Cooperativas e Associações Habitacionais

Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justia do Consumidor
Rua Lbero Badar, n 600, 13 andar, Cep.: 01008-908 So Paulo/SP

Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
e-mail: cenacon@mp.sp.gov.br
CENACON
COOPERATIVAS HABITACIONAIS
( e algumas consideraes sobre Associaes)
3 Verso1
DORA BUSSAB CASTELO

Promotora de Justia / Coordenadora das Promotorias de Justia do
Consumidor do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo-15.01.1999
NDICE
I- INTRODUO ............................................................................................ 4
II- CONCEITO DE COOPERATIVA HABITACIONAL .............................. 5
III- CONTEXTO SOCIAL ONDE SE INSEREM AS COOPERATIVAS
HABITACIONAIS ........................................................................................... 9
IV- FUNDAMENTO E REGIME CONSTITUCIONAL DAS
COOPERATIVAS HABITACIONAIS ........................................................ 10
V- REGIME INFRACONSTITUCIONAL DAS COOPERATIVAS
HABITACIONAIS ( LEI N 5764/71) E SUAS CARACTERSTICAS ...... 14
I) Artigos da Lei n 5764/71 que perderam a eficcia ................................ 14
II) Caractersticas j citadas na Conceituao - Embasamento legal ........ 16
III) Outras caractersticas das Cooperativas Habitacionais ........................ 17
Constituio ............................................................................................ 17
Ingresso do cooperado ............................................................................ 18
Estrutura Interna das Cooperativas Habitacionais e seu gerenciamento 19
1
(Publicada na Revista de Direito Imobilirio n 46 22.06.1999, editora RT- pginas
134 182)
1
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Caracterizao ou no da entidade como Cooperativa Habitacional ..... 24

Dados que realmente indicam a existncia de Cooperativa
Habitacional ............................................................................................ 25
Implicaes da falta de registro na Jucesp e na Ocesp ........................... 27
Responsabilidade dos Cooperados ......................................................... 28
Sada do Cooperado da Cooperativa ...................................................... 29
Dissoluo e Liquidao das Cooperativas ............................................ 30
Durao das Cooperativas Habitacionais ............................................... 31
VI- COOPERATIVA HABITACIONAL E INCORPORAO
IMOBILIRIA ............................................................................................... 34
VII- COOPERATIVA HABITACIONAL E O PARCELAMENTO DO
SOLO PARA FINS URBANOS .................................................................... 42
VIII- COOPERATIVA HABITACIONAL E O CONSRCIO DE BENS
IMVEIS ........................................................................................................ 44
IX- COOPERATIVA HABITACIONAL E A CAPTAO ANTECIPADA
DE POUPANA POPULAR ......................................................................... 49
X- EXISTNCIA OU NO DE RELAO DE CONSUMO ENTRE A
COOPERATIVA E OS COOPERADOS E ENTRE A ASSOCIAO E OS
ASSOCIADOS ............................................................................................... 51
XI - APLICAO DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR S
COOPERATIVAS HABITACIONAIS E S ASSOCIAES ................... 63
XII - PROVIDNCIAS CVEIS E CRIMINAIS PASSVEIS DE SEREM
TOMADAS CONTRA A COOPERATIVA HABITACIONAL, E CONTRA
SEUS ADMINISTRADORES E FISCAIS ................................................... 66
Providncias Cveis..................................................................................... 66
Providncias Criminais ............................................................................... 71
XIII- SUGESTES PRTICAS PARA A IDENTIFICAO DA
NATUREZA DA ATIVIDADE E /OU DESCOBERTA DE PRTICAS
ILEGAIS EM VERDADEIRAS COOPERATIVAS HABITACIONAIS .... 74
2
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
XIV - APLICAO DESTE TRABALHO S ASSOCIAES ................ 78

XV - CONCLUSES ..................................................................................... 80
XVI- BIBLIOGRAFIA ................................................................................... 87
3
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
COOPERATIVAS HABITACIONAIS ( e algumas

consideraes sobre Associaes)
I- INTRODUO
1- Inmeros Promotores de Justia do

Consumidor deste Estado tm enfrentado problemas com relao s
Cooperativas Habitacionais. Neste campo, vrias dvidas e indagaes tm
sido trazidas a este Centro de Apoio Operacional, no intuito de se receber
uma orientao.
Assim, visando melhor auxiliar e

subsidiar os Promotores, procedi a contatos com vrias entidades interessadas
no assunto, bem como procedi a estudos e reunio do material necessrio, de
forma a possibilitar uma correta e eficaz atuao institucional.
2- Para o entendimento correto da

questo, e solucionamento dos problemas, tem-se que, primeiramente,
analisar o que vem a ser uma Cooperativa Habitacional, em seguida
estudando-se o contexto social onde se encontra inserida, seu fundamento e
regime constitucionais, seu regime infraconstitucional, suas caractersticas,
seus traos distintivos com os outros institutos, a existncia ou no de relao
jurdica de consumo entre a Cooperativa e os cooperados, a aplicao do
Cdigo de Defesa do Consumidor, abordando-se ainda, neste trabalho, as
providncias cveis cabveis contra a Cooperativa, e contra os seus
administradores e fiscais, bem como as providncias criminais contra estes
4
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ltimos, finalizando-se com o fornecimento de sugestes prticas para

auxiliar o trabalho do Promotor de Justia, com explicaes sobre a aplicao
deste trabalho s Associaes, e com concluses sobre todo o exposto.
II- CONCEITO DE COOPERATIVA HABITACIONAL
3- A Cooperativa Habitacional uma

espcie do gnero Cooperativa. Esta ltima, por sua vez, consubstancia-se em
uma espcie do gnero Associao de pessoas, que se reunem para, juntas,
conseguirem o que sozinhas seria invivel ou extremamente custoso.
A Associao se consubstancia na
reunio de pessoas que visam, por meio da conjugao de seus esforos, a
obteno de um fim no lucrativo, podendo ter finalidades recreativas,
culturais, profissionais, etc.2
A Cooperativa uma espcie de
3
Associao que visa a prestao de servios aos seus associados, servios
estes que podem ser de vrias ordens, dai surgindo as Cooperativas de
Trabalho, como a Unimed, por exemplo, as Cooperativas de Educao, as
Cooperativas de Consumo, as Cooperativas de Crdito, as Cooperativas
Agrcolas, as Cooperativas Agropecurias, as Cooperativas Habitacionais, etc.
Na realidade, a Cooperativa pode ser
constituda para a prestao de qualquer tipo de servio aos seus associados,
desde que se tratem de servios lcitos claro, no havendo restrio legal
quanto ao seu objeto especfico.
2
O nosso Cdigo Civil no conceitua Associao, e nem a distingue de sociedade civil (art.16, I, do Cdigo
Civil). Na Doutrina, no pacfico o seu conceito (Veja-se, a propsito, o contido no Vol.8, pags.275/288
da Enciclopdia Saraiva do Direito, 1978, 1 edio).
3
Preferimos em nosso trabalho conceituar as Cooperativas como espcies do gnero Associao, porque em
no visando a obteno de lucro, muito embora exeram uma atividade econmica, mais difcil seria
enquadr-las como sociedade civil, cuja existncia no se pode conceber sem fito lucrativo. Didaticamente,
pensamos tambm que a melhor forma de transmitir a idia do que seja uma Cooperativa conceitu-la
como espcie do gnero Associao e no sociedade.. Ademais, como se ver mais adiante, a nossa
Constituio Federal conceituou as Cooperativas como espcies do gnero Associao (arts. 5, XVIII, e
174, 2), tendo assim tambm o feito a Aliana Cooperativa Internacional (art.18, Estatutos modificados
no Congresso de Praga, em 1948, conforme citado na pag.35 da obra a seguir mencionada). O Ilustre
Professor Waldirio Bulgarelli, no entanto, prefere considerar as Cooperativas como entidades originais, que
no se enquadram em nenhum tipo societrio previsto em nosso Direito, seja comercial ou civil.
(pags.91/92 da obra Elaborao do Direito Cooperativo, Editora Atlas, 1 edio, 1967).
5
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Desta sua qualidade de prestadora de

servios decorre naturalmente a sua natureza de entidade civil, e no
comercial, entendida esta ltima como aquela que habitualmente exerce a
intermediao de produtos com objetivo de lucro.
A Cooperativa no visa e nem pode
visar o lucro, apesar de desenvolver uma atividade econmica4 em prol de
seus associados, denominados mais tecnicamente se falando de cooperados.
Assim, por exemplo, o agricultor que

sozinho no consegue comprar insumos para as suas plantaes por um preo
baixo, e nem obter um bom preo, espao e mercado para a venda de sua
produo, ao se associar em uma Cooperativa Agrcola, adquire fora pela
unio e melhores condies de trabalho.
A Cooperativa Agrcola prestar ao
agricultor-cooperado o servio de lhe propiciar melhores condies de
trabalho. Assim, a Cooperativa conseguir adquirir o insumo a um preo
baixo, repassando-o para o agricultor. Posteriormente, a Cooperativa que ir
vender a produo do agricultor , conseguindo, por se tratar de uma
Cooperativa, e no de uma nica pessoa perdida no universo, a obteno de
melhores preos e o atendimento de maiores e melhores mercados.
Fazendo parte de uma Cooperativa, o
cooperado tem que contribuir com seu esforo pessoal. Compete-lhe arcar
com as despesas da Cooperativa, ocupar os cargos de Administrao, e tudo o
mais que for determinado em seus estatutos. Nada mais lgico em se
considerando que os cooperados so os donos da Cooperativa.
Em se tratando de Cooperativa
Habitacional, os cooperados se unem ou a ela aderem, para juntos
conseguirem o que sozinhos no conseguiriam. Assim, visam, com a
formao gradativa de poupana conjunta, a obteno de meios para a
aquisio de um imvel para a sua moradia, a um preo de custo.
4
A explicao dada por Clvis Bevilaqua, para o que seja atividade econmica, esclarecedora quando
transportada para o campo das Cooperativas. Ensina o mestre que atividade econmica aquela que visa a
obteno de lucros ou a atenuao de despesas ( trecho de sua obra Comentrios, edio 1939 ,Vol V,
pag.115, citado pelo Professor Waldirio Bulgarelli, em sua obra Natureza Jurdica da Sociedade
Cooperativa, editora Clssico Cientfica, 1961, pag.18). No caso das Cooperativas, a atividade econmica
consistiria em atenuar despesas para os seus cooperados, j que estes, por meio delas, conseguem obter a
prestao de um servio a um preo de custo, abaixo do preo de mercado, pela eliminao dos
intermedirios.
6
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A Cooperativa, no caso, mediante a

contribuio dos cooperados, ir basicamente adquirir o terreno onde se
executar a obra, contratar uma Construtora para a sua realizao, e
posteriormente providenciar a transferncia dos imveis construdos para o
nome dos cooperados5.
A Cooperativa Habitacional presta aos
cooperados o servio de lhes administrar o seu prprio dinheiro,
empregando-o na realizao de um empreendimento habitacional.
O sistema da Cooperativa Habitacional
realmente propicia a aquisio de imvel a um preo mais baixo do que se
adquirido pelo sistema de compra e venda ou promessa de compra e venda
empresarial, j que se elimina exatamente a figura do empresrio
(incorporador, loteador e outros), e consequentemente o seu lucro, sempre
embutido no preo final de um imvel adquirido pelo segundo sistema citado
neste pargrafo.
O preo mais baixo para aquisio do
imvel, pelo sistema de Cooperativa Habitacional, se deve ainda a outros
fatores.
Pelo que se tem visto, as Cooperativas
Habitacionais tm se constitudo na atualidade para propiciar populao de
baixa e mdia renda a realizao de grandes empreendimentos, compostos de
vrios edifcios de apartamentos, ou de vrias casas. Assim, como a
Cooperativa no possui um nmero mximo de cooperados permitido por lei,
5
Na prtica, o que se tem feito, aps o trmino da construo do empreendimento, so escrituras pblicas de
compra e venda, por meio das quais a Cooperativa transfere a propriedade do bem aos cooperados. A
verdadeira natureza jurdica desta operao, realizada entre Cooperativa e cooperados, no , no entanto, de
contrato de compra e venda. E isto porque, como bem ensina o Professor Waldirio Bulgarelli, a
transferncia do bem construdo para o nome dos cooperados, se constitui no cumprimento do contrato
anterior j realizado, entre a Cooperativa e os cooperados, e por meio do qual a Cooperativa se obrigou a
prestar servios aos cooperados, consistentes na administrao do dinheiro deles, e seu emprego na
realizao de um empreendimento habitacional , permitindo-se ao cooperado a aquisio de imvel prprio
a um preo de custo. Assim, na linha de raciocnio do mestre, no h um novo contrato quando da
transferncia do bem da Cooperativa para o cooperado, mas sim mera distribuio, fornecimento ou entrega
(in Elaborao do Direito Cooperativo, 1 edio, 1967, Atlas, pag.95/98). No entanto, deve-se
considerar que os cooperados, para poderem adquirir o domnio sobre o bem, devem possuir um ttulo hbil
a registro (art.530, I, do Cdigo Civil), sendo que no rol taxativo destes ttulos constante do art.167, inciso
I, da Lei n 6015/73, no encontramos ttulo de mera transferncia, entrega ou distribuio, mas apenas de
compra e venda. Assim, de nosso entendimento, que muito embora se possa discutir e contestar com
razo, doutrinariamente, a natureza jurdica da transferncia do bem da Cooperativa para os cooperados, a
escritura de compra e venda se constitui em um instrumento necessrio, e sem o qual no se poder, perante
o Cartrio de Registro de Imveis, regularizar a aquisio do bem imvel pelos cooperados..
7
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
propicia a reunio de um grande nmero de pessoas, sendo que na hora da

aquisio do material para a construo, em face de sua grande quantidade,
consegue-se obter preos mais baixos.
As Cooperativas Habitacionais, como

propiciadoras da realizao de empreendimentos de interesse social, gozam
de benefcios em geral atribudos pelas Prefeituras Municipais a este tipo de
empreendimento, tais como a possibilidade de se construir uma garagem para
mais de um apartamento, a possibilidade de se construir cmodos menores do
que o padro, gratuidade ou reduo do valor dos emolumentos cobrados pela
Prefeitura para a aprovao do projeto e concesso do Habite-se,
possibilidade de construo em zonas proibidas s Incorporadoras, etc.
tudo o que tambm vem a baratear o custo da obra.
Na Capital de So Paulo, temos
especificamente o Decreto Municipal n 31.6O1/92, que dispe sobre os
critrios urbansticos e de edificaes para a implementao de projetos de
empreendimentos habitacionais de interesse social (doc.n 1 ), o qual se
refere expressamente s Cooperativas Habitacionais que se encontrem em
determinadas condies (art.1, pargrafo 1, incisos I e II ).
Do exposto at aqui deve-se frisar duas

idias bsicas, absolutamente necessrias para se entender o sistema
cooperativista. A primeira, refere-se ao fato de que a Cooperativa visa a
prestao de servios, e no a compra e venda ou promessa de compra e
venda de bens. A segunda consubstancia-se no fato de que tal prestao de
servios feita em favor apenas e exclusivamente de seus donos-
associados-cooperados.
Assim, tendo-se estabelecido o que se
deve entender por Cooperativa Habitacional e algumas de suas caractersticas,
de se analisar o contexto social onde se encontra inserida.
8
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
III- CONTEXTO SOCIAL ONDE SE INSEREM AS COOPERATIVAS

HABITACIONAIS
4- Segundo consta do manual

elaborado pela Organizao das Cooperativas Brasileiras (OCB), existem
hoje, no Brasil, segundo de seu conhecimento, 163 Cooperativas
Habitacionais, tendo elas se tornado uma tendncia alternativa para aqueles
que no conseguem pagar os altos preos oferecidos pelo mercado
imobilirio, sendo que o resultado estaria sendo compensador, com a
produo de imveis de boa qualidade a um preo abaixo daquele de mercado
(doc.n 2).
Na Organizao das Cooperativas do
Estado de So Paulo (OCESP), se encontram registradas vrias
Cooperativas Habitacionais, com atuao em diversas regies do Estado
(doc.n 3).
As Cooperativas, desde o advento da
Constituio Federal de 1988, no esto mais obrigadas a se registrar nas
referidas Organizaes, pelas razes que sero expostas abaixo, no captulo
IV, item 6, deste trabalho. No entanto, podem nelas se registrar para passar a
fazer parte do sistema que as representa.
No Estado de So Paulo, as
Cooperativas podem se registrar na OCESP (Organizao das Cooperativas
do Estado de So Paulo), cujo endereo e respectivos telefones esto
indicados na ltima folha do doc.n2, sendo seu Assessor Jurdico o Dr.
Geraldo Volpe de Andrade, com quem se pode obter valiosos esclarecimentos
sobre o sistema cooperativista.
Nos outros Estados da Federao, as
Cooperativas podem se registrar em rgos congneres, tambm indicados na
ltima folha do doc.n2.
A OCESP, por sua vez, e demais rgos
congneres de outros Estados, integram o sistema nacional de representao
das Cooperativas, estando vinculados OCB (Organizao das Cooperativas
Brasileiras), cujo endereo e telefones tambm esto indicados na ltima
folha do doc.n 2.
9
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A OCB, por sua vez, filia-se

Organizao das Cooperativas da Amrica (OCA) e Aliana Cooperativa
Internacional (ACI), sendo certo que o sistema Cooperativista no
exclusividade do nosso Pas, estando espalhado pelo mundo todo. A
primeira Cooperativa surgiu em 1844, em Manchester, Inglaterra.
Tais Organizaes destinam-se a criar
uma forte rede de representao das Cooperativas, bem como a orient-
las, no s na fase de constituio, como tambm na fase de seu
desenvolvimento.
Tais Organizaes, no Brasil, no
possuem e nem podem possuir carter fiscalizatrio, pelas razes que sero
expostas no captulo seguinte deste trabalho, item 6.
IV- FUNDAMENTO E REGIME CONSTITUCIONAL DAS

COOPERATIVAS HABITACIONAIS
5- Analisando-se agora o
posicionamento de nosso sistema jurdico com relao s Cooperativas, tem-
se, primeiramente, que a existncia e licitude das mesmas encontra franco e
expresso fundamento constitucional.
Trs so as referncias
constitucionais que interessam para os fins deste trabalho com relao s
Cooperativas.
6- A primeira est inserta nos incisos
XVII, XVIII, XIX e XX, do artigo 5 da Magna Carta, segundo os quais
plena a liberdade de associao para fins lcitos (inciso XVII), permitindo-se
a criao de associaes e, na forma da lei, de cooperativas,
independentemente de autorizao, tendo ficado vedada a interferncia do
Estado em seu funcionamento (inciso XVIII), somente se permitindo a sua
dissoluo ou a suspenso de suas atividades de forma compulsria por
deciso judicial, transitada em julgado quando se tratar de dissoluo (inciso
XIX), e garantindo-se a liberdade de se ingressar em uma associao ou dela
retirar-se voluntariamente (inciso XX).
10
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Desta primeira referncia

constitucional com relao s Cooperativas, extrai-se as seguintes concluses,
que importam para o desenvolvimento deste trabalho:
a) as Cooperativas so uma espcie de
Associao (inciso XVIII do art.5);
b) permitida a sua existncia, desde
que para fins lcitos (inciso XVII do art.5);
c) permitida a sua existncia na forma
da lei (inciso XVIII), ou seja, a lei estabelecer, como efetivamente
estabelece, quais os requisitos necessrios, dentro destes parmetros
constitucionais, para que se possa considerar uma entidade como
verdadeira Cooperativa, a gozar das vantagens que lhe so atribudas
pela prpria Constituio Federal, vantagens estas que sero expostas
nos prximos incisos deste item;
d) a lei no poder subordinar a
criao das Cooperativas ( ou de qualquer outro tipo de associao)
autorizao de qualquer rgo (inciso XVIII do art.5);
e) tendo sido vedada a interferncia
do Estado no funcionamento das Cooperativas e demais
Associaes(inciso XVIII do art.5) , isto significa que no pode existir
rgo encarregado de proceder fiscalizao administrativa dessas entidades.
Assim, cresce em importncia a
atuao do Promotor de Justia nesta rea, como uma das nicas formas de se
fazer cessar o mal que esteja ou possa ser eventualmente causado
coletividade pelas entidades em questo;
Observe-se, a propsito, que somente a

dissoluo ou a suspenso compulsrias das Cooperativas e demais
Associaes dependem de sentena judicial. Assim, nada impede que, por
Termo de Compromisso, consiga o Promotor de Justia obter eventual
promessa de dissoluo ou suspenso total ou parcial de suas atividades, j
que neste caso estaro tais entidades aderindo a esta situao
voluntariamente, e no compulsoriamente, nica hiptese em que se tornaria
imprescindvel a interveno judicial.
f) o ingresso de algum em uma
Cooperativa ou em qualquer outra forma de Associao deve ser voluntria,
11
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
assim como a sua permanncia nelas, podendo o cooperado ou o associado

delas se retirar quando assim entender conveniente.
Portanto, devem ser considerados
inconstitucionais no s quaisquer meios ou formas utilizados para obrigar
ou coagir algum a ingressar em tais entidades, como tambm quaisquer
meios ou formas utilizados para impedir ou dificultar a sada de algum
destas mesmas entidades.
7- A segunda referncia feita pela
Constituio Federal com relao s Cooperativas encontra-se inserida no
pargrafo segundo do art.174 da Constituio Federal, segundo o qual se
determina lei que apoie e estimule o cooperativismo e outras formas de
associativismo.
Esta referncia s vem a confirmar, pela
forma como est redigida, primeiramente, que as Cooperativas so espcies
do gnero Associao. Em segundo lugar, v-se uma confirmao de que a
existncia das Cooperativas e de outras formas de Associao encontra franco
apoio constitucional, devendo a lei apoiar e estimular o surgimento destas
entidades.
8- A terceira passagem constitucional

que se encontra com relao s Cooperativas, de interesse direto para este
trabalho, est inserida no inciso VIII do artigo 192 da Magna Carta, referindo-
se s Cooperativas de Crdito .
Tal inciso dispe que a lei
complementar dever estabelecer os requisitos para o funcionamento das
Cooperativas de Crdito, e para que possam ter condies de
operacionalidade e estrutura prpria das instituies financeiras.
Tal inciso pertence ao art.192 da
Constituio Federal que est, por sua vez, inserido no Captulo destinado a
regular o Sistema Financeiro Nacional.
O inciso em apreo , como se v,
estabelece uma exceo regra da impossibilidade de se submeter as
Cooperativas a qualquer tipo de autorizao para funcionar, e regra da
impossibilidade de serem submetidas a qualquer tipo de fiscalizao
administrativa.
12
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
que as Cooperativas de Crdito,

diferentemente das demais, foram equiparadas pelo dispositivo
constitucional em questo, s Instituies Financeiras, as quais at mesmo
por norma constitucional, s podem funcionar aps autorizao (art.192,
inciso I).
A atividade fiscalizatria do Banco
Central sobre tais Cooperativas tambm foi assegurada pela Constituio
Federal, e isto no inciso IV do referido art.192, combinado com o inciso VIII
do mesmo dispositivo constitucional.
A atividade das Cooperativas de Crdito
no se confunde com a atividade das Cooperativas Habitacionais. E isto
porque as primeiras destinam-se a captar contribuies peridicas dos
cooperados, para conferir-lhes crditos quando necessrio. O benefcio do
cooperado conseguir, mediante a conjugao de esforos de todos, a
obteno de valores em dinheiro da prpria Cooperativa, em melhores
condies daquelas oferecidas pelo mercado financeiro. A Cooperativa
funciona como um Banco privado, criado para prestar servios somente aos
cooperados. A Cooperativa Habitacional, diferentemente, recebe
contribuies peridicas dos cooperados, para empreg-las na realizao de
um empreendimento habitacional de interesse dos cooperados.
9- Destas trs referncias
constitucionais bsicas citadas com relao s Cooperativas , extrai-se a
concluso lgica e necessria de que no se pode negar a tais entidades a
possibilidade jurdica de existncia e de licitude de sua atividades.
Em assim sendo, fundamental que
se tenha em mente as suas caractersticas bsicas, para que, em face de
um caso concreto, se possa ter condies de identificar se se trata de
verdadeira Cooperativa, a gozar das j citadas regalias constitucionais
(criao independentemente de autorizao e afastamento da atividade
administrativa fiscalizatria), ou se na realidade se trata de entidade
diversa, que se utiliza somente da fachada da Cooperativa, para tentar
conseguir em vo a obteno, de forma fraudulenta, daquelas mesmas
vantagens.
A tentativa de obteno daquelas
vantagens seria em vo, porque, como se sabe, o que importa para se concluir
pela existncia ou no de verdadeira Cooperativa, a verificao da presena
13
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
de seus traos fundamentais bsicos, e no da denominao ou do nome que

se lhe d (art.85 do Cdigo Civil).
V- REGIME INFRACONSTITUCIONAL DAS COOPERATIVAS

HABITACIONAIS ( LEI N 5764/71) E SUAS CARACTERSTICAS
10- Assim, na busca dos demais traos

caractersticos das Cooperativas Habitacionais, alm daqueles j citados
quando da exposio de seu conceito, passemos agora a analisar a Lei n
5764/71, que as regula , a nvel infraconstitucional (doc.n 4).
I) Artigos da Lei n 5764/71 que perderam a eficcia
11- Deve-se observar, primeiramente,

que vrios artigos desta lei no foram recepcionados pela Constituio
Federal de 1988, no tendo mais aplicao.
11.1- Assim, todos os dispositivos de
tal lei que criavam ou de qualquer forma se referiam obrigatoriedade da
obteno de autorizao, por autoridade Administrativa, para a Cooperativa
poder funcionar, perderam a eficcia, em face do j referido artigo 5, inciso
XVIII, da Constituio Federal, que assegurou a criao de Cooperativas e
demais Associaes independentemente de autorizao de qualquer
rgo(Seo I do Captulo IV, da Lei n 5764/71).
Antes do advento da Constituio
Federal de 1988, as Cooperativas Habitacionais estavam sujeitas, at
21.11.86, prvia obteno de autorizao do BNH para poderem funcionar
(art. 17 c/c o art.92, inciso II da Lei n 5764/71). O BNH, como se sabe, foi
extinto em 21.11.86, tendo sido sucedido pela Caixa Econmica Federal
(Decreto-Lei n 2291/86). A partir do advento da Constituio Federal de
14
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
1988, em face do dispositivo j citado, as Cooperativas Habitacionais no

mais ficaram sujeitas obteno de autorizao de quem quer que seja
para poder funcionar.
11.2 - Tambm o art.18, pargrafo 6,
da Lei n 5764/71 perdeu a eficcia. O mesmo submetia a Cooperativa
prvio registro na JUCESP para poder funcionar. Tal obrigatoriedade viola
o contido no inciso XVIII do art. 5 da Constituio Federal, uma vez que em
sendo obrigatrio para funcionar, passa o registro a se equivaler autorizao
para funcionar, vedada por tal dispositivo constitucional6.
Assim, o registro na JUCESP subsiste,
mas apenas como uma faculdade conferida s Cooperativas, para que possam
adquirir personalidade jurdica.7
11.3 - Da mesma forma, o registro

prvio obrigatrio das Cooperativas, para poderem funcionar, na
Organizao das Cooperativas Brasileiras ou na entidade estadual
equivalente, imposto pelo art.1O7 da Lei n 5764/71, perdeu a sua eficcia,
por fora do contido no mesmo inciso XVIII do art.5 da Constituio
Federal.
6
O XVIII do art.5 da CF, ao estabelecer que a criao de Associaes e de Cooperativas independem de
autorizao, no fez nenhuma ressalva quanto ao registro no rgo competente, diferentemente dos
Sindicatos, em que , ao permitir a sua criao sem a autorizao do Estado, ressalvou o seu registro no
rgo competente (art.8, inciso I, da CF). Assim, de se concluir que caso fosse inteno do legislador
constituinte submeter a criao de Associaes e de Cooperativas ao registro prvio na JUCESP, ou nos
Cartrios de Registro de Ttulos e Documentos, teria feito esta ressalva expressamente, a exmplo do que
fez com relao aos Sindicatos.
Observo ainda que a JUCESP pode negar o registro de documentos em todas as hipteses arroladas no
art.38 da Lei n 4726/65, dentre as quais citamos, exemplificativamente, as hipteses em que o documento
no obedea s prescries legais, ou contenha matria contrria aos bons costumes ou ordem pblica, ou
ainda quando diretor, scio ou gerente tenha sido condenado por crime de falncia fraudulenta. Assim, se o
registro pode ser negado, a sua considerao como requisito prvio para criao da Associao ou
Cooperativa, equivaleria a uma autorizao para funcionar, o que contrariaria a norma constitucional
inserta no art.5, XVIII da CF.
7
A falta de registro na JUCESP, caracterizar a Cooperativa como irregular, pelo que no ocorrer distino
de patrimnios entre a Cooperativa e seus cooperados. Observe-se, no entanto, que ela s existir enquanto
Cooperativa, se presentes estiverem os trs requisitos citados no item 13.5 abaixo ( i- cumprimento dos
requisitos formais para a sua constituio, afastando-se, assim, a possibilidade da existncia de
Cooperativas de fato, sem estatutos; ii- subscrio do capital social pelos cooperados, e iii- existncia e
controle de seus rgos sociais pelos prprios cooperados). Apesar de no possuirem personalidade
jurdica, as Cooperativas irregulares tm capacidade processual para estarem em Juzo, no podendo,
quando demandadas, invocarem a irregularidade de sua constituio ( art.12, inciso VII, e 2 do CPC).
Sobre sociedades irregulares, veja-se ainda os arts.303, 304 e 305 do Cod.Com, e 1366 do Cod.Civil.
15
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Assim, tal registro continua a ser

possvel, mas como faculdade conferida s Cooperativas para poderem
integrar o sistema que as representa.
11.4 - Tambm perderam a eficcia, em

face do dispositivo constitucional ora em apreo ( inciso XVIII do art.5), que
proibe qualquer tipo de interferncia estatal no funcionamento das
Cooperativas, todos os demais artigos da Lei n 5764/71, que estabeleciam
sistemas de controle, fiscalizao e normatizao das atividades das
Cooperativas.
II) Caractersticas j citadas na Conceituao - Embasamento legal
12- Passando-se agora a analisar a Lei

n 5764/71, sob o ponto de vista das caractersticas bsicas que estabelece
para as Cooperativas, de se frisar que todas as caractersticas inicialmente
atribudas neste trabalho s Cooperativas, na parte destinada sua
conceituao, esto consagradas expressamente em tal diploma legal.
Assim, nos artigos 3, 4, caput e 5,
caput da Lei n 5764/71, podemos encontrar que a Cooperativa
constituda para a prestao de servios aos seus associados, os quais
reciprocamente se obrigam a contribuir com bens ou servios para o
exerccio de uma atividade econmica, de proveito comum, sem objetivo
de lucro, podendo adotar por objeto qualquer gnero de servio.
Tais dispositivos legais se referem s
Cooperativas como sociedade de pessoas, com forma e natureza jurdica
prprias, de natureza civil, no sujeitas falncia.
O emprego do termo sociedade foi
uma impropriedade do legislador, eis que no podendo as Cooperativas
objetivarem o lucro, melhor se enquadram na definio de associao de
pessoas, definio esta, alis, consagrada pela prpria Constituio Federal
(art.5, inciso XVIII, e 174, pargrafo segundo, da Magna Carta).
16
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A no sujeio das Cooperativas

falncia, uma decorrncia lgica de sua qualidade de prestadora de servios,
que no se confunde com a qualidade de comerciante, que quem exerce
habitualmente a intermediao de produtos com o objetivo de lucro .
Sobre este aspecto, de se observar
que muito embora no estejam sujeitas falncia, como associao civil,
esto sujeitas insolvncia civil, prevista nos artigos 748/786 do Cdigo de
Processo Civil, insolvncia esta cuja declarao judicial pode ser pedida por
qualquer credor ou pela prpria Cooperativa, cumpridos os requisitos legais, e
desde que suas dvidas excedam a importncia de seus bens.
III) Outras caractersticas das Cooperativas Habitacionais
13- Alm destas caractersticas j

inicialmente citadas das Cooperativas, e ainda luz da Lei n 5764/71, passa-
se a acrescer as adiante mencionadas.
13.1 - Constituio
Para se constituir uma Cooperativa

necessrio se reunir um nmero mnimo de 2O pessoas fsicas, admitindo-se
o ingresso de pessoas jurdicas s excepcionalmente, e desde que no tenha
finalidade lucrativa, ou exera a mesma ou correlata atividade das pessoas
fsicas associadas Cooperativa (art.6, inciso I, da Lei n 5764/71).
Esse grupo inicial deve elaborar os

estatutos sociais da entidade, com observncia do disposto no artigo 21 da
Lei n 5764/71, e em seguida realizar uma Assemblia Geral de
17
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Constituio, para aprovao de seus estatutos (artigos 14 e 15 da Lei n

5764/71).
Na primeira Assemblia Geral de

Constituio, devem tambm serem eleitos, dentre os associados-cooperados,
aqueles que ocuparo os rgos de Administrao da Cooperativa e o seu
Conselho Fiscal (art.15, inciso IV, da Lei n 5764/71).
13.2 - Ingresso do cooperado
Aps a constituio da Cooperativa,

outras pessoas podem ingressar em seus quadros, sendo ilimitado o nmero
de aderentes, salvo impossibilidade tcnica de prestao dos servios (art. 4,
inciso I, da Lei n 5764/71).
Para ingressar em uma Cooperativa,
aps a aprovao de seu ingresso pelo respectivo rgo de Administrao, a
pessoa deve subscrever quotas- partes do capital social e assinar o Livro
de Matrcula de tal entidade (art.3O da Lei n 5764/71).
Frise-se, portanto, que para se tornar
cooperado, a pessoa deve necessariamente subscrever quotas-partes do
capital social da Cooperativa, podendo se estipular que o pagamento destas
quotas-partes seja feito periodicamente. O valor de cada quota-parte no
poder ser superior a um salrio mnimo vigente no Pas, sendo que
nenhum cooperado poder subscrever mais do que 1/3 do total das quotas-
partes, salvo excees previstas no art. 24, pargrafo 1, da Lei n 5764/71
(arts.24, 25 e 30 da Lei n 5764/71).
Esclarea-se, a propsito, que a
subscrio de quotas-parte no se confunde com o pagamento das despesas
para o exerccio da atividade da Cooperativa, s quais todos os cooperados
esto, como donos da entidade, obrigados a contribuir, nos termos do que
constar dos estatutos e dos contratos.
de se ressaltar, no entanto, que o
valor inicial fixado nos estatutos e nos contratos, para pagamento das
18
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
despesas da Cooperativa, pode sempre vir a sofrer alteraes, se a

Assemblia Geral dos cooperados assim o deliberar.
Tambm no se confunde com a
subscrio de quotas-partes do capital social, a cobrana inicial usualmente
feita pelas Cooperativas, de um valor a ttulo de reembolso das despesas
administrativas de contrato, em geral denominada de taxa de inscrio ou
de taxa de contrato.
Em existindo um servio inicial
administrativo efetivamente prestado, necessrio a possibilitar o ingresso do
cooperado na Cooperativa, como gastos com a elaborao do contrato,
fornecimento de cpia dos estatutos, checagem prvia da idoneidade do
cooperado, etc, no me parece abusiva tal cobrana, desde que, claro, reflita
ela o valor efetivo do custo deste servio, j que a Cooperativa no pode visar
o lucro.
A existncia do Livro de Matrcula
obrigatria, sendo importante para que a Cooperativa no perca o controle do
seu nmero de associados, e da situao de cada um frente Cooperativa
(arts.22 e 23 da Lei n 5764/71).
13.3 - Estrutura Interna das Cooperativas Habitacionais e seu

gerenciamento
A estrutura interna de uma Cooperativa

composta por trs rgos Sociais bsicos.
O primeiro a Assemblia Geral dos

associados, que deve se realizar ordinariamente uma vez por ano e
extraordinariamente, quando houver necessidade. A Assemblia o rgo
deliberativo supremo da Cooperativa, tendo poderes para decidir e tomar as
resolues necessrias ao desenvolvimento da entidade. Os requisitos para a
sua instalao, o quorum de aprovao e as matrias a serem decididas em
Assemblia esto previstos na Lei n 5764/71, arts.38 46.
19
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Existem matrias que s podem ser

decididas em Assemblia, de acordo com o estabelecido na Lei e nos
estatutos. Assim, por exemplo, somente a Assemblia pode eleger os
componentes dos rgos de administrao e do Conselho Fiscal (art.44,
inciso III, da Lei n 5764/71), bem como decidir pela sua destituio (art.39
da Lei n 5764/71); aprovar as contas dos rgos de administrao (art.44, I,
da Lei n 5764/71); fixar-lhes os honorrios (art.44, IV, da Lei n 5764/71);
reformar os estatutos (art.46, I, da Lei n 5764/71); decidir pela dissoluo da
Cooperativa (art.46, IV, da Lei n 5764/71), etc.
Cada cooperado ( e s ele) tem direito a

um voto na Assemblia, qualquer que seja o nmero de suas quotas-
partes(art.42 da Lei n 5764/71), devendo comparecer pessoalmente, sendo
proibida a sua representao por mandatrio (art.42, pargrafo 1, da Lei n
5764/71, na nova redao que lhe foi dada pela Lei n 6981/82).
No entanto, quando o nmero de

associados da Cooperativa for superior a 3.000, ou existir associado residindo
a mais de 50 km da sede da Cooperativa, e desde que haja permisso nos
estatutos, a lei permite que se constituam grupos seccionais de cooperados,
que podero eleger, dentre eles, um delegado para represent-los nas
Assemblias ( pargrafo 2 6 do art.42 da Lei n 5764/71, na nova redao
que lhe foi dada pela Lei n6981/82).
O segundo rgo social da

Cooperativa o seu rgo de Administrao, que pode ser composto por
uma Diretoria ou por um Conselho de Administrao. o rgo executivo
da Cooperativa, que ir dar cumprimento s decises da Assemblia, e
administrar a Cooperativa, inclusive representando-a. As atribuies do
rgo de administrao devem ser fixadas nos estatutos (art.21, inciso V, da
Lei n 5764/71, sendo que basicamente compete-lhe tomar as decises no
reservadas legalmente Assemblia, e que no impliquem na modificao da
situao dos cooperados( arts.47/55 da Lei n 5764/71).
Assim, por exemplo, se a Diretoria ou o

Conselho de Administrao entende que o caso de se proceder a uma
modificao do projeto inicial do tamanho dos apartamentos, devero
20
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
convocar uma Assemblia para decidir sobre a questo, que afeta obviamente
a situao dos cooperados. No entanto, se se fizer necessrio um mero
aditamento ao projeto inicial, para corrigir um erro de clculo, sem alterao
de sua substncia, o rgo de Administrao poder tomar diretamente a
providncia.
O terceiro rgo social das

Cooperativas o seu Conselho Fiscal, a quem incumbe fiscalizar a
administrao da Cooperativa. O Conselho composto por trs membros
efetivos e trs suplentes (art.56 da Lei n 5764/71).
Tanto os membros do rgo de

Administrao, como os membros do Conselho Fiscal, tm direito a uma
remunerao desde que fixada pela Assemblia (art.44, inciso IV, da Lei n
5764/71).
O que se deve necessariamente
destacar que tanto os membros do rgo de Administrao (Diretoria
ou Conselho) como os membros do rgo de Fiscalizao (Conselho
Fiscal), devem ser obrigatoriamente cooperados, no se admitindo que
estes cargos sejam ocupados por pessoas estranhas Cooperativa.
Os caputs dos artigos 47 e 56 da

Lei n 5764/71 so expressos neste sentido.
E a Lei n 5764/71 s admite a
presena, na Cooperativa, de cooperado que vise usufruir dos servios
prestados pela Cooperativa. Ou seja, ningum pode ingressar em uma
Cooperativa Habitacional para apenas exercer cargos de Direo ou
Fiscalizao. O ingresso deve se dar apenas com o intuito de aquisio de
moradia para si.
Extrai-se esta concluso no s dos

claros termos do art.3 da Lei n 5764/71, no sentido de que se constitui uma
Cooperativa para o exerccio de uma atividade econmica que seja de
proveito comum das pessoas que a integram, como tambm do artigo 29,
caput, da mesma lei, segundo o qual o ingresso na Cooperativa livre a
todos que desejarem utilizar os servios prestados pela sociedade.
21
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A lei veda, tambm, o ingresso na

Cooperativa de agentes de comrcio ou empresrios que operem no
mesmo campo econmico da Cooperativa (art.29, pargrafo 4, da Lei n
5764/71). Assim, consequentemente, no podem tais pessoas ocupar cargos
nos rgos de Administrao e Fiscalizao da Cooperativa.
No caso das Cooperativas

Habitacionais, no podem, pois, ingressar nos seus quadros pessoas ou
empresas dedicadas ao ramo de compra e venda de imveis, ao ramo da
construo, ao ramo de consrcio de bens imveis, etc. Visa a lei evitar que
estas pessoas se utilizem da Cooperativa ou a conduzam, se eleitos para
ocupar os seus rgos internos, no sentido de gerar ganhos de lucro para a
sua prpria atividade empresarial .
Deve-se ressaltar, no entanto, que muito

embora o Conselho Fiscal e o rgo de administrao da Cooperativa devam
ficar nas mos dos cooperados, nada impede que o seu gerenciamento
dirio fique nas mos de um gerente no cooperado. O art.48 da Lei n
5764/71 permite a contratao de gerentes tcnicos ou comerciais no
associados pelo rgo de administrao da Cooperativa.
O gerenciamento dirio da
Cooperativa pode se dar por trs formas distintas. Primeiramente, pode ser
feito pelos prprios cooperados, que podem acumular as qualidades de
cooperados e empregados da Cooperativa (art.31 da Lei n 5764/71). Uma
segunda forma de gerenciamento da Cooperativa seria a contratao, com
vnculo empregatcio, de pessoas externas Cooperativa, para o exerccio da
funo de gerente, conforme autoriza o citado art.48 da Lei n 5764/71. E a
terceira forma seria a contratao de um rgo Assessor externo, para o
exerccio desta funo .
Deve-se observar que o gerenciamento
da Cooperativa a que ora nos referimos nada tem a haver com o
gerenciamento das sociedades comerciais de pessoas em geral, em que o
gerente deve necessariamente ser scio (scio-gerente das sociedades
limitadas, por exemplo), tendo poderes de administrar a nvel superior a
sociedade, representando-a. O scio-gerente das sociedades comerciais em
22
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
geral equipara-se aos Diretores ou membros do Conselho de Administrao

das Cooperativas.
O gerenciamento das Cooperativas,
diferentemente, significa o exerccio de funes, na escala de
responsabilidades, hierarquicamente inferiores a daquelas exercidas pela
Diretoria ou pelo Conselho de Administrao.
O gerente da Cooperativa, seja ele

cooperado empregado, empregado contratado, ou rgo Assessor, fica
responsvel pelo dia-a-dia da Cooperativa, pela prtica dos atos de mero
expediente, devendo sempre seguir e obedecer as ordens dos Diretores ou
membros do Conselho de administrao, que so donos e responsveis pela
tomada de decises executivas da Cooperativa.
Os Diretores ou membros do Conselho

de administrao no raras vezes, por desempenhar outra atividade paralela,
no tm condies de permanecer o dia todo na Cooperativa, tendo que se
servir de gerentes que, sob sua responsabilidade, possam cobrir o expediente
de seu dia-a-dia.
Assim, por exemplo, procedem os
gerentes ao atendimento dirio dos cooperados, verificam se h necessidade
de proceder a uma compra, etc. . Os Diretores, por sua vez, devem controlar e
planejar toda a administrao da Cooperativa e represent-la. S aos Diretores
ou membros do Conselho de administrao compete, na forma estipulada nos
estatutos, proceder movimentao da conta da Cooperativa, salvo se o
gerente possuir procurao especfica para isso, outorgada por quem possuir,
pelos estatutos, o poder de representar a Cooperativa.
bom lembrar que se o cooperados no

estiverem satisfeitos com a forma como est sendo conduzida a administrao
ou a fiscalizao da Cooperativa, podem convocar a realizao de uma
Assemblia Geral Extraordinria, para promover a destituio dos membros
dos respectivos rgos e eleio de novos. A convocao pode ser feita pelo
rgo de administrao ou pelo Conselho Fiscal, a pedido de qualquer
cooperado, ou por 1/5 dos associados (arts. 38, pargrafo 2, e 39 da Lei n
5764/71).
23
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
13.4 - Caracterizao ou no da entidade como Cooperativa Habitacional
Diante de um caso concreto envolvendo

uma Cooperativa Habitacional, imprescindvel que averiguemos, em
primeiro lugar, se estamos diante de uma verdadeira Cooperativa
Habitacional, ou se esta est sendo usada como mera fachada para o exerccio
fraudulento de uma atividade empresarial sem o cumprimento dos requisitos
legais.
Como se viu, a Cooperativa goza de
benefcios constitucionais, no estando sujeita a nenhum tipo de controle
administrativo, sendo certo que, em se tratando de Cooperativa, conforme
ser melhor explicado em captulos prprios, no est obrigada a proceder ao
registro prvio da incorporao e nem a obter autorizao do Banco Central
ou de qualquer outro rgo para poder funcionar. Assim, empresrios
inescrupulosos podem tentar se utilizar da fachada da Cooperativa para
encobrir o exerccio livre de uma atividade sem o cumprimento dos
requisitos legais.
A eventual descaracterizao de uma
entidade como verdadeira Cooperativa deve ser o primeiro passo a ser tomado
pelo Promotor de Justia, porque esta descaracterizao bem situar os
consumidores no como donos da Cooperativa (qualidade que possuiriam se
fossem verdadeiros cooperados), mas sim como consumidores sem qualquer
participao no quadro social da entidade, e sem qualquer tipo de
responsabilidade pelas suas dvidas perante terceiros, responsabilidade esta
que, como se ver, compete ao verdadeiro cooperado, dono que da
Cooperativa.
O correto enquadramento do caso como
verdadeira Cooperativa, ou como o exerccio de uma atividade empresarial
especfica (incorporao imobiliria, consrcio, ou outras, como se ver) pelo
meio fraudulento da fachada da Cooperativa, permitir uma melhor viso e
conduo do caso, no tocante ao caminho jurdico a se seguir e s
providncias a serem tomadas, conforme tambm ser exposto em captulos
prprios.
24
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
13.5 - Dados que realmente indicam a existncia de Cooperativa

Habitacional
Em primeiro lugar, no haver

Cooperativa Habitacional se no tiverem sido observados os requisitos
formais exigidos pela lei para a sua constituio.
Assim, s estaremos diante de uma
verdadeira Cooperativa Habitacional, se possuir ela no mnimo 2O
integrantes, que tenham elaborado os estatutos e os aprovado em Assemblia
Geral de constituio, conforme melhor esclarecido no item relativo
constituio das Cooperativas.
Sem o cumprimento destes requisitos
mnimos, no se poder aceitar a existncia de Cooperativa, j que a
Constituio s permite a sua criao na forma da lei (art.5 inciso
XVIII, da Constituio Federal ), tratando-se, portanto, a criao da
Cooperativa de um ato que depende do cumprimento da forma estabelecida
pela lei.
Pondere-se, no entanto, que a mera
inobservncia de um ou de alguns destes requisitos formais de constituio,
no significa, por si s, que a fachada da Cooperativa esteja sendo usada para
fins fraudulentos e ilcitos, uma vez que tal inobservncia poder se
consubstanciar em uma mera irregularidade.
Tal inobservncia significa to somente
que de verdadeira Cooperativa no se trata, podendo se tratar de uma outra
espcie associativa, por exemplo.
Para a verificao da ocorrncia da

fraude, ou seja, da inexistncia de verdadeira associao de pessoas, mas sim
do exerccio ilcito de uma atividade empresarial, dever-se- analisar todas as
circunstncias do caso concreto.
O segundo elemento a caracterizar a
existncia de verdadeira Cooperativa, o ingresso dos cooperados
25
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
mediante subscrio, por eles, de quota ou quotas-partes do capital

social. Sem a subscrio das quotas pelos cooperados, eles no se tornam
associados da Cooperativa, no havendo que se cogitar desta forma
jurdica, cuja existncia pressupe a participao societria de todos os
cooperados, como donos que so da Cooperativa.
J a inexistncia do Livro de
Matrcula no ser suficiente para se descaracterizar a existncia de
verdadeira Cooperativa, j que poder se consubstanciar em mero
descumprimento de uma formalidade legal por uma verdadeira
Cooperativa. Sua existncia ou no, no entanto, deve ser pesquisada, mas
como um dado meramente indicirio e no conclusivo por si s, a ser
juntado aos demais, na busca da caracterizao da Cooperativa como tal.
O terceiro elemento sem o qual no

se poder cogitar da presena de verdadeira Cooperativa a criao,
pelos estatutos, de seus trs rgos sociais j referidos, e mais do que
isto, o efetivo controle deles pelos prprios cooperados.
Ou seja, as Assemblias no s devem

existir formalmente, como efetivamente se realizar, e serem controladas, a
nvel das decises a serem tomadas, pelos prprios cooperados.
Os membros dos rgos de

administrao e do Conselho Fiscal, conforme j se exps, devem ser
cooperados eleitos, com o objetivo efetivo e real de adquirirem imvel
prprio para si, pelo sistema da Cooperativa.
E devem, eles prprios, estarem

efetivamente exercendo as suas funes, e no se tratarem de meros
laranjas.
Se a entidade que se apresenta como

Cooperativa no estiver sendo controlada pelos prprios cooperados, mas
sim por terceiros estranhos ao quadro social, formal ou efetivamente,
26
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ento de verdadeira Cooperativa no se tratar, estando ocorrendo o seu

uso para obteno de fins ilcitos fraudulentos. No se pode conceber,
em face de nosso ordenamento jurdico constitucional e infra-
constitucional, uma Cooperativa, como espcie associativa que , que
no seja controlada pelos prprios cooperados.
Portanto, trs so os elementos

fundamentais para se identificar a presena de verdadeira Cooperativa
Habitacional. O primeiro diz respeito observncia dos seus requisitos
formais de constituio. O segundo diz respeito subscrio de quotas
partes do capital social pelos prprios cooperados. Tais elementos, no
entanto, no bastam para identificar a presena de verdadeira
Cooperativa, tendo que a eles se aliar o fato de os rgos sociais
supremos da Cooperativa existirem e estarem sob o efetivo controle dos
cooperados. Somente estes trs elementos, juntos, podem assegurar a
presena de verdadeira Cooperativa.
13.6 - Implicaes da falta de registro na Jucesp e na Ocesp
Conforme exposto no Captulo III e no

item 6 do Captulo IV deste trabalho, as Cooperativas podem se registrar na
OCESP, se situadas no Estado de So Paulo, ou no rgo congnere, se
situadas em outro Estado, para fazerem parte do sistema que as representa e
para receberem a devida orientao.
Por outro lado, apesar de sua natureza

civil, a Cooperativa est sujeita a registro na JUCESP, por fora do disposto
no art.17, pargrafo 6, da Lei n 5764/71, para poder adquirir personalidade
jurdica.
No entanto, a falta de registro da

Cooperativa na Organizao das Cooperativas de seu Estado, ou na Jucesp,
27
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
podem se constituir em mero desprezo, por uma verdadeira Cooperativa

Habitacional, do uso de determinadas faculdades atribudas pela Lei s
Cooperativas, ou em um indcio do uso da Cooperativa como mera fachada,
por uma pessoa ou empresa interessada em obter lucro. Tudo depender da
anlise de todas as circunstncias do caso concreto.
13.7 - Responsabilidade dos Cooperados
Ainda dentro do tema da descrio das

caractersticas das Cooperativas luz da Lei n 5764/71, deve -se destacar
que os cooperados, como donos que so das Cooperativas, ao nelas ingressar
passam no s a ter direito de usufruir dos servios por elas prestados, como
tambm passam a se tornar responsveis por suas despesas (arts.8O,
caput, e 81 da Lei n 5764/71), e seus prejuzos (art.89 da Lei n
5764/71), e ainda responsveis pelas dvidas da Cooperativa perante
terceiros, responsabilidade esta que pode ser limitada ao valor do capital
social subscrito, ou ilimitada, hiptese em que o cooperado arcar de forma
pessoal e solidria para com as dvidas assumidas pela Cooperativa (arts. 11 e
12 da Lei n 5764/71).
A dimenso da responsabilidade do
cooperado para com terceiros, se limitada ou ilimitada, dever constar dos
estatutos da Cooperativa (art.21, inciso II, da Lei n 5764/71), e do contrato
que ela fizer com cada cooperado. Dever constar , ainda, da publicidade e da
oferta, como se ver mais adiante, no Captulo XI deste trabalho.
A responsabilidade do cooperado perante

terceiros, quer se trate de responsabilidade limitada, quer se trate de
responsabilidade ilimitada, somente poder ser invocada depois de ser
judicialmente exigida da Cooperativa (art.13 da Lei n 5764/71). Assim, ela
ser sempre subsidiria, devendo-se entender o termo solidria contido no
28
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
referido art.12 como responsabilidade pessoal total aps a cobrana judicial

infrutfera da Cooperativa.
A responsabilidade do cooperado para

com terceiros perdura para os cooperados demitidos, eliminados ou excludos
da Cooperativa, at quando aprovadas as contas do exerccio em que se der o
seu desligamento (art.36, caputda Lei n 5764/71).
Sua responsabilidade para com terceiros

e para com a prpria Cooperativa, transfere-se em caso de morte do
cooperado, aos seus herdeiros, prescrevendo a ao contra estes, no entanto,
dentro do prazo de um ano a contar da data da abertura da sucesso ( art.36,
pargrafo nico, da Lei n 5764/71).
13.8- Sada do Cooperado da Cooperativa
Conforme j assinalado neste trabalho,

ningum pode ser obrigado a se associar ou a permanecer associado, e isto
por fora de norma constitucional (art.5, inciso XX).
Assim, o cooperado tem, sempre, o

direito de se retirar da Cooperativa, sendo inconstitucional qualquer prtica
voltada a impedir ou dificultar a sua desistncia.
Trs so as formas jurdicas previstas

pela Lei n 5764/71, para concretizao da sada do cooperado da
Cooperativa.
Temos, primeiramente, a demisso, que
se d quando o cooperado solicita a sua sada da Cooperativa (art.32 da Lei n
5764/71).
29
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Em segundo lugar, temos a eliminao

do cooperado, pelo descumprimento de normas legais ou estatutrias, ou por
fato especial previsto nos estatutos, eliminao esta que ocorre por deciso da
Diretoria, que deve sempre ser motivada (art.33 e 34 da Lei n 5764/71).
Por fim, temos a excluso do
cooperado, que ocorre em virtude de seu falecimento, da perda de sua
capacidade, e por outros motivos constantes do art. 35 da Lei n 5764/71.
Em qualquer destas hipteses, de se
ressaltar que o cooperado, como associado dono que da Cooperativa, tem
direito ao reembolso do quantum integral que pagou a ttulo de subscrio
de quotas-partes do capital social, com a devida correo monetria 8.
Relativamente s despesas que pagou
para que a Cooperativa pudesse prestar os seus servios, as quais no se
confundem com o quantum pago a ttulo de subscrio do capital social,
conforme j se ressaltou neste trabalho, os estatutos da Cooperativa e tambm
o contrato a ser firmado com o cooperado, devem prever a forma de sua
devoluo aos cooperados demitidos, eliminados ou excludos (art.21, incisos
II e III da Lei n 5764/71).
13.9 - Dissoluo e Liquidao das Cooperativas
A Cooperativa est sujeita dissoluo

e liquidao, pelas razes expostas em seus estatutos (art.21, inciso VII, da
Lei n 5764/71), ou nos incisos I VII do art.63 da Lei n 5764/71, podendo
ser dissolvida e liquidada extrajudicialmente, se todos os cooperados
estiverem de acordo, observando-se o disposto no Captulo XI da Lei n
5764/71, ou judicialmente, quando este consenso no existir, por iniciativa de
qualquer cooperado (art.64 da Lei n 5764/71).
8
Veja-se a respeito o parecer do Professor Waldirio Bulgarelli, contido em sua obra Direito Empresarial,
Malheiros Editores, 1995, pags.281/291.
30
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
No entanto, convm frisar, que tal

pedido de dissoluo e liquidao da Cooperativa pressupe a existncia
de uma verdadeira Cooperativa.
Muito embora se possa sustentar a

legitimidade do Ministrio Pblico, em pleitear a dissoluo judicial de
Cooperativa que esteja exercendo atividade ilcita (art.607 do CPC de 1939,
c/c o art.1218, inciso VII, do CPC atual, bem como artigos 127, capute 129,
III, da Constituio Federal), de se ressaltar que , na hiptese de inexistir
verdadeira Cooperativa, estando ela sendo usada como mera fachada , o
pedido de dissoluo e liquidao judicial, alm de incabvel, seria
inconveniente aos interesses dos consumidores adquirentes, pois estes
seriam considerados como cooperados e, pois, donos da Cooperativa, s
passando a receber o valor de seus crditos aps o pagamento prvio de
todos os credores externos da Cooperativa (arts. 72 e 73 da Lei n
5764/71)
As aes em tese cabveis para a

hiptese da Cooperativa estar sendo usada como mera fachada, sero mais
adiante abordadas neste trabalho.
13.10 - Durao das Cooperativas Habitacionais
No tocante s caractersticas das

Cooperativas Habitacionais, resta ainda tratar da possibilidade ou no delas
continuarem a existir mesmo aps o trmino de um determinado
empreendimento habitacional.
A Resoluo n 10/78 (doc.n 26), do

antigo Conselho de Administrao do Banco Nacional de Habitao , extinto
em 1986, conforme j exposto, permitia, expressamente, que a Cooperativa
31
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Habitacional fosse criada para a realizao de mais de um empreendimento

habitacional (art.78).
Previa, ainda, a possibilidade de
realizao de Assemblias Seccionais, para tratar das matrias relativas a cada
empreendimento, e de Assemblias Gerais, para tratar das matrias comuns a
todos os cooperados (arts. 71, inciso V, 1 e 2 do art.78).
Mesmo na hiptese de Cooperativa

Habitacional criada para a realizao de vrios empreendimentos simultneos
ou sucessivos, com Assemblias Seccionais, a previso desta Resoluo do
BNH era da existncia de uma nica Diretoria e de um nico Conselho Fiscal
para toda a Cooperativa (arts. 63 e 75).
Tal Resoluo no est mais em vigor,
em face da supervenincia do art.5, inciso XVIII, da Constituio Federal,
que afastou a possibilidade de interferncia do Estado na vida das
Cooperativas.
No entanto, temos notcia, hoje, de
inmeros casos de Cooperativas Habitacionais funcionando para a realizao
de vrios empreendimentos habitacionais, simultneos ou sucessivos,
mediante a utilizao do sistema de Seccionais.
Analisando-se a Lei n 5764/71, no se
encontra nenhum impedimento especfico, a que uma Cooperativa
Habitacional seja criada para prestar servios aos seus cooperados, referentes
a vrios empreendimentos habitacionais, simultaneamente ou
sucessivamente realizados.
Assim, seus objetivos
predeterminados podem ser permanentes, sendo certo que, se assim o
forem declarados nos estatutos, no se verificar a hiptese de dissoluo de
pleno direito constante do inciso III do art.63 da Lei ( pela consecuo dos
objetivos predeterminados), pelo trmino de um determinado
empreendimento habitacional.
Tal sistema pode funcionar bem, desde
que o caixa, a contabilidade, a prestao de contas, e as decises especficas,
sejam separadas para cada empreendimento (conforme tambm j
determinava a Resoluo n10/78 do BNH - art.78, 2), e desde que a
32
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Diretoria e o Conselho Fiscal nicos tenham condies prticas de exercer

suas funes com relao a todos os empreendimentos.
No entanto, o que absolutamente
imprescindvel que ocorra em toda a Cooperativa criada para finalidades
permanentes, ou para a realizao de vrios empreendimentos habitacionais
concomitantes ou sucessivos, que os seus cargos de Direo e de
Fiscalizao sejam sempre mantidos nas mos de cooperados que ainda
no adquiriram o imvel prprio , pretendendo faz-lo pelo sistema
daquela determinada Cooperativa( artigos 47, caput, e 56, caput, da
Lei n 5764/71), sendo ainda imprescindvel que as Assemblias contem
sempre com a participao apenas de cooperados nesta mesma situao.
Assim, por exemplo, se um determinado
Diretor j conseguiu, pelo trmino de um determinado empreendimento,
adquirir o seu imvel prprio, dever deixar de exercer o cargo, retirando-se
inclusive da Cooperativa, o mesmo devendo ocorrer com todo aquele
cooperado que j tenha usufrudo da aquisio de moradia prpria pelo
sistema da Cooperativa.
Deve-se, tambm, atentar para o fato de
que, muito embora a realizao de mais de um empreendimento habitacional
por uma Cooperativa no signifique, por si s, que esteja ela sendo usada
como fachada para a prtica fraudulenta de uma atividade empresarial, pode
se constituir em um indcio desta ocorrncia, dependendo das circunstncias
do caso concreto. Frise-se, no entanto, que s se poder efetivamente concluir
pela ocorrncia da fraude, se se constatar a falta de controle da Cooperativa
pelos cooperados, e sua utilizao por uma ou vrias pessoas, fsicas ou
jurdicas, com o objetivo de exercer uma atividade empresarial.
Finalizado o relato das principais
caractersticas das Cooperativas Habitacionais, passa-se agora a analisar estas
outras atividades empresariais que podem estar por detrs da Cooperativa, e
que se referem a Institutos Jurdicos que com ela no se confundem. Em cada
item abaixo ser analisada uma destas atividades, seus traos distintivos com
a Cooperativa, e as providncias que podem ser tomadas nos casos concretos.
33
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
VI- COOPERATIVA HABITACIONAL E INCORPORAO

IMOBILIRIA
14- A atividade de incorporao

imobiliria, como se sabe, est regida pela Lei n 4591/64, consistindo na
atividade de se proceder venda ou promessa de venda de fraes ideais
de um terreno, objetivando a vinculao de tais fraes ideais a unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas, ou em construo, sob o
regime condominial (art.29 da Lei n 4591/64).
O Incorporador pode ou no se
responsabilizar pela construo da obra (artigo 29 da Lei n 4591/64). Ou
seja, o incorporador poder ser aquele que vende ou promete vender e
constri, ou aquele que s vende ou promete vender, sem construir.
Portanto, o primeiro ponto a realmente

identificar a atividade da incorporao imobiliria, a venda ou promessa
de venda de fraes ideais vinculadas a unidades autnomas, e no a
construo em si, que poder ou no ser de responsabilidade do incorporador.
O segundo ponto fundamental, para
identificao da atividade de incorporao imobiliria, o seu objeto, que
deve necessariamente visar unidades autnomas em construo ou a serem
construdas. Se a construo j tiver sido finalizada, a venda ou a promessa
de venda dos imveis no ser incorporao, mas sim uma compra e venda
empresarial.
O terceiro ponto caracterizador da
incorporao o regime das unidades autnomas, que dever ser
condominial, ou seja, cada adquirente ter direito a uma unidade autnoma
com exclusividade, e ainda a uma parte ideal da rea comum.
Observe-se que a incorporao tanto
pode versar sobre um edifcio de apartamentos a ser construdo ou em
construo, como tambm pode versar sobre um condomnio de casas a
serem construdas ou em construo(art.8, alnea a, da Lei 4591/64). Veja-
se, a este propsito, os ensinamentos de J. Nascimento Franco, no livro
Incorporaes Imobilirias, 3 edio, RT, pgs.21/22.
34
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Ainda estaremos diante de uma

incorporao imobiliria, se de conjunto de prdios ou casas versar o
empreendimento a ser negociado, desde que as vias internas sejam
particulares, visando o acesso a outras casas ou prdios, ou o acesso s vias
pblicas (art.8, alnea d, da Lei n 4591/64).
No entanto, se este conjunto de casas ou
prdios implicar na abertura de vias ou logradouros pblicos, ou no
prolongamento, modificao ou ampliao de vias e/ou logradouros
pblicos j existentes, ou ainda no aproveitamento do sistema de vias
pblicas j existentes, estaremos diante de um loteamento, ou de um
desmembramento, espcies do gnero parcelamento do solo urbano, regidos
pela Lei n 6766/79.
Em se tratando de incorporao
imobiliria, os problemas a ela relativos so de atribuio do Promotor de
Justia do Consumidor. No entanto, em se tratando de problemas originrios
de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, a atribuio
ser do Promotor de Justia da Habitao e Urbanismo (art.295, incisos VII e
X, da Lei Estadual n 734/93).
de se observar, ainda, que o sistema
de entrega das unidades autnomas por sorteios ou lances, no descaracteriza
o empreendimento como incorporao imobiliria, se estiverem presentes os
requisitos bsicos de sua estrutura acima citados. A adoo de tal sistema de
entrega, pelo incorporador, no entanto, implicar, isto sim, no
descumprimento de um requisito exigido pela lei, consistente na especificao
no contrato, ou na mera proposta, da unidade autnoma que est sendo
negociada (art.43, inciso IV, da Lei n 4591/64).
15- Tendo se exposto o que se deve
entender por atividade de incorporao imobiliria, de se ressaltar que ela
nada tem a haver com Cooperativas Habitacionais.
Na incorporao imobiliria, existir,
sempre, de um lado, uma empresa que visa obter lucro, mediante a
promoo e comercializao de fraes ideais de um terreno a serem
vinculadas a unidades autnomas e, de outro, os adquirentes. A atividade se
desenvolve por conta e risco do incorporador. ele incorporador, que vai
planejar a obra, redigir as propostas e os contratos, providenciar o projeto
arquitetnico, faz-lo aprovar pela autoridade, e tudo o mais que for
necessrio para que a obra chegue ao seu final, e os compradores ou os
35
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
compromissrios compradores venham a adquirir a sua unidade autnoma

(Veja-se a propsito os ensinamentos de Caio Mario da Silva Pereira, in
Condomnio e Incorporaes, 6 edio, Forense, 1992, pags.231/249).
As qualidades empresarial, mercantil
e lucrativa, da atividade de incorporao imobiliria, so de sua prpria
natureza, no se podendo cogitar desta ltima sem a presena das primeiras.
Observe-se os trechos extrados da obra citada no item anterior:
O que preciso aceitar, e neste
ponto necessrio convencer, que a incorporao de edifcio
uma atividade mercantil por natureza e o incorporador
constitui uma empresa comercial imobiliria.
Com efeito, na incorporao h
uma srie de atos que tanto podem ser civis como comerciais
(mandato, compra-e-venda, corretagem etc.), mas que, tendo em
vista o seu exerccio com fito de lucro, facilmente se situam
na rbita mercantil (pag.241);
Entendido, como entendemos,
que a incorporao de edifcio uma atividade empresarial e
conceituando o incorporador como empresa (ou empresrio,
segundo alguns), no o fato de operar com imvel que lhe tira
a capitulao de mercantil. Pode, contudo, acontecer, que
algum no proceda com intuito de lucro, ou que o edifcio
seja incorporado pela Administrao Pblica ou entidade
paraestatal, inspirada uma ou outra no propsito de bem servir a
coletividade ou seus associados e beneficirios. Nestes casos,
faltando o carter especulativo do negcio, ressai da
caracterizao empresarial (pags.241/242);
bvio que, sendo a
incorporao uma atividade empresarial, constitui
organizao econmica destinada a fim lucrativo. Quem
constri para si mesmo, ainda que seja edifcio de
apartamentos, no incorporador. Nele se converte, porm,
desde o momento em que exponha venda as unidades
vinculadas frao ideal, antes da concluso do edifcio.
(pag.249) (grifos nossos).
Diferentemente do que ocorre na
incorporao imobiliria, as Cooperativas Habitacionais, conforme j
36
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
assinalado neste trabalho, muito embora desenvolvam uma atividade

econmica, no visam o lucro. So uma entidade que se forma pela unio de
pessoas interessadas em, com o esforo pessoal de cada cooperado,
conseguirem, juntas, adquirir um imvel para cada qual a preo de custo. No
existe uma empresa visando auferir lucro, mas sim um grupo de pessoas
que se unem para se auto-ajudarem, no intuito de propiciar a aquisio,
por elas prprias, de um imvel para sua moradia.
Na incorporao imobiliria, a
atividade de compra e venda ou de promessa de compra e venda. Na
Cooperativa Habitacional, no h uma relao de compra e venda ou de
promessa de compra e venda entre a Cooperativa e o cooperado, mas sim
uma relao de prestao de servios, em que a Cooperativa, mediante a
ajuda de todos os cooperados, ir adquirir o terreno, obter a aprovao do
projeto na Prefeitura, contratar a Construtora, etc.
Na incorporao, o risco do
empreendimento da empresa incorporadora. Na Cooperativa
Habitacional, o risco de todos os cooperados, donos que so do
empreendimento.
Na Cooperativa Habitacional, a pessoa
ingressa para ser a dona do empreendimento, subscrevendo quotas-partes do
capital social, e podendo participar das Assemblias Gerais, e concorrer aos
cargos de Administrao e Fiscalizao, responsabilizando-se pelas despesas
da Cooperativa, pelos seus prejuzos, e pelas suas dvidas perante terceiros,
podendo esta responsabilidade ser limitada ou ilimitada, conforme j se exps
neste trabalho.
Na incorporao imobiliria, o
consumidor no se torna parte da empresa incorporadora, no podendo
interferir em suas decises e nem ocupar cargos nos seus rgos internos.
Perante terceiros, nenhuma responsabilidade assume pelas dvidas da
sociedade incorporadora.
Na Cooperativa Habitacional, a
aquisio do imvel se far a preo de custo. Na incorporao imobiliria, a
aquisio se far por um preo superior ao de custo, posto que includo o
lucro do incorporador, e as despesas com o registro da incorporao
imobiliria (art.32 da Lei n 4591/64).
37
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A incorporao imobiliria e as
Cooperativas Habitacionais so regidas cada uma por uma legislao
especfica, j referidas neste trabalho.
O que importante frisar que
incorporao imobiliria nada tem a haver com Cooperativa
Habitacional. Ou seja, a presena de uma exclui necessariamente a
presena de outra.
O nome que se d ao Instituto no
importa, porque o que o caracterizar a natureza da atividade efetivamente
desenvolvida em cada caso concreto(art.85 do Cdigo Civil).
16- Para se apurar se estamos diante de
uma verdadeira Cooperativa Habitacional, ou de uma atividade de
incorporao imobiliria sob a fachada de Cooperativa, temos que
verificar todas as circunstncias do caso concreto, averiguando-se,
principalmente, se esto presentes os dados j citados (captulo V, item
III, sub-item 13.4 ), necessrios admisso da presena da Cooperativa,
ou se esto presentes os elementos caracterizadores e distino da
incorporao imobiliria citados neste captulo, atentando-se ainda para
as sugestes prticas que sero expostas mais adiante no captulo X
deste trabalho.
17- Caso se chegue concluso de que
a forma da Cooperativa est sendo usada como mera fachada, tratando-se
efetivamente de atividade de incorporao imobiliria, aplica-se
integralmente a Lei 4591/64, devendo a empresa responsvel pelo
empreendimento (Construtora, rgo Assessor ou outras) providenciar,
antes da negociao, por qualquer forma, das fraes ideais do terreno, o
registro prvio da incorporao no Cartrio de Registro de Imveis
competente (art.32 integralmente, destacando-se o contido pargrafo 3, da
Lei n 4591/64).
Se as negociaes estiverem sendo
feitas sem este registro prvio da incorporao (registro este fundamental,
para se conferir segurana aos consumidores adquirentes, quanto s condies
dos imveis a serem adquiridos), cabe ao civil pblica, com pedido de
liminar, para se obstar a continuidade das negociaes, bem como para se
obstar a continuidade de eventual publicidade, podendo-se, ainda, se a
cessao da publicidade no for suficiente para afastar todos os malefcios da
propaganda, requerer-se a imposio de contrapropaganda, tudo sob pena de
38
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
multa diria (conforme cpia da inicial juntada sob doc.n 5), sem prejuzo de
eventual pedido reparatrio em favor daqueles que j desembolsaram valores,
se for elevado o nmero de vtimas (arts.91/100 do Cdigo de Defesa do
Consumidor).
Neste caso, creio que o melhor caminho
ser ingressar-se com a ao contra as pessoas ou empresas que esto
praticando a atividade de incorporao imobiliria por detrs da
Cooperativa, bem como contra a prpria Cooperativa.
E isto porque muito embora a entidade
no exista enquanto verdadeira Cooperativa, tendo sido criada para servir de
fachada para o exerccio de uma atividade empresarial sem o cumprimento
dos requisitos legais, o que dever ser esclarecido ao Juiz na inicial, ela,
Cooperativa, existe no mundo real enquanto sociedade regular ou irregular
, estando praticando aqueles atos citados (negociao, publicidade, oferta,
leso ou perigo de leso aos consumidores ) tendo, assim, que ser obstada por
uma liminar e, posteriormente, por uma sentena.
Creio que nesta ao civil pblica ora
em cogitao, ser necessrio formular-se, ainda, alm dos j citados, pedido
para que se declare a inexistncia de verdadeira Cooperativa e,
consequentemente, de relao jurdica de cooperativismo entre a
Cooperativae os cooperados, de forma a se afastar com segurana a
possibilidade de se considerar os consumidores como donos da Cooperativa
e, pois, por ela tambm responsveis.
de se salientar, ainda, a convenincia
de se requerer, j na inicial, a desconsiderao da personalidade jurdica
da entidade que se arroga a qualidade de Cooperativa, para se poder atingir
os bens de eventual administrador ou fiscal dela que a estejam usando para
fins ilcitos , com infrao da Lei das Incorporaes Imobilirias (art.28,
Caput, do Cdigo de Defesa do Consumidor).
Alis, a desconsiderao da
personalidade jurdica, nos casos em que a mesma utilizada para a prtica de
39
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ilegalidades ou fraudes, j de h muito, mesmo antes do advento do Cdigo

de Defesa do Consumidor, era aceita pela doutrina. 9
O Cdigo de Defesa do Consumidor,

alm de consagrar esta doutrina j existente, no Caput do citado art.28,
introduziu ao meu ver uma nova hiptese em que pode se pleitear ao Juiz pela
desconsiderao da personalidade jurdica, estando ela inserta no 5 do
art.28 do CDC (quando a personalidade for , de alguma forma, obstculo ao
ressarcimento de prejuzos causados aos consumidores).
O pedido de desconsiderao da
personalidade jurdica, por bvio, s ter cabimento quando se intentar
atingir bens de pessoas que integram os quadros da suposta Cooperativa.
Quanto aos terceiros que estejam

praticando atividade de incorporao imobiliria por meio da Cooperativa,
o pedido de desconsiderao da personalidade jurdica desta ltima seria
incabvel e desnecessrio, j que tais pessoas no integram a pretensa
Cooperativa, podendo e devendo responder diretamente pelos atos
praticados.
Caso se objetive atingir os bens

pessoais dos Administradores destas terceiras empresas, da sim se poder
cogitar do pedido de desconsiderao da personalidade jurdica destas
empresas, pelos fundamentos insertos no caput, do art.28 do CDC (prtica
de ato ilegal e fraudulento, consistente na atividade de incorporao
imobiliria sem cumprimento dos requisitos legais, e mediante constituio
ou administrao de uma falsa Cooperativa ), ou no 5 do mesmo art.28
(sempre que a personalidade jurdica desta terceira empresa se constituir em
obstculo ao ressarcimento de prejuzos causados aos consumidores)
Na hiptese da negociao das fraes

ideais do terreno ter-se iniciado antes do registro prvio da incorporao, no
9
Veja in Curso de Direito Comercial, de RUBENS REQUIO, Saraiva, 1981, a Doutrina do Superamento
da Personalidade Jurdica (Disregard of Legal Entity), pag 267/269.
40
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
cabe indagar-se sobre a efetiva ocorrncia ou no de situao de perigo

concreto aos consumidores, posto que h presuno absoluta deste perigo
extrada do art.32 da Lei n 4591/64.
Nesta hiptese de negociao sem

prvio registro da incorporao, pela falsa Cooperativa Habitacional,
configura-se tambm a contraveno penal capitulada no art.66, inciso I, da
Lei n 4591/64.
Em se tratando de atividade de
incorporao imobiliria travestida de Cooperativa Habitacional, a oferta, a
publicidade e/ou o contrato procuraro induzir o consumidor a acreditar que
est ingressando para uma associao, o que no corresponde verdade,
podendo em tese se caracterizar as outras espcies penais tipificadas no art.65
da Lei n 4591/64, mais especificamente o crime de afirmao falsa sobre a
alienao das fraes ideais do terreno ou sobre a construo das
edificaes (art.65, caput, e pargrafo 1, inciso I, da Lei 4591/64), ou
ainda, dependendo das circunstncias do caso concreto, e subsidiariamente
aos delitos mais graves ora citados, os crimes de oferta ou publicidade
enganosas tipificados nos artigos 66 e 67 do Cdigo de Defesa do
Consumidor.
18- No entanto, se se tratar de

verdadeira Cooperativa Habitacional, no estar ela sujeita ao prvio
registro da incorporao imobiliria.
A Lei n 4591/64 , na parte relativa

incorporao, se aplica apenas s empresas que efetivamente estejam
desenvolvendo a atividade da incorporao imobiliria, com todas as
caractersticas j referidas neste trabalho, que as diferem substancialmente da
atividade das Cooperativas Habitacionais (Veja-se o contido na nota 25 da
pag.22, da obra Incorporaes Imobilirias, de J. Nascimento Franco, 3
edio, Revista dos Tribunais) (Veja-se ainda a deciso do Dr. Renato Nalini :
doc.n 6).
41
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
VII- COOPERATIVA HABITACIONAL E O PARCELAMENTO DO

SOLO PARA FINS URBANOS
19- A Cooperativa Habitacional poder

ter sido criada, como fachada, para mascarar a venda ou a promessa de
venda de parcela de loteamento ou desmembramento, espcies do gnero
parcelamento do solo para fins urbanos, regidos pela Lei n 6766/79.
Se a atividade consistir na venda ou

promessa de venda de lotes de loteamento (quando h abertura de novas
vias ou logradouros pblicos, ou modificao dos j existentes - art.2,
pargrafo 1, da Lei n 6766/79), ou na venda ou promessa de venda de
lotes de desmembramento (quando h o aproveitamento das vias pblicas j
existentes - art.2, pargrafo 2, da Lei n 6766/79), estaremos diante de uma
atividade empresarial lucrativa, substancialmente diversa da atividade das
Cooperativas Habitacionais, e que no poder ser exercida sem o prvio
registro do loteamento ou desmembramento no Cartrio de Registro de
Imveis competente (art.37 da Lei n 6766/79), sob pena de se configurar o
delito previsto no art.50, inciso I, nico, inciso I, da Lei n 6766/79).
Tudo o quanto se falou no captulo
anterior sobre a incorporao imobiliria (traos distintivos com relao s
Cooperativas Habitacionais, meios de se proceder tal distino, providncias
cveis passveis de serem tomadas, etc.), deve-se considerar como se aqui
estivesse transcrito, uma vez que se aplica atividade empresarial lucrativa
de venda de partes de loteamento ou desmembramento do solo para fins
urbanos, feitas as devidas adaptaes.
At mesmo o sistema de distribuio
dos lotes no pode se dar por sorteios ou lances, porque o art.26 da Lei n
6766/79 exige que dos contratos conste especificamente o lote que est sendo
negociado.
20 - Deve-se observar, no entanto, que

diferentemente do que ocorre com a Lei das Incorporaes Imobilirias, que
s se aplica empresa que esteja exercendo esta atividade com carter
42
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
imobilirio especulativo, a Lei que regula o parcelamento do solo para fins

urbanos ( Lei n 6766/79), se aplica no s a quem esteja promovendo a
venda ou a promessa de venda de parcelas de loteamento ou
desmembramento, com fins empresariais especulativos e sob seu risco,
como tambm a qualquer pessoa fsica ou jurdica, que objetive, sem fins
lucrativos, mas apenas com fins residenciais, o parcelamento do solo
para fins urbanos, com a criao, modificao ou aproveitamento do
sistema de ruas ou logradouros pblicos j existentes.
que a Lei n 6766/79 visa proteger

no s o consumidor mas tambm um padro urbanstico, aplicando-se a
todo aquele que realizar as atividades nela descritas (loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, quer implique ou no em venda
de lotes a terceiros).
Assim, mesmo a Cooperativa

Habitacional genuna deve observar todas as exigncias e os requisitos
urbansticos impostos pela Lei n 6766/79, se o seu objetivo for a
prestao de servios aos seus cooperados, consistentes na promoo de
um empreendimento habitacional, que implique em loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos.
No entanto, estes requisitos e estas

exigncias vo ser cumpridos aps a constituio da Cooperativa, mediante a
contribuio e o esforo contnuo dos cooperados, devendo ser observados
todos os requisitos e prazos previstos na Lei n 6.766/79, sob pena,
inclusive, de seus dirigentes virem a incidir na prtica da infrao penal
tipificada no art.50, inciso I, da Lei n 6.766/79.
que tal dispositivo penal se configura
no s na hiptese de venda ou promessa de venda de parte de loteamento ou
desmembramento no registrado, como tambm quando (i) se der incio, de
qualquer modo, a loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos,
sem prvia aprovao do rgo pblico competente, o que necessariamente
ocorrer se se proceder a qualquer modificao ou alterao fsica no terreno,
sem esta prvia aprovao; ou quando (ii) se descumprir quaisquer dos
requisitos impostos pela Lei n 6.766/79, o que ocorrer, por exemplo, se os
Dirigentes de uma Cooperativa regular no providenciarem o registro
43
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
imobilirio do loteamento ou desmembramento, dentro do prazo de 180 dias

da aprovao do projeto pelo rgo pblico competente (art.18, da Lei n
6.766/79).
Assim, diferentemente do que ocorre

com a incorporao imobiliria, a Cooperativa Habitacional que realiza
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, dever
providenciar o registro imobilirio do loteamento ou desmembramento.
Tal registro, no entanto, dever ser
realizado dentro do prazo de 180 dias da aprovao do projeto pela
Prefeitura(art.18 da Lei n 6766/79), podendo ocorrer aps o incio ou
ingresso de todos os cooperados no quadro da Cooperativa.
A exigncia prvia de registro
imobilirio s para aquele que promove a venda ou a promessa de venda de
parcelas de loteamento ou desmembramento (art.37 da Lei n 6766/79). A
verdadeira Cooperativa Habitacional, no entanto, conforme j exposto, no
promove estas atividades, sendo prestadora de servios aos seus cooperados,
devendo, no entanto, na publicidade, prestar ao pblico todas as
informaes elencadas no captulo XI, item 34, deste trabalho, sob pena
de prtica de publicidade enganosa por omisso.
Reportamo-nos tambm ao contido no
captulos III, item 13.5, e XIII, deste trabalho, para compreenso dos dados
que realmente indicam a existncia de Cooperativa Habitacional, e para
conhecimento das Sugestes prticas para a identificao da Natureza da
Atividade efetivamente exercida.
VIII- COOPERATIVA HABITACIONAL E O CONSRCIO DE BENS

IMVEIS
21- A Cooperativa Habitacional pode

ter sido constituda para encobrir um consrcio de bens imveis.
Originariamente, para se constituir um
grupo de consrcio, a empresa responsvel tinha que obter autorizao do
Ministrio da Fazenda, ficando sujeita a sua fiscalizao (art.7, inciso I, e art
44
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
19 da Lei n 5768/71, regulamentada pelo Decreto n 70.951/72) (docs.ns 7 e

8).
Posteriormente, tanto a autorizao
como a fiscalizao dos grupos de consrcio, foram transferidas para a
competncia do Banco Central do Brasil, onde permanecem at hoje (art.33
da Lei n 8177/91, que pode ser encontrada como legislao complementar no
Cdigo Civil ou no Cdigo Comercial ).
Observe-se que tanto o inciso I, do
art.7, da Lei n 5768/71, como o art.33 da Lei n 8177/91, se referem no s a
consrcio, como tambm a operaes conhecidas como fundo mtuo e outras
formas associativas assemelhadas a consrcios.
No entanto, de se entender que a
autorizao do Banco Central e a sua atividade fiscalizatria s podem ser
exercidas com relao a fundos mtuos e associaes que funcionem
administradas por uma empresa, tal qual ocorre com os grupos de
consrcio.
E isto porque, se se tratar de forma
associativa pura, ou seja, em que os prprios associados se auto-administram,
aplica-se o contido no inciso XVIII, do art.5, da Constituio Federal,
segundo o qual a criao da associao independe de autorizao de qualquer
rgo, ficando vedada a interferncia estatal em seu funcionamento.
Assim, no tocante a formas associativas
puras, dentre as quais se situam as Cooperativas Habitacionais, fica afastada a
aplicao do art.33 da Lei n 8177/91, em face do disposto no dispositivo
constitucional acima citado, sendo impertinente, portanto, qualquer discusso
a respeito da submisso das Cooperativas Habitacionais autorizao do
Banco Central, e sua fiscalizao, pelo fundamento do disposto no art.33 da
Lei n 8177/91.
No campo das Cooperativas, e por
expressa previso constitucional, somente as Cooperativas de Crdito esto
sujeitas a autorizao e fiscalizao do Banco Central do Brasil, conforme j
exposto neste trabalho, no captulo IV, item 8.
22- O consrcio de bens imveis
atualmente regido pela Portaria n 28/9O, do Ministrio da Fazenda (doc.n
9), modificada pela Portaria n 281/91, do Ministrio da Fazenda (doc.n 10),
e pelas Circulares ns 2027/91(doc.n 11), 2684/96 (doc.n 12), 2332/93
(doc.n 13), 2074/91 (doc.n 14), 2659/96 (doc.n 15), 2336/93 (doc.n 16),
45
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
todas do Banco Central do Brasil, sendo ainda regido pela Portaria n 190/89,
do Ministrio da Fazenda (doc.n17 ), naquilo que no conflitar com a
Portaria 28/90, e suas alteraes.
O consrcio de bens imveis se
caracteriza como sendo um grupo de pessoas, que se unem para formar
poupana, mediante o esforo comum, destinada a possibilitar aos seus
integrantes a aquisio ou a construo de imveis residenciais.
Distingue-se
fundamentalmente das Cooperativas Habitacionais, porque no consrcio
h sempre uma empresa externa administrando a sua formao e a sua
administrao. Na Cooperativa Habitacional, tal empresa inexiste, sendo que
so os cooperados que se auto-administram.
23 - Por outro lado, o consrcio de
bens imveis se distingue da incorporao imobiliria e da venda de
parcela de loteamento ou desmembramento, porque pelo sistema do
consrcio, diferentemente da incorporao ou da venda de lotes, no ocorre a
venda ou promessa de venda de um imvel pela administradora, mas sim
a prestao de servios dela aos consorciados, consistente na formao,
captao e administrao de sua poupana, tendente a lhes conceder, a cada
um, um crdito a ser aplicado na aquisio ou na construo de um imvel,
pelo prprio consorciado.
Ou seja, no consrcio de bens imveis,
o consorciado no receber diretamente o imvel da Administradora, e
nem ela responsvel pela sua construo. Receber, sim, um valor em
dinheiro, um crdito (itens 4.2 e 7 da Portaria n 28/90 do Ministrio da
Fazenda - doc.n 9 e Circular n 2659/96 do Banco Central do Brasil - doc.n
15), a ser aplicado na aquisio ou construo de um imvel, sendo que tanto
a operao de aquisio como a de construo se fazem sem a interferncia da
Administradora, entre o prprio consorciado e o proprietrio do imvel
(quando se tratar de consrcio visando aquisio de imvel), ou entre o
prprio consorciado e a Construtora (quando se tratar de consrcio visando
construo de bem imvel).
Pelo sistema atual, traado pelas normas
j citadas relativas ao consrcio de bens imveis, no pode haver vinculao
deste crdito a ser concedido a um determinado imvel (vide o contido no
quarto Considerandoda Portaria n 28/90, e nos seus itens 4.2 e 7, bem
46
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
como o contido na Circular n 2659/96 do Banco Central do brasil (docs.ns 9

e 15).
No entanto, se tal vinculao for feita,
na publicidade, no contrato, ou de outra forma, no ficar desde logo
descaracterizada a operao do consrcio. E isto porque, quaisquer que
sejam as variveis , o consrcio de bens imveis sempre estar presente se
estiverem presentes os seus traos fundamentais acima citados, quais sejam,
uma empresa criando e administrando a formao de grupo ou grupos de
pessoas tendentes a formar poupana conjunta, para concesso de crditos a
cada um de seus integrantes.
A vinculao do consrcio a um
determinado imvel, no entanto, se consubstanciar em violao s normas j
referidas que regulamentam este tipo de atividade.
Da mesma forma, a concesso dos
crditos pelo sistema de sorteios e lances, muito embora seja de adoo
obrigatria (item 40.1 da Portaria n 190/89), podendo ser invocado at como
uma caracterstica dos consrcios ou como um indcio de sua presena, no
se constitui em trao fundamental, identificador da presena do consrcio de
bens imveis em um determinado caso concreto.
E isto porque o que realmente indica a
existncia do consrcio de bens imveis, so os traos referidos no quarto
pargrafo deste item 23, independentemente do sistema adotado para
contemplao dos consorciados. Tanto que uma Cooperativa Habitacional
poder adotar o sistema de lances e sorteios para a contemplao dos
cooperados, e nem por esta razo se tornar um consrcio.
No entanto, se estes traos
fundamentais identificadores do consrcio existirem, e o sistema de
contemplao for outro que no aqueles previstos no item 40.1 da Portaria
190/89 (de sorteios ou lances), haver violao das normas regulamentadoras
de tal atividade.
Tambm haver violao das normas, e
no necessariamente descaracterizao do consrcio, pelo no atendimento de
quaisquer outros requisitos estabelecidos pelas Portarias e Circulares j
citadas, como por exemplo, o nmero mximo de consorciados para cada
grupo, o tempo mnimo de durao dos grupos, o valor da taxa de
administrao da Administradora, etc.
47
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
24- Pois bem, se em um determinado

caso concreto, averiguando-se a existncia ou no das caractersticas citadas
neste trabalho para cada instituto, e as sugestes a serem expostas em item
posterior, se constatar que a Cooperativa Habitacional na realidade inexiste,
tendo sido criada para o exerccio da atividade de administrao de consrcio
de bens imveis, caber a tomada das providncias abaixo expostas.
O primeiro passo seria expedir-se um
ofcio ao Banco Central do Brasil, esclarecendo-se e demonstrando-se que a
Cooperativa na realidade no existe, tendo sido criada para encobrir o
exerccio da atividade de consrcio, e requisitando-se informaes sobre se
foi ou no autorizada a formao daquele grupo de consrcio, pela empresa
que efetivamente o estiver administrando por detrs da Cooperativa.
Em no existindo esta autorizao, ou
em no estando sendo cumpridos quaisquer dos ditames estabelecidos pelas
Portarias e Circulares acima citadas, caber a interveno e/ou a liquidao
extrajudicial da empresa administradora pelo Banco Central do Brasil,
nos termos da Lei n 6024/74 ( art.10 da Lei n 5768/71-doc.n7, c/c o
pargrafo nicos do art.33 da Lei n 8177/91), podendo-se representar ao
Banco Central para que tome estas providncias.
No entanto, caso no se consiga
extrajudicialmente a cessao da atividade ilcita e a reparao dos danos
sofridos pelos consumidores, caber ao civil pblica, com pedido de
liminar, para obteno de uma deciso, que determine a cessao da atividade
ilcita, da publicidade, e ainda, se esta ltima deciso no for suficiente para
afastar os malefcios da propaganda enganosa, a imposio de
contrapropaganda (vide doc.n 5), sem prejuzo de formular-se pedido de
reparao dos danos sofridos pelos consumidores, se elevado for o nmero de
lesados (arts.91/100 do Cdigo de Defesa do Consumidor).
Tambm no tocante prtica da
atividade de consrcio sem prvia autorizao do Banco Central, aplica-se
tudo o quanto j se exps no captulo da Incorporao Imobiliria,
relativamente i) ao polo passivo da ao; ii) necessidade de formular-se
pedido de declarao de inexistncia de verdadeira Cooperativa, e de
inexistncia de verdadeira relao de cooperativismo entre a Cooperativa e os
cooperados; e iii) ao pedido de desconsiderao da personalidade jurdica .
Assim, remetemos o leitor ao Captulo VI deste trabalho, item 17, pargrafos
2 ao 11 , para evitar repeties, feitas as devidas adaptaes.
48
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
A administrao de grupo de consrcio

sem a devida autorizao do Banco Central, ou com violao das normas
pertinentes, gera uma presuno absoluta de perigo de dano aos
consumidores, no cabendo perquirir-se sobre a existncia ou no de perigo
efetivo.
Sob o ponto de vista criminal, a
formao ou administrao de grupo de consrcio sem autorizao do Banco
Central, caracterizar o crime previsto no art.16 da Lei n 7492/86,
observando-se que esta lei equiparou a administrao de consrcio
instituio financeira (art.1, pargrafo nico, inciso I, da Lei n 7492/86).
Dependendo das circunstncias do caso
concreto, outros delitos tipificados nesta Lei n 7492/86 podero restar
configurados, sem prejuzo de outros eventuais delitos previstos no Cdigo de
Defesa do Consumidor ou em outras leis.
Observe-se, no entanto, que os crimes
previstos na Lei n 7492/86 so de competncia da Justia Federal, devendo a
ao penal ser promovida pelo Ministrio Pblico Federal (art.26 da Lei n
7492/86). Assim, em face de sua caracterizao em tese, dever o Promotor
de Justia remeter cpia dos autos para o Ministrio Pblico Federal, para a
tomada das providncias de ordem criminal.
IX- COOPERATIVA HABITACIONAL E A CAPTAO

ANTECIPADA DE POUPANA POPULAR
25- Se, analisadas todas as

circunstncias do caso concreto, se constatar pela inexistncia de verdadeira
Cooperativa Habitacional, bem como pela inexistncia de atividade de
incorporao imobiliria, ou de negociao de parcela de loteamento ou
desmembramento, e ainda pela inexistncia de consrcio, e existir, no
obstante, uma empresa captando e administrando o dinheiro dos
consumidores, mediante promessa de contraprestao em bens imveis,
49
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
poder restar configurada a atividade de captao antecipada de poupana

popular, definida no artigo 7, inciso V, da Lei n 5768//71 (doc.n 7).
Se, por exemplo, a Cooperativa
Habitacional foi constituda para encobrir uma atividade empresarial (no se
tratando, pois, de verdadeira Cooperativa) de compra e venda (no se
tratando, pois, de consrcio de bens imveis) de imveis prontos e acabados
(no se tratando tambm de incorporao imobiliria), que no afete e nem se
utilize de espaos pblicos (no havendo que se falar assim de loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos), poderemos estar diante de uma
captao antecipada de poupana popular, mediante a promessa de
contraprestao em bens.
26- Esta atividade necessitava de prvia
autorizao e ficava submetida fiscalizao do Ministrio da Fazenda
(art.7, inciso V, da Lei n 5768/71).
Agora, no entanto, tal atribuio, bem
como a fiscalizao desta atividade, foram transferidas para o Ministrio da
Justia, conforme Portarias Interministeriais ns 45/96, 106/96 e 186/96,
baixadas com base no art.18, inciso V, alnea b da Medida Provisria n
1302/96 (doc.n 18).
O Ministrio da Justia atua no Estado
de So Paulo atravs de sua Inspetoria Regional, situada na Capital, na Rua
Aurora, 955, 3 andar, tel.: 2228760 - Inspetor Chefe: Paulo Cremonesi
Assim, se constatada a prtica desta
atividade sem autorizao, poder ser oficiado ao Ministrio da Justia para
que, administrativamente, aplique as penalidades administrativas cabveis.
No entanto, se esta providncia
administrativa no bastar para a proteo dos consumidores, poder ser
ajuizada ao civil pblica, com pedido de liminar, para cessao da
atividade ilcita, da publicidade e, ainda, para imposio de contrapropaganda,
na hiptese de a cessao da publicidade no ser suficiente para afastar todos
os malefcios da propaganda (vide doc.n 5), sem prejuzo de formular-se
pedido de reparao em favor dos lesados (ocorre tambm aqui a presuno
absoluta de perigo de dano), se o seu nmero for elevado, com fundamento
nos arts.91/100 do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Tambm no tocante captao
antecipada de poupana popular, aplica-se tudo o quanto j se exps no
captulo da Incorporao Imobiliria, relativamente i) ao polo passivo da
50
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ao; ii) necessidade de formular-se pedido de declarao de inexistncia de

verdadeira Cooperativa, e de inexistncia de verdadeira relao de
cooperativismo entre a Cooperativa e os cooperados; e iii) ao pedido de
desconsiderao da personalidade jurdica . Assim, remetemos o leitor ao
Captulo VI deste trabalho, item 17, pargrafos 2 ao 11 , para evitar
repeties, feitas as devidas adaptaes.
Sob o ponto de vista criminal, a
atividade de captao antecipada de poupana popular, ainda que mediante
promessa de contraprestao em bens, foi equiparada atividade das
instituies financeiras (art.1, pargrafo nico, inciso I, da Lei n 7492/86),
aplicando-se aqui todo o exposto no captulo dos consrcios relativamente s
providncias de ordem criminal, com o acrscimo de que, dependendo das
circunstncias do caso concreto, poder se configurar o delito capitulado no
art.2, inciso IX, da Lei n 1521/51.
X- EXISTNCIA OU NO DE RELAO DE CONSUMO ENTRE A

COOPERATIVA E OS COOPERADOS E ENTRE A ASSOCIAO E
OS ASSOCIADOS
27- Se, aps a devida apurao,

observando-se tudo o quanto j foi exposto, e as sugestes prticas contidas
no Captulo XIII deste trabalho, se chegar a concluso de que se est diante
de uma verdadeira Cooperativa Habitacional, e no do exerccio das outras
atividades mencionadas neste trabalho (com relao as quais inexiste qualquer
dvida sobre a existncia da relao de consumo), resta analisar se existe ou
no relao de consumo entre a Cooperativa e os cooperados e, pois, se lhes
aplicvel o Cdigo de Defesa do Consumidor.
Como a Cooperativa Habitacional
uma espcie do gnero Cooperativa, que por sua vez , uma espcie do
gnero Associao, tal questo se insere num contexto maior, que o de saber
se existe ou no relao de consumo entre a Associao e os seus associados.
Trata-se de questo controvertida, com
relao a qual existem dois posicionamentos bsicos.
51
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
De um lado, existem aqueles que

entendem que tal relao de consumo inexistiria, porque a)inexistiriam as
duas posies bem definidas e antagnicas do fornecedor e do consumidor,
que devem sempre existir em uma relao de consumo, j que todos os
associados fariam parte de um s corpo coletivo; b) os associados teriam o
controle sobre a prestao dos servios da Associao, na medida em que
podem votar nas Assemblias Gerais sobre os seus destinos; e c) porque a
Associao no desenvolve atividade empresarial lucrativa. Veja-se o
respeitvel parecer em anexo nesse sentido (doc.n20).
Outros, no entanto, entendem que entre
a Associao e os associados ou entre a Cooperativa e os cooperados, existe
relao de consumo, porque a) existe a prestao de servios de forma
remunerada (doc.n21); b) porque esto presentes os requisitos do Cdigo de
Defesa do Consumidor (Deciso da 15 Cmara Civil do Tribunal de Justia
do Estado de So Paulo-doc.n 22); c) ou porque a Cooperativa exerceria
remuneradamente ato de comercializao (doc.n 23).
28- Nossa posio no sentido de que
esta relao entre a Associao e os associados, ou entre a Cooperativa e
os cooperados poder ou no ser de consumo, dependendo das
circunstncias dos caso concreto.
Ser de consumo se se constatar a
presena dos quatro requisitos abaixo elencados exigidos pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor. Caso contrrio, tal relao ser de natureza civil
ou comercial, regida pelos respectivos Cdigos.
28.1- O primeiro requisito para a
existncia de relao de consumo seria a efetiva prestao de um servio
pela Associao ou pela Cooperativa, mediante o recebimento de uma
remunerao dos associados ou cooperados (art.3, pargrafo segundo, do
Cdigo de Defesa do Consumidor).
A prestao de servios em geral est
sempre presente em uma Associao, sendo a razo de sua existncia,
podendo se dar com ou sem remunerao.
Quanto s Cooperativas, elas so
criadas para prestar servios aos cooperados (arts.4, capute 7, da Lei n
5764/71 (doc.n 4), podendo os seus Diretores e Conselheiros Fiscais
serem ou no remunerados pelos servios prestados, dependendo do que
for deliberado em Assemblia (art.44, inciso IV, da Lei n 5764/71).
52
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Observe-se que os Diretores e/ou

Conselheiros Fiscais da Cooperativa, quando recebem esta remunerao, o
fazem na qualidade de representantes, administradores ou fiscais da
Cooperativa. Assim, muito embora paga a estes, uma vez estipulada pela
Assemblia, confere tal remunerao onerosidade aos servios prestados pela
Cooperativa aos cooperados.
Observe-se, ainda, que a remunerao
pela prestao de um servio no se confunde com o pagamento das despesas
necessrias realizao deste servios.
Se, por exemplo, apenas se reembolsar
um advogado o valor das despesas que teve para o ajuizamento de uma ao,
sem se lhe pagar honorrios, no ter ocorrido remunerao dos servios, mas
sim a prestao gratuita de servios de advocacia. A remunerao implica no
pagamento de uma quantia pelos servios prestados, e no no reembolso ou
no pagamento de despesas.
A remunerao se constitui em um
plussobre o valor das despesas.
28.2- O segundo requisito seria estes
servios serem fornecidos no mercado de consumo (art. 3, pargrafo
segundo, do Cdigo de Defesa do Consumidor), isto significando que o
servio precisa ser oferecido para um pblico annimo e despersonalizado,
ainda que eventualmente se dirija a integrantes de um determinado grupo,
como por exemplo, os moradores de uma regio, os habitantes de uma Cidade
ou os profissionais de uma determinada rea.
Assim, se a Associao ou a
Cooperativa faz publicidade ou por qualquer outra forma abre ao
pblico em geral a possibilidade de ingresso em seus quadros, sem visar
pessoas especficas e determinadas, que o que geralmente acontece nos
dias atuais, estaremos diante da prestao de um servio no mercado de
consumo.
claro que se a oferta se der visando a
determinadas pessoas j conhecidas e previamente determinadas e
individualizadas, no estaremos diante de uma oferta no mercado de
consumo e, pois, no haver aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor.
53
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Uma Associao ou uma Cooperativa

que sejam formadas, por exemplo, por um grupo de amigos, de colegas de
trabalho, ou por profissionais da mesma rea, j previamente conhecidos, no
possibilitando a subscrio do seu capital social por qualquer pessoa
interessada, ainda que integrante do mesmo grupo visado, no ter
ingressado no mercado de consumo, sendo regidas as respectivas relaes
entre Associao e associados ou Cooperativa e cooperados pelos Cdigo
Civil ou Comercial.
28.3- O terceiro requisito necessrio
para que se possa inserir as relaes em apreo no Cdigo de Defesa do
Consumidor, a vulnerabilidade ou inferioridade da posio dos
associados ou cooperados frente Associao ou Cooperativa (art.2, c/c
o art. 4, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor).
Se a Associao ou a Cooperativa se
formar pela reunio de um pequeno grupo de pessoas, em que haja tal
proximidade entre os associados ou cooperados e a Associao ou
Cooperativa, estas pelos seus dirigentes, que possibilite a todos os
integrantes destas entidades terem maior controle sobre o que est ou ser
feito, assemelhando-se a um condomnio, no poderemos dizer que os
associados ou cooperados se encontrem em posio de real inferioridade ou
vulnerabilidade frente Associao ou Cooperativa, pelo que inexistir
relao de consumo.
No entanto, o que se tem visto na
atualidade, principalmente na rea habitacional, so Cooperativas ou
Associaes que, tendo sido abertas para o pblico em geral, se compem de
um grande nmero de pessoas, as quais efetivamente se encontram em
posio de vulnerabilidade e inferioridade, no tendo real controle sobre os
servios que esto ou estaro sendo prestados.
Tais Associaes ou Cooperativas se
caracterizam pela impessoalidade na prestao dos servios e pelo real
distanciamento de seus associados ou cooperados. Tais caractersticas e a
produo em massa de produtos e servios, fazem parte do mercado de
consumo do mundo atual, que tambm se fizeram sentir nas Associaes e
Cooperativas Habitacionais hoje existentes em nossa sociedade.
Tal vulnerabilidade sentida j no
momento da publicidade ou oferta das Associaes ou Cooperativas, em
54
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
geral feitas aps a constituio da entidade e fixao das linhas bsicas da

prestao dos servios, pelo grupo fundador.
Tambm no momento contratual, tal
vulnerabilidade fica evidente, posto que os contratos a serem assinados com a
entidade so do tipo-padro, sem permitir modificao ou discusso de suas
clusulas pelos aderentes.
Finalmente, aps a assinatura do
contrato, durante o transcurso da prestao dos servios, tal
vulnerabilidade mais uma vez se faz sentir, em face do real distanciamento
existente entre a massa dos associados ou cooperados e o respectivo grupo
dirigente.
Frise-se que o fato do cooperado ou
associado possuir o direito de votar nas Assemblias Gerais, est longe de lhe
conferir efetivo e real controle sobre os servios prestados, conferindo-lhe,
isto sim, a mera possibilidade de tentar influir nos destinos da entidade.
Observe-se que o Cdigo de Defesa do
Consumidor, no afasta de sua incidncia o consumidor que possa ter meios
de tentar influir na vida do fornecedor por meio do voto, desde que se
encontre, no obstante este seu direito, em uma posio de vulnerabilidade
frente ao fornecedor.
Observe-se, ainda, que este terceiro
requisito ora analisado, qual seja, o da vulnerabilidade do associado ou
cooperado, em geral anda junto com o segundo requisito supra citado, qual
seja, o da oferta da prestao dos servios para um pblico annimo e
despersonalizado, posto que justamente a partir da coleta de adeses por um
pblico annimo, que se formam Cooperativas ou Associaes, com a
caracterstica do distanciamento para com os cooperados ou associados,
distanciamento este a lhes colocar em uma situao de vulnerabilidade.
No entanto, no obstante assim seja,
preferiu-se dividir tais requisitos em dois pressupostos distintos, pelo fato de
eventualmente poderem ser encontrados, separada e isoladamente , em
determinadas situaes.
28.4 - O quarto requisito, para se poder

considerar presente a relao de consumo entre as pessoas de que ora se trata,
seria a habitualidade e a profissionalidade na prestao dos servios.
55
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Este requisito no aceito por todos os

Doutrinadores como sendo essencial na caracterizao da relao de
consumo, quando esta tenha por objeto a prestao de um servio.
Cludia Lima Marques ( in Contratos
no Cdigo de Defesa do Consumidor, Vol I, RT, 2 edio, 1995, pag.116) e
Toshio Mukai ( in Comentrios ao Cdigo de Proteo do Consumidor,
Saraiva, 1991, pag.9) entendem que a habitualidade e a profissionalidade na
prestao dos servios so desnecessrias para caracterizar a relao de
consumo, podendo esta surgir da prestao espordica do mesmo, e isto em
face do disposto no art.3, pargrafo 2, do CDC.
No entanto, outros, como Jos Geraldo
Brito Filomeno ( in Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado
pelos autores do anteprojeto, 4 edio, 2 tiragem, 1996, pag.35), Arruda
Alvim e Thereza Alvim (in Cdigo do Consumidor Comentado, 2 edio,
1995, Biblioteca de Direito do Consumidor, pag.32, nota 2, citando outros
Autores no mesmo sentido), entendem que tais requisitos so necessrios para
o surgimento da figura do fornecedor de servios tratada pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor.
Em apoio desta corrente, encontramos
os termos Fornecedor (art.3, caput, do CDC) e atividade(art.3,
pargrafo 2, do CDC), a sugerir a idia de que o prestador de servios deve
faz-lo de forma habitual .
No tocante a Associaes e
Cooperativas, tal divergncia no gera maiores problemas, porque a
habitualidade e o profissionalismo se constituem em requisitos
intrnsecos de suas prprias existncias, no se podendo cogitar da
viabilidade de tais entidades se no prestarem elas os seus servios de forma
habitual e profissional.
No so os Diretores e Conselheiros
Fiscais que devem exercer de forma habitual e profissional as suas
funes, mas sim a Cooperativa ou Associao, que so as pessoas que
efetivamente prestam, na qualidade de fornecedores, servios aos
cooperados ou associados.
A habitualidade e a profissionalidade,
nsitas nos conceitos de Associao e de Cooperativa, decorrem da inevitvel
repetio de atos por elas praticados para a prestao de servios aos seus
associados ou cooperados, e do carter tcnico especializado destes atos, j
56
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
que cada uma destas entidades se dedica ao exerccio de uma determinada

atividade econmica ou civil.
Observe-se que nas Cooperativas
Habitacionais, a habitualidade e a profissionalidade no decorrem da
promoo de vrios e repetidos empreendimentos habitacionais, mas sim da
prtica repetida e constante de vrios atos de prestao de servios aos
cooperados, atos estes tendentes a lhes possibilitar a construo e aquisio de
imvel prprio para si, quer se refiram a um ou a vrios empreendimentos
habitacionais, concomitantemente ou sucessivamente realizados.
Assim, mesmo na hiptese de
Cooperativa Habitacional criada e em funcionamento, para possibilitar a
realizao de um determinado empreendimento habitacional aos seus
cooperados, haver habitualidade e profissionalidade na prestao de seus
servios, j que inafastvel a prtica, por tais entidades, de atos repetidos,
constantes e especializados, tendentes a possibilitar o alcance do fim visado.
28.5 - Assim, resumindo o exposto at

aqui, se se constatar que a entidade em anlise se trata de verdadeira
Cooperativa ou Associao: a) prestando seus servios de forma
remunerada aos cooperados ou associados; b) servios estes abertos ao
pblico em geral, admitidas restries a grupos sem especificao de
pessoas j conhecidas e determinadas; c) encontrando-se os associados ou
cooperados em posio de vulnerabilidade frente Associao ou
Cooperativa; d)e em se considerando que a Associao ou a Cooperativa
presta invariavelmente seus servios de forma habitual e profissional,
presente estar a relao de consumo entre tais entidades e seus
associados ou cooperados, em face do que consta do art.3, caput, e
pargrafo segundo do Cdigo de Defesa do Consumidor.
29- Quanto alegada falta das duas

partes bem definidas na relao de consumo, quais sejam, do fornecedor e do
consumidor, a verdade que tal indefinio inexiste na Cooperativa ou na
Associao, uma vez que o cooperado ou associado, alm de fazer parte da
Cooperativa ou da Associao, tambm o usurio final de seus servios.
Ou seja, o fato de compor o quadro
social da Cooperativa ou da Associao, no retira do cooperado ou do
associado a condio de usurio final dos servios prestados pela entidade.
57
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Portanto, encontram-se bem definidas,

em uma Cooperativa ou Associao, de um lado da relao jurdica, a figura
do fornecedor dos servios, que a Cooperativa ou Associao, e de outro, a
figura do consumidor, que o associado ou cooperado, destinatrio final dos
servios por aquelas entidades prestados (art.2 do Cdigo de Defesa do
Consumidor).
30- Finalmente, o fato da Cooperativa

ou Associao no se revestirem da caracterstica de empresa com finalidade
lucrativa, uma vez que efetivamente no visam e nem podem visar o lucro,
no se lhes retira o carter de fornecedoras de servios no mercado de
consumo.
E isto porque o Cdigo de Defesa do
Consumidor no estabelece, como pressuposto da caracterizao da
qualidade de fornecedor de servios, o objetivo de lucro, mas apenas e
to somente a remunerao do servio, remunerao esta que, como j
visto, pode estar presente nos servios prestados pelas Associaes ou
Cooperativas.
Ressalte-se, a propsito, que
remunerao no se confunde com lucro. Enquanto o conceito da primeira
parte de uma perspectiva de quem a paga, ou do consumidor, o conceito do
segundo parte de uma perspectiva de quem o ganha, ou seja, do fornecedor.
E isto porque enquanto remunerao
significa tudo o que se paga para retribuir um servio prestado, prmio,
gratificao, salrio, ordenado, honorrios, lucro significa toda a vantagem,
ganho, benefcio ou proveito que se obtm de alguma coisa ou de uma
atividade qualquer, ou ainda o resultado pecunirio vantajoso obtido em um
negcio ( Novo Dicionrio Aurlio, pags.: 1051 e 1484, 2 edio, Editora
Nova Fronteira, e De Plcido e Silva, in Vocabulrio Jurdico, Vol IV, 11
edio, Forense, pags. 91 e 119).
Assim, pode sem dvida alguma existir
remunerao de um servio pelo consumidor, sem que isto implique em lucro
para o fornecedor. Imagine-se, por exemplo, uma empresa que esteja
apresentando um resultado negativo, com o valor de suas despesas superando
o valor de suas receitas. No haver que se falar em lucro. No entanto, no h
dvida de que o valor pago pelos consumidores, para retribuir os servios
que lhe esto sendo prestados por esta empresa, se consubstanciar em
58
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
verdadeira remunerao, no se descaracterizando obviamente a relao como

sendo de consumo. Mesmo porque, o consumidor no pode ser prejudicado
pela falta de lucro do fornecedor.
O que importa para o Cdigo de Defesa
do Consumidor, para considerar como de consumo uma relao jurdica,
que o consumidor esteja pagando uma quantia ao fornecedor, a ttulo de
retribuio pelos servios prestados. Pouco importa, assim, se o fornecedor
possui ou no finalidade lucrativa, ou mesmo se obtem ou no lucro com o
exerccio de sua atividade.
No caso das Associaes e
Cooperativas, elas no tm e nem podem ter finalidade lucrativa, j que no
so e nem devem ser criadas para a obteno de um proveito econmico ou de
uma vantagem pecuniria , sobre a atividade que executam, devendo, isto
sim, serem criadas para atingir objetivos de natureza diversa, tais como
culturais, profissionais ou recreativos ( no caso das Associaes) , ou mesmo
para a prestao de servios aos seus cooperados a um preo de custo ( no
caso das Cooperativas).
Isto no significa que a atividade
exercida pelas Associaes ou Cooperativas no possa eventualmente vir a
apresentar um lucro, ou seja, um resultado positivo ao final de um
determinado perodo, com o valor das receitas ultrapassando o valor previsto
para as suas despesas. No entanto, este lucro eventual, sem se constituir no
fim visado pela entidade.
Observe-se ainda que este lucro, cuja
destinao dever ser decidida pelos cooperados ou associados, no se
confunde com a diferena positiva entre receitas e despesas gerada para fazer
frente s despesas futuras, posto que, neste caso, de diferena devidamente
programada, estaremos diante de um pagamento prvio de despesas futuras,
o que no se confunde com o lucro propriamente dito, que se caracteriza pelo
resultado positivo de uma atividade, gerado sem vinculao especfica ao
pagamento de despesas futuras.
31- Quanto ao argumento que se pode

encontrar no doc.n 23, no sentido de que a relao entre a Cooperativa e os
cooperados seria de consumo, porque a Cooperativa exerceria
remuneradamente ato de comercializao, no podemos com o mesmo
concordar, posto que a Cooperativa , conforme j se demonstrou, no pratica
59
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ato de comrcio (de compra e venda), sendo, isto sim, uma prestadora de
servios aos seus cooperados.
32- Cabe analisar-se, ainda, no tocante
s Cooperativas, o disposto no art.79 da Lei n 5764/71, segundo o qual
denominam-se atos cooperativos aqueles praticados entre as cooperativas e os
seus associados, os quais no implicam em operao de mercado, nem em
contrato de compra e venda de produto ou mercadoria.
Em primeiro lugar, no h dvida de
que a relao entre a Cooperativa e o cooperado no de compra e venda de
produto ou mercadoria. Conforme j exposto, at por expressa previso legal
(artigos 4, capute 7, da Lei n 5764/71), a relao entre a Cooperativa e os
cooperados de prestao de servios. Alis, se tal relao se caracterizar
no como prestao de servios, mas sim como compra e venda de imvel,
estaremos diante de um instituto diverso, qual seja, de incorporao
imobiliria, venda de lotes, captao antecipada de poupana popular, ou
outro, estando a Cooperativa sendo usada como mera fachada para o exerccio
de uma atividade empresarial.
Por outro lado, quanto afirmao legal
de que o ato cooperativo no implicaria em operao de mercado, h que se
interpretar esta disposio luz do Cdigo de Defesa do Consumidor.
A este propsito, demonstra nossa
eminente doutrinadora ptria, CLUDIA LIMA MARQUES , que a Lei
n8078/90, que instituiu o Cdigo de Defesa do Consumidor, uma lei de
funo social, que teve e tem por fim, modificar uma realidade social, no
sentido de trazer maior equilbrio e transparncia para as relaes entre
fornecedor e consumidor ( in CONTRATOS NO CDIGO DE DEFESA
DO CONSUMIDOR, 2 edio, RT, Vol. I, 1995, pags.156/181).
Na esteira dos ensinamentos daquela
Ilustre Professora, constatamos estar diante de uma lei de inegvel fora
renovadora, em face das especiais caractersticas que lhe foram conferidas
pelo legislador, encontrveis em vrios de seus dispositivos, e que lhe
conferem fora suficiente para cumprir o seu papel de modificao da
realidade social.
Assim, no art.1 do Cdigo de Defesa
do Consumidor (CDC), foi-lhe atribudo o carter de lei de ordem pblica e
interesse social, bem como pelos seus arts. 25 e 51, inciso I, considerou-se
proibida e nula a clusula contratual que implique em renncia ou
60
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
disposio de direitos pelo consumidor, ou implique em exonerao ou

atenuao da obrigao de indenizar do fornecedor.
Portanto, as normas do CDC
prevalecem sobre a autonomia da vontade das partes, impondo-se de forma
imperativa nas relaes entre fornecedores e consumidores, justamente por se
tratar de uma lei de ordem pblica, inafastvel pelo particular.
O art.7 do CDC, por sua vez, deixa
claro que esta lei de funo social no exclui outros direitos previstos em
outras fontes, o que significa que o CDC s permite a aplicao de outra
norma ou princpio que seja mais benfico do que aqueles que criou,
afastando, portanto, a incidncia de normas anteriores ou posteriores, gerais
ou especiais, que tragam um prejuzo ao consumidor. Nas palavras da
eminente doutrinadora citada, Assegura-se, em ltima anlise, atravs da
norma do art.7, CDC, a aplicao da norma que mais favorece o
consumidor.
O expresso fundamento constitucional
do Cdigo de Defesa do Consumidor (artigos 5, inciso XXXII, e 170, V, da
Magna Carta), tambm est a lhe conferir fora suficiente, para que possa
cumprir a sua misso, de conduzir a sociedade a um novo patamar de
harmonia e respeito nas relaes jurdicas de consumo. Assim, ante uma lei
anterior ou posterior ao CDC, geral ou especial, que seja incompatvel
com o CDC, este dever prevalecer, para que se possa dar cumprimento
vontade hierarquicamente superior da Constituio Federal, de
conferir proteo ao consumidor, na forma da lei.
Assim, a prevalncia do CDC com

relao s normas especiais ou gerais, anteriores ou posteriores, decorre de
seu carter de lei de funo social, com fundamento constitucional, e das
especiais caractersticas que lhes foram atribudas pelos seus prprios
dispositivos legais.
Alis, sem esta prevalncia do CDC,
este no poderia atingir o seu objetivo, de modificao da realidade social,
que envolve as relaes de consumo.
Tambm NELSON NERY JUNIOR, se
manifesta no sentido de que o CDC prevalece sobre as normas do Cdigo
Civil, do Cdigo Comercial e demais leis extravagantes, no tocante s
relaes de consumo ( in Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor
61
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
comentado pelos autores do anteprojeto, Forense, 4 edio, junho de 1994,

pag.669).
Conforme ensina CLUDIA LIMA

MARQUES, tal prevalncia do Cdigo de Defesa do Consumidor produz
duas conseqncias bsicas com relao s leis anteriores ou posteriores,
gerais ou especiais, que apresentem com aquele Cdigo incompatibilidade
total ou parcial.
Primeiramente, se for possvel uma
interpretao compatibilizadora entre a norma analisada e o CDC, deve-se
proced-la, no havendo que se falar em revogao, e aplicando-se a norma e
o CDC de acordo com esta nova interpretao ocasionada pelo advento deste
ltimo.
No sendo possvel esta interpretao
integrativa, em face da incompatibilidade total da norma com o CDC, e
possuindo ambos o mesmo campo de aplicao, haver que se concluir pela
revogao da norma anterior pelo CDC, ou pela prevalncia pura e simples
do CDC em face de lei posterior prejudicial ao consumidor.
Observe-se, a propsito, que o princpio
de que a lei geral no revoga a lei especial e vice-versa, no absoluto,
devendo ceder, como efetivamente cede, ante uma lei geral ou especial, de
ordem pblica e interesse social, que pressupe tal revogao para conseguir
atingir a sua finalidade de modificao da realidade social.
No presente caso, no o caso de se
considerar totalmente revogado o art.79 da Lei n 5764/71 pelo CDC,
porque poder existir Cooperativas, habitacionais ou de outra espcie, em
que, por no se encontrarem presentes os requisitos j citados (prestao de
servios remunerada, abertas as adeses para um pblico annimo, com a
vulnerabilidade dos cooperados e a inafastvel habitualidade e
profissionalidade na prestao dos servios), no se verificar a presena da
relao de consumo entre a Cooperativa e os cooperados, subsistindo a
aplicao do referido art.79 para estas hipteses.
Assim, parece-me que estamos diante
de um caso em que h possibilidade de interpretao compatibilizadora entre
a norma em questo, e o CDC, ou, no mximo, de um caso de revogao
parcial.
62
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
que se presentes estiverem os quatro

requisitos a pouco citados caracterizadores da relao de consumo entre a
Cooperativa e os cooperados, dever-se- afastar a aplicao do art.79 da Lei
n 5764/71, no tocante a no considerar o ato cooperativo como operao de
mercado, j que, neste caso, haver efetivamente operao de mercado nos
atos praticados entre a Cooperativa e os cooperados, atos estes regidos pelo
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Se, no entanto, pela falta da presena de
um dos requisitos elencados, no se caracterizar como sendo de consumo a
relao entre a Cooperativa e os cooperados, no haver efetivamente entre
ambos operao de mercado, aplicando-se o art.79 da Lei n 5764/71.
XI - APLICAO DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR S

COOPERATIVAS HABITACIONAIS E S ASSOCIAES
33- Verificando-se, pela presena dos

quatro requisitos supra elencados, que h relao de consumo no caso
concreto entre a Cooperativa e os cooperados, ou entre a Associao e os
associados, tem-se a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor,
aplicao esta que gera as conseqncias bsicas que se passa a expor.
34- Primeiramente, na publicidade, ou
em qualquer outro tipo de oferta, dever-se- informar o consumidor sobre
todas as circunstncias previstas no art.31 do CDC, destacando-se a
informao sobre os riscos que a prestao dos servios oferece, sem
excluso das demais circunstncias igualmente importantes e obrigatrias
citadas em tal dispositivo legal, que meramente exemplificativo.
Assim, no tocante s Cooperativas
Habitacionais, o pblico dever ser correta e precisamente informado sobre o
que significa ingressar em uma Cooperativa Habitacional, a qual no visa
vender ou prometer vender um bem imvel, mas sim prestar servios relativos
promoo de um empreendimento habitacional, para possibilitar a aquisio
de imvel prprio pelos cooperados, a um preo de custo.
63
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Deve-se esclarecer, tambm, que a

pessoa passa a se tornar uma das donas da Cooperativa, que possui trs
rgos internos que a conduzem, quais sejam, a Assemblia Geral, a
Diretoria ou o Conselho de Administrao e o Conselho Fiscal, possuindo
todo o cooperado o direito de voto nas Assemblias Gerais, bem como o
direito de concorrer a eleio de cargos da Diretoria ou do Conselho de
Administrao, e do Conselho Fiscal.
O pblico dever ser informado, ainda,
que a pessoa, ao ingressar nos quadros da Cooperativa, se tornando um
cooperado, passa no s a poder se beneficiar dos servios por ela prestados,
como tambm passa a ser responsvel pelas despesas, prejuzos e dvidas dela
perante terceiros, informando-se se a responsabilidade ser limitada ao valor
do capital social subscrito, ou ilimitada, respondendo o cooperado com os
seus bens pessoais, devendo-se informar o pblico, tambm, sobre quem est
fazendo o gerenciamento da Cooperativa.
Deve-se esclarecer, ainda, quantas
pessoas j ingressaram na Cooperativa, e quantas ainda faltam ingressar para
se completar o quadro de cooperados relativos ao empreendimento visado, o
que ocorrer se o quadro no se completar, qual a situao dominial do
terreno, se j foi ou ainda ser adquirido pela Cooperativa, se o projeto j foi
ou ainda ser aprovado pela Prefeitura, e/ou pelo Graprohab quando for o
caso, informando-se, ainda, todas as caractersticas do empreendimento, se a
construtora j foi ou ainda ser contratada, seu nome e endereo, qual o valor
total do custo estimado do empreendimento e da parte relativa a cada
cooperado, qual o nmero, periodicidade e data do vencimento das
prestaes, qual o ndice de reajuste, quais as conseqncias de sua sada da
Cooperativa, e todas as demais circunstncias necessrias para que o
consumidor possa bem compreender o sistema cooperativista em geral e o
daquela Cooperativa que faz a oferta ou publicidade, bem como para que
possa entender todos os demais aspectos da prestao dos servios e do
empreendimento anunciado, nos exatos termos exigidos pelos artigos 6,
incisos III e IV e 31 do CDC.
Tais informaes devem constar da
publicidade ou da oferta de forma correta, clara, precisa e ostensiva, no se
admitindo a incluso de informaes com letras ou de forma tal que
dificulte a compreenso do consumidor (arts. 6, incisos III e IV, e 31 do
CDC), tudo sob pena de se realizar oferta (art.31 do CDC) ou publicidade
64
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
enganosa por ao ou omisso (art.37, caput, e respectivos pargrafos

primeiro e terceiro do CDC).
Ressalte-se, tambm, que quando a
publicidade ou a oferta esto sendo feitas por responsabilidade nica de
rgo Assessor ou de qualquer outra pessoa, na hiptese de estarem tais
pessoas querendo provocar o surgimento de uma Cooperativa, para poderem
ser por ela contratados para fins de prestarem os seus servios, haver
aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, uma vez que se tratar de
oferta de servios habitual e profissionalmente prestados, mediante
remunerao, para o pblico em geral (admitidas as restries a grupos j
citadas).
Neste caso, a oferta se dirigir ao
pblico em geral, e no Cooperativa, que ainda no existe.
O rgo Assessor ou o outro
promovente da publicidade ou da oferta, devero esclarecer nelas que a
Cooperativa ainda no existe, quantas pessoas devero nela ingressar para que
tenha condies de existir e de se desenvolver, que esto oferecendo a
possibilidade de serem contratados pela Cooperativa que se formar e o valor
de seus servios. Devero esclarecer se j existe ou no terreno em vista, a
sua situao dominial, no havendo ainda projeto aprovado pela Prefeitura, e
nem contratao da Construtora. O pblico dever ser informado que tanto a
aquisio do terreno, quanto a contratao da Construtora, dependero da
formao da Cooperativa e da contribuio dos cooperados, devendo a
informao abranger, ainda, todos os demais dados acima elencados com
relao Cooperativa j formada, que faz oferta ou publicidade, feitas as
devidas adaptaes, e sob as penas tambm acima citadas.
35- Tambm no tocante aos contratos a

serem firmados pela Cooperativa e pelo cooperado, dever-se- observar o
Cdigo de Defesa do Consumidor, destacando-se a necessidade de se fazer
deles constar tudo o que pela Lei n 5764/71 deve constar dos estatutos da
Cooperativa, incisos I X de seu art.21, j que se tratam de matrias de
informao obrigatria ao consumidor, luz do CDC. Isto, sem prejuzo de se
fazer constar dos contratos, todas as demais informaes necessrias, relativas
prestao dos servios e s caractersticas do empreendimento, incluindo-se
prazos, valores a serem pagos, e tudo o mais que se fizer necessrio para que
65
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
o consumidor possa ter real e completo conhecimento sobre a relao jurdica

da qual se tornar parte (arts.6, inciso III e 31 do CDC).
36- Alm da aplicao do Cdigo de

Defesa do Consumidor com relao oferta, publicidade e contratos, em
existindo relao de consumo em um determinado caso concreto, entre a
Cooperativa e os cooperados, no h dvida de que tal Cdigo incidir em
todo o desenvolvimento da vida da Cooperativa, mesmo aps a assinatura
dos contratos.
37- Todo o exposto neste captulo,

feitas as devidas adaptaes exigidas pelo caso concreto, tambm se aplica s
Associaes, que no se caracterizem especificamente como Cooperativas,
mas que se criem para prestar aos seus associados servios relativos
aquisio de casa prpria, ou mesmo aquisio de qualquer outro bem.
XII - PROVIDNCIAS CVEIS E CRIMINAIS PASSVEIS DE SEREM

TOMADAS CONTRA A COOPERATIVA HABITACIONAL, E
CONTRA SEUS ADMINISTRADORES E FISCAIS
38- Atente-se para o fato de que neste

captulo, estaremos tratando de casos em que, aps realizada a
averiguao dos dados citados neste trabalho, se tenha chegado
concluso de que se trata de verdadeira Cooperativa, e no de seu uso,
como mera fachada, para a prtica fraudulenta de uma determinada
atividade empresarial .
Quanto s providncias passveis de
serem tomadas, nos casos em que se constatar o uso da Cooperativa como
mera fachada, foram elas abordadas nos captulos destinados a estabelecer a
sua distino com os demais institutos .
39. Providncias Cveis
66
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Pois bem, inmeras situaes,

impassveis de serem todas relatadas neste trabalho, podem ocorrer na prtica,
que demandem a tomada de providncias cveis em face de uma verdadeira
Cooperativa e/ou em face de seus Administradores ou Fiscais.
Nem todas estas situaes , a meu ver,
no entanto, devem ensejar a interveno do Ministrio Pblico, devendo-se
fazer uma distino.
39.1- O Ministrio Pblico deve se
preocupar com as situaes que envolvam o interesse da coletividade como
um todo, ou o interesse de um indeterminado nmero de pessoas, ou ainda o
interesse coletivo ou individual homogneo dos cooperados.
Assim, por exemplo, se a Cooperativa
est promovendo publicidade enganosa ou abusiva, cabe, em tese, o
ajuizamento de ao civil pblica visando faz-la cessar a publicidade, com
a imposio, inclusive, de contrapropaganda, se a cessao da publicidade
no for suficiente para afastar todos os efeitos por ela produzidos, pedidos
estes, ambos, voltados proteo preventiva de interesses difusos (ver
doc.n 5 e 25). Afigura-se possvel ainda, em tese, formular-se, pedido de
condenao ao ressarcimento do dano moral difuso, uma vez que toda a
coletividade ter sido atingida em seu direito obteno de uma publicidade
correta ou no abusiva ( Vide inicial contida no doc.n 24 e Smulas 2 e 3 do
E.Conselho Superior do Ministrio Pblico - doc.n 25).
Outro exemplo em que caberia, em tese,
a interveno ministerial, seria a redao de contratos padro, pela
Cooperativa, em desacordo com os requisitos fixados pelo CDC. Neste caso,
estar em questo o interesse difuso de todos aqueles que podem vir a com
ela firmar contratos, bem como o interesse coletivo de todos os cooperados
que j assinaram os seus respectivos contratos, podendo-se cogitar em uma
atuao ministerial voltada modificao do contrato padro, e suspenso
da aplicao de clusulas abusivas de contratos j firmados.
39.2- Por outro lado, questes outras
existem, a exigir que os prprios cooperados, como donos que so da
Cooperativa, procurem eles prprios resolv-las.
Assim, por exemplo, se a Cooperativa
no est conseguindo entregar os imveis no prazo estimado, ou se procedeu
ao aumento do valor das contribuies sem prvia consulta aos cooperados,
67
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ou se os seus administradores no prestaram as devidas contas, ou as

prestaram de forma insatisfatria, etc.
Tais problemas podem e devem ser
resolvidos pelos prprios cooperados, que tm o direito de, aps solicitao
no atendida dirigida aos rgos de Administrao ou Fiscalizao, desde
que reunidos 1/5 de cooperados no exerccio de seus direitos (art.38, 2, da
Lei n 5764/71), e desde que observados os requisitos prvios formais
estabelecidos pelo pargrafo primeiro do art.38 da Lei n 5764/71, convocar a
realizao de Assemblia Geral Extraordinria, podendo faz-lo a qualquer
momento, desde que haja necessidade, sendo que suas decises sero
tomadas pela maioria de votos dos cooperados presentes (art. 38, 3 , da Lei
n 5764/71).
A Assemblia poder ser realizada em
primeira, segunda ou terceira convocaes, sendo que o quorum para a
instalao da primeira de 2/3 dos cooperados, para a instalao da segunda
de metade mais um dos cooperados, e para a instalao da terceira, 10
cooperados (art.40 da Lei n 5764/71).
Nas Assemblias, poder-se- deliberar,
por exemplo, sobre a contratao de nova Construtora, ou sobre a contratao
de novo rgo Assessor , podendo-se tambm deliberar pela destituio dos
Diretores ou Conselheiros Fiscais . Pode-se ainda, exemplificativamente,
deliberar pela dissoluo da Cooperativa, nas hipteses previstas na lei
(art.63 da Lei n 5764/71), nos estatutos ou no contrato, ou mesmo quando for
invivel ou no queiram os cooperados o seu prosseguimento (art.63, I, da Lei
n 5764/71), desde que, nesta ltima hiptese, cooperados, totalizando o
nmero mnimo exigido por lei (20 cooperados), no se disponham a
assegurar a sua continuidade.
Alm destas deliberaes, pode a
Assemblia tomar quaisquer outras que sejam necessrias para propiciar a
resoluo de problemas da Cooperativa .
Observe-se que o cooperado ou
cooperados insatisfeitos com as decises tomadas pelas Assemblias, que a
todos obrigam (art.38, caput, da Lei n 5764/71), podem eles prprios,
dentro do prazo de 4 anos a contar da realizao da Assemblia, ingressar
com ao judicial para tentar anul-las, verificados os pressupostos
estabelecidos pelo art.43 da Lei n 5764/71 (erro, dolo, fraude, simulao,
violao da lei ou dos estatutos).
68
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Caso no se obtenha xito, por qualquer

razo, em solucionar um determinado problema de administrao interna da
Cooperativa, por meio da convocao de Assemblia Geral Extraordinria,
pode o cooperado ou grupo de cooperados insatisfeitos, ingressar com ao
judicial de procedimento especial de jurisdio voluntria, para que o Juiz
solucione a pendncia, podendo em cada caso adotar a soluo que reputar
mais conveniente e oportuna, desde que no contrarie a lei (arts. 1109 e 1112,
inciso IV, do Cdigo de Processo Civil).
Pode-se cogitar, ainda, da possibilidade
do cooperado ou cooperados ingressarem com ao de prestao de contas
contra os membros da Diretoria, ou mesmo com ao de dissoluo judicial
da Cooperativa, em no se conseguindo a sua dissoluo amigvel nas
hipteses previstas na lei, nos estatutos ou no contrato ( art.64 da Lei n
5764/71).
Pode-se cogitar, tambm, de em
querendo o cooperado se retirar da Cooperativa ( pedido de demisso - art.32
da Lei n 5764/71) , uma vez que ningum, por norma expressa constitucional
(art.5, inciso XX, da Magna Carta) pode ser compelido a permanecer
associado, ingressar com ao individual de apurao de seus haveres com
relao Cooperativa, sendo impossvel de aqui se descrever todas as demais
aes judiciais que os prprios cooperados poderiam ajuizar em face da
Cooperativa, ou em face de seus administradores.
Como se v, estas e inmeras outras que
aqui se poderia arrolar, so questes administrativas interna corporis, ou
que dizem respeito ao interesse de um cooperado ou de um grupo contra
outro grupo da prpria Cooperativa, no sendo adequada a interveno do
Ministrio Pblico, que deve e tem legitimidade constitucional para se
preocupar com questes que, como j dito, digam respeito ao interesse da
coletividade, ou a interesses difusos, de pessoas indeterminadas, ou ao
interesse coletivo ou individual homogneo de todos os cooperados .
Atente-se para o fato de que o
ajuizamento de ao civil pblica, em face da Cooperativa em determinados
casos, como, por exemplo, no atraso da finalizao da obra, significaria a
atuao do Promotor de Justia em favor dos cooperados contra eles prprios,
posto que eles, cooperados, so os prprios donos da Cooperativa, devendo-se
evitar este tipo de conflito de interesses, que poderia at ocasionar a extino
69
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
do processo sem julgamento do mrito, por aplicao analgica do art.267,

inciso X, do CPC.
O atraso das obras pode estar
decorrendo de inmeros fatores como, por exemplo, de incompetncia ou
falha da Construtora, tendo os cooperados o direito de decidirem como
resolver este problema da forma que melhor lhes convier. Podem, por
exemplo, decidir trocar de Construtora, ou com ela fazer um novo acordo, ou
ajuizar ao contra ela para obrig-la a cumprir o prazo ajustado com a
Cooperativa. Assim, a interveno ministerial visando ao cumprimento do
prazo prometido poderia representar um atropelo ao caminho que deve ser
escolhido pelos prprios cooperados.
39.3- Quanto possibilidade do
ajuizamento de ao civil pblica para a defesa dos interesses individuais
homogneos de todos os cooperados, cita-se um exemplo de caso que, alis,
tem-se visto ocorrer na prtica.
Pode ocorrer de um membro ou de um
grupo do rgo de Administrao, juntamente ou no com o Conselho Fiscal,
ou de representantes do rgo Assessor ou gerentes com procurao para
movimentao do caixa da Cooperativa, aplicar um golpe nesta ltima,
fugindo com o dinheiro depositado em seu nome.
Neste caso, alm das providncias de
ordem criminal, que sero logo mais abordadas, existe a possibilidade da
prpria Cooperativa, representada pelos seus atuais Diretores, ou por novos
Diretores eleitos, ou por cooperado escolhido em Assemblia ( se houver
necessidade de destituio dos anteriores Diretores), ingressar, ela prpria,
com ao civil de reparao de danos contra os responsveis.
Existe na lei previso expressa e
especfica quanto possibilidade de ajuizamento de ao, pela prpria
Cooperativa, para promover-lhes a responsabilidade( art.54 da Lei n
5764/71), bem como previso expressa na lei, quanto obrigao pessoal
destes administradores eleitos ou contratados, de responderem pelos prejuzos
resultantes de seus atos, se procederem com dolo ou culpa (art.49, caput, da
Lei n 5764/71).
Neste exemplo especfico ora citado,

seria cabvel, em tese, o ajuizamento de ao civil pblica reparatria em
face dos responsveis diretos pelo golpe, para a defesa dos interesses
70
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
individuais homogneos de todos os cooperados, desde que, claro, o caso

envolva interesse social ou o interesse de um nmero tal de lesados que
justifique a atuao ministerial .
Em casos de golpes praticados contra os

cooperados em geral, pelo desvio do dinheiro do caixa da Cooperativa,
aconselha-se que, em primeiro lugar, os cooperados convoquem uma
Assemblia Geral Extraordinria, para destituio dos Administradores e/ou
Conselheiros Fiscais eventualmente golpistas, e eleio de novos, em seguida
decidindo se h ou no possibilidade e inteno, de se prosseguir com a
Cooperativa, contribuindo os cooperados neste caso com reservas suas
pessoais, para cobrir as dvidas da Cooperativa, ou se o melhor caminho ser
promover-se a sua dissoluo extrajudicial, ou judicial se houver necessidade
(art.63, I, e 64 da Lei n 5764/71).
Atente-se para o fato de que, na

hiptese de o ativo da Cooperativa no ser suficiente para propiciar o
pagamento de seu passivo, isto , de suas dvidas com terceiros, o caminho
correto no ser promover-se desde logo a dissoluo da Cooperativa, mas
sim a prpria Cooperativa requerer a declarao judicial de sua insolvncia,
nos termos do artigo 759 do CPC, observando-se o rito previsto nos artigos
748/786 do CPC. Nos autos do processo de insolvncia, aps a realizao do
ativo da Cooperativa, sero pagos os seus credores, revertendo a sobra para a
Cooperativa, que posteriormente declarao de extino de suas obrigaes,
poder promover a sua dissoluo, dando baixa de seu registro na JUCESP.
40- Providncias Criminais
Por outro lado, sob o ponto de vista

criminal, tanto os Administradores quanto os Conselheiros Fiscais das
Cooperativas, so equiparados aos administradores das sociedades
annimas, por expressa previso no art 53 da Lei n 5764/71.
Isto significa que os Administradores e
Fiscais da Cooperativa podem cometer os delitos previstos no artigo 177 do
Cdigo Penal e seus respectivos incisos.
71
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
No entanto, todos os tipos penais

capitulados no art.177 do Cdigo Penal s vo se caracterizar se o fato no se
constituir em crime contra a economia popular, previsto na Lei n 1521/51,
conforme determina o pargrafo primeiro do referido art.177.
Assim, para se proceder ao correto
enquadramento penal da conduta do administrador ou fiscal da
Cooperativa, deve-se, primeiramente, verificar se se trata de verdadeira
Cooperativa, averiguando-se se esto presentes os seus elementos
caracterizadores prprios e diferenciadores dos demais institutos.
Tratando-se de verdadeira
Cooperativa, deve-se, em segundo lugar, verificar se a conduta se
enquadra em um dos dispositivos da Lei n 1521/51.
Destaque-se a propsito, que a Lei n
1521/51, considera crime, dentre outros: a) a gesto fraudulenta ou
temerria de cooperativas, que as leve insolvncia , ou implique no no
cumprimento de quaisquer clusulas contratuais com prejuzo dos
interessados ( art.3, inciso IX); b) dar indicao ou fazer afirmaes falsas
em prospectos ou anncios, para fins de subscrio (a lei fala em
substituio por erro de ortografia) de cotas (art.3, inciso VII); c) fraudar
de qualquer modo escrituraes, lanamentos, registros, relatrios, pareceres,
ou outras informaes devidas aos associados, em que o capital social seja
fracionado em cotas de valor igual ou inferior a um mil cruzeiros (feitas as
devidas atualizaes), com o fim de sonegar rateios, ou de desviar fundos de
reserva ou reservas tcnicas (toda Cooperativa deve possuir um fundo de
reserva destinado a reparar perdas e a atender ao desenvolvimento de suas
atividades, constitudo o fundo com 10%, pelo menos, das sobras lquidas de
cada exerccio - art.28, I, da Lei n 5764/71) (art. 3, inciso X, da Lei n
1521/51).
No se enquadrando a conduta em
nenhum dos dispositivos da Lei n 1521/51, deve-se, em terceiro lugar,
analisar o art.177 do Cdigo Penal, capute pargrafo primeiro, para se
verificar se se encontra nele tipificado.
O art.177, caput, considera crime,
dentre outros: a) promover a fundao de Cooperativa (c/c o art.53 da Lei n
5764/71), fazendo, em prospecto ou em comunicao ao pblico ou
Assemblia, afirmao falsa sobre a sua constituio, ou ocultando
fraudulentamente fato a ela relativo; sendo que o seu pargrafo primeiro
72
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
considera crime: b) fazer afirmao falsa sobre as condies econmicas

da cooperativa, ou ocultar fraudulentamente, no todo ou em parte, fatos
a ela relativos, em prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunicao ao
pblico ou assemblia (inciso I); c) tomar emprstimo da cooperativa ou
usar, em proveito prprio ou de terceiro, dos bens ou haveres sociais, sem
prvia autorizao da assemblia geral ( inciso III).
No se enquadrando a conduta do
Administrador ou Fiscal na Lei n 1521/51 e nem no art.177 do Cdigo Penal,
deve-se verificar se a conduta encontra tipificao nos delitos descritos no
Cdigo de Defesa do Consumidor.
Observe-se que o CDC descreve
crimes mais levemente apenados do que aqueles previstos no art.177 do
Cdigo Penal, razo pela qual os delitos previstos no CDC se configuram
apenas na hiptese de no resultarem absorvidos por aqueles mais
severamente apenados descritos no art.177 do Cdigo Penal, ou antes
absorvidos por aqueles tambm mais severamente apenados descritos na Lei
n 1521/51.
No tocante aos delitos previstos no
CDC, deve-se destacar aquele descrito no artigo 66, no qual incidiro os
integrantes da Cooperativa, do rgo Assessor, ou terceiros pela
Cooperativa contratados que fizerem afirmao, na oferta ou publicidade,
falsa ou enganosa, ou omitirem informao relevante sobre a natureza,
caractersticas, e outros dados dos servios.
No tocante aos responsveis pela
agncia de publicidade e pelo veculo de comunicao encarregados de fazer
e promover, respectivamente, a publicidade, caso no possam ser
considerados partcipes dos delitos previstos na Lei n 1521/51 ou no art.177
do Cdigo Penal, podero incidir no art.67 do CDC, que define o crime de
fazer ou promover publicidade que sabe ou deveria saber ser enganosa ou
abusiva.
Atente-se para o fato de que tanto os
delitos previstos na Lei n 1521/51 quanto os delitos previstos no art.177 do
Cdigo Penal, s se caracterizam na hiptese de dolo, o mesmo no
ocorrendo com os delitos previstos nos artigos 66 e 67 do CDC, que tambm
se tipificam na hiptese de culpa ( pargrafo segundo do art.66 do CDC e
expresso deveria saberincluda no tipo do do art.67 do mesmo Codex).
73
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Alm dos tipos penais citados,

obviamente que no se exclui a possibilidade de tipificao de qualquer outro
que se ajuste conduta prtica em um determinado caso concreto, lembrando-
se ainda que todo aquele que concorrer para a prtica dos delitos ora
referidos incidir nas penas a estes cominadas na medida de sua culpabilidade
( art.29, caput, do Cdigo Penal e art.75 do CDC).
XIII- SUGESTES PRTICAS PARA A IDENTIFICAO DA

NATUREZA DA ATIVIDADE E /OU DESCOBERTA DE PRTICAS
ILEGAIS EM VERDADEIRAS COOPERATIVAS HABITACIONAIS
41- Para se descobrir se de verdadeira

Cooperativa Habitacional se trata, ou se a mesma foi criada para o exerccio
ilcito de uma das atividades empresariais j mencionadas (incorporao
imobiliria, compra e venda ou promessa de compra e venda de parcela de
loteamento ou desmembramento, consrcio de bens imveis, ou captao
antecipada de poupana popular) , bem como para se checar sobre a
possibilidade de os prprios cooperados controladores da Cooperativa,
estarem visando aplicar um golpe nos demais cooperados ( em existindo
indcios desta situao), sugere-se que se proceda s seguintes diligncias,
SEMPRE TENDO-SE EM VISTA A BUSCA DOS ELEMENTOS
CONCEITUAIS, CARACTERIZADORES, E DE DISTINO, expostos ao
longo deste trabalho:
a) sejam requisitados e analisados os
estatutos da Cooperativa, a Ata da Assemblia de Constituio, as Atas de
todos as Assemblias realizadas nos ltimos 5 anos, Ordinrias e
Extraordinrias, cpia do Livro de Matrcula dos cooperados , editais,
publicaes e circulares enviadas aos cooperados para avis-los da
realizao das Assemblias;
b) sejam requisitadas informaes da
Cooperativa sobre a quantidade e identidade dos cooperados que ela
possui e visa possuir, checando-se se h registro de todos no Livro de
74
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Matrcula, se todos subscreveram quotas-partes do capital social, e se o

ingresso de novos ainda est aberto;
c)sejam requisitados informes sobre a
forma de funcionamento da Cooperativa, incluindo-se o funcionamento das
Assemblias Gerais, do Conselho Fiscal e da Diretoria ou Conselho de
Administrao, e ainda informes sobre a forma como gerenciada, se pelos
prprios cooperados, por empregados contratados com vnculos
empregatcios, ou por rgo Assessor externo;
d) sejam requisitados da Cooperativa
esclarecimentos e comprovao de que os integrantes de seus rgos de
Administrao e Fiscalizao so cooperados interessados em adquirir
casa prpria pelo sistema daquela Cooperativa, bem como esclarecimentos
e comprovao dos atos praticados pelos integrantes destes seus rgos
internos, e dos atos e funes desempenhadas pelos responsveis pelo seu
gerenciamento;
e) sejam requisitados da Cooperativa
informes e comprovao sobre a situao dominial do imvel onde se
pretende construir, sobre os eventuais estudos realizados a respeito da
viabilidade prtica e jurdica do empreendimento, sobre eventual aprovao
do projeto pela Prefeitura e pelo GRAPROHAB (Grupo de Anlise e
Aprovao de Projetos Habitacionais- tel.: 011-8294158 e 011-8295911 -
r.129 e 153 - integrante da Secretaria de Estado da Habitao. Submete-se ao
Graprohab os projetos de loteamento ou desmembramento do solo previstos
no art.13 da Lei n 6766/79 - Vide tambm o Decreto Estadual n 33.499/91
que criou tal rgo: doc.n 19), requisitando-se, ainda, informes e
comprovao sobre a Construtora j contratada ou que se pretende
contratar, sobre o andamento das obras, e sobre os empreendimentos que j
realizou e est realizando, e sobre as entregas j efetuadas;
f)) sejam requisitados informes da
Cooperativa sobre quem foi e sobre quem est fazendo a publicidade ( seu
local e periodicidade), bem como sobre quem foi ou quem est
providenciando a elaborao e assinatura dos contratos com os cooperados,
com a remessa de exemplares das propagandas feitas por escrito, da
transcrio dos textos das propagandas veiculadas em rdio , e das fitas de
vdeo das propagandas veiculadas pela televiso, bem como com a remessa de
cpia de exemplar do contrato padro;
75
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
g) sejam requisitados da Cooperativa

e/ou das Instituies Bancrias pertinentes, informes e comprovao sobre
onde, em nome de quem, e sobre o valor depositado em seu nome (ou
indevidamente em nome de seus Dirigentes ou de terceiros), representado
pela contribuio dos cooperados.
As informaes bancrias so sigilosas
(art. 38 da Lei n 4595/64). No entanto, o art.26, pargrafo segundo, da Lei
Orgnica Nacional do Ministrio Pblico (Lei n 8625/93), confere ao
Promotor de Justia o poder de requisitar informaes de carter sigiloso,
desde que zele pela manuteno do sigilo nos autos (colocando, por exemplo,
as informaes em um envelope lacrado, s passvel de abertura pelas partes e
pelo Juiz). No entanto, caso no se consiga obter xito na requisio
extrajudicial, poder o Promotor requerer tal providncia por intermdio do
Poder Judicirio.
h) sejam requisitadas e analisadas
cpias de todos os contratos firmados pela Cooperativa com terceiros,
como por exemplo com a Construtora, com o rgo Assessor, e outros;
i) seja comparado o valor a que o
cooperado se comprometeu a pagar, com o valor de mercado para imveis na
mesma regio, e com as mesmas caractersticas, consultando-se imobilirias
da Cidade, e eventuais incorporadoras ( o valor a ser pago pelos cooperados,
pelo sistema cooperativista, deve ser de custo, devendo estar abaixo do valor
do mercado imobilirio);
j) seja pesquisado se a Cooperativa
possui registro na Jucesp, e na Organizao das Cooperativas de seu
Estado ( no Estado de So Paulo, temos a OCESP - vide o contido no
captulo III sobre o contexto social onde se encontra inserida a Cooperativa
Habitacional), indagando-se desta ltima, ainda, sobre a idoneidade da
Cooperativa, segundo seja de seu conhecimento;
k) sejam ouvidos os Diretores ou
membros do Conselho de Administrao da Cooperativa e os seus
Conselheiros Fiscais, para se obter, confirmar ou checar todos os dados
citados nas alneas anteriores, procurando-se descobrir, principalmente, se so
efetivamente cooperados, com inteno de adquirir imvel para si pela
Cooperativa, e se efetivamente exercem as suas funes ou so meros
laranjas de outros, cooperados ou no, e quem so estes outros;
76
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Seria conveniente verificar, pela oitiva

dos mesmos e/ou por pesquisa nos Cartrios de Registro de Imveis, se os
Diretores e Conselheiros da Cooperativa j no possuem um ou vrios
imveis em seus nomes, e, em caso positivo, se h justificativa crvel e
plausvel para a aquisio de um novo imvel pelo sistema daquela
determinada Cooperativa.
Seria conveniente tambm, obter-se a
Folha de antecedentes dos ocupantes dos cargos ora em apreo, e/ou daqueles
que efetivamente exercem tais funes, para se averiguar a possibilidade de
estarem querendo aplicar um golpe nos consumidores.
l) sejam ouvidos os responsveis pelo
gerenciamento da Cooperativa (cooperados, empregados ou responsveis
pelo rgo externo), para se proceder checagem de todos os dados citados
nas alneas anteriores, principalmente sobre quais so suas verdadeiras
funes, e sobre o efetivo controle delas pelos cooperados, atravs do
efetivo funcionamento dos rgos de Administrao, Fiscalizao e
Assemblias Gerais da Cooperativa;
m) sejam ouvidos quaisquer
cooperados, para se tentar obter dados sobre : i) o ingresso deles na
Cooperativa (se subscreveram quotas - partes do capital social e se assinaram
o Livro de Matrcula); ii) sobre a efetiva realizao e controle, pela maioria
dos cooperados presentes, das Assemblias Gerais anuais ordinrias, e das
Assemblias Gerais Extraordinrias quando h necessidade, com a prvia
divulgao de suas datas e locais a todos os cooperados; iii) sobre a forma
como foi feita a publicidade e a oferta; iv) e sobre todos os demais dados
citados no roteiro traado por todas as alneas anteriores deste captulo;
n) se mesmo tomando-se todas as
providncias sugeridas, no se conseguir verificar se se trata de verdadeira
Cooperativa Habitacional, remanescendo uma situao de dvida justificada
pelas circunstncias do caso concreto, poder-se- requisitar da Cooperativa a
planilha de custos do empreendimento, para se checar se h correspondncia
entre este valor e o que est ou ser cobrado de todos os cooperados, j que a
Cooperativa deve necessariamente possibilitar aos cooperados a aquisio de
imvel prprio a um preo de custo, sem objetivo de lucro ( para tanto
podero ser contactados os peritos do CAEX).
77
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
XIV - Aplicao deste Trabalho s Associaes
42- Tem-se visto na prtica, alm das

Cooperativas Habitacionais, o surgimento de Associaes com o objetivo de
prestar aos seus associados, os mesmos servios daquelas Cooperativas ,
quais sejam, a administrao e o emprego de seu dinheiro na realizao de um
empreendimento habitacional, de forma a lhes possibilitar a aquisio de um
imvel a um preo de custo.
Pois bem. Muito do que foi exposto
neste trabalho com relao s Cooperativas Habitacionais, tambm se aplica
s Associaes.
42.1- Assim, grande parte do exposto
no Captulo IV, que trata do Fundamento e Regime Constitucional das
Cooperativas, tambm se aplica s Associaes.
que, conforme se pode verificar pela
leitura de tal Captulo, vrias regras constitucionais nele citadas se aplicam,
por referncia expressa, s Associaes (arts.5, incisos XVII, XVIII, XIX e
XX, e 2 do art.174) ,aplicando-se s Cooperativas inclusive por serem estas
espcies do gnero Associao.
42.2- Quanto ao regime jurdico das
Associaes, no esto elas sujeitas Lei n 5764/71, somente aplicvel s
Cooperativas, estando, isto sim, sujeitas ao regime prprio estabelecido no
Cdigo Civil (arts. 1363/1409), regime este que, alis, comum para
Associaes e Sociedades Civis, j que o Cdigo no faz distino entre elas
(art.16, inciso I).
42.3- Quanto aos dados que
efetivamente caracterizam a existncia de Associao, so praticamente os
mesmos daqueles que caracterizam a existncia de verdadeira Cooperativa
Habitacional.
Dever a Associao ser constituda
por escrito (art.16, 1, do Cdigo Civil), podendo ou no ser feito o seu
registro, em face do disposto no art.5, inciso XVIII, da Constituio Federal,
sendo que o surgimento da figura do associado depende da subscrio, por
78
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
ele, de quotas-partes do capital social, sendo imprescindvel, ainda, que o

efetivo controle da Associao permanea nas mos dos associados.
Da mesma forma que ocorre em uma
Cooperativa Habitacional, a pessoa que ingressa em uma Associao, se torna
um de seus donos, com todas as implicaes que esta qualidade traz.
42.4 - Deparando-se com um caso que
envolva Associao, da mesma forma imprescindvel que se verifique
previamente se se trata de verdadeira Associao, ou de sua criao,
como fachada, para o exerccio ilcito e fraudulento de uma atividade
empresarial.
Os dados de distino citados neste
trabalho, existentes entre as Cooperativas e as atividades de incorporao
imobiliria, compra e venda de parcelas de loteamento ou desmembramento,
consrcio de bens imveis e captao antecipada de poupana popular,
tambm se aplicam s Associaes.
42.5- A existncia ou no de relao de
consumo entre a Associao e seus associados, bem como a aplicao s
Associaes do Cdigo de Defesa do Consumidor, so questes j abordadas
nos captulos X e XI deste trabalho, tendo merecido as mesmas solues
daquelas dadas s Cooperativas Habitacionais.
42.6- Quanto s providncias cveis e
criminais, passveis de serem tomadas em face da utilizao da Associao
como fachada para encobrir o exerccio ilcito de uma atividade empresarial,
so as mesmas daquelas abordadas nos Captulos deste trabalho destinados a
estabelecer a distino entre estas atividades e a Cooperativa.
42.7- Com relao s providncias
cveis passveis de serem tomadas em face de irregularidades praticadas em
uma verdadeira Associao, deve-se seguir o mesmo caminho daquele
traado no Captulo XII, item 39, deste trabalho, feitas as devidas adaptaes
no tocante estrutura interna de administrao das Associaes, que no
precisa necessariamente seguir o esquema traado para as Cooperativas
Habitacionais pela Lei n 5764/71.
42.8- Relativamente s providncias

criminais passveis de serem tomadas com relao aos administradores das
Associaes, diferentemente do que ocorre com os administradores das
79
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
Cooperativas Habitacionais, no so eles equiparados aos administradores das

sociedades annimas.
Assim, no incidem nos tipos penais

especificados no art.177 do Cdigo Penal, podendo, no entanto, dependendo
do fato, incidir na Lei n 1521/51, especialmente nos tipos do inciso IX de seu
art.2, e no inciso VII de seu art.3.
Tambm podem os administradores das

Associaes incidir nos crimes previstos no Cdigo de Defesa do
Consumidor, e em qualquer outro tipo penal previsto em outra fonte legal,
dependendo do caso concreto, tal qual exposto com relao aos
administradores das Cooperativas .
42.9 - As sugestes prticas

relacionadas no Captulo anterior tambm podem ser seguidas para auxiliar na
soluo de casos envolvendo Associaes, feitas as devidas adaptaes no s
no tocante estrutura interna de administrao das Associaes, que pode
variar de caso a caso, falta de um modelo rgido estabelecido pelo Cdigo
Civil, como tambm no tocante pesquisa sobre o seu registro, que dever
ser feita junto aos Cartrios de Registro de Ttulo e Documentos.
XV - CONCLUSES
43- As Cooperativas Habitacionais se

constituem em uma espcie de Associao de pessoas, que visa a prestao
de servios aos seus associados-cooperados, servios estes consistentes em
proporcionar-lhes a aquisio de moradia prpria a um preo de custo.
44- O sistema cooperativista bastante
antigo, sendo utilizado de h muito, em todo o mundo. S em nosso Pas
existem 163 Cooperativas Habitacionais registradas na Organizao das
Cooperativas Brasileiras.
80
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
45- A criao e o funcionamento das

Cooperativas encontra franco e expresso apoio e estmulo constitucionais, o
mesmo se aplicando a qualquer outra espcie de Associao (art.5, inciso
XVII e XVIII, e art.174, 2, da Constituio Federal).
46- Com o advento da Constituio
Federal de 1988, a criao de Cooperativas e de Associaes no mais pode
ficar sujeita autorizao de qualquer rgo, tendo ficado vedada, ainda,
a interveno do Estado em seus funcionamentos. A nica exceo a estas
regras foi estabelecida pela prpria Constituio Federal, referindo-se s
Cooperativas de Crdito, que foram equiparadas s Instituies Financeiras
(art.5, inciso XVIII, e art. 192, incisos IV e VIII, da Constituio Federal).
47- As Cooperativas, a nvel
infraconstitucional, so regidas pela Lei n 5764/71.
48- Alguns dispositivos da Lei n
5764/71 perderam a eficcia, por no terem sido recepcionados pela
Constituio Federal de 1988.
49- A Lei n 5764/71 define as
Cooperativas como entidades de natureza civil, no sujeitas falncia,
criadas para a prestao de servios aos seus cooperados, os quais devem
contribuir com seus esforos para o exerccio de uma atividade econmica
de proveito comum, sem objetivo de lucro, podendo adotar por objeto
qualquer gnero de servio.
50- A Cooperativa se constitui pela
reunio de no mnimo 20 pessoas fsicas (s excepcionalmente se admite o
ingresso de pessoas jurdicas), mediante a elaborao de seus estatutos e
respectiva aprovao pela Assemblia Geral de constituio, a qual deve,
tambm, eleger os integrantes de seus rgos internos de Administrao e de
Fiscalizao.
51- A estrutura interna da Cooperativa
composta por trs rgos sociais bsicos, quais sejam, pela Assemblia
Geral dos cooperados, pelo rgo de Administrao (Diretoria ou
Conselho de Administrao), e pelo Conselho Fiscal.
52- O ingresso do cooperado na
Cooperativa se opera aps a aprovao de seu nome pelo rgo de
Administrao, bem como aps a subscrio, por ele, de quotas-partes do
capital social, completando-se com a sua assinatura no Livro de Matrcula.
81
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
53- Trs so os elementos bsicos

indispensveis para se poder concluir pela existncia de verdadeira
Cooperativa Habitacional : a) sua criao na forma prevista na lei (art.5,
inciso XVIII, da Constituio Federal), observando-se os requisitos formais
de constituio exigidos pela Lei n 5764/71; b) a subscrio de quotas-partes
do capital social pelos cooperados; e a c) existncia e o efetivo controle, pelos
cooperados, dos trs rgos sociais internos bsicos da Cooperativa.
54- Os cooperados, como donos que so
da Cooperativa, so responsveis pelas suas despesas, prejuzos e dvidas por
ela assumidas perante terceiros, podendo sua responsabilidade ser limitada ou
ilimitada.
55- A sada do cooperado pode se dar
por demisso, eliminao ou excluso, nas hipteses previstas na lei e nos
estatutos.
56- As Cooperativas esto sujeitas
dissoluo e liquidao, nos casos previstos em lei ou nos estatutos. A
dissoluo e a liquidao das Cooperativas pressupem a existncia de
verdadeira Cooperativa.
57- A Cooperativa tambm est sujeita
declarao judicial de sua insolvncia se o valor de suas dvidas
excederem o valor de seus bens (arts.748/786 do CPC).
58- No h impedimento legal a que
Cooperativas sejam criadas para a realizao de vrios empreendimentos
habitacionais, simultnea ou sucessivamente realizados. Seu controle, no
entanto, deve sempre permanecer nas mos de cooperados que ainda no
adquiriram imvel prprio pelo sistema da Cooperativa.
59- A Cooperativa Habitacional pode
ter sido criada para encobrir o exerccio de uma atividade empresarial
lucrativa, sem o cumprimento dos requisitos legais. Assim, pode estar a)
servindo de fachada para o exerccio da atividade de incorporao
imobiliria, sem o cumprimento prvio dos requisitos exigidos pelo art. 32 da
Lei n4591/64; b) servindo de fachada para a negociao de parcelas de
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem o
cumprimento dos requisitos prvios exigidos pela Lei n 6766/79; c) servindo
de fachada para o exerccio da atividade de consrcio de bens imveis , sem
a prvia e devida autorizao do Banco Central do Brasil; ou ainda d)
servindo de fachada para o exerccio da atividade de captao antecipada de
82
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
poupana popular, sem a prvia e devida autorizao do Ministrio da

Justia. A presena de quaisquer uma destas atividades exclui
necessariamente a presena de verdadeira Cooperativa Habitacional.
60- Para cada uma das hipteses
mencionadas na concluso anterior, cabem providncias especficas a serem
tomadas, nas rbitas administrativa, civil e criminal, visando-se prevenir ou
reparar os danos aos consumidores, bem como visando-se punir os infratores
da lei.
61- O que basicamente distingue as
Cooperativas Habitacionais de todas as atividades empresariais acima citadas
no item 60 supra, que nas Cooperativas Habitacionais, o consumidor faz
parte de seu prprio quadro social, sendo um de seus donos, ao passo que
nestas outras atividades, o consumidor no participa do capital social da
empresa incorporadora, loteadora, administradora de consrcios, ou captadora
de poupana popular.
62- Relativamente atividade de
incorporao imobiliria, as Cooperativas Habitacionais ainda se distinguem
porque na incorporao h uma atividade empresarial lucrativa, de compra e
venda ou promessa de compra e venda, a um preo de mercado, de
fraes ideais de um terreno vinculadas a unidades autnomas. As
Cooperativas Habitacionais, diferentemente, exercem sua atividade sem fins
lucrativos, tendo por objeto a prestao de servios, a um preo de custo,
aos seus associados.
63- A verdadeira Cooperativa
Habitacional no est sujeita ao prvio registro da Incorporao
imobiliria, uma vez que a Lei n 4591/64, na parte relativa incorporao,
somente se aplica a quem esteja exercendo esta atividade, com carter
imobilirio especulativo.
64- A atividade empresarial de venda
ou promessa de venda de parcelas de loteamento ou desmembramento, ainda
se distingue da Cooperativa Habitacional pelas mesmas razes citadas para
distinguir estas da atividade de incorporao imobiliria.
65- A Cooperativa Habitacional, no
entanto, que proceder ao loteamento ou desmembramento do solo para
fins urbanos deve observar os requisitos urbansticos exigidos pela Lei n
6766/79, posto que esta visa no s defender o consumidor como tambm
defender um padro urbanstico.
83
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
66- O consrcio de bens imveis

distingue-se das atividades de incorporao imobiliria e de compra e
venda de parcelas de loteamento ou desmembramento, porque nele o que
se visa a concesso de um crdito ao consorciado, para que ele o aplique na
aquisio ou na construo de um imvel residencial ( itens 4.2 e 7 da
Portaria n 28/90 do Ministrio da Fazenda e Circular n 2659 do Banco
Central do Brasil). J nestas outras atividades o que se visa a venda ou
promessa de venda de um imvel.
67- Em existindo uma atividade
empresarial lucrativa sendo exercida sob o manto da Cooperativa
Habitacional, mas no se consistindo ela em atividade de incorporao
imobiliria, compra e venda de parcela de loteamento ou desmembramento,
ou consrcio, poderemos estar diante ainda de uma atividade de captao
antecipada de poupana popular (art.7, inciso V, da Lei n 5768/71 e
Portarias Interministeriais ns 45/96, 106/96 e 186/96).
68- Entre a verdadeira Cooperativa
Habitacional ou Associao e seus cooperados ou associados poder ou
no existir relao de consumo, dependendo das circunstncias do caso
concreto. Existir relao de consumo, se presentes estiverem os seguintes
requisitos: a) houver remunerao dos servios prestados pela Associao
ou Cooperativa (art.44, inciso IV, da Lei n 5764/71); b) os servios forem
oferecidos para um pblico annimo e despersonalizado, admitidas
restries a grupos sem escolha prvia de pessoas determinadas; c) os
cooperados ou associados se encontrarem em uma situao de
vulnerabilidade frente Cooperativa ou Associao; d) a habitualidade e
o profissionalismo, que sempre esto presentes na prestao dos servios
pelas Cooperativas ou Associaes.
69- O fato do cooperado ou associado
fazerem parte do quadro-social da Cooperativa ou Associao, no lhes retira
a condio de usurios finais dos servios por tais entidades prestados.
70- O direito de voto no suficiente

para conferir ao cooperado ou associado o controle sobre os servios a serem
prestados, conferindo-lhe apenas uma faculdade de tentar influir nos destinos
da entidade.
71- O Cdigo de Defesa do Consumidor
(CDC) no exclui de sua proteo o consumidor com direito a voto.
84
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
72- O art.79 da Lei n 5764/71, que

estabelece no implicar em relao de mercado os atos cooperativos,
praticados entre a Cooperativa e os cooperados, deve ser interpretado luz do
CDC, que por se tratar de lei de funo social, com fundamento
constitucional e com especiais caractersticas que lhes foram atribudas
por seus prprios artigos, deve prevalecer sobre normas gerais ou
especiais, anteriores ou posteriores sua entrada em vigor. Assim, o art.79 da
Lei n 5764/71 s tem aplicao quando entre a Cooperativa e os cooperados,
pela falta de um ou de alguns dos requisitos j citados, no existir relao de
consumo.
73- Em existindo relao de consumo
entre a Cooperativa e os cooperados ou entre a Associao e os associados,
aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor publicidade, oferta, aos
contratos, e a toda cadeia de atos posteriores praticados pela Cooperativa ou
pela Associao, durante a prestao de seus servios.
74- A Cooperativa Habitacional ou
Associao devem informar o pblico, alm de outros dados relevantes, o que
significa fazer parte de uma Cooperativa ou Associao, quais as
responsabilidades, obrigaes, direitos e riscos para o cooperado.
75- Em se tratando de verdadeira
Cooperativa Habitacional, providncias cveis podem ser tomadas para
prevenir ou reparar os danos aos consumidores, em razo de atos ou omisses
praticadas pelos seus administradores ou fiscais.
75.1- Questes interna corporis, ou
que digam respeito ao interesse de um cooperado, ou ao interesse de um
grupo contra outro da Cooperativa, devem ser resolvidos pelos prprios
cooperados, atravs dos meios extrajudiciais ou judiciais que lhes so
conferidos por lei.
75.2- O Ministrio Pblico poder
ajuizar ao civil pblica, desde que vise defesa de interesses difusos,
coletivos ou individuais homogneos dos cooperados, sendo que, nesta ltima
hiptese, desde que haja interesse social, ou nmero elevado de vtimas.
76- Para se proceder ao correto
enquadramento penal da conduta dos Administradores ou Fiscais de uma
verdadeira Cooperativa Habitacional, deve-se , primeiramente, verificar se a
mesma no se ajusta em um dos tipos penais descritos na Lei n 1521/51 (
1 do art.177 do Cdigo Penal). Em caso negativo, deve-se, em segundo
85
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
lugar, verificar se a conduta se enquadra no art.177, caput, e primeiro, do

Cdigo Penal (os Administradores e Fiscais da Cooperativa so equiparados
aos administradores das sociedades annimas - art.53 da Lei n 5764/71). Em
no se enquadrando, deve-se verificar se a mesma encontra tipificao nos
dispositivos do Cdigo de Defesa do Consumidor que definem delitos penais,
isto sem excluir-se a possibilidade de configurao de qualquer outro delito,
previsto em outras fontes legais, em face das circunstncias do caso concreto.
77- Vrias sugestes prticas foram
expostas, com o objetivo de facilitar o trabalho do Promotor de Justia, no
sentido de conseguir identificar qual a natureza da atividade efetivamente
exercida em um determinado caso concreto, bem como a eventual ocorrncia
de eventuais fraudes praticadas em uma determinada Cooperativa.
78- Muito do exposto neste trabalho
tambm se aplica s Associaes, constitudas para prestar aos seus
associados servios, consistentes em possibilitar-lhes a aquisio de um
imvel prprio a um preo de custo, feitas as devidas adaptaes.
So Paulo, 15 de janeiro de 1999.
DORA BUSSAB CASTELO

Promotora de Justia Coordenadora das Promotorias de Justia do
Consumidor do Ministrio Pblico de So Paulo
86
Fones: 3104-4992 - 233-4636 - 3104-4832 (fax)
CENACON
XVI- BIBLIOGRAFIA
1. CDIGO BRASILEIRO DE DEFESA DO CONSUMIDOR comentado

pelos autores do anteprojeto, Editora Forense Universitria, 4 edio,
1996.
2. CDIGO DO CONSUMIDOR COMENTADO, Arruda Alvim, Thereza
Alvim, Eduardo Alvim, James Marins, Editora Revista dos Tribunais, 2
edio, 1995.
3. COMENTRIO AO CDIGO DE PROTEO DO CONSUMIDOR,
Coordenao de Juarez de Oliveira, Editora Saraiva, 1991.
4. CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO SEU ALCANCE,
anotado e exemplificado pelo IDEC, Coordenao Josu Oliveira Rios,
IDEC, 1996.
5. CONDOMNIO E INCORPORAES, Caio Mrio da Silva Pereira,
Editora Forense, 6 edio, 1992.
6. INCORPORAES IMOBILIRIAS, J. Nascimento Franco, Nisske
Gondo, Editora Revista dos Tribunais, 3 edio, 1991.
7. CONTRATOS NO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, Claudia
Lima Marques, Editora Revista dos Tribunais, Vol. 1, 2 edio, 1995.
8. QUESTES ATUAIS DE DIREITO EMPRESARIAL, Waldirio
Bulgarelli, Malheiros Editores, 1995.
9. ELABORAO DO DIREITO COOPERATIVO, Waldirio Bulgarelli,
Editora Atlas S.A., 1 edio, 1967.
10.REGIME JURDICO DAS SOCIEDADES COOPERATIVAS, Waldirio
Bulgarelli, Livraria Pioneira Editora, 1965.
11.NATUREZA JURDICA DA SOCIEDADE COOPERATIVA, Waldirio
Bulgarelli, Editora Clssico - Cientfica, 1961.
12.ORIENTAO PARA CONSTITUIO DE COOPERATIVAS
CONFORME A NOVA NOMENCLATURA DO SISTEMA OCB, 5
edio-Revisada e Ampliada pelo DECOM/OCB, 1995.
13.CURSO DE DIREITO CIVIL - PARTE GERAL, Washington de Barros
Monteiro, Editora Saraiva, 1 volume, 25 edio, 1985.
14.CURSO DE DIREITO COMERCIAL, Rubens Requio, Editora Saraiva,
11 edio, 1 Volume, 1981.
87

Cooperativas e Associações Habitacionais

Hochgeladen von

Dokumentinformationen

Copyright

Verfügbare Formate

Dieses Dokument teilen

Dokument teilen oder einbetten

Freigabeoptionen

Stufen Sie dieses Dokument als nützlich ein?

Sind diese Inhalte unangemessen?

Copyright:

Verfügbare Formate

Cooperativas e Associações Habitacionais

Hochgeladen von

Copyright:

Verfügbare Formate

Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justia do Consumidor

Rua Lbero Badar, n 600, 13 andar, Cep.: 01008-908 So Paulo/SP

DORA BUSSAB CASTELO

Caracterizao ou no da entidade como Cooperativa Habitacional ..... 24

XIV - APLICAO DESTE TRABALHO S ASSOCIAES ................ 78

COOPERATIVAS HABITACIONAIS ( e algumas

1- Inmeros Promotores de Justia do

Assim, visando melhor auxiliar e

2- Para o entendimento correto da

ltimos, finalizando-se com o fornecimento de sugestes prticas para

II- CONCEITO DE COOPERATIVA HABITACIONAL

3- A Cooperativa Habitacional uma

Desta sua qualidade de prestadora de

Assim, por exemplo, o agricultor que

A Cooperativa, no caso, mediante a

propicia a reunio de um grande nmero de pessoas, sendo que na hora da

As Cooperativas Habitacionais, como

Do exposto at aqui deve-se frisar duas

III- CONTEXTO SOCIAL ONDE SE INSEREM AS COOPERATIVAS

4- Segundo consta do manual

A OCB, por sua vez, filia-se

IV- FUNDAMENTO E REGIME CONSTITUCIONAL DAS

Desta primeira referncia

Observe-se, a propsito, que somente a

assim como a sua permanncia nelas, podendo o cooperado ou o associado

8- A terceira passagem constitucional

que as Cooperativas de Crdito,

de seus traos fundamentais bsicos, e no da denominao ou do nome que

V- REGIME INFRACONSTITUCIONAL DAS COOPERATIVAS

10- Assim, na busca dos demais traos

I) Artigos da Lei n 5764/71 que perderam a eficcia

11- Deve-se observar, primeiramente,

1988, em face do dispositivo j citado, as Cooperativas Habitacionais no

11.3 - Da mesma forma, o registro

Assim, tal registro continua a ser

11.4 - Tambm perderam a eficcia, em

II) Caractersticas j citadas na Conceituao - Embasamento legal

12- Passando-se agora a analisar a Lei

A no sujeio das Cooperativas

III) Outras caractersticas das Cooperativas Habitacionais

13- Alm destas caractersticas j

Para se constituir uma Cooperativa

Esse grupo inicial deve elaborar os

Constituio, para aprovao de seus estatutos (artigos 14 e 15 da Lei n

Na primeira Assemblia Geral de

13.2 - Ingresso do cooperado

Aps a constituio da Cooperativa,

despesas da Cooperativa, pode sempre vir a sofrer alteraes, se a

13.3 - Estrutura Interna das Cooperativas Habitacionais e seu

A estrutura interna de uma Cooperativa

O primeiro a Assemblia Geral dos

Existem matrias que s podem ser

Cada cooperado ( e s ele) tem direito a

No entanto, quando o nmero de

O segundo rgo social da

Assim, por exemplo, se a Diretoria ou o

O terceiro rgo social das

Tanto os membros do rgo de

Os caputs dos artigos 47 e 56 da

Extrai-se esta concluso no s dos

A lei veda, tambm, o ingresso na

No caso das Cooperativas

Deve-se ressaltar, no entanto, que muito

geral equipara-se aos Diretores ou membros do Conselho de Administrao