ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

-Conceito

Estabelecimento empresarial o conjunto organizado de bens que o

empresrio rene para explorao de sua atividade econmica. Trata-se de
elemento indissocivel empresa, j que no possvel dar incio
atividade empresarial sem a organizao de um estabelecimento. A
proteo jurdica do estabelecimento empresarial visa preservao do
investimento realizado na organizao da empresa. Vale ressaltar o conceito
de fundo de empresa j que o valor agregado ao conjunto organizado de
bens, em razo da atividade econmica.

- Natureza

Trs pontos so de importante relevncia:1- o estabelecimento

empresarial no sujeito de direito, 2- o estabelecimento empresarial
uma coisa, 3- o estabelecimento empresarial integra o patrimnio da
sociedade empresria. Assim, o estabelecimento empresarial no pode ser
confundido com a sociedade empresria(sujeito de direito), nem com a
empresa(atividade econmica).Desta forma, vale destacar que o
estabelecimento empresarial pode ser alienado mas a empresa no.

- Elementos do Estabelecimento Empresarial

O estabelecimento empresarial composto por elementos

materiais(bens corpreos) e imateriais(ponto, nome, marca, etc). O
aviamento, um atributo da empresa, o potencial de lucratividade da
empresa e no elemento do estabelecimento empresarial, e sim uma
caracterstica deste. Aviamento a rigor, sinnimo de fundo de empresa, ou
seja, designam ambas expresses o sobrevalor, agregado aos bens do
estabelecimento empresarial em razo da sua racional organizao pelo
empresrio. (OBS.: Henrique falou em sala e anotou no caderno que
Aviamento sinnimo de estabelecimento empresarial, mas no livro do
Fbio Ulhoa Coelho est o que eu escrevi a acima. Fiquei na dvida, mas a
fica a critrio de cada um). Clientela que o conjunto de pessoas que
habitualmente consomem os produtos ou servios fornecidos por um
empresrio, tambm no elemento do estabelecimento empresarial. Por
fim, vale ressaltar que as dvidas e obrigaes tambm no integram os
elementos do estabelecimento empresarial.

- A proteo ao ponto: locao empresarial

Ao se estabelecer, uma das principais questes que o empresrio

deve equacionar diz respeito localizao do seu negcio. O ponto, tambm
chamado de propriedade comercial, o local em que o empresrio se
estabelece. Denomina-se, ento, direito de inerncia ao ponto o interesse,
juridicamente protegido, do empresrio relativo permanncia de sua
atividade no local onde se encontra estabelecido. A lei de luvas e a lei de
locao predial urbana vigente, que tutelam o direito de inerncia ao ponto
do locatrio, diz que: o comerciante e o industrial que locar o imvel para a
explorao de sua atividade pro prazo determinado de no mnimo 5 anos e
no tivesse mudado de ramo nos 3 ltimos, pode pleitear renovao
compulsria do vnculo locatcio.

- Requisitos da Locao Empresarial

Classificam-se as locaes prediais urbanas em duas categorias: a

residencial e a no residencial. Nesta ltima o locatrio autorizado a
explorar uma atividade econmica.Por outro lado, se o locatrio, na locao
no residencial titular de direito de inerncia ao ponto e pode pleitear
judicialmente a renovao compulsria do contrato, ento a locao
empresarial. Assim, necessrio para que a locao seja empresarial os
seguintes requisitos: contrato escrito, com prazo determinado (requisito
formal), mnimo de 5 anos de relao locatcia(requisito temporal) e
explorao da mesma atividade econmica por pelo menos 3 anos
ininterruptos(requisito material).

OBS.: Se o contrato oral ou, sendo escrito, estabelece prazo de

durao indeterminado, a locao NO empresarial.

- Exceo de Retomada

Na locao empresarial, o direito do locatrio de inerncia ao ponto

tem o seu fundamento na lei ordinria. De outro lado, o direito de
propriedade do locador constitucionalmente garantido. Assim, a
renovao compulsria do contrato de locao empresarial, com efeito, s
ter validade se for compatvel com o exerccio do direito de propriedade
pelo locador; no podendo nunca o direito do locatrio, fundado em lei
ordinria se sobrepor ao direito do locador, protegido constitucionalmente.
Por esta razo, admite-se a exceo da retomada, na ao renovatria. As
situaes previstas na lei que permitem exceo de retomada so: 1-
realizao de obras no imvel, que importem sua radical transformao, por
exigncia do poder pblico; 2- reformas no imvel, que o valorizem,
pretendidas pelo locador; 3- insuficincia da proposta apresentada pelo
locatrio, na ao renovatria; 4- proposta melhor de terceiros;5-
transferncia de estabelecimento existente h mais de um ano, pertencente
ao cnjuge, ascendente ou descendente do locador, ou a sociedade por ele
controlada;6- uso prprio. Em relao a esta ltima situao, o locador pode
no renovar o contrato para usar ele prprio a sua propriedade, mesmo que
seja para explorar igual ramo de atividade do locatrio, entretanto, devida
a indenizao em favor do locatrio, pela perda do ponto, sempre que tiver
sido ele o responsvel pela organizao do estabelecimento empresarial
naquele lugar.

-Ao renovatria

O direito de inerncia do ponto exercido atravs de uma ao

judicial prpria denominada renovatria. Esta ao deve ser proposta pelo
locatrio no prazo entre 1 ano e 6 meses antes do trmino do prazo do
contrato a renovar, ou seja, a renovao deve ser pleiteada pelo locatrio
no transcurso dos primeiros 6 meses do ltimo perodo anual de vigncia do
contrato de locao.
Note-se, contudo, que a perda do prazo para a ao renovatria no
importa o fim do vnculo locatcio, ou seja, encerrado o prazo contratual
determinado, se as partes simplesmente continuarem cumprindo as
obrigaes prprias da locao, considera-se prorrogado o vnculo.Neste
caso, contudo, a locao perde a sua natureza empresarial e o locatrio
sujeita-se retomada do bem, pelo locador, mediante simples aviso com 30
dias de antecedncia.

- Indenizao do Ponto

A forma de se compatibilizar a retomada do bem com os legtimos

interesses do locatrio a sua indenizao pela perda do ponto. Entretanto,
no qualquer hiptese de desacolhimento da ao renovatria que d
ensejo indenizao em favor do locatrio. Apenas se a improcedncia
decorre do atendimento exceo da retomada apresentada pelo locador,
ter o empresrio o ressarcimento pela perda do ponto. Assim, so trs os
pressupostos para o empresrio ter direito indenizao pela perda do
ponto: 1-caracterizao da locao como empresarial, com o atendimento
aos requisitos formal, temporal e material; 2- ajuizamento da ao
renovatria dentro do prazo;3- acolhimento de exceo de retomada.
Presentes estes pressupostos, caber a indenizao pela perda do ponto nas
seguintes hipteses:1- se a exceo da retomada foi a existncia de
proposta melhor de terceiro, 2- se o locador demorou mais de 3 meses,
contados da entrega do imvel, para dar-lhe o destino alegado na exceo
de retomada(ex:realizao de obras), 3- explorao, no imvel, da mesma
atividade do locatrio,4- insinceridade da exceo da retomada.

-Shopping Center

Se um prdio construdo de espaos relativamente autnomos, e o

proprietrio organiza a distribuio desses espaos, de forma a loc-los para
pessoas interessadas em explorar determinadas atividades econmicas pr-
definidas, ele j pode se considerar empresrio. Ele titular de empresa do
ramo shopping Center. A idia bsica do negcio pr disposio dos
consumidores, num local nico, de cmodo acesso e seguro, a mais variada
sorte de produtos e servios. Assim, sem a organizao da concorrncia
interna, no se pode considerar shopping Center uma simples concentrao
de lojas num mesmo prdio. Neste sentido, o empresrio titular do shopping
deve ficar atento s exigncias do consumo, s marcas em ascenso, aos
novos servios e tecnolgicas, aos modismos, bem como ao potencial
econmico de cada negociante instalado no complexo.
A lei impede que sejam cobradas dos lojistas as despesas com:1-
obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do
imvel,2- pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poos de
aerao e iluminao,3- indenizaes trabalhistas e previdencirias pela
dispensa de empregados, anteriores ao incio da locao,4- obras ou
substituies de equipamentos, que impliquem modificao do projeto
original,5-obras de paisagismo. A lei de locaes, contudo, admite
claramente a renovao compulsria do contrato de locao de espaos em
shopping centers; entretanto, se a renovao importar prejuzo ao
empreendimento, caber exceo de retomada.E, se o locatrio tiver
prejuzo, ter direito indenizao.

-Alienao do Estabelecimento Empresarial

O estabelecimento empresarial pode ser vendido pelo empresrio que

o titulariza. O contrato de compra e venda de estabelecimento denomina-se
trespasse, e muitas vezes proposto, no meio empresarial, atravs das
expresses passa-se o ponto. No trespasse, o estabelecimento
empresarial deixa de integrar o patrimnio de um empresrio(o alienante) e
passa para o de outro (o adquirente). O objeto da venda o complexo de
bens corpreos e incorpreos, envolvidos com a explorao de uma
atividade empresarial.

- A Questo da Sucesso

Somente com a entrada em vigor do CC-02 opera-se a sucesso.

Assim, o adquirente do estabelecimento empresarial responde por todas as
obrigaes relacionadas ao negcio explorado naquele local, desde que
regularmente contabilizadas, e cessa a responsabilidade do alienante por
estas obrigaes no prazo de um ano. Desta forma, considera-se
sucessor o adquirente do estabelecimento, quando a obrigao do alienante
se encontrava regularmente contabilizada. Independentemente de regular
escriturao, o adquirente sempre sucessor do alienante, em relao s
obrigaes trabalhistas e fiscais ligadas ao estabelecimento.
O contrato de alienao do estabelecimento empresarial deve ser
levado a registro na Junta Comercial e publicado na imprensa oficial. Se ao
alienante no restarem bens suficientes para solver o passivo relacionado
ao estabelecimento vendido, a eficcia do contrato ficar na dependncia
do pagamento de todos os credores ou da anuncia destes. Em decorrncia,
o empresrio que pretende alienar o seu estabelecimento empresarial deve
solicitar o prvio consentimento dos seus credores. O consentimento pode
ser expresso (dado por escrito), ou tcito (caracterizado pela inrcia do
credor nos 30 dias seguintes notificao judicial ou extrajudicial).Assim, o
alienante s est dispensado da precauo na hiptese em que permanece
solvente, mesmo aps a alienao.

OBS.: - De acordo com o artigo 448 da CLT, mudanas na propriedade

da empresa no afetam os contratos de trabalho.

- A sucesso tributria somente se caracteriza, em qualquer caso, se

o adquirente continuar explorando, no local, idntica atividade econmica
do alienante. Se alterar o ramo de atividade do estabelecimento, no
responde mais elas dvidas fiscais do alienante, nem direta, nem
subsidiariamente. Assim, se o adquirente for judicialmente responsabilizado
por obrigao tributria do alienante, poder ressarcir-se junto a esse, se o
contrato de trespasse previa a no-assuno da dvida objeto da execuo
fiscal. Do mesmo modo, se o alienante foi executado por dvida fiscal que,
nos termos do contrato de trespasse, era da responsabilidade do
adquirente, ter contra esse o direito de regresso.

- Trespasse e Locao empresarial

Na maioria dos casos, o estabelecimento empresarial se encontra em

prdio locado pela sociedade empresria. Quando assim , o trespasse
envolve necessariamente a cesso da locao, que depende de autorizao
do locador ou pode se ocasionar a resciso desta em 90 dias seguintes
sua publicao. O adquirente do estabelecimento empresarial situado em
imvel locado, deve negociar no apenas com o titular do fundo de empresa
(o locatrio), como tambm com o dono do imvel (o locador). A anuncia
do locador para a cesso da locao pode ser expressa ou tcita,
caracterizando-se a ltima pela sua inrcia, no prazo de 30 dias, aps a
notificao do trespasse. Se o locador no se manifestar por nenhuma das
formas, sujeita-se o adquirente retomada do imvel, a qualquer tempo. O
locador, pode ento, nos 90 dias seguintes publicao, rescindir a locao
se houver justa causa; ficando o alienante obrigado a indenizar o adquirente
pelos danos decorrentes.

- Clusula de No- restabelecimento

O restabelecimento do alienante, que pode caracterizar

enriquecimento indevido, evitado nos contratos de trespasse que inserem
a clusula proibitiva de restabelecimento do alienante. Entretanto, a
clusula de no-restabelecimento que vede a explorao de qualquer
atividade econmica ou no estipule restries temporais ou territoriais ao
impedimento, invlida. O objetivo da proibio contratual impedir o
enriquecimento indevido do alienante, atravs do desvio eficaz de clientela.
Assim, se o trespasse apresentar clusula expressa, no haver dificuldades
em se estabelecerem os direitos e obrigaes dos contratantes em relao
concorrncia. Mas, se o instrumento omisso, disps a lei que o alienante
fica impedido de concorrer com o adquirente pelo prazo de 5 anos.