Cours : Droit commercial : l'exploitation du fonds de commerce

Auteur : Laure Merland

Leon n 4 : Les baux commerciaux

Table des matires

Section 1. Introduction.............................................................................................................................p. 2
Section 2. Conditions d'application du statut des baux commerciaux...............................................p. 4
1. Conditions tenant aux contrats............................................................................................................................. p. 4
2. Conditions tenant aux lieux lous.........................................................................................................................p. 5
3. Conditions tenant l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux lous .................................................p. 6
4. Conditions tenant au locataire.............................................................................................................................. p. 7
Section 3. Rgime des baux commerciaux........................................................................................ p. 10
1. Dure du bail commercial................................................................................................................................... p. 10
2. Droits du locataire...............................................................................................................................................p. 11
A. Droit au renouvellement du bail...................................................................................................................................................p. 11
1. Conditions du droit au renouvellement..................................................................................................................................................................... p. 11
2. Procdure de renouvellement................................................................................................................................................................................... p. 12
3. Refus du renouvellement : l'indemnit d'viction......................................................................................................................................................p. 15
B. Droit de changer la destination des lieux.................................................................................................................................... p. 16
3. Droits du propritaire.......................................................................................................................................... p. 17
A. Le pas-de-porte............................................................................................................................................................................ p. 17
B. Le loyer.........................................................................................................................................................................................p. 18
1. Le loyer initial............................................................................................................................................................................................................ p. 18
2. Le loyer rvis...........................................................................................................................................................................................................p. 18
a) Le systme lgal de rvision triennale .................................................................................................................................................................. p. 19
b) Les clauses relatives la rvision.......................................................................................................................................................................... p. 20
Section 4. Contrats portant sur le bail commercial............................................................................ p. 21
1. Sa cession.......................................................................................................................................................... p. 21
2. Son financement par crdit-bail.......................................................................................................................... p. 22
3. La sous-location.................................................................................................................................................. p. 23

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Section 1. Introduction
Le commerant (est commerant selon l'article L. 121-1 du Code de commerce, celui qui exerce des
actes de commerce et en fait sa profession habituelle) n'est pas toujours propritaire des locaux
ou de l'immeuble dans lesquels il exploite son fonds de commerce (ensemble d'lments
corporels (matriels, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom, enseigne, brevets
et marques, clientle et achalandage) qui, appartenant un commerant ou un industriel
et runis pour lui permettre d'exercer son activit, constitue une universalit juridique et
un meuble incorporel soumis des rgles particulires (G. Cornu, Vocabulaire juridique, PUF
Quadrige, 2000).

Dans ce cas, il peut en obtenir la jouissance par un bail usage commercial (M. Pdamon,
Droit commercial, Commerants et fonds de commerce, Concurrence et contrats du commerce, 2e
d., Prcis Dalloz, 2000, n328).

Prcisons, pour ne plus y revenir ensuite, que les litiges relatifs aux baux commerciaux relvent
de la comptence des tribunaux de grande instance en vertu de l'article 29 du dcret-loi du
30 septembre 1953 (G. Ripert et R. Roblot, par L. Vogel, Trait de droit commercial, t. 1, vol. 1,
18e d., LGDJ, 2001, n576).

Concernant les rgles de comptence, est donc indiffrent le fait que les juges considrent que la
location d'un immeuble, lorsqu'elle se rattache une exploitation commerciale, constitue un acte de
commerce (acte juridique qui entre dans l'numration des articles L. 110-1 et L. 110-2 du Code de
commerce ou acte accompli par un commerant dans l'exercice de sa profession ou par une socit
commerciale, G. Cornu, Vocabulaire juridique, PUF Quadrige, 2000).

Enfin, l'article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions exerces en vertu du
chapitre V du Code de commerce et relatif au bail commercial"se prescrivent par deux ans". (Cette
rgle s'applique notamment dans le cadre d'une action en contestation d'un cong pour reconstruire
comportant offre d'indemnit d'viction, Cass. civ. 3me, 15 novembre 2005, LamyLine).

Le droit au bail est d'une importance capitale pour le commerant, surtout pour les commerces de
dtail dont la prennit dpend bien souvent de l'emplacement du fonds de commerce (J. Mestre et
M-E. Pancrazi, Droit commercial, 26e d., LGDJ, 2003, n716).

Ds lors, ce contrat est soumis une rglementation spcifique, qui se supperpose aux rgles
de droit commun applicables en matire de bail (les rgles relatives la conclusion du bail et
son excution ; en ce sens, consulter, B. Mercadal, Contrats et droits de l'entreprise, Mmento
Pratique F. Lefebvre, 2003, n540 et suivants).

Cette rglementation a pour objectif principal d'assurer la stabilit du locataire commerant

dans l'immeuble lou prcisment pour tenir compte de l'importance du droit au bail dans
l'exploitation de son activit commerciale.

C'est ainsi que, pour assurer cette stabilit du locataire, le lgislateur lui a confr le droit d'obtenir
le renouvellement de son bail arriv terme, ou dfaut, lui a reconnu le droit d'obtenir une indemnit
d'viction compensant le prjudice caus par la privation des locaux consacrs l'exploitation.

Pour renforcer cette stabilit du locataire commerant, le lgislateur prvoit que les clauses
rsolutoires (Clauses par lesquelles les parties dcident l'avance dans le contrat que ce dernier
sera de plein droit rsolu, du seul fait de l'inexcution par l'une des parties de son obligation) ne
produisent leur effet qu'un mois aprs un commandement demeur infructueux (C ; Com.,
art. L. 145-41 al. 1er), le juge pouvant consentir un dlai de grce dans les conditions et les
formes prvues aux articles 1244-1 1224-3 du Code civil ,tant que la rsiliation n'a pas t
constate ou prononce par une dcision ayant acquis autorit de chose juge (C. Com., art.
L. 145-41 al. 2).

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Ce droit au bail commercial ainsi conu au bnfice du locataire, est si fort qu'il est communment
qualifi par la doctrine de proprit commerciale.

En fait de proprit, comme le souligne trs justement le professeur Vogel, le droit de

proprit commerciale n'est qu'un droit tre indemnis, dans certaines conditions, du prjudice
caus par le dfaut de renouvellement du bail (pour un approfondissement de cette question,
voir les dveloppements de L. Vogel, Trait de droit commercial, t. 1, vol. 1, 18e d., LGDJ, 2001,
n599 et s.).

Ds 1926 (avec la loi du 30 juin) , le lgislateur imposait aux propritaires de verser aux locataires
une indemnit d'viction en cas de rupture du bail injustifie.

Diffrentes modifications sont intervenues depuis lors, mais il a fallu attendre le dcret-loi du 30
septembre 1953 pour que le statut des baux commerciaux soit refondu dans son ensemble
(sur l'apparition et le dveloppement du statut des baux commerciaux, consulter utilement, M.
Pdamon, Droit commercial, Commerants et fonds de commerce, Concurrence et contrats du
commerce, 2e d., Prcis Dalloz, 2000, n329).

Ce texte de rfrence, dont la plupart des dispositions sont d'ordre public (terme qui dsigne les
rgles qui s'imposent avec une force particulire et qui ne peuvent tre cartes par les parties, Voir,
G. Cornu, Vocabulaire juridique,

PUF Quadrige, 2000) , n'a cess lui aussi d'tre retouch et, complt par de nouvelles dispositions
lgislatives ou rglementaires.

Il faut citer au titre des rcentes modifications du statut des baux commerciaux :
la loi dite loi MURCEF (mesures urgentes de rformes caractre conomique et financier, loi
n2001-1168 ; sur cette loi, Voir notamment, nspcial, Gaz. Pal. 8-9 fv. 2002 du 11 dcembre
2001 (la modernisation du statut des baux commerciaux est encore l'ordre du jour puisque
le ministre de la Justice, D. Perben, a annonc le 25 mai 2003 la constitution d'un groupe de
travail devant rflchir sur ce thme, D. 2003, dernire actualit, p. 1750)
l'ordonnance du 6 mai 2005 supprimant l'obligation pour les commerants de dclarer au RCS
leur rgime matrimonial
la loi n 2005-882 du 2 aot 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, venue prciser
le champ d'application du statut des baux commerciaux (L., art. 58-II)
la loi n 2005-845 du 26 juillet 2005 sur la sauvegarde des entreprises.
Le statut ainsi labor a suscit de nombreuses critiques (le Rapport Rueff-Armand de 1960
intitul Rapport sur les obstacles l'expansion conomique) , en ce qu'il constituait un facteur de
hausse des prix : les propritaires des locaux faisaient payer aux locataires l'indisponibilit de leur
bien par un " pas-de-porte (sur ce terme, Voir infra) " et des loyers, sommes que les commerants
rpercutaient sur les consommateurs (F. Dekeuwer-Dfossez, avec la collaboration de E. Blary-
Clment, Droit commercial, Activits commerciales, commerant, fonds de commerce, concurrence,
consommation, 7e d., Montchrestien, 2001, n355).

C'est pourquoi, mme si le statut n'est pas menac dans son existence, la jurisprudence n'hsite
pas en rduire le champ d'application et assouplir son rgime.

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Section 2. Conditions d'application du statut des baux
commerciaux
Le statut des baux commerciaux tant un statut particulier, protecteur du locataire et
contraignant pour le bailleur, il ne s'appliquera que si certaines conditions sont remplies.
Cela tant, quand bien mme les conditions requises ne seraient pas remplies, les parties peuvent
dcider de soumettre leurs relations au rgime particulier du statut des baux commerciaux..

En d'autres termes, le statut peut s'appliquer mme si les conditions d'application prvues par le
Code de commerce ne sont pas runies (il s'agira alors d'une extension conventionnelle du statut
des baux commerciaux) , ds lors que les parties en ont exprim la volont expresse.

Jurisprudence
Le bailleur doit en effet manifester sa volont non quivoque de ne pas se prvaloir des conditions
auxquelles est subordonn le bnfice du statut, Voir en ce sens, Cass. 3e civ., 6 juil. 1982, Bull.
civ. III, n167 ; Cass. 3e civ., 19 avril 2000, RJDA 6/00, n636 ; mais une fois soumises au statut
des baux commerciaux, les parties ne peuvent pas luder les rgles d'ordre public, Voir, Cass. ass.
pln., 17 mai 2002, RJDA 8-9/02, concernant une clause relative la forme du cong.

Ce sont les articles L. 145-1 L. 145-3 du Code de commerce qui rglementent le champ
d'application du statut des baux commerciaux.

On retiendra principalement que le statut a vocation s'appliquer aux " baux des immeubles ou
locaux dans lesquels un fonds est exploit, que ce fonds appartienne, soit un commerant ou
un industriel immatricul au registre du commerce et des socits, soit un chef d'une entreprise
immatricule au rpertoire des mtiers, accomplissant ou non des actes de commerce (...) (article
L. 145-1 du Code de commerce) ".

Les parties qui n'entreraient pas dans les conditions de la loi peuvent nanmoins librement dcider
de soumettre leurs rapports au statut des baux commerciaux. L'immatriculation du locataire au RCS
n'est alors pas une condition imprative de son droit au renouvellement du bail (Cass. Civ. 3me, 9
fvrier 2005, D. 2005, AJ, p. 643, obs. Y. Rouquet).

Les conditions d'application tiennent donc aux contrats, aux lieux lous, l'exploitation d'un fonds
de commerce et au locataire.

1. Conditions tenant aux contrats

Les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ne sont applicables que si
le contrat constitue un bail loyer.

Autrement dit, seuls les vritables contrats de louage d'immeuble, c'est--dire ceux qui confrent
au locataire un droit de crance sur la jouissance des lieux lous moyennant en contrepartie le
versement d'un loyer, peuvent ou doivent (selon les cas) tre soumis au statut des baux commerciaux
(M. Pdamon, Droit commercial, Commerant et fonds de commerce, Concurrence et contrats du
commerce, 2e d., Prcis Dalloz, 2000, n333).

Ainsi, sont exclus du statut des baux commerciaux :

le bail emphytotique (bail d'immeuble qui confre au preneur, l'emphytote, un droit de
jouissance plus tendu que dans un bail ordinaire, puisqu'il comprend un droit rel immobilier,
dnomm emphytose, susceptible d'hypothque et est de longue dure, entre 18 99 ans,
Voir sur la question, F. Collart Dutilleul et P. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 4e
d., Prcise Dalloz, 1998, n391)
le bail construction (CA Paris, 8 nov. 1990, JCP 1992, d. N, II, 26, note Brault)
le crdit-bail immobilier (opration qui met en prsence trois personnes : un tablissement
de crdit qui achte un propritaire ou un fournisseur un bien afin de le louer un utilisateur.
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 En fin de bail, le preneur a la facult de racheter le bien pour un prix fix l'avance, Voir, F.
Dekeuwer-Dfossez, Droit commercial, 7e d., Montchrestien, 2001, n371) , mode essentiel
de financement pour les entreprises. On prcisera, cependant, qu'une socit crdit-preneuse
(qui louait un immeuble un crdit-bailleur) peut elle-mme tre lie par un bail commercial
(et donc tre bailleresse) sur l'immeuble objet du crdit-bail (Cass. 3e civ., 10 dc. 2002, JCP
2003, d. E, 1362, note M. Kita )
les concessions et autorisations administratives qui permettent l'occupation du domaine
public et les autorisations d'occupation concernant les immeubles acquis par l'administration
la suite d'une dclaration d'utilit publique ou prempts en application de l'article L. 214-1
du Code de l'urbanisme ; en revanche, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux
portant sur le domaine priv des collectivits publiques, s'ils ont t conclus dans les conditions
du droit priv (Cass. com., 6 mars 1967, D. 1967, somm., p. 81)
les conventions d'occupation prcaire, caractrises par la fragilit du droit de l'occupant
(facult pour le propritaire de rompre le contrat et de reprendre les lieux tout moment) et
son faible loyer
les baux rgis par l'article L. 145-5 du Code de commerce (bail drogatoire). Cet article
permet aux parties de droger aux rgles du statut des baux commerciaux si la dure du
bail est au plus gale deux ans. Cela tant, si l'expiration des baux qui ne dpassent
pas deux ans, le preneur reste et est laiss en possession, il s'opre alors un nouveau bail
soumis au statut des baux commerciaux (Voir, art. L. 145-5 al. 2, C. com.;. Pour une illustration,
Y. Rouquet, D. 2006, somm. Comm., p. 1044). Notons q'un contrat de location conclu pour
une dure de vingt mois et stipulant expressment que les parties entendaient droger au
statut des baux commerciaux, constitue non pas un bail drogatoire mais une convention
d'occupation prcaire, exclusive de toute ide de fraude aux dispositions impratives du Code
de commerce. Ce faisant, le fait que le locataire se soit maintenu dans les lieux au-del de
la priode initialement prvue, dans l'attente de l'achvement des travaux de reconstruction
de l'usine incendie, n'a pas eu pour consquence de rendre applicable le statut des baux
commerciaux, Voir Cass. 3e civ., 2 avril 2003, BRDA 9/03, p. 9) ; le preneur peut toutefois
renoncer se prvaloir des rgles relatives aux baux commerciaux l'expiration du terme fix
(Cass. Civ. 3me, 14 dcembre 2005, Contrats, concurrence, consommation, 3 mars 2005,
comm. 38, L. Leveneur), ce qui autorise la conclusion successive de baux de courte dure (J.
Mestre et M-E. Tian, Droit commercial, 26e d., LGDJ, 2003, n717). Mais le fait de conclure un
bail d'une dure infrieure deux ans, n'est pas une condition suffisante pour qualifier le bail
de drogatoire au statut des baux commerciaux (Ca. Civ. 3me, 2 fvrier 2005, n 03-19.541,
D. 2005, AJ p. 713, obs. Y. Rouquet). Ainsi, en l'espre, la Cour de cassation dcide qu'en
consentant sa sous-locataire un bail dont les clauses, les charges et les conditions
rsultaient d'un bail commercial, hormis la dure, le preneur des locaux qu'il sous-louait
avait exprim sa volont de confrer la sous-locataire, non un bail prcaire, chappant au
statut des baux commerciaux, mais un bail soumis audit statut : Cass 3e civ., 2 fvr. 2005, n
03-19.541, P+B)
les locations saisonnires mme si elles se sont poursuivies pendant plusieurs saisons,
sauf si le bail confre au preneur une jouissance continue (B. Mercadal, Contrats et droits de
l'entreprise, Mmento F. Lefbvre 2003, n516 3 ; Cass. civ. 3me, 19 avril 2005, Rev. Loyers
2005, n 859, p. 385)..

2. Conditions tenant aux lieux lous

Le bail loyer ainsi conclu ne peut tre soumis la lgislation concernant les baux commerciaux
que s'il porte sur un immeuble ou sur un local (qui doit tre stable et permanent, Voir en ce
sens, Cass. 3e civ., 5 fv. 2003, D. Aff. 2003, p. 910 ; Cass. Civ. 1re, 30 mars 2005, pourvoi
n 03-15741, indit) , c'est--dire des btiments ou partie de btiments, lieux clos et couverts
susceptibles de recevoir la clientle (CA Paris, 14 nov. 1956, Gaz. Pal. 1956, 2, p. 401).

Sont donc exclus :

les locations de meubles (Cass. 3e civ., 10 mai 1989, Bull. III, p. 58)
les terrains nus (Cass. 3e civ., 1er fv. 1989, Bull. III, p. 15) , sauf lorsque le locataire lve sur
le terrain des constructions usage commercial avec le consentement exprs du propritaire
(article L. 145-1 I 2 du Code de commerce)
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 les emplacements servant l'affichage publicitaire (Cass. 3e civ., 20 nov. 1991, RJDA 3/92,
n221)
les emplacements ou rayons de vente concds de manire discrtionnaire l'intrieur
d'une grande surface (Cass. 3e civ., 20 fv. 1985, Bull. III, n 38 ; Cass. 3e civ., 7 oct. 1987,
D. 1987, IR, p. 203)
les installations mobiles, telles que les kiosques ou baraques sans attache fixe au sol,
les vitrines d'exposition (Cass. 3e civ., 24 oct. 1969, D. 1970, p. 64)
les emplacements de stationnement auprs d'un htel (Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, D. 1995,
IR, p. 34).
En revanche, le statut s'applique la location des locaux accessoires l'exploitation (un parking) ,
condition que ces locaux appartiennent au propritaire du local o est situ l'tablissement principal
et que leur privation soit de nature compromettre l'exploitation du fonds (article L. 145-1 I 1 du
Code de commerce ; Voir notamment, Cass. 3e civ., 27 avril 1982, Bull. III, p. 73 ; CA Versailles 16
fv. 1995, RJDA 5/95, n548).

Jurisprudence
Un local simplement utile l'exploitation, ne sera donc pas soumis la rglementation des baux
commerciaux (CA Versailles 15 oct. 1998, D. Aff. 1999, p. 200).

3. Conditions tenant l'exploitation d'un fonds de commerce dans

les lieux lous
Le statut des baux commerciaux ne s'applique, on l'a dit, qu'aux " baux des immeubles ou locaux
dans lesquels un fonds est exploit (article L. 145-1 du Code de commerce) ".

S'agissant du fonds, le preneur doit exercer une activit commerciale et possder une clientle
personnelle, puisque telles sont les conditions d'existence du fonds (F. Dekeuwer-Dfossez, Droit
commercial, 8e d., Montchrestien, 2004).

Jurisprudence
Sont donc soumis au statut des baux commerciaux les commerces inclus ou " satellites (lorsqu' un
commerant exploite son fonds dans un centre commercial) " ds lors qu'une clientle personnelle
existe (cette clientle n'ayant plus tre prpondrante, Voir Cass. 3e civ., 19 mars 2003, Dr. et
patrimoine juil-aot 2003, n3326, obs. P. Chauvel) et que le locataire possde une autonomie de
gestion (Cass. 3e civ., 5 fv. 2003, Bull. civ. III, n25, p. 25).

Cette dernire notion pouvant se dfinir comme " la dmarche du preneur organiser en toute
libert le fonctionnement du local abritant son fonds de commerce, en ce qui concerne les horaires,
les prix ou la gestion de ses stocks, mais galement dans l'organisation matrielle de celui-ci (M-
A. Rakotovahiny, L'application du statut des baux commerciaux ou la preuve par les faits, Bull.
d'actualit Lamy commercial, juil. 2003, p. 1, spc. 3) ".

Jurisprudence
Il en ira galement ainsi, des locaux lous un franchis puisque, mme si celui-ci n'est pas le
propritaire de la marque et de l'enseigne mises sa disposition pendant l'excution du contrat
de franchise, la clientle est cre par son activit, avec des moyens qu'il met en oeuvre ses
risques et prils (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, D. 2002, jur., p. 1487, obs. E. Chevrier, estimant que
le preneur franchis tait en droit de rclamer le paiement de l'indemnit d'viction).

Ce fonds doit tre exploit, et il doit avoir t exploit, selon l'article L. 145-8 du Code de commerce,
pendant les trois ans qui prcdent la demande de renouvellement.

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Cela tant, aucune obligation pse sur le preneur, propritaire du fonds de commerce, de l'exploiter
lui-mme.

C'est ainsi qu'il pourra louer son fonds dans le cadre d'un contrat de location-grance (ou
contrat dit de grance libre : contrat par lequel le propritaire d'un fonds de commerce loue ce dernier
une personne qui prendra tous les risques lis l'exploitation du fonds).

Jurisprudence
Notons que la Cour de cassation a dernirement confirm qu'une mise en location-grance d'un
fonds de commerce ne saurait tre assimile la sous-location exerce partir d'un bail commercial
(Cass. 3e civ., 9 juil. 2003, JCP 2003, d. E, 1337 ; Cass. civ. 3me, 18 mai 2005, D. 2005, act.
Jur., p. 1556, obs. Y Rouquet).

Elle prcise que " la jouissance des locaux n'tait que la consquence accessoire et ncessaire de
la location-grance ", si bien que cette location-grance ne contrevient pas l'article 12 du contrat
de bail ainsi qu' l'article L. 145-31 du Code de commerce, selon lesquels il est interdit au preneur
de sous-louer son local.

4. Conditions tenant au locataire

Pour bnficier du statut, le locataire doit tre propritaire du fonds exploit dans les lieux lous. Il
doit galement tre commerant, industriel ou artisan.

Sont donc exclus du statut notamment :

les professions librales, tels que les mdecins, les avocats

les socits commerciales objet civil, telle qu'une socit d'exercice libral (exemple
SELARL).
les fonctionnaires (Cf. Cass. 3e civ., 19 juin 2002, BRDA 14/02, p. 6, censurant l'arrt d'une
cour d'appel qui avait fait droit la demande d'un locataire en renouvellement de son bail sans
rpondre aux conclusions par lesquelles le bailleur faisait valoir que ce locataire ne pouvait pas
prtendre au renouvellement de son bail en vue d'exploiter un fonds de commerce ds lors qu'il
occupait un emploi de fonctionnaire).

En tant que commerant, industriel ou artisan, le locataire doit tre immatricul au registre du
commerce et des socits (R.C.S) ou au rpertoire des mtiers.

C. Com., art. L. 145-1 : le locataire doit tre immatricul pour son tablissement principal et
avoir souscrit des inscriptions complmentaires ou des immatriculations secondaires s'il exploite
plusieurs fonds de commerce commerce ; J. Derrupp, L'immatriculation du locataire commerant
au registre du commerce et des socits, Mlange Cabrillac, Dalloz Litec, 1999, p. 561

C'est ainsi, par exemple, qu' dfaut d'tre inscrite au RCS, une association ne saurait bnficier du
statut des baux commerciaux, mme si elle a une activit commerciale.

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 Jurisprudence
De la mme manire, la transmission universelle du patrimoine attache une restructuration
(fusion absorption, scission ou apport partiel d'actif) ne supprime pas cette obligation
d'immatriculation (Cass. 3e civ., 7 nov. 2001, n00-12.453, Bull. Joly 2002, 138, p. 622, note
Coquelet M.-L., propos d'un apport partiel d'actif soumis au rgime des scissions ; Cass. 3e civ., 27
mars 2002, n00-21.685, D. 2002, jur., p. 1423, obs. Y. Rouquet, propos d'une fusion absorption).

Pour la Cour de cassation, la socit bnficiaire d'un apport partiel d'actif ou la socit absorbante
ne peut prtendre une quelconque indemnit d'viction si elle n'a pas respect elle-mme les
rgles d'immatriculation au jour de la demande de renouvellement ou de la dlivrance du cong et
pendant toute la procdure de renouvellement ou de fixation de l'indemnit d'viction.

La fusion a pour effet la radiation de l'immatriculation prise au nom de la premire socit (apporteuse
ou absorbe), de sorte qu'une nouvelle immatriculation est exige afin de bnficier du statut des
baux commerciaux.

En d'autres termes, bien que la socit absorbante ou bnficiaire de l'apport ait t substitue dans
les droits et obligations du bail la suite de la fusion-absorption ou de l'apport partiel d'actif, elle ne
peut se prvaloir de l'immatriculation rgulire de la socit absorbe.

Jurisprudence
En revanche, si la socit bnficiaire d'un apport partiel d'actif est immatricule avant la conclusion
de la convention d'apport, peu importe qu'elle n'ait dbut son activit qu' cette date, elle bnficie
de l'indemnit d'viction en cas de non-renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 30 avril 2003, Bull.
d'actualit Lamy droit commercial, juin 2003, p. 8).

En outre, pour la Cour de cassation, l'immatriculation n'est pas une condition initiale d'application
du statut des baux commerciaux, mais une condition du bnfice de la proprit commerciale.
Cette nouvelle jurisprudence, contraire la rgle de l'article L. 145-1 I du Code de commerce, vient
renforcer la situation du locataire vis--vis du bailleur.

Ainsi, la Haute cour dcide que la condition d'immatriculation doit tre remplie la date de la
demande de renouvellement du bail et la date d'expiration du bail (Cass. civ. 3me, 18 mai 2005,
Epoux Degrugillier c/ La Rotonde de Berthume, RJDA, 2005, n 940, et Cass. civ. 3me, 18 mai
2005, Frazier c/ SCI Les Braies, RJDA 2005, n 939). Il en rsulte que le locataire conserve le
bnfice de la proprit commerciale quand bien mme il n'est pas immatricul au cours de la
procdure de fixation du loyer du bail renouvel (Cass. civ. 3me, 18 mai 2005, Epoux Degrugillier
c/ La Rotonde de Berthume, prc.)

De la mme manire, le locataire bnficie de la proprit commerciale et conserve son droit

indemnit d'viction quand bien mme il n'est pas immatricul pendant la priode de maintien dans
les lieux conscutive l'expiration du bail par l'effet d'un cong.

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 Jurisprudence
La jurisprudence Bricorama de la troisime chambre civile de la Cour de cassation, en date du
27 mars 2002 (cit par J. Monger, H. Kenfac, Actualit des baux commerciaux, actualits, JCP
E, 1er dcembre 2005, 1733), qui avait impos la permanence de l'inscription durant cette priode
ne s'applique donc plus (cf. aussi Cass. civ. 3me, 28 janvier 2004, JCP E, 2005, 863, 40) ayant
dcid que la discontinuit de l'inscription pendant la priode s'coulant de la notification du cong
la date d'effet de ce dernier ne constituait pas un motif de refus de la proprit commerciale, ds
lors que le preneur tait rgulirement immatricul ces deux dates ; voir aussi Cass. civ. 3me,
29 septembre 2004, cit par J. Monger, H. Kenfac, Actualit des baux commerciaux, prc., ayant
dcid que la radiation au RCS intervenue aprs la date d'expiration du bail tait sans incidence
sur le droit la proprit commerciale).

Inversement, le dfaut d'immatriculation des locataires la date de la demande de renouvellement

et la date d'expiration du bail les prive du bnfice de la proprit commerciale (Cass. civ. 3me,
18 mai 2005, Frazier c/ SCI Les Braies, prc.).

Enfin, toujours concernant le bnfice de la proprit commerciale, une jurisprudence mrite d'tre
cite en ce qu'elle a t rendue sur le fondement de l'article 1er du protocole additionnel la
Convention europenne des droits de l'homme.

Jurisprudence
En l'espce, la Cour de cassation dcide que le fait, pour un bailleur, de dnier le bnfice du droit
au renouvellement deux poux spars de biens sur le fondement du dfaut d'immatriculation
d'un seul d'entre eux la date de leur demande de renouvellement ne constitue pas une atteinte
disproportionne au droit de la proprit commerciale reconnu aux locataires au regard des
dispositions de l'article 1er du protocole additionnel la Convention europenne des droits de
l'homme, ds lors que les dispositions du Code de commerce relatives au renouvellement du bail
ralisent un juste quilibre entre les exigences de l'intrt gnral et les impratifs de sauvegarde
des droits fondamentaux de la personne (pour un commentaire, cf. J. Monger, H. Kenfac,
Actualit des baux commerciaux, prc.).

On notera que le loueur d'un fonds de commerce ou artisanal dans le cadre d'un contrat de location-
grance n'est cependant pas tenu de s'immatriculer pour bnficier du statut, article L. 145-1 II du
Code de commerce.

Jurisprudence
Il n'est pas non plus requis, pour qu'il bnficie de ce droit, que le locataire-grant soit inscrit (Cass.
3e civ., 30 mai 1996, RJDA 8-9/1996, n1019). Encore faut-il que la location-grance soit intervenue
avant la dlivrance du cong (Cass. 3e civ., 4 nov. 1998, RJDA 12/1998, n1331).

Le sous-locataire doit tre immatricul pour pouvoir prtendre la rglementation relative aux baux
commerciaux, tout comme, d'ailleurs, le cessionnaire du fonds de commerce (Voir ce propos,
Cass. 3e civ., 10 juil. 2002, JCP 2002, d. E, jur., 1765, note P-H. Brault, affirmant que le bailleur
commercial peut valablement opposer au cessionnaire du fonds le dfaut d'immatriculation au
registre du commerce et des socits la date de la notification du refus de renouvellement, la date
de la demande de renouvellement important peu).

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Section 3. Rgime des baux commerciaux
En l'absence de dispositions particulires, ce sont les rgles gnrales rgissant le louage
d'immeuble qui sont applicables aux baux commerciaux (article 1713 1762 du Code civil).
Cependant, le lgislateur a multipli les exceptions, aussi bien en ce qui concerne :
la dure du bail
qu'en ce qui concerne les droits du locataire
...et ceux du propritaire

1. Dure du bail commercial

Selon l'article L. 145-4 du Code de commerce, la dure du bail ne peut tre infrieure neuf ans,
dure qui s'applique au bail renouvel.

En savoir plus : Dure du bail

La dure du bail renouvel est de neuf ans sauf accord des parties pour une dure plus longue,
Voir, art. L. 145-12 al. 1 C. com. ; ce sujet, on consultera, Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, BRDA
20/02, p. 6, prcisant que cette disposition a un caractre d'ordre public, si bien que lorsqu'un
bail a t conclu pour une dure suprieure neuf ans, il appartient aux parties, lors de chaque
renouvellement, d'exprimer expressment leur volont de contracter pour cette dure, faute de quoi
le bail est renouvel pour la dure lgale de neuf annes.

Si un bail soumis l'application de cette disposition tait conclu pour une dure conventionnelle plus
courte, il serait automatiquement prorog jusqu' cette dure (article L. 145-4 du Code de commerce ;
pour les baux d'une dure infrieure, Voir supra). Toutefois, notre droit prvoit des drogations qui
diffrent selon qu'il s'agit du preneur ou du bailleur.

S'agissant du preneur :
il a la facult de rsilier le contrat l'expiration d'une priode triennale, sans avoir fournir
aucune justification, condition de donner cong par acte extrajudiciaire six mois avant la fin
de la priode en cours : article L. 145-9 du Code de commerce, disposition relative la forme
du cong qui est d'ordre public. Cette facult peut tre assortie d'une indemnit au profit
du bailleur (Cass. 3e civ, 21 juin 1995, JCP 1995, d. E, II, 743, note F. Auque) , qui elle
n'est pas d'ordre public (le contrat peut donc la supprimer et, dans ce cas, le locataire se lie
irrvocablement pour neuf ans)
il a galement la possibilit de rsilier le contrat tout moment pour prendre sa retraite, s'il a t
admis au bnfice d'une pension d'invalidit, article L. 145-4, alina 4 du Code de commerce ou
s'il entend changer d'activit l'issue d'un stage de formation professionnelle, article L. 145-44
du Code de commerce, condition, l encore, de respecter un dlai de pravis (six mois, s'il
veut prendre sa retraite ou s'il est admis au bnfice d'une pension d'invalidit, selon l'article
L. 145-4 du Code de commerce ; trois mois en ce qui concerne le terme du stage de formation
professionnelle, d'aprs l'article L. 145-44 du Code de commerce).

S'agissant du bailleur, il n'est investi de la facult de rsiliation triennale qu'en vue de

reconstruire, surlever ou restaurer l'immeuble, article L. 145-4, alina 3 du Code de commerce.

En savoir plus : La rsiliation

A propos de la rsiliation (disparition pour l'avenir d'un contrat, qui se distingue de la rsolution et de
la nullit, lesquelles entranent l'anantissement rtroactif du contrat) , qui s'applique classiquement
aux contrats excution successive (alors que la rsolution s'applique aux contrats instantans,
telle que la vente) , tel que le bail commercial, il convient de prciser que la Cour de cassation a de
manire originale considr, le 30 avril 2003, que le bail commercial inexcut ds l'origine peut tre
rsolu (Cass. 3e civ., 30 avril 2003, RTD civ. 2003, p. 502, obs. B. Fages et J. Mestre).

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 Dure du bail

2. Droits du locataire
On l'a dit, l'esprit gnral de la rglementation relative aux baux commerciaux est la protection du
locataire (J. Mestre et M-E. Tian, Droit commercial, 25e d., LGDJ, 2001, n578).

Cet esprit de faveur se manifeste principalement de deux manires :

travers le droit du locataire au renouvellement de son bail.
travers son droit de modifier la destination des lieux.

A. Droit au renouvellement du bail

Afin d'assurer la stabilit du fonds de commerce dans les lieux lous, le lgislateur a prvu qu'
l'expiration du bail, le locataire de l'immeuble a droit soit au renouvellement de son contrat, soit, en
cas de refus du bailleur de poursuivre le bail, une indemnit d'viction.

Notons que ce droit au renouvellement doit respecter la fois des conditions et une procdure
particulires.

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1. Conditions du droit au renouvellement
Premirement, le droit au renouvellement n'est accord qu'au locataire de nationalit
franaise. Sont assimils aux franais, les ressortissants de la Communaut europenne
(article 43 du Trait CE) ainsi que les ressortissants trangers dont le pays d'origine offre aux
franais les avantages d'une lgislation analogue et ceux qui sont dispenss par une convention
internationale de cette rciprocit (Loi du 28 mai 1943) , par exemple article L. 145-13 du Code
de commerce.
Deuximement, le locataire doit tre propritaire du fonds exploit dans les lieux lous,
article L. 145-8 alina 1 du Code de commerce et, pour les commerants, tre immatricul au
RCS au jour de la demande de renouvellement. Notons cependant que le bnfice du droit au
renouvellement a t accord aux locataires qui ne sont ni commerants, ni artisans.

Exemple
Il s'agit, par exemple :
des tablissements d'enseignement privs ou publics, article L. 145-2, I, 1 du Code de
commerce
des communes pour les services exploits en rgie, article L. 145-2, I, 2 du Code de
commerce
des socits coopratives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, article L. 145-2,
I, 5 du Code de commerce. Il ne saurait donc tre exig de leur part qu'ils runissent les
conditions d'exploitation commerciale et d'immatriculation au RCS.

Si le fonds de commerce est donn en location-grance, le propritaire du fonds bnficie du droit

au renouvellement sans avoir justifier d'une immatriculation au RCS (article L. 145-1, II du Code
de commerce) , cela alors mme que le locataire-grant n'est pas lui-mme immatricul (Cass. 3e
civ., 30 mai 1996, RJDA 8-9/96, n1019).

Troisimement, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois
dernires annes prcdant la date d'expiration du bail ou de sa tacite reconduction (article
L. 145-8 alina 2 du Code de commerce).
Cette dernire condition appelle plusieurs remarques :
sauf motifs lgitimes (motifs d'interruption de l'exploitation qui peuvent tre, l'inexcution par
le bailleur des travaux et rparations lui incombant, par exemple, Voir ce propos, Cass. 3e
civ., 5 dc. 1979, Gaz. Pal. 1980, pan., 123) , il faut une exploitation effective, c'est--dire une
exploitation relle, rgulire et conforme aux stipulations du bail (B. Mercadal, Contrats et droits
de l'entreprise, Mmento F. Lefbvre, 2003, n708 1). Il n'est cependant pas ncessaire que
l'exploitation soit continue (le renouvellement du droit au bail est en effet reconnu dans le cas
d'un bail continu avec exploitation saisonnire, Cass. 3e civ., 16 avril 1973, Bull. III, p. 208)
l'exploitation n'a pas tre personnelle, si bien que le locataire peut se prvaloir de l'exploitation
par un locataire-grant ou le cessionnaire de l'exploitation du cdant
il s'agit de l'exploitation d'un mme fonds, exploitation qui peut cependant porter sur un fonds
transform (sur cet aspect, voir plus loin les dveloppements sur la dspcialisation).

En cas de dspcialisation, le lgislateur autorise la jonction des exploitations, c'est--dire la prise

en compte pour le calcul des trois ans la priode antrieure et la priode postrieure au changement
d'activit.

Jurisprudence
On relvera qu'ici, la jurisprudence fait preuve d'un certain libralisme puisqu'elle estime qu'un
changement d'activit autoris par le bailleur au cours de la dernire priode triennale, mais
en dehors de toute procdure de dspcialisation ne prive pas le locataire de son droit au
renouvellement (Cass. 3e civ., 17 mai 1977, JCP 1978, d. G, II, 18551, note B. Boccara).

2. Procdure de renouvellement
Le renouvellement du bail commercial ne s'opre pas automatiquement, il rsulte :
12
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 soit d'un cong donn par le bailleur avec offre de renouvellement
soit de la demande faite par le locataire (phase extra-judiciaire de la procdure de
renouvellement).
A dfaut, le bail se poursuit par tacite reconduction, et, semble-t-il, pour une dure indtermine.

Dans ce cas, l'une ou l'autre des parties peut y mettre fin tout moment, moyennant un pravis
de six mois.

Lorsque c'est le bailleur qui prend l'initiative, il doit dlivrer un cong plus de six mois avant
l'expiration du bail.

A peine de nullit, ce cong doit tre donn par acte extrajudiciaire (exploit d'huissier) ,
comporter les motifs pour lesquels il est donn et indiquer que le locataire qui entend, soit
contester le cong, soit demander le paiement d'une indemnit d'viction, doit, peine de
forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un dlai de deux ans, article L. 145-9 du Code
de commerce.
A dfaut de cong du propritaire, le locataire doit faire sa demande de renouvellement par
exploit d'huissier dans les six mois qui prcdent l'expiration du bail ou tout moment au cours
de sa reconduction, article L. 145-10 du Code de commerce.
La demande doit, peine de nullit, reproduire les dispositions de l'article L. 145-10 alina 4 du
Code de commerce relatives la rponse du bailleur et aux consquences du silence de celui-ci
Le bailleur doit rpondre dans les trois mois la demande qui lui est signifie :
il peut accepter cette demande et se mettre d'accord avec le locataire sur les conditions du
nouveau bail (sur le loyer)
il peut accepter le principe du renouvellement, mais poser des conditions que le locataire
n'accepte pas
il peut revenir sur son acceptation, tant que le prix n'est pas amiablement ou judiciairement fix
il peut refuser le renouvellement du bail (voir infra).
Mais si le bailleur ne rpond pas dans les trois mois, il est rput accepter le principe du
renouvellement, article L. 145-10 alina 4 du Code de commerce.

Jurisprudence
Bien que le bail renouvel constitue un nouveau contrat (Cass. 3e civ., 4 nov. 1980, Bull. III, p. 125) ,
il reste soumis aux clauses de l'ancien bail (Cass. 3e civ., 3 fv. 1988, Bull. III, p. 13 ; c'est ainsi que
le bailleur ne peut pas imposer l'occasion du renouvellement de nouvelles clauses, telles que de
nouvelles charges au locataire, Voir Cass. 3e civ., 15 mars 2000, RJDA 00/5, n515) , l'exception
du loyer qui peut tre augment (le renouvellement du bail n'est pas subordonn la fixation d'un
nouveau prix, Cass. 3e civ., 15 mai 1996, D. Aff. 1996, n26 ; ce faisant, si aucune partie n'agit
dans le dlai de prescription, qui est de deux ans, le loyer reste inchang, Cass. 3e civ., 4 oct.
1994, Gaz. ; voir aussi Cass. Civ. 3me, 17 mai 2006, n 04-18.330 P+B, prcisant qu' dfaut de
convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opre aux clauses et conditions du
bail venu expiration, sauf pouvoir reconnu au juge en matire de fixation de prix).

Le loyer du bail renouvel peut tre librement fix par les parties et n'tre ainsi rgi que par une
clause prvoyant un loyer variable en fonction des recettes du locataire et un loyer minimum (Cass.
3e civ., 10 mars 1993, RJDA 6/93, n484).

Mais en cas de dsaccord (l commence la phase judiciaire de la procdure de renouvellement

du bail ; l'article L. 145-35 du Code de commerce prvoit la saisine obligatoire d'une commission
dpartementale de conciliation, le juge comptent tant le prsident du tribunal de grande instance),
la fixation du loyer sera opre conformment aux prescriptions des articles L. 145-33 et suivants
du Code de commerce.

Le principe est l'ajustement du loyer la valeur locative (le montant des loyers des baux
renouvels ou rviss doit correspondre la valeur locative, article L. 145-33 alina 1 du Code
de commerce) , laquelle est dtermine par accord des parties ou, dfaut, en fonction des cinq
lments suivants :
caractristiques du local considr
13
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 destination des lieux
obligations respectives des parties
facteurs locaux de commercialit (voir par exemple CA Paris, 21 mars 2005, AJDI 2005, p. 576)
et prix couramment pratiqus dans le voisinage, article L. 145-33 du Code de commerce,
modifi par la loi MURCERF du 11 dc. 2001.

Cela tant, pour les baux dont la dure n'est pas suprieure neuf ans, la fixation du loyer renouvel
(comme c'est d'ailleurs le cas pour la rvision triennale) est soumise un plafonnement qui limite
sa variation la mesure de celle qu'a connu l'indice national du cot de la construction depuis la
fixation initiale du loyer du bail expir (le taux de variation du loyer (...) ne peut excder la variation
de l'indice national trimestriel mesurant le cot de la construction publi par l'Institut national de la
statistique et des tudes conomiques, article L. 145-34 du Code de commerce, modifi par la loi
MURCEF du 11 dc. 2001 ; voir aussi Rapp. INSEE, 10 janv. 2006, Incidences de la variation de
l'indice du cot de la construction en matire de rvision de baux, JCP E, n 3, 19 Janvier 2006,
act. 41).

Ce plafonnement sera cependant cart (c'est ce que l'on appelle le dplafonnement) dans les cas
suivants :
pour certains baux (les baux de locaux usage exclusif de bureaux, article L. 145-36 du Code
de commerce)
lorsque le bail expir a t conclu pour une dure suprieure neuf ans ou a eu, par l'effet
de la tacite reconduction, une dure suprieure douze ans (par exemple CA Amiens, ch.
co., 8 fvr. 2005, SCI Emvica c/ Petit : Juris-Data n 2005-286661, jugeant que la rgle du
plafonnement du loyer commercial prvue l'article L. 145-34 du Code de commerce, n'est
pas un texte impratif puisque les parties peuvent y droger en concluant un bail d'une dure
suprieure neuf ans ou peuvent y renoncer en cours de bail. Le bailleur dispose dans la
discussion des lments contractuels de la facult de protger ses intrts pcuniaires. Ce texte
qui n'est pas d'application obligatoire ne porte donc pas atteinte aux impratifs de sauvegarde
des droits fondamentaux de l'individu et il n'y a pas lieu de l'carter sur le fondement de l'article
1 du protocole additionnel n 1 de la Convention EDH)
lorsque le bail contient une clause de loyer variable ou clause-recettes (clause selon
laquelle le loyer est fix en fonction des recettes ou du chiffre d'affaires du locataire, avec un
minimum garanti, la plupart du temps index ; il s'agit alors : d'un loyer binaire). La Cour de
cassation considre, en effet, que ces clauses font obstacle au mcanisme de rvision triennale
(en revanche, la conclusion d'un loyer binaire n'exclut pas le droit d'option de l'article L. 145-57
C. com., voir Cass. 3e civ., 12 juin 2003, D. 2003, AJ, p. 1838, obs. Y. Rouquet)
Jurisprudence
Jurisprudence dite du " Thtre Saint-Georges ", Cass. 3e civ., 10 mars 1993, JCP 1993, II, 22089,
note F. Auque, estimant que la fixation du loyer renouvel d'un bail assorti d'une clause-recettes
chappe aux dispositions du statut des baux commerciaux, notamment la fixation judiciaire, et
n'est rgie que par la convention des parties ; adde, Cass. 3e civ., 27 janv. 1999, Bull. civ. III, n22 ;
JCP 1999, d. E, p. 575, note F. Auque ; Cass. 3e civ., 7 mars 2001, D. 2001, p. 1874, note Rouquet ;
Cass. 3e civ., 7 mai 2002, RJDA 7/02, n738 ; Cass. 3e civ., 10 dc. 2002, D. 2003, AJ, p. 348.

en cas de modification notable de certains lments seulement de la valeur locative, soit

les quatre premiers lments envisags par l'article L. 145-33 du Code de commerce (Voir
supra) , ce qui exclut dsormais, depuis la loi MURCEF les prix couramment pratiqus dans le
voisinage, article L. 145-34 du Code de commerce.
En savoir plus : Article L. 145-34 corrig par la loi MURCEF
Le texte ne vise plus le cas de la modification des cinq lments envisags par l'article L. 145-33,
comme c'tait le cas au lendemain du changement de rdaction opr par l'ordonnance du 18
septembre 2000, voir l'ancien article L. 145-34 du Code de commerce, dsormais corrig par la loi
MURCEF; pour plus de dtail sur les pripties lgislatives de cette disposition, on consultera, J.-
D. Barbier, La rforme sans rforme (commentaire de la loi MURCEF n2001-1168 du 11 dcembre
2001) , Gaz. Pal. 9 fv. 2002, p. 5 ; Voir galement sur la demande d'annulation de l'ordonnance du 18
septembre 2000 en ce que celle-ci comprend notamment l'article L. 145-34 du Code de commerce,
la dcision du Conseil d'Etat qui ratifie cet article, CE 27 mai 2002, Bull. d'actualit Lamy Socits
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commerciales, n146, juil. 2002, p. 7. Voir enfin, Cass. 3e civ., 19 mars 2003, JCP 2003, d. E, 775,
donnant raison la cour d'appel qui a relev que la codification du statut des baux commerciaux
avait t ralise droit constant et qu'il n'y avait donc pas lieu de dduire de la nouvelle rdaction
de l'article L. 145-33 du Code de commerce qu'elle autorise le dplafonnement au seul constat d'une
volution notable au cours du bail des prix couramment pratiqus dans le voisinage.

Exemple
Ainsi, par exemple, les amliorations apportes au logement par le locataire peuvent entraner
augmentation de la valeur locative, condition d'tre invoques lors du renouvellement qui les suit
immdiatement (Cass. 3e civ., 14 oct. 1992, JCP 1993, d. E, 445, note Dumortier).

Il en est de mme de la modification notable des obligations des parties (Voir par exemple,
l'augmentation de l'impt foncier la charge du propritaire, Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, JCP 2002,
d. E, pan., 1624) ou de la destination des lieux (si le fait pour le bailleur d'avoir autoris dans un bail
la modification des activits prvues au contrat ne vaut pas renonciation de sa part invoquer la
modification de la destination des lieux lors du renouvellement, Cass. 3e civ., 10 janv. 1996, RJDA
4/96, n469, le bailleur ne peut en revanche pas se prvaloir d'un dplafonnement lorsque le bail
prvoit ds l'origine que la modification de la destination des lieux lous donnera lieu au paiement
d'un loyer augment dans des conditions fixes par avance, Voir CA Paris, 22 nov. 2002, RJDA
5/03, n475).

Notons qu'il appartient au bailleur qui demande le dplafonnement d'tablir les faits le justifiant
(Cass. 3e civ., 1er mars 2000, RJDA 5/00, n516).

On prcisera, enfin, qu'il n'existe pas de seuil prcis de cette modification notable en matire
de renouvellement du bail commercial, alors que la rvision triennale suppose, on le verra, une
modification du plus de 10% (Voir, article L. 145-38 du Code de commerce et infra)

3. Refus du renouvellement : l'indemnit d'viction

En vertu de l'article L. 145-14 du Code de commerce, le propritaire n'est pas tenu de renouveler
le contrat de bail.

Cela dit, poursuit le texte, le refus de renouvellement du bail est soumis une rgle
contraignante : le bailleur doit, sauf exception, payer au locataire vinc une indemnit dite
d'viction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement (les litiges relatifs au non-
renouvellement du bail ou l'indemnit d'viction relvent du tribunal de grande instance).

Jurisprudence
L'indemnit d'viction comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce (valeur
marchande qui constitue un maximum, l'indemnit plancher tant constitue par la valeur du droit
au bail, Voir, Cass. 3e civ., 15 dc. 1964, D. 1965, p. 275) , augmente ventuellement des frais
normaux de dmnagement et de rinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation payer
pour un fonds de mme valeur, sauf dans le cas o le propritaire fait la preuve que le prjudice
est moindre (Voir dans pareil cas, Cass. com., 13 fv. 2001, BRDA 2001, n5, p. 9).

Mme condamn payer l'indemnit d'viction, le bailleur peut revenir sur sa dcision de refus et
dcider de renouveler le contrat.

L'article L. 145-58 du Code de commerce lui permet d'exercer ce droit de repentir dans les quinze
jours du jugement fixant l'indemnit et dans la mesure o le locataire est encore dans les lieux et n'a
pas dj lou ou achet un autre immeuble destin sa rinstallation.

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 Remarque
On notera que ce droit de repentir octroy au seul bailleur se distingue du droit d'option prvu
l'article L. 145-57 du Code de commerce lequel permet, dans le mois suivant la signification de la
dcision dfinitive, au bailleur de refuser le renouvellement du bail ou au locataire de renoncer
celui-ci, charge pour l'un ou l'autre de supporter les frais inhrents leur option, spcialement
s'agissant du bailleur de s'acquitter de l'indemnit d'viction.

Jurisprudence
Cass. 3e civ., 23 mai 2002, RJDA 8-9/02, n867, accueillant l'exercice du droit de repentir du bailleur
dans l'hypothse o le locataire tait encore dans les lieux et o il n'tait pas tabli que le bailleur
avait eu connaissance du nouveau contrat conclu par le locataire.

Si le propritaire des lieux a le droit de les reprendre sans tre tenu d'indemniser le locataire, les
motifs de ce droit de reprise sont numrs limitativement par le lgislateur.

Il s'agit :
d'un motif grave et lgitime (des disputes violentes entre les intresss) l'encontre du
locataire sortant. Il convient de prciser que le bailleur ne peut allguer l'inexcution par le
locataire de ses obligations que si cette inexcution s'est poursuivie ou renouvele plus d'un
mois aprs la mise en demeure du locataire par exploit d'huissier, article L. 145-17, I, 1 du
Code de commerce
de la dmolition de l'immeuble en raison de son tat : insalubre ou prsente des dangers,
article L. 145-17, I, 2 du Code de commerce. En cas de reconstruction par le propritaire d'un
nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorit pour
louer dans l'immeuble reconstruit, article L. 145-17, II du Code de commerce
de la reprise pour habiter ou faire habiter par ses ascendants ou descendants : notons
que la reprise ne porte que sur les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux et
que l'habitation devra durer au minimum six ans, article L. 145-122 du Code de commerce.
Le bailleur peut galement refuser de renouveler le bail pour construire ou reconstruire
totalement l'immeuble existant, mme si la dmolition n'est pas impose par le mauvais tat
de celui-ci, charge pour lui de payer au locataire une indemnit d'viction, article L. 145-18 du
Code de commerce. Il peut cependant ne pas verser cette indemnit s'il offre au locataire un local
correspondant ses besoins et possibilits.

Enfin, le bailleur peut diffrer le renouvellement pendant trois ans au plus s'il se propose de
surlever l'immeuble. Si cette surlvation rend ncessaire l'viction temporaire du locataire, le
bailleur doit lui verser une indemnit qui ne saurait dpasser trois ans de loyer, article L. 145-21 du
Code de commerce.

B. Droit de changer la destination des lieux

Ce sont les articles L. 145-47 L. 145-55 du Code de commerce qui envisagent la possibilit
pour le locataire de modifier la destination des lieux lous : c'est ce que le lgislateur appelle la
dspcialisation.

Une telle facult, instaure par la loi du 12 mai 1965, a pour objectif de faciliter l'adaptation du
commerce aux diffrentes formes de la concurrence et aux besoins nouveaux de la clientle (L.
Vogel, Trait de droit commercial, t. 1, vol. 1, 18e d., LGDJ, 2001, n588).

Il existe deux catgories de dspcialisation : la dspcialisation " simple " et la dspcialisation

dite plnire ou renforce (F. Dekeuwer-Dfossez, Droit commercial, 7e d., Montchrestien, 2001,
n373) :
la dspcialisation est simple (ou partielle) lorsqu'il y aura seulement adjonction
l'activit prexistante d'activits connexes ou complmentaires (article L. 145-47 du Code de
commerce). Ainsi, par exemple, il a t jug que la vente des " produits bretons " (et donc
des gteaux bretons) est complmentaire de la vente de " charcuterie, comestibles (Cass. 3e
civ., 19 fv. 1974, Rev. loyers 1974, p. 272) ". C'est un droit pour le locataire, qui s'impose
nonobstant toute clause contraire (Cass. 3e civ., 13 juil. 2000, Dr. et patrimoine mars 2001, p.
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 106, obs. Chauvel). Le locataire a uniquement l'obligation d'avertir le bailleur (l'information se
ralise par acte extrajudiciaire, Voir l'article L. 145-47, alina 2 du Code de commerce et elle
est obligatoire, ce propos, Voir, Cass. 3e civ., 5 juin 2002, Dr. et patrimoine dc. 2002, p. 88,
obs. P. Chauvel, estimant que le consentement du bailleur la modification de la destination
des lieux lous ne saurait tre prsum par le seul fait qu'il a eu connaissance d'une telle
modification, ralise unilatralement par le preneur sans l'en avoir inform au pralable), lequel
ne peut pas s'opposer au principe mme de la dspcialisation (il peut seulement contester le
caractre connexe ou complmentaire de l'activit, Voir l'article L. 145-47, alina 2 du Code de
commerce) ; en cas de contestation, c'est le tribunal qui se prononce en fonction notamment
de l'volution des usages commerciaux ; on prcisera que le locataire doit alors attendre le
rsultat de son action devant les tribunaux pour tendre son activit et s'il ne le fait pas et qu'il
opre de surcrot une extension sans commune mesure avec sa demande de dspcialisation,
le bailleur est en droit de mettre en oeuvre la clause rsolutoire du bail, voir Cass. 3e civ., 28
mai 2003, D. 2003, AJ, p. 1764, obs. Y. Rouquet; voir aussi Cass. Civ., 22 mars 2006, Bull. civ.,
rappelant que le bailleur qui demande en justice la constatation de l'acquisition de la clause
rsolutoire doit en informer tous les cranciers inscrits la date de la rsiliation). A titre de
compensation, le bailleur peut demander une augmentation de loyer non plafonne lors de la
prochaine rvision triennale. L'activit envisage, si elle doit laisser subsister l'ancienne, peut
cependant devenir prpondrante (Cass. 3e civ., 24 oct. 1984, Bull. civ. III, p. 136)
la dspcialisation est renforce (ou totale) lorsque le bailleur autorise le locataire, " eu gard
la conjoncture conomique et aux ncessits de l'organisation rationnelle de la distribution
", exercer des activits nouvelles " compatibles avec la destination, les caractres et la
situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier ", article L. 145-48 alina 1er du Code de
commerce. Ici, le bailleur peut refuser cette dspcialisation, mais le tribunal de grande instance
pourra toutefois autoriser le locataire passer outre, dans la mesure o le refus du bailleur
n'est pas justifi par un motif grave et lgitime (article L. 145-52 du Code de commerce). En
pareille hypothse, le tribunal devra fixer librement le nouveau loyer et pourra ainsi allouer une
indemnit au bailleur pour prjudice subi (J. Mestre et M.-E. Tian, Droit commercial, 26e d.,
LGDJ, 2001, n724).

On prcisera, en dernier lieu, que le locataire qui souhaite se retirer ou qui a t admis
au bnfice d'une pension d'invalidit peut, sans avoir se soumettre la procdure de
dspcialisation totale, soit obtenir le rachat de son droit au bail par le bailleur, soit le cder
un commerant qui exercerait dans les locaux une autre activit que la sienne, article L.
145-51 du Code de commerce.

3. Droits du propritaire
Les droits pcuniaires du bailleur sont doubles : il obtiendra lors de l'entre du locataire dans les
lieux le versement d'un pas-de-porte et tout au long de l'excution du bail le paiement d'un loyer

A. Le pas-de-porte
Il arrive parfois (de moins en moins souvent, en raison notamment de la difficult de qualification
du pas-de-porte), et cela est admis par la jurisprudence (Voir Cass. 3e civ., 15 fv. 1995, RJDA
4/95, n410 ; quant la loi, elle ne l'interdit pas) , que le propritaire exige du locataire, une somme
importante lors de la conclusion du contrat de bail.

En savoir plus : Le pas de porte

Notons que si c'est le cdant du fonds qui reoit ce droit d'entre, les seconds juges ne
sauraient prendre en considration cette somme afin de minorer la valeur locative l'occasion du
renouvellement du bail commercial, Voir Cass. 3e civ., 5 juin 2002, Dr. et patrimoine dc. 2002, p.
89, obs. P. Chauvel.

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Ce pas-de-porte s'ajoute aux loyers proprement dits (lorsque le bail est conclu sans pas-de-porte,
on parle alors de locations libres ou l'amricaine, les loyers sont en gnral plus substantiels) et
pose le problme de sa nature juridique.

Est-ce un supplment de loyer, destin compenser les limitations apportes au montant des loyers
par le statut des baux ou une indemnit, destine compenser les restrictions que les droits du
propritaire sur son immeuble vont subir ?

Tout dpend des circonstances, la Cour de cassation se refuse de se prononcer sur cette question.

Jurisprudence
Cass. 3e civ., 15 fv. 1995, RJDA 4/95, n410, validant la clause qualifiant le pas-de-porte de
supplment de loyer pay d'avance et Cass. com., 14 nov. 1962, JCP 1963, II, 12999, concl.
Ggout, analysant le pas-de-porte comme "la contrepartie d'lments de nature diverse, notamment
d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer"

L'intrt de la qualification est multiple :

C'est ainsi, par exemple, que si le pas-de-porte s'analyse en une indemnit compensatrice, il
reste acquis au propritaire en cas de rsiliation, sauf convention contraire (Cass. 3e civ., 19
mars 1980, Rev. loyers 1980, p. 355) , alors que s'il est considr comme un supplment de
loyer, il peut donner lieu un remboursement proportionnel au temps d'occupation des locaux
restant courir si le preneur l'a vers intgralement lors de son entre dans les lieux.
C'est ainsi, encore, que si le pas-de-porte est un supplment de loyers, il sera tax comme
revenu du propritaire, alors qu'il ne le sera pas s'il est une indemnit.

B. Le loyer
Les rgles relatives au loyer des baux commerciaux diffrent selon que l'on se situe au moment de
leur conclusion ou au moment de leur excution.

En effet, le principe est que le loyer initial est fix librement par les parties, la diffrence des
augmentations ultrieures de loyer qui sont quant elles rglementes.

1. Le loyer initial
Le loyer initial est librement dbattu par les parties, aussi bien dans son montant que dans ses
modalits de paiement.

Jurisprudence
A titre d'illustration, la Cour de cassation a estim que le systme " Gross Leasing Area (qui calcule
le loyer en fonction des mtres carrs hors tout et non pas des mtres carrs utiles) " est tout fait
lgal (Voir notamment, Cass. crim., 21 nov. 1983, JCP 1984, II, 20267, note B. Boccara).

Les parties peuvent insrer dans le contrat de bail :

des clauses-recettes, qui prvoient que le loyer est dtermin en fonction des recettes ou du
chiffre d'affaires du locataire
des clauses d'chelle mobile, qui, quant elles, font varier le loyer en fonction d'un indice

Remarque
Dans la mesure o l'indice choisi a un rapport direct avec l'objet du contrat de bail et que l'indice
soit lui-mme licite, sur la question, Voir, B. Mercadal, Contrats et droits de l'entreprise, Mmento
F. Lefbvre, 2003, n588 et 5792.

2. Le loyer rvis
En vertu du droit commun des contrats, le loyer initial ne devrait pas tre modifi pendant toute la
dure du contrat, sauf clause d'indexation.
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En ralit, le lgislateur prvoit que le loyer d'un bail en cours peut tre rvis la demande
de l'une ou l'autre des parties (article L. 145-37 du Code de commerce ; le plus souvent elle sera
demande par le bailleur), trois ans aprs la date de l'entre en jouissance du locataire ou aprs la
date du renouvellement (article L. 145-38 du Code de commerce).

C'est ce que l'on appelle la facult de rvision triennale.

Il reste, cependant, que ce systme lgal peut tre vinc par certaines clauses au profit d'une
rvision rgie par ses propres rgles.

a) Le systme lgal de rvision triennale

L'article L. 145-33 du Code de commerce dispose que " le montant des loyers des baux renouvels
ou rviss doit correspondre la valeur locative ".

Le critre de rfrence pour dterminer le montant des loyers des baux rviser est donc la valeur
locative, comme du reste pour le loyer du bail renouvel (Voir supra).

Mais ce principe se combine avec un plafonnement, la majoration ou la rduction de loyer

conscutive une rvision triennale ne peut excder, " par drogation l'article L. 145-33 ",
article L. 145-38 du Code de commerce, modifi par la loi MURCEF DU 11 dcembre 200, la
variation de l'indice INSEE du cot de la construction " moins que ne soit rapporte la preuve
d'une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit ayant entran par elle-mme
une variation de plus de 10 % de la valeur locative (article L. 145-38 du Code de commerce, modifi
par la loi MURCEF du 11 dc. 2001) ".

En modifiant de la sorte l'article L. 145-38, le lgislateur de 2001 brise la jurisprudence " Privilges " et
dissocie ouvertement la rvision lgale de la notion de valeur locative pour la rattacher aujourd'hui
la variation de l'indice INSEE du cot de la construction, sauf rapporter la preuve d'une modification
des facteurs locaux de commercialit entranant la variation suprieure prcite (J. Mestre, A qui
reviendra le dernier mot ?, Dr. et patrimoine fv. 2002, n101, p. 3).

En savoir plus : Jurisprudence 'privilge'

Cette jurisprudence dcidait que le loyer rvis devait tre fix la valeur locative sans qu'il soit
ncessaire de rapporter la preuve d'une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit
ayant par elle-mme entran une variation de plus de 10 % de la valeur locative, Cass. 3e civ., 24
janv. 1996, JCP 1996, d. E, II, 821, note F. Auque ; voir aussi, Cass. 3e civ., 30 mai 2001, JCP
2001, d. G, II, 10561, concl. Weber, obs. F. Auque, raffirmant que " le prix du bail rvis (...) ne
peut excder la valeur locative " ; ainsi, la rfrence tait la valeur locative, mme dans l'hypothse
o celle-ci avait volu ngativement alors que l'indice INSEE avait augment ; la consquence
majeure d'une telle jurisprudence tait de tirer les loyers rviss vers le bas.

J. Mestre, A qui reviendra le dernier mot ?, Dr. et patrimoine fv. 2002, n101, p. 3 ; ce propos, on
consultera l'arrt rcent de la Cour de cassation dclarant cette loi de modification " interprtative " -
elle n'ajoute rien l'article L. 145-38 du Code de commerce - et donc applicable tous les contentieux
non encore rsolus par une dcision ayant acquis force de chose juge, Cass. 3e civ., 27 fv. 2002,
Dr. et patrimoine juil.-aot 2002, p. 100, obs. P. Chauvel ; Voir cependant, CA Versailles, 6 fv.
2003, JCP 2003, d. E, 558, prcisant que la rgle de l'application immdiate aux instances en cours
des lois interprtatives est conditionne par la conformit de ces lois des normes suprieures,
et notamment la Convention europenne de sauvegarde des droits de l'homme et des liberts
fondamentales.

Tel n'tait pas le cas en l'espce, selon la cour d'appel, si bien que celle-ci a refus d'appliquer la
loi MURCEF l'affaire elle soumise.

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Le plafonnement peut tre cart, on l'a vu, si le bailleur apporte la preuve d'une modification des
facteurs locaux de commercialit ayant entran par elle-mme une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, mais galement si le locataire a bnfici d'une mesure de dspcialisation (simple
ou plnire) et enfin si le local a fait l'objet d'une sous-location et si le loyer de celle-ci est suprieur
au loyer principal.

b) Les clauses relatives la rvision

Par drogation aux rgles ci-dessus nonces :

celles de l'article L. 145-38 du Code de commerce, la rvision peut tre demande chaque fois
que, par le jeu de la clause d'chelle mobile, le loyer se trouve augment ou diminu de plus d'un
quart par rapport au prix prcdemment fix contractuellement ou par dcision judiciaire article L.
145-39 du Code de commerce.

Jurisprudence
Le juge devra alors adapter le jeu de l'chelle mobile la valeur locative au jour de la demande
(Cass. 3e civ., 20 juil. 1994, RJDA 1994, n1263).

Cette rgle d'ordre public, dont le principal intrt est de ne pas respecter le dlai lgal de rvision
de trois ans (la rvision peut donc tre plus rapide) , ne s'applique qu'aux clauses d'indexation et
non aux clauses-recettes.

Jurisprudence
S'agissant prcisment des clauses-recettes, souvent stipules dans les baux des centres
commerciaux, il est dsormais acquis qu'elles empchent le jeu des mcanismes de rvision lgale
(Voir notamment, Cass. 3e civ., 5 janv. 1983, JCP 1985, II, 20389).

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Section 4. Contrats portant sur le bail commercial
Le droit au bail a une vritable valeur et le lgislateur le sait. C'est pourquoi, contrairement au droit
commun, il en favorise la cession et permet de conclure un crdit-bail dont il est lui-mme l'objet.

A la diffrence du droit commun, l encore, le Code de commerce limite enfin la sous-location, qui
reste cependant possible.

1. Sa cession
Parce que le bail est souvent l'lment principal qui dtermine l'attachement de la clientle (surtout
pour les commerces de dtail, Voir, notamment, F. Dekeuwer-Dfossez, Droit commercial, 7e d.,
Montchrestien, 2001, n377) , il peut tre librement cd avec le fonds de commerce (contrairement
au droit commun qui prvoit que la cession du bail n'est possible qu'avec l'accord exprs du
propritaire).

A cette fin, le lgislateur prvoit que les clauses qui interdisent la cession du bail l'acqureur du
fonds de commerce ou les droits qu'il tient du statut des baux commerciaux ce dernier sont nulles,
quelle qu'en soit la forme, article L. 145-16 du Code de commerce.

Jurisprudence
Sur ce fondement, la jurisprudence affirme la nullit de la clause d'interdiction totale ou celle
d'interdiction d'un nantissement du droit au bail sans possibilit d'autorisation ou d'agrment, ( Cass.
3e civ., 11 mai 1982, Bull. civ. III, n117) ; ou celle de la clause imposant une exploitation personnelle
du fonds par le locataire au cours des trois dernires annes, Cass. 3e civ., 23 juil. 1986, Bull. civ.
III, n131.

Dans le mme esprit de faciliter les cessions de fonds de commerce, la haute juridiction dcide que
sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession du fonds de commerce emporte cession de
l'indemnit d'viction (Cass. civ. 3me, 6 avril 2005, RJDA 2005, n 943).

Et l'alina 2 de l'article L. 145-16 du Code de commerce de poursuivre qu'" en cas de fusion de

socits ou d'apport d'une partie de l'actif d'une socit ralis dans les conditions prvues l'article
L. 236-22, la socit issue de la fusion ou la socit bnficiaire de l'apport est, nonobstant toute
stipulation contraire, substitue celle au profit de laquelle le bail tait consenti dans tous les droits
et obligations dcoulant de ce bail ".

En d'autres termes, la fusion de socits ou l'apport partiel d'actif entrane la cession du droit au bail
et l'accord du bailleur n'est pas requis.

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 Jurisprudence
La jurisprudence, elle aussi, favorise la cession du bail (sur la notion de cession, Voir Cass. 3e
civ., 10 juil. 2002, BRDA 18/02, p. 6, censurant l'arrt d'une cour d'appel qui n'avait pas recherch,
comme il le lui avait t demand, si la cession de parts des associs d'une socit titulaire d'un bail
ne constituait pas une cession dguise du bail en fraude des droits du bailleur) puisqu'elle estime
que l'article L. 145-16 s'applique aux apports partiels effectus entre deux socits responsabilit
limite (Cass. 3e civ., 30 avril 2003, Bull. d'actualit Lamy Droit commercial, juin 2003, p. 8).

Par ailleurs, les juges admettent la cession partielle du fonds de commerce assortie de celle
d'un droit au bail en cas de pluralit de locaux affects des exploitations indpendantes
(Cass. 3e civ., 11 fv. 1987, JCP 1988, d. G, II, 21025, note B. Boccara).Il convient de prciser,
nanmoins, que tout amnagement conventionnel n'est pas exclu.

De fait, la Cour de cassation a rcemment raffirm que les clauses limitatives ou restrictives
de cession d'un bail sont valables, seules les clauses qui portent interdiction absolue et
gnrale de toute cession tant prohibes (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, D. 2002, jur., p. 2943,
obs. Y. Rouquet, en l'occurrence la clause exigeait l'autorisation expresse du bailleur la cession
du droit au bail l'acqureur du fonds de commerce).

Ont par exemple t juges valables, la clause prvoyant la remise d'un original de l'acte au
propritaire (Cass. 3e civ., 16 fv. 1959, Bull. civ. III, n81) , la clause tendant soumettre
l'agrment du bailleur la cession projete (Cass. 3e civ., 14 avril 1982, Gaz. Pal. 1982, 2, pan., p.
291) ainsi que la clause de garantie solidaire par laquelle le cdant sera tenu solidairement avec
le cessionnaire pour la bonne excution du bail (Voir notamment, Cass. com., 27 janv. 1953, D.
1953, jur., p. 236).

Cette dernire clause est cependant d'interprtation stricte : elle est limite la dure du bail initial
(Cass. 3e civ., 7 mars 2001, BRDA 2001, n7, p. 6) et n'autorise donc pas la poursuite du cdant
pour le paiement de l'indemnit d'occupation ou pour les rparations locatives ncessites par des
dgradations intervenues l'expiration du contrat (Cass. 3e civ., 4 mars 1998, JCP 1998, d. E,
p. 582 ; pour plus de dtail sur de telles clauses, Voir I. Grossi, La circulation du lien contractuel,
in Lamy Droit du contrat, sous la direction de B. Fages, 2002, tude 415 et spc. 415-87 et s.). Il
reste qu'une telle interprtation peut conduire une garantie du cdant assez longue dans le cas
o le bail est reconduit tacitement.

Dernirement, en effet, la Cour de cassation a eu l'occasion de prciser que la clause de garantie

du cdant envers le bailleur doit s'appliquer jusqu' l'expiration du bail tacitement reconduit
(Cass. 3e civ., 5 juin 2002, RJDA 8-9/02, n863). Or on sait que le contrat reconduit est prorog
pour une dure indtermine (Voir supra).

Concernant le contenu de la cession elle-mme, on sait que le preneur d'un bail commercial a
l'obligation de rpondre des dgradations ou des pertes causes par sa faute pendant sa jouissance.

La question se pose de savoir s'il transmet cette obligation son cessionnaire.

Jurisprudence
Oui rpond la Haute juridiction, qui a prcis le 9 juillet 2003 que " les cessions successives d'un
bail commercial oprent transmission des obligations en dcoulant au dernier titulaire du contrat
qui devient dbiteur envers le bailleur des dgradations causes par ses prdcesseurs (Cass. 3e
civ., 9 juil. 2003, JCP 2003, d. E, 1338) ".

2. Son financement par crdit-bail

La loi n89-1008 du 31 dcembre 1989, qui a tendu le domaine du crdit-bail, permet un crdit-bail
portant sur le droit au bail lui-mme.

Le mcanisme se prsente ainsi : un tablissement financier va acheter au propritaire de

l'immeuble le droit au bail, qu'il louera ensuite au crdit-preneur qui est l'exploitant du fonds (J. Mestre
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et M.-E. Tian, Droit commercial, 26e d., LGDJ, 2003, n727). Comme un crdit-bail traditionnel, en
fin de location, l'exploitant du fonds aura la possibilit de racheter le droit au bail.

Le crdit-bail n'est pas soumis au rgime des baux commerciaux, c'est un contrat de louage
d'immeuble, si bien que c'est le contrat lui-mme qui rpartit les droits et obligations du locataire de
l'immeuble entre le crdit-preneur et le crdit-bailleur, article 3 de la loi du 31 dcembre 1989 ; ainsi
le crdit-preneur ne peut pas invoquer les dispositions de l'article L. 145-41 du Code de commerce
relatives aux clauses rsolutoires.

En revanche, seul celui-ci peut invoquer le droit au renouvellement, article L. 151-1 du Code
montaire et financier.

3. La sous-location
L'article L. 145-31 alina 1er du Code de commerce interdit la sous-location totale ou partielle, sauf
stipulation contraire du bail ou accord du bailleur (l aussi, contrairement au droit commun).

La sous-location est soumise un rgime restrictif car :

elle ncessite l'autorisation du propritaire qui doit, dans ce cas, tre appel concourir
l'acte de sous-location, article L. 145-31 alina 2 du Code de commerce ; cet gard, la Cour
de cassation a rpondu la question de savoir si cette prcision lgale tait imprative ou si
l'absence du concours du propritaire pouvait tre rgularise. Selon la troisime chambre
civile, la diffrence de la position de la cour d'appel (qui estimait que l'absence de concours du
bailleur l'acte de sous-location ne pouvait tre considre comme une infraction irrparable,
cette absence de concours aurait d faire l'objet d'une mise en demeure pralable au cong) , "
l'omission du preneur d'appeler la bailleresse concourir un acte de sous-location ne pouvant
tre rgularis, une mise en demeure pralable au cong n'est pas ncessaire (Cass. 3e civ.,
9 juil. 2003, Bull. d'actualit Lamy Droit commercial, sept. 2003, p. 8) ".
la formalit du concours est applicable une simple prorogation (Cass. 3e civ., 10 oct. 1968,
JCP 1970, II, 16156) ou aux renouvellements amiables successifs (Cass. 3e civ., 16 juin 1999,
RJDA 1999, n1052) ;
l'autorisation gnrale de sous-louer inscrite dans le bail ne dispense par le locataire d'obtenir
un agrment spcial concernant un sous-locataire dtermin (Cass. 3e civ., 17 oct. 1990, RJDA
1991, n27)
la simple connaissance de la sous-location ne suffit pas valoir agrment (Cass. com., 29 nov.
1961, Gaz. Pal. 1962, 1, p. 235).Le bailleur qui autorise la sous-location peut demander une
augmentation du prix du loyer principal si le loyer de la sous-location est proportionnellement
suprieur celui du bail principal, article L. 145-31 alina 3 du Code de commerce. Par ailleurs,
le sous-locataire peut demander la renouvellement de son bail au locataire principal dans la
mesure des droits que ce dernier tient du propritaire, article L. 145-32 alina 1er du Code de
commerce. Mais, l'expiration du bail principal, le propritaire n'est tenu au renouvellement que
s'il a autoris ou agr la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant
l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matriellement ou dans la commune
intention des parties, article L. 145-32 alina 2 du Code de commerce.

Enfin, il convient de noter que le contrat de location-grance conclu par le preneur ne doit pas tre
assimil une sous-location.

Jurisprudence
En effet, la Cour de cassation prcise que la jouissance des lieux lous n'est que la consquence
accessoire et ncessaire de la location-grance et ne contrevient donc pas l'article L. 145-31 du
Code de commerce qui fait interdiction au preneur d'un bail commercial de sous-louer son local
(Cass. 3e civ., 9 juil. 2003, JCP 2003, d. E, 1337).

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