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DIAGNSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO

FSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIN

Las opiniones expresadas en esta publicacin son de los autores y no reflejan necesariamente los
puntos de vista del Ministerio de Economa y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.

El documento puede ser descargado en su disco duro o impreso nicamente para su uso personal o
con fines acadmicos, a condicin de que incluyan en cada ejemplar la presente nota relativa a los
derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual.
DIAGNSTICO DEL PROCESO DE SANEAMIENTO
FSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA INVERSIN

El siguiente informe tiene como finalidad realizar un anlisis de todos los procedimientos
de saneamiento fsico legal de las propiedades para la inversin, ya sea tendiendo
como inversionistas a privados o al mismo Estado.

Realizaremos un repaso por todas las etapas que estos procedimientos implican, como
por las diferentes entidades que participan, por medio de sus procedimientos
establecidos, los cuales son elementales para que se lleve a cabo tal saneamiento.

Analizaremos los procedimientos de expropiacin de un inmueble en beneficio del


Estado; la afectacin en uso de un predio del Estado a favor de una entidad pblica; el
otorgamiento de la propiedad a favor de una entidad pblica de un predio del Estado.
As como la venta directa de un predio del Estado a favor de un privado; venta por
subasta pblica de un predio del Estado a favor de un privado; la venta de un inmueble
entre privados.

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En cada uno de estos casos se consigna informacin sobre tiempos reales en casos
que se llevaron a cabo en algn momento, para luego comprar con los plazos que se
indican tanto en los TUPAs o normas legales que regulen tales procedimientos.

Posteriormente, analizaremos las principales dificultades que enfrentan los


inversionistas en los casos sealados anteriormente. Finalmente, identificaremos las
principales entidades pblicas o privadas que intervienen en el proceso de saneamiento
fsico legal, as como sus funciones y costos asociados.

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Procedimiento donde el Estado requiere realizar
inversiones en un predio privado

1. Descripcin del procedimiento.-


En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algn predio de
propiedad de un privado, este deber proceder a la expropiacin del bien1. La
expropiacin debera ser una alternativa excepcional de adquisicin de bienes por
parte del Estado, en donde este puede imponer la transferencia al propietario
privado aunque este no desee realizarla.

1
Tambin sera posible que el Estado realice un trato directo con el propietario, sin embargo,
esta alternativa no cuenta con un marco legal ni procedimientos que le hagan aplicable.

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En realidad, slo procede expropiar un bien por causa de seguridad nacional o
necesidad pblica declarada por Ley y, previo pago en efectivo de indemnizacin
justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio.

Promulgacin de la Ley de Expropiacin

La Ley de Expropiaciones establece que para la ejecucin de una expropiacin es


necesario contar con una Ley que autorice la expropiacin. En el caso del Poder
Ejecutivo, la aprobacin de la Ley autoritativa se solicitar a travs de una
Resolucin Suprema (Norma Autoritativa de la expropiacin) que debe contar con el
voto aprobatorio del Consejo de Ministros2. Posteriormente, el Congreso de la
Repblica debera aprobar la Ley que autorice la expropiacin en un plazo no mayor
a sesenta (60) das desde la aprobacin de la Norma Autoritativa (para el caso de
que la expropiacin sea promovida por el Poder Ejecutivo, esta sera una

2
En el caso de los Gobiernos Regionales, la norma autoritativa, emitida por la entidad que
participara dentro del proceso como sujeto activo, correspondiente de acuerdo a la legislacin de
la materia sera una Ordenanza Regional. En el caso de los Gobiernos Locales, sera necesario
contar con un Acuerdo de Concejo Municipal.

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Resolucin Suprema, segn lo establece la Ley General de Expropiacin vigente)
que solicite por necesidad pblica la expropiacin del bien determinado.

Excepcionalmente, en el caso de expropiaciones para obras de gran envergadura,


la Ley que autorice la expropiacin, autorizar al sujeto activo para que realice la
ejecucin de la expropiacin del bien, de tal modo que en un plazo no mayor a 2
aos, contados desde la promulgacin de dicha ley por el Congreso de la Repblica,
se hayan iniciado todos los procesos de expropiacin necesarios, en otras palabras
para que se realicen el trato directo, los procesos arbitrales que se puedan plantear,
valorizacin y pago de las compensacin, entre otros3.

Una vez promulgada la Ley de expropiacin, se inicia la etapa del trato directo entre
el sujeto pasivo (el propietario privado del bien) y el sujeto activo (una entidad del
Estado que desee apropiarse del bien privado).

Etapa de Trato Directo

3
Dentro del plazo de 2 aos debe comprender el trato directo con el propietario, en caso de no
aceptar lo ofrecido el proceso arbitral o judicial para determinar la indemnizacin.

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Como se puede apreciar de los flujogramas presentados, los procedimientos de
expropiacin tomaran en la actualidad: i) 1 ao 4 meses y 15 das, cuando no se
presenta ninguna oposicin por parte del propietario afectado, ii) Ms de 2 aos,
cuando se presenta alguna disconformidad con el proceso, dependiendo de la va
jurisdiccional por la cual las partes hayan acordado solucionar la controversia.

Cabe sealar que para el caso excepcional de obras de gran envergadura, la Ley de
Expropiaciones establece un plazo mximo para realizar todos los procedimientos,
incluido el trato directo, de 2 aos. Si la expropiacin se realiza fuera de este plazo,
el sujeto pasivo puede exigir un monto adicional al justiprecio por el tiempo
transcurrido en exceso. Adems, el sujeto pasivo podr exigir el pago de un monto
equivalente al 10% del valor comercial del inmueble.

2. Tiempo real de ejecucin del procedimiento.-


A continuacin presentamos dos procedimientos de expropiacin que se llevaron a
cabo entre los aos 2000 hasta el 2010 para la construccin de las obras de
ampliacin del Aeropuerto Internacional Jorge Chvez.

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Como se puede apreciar, los plazos que estipula la ley y la administracin no se
ajustan en la realidad en el caso revisado, del anlisis de lo sucedido en el primer
caso se desprende que, por motivos circunstanciales de ndole poltica 4, se prolonga
el normal avance del procedimiento que debe seguir la expropiacin.

El segundo caso presentado, tambin est relacionado con las obras de ampliacin
del Aeropuerto Internacional Jorge Chvez.

Como se puede apreciar, en ambos casos, coinciden las siguientes situaciones que
alargan el procedimiento:
El motivo de que el procedimiento llegar a la etapa arbitral fue la no
aceptacin del precio que el MTC ofreca a los sujetos pasivos. Se aprecia
problemas de criterio para determinar el valor de los bienes a expropiarse5.
El afectado se vio obligado a solicitar al tribunal Arbitral la ejecucin del
laudo, debido a que la Entidad demostr un nimo de no cumplir con lo
decidido por el tribunal arbitral.

4
Los proyectos del Estado se detienen al cambiar de mando el Gobierno Central, restndole
importancia a ciertos proyectos, etc.
5
Por ejemplo al dar igual tratamiento a terrenos eriazos dentro y fuera del casco urbano.

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3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-
En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algn predio de
propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades:
No se encuentra regulado un mecanismo de adquisicin de predios por parte
del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse
que la expropiacin debera ser un procedimiento excepcional en los casos
que la adquisicin deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se
cumplan las condiciones que la constitucin establece. En todos los otros
casos, las entidades estatales deberan contar con un mecanismo gil y
efectivo para la adquisicin de predios de manera directa.
El monto de la indemnizacin no es atractivo para los privados, quienes
fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.
Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el
monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en
la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carcter urbano de un predio
genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,
por ello, deberan establecerse criterios adecuados para el reconocimiento
de los usos y potencialidades del predio.
Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. Tratndose de procesos relacionados con obras pblicas estatales,
se podra regular un proceso especial ms expeditivo. Adems, no existe un
procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar
mltiples actos de inscripcin, como puede ser el caso de una carretera..

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4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO Identificacin y estudio de ttulos del
bien
o identificarn los predios,
o decidirn el fin de los mismos,
o identificaran a los afectados
por la expropiacin
o tasacin
Solicitud de expropiacin al Consejo
de Ministros
Ejecuta proceso expropiatorio
Consejo de Ministros Aprueba solicitud al congreso
Congreso de la Repblica Aprueba Ley autorizativa
RRPP Inscripcin de modificaciones al
predio
Inscripcin de la transferencia por
expropiacin

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Procedimiento donde el Estado requiere realizar
inversiones en un predio del Estado

1. Descripcin del procedimiento.-


Cuando una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o una obra
pblica en un predio del Estado, es necesario que el ente rector del Sistema
Nacional de Bienes Estatales, la SBN, otorgue la titularidad a esta entidad o en su
defecto que se afecte en uso el bien de inters.

El procedimiento de afectacin en uso se encuentra regulado en el Reglamento de


la Ley N 29151, en el cual seala que por la afectacin en uso slo se otorga el
derecho de usar a ttulo gratuito un predio a una entidad para que lo destine al uso o
servicio pblico y excepcionalmente para fines de inters y desarrollo social. Las
condiciones especficas de la afectacin en uso sern establecidas en la Resolucin
que la aprueba (en adelante, denominada Resolucin aprobatoria) o en sus anexos,
las cuales ser aprobada por la SBN, de ser el caso.

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La afectacin en uso es a plazo determinado o indeterminado, de acuerdo a la
naturaleza del proyecto para el uso o servicio pblico, debiendo establecerse el
mismo en la Resolucin aprobatoria bajo sancin de nulidad. La entidad que
aprueba el acto podr modificar el plazo de acuerdo con la naturaleza del uso o
servicio pblico, para lo cual emitir la respectiva Resolucin debidamente
sustentada.

Son obligaciones de la entidad afectataria las siguientes:

Cumplir con la finalidad de la afectacin en uso.


Conservar diligentemente el bien afectado, debiendo asumir los gastos de
conservacin, mantenimiento y tributarios del bien afectado.
Devolver el bien con todas sus partes integrantes y accesorias, sin ms
desgaste que el de su uso ordinario, al culminar la afectacin en uso por
cualquier causal.
Efectuar la declaratoria de la fbrica de las obras que haya ejecutado sobre
el bien afectado, estando autorizada para suscribir los documentos pblicos
o privados que fueran necesarios para el efecto.
Las dems que se establezcan por norma expresa.

Cabe sealar que por la afectacin de uso una entidad del Estado, la cual es titular
de un predio otorga, mediante Resolucin expedida por su organismo mximo de
direccin, la autorizacin de la afectacin de uso de ese predio a nombre de la
Entidad afectataria para que pueda desarrollar el proyecto que desee. Esta accin
debe ser comunicada a la SBN quien ser quien emita la Resolucin
correspondiente para que se inscriba ante la SUNARP la carga que tiene ese predio
respecto a la Entidad afectataria y se puede ejecutar el Proyecto.

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Afectacin en uso

El procedimiento de la afectacin en uso lleva aproximadamente 2 meses, los


cuales se distribuyen en el primer mes en la elaboracin de la Resolucin que
autoriza la afectacin por parte del titular del bien y el segundo mes es para la
emisin de la Resolucin de la SBN por la cual la carga generada se inscriba a
nombre de la Entidad afectataria y se inscriba ante la SUNARP.

La segunda modalidad para que una Entidad del Estado pueda ejecutar un Proyecto
de inversin en un predio de titularidad del Estado es a travs de otorgar la
propiedad del bien a esa Entidad, para que como propietario inicie los
procedimientos correspondientes ante el SNIP y su proyecto sea aprobado y se
ejecute.

En este procedimiento se llevar a cabo un saneamiento fsico legal del predio, para
descartar la existencia de cargas o gravmenes, la existencia de alguna disputa

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judicial o en todo caso a la inscripcin a favor del Estado del predio de inters. Esto
llevar aproximadamente 4 meses.

El siguiente paso, una vez saneado el predio o inscrito a favor del Estado, ser la
SBN quien emita una Resolucin otorgando la propiedad a la Entidad que desea
ejecutar el proyecto, esta fase dura mximo 1 mes.

Otorgar la propiedad del bien

Por lo tanto el procedimiento de otorgamiento de la propiedad de un predio del


Estado a favor de una Entidad de la misma toma 5 meses.

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2. Tiempo real de ejecucin del procedimiento.-
A continuacin analizaremos el procedimiento de la afectacin de uso con un caso
que ocurri en la realidad, en el cual una entidad solicita a la SBN quien solicita a
esta entidad, como ente rector del Sistema Nacional de Bienes un inmueble ubicado
en la ciudad de Ica para convertirla en su sede administrativa.

Se puede denotar que en este caso lo que retraso el procedimiento son los estudios
preliminares que realiza la SBN para abrir el expediente de afectacin en uso de un
predio de propiedad del Estado, dentro de estos estudios tenemos los usos
compatibles que tiene el inmueble segn el gobierno local; determinar si existe algn
proyecto a desarrollarse por alguna otra entidad en el inmueble, para lo cual solicita
informacin a varias entidades del poder ejecutivo y entidades constitucionales
autnomas para saber si no existe tal condicin.

3. Principales dificultades que enfrentan las entidades estatales.-

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En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o
una obra pblica en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes
dificultades:
No existe acceso fluido a la informacin sobre predios del Estado. En ese
sentido, las entidades pblicas no toman conocimiento sobre los predios
estatales disponibles y sobre sus caractersticas.
Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las
solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podr contar con el derecho
solicitado.
Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento.

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4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
ENTIDAD QUE REQUIERE EL PREDIO Identificacin y estudio de ttulos del
bien
o identificarn los predios,
o decidirn el fin de los mismos,
o identificaran a los afectados
por la expropiacin
o tasacin
Solicitud de expropiacin al Consejo
de Ministros
Ejecuta proceso expropiatorio
SBN Identificacin y estudio de ttulos del
bien
Desafectacin (de ser necesaria)
Inmatriculacin (de ser necesaria)
Modificaciones al predio
(subdivisiones, acumulaciones)
Resolucin otorgando la cesin en
uso
RRPP Inmatriculacin (de ser necesaria)
Inscripcin de desafectacin (de ser
necesaria)
Inscripcin de modificaciones al
predio
Inscripcin de la cesin en uso

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Procedimiento donde un inversionista privado requiere
adquirir un predio del Estado para desarrollar un
proyecto de inversin

1. Descripcin del procedimiento.-


Se trata del caso que un inversionista privado requiera contar con un predio estatal
para el desarrollo de un proyecto.

El Estado es titular de bienes muebles e inmuebles, los cuales se distinguen entre


bienes de dominio privado y de dominio pblico6. El Reglamento clasifica los bienes
de titularidad estatal en (i) bienes de dominio privado, y (ii) bienes de dominio
pblico.

6
As lo define la Ley N 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales.

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Los primeros estn constituidos por aquellos bienes que siendo de propiedad del
Estado o de alguna entidad, no estn destinados al uso pblico ni afectados a algn
servicio pblico, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de
propiedad con todos sus atributos.

De otro lado, son bienes de dominio pblico: (a) Aquellos bienes estatales,
destinados al uso pblico como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vas
frreas, caminos y otros, cuya administracin, conservacin y mantenimiento
corresponde a una entidad; (b) aquellos que sirven de soporte para la prestacin de
cualquier servicio pblico como los palacios, sedes gubernativas e institucionales,
escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y
afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos,
cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de
responsabilidad estatal, o cuya concesin compete al Estado tienen el carcter de
inalienables e imprescriptibles.

Cuando un inversionista privado desea realizar actividades de inversin y necesite


adquirir algn derecho sobre un predio de titularidad del Estado. El interesado
puede solicitar al ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales (SBN) los
siguientes actos de disposicin sobre los bienes estatales7:
Permuta: Transferencia reciproca de bienes.
Superficie: Que otorga al beneficiario al derecho a construir sobre o debajo
del predio estatal una edificacin de su propiedad. Una vez cumplido el plazo
del derecho de superficie8, el Estado adquiere la titularidad de lo edificado.
Usufructo: Se otorga el derecho de uso y disfrute a favor de un inversionista
privado, en el caso de Personas jurdicas el plazo mximo ser de 30 aos.
El derecho de usufructo se otorga como consecuencia de una convocatoria
pblica o, excepcionalmente, de manera directa, siendo necesario que se
cumplan ciertos requerimientos.

7
Reglamento de la Ley N 29151, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales,
aprobado mediante el Decreto Supremo N 007-2008-VIVIENDA.
8
Que puede ser hasta por 99 aos.

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Arrendamiento: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista
privado, el plazo mximo ser de 10 aos. Se celebra con privados o
entidades del Estado por convocatoria pblica y de manera excepcional, de
manera directa siguiendo ciertos requerimientos.
Afectacin en uso: Se otorga el derecho de uso a favor de un inversionista
privado, en el caso de Personas jurdicas el plazo mximo ser de 30 aos.
Se utiliza nicamente con entidades que destinen al uso o servicios pblicos
los bienes solicitados.
Cesin en uso: Celebrado solo con privados para ejecucin de proyectos de
inters sectorial, nacional o de desarrollo social.
Comodato: Es de carcter temporal y se celebra con entidades del Estado y
excepcionalmente, cumpliendo ciertos requerimientos, con privados.
Compraventa: se celebra con privados interesados en adquirir predios de
titularidad del Estado para lo cual estos deben encontrarse inmatriculados,
es importante sealar que solo se podrn vender los predios de dominio
privado estatal. En el caso que se desee adquirir un predio que tenga la
naturaleza de dominio pblico estatal, este deber ser en primer lugar
desafectado.

Proceso de Desafectacin

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La SBN, en su calidad de ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales, es
la encargada de llevar a cabo el procedimiento por el cual se efecte la compraventa
del predio del Estado a favor de un privado. Segn el Reglamento de la Ley N
29151, los bienes de dominio privado estatal pueden ser objeto de compra venta
solo bajo 2 modalidades: la subasta pblica y excepcionalmente por compra venta
directa9.

La compraventa por subasta pblica ser aprobada por Resolucin del Titular del
Pliego sustentada en el respectivo informe tcnico legal, previa opinin tcnica de
la SBN. La subasta pblica ser ejecutada por la SBN para lo cual las entidades
remitirn la documentacin que determine la SBN mediante Directiva.
Excepcionalmente, la SBN podr autorizar a que la subasta sea ejecutada por la
entidad propietaria del bien. En el caso de los Gobiernos Regionales, estos podrn
subastar sus bienes y aquellos de propiedad del Estado bajo su competencia.

El primer paso para que se pueda efectuar la compraventa por subasta pblica
sern los denominados actos preparatorios entre los cuales se encuentra la
identificacin, el saneamiento fsico legal del predio y la formacin del expediente
para la subasta. Estos actos se describen a continuacin:

9
Cabe sealar que si el predio no se encuentra a nombre de alguna entidad del Estado, ser la
SBN quien podr asumir la titularidad de dominio de los mismos siempre y cuando sean del
Estado, no hayan sido donados por particulares para fines especficos y se encuentran bajo su
administracin directa. Por lo tanto la Resolucin de asuncin de titularidad que expedida la SBN
da mrito suficiente para la inscripcin del predio a su nombre en los Registros de Predios a
cargo de la SUNARP.

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Actos Preparatorios Subasta Pblica

Estos actos preparatorios representan el mayor cuello de botella en este tipo de


procedimientos, pues debido a la falta de infraestructura y medios tcnicos y
profesionales de la SBN, puede tomar desde 6 a 12 meses poder obtener el Informe
Final, el cual ser fundamental para emitir la Resolucin que autorice la Subasta
Pblica.

Luego de obtenido el Informe Final, la Sub Direccin de Desarrollo Inmobiliario de la


SBN deber elaborar el Informe Tcnico Legal (en adelante, denominado ITL), el
cual deber ser aprobado por la Direccin de Gestin del Patrimonio Estatal (en
adelante, denominado DGPE) y ser elevado a Secretara General, a la Oficina de
Asesora Jurdica y recibir la conformidad de la Alta Direccin de la SBN. A
continuacin, la Sub Direccin de Desarrollo Inmobiliario emitir la Resolucin que
autoriza la venta y se publicar, para de este modo iniciar la Subasta. Este
procedimiento toma alrededor de 2 meses hasta que se realiza la Subasta.

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Emisin de la Resolucin que autoriza la venta por Subasta Pblica

En total, la compraventa por subasta pblica tomara aproximada entre 14 a 16


meses siempre y cuando no se presenten contingencias que hagan ms difcil los
procedimientos descritos anteriormente.

La segunda modalidad de compraventa es la que venta directa. Esta modalidad solo


se podr efectuar cuando se cumpla con requisitos establecidos taxativamente por
la norma. Por excepcin, podr procederse a la compraventa directa de bienes de
dominio privado a favor de particulares, en cualquiera de los siguientes casos:

Cuando colinde con el predio de propiedad del solicitante y cuyo nico


acceso directo sea a travs de aqul.
Con la finalidad de ejecutar un proyecto de inters nacional o regional, cuya
viabilidad haya sido calificada y aprobada por el sector o la entidad
competente, acorde con la normatividad y polticas de Estado.

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Con posesin consolidada, encontrndose el rea delimitada en su totalidad,
con obras civiles, que est siendo destinado para fines habitacionales,
comerciales, industriales, educativos, recreacionales u otros, en la mayor
parte del predio, compatibles con la zonificacin vigente; y, adems se
cuente con los documentos que acrediten indubitablemente que el solicitante
viene ejerciendo su posesin desde antes del 25 de noviembre de 2010,
fecha de entrada en vigencia de la Ley N 29618, Ley que establece la
presuncin de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad
y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal,
siempre que no se encuentre comprendido en otros supuestos de
compraventa regulada por normas especiales de competencia de otras
entidades.
Cuya posesin no cumpla con las condiciones indicadas en el literal
precedente, pero se ejercite efectivamente en el predio actividad posesoria,
encontrndose el rea delimitada en su totalidad por obra civil de carcter
permanente, de tal forma que restrinja el acceso de manera efectiva de
terceros distintos a quien ejerce su posesin y se cuente con los documentos
que acrediten indubitablemente que el solicitante viene ejerciendo la
proteccin, custodia y conservacin del rea para s, con una antigedad
mayor a cinco (05) aos cumplida al 25 de noviembre de 2010, siempre que
no se encuentre comprendido en otros supuestos de compraventa regulada
por normas especiales de competencia de otras entidades.

El procedimiento de compra venta directa presenta una primera etapa denominada


Actos Preparatorios que se describen a continuacin:

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Actos Preparatorios Venta Directa

Estos Actos Preparatorios pueden tomar hasta 14 meses, debido a que la SBN
carece de los recursos necesarios para realizar los estudios pertinentes para
identificar y llevar a cabo el saneamiento fsico legal del predio de inters.

Una vez obtenido el ITL y el Proyecto de Resolucin de venta, se realizar la


emisin de la Resolucin de venta, de acuerdo al siguiente procedimiento:

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Emisin de la Resolucin que autoriza la Venta Directa

El procedimiento descrito anteriormente tiene una duracin de hasta 3 meses.


Luego de la emisin de la Resolucin que autoriza la Venta Directa, se proceder
con la cancelacin del precio del bien y la entrega del mismo, estos plazos solo
dependen del administrado, extendindose mximo hasta 1 mes para poder inscribir
la propiedad a su nombre.

Por lo tanto el procedimiento total de la Compra venta por venta directa tomara
aproximadamente 18 a 20 meses, debido a que se deben comprobar varios
supuestos para que pueda proceder la compraventa directa por esta modalidad,
debemos recordar que la falta de medios e infraestructura tcnica son las principales
dificultades en estas etapas previas a la emisin de la Resolucin que autoriza la
venta directa.

En conclusin, ambos procesos pasan por etapas muy largas y desgastantes que
pueden desincentivar la inversin, debido a que la falta de dinamismo en los actos
preparatorios en ambas modalidades exigen gran cantidad de desplazamiento para
la SBN, la cual no tiene un brazo tcnico, lo suficientemente equipado y entrenado
para poder realizar las investigaciones preliminares. Siendo, entonces este el

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principal problema sumado a la carga de expedientes que se tienen en trmite y la
falta de profesionales que complementen la labor de la SBN dentro de estos
procedimientos.

2. Tiempo real de ejecucin del procedimiento.-


Se analizaron varios casos de adquisicin de predios del Estado a travs de la
modalidad de subasta pblica y se obtuvo la computacin de los siguientes plazos
reales:

Los principales frenos del proceso que se han podido detectar son la gran cantidad
de trmites internos que se celebran en el interior de la SBN, la cual no puede darse
abasto debido a que no cuenta con los medios apropiados para poder dar trmite a
todas las solicitudes que se presentan.

Otro freno detectado es el tiempo que le toma a la SBN poder concretar el acto
pblico de la subasta misma, pues demoran hasta 4 meses para poder establecer
una sede y realizar las respectivas publicaciones de la subasta, teniendo un freno
motivado por la burocracia que se necesita para que el presupuesto para este fin
sea otorgado.

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Con respecto a la modalidad de venta directa se puede apreciar los siguientes
plazos:

Esta modalidad toma alrededor de 24 meses y se ven los principales frenos en la


gran cantidad de trmites internos que se llevan a cabo en la SBN.

3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-


En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal
para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades:
No existe acceso fluido a la informacin sobre predios del Estado. En ese
sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales
disponibles y sobre sus caractersticas.
Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del
procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente
complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las

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solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de
imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podr contar con el derecho
solicitado.
Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento.
Existe actualmente una decisin de la SBN de no priorizar la venta de activos
estatales, en ese sentido, en el ltimo ao y medio no se ha realizado ni una
sola subasta pblica para la venta de bienes inmuebles.
Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con
mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma
directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos
proyectos sean declarados de inters nacional o regional, no existe un
procedimiento gil y expeditivo para que se produzca dicha declaracin. En
el pasado los titulares de concesiones para la explotacin de recursos
naturales contaban con derechos especiales para la adquisicin de predios
estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los
ltimos aos.
No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de
predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad
de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a
las necesidades de los inversionistas.

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4. Entidades que intervienen en el proceso.-
En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
SBN/ENTIDAD TITULAR DEL PREDIO Identificacin y estudio de ttulos del
bien
Desafectacin (de ser necesaria)
Inmatriculacin (de ser necesaria)
Tasacin del predio
Modificaciones al predio
(subdivisiones, acumulaciones)
Resolucin autorizando la Subasta
Pblica
Suscripcin del Contrato
RRPP Inmatriculacin (de ser necesaria)
Inscripcin de desafectacin (de ser
necesaria)
Inscripcin de modificaciones al
predio
Inscripcin de la transferencia

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Procedimiento de adquisicin de un predio privado por
parte de otro privado

1. Descripcin del procedimiento.-


En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre
la adquisicin de un predio privado, deber, en primer lugar, identificar el predio que
cuente con las condiciones fsicas y legales que cumplan con lo que su proyecto
requiere. Al respecto, el inversionista se enfrenta a la falta de informacin
consolidada respecto a las caractersticas de los predios (caractersticas fsicas,
titulares, usos permitidos, etc)

Determinado el predio que se quiere adquirir, se debe tener en cuenta que para que
la inversin no presente ningn riesgo es necesario corroborar que el vendedor del
bien sea su legtimo propietario y que sobre el bien en cuestin no existan cargas ni
gravmenes. Por ello, es necesario que se realice un estudio de ttulos del bien.

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Para estos fines se revisar informacin emitida por SUNARP, entidades
Municipales, y Gobiernos Regionales. El estudio de ttulos busca determinar las
caractersticas fsicas y legales del bien (rea, linderos, usos permitidos, etc),
confirmar si el derecho de propiedad del futuro vendedor se encuentra debidamente
acreditado (revisando el tracto sucesivo del bien), identificar la existencia de cargas
y gravmenes, etc. Paralelamente, las partes negociaran las condiciones
contractuales para la transferencia.

Proceso de compraventa de predio privado

Luego de culminado el estudio de ttulos, y habiendo llegado a un acuerdo para la


transferencia del bien, las partes negociaran los detalles del contrato de
transferencia10, el cual posteriormente se elevar a escritura pblica por un Notario.

Una vez que la minuta sea elevada a escritura pblica por un Notario, esta servir
para que se inicie la Fase Registral ante la SUNARP y se pueda realizar la
transferencia de propiedad en los registros de propiedad inmueble correspondiente.

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Para la elaboracin del contrato las partes debern contar con la asesora de un abogado
quien autorizar la minuta que se origine. Normalmente se celebran contratos de compraventa.

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Fase Registral en el proceso de compraventa

Para la inscripcin de la transferencia de propiedad en la partida registral del


inmueble existe un procedimiento establecido en el Reglamento de Inscripcin de
Propiedad Inmueble el cual establece un plazo mximo de 30 das. Este
procedimiento se inicia con la presentacin de los documentos que sustenten la
propiedad del bien a transferir, entre los que se encuentra la escritura pblica de
compraventa y dems documentos que acrediten la transferencia del bien y la
constancia de no adeudo de impuestos y arbitrios municipales. Estos documentos
sern revisados por el registrador pblico quien verificar que no existan
impedimentos para que la transferencia se realice, as como que no se violen
derechos de terceros los cuales no tengan nada que ver con la transaccin
celebrada. Si el registrador identifica algn problema, emitir las observaciones
correspondientes, las que debern ser subsanadas por los interesados. Una vez
absueltas las observaciones, el registrador liquidar los derechos registrales, los
cuales se debern cancelar para que se realice la inscripcin de la transferencia.

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2. Tiempo real de ejecucin del procedimiento.-
Luego de realizar un anlisis de varias cosas de este tipo de adquisiciones,
presentamos, a continuacin, un balance del tiempo que toma la compraventa de
predios entre privados.

El siguiente cuadro muestra el promedio del tiempo que toma todo este proceso:

Se aprecia que los periodos que toman ms tiempo en estos casos, son: (i) la
obtencin de la informacin propia del bien tanto ante SUNARP como ante el
Gobierno Local o Provincial, si bien estos se ajustan a los plazo establecido en los
TUPA, son realmente necesarios para tomar la decisin de compra. Por otro lado,
(ii) la negociacin representa por la propia naturaleza de esta es un periodo que
toma un tiempo regular, sin embargo esto es propio de la conciliacin entre las
partes.

3. Principales dificultades que enfrentan los inversionistas.-


En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que involucre
la adquisicin de un predio privado, hemos identificado las siguientes dificultades:

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No existe acceso fluido a la informacin catastral con la que cuentan
diversas entidades del Estado. En ese sentido, los inversionistas tienen
dificultades para conocer que predios se superponen con sus reas de
inters o cuales cumplen con las caractersticas que requieren. Esto tiene
ms relevancia cuando se trata de proyectos de inversin que involucran
gran cantidad de predios y cuando la informacin sobre los mismos se
encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o
una lnea de transmisin elctrica de muchos kilmetros de extensin, en
esos casos lo ms probable es que la informacin requerida sobre los
predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como
registros pblicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo
de la nacin, etc. Adems, para tomar decisiones adecuadas los
inversionistas debern acceder a informacin sobre existencia de restos
arqueolgicos, reas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones
para la extraccin de recursos naturales, etc. Sin embargo, la informacin
indicada no siempre es accesible para los usuarios.
Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento. Adems, no existe un procedimiento
especial para el caso de proyectos que requieren realizar mltiples actos de
inscripcin, como puede ser el caso de un ducto o una lnea de transmisin.
Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalizacin de la propiedad.
En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde
los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un
procedimiento especial para el acompaamiento de estos proyectos. Otros
problema vinculado al saneamiento fsico-legal de los predios en que se
desea realizar un proyecto de inversin esta relacionado con el hecho que la
normatividad no prev un mecanismo ni una entidad especializada para el
saneamiento fsico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrcola
o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o ms predios
rsticos para un fin no agropecuario, no podr acceder al saneamiento fsico

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legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales11.
Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento
fsico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad
pblica en este tema y no permiten que se de un acompaamiento ms
efectivo para este tema.
Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos.
Por ejemplo, en Lima escasean reas en las que puedan realizarse
actividades industriales de mediana y gran envergadura. Tambin existen
problemas para tramitar el cambio de zonificacin y de uso para predios
dado lo engorroso y largo de estos procedimientos.

4. Entidades que intervienen en el proceso.-


En el siguiente cuadro se muestran las entidades que intervienen en el proceso y las
actividades a su cargo.

ENTIDAD ACTIVIDADES
MUNICIPALIDAD Emisin de parmetros urbansticos
Emisin de constancia de no adeudo
y copias de HR y PU
RRPP Emisin de Certificados de Cargas y
Gravmenes
Publicidad de ttulos archivados
Inscripcin de modificaciones al
predio
Inscripcin de la transferencia

11
Y que anteriormente fue funcin del PETT y luego de COFOPRI.

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