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IMMOBILIENRENDITEN UND WEITERE

KENNGRSSEN BERECHNEN
Eine Einfhrung in die Zahlenwelt des Immobilieninvestors

Alles was Du ber Renditen, die Maklerformel und deren Einflussfaktoren


wissen solltest.

Thomas Knedel

01. Februar 2016

2016 by Thomas Knedel Seite 1


VORSTELLUNG THOMAS KNEDEL
Immobilienmanager seit ber 20 Jahren
Privater Immobilieninvestor seit 18 Jahren
Immobilienkonom (ebs)
Dipl.-Ing. (FH), Fachrichtung Bauwesen
Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)
Bestsellerautor des Buches Erfolg mit Wohnimmobilien
Betreiber der gleichnamigen Wissensplattform
(Blog, Videokurse, Workshops und Softwarelsungen fr Immobilieninvestoren)
Immopreneur.de die Community fr den erfolgreichen Immobilieninvestor

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AGENDA
Investitionsrechnung WARUM?
Grundlagen der Rendite- und Investitionsrechnung
Einflussfaktoren auf die Renditeberechnung
Ankaufsvorprfung der Quickcheck
Gewinnbringende Aufwertungsmanahmen
Zustzliche Geldstrme
Fallbeispiel Aufwertungsmanahmen / Geldstrme

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INVESTITIONSRECHNUNG WARUM?
Beispiel Pflegeimmobilie in Remscheid
Rendite laut Prospekt: 4,8%
Kaufpreis: 159.000 EUR
Kaufpreisnebenkosten: rd. 14.000 EUR
Gesamtflche: 54 m Ermittlung der Rendite:
Baujahr 2016 GIK = 159.000 + 14.000 = 173.000 EUR
Miete: 635 EUR JNME: 12 x 635 EUR = 7.620 EUR
EK-Anteil: 20.000 EUR Bruttorendite = 7.620 / 173.000 = 4,4%
Zins: 2,5%
Tilgung: 2,5%
Inflation: 1%
Ohne Steuereffekte

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INVESTITIONSRECHNUNG WARUM?
JNME: 7.620,00 EUR
./. Zinsen: 3.825,00 EUR
./. Verwaltung: 360,00 EUR Alles gut?
./. Instandhaltung: 108,00 EUR
berschuss 3.326,00 EUR Oder?
./. Tilgung 3.825,00 EUR
Liquiditt -499,00 EUR
=> Im Monat rd. 42 EUR Eigenaufwand

EK-Rendite: 3.326 EUR/20.000 EUR x 100 = 16,6%

Mit nur rd. 42 EUR im Monat eine Eigenkapitalrendite von rd. 17%.

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INVESTITIONSRECHNUNG WARUM?
Miete: 635 EUR/Monat
Wohnflche: 24 m
entspricht rd. 26 EUR/m

Fragen, die sich stellen:


1. Vergleichsmiete in Remscheid fr 24m Appartement?
2. Welcher berschuss ist dann zu erwarten?
3. Wie ist der Faktor fr Appartements in Remscheid?
4. Ist der Faktor fr Pflegeimmobilien gleich hoch?
5. Wie ist der Marktwert des Appartements im Vergleich zum Kaufpreis?
6. Wird die Bank das Appartement finanzieren?
7. Wird die Bank auch eine zweite oder gar dritte Immobilie dieser Art finanzieren?
8. Ist dies wirklich ein Investment?

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Begriffe:
Rendite: Verhltnis einer Erfolgsgre zum eingesetzten Kapital einer Rechnungsperiode.
(Quelle: http://wirtschaftslexikon.gabler.de)

Jahresnettokaltmiete (JNKM): Jhrliche Mieteinnahmen aus der Immobilie ohne Nebenkosten- und
Heizkostenvorauszahlungen.

Bewirtschaftungskosten (BWK): Kosten, die aus Vermietersicht nicht auf die Mieter umgelegt
werden knnen, also in der Regel Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das
Mietausfallwagnis (kalkulatorische Gre).

Objektergebnis nach Zinsen: Jahresnettokaltmiete abzglich Bewirtschaftungskosten und Zinsen.

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Es gibt eine Vielzahl von Bruttorenditen

Brutto(anfangs)rendite (Maklerformel):
Verhltnis JNKM / Kaufpreis Immobilie
Multiplikator oder Faktor: Kehrwert der Bruttorendite; Kaufpreis / JNKM

Bruttorendite inkl. Nebenkosten:


Verhltnis JNKM / (Kaufpreis Immobilie + Kaufpreisnebenkosten)

Bruttorendite inkl. Nebenkosten + Aufwertung:


Verhltnis JNKM / (Kaufpreis Immobilie + Kaufpreisnebenkosten + Aufwertung)
Verhltnis JNKM / Gesamtinvestitionskosten (GIK)

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Von Bruttorenditen und Faktoren

Bruttorendite und Multiplikator oder Faktor

Faktor 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Rendite 10,0% 9,1% 8,3% 7,7% 7,1% 6,7% 6,3% 5,9% 5,6%

Merke:
Niedriges Risiko: niedrige Rendite = hoher Faktor,
z. B. A-Standorte wie Mnchen, Frankfurt, Hamburg

Hohes Risiko: hohe Rendite = niedrigere Faktor, z. B. B- oder C-Standorte wie


Nebenstandorte oder weiteres Umland von Metropolen

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DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR DIE EINFLUSSFAKTOREN

Immobilienart Standort
z. B. Asset-Klasse oder z. B. Makrolage,
Baujahr Stadtteil oder Mikrolage

Mietvertrag/Vermietung
Zustand der Immobilie
z. B. underrent,
z. B. Pflegezustand oder
overrent, markgerecht?
Instandhaltungsstau

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DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR
Die Immobilienart (beispielhaft)

Einzelhandel (Supermarkt) Bro-/Verwaltungsgebude Wohngebude


Faktor: 10 - 16 Faktor: 12 - 17 Faktor: 18 - 26

Steigendes Risiko = steigende Rendite

Steigender Faktor

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DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR
Der Zustand des Gebudes am gleichen Standort

Frankfurt Nordend Frankfurt Nordend


renovierungsbedrftig saniert
Faktor: 18 - 20 Faktor mit: 20 - 24

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DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR
Faktor eines Mehrfamilienhauses an unterschiedlichen Makrostandorten in Deutschland

Frankfurt Zwickau
Faktor: 16 - 22 Faktor: 8 - 14

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DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR
Faktor eines Mehrfamilienhauses an unterschiedlichen Stadtteilen in Frankfurt

Frankfurt Nied Frankfurt Nordend


Faktor: 16 - 18 Faktor: 20 - 22

2016 by Thomas Knedel Seite 14


DER FAKTOR ODER MULTIPLIKATOR
Die IST-Miete im Vergleich zur SOLL-Miete

Frankfurt Nordend Frankfurt Nordend


Wohnflche: 600 m Wohnflche: 600 m
IST-Miete: 93.600 EUR p. a. (13 EUR/m) IST-Miete: 57.600 EUR p. a. (8 EUR/m)
SOLL-Miete (Marktmiete): 93.600 EUR p. a. (13 EUR/m) SOLL-Miete (Marktmiete): 93.600 EUR p. a. (13 EUR/m)
Faktor: 20 - 22 Faktor: 24 - 26

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
oder von Nettorenditen

Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten:


Verhltnis (JNKM ./. BWK) / (Kaufpreis Immobilie + Kaufpreisnebenkosten + Aufwertung)

Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten + Zinsen:


Verhltnis (JNKM ./. BWK ./. Zinsen) / (Kaufpreis Immobilie + Kaufpreisnebenkosten + Aufwertung)

Nettorendite nach Bewirtschaftungskosten + Zinsen + Steuern:


Verhltnis (JNKM ./. BWK ./. Zinsen ./. Steuern) / (Kaufpreis Immobilie + KP-NK + Aufwertung)

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
oder von Eigenkapitalrenditen

Eigenkapitalrendite vor Steuer:


Objektergebnis nach Zinsen / eingesetztes Eigenkapital.

Eigenkapitalrendite nach Steuer:


Objektergebnis nach Zinsen und Steuern / eingesetztes Eigenkapital.

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INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Und als Extra: der Hebeleffekt

2016 by Thomas Knedel Seite 18


INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Beispiel:

Kaufpreis: 390.000 EUR


Kaufpreisnebenkosten: 47.800 EUR
Aufwertung: 30.000 EUR
JNKM: 42.000 EUR
BWK: 8.400 EUR
Zinsen: 13.500 EUR
Steuern: 8.500 EUR
Eigenkapital: 45.000 EUR

2016 by Thomas Knedel Seite 19


INVESTITIONSRECHNUNG - GRUNDLAGEN
Beispiel (Berechnung von Anfangsrenditen):

Bruttorendite: 42.000 / 390.000 x 100 = 10,8 %


Multiplikator: 390.000 / 42.000 = 9,3 - fache zur JNKM
Bruttorendite inkl. NK: 42.000 / (390.000 + 47.800) x 100 = 9,6 %
Bruttorendite inkl. NK + Aufwertung: 42.000 / (390.000 + 47.800 + 30.000) x 100 = 9,0 %
Nettorendite nach BWK: (42.000 8.400) / (390.000 + 47.800 + 30.000) x 100 = 7,2 %
Nettorendite nach BWK und Zinsen: (42.000 8.400 13.500) / (467.800) x 100 = 4,3 %
Nettorendite nach BWK und Zinsen und Steuern:
(42.000 8.400 13.500 8.500) / (467.800) x 100 = 2,5 %

EK-Rendite vor Steuer: (42.000 8.400 13.500) / 45.000 x 100 = 44,7 %


EK-Rendite nach Steuer: (42.000 8.400 13.500 8.500) / 45.000 x 100 = 25,8 %

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HIGHLIGHTS UND FEATURES
Die Foren IIPRO-Tool light

Hier treffen sich unternehmerisch denkende In der Light-Version mit vollem Funktionsumfang
Immobilieninvestoren und die, die es werden (inkl. PDF-Funktion!) exklusiv fr die immopreneur.de
mchten, um Plne zu schmieden, Projekte Community hast Du die Mglichkeit bis zu 3 Immobilien
umzusetzen und Kooperationen einzugehen. gleichzeitig mit jeweils 3 Einheiten zu berechnen.

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HIGHLIGHTS UND FEATURES
Downloadbereich Live-Webinare alle 14 Tage

Neben Mustervorlagen, Mustervertrgen Alle 14 Tage finden Live-Webinar mit Thomas


und einem Lexikon sind hier der Knedel & Friends zu den verschiedensten
ausfhrliche Investmentguide sowie Themen rund um die Investment-Immobilie
weitere Arbeitshilfen, Downloads, etc. zu statt.
finden.
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HIGHLIGHTS UND FEATURES
Webinar-Archiv &Videokurse Virtuelle Mastermindgruppen

In unserem Archiv findest Du auch Als ein ganz besonderes Element und vor allem
nachtrglich die Aufzeichnungen der aufgrund vielfacher Nachfrage unserer User,
Webinare sowie viele weitere Videokurse Leser und Kunden haben wir die Idee der virtuellen
und Specials, wie zum Beispiel die Mastermind-Gruppen entwickelt.
7-teilige Video Case Study Eigentumswhg.

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MEHRFAMILIENHAUS EINE ANKAUFSVORPRFUNG
Eckdaten:

7 Wohneinheiten
Mittlere Lage
Infrastruktur in Ordnung, nicht berragend
430 qm Wohnflche
1960er Baujahr
Renovierungsbedarf (Wohnungen)
1 Wohnung frei
SOLL-Miete: 32.850 EUR, IST-Miete: 28.560 EUR
Kaufpreis: 460.000 EUR

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MEHRFAMILIENHAUS EIN REALES INVESTMENT
Mietrecherche

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DIE ERSTEN ZAHLEN AUS DER HOHLEN HAND
1) Die Maklerformel
Nettokaltmiete p.a. x Multiplikator = Marktwert
Mietpreis Wohnungen: 33.840 EUR p. a. (entspricht 6,63 EUR/m)
Gesamtmiete Netto-Kalt: 33.840 EUR p. a. statt 32.850 EUR (lt. Expos)
Baumanahmen (Schtzung): Renovierung einer Wohnung rd. 15 TEUR

Multiplikator (Faktor an diesem Standort fr diese Immobilie): 15-fache der JNME

Erste Werteinschtzung der Immobilie (Maklerformel):


33.840 EUR x 15 = rd. 507.600 EUR

Erstes Ergebnis: Nicht schlecht! (507 TEUR 15 TEUR = 492 TEUR! (abzgl. NK.)

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DIE ERSTEN ZAHLEN AUS DER HOHLEN HAND
2) Der Vergleichspreis

Wohnflche x Vergleichspreis m = Marktwert


Wohnflche der Wohnungen: 430 qm

Vergleichspreis (hnliche Immobilien, hnliche Standorte): 1.100 EUR / qm WFL

Zweite Werteinschtzung der Immobilie (Vergleichspreis):


Wohnflche x qm-Preis + Vergleichspreis SP = Marktwert
430 qm x 1.100 EUR / qm = 473.000 EUR

Zweites Ergebnis: Nicht schlecht! (473 TEUR 15 TEUR = 458 TEUR! (abzgl. NK.))

2016 by Thomas Knedel Seite 27


DIE ERSTEN ZAHLEN AUS DER HOHLEN HAND
3) Der Cash-Flow-berschlag

Nettokaltmiete ./. Bewirtschaftungskosten ./. Kapitaldienst = berschuss (freier Cash-flow)


Gesamtmiete Netto-Kalt: 2.820 EUR p. M.

Bewirtschaftungskosten: 20 % der NKM ./. 564 EUR


Kapitaldienst: 5 % des Kaufpreises + Baumanahmen / 12(!) ./. 1.979 EUR

Rest = Cash-Flow: 277 EUR je Monat > 0

Drittes Ergebnis: der Mieter sorgt also dafr, dass ich jeden Monat 277 EUR auf mein Konto
berwiesen bekomme, ohne dass ich irgendetwas dafr tun muss.

Das ist echtes passives Einkommen!


2016 by Thomas Knedel Seite 28
GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Balkon anbauen

2016 by Thomas Knedel Seite 29


GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Berechnungsbeispiel im Bestand
3-Familienhaus, derzeit ohne Balkone, Wohnflche 280 m; JNME: 36.000 EUR (10,70 EUR/m);
Faktor: 18-fach
Herstellung von 3 Balkonen mit einer Flche von (2 x 3 m)
Erhhung der Wohnflche um 3 x 2 x 3 x 0,5 = 9 m auf also 289 m
Herstellkosten: 3 x 7.000 EUR = 21.000 EUR
Mehreinnahme/Mehrwert im Bestand:
21.000 EUR x 11% = 2.310 EUR p.a. => rd. 193 EUR/Monat zustzliche Miete
Finanzierung: 21.000 EUR x 4% KD = 840 EUR => Mehreinnahmen = 1.470 EUR p.a.
Werterhhung: 2.130 EUR x 18 = 38.340 EUR

2016 by Thomas Knedel Seite 30


GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Berechnungsbeispiel bei Neuvermietung
Mehreinnahme/Mehrwert bei Neuvermietung:
Erhhung des Wohnwertes => hhere Miete
derzeit: 10,70 EUR/m => mit Balkon: 11,20 EUR/m
also von 36.000 EUR p. a. auf 289m x 11,20 EUR/m x 12 = 38.842 EUR
=> auch Einfluss auf Faktor: Steigerung von 18 auf 18,5
=> Wertsteigerung von 648 TEUR auf 718 TEUR!
=> Werterhhung: 70 TEUR

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GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Terrasse anbauen

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GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Berechnungsbeispiel im Bestand
Erdgeschosswohnung, derzeit ohne Balkone, Wohnflche 100 m; JNME: 12.000 EUR (10,00
EUR/m); Vergleichspreis: 2.400 EUR/m
Herstellung einer Sd-West-Terrasse mit einer Flche von (3 x 3 m) inkl. kleiner Gartenbereich
Erhhung der Wohnflche um 3 x 3 x 0,5 = 4,5 m auf also 104,5 m
Herstellkosten: 7.000 EUR
Mehreinnahme/Mehrwert im Bestand:
7.000 EUR x 11% = 770 EUR p.a. => rd. 64 EUR/Monat zustzliche Miete
Finanzierung: 7.000 EUR x 4% KD = 280 EUR => Mehreinnahmen = 490 EUR p.a.
Werterhhung: 2.400 EUR x 4,5 m = 10.800 EUR

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GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Berechnungsbeispiel bei Neuvermietung
Mehreinnahme/Mehrwert bei Neuvermietung:
Erhhung des Wohnwertes => hhere Miete
derzeit: 10,00 EUR/m => mit Terrasse + Garten: 11,00 EUR/m
also von 12.000 EUR p. a. auf 104,5 m x 11,00 EUR/m x 12 = 13.794 EUR
=> auch Einfluss auf Vergleichspreis: Steigerung von 2.400 EUR/m auf 2.500 EUR/m
=> Wertsteigerung von 240.000 EUR auf 261.250 EUR!

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GEWINNBRINGENDE AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Stellpltze
Berechnungsbeispiel
Mehrfamilienhaus mit groem Grundstck, teilweise bereits gepflastert, aber ungenutzt
Herstellung von Stellpltzen nicht erforderlich, da bereits vorhanden
Herstellkosten: 0 EUR!
Mehreinnahme/Mehrwert:
pro Stellplatz: 30 EUR/Monat (abhngig vom Standort)
zustzliche Miete: 360 EUR p. a./Stellplatz
Mehrwert: 360 EUR x Anzahl Stellpltze x Faktor
Bsp.: 360 EUR x 1 x 15 = 5.400 EUR

2016 by Thomas Knedel Seite 35


AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Erste Mieterhhung nach Erwerb
Berechnungsbeispiel
3-Familienhaus, IST-JNME: 28.000 EUR (8,33 EUR/m)
ortsbliche Vergleichsmiete: 9,00 EUR/m
Mieten seit 3 Jahren nicht erhht
Gesetzliche Erhhung der Mieten im Bestand durch Mietanpassung um 15%
Jedoch ortsbliche Vergleichsmiete 9 EUR/m => rd. 8%
Erhhung der JNME auf 30.240 EUR p. a.
Wertsteigerung: 2.240 EUR x Faktor 17 = rd. 38 TEUR

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AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Underrent: Bestandsmiete << ortsbliche Vergleichsmiete / (Marktmiete)
Fallbeispiel
6-Familienhaus, IST-JNME: 35.640 EUR (9,00 EUR/m) in FFM-Nordend; Wohnungsgre: 55 m
=> underrent
ortsbliche Vergleichsmiete: 11,00 EUR/m (oder mehr)
Mieten seit 3 Jahren nicht erhht
Gesetzliche Erhhung der Mieten im Bestand durch Mietanpassung um 15%
entspricht => 10,35 EUR/m
Erhhung der JNME auf 40.986 EUR p. a. // 5.346 EUR x 22 = 117.500 EUR Mehrwert
Weiteres Erhhungspotenzial um 0,65 EUR/m auf 11 EUR/m, jedoch erst nach 3 Jahren
Alternativen: Vereinbarungen mit Mietern treffen bzw. Neuvermietung mbliert
2016 by Thomas Knedel Seite 37
VORSICHT
Overrent: Bestandsmiete >> Marktmiete
Fallbeispiel
6-Familienhaus, vermietet an Familienangehrigen vom Voreigentmer/Verkufer
IST-JNME: 48.000 EUR (10,00 EUR/m)
(ortsbliche Vergleichsmiete: 8,50 EUR/m)
Marktmiete: 9,50 EUR/m
overrent!
Wenn die Familienangehrigen nach und nach ausziehen: zu erzielende JNME max. 45.600 EUR
p. a.
Kaufpreis nur auf marktgerechte Miete und marktgerechten Faktor! Ggf. kleiner Zuschlag.
Im Bestand: Mieter hegen und pflegen.
2016 by Thomas Knedel Seite 38
BERLAGERUNG VON MEHREREN AUFWERTUNGSMASSNAHMEN
Schaffung zustzlicher Geldstrme:

Mieterhhung nach Erwerb


Zustzliche Stellpltze
Werbeanlage
Vermietung Keller als Lager
Lagerbox auf Grundstck

2016 by Thomas Knedel Seite 39


MEHRFAMILIENHAUS EIN REALES INVESTMENT
Mieterhhung nach Erwerb

2016 by Thomas Knedel Seite 40


MEHRFAMILIENHAUS EIN REALES INVESTMENT
Zustzliche Geldstrme aus Werbeanlage, Stellpltzen und Lagerraum

2016 by Thomas Knedel Seite 41


ZUSTZLICHE GELDSTRME
Fallbeispiel
Erhhung der Miete nach Erwerb: 2.424 EUR p. a.
Zustzliche Stellpltze: 1.080 EUR p. a.
Zustzliche Werbeanlage und Lagerraum: 3.360 EUR p. a.
Insgesamt: 6.864 EUR p. a.
JNME von 33.840 EUR auf 40.704 EUR gesteigert; (fast) ohne Aufwand!
Wertsteigerung: 33.840 x 15 = 507.600 EUR auf
40.704 EUR x 15 = 610.560 EUR

Wertsteigerung: 610.560 EUR abzgl. 507.600 EUR = 103.000 EUR

2016 by Thomas Knedel Seite 42


VIELEN DANK FR DEINE AUFMERKSAMKEIT!

Immopreneur.de
Thomas Knedel

service@immopreneur.de

2016 by Thomas Knedel Seite 43