiene a) para deshacerse de arrendatarios que no pagan.
6. No confe ciegamente en su gerente de la propiedad y sepa sus derechos como un
propietario.
Para la medida buena, pase a su propiedad para inspecciones de sorpresa.
7. Nunca realmente puede contar de sus aplicaciones cmo los arrendatarios vivirn e
n su
propiedad.
8. Contrate a un profesional para ayudarle a proteger a arrendatarios anticipado
s. Detectives privados
y otros profesionales tienen la formacin y la experiencia de obtener la informacin
de acceso limitado para usted.
9. Pida que arrendatarios aspirantes le muestren la prueba que han transferido u
tilidades para
su propia cuenta antes de que les d llaves a la propiedad que alquila a ellos.
10. Coleccione y actualice la informacin de contacto de emergencia de parientes d
e su
arrendatarios.
11. Mire, espere y escuche para pistas extraas sobre el uso alto de servicios de
utilidad.
El problema podra ser sorprendente y la solucin simple.
55
12. Como un propietario, no sea impresionado alguna vez por el comportamiento de
l arrendatario extrao.
13. Use a profesionales para proteger a arrendatarios anticipados y evitar probl
emas extremos, es-
pecially cuando su propiedad del alquiler es lejana de la casa.
14. Escuche su propia experiencia as como al consejo del inversionista afortunado
/
propietarios.
15. Est persistente sobre el alquiler que se rene en cheques sin fondo, aun cuando
arrendatarios
amenace la bancarrota.
16. Las empresas de gestin no manejarn sus propiedades tan estrechamente como uste
d
va. Slo comprobar todos los factores e inspeccionar su inversin tan a menudo si es n
ecesario.
17. Emplee modos creativos y eficaces de conseguir la atencin de arrendatarios qu
e son
delincuente en pago de sus alquileres.
18. Haga el dinero adicional culpando extra para suplementos.
19. Sepa cdigos del arrendatario locales y se armar con la informacin tiene que
proteja sus intereses como un propietario.
20. La gente en la asistencia pblica durante perodos largos puede perder el respet
o a s
y los otros, y a menudo no guardan su propiedad en buenas condiciones. Mejor dic
ho, piensan usted, el propietario, los deben algo, por tanto constantemente pide
n favores y no pagan su alquiler.
21. Trate de impedir a arrendatarios cortar esquinas y emplear mal servicios que
podran
provoque accidentes costosos.
22. Haga fondo extenso y controles de crdito antes de dar llaves a arrendatarios.
AC -
cept slo dinero efectivo o un cheque de caja para el depsito y el alquiler del pri
mer mes.
23. Encuentre modos justos y baratos de tratar con diferencias culturales de arr
endatarios.
24. No puede complacer a todos sus arrendatarios todo el tiempo... y tal vez no
debera intentar.
25. Cargue depsitos de seguridad ms altos para cubrir gastos de limpieza y precali
ficar a arrendatarios.
26. Puede hacer an ms dinero de la propiedad del alquiler permitiendo a arrendatar
ios
tenga animales domsticos.
27. Nunca decida pasar por alto situaciones malolientes - a beneficio de usted y
su
siguientes arrendatarios.
28. Sepa que los procedimientos jurdicos apropiados desalojan a arrendatarios ant
es de que comience a hacerlos.
29. Est preparado para remendar muchos problemas del techo en abajo.
30. Controles de crdito siempre dirigidos en arrendatarios antes de dejarlos acer
carse.
31. No deje a malas experiencias con arrendatarios minar el valor de bienes inmu
ebles en -
investir en la carrera larga.
32. La advertencia a arrendatarios investors:Your nuevos tiene objetivos radical
mente diferentes que
hace.
2P UN R T
DESCUBRIMIENTO DE ACUERDOS DE LA INVERSIN BUENOS
Segn la ley de escasez, los acuerdos de la inversin buenos deberan

est escaso. Segn los inversionistas de bienes inmuebles afortunados cuyas historia
s se presentan en este libro, los acuerdos de la inversin buenos estn ah, pero a ve
ces debera parecer difcil para ellos.
Ms que nada, los inversionistas de bienes inmuebles sugieren que el descubrimient
o de acuerdos de la inversin buenos es slo un juego de nmeros. Un adagio de inversin
comn dice que, por trmino medio, si mira 100 acuerdos de la inversin, encontrar 10
que valen una oferta, y 1 realmente calcular para usted. As pues, si quiere encont
rar acuerdos de la inversin buenos, tiene que encontrar muchos acuerdos. Perodo.
Muchos inversionistas de bienes inmuebles afortunados con regularidad tropiezan
en acuerdos nuevos, extraos. Si quiere tener xito, debera dar la bienvenida a oport
unidades nuevas y muy diferentes de acuerdos, ya que varias de las historias sig
uientes retratan. Aprenda cada modo que puede comprar, venderse o arrendar la pr
opiedad completa o parcial de una pieza de bienes inmuebles. Algunos inversionis
tas de bienes inmuebles afortunados nunca hasta van dentro de sus propiedades de
la inversin. Aquellos inversionistas hacen apenas tanto el dinero como otros sim
plemente haciendo transacciones de papel con prstamos y certificados de impuestos
. Entienda que los tipos diferentes de bienes inmuebles tratan el trabajo para t
ipos diferentes de bienes inmuebles en situaciones diferentes. Aprenda sobre tip
os diferentes de acuerdos de bienes inmuebles de modo que pueda estar listo para
la situacin ms nueva, ms extraa a mano.
57
Muchos inversionistas de bienes inmuebles afortunados ya no tienen que buscar ac
uerdos de bienes inmuebles interesantes; otra gente les trae acuerdos interesant
es. En efecto, a cada inversionista de bienes inmuebles le gustara hacer entregar
acuerdos lucrativos a ellos en una base regular. Para ser un inversionista de b
ienes inmuebles afortunado, tiene que cultivar conexiones en todas partes. La cu
ltivacin de relaciones tambin significa todos provechosos quien le trae acuerdos d
e bienes inmuebles buenos.
Como comienza a invertir, debera llamar todos, deseo en todas partes, asistir a c
ada venta pblica posible, leer cada anuncios clasificados y hacer todo lo posible
para hacerse conocido. Cuando comienza a cerrar acuerdos, ser seguro de recompe
nsar todos quien le ayud con ellos. Es una ley simple de la vida: Si tiene cuidad
o de aquellos que le ayudan a hacer los acuerdos pasar, ellos y los otros le tra
ern ms acuerdos.
Los inversionistas de bienes inmuebles afortunados tambin saben cuando vender sus
inversiones. Los vendedores deben hacer muchas de las mismas consideraciones qu
e los compradores hacen. Para analizar un acuerdo de ventas, por ejemplo, tiene
que estimar cualquier gasto del apuro y gastos de la transaccin que tendra que pag
ar para cerrar el acuerdo. Tambin debera encontrar precios de venta comparables pa
ra sus bienes inmuebles. Una vez que junte sus estimaciones y determine un preci
o de venta comparable, entonces puede decidir cuanta ganancia quiere en la venta
y pone su precio de venta actual. Como todos quieren un acuerdo, los compradore
s pagarn rara vez su precio indicado. De este modo, una vez que negocie un precio
de venta final con su comprador anticipado, tiene que verificar que este compra
dor tiene fondos adecuados antes de que firme una compra obligatoria y contrato
de ventas. O bien, podra firmar una compra y ventas contratan e incluyen la conti
ngencia que slo se hace la encuadernacin si el comprador resulta tener fondos adec
uados dentro de cierto margen de tiempo. Si no puede encontrar a un comprador en
efectivo y realmente querer vender una propiedad rpidamente, podra considerar la
financiacin del vendedor de ofrecimiento a un comprador calificado.
A veces, la cosa ms inteligente que puede hacer es encuentran un rea geogrfica y se
concentran en la agricultura de ello - el que significa aprender el territorio
dentro y. Una vez que sepa todo sobre ese lugar, manchar modelos y esperar ciclos.
Por ejemplo, las posibilidades consisten en que, mientras una vecindad est calie
nte, el otro se calienta, y el otro es
PARTE DOS / DESCUBRIMIENTO DE ACUERDOS DE LA INVERSIN BUENOS
59
ya recalentamiento. Esto es porque ms largo invierte, ms realiza esta verdad: como
tanto de la vida, los acuerdos de la inversin buenos vienen a ciclos.
A veces no tiene que hacer mucho excepto slo estar en el ciclo correcto en el mom
ento adecuado. Se puede hacer realmente afortunado, y a veces, dando un toque en
sus perspicacias y siendo persistente, hasta hace su propia suerte.
33.
SIGNOS ESCONDIDOS, ACUERDOS ESCONDIDOS
Guarde sus ojos abiertos para Para la venta por signos del Dueo que no se pueden
ver fcilmente.
De vez en cuando, los propietarios se sienten dudosos sobre decid-

los ing para presentar su propiedad para la venta y sin entusiasmo fijar un Para
la venta por el Dueo entran una esquina obscura de la parte. Como no estn seguros
del deseo de venderse, no se han puesto en contacto con corredores de bienes rac
es y han pasado por servicios del listado mltiples. No sorprendentemente, los peq
ueos signos colocados torpemente tienden a desaparecer de la vista como la hierba
y las malas hierbas crecen alrededor de ellos. Incluso la gente que con frecuen
cia pasa raramente por el punto estos signos.
Pero la inversionista Barbara Downing tiene ojos de lince. Haciendo un crucero e
n un rea de Atlanta, buscando acuerdos, fue en coche por una propiedad y se manch
un Para la venta por el signo del Dueo que se haba colocado en un ngulo raro en una
esquina de la parte un ao antes. Se puso en contacto con el propietario y, dentr
o de unos das, haba puesto la casa segn el contrato. Tuvo xito en la compra de esta
propiedad - una casa de tres dormitorios, de dos cuartos de bao con el stano en ci
nco acres y medio. Tambin tena un granero del caballo de cuatro puestos, un anillo
que monta a caballo, un pasto cercado, y una cala y bosques cerca. Para todo es
to, cerr el acuerdo por 170000$.
Slo despus de poner la casa segn el contrato, Barbara coloc unos Bienes inmuebles par
a la venta anuncio en su peridico local. Dentro de unos das, revendi la propiedad de
170000$ por 190000$. Irnicamente, el comprador vivi menos de una milla de esta pr
opiedad selecta. Haba ido en coche por ello diariamente durante ms de un ao y era t
an familiar con ello, lo compr a Barbara sin pedir una inspeccin. Cuando el propie
tario original pregunt a Barbara cmo vendi su casa tan rpidamente, Barbara ahorr sus
sentimientos y dijo que hizo ventas como esto todo el tiempo porque slo saba cmo ve
nder casas. La verdad era que el
61
el comprador que haba ido en coche por esa propiedad diariamente durante ms de un
ao nunca vio el Para la venta por el signo del Dueo escondido por las malas hierba
s crecidas demasiado e hierba.
34. MIRAR ALREDEDOR DA RESULTADO
Las normas de bienes inmuebles locales de la investigacin y saben valores de la p
ropiedad en el rea en la cual quiere invertir.
Barbara Downing haba localizado cuatro partes lakefront que era

interesado en la compra - pero ninguno de ellos tena muelles del barco, que saba q
ue los compradores anticipados exigiran. Por tanto Barbara se encontr con funciona
rios del Cuerpo de ejrcito de Ingenieros, y aprobaron dos muelles del resbaln solo
para las dos partes.
A ese punto, se puso en contacto con los dueos de estas partes lakefront y les of
reci 69.900$ para cuatro partes. Ofreci dejar 600$ en la fianza y se cerrara dentro
de 60 das.
Tan pronto como los dueos aceptaron su oferta, Barbara anunci las partes del lago
para la venta en el peridico local y rpidamente encontr a un comprador para dos de
ellos. Durante un cierre de t a t, vendi dos de las partes y se alej con una gananci
a de 5000$ y las dos partes lakefront restantes. Los vendi dentro de cuatro meses
por 55000$ y 60000$ cada uno. Su coste del bolsillo total era 600$ - no mal par
a el trabajo de un da.
35. CRUCERO DE LA INVERSIN
Puede cosechar docenas de recompensas personales y profesionales asistiendo a un
a Asociacin de Inversionistas de Bienes inmuebles Nacional
(NREIA) crucero.
Despus de unirse y asistiendo a slo dos reuniones del Baltimore

el captulo de National Real Estate Investors Association (NREIA), la corredora de
bienes races Maureen Bream y su marido, Bob, se suscribi para un crucero REIA Nac
ional de 2004. Maureen y Bob esperaron que pudieran aprender de los expertos y e
l programa, capitalizar en oportunidades conectadas a una red valiosas y hacer n
uevos amigos que tambin se implicaron en la inversin de bienes inmuebles. En el ca
so peor, figuraron, disfrutaran simplemente de hacer un crucero a destinos nuevos
y exticos.
Maureen y Bob no gastaron ningn tiempo haciendo sus expectativas realizarse. Ante
s de que hasta alojaran su avin para salir de Baltimore, encontraron a otra parej
a en el terminal del aeropuerto leyendo el folleto de crucero NREIA y lanzaron u
na conversacin con ellos. Las dos parejas rpidamente se hicieron amigos.
Cada da en el crucero, Maureen y Bob aprendieron ms sobre la inversin inmobiliaria
y conectaron a la red con la nueva gente. Antes del crucero, cuando hablaron con
no inversionistas, por lo general oan palabras desalentadoras como, Ah, no puede
hacer esto. En el crucero, sin embargo, pareci que todos tenan una lata - hacen la
actitud. Oyeron el refrn de la gente, Le puedo ayudar con esto... aqu est mi tarjeta
... hgame una llamada. Todos dieron la bienvenida a sus preguntas y los aseguraron
que ninguna pregunta que podran preguntar se considerara estpida.
Sus das en el mar se embalaron por oradores entendidos y dinmicos que haban estado
all, haban hecho esto. Las discusiones de la tarde les ofrecieron oportunidades de
charlar el uno con el otro e interrogar a los expertos durante sesiones de preg
unta-y-respuesta informales. Cambiaron a compaeros de comedor durante cada comida
, por tanto hasta la hora de comer se hizo otro aprendizaje y oportunidad conect
ada a una red.
63
Maureen y Bob es verdad que se sintieron nerviosos e intimidados cuando se suscr
ibieron para el crucero. Mirar hacia atrs, sin embargo, no lamentan. Hicieron muc
hos nuevos amigos, aprendidos tanto sobre bienes inmuebles como podran en seis das
, y - ay!, casi olvidamos de mencionar - visitaron tres islas caribes. (Estos cr
uceros se ofrecen varias veces por ao. Para la informacin, vaya a http://www.natio
nalreia .com.)
36. MOTIVACIN PRIMERO, UBICACIN SEGUNDA
Nunca es sobre la propiedad; siempre es sobre la motivacin del vendedor.
Se dice comnmente que la cosa ms crtica inversionistas debera

preocpese por es la propia propiedad - su condicin y ubicacin. El inversionista y e
l autor David Finkel (http://www.resultsnow.com) dicen que la verdad es que ambo
s de estas consideraciones llegan en segundo lugar a un otro factor: la motivacin
del vendedor. Si el vendedor no se motiva, entonces pase lo que pase la condicin
o la ubicacin de la propiedad, todava no aterrizar muy. Pero si trabaja con un ven
dedor motivado, entonces tiene una gran posibilidad de girar una ganancia genero
sa pase lo que pase la condicin de la propiedad o ubicacin.
Dice David, Cuando este concepto realmente se hunde en, puede revolucionar cmo ust
ed prioritize su bsqueda de encontrar grandes acuerdos. Ya no haga pierde el tiem
po haciendo la diligencia debida e inspeccionando la casa hasta que se haya aseg
urado que ha encontrado a un vendedor motivado. El descubrimiento de este vended
or motivado se hace la actividad ms importante en la cual puede tomar parte algun
a vez. Esto es en qu debe enfocar su tiempo, esfuerzos y creatividad.
37. SEPA LA HISTORIA DE LA PROPIEDAD
Si sabe la historia entera de una propiedad, puede realzar tanto su confianza co
mo su posicin durante una transaccin de compra.
Dan Auito, inversionista y autor de Balas Mgicas en Bienes inmuebles

(http://www.magicbullets.com), dice que bien antes de que hagan una oferta, los
inversionistas pueden comenzar a investigar la historia y la sucesin de la propie
dad a travs de archivos del condado y registros tributarios y ponindose en contact
o con dueos anteriores hasta donde posibles. ptimamente, la bsqueda termina ponindos
e en contacto con el propietario original y el constructor de la propiedad.
38. ACHICAR A UN DUEO DE UNA SITUACIN RESISTENTE
A veces puede conseguir una compra fantstica simplemente ayudando francamente a a
lguien que tiene tiempos resistentes.
Judy Cook sola vivir en una subdivisin y se interes en

el descubrimiento de una propiedad que tena ms espacio. Quiso comprar a un cuarto
de caballo y examin la estabulacin un caballo, pero rpidamente aprendi que sera compl
etamente caro. Dice, De todos modos, me gust la idea de vivir en el pas. Con mucha
persistencia, encontr una casa que el dueo se sinti tmido por la venta. Tena muchos p
roblemas de tratar con. Su marido haba construido un aeroplano y lo haba almacenad
o en el granero en su propiedad. Lamentablemente, cuando vol que aeroplano en una
prueba, el
65
el avin vol con l en ello. No s que alguna vez encontraron los restos de su cuerpo.
Su esposa, Kathy, no sabiendo que hacer y habiendo nunca manejado las finanzas d
e la pareja, decidi moverse a s y sus dos hijos jvenes en la ciudad. Esta propiedad
de cuatro acres con su granero de Quakerstyle y cortijo incoherente, de un piso
eran simplemente demasiado para tener cuidado de s.
Esto pas cuando el precio de bienes inmuebles era muy bajo, por tanto un corredor
de bienes races convenci a Kathy de que sera el alquiler mejor de dinero esta prop
iedad ms bien que venderlo. En efecto, el agente crey que, tambin, podra hacer tanto
dinero alquilndolo de vez en cuando como podra vendindolo. El alquiler seguramente
proporcionara una solucin a Kathy, sobre todo porque las casas grandes no se venda
n fcilmente ese ao.
Esto entr en el favor de Judy. Recuerda, Pregunt por ah sobre la historia de esta pr
opiedad despus de que primero me hice interesado en ello. Cuando me dirig a los ve
cinos, me dijeron que, un rato, vieron coches entrar en el granero, pero no los
vieron salir. Finalmente el departamento del sheriff se alert a esa actividad. Re
sult que el granero se estaba usando como una tienda de la chuleta: la gente roba
ba coches, cortndolos, y vendiendo las partes. Dentro de poco, aquella gente fue
a la crcel, y la casa se hizo vaca otra vez.
Despus de esto, Kathy haba instruido al corredor de bienes races de alquilarlo otra
vez, diciendo, Pero estar seguro la gente lo alquila no para hacer tienen instru
mentos. No quiero que esto pase una vez ms. El agente encontr a otra familia alquiln
dolo. Esta gente no tena instrumentos en absoluto; pagaron su alquiler a tiempo;
pareci que vivieron all felizmente un rato - hasta un da relataron que el horno no
trabajaba correctamente. Por tanto Kathy llam un taller de reparacin del horno loc
al posedo por un amigo suyo. Un reparador fue a la casa, se acerc en el desvn va la
escalera, entonces rpidamente volvi abajo la escalera, entr en su coche y condujo o
cho millas a la cabina telefnica ms cercana. Llam a Kathy de la cabina telefnica y d
ijo que no iba a fijar el horno, no en esa propiedad. No me atrevera a agarrarme a
ll, le dijo. Haba encontrado alijos del dinero en el desvn, directamente por el horn
o,
y la gente que vive all cortaba una especie de polvo blanco a la isla del bloque
del carnicero en la cocina.
Esta familia se expuls de la propiedad, y Kathy, mordida dos veces, tena miedo de
alquilarlo otra vez. Por tanto dijo a su hijo mayor, ahora bastante viejo vivir
en la casa solo, quedarse all y tener cuidado de la propiedad hasta que lo pudier
a vender. El corredor de bienes races puso entra el patio delantero, pero el hijo
sigui bajndolos y ponerlos en el granero. Adivinar qu? Tena el mayor lugar de encue
ntros que podra imaginar: una casa enorme, que se tumba, de cuatro dormitorios co
n techos de 34 pies en la sala de estar, comedor y guarida; una chimenea de pied
ra hipcrita; una cocina para morir para; un lavadero enorme y oficina; y un grane
ro del estilo del Cuquero - todos en cuatro acres con un corral y tierra del past
o. Por qu querra dejar esto? Este lugar se haba hecho su imn del pollito!
Judy sigue, Entonces vine para comprar posiblemente esta propiedad. Encontr que el
joven haba cambiado todas las cerraduras, por tanto ningn corredor de bienes races
podra entrar. Pero despus de mirar las ventanas de la casa, desciframos esto era
probablemente una compra excelente - si pudiramos ver slo el interior.
Por tanto fui a mi coche y saqu una almdena. (Estaba listo para pagar sustituir una
ventana si significara encontrar mucho.) Una vez que la almdena apareci, el joven
dentro rpidamente abri la puerta.
Una vez que fuera capaz de viajar dentro de la casa, era fcil hacer una oferta bue
na. Nuestra oferta son a esto:
Nos gustara alquilar la propiedad con la opcin de comprarlo al final de 12 meses.
Durante esto 12 meses, lo alquilaremos al mismo precio que los arrendatarios ant
eriores haban pagado. Al final de 12 meses, tenemos un precio de venta del juego,
y si no compramos al final de esos 12 meses, pagaremos un precio de venta (ms al
to) diferente al final de 24 meses. Entonces, al final de 36 meses, el precio su
bira otra vez. (Note: Segn el acuerdo, el propio alquiler no subira, slo el precio d
e la casa.)
67
Realizamos que eran necesarias muchas reparaciones, por tanto negociamos esto el
alquiler sera lo que la otra gente haba pagado, menos 300$ por mes para reparacion
es. Consentimos en enviar a Kathy un cheque para cualquier fondo restante abando
nado de 300$ e incluir recibos para las reparaciones que pagamos de este dinero
cada mes.
Puede ver que, con este arreglo, no pagbamos mucho alquiler en general. Aunque el
mercado hubiera subido, nuestro alquiler se qued lo mismo como lo que los arrenda
tarios anteriores haban pagado. Gastbamos 300$ por mes para el mejoramiento de una
propiedad que bamos a poseer en el futuro. Slo piense en las consecuencias.
Cuando presentamos nuestra oferta a Kathy, sus nicas preguntas eran: Tienen anteced
entes penales los compradores? Se han detenido alguna vez en gastos de la medici
na criminales? Las respuestas a sus preguntas no eran, y demostrarlo, hasta pagam
os una verificacin de antecedentes penales, que fue directamente a ella.
Todo esto pas a nuestra ventaja, porque quisimos arriesgarnos en esa casa, ver a t
ravs del lo y eche una mano a un dueo afligido.
39. POR QU CONTACTOS CONECTADOS A UNA RED SON CRUCIALES
Construya un equipo conectado a una red y muestre la apreciacin cuando los miembr
os del equipo lleguen para usted.
Oxidado y Velma Edwards han sido bienes inmuebles activos en -

vestors durante ms de seis aos. En ese tiempo, han hecho muchos contactos profesio
nales. Si uno de sus contactos - o un miembro de su equipo - ayuda a Edwards a gan
ar muy, se aseguran que el compaero de equipo tambin gana.
El ao pasado, un compaero de equipo del Agente inmobiliario llamado Oxidado sobre
un acuerdo. El Agente inmobiliario acababa de encontrar una extincin del juicio h
ipotecario que se haba al principio puesto en una lista para la venta en 115000$
pero, despus de 90 das en el mercado, se haba reducido a 99000$. Oxidado condujo po
r inmediatamente e inspeccion la casa. Era agradable, pero realiz que se necesitara
poco trabajo cosmtico, por tanto Rusty y Velma no quisieron pagar el precio comp
leto.
Tan pronto como volvi a su oficina, Oxidado llam al Agente inmobiliario e hizo una
oferta de 71000$. El prestamista/vendedor rehus esta oferta, pero Oxidado todava
crea que su precio era justo. Dentro de 48 horas, se puso en contacto con el Agen
te inmobiliario e hizo otra oferta en 71500$ - slo 500$ ms que su primera oferta r
echazada. El prestamista/vendedor acept su segunda oferta de 71500$.
Oxidado se excit porque haba hecho mucho, pero tambin era un tiempo ocupado para l.
Por tanto escribi a mquina un poco de informacin sobre su acuerdo, hecho copias, y
los tom a su siguiente reunin de inversionistas de bienes inmuebles local. All, col
oc las copias en la mesa de acuerdos para otros inversionistas para examinar. Al da
siguiente, Oxidado recibi una llamada y una oferta de uno de sus inversionistas d
el mismo tipo. Oxidado vendido, o tir, el acuerdo a otro inversionista por 82000$
. Hizo una ganancia buena y pas un sobresueldo generoso a su Agente inmobiliario.
40. VAYA CON SUS INSTINTOS
Cuando venga a la gente confiada, siga sus presentimientos. Hacer tan puede paga
r recompensas enormes.
Por la buena razn, el inversionista Steve Slone siempre muestra su Nosotros

Compre Casas contratan a su coche. Un da, un hombre que haba visto el signo de Stev
e se acerc a l. Pregunt si a Steve le gustara comprar la casa de su hermano reciente
mente difunto. Convinieron en un precio y sellaron
69
el acuerdo con una fecha lmite 45 das ms tarde (porque la casa estaba en la legaliz
acin de un testamento).
Para ser preventivo, Steve decidi comenzar renovaciones antes de que realmente se
cerrara en la casa, pero quiso un poco de proteccin. Ante la insistencia de Stev
e, el vendedor firm varios documentos fuertemente redactados que garantizan que p
agaran a Steve por sus mejoras si, por algn motivo, su acuerdo fracasara. Ningunos
documentos son infalibles, sin embargo, por tanto Steve todava se senta nervioso,
pero fue con su presentimiento y confi en el vendedor y sus motivos. A consecuen
cia de escuchar su tripa, Steve complet todas las renovaciones, identific a su pro
pio comprador y vendi la casa por una ganancia de 62000$ en un cierre de t a t.
41.
UN LO PARA EL VENDEDOR, UN ACUERDO PARA USTED
Nunca realmente sabe qu vendedores dirn s a su oferta, ni por qu.
Cuando Jeff Petracco primero entr en el negocio de compra y

vendiendo casas, alguien le dijo que, si no se sintiera avergonzado que su ofert
a era ridcula, entonces era demasiado alto. A consecuencia de ese consejo, Jeff ofr
eci a un vendedor 100$ por mes durante 80 meses para comprar lo que pensaba era u
na casa de 25000$. Despus de que el hombre acept su oferta, descubri que realmente
compraba mucho ms que la casa de 25000$. De hecho, Jeff compraba una parcela de t
ierra con cinco casas en ello.
Jeff admite a su ingenuidad - realmente pregunt al vendedor si fuera totalmente c
onsciente que venda cinco casas. El hombre le dijo, S y calidad de gracias toma est
e lo de mis manos!
Jeff no estaba tan seguro del manejo de todas las propiedades l mismo. De este mo
do, pronto despus de que sellaron el acuerdo, Jeff tir el contrato a otro inversio
nista para unos honorarios de 7500$ llanos. Ese inversionista entonces inmediata
mente tir el contrato a otro inversionista (quien guard el contrato y la propiedad
) para unos honorarios de 8000$ llanos o una ganancia de 500$. Las pruebas docum
entales pueden ser confusas, pero pareci que todos se alejaron con un sentimiento
mutualmente ventajoso. La palabra de Jeff: Huelga decir que, este negocio es la
diversin!
42. COMPRA DE UNOS 101 DOBLES
Con poca informacin, esfuerzo y creencia, puede poseer un doble y pagar menos que
lo que actualmente paga en el alquiler.
Como todos entienden el concepto de pagar el alquiler, un

la pregunta inicial a nuevos inversionistas es, Cmo quisiera usted coleccionar ese
alquiler a diferencia de la paga esto? Dan Auito, el autor de Balas Mgicas en Bie
nes inmuebles (http://www.magicbullets.com), dice que la compra de un doble es u
na manera buena de empezar.
Duplexes son tan fciles a financiar como una vivienda unifamiliar y, en muchos cas
os, permitir que usted tenga derecho a una cantidad del prstamo ms grande. Esto ll
eva a la utilizacin de la accin de palanca y ms del dinero de otra gente para adela
ntar ms rpido, dice.
Diga que encuentra un doble por 150000$ y la tasa de inters de su prstamo es el 6
por ciento. Que totales 899,33$ por mes para pagar a principal e interesar por u
n prstamo de 30 aos. Aada a ese seguro gastos (use un promedio de 5$ por 1000$ del
valor de casa), que es 750$ ( 150 de 5$) un ao para el seguro o 62,50$ por mes. Aad
a a ese anuario impuestos basados en lo que la casa vale se multiplic por un cons
umo o precio del molino. Vamos a usar una tasa impositiva de 11$ por 1000$ del v
alor fiscal de la casa, que es 1.650,00$ ( 150 de 11$) un ao o 137,50$ por mes. El
total el principal, inters, impuestos, y seguro (colectivamente llam PITI) y la h
ipoteca mensual sera 1099,33$.
71
Cuando vive en un lado del doble y alquila el otro lado por, supongamos, 750$ po
r mes, se abandona pagar 349,33$ de su propio bolsillo. Esta cantidad es mucho ms
baja que el alquiler que paga probablemente ahora para vivir bajo tejado de alg
uien ms y reglas.
As pues, cmo compra un doble como esto? Precapacitndose un prstamo. Antes de solicit
ar su prstamo, traiga los artculos siguientes al funcionario de prstamos de un banc
o:
Copias de tres aos de declaraciones de renta para compradores nuevos, ms horarios
y formas de w-2
Copias de sus hojas de paga ms recientes a partir de los 30 das anteriores Copias
de sus tres meses ms recientes de extractos de cuenta Una lista de todos los acre
edores con nombres, direcciones y cuenta
nmeros
Con estos documentos, el funcionario de prstamos puede determinar sus positivos y
activos (capital propio) as como verificar donde vive, su historial de crdito y u
n anfitrin de otra informacin que valida su capacidad de prestar dinero ahora y de
volverlo en el futuro.
Una vez que su informacin se ha examinado y se ha verificado, el funcionario de p
rstamos le puede preaprobar para cierta cantidad del prstamo. Esto significa que p
uede comenzar su bsqueda de una casa de su propio. Como homebuyer nuevo, encontra
r programas que le dejan poner tan slo el 3 a 5 por ciento abajo para comprar una
casa y satisfacer las pautas del valor del prestamista. Por un prstamo de 150000$
, el pago al contado se puede extender de 4500$ a 7500$.
Con duplexes, el prestamista tiene el hecho en cuenta que el 75 por ciento de lo
s ingresos del alquiler del otro lado de la propiedad puede ser usado para compe
nsar sus proporciones de calificacin. En este caso, pueden usar el 75 por ciento
de los ingresos de 750$ del alquiler para reducir la cantidad que debe ganar par
a tener derecho lo que puede parecer ser un prstamo no econmico. Por tanto el 75 p
or ciento de 750$ iguala 562,50$. Restar esa cantidad del pago de la hipoteca or
iginal de 1099,33$ deja un pago de 536,83$, que el banco dice que se debe licenc
iar para reembolsar cada mes. Puede ver cmo, con poca informacin, esfuerzo y creen
cia, realmente puede poseer algo y pagar menos que qu paga actualmente en el alqu
iler?
Y si no tenga el dinero para conseguir ese prstamo y comprar el doble? Dnde lo pue
de conseguir? Ahorros, los padres o los abuelos, la venta de posesiones valiosas
, un segundo trabajo, las subvenciones, los regalos, los fondos fiduciarios, los
prstamos personales, los cosignatarios - o combinando estas alternativas con un
programa del prstamo complementario - por lo general consiguen el balanceo de la
pelota. (Las opciones y los prestamistas difciles se hacen ms tarde fuentes de adq
uisicin y financiacin alternativas.) El punto fundamental es esto: si quiere algo
bastante mal, siempre hay una manera de financiarlo.
A partir del da se hace el nuevo dueo, acaba de crear una corriente de ingresos pa
siva que le da 750$ por mes suplementarios sin el que necesidad tiene de perfora
r un reloj u horas comerciales para ganar el dinero. Su nuevo activo trabaja par
a usted el da en y el viaje de un da, generando ingresos mientras hace otras cosas
. Esto se llama reforzando su tiempo y dinero de un modo beneficioso.
Note que, durante el cierre de su compra, los dueos que le vendieron esta propied
ad tuvieron que prorratear o darle una parte de los alquileres debidos y cualqui
er arrendatario de depsitos de seguridad les haba dado. Aada a esto la probabilidad
que su primer pago de la casa no vendr debido hasta aproximadamente un mes y med
io despus de que se acerque, y se encuentra con el dinero extra - posiblemente po
r primera vez alguna vez si es un inversionista flamante.
La asuncin de usted se cierra durante el 15to del mes, tendr 45 das antes de que su
pago inicial venga debido, le atribuirn 15 das del alquiler, recibir todos los deps
itos de seguridad del arrendatario y el alquiler de otro mes durante el primer d
el mes de su arrendatario. Usted mismo no tendr alquiler o pago de la casa de su
propio para hacer para otro mes entero. Aqu est cmo esto mira.
Quince das del alquiler igual a 375$ el alquiler de Medio mes como un depsito de s
eguridad igual a 375$ el alquiler de Un mes apretado en ms 15 das iguales a 750$ N
ingn pago al banco durante ms 30 das, y no es
el pago del alquiler ms tiempo, por tanto se pone para guardar esa cantidad (diga
mos 500$ por mes)
73
Otro pago a usted por 750$ de su arrendatario, as como fabricacin de su pago de la
primera hipoteca de 1099,33$ durante el primer del mes 45 das ms tarde
Si decidiera alquilar su segundo dormitorio a un compaero de habitacin, esa person
a pagara 500$ por mes en alquiler y mitad de sus utilidades tambin. As, vivira en y
poseera esta propiedad gratis.
Sumando stos, tendra 375$ + 375$ + 750$ + 750$ + 500$ no pagados a su viejo propie
tario. Tendr ahora 2.750$ a consecuencia de su primer mes y medio de la propiedad
. Reste su pago de la hipoteca de 1099,33$ y se deja con un fondo de la reserva
de 1.650,67$.
Su siguiente fase debe realizar que es responsable ahora del bienestar de otra f
amilia o persona debido a su buena voluntad de hacerse un propietario. Si eligie
ra una propiedad buena examinando con cuidado la fontanera, calentndose y la c.ta,
elctrica, fundacin, estructura, tejado, ubicacin y precio, se debera bien colocar p
ara manejar estos deberes con xito. Querr hacer mejoras en la propiedad, incluso l
a pintura, instalando nueva alfombra, reparaciones y ajardinamiento barato. stos
valor agregado a su propiedad y guardan a sus arrendatarios felices, sin romper
el banco para cubrir los gastos.
Con 1.650,67$ en su cuenta bancaria, no es Donald Trump slo an, pero es un princip
io. Establezca cuentas de reserva de seis meses y/o fondos para contingencias, q
ue le protegern en tiempos de puestos vacantes o cuando las cuentas de reparacin i
mprevistas caras aparezcan (adems del mantenimiento previsto). No gaste sus reser
vas frvolamente.
Vamos a mirar sus logros. En primer lugar, ha vencido el miedo y la carencia del
entendimiento adquiriendo su primera propiedad. Adems, compensa gastos ahorrando
el dinero, estableciendo el crdito bueno construyendo activos y ganando ventajas
fiscales consiguiendo la direccin, la compra de casa y la educacin de reparacin. E
n efecto, puede emplear estas habilidades para el resto de su vida.
Vamos a suponer que sea dos aos despus de que compr su primer doble. Tener en cuent
a que compr una propiedad decente en una vecindad buena e inflacin y apreciacin (as
como su
las mejoras) ha estado aadiendo el valor, sus 150000$ dobles deberan mandar una nu
eva capacidad adquisitiva valorada de 175000$. Aqu estn los nmeros.
inflacin anual del 3% 150000$ = 4500$ el primer ao. los Aaden en la apreciacin del
% 150000$ iguala 7500$. los Aaden 150000$ + 7500$ + 4500$ = 162000$, que repre
perfuma el nuevo valor de la propiedad durante el ao un.
Haga las mismas matemticas en 162000$ para el segundo ao, y consigue 12.960$ + 162
000$ = 174.960$ durante el ao dos.
Durante aquellos dos aos, ha estado pagando una hipoteca de 1099,33$ cada mes. La
cantidad principal debida por su prstamo ha sido reducida en 3.965,96$ adicional
es, abandonndole con un equilibrio del prstamo de 146034,04$. La diferencia entre
la capacidad adquisitiva recin valorada de 175000$ y la cantidad corriente de 146
034,04$ es 28.965,96$. Este nmero representa el capital o valor, que actualmente
posee en la casa.
Sabiendo esto, es posible solicitar y recibir una lnea del valor lquido de la vivi
enda del crdito hasta el valor total de la nueva valoracin. La asuncin que no ha id
o por la borda comprando vehculos y dirigiendo la deuda giratoria, entonces el ba
nco aprobar probablemente esta lnea del crdito owneroccupied.
Puede usar ahora esta lnea del crdito para comprar una vivienda unifamiliar de 145
000$ con un pago al contado del 20 por ciento. Un depsito del 20 por ciento permi
te que usted evite pagar el seguro de la hipoteca privado (conocido como PMI), a
s creando una nueva hipoteca econmica en esta nueva residencia.
No vamos a olvidar que, ya que el valor de su doble se ha elevado, los alquilere
s tambin deberan aumentar a lo largo de las mismas lneas. En vez de 750$, esperara r
azonablemente conseguir 800$ por mes, por lado, enviando 1.600$ por mes a su cue
nta bancaria. Lamentablemente, todava tiene que pagar durante ms 28 aos en la canti
dad del prstamo original, por tanto har ese viejo pago de 1099,33$ bueno como de c
ostumbre. Esto le deja con 500,67$ por mes dejados devolver esa nueva lnea del ca
pital con. Su nueva lnea del capital de 29000$, que us como un pago al contado en
su nueva casa, le cuesta 336,71$ en el 7 por ciento durante 10 aos. Ahora, 500,36
$
75
336,71$ le dejan con 163,96$ dejados mantener una cuenta de reserva para puestos
vacantes y mantenimiento/reparaciones.
Qu acaba de llevar a cabo? Los pasos hacia un estilo de vida seguro usando su act
ivo basan para comprar ms propiedad de la inversin.
43. CASAS MODULARES PUEDEN SER INVERSIONES VIABLES
Las casas modulares pueden ofrecer a inversionistas el mejor camino an para conse
guir recompensas ningn dinero abajo.
Durante los 30 aos pasados, Stephen Starbuck ha invertido en el verdadero

finca con un ojo penetrante para opciones del arriendo. Tambin ha sido un agente
de bolsa de la hipoteca con una habilidad para ayudar a otros - sobre todo aquel
los con historiales de crdito pobres - compran sus propias casas. Durante los ltim
os aos, muchas comunidades del dlar alto han crecido en las viejas plantaciones de
algodn del sur cerca de Lago Oconee, 45 minutos al sudeste de Atlanta. All, varie
dad de precios de la tierra de la orilla de un lago de 400000$ a 1000000$ por pa
rte, pero tierra todava se vende rpidamente. La cadena de hoteles del lujo del Rit
z-Carlton recientemente construy un hotel con 251 cuartos y un campo de golf de 8
1 agujeros en 8000 acres.
En el torbellino de tanto edificio del dlar alto, los peridicos locales (y Starbuc
k) notaron que pocas casas econmicas estaban disponibles para todo el personal de
la industria de servicios que se mueve en el lugar. Haba investigado ya, se haba
desarrollado, y haba arrendado dos casas modulares en Georgia del norte, luego de
cidi moverse al sur y construir casas para la comunidad de la abeja del trabajador
ms nueva.
Starbuck ya conoca a los prestamistas con los cuales quiso trabajar. Quisieron ha
cer prstamos de construccin basados en el valor valorado de la casa terminada. Si
fuera un inquilino de la casa, el
los prestamistas le prestaran hasta el 85 por ciento de su valor valorado; como u
n inversionista del no inquilino, podra tomar a prstamo entre 75 y el 80 por cient
o del valor valorado. Sus costes de la construccin normales estaran entre 65 y el
70 por ciento del valor valorado, y la extensin del 5 a 15 por ciento entre su prs
tamo y su coste servira del sueldo de su contratista mientras construy las casas. Co
mo prima, Starbuck tambin conoca al fabricante de casa modular con el cual tratara.
Se haba encontrado muchos fabricantes en casa muestra y tradeshows y haba encontr
ado a un favorito pocos que ofrecen el servicio de alta calidad, completo.
Por lo general, el problema ms grande de Starbuck encuentra la tierra. Aunque la
mayor parte de casas modulares encuentren o excedan la calidad del estndar, stick
built casas, algunos convenios de la subdivisin prohben su desarrollo. Una vez que
encuentre la tierra, desarrolla un presupuesto basado en su casa, tierra, y el
contratista cost. Tambin desarrolla su horario del empate, que es una cronologa que
muestra cuando necesitar a su prestamista para darle el dinero. Todos los prstamo
s de construccin hacen pagos parciales segn una cronologa. La mayor parte de prstamo
s de construccin gastan en hasta 12 instalaciones, pero Starbuck slo necesita 3. S
us prestamistas realmente aprecian esa simplicidad.
Dentro de poco, Starbuck incurri en su nico verdadero gasto corriente - alquiler d
e un tasador para dar un sujeto a la valoracin para la casa en la tierra. Entonces,
armado con su presupuesto, su horario del empate y su valoracin, Starbuck solici
t y recibi su prstamo. Se sinti orgulloso que podra desarrollar sus primeras casas en
tres meses y revender o arrendar (por lo general con una opcin de comprar) una c
asa de alta calidad, flamante con el capital del 20 por ciento incorporado.
Poco despus de completarlo, Starbuck arrend uno de su Lago Oconee casas modulares
a una mujer con un historial de crdito pobre. Para unos honorarios de 2500$ no re
integrables, tambin le dio una opcin de comprar la casa en su precio actual los tr
es primeros meses despus del arriendo o en un valor independientemente valorado d
entro de dos aos.
Unos meses ms tarde, se hizo preocupado cuando le envi un cheque de alquiler malo
escrito en una cuenta comercial cerrada. La llam. Dijo que haba estado de viajes d
e negocios y haba pedido que un amigo expidiera el cheque para ella. Por lo visto
su amigo haba usado el mal
77
el libro de cheques, que es por qu el control salt. Inmediatamente tuvo xito en su
alquiler.
Starbuck orgullosamente dice que, ya que primero arrend la casa, este arrendatari
o ha pagado ya un embargo preventivo del impuesto de estado y ha limpiado sus ta
rjetas de crdito. Con muy poco riesgo segn el acuerdo, claramente todos han salido
un ganador.
44. UBICACIN, UBICACIN, UBICACIN
Las escuelas y los servicios de la ciudad directamente afectan valores de la pro
piedad, as compre propiedades de la inversin en reas deseables, bien atendidas.
El Fletchers compr una casa de ladrillo, de dos familias en 1968 para

aproximadamente 22000$ en una vecindad agradable en los barrios este de Nueva Yo
rk de Detroit. Dice Matt, Puedo recordar a mi padre que dice que el dinero de alq
uiler del piso superior cubri el pago de la casa cada mes. Mi familia vivi all dura
nte aproximadamente 25 aos.
En los aos 1980, la vecindad de Matt comenz a deteriorarse, y se hizo difcil para l
a familia atraer a un arrendatario bueno al piso superior. Habiendo aprendido le
cciones valiosas de poseer otras propiedades, la familia decidi moverse. Su casa
se vendi por 39.900$ - no mucha apreciacin en una inversin de 25 aos. En 1968, el mi
smo tipo de la casa en el barrio residencial cercano de Grosse Pointe se podra ha
ber comprado por exactamente el mismo precio. Durante los aos, sin embargo, las c
asas en Grosse Pointe apreciaron muy rpidamente, mientras las casas en Detroit ap
reciaron muy poco. La propiedad hasta disminuy en muchas reas. La a condicin de que
familia Matt haba comprado una casa en Grosse Pointe, 25 aos ms tarde lo habra vend
ido por bien ms de 100000$ en vez de 39.900$.
Aqu est por qu. La reputacin buena de Grosse Pointe se hizo an mejor durante los aos.
Mientras el sistema escolar en Detroit se deterior
durante ese tiempo, en Grosse Pointe, slo guard el mejoramiento. Hoy, esa comunida
d tiene uno de los sistemas de escuelas pblicas mejor tasados en el pas, mientras
las escuelas pblicas de Detroit estn entre el peor. La razn? Dinero. Siempre es el
dinero. La gente con el dinero se traslad a barrios residenciales como Grosse Poi
nte; la gente sin empleos buenos e ingresos buenos se dej. Esta actividad directa
mente afecta valores de la propiedad.
Dice Matt, ahora un inspector de casa (http://www.miproperty.com), La vecindad qu
e rodea nuestro viejo Detroit a casa sigue deteriorndose. La casa que mi padre ve
ndi por 39.900$ a principios de los aos 1990 vale probablemente menos ahora. Pero
no doy una paliza en la ciudad de Detroit. Recientemente, la ciudad y sus servic
ios han comenzado a volverse, y los valores de la propiedad comienzan a subir. C
onsiderara la propiedad de compra en ciertas reas de Detroit hoy. Predigo que la c
iudad seguir rebotando.
45. EL VERDADERO ACUERDO EN SUBASTAS
Nunca pague ms que cree que una propiedad vale en subastas.
Cuando Matt Fletcher y su padre anduvieron en una subasta a

oferta en casas para la venta, tuvieron que mostrar un cheque de caja de 2000$ sl
o para admitirse. Las memorias mates, Uno de los hombres que sostienen la subasta
empez una conversacin y pregunt cmo planeamos pagar la propiedad en la cual ofrecamo
s. Mi pap pregunt si tomaron cheques de caja. Absolutamente , el hombre contest y
tom nuestro nombre, nmero de telfono y direccin de la propiedad en la cual nos inter
esamos. Ms tarde, averiguamos por qu.
Haban venido a la subasta buscando un acuerdo, pero sus esperanzas se rompieron p
ronto cuando la gente comenz a ofrecer del control. Ofrecen ms que las propiedades
valan y ms que se podran permitir a pagar. Slo miramos el uno al otro con nuestras b
ocas cuelgan -
79
los ing se abren cada vez que una propiedad se sobrepuj. Cuando el que que quisim
os surgi a la oferta, la misma cosa pas. Estimamos que vala 12000$. Cuando se vendi
por 22000$, despertamos y nos fuimos.
Tres das ms tarde, un hombre de la compaa de subasta llam porque el postor victorioso
no subi con bastante dinero. Pregunt si todava nos interesbamos en esa propiedad y l
o que iba nosotros querer pagar. Dijimos que 12000$ parecieron justos, acept, y n
os cerramos al da siguiente.
El Fletchers alquil la casa durante un par de aos por 400$ por mes, luego la vendi
por 30000$ por un prstamo convencional, haciendo 25000$ en general. La experienci
a de Matt muestra que, en subastas, el espritu competitivo de naturaleza humana p
uede hacer que la gente ofrezca y pague ms que normalmente iban.
46. CIRUGA DE LA HIPOTECA CREATIVA
Aun cuando las complicaciones de la hipoteca presentan el control policial, a me
nudo puede encontrar una manera de pasar la burocracia.
Un mdico y el inversionista en Houston quisieron liquidar

su inventario de aproximadamente 99 casas del alquiler. Una de las casas que la
inversionista Judy Cook esperaba comprar tena ms hipotecas que vala: una primera hi
poteca, una segunda hipoteca y una tercera hipoteca. Puede haber tenido un embar
go preventivo o dos tambin.
A causa de la situacin de la hipoteca, Judy mostr al doctor que realmente no poda c
omprar la propiedad. Esta casa necesit mucho trabajo. De ello haban abusado los cu
atro ltimos arrendatarios, y el dueo no haba sustituido nada. El tejado comenzaba a
caerse a, y las puertas de garaje ya tenan. Hasta encontraron pelos del gato que
sobresalen del suelo en la sala de estar de un gato muerto que se haba pudrido e
n el cemento. Cuando Judy dijo al doctor sobre el dilema de la hipoteca que esta
ba en,
subi con un plan de su propio. En primer lugar, tuvo que averiguar quien posey la
primera hipoteca.
Esto pas cuando los bancos y las compaas de la hipoteca estaban en la desorganizacin
en el estado de Texas. Pocas personas saban donde las hipotecas eran, porque se
haban vendido tantas veces. Muchos bancos hicieron volcar sus activos a la Instit
ucin fiduciaria de la Resolucin; entonces otras compaas haban comprado prstamos hipote
carios a la Confianza de la Resolucin, mientras el FDIC tambin tena el control de c
iertas cosas. Adems, los banqueros de Texas haban prestado mucho dinero a prestata
rios en Mxico que haban faltado posteriormente. El precio de bienes inmuebles en a
lgunas ciudades iba al revs debido a las tasas de inters. Todo esto caus problemas
para los prestamistas entonces.
El plan del doctor era comprar el primer gravamen en la propiedad. No lo poda com
prar de su propio nombre porque era el pagador. En cambio, lo estableci en nombre
de su hijastro, que tena un apellido diferente, por tanto nadie sabra que los dos
hombres se relacionaron.
Ahora que el hijastro posey el primer gravamen que no se haba pagado en mucho tiem
po, el cronometraje era perfecto para extinguir el juicio hipotecario la hipotec
a en la casa cuanto antes. Judy les record que Texas era uno de los estados de la
extincin del juicio hipotecario ms rpidos, y ahora era su mejor oportunidad salir
de la propiedad.
Por tanto Judy se revel en la venta judicial. Ese da, un total de 900 personas se
revel. El caos prevaleci; no haba pedido, nadie con un mazo, slo la gente que declar
a que eran los fideicomisarios (o los fideicomisarios de sustituto) en notas de
bienes inmuebles dadas. Los funcionarios anunciaron la siguiente subasta de exti
ncin del juicio hipotecario, alguien ley la descripcin legal y la direccin fsica, y l
uego pidi ofertas en esa propiedad.
Como Judy era familiar con la propia casa y haba predeterminado la cantidad para
ofrecer, puso en su oferta. Judy sigue la historia diciendo, Entonces vino dos ho
mbres que saban que ofrec en ventas judiciales y por lo general compraba acuerdos
buenos. Se pusieron a ofrecer mi oferta.
No gustando esto en absoluto, tuve que hacer un poco de pensamiento rpido, por tan
to les pregunt si supieran sobre el gato muerto en la sala de estar. Por supuesto
, realmente haba un gato muerto en la sala de estar. Lo saba, pero no tenan
81
comprobado esta casa. Slo continuaban lo que ofreca, pensar un poquito ms de ellos
todava lo hara muy.
Pero cuando indiqu que no haban visitado la propiedad en absoluto - y les haban dich
o que este acuerdo realmente era demasiado arriesgado - se echaron atrs, y lo com
pr a un precio muy bajo.
Result ser una casa buena para m, dice Judy. Lo compr, lo alquil, luego lo vend por u
ganancia generosa.
47. QUDESE ABIERTO PARA NUEVAS POSIBILIDADES DE COMPRA
Ser amistoso y abierto para nuevas situaciones puede llevar a reuniones afortuna
das y acuerdos lucrativos.
La Primera clase del sargento Kristopher Bender baj a dos senador -

las promociones de ior de modo que pudiera abandonar al ejrcito. Mientras en el e
jrcito, haba tomado a un compaero joven que careci de la disciplina bajo su ala. Le
haba mostrado las cuerdas, le anim a ser un soldado responsable e hizo un amigo rpi
do para s. En hacer tan, realmente impresion al padre del compaero joven, un hombre
de negocios afortunado y el inversionista de bienes inmuebles. Ese padre, por s
u parte, tom a Kris bajo su ala y le dio el asesoramiento sobre inversiones y com
ercial. Dentro de poco, Kris crey que, tambin, podra ser un hombre de negocios afor
tunado e inversionista.
Kris y su esposa, Michelle, hablaron de sus objetivos y comenzaron a jugar el FL
UJO DE FONDOS 101, el juego de mesa inventado por Robert Kiyosaki, autor de Rich
Dad, pap Pobre. Su modo de pensar cambi y con impaciencia esperaron el da cuando p
odran comenzar a invertir. Cuando Michelle comenz a hacer bastante dinero para cub
rir todas sus cuentas de su sueldo slo, impuls a Kris a ir para ello y comenzar a
invertir en bienes inmuebles. Era ahora o nunca, dijo.
Los Dobladores viven cerca de Clarksville, Tennessee, cerca de la base militar d
e la fortaleza Campbell. Kris esper que su primer puntal de la inversin -
el erty sera el alojamiento para el personal militar, pero no pas as. Un da, los Dob
ladores fueron para comprobar una Toyota que se interesaron en la compra. Descub
rieron que la seora ms vieja que posey la Toyota tambin posey algunas propiedades de
la inversin. Le gust Kris, y cuando le dijo que quiso comprar alguna propiedad de
la inversin, le dijo que venda a unos. Se haca divorciada y querida para hacer una
ruptura limpia, por tanto liquidaba sus activos.
En el abril de 2003, los Dobladores compraron su primera propiedad de la inversin
- un edificio de oficinas comercial en Melbur, Kentucky - de la seora de la Toyo
ta. Pareca a una inversin perfecta. Era una red triple, que es el arrendatario con
cordado para pagar todas las contribuciones territoriales aplicables, seguro, re
paraciones, utilidades y mantenimiento. Y su primer y slo arrendatario en ese edi
ficio con un arriendo hasta 2008 eran uno estable - los Correos de los Estados U
nidos.
Ahora dicen que la busca de un coche llev a su primera inversin grande - todos por
que eran bien parecidos con el vendedor y abiertos para nuevas posibilidades.
48. NO SIEMPRE CONSIGUE LO QUE PREGUNTA
Con cuidado decida lo que est de acuerdo con usted cuando pide compromisos segn un
acuerdo.
Como un Agente inmobiliario, Mercedes Rezvanpour continuamente sobresale para

sus clientes que invierten en bienes inmuebles. Recientemente, ayud a un cliente
del inversionista a comprar una casa en el Punto del Este, un rea pesadamente inv
ertida de Atlanta. La casa tiene tres dormitorios, dos y una mitad de cuartos de
bao y un stano de la luz del da llena; es decir un con ventanas que permiten luz d
el da brillar dentro. El prestamista para esta casa haba extinguido el juicio hipo
tecario la hipoteca por el prstamo del propietario original y haba tomado posesin d
e ello, luego haba pagado para hacer reconstituir la casa completamente antes de
venderlo. El cliente de Mercedes ofrecido
83
125000$, y esa oferta se aceptaron. Antes del cierre, su cliente recibi una valor
acin valorando la casa en entre 150000$ y 160000$.
En la compra y acuerdo de ventas, Mercedes haba aadido una estipulacin que requiere
que el prestamista d a su cliente una carta de la termita satisfactoria durante
el cierre. Una carta de la termita viene de una compaa que ha inspeccionado y ha t
ratado la propiedad para termitas y dice que la propiedad es sin termitas. Pero
en la reunin de cierre, Mercedes inmediatamente not dos cosas. En primer lugar, el
prestamista no daba a su cliente una carta de la termita, y, en segundo lugar,
slo reciba una comisin del 2,5 por ciento, ms bien que su comisin del 3 por ciento ha
bitual. Mercedes habl de estos hechos con su cliente y luego pregunt al representa
nte del prestamista lo que iban a hacer sobre ello. El representante del prestam
ista dijo que el prestamista no dara a su cliente una carta de la termita y que l
a comisin no cambiara. Saba que las casas similares recibieron entre cinco y diez o
fertas por da de inversionistas; si su cliente no quisiera comprar esta casa como
es, otro inversionista seguramente iba. Por tanto Mercedes decidi que estara de acu
erdo con esto si su cliente fuera. Estuvo de acuerdo, y el compromiso todava le t
raa una comisin ordenada.
49. GUARDE LA PUERTA ABIERTA CUANDO OPORTUNIDAD LLAME
Escuche y considere ofertas con cuidado, porque las oportunidades buenas pueden
seguir llamando a su puerta.
En 1998, Fred y Sandra Clark (seudnimos) compraron un 2,400-

pie cuadrado doble en la vecindad de Belmont Hillsboro de alta calidad de Nashvi
lle por 145000$. Era una propiedad del alquiler ideal localizada slo al sur de Mu
sic Row, entre la universidad de Belmont y Vanderbilt
tierras. Compraron la propiedad al hermano de su corredor de bienes races, un inv
ersionista que la haba mantenido con cuidado, pero no la haba mejorado completamen
te. Por consiguiente, aadieron el calor central y el aire acondicionado a ambas u
nidades, sondaron de nuevo el doble, y le dieron un estiramiento facial general.
Los arrendatarios se quedaron durante perodos de tiempo largos, las remisiones v
inieron rpidamente, y los puestos vacantes eran efmeros. El promedio mensualmente
alquila recibieron eran 1.750$.
En 2003, un marido y la esposa que vive a travs de la calle preguntaron a Clarks
si se interesaran en la venta del doble. Esta pareja se haba hecho cantantes afor
tunados y compositores de canciones que necesitaron el espacio adicional para al
ojar un estudio de grabacin profesional interior as como cuarto para parientes que
visitaran de Texas.
Aunque no hubieran pensado antes en la venta de la propiedad, lo discutieron y d
ecidido para no venderlo entonces. Slo no quisieron perder su vuelta excelente en
la inversin. Unos meses despus de su solicitud inicial, la pareja pregunt otra vez
. Fred y Sandra reconsideraron, pero disminuyeron otra vez.
Varios meses ms tarde, su hijo se traslad a Nashville, y, ayudando a Fred a trabaj
ar en la propiedad un da, tena una posibilidad de encontrar a la pareja que quiso
comprar el doble. Los dos hombres tanto fotografa amada como xito esto lejos estup
endamente bien. Ms tarde, la pareja pregunt a Fred y Sandra otra vez si se interes
aran en la venta de la propiedad. Esta vez, Clarks escuch el consejo de su hijo m
ayor - un abogado de bienes races - y seriamente consider la oferta. Ms lo consider
aron, mejor les gust esto.
Como inversionistas dedicados, comenzaron a negociar un precio de venta. Durante
los prximos meses, la pareja musical viajaba y funcionaba del viaje negociando tr
minos y preparndose para cerrarse del camino. Justo antes del final del ejercicio
, cerraron la venta en la propiedad con Clarks en un precio de venta de 292000$.
El Clarks slo haba posedo la propiedad durante seis aos, pero durante aquellos seis
aos, los valores de bienes inmuebles de Nashville se elevaron. Poco antes del cie
rre, un tasador valor la propiedad en 286000$. Como Clarks no estaban ansiosos de
venderse, pidieron que la pareja pagara un pequeo premio. Por tanto la pareja pa
g 6000$ sobre el valor valorado.
85
Felizmente, todos se alejaron de este acuerdo que se siente bien sobre ello.
50. SUERTE PUEDE TRABAJAR EN SU LADO
A veces puede estar slo en el lugar correcto en el momento adecuado.
Como muchos inversionistas afortunados, Edwards Oxidado era un general

contratista antes de que descubriera la inversin inmobiliaria - o le descubri.
Hace varios aos, Oxidado y su esposa Velma decidi construir su propia casa. Encont
raron la propiedad perfecta y pusieron su casa corriente en una lista para la ve
nta. Planearon venderlo y vivir con la madre de Rusty durante los cinco o seis m
eses que necesitara para construir su nueva casa.
Un da, cuando uno de sus coches comenz a estropearse, Oxidado lo recogi a la tienda
de su mecnico local para una inspeccin. Esperando en la tienda, oy por casualidad
una conversacin interesante. Una mujer joven que se relacion con los dueos de la ti
enda vino dentro y pregunt si se podran interesar en la compra de una casa y tres
acres que haba heredado de su ta. Los dueos de la tienda dijeron que no se interesa
ron, pero Oxidado habl y dijo que se podra interesar. La mujer le dijo donde era,
y, ms tarde ese da, Edwards fue en coche ah para revisarlo.
Les gust la propiedad, por tanto ofrecieron a la mujer joven 21000$ para la casa
y tres acres. Por lo visto, cuando haba heredado la propiedad, estaba segn el arri
endo a algunos arrendatarios difciles. Se haba deshecho de ellos y haba declarado q
ue la haba tenido se llenan de ser un propietario. A consecuencia de esa experien
cia, con impaciencia acept su oferta y hasta consinti en devolver una segunda hipo
teca por 7000$. Ms tarde, Oxidado aprendi que la mujer trataba de vender el segund
o
la hipoteca para el dinero efectivo, por tanto desempe su hipoteca por 50 centavos
en el dlar - la mejor tarifa que haba encontrado.
Edwards rpidamente se cerr en la propiedad y comenz a reconstituirla. Aunque arregl
aran la casa para s, slo planearon vivir en ella hasta que terminaran de construir
su casa en otra parte. No era ideal para ellos. Expresamente, el sistema sptico
estaba en el mal estado y la tierra, que lind con el camino, se dividi en zonas pa
ra el desarrollo comercial.
Mientras trabajaban un da, 40$ encontrados Oxidados debajo de una manta desechada
- un golpe de suerte dulce. Pero durante otro da, cuando trabajaba solo, se hizo
sobre todo afortunado. Un corredor de bienes races fue en coche hasta la casa y
pregunt si la casa y la tierra estuvieron en venta. Como muchos inversionistas di
ran, Oxidado le dijo, Por supuesto. Aproximadamente algo que tenga est en venta. El
agente dijo Oxidado que conoca a alguien a quien le gustara probablemente comprarl
o. Oxidado preguntado, Es serio sobre esto? Como no tengo el tiempo para perder e
l tiempo - tengo el trabajo para hacer. El agente dijo que era el 100 por ciento
serio y que podra expedir inmediatamente un cheque de la fianza de parte de su co
mprador. Velma llamado oxidado y ellos decidieron que la oferta era razonable. D
ej de trabajar en la casa inmediatamente, y vendieron esta propiedad por una gana
ncia de 10000$.
Esto era un acuerdo afortunado desde el principio hasta el final para Rusty y Ve
lma.
51. MUTUALMENTE VENTAJOSO PARA SEORA DE CAT E INVERSIONISTAS
Nunca puede predecir a quin su comprador podra ser.
Hace varios aos, Ginny Pitts y una de su parte de la inversin -

el ners en Nashville, Tennessee, investig la compra de un grupo de cinco ocupados
, casas de la familia sola de un inversionista. Antes de hacer la compra, decidi
eron inspeccionar cada una de las casas personalmente.
87
Cuando llegaron a la ltima de las cinco casas, fueron desconcertados por un olor
asqueroso que apesta a travs de la puerta principal. A travs de una ventana al lad
o de la puerta principal, podran ver pilas altas, oscuras de materiales desconoci
dos. Como su compaero llevaba un traje formal y talones, Ginny decidi inspeccionar
esta casa sola.
Una vez dentro, desenterr un pequeo camino entre pilas de ropa, peridicos, mobiliar
io andrajoso y artculos no identificables en la sala de estar. Mir la comida de ga
tos de bolas encima de estas pilas amontonadas en todas partes. Esto es cuando e
l arrendatario orgullosamente le dijo, Tengo 14 gatos!
Cuando mir alrededor el cuarto ms estrechamente, Ginny not escarchos que corren, te
lefoneando moscas, pudriendo contenedores de la comida y a unos cuantos nuevos an
igualmente olores asquerosos. Calculaba mentalmente gastos de la rehabilitacin c
uando el arrendatario abri la primera puerta del dormitorio para su inspeccin. Ale
gremente indic que realmente haba una cama bajo los montones, y este dormitorio ha
sta tena dos armarios, un su y un suyo. Ginny no los poda ver; todo que podra hacer er
ser corts y decir, Cmo agradable.
Entonces Ginny se ech atrs en el vestbulo y trat de empujar abierto la puerta al seg
undo dormitorio. Las telaraas ensuciaron la cara de la puerta; algo al otro lado
le impidi abrirlo ms que unas pulgadas. Ah, no hay nada en all. Esto es mi cuarto de
chatarra, el arrendatario le dijo.
Cuando Ginny volvi a su oficina, cont en detalles vistosos lo que vio en esta casa
de 14 gatos, y as comenz la leyenda de la Seora del Gato.
Un poco tiempo ms tarde, Ginny y su compaero de la inversin decidieron comprar cinc
o casas incluso la casa de la Seora del Gato (aunque temieran de tratar con su re
habilitacin). Pronto despus de la compra, enviaron todo el aviso de los arrendatar
ios que tenan 30 das para desocupar, porque los nuevos dueos iban a renovar y vende
r luego cada casa. Unos das despus de enviar la carta, la Seora del Gato llam su ofi
cina. Ginny realmente esper ver rasgones de ella y contestar a preguntas como Quin
me tomar con todos mis gatos?
En cambio, la Seora del Gato pregunt, Cunto vender la casa por, de todos modos?
Despus de renovaciones, la casa se vendera por 69.900$, contest Ginny.
Cunto necesitar para arreglarlo? Se necesitaran aproximadamente 15000$. Para qu lo v
a m? la Seora del Gato pregunt. Ginny hizo algunos clculos y luego llam un precio que
era aproximadamente 7000$ ms que lo haba pagado. Dentro de unas semanas, la Seora d
el Gato recibi la aprobacin para un prstamo convencional ms 15000$ para gastos de la
rehabilitacin. Ginny estuvo sobre todo contenta haban vendido la casa sin pasar p
or el proceso penoso de reconstituirlo. Y, durante el cierre, La Seora del Gato l
es dijo que planeaba una venta de artculos usados muy pronto.
52. OFERTA BAJA PUEDE PERDER VENTA RPIDA
Cuando un vendedor llame un precio razonable, no se haga demasiado avaro. El cie
rre del acuerdo rpidamente a menudo puede ser ms beneficioso que la retencin por un
precio inferior.
La inversionista Barbara Downing haba localizado dos hermosos, un acre

la construccin de partes en una vecindad del lago cerca de Atlanta. Las partes al
principio se pusieron en una lista para la venta en 17000$ cada uno. Despus de q
ue el tiempo pas y ningunos compradores anduvieron adelante, el dueo dej caer el pr
ecio del listado a 12000$ cada uno. A ese punto, un comprador anticipado ofreci a
l vendedor 10000$ por parte, pero Barbara haba ofrecido ya al vendedor el precio
de catlogo lleno de 12000$ por parte. No sorprendentemente, el vendedor acept la o
ferta de Barbara.
30 minutos despus de la llegada a un acuerdo con el vendedor, Barbara recibi una l
lamada del mismo comprador anticipado que haba ofrecido 10000$ para cada parte. P
or lo visto quera completamente poseerlos. Ofreci a sus 18000$ a cada uno, que ell
a inmediatamente
89
aceptado. Durante el cierre de t a t que sigui, meti en el bolsillo 12000$ para sus
esfuerzos. Si hubiera sido avaro y no fuera con el precio del vendedor, habra deja
do pasar esta oportunidad, dice.
53.
LA ADQUISICIN DE TIERRAS DE HECHOS INVERSIONISTA JOVEN UNA CASA
Cave profundamente en archivos del condado y busque propiedades que se pueden co
nvertir en acuerdos buenos.
Para su 18vo cumpleaos y regalo de graduacin, el hijo de Judy Cook,

Ulrick, pidi tomar el programa de la inversin de bienes inmuebles que su mam ense. Ul
rick dijo que quiso comprar una casa cerca del lugar de su abuela, porque podra c
ontar con su almuerzo de suministro durante las semanas reconstituira su casa. Al
mismo tiempo, manch una casa de mala suerte en Sunwick Street. Con su alta hierb
a y ventanas rotas, pareci como si nadie viviera all. Declar a su mam, Eso es. Esto e
s el que que voy a comprar.
Judy, siendo el consejero y entrenador que era, dijo a Ulrick que el proceso de
compra implic encontrar tres o cuatro casas primero, luego negociando su mejor of
erta a uno de ellos. Pero respondi declarando, Por qu? He encontrado ya la casa que
quiero; esto es el que. Esto es cuando Judy decidi echarse atrs y dejarle hacer el
resto del trabajo solo.
Al da siguiente, Ulrick fue al juzgado para localizar el nombre del dueo de esta c
asa en Sunwick Street. Rpidamente encontr el nombre del dueo. Cuando Judy le desafi
con, Pero ahora tiene que encontrar al dueo, que a menudo puede tardar mucho, conte
st que ya tena. Judy le dijo, Despus, tiene que ir la conversacin sobre precio y trmin
os con el dueo.
Al da siguiente, Judy fue con su hijo para ver al dueo, un agente de bolsa. Pensab
a, Ahora s por qu era tan fcil a encontrar; es un agente de bienes races de Houston d
e una oficina grande. Tanto para conseguir un precio bajo. Pero dej a Ulrick hacer
la conversacin y el agente de bolsa le dijeron, Hijo, amara venderle que la casa,
pero no lo poseo.
Como el par se alej para salir al coche, Judy pregunt, Cmo es esto no saba quin posee
la casa? Ulrick contest con la confianza, Realmente s quien la posee. Ese agente de
bolsa.
Por tanto se volvieron y volvieron en. Judy pidi una explicacin en la cuestin de la
propiedad, y el agente de bolsa dijo que siete aos antes, haba archivado la banca
rrota y haba dedicado a todas sus casas del alquiler al fideicomisario de bancarr
ota. Ahora los tribunales poseyeron la casa.
A causa de su investigacin, Ulrick haba sabido esto, pero tambin saba que el hecho t
odava llevaba el nombre del agente de bolsa. Despus de siete aos, la bancarrota era
terminada. Esta casa, que haba sido pasada por alto por todos, realmente estuvo
de vuelta ahora en las manos del agente de bolsa. De este modo, finalmente, el a
gente de bolsa realiz lo que continuaba y acept el dinero de Ulrick como el compra
dor. Ulrick haba preparado ya un hecho y consigui que el agente de bolsa lo firmar
a.
Dentro de poco, Ulrick consigui su foto en la Crnica de Houston para todo el traba
jo de renovacin que haba hecho en esta casa de tres dormitorios, de un bao. El artcu
lo en el peridico elogi a este joven de tomar este proyecto de fijar una casa viej
a, abandonada en una vecindad por otra parte agradable.
91
54. SIEMPRE TIEMPO PARA RECONSIDERAR
Siempre mantenga el coraje para alejarse de un acuerdo. Parece al autobs - aun si
lo pierde, el otro siempre vendr.
El inversionista David Finkel (http://www.resultsnow.com) aconseja,

Mirar hacia atrs a todas las propiedades que he comprado, he tirado, y leaseoption
ed, un denominador comn para todos los acuerdos fronterizos consiste en que, a al
gn punto en la negociacin, haba atravesado al punto donde sent que tuve que hacer el
acuerdo.
Pero, si alguna vez se oye diciendo estas palabras - aun si es a usted - empuje d
e vuelta su silla, despierte de la mesa de negociaciones y aljese. Soy serio sobr
e esto. Si el acuerdo est tan bien, una pequea ruptura mientras toma un momento po
r usted no parar el acuerdo. Y tomando esta vez, podra guardar slo su ego y sus emo
ciones de empujarle a hacer un acuerdo que significa mucho trabajo y riesgo para
poca verdadera ganancia.
55. UN ABANDONO AFORTUNADO
Algunas bendiciones vienen a disfraces extraos. Est abierto para ellos.
La inversionista Susan Benting haba designado al principio una propiedad en

Nuevo Mxico para cambiar conforme al Artculo 1031 del Cdigo de IRS, cambio del apla
zamiento fiscal de propiedades similares. Pero por varios motivos, ms tarde decid
i designar una propiedad de Tennessee como su propiedad de cambio en cambio.
A ese tiempo, uno de sus amigos se cay durante tiempos duros. Su esposa le dej con
una hija de dos aos, un nuevo negocio y ninguna manera de cerrarse de su contrat
o de la tierra y la caravana. Susan decidi usar su dinero y de 1031 cambios para
ayudarle. Compr su contrato de la tierra y la casa, luego dio en arriendo la cara
vana de vuelta a l.
Durante tres meses todo fue bien, pero entonces perdi pagos durante dos meses y a
bandon la caravana. Despus de que se fue, Susan hizo inspeccionar la caravana y de
scubri que el horno haca entrar el monxido de carbono en ella. Su amigo y su hija p
odran haber muerto del envenenamiento del monxido de carbono o una explosin del hor
no si no se hubieran mudado. Este acto simple del abandono salv el da de todos.
56. EL DA PAG PARA ABURRIRSE
Mantener su mente abierta para nuevas oportunidades puede dar resultado.
Mientras en una reunin a la cual Judy Cook tuvo que asistir en cuanto a ella
Licencia de bienes races de Montana, se aburri realmente. En una ruptura, sali para
comprar un peridico y era capaz de conservarse en espritus buenos leyndolo en la c
lase.
Cuando ley detenidamente el classifieds, manch un anuncio sobre un bloque de pisos
para la venta en su ciudad natal de Ronan. Dice, Llam al dueo, y dijo que nos podra
mos encontrar en un restaurante local al da siguiente. Por tanto nos encontramos,
luego anduvimos abajo la calle al edificio. (Mi ciudad natal es realmente pequea
.) Joe me mostr varias de las ocho unidades y el stano. Tena tres o cuatro alquilad
os, y un par de los arrendatarios no pagaban el alquiler entonces.
Judy haba hecho su tarea y saba que si ocho unidades alojaran a arrendatarios buen
os y cada arrendatario pag el precio corriente cada mes,
93
el complejo podra traer 2.800$ por mes antes de gastos. El anuncio haba declarado
que Joe quiso 140000$, y, Judy nota, Comprando la propiedad del alquiler, que no
sera un acuerdo malo.
Sin embargo, se haba dirigido ya a algunas personas en la ciudad que dijeron que
no poda ser muy porque Joe era un hombre de negocios principal en la ciudad, y si
no lo pudiera hacer trabajar, entonces nadie podra.
Pero no escuch. Me sent con Joe de vuelta en ese mismo punto de caf. Me dijo que haba
hecho un poco de comprobacin alrededor y saba a quin era, tambin. Dijo que no haba u
so que trata de bajar el precio porque no iba a ir debajo de 130000$, y que me t
endra que acusar el 10 por ciento en ese dinero. Incluso con aquellas condiciones,
Judy cerr el acuerdo y consigui las llaves al lugar ese da.
Hizo pequeas mejoras inmediatamente. Para hacer la oscuridad entryway ms atractivo
, cambi las luces en el vestbulo y sustituy la vieja alfombra fea por el azulejo de
la prensa-y-palo de color de la arena. Entonces pint las puertas de la entrada. E
n conjunto, no gast muchsimo dinero. Mis depsitos del alquiler eran iguales a mis c
uentas de reparacin para hacer este lugar parecer realmente agradable.
Con esta nueva propiedad, todos los viejos arrendatarios excepto un se mudaron. E
l que que se qued preguntado si, porque doblaba el alquiler, pudiera hacer ese pa
go en dos partes - un en el 1er y un en el 15to, dice Judy.
Este edificio ha sido ahora el 100 por ciento ocupado durante ms de 6 meses, y de
spus de que todos sus gastos se pagan, obtiene 1000$ por mes. Realmente me pag para
aburrirse ese da! Judy concluye.
57. DESCUBRIMIENTO DE ACUERDOS CERCA DE CASA
A veces puede encontrar acuerdos excelentes en su propio traspatio.
Tom y Jennifer Hamilton primero compraron una casa del alquiler en

su vecindad, slo unos bloques desde su propia casa en Nashville, Tennessee. Como
Tom disfruta de ser unos manitas, siempre ha tomado el cuidado bueno de sus prop
iedades. Como es un nuevo inversionista, ha guardado un ojo cercano en cambios d
e su vecindad.
Hace varios aos, trabajando en su casa del alquiler, not que la casa al lado - cas
i idntico a su propio alquiler - estuvo en venta. Dijo a Jennifer sobre ello, y d
ecidieron comprobarlo. Se pusieron en contacto con el corredor de bienes races de
l listado y quedaron en hacer mostrar la casa a ellos formalmente. Despus de la e
xposicin, estuvieron de acuerdo que era en buenas condiciones, igual a su alquile
r, por tanto hicieron una oferta de comprarlo. Decidieron no decir al agente o e
l dueo que poseyeron y alquilaron la casa al lado; no quisieron dar al dueo o agen
te del listado cualquier razn de la apuesta inicial. Su oferta rpidamente se acept.
Tom y Jennifer ya poseyeron su casa y un alquiler, por tanto tenan el flujo de fo
ndos positivo y no tuvieron que usar tarjetas de crdito para comprar esta nueva p
ropiedad del alquiler. Realmente tuvieron que poner, sin embargo, todos en una l
ista sus activos en su solicitud de prstamo.
Cuando se cerraron en su segunda casa del alquiler, el corredor de bienes races d
el listado sentado al lado del abogado de cierre y, durante ese tiempo, notado e
n uno de los documentos de cierre que Hamiltons ya posey la casa al lado de la qu
e compraban. El agente del listado se sorprendi y les dijo as, pero no meci el barc
o. Todos se alejaron felices: el vendedor tena el dinero efectivo, el agente del
listado tena el dinero efectivo, y Hamiltons tena dos casas del alquiler al lado d
e cada uno
95
otro. A ellos, que significaron alquileres buenos cerca de, ningn que necesita mu
cho mantenimiento y a ambos en una vecindad buena, con mucho futuro.
El Hamiltons guard ambas casas del alquiler durante varios aos, hasta que los padr
es de Jennifer los hicieran una oferta que no podan rechazar. Sus padres poseyero
n una pequea casa de vacaciones recostada en un rea remota pero muy estimada, arbo
lada de Maine. Sus padres quisieron seguir usando la casa, pero tambin quisieron
cobrar en efectivo un poco de su capital en ella. Ofrecieron vender la casa de v
acaciones a Jennifer y Tom por un precio razonable mientras todava la podran usar
peridicamente.
Jennifer y Tom hablaron del hecho que eran tanto de Norte, ella de Maine como l de
Nueva Jersey, y que realmente disfrutaron de visitar la casa de vacaciones ellos
mismos. No hizo dao que esta casa encantadora suba como un cohete en el valor, ta
mbin. Consintieron en comprarlo de sus padres, aunque cuando examinaron sus finan
zas, descubrieran que tendran que vender una de sus casas del alquiler para permi
trselo. Considerando la apreciacin del mercado y los efectos de impuestos sobre la
plusvala, decidieron vender su segunda casa del alquiler en Nashville para pagar
la casa de vacaciones en Maine.
Dos veces, Hamiltons encontr acuerdos buenos cerca de la casa - en su vecindad de
Nashville y en la vacationland de su familia. Son confidentes que hicieron la o
pcin de la inversin correcta con todas estas propiedades.
CONSEJOS
33. Guarde sus ojos abiertos para Para la venta por signos del Dueo que no se pue
den ver fcilmente.
34. La investigacin normas de bienes inmuebles locales y sabe valores de la propi
edad en el rea
quiere invertir en.
35. Puede cosechar docenas de recompensas personales y profesionales acompaando a
Na -
Asociacin de Inversionistas de Bienes inmuebles de tional (NREIA) crucero.
36. Nunca es sobre la propiedad; siempre es sobre la motivacin del vendedor.
37. Si sabe la historia entera de una propiedad, puede realzar ambos sus confi-
baile y su posicin durante una transaccin de compra.
38. A veces puede conseguir una compra fantstica simplemente ayudando francamente
a alguien
quien tiene tiempos resistentes.
39. Construya un equipo conectado a una red y muestre la apreciacin cuando los mi
embros del equipo vengan
a travs de para usted.
40. Cuando venga a la gente confiada, siga sus presentimientos. Hacer que puede
pagar
recompensas enormes.
41. Nunca realmente sabe qu vendedores dirn s a su oferta, ni por qu.
42. Con poca informacin, esfuerzo y creencia, puede poseer un doble y pagar menos
que que actualmente paga en el alquiler.
43. Las casas modulares pueden ofrecer a inversionistas el mejor camino an para c
onseguir sin dinero -
abajo recompensas.
44. Las escuelas y los servicios de la ciudad directamente afectan valores de la
propiedad, as compre la inversin
propiedades en reas deseables, bien atendidas.
97
45. Nunca pague ms que cree que una propiedad vale en subastas!
46. Aun cuando las complicaciones de la hipoteca presentan el control policial,
siempre puede encontrar a
manera de pasar la burocracia.
47. Ser amistoso y abierto para nuevas situaciones puede llevar a reuniones afor
tunadas y lu -
acuerdos de crative.
48. Con cuidado decida lo que es bien con usted cuando pide compromisos en a
acuerdo.
49. Escuche y considere ofertas con cuidado porque las oportunidades buenas pued
en guardar
el golpeo en su puerta.
50. A veces puede estar slo en el lugar correcto en el momento adecuado.
51. Nunca puede predecir a quin su comprador podra ser.
52. Cuando un vendedor llame un precio razonable, no se haga demasiado avaro. Ci
erre el
el acuerdo rpidamente a menudo puede ser ms beneficioso que la retencin por un prec
io inferior.
53. Cave profundamente en archivos del condado y busque propiedades que se puede
n convertir bien
acuerdos.
54. Siempre mantenga el coraje para alejarse de un acuerdo. Parece al autobs - ha
sta
si lo pierde, el otro siempre vendr.
55. Algunas bendiciones vienen a disfraces extraos. Est abierto para ellos.
56. Mantener su mente abierta para nuevas oportunidades puede dar resultado.
57. A veces puede encontrar acuerdos excelentes en su propio traspatio.
3P UN R T
IDEAS FINANCIERAS
Encontr una gran pieza de bienes inmuebles. Comprob compara-

precios de venta de ble, y est pensando en un precio de compra justo. No tiene ba
stante dinero efectivo para comprar ese derecho a la propiedad ahora, por tanto
piensa en la tentativa de encontrar a un compaero de la inversin. Esto es su prime
r acuerdo, sin embargo, y quiere hacerlo en su propio, por tanto decide olvidar
de la adquisicin de compaeros por el momento.
Su primer enfoque debe ver si el vendedor le ofrecer trminos favorables o le vende
r la propiedad a cambio de una hipoteca de usted. A veces, puede conseguir trminos
muy favorables con el vendedor que financia. Si no tiene el tiempo para consegu
ir un prstamo o el banco no le dar un, podra ser capaz de balancear un acuerdo usan
do su tarjeta de crdito. Se ha hecho.
Si realmente tiene el tiempo para conseguir un prstamo y cree que el banco le dar
un, tiene que encontrar a un prestamista. La mayora de los inversionistas de bien
es inmuebles afortunados pueden obtener rpidamente y fcilmente la gran financiacin
de cualquier nmero de prestamistas. Algunos inversionistas de bienes inmuebles co
mpran sus inversiones a travs del rgimen especial como 1031 cambios, prstamos assum
able, segundas hipotecas que no presuponen la cancelacin de las primeras y varias
formas del vendedor que financia. Aquellos inversionistas de bienes inmuebles s
e hacen afortunados cuando buscan acuerdos que corresponden a criterios muy espe
cficos.
Muchos inversionistas compran la mayor parte de sus inversiones con prstamos ordi
narios de prestamistas comerciales o privados. Si compra la tierra y hace funcio
nar un negocio, entonces podra ser capaz de tener derecho a un Pequeo
99
Administracin de empresa (SBA) prstamo u otras formas de prstamos comerciales gover
nmentsponsored. Slo procure hacer su tarea, porque aquellos prstamos vienen con re
quisitos especiales.
Los prestamistas comerciales y privados por lo general alivian sus reglas bastan
te rgidas prestando a inversionistas de bienes inmuebles organizados y con experi
encia. Si quiere maximizar su xito como un inversionista de bienes inmuebles, seg
uramente aprendern sobre el rgimen especial. Al mismo tiempo, asegrese que siempre
parece organizado y con experiencia a prestamistas. Impresione a aquellos presta
mistas, y sern impresionados por usted - para su primera transaccin y para cada un
o que sigue.
Las historias que siguen comparten algunas soluciones creativas que los inversio
nistas han encontrado para trabajar a travs de sus desafos de financiacin.
PARTE TRES / IDEAS FINANCIERAS
101
58. D VUELTA A AVANCES DE LA TARJETA DE CRDITO EN UN PELLIZCO
Use la tarjeta de crdito que financia juiciosamente. Puede salvar el da - y su acu
erdo.
Como muchos inversionistas afortunados, Tom Hamilton de vez en cuando

escucha la radio de conversacin conduciendo su coche. Detrs a mediados de los aos 1
980, Tom iba en coche alrededor y oy una entrevista con Robert G. Allen, el autor
del tomo de bienes inmuebles alguna vez popular, Nada Abajo. Durante emisiones
de radio anteriores, haba odo sobre las ventajas de inversin inmobiliaria, pero alg
o sobre la entrevista de Allen realmente encendi un fuego para l. No tena amigos o
familia que eran inversionistas, pero todava decidan que la inversin inmobiliaria p
odra ser slo la cosa para l. De este modo, cada vez fue en coche alrededor de la ci
udad, comenz a guardar sus ojos abiertos para acuerdos de bienes inmuebles - en t
odas partes y en todas partes.
Un da, en su propia vecindad, condujo abajo una pequea, calle del bloque mucho tie
mpo que nunca realmente haba visto antes. Esto es cmo encontr su primera casa del a
lquiler.
La misma tarde haba manchado la casa, Tom y su esposa, Jennifer, se detuvo brevem
ente y la revis. Era una pequea casa del juez de salida en una vecindad nueva, con
mucho futuro. La propia casa midi directamente en 800 pies cuadrados y tena dos d
ormitorios y un bao, todos por un precio decente.
Como los inversionistas ms nuevos, Tom y Jennifer se sintieron nerviosos del ries
go de este financiero, pero lo meditaron y decidieron que era muy. Tan bien, de
hecho, que sacaran una segunda hipoteca en su propia casa para pagarlo.
En aproximadamente el mismo tiempo presentaron una oferta exitosa de comprar la
nueva casa, archivaron documentos que piden una segunda hipoteca en su casa. Su
cronometraje pareci bien. Cerraran su
segunda hipoteca y, dentro de una semana ms o menos, podran usar proviene de la se
gunda hipoteca para cerrarse en su primera propiedad de la inversin del alquiler.
Como los profesionales de bienes inmuebles sazonados saben, los cierres rara vez
ocurren a tiempo, y Tom y la segunda transaccin de la hipoteca de Jennifer no er
an ninguna excepcin. Dos semanas antes de que se programara que se cerraban en su
compra, su prestamista pospuso la segunda hipoteca y la program para cerrarse un
a semana despus del cierre en la propiedad del alquiler intencionada. Al principi
o, Tom y Jennifer no saban que hacer. Entonces realizaron que, si tomaran anticip
os en efectivo en todas sus tarjetas de crdito, tendran slo bastante dinero efectiv
o para cubrir su pago al contado en la casa. Con poca vacilacin, ellos maxed sus
tarjetas de crdito con anticipos en efectivo en inters del 21 por ciento y cerrado
en la casa del alquiler. Entonces, una semana ms tarde, cerraron la segunda hipo
teca en su casa y eran capaces de usar aquellos fondos para pagar sus tarjetas d
e crdito completamente.
Tom y Jennifer con xito usaron anticipos en efectivo en sus tarjetas de crdito par
a comprar su primera casa del alquiler. Como eran capaces de pagar sus tarjetas
de crdito completamente e inmediatamente, evitaron los costos adicionales que por
lo general se levantan cuando las compaas de la tarjeta de crdito aplican pagos pr
imero hacia compras y ltimo hacia los anticipos en efectivo del precio ms alto. Co
mo resulta, hicieron una compra excelente y, hasta este da, Hamiltons todava posee
n esa pequea casa.
103
59. CREE CUENTAS DE RESERVA
Nadie guarda el dinero extra alrededor para cubrir reparaciones y emergencias, p
or tanto pone algunos de sus ingresos del alquiler
en una cuenta de reserva.
John Franklin (un seudnimo) es un creyente firme que, Nadie

alguna vez tiene cualquier dinero extra, y que si no deja de lado a unos para rep
araciones y problemas, lo gastar.
Como el mecanismo de relojera, John pone algunos aparte de sus ingresos del alqui
ler ponindolo en una cuenta de reserva para futuras necesidades. Dice, Si salva el
10 por ciento de lo que hace cada mes, retirar a la gente rica. Si salva el 20 p
or ciento, no tendr alguna vez problemas financieros. Si salva el 25 por ciento,
ser muy, muy rico. Si vive en un estndar esto es aproximadamente cinco aos detrs de
qu sus ingresos permitiran que usted viva, entonces ser un individuo muy rico.
La mayor parte de personas no planean fallar; la mayor parte de personas no pued
en planear. Como el autor del Millonario Al lado ha indicado en su libro, la may
or parte de jvenes tienden a vivir de casi nada. Pero cuando se gradan del colegio
, a menudo salen y compran cosas: nuevos coches, mobiliario, TVs y partes ms. Per
o la gente que vive debajo de sus medios es estos probablemente para hacerse ric
a.
John planea para el futuro dejando de lado el dinero en sus cuentas de garanta bl
oqueada del alquiler, calculando la cantidad basada en la ley de promedios. Un n
uevo tejado tpicamente dura 30 aos, por ejemplo, por tanto cada ao pone en el depsit
o 1/30mo de la cantidad que espera gastar para un tejado de reemplazo. Un nuevo
calentador de agua tpicamente dura 12 aos, por tanto cada ao John pone en el depsito
1/12do de la cantidad que espera gastar para un calentador de agua de reemplazo
. No siempre puede estimar perfectamente la vida de todo en sus alquileres, pero
su prctica del depsito le ha guardado solvente cuando los gastos inesperados realme
nte se levantaron durante los aos.
60. ENTIENDA NORMAS SBA DESDE EL PRINCIPIO
Asegrese que entiende lo que las agencias estatales como la Administracin de la pe
quea empresa requieren antes de comenzar a construir
su propiedad del sueo.
Larry Elliott a menudo haba soado con desarrollo y funcionamiento

su propia caza y campo de pesca y puerto deportivo. Era capaz de usar el prstamo
de construccin proviene de un banco para comenzar a desarrollar la tierra cerca d
e la Baha Saginaw. Al tiempo el edificio era el 80 por ciento completo, el presid
ente del banco hipotecario le dijo que la Administracin de la pequea empresa (SBA)
estaba lista para hablar de darle un prstamo permanente.
Juntos, Larry y el presidente del banco se encontraron con el representante SBA.
Cuando hicieron su presentacin para solicitar un prstamo SBA, mostraron sus docum
entos completados y fotos del desarrollo. Despus de que haban terminado su tono ll
eno, su contacto de SBA dijo que el campo y el puerto deportivo parecieron a un
maravilloso desarrollo, pero porque estaba bien en curso, el SBA no lo poda finan
ciar. Si slo Larry hubiera venido a l antes de que comenzara a desarrollarse, le d
ijeron, entonces no habra tenido probablemente problema consiguiendo la financiac
in de SBA. Ah, el valor de visin retrospectiva!
105
61. RESPUESTAS RPIDAS, FONDOS LISTOS
Desarrolle su poder de prstamo por tanto se puede mover rpidamente a gran negocios
que vienen su camino.
Cada inversionista afortunado aconseja que nuevos inversionistas devuelvan llama

das
cuanto antes por tanto no pierden ningn acuerdo. Pero hay mucho ms a la inversin qu
e esto. Si no quiere perder acuerdos buenos, tambin tiene que construir y mantene
r su crdito y su historial. Despus de dcadas de la experiencia en el negocio de bie
nes inmuebles, John Anderson (un seudnimo) entiende el valor de mantener su poder
de prstamo.
Hace poco, Nashville establecida, Tennessee, el inversionista decidi liquidar su
carpeta de bienes inmuebles. Temprano una maana, pidi que John y varios otros inve
rsionistas le hicieran ofertas. John llam al inversionista dentro de dos horas, p
ero los dems no le llamaron durante das. John era capaz de entregar el dinero efec
tivo de 860000$ para asumir 25 de las propiedades del inversionista y cerca dent
ro de 30 das - y tena el crdito disponible para tomar a prstamo mucho ms. Mientras su
s colegas aplazaron, John estaba listo cuando esta oportunidad vino su camino.
Antes de que hasta se cerrara en las 25 propiedades, John haba comenzado a buscar
a otros inversionistas para comprar algunos de ellos. En efecto, tan pronto com
o pas por el cierre, vendi 15 de las propiedades a otros inversionistas y us los be
neficios de 200000$ para reconstituir los 10 restantes. Despus de terminar los pr
oyectos de la rehabilitacin, se dispone a cerrar ventas para 10 propiedades y esp
era realizar una ganancia de 400000$.
Las respuestas rpidas y la preparacin del crdito seguramente dieron resultado.
62. EL VALOR DE FIANZA
A veces la fianza no significa nada, y a veces significa todo.
Todos hablan de hacer acuerdos de un apretn de manos, pero, en nuestro

la sociedad litigiosa, haciendo el negocio este camino es ms fcil dijo que hecho.
El inversionista de Nashville Hal Wilson ha hecho muchos acuerdos de un apretn de
manos - ms a menudo usa una nota escrita para ayudar a la memoria de todo el mun
do.
Segn un acuerdo, cuando un comprador anticipado le pregunt cuanta fianza quiso, Ha
l contest, Ninguno. Esa respuesta hizo al hombre sospechoso, por tanto Hal explic su
respuesta diciendo, Si decide la prxima semana que no quiere comprar esta casa a
m, esto es fino. No quiero que usted lo compre si no est contento con ello. Adems,
devolvera probablemente la fianza, por tanto me salvo un viaje al banco. Sin embar
go, Hal slo recuerda un tiempo cuando un comprador anticipado se ech atrs segn un ac
uerdo se haba manejado de esta manera.
El ao pasado, un corredor de bienes races trajo a Hal a un comprador anticipado pa
ra algn duplexes. Hal se pone junto con casi todos, por tanto era extrao que realm
ente no le gustara el comprador. Mostr al comprador el duplexes que se venda y dij
o, All son. Si quiere comprarlos, vamos a hablar de los trminos. Hal negoci trminos co
n el comprador y acept un precio ms abajo que preguntaba, pero pidi 1000$ en la fia
nza. Estrecharon la mano y el comprador hasta escribi a mano como es del contrato.
Una semana antes del cierre, el comprador dijo a Hal que haba visitado de nuevo l
as propiedades. Solicit que Hal fije varias cosas en el duplexes. Hal le record qu
e sus trminos eran como es y que nada sobre la propiedad haba cambiado. De hecho, ha
ba indicado antes grietas en la fundacin y haba notado el dao de donde un coche se h
aba topado con la casa, por tanto el comprador no se sorprendera. Pero
107
porque Hal rechaz cambiar cualquier trmino o devolver el depsito de la fianza de 10
00$, el abogado del comprador se puso en contacto con l y solicit que devuelva el
depsito de este cliente. Hal dijo al abogado que las acciones de su cliente se hi
cieron de mala fe. Hal tambin dijo que podra presentar una demanda interpleader co
n un tribunal local, volcar el depsito al tribunal y dejar al tribunal decidir qu
ien lo debera tener.
Esto result ser una cosa inteligente de hacer porque, dentro de poco, el comprado
r dej caer el asunto completamente.
63. PLAN PARA CONTINGENCIAS
Siempre aada clusulas de la contingencia por tanto sus acuerdos de compra cubrirn s
ituaciones especiales.
La primera propiedad que Doug Traxler compr no vino con

cualquier arrendatario, pero realmente vino con la fontanera inadecuada. Antes de
cerrarse y mientras la propiedad todava era vacante, Doug decidi sustituir la fon
tanera y encontrar a nuevos arrendatarios. Gast el dinero llevando a cabo a ambos,
luego infundi pnico porque el cierre se retras y el acuerdo entero pareci cuestiona
ble. Por suerte, el cierre realmente pas, y el dueo anterior slo coleccion el alquil
er de un mes del nuevo arrendatario que Doug haba reclutado.
Retrospectivamente, Doug dice que habra sido clusulas de la contingencia de adicin
mejores de dinero a su acuerdo de compra. Expresamente en este caso, debera haber
incluido clusulas que declaran que el dueo anterior le reembolsara por el coste de
sustituir la fontanera y descubrimiento de nuevos arrendatarios. Ahora lo hace u
na poltica de incluir contingencias en todos sus acuerdos.
64. LOS PELIGROS DE VENDEDOR QUE FINANCIA
Si alguna vez devuelve una segunda hipoteca, se precave de atenuar circunstancia
s. Debera querer perder su dinero.
En 1995, Jeff e Irene Lowe (seudnimos) tuvieron que vender su pri-

la casa de mary porque su empleador se trasladaba de Louisville a Nashville. El
Lowes puso su casa en una lista para la venta con un corredor de bienes races - u
no a quien conocan porque les haba ayudado antes a comprar una propiedad de la inv
ersin. Quisieron vender su residencia de Louisville tan pronto como sea posible,
pero no podan hacer as antes de que se movieran. Se trasladaron a Nashville, finan
ciaron la compra de su nueva casa con un prstamo puente de seis meses y esperaron
su casa de Louisville a venderse. Durante los cuatro prximos meses deseosos, Low
es recibi pocas ofertas de su casa de Louisville y finalmente acept una oferta de
145000$ que implicaron a algn vendedor creativo que financia.
El comprador era capaz de obtener un primer prstamo bancario por 116000$, y Lowes
consinti en devolver una segunda hipoteca por 29000$. Tenan sus dudas, y, retrosp
ectivamente, lamentan que no hubieran seguido sus presentimientos, sobre todo cu
ando, en su camino hacia el cierre del acuerdo, su corredor de bienes races les d
ijo que el control de la fianza del comprador haba saltado (aunque lo hubiera hec
ho bien). Pero su prstamo puente era casi debido y lo tuvieron que pagar, por tan
to siguieron adelante y cerraron el acuerdo - comienzo de una pesadilla de 18 me
ses.
El comprador hizo tres pagos oportunos a su primer prstamo y dos pagos oportunos
al prstamo de Lowes. Haba sido un agente de bolsa de la hipoteca y tambin haba traba
jado como un empleado para varios prestamistas. Pronto despus de cerrarse en la c
asa de Lowes, el comprador comenz a trabajar para la compaa que le dio el primer prs
tamo. Dentro de seis meses despus de cerrarse y sin saberlo Lowes, obtuvo otro prs
tamo de su empleador (el primer prestamista) como un avance en su pagar hipotecar
io,
109
y un prstamo de 10000$ del padre de su novia. Como trabaj para el primer prestamis
ta, el comprador era de alguna manera capaz de hacer atar aquellos prstamos al pr
imer prstamo. Una vez atado al primer prstamo, aquellos prstamos tenan la prioridad
legal o reclame si el comprador falt y se pagara primero si la propiedad se vendie
ra. El Lowes aprendi todo esto despus de que el comprador dej de hacer pagos y desp
us de que se pusieron en contacto con un abogado.
El abogado de los Niveles ms bajos sugiri que el primer prestamista podra seguir ms
rpidamente y agresivamente contra el comprador que podran. De este modo, de acuerd
o con su solicitud, el primer prestamista finalmente comenz medidas de la extincin
del juicio hipotecario en el marzo de 1996 - cinco meses despus de que el compra
dor dej de pagar a Lowes. En el julio de 1996, el comprador archiv una peticin de u
na bancarrota de reorganizacin del Captulo 13. Entonces, Lowes aprendi que slo tenan
la tercera prioridad, porque el comprador debi ms de 40000$ IRS en impuestos trase
ros y el IRS haba colocado un embargo preventivo en la propiedad. En el octubre d
e 1996, el tribunal concedi la solicitud del comprador y public un pedido por su r
eorganizacin del Captulo 13. El comprador, sin embargo, pronto dej de cumplir con l
a orden judicial, y en el diciembre de 1996, el tribunal suspendi su pedido a pet
icin del IRS.
Entonces, el primer prestamista reanud medidas de la extincin del juicio hipotecar
io. Entonces el comprador archivado para la bancarrota del Captulo 11 y se qued en
la casa hasta el abril de 1997. Finalmente, en el mayo de 1997, la casa continu
el bloque de subasta.
Antes de la subasta, Jeff se puso en contacto y con xito negoci con el IRS por la
segunda prioridad en los beneficios de la venta de la casa. El IRS tena un derech
o de 120 das de la amortizacin de agarrar la propiedad y cubrir el embargo fiscal.
En subasta, el primer prestamista hizo una primera oferta e hizo que ella en 14
0000$ cubriera sus prdidas. Durante la subasta, el primer prestamista realmente t
rat de hacer un acuerdo con Lowes, pero quiso demasiado dinero, y Lowes se alej de
ello. La casa se vendi por 145000$, que cubrieron las prdidas del banco, pero Low
es no eran capaces de coleccionar cualquier dinero. El nico lado brillante a esta
saga era que podran mostrar una prdida que sirvi para reducir sus pagos fiscales e
se ao.
65. HACIA ATRS MATEMTICAS
Durante ventas de la propiedad afligidas, aada (no reste) las carencias hasta un to
tal del principal.
El inversionista John Lay estaba en el mercado para propiedades afligidas -

le gust comprarlos antes de la extincin del juicio hipotecario - cuando encontr una
casa decente en una vecindad de alta calidad en el mercado. La casa tena una pri
mera hipoteca de 80000$ en la cual el dueo era 12000$ detrs y un $ hipoteca de 20,
000 segundos en la cual el dueo era 10000$ deficientes. John adivin que se necesit
aran tres meses para l para hacer 10000$ en reparaciones antes de que pudiera vend
er la casa. Despus de evaluar el mercado comps, estim que la casa reparada se podra
vender por 140000$.
Al principio, John crey que esto pareci a mucho aparte de reparaciones y gastos qu
e creen, considerando que las hipotecas combinadas de 100000$ menos las carencia
s de 10000$ y 12000$ dejaron un equilibrio de 78000$. Despus de algn tiempo y pens
amiento, sin embargo, John puso en duda si era realmente muy - hasta aparte de r
eparaciones y gastos que creen. Realiz que lo tuvo que basar en 100000$ ms las car
encias de 10000$ y 12000$, que produjeron un equilibrio de 122000$ - una cantida
d demasiado alto para este acuerdo.
A veces, todos los nmeros se pueden hacer confusos. A primera vista, las carencia
s pueden parecer a reducciones de la deuda cuando, de hecho, son la parte de la
deuda. Quienquiera debe por los prstamos tambin debe cualquier carencia.
111
66. DEJE EL 20 POR CIENTO
No pague el seguro de la hipoteca privada (PMI) si lo puede evitar poniendo al m
enos el 20 por ciento abajo sobre su hipoteca.
El inversionista Dan Auito (http://www.magicbullets.com) aconseja nuevo

inversionistas para no confundir el seguro del propietario con seguro de la hipo
teca privado o PMI.
PMI protege al prestamista, mientras el seguro del propietario protege al compra
dor. Dan dice, Cuando deja el 20 por ciento de valor en la compra de una casa en
la forma de un pago al contado, protege en efecto, al prestamista de usted, porq
ue si el banco extinguiera el juicio hipotecario la hipoteca en usted para el no
pago, podra vender la casa rpidamente por menos que el valor total y todava pagars
e en su totalidad.
CONSEJOS
58. Use la tarjeta de crdito que financia juiciosamente. Puede salvar el da - y su
acuerdo!
59. Nadie guarda el dinero extra alrededor para cubrir reparaciones y emergencia
s, as ponga
algunos de sus ingresos del alquiler en una cuenta de reserva.
60. Asegrese que entiende que agencias estatales como el Pequeo negocio
La administracin requiere antes de comenzar a construir su propiedad del sueo.
61. Desarrolle su poder de prstamo por tanto puede mover rpidamente a gran negocio
s esto
venga su camino.
62. A veces la fianza no significa nada y a veces significa todo.
63. Siempre aada clusulas de la contingencia por tanto sus acuerdos de compra cubr
irn spe-
situaciones de cial.
64. Si alguna vez devuelve una segunda hipoteca, se precave de atenuar circunsta
ncias.
Debera querer perder su dinero.
65. Durante ventas de la propiedad afligidas, aada (no reste) las carencias al
cantidad de principal.
66. No pague el seguro de la hipoteca privada (PMI) si lo puede evitar poniendo
al menos el 20 por ciento abajo en su hipoteca.
4P UN R T
MEDIDAS ALECCIONADORAS
La mayora de los inversionistas de bienes inmuebles afortunados saben esos bienes

inmuebles en -
investir es un negocio que implica muchas cuestiones complejas y requiere habili
dades profesionales y experiencia.
En primer lugar, debe hacer funcionar su negocio en su forma ptima como un fideic
omisario, compaero, accionista o miembro de una entidad comercial. Lamentablement
e, las entidades comerciales tienen muchos requisitos legales y fiscales especia
les. Como consiguiente, tendr que confiar probablemente en las habilidades y las
experiencias de los profesionales legtimos y de la contabilidad de cumplir con aq
uellos requisitos.
Cuando trabaja en sus propiedades, tiene que hacer todo sin peligro y legalmente
. Por otra parte, los futuros arrendatarios se podran daar, y usted o los futuros
inversionistas se podran demandar, multarse, o hasta encarcelarse. Esto significa
que tendr que confiar en las habilidades y las experiencias de los contratistas
autorizados, trabajadores expertos e inspectores de City Code. Estar preparado p
ara algo y todo, querer trabajar con profesionales calificados.
Otra vez, los inversionistas de bienes inmuebles afortunados realizan que la inv
ersin inmobiliaria es un juego de nmeros, por tanto los inversionistas de bienes i
nmuebles afortunados por lo general desarrollan habilidades de la negociacin exce
lentes. Rpidamente y con cuidado coleccionan y analizan la informacin sobre oportu
nidades de bienes inmuebles, luego negocian sus acuerdos mejores posible. A vece
s pagan un poco ms que les gustara a por tanto pueden hacer ms dinero en el futuro.
113
Con esto en mente, acurdese de tratar acuerdos como oportunidades comerciales imp
asibles. Cuando las negociaciones fallen, no atormentarse. Simplemente movimient
o al prximo. Cuando las negociaciones tienen xito, quedan en tener un cierre oport
uno y, quizs, archivar su contrato en los archivos del ttulo de bienes inmuebles.
Puntualmente preprese para el cierre pidiendo y entregando la prueba del seguro d
e propiedad a su oficial de cierre. Entonces, despus de que cierra el acuerdo, pa
sa por un proceso complementario. Asegrese que todo el trabajo de escribir necesa
rio se ha archivado dentro de un tiempo razonable. Y lleve tiempo para recompens
ar o agradecer por otra parte a todos implicados en la transaccin.
Algunas situaciones, sin embargo, pueden ser totalmente escandalosas e imprevisi
bles (como en muchas de las historias siguientes). Los propietarios afortunados
han aprendido a rodar con las perforadoras.
Si guarda sus ingenios - y sentido del humor - sobre usted, puede sobrevivir y p
rosperar, tambin.
Si debiera presentar mi propia medida aleccionadora historia en este libro, esto e
s lo que incluira. Todos los inversionistas que usan la tecnologa de computacin pue
den estar relacionados con ste!
Cuando Roban la Colina primero comenz a coleccionar historias para este libro, de
cidi usar Internet para ponerse en contacto con tantos inversionistas activos com
o posible. Primero desarroll un sitio web en http://www.RealEstateStories.com. En
tonces decidi coleccionar direcciones de correo electrnico por tanto se podra poner
en contacto con inversionistas activos y decirles sobre su sitio web y su libro
. Durante varias semanas, acumul una base de datos de aproximadamente 500 inversi
onistas activos. Entonces, porque no conoca a todos los inversionistas con los cu
ales se pona en contacto, redact una carta del correo electrnico conforme al acto d
el PODER-SPAM federal.
Entonces un martes por la maana, descarg y prob varios nuevos programas de envo por
correo electrnico del bulto libres. Intent todo el programa gratuito enviando corr
eos electrnicos de prueba a s. Una vez que determin la mejor opcin, envi un correo ele
trnico introductorio a cada uno de los inversionistas en su base de datos. Se nec
esitaron aproximadamente 45 minutos para enviar todos aquellos correos electrnico
s.
PARTE CUATRO / MEDIDAS ALECCIONADORAS
115
Despus, redact un segundo correo electrnico y at una forma de sumisin de la historia
en blanco a ello. Como tuvo que asistir a una reunin, decidi dejar al programa gra
tuito automticamente enviar los segundos correos electrnicos. Comenz el programa gr
atuito y se fue a su reunin. Tres horas ms tarde, Rob volvi a su casa y comprob su o
rdenador para ver si todos los correos electrnicos se haban correctamente enviado.
A su gran sorpresa, descubri que el programa gratuito todava enviaba los correos
electrnicos. Bien, se imagin que los segundos correos electrnicos podran tomar un po
co ms largo porque tenan un accesorio importante - pero tres horas parecieron un p
oco largas.
Uh ah. Mir ms estrechamente el programa gratuito y realiz que estaba en un lazo env
iar. Haba enviado los correos electrnicos repetidamente. Par el programa inmediatam
ente y trat de entender lo que haba pasado. Era un error de programacin en el progr
ama gratuito? Haba un virus en su ordenador? No estaba seguro.
A lo largo de los prximos das, Rob recibi numerosas quejas de recipientes del corre
o electrnico. Varias personas recibieron varias copias del segundo correo y compl
etamente se disgustaron por ello. Sin embargo, envi apologas a todos aquellos que
se quejaron y decidieron no ponerse en contacto con todos los otros recipientes.
En una demostracin bienvenida del entendimiento, muchos de aquellos que se queja
ron finalmente compartieron sus historias de la inversin de bienes inmuebles con l
.
Hasta este da, Rob no sabe por qu el programa gratuito funcion mal, pero est agradec
ido por la paciencia y naturaleza indulgente de aquellos que recibieron sus corr
eos electrnicos. Los resultados? Los lee en este libro.
67.
PRECVASE DE CAMBIAR REGLAS Y NORMAS
Compruebe leyes y reglamentos antes de que comience el desarrollo de tierras, ms
los comprueban mientras que el trabajo sigue porque pueden cambiar
en cualquier momento. Tambin, est preparado para cualquier aprobacin relacionada po
r el gobierno de tomar cuatro veces ms largo que plane.
Antes de su primer curso intensivo en desarrollo de tierras, Detroit na -

el tive Larry Elliott era un miembro de equipo del coche de carreras de Ford Mot
or s GT, coches del campen de carrera en pistas a travs de Amrica. Adems, posey la pa
rte de una granja en Tennessee central que uno de su antepasado haba recibido par
a luchar con la guerra de 1812. Como Larry siempre haba sentido una afinidad para
la tierra, decidi abandonar el Ford a principios de los aos 1970 para desarrollar
y hacer funcionar su propia caza y lugares de campamento de pesca, completos de
un puerto deportivo.
En 1973, Larry encontr una ubicacin ideal: un paquete de 80 acres de tierra del pas
en el borde de Baha Saginaw, Michigan. Se encontr con un presidente del banco loc
al y aprendi que el banco sera contento de ayudarle con prstamos temporales a compr
ar la tierra, aunque fuera su primera empresa comercial. Los oficiales bancarios
sugirieron que solicite un prstamo permanente a travs de la Administracin de la pe
quea empresa (SBA). Mientras tanto, porque la aplicacin SBA y el proceso de la apr
obacin tardaran mucho, le dieron un prstamo de construccin por tanto podra comenzar a
desarrollar la tierra.
No todo era la navegacin lisa en este proyecto, y Larry afront varios reveses entr
etenidos. Por ejemplo, haba redactado un sistema sptico, luego conseguido la aprob
acin de un inspector estatal y lo hizo instalar perfectamente. Sin embargo, el se
gundo (y final) el inspector rechaz el sistema sptico ya instalado y orden que Larr
y lo moviera 300 pies al medio de los lugares de campamento cerca de los sitios
de la fogata.
117
Larry tambin haba redactado un canal del barco y haba comenzado a dragarlo de su ub
icacin del puerto deportivo planeada a la Baha Saginaw. Antes de que se hiciera de
masiado lejano, un Departamento de Michigan del inspector de Recursos naturales
par el proceso, porque las normas dijeron que tena que estar paralelo al borde del
agua. Larry supuso que su nica opcin sera cavar un nuevo canal para cumplir con es
tos requisitos. Pero guard su funcionamiento de mquinas - y por suerte encontr un c
anal viejo, crecido demasiado perpendicular mentiroso al borde del agua de la Ba
ha Saginaw! Era capaz de reconstruir este canal para satisfacer los requisitos.
Larry tambin construy una caza y pesca de la portera en el centro de los lugares de
campamento y cort una andana de 20 pies a travs de los bosques gruesos de ese edi
ficio al camino. La portera necesit el poder, por tanto el servicio de la compaa elct
rica dejado caer por instalar el servicio. Esto es cuando le dijeron que tuvo qu
e cortar un camino mucho ms grande, de 60 pies para ellos para trabajar. Impvido,
alquil una excavadora para cortar una andana ms amplia a travs de los bosques.
Despus de ms tardanzas, Larry finalmente abri el centro de vacaciones y, durante do
s aos, disfrut de conducir caza y viajes de pesca. Lamentablemente, su negocio tod
ava flotaba en prstamos bancarios temporales porque nunca haba sido capaz de arregl
ar un prstamo permanente - en parte porque nadie le dijo conseguir una carta del
compromiso antes de comenzar a construir. El SBA haba bajado la peticin de Larry d
e un prstamo porque la construccin era casi completa.
Pareci como si nada fuera el camino de Larry. Durante ese tiempo, los interruptor
es de aceite mundiales se estaban embargando y la inflacin suba como un cohete. Po
r consiguiente, pagaba el inters del 17 por ciento de un equilibrio del prstamo de
140000$. As pues a mediados de los aos 70, vendi su caza, pesca y desarrollo del p
uerto deportivo a inversores privados. Por suerte, se alej de su primero acuerdo
comercial con una ganancia ordenada y mucha educacin - sobre todo sobre las regla
s y plazos de entrega necesarios para prstamos, inspecciones y requisitos del gob
ierno.
Como una nota del lado, aunque Larry se trasladara a Tennessee en 1978, su hijo
se qued en Michigan y se ha establecido desde entonces como un revelador comercia
l respetable.
68. APARICIONES LE PUEDEN ENGAAR!
Los vendedores son no siempre la gente que parecen ser.
El inversionista Kim Sandell haba hablado con un hombre sobre la compra de su

la casa pero pronto descubierto que estaba en la extincin del juicio hipotecario.
El hombre pareci ordenado, agradable, y bien dicho, an extrao. Haba llenado su casa
de partes automticas - ningn mobiliario, slo partes automticas.
Una vez que aprendi sobre su extincin del juicio hipotecario pendiente, Kim decidi
no comprar a l entonces, pero pista guardada de l y dej su informacin en sus archivo
s. Era contenta de aprender que el hombre era capaz de evitar la extincin del jui
cio hipotecario en su casa, pero se sinti triste cuando ms tarde vio la casa entra
r en la extincin del juicio hipotecario otra vez. Se afligi, es decir hasta que le
yera en el peridico que este hombre ordenado, agradable, elocuente se acababa de
detener slo por asesinar segn se afirma a un vecino!
69. AGRIMENSURA DICE TODOS
Asegurarse que la casa quiere comprar fsicamente se localiza en la tierra que com
pra, pide una revisin y
la bsqueda del ttulo antes de que haga una compra.
Doce hermanos haban heredado recientemente una granja grande y subdi-

vided esto para venderse en unidades ms pequeas. Vicki Bianchi consinti en comprar
una casa que se localiz en un acre de esta granja. Alguna vez el comprador cautel
oso, pidi una revisin de su casa y patio. Observ que la parte tuvo que ser el cuadrad
o de 240 pies o la casa realmente no poda caber en ello.
119
En efecto, la parte simplemente no era bastante grande. Como descubri la discrepa
ncia mucho antes del cierre, era capaz de anular el acuerdo y alejarse sin incur
rir en gastos adems de la revisin. Unos cientos de dlares salvaron sus miles ms y li
beraron sus recursos para mejores acuerdos.
70. DIRIJA LOS NMEROS, PERO CONFE EN SU INTUICIN
Confe en su intuicin o presentimiento y las cosas calcularn por lo general mejor.
Nancy Spivey es una inversionista de bienes inmuebles, orador y negocio

entrenador en Atlanta, Georgia. De una familia hasta los topes de empresarios, N
ancy tiene una mente abierta para cultivar nuevos negocios. Su abuelo, un to y ot
ros miembros de su familia han estado invirtiendo en bienes inmuebles durante mu
chos aos, por tanto Nancy creci en el negocio. De hecho, con regularidad gast los d
omingos de la infancia persiguiendo bienes inmuebles Para los listados clasifica
dos de la venta. Ha sido una inversionista activa durante muchos aos, pero ha per
dido el sueo sobre slo un acuerdo - el que en el cual no pudo seguir su presentimi
ento.
A finales de los aos 1990, Atlanta se consider como el Valle del Silicio del Sur. El
software local y los negocios de la tecnologa del hardware eran todos resonantes
y la poblacin creca. Con tanto dinero y tantos compradores los precios de bienes
inmuebles, disponibles subieron como un cohete. Como Atlanta tambin es patria de
los ms de 3.100 miembros de la Asociacin de Inversionistas de Bienes inmuebles de
Georgia (Georgia REIA), el ambiente realmente presion a inversionistas para encon
trar acuerdos buenos.
Nancy encontr lo que pareci un sobre todo muy dadas las circunstancias: un doble c
on una combinacin del comedor y la sala de estar grande en cada lado, localizado
en una de Atlanta retoar
vecindades del lado del sur. Con tal fuerte demanda de residencias singlefamily,
sin embargo, tuvo sentido de convertir el doble en una, residencia de la famili
a sola grande, de cuatro dormitorios, de dos baos. Se puso en contacto con miembr
os de su equipo de la inversin y calcul gastos de reparacin. Los nmeros parecieron b
ien, todos dijeron que pareci grande, y Nancy crea que podra hacer un poco de diner
o. Pero su tripa le dijo por otra parte. Durmi mal cuando pensaba en el acuerdo, ha
sta antes de que realmente lo completara.
Durante sus muchos aos como un inversionista afortunado, Nancy evit acuerdos que s
e sintieron incorrectos a ella. Esta vez, todos los nmeros y los consejeros acons
ejaron ir adelante, por tanto compr el doble y contrat a dos contratistas para rec
onstituirlo. Pronto despus de que el trabajo comenz, los contratistas taparon la e
xposicin. Nancy pregunt por ah, pero pareci que nadie saba donde eran. Entonces, una
semana ms tarde, recibi una llamada de una de las madres del contratista. Los cont
ratistas se haban agarrado robando de otro jobsites; estaran en la crcel un rato. N
ancy se peg, por tanto fue a la ferretera para comprar provisiones. Tuvo que hacer
el trabajo.
Cuando carg su furgoneta, dos vaqueros urbanos llamados Roban y Bob ensillado hasta e
lla y dijeron, Hola, pequea seora... parece que podra usar un poco de ayuda. Somos n
uevos a la ciudad, pero hacemos el trabajo bueno. Nancy ayuda necesaria segura po
r tanto los contrat sobre el terreno. Los vaqueros urbanos rpidamente completaron
su trabajo de la rehabilitacin.
Cuando se terminaron, el viejo doble se haba transformado en una residencia de la
familia sola hermosa y pareci grande, tanto dentro como fuera. Present nuevas lmpa
ras, nueva alfombra, barniz de azulejos y un sistema de aire acondicionado y cale
faccin actualizado. Nancy encontr a una madre e hija, arrendatarios del Artculo 8,
que quisieron acercarse cuanto antes. Durante casi un ao, pareci que las cosas fue
ron grandes. Entonces Nancy aprendi que la madre haba desarrollado problemas de al
cohol y medicina; las autoridades del artculo 8 los quitaban de la casa inmediata
mente. Cuando Nancy inspeccion su casa hermosa, descubri que la madre y la hija ha
ban estado luchando. Haban roto ventanas y haban destrozado el lugar. Su depsito de
seguridad era, de
121
el curso, insuficiente para cubrir todos los daos y Nancy tuvo que reconstituir s
u casa hermosa una vez ms.
Despus de que encontr y contrat a un contratista calificado para el segundo round d
e renovaciones, le dio una llave y por lo visto fue al trabajo. Una semana y tan
to ms tarde, cuando Nancy se detuvo brevemente para comprobar su progreso, not que
haba movido muchos artculos domsticos en el lugar. Rpidamente explic que se haba teni
do que mover de su domicilio anterior, que realmente le gust su casa hermosa y qu
erido alquilarlo. Le dijo que se tendra que presentar y licenciarse, justo como a
lguien ms. No hizo, sin embargo, y ya que le haba dado una llave a la casa, le tuv
o que desalojar formalmente en el tribunal. Tan pronto como le desaloj, Nancy dec
idi que haba tenido bastante y haba vendido la casa. Despus de sostener gastos y dos
veces los gastos que reconstituyen, su ganancia de esta casa era pequea.
Retrospectivamente, Nancy lamenta que hubiera hecho el acuerdo en absoluto. Dice
, nunca haba lamentado un acuerdo que no hice, pero esto es un acuerdo I pena segu
ra hacer. A partir de ese tiempo adelante, sin embargo, siempre confiara en su reg
alo Dado por Dioses - su intuicin.
71. DISCUTA SUS PROYECTOS CON VECINOS
Haga entrar a sus vecinos en sus proyectos del edificio y pida su apoyo en cualq
uier cuestin del desacuerdo.
Como muchos corredores de bienes races sabios, Doug Simpson ha comenzado

inversin en bienes inmuebles. A principios del ao pasado, Doug compr lo que describ
e como una chabola cerca del parque Sylvan, una, rea de crecimiento alto popular en
Nashville, Tennessee. La chabola midi todos 21 pies en 27 pies. Tena un tejado de
estao, ninguna distribucin de energa elctrica y una lnea acutica que no se conect. Cu
ndo pag 33000$ por ello, Doug crea que podra
la actualizacin, la rehabilitacin, y lo venden por entre 80000$ y 100000$. Despus d
e todo, cuatro condominios del estilo de la casa de la ciudad se acababan de bas
ar slo en una parte vecina y vendieron por 129000$ a cada uno.
Doug trajo sus instrumentos a la chabola y, durante unos meses, comenz a actualiz
arla y reconstituirla. Lamentablemente, tuvo que viajar de la ciudad de negocios
, por tanto su trabajo fue despacio. Pero fue an ms despacio despus de que alguien
se rompi en su remolque del instrumento y rob el valor de 6000$ de instrumentos.
A ese tiempo, un inspector de City Code que inspecciona los nuevos condominios s
e detuvo brevemente para mirar la chabola. Aunque Doug slo hiciera el trabajo sim
ple, trabajaba sin permisos, por tanto el inspector de City Code le cit. Se sinti
realmente desmoralizado por esto, pero entonces oy algunas buenas noticias.
Un revelador local anunci proyectos de construir 15 estilo del artesano, casas de
l bungal de encargo slo abajo la calle de la chabola de Doug. Aquellos bungals haran
adiciones elegantes a la vecindad, y traeran entre 140000$ y 225000$. Por tanto
Doug decidi que, ms bien que reconstituir y actualizan su chabola, construira una c
asa agradable con una casa del carro en su parte. En primer lugar, construira la
casa del carro y luego, una vez que se terminara, vivira en el arriba suite mient
ras arras la chabola y construy su propio bungal craftsmanstyled. Comenz en su casa
del carro con sacudida del cedro, soportes de madera y apartadero del tabln fuert
e.
Para cumplir con el City Code, Doug comenz a construir la casa del carro donde se
podra algn da atar al bungal hermoso que plane construir. El City Code tambin hizo fa
lta, sin embargo, que la construccin de estructuras se coloque en distancias mnima
s especficas o reveses, del camino y otros lmites de la propiedad. Cuando Doug emp
ez, construy la casa del carro slo ms all del revs residencial, pero dentro del revs d
l garaje. Podra usar la casa del carro como un garaje, pero para el uso como un g
araje, el City Code hizo falta que lo construya no ms alto que 16 pies.
Lamentablemente, es difcil construir un edificio de dos pisos ms abajo que 16 pies
- a menos que los pisos sean pequeos y el tejado es llano. Esto signific que Doug
necesitara un desacuerdo para construir su carro diseado por los artesanos
123
casa con un garaje con el tamao regular y un piso til encima de ello. Cuando solic
it un desacuerdo de divisin por zonas y cuando su peticin se oy, sus vecinos todos s
e opusieron a esta idea.
Desde esa audiencia, Doug ha hablado en profundidad con sus vecinos y ha explica
do lo que planeaba hacer. Pidieron perdn, dijo que no haban entendido sus intencio
nes, y le dijeron que no se opondran a su peticin si se presentara otra vez. Doug
tuvo que tomar una decisin, aunque - el tiempo sea el dinero, y se necesitaran var
ios meses para conseguir otra audiencia, por tanto decidi desechar su plan y hace
r su casa del carro slo un garaje.
Lamentablemente, porque no haba explicado sus proyectos a sus vecinos, la vecinda
d perdi una adicin potencialmente hermosa, y Doug perdi el tiempo y el dinero.
72.
EST UN CONSUMIDOR SABIO DE
SEGURO
Asegure sus propiedades con polticas que cubrirn todas las contingencias, incluso
ingresos perdidos.
Ted y Mary Peterson (seudnimos) comenzaron a invertir en el verdadero

finca viviendo en Louisville, Kentucky. Cuando ms tarde se trasladaron a 220 mill
as al sur a Nashville, Tennessee, Petersons contrat a un corredor de bienes races
local para manejar sus propiedades de Louisville. La mayor parte de su familia y
muchos de sus amigos todava vivan en Louisville, sin embargo, por tanto Petersons
con frecuencia volva a la visita. Cuando visitaron, a menudo inspeccionaban sus
propiedades, y durante una visita, notaron algo sobre todo extrao.
En el patio delantero de su Tudor ingls doble era un roble muy grande - tan grand
e esto, donde su tronco encontr la tierra, el
el tronco tena un siete pies de dimetro. Cinco pies encima de la tierra, su dimetro
todava era amplio en 4,5 pies. El rbol era magnfico, pero sus sistemas de la raz ha
ban causado un poco de dao a la calzada al lado, y el vecino cortar las races por t
anto podra reparar el pavimento roto. Lamentablemente, cuando cort las races, debil
it el apoyo del rbol.
En el octubre de 1998, un frente tormentoso excepcionalmente severo movido a tra
vs de Louisville y baj muchos rboles - incluso este roble masivo. Cuando el rbol se
calm, el tronco principal choc contra la segunda historia del doble. Un miembro co
n un dimetro de 12 pulgadas par el rbol de caerse en todo a travs del edificio. Dest
ruy el tejado y con severidad da la arriba sala de estar y dormitorio.
Ted result estar en la ciudad cuando el xito de tormentas y un vecino amable llama
do y le dijeron sobre el dao. Como consiguiente, era capaz de venir y supervisar
reparaciones tempranas en la casa. Negoci con el ajustador de seguros, materiales
de reparacin especificados y trabajo con los contratistas, y acentu su deseo de r
estaurar el doble de un modo autntico. Lamentablemente, tan pronto como se fue, l
as cosas salieron mal, y tuvo que perseguir repetidamente con todos implicados d
e una distancia.
Al final, los daos totales ascendieron a 80000$ - ms de un tercero del valor justo
de mercado de 235000$ de la propiedad. Por suerte, Petersons llev plizas de segur
os buenas que cubrieron la prdida de alquileres as como reparaciones; slo tuvieron
que seguir la diligencia de asegurarse que todos los detalles de la reparacin fue
ron suavemente.
125
73. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL ES UNA NECESIDAD DE PROPIETARIOS
Mantenga el seguro de responsabilidad civil para cubrir a propietarios y gerente
s, porque los arrendatarios pueden demandar por los motivos ms extraos.
Cuando posee o maneja un gran nmero de propiedades, usted

posea o maneje una cantidad grande del riesgo. El seguro ayuda a la gente en sit
uaciones similares a difundir su riesgo y los consigue de situaciones legales re
sistentes a veces. El mantenimiento de las cantidades correctas y los tipos del
seguro bien se aconseja, sobre todo cuando implica cuestiones de responsabilidad
del arrendatario.
El inversionista de Nashville con experiencia Hal Wilson maneja un gran nmero de
propiedades, por tanto mantiene una cantidad grande del seguro. Como las experie
ncias de Hal muestran, el pago de primas de seguros grandes para esta cobertura
vale cada penique que gasta.
Hace muchos aos, uno de los arrendatarios de Hal decidi en medio de frer en mucho a
ceite una comida que tena que ir a la tienda. Pidi que su hija vigilara la grasa,
diciendo que sera atrs. La hija, que estaba ocupada hablando por el telfono, slo a m
itad escuch a su mam y sigui hablando - hasta que viera llamas alzarse en la cocina
. En un pnico, dirigi y consigui que su vecino de al lado le ayudara sacado el fueg
o. El vecino corri en la cocina y recogi la cazuela ardiente de su mano desnuda. E
scaldar la grasa salpic de vuelta a sus armas y la quem mal. Dej caer la cazuela y
escaldando la grasa salpicada en todas partes, quemndola an ms. Alguien finalmente
llam el cuerpo de bomberos. Los bomberos llegaron, sacaron el fuego y tomaron al
vecino del hospital.
Pronto despus de ese incidente, los arrendatarios de Hal le demandaron para $1 mi
lln. Afirmaron que haba instalado una estufa defectuosa y que se haba recalentado.
La compaa de seguros de Hal defendi su posicin y qued en colocar la reclamacin del tri
bunal por mucho menos de $1 milln.
Otro tiempo, uno de los arrendatarios de Hal le llam del hospital. Afirm que estar
en el hospital era su falta porque se haba cado pasos ticos defectuosos en el alqu
iler a casa. Hal no estaba seguro que hacer de su argumento hasta que la visitar
a y la viera en la persona. Rpidamente dedujo que su novio la peg en una base regu
lar. Entretanto, su padre haba venido a la ciudad, y necesit una excusa por sus co
ntusiones graves. Decidi culpar su condicin en el hombre de alquiler y demand a Hal p
ara 500000$. La compaa de seguros de Hal le defendi y consigui un arreglo de una dis
puta de forma privada por 35000$.
Considerando estas clases de situaciones, los propietarios y los gerentes no se
pueden permitir no a hacer caso de cuestiones de seguros. La cantidad que paga p
or primas de seguros se podra pagar muchas veces.
74. ADQUISICIN DE LA COBERTURA DE SEGURO CORRECTA
Si es un inversionista que construye casas, sepa lo que sus coberturas de seguro
s, y seguramente comprarn el seguro de operaciones completado.
Hal Wilson pesca en muchas charcas - o al menos esto es la analoga

que use para describir su inversin inmobiliaria. Durante los aos, ha invertido en
la charca de la extincin del juicio hipotecario, el apuro y capirotazo charca, la cha
rca housemoving y la charca de construccin de casas, entre otros.
Como un pescador en la charca de construccin de casas, Hal acompa con un contratist
a general activo y construy una nueva casa en una parte vacante que posey en el rea
de Alturas Selvtica de Nashville, Tennessee. Hal contribuy tierra y fondos de con
struccin a la sociedad, y el contratista supervis toda la construccin. Los compaeros
rpidamente construyeron y vendieron una casita de campo de 900 pies cuadrada. Le
s cost 50000$ para construir, y lo vendieron por 60000$, por una ganancia de 5000
$ cada uno. El arreglo result ser provechoso - un rato al menos.
127
Dentro de un ao despus de que la casita de campo se vendi, 15 personas se haban reun
ido en la cubierta detrs de la casa y la cubierta cay. Por lo visto, nadie haba ata
do correctamente la cubierta a la estructura de la casa, y tres cerrojos del ret
raso de 59 centavos necesarios fallaban. Uno de los invitados que se cayeron cua
ndo la cubierta cay demand a Hal y su compaero, reclamando lesiones graves e incapa
cidad absoluta. Su pleito era por $1,5 millones en daos. Como consiguiente, el co
mpaero de Hal tuvo que archivar la bancarrota.
Durante las deposiciones que siguieron la clasificacin del pleito, Hal declar que l
y su compaero haban construido la cubierta. Cuando los representantes de su compaa de
seguros oyeron que, brincaron en y agarraron una oportunidad de negar la cobert
ura de Hal. Indicaron que su poltica excluy el trabajo de la sociedad y, adems, no
tena el seguro de operaciones completado. El seguro de operaciones completado hab
ra protegido a Hal, como un constructor y contratista, de la responsabilidad de c
onstruccin impropia o instalacin de materiales.
En efecto, la compaa de seguros de Hal se lanz en paracadas en l. Finalmente coloc el
pleito del tribunal por 60000$, por tanto perdi 55000$ segn el acuerdo. Hoy, acons
ejara a otros inversionistas que pescan en la charca de la construccin de casas pa
ra conseguir el seguro de operaciones completado y evitar gastar en reclamacione
s como ste.
75. NO SALTE ALGUNA VEZ INSPECCIONES
Sin falta pida inspecciones de la propiedad profesionales antes de cerrarse en u
na propiedad.
John Rezvanpour y su esposa Mercedes han sido activos en

Crculos de bienes inmuebles de Atlanta durante unas dcadas. John al principio se e
ntren como un ingeniero civil, pero, durante ms de 15 aos, ha sido un constructor r
esidencial e inversionista, mientras Mercedes es un Agente inmobiliario y sirve
a varios clientes del inversionista.
Slo hace unos aos, John compr 1.850 pies cuadrados, fourbedroom, casa del rancho de
tres cuartos de bao en 1,1 acres en el condado de Cobb del este, un rea del dlar a
lto en el metro Atlanta. Otros diez inversionistas ofrecidos contra John por est
a casa. Cuando todo se dijo y se hizo, John gan la puja y la propiedad. Salt la et
apa inspector, cerrada en ello rpidamente, y comenz a reconstituirlo.
Como sus equipos de trabajo comenzaron a avanzar, John not que algo - completamen
te literalmente - apestado. Siempre que ms trabajadores estuvieran presentes, el
hedor en el aire se puso an ms fuerte. Entonces realizaron que el olor aument siemp
re que los trabajadores limpiaran con agua los servicios. Esto comenz su bsqueda d
el problema subyacente, y, dentro de poco, descubrieron que alguien haba robado (
o haba quitado y no haba sustituido) la fosa sptica de la casa. John al principio c
rey que costara 15000$ para reconstituir esta casa, pero poniendo en una fosa sptic
a de reemplazo le cuesta 8000$ adicionales.
S, hasta los inversionistas con aos de la experiencia no pueden saber y prever tod
os los problemas. Por eso la adquisicin de un inspector implicado cada vez es crti
ca.
En otra situacin, Charles Benn y su esposa encontraron un threebedroom, casa de u
n cuarto de bao en Filadelfia de Oeste a travs de un compaero de trabajo. Era la pr
imera casa a la cual anduvieron como inversionistas. Crean que, en un precio de c
ompra de 25000$, valdra la pena perseguirlo como un alquiler, porque las casas en
esa vecindad se vendan por 45000$ a 50000$.
Dice, Como ramos nuevos a la inversin inmobiliaria, creamos que sera una idea buena d
e conseguir una inspeccin de casa junto con una inspeccin de la termita. Bien, gra
cias a Dios hicimos. Estaba con el inspector de casa en el primer piso cuando el
inspector de la termita subi y dijo que se termin haciendo su inspeccin. Pero nos
advirti, Tener cuidado del esqueleto del gato bajo la escalera de stano.
Como estaba alrededor de la Vspera de todos los Santos, Charles crea que el tipo d
e la termita bromeaba. Pero cuando entr en el stano con el inspector de casa para
una mirada final, realizaron que no era una broma. Vieron un verdadero esqueleto
del gato bajo la escalera de stano. Mejor encontrarlo ahora, ms bien que ms tarde!
129
76. PRECVASE ENTRANDO EN PROPIEDADES VACANTES
No siempre se encuentra que las casas Vacantes y abandonadas como se anuncian. Use l
a precaucin entrando en ellos
y no entre por usted.
Hal Wilson ha sido un inversionista de bienes inmuebles durante cuatro dcadas y

ha establecido una red de la remisin grande. Hace varios aos, recibi una llamada de
un hombre que haba conocido durante algn tiempo. El hombre esper que Hal comprara
una casa abandonada que venda en D.B. Todd Drive en Nashville, Tennessee. Hal era
familiar con la direccin y vecindad, y porque son a un acuerdo, se dirigi para com
probarlo. Las ventanas de la casa se taparon, por tanto entr a travs de la puerta
trasera. La casa era oscura - poca luz la podra hacer a travs de los consejos - po
r tanto fue dentro del transporte de una linterna elctrica. Anduvo a travs de cada
cuarto y not que la basura se dispers en todas partes. Entonces lleg a un cuarto c
on una puerta cerrada. Empuj la puerta abierta, entrada despacio y fue saludado p
or los dientes apretados de dos Doberman que grue Pinschers.
Hal no recuerda completamente lo que pas despus. En su siguiente memoria, se ve se
ntarse en su temblor del camin. Realmente recuerda que uno de los perros era negr
o y el otro era marrn. Tambin sabe que tiene rara vez, si alguna vez, sido ms asust
ado. No sorprendentemente, no compr la casa.
En otra ocasin, Hal haba tropezado con ocupantes ilegales que viven en una propied
ad supuestamente vacante. Cuando anduvo a travs de la puerta principal de esta ca
sa, un adicto a la herona se levant y anduvo por delante de l la misma puerta. Toda
va tena una aguja pendiente de su brazo.
Otro tiempo, Hal haba andado en el dormitorio de una casa en Forrest Avenue y haba
sorprendido a su residente no oficial. Asustado, ambos
los hombres saltaron y corrieron en sentidos contrarios. El hombre tcnicamente si
n hogar quit la ventana del dormitorio y agot el callejn. Hal sali corriendo la puer
ta principal, brinc en su camin y se fue.
En una otra ocasin, Hal y un ayudante de mucho tiempo fueron para inspeccionar un
a casa que acababa de comprar. Poco despus de que entraron en ello, un hombre los
sigui a travs de la puerta principal y pregunt, Por qu es en mi casa? Hal dijo a este
ocupante ilegal que ahora posey la casa y el hombre contest, Bien, no la puede ten
er. Hal insisti que lo posey y le dijo irse inmediatamente. El hombre sacudi su cabe
za, salida, y volvi a su casa en el crawlspace debajo de la casa. Hal finalmente tu
vo que tapar el crawlspace para desalojar a este hombre sin hogar.
Durante los aos, Hal se ha hecho ms cauteloso sobre la evitacin de situaciones mala
s. Hoy, mientras a veces lleva una pistola oculta y tiene un permiso para hacer
as, generalmente no entrar en una casa vacante o abandonada solo.
77. CUANDO ARRENDATARIOS A LARGO PLAZO TIENEN DEMASIADO CONTROL
No deje a arrendatarios a largo plazo limitar la capacidad de los compradores an
ticipados de ver su propiedad.
En 1998, Sid y Rita Johnson (seudnimos) encontraron un trato

propiedad en el borde de uno de los cdigos postales ms ricos de Amrica. El edificio
era de encargo construido como un doble grande: un lado tena tres dormitorios y
dos cuartos de bao; el otro tena dos dormitorios y cuartos de bao two-anda-half. Cu
ando los propietarios originales se haban movido del doble, haban alquilado la uni
dad ms grande a un matrimonio que haba vivido all continuamente durante los 25 aos p
asados. Durante ese tiempo, muchas personas diferentes haban alquilado la unidad
ms pequea.
131
Cuando los dueos decidieron vender el doble a un precio de catlogo de 260000$, tena
n la dificultad mostrndolo. En primer lugar, la unidad ocupada por el matrimonio
nunca se haba pintado o se haba actualizado. En segundo lugar, esta pareja slo perm
itira que corredores de bienes races muestren su parte del doble durante das labora
bles entre las 9:00 y 14:00. A causa de esta restriccin, el doble slo se vio tres
veces durante su listado de sixmonth.
Despus de que Sid y Rita vieron el doble, hicieron una oferta lowball de 180000$.
El dueo present una oferta contraria en 240000$, pero esto era mucho ms que Sid y
Rita quisieron pagar as le dejan ir. Un mes ms tarde, su corredor de bienes races r
ecibi una llamada del agente del dueo que dice que el dueo dara la bienvenida a otra
oferta. Finalmente negociaron un precio de venta de 200000$.
Lo que es notable es que, en una vecindad tan abundante, Sid y Rita eran capaces
de comprar una propiedad de la inversin por el 77 por ciento de su precio de catl
ogo, porque los arrendatarios con eficacia controlaron el acceso a la inspeccin d
e la propiedad. Hoy, el valor justo de mercado de esto doble - si se convirtiera
a una casa de la familia sola - sera aproximadamente 500000$.
78. PONGA FONDOS APARTE PARA DEMANDAS JUDICIALES POSIBLES
Est preparado para defender sus acciones - en el tribunal si es necesario.
Hace varios aos, el inversionista Hal Wilson alquil una casa a a

el matrimonio que, ms tarde, permiti que su hija cultivada se acercara con ellos.
La pareja result ser arrendatarios buenos, pero finalmente se mudaron - sin tomar
a su hija con ellos. La hija llamada Hal y dijo que tuvo la intencin de quedarse
en la casa. Hal le dijo que tena que visitar su oficina y completar una aplicacin
, y, si todo pareciera bien, entonces se podra quedar seguramente.
Bien, nunca vino a su oficina, pero realmente invit a muchos fumadores de la drog
a a acercarse con ella. Como era difcil y nunca se haba puesto en una lista en el
arriendo, Hal la consider como un delincuente. As pues, una tarde, Hal y uno de su
s ayudantes se acercaron a la casa y movieron todos sus contenidos al patio dela
ntero. Cuando volvi a su oficina, llam un servicio de retiro de la basura e hizo c
olocar un contenedor delante de la casa.
Cuando la hija volvi a la casa y vio todas sus posesiones esparcidas en el csped d
elantero al lado de un contenedor, llam y pregunt a Hal lo que haca. Le dijo que, c
uando tena algn ocio, vena para tirar todo.
Pronto despus de ese incidente, Hal recibi una llamada de su abogado muy inexperto
. Su abogado confirm la intencin de Hal y luego asegur a Hal que acudiran a los tribu
nales en ste. Hal contest que esto era fino con l. De hecho, dijo al abogado que, ta
n pronto como colgaron, tuvo la intencin de llamar su banco y mover 10000$ de su
cuenta de ahorros en su cuenta de defensa. Dijo, Tengo que pagar a mis abogados,
y tan pronto como esto 10000$ se agotan, transferir ms 10000$. Le pegar en esta cue
stin, ningn ifs, ands, o traseros sobre ello. No sorprendentemente, cuando Hal fue
en coche por la casa esa tarde, todas las posesiones de la hija haban desaparecid
o.
En otra ocasin, Hal compr un doble que sported un Volkswagen Beetle decrpito en la
calzada. Mientras el Escarabajo haba estado sentando all la oxidacin, un rbol de tam
ao medio haba crecido al lado del bloque de motor y hasta a travs de la capucha. Ha
l hizo reducir el rbol y el Escarabajo quitado.
Un poco tiempo ms tarde, el hombre que posey el Escarabajo y haba vivido antes en H
al demandado doble por 1000$. El hombre tena un nuevo trabajo y tena que usar su E
scarabajo para ponerse para trabajar. Afirm que Hal haba tratado con su Escarabajo
incorrectamente.
Hal mostr las fotos del juez del Escarabajo con el rbol que crece a travs de ello,
y el juez todava conceda al hombre 500$. En total, Hal gast 3000$ de los fondos haba
puesto la defensa aparte de s. Finalmente gan el caso en un juicio de la peticin.
133
79. EXTINCIN DEL juicio hipotecario TRAE SORPRESAS
Sepa cmo identificar la inversin a casa compr en subasta para evitar necesidad tene
r de romperse en ella.
En 2003, John Harris (un seudnimo) pag 84000$ en el delantero -

la venta de cierre de una casa que pensaba se vendera por 170000$ despus de que se
reconstituy. Por lo visto, el dueo anterior haba posedo la casa libre y clara y lue
go sac un prstamo del valor lquido de la vivienda en 1999. Cuando ese dueo dej de hac
er pagos del prstamo a principios de 2003, el prestamista extingui el juicio hipot
ecario la hipoteca en la casa.
La casa se sienta en un pequeo tribunal con otras tres casas, slo de una autopista
estatal principal. Tres casas podran usar un poco del trabajo, pero la casa en e
l centro del tribunal realmente tena mala cara o - ya que muchos inversionistas b
romean - sufri de mucho mantenimiento aplazado. Despus de que John gan la subasta,
envi su cheque al tribunal y recibi un hecho que archiv en el juzgado. Entonces se
dirigi para inspeccionar su propiedad, tomar fotografas con objetivos de seguros y
comenzar a limpiar. Cuando lleg, rode la casa, tom algunas fotos y, porque todas l
as puertas y ventanas se cerraron con llave, rompi una ventana para ponerse dentr
o de la casa.
Dentro, la casa estaba un lo, con ropa y mobiliario esparcido en todas partes. Jo
hn decidi ponerse en contacto con los inquilinos anteriores cuanto antes para ver
si quisieron coleccionar sus artculos, por tanto examin el correo para ver cartas
con nuevas direcciones. Encontr que todas las cartas se dirigieron al lder local
de la Asociacin Nacional para el Progreso de la gente Coloreada (NAACP), que vive
en 2.410 ABC Street. John infundido pnico. Como las casas en el tribunal clarame
nte no se numeraron, haba entrado en la casa incorrecta. Haba comprado 2.412 ABC S
treet en subasta. Se acababa de romper en la casa de un lder de la comunidad! Rpid
amente aplaz el correo y se fue.
Despus, John mir estrechamente, pero con cautela en las otras dos casas en el trib
unal y finalmente encontr un correo casi escondido detrs de un arbusto delante de
la casa ms agradable de los dos. Ech una ojeada al correo dentro y descubri - whew
- que esto era la casa correcta.
Llam a la puerta, y uno de 82 aos se retir el seor negro contest. Pareci bastante simp
ico y pregunt a John cmo le podra ayudar - varias veces. John trat de explicar que a
hora posey la casa y que quiso mirar alrededor dentro. No pareci que el hombre ent
endi. Sin embargo, invit a John en y pidi que l sentara una ortografa. John realmente
e sent y habl con el hombre, que sufra obviamente de Alzheimer.
El hombre mostr fotos de John de su juventud que colg en la pared. Algunas fotos e
ran claramente de la Segunda Guerra Mundial, cuando el hombre, mucho ms joven, se
visti como un soldado y deportivo muchas decoraciones. Pero hoy, este hombre no
poda recordar nada sobre las fotos.
En otras fotos, el hombre llev un pleito agradable y una sonrisa grande, mostrand
o que disfrut del trabajo y la compaa de sus compaeros de trabajo. Pero ahora no poda
recordar donde haba trabajado. Realmente saba que divorciaron de l, sin embargo, y
que su familia haba dejado de hablar con l desde el divorcio, sobre todo porque h
aba permitido que una mujer ms joven se acercara con l. John correctamente conjetur
que le haba ayudado a cobrar en efectivo su pensin y sus controles de la seguridad
social, pero no le haba ayudado a pagar su prstamo. Las puertas a su dormitorio y
cuarto de bao se cerraron con llave, por tanto John no los poda inspeccionar.
Cuando John volvi a la casa acababa de comprar, trat de encontrar la informacin de
contacto para la familia del hombre. Finalmente, encontr un nmero de telfono para e
l hermano del hombre y le llam. El hermano slo se medio sorprendi tener noticias de
John. Pareci que desde que su hermano haba trabado amistad con esa Jezebel, haba est
ado esperando la familia algo como esto a pasar. El hermano y otros miembros de
la familia ms o menos quitaron las preocupaciones de John. Como haba pagado el prst
amo hipotecario del hombre y no crey que el hombre le pudiera devolver, John desg
raciadamente tuvo que presentar una demanda de desahucio.
135
Esto es cuando la familia del hombre vino a su ayuda contratando a un abogado pa
ra defenderle. En la luz de las circunstancias, John cree que la familia slo quis
o proteger el capital del hombre de modo que lo pudieran heredar. El abogado del
hombre argument bono pro que el hombre era mentalmente incompetente entonces que
sac su prstamo del valor lquido de la vivienda. El hombre (y su familia) perdi el c
aso y comenz a apelar la decisin, hasta que realizaran que el alquiler de un aboga
do de apelacin sera caro. Tristemente, no mucho tiempo despus, el hombre se movi en
la clnica de ancianos de un veterano, y John podra comenzar a reconstituir su nuev
a inversin a casa - la correcta.
80. UNA BROMA DEL DA DE LOS SANTOS INOCENTES CRUEL
Siempre las cuestiones del ttulo de investigacin y compran el seguro del ttulo para
cubrir cualquier sorpresa.
Para Nancy y Ned Smith (sus seudnimos), un detalle

la propiedad en Old Hickory Road se hizo la broma del Da de los Santos Inocentes
de su cartera de inversiones.
La saga comenz en unos Inversionistas de Bienes inmuebles de Nashville (RIENDA) l
a reunin, donde Nancy recogi la informacin que present descripciones para 68 propied
ades subastadas. Un subastador del estado los subastara uno por uno de parte de u
na compaa inversionista de bienes inmuebles.
Varias veces, Ned y Nancy montaron a caballo por una de las propiedades para sub
astarse antes de la fecha de subasta, y Ned hasta consigui una posibilidad de ver
lo de preestreno. Sus anlisis sugirieron que esta casa de 2.600 pies cuadrada sera
una inversin buena, ya que se estaba arrendando actualmente por 1.850$ por mes.
Durante el da de la subasta, la mayor parte de postores se cayeron rpidamente y ab
andonaron a Ned que ofrece contra una otra pareja en incrementos de 1000$. La ot
ra pareja, que lo quiso mal, corri la puja hasta Ned consigui la oferta de gananci
a en 180000$. Incluso el premio del comprador, Ned y Nancy realmente pagaron un
total de $ $199000 - 1000 debajo del lmite que haban puesto. Basado en su ubicacin,
pies cuadrados y otros rasgos, Smiths creyeron que se podran volver fcilmente y v
enderlos por 235000$, para los cuales valoraron. Esto traducira a 36000$ del capi
tal incorporado en esta Vieja propiedad del Nogal americano.
Entonces el 1 de abril de 2000, despus de un da largo de reconstituir otra propied
ad, Ned y Nancy volvieron a casa para encontrar un mensaje del contestador automt
ico de sus Viejos arrendatarios del Nogal americano. Preguntaban por qu la cobert
ura metlica plstica negra una apuestas de madera a travs de su patio slo unos patios
de su puerta principal.
Smiths inmediatamente fueron en coche a la casa y, en la oscuridad de primera ho
ra de tarde, intentada para entender lo que continuaba. Por lo visto esa maana, e
l ministerio de Asuntos Exteriores de transporte haba fijado signos sobre el nuev
o proyecto que ensancha el camino en curso. Temprano en la prxima maana, Ned y Nan
cy comenzaron a hacer llamadas, archivos del ttulo comprobados, y trataron de ent
ender lo que continuaba.
Mucho a su consternacin, descubrieron que, poco antes del listado de ella con el
subastador, el dueo anterior haba quitado el ttulo de la confianza y luego haba vend
ido primeros 60 pies del patio delantero de la casa al estado de Tennessee por 1
25000$. De hecho, el dueo anterior haba metido en el bolsillo todos 125000$.
Ned y Nancy inmediatamente se pusieron en contacto con un abogado de bienes races
para ver si podran reclamar alguno del dinero de la venta de 125000$. El abogado
les dijo que no podran, por tanto se pusieron en contacto con otro abogado de bi
enes races para una segunda opinin. El segundo abogado tambin confirm que no podan co
leccionar ninguno del dinero, explicando que esto era el mejor caso del fracaso l
egalmente suficiente de revelar que haba visto en 20 aos de la prctica. Haban sido ac
orralados por un verdadero experto!
De manera interesante, esta propiedad haba sido al principio la parte de una comp
aa inversionista de bienes inmuebles. Para venderlo, el fideicomisario haba tomado
la propiedad
137
de la confianza, vendida la mayor parte del patio delantero al estado, y luego a
plazado esto en la confianza. El mapa y la informacin de revelacin que el subastad
or distribuy parecieron exactos y completos, pero, retrospectivamente, eran compl
etamente vagos.
Hoy, despus de tres aos y varias tardanzas, el estado ha terminado casi su proyect
o que ensancha el camino. Lamentablemente, para guardar la propiedad alquilada,
Ned y Nancy tuvieron que alquilar una empresa de gestin de la propiedad e increme
ntalmente bajar el alquiler mensual de 1.850$ a 1.150$. Para guardar a sus arren
datarios felices, tuvieron que proveer comida puntualmente a cada llamada y quej
a.
Durante noches insomnes innumerables, han seguido analizando lo que se equivoc co
n este acuerdo. Luchando con pensamientos poco amables sobre el vendedor, silenc
iosamente esperaron que hubiera invertido sus bienes mal habidos en reservas de-
punto-com que haban resultado ser sin valor.
81. UNA OFERTA COMERCIAL INADECUADA
Guarde sus escrpulos morales sobre usted tratando con arrendatarios.
John Stevens (un seudnimo) comenz su carrera de inversin mientras

el funcionamiento como un corredor de bienes races. Como la mayor parte de invers
ionistas, una de sus inversiones ms tempranas era una residencia de la familia so
la. l y su esposa compraron un de tres dormitorios, un y una mitad de cuarto de b
ao a casa que haba sido ocupado durante los cuatro aos anteriores por una madre del
Artculo 8 y su hija de 16 aos. Bajo los trminos de su acuerdo del alquiler, el gob
ierno automticamente pag 250$ del alquiler mensual, y la madre tuvo que pagar el e
quilibrio de 100$.
Esta propiedad de la inversin estable pareci perfecta para nuevos propietarios. En
tonces, nueve meses en su arriendo, la madre perdi un pago. John y su esposa, en
sus aos 20 tempranos, no tenan experiencia como propietarios, y no tenan inversioni
stas del mismo tipo para dar vuelta a para el consejo.
Ingenuamente dejan a sus arrendatarios deslizarse en el alquiler durante un mes.
Entonces su arrendatario perdi el alquiler de otro mes, por tanto John se acerc a
la casa sola para hablar con ella.
Cuando lleg, su arrendatario le invit a sentarse un rato. Escuch mientras explic que
no tena dinero, los tiempos eran realmente resistentes, y no poda hacer nada sobr
e el pago del alquiler. Haba intentado. John entonces explic cmo necesit su alquiler
para pagar la hipoteca. Si no le pagara, no poda pagar al prestamista, y el pres
tamista extinguira el juicio hipotecario la hipoteca en la casa. Perderan todos. E
l arrendatario no entendi o no se preocup. No hizo caso de su explicacin y propuso
otro arreglo. Dijo que su hija estaba arriba en su dormitorio. John hizo rodar s
us ojos en la sorpresa, se levant, y puntualmente hizo huelga.
Diez aos ms tarde, John se top con la hija cultivada, de 26 aos en una alameda local
. No la record, pero le record. Pregunt cmo todo era y no dio ninguna indicacin que s
aba sobre la oferta de su madre. Por un milln de motivos morales y legales diferen
tes, John se alegr de que haba hecho huelga.
82. SEPA LO QUE COMPRA - DENTRO Y
Que miradas bien en el exterior podran ser un pozo negro en el interior.
Hace varios aos, John Main (un seudnimo) fue a su vecino

el juzgado anda y comprado una casa por 15001$. La casa era un de tres dormitori
os, un rancho del bao y medio que mide 1.250 pies cuadrados. John estim que vala 92
000$ arreglados.
El primer prestamista haba extinguido el juicio hipotecario la hipoteca por el prs
tamo de 15000$ de los dueos, por tanto cuando John gan la subasta, borr el toque de
muerte del segundo prestamista -
139
mida y rob la casa por 1$ sobre la cantidad de la deuda. Normalmente, esto se consi
derara muy, pero John se preocup. Por qu no hizo al segundo prestamista y otros afi
cionados de subasta ofrecen en esta casa? Lo haba visto de preestreno y, antes de
l cierre, conducido por ello otra vez y observ que el exterior pareci fino, aunque
no pudiera ir dentro porque se ocup. Sorprendido ser el nico postor, su sorpresa
creci cuando finalmente fue dentro de la casa.
El arrendatario y sus hijos lo haban destrozado totalmente. La fontanera haba soste
nido y el fregadero estaba lleno de la comida estropeada, que se pudre. El piso
de la cocina fue cubierto de la basura, tambin, excepto donde el agua permanente
se haba pudrido aunque el suelo y en el stano. Las culturas extraas y los insectos
corretearon, se apresuraron y prosperaron en todas partes. Los servicios, los fr
egaderos, las baeras, y los baldes y las bolsas de basura que ensuciaron la casa
estaban llenos del excremento humano. Las paredes y los pisos eran pegajosos, ma
rrones, y rizados. La fontanera los haba fallado completamente obviamente, como te
na el servicio de la basura. Segn vecinos, los nios haban vertido su excremento en e
l desage tormentoso cada noche hasta que el estado los quitara del pozo negro que
era su casa. En general, todo era bastante de mierda.
John contrat almas valientes en el material peligroso pleitos (aislados del aire)
para limpiar la casa. Se vencieron muchas veces, por tanto trabajaron despacio,
pero deliberadamente. John gast 30000$ para limpiar y reparar esta casa. Entonce
s, dos semanas antes de que estuviera listo para venderlo, su prestamista llam pa
ra informarle que el segundo prestamista descargado presentaba la demanda para r
escindir la compra de John. El segundo prestamista dijo que nunca recibieron el
aviso de la venta, por tanto demandaron a John, el primer prestamista, y el suba
stador. Entonces el abogado del segundo prestamista se someti a dos cirugas traser
as dentro de un perodo de cinco meses. El tiempo se prolong ya que John pag la hipo
teca en esta casa recin limpiada pero vaca.
Unos meses ms tarde, la compaa de seguros del ttulo de John finalmente obtuvo un ped
ido que solt la casa del pleito y autoriz al segundo prestamista a un premio nicame
nte de dinero efectivo. Los gastos de la posesin de John haban subido como un cohe
te, pero era finalmente libre de vender la casa - y finalmente capaz de liberars
e de esta situacin costosa, que acobarda.
83. CONFIRME EL ESTUDIO DEL MERCADO DE SU AGENTE
Como un propietario de fondo, aun si confa en agentes confiados y gerentes, todava
hacen su propio estudio del mercado.
Sue Summers (un seudnimo) puede vivir slo para siempre. Sobre el
20 aos pasados, ha andado 5 millas cada da. No slo esto ha sido bueno para su salud
, pero tambin ha tropezado en acuerdos de la inversin de bienes inmuebles buenos.
En 1994, mientras el andar en el rea de Tierras altas de Louisville, Kentucky, De
manda se manch un Para la venta entran el csped delantero de un doble de dos pisos a
tractivo. Revis la propiedad, le gust ella y llev tiempo para memorizar el nombre d
el corredor de bienes races y su nmero de telfono. Cuando volvi a su casa, dijo a su
marido, Michael (tambin un seudnimo), sobre la propiedad, y llamaron al agente. I
magine la sorpresa de todo el mundo cuando dijo, Por qu, slo puse lo que cierra ses
in hace 30 minutos. Y todava estoy aqu si quiere venir y mirar la propiedad.
Dentro de unos minutos, Michael y Sue llegaron. Con cuidado miraron la propiedad
y escribieron una oferta de comprarla. Sue se puso para trabajar a finales de e
se da despus de completar el trabajo de escribir, pero dijo, Vala la pena. Compramos
el doble por 125000$, y estoy contento decir que encontr un verdadero acuerdo que
anda por dlares.
En 2003, Michael y Sue decidieron vender el doble por 205000$, porque vivan en Na
shville, Tennessee, y ya no queridos para poseer la propiedad en Louisville. Era
tiempo de dejarle ir, dijo. Durante varios aos, haban sido propietarios de fondo y
se obligaron - como un asunto prctico - a emplear los servicios de un corredor de
bienes races local / gerente de la propiedad. Siempre le haban confiado para actu
ar en sus intereses vitales, por tanto cuando dijo que el mercado era lento, per
o que, en 205000$, conseguan el valor justo de mercado para su
141
doble, le creyeron. Entonces, durante el cierre para esta propiedad, se sorprend
ieron or que la demanda de duplexes era alta mientras el suministro era completam
ente bajo. El aprendizaje que el hecho les dio la razn de hacer una pausa y pregu
ntar a su gerente del agente/propiedad. Los haba asegurado que haba comprobado ven
tas comparables y que su precio de venta era correcto. Pero durante las semanas
directamente despus de ese cierre, hicieron un poco de investigacin y descubrieron
que el precio correcto era aproximadamente 25000$ ms que lo que realmente haban r
ecibido para su doble.
Esto muy podra haber sido mucho ms lucrativo si hubieran llevado tiempo para confi
rmar lo que su agente les haba estado diciendo - y haba hecho su propio estudio de
l mercado.
84. EXTINCIONES DEL juicio hipotecario: NUNCA SABE QUE ESPERAR
Ande en situaciones de la extincin del juicio hipotecario con sus ojos abiertos y
el departamento del sheriff en su lado, si es necesario.
Dentro de los ltimos aos (desde los ataques terroristas de 9/11),

Bob Madden (un seudnimo) compr una casa de 900 pies cuadrada en una venta judicial
. Antes de la venta, Bob - como tantos otros inversionistas interesados - trat de
inspeccionar la propiedad. Pero el dueo anterior slo cerr de golpe la puerta en su
cara. Y, como cada otro inversionista, not las lonas que cubrieron el tejado y r
ealizaron que el coste de reparaciones sera escarpado.
Despus de que Bob pag 24000$ en su oferta de ganancia y recibi su hecho, fue para i
nspeccionar la propiedad una vez ms. Llam a la puerta principal y no recibi ninguna
respuesta, por tanto anduvo alrededor de la espalda y encontr al dueo anterior qu
e anda crculos por la terraza trasera. Bob dej al hombre en paz, anduvo al frente
y clav un aviso con tachuelas en el
puerta principal. El aviso declar que haba comprado la casa. Entonces archiv una ac
cin de desahucio poco despus y se puso en contacto con el departamento del sheriff
para entregar su pedido de desahucio. Cuando el sheriff lleg y nadie contest la p
uerta principal, el departamento contrat a un cerrajero para romper la cerradura
y abrir la puerta.
Entraron en la casa, miraron alrededor, y pronto encontraron al dueo anterior que
vive en una tienda de campaa de la terraza trasera. El dueo anterior afirm que se
arm y rechaz salir de su tienda de campaa. Las autoridades dibujaron sus armas y, d
espus de muchos pedidos y mucho lisonjear, finalmente consiguieron que l anduviera
de su tienda de campaa. Como pareci inestable emocionalmente, el departamento del
sheriff le tom en la custodia. Entonces, cuando le colocaron en uno de los cruce
ros de polica, les dijo que si entraran en la casa, ira el retumbo. Los alguaciles i
nmediatamente lo evacuaron y llamaron el escuadrn de bombas de la ciudad.
Cuando el escuadrn de bombas lleg, entraron en la casa y encontraron que en efecto
se alambr para explotar - pero ningunos explosivos se relacionaron con los alamb
res. Los miembros del escuadrn de bombas se pusieron ms cautelosos, sin embargo, c
uando aprendieron que el dueo anterior era un ingeniero electrotcnico que tambin se
haba hecho un qumico. Adems, era un veterano de Vietnam y un esquizofrnico diagnost
icado.
Claramente, nadie saba que esperar. Las notas atadas a muebles registraron sus te
mperaturas en horas del da dadas y describieron el ngulo exacto que el mobiliario
debera tener con respecto a las paredes. Las notas atadas a interruptores de luz
describieron el amperaje que tom para tirarlos en. Los cuadernos registraron el p
eso de sus abrigos, cuchillos y otros objetos raros en tiempos diferentes. Obvia
mente, stos eran signos que se agarraba desesperadamente a la realidad de su loco
, confundi el mundo. Las autoridades volcaron a este tipo pobre a su padre para c
ustodia y cuidado.
Bob descubri que la propia casa estaba en la forma horrible. Fuera, las lonas cub
rieron la mayor parte del tejado y drenaron el agua hacia embudos estratgicamente
colocados. Los embudos llevaron a tubos que drenaron el agua abajo a la tierra
que rodea la casa. Como consiguiente, la casa fue rodeada por un foso pequeo, art
ificial. Bob tuvo que alquilar un backhoe slo para clasificar de nuevo la tierra
alrededor de la casa.
143
Dentro, la salida del tejado se haba pudrido a travs de los techos, las paredes y
los pisos. En la parte trasera de la casa cerca de la terraza trasera, el dao era
peor. La cocina se embal por la apretura por artculos variados que atraparon la h
umedad, entonces enmohzcase y moho estaban en todas partes. El drywall se pudri y
los clavos en las paredes se derrumbaron al toque, mientras las vigas del techo
se balancearon libremente sin la conexin con la pared.
Antes de que el trabajo de la rehabilitacin fuera completo, Bob haba gastado 28000
$ para sustituir el tejado y adornar, techos, pisos y paredes. Pero al menos aho
ra posey un lugar esto se alambra para una familia feliz para vivir en - no para
explosivos.
85. GAFAS DE COLOR ROSA NO LE SIRVEN
Quite sus gafas de color rosa haciendo su diligencia debida.
El nuevo inversionista Phil Pelletier golpe las calles, intentando encontrar

la gente deseosa de regalar sus casas debido a circunstancias personales (cambio d
e trabajo, divorcio, etc.). Se encontr con un individuo que estaba en la bancarro
ta y dese salir de su casa y sus pagos de la hipoteca. (Bandera roja #1: Una pers
ona en la bancarrota se protege de cualquier clasificacin pblica de un aviso de la
falta.) Era un lugar agradable, ms nuevo, 1.700 pies cuadrados con un patio cerc
ado grande. Despus de reparaciones, su valor era aproximadamente 145000$. Su ltima
declaracin del prstamo mostr que debi 111000$. (Bandera roja #2: las Declaraciones
de prstamos mensuales corrientes no incluyen pagos perdidos, honorarios de abogad
os, o cualquier otro fondo avanz en el nombre del prestatario.) La declaracin del
prstamo tambin mencion pagar las contribuciones territoriales en el nombre del pres
tatario. El clavo final en el atad era el sistema de la cuenta automatizado del b
anco, que confirm que el ltimo pago del acreedor hipotecario se recibi en agosto (d
os
meses antes de que Phil le encontrara). Slo a qu distancia podra esto colocar estar
detrs en pagos?
Dice Phil, A travs de mis gafas de color rosa, pagu al dueo 2000$ en el dinero efect
ivo para el hecho basado en estos factores:
Ningn aviso de la falta se haba archivado. ltimo pago de la hipoteca se haba hecho e
n agosto. Impuestos haba sido pagado por el prestamista. 30000$ en capital para el
tomando un hecho del descargo simple.
Pero aqu est lo que averig la casa realmente representada. El tipo no haba ingresado s
u hipoteca ms de dos aos; as debi la suma ordenada de 141000$. Su bancarrota impidi c
ualquier pblico archivar de su estado de la falta en el registro pblico. El pago d
e agosto era un resultado de un pago encomendado por el tribunal de quiebras (el
sistema automatizado slo muestra el ltimo pago hecho). Los impuestos eran tres aos
detrs, que debera haber comprobado antes de que me implicara en la casa. Mi torni
llo.
En cambio, haba ido por el trabajo de escribir que indica que el prestamista pagaba
los impuestos. El prestamista pagaba, de hecho, los impuestos a partir de tres ao
s antes, slo para impedir a la casa volcarse al recaudador de impuestos.
Por tanto soy el dinero efectivo de 2000$ en una casa que es completamente submar
ina desde un punto de vista del prstamo al valor (LTV). Trat de ofrecer al banco e
l equilibrio del prstamo original como una venta en descubierto. Tom tan mucho tie
mpo para encontrar a la gente adecuada comunicndose con en el banco, la casa fue
a la venta del sheriff cinco meses despus de que primero tom el derecho a ello.
Al final, realic que haba hecho mi diligencia debida a travs de gafas de color rosa.
Hoy, lo llamo una experiencia de aprendizaje de 2000$ - o se podra considerar un
seminario de 2000$.
145
86. CBRASE CONTRA CONFUSIONES DEL TTULO
Siempre compre el seguro del ttulo - hasta para sus capirotazos!
Mercedes Rezvanpour es un corredor de bienes races en Atlanta, Geor-

gia. Cuenta a muchos de los inversionistas de Atlanta como sus clientes. Su mari
do, John, ha sido un constructor e inversionista durante ms de 15 aos. Juntos, han
sido la parte de muchos acuerdos de la inversin.
Durante los ltimos aos, la vecindad de West End de Atlanta se ha hecho un semiller
o para inversionistas. John recientemente compr a uno de 50 aos, 1.800 pies cuadra
dos, de tres dormitorios, de dos baos, casa del estilo del rancho. La casa era no
inscrita, y el dueo se haba acercado simplemente a l mientras reconstitua una casa
a travs de la calle. Confes que su casa era un superior por el fijador, pero slo qu
iso 50000$ para ella - todo el dinero efectivo. Como las casas similares en la v
ecindad se vendan por 130000$, John esper reconstituirla y venderla rpidamente por
aproximadamente 119000$.
Despus de cerrarse en la casa, John comenz a reconstituirlo. Mercedes con optimism
o coloc a una de ella Para la venta entra el patio delantero y pone una de sus ca
jas clave en la puerta. Ms tarde ese da, Mercedes recibi su primera llamada - pero
no de un comprador interesado. El visitante pidi que Mercedes moviera su signo y
quitara su caja clave - afirm poseer la casa! Mercedes le dijo que no poda poseer
la casa porque John la acababa de comprar. Inmediatamente llam al abogado de cier
re que prometi averiguar lo que continuaba.
Como result, el dueo anterior haba vendido la casa dos veces: primero a la persona
que haba hecho esa llamada y luego, un mes ms tarde, a John. El problema ocurri deb
ido a una confusin del ttulo: la primera compra se describi en trminos de su ubicacin
de la subdivisin, y el segundo se describi en trminos de su direccin de la calle. J
ohn por lo general no se molestaba en comprar el seguro del ttulo cuando compr ale
tas. Por suerte, por la razn que sea, haba comprado el seguro del ttulo de ste. Cmo -
alguna vez, el comprador del visitante / el primer comprador no haban comprado el
seguro del ttulo, por tanto no se protegi del problema de la confusin del ttulo.
Aunque prevaleciera en este caso, debido al vendedor sombreado y el riesgo que h
aba encontrado, John ha pasado desde entonces acuerdos en esa vecindad. Pero apre
ndi una leccin valiosa: siempre compra el seguro del ttulo para proteger sus compra
s.
87. PROTECCIN CONTRA ERRORES DE BSQUEDA DEL TTULO
Si quiere una bsqueda del ttulo hecha bien, hgalo usted mismo o alquile una compaa de
l ttulo en la cual confa para hacerlo correctamente.
El inversionista Pat Kiehl acababa de terminar de financiar de nuevo a una famil

ia sola
alquiler haba comprado aproximadamente dos aos antes. La bsqueda del ttulo en la pro
piedad revel dos embargos preventivos que pensaba se debera haber tenido cuidado d
e cuando lo haba comprado del banco. Un embargo preventivo era unos honorarios bo
ardup de la ciudad por aproximadamente 200$, y el otro era unos honorarios de la
gestin de residuos de aproximadamente 400$.
Fcil averigu que el embargo preventivo del consejo de 200$ se registr un mes despus
de que haba hecho la compra y el embargo preventivo de 400$ no se haba registrado
en absoluto. Era un precio de la ciudad para el no pago en la cuenta del dueo ant
erior antes de que el banco asumiera la posesin. Ambos se deberan haber revelado e
n una bsqueda del embargo preventivo de la ciudad si se hubieran manejado correct
amente.
Pat habl a un representante de la firma de aseguramiento que manej la venta judici
al para el banco y aprendi que, bsicamente, los embargos preventivos registrados f
irmes slo cubiertos. As pues, si la bsqueda del embargo preventivo (cul debera cubrir
municipalidades locales o empresas de servicios pblicos del gobierno) se manej in
correctamente, adivine quin tiene que sufrir? El comprador.
En otra situacin, Pat haba ayudado a su handyperson a comprar su primera casa. Un
ao ms tarde, decidi financiarlo de nuevo. Un ttulo
147
la bsqueda mostr que un embargo preventivo del cdigo por 40000$ haba sido registrado
por la ciudad slo un mes despus de que haba comprado la casa. Golpe el tejado. Este
embargo preventivo - impuso debido a no cortar la hierba - se acumulaba a un pr
ecio de 250$ por da. Por tanto se encontr con representantes de la ciudad y pregun
t donde podra conseguir que un arma pegara un tiro a ciertos empleados (no la cosa
de hacer alrededor de una oficina estatal hoy da). Por suerte, el representante
consinti en soltar el embargo preventivo, y era capaz de financiar de nuevo su ca
sa.
Qu contraste tan irnico para la situacin de Pat! Los representantes de la ciudad di
jeron que no podan soltar el embargo preventivo en su propiedad, pero podran consi
derar la renuncia del inters que se haba acumulado. Gran negocio, pensaba.
Dnde est la falta en esta situacin? Pasaron por alto los agentes de aseguramiento e
l embargo preventivo, o no lo relat la ciudad correctamente? Lo que Pat sabe es q
ue ha tenido que hacer la investigacin cuando el banco o sus agentes deberan haber
tenido cuidado ya de ella.
Si esto pasa a usted, cmo se puede proteger? En primer lugar, asegrese que consigu
e una copia de la bsqueda del embargo preventivo con su cierre (o antes del cierr
e). En segundo lugar, siga las agencias de la administracin municipal ese servici
o esa ubicacin. Las violaciones del cdigo pueden o se pueden no hacer embargos pre
ventivos y por lo tanto puede o se puede no revelar en la bsqueda del embargo pre
ventivo supuesta. Debera llamar una agencia local especfica antes del cierre y rea
lizar su propia diligencia debida, juntando todo que puede por escrito.
Las barreras posibles pueden ser lo siguiente:
Estas agencias quieren pagarse por su servicio. a veces requieren que diez das lo
hagan. Conseguir de empleados del gobierno poner algo por escrito es
como tiramiento de dientes.
Como una nota al pie de la pgina, Pat se encontr con una estadstica poco conocida e
n su investigacin - que slo el 7 por ciento de todas las reclamaciones del ttulo re
almente se paga. Concluye, Alguien hace un poco de dinero serio aqu, y los comprad
ores lo pagan.
88. TRANSACCIONES CON ALBOROTADORES
Reduzca sus problemas de robo no haciendo ciertas cosas y no diciendo otras cosa
s.
Algunos inversionistas usan un enfoque que escoge la cereza para hacer un escogi
do
pocos acuerdos de la ganancia alta. Otros inversionistas usan un enfoque de la e
scopeta para hacer un gran nmero de acuerdos de la pequea ganancia. Unos se encuen
tran haciendo muchos acuerdos en reas preocupadas, y estas situaciones pueden ser,
pues molestas. Los inversionistas con experiencia han aprendido a trabajar alred
edor de los problemas - todas las clases.
Por ejemplo, si nota que la fontanera de cobre en sus casas reconstituidas sigue
desapareciendo, luego comience a usar la fontanera de PVC en vez del cobre. Si no
ta que sus servicios flamantes y cocinas siguen desapareciendo, entonces no los
haga instalar hasta que sus arrendatarios estn listos para acercarse. Si ya tiene
una relativamente nueva unidad HVAC y un vecino la quita en medio de la noche,
entonces no la sustituya hasta que la casa se ocupe.
Al principio, tal robo le puede hacer loco - realmente loco - pero finalmente re
alizar que, tan con fuerza como puede deber creer, robar se hace un coste de hace
r el negocio. Por tanto puede poner el trabajo preliminar, instalar la fontanera
(PVC, por supuesto), y dirigir los alambres, pero no instala los encuentros hast
a que alguien est all para cuidar de ellos. Incluso entonces, nunca realmente sabe
seguro.
Hace unos aos, Hal Wilson contrat un equipo de trabajo para reconstituir una casa
en un rea preocupada. Prest a los trabajadores sus instrumentos de modo que pudier
an hacer el trabajo rpidamente y profesionalmente. Dijo a estos tripulantes la mi
sma cosa que dice a cada otro equipo: tenga cuidado de los instrumentos. Siempre
dice, Cuando usa el port-o-lets, toma los instrumentos dentro con usted; no los
deje poniendo alrededor del exterior. Cuando deja el sitio de trabajo, cierra co
n llave los instrumentos dentro del edificio - preferentemente, en a
149
armario. Siempre que sus equipos siguieran aquellas reglas simples, cosas por lo
general calculadas bien.
Por lo que podra contar, este equipo particular segua las reglas. Entonces un da, H
al pas por el sitio de trabajo y uno de sus tripulantes le dijo que sus instrumen
tos se fueron. La puerta del armario del vestbulo cerrada con llave se haba abiert
o forzando. Como Hal escuch su equipo de trabajo explica el problema, mir alrededo
r. Vio a un vecino estar de pie ociosamente en un patio delantero a travs de la c
alle mirando su actividad. Segn el equipo de trabajo de Hal, ese vecino los haba e
stado mirando trabajar toda la semana.
Hal llam a este vecino y le hizo seas. Como el hombre atropell, Hal tir su cartera d
e su bolsillo. Lo abri y, como su vecino mir, sali un oculto llevan el permiso, que
permite que l lleve un arma. Pregunt al vecino si supiera lo que era, y su vecino
lo ley en voz alta. Entonces Hal le pregunt sobre los instrumentos ausentes. Dijo
que averiguara finalmente quien tom sus instrumentos y tenga cuidado de cosas.
Este vecino dej la ciudad ese da y no volvi hasta que el equipo de trabajo de Hal t
erminara. Haba recibido el mensaje fuerte y claro.
Hal tambin ha aprendido cmo enviar un mensaje comenzando a manejar complejos en rea
s preocupadas. En primer lugar, busca el chisme local - un hombre o mujer en el
complejo que sabe sobre todos y todo que contina, luego lleva tiempo para hablar
con esta persona.
Hal dice a este chisme que ha asumido la direccin del complejo, luego muestra que
sus ocultos llevan el permiso. Dice que no va a presentar con cualquier mierda
porque, pues algo es incorrecto con l. Realmente no sabe por qu, pero a veces slo l
o pierde. Entonces pide perdn y dice que est seguro que nada pasar.
Este mtodo trabajos. Cuando Hal recientemente asumi la direccin de un edificio de 1
8 unidades, se dirigi al chisme local en seguida. Milagrosamente, dentro de un me
s, tres alborotadores conocidos se haban mudado.
89. LLAME A LAS AUTORIDADES
Busque la ayuda de las autoridades cuando tenga que desalojar a arrendatarios qu
e sospecha son peligrosos.
Sam Smith (un seudnimo) saba que su acuerdo pareci grande en

papel, pero no realiz que su compra hara titulares en los peridicos y por radio y t
elevisin. Aqu est lo que pas.
Sam y muchos otros postores fueron a la primera subasta para una casa, pero el s
ubastador no pudo mostrar. La prxima semana, se hizo afortunado. Cuando el subast
ador se revel y subast la casa, Sam y un otro hombre eran los nicos postores. Gan la
subasta con una oferta de 14000$, ms tuvo que pagar un embargo fiscal de IRS de
14000$ en la casa. Incluso 28000$ parecieron razonables, porque estim que lo podra
reconstituir por 20000$ y venderlo por 140000$.
Das despus de que Sam envi por correo el cheque a una oficina en Memphis, recibi una
visita de cortesa de alguien en esa oficina. Esa persona le dijo tener cuidado,
porque el dueo anterior era un miliciano y haba sido muy difcil de tratar con.
Sam haba ledo sobre casos en los cuales los milicianos acosaron a jueces poco comp
asivos archivando cientos de embargos preventivos contra su propiedad. Quisieron
usar el sistema judicial contra ellos y, por lo que dicen todos tuvieron xito. D
e este modo, cuando Sam recibi su hecho, lo archiv annimamente a travs de una entida
d corporativa reconocida. Seguramente no quiso a milicianos enojados que interfi
eren con ninguna de sus propiedades. Entonces, despus de que archiv su hecho, arch
iv procedimientos de desahucio contra el miliciano que vive all. Cuando el milicia
no no realiz una comparecencia ante el tribunal o por otra parte se defendi, el ju
ez dio a Sam un pedido de dispossessory y le dese la buena suerte.
Armado con su pedido de dispossessory, Sam llam el departamento del sheriff y con
sigui el bajo en este miliciano. El sheriff
151
el departamento le conoca bien porque sus vecinos haban archivado quejas innumerab
les, alegando que haba envenenado sus animales domsticos y haba disparado con frecu
encia armas en su traspatio. Segn los vecinos, era un tirador del maestro que era
capaz de dibujar una pistola y brote ardillas mviles en rboles distantes.
Cuando Sam dio al departamento del sheriff su pedido de dispossessory, el depart
amento hecho llamadas a la ciudad y Departamentos de Polica estatales; la agencia
de investigaciones estatal; la Oficina de Alcohol, Tabaco y Armas de fuego (ATF
); y el FBI. El departamento del sheriff tom un equipo del MANOTAZO y una flota d
e 40 Ford Crown Victorias para entregar los papeles dispossessory.
El miliciano los haba visto venir, por tanto - ya que miraron - coloc armas en cad
a ventana y puerta. Entonces vino fuera del uso de un chaleco a prueba de balas
se abrig en explosivos, seal una ametralladora en su direccin y sostuvo a su hijo. E
ste acontecimiento ocurri despus de la Rama punto muerto de Davidian en Waco, por
tanto las cifras estatales y federales completamente se preocuparon.
Despus de consultar entre s, las autoridades decidieron irse. El miliciano por lo
visto crey que haba ganado una gran batalla. Dentro de unos das, el FBI estableci la
vigilancia en un doble medio vacante a travs de la calle de la casa ocupada de S
am. Despus de unas semanas de la vigilancia constante, el FBI decidi que saba que l
as rutinas del miliciano bastante bien actuaban. As pues, un da, cuando dej la casa
y condujo abajo la calle, las fuerzas estatales y federales enjambraron en y le
detuvieron.
Sam haba roto antes una foto rpida - con objetivos de seguro de la casa. Por otra
parte, haba evitado tomar fotos o mirar fijamente ansiosamente la casa, porque so
spech que el miliciano trat severamente con espas. Ahora, con l en la crcel, Sam podr
evisar finalmente su casa recin adquirida. En el patio delantero del compuesto ce
rcado eran seis pastores alemanes hambrientos, y la bandera nacional del milicia
no vol de la asta de bandera. (Sam lo reconoci porque un oficial haba indicado la m
isma bandera en un plato en el parachoques delantero del coche del miliciano.)
De todos modos, Sam no poda entrar en su casa durante un par de das despus de que e
l miliciano se march. Los oficiales de ATF y los escuadrones de bombas tuvieron q
ue limpiar cada cuarto uno por uno. Y durante los prximos das, realizaron cmo compl
etamente el miliciano haba realizado la razn de poner el F (para armas de fuego) e
n el nombre ATF. Las cuentas de noticias citaron a un funcionario ATF diciendo q
ue cualquiera dentro de diez millas de la casa seguramente tena la razn de tener m
iedo.
Aunque su estado mental se pudiera poner en duda, los talentos del miliciano ya
que un operario era por lo visto sin par. Durante muchos aos, haba hecho una fabri
cacin de vida y venta de armas de encargo a grupos de la milicia a travs de Amrica
y alrededor del mundo. En el mid1990s, haba vendido hasta armas a Al Qaida.
Por lo visto este miliciano se haba estado preparando para 2 mil yenes, porque en
contraron la comida, agua y otros materiales de supervivencia en su stano. Tambin
haba almacenado docenas de armas totalmente automticas, bombas del tubo, granadas
de mano, armas antitanques y ms de un milln de rondas de municiones. Como consigui
ente, se acus de numerosos cargos por violaciones de armas federales y finalmente
se conden a diez aos en la prisin a cada cuenta. Tambin se acus de varias violacione
s del derecho tributario federales y estatales.
Como result, el miliciano tena mucho dinero para su defensa. El ATF arranc una pare
d falsa y contrat a un soldador para abrir una caja fuerte escondida detrs de ello
. Dentro, encontraron varias docenas de cajas de Krugerrandes de oro. En el trib
unal, sus defensas eran, en primer lugar, que era su propio soberano no sujeto a
las leyes de los Estados Unidos de Amrica y, en segundo lugar, que - como un ext
ranjero sostenido en contra de su voluntad - era un prisionero de guerra. Por es
ta razn, ms tarde escribi cartas a reina Isabel II y el Papa John Paul II que pide
su intercesin de su parte y procura formar alianzas polticas con ellos.
En cuanto a Sam, est agradecido que alguien le inform y que implic las autoridades
para tratar con esta situacin peligrosa. Aconseja que otros hagan lo mismo.
CONSEJOS
153
67. Compruebe leyes y reglamentos antes de que comience el desarrollo de tierras
, ms el control
ellos ya que el trabajo sigue porque pueden cambiar en cualquier momento. Tambin,
est preparado para cualquier aprobacin relacionada por el gobierno de tomar cuatr
o veces ms largo que plane para!
68. Los vendedores son no siempre la clase de la gente que parecen ser.
69. Asegurarse que la casa quiere comprar fsicamente se localiza en la tierra
que compre, pida una bsqueda del ttulo y la revisin antes de que haga una compra.
70. Confe en su intuicin o presentimiento y las cosas calcularn por lo general mejo
r.
71. Haga entrar a sus vecinos en sus proyectos del edificio y pida su apoyo en c
ualquiera
cuestiones del desacuerdo.
72. Asegure sus propiedades con polticas que cubrirn todas las contingencias, incl
uso
ingresos perdidos.
73. Mantenga el seguro de responsabilidad civil para cubrir a propietarios y ger
entes porque
los arrendatarios pueden demandar por los motivos ms extraos.
74. Si es un inversionista que construye casas, sepa que sus coberturas de segur
os y
sin falta compre el seguro de Operaciones Completado.
75. Sin falta pida inspecciones de la propiedad profesionales antes de cerrarse
en una propiedad.
76. No siempre se encuentra que las casas Vacantes y abandonadas como se anuncian.
Use la precaucin entrando en ellos y no entre por usted.
77. No deje a arrendatarios a largo plazo limitar la capacidad de los compradore
s anticipados de ver su propiedad.
78. Est preparado para defender sus acciones - en el tribunal si es necesario.
79. Sepa cmo identificar la inversin a casa compr en subasta para evitar
la necesidad de romperse en ello.
80. Siempre las cuestiones del ttulo de investigacin y compran el seguro del ttulo
para cubrir cualquier sorpresa.
81. Guarde sus escrpulos morales sobre usted tratando con arrendatarios.
82. Que miradas bien en el exterior podran ser un pozo negro en el interior.
83. Como un propietario de fondo, aun si confa en agentes confiados y gerentes,
todava haga su propio estudio del mercado.
84. Ande en situaciones de la extincin del juicio hipotecario con sus ojos abiert
os y el sheriff se marchan -
ment en su lado, si es necesario.
85. Quite sus gafas de color rosa haciendo su diligencia debida.
86. Siempre compre el seguro del ttulo - hasta para sus capirotazos!
87. Si quiere una bsqueda del ttulo hecha bien, hgalo usted mismo o alquile una com
paa del ttulo usted
confianza para hacerlo correctamente.
88. Reduzca sus problemas de robo no haciendo ciertas cosas y no diciendo otro
cosas.
89. Busque la ayuda de las autoridades cuando tenga que desalojar a arrendatario
s sospecha
son peligrosos.
5P UN R T
LECCIONES EN REHABILITACIN
Finalmente encontr una gran pieza de bienes inmuebles, y parecen

un acuerdo fuerte. La propiedad seleccionada ha estado en el mercado mucho tiemp
o, el listado est a punto de expirar, y el dueo parece desesperado por venderse. Sl
o tiene que llamar su precio y es el suyo.
Esto no es tan fcil como suena. En primer lugar, tiene que saber lo que tendr que
hacer para convenir, o reconstituir, la propiedad. Su primera consideracin consis
te en quien la usar. (Si los habitantes son humanos, esto es un principio.) Sabe
que tiene que cumplir con saneamiento humano, fuego y otros requisitos humanos.
Una vez que cumpla con los requisitos legales para reconstituir una propiedad, s
in embargo, cada otro componente para considerar aumenta para agarrones en trmino
s de ideales y gastos. Todos los inversionistas de bienes inmuebles afortunados
finalmente realizan que todos tienen su propio cuadro de una casa ideal. Cuando
busca la casa va a vivir en, busca su propio cuadro ideal. Cuando ayuda a otros
a encontrar sus propias casas, busca su cuadro ideal. Puede poseer ya su cuadro
ideal de una casa en la forma de una casa del alquiler o piso, remolque o vacaci
ones a casa, cuarto individual o depsito. Olvide sus prejuicios y su propio cuadr
o preconcebido de la casa ideal y ayude a alguien ms a encontrar suyo. Despus, una
vez que haya determinado lo que quiere hacer para reconstituir la propiedad, de
cidir quien puede hacer el trabajo para usted. Legalmente, tendra que contratar a
un contratista autorizado para hacer el trabajo. Si no consigue el que
155
y consiga la rotura agarrada de algunos cdigos, le podra costar mucho dinero. Cual
quier ruta que toma, tendr una variedad de gastos de la rehabilitacin para conjetu
rar. Entonces, una vez que sepa cuales aquellos gastos sern, puede trabajar en su
presupuesto y, desde all, finalizar el acuerdo.
Ver de las historias siguientes que los inversionistas toman una variedad de enfo
ques a reconstituir propiedades en casas perfectas por el cuadro.
PARTE CINCO / LECCIONES EN REHABILITACIN
157
90. DIRIGIRSE O NO DIRIGIRSE
Es mejor fijar algo o sustituirlo? Esto es la pregunta!
Calvin Keeton no es probable solo en estar angustiado que un en -

el vestor se debera dirigir en vez de sustituyen consiguiendo una propiedad lista
para venta o arriendo.
Golpe un punto ms bajo cuando estuvo de pie en la tienda de chatarra despus del ano
checer usando slo una linterna elctrica de clip para examinar cuidadosamente una c
aja del archivo oxidada. Buscaba un interruptor de la aplicacin que podra resultar
ser obsoleto. Hurgando a travs de la caja oscura, Calvin sigui preguntndose, Por qu
estoy abajo en un viejo depsito en la Avenida central que busca en la oscuridad u
na pequea cosa? Dndose puntapis verbalmente, se record, Como lo hice mi misin de salva
esa estufa, y ahora tengo que encontrar el interruptor correcto reparndolo.
Calvin tambin sigui dicindose que, mientras saba de modos ms fciles de encontrar y com
prar una estufa de reemplazo, podra conseguir un repuesto ms barato en esta tienda
de chatarra - al menos a veces. Pero esta vez, tuvo que admitir, Slo no vala la pe
na.
91. SU PRIMER SUPERIOR POR EL FIJADOR ES EL PEOR
Reconstituir su primer superior por el fijador toma mucho ms largo que esperado y
cuesta mucho ms, pero le provee de una experiencia de aprendizaje enorme.
En el abril de 2003, Rene Margaret compr una casita de campo de los aos 1920 en un
nivel ms bajo -
vecindad de ingresos de Nashville, Tennessee, por 28000$. Esto era muy para mi pr
imer superior por el fijador... o por tanto pensaba. dice.
Su plan era tomar tres meses para reconstituir la casa. Terminara a finales de ju
lio y lo vendera hacia septiembre por tanto podra ir durante unas vacaciones longo
verdue.
La realidad no correspondi completamente a su plan. Cuenta cmo el mejor de proyect
os puede salir mal cuando viene a reconstituir una casa.
Retrasndose una semana y media debido a la lluvia en mayo, el framer finalmente lo
distingui y enmarc en un prtico exterior para convertirse en un bao del maestro. Po
r suerte, el framer y su equipo de habla hispana trabajaron en una manera oportu
na. Cuando el framer se fue a otro proyecto, el equipo sigui rpidamente con el tra
bajo a pesar de mi carencia de ser capaz de hablar espaol con ellos. Entonces pen
saba, Esto es un gran principio. Hasta ahora, bien.
Entonces hice mi primer error de muchos: us a slo un manitas para la demolicin en ve
z de un equipo. Tuvo que demoler el cuarto de bao existente, el techo de la cocin
a, el recinto alrededor de los pasos de stano y armarios dobles. Todo esto llev un
rato - en 25$ por hora. Era ya sobre el presupuesto en esto, pero me imagin que
lo podra arreglar alquilando suscripciones de calidad adelantamiento.
Despus, contrat a un fontanero, y el ayudante del fontanero hizo el spero en. Tenamos
un pequeo malentendido sobre la colocacin de los tubos para el lavamanos, por tan
to llam al fontanero que insisti
159
los tubos se haban puesto exactamente donde dije. Despus de una discusin acalorada,
encontr al fontanero y su ayudante en la casa temprano una maana para revisar est
a cuestin. El fontanero quiso ordenar que yo 50$ por hora ajuste este problema me
nor.
Bien, pesando los pros y los contras del proyecto entero, decid terminar esta part
e con y seguir. Por tanto el ayudante del fontanero volvi y coloc los tubos de la
manera se supuso que se hacan la primera vez. Entonces desped al fontanero y respo
ndi amenazando con poner un embargo preventivo sobre la propiedad. Despus de esta
desgracia - y despus de que averig que haba amenazado al hombre HVAC, que le llam en
- no he visto a este fontanero otra vez.
Despus, tenamos que poner en un calor central de 2,5 toneladas y unidad de aire. El
hombre HVAC estaba en medio de otro guin de la casa del infierno ese mes, por ta
nto vino de ac para all a mi superior por el fijador cuando podra. Result que se nec
esitaron unas semanas slo para el spero en.
Despus viene poniendo en la electricidad. Mi inspector de la casa recomend al elect
ricista que contrat. Tambin me haba advertido sobre el nivel de inteligencia de muc
hos subcontratistas. Bien, esta declaracin se hizo limpiar el da en el cual se sup
uso que el electricista haca el spero - nunca mostr.
Llam su telfono celular durante cinco das y finalmente era capaz de pasar para dejar
un mensaje. Cuando finalmente habl a l, me dijo que su coche se haba estropeado, s
u novia le haba echado, y no tena dinero para el transporte o comprar materiales p
or el spero en. Le dije que le recogera y comprara los materiales. Incluso esa ofer
ta no le motiv, porque nunca tuve noticias de l otra vez.
Mi bsqueda comenz otra vez para un electricista cuya estimacin estara cerca de la cot
izacin del electricista del ausente. Despus de encontrarme con otros nueve electri
cistas ms de seis semanas, finalmente encontr la que cuya estimacin se cay dentro de
mi presupuesto limitado. Bien, cuando este tipo sali para darme una oferta, tena
el aroma encantador del pote en l. Pronunci mal su discurso y espaciado completame
nte un poco mientras hablamos. Grande , pensaba, Esto es a qu me reduzco? El alqu
iler de un hippy masquerading como un electricista autorizado? De todos modos, Co
n la rehabilitacin en una paralizacin completa durante seis semanas esperando en u
n electricista, realmente le contrat.
Considerando que culp antes de la hora, que no quise pagar (quise pagar por la est
imacin por tanto esto sera el que menos persona tendra que hacer de niero antes de l
a hora), se revel a las 10:10, slo diez minutos tarde. Bien. Tal vez este compaero e
star bien, pote y todos, pensaba.
El primer da fue bien. El segundo da, dijo que llegara a las 9:00, por tanto me puse
all justo antes de las 9:00. Ningn electricista. Le llam a las 9:30, y dijo, har el
trabajo que dije que iba. Pero no era hasta las 11:30 que finalmente se detuvo. T
ena algunas palabras firmes pero profesionales para decir como, La llamada si va a
llegar tarde. A esto contest, **** esto. No es mi empleador. Dije, es la cortesa bsic
para llamar. Pareci perplejo un rato (o tal vez se apedre), y cuando me alej, grit, O
ye, ningn resentimiento! Para compensarlo, dijo que trabajara hasta las 19:00. (Gran
de. Me tendr que quedar hasta entonces para hacer de niero l!) Entonces, a las 16:30
, dijo que tena un dolor de estmago y se tuvo que ir a casa. Antes de que pudiera
decir Qu?! se fue y grit esto estara de vuelta en 9:00 la prxima maana.
Esto pareci demasiado familiar. Considerando que la humedad de un verano del sur e
staba en la oscilacin llena y la sudacin vino fcilmente a este proyecto, seguro no
necesit un incidente diario como esto. Sobre todo cuando, al da siguiente, era otr
a vez unas horas tarde. Echaba vapor, pero decidido para concentrarme en el equi
po drywall que se revel inesperado, irnicamente slo despus de que el drywall se entr
eg.
El equipo drywall tropez de un camin y, entre una cantidad increble de gritos de ac p
ara all, con energa comenz drywalling los salones. Mientras tanto, me preocup que el
peso del drywall rebajara la casa, sin contar el peso de siete hombres que anda
n ajetreado sobre el interior, tambin. Bien, a este punto, mi mente giraba, y ya
que el drywall volaba en todas partes y aterrizaba en el contenedor casi lleno,
realic que haba subestimado el grado de mi uso del contenedor.
Durante las prximas semanas, los manitas completamente demolieron el techo de la c
ocina, el antiguo recinto a la escalera de stano, el cuarto de bao existente y los
armarios dobles. Tambin haba enmarcado en a
161
nuevo armario solo, un vestbulo y otro armario. Y haba recortado una entrada de 36
pulgadas de la sala de estar en la cocina. En el proceso, el plano se tuvo que
cambiar.
Mientras tanto, por las tardes, realic que tuve que limpiar despus del equipo drywa
ll, porque iba a pintar el interior entero yo mismo. Esto no estaba en los proye
ctos originales. El pintor, que dijo que podra desnatar las grietas en las parede
s del yeso, haba cambiado de opinin sobre hacer esto, por tanto decid tener la casa
entera drywalled. Esto signific que mi presupuesto para la pintura interior sali
la ventana y me tuve que hacer el pintor.
Ser el pintor tambin signific que por la tarde, limpi el drywall en los dos salones
por tanto podra comenzar a pintar. Poco realic cmo entretenido debera limpiar drywal
l quitan el polvo a los techos, paredes y armarios. Necesit una escoba pajiza rob
usta, facemasks, camisas de manga larga, guantes, una radio para pasar el tiempo
y galones del agua potable para quedarme sereno. Mencion que el aire acondiciona
do no trabajaba an y era el verano en Nashville?
Para estas fechas, el INS spero para elctrico y sondar haba pasado la inspeccin, aunq
ue el calor central y el aire no tuvieran. Parece que el inspector de cdigos tena
cinco cuestiones menores con algunas cosas, y el hombre HVAC tena sus propias cue
stiones con cdigos. Finalmente, el hombre HVAC al raso - en la inspeccin pasada, l
a mayora del drywall se levant, el electricista a partir de la era del hippy comen
z el neto, y encontr a un nuevo fontanero.
Mientras tanto, los manitas hacan un trabajo meticuloso en todo, que le dije que n
o tena a. Despus de todo, le pagaba 25$ por hora. Le gust esto; no hice. Tena sus es
tndares; tena mi presupuesto. Le empuj diariamente a recoger el paso de su trabajo
e hice numerosos viajes a Home Depot y Lowe para l.
Las renovaciones progresaron despacio, pero seguramente. Contrat a un pintor para
comenzar a pintar el exterior, slo descubrir que la pintura era una sombra difere
nte del verde salvia en cada galn de pintura que tenamos. Ms slo era capaz de trabaj
ar la mitad de das debido al calor increble y humedad.
Mientras tanto, el jefe del equipo de retiro del arbusto quiso pagarse, aunque no
hubiera terminado an el trabajo, por tanto mi retencin su
la paga proporcion la motivacin inmediata a l para completarlo el da dijo que iba, a
un si realmente esperara hasta las 19:00 ese da a terminar. Me fui a casa para la
tarde, slo para conseguir una llamada telefnica volver porque, dijo, haba terminad
o ahora el trabajo. Cuando me puse all, no haba terminado, por tanto esper hasta qu
e hiciera.
Despus, el inspector de construccin me inform que el techo de la cocina saltado y to
das las nuevas paredes necesitaron el aislamiento. Cmo con fuerza puede que ser? L
o har yo mismo, pensaba, ansioso de ahorrar algn dinero. (Haba olvidado de aadir el a
islamiento en el presupuesto.) Me dijeron que la instalacin del aislamiento en ca
da cuarto de bao debera tomar aproximadamente dos horas - pero necesit siete horas
para slo un cuarto de bao. Despus de unas tardes, logr completar el aislamiento de l
os cuartos de bao y comenc en el techo de la cocina y las paredes de la rodilla de
la cocina. Despus de poner en muchas horas, contrat a un contratista para termina
r el trabajo. Sin embargo, la maana que se supuso que mostraba, consegu una llamad
a que estaba en el hospital. Mientras tanto, haba llamado ya al inspector de cons
truccin para volver y aprobar el aislamiento. Ay! en ese cronometraje!
Dentro de poco, el aislamiento en el techo de la cocina se termin, el inspector pa
s todo el INS spero y mi atencin concentrada en el acabamiento de drywall restante
en los cuartos traseros. El equipo drywall lleg otra vez el modo que hizo la prim
era vez: inesperado y lleno de vigor y ruido. Cuando el drywall era el 90 por ci
ento completo, Roberto, el hombre principal, decidi dejar unas paredes deshechas.
Otra vez, encontr que la retencin de la paga trabaj maravillas. Su equipo termin to
do excepto un armario; los manitas terminaron esa parte del trabajo.
Con todo el drywall, el neto-outs para el hombre elctrico y HVAC podra comenzar. Ot
ra vez, el electricista lleg cuando le satisfizo, y el hombre HVAC sigui teniendo
cuestiones con el inspector de cdigos, que iba a tirar todos sus permisos. No est
aba seguro quien tuvo la culpa y estaba listo para demandar a ambos, pero genera
lmente quise conseguir la calefaccin central y aire completado por tanto la casa
podra conseguir el aire acondicionado. Despus de todo, era agosto para estas fecha
s! Despus de hacer una llamada telefnica al hombre HVAC (contra quien amenac la dem
anda judicial si no terminara el trabajo), lo hizo rpidamente.
163
El electricista haba envuelto, por tanto comenc a entregar las cocinas unos cuantos
a la vez detrs de mi coche familiar. Despus de que los manitas instalaron estos g
abinetes, yo sanded, manchado, y polyurethaned ellos. A ese punto, podra decir fi
nalmente que la casa se una y pareci grande. El nico trabajo principal dejado era e
l neto para sondar (ningunos problemas), terminando los pisos de madera dura (gr
andes), poniendo una mano de pintura final sobre el trabajo neto (mi trabajo), p
intando el prtico delantero y ajardinando (m), deber de la basura (m), y limpiando
el interior y lavando las ventanas (m).
En todas partes del proyecto, unos heroinmanos y/o los traficantes de droga pasado
s por la casa y vecinos gritaron comentarios sobre este proyecto desde ms all de l
a calle - cuando no gritaban el uno al otro.
Tres meses despus de que haba planeado para la casa terminarme con su rehabilitacin,
finalmente era. Para entonces era el octubre de 2003. Puse la casa sobre el mer
cado en noviembre, lo anunci en peridicos locales y present un Para la venta por el
signo del Dueo. Razon que, porque revis el presupuesto en 8000$, salvara no pagando
a comisiones y hara una ganancia vendindolo yo mismo.
Sin embargo, la venta de una casa en una vecindad de bajos ingresos durante las v
acaciones - y la competicin con los Titanes y juegos del ftbol de Vanderbilt - se
hicieron el desafo final. Sostuve siete casas en exhibicin cuatro domingos en novi
embre y tres en diciembre. Recib 78 llamadas telefnicas pero ningunas ofertas porq
ue la vecindad no tena mucha peticin. Mis gastos de la posesin montaron, por tanto
puse la casa sobre el mercado con un corredor de bienes races en el marzo de 2004
. Consegu una oferta del precio completo rpidamente de un comprador del estado. Su
oferta era 84.900$, pero quiso 2500$ hacia el cierre, 500$ hacia reparaciones,
500$ hacia aplicaciones y una poltica de la garanta de casa 409$ de presupuesto. D
espus de conseguir el consejo seguir adelante con la venta, acept la oferta y me p
use de bajo esto superior por el fijador. El cierre era en abril - siete meses ms
tarde que haba planeado.
No, no hice una ganancia de mi primer superior por el fijador. Por lo tanto, tuve
que gastar mis vacaciones relajndome para mi terraza trasera despus de la puesta
del sol y esperando la compra de mi siguiente dandi de un superior por el fijado
r.
92. POSESIN RECONSTITUYE ES NO SIEMPRE ROSAS
Precvase de caer a la trampa de la rehabilitacin.
Tenga alguna vez agarr el error de programacin que le establece con stos en -
palabras de ticing: La riqueza fabulosa puede ser la suya si compra armatostes y
los convierte en palacios.
David Finkel (http://www.resultsnow.com) aprendi que los millones se pueden hacer
en proyectos de la rehabilitacin, pero aconseja hacer a mucha alma que busca ant
es de zambullirse en este tipo de la inversin. No es simplemente correcto para to
dos.
Dice, he descubierto que esto reconstituye no son para m. En mi opinin, demasiado a
menudo toman demasiado dinero frente, demasiada energa de completar, y demasiado
tiempo para dar vuelta vendindolos. Las primeras causas usted para tener demasia
do riesgo. Las segundas reducciones en en sus esfuerzos de encontrar ms acuerdos.
Y el tercer corroe sus mrgenes y flujo de fondos. Reconstituye giran a muchos un
inversionista en un vendedor motivado.
La regla bsica de David es que si una casa necesita ms que el trabajo cosmtico meno
r, entonces tire el acuerdo a otro partido.
93. LOS ERRORES DE LA REHABILITACIN DE LOS INVERSIONISTAS DEL PRINCIPIANTE
Si pierde el tiempo consiguiendo el trabajo completado en su reconstituye, gasta
su ganancia.
Algunos inversionistas del principiante llamados el inversionista de Miami Pat K

iehl, preguntando
para consejo. Tenan la dificultad vendiendo una casa de la rehabilitacin y pidiero
n que Pat mirara y ofreciera suposiciones.
165
La primera cosa que Pat not cuando fue en coche hasta la propiedad consista en que
el csped se tena que cortar. (Recuerde, cada casa slo consigue una posibilidad de
hacer una primera impresin.) Aadido a esto era el hecho que el patio no proporcion
ningn lugar para aparcar. Por tanto la primera suposicin de Pat deba hacer un aparc
amiento de maderas del paisaje y aadir unos escalones a la entrada. Dijo, Puede de
jar el pajote o la grava (segn el cdigo) para la zona de aparcamiento, luego plant
a algunas flores alrededor para aadir un toque suave. Pinte el exterior de la cas
a un color atractivo, tambin.
La entrada de la casa se abri en una habitacin familiar grande que pareci muy clara
. Las fronteras del empapelado de la presentacin sugeridas fciles para romper la m
onotona de las paredes y aadir una pequea mesa o dos con una planta u otros artculos
del decorado que an son baratos atractivos. Incluso traiga algunas de estas cosas
de su propia casa, sugiri.
Andando a travs de la casa, Pat not muchas pequeas cosas que no se completaron - ms
materiales apilados en varias reas, polvo aqu y all, etctera. Sabiendo que los inver
sionistas del principiante haban posedo la propiedad durante seis meses, pregunt po
r qu reconstituir completamente no se termin. Bien, le dijeron, los manitas no calcul
aron y se tuvieron que despedir. Aunque los dueos supieran que lo tuvieron que ter
minar, tambin trabajaban jornada completa. Mirar hacia atrs, admitieron, eligieron
a esos manitas particulares porque su estimacin era unos cientos de dlares menos
que otras citas que recibieron de contratistas ms rpidos, ms confiables. Adems, los
dueos no haban considerado el gasto de cuatro o cinco pagos de la hipoteca mensual
es adicionales decidiendo contratar a una persona no probada a un coste inferior
. En la carrera larga, qu realmente habra sido ms barato?
Pat pregunt sobre la mercadotecnia a la casa y aprendi que haban sostenido casas en
exhibicin ya. Con la casa en esta condicin, no me extraa nadie se interes, coment. Pa
a hacerlo ms comerciable, les dio las suposiciones siguientes.
Reconstituir completo la casa en seguida. Despierte a los admiradores, platos de
la pared instalados, pisos limpiados, y alfombras instaladas. (No tena alfombrad
o an!) Esconden materiales no usados en un armario. Seguramente no los deje en el
abierto donde los compradores anticipados los podran ver.
Disperse artculos del decorado atractivos en la habitacin familiar (el primer cuar
to para verse), la cocina y los cuartos de bao. Incluso queme algn incienso de la
canela durante la casa en exhibicin para hacer la casa entera oler agradable.
Como la propiedad atraviesa dos partes, coloque dos entra el patio y pone nmeros
reflexivos sobre ellos as los nmeros de los telfonos de contacto se pueden ver ms fci
lmente que si se hubieran escrito con marcadores mgicos. Ate tubos de informacin c
on aviadores descriptivos. Tambin, grabe a un aviador al interior de la ventana p
or si los aviadores en la caja salgan corriendo.
Corte la hierba, planta unas flores, construya una calzada, y en general haga el
patio delantero parecer ms atractivo.
Valore la casa en consecuencia. No siga levantando el precio slo porque toma ms la
rgo para venderlo, y si realmente levanta el precio, asegrese que la casa parece
mejor que cualquiera de las otras casas alrededor. Se debera mostrar en la condic
in prstina.
Pat dice que es una idea buena para inversionistas de reconstituir el primer o d
os propias casas para conseguir una idea cuanto debera tomar para ciertos empleos
. Sin embargo, si no es posible trabajar en ello de jornada completa, ser ms barat
o en la carrera larga contratar a unos manitas para trabajar en ello de jornada
completa, reduciendo los meses que sienta vaco sin traer el alquiler.
94. HACE EL TRABAJO CORRECTO?
Asegrese los contratistas independientes que contrata hacen su trabajo correctame
nte.
Durante muchos aos, Ginny Pitts y sus compaeros en Gran Can

Las propiedades en Nashville, Tennessee, alquilaron los servicios de un hombre c
on experiencia, de 80 aos que tena un negocio que siega cspedes. Siempre que una pr
opiedad de Gran Can requiriera segar, simplemente llamaron
167
el Hombre del Cortacsped y le dio la direccin apropiada. El Hombre del Cortacsped s
egara el csped y dejara una factura ante la oficina unos das ms tarde.
Un da, el Hombre del Cortacsped llam la oficina para preguntar sobre un trabajo sob
re Argyle Avenue - una rehabilitacin vacante que haba estado segando ya durante va
rias semanas. Quiso saber, expresamente, que hacer sobre el candado y cadena en
la cerca del traspatio. Bien, Ginny pens, parece que esto explica el aviso para dism
inuir el fastidio debido a la alta hierba que acababan de recibir. Le instruy, Siga
adelante y corte el candado y cadena por tanto puede segar el traspatio.
Entonces el Hombre del Cortacsped contest, Bien - pero no va el hombre con la mente
del barco?
Qu hombre? El que con el barco, repiti el Hombre del Cortacsped. Qu barco? El que
spatio con la cerca alrededor de ello. Ginny inmediatamente declar, Pero esto es un
a casa vacante. No hay barco en el traspatio. No, alguien vive all, respondi el Hombr
e del Cortacsped. Asustado, Ginny se pregunt, Se ha movido alguien en nuestra casa
y ha trado un barco en el patio? Despus de unos minutos ms del interrogatorio, Ginny
realiz que el Hombre del Cortacsped haba estado segando el patio incorrecto todo e
ste tiempo. Haba estado segando el patio delantero en 1105 Argle Avenue en vez de
Argyle Avenue 1105, y la gente en Argle haba estado recibiendo el servicio del c
ortacsped al costo de Ginny!
95. CONVERTIR UN LIMN EN LIMONADA
Un limn de un conflicto de divisin por zonas se convirti en la limonada y puso 5000
0$ en el bolsillo del inversionista.
Hace unos aos, Jeff Gaw compr una propiedad en Sylvan

Parque, un rea con mucho futuro de Nashville, Tennessee. La propiedad era una vie
ja casa que haba sido convertida en un fiveplex por un dueo anterior aproximadamen
te 30 aos antes. Este fiveplex totalmente se alquil y necesit muy poco trabajo de l
a rehabilitacin, por tanto Jeff se sinti justificado en creer que el precio inicia
l de 185000$ lo hizo un acuerdo excelente. Pero antes de que realmente se cerrar
a en ello, comprob los registros de alquileres y descubri que uno de los arrendata
rios era el sobrino del vendedor. Su investigacin le dijo que el sobrino estaba b
ajo el tratamiento por la esquizofrenia y, de todos los archivos e informes, par
ecido ser bien como un arrendatario. Jeff sigui adelante y cerr la transaccin.
Dentro de unos meses despus de que Jeff cerr el acuerdo, recibi una llamada del sob
rino. Sorprendido que Jeff haba comprado la propiedad, el sobrino se quej que se s
upuso que ha heredado la propiedad y no era correcto para Jeff poseerlo. Por lo
visto, tambin se haba quejado a sus miembros de familia. Cuando pareci que nadie se
preocup, el sobrino se puso en contacto con el departamento de City Code para co
nseguir a Jeff en el problema. Como resulta, tuvo xito.
Jeff haba hecho su tarea, pero no a fondo. Antes del cierre, Jeff haba inspecciona
do las normas de divisin por zonas aplicables y haba notado que la propiedad todava
se divida en zonas como una residencia de la familia sola. Jeff supuso que la ca
sa fuera grandfathered en antes de que la ordenanza de divisin por zonas hubiera
entrado en vigor. Como result, el dueo que convirti la propiedad nunca haba solicita
do el permiso que tendra grandfathered su conversin. Esto signific que Jeff haca fun
cionar el fiveplex en contravencin de la divisin por zonas de normas. El City Code
le dio 30 das a
169
crelo (es decir devuelva la propiedad a una residencia de la familia sola). Jeff
saba que esto sera fsicamente imposible, por tanto se puso en contacto con su aboga
do, que era capaz de conseguir algunas extensiones.
Por suerte, Jeff tena un poco de experiencia en reconstituye y conversiones. Como
saba que las casas en el rea apreciaban rpidamente, Jeff decidi hacer la conversin d
e un modo de primera clase. Totalmente destrip la casa y reconstruy el interior de
2.900 pies cuadrado con servicios finos. Se necesit un ao para hacer la conversin,
pero vala la pena. Vendi la casa por una cantidad cerca del ajuste del registro de
400000$, haciendo una ganancia de 50000$. Desde entonces, otras casas en el rea s
e han vendido por ms que esto, pero la casa convertida de Jeff todava se considera
uno de los ms finos y se ha hasta presentado en el programa de televisin del viaj
e de las casas de una Nashville local. Seguramente convirti un limn en la limonada
!
96. EL VALOR DE UNOS MANITAS EXPERTOS, ESTABLES
Haga todo dentro de su poder de guardar a unos manitas buenos que trabajan para
usted si encuentra un honesto y experto.
En los cuatro aos que Craig Schiesser ha estado invirtiendo, tiene

tratado con muchos manitas. Los manitas, por supuesto, culpan menos que contrati
stas y a menudo se ponen a un trabajo ms rpido, pero unos son poco fiables, deshon
estos, y no muy expertos. Entonces hay problema adicional de cuestiones de respo
nsabilidad e impuestos.
Los contratistas se aseguran as el inversionista no es obligado de su trabajo o s
us trabajadores. Por el contraste, si unos manitas o su trabajadores se hacen he
ridos en un trabajo, el inversionista se puede creer obligado. Adems, si un inver
sionista paga a unos manitas ms de 700$ en un ao, esto se tiene que relatar al IRS
; porque los contratistas son entidades comerciales separadas, el inversionista
no tiene que hacer tal informe.
Craig aprecia habiendo encontrado a unos manitas buenos haciendo reparaciones en
sus propiedades de la inversin. Como dice, soy muy feliz que lo que hago benefici
a a alguien ms, y su trabajo me beneficia. Tener este activo ha conducido, de hec
ho, algunas decisiones de la inversin que he hecho.
Cuando comenc a invertir, contrat a manitas para un muy pequeo trabajo, un trabajo e
lctrico al aire libre menor. Cuando este tipo se revel, trajo a un amigo, y entre
ellos y su bebida, necesitaron 8 horas para hacer valor de 90 minutos del trabaj
o. Nunca los llam. En otra situacin, los manitas slo no se revelaron. Como stos eran
pequeos empleos, no era mucho. Esto es el precio que paga para aprender.
Aproximadamente tres manitas fracasados ms tarde, encontr uno realmente honesto -
una exestafa, aproximadamente 50 aos, que haban sido libres durante ms de 15 aos. No
slo hizo bien en su primer pequeo trabajo, pero aconsej a Craig sobre cmo hacerlo m
ejor y ms barato. Craig dice, Aprend ms sobre l. Va a la iglesia fielmente dos o tres
veces por semana. Hasta conduce un autobs de la iglesia y trabajos de una lnea di
recta telefnica.
Desde el primer trabajo que estos manitas hicieron, ha hecho reparaciones de otr
as dos propiedades y completamente ha reconstituido tres casas de la familia sol
a y un doble, incluso algunos empleos de destripacin llenos. Temprano, sola decirle
lo que quise, pero ahora consultamos y he aprendido a deferir a sus ideas. No sl
o me salva dinero, pero me ha enseado mucho. Le pago cada dos semanas cuando hace
un trabajo.
Cuando un proyecto se completa, nos sentamos para una comida agradable y finaliza
mos el acuerdo. Por lo general le pago ms que pregunta debido a cunto aprecio su t
rabajo.
En empleos grandes, Craig todava contrata a contratistas licenciados para algunas
cosas que sus manitas no pueden o no hacer - como la revisin de hornos de aire f
orzado, por ejemplo. Craig dice, Sera probablemente ms rpido para contratar a muchos
contratistas diferentes para hacer varias actividades, pero costara ms dinero que
la utilizacin de mis manitas buenos.
No soy tmido para decirle que soy la fabricacin de dinero de sus trabajos. Tambin, r
econoce que es la fabricacin de dinero, y ya que tenemos
171
colaboracin sida, sus ingresos anuales se han doblado. Pero este inversionista cre
e que el mejor parte de la relacin comparte habilidades y disfruta de la experien
cia de funcionamiento con esta persona honesta y honorable.
CONSEJOS
90. Es mejor fijar algo o sustituirlo? Esto es la pregunta!
91. Reconstituir su primer superior por el fijador toma mucho ms largo que espera
do y gastos
mucho ms, pero le provee de una experiencia de aprendizaje enorme.
92. Precvase de caer a la trampa de la rehabilitacin.
93. Si pierde el tiempo consiguiendo el trabajo completado en su reconstituye, g
asta su
ganancia.
94. Asegrese contratistas independientes que contrata hacen su trabajo correctame
nte.
95. Un limn de un conflicto de divisin por zonas se convirti en la limonada y puso
50000$ en
el bolsillo del inversionista.
96. Haga todo dentro de su poder de guardar a unos manitas buenos que trabajan p
ara usted si
encuentra un honesto y experto.
6P UN R T
SU PAPEL DE UN INVERSIONISTA
Ha visto infomercials y correos electrnicos que presentan bienes inmuebles mil -

los lionaires y se enriquecen acuerdos rpidos. Ahora ha decidido que es su vuelta a
enriquecerse.
S, sabe que va a ser un millonario - una vez que realmente comienza a golpear jon
rones que invierten en bienes inmuebles. Puede esperar apenas para el da cuando p
uede dejar su trabajo de jornada completa y conducir una vida de relajacin y lujo
como un jugador de la Liga Mayor jubilado. Justo como usted, los inversionistas
de bienes inmuebles ms afortunados comenzaron a invertir en bienes inmuebles por
que quisieron mejorar sus estilos de vida.
Una de las primeras cosas que todos los inversionistas de bienes inmuebles afort
unados realizan es que su papel debe ser businesspeople marcha de una sociedad d
e inversiones. Esto significa que si quiere ser un inversionista de bienes inmue
bles afortunado, debe ser un director ejecutivo afortunado. El principio anotand
o un plan de negocios a largo plazo y objetivos que puede alcanzar. Aprenda tant
o como posible de otros profesionales de bienes inmuebles. Consiga la cobertura
de seguro adecuada para el inesperado y el inexplicable. Guarde archivos organiz
ados, porque el recaudador de impuestos podra venir se llevan sus ganancias si su
contabilidad no se maneja derecho.
Todos los inversionistas de bienes inmuebles, incluso usted, juegan una variedad
de papeles importantes en nuestra sociedad. Si es un propietario, ayuda a propo
rcionar el alojamiento a aproximadamente un tercero de todos los americanos. Si
es un rehabber, sus actividades son la esencia de muchos proyectos de renovacin u
rbanos. Si es un prestamista difcil, proporciona la grasa que guarda la inversin
173
mquina que va. Si es un gur de la inversin de bienes inmuebles, proporciona la insp
iracin y direccin en la cual muchos inversionistas confan. Si ayuda a ms de sus inve
rsionistas del mismo tipo que usted a doler, ha hecho bien en su papel del inver
sionista de bienes inmuebles. Felicitaciones. Es la parte de un equipo esencial.
Ahora haga ya que los cuentistas siguientes han hecho - se ponen ah y juegan a la
pelota.
PARTE SEIS / SU PAPEL DE UN INVERSIONISTA
175
97. INVERSIN EN BIENES INMUEBLES CONTRA RESERVAS
Cualquier inversin a la cual pueda el valor agregado, realiza el beneficio fiscal
de, y realmente ve y el toque debera ser uno bueno.
Charles Benn acababa de comenzar a invertir en la bolsa en

a finales de noviembre de 2002. Invirti 2000$ en varias reservas a travs del comer
cio en lnea. Recuerda, Los mir bajar, como siempre, slo despus de que les traje. Hice
mi dinero de vuelta en otras reservas a principios del prximo ao. Pero entonces d
escubr bienes inmuebles, que encontr era una mucho mejor inversin que reservas para
m.
Por qu? La razn grande consiste en que podra conseguir que otros le prestaran el di
nero que tena que invertir. Ese prstamo podra estar en todas partes del prstamo al v
alor del 70 a 100 por ciento de la propiedad. Dice, Encontr que podra comprar una c
asa, alquilarla, hacer alguien ms pagar a cuenta el prstamo para m, y que todava per
mita que yo hiciera el dinero. Esto, combinado con la depreciacin, signific que pag
ara muy poco en impuestos por el dinero que hice de alquilar la propiedad. Si hic
iera alguna mejora, los podra descontar o deprecirmelos, que supusieron que pagara
an menos en impuestos.
La inversin inmobiliaria es uno de aquellos negocios en los cuales el gobierno rea
lmente trabaja con usted para ayudarle a aumentar su riqueza. Esto no es verdad
para la gente que invierte en la bolsa.
Otra razn prefiere bienes inmuebles sobre las reservas consiste en que, No me teng
o que preocupar de un problema de Enron que pasa con la propiedad que poseo. Como
el mercado inmobiliario se mueve mucho ms despacio que la bolsa, no ver sus ganan
cias desaparecer en un da como puede pasar con reservas. Ms, con bienes inmuebles,
si hay un problema en el extranjero, mi valor de la casa no va a caerse. Si real
mente se cae, sera una disminucin gradual, no un paseo de la montaa rusa cuesta aba
jo. Puedo controlar el valor de mis inversiones en alto grado, y
Puedo reparar ciertos artculos alrededor de la casa para aumentar su valor total.
Cuando pose reservas, no haba realmente nada que podra hacer para aumentar mi valo
r de inversin.
En una nota final, dice que si se topa con tiempos duros, siempre se puede mover
en sus propiedades de la inversin. Nunca me poda mover en nada que poseyera en la
bolsa, bromea.
98. MIRAR HACIA ATRS CON UN POCO DE PENA
Nunca es demasiado tarde para comenzar a hacerse un inversionista de bienes inmu
ebles.
Jeanne Hoechst-Ronner siempre haba querido poseer bienes inmuebles,

pero su marido estaba poco dispuesto a arriesgar hasta de comprar una casa, por
tanto no hizo nada.
Hace ocho aos, el estado de Jeanne cambi. Se hizo una madre divorciada y acompa a lo
s Inversionistas de Bienes inmuebles de Nashville (RIENDA). Lamentablemente, a p
esar de la educacin y apoyo recibi de la RIENDA, todava dudaba en tomar el primer p
aso y comprar una propiedad. Despus de todo, tena dos nios, ms cuentas para pagar, y
menos ingresos disponibles para cubrir sus gastos.
Sin embargo, hace seis meses, Jeanne tom ese primer paso y comenz a invertir en bi
enes inmuebles. Hoy, su pena ms grande es que no compr una propiedad hace ocho aos,
sobre todo porque ha visto casas en su aumento vecino del valor en al menos el
133 por ciento. Y, inspirado por el entusiasmo de Jeanne, su exmarido ha comprad
o recientemente su cuarta propiedad de la inversin.
Nunca es demasiado tarde - al menos para invertir en bienes inmuebles.
177
99. FLEXIBILIDAD Y CREATIVIDAD DAN RESULTADO
El descubrimiento de modos creativos de arrendar propiedades pone ms dinero en su
bolsillo.
John Thomas (un seudnimo) posee un condominio en uno de

Las vecindades abundantes de Nashville. Durante muchos aos, anunci la unidad para
el arriendo en una manera convencional en peridicos y en signos de la calle. Ento
nces, alquilaba el condominio por 600$ por mes.
Hace varios aos, recibi una llamada de alguien en el departamento de recursos huma
nos de una casa discogrfica que funciona en Nashville. El especialista de la HORA
le pregunt si diera en arriendo el condominio a la casa discogrfica. Cuando John
pregunt sobre los trminos quisieron, le dijeron que el personal de Nueva York y Lo
s ngeles de vez en cuando se quedaba en el ampliado - se quedan suites en Nashvil
le durante tres a cuatro semanas a la vez. A la casa discogrfica le gustara arrend
ar el condominio en una base a largo plazo, pero los inquilinos actuales cambiara
n con regularidad.
Agradable a la idea, John todava tena que determinar el precio. Adivin que la casa
discogrfica pagaba al menos 50$ por da para el ampliado - se quedan suites, por ta
nto decidi cobrar 50$ por da por el promedio mensual de 30 das. Dijo que cobrara 150
0$ por mes si alquilaran mensualmente, 1.450$ por mes si alquilaran cada tres me
ses, 1.400$ por mes si alquilaran semestralmente, o 1.350$ por mes si alquilaran
anualmente. John haba concluido correctamente que la casa discogrfica pagara un pr
emio por tanto los inquilinos tendran ms de una casa y menos de un cuarto del hotel.
Esa casa discogrfica arrend el condominio de John para tres trminos anuales. Cuando
dej de arrendar la propiedad, se puso en contacto con departamentos del recurso
humano en otras casas discogrficas y rpidamente encontr
el otro complaciente a arrendar su condominio en trminos igualmente provechosos.
100. ASPECTO AFECTA CMO LA GENTE LE PERCIBE
Nunca realmente sabe que impresin hace en un vendedor anticipado.
Los propietarios inteligentes no conducen sus coches ms de fantasa o llevan su

la ropa ms agradable cuando visitan sus propiedades. Vivimos en una sociedad liti
giosa, y la gente con bolsillos profundos hace blancos fciles, por tanto los propie
tarios inteligentes no quieren que sus arrendatarios los vean parecer ricos. El
propietario de Nashville con experiencia Hal Wilson conduce un vehculo de utilida
d del deporte ms viejo y vestidos modestamente. Pero hasta Hal no siempre realiza
la impresin que su aspecto hace en otros.
Hace varios aos, mientras la conduccin por dlares, Hal descubri lo que pensaba era una
casa vacante. Adems de notar la hierba alta en el patio, no vio ningn coche en la
calzada, ningunas luces en el interior y ningn movimiento visible en o alrededor
de la casa. Llam el juzgado y encontr el nombre y direccin de la mujer que posey la
casa vacante.
Como result, el dueo trabaj cerca de la casa vacante pero vivi al otro lado de la ci
udad. Permiti un con relacin al vivo all libre, por tanto se ocup; el residente slo g
uard horas extraas. Sin embargo, el dueo dijo que se interes en la venta. Cortejaba
de hecho, por otros cinco inversionistas activos en la ciudad. De este modo, Hal
repetidamente la encontraba en su lugar del trabajo, la invit para convites, y h
asta condujo su casa unas veces despus de sus reuniones.
179
Finalmente un da, llam y dijo a Hal que quiso vender la casa a l. Le agradeci profus
amente y comenz el trabajo de escribir. Pronto despus, recibi una llamada de otro i
nversionista, un competidor para comprar esta casa. Su competidor se quej que el
dueo le haba prometido antes la casa, por tanto haba llamado para preguntar por qu l
a venda ahora a Hal. Haba dicho al competidor que compadeci a Hal porque no era muy
bien desconectado.
Cmo vino a esa conclusin? Durante una de sus visitas en su lugar de trabajo, se se
ntaron para beber el caf y Hal atraves una pierna el otro. Hal pobre dice que no h
aba notado el agujero en su zapato, pero seguramente tena y sac sus propias conclus
iones.
Bien, Hal gast mucho dinero que reconstituye su casa, pero al final, hizo una gan
ancia de 40000$. Ahora se puede permitir a fijar el agujero en su zapato!
101. SABER BASTANTE
Nunca sabr todo esto, pero puede aprender bastante.
David Finkel es coautor de Hacer Dinero Grande que Invierte en

Extinciones del juicio hipotecario (http://www.resultsnow.com). Dice, Cuando prim
ero comenc a invertir, segu aprendiendo cada vez ms, pero nunca sent que saba bastant
e. Entonces un da, realic la llave: la gente sabe bastante cuando salen y toman me
didas, entendiendo que nunca sabrn todo esto.
Creo que este salto de la fe es el ingrediente final del xito.
102. SELECCIONE UN EQUIPO PARA APOYAR SU ESTILO
Construya un equipo de poder de profesionales que entienden sus objetivos de la
inversin y estilo.
En el septiembre de 2003, Primera clase del Sargento Kristopher Bender se fue

el ejrcito para invertir en bienes inmuebles de jornada completa. Kris confiesa q
ue, en sus aos ms jvenes, l y su esposa Michelle eran econmicamente irresponsables. C
omo Michelle desarroll un inters al FLUJO DE FONDOS del pap Rico 101 juego de mesa
y Kris investigaron la inversin inmobiliaria, realizaron que se tenan que hacer ec
onmicamente responsables. Fueron inspirados por la direccin financiera de Dave Ram
sey, una personalidad de la radio en escala nacional organizada y gur de la autoa
yuda financiero.
Durante su primer ao de la inversin de jornada completa, Kris sigui leyendo sobre l
a economa de costes y las ventajas que simplifican el papel de los cierres simultn
eos. Los cierres simultneos ocurren cuando dos o ms compra relacionada y transacci
ones de ventas ocurren uno tras otro, por lo general en una oficina de cierre en
la direccin de un agente de cierre o abogado. El ms a menudo, hay un partido medi
o que es el comprador en la primera transaccin y el vendedor en la segunda transa
ccin. El objetivo es para el partido medio para ahorrar el dinero y tiempo. El pa
rtido medio realmente posee la propiedad para el poco tiempo que pasa entre las
transacciones y se llama en la cadena del ttulo. (Por lo tanto, es sabio para el
partido medio comprar el seguro del ttulo.)
Despus de leer sobre cierres simultneos, Kris decidi que intentara el que. Present un
a oferta de comprar un fourplex en Clarksville, Tennessee, que el prestamista ha
ba extinguido el juicio hipotecario en y ahora haba posedo. Como el prestamista se
localiz en Misisip y probablemente se quiso para conseguir esta propiedad distante
de sus libros, Kris present una oferta de 40000$ menos que el valor justo de mer
cado. Especific en su oferta que la paga del prestamista todos los gastos de cier
re y cerca en la procuradura de Kris en
181
Clarksville. El prestamista acept la oferta de Kris a condicin de que se cierren e
l 27 de mayo, o Kris tendra que pagar 150$ por da por retrasar el cierre.
Tan pronto como Kris acept este acuerdo, anunci la propiedad para la venta en el p
eridico de Clarksville. Dentro de un par de semanas, acept una oferta de vender la
propiedad a condicin de que la paga del comprador todos sus gastos de cierre y t
ambin se cierre el 27 de mayo. De camino Kris haba estructurado el acuerdo, no ten
dra que pagar ningn gasto de cierre, y hara una ganancia buena para el esfuerzo mnim
o.
Pero algo se equivoc. Unos das antes del cierre previsto, Kris llam a su abogado y
pregunt cmo iban las cosas. Su abogado dijo que no haba recibido ninguno de los doc
umentos de cierre an, por tanto no poda pedir hasta una bsqueda del ttulo. Kris ento
nces llam al prestamista y pregunt cmo iban las cosas. El prestamista dijo que haban
preparado ya y haban expedido los documentos de cierre al abogado de cierre. Kri
s llam a su abogado otra vez. Su abogado, otra vez, dijo a Kris que no haba recibi
do ningn documento de cierre. Cuando el abogado llam al prestamista directamente,
averigu que los documentos de cierre se haban enviado al abogado de cierre habitua
l del prestamista, no al abogado de Kris. El abogado del prestamista no hizo nin
guna pregunta; slo archiv los documentos lejos. El prestamista prepar y expidi otro
juego de documentos de cierre al abogado de Kris, pero pronto despus, el prestami
sta dijo a Kris que no usaran a su abogado despus de todo. Toda esta comunicacin to
m varios das y los puso por delante de la fecha lmite del 27 de mayo. Durante las p
rximas tres semanas, Kris trat de convencer al prestamista de leer el contrato y c
umplir con el trmino especificado que cierran en su procuradura. Mientras tanto, e
l prestamista trat de acusar a Kris 150$ para cada da de la tardanza que haba ocurr
ido ms all el 27 de mayo. Kris finalmente condujo una teleconferencia con todos lo
s partidos, incluso el prestamista, los abogados y los corredores de bienes races
. Nadie reivindic la tardanza, y nadie quiso pagar los honorarios de 150$ por da d
e retrasar el cierre. Al final, Kris recurri a su comportamiento del sargento de
la taladradora y visti abajo a los profesionales que se supusieron ser serviciale
s. Pronto despus, el prestamista decidi esto
Kris no debera sufrir para el error de alguien ms y concordado para pagar nuevos d
ocumentos y dejar caer los honorarios tardos, slo cerrar el acuerdo. Lamentablemen
te, la tardanza tir el cronometraje de todo el mundo, y Kris no poda llevar a cabo
un cierre simultneo.
A consecuencia de esta demolicin de cierre, Kris decidi que slo alquilara - y tren,
si es necesario - los mejores profesionales que entendieron los aspectos creativ
os de la inversin inmobiliaria y quisieron ayudarle a llevar a cabo sus objetivos
.
103. UN PAPEL MS GRANDE EN VIDA
Cuando apropiado, tome la oportunidad de realizar un grande mrito para dueos, para
vecindades, y para familias
esa necesidad una nueva direccin.
Un da, el inversionista Jim Greeley recibi una llamada de una pareja

quien posey una propiedad en Florida. Haban remodelado esta casa en agosto para al
ojar a un nuevo arrendatario. Cuando se hizo vaco, decidieron no alquilar la casa
otra vez porque el arrendatario anterior era solamente el problema. Pero en el l
timo momento, alguien en la vecindad los convenci de ayudar a su sobrina del prob
lema despus de que su vida haba sido amenazada por su exmarido. Ella y sus tres hi
jos necesitaron una zona de seguridad - preferentemente cerca de la familia. Por
tanto los dueos consintieron en dejar entrar su movimiento, y sus parientes a tr
avs de la calle hasta pagaron el alquiler del primer mes. Estaba el nico alquiler
los dueos alguna vez recibidos.
La realizacin de ellos haba hecho un error, los dueos tomaron un viaje a Florida pa
ra desalojar a este arrendatario. Jim los encontr en la casa del alquiler, y lo q
ue vio le trajo a rasgones.
La casa no pareci estar en la condicin mala de la calle, aunque tuviera un aspecto
generalmente descuidado - raro para tal a
183
la vecindad agradable donde las casas se vendieron en el nivel ms bajo - 100000$
s. Pero Jim saba que estuvieron enfrente de problemas antes de que anduvieran en
porque no un, no dos, pero tres vecinos diferentes sali para hablar con los dueos.
Preguntaron en tonos hechos callar, Ha visto el garaje? Fondo? Cocina? No lo oy d
e m, pero....
Pareciendo referidos, llamaron a la puerta y fueron saludados por un joven que p
areci mentalmente desafiarse. Grit para su madre que, gritando de una puerta cerra
da, les dijo que se supuso que los dueos llegaban esa maana. Grit para ellos para m
archarse.
Pero haban conseguido ya una vislumbre del desastre dentro de la casa y haban insi
stido en dejarse entrar. El arrendatario corri mientras brutalmente, casi de una
forma obsesiva, cepillando su pelo largo, asqueroso y gritando cada pensamiento
incoherente imaginable. Entonces enfoc slo el bastante mucho tiempo para decir, Ent
re entonces!
Esta casa, nuevamente actualizada slo tres meses antes, se haba destrozado de arri
ba abajo. No una extensin de dos pies del suelo estaba libre de la ropa de nios. L
a mayor parte de los cuartos no tenan mobiliario; lo que poco mobiliario en ellos
fue cubierto por bolsos de basura, ms ropa de nios, aplicaciones rotas, peridicos
y animales. Los cuartos olieron rancios.
Trabajaron su camino a travs del resto de la casa, notando cantidades ridculas de
heces de animal y orina en el suelo en cada cuarto. Peor an, los mostradores de l
a cocina fueron completamente cubiertos - los viejos platos de la comida con el
molde y deteriorando asunto, gafas con lquidos evaporados de varios colores, caja
s abiertas de cereal y comida del gato, los cacharros de cocina apilaron dos pie
s de alto, y tanta chatarra en el fregadero, era inservible. Todas las puertas d
el gabinete se haban con cuidado quitado - no rasgado de sus goznes, slo quitados.
Todava no haban visto los cuartos de bao.
Cuando animaron el coraje para circular, dos nias hermosas sobre aos dos y cinco c
orrieron por ellos sin calzado - sin calzado sobre las heces del conejo y orina
del gato, sobre la ropa sucia y vieja comida aeja, sobre los platos rotos y en lo
s brazos que tiene cicatrices de su madre. Este arrendatario debe haber credo que
estuvo a punto de desalojarse del
la guarida de primera ms agradable haba vivido alguna vez en. Para Jim, era vergon
zoso, inquietante, y obligando de repente.
Los lavamanos se obstruyeron y los servicios, pues deberan haber sido hace semana
s unas limpiadas con agua. Los espejos se rajaron y se rompieron. Cada pulgada c
uadrada de la contracumbre fue cubierta de escombros. Las puertas de vanidad se
quitaron (como en la cocina), y los botiquines se desbordaron por botellas de la
prescripcin y personal unmentionables.
En el dormitorio de la madre, varios gatos estn en la cama. Por el olor, estaba c
laro que esto es donde vivieron. En este cuarto, tanta ropa se haba lanzado aqu y
all, era difcil abrir la puerta y trasladarse.
A este punto, el dueo de la mujer se estrope y grit, andando de la casa para caerse
a sus rodillas a rasgones en el csped delantero. Jim y su marido siguieron adela
nte dentro para encontrar los cuartos de nios con slo colchones en el suelo. Ningu
nas hojas, ningunas mantas, ningn mobiliario, slo colchones - que, por supuesto, f
ueron rodeados por cubetas del gato del gato y todava ms heces del conejo. En el c
uarto del muchacho, vieron a varios pares de zapatillas de deporte de 150$ flama
ntes.
Anduvieron a travs de la habitacin familiar, donde los arrendatarios haban destruid
o la chimenea, luego anduvieron en los 20 por el prtico encerrado de 20 pies. All,
el olor del corral comenz a intensificarse. Como el arrendatario se quej en lo al
to de sus pulmones que el cuarto no tena calor o aire acondicionado, Jim subi a tr
avs de montaas de seis pies de ropa an ms desechada, mobiliario roto y aplicaciones
para ponerse al una vez - fondo incluido hermoso. Alguien haba quitado los pasos
de madera hechos a la medida que conducen abajo al rea, por tanto tuvieron que br
incar al nivel inferior.
Por lo visto el arrendatario haba entrenado a todos los perros de la clase grande
en las cercanas usar la acera alrededor del fondo como su lugar para visitar des
pus de comidas fuertes. Mientras las heces del conejo y la orina del gato cubrier
on los pisos dentro de la casa, las heces del perro decoraron el fondo incluido.
Era la sobrecarga olfativa.
Cada pulgada del empapelado se haba rasgado de las paredes, exponiendo el drywall
. Cada luz se haba roto o se haba derribado del techo. Los altavoces del sistema e
streo fallaban y pre
185
sumado destruido. El cuarto entero se haba equipado una vez con un techo de gota
- aproximadamente ocho pies de alto sobre el pasaje peatonal de cemento que rode
a el fondo y aproximadamente 12 pies de alto sobre el propio fondo. El techo se
haba todo rasgado abajo, exponiendo la parte oculta del tejado.
Jim y los dueos convocados de nuevo en el csped delantero. Antes que nada, reconoc
ieron el peligro en el cual aquellos nios estaban. La comida en los pisos era put
refacta o indistinguible de alimentos para mascotas. La muchacha de dos aos proba
blemente no poda decir la diferencia entre Soplos de Cacao y cadas del conejo. El
tro no poda aguantar el pensado salida sin hacer algo para proteger ella y sus her
manos, por tanto telefonearon a la polica.
En menos de diez minutos, un sheriff del condado de Escambia lleg. Lamentablement
e, en esa breve envergadura del tiempo, la madre haba reclutado a los nios para li
mpiar como si sus vidas dependieron de ello. No slo que, se haba cambiado de sus r
opas del pijama sucio al atuendo de improviso limpio. Cuando los dueos regresaron
dentro, los pisos eran generalmente sin animal y asunto de la comida, y la madr
e los acusaba de contar historias a la polica por tanto nos pueden echar en la Nav
idad. Haba sido claramente a travs de este guin antes.
chese atrs en el csped delantero, el oficial record a Jim y los dueos cmo, en los dos
meses pasados, haba recogido a la madre dos veces. Una noche durante una tormenta
fuerte, haba encontrado su andar a lo largo de la Carretera de la Playa del Golf
o sin un paraguas. Cuando se hizo a un lado para preguntar por qu, su respuesta e
ra, Necesito cigarrillos, y voy a Winn Dixie. Era mucho despus de la medianoche, y
la tienda se cerr. El oficial haba conducido su casa.
Un mes ms tarde, recibi unos 911 llaman a una mujer abajo en una barra del motocicli
sta. Bastante seguro, estaba abajo buena. Confronte en su propio vmito. Otra vez,
haba conducido su casa. Poco saba que tena nios. Entonces, cuando termin de hablar,
otro sheriff se detuvo. Esto es donde la historia realmente se hace mala.
Las dos nias hermosas, sus caras llenas de inocencia y maravilla, infundieron pnic
o. Mam, Mam! No les deje hacerlo otra vez! No les deje tomarnos de usted! Por favor
, no! El corazn de Jim se hundi, sus ojos welling con rasgones. Se tuvo que recorda
r esa vocacin el
el sheriff no tuvo nada que ver cmo el arrendatario trat la casa. De todos modos,
aquellos nios necesitaron el rescate de una madre que prefiri poner un tubo de cri
stal a su boca sobre un forkful de la comida.
Tristemente, la madre y los nios haban hecho slo bastante limpieza que, despus de un
a inspeccin, el segundo oficial juzg la casa habitable para los nios. Apenas, pero
todava habitable.
Sintindose autorizada por esto, la madre agarr rpidamente a las nias, entusiasm a su
hijo y empuj a todos ellos interior. S mis derechos! grit. Ahora qutese mi csped y no
elva a menos que tenga una autorizacin!
El oficial dijo que tena razn y no haba nada ms Jim y los dueos podran hacer ese da.
Como una secuela a esta historia, Jim escribi, He sido a travs de cosas como esto a
ntes? Ms veces que me gusta recordar. Pero haba tal desesperacin en los ojos de aqu
ellas nias que no poda dejar a ste ir.
Qu aprend de esto? Unas cosas. En primer lugar, reforz la nocin que la inversin inmobi
liaria es una profesin sinceramente noble. Mirando los ojos asustados de aquellos
dueos, saba que les podra ayudar. Como sus cabezas giraron con la confusin y buscar
on respuestas, era capaz de dirigirlos hacia una solucin. Me dirig a ellos sobre l
os pasos tena que desalojar a un arrendatario correctamente en Florida y ofrecido
para introducirlos en un abogado del propietario/arrendatario de primera clase
que manejara el proceso entero para ellos. Estas soluciones ayudaron, pero todava
se disgustaban por la necesidad de tratar con un nuevo juego entero de problemas
con los cuales no haban contado: adquisicin de su casa lista para venta otra vez.
Dotado de un juego bueno de habilidades como un inversionista de bienes inmuebles
, saba lo que podra hacer - y saba lo que tenan que or. Les dije si podemos conseguir
que los nmeros trabajen directamente para nosotros dos, comprar la casa como - es
, para el dinero efectivo. Podra ver el alivio inmediato en sus ojos.
Los inversionistas de bienes inmuebles realmente hacen una diferencia en nuestras
comunidades. Limpiando los elementos malos, contribuimos a estndares crecientes
y mejores vecindades. En este caso, no me sorprendera recibir unas llamadas de gr
acias de los vecinos.
187
En general, sin embargo, la parte ms importante de esta experiencia es la parte de
una solucin que ayudara a tres almas inocentes que actualmente dependen de un pad
re inestable, negligente para todo en sus vidas. Nadie sabe lo que pasar seguro,
aunque de una u otra forma, se fuercen en una nueva realidad pronto. Tal vez est
o ser el desahucio que impresiona a la madre tan profundamente que cambia su vida
. O tal vez esto alejar a los nios de ella en una casa segura con la gente que se
preocupa.
En situaciones como esto, me digo que fuerzo a la gente hasta un avin ms alto donde
pueden prosperar como no saban que podran antes.
Aqu est una nota al pie de la pgina a la historia de Jim. Dice, Adems de la solucin de
problemas reuniendo este acuerdo, me alej con 11000$ en mi bolsillo. No hay nada
completamente como bienes inmuebles!
104. COMPRUEBE SUS CREENCIA CON EL DINERO
La fabricacin del dinero bueno en bienes inmuebles puede hacer que usted se opong
a a creencia profundamente escondidas de su pasado en cuanto a su auto-valoracin
y el concepto de ser rico. stos merecen su atencin
y autoevaluacin honesta.
En David Finkel (http://www.resultsnow.com) opinin, uno de

el control policial ms grande a un inversionista que hace una fortuna en bienes i
nmuebles tiene creencia restrictivas con auto-valoracin y dinero. Explica por qu p
as como un inversionista joven.
Cuando comenc a invertir, tena el problema vendiendo las propiedades que recog. Por
qu? Como a un nivel o el otro, no sent bastante bien sobre m para creer que deba hac
er bien tan mucho dinero con tan poco esfuerzo. El concepto era ajeno a m.
Tambin, mis creencia con el dinero y lo que signific ser la fabricacin de dinero h
echa rica una cosa sucia en mi mente. Se necesitaron varios aos para limpiar esta
basura y ser cmodo con la riqueza que flua en mi vida.
105. VENDEDORES NO LE RECHAZAN, RECHAZAN OFERTAS
Entienda que si nunca pregunta, nunca recibir.
Cuando David Finkel (http://www.resultsnow.com) primero comenz

invirtiendo en bienes inmuebles, reconoce sentirse asustado realmente para hacer
una oferta a un vendedor. Dice, La causa primordial de esto era mi miedo del ven
dedor que rechaza m y mi oferta (para en mi mente, los dos eran la misma cosa). C
on el tiempo, realic que este error me impidi hacer ofertas que, retrospectivament
e, creo que el vendedor habra aceptado. No realizando este coste m cientos de mile
s de dlares en ganancias perdidas.
Hoy, veo a muchos otros inversionistas caer a esta misma trampa. A veces es guise
d en la ropa de incredulidad que un vendedor reconocera alguna vez que nada abajo
ofrece. A veces viene a la forma de alejarse de un vendedor con una promesa de r
egresar a l con una oferta (ms bien que hacer la oferta sobre el terreno). Precaver
se. La ropa puede ser diferente pero el coste todava es lo mismo.
La leccin ms importante que aprend de estas experiencias es que la no peticin es un a
utomtico no y la peticin nunca es tan dolorosa como podra haber imaginado.
189
106. VALORACIN DE UN GERENTE DE LA PROPIEDAD ENTENDIDO
Haga su carpeta ms provechosa por acompaar con un gerente de la propiedad entendid
o, confiable.
Cuando Lyle y Linda Thompson (seudnimos) se trasladaron a

Nashville en 1995, encontraron a Jack Jackson (tambin un seudnimo), un inversionis
ta de bienes inmuebles de carrera, agente de bienes races y gerente de la propied
ad. El Thompsons dijo a Jackson que quisieron poseer 10 propiedades antes de que
ellos ambos dieran vuelta 50 en 2001. Jackson los asegur que era muy posible. Ho
y, Thompsons atribuyen a Jackson la fabricacin de ese sueo realizarse.
Cuando se trasladaron a Nashville, conocan a pocas personas y saban poco sobre val
ores de bienes inmuebles alrededor de la ciudad. Jackson ayud a Thompsons a ident
ificarse e invertir en reas calientes de la ciudad. Cuando una pareja ms vieja que
tambin invirti en bienes inmuebles decidi comenzar a liquidar su carpeta, Jackson
los introdujo en Thompsons. Como consiguiente, eran capaces de comprar un doble,
un fourplex y un eightplex antes de que las propiedades hasta golpeen el mercad
o y obtengan al dueo que financia tambin. Tres propiedades se localizaron en el rea
de Belmont-Hillsboro cerca de Music Row y las comunidades de la universidad de
Belmont y Vanderbilt, consider reas calientes. Dentro de los prximos aos, Jackson ta
mbin ayud a Thompsons a comprar ms tres duplexes antes de que se pusieran en una li
sta alguna vez. Han sacado ganancia seguramente de sus compras Jackson-dirigidas
durante los diez aos pasados.
Desde 1995, Jackson tambin ha sido un amigo de la familia cercano. Aunque formalm
ente se retirara de la direccin de la propiedad hace dos aos, todava sirve Thompson
s como un consejero y consultor de bienes inmuebles personal - una relacin que ha
sido personalmente y pro -
fessionally provechoso para todos. El ejemplo de Jackson hasta inspir al hijo men
or de Thompsons a hacerse un inversionista de bienes inmuebles, corredor de bien
es races y gerente de la propiedad.
107. ENSEE A SUS HIJOS BIEN
Ensee a sus hijos cmo invertir temprano en la vida.
Los K erry Baird y su hija de cinco aos, Rebekah, eran

las malas hierbas de recoleccin ocupadas en el patio delantero de una propiedad d
el alquiler que ella y su marido haban adquirido recientemente. Haban comprado la
casa para reconstituir y revender, por tanto prestaron la atencin especial a su p
eticin de freno adems del mecanismo necesit.
Kerry comenz a guardar la pista del tiempo que su hija trabaj en la propiedad por
tanto Rebekah podra ganar salarios para su ayuda. Kerry de memorias, Cuando pregun
t a Rebekah que clase de privilegio plane ganar para este trabajo, esper or que ella
dice algo como un Happy Meal en McDonald s. Pero saba que la ensebamos las leccion
es de bienes inmuebles correctas cuando, en cambio, ella piped alegremente: Una p
ropiedad del caballo!
191
108. CABALLERO BLANCO DE EXPERIENCIA
Los inversionistas con experiencia pueden venir al rescate a travs de la solucin d
el problema gradual.
Dan Auito (http://www.magicbullets.com) tiene un amigo - un

el perfeccionista inteligente - quien haba construido una casa l mismo, una estruct
ura slida a travs de y a travs de. Se construy tan bien, cuando el texto de posicin d
e la energa, llamado una prueba de golpe, se condujo, la casa no tena agujeros de
aire.
Dan saba quien haba construido la casa, la calidad de construccin, su posicin de la
energa y su valor basado en por qu su amigo lo haba vendido a nuevos dueos, una pare
ja de Nueva Jersey. Al principio, pagaron 159000$. El vecino dijo a Dan sobre la
familia, sus hbitos, las mejoras y modificaciones que hicieron a la casa. En su
opinin, esta pareja interpret pequeo squirrelly con sus hbitos y opciones del diseo. P
r ejemplo, haban instalado una escalera de caracol y la haban pintado una fucsia r
osada purpurina - que solo apagara a ms de un potencial comprador. La pintura orig
inal tena lpiz y lneas del marcador garabateadas aqu y all, los grifos y el calafateo
necesario se dirigen, el cristal en una cocina fallaba, las paredes necesitaron
la nueva pintura, y el patio se creci demasiado. Aunque estos problemas fueran t
odo el cosmtico, la mayor parte de compradores anticipados no podan mirar por dela
nte de l.
Despus de vivir en la casa cinco aos, los vendedores se transfirieron e implicaron
una compaa de traslado en la transferencia. Entonces contrataron a un corredor de
bienes races local que trabaja en bienes inmuebles la mitad de das y entrega perid
icos la otra mitad (no demasiado profesional). Pareci que este agente perdi casi t
odo a partir del da que los vendedores dejaron. No hizo nada para preparar la cas
a para mostrar bien - hasta dej una piscina inflable / centro divertido medio des
inflado con agua estancada y mosquitos criadores en la escalera entryway. Qu tan
primera impresin. Qu apuro tan fcil, tambin.
Por un poco de golpe de la suerte, el agente encontr a alguien complaciente a pag
ar 156000$ por esta monstruosidad, pero lamentablemente, no poda surgir con la do
cumentacin apropiada a la aprobacin original bien y sptica. Por lo tanto, la compaa d
e traslado envi a su propio ingeniero para desandar. Hacer esto hizo volar el acu
erdo claro del agua, porque el ingeniero no saba el protocolo local y no poda enco
ntrar el trabajo de escribir original, tampoco. Como consiguiente, los potencial
es compradores se echaron atrs, y la casa se sent vaco durante seis meses. Mientras
tanto, los dueos trasladados en Nueva Jersey tuvieron que seguir pagando la hipo
teca afrontando pruebas de la filtracin de una fosa sptica de 10000$ especial.
Esta escena describe a un clsico estigmatizado a casa, su cada a plomo del valor,
su rebelin de gastos y el agente desgastado con llamadas telefnicas, fabricantes d
e la fosa sptica, los ingenieros, reguladores estatales, anularon contratos y gem
ido constante de los vendedores.
Entre en Dan, el caballero blanco - el inversionista culto - alguien que sabe qu
hacer!
Dan sigue la historia: Lo que finalmente me llev a actuar era una llamada que pres
ent una fase final para la situacin. Es decir un oficial pregunt si tena un lugar po
dra alquilar durante dos aos. Consigui el movimiento de ruedas. Le dije que regresa
ra a l.
Dan inspeccion la propiedad y consigui una idea de lo que las reparaciones se tenan
que hacer, generalmente cosmticas. Entonces pregunt al agente y recibi cada pizca
de la informacin de la persona enterada que se podra legalmente revelar. Despus de m
i investigacin, saba que esta propiedad se podra tener por 137000$. Adems, conseguira
una comisin del 3,5 por ciento, y el vendedor pagara los gastos de cierre. Aline e
ste slido, twoyear arrendatario complaciente a pagar 1.350$ por mes ms utilidades.
Una valoracin se haba hecho seis meses anteriormente el acuerdo que haba fracasado
, y haba fijado el valor en 160000$.
Dan todava tena que conseguir que la documentacin original del ownerbuilder resolvi
era la cuestin sptica. Llam a mi amigo que construy la casa, y dijo, Tengo todo el tra
bajo de escribir aqu mismo. El agente nunca me lo pidi. Lo revis y vi que tena el dis
eo original y revisin de construccin, aprobacin original del ingeniero
193
de bien y sptico, la aprobacin del departamento del edificio y el departamento del
permiso de concesin de la renuncia de la conservacin ambiental de instalar segn lo
s proyectos. Esto completamente quit todos los obstculos para la financiacin y el t
asador concordado.
Extraordinariamente, los problemas que el agente haba guisado se solucionaron en
menos de dos horas!
Despus, Dan haca el teniente firmar un arriendo de dos aos, incluso un control del
alquiler del un mes y medio frente ms el ltimo monthand-medio del alquiler como un
depsito de seguridad para un total de 4050,00$. Entonces Dan compr la casa, pinta
da, limpi, recortado, y la pellizc en slo ocho das.
Es ahora un objeto de valor hermoso en 1,77 acres y por valor de 27000$ ms que lo
pagu. Adems, hay un flujo de fondos positivo de 300$ por mes encima de mi hipoteca
y obligacin del pago del depsito.
La escalera de caracol, blanco repintado, est de pie como una pieza central hermo
sa en una casa de la cual cualquiera podra estar orgulloso! Todo que era necesari
o era una visin, un poco de trabajo y mucha pintura.
Dan resumi lo que aprendi de esta transaccin con estos puntos del consejo.
Investigacin y obtienen tanta historia en la propiedad como puede.
Los Prestan la atencin a la calidad de construccin y los tipos de los materiales u
sados.
Uso ventas comparables, gastos de construccin, precios de venta recientes, evalua
ciones y valoraciones existentes. Tenga el coste en cuenta para curar defectos e
xistentes en la determinacin de un valor razonable.
Los Buscan problemas fcilmente correctable que apagan a la gente, luego los corri
gen.
Los Prestan la atencin al ajardinamiento y cmo mejorar su aspecto. los Analizan lo
s acontecimientos que condujeron a la venta y el perro callejero del vendedor -
posicin de alquiler. los Estn pensando en un plan o fase final para usar la propie
dad una vez
lo adquiere.
Siempre ofrecen menos que el precio inicial lleno. Est preparado para alejarse si
no consigue el precio y trminos que justifican la compra.
Los Se quedan en fondo de condiciones del mercado y acontecimientos. Est paciente
; estos acuerdos vendrn su camino cuando est preparado para verlos.
109. HABLE AMABLEMENTE DE COMPETIDORES
Cuando evita calumniar a competidores, se puede ayudar a veces.
Don y Joni Schaeffer haban comprado recientemente a uno de 15 aos,

1.400 pies cuadrados, de tres dormitorios, un y una mitad de casa de ladrillo de
l bao. El dueo anterior realmente llam Schaeffers y varios otros inversionistas par
a ver si quisieron comprar su casa como una inversin. El Schaeffers rpidamente dev
olvi su llamada, y cuando averiguaron que otros inversionistas se interesaron, se
apresuraron. La casa era meticulosamente limpia - tan limpio que podra haber cor
rodo el suelo. Dijo que slo se tena que mover - quiso.
La casa estaba en Alturas Fairview, una vecindad con mucho futuro, por tanto Sch
aeffers crea que sera una ganga. Pero el vendedor haba prometido mostrarlo a otros
dos inversionistas tambin. Cuando dijo a Schaeffers que, Don pidi los nombres de l
os otros dos inversionistas. Saba a uno de ellos - un hombre que era un buen amig
o y un miembro del mismo tipo de su grupo inversor local. Don dijo a la seora esp
erar algunas ofertas justas de esta gente. Entonces pidi que ella llamara a su es
posa y l despus de que los otros inversionistas haban hecho sus ofertas.
Tres horas despus de que Schaeffers haba dejado su casa, la seora los llam. Como Don
haba hablado tan amablemente de sus competidores, haba decidido aceptar la oferta
de Schaeffer de 92000$ sobre los dems
195
ofertas. Los otros inversionistas haban expresado la preocupacin por termitas. La
inspeccin subsecuente de Schaeffer revel una infestacin activa en un consejo en el
crawlspace. Esto no era seguramente ningn gran negocio. Fijaron ese problema, ins
talaron el nuevo apartadero en la casa por 2000$, lavaron con champ la alfombra,
y posteriormente revendieron la casa por 125000$.
Una palabra amable sobre competidores realmente hizo toda la diferencia de Schae
ffers en esta situacin.
110. SOLUCIN DE PROBLEMAS SIN ROMPER REGLAS
A veces, slo tiene que pensar fuera de la caja - o fuera de su patio.
Hace muchos aos, el inversionista John Hanson (un seudnimo) comprado

una casa en una parcela de tierra grande. El borde trasero de la tierra se incli
n abruptamente abajo a un callejn debajo de la casa. La vecindad no era exactament
e la mejor, y la parcela de tierra haba sido, de hecho, poseda por una persona con
una inclinacin al magnfico automvil de robo. Aos antes, el dueo haba quitado radioes,
tapacubos y otros artculos porttiles de docenas de coches. Entonces permiti que lo
s coches quitados fueran en punto muerto abajo el traspatio inclinado y se amont
onaran slo salvo el callejn.
Cuando John compr la casa y tierra, por supuesto, vio todos los coches. Comprob su
propiedad y descubri que se robaron y se quitaron, por tanto llam el Departamento
de Polica. La polica investig y, por lo visto porque los coches eran viejos y porq
ue tenan cosas ms importantes de hacer, decidieron no hacer nada sobre ellos. La p
olica no quiso tratar con ellos, y la ciudad no los remolcara porque estaban en la
propiedad privada.
Pero John quiso deshacerse de los coches, por tanto pensaba mucho tiempo y con f
uerza sobre que hacer. Subi con un plan. Durante varios meses, peridicamente condu
ca abajo el callejn y, usando una cadena de registro para atar uno de los coches r
obados a su vehculo de la traccin a las cuatro ruedas, los arrastr en el callejn uno
tras otro. Despus de que dejara un coche all, llamara las autoridades y annimamente
relatara que alguien haba dejado un coche aparcado en medio del callejn. La ciudad
enviara inmediatamente un camin gra.
John no cree que cualquiera tuviera un problema con esta solucin que pareci tan ob
via - sobre todo los conductores del camin gra. Despus de todo, los coches que slo r
esultaron aparcarse en el callejn cerca de su propiedad se haban aparcado antes en s
u propiedad para todos para ver. Y estaba claro que al menos un de los coches ox
idados realmente no se poda haber conducido, porque no tena neumticos. De todos mod
os, John logr arrastrarlo en el callejn.
John se haba concentrado cmo la gente que trabaja para la ciudad podra estar relaci
onada con su problema y no ir en contra de ordenanzas de la ciudad. Como consigu
iente, encontr una manera de hacerlos ver su problema como su propio.
111. INVERSIONISTA COMO SALVADOR
Busque modos no monetarios de ayudar a vendedores.
Ginny Pitts haba comprado un de cinco dormitorios, de dos baos, de ladrillo

casa del rancho en una parte grande de una pareja que se retira se y traslada al
campo. Cuando Ginny anduvo a travs de la casa por primera vez, fue abordada por
el hedor fuerte del humo del cigarrillo que viene del nivel inferior. Encontr su
camino hacia el stano y vio a un joven y mujer - el hijo y la hija de los dueos -
el fumar la cadena
197
mientras jugaron videojuegos. Apenas levantaron sus cabezas de la pantalla de te
levisin cuando su madre los introdujo en Ginny.
Detrs arriba, la pareja que se retira orgullosamente mostr a Ginny un folleto de C
asas de Fleetwood e indic la cerceta comn y se levant el remolque entonado, singlew
ide que haban pedido ya. Ginny not que el plano de la casa no tena cuarto para el h
ijo e hija, por tanto pregunt, Slo dos de ustedes se movern? Cuando se mudan sus hij
os? La pareja mir nerviosamente el uno al otro. Entonces, con cambio de ojos y arr
astre de pies, le dijeron que no estaban seguros. De repente Ginny entendi. La pa
reja se mova porque sus nios haban vuelto a la jerarqua para birlar lejos de ellos.
La pareja ms vieja muy se motiv por el pensado paz que tiene y tranquila en un nue
vo, smokefree espacio!
La pareja rpidamente acept la oferta del inversionista de 75000$ y la peticin de un
cierre rpido. Durante el da que cerraron, Ginny notific a sus nios que tuvieron que
mover y comenzaron procedimientos de desahucio. Por suerte para todos, circular
on sin mucha tardanza.
112. CONFESIONES DE UN INVERSIONISTA CUADRIPLGICO
No importa a quin es, donde vive, cuanto dinero tiene, que edad tiene, o hasta cmo
minusvlido o abled
es, tambin, puede tener xito en bienes inmuebles.
Dustin Godnick, que se paraliza del pecho abajo, tiene

esta historia increblemente conmovedora para compartir. A la edad de 17 aos, estaba
pesadamente en medicinas y alcohol, pero un milagro
pasado una noche cuando beba. Este milagro me dio una segunda posibilidad en la v
ida.
Mis amigos y yo bamos en coche a un club para ir bailando, y BMW se detuvo al lado
de BMW de mi amigo. Ambos coches salieron como si competan en una raza de la ras
tra. bamos alrededor de una vuelta, y ambos coches se deslizaron del control, pon
iendo nuestro coche en un rbol. Estaba en el asiento de atrs. En el momento de imp
acto, el asiento del pasajero me no ech el pestillo y golpe en la mandbula, rompindo
lo y mi cuello. Me vol al hospital y pas mucho tiempo aprendiendo cmo usar mi cuerp
o recin paralizado.
Unos aos ms tarde, me dieron un libro que cambi mi vida: Rich Dad, Dad Pobre, por Ro
bert T. Kiyosaki con Sharon L. Lechter. Despus de leerlo, me enganch a descubrimie
nto de la independencia financiera y ganancia de una vida de abundancia. Comenc a
hacer las preguntas correctas de las personas adecuadas y encontr a un consejero
complaciente a ayudar. Mi consejero estaba un parapljico (paralizado de la cintu
ra abajo) y tambin haba perdido su vista. Juntos, completamos ms de 12 acuerdos en
menos de un ao, ms he acumulado 3 unidades del alquiler de mi propio y he hecho mu
y bien.
A travs de mi experiencia, creo que cualquiera que tenga el deseo correcto y motiv
acin puede llevar a cabo algo. Quiero decir algo. Recuerde, me paralizo del pecho
abajo y slo 20 aos. Mi socio de negocio es ciego y en una silla de ruedas, an mane
ja varias otras empresas de bienes inmuebles en el lado. Si lo podemos hacer, us
ted tambin.
CONSEJOS
199
97. Cualquier inversin a la cual pueda el valor agregado, realiza el beneficio fi
scal de, y
realmente ver y el toque debera ser uno bueno.
98. Nunca es demasiado tarde para comenzar a hacerse un inversionista de bienes
inmuebles.
99. El descubrimiento de modos creativos de arrendar propiedades pone ms dinero e
n su bolsillo.
100. Nunca realmente sabe que impresin hace en un anticipado
vendedor.
101. Nunca sabr todo esto, pero puede aprender bastante.
102. Construya un equipo de poder de profesionales que entienden sus objetivos d
e la inversin
y estilo.
103. Cuando apropiado, tome la oportunidad de realizar un grande mrito para el pr
opio -
el ers, para vecindades, y para familias que necesitan una nueva direccin.
104. La fabricacin del dinero bueno en bienes inmuebles puede hacer que usted se
oponga profundamente escondido
creencia de su pasado en cuanto a su auto-valoracin y el concepto de ser rico. sto
s merecen su atencin y autoevaluacin honesta.
105. Entienda que si nunca pregunta, nunca recibir.
106. Haga su carpeta ms provechosa por acompaar con un entendido y
gerente de la propiedad confiable.
107. Ensee a sus hijos cmo invertir temprano en la vida.
108. Los inversionistas con experiencia pueden venir al rescate a travs de prob-g
radual
solucin de lem.
109. Cuando evita mal articular a competidores, se puede ayudar a veces.
110. A veces, slo tiene que pensar fuera de la caja... o fuera de su patio.
111. Busque modos no monetarios de ayudar a vendedores.
112. No importa a quin es, donde vive, cuanto dinero tiene, que edad
es, o hasta cmo el minusvlido o abled que es, usted tambin pueden tener xito en bien
es inmuebles.

Español What No One Ever Tells You About

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Originaltitel

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

Español What No One Ever Tells You About

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

En memoria de mi abuelo, Burkhardt John Zoeller, Padre.

Cuando oye la inversin inmobiliaria de la frase, lo que viene

Cuando el inversionista Joyce Bone compr un quadraplex en Atlanta,

Ya que Calvin Keeton jug el fondo contra un forastero en Nashville,

Ms de cuatro dcadas, Hal Wilson se ha hecho una de mayora

Una pareja joven en OFallon, Illinois, se haca divorciada.

Ginny Pitts alquil un doble de tres dormitorios a cou ocupado -

Sally Reynolds (un seudnimo) se hizo un propietario como muchos

Oxidado y Velma Edwards alquil un pequeo doble a unos jvenes

Vicki Bianchi ha sido una inversionista de bienes inmuebles activa desde el

Durante los aos, la inversionista Vicki Bianchi ha alquilado consecuentemente

A principios de los aos 1990, Don y Joni Schaeffer compraron un 1,600-

El inversionista/propietario John Ferguson (un seudnimo) en Nashville,

Un arrendatario en Nashville comenz a quejarse a su propietario,

Temprano en sus carreras de la inversin, Don y Joni Schaeffer

Edwards oxidado ha sido un contratista general de jornada completa para 20

Un arrendatario de Steve Jones (un seudnimo) se mud durante el

No es sorprendente que, ms de cuatro dcadas de la propiedad puedan -

Jack Price (un seudnimo) ofrece mejoras opcionales con el BA -

Un grupo de empleados eclesisticos se haba acercado a John Wilson (a

Salinas, California, ha adoptado un ambientalmente amistoso

Los inversionistas y los propietarios Kathy y Glen Marks alquilaron su

La gente de algunos pases extranjeros a menudo cocina en grande, familia -

Una mujer quiso alquilar a John Sanders (un seudnimo) 900-

Joe Jackson (un seudnimo) requiere depsitos de seguridad iguales a

Lee Kerger en Atlanta, Georgia, compr una casa que estaba en

El tribunal Gettel ha sido un inversionista de bienes inmuebles activo en Tucson

La mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles construyen su negocio de la

Slo cuatro meses antes de que se involucrara y diez meses ser -

En 1992, Dave Altman trabajaba en Atlanta y se despidi

Esta historia viene de Rosemary Fuller Thornton, autor de

Segn la ley de escasez, los acuerdos de la inversin buenos deberan

De vez en cuando, los propietarios se sienten dudosos sobre decid-

Barbara Downing haba localizado cuatro partes lakefront que era

Despus de unirse y asistiendo a slo dos reuniones del Baltimore

Se dice comnmente que la cosa ms crtica inversionistas debera

Dan Auito, inversionista y autor de Balas Mgicas en Bienes inmuebles

Judy Cook sola vivir en una subdivisin y se interes en

Oxidado y Velma Edwards han sido bienes inmuebles activos en -

Por la buena razn, el inversionista Steve Slone siempre muestra su Nosotros

Cuando Jeff Petracco primero entr en el negocio de compra y

Como todos entienden el concepto de pagar el alquiler, un

Durante los 30 aos pasados, Stephen Starbuck ha invertido en el verdadero

El Fletchers compr una casa de ladrillo, de dos familias en 1968 para

Cuando Matt Fletcher y su padre anduvieron en una subasta a

Un mdico y el inversionista en Houston quisieron liquidar

La Primera clase del sargento Kristopher Bender baj a dos senador -

Como un Agente inmobiliario, Mercedes Rezvanpour continuamente sobresale para

En 1998, Fred y Sandra Clark (seudnimos) compraron un 2,400-

Como muchos inversionistas afortunados, Edwards Oxidado era un general

Hace varios aos, Ginny Pitts y una de su parte de la inversin -

La inversionista Barbara Downing haba localizado dos hermosos, un acre

Para su 18vo cumpleaos y regalo de graduacin, el hijo de Judy Cook,

El inversionista David Finkel (http://www.resultsnow.com) aconseja,

La inversionista Susan Benting haba designado al principio una propiedad en

Tom y Jennifer Hamilton primero compraron una casa del alquiler en

Encontr una gran pieza de bienes inmuebles. Comprob compara-

Como muchos inversionistas afortunados, Tom Hamilton de vez en cuando

John Franklin (un seudnimo) es un creyente firme que, Nadie

Larry Elliott a menudo haba soado con desarrollo y funcionamiento

Cada inversionista afortunado aconseja que nuevos inversionistas devuelvan llama

Todos hablan de hacer acuerdos de un apretn de manos, pero, en nuestro

La primera propiedad que Doug Traxler compr no vino con