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Las opiniones expresadas en esta publicacin son de los autores y no reflejan necesariamente los
puntos de vista del Ministerio de Economa y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.
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PLAN DE ACCIN PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE
SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA
INVERSIN
El siguiente informe tiene como finalidad presentar un plan de accin y alternativas para
mejorar los procedimientos de saneamiento fsico legal de las propiedades necesarias
para el desarrollo de proyectos de inversin, tanto de privados como del mismo Estado.
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medio de acciones de corto, mediano y largo plazo. De esta manera los impactos en la
realidad pueden ser mejor soportados tanto por las Entidades involucradas como por los
administrados.
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Principales dificultades detectadas en los
procedimientos de saneamiento fsico legal de predios
requeridos para proyectos de inversin.
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El monto de la indemnizacin no es atractivo para los privados, quienes
fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.
Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el
monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en
la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carcter urbano de un predio
genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,
por ello, deberan establecerse criterios adecuados para el reconocimiento
de los usos y potencialidades del predio.
En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o
una obra pblica en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes
dificultades:
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Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento.
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proyectos sean declarados de inters nacional o regional, no existe un
procedimiento gil y expeditivo para que se produzca dicha declaracin. En
el pasado los titulares de concesiones para la explotacin de recursos
naturales contaban con derechos especiales para la adquisicin de predios
estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los
ltimos aos.
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Demora en las etapas que involucran la participacin de los Registros
Pblicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculacin, acumulacin
y subdivisin de los predios pues en registros pblicos la revisin en el rea
de catastro prolonga el procedimiento. Adems, no existe un procedimiento
especial para el caso de proyectos que requieren realizar mltiples actos de
inscripcin, como puede ser el caso de un ducto o una lnea de transmisin.
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Y que anteriormente fue funcin del PETT y luego de COFOPRI.
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Medidas para contrarrestar las barreras existentes en
los procedimientos de saneamiento fsico legal de
predios requeridos para proyectos de inversin.
c. La tasas por los servicios prestados por las instituciones pblicas vinculadas
con el saneamiento fsico legal de inmuebles no siempre guarda relacin
con el costo real de dichos servicios.
Asimismo, capacitar a esta comisin para que sea capaz de, por medio de
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protocolos establecidos, responder consultas frente a los problemas que la
implementacin del Plan de Accin pueda generar.
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o Reduccin de los plazos en la atencin de los servicios
registrales.
o Migracin del sistema CAD al sistema GIS.
o Uniformar tiempos de atencin de las Oficinas de Catastro.
o Repotenciacin de las reas de Catastro con nuevo
personal.
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o Actualizacin y control de calidad del SINABIP, as como
el acceso de Informacin en lnea de los SINABIP.
o Inmatriculacin a favor del estado en reas de gran
potencial para el desarrollo de proyectos de inversin
pblica- privada.
o Cobro por concepto de inspeccin tcnica.
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Medidas de Corto Plazo
i. Tratndose de procesos relacionados con obras pblicas
estatales, se podra regular un procedimiento registral especial
ms expeditivo. Adems, no existe un procedimiento especial
para el caso de proyectos que requieren realizar mltiples actos
de inscripcin y de identificacin de titulares, como puede ser el
caso de una carretera, una lnea de transmisin o un gaseoducto.
Se sugiere la creacin de reas de calificacin especializadas que
puedan atender las solicitudes relacionadas a proyectos estatales
de envergadura.
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o El monto a pagar por el bien, debe guardar relacin con el
valor de mercado del bien, se sugiere que los mecanismos
coincidan con los usados para la determinacin de los montos
indemnizatorios en los procesos de expropiacin (con las
mejoras que se sugieren ms adelante) esto con la finalidad
de evitar que los propietarios prefieran ser expropiados a
transferir el bien libremente. Incluso, debera considerarse el
pago de un plus dado el tiempo y costos que el Estado
ahorrara con este mecanismo.
Otro problema vinculado con las tasaciones y que debe ser mejor
regulado es el cuestionamiento de los usos permitidos en la zona.
Por ejemplo, el no reconocimiento del carcter urbano de un
predio genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que
corresponde pagar, por ello, deberan establecerse criterios
adecuados para el reconocimiento de los usos y potencialidades
del predio. Este es el supuesto de las islas rusticas que, sin
haber sido formalmente habilitadas, se encuentra incorporadas al
casco urbano. En estos casos, los predios vendran siendo
considerados como rsticos a pesar de que la Ley de
Habilitaciones Urbanas dispone que su cambio de condicin
como predios urbanos deba producirse de oficio.
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iii. COFOPRI considera necesaria la insercin de las siguientes
medidas de mediano plazo:
o Previo al proceso de expropiacin aplicar el trato directo,
en el rea destinada al proyecto de inversin.
Para mejorar los problemas identificados en los supuestos en que una entidad
del Estado desea ejecutar un proyecto de inversin o una obra pblica en un
predio del Estado, se propone:
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i. Respecto a la falta de acceso fluido a la informacin sobre
predios del Estado, proponemos fortalecer el SINABIP para que
permita manejar de manera eficiente la informacin que tienen las
diferentes entidades Estatales e integrarlas en un sistema el cual
sea de libre acceso para todas las entidades que conforman el
Estado.
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i. Respecto a la gran cantidad de tierras no inscritas que seran de
propiedad del Estado, se debe promover campaas de deteccin,
saneamiento e inscripcin a favor del Estado, en especial en
reas de gran potencial para el desarrollo de proyectos de
inversin pblica y privada.
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iii. Se debe cambiar dentro de la SBN, la manera en la cual se
procesan las solicitudes ya en la etapa de la evaluacin para que
proceda la transferencia. Optimizar los plazos que se tienen para
evaluar los procedimientos y establecer plazos mximos para
emitir una opinin, como se tiene en SUNARP.
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4. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del
Estado para desarrollar un proyecto de inversin
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i. Otra barrera encontrada en este tipo de procedimientos
comprende que los proyectos que involucran inversiones
importantes no cuentan con mecanismos que le garanticen el
acceso a los predios estatales de forma directa. En estos casos,
la nica alternativa con la que se cuenta es que el proyecto sea
declarado de inters nacional o regional, sin embargo, no existe
un procedimiento regulado que permita a los inversionistas que
sus proyectos sean calificados de inters nacional o regional de
manera oportuna y transparente. En tal sentido, proponemos que
se regule un procedimiento simplificado que regule este
procedimiento y lo haga realmente accesible.
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titularidad sobre el bien, este procedimiento debe ser mucho ms
simple que el de la declaratoria de inters.
Se identific varias barreras que, si bien no impiden que se lleven a cabo este
tipo de transacciones, si lo entorpecen y aumentan el tiempo que toma poder
concretarlos. Al respecto, proponemos las siguientes medidas:
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correspondientes, debido a que se emplea una mano de obra
mayor calificada. Ver punto 1.
i. Implementar reas de calificacin especializadas en proyectos
privados de gran envergadura, calificndose como actos
registrales complejos que incluso podran ameritar el pago de una
tasa diferenciada. Ver punto 1.
ii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de
rectificacin de reas y linderos. Ver punto 1.
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atencin en la calidad del servicio y mal uso de estos
procedimientos, para el caso de procedimientos comprobados
que sean en base de la mala fe y para beneficiar a terceros.
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i. Por ltimo, existen problemas con los usos permitidos para el
desarrollo de proyectos. Por ejemplo, muchas ciudades que viene
creciendo de forma importante en los ltimos aos lo hacen sin
programar sus reas de desarrollo urbano y considerando la
viabilidad de servicios pblicos futuros. En el caso de zonas
industriales, es tangible que en varias ciudades no se ha
planificado el crecimiento de estos espacios. En este mbito y
debido al gran crecimiento que se viene desarrollando en varias
urbes del pas, es indispensable que las municipalidades cuenten
con planes de desarrollo urbano actualizados. Para ello se
propone que el Ministerio de Vivienda intensifique su apoyo a las
Municipalidades y establezca un proyecto que permita que en un
plazo razonable las principales ciudades del pas cuenten con un
Plan de Desarrollo Urbano para los prximos aos.
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