Julin Garca Ramrez

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DERECHO REAL DE DOMINIO

SUMARIO:

1. Definicin legal

2. Caractersticas

3. Facultades

4. Libertad de enajenacin

5. Clases de propiedad

1. Definicin legal

De conformidad con el artculo 669 CC, el dominio es el derecho real en una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra la ley o contra
derecho ajeno.

Nota: Andrs bello utiliz el trmino arbitrariamente en sentido filosfico, es decir,

como facultad de disposicin segn el propio arbitrio, pero no como posibilidad de
abusar. El arbitrio, por lo tanto, se refiere a la capacidad de decisin o
autodeterminacin del ser humano1.

Esta expresin, sin embargo, fue declarada inexequible por sentencia C-595 de
19992.

De la definicin se infiere, entonces, que el derecho real de dominio es el poder jurdico

ms amplio que se puede tener sobre una cosa presente y determinada, a fin de extraer

1 El Diccionario de la Real Academia de la Lengua espaola define el arbitrio,

en su primera acepcin, como la facultad que tiene el hombre de adoptar una
resolucin con preferencia a otra.

2 En sentido contrario, en referencia a la expresin arbitrariamente, la Corte

Suprema de Justicia observ: El calificativo de arbitrario que le da la norma
acusada al derecho de propiedad, est atemperado en la misma disposicin
por la prohibicin de que con su ejercicio se vulnere la ley o el derecho ajeno,
todo lo cual implica que no es una facultad absoluta () y debe por tanto
enmarcarse dentro de los lmites que el legislador le seale. Corte Suprema de
Justicia. Sala Plena. Sentencia No. 86. Expediente: 1823.

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de ella el mayor provecho posible: usndola, gozndola y disponiendo de ella en relacin

con un sujeto pasivo indeterminado (erga omnes).

Esa clsica definicin del derecho real de dominio, es necesario integrarla con los
postulados constitucionales que se refieren a la funcin social que debe cumplir la
propiedad. As, el artculo 58 de la Constitucin, al tiempo que protege el derecho de
propiedad, establece la importante funcin social que debe acompaar el ejercicio de ese
derecho. Esa funcin se traduce en la prevalencia del inters general sobre el inters
particular.

2. Caractersticas del Derecho Real de Dominio

Tradicionalmente se han destacado como caractersticas del derecho real de dominio:

a. Carcter (generalmente) absoluto: El dueo tiene poderes sobre la cosa dentro de

los lmites impuestos por la ley y el derecho ajeno. Por el carcter absoluto, entonces, el
dueo puede ejercer la plenitud de facultades que su derecho le confiere. Su carcter
absoluto deviene del considerarse un derecho a la conducta propia: facultad de
autodeterminacin en el ejercicio de los poderes conferidos (nfasis en el sujeto activo).

Ese carcter absoluto se ve atenuado en diferentes casos: en primer lugar, por

disposicin del art. 669 CC, el uso est limitado por el inters de la comunidad; en
segundo lugar, el ordenamiento jurdico establece varias restricciones al uso
indiscriminado del derecho real de dominio: arts. 912 (cerca o pared divisoria), 932
(servidumbre de medianera), 933 (Servidumbre de luz), 935 (servidumbre de vista),
entre otros.

Esas restricciones en el ejercicio del derecho real de dominio, permiten revaluar su clsica
definicin como derecho absoluto y, por el contrario, conducen a asumirlo con un derecho
relativo al inters de la sociedad.

Ahora, con el fin de evitar las discusiones en torno a su carcter relativo o absoluto, la
doctrina moderna prefiere hacer referencia s su carcter general e independiente:

General: por cuanto permite obtener del bien la mxima utilidad.

Independiente: porque tiene existencia propia sin subordinacin a otro derecho.

b. Carcter (generalmente) exclusivo: El propietario puede oponerse a la intromisin de

un tercero en el ejercicio de su derecho. nicamente l, est facultado para USAR,
GOZAR y DISPONER de la cosa. La exclusividad, por lo tanto, se refiere a la posibilidad
de servirse del derecho con exclusin de terceros que puedan incomodarle en el pleno
ejercicio de las facultades conferida (nfasis en el sujeto pasivo).

A pesar de la exclusividad que se predica de la propiedad, el mismo propietario o la ley,

crean, a favor de terceros, la posibilidad de utilizar los atributos conocidos desde el

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derecho romano: el ius utendi o facultad de servirse de la cosa, el ius fruendi para
obtener frutos o productos y el ius abutendi o facultad para disponer de ella. En tal
sentido, los lmites al carcter absoluto del derecho real de dominio pueden devenir de la
voluntad del titular o de la expresa disposicin legal:

Lmites voluntarios: As ocurre, por ejemplo, cuando el propietario se desprende

de los atributos materiales (uso y goce) que su derecho le confiere. En ese caso,
el titular conserva slo la facultad de disposicin, llamndose NUDO
PROPIETARIO, y el tercero, en cuya cabeza se radican las facultades de uso y
goce, asume la calidad de USUFRUCTUARIO. Y, el derecho, as desmembrado,
se le conoce como NUDA PROPIEDAD. En el usufructo (art. 823 CC), por lo
tanto, el propietario del predio se desprende del ius utendi y el ius fruendi,
quedando con la facultad dispositiva (ius abutendi), es decir, el poder de
enajenarla.

Situacin semejante ocurre en el contrato de arrendamiento. El titular, arrendador,

concede el uso temporal sobre su bien (mueble o inmueble) a favor de un tercero,
arrendatario, que lo habita a cambio del pago de un precio o canon.

Lmites legales: Otra excepcin a la exclusividad de la propiedad la constituyen

las SERVIDUMBRES, puesto que el propietario del predio sirviente tiene un
gravamen sobre su bien (predio sirviente), cual sera, por ejemplo, el de soportar
el paso o trnsito para acceder a una va pblica (servidumbre de trnsito).
Finalmente, son tambin excepciones al principio de exclusividad los
REGLAMENTOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL (L. 675 de 2001).

c. Carcter (generalmente) perpetuo: La perpetuidad pueden entenderse en dos

sentidos:

El derecho dura tanto cuanto dure la cosa: Desde este enfoque no existen
derechos de propiedad establecidos en forma temporal, con excepcin de la
propiedad artstica o intelectual que se tiene durante la vida del autor y 80 aos
ms3. Una de las instituciones que mejor explica el carcter perpetuo del dominio

3 Personas naturales (L. 23 de 1982, art. 21): Los derechos de autor corresponden
durante su vida, y despus de su fallecimiento disfrutarn de ellos quienes
legtimamente los hayan adquirido, por el trmino de ochenta aos. En caso de
colaboracin debidamente establecida el trmino de ochenta aos se contar desde la
muerte del ltimo coautor.Personas jurdicas (Decisin Andina 351 de 1993, art. 18):
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 59, la duracin de la proteccin de los
derechos reconocidos en la presente Decisin, no ser inferior a la vida del autor y
cincuenta aos despus de su muerte. Cuando la titularidad de los derechos
corresponda a una persona jurdica, el plazo de proteccin no ser inferior a cincuenta
aos contados a partir de la realizacin, divulgacin o publicacin de la obra, segn el
caso.

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es la SUCESIN POR CAUSA DE MUERTE: Los bienes del causante se

perpetan en sus herederos o legatarios.

El derecho no se extingue por el no uso: Es la decisin del propietario de NO

UTILIZAR el bien, siempre que de su no utilizacin no se generen situaciones
jurdicas a favor de un tercero: adquisicin del derecho real de dominio por
prescripcin adquisitiva (usucapin).

Sin embargo, esa caracterstica de perpetuidad tambin tiene importantes

limitaciones: LA EXTINCIN DEL DOMINIO: es una figura del derecho pblico
mediante la cual el Estado extingue el derecho real de propiedad, en los casos
especialmente autorizados por la ley:

I. Por razones de utilidad social e inters general: se presenta en aquellos casos

en los que el propietario no demuestra la explotacin econmica que implica la
titularidad en un perodo determinado. En estos casos, el propietario expropiado
NO TIENE DERECHO A INDEMNIZACIN por parte del Estado. Se trata, por lo
tanto, del incumplimiento de la funcin social que debe acompaar el ejercicio de
todo derecho real de dominio (art. 58 CN). Tal especie de extincin se configura en
varios casos, a saber:

a. Predios rurales: Artculo 144 L. 1152 de 2007 (Declarada inexequible en sentencia

C-175 de 2009). Esta norma consagraba a favor de la Nacin la extincin del derecho de
dominio sobre los predios rurales en los cuales se dejare de ejercer posesin econmica
durante tres (3) aos continuos, salvo fuerza mayor o caso fortuito, O cuando los
propietarios violen las disposiciones sobre conservacin, mejoramiento y utilizacin
racional de los recursos naturales renovables y las de preservacin y restauracin del
ambiente.

Debido a la declaratoria de inexequibilidad y aceptando la tesis de la reviviscencia

automtica4, conviene regresar a lo dispuesto por el artculo 52 de la ley 160 de 1994, a

4 Se entiende por reviviscencia automtica el fenmeno por el cual la norma

que haba sido derogada por otra declarada inexequible, revive
automticamente. As, la 1152 de 2007, a su entrada en vigencia, derog la L.
160 de 1994. Posteriormente, mediante sentencia C-175 de 2009, la Corte
Constitucional declar la inexequibilidad de la L. 1152 de 2007, reviviendo
automticamente la norma derogada (L. 160 de 1994) por aquella declarada
inexequible.

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propsito de las tierras incultas: ARTICULO 52 Establcese en favor de la Nacin la

extincin del derecho de dominio o propiedad sobre los predios rurales en los cuales
se dejare de ejercer posesin en la forma establecida en el artculo primero de la Ley
200 de 1936, durante tres (3) aos continuos, salvo fuerza mayor o caso fortuito, o
cuando los propietarios violen las disposiciones sobre conservacin, mejoramiento y
utilizacin racional de los recursos naturales renovables y las de preservacin y
restauracin del ambiente, o cuando los propietarios violen las normas sobre zonas de
reserva agrcola o forestal establecidas en los planes de desarrollo de los municipios o
distritos con ms de 300.000 habitantes.

b. Aguas privadas (art. 677 CC, en concordancia con el artculo 82 de decreto 2811
de 1974, Cdigo de Recursos Naturales). Esta norma estatuye que el dominio privado
de las aguas se extingue por ministerio de la ley por NO UTILIZARLAS durante 3 aos

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continuos a partir de la vigencia del Cdigo (diciembre 18), salvo fuerza mayor. Esta
norma, sin embargo, fue rectificada por el artculo 6 del decreto 1541 de 1978, que
admite la propiedad sobre aguas privadas, siempre que no se dejen de usar por el duelo
de la heredad por 3 aos continuos. Como se nota, ya no opera la restriccin del tiempo:
puede tener lugar la extincin, no slo a partir de la vigencia del decreto 2811, sino en
CUALQUIER MOMENTO.

c. Servidumbres: El cdigo civil dispone, al tratar el tema de las servidumbres, la

posibilidad de su extincin por el no uso de las mismas durante un perodo de 10 aos
(art. 942 nm. 5 CC)5.

II. Por razn de la comisin de actos ilcitos 6: La figura de la extincin de dominio

como consecuencia de actos ilcitos, est consagrada constitucionalmente al tenor
del artculo 34 de la norma superior. Con el fin de dar aplicacin a la norma
constitucional, se profiri la ley 333 de 1996, derogada por la ley 793 de 2002,
mediante las cuales se establecieron normas de extincin del dominio sobre los
bienes adquiridos de forma ilcita. Esta norma, a su vez, modificada por la L. 1453
de 2011.

No obstante, la L. 793 de 2002 fue posteriormente derogada por la L. 1708 de

2014, actual Cdigo de Extincin de Dominio.

Pero qu es la extincin de dominio? La extincin de dominio es una

consecuencia patrimonial de actividades ilcitas o que deterioran gravemente la
moral social, consistente en la declaracin de titularidad a favor del Estado de los
bienes a que se refiere esta ley, por sentencia, sin contraprestacin ni
compensacin de naturaleza alguna para el afectado (art. 15).

Caractersticas de la institucin:

La extincin del dominio opera mediante sentencia judicial a favor de la

Nacin (FRISCO: Fondo para la rehabilitacin, inversin social y lucha

5 La norma originariamente estableca un tiempo de prescripcin de 20 aos.

Pero tal trmino se redujo a 10 aos por disposicin de L. 791 de 2002.

6 El artculo 1-2 L. 1708 de 2014, ofrece una definicin de actividad ilcita: Artculo 1.
Definiciones. Para la interpretacin y aplicacin de esta ley, se tendrn en cuenta las
siguientes definiciones:2. Actividad Ilcita. Toda aquella tipificada como delictiva,
independiente de cualquier declaracin de responsabilidad penal, as como toda
actividad que el legislador considere susceptible de aplicacin de esta ley por
deteriorar la moral social. (Nota: Numeral declarado exequible por los cargos
analizados por la Corte Constitucional en la Sentencia C-958 de 2014.).

6
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contra el crimen organizado), SIN que el afectado pueda exigir

contraprestacin ni compensacin alguna7.

Pareciera que la figura de la extincin del dominio, as descrita, tuviese los

rasgos propios de una CONFISCACIN, pena prohibida por el art. 34 de la
CN. Sin embargo, existen grandes diferencias: la confiscacin es una pena
que consiste en sustraer al individuo un derecho adquirido conforme a la
ley. As lo estableci la Corte Constitucional en sentencia C-374 de 1997.

La extincin de dominio slo procede en aquellos casos previstos

legalmente. En ese sentido, el art. 16 de la ley 1708 de 2014 consagra una
serie de conductas que dan lugar a la extincin del dominio.

La extincin comprende bienes muebles e inmuebles, sus frutos y dems

rendimientos (art. 16-7). De igual manera, si al tiempo de la sentencia no es
posible perseguir el bien objeto del aprovechamiento ilcito por la buena fe
del tercero exenta del culpa, el juez puede declarar la extincin del dominio
sobre bienes equivalentes (art. 16 numerales. 10-11).

Asimismo, si sobre los bienes existen garantas prendarias o hipotecarias

constituidas a favor de terceros de buena fe exenta de culpa, el juez deber

7 Artculo 90. Competencia y reglamentacin. El Fondo para la Rehabilitacin, Inversin

Social y Lucha contra el Crimen Organizado (FRISCO) es una cuenta especial sin
personera jurdica administrada por la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. (SAE),
sociedad de economa mixta del orden nacional autorizada por la ley, de naturaleza
nica y sometida al rgimen del derecho privado, de acuerdo con las polticas trazadas
por el Consejo Nacional de Estupefacientes o su equivalente, con el objetivo de
fortalecer el sector justicia, la inversin social, la poltica de drogas, el desarrollo rural,
la atencin y reparacin a vctimas de actividades ilcitas, y todo aquello que sea
necesario para tal finalidad.De igual forma, el Presidente de la Repblica expedir,
dentro de los doce (12) meses siguientes a la entrada en vigencia de este Cdigo, el
reglamento para la administracin de los bienes. Dicho reglamento deber tener en
cuenta las normas previstas en este ttulo.
Artculo 91. Administracin y destinacin. Los bienes sobre los que se declare la
extincin de dominio, descontando aquellos destinados para el pago gradual y
progresivo de los pasivos de dicho Fondo, los recursos que sean indispensables para el
funcionamiento de la entidad encargada de la administracin de los bienes, y las
destinaciones especficas previstas en la ley, se utilizarn a favor del Estado y sern
destinados as: en un veinticinco por ciento (25%) a la Rama Judicial y en un veinticinco
por ciento (25%) a la Fiscala General de la Nacin, para proyectos de inversin
previamente aprobados por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico; y el cincuenta
por ciento (50%) restante para el Gobierno Nacional quien reglamentar la distribucin
de este ltimo porcentaje.
En todo caso, los predios rurales sobre los que recaiga la accin de extincin de
dominio sern destinados a los programas de generacin de acceso a tierra
administrados por el Gobierno Nacional. Su rgimen de administracin y destinacin
ser reglamentado por el Presidente de la Repblica. (Ver Decreto 2363 de 2015,
artculo 4.).

7
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ordenar en la sentencia la extincin la VENTA del bien y con su producto

pagar el crdito reconocido (art. 18 L. 793 de 20028).

Los bienes adquiridos ilcitamente que se han transmitido por causa de

muerte, son susceptibles de la accin de extincin del dominio (pargrafo
del artculo 16).

La accin de extincin del dominio tiene carcter real, es decir, la extincin

del domino procede sin importar quin sea el titular del respectivo bien,
salvo derechos de terceros de buena fe exenta de culpa. Del mismo modo,
la extincin del domino se puede decretar en cualquier poca de
adquisicin o destinacin ilcita de los bienes. Es, por lo tanto, una accin
IMPRESCRIPTIBLE9.

8 Artculo 218. Vigencia. Esta ley entrar a regir seis (6) meses despus de la fecha de
su promulgacin, deroga expresamente las Leyes 793 y 785 de 2002, Ley 1330 de
2009, as como todas las dems leyes que las modifican o adicionan, y tambin todas
las leyes que sean contrarias o incompatibles con las disposiciones de este Cdigo.Sin
perjuicio de lo anterior, el artculo 18 de la Ley 793 de 2002, y los artculos 9 y 10
la Ley 785 de 2002, seguirn vigentes.
L. 793 de 2002, artculo 18. De la sentencia. La sentencia declarar la extincin de
todos los derechos reales, principales o accesorios, desmembraciones, gravmenes o
cualquiera otra limitacin a la disponibilidad o el uso del bien y ordenar su tradicin a
favor de la Nacin a travs del Fondo para la Rehabilitacin, Inversin Social y Lucha
contra el Crimen Organizado.
Si los bienes fueren muebles o moneda, y an no estuvieren secuestrados a
disposicin del Fondo, en la sentencia se ordenar que se le haga entrega inmediata de
los mismos o que se consignen a su disposicin los valores dichos. Si se tratare de
bienes incorporados a un ttulo, se ordenar la anulacin del mismo y la expedicin de
uno nuevo a nombre del citado Fondo.

Si en la sentencia se reconocieren los derechos de un acreedor prendario o hipotecario

de buena fe exenta de culpa, la Direccin Nacional de Estupefacientes, directamente o
por conducto de la Fiduciaria, proceder a su venta o subasta, y pagar el crdito en
los trminos que en la sentencia se indique.

9 Artculo 17. Naturaleza de la accin. La accin de extincin de dominio de que trata

la presente ley es de naturaleza constitucional, pblica, jurisdiccional, directa, de
carcter real y de contenido patrimonial, y proceder sobre cualquier bien,
independientemente de quien lo tenga en su poder o lo haya adquirido.Artculo 18.
Autonoma e independencia de la accin. Esta accin es distinta y autnoma de la
penal, as como de cualquiera otra, e independiente de toda declaratoria de
responsabilidad.
En ningn caso proceder la prejudicialidad para impedir que se profiera sentencia, ni
incidentes distintos a los previstos en esta ley.
Artculo 21. Intemporalidad. La accin de extincin de dominio es imprescriptible.
La extincin de dominio se declarar con independencia de que los presupuestos para
su procedencia hayan ocurrido con anterioridad a la vigencia de esta ley.

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3. Facultades del Derecho real de dominio: son los poderes que el derecho confiere a
titular respecto del bien sobre el que recae.

Las facultades que se derivan del derecho real de dominio pueden clasificarse en
MATERIALES y JURDICAS:

Facultades materiales Facultades jurdicas

Son aquellas que se realizan mediante Son aquellas que se realizan mediante
conductas materiales que permiten el actos jurdicos.
aprovechamiento del objeto del derecho.

La clasificacin de las facultades tiene

poca trascendencia para el propietario del
bien; sin embargo, dada la posibilidad de
que ese derecho concurra con otros, por
ejemplo, con el derecho de uso o de
usufructo, la definicin y determinacin de
las facultades cobra suma importancia.

Clasificacin Clasificacin

1. Facultad de uso: se traduce en aplicar la Las facultades jurdicas se traducen en

cosa a todos los servicios que es capaz de actos de enajenacin, disposicin o
proporcionar. Por ejemplo: el uso de una transferencia de un derecho real Qu es
casa se traduce en su habitacin; el uso de la facultad de disposicin? Es el poder de
un libro se traduce en su lectura. En un sujeto de desprenderse del derecho que
algunos casos, la delimitacin entre las tiene sobre la cosa, a ttulo oneroso o
facultades de uso y goce no es sencilla, gratuito (es decir, con o sin
tanto ms cuanto en algunas normas del contraprestacin).
CC la facultad de goce comprende la de
uso. As ocurre, por ejemplo, con el art. 669 La enajenacin pude entenderse en dos
CC. sentidos:

2. Facultad de goce: Es aquella que a. En sentido amplio: comprende todo acto

habilita a apropiarse de los frutos y de disposicin por el cual se transfiere el
productos de la cosa10. derecho real de dominio O se constituye
otro derecho real a favor de un tercero.

10 Artculo 714 CC: Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no
de la industria humana.Artculo 717 CC: Se llaman frutos civiles los precios, pensiones
o cnones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles, o
impuestos a fondo perdido.

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En razn de esta facultad, se estima que el
dueo de una cosa pasa a serlo de los
productos y frutos de ella. Nuestro cdigo
civil, impropiamente, considera que las
adquisicin de ellos se configura por el
modo accesin, lo que es un evidente
despropsito: el dueo lo es de los frutos
que el bien produce en razn de la facultad
de goce que le asiste; mas no con ocasin
de un supuesto de accesin como
pretende el artculo 713 CC.
3. Facultad de disposicin material: Es
aquella que habilita a destruir la cosa,
transformarla o degradarla. El ejercicio de
estas facultades, sin embargo, debe ajustar
a la normativa urbanstica vigente (D. 1469
de 2010).
Desde este enfoque, son actos de
enajenacin: la transferencia del dominio,
la hipoteca (art. 2439 CC), la prenda (art.
2412 CC, en concordancia con L. 1676 de
2013) o la constitucin de servidumbre.
b. En sentido estricto: Comprende todo
acto por el cual se transfiere el dominio a
otra persona. Desde este enfoque,
enajenar es sinnimo de radicar en el
patrimonio de otra persona el derecho real
de dominio. En tal sentido, la hipoteca, la
prenda y la servidumbre no seran actos de
enajenacin. Por el contrario, lo seran la
compraventa, la permita o la donacin.

Destruir: Inutilizar la cosa o dejarla en

abandono.

Transformar: Variar su naturaleza.

Degradar: Realizar obras que traigan

como consecuencia su desvalorizacin11.

Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y percibidos desde que se
cobran.

11 Decreto 1469 de 2010, artculo 7. Licencia de construccin y sus modalidades. Es

la autorizacin previa para desarrollar edificaciones, reas de circulacin y zonas
comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los
Planes Especiales de Manejo y Proteccin de Bienes de Inters Cultural, y dems
normatividad que regule la materia. En las licencias de construccin se concretarn de
manera especfica los usos, edificabilidad, volumetra, accesibilidad y dems aspectos
tcnicos aprobados para la respectiva edificacin. Son modalidades de la licencia de
construccin las siguientes:1. Obra nueva. Es la autorizacin para adelantar obras de
edificacin en terrenos no construidos o cuya rea est libre por autorizacin de
demolicin total.
2. Ampliacin. Es la autorizacin para incrementar el rea construida de una edificacin
existente, entendindose por rea construida la parte edificada que corresponde a la
suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y reas sin cubrir o techar.
3. Adecuacin. Es la autorizacin para cambiar el uso de una edificacin o parte de ella,
garantizando a permanencia total o parcial del inmueble original.

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4. Facultades materiales complementarias:

a. El propietario tiene la facultad de colocar

la cosa en condiciones de que nadir pueda
perturbarle en el aprovechamiento de la
misma. Tal facultad habilita para cerrar o
cercar los predios (art. 902 CC).

b. El propietario tiene la facultad de

individualizar la cosa, mediante marcas u
otros signos distintos. Referente a los
inmuebles, la facultad se traduce en definir

4. Modificacin. Es la autorizacin para variar el diseo arquitectnico o estructural de

una edificacin existente, sin incrementar su rea construida.
5. Restauracin. Es la autorizacin para adelantar las obras tendientes a recuperar y
adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores
estticos, histricos y simblicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y
autenticidad. Esta modalidad de licencia incluir las liberaciones o demoliciones
parciales de agregados de los bienes de inters cultural aprobadas por parte de la
autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervencin.
6. Reforzamiento Estructural. Es la autorizacin para intervenir o reforzar la estructura
de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de
seguridad sismorresistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus
decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el
Reglamento colombiano de construccin sismorresistente y la norma que lo adicione,
modifique o sustituya. Esta modalidad de licencia se podr otorgar sin perjuicio del
posterior cumplimiento de las normas urbansticas vigentes, actos de legalizacin y/o
el reconocimiento de edificaciones construidas sin licencia, siempre y cuando en este
ltimo caso la edificacin se haya concluido como mnimo cinco (5) aos antes de a
solicitud de reforzamiento y no se encuentre en ninguna de las situaciones previstas en
el artculo 65 del presente decreto. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra
modalidad de licencia, su expedicin no implicar aprobacin de usos ni autorizacin
para ejecutar obras diferentes a las del reforzamiento estructural.
7. Demolicin. Es la autorizacin para derribar total o parcialmente una o varias
edificaciones existentes en uno o varios predios y deber concederse de manera
simultnea con cualquiera otra modalidad de licencia de construccin.
No se requerir esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o proyectos
de renovacin urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa, o de la
ejecucin de obras de infraestructura vial o de servicios pblicos domiciliarios que se
encuentren contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos
que lo desarrollen y complementen.
8. Reconstruccin. Es la autorizacin que se otorga para volver a construir edificaciones
que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la
ocurrencia de algn siniestro. Esta modalidad de licencia se limitar a autorizar la
reconstruccin de la edificacin en las mismas condiciones aprobadas por la licencia
original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.
9. Cerramiento. Es la autorizacin para encerrar de manera permanente un predio de
propiedad privada.

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los lmites (art. 904 CC).

Una diferencia necesaria: Los conceptos de capacidad de disposicin y facultad de

disposicin son sustancialmente diferentes. La capacidad de disposicin es la aptitud
para adquirir derechos y contraer obligaciones por s mismo (capacidad legal o de
ejercicio), es decir, sin intervencin de un tercero (representante legal). Por el contrario, la
facultad de disposicin es el poder de disponer de un derecho determinado (titularidad
efectiva del derecho patrimonial).

Finalmente, es necesario precisar que la facultad de disposicin, stricto sensu, no es una

caracterstica privativa del derecho real de dominio. En principio, es comn a todos los
derechos reales (salvo ciertas excepciones), y AN se extiende a los derechos de crdito.

4. Libertad de enajenacin:

El principio de libertad de enajenacin es un postulado de orden pblico, es decir,

constituye una regla general de derecho. Desde la constitucin de 1886 se prohiban las
clusulas encaminadas a restringir o limitar la libertad de enajenacin. As, en su artculo
37 dispona

ARTICULO 37. No habr en Colombia bienes races que no sean de libre enajenacin, ni
obligaciones irredimibles.

En el mismo sentido, el Cdigo civil protege la libertad de enajenacin en varias de sus

disposiciones. As, su intencin se expresa en varias normas jurdicas:

-Los artculos 805 y 828 CC prohben la constitucin de dos o ms fideicomisos o

usufructos sucesivos, precisamente porque restringen la disposicin de la cosa.

-El artculo 1184 CC dispone que se tiene por no escrita la clusula de no enajenar la cosa
legada, siempre que la enajenacin no comprometiere ningn derecho de terceros.

-El artculo 2022 CC dispone que el pacto de no enajenar la cosa arrendada slo tiene el
alcance de facultar al arrendatario de permanecer en el arriendo hasta su terminacin
natural.

-El artculo 109 de la L. 153 de 1887 dispone que no vale el pacto de no enajenar la finca
censada, ni otro que imponga al censatario (deudor) ms cargas que las expresadas en la
ley.

-El artculo 2440 dispone que el dueo de los bienes gravados con hipoteca siempre podr
enajenarlos, no obstante cualquier estipulacin en contrario.

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En otros casos, se establecen restricciones especiales:

-El decreto 1415 de 1940, art. 5 prohbe al adjudicatario de un bien baldo, situado en las
costas nacionales o regiones limtrofes con otros pases, la transferencia del bien a
ciudadanos extranjeros.

-En la afectacin a vivienda familiar, creada por la ley 258 de 1996, el inmueble objeto de
ella es enajenable, pero slo con la firma de ambos cnyuges.

-El bien de un menor de edad es enajenable, pero requiere autorizacin judicial (art. 93
L. 1306 de 2009).

Sin embargo, en algunos casos el legislador autoriza a las partes limitar la libertad de
enajenar:

-El artculo 1489 CC autoriza la clusula de no enajenacin de la cosa donada en las

donaciones entre vivos.

-El artculo 852-3 CC establece que el constituyente de un usufructo puede prohibir al

usufructuario arrendar o ceder su usufructo.

Sobre la clusula de no enajenacin

No existe discusin alguna cuando la ley es la que protege o restringe la libertad de

enajenacin. Sin embargo pueden los sujetos de derecho, por su sola voluntad, imponer
una prohibicin de enajenar?

En primer lugar, debe advertirse que la Constitucin Poltica de 1991 no consagr una
norma similar a la prevista por el artculo 37 del texto constitucional anterior. Esta
situacin, claro est, ha dado lugar a tres posturas tericas sobre EL VALOR DE LAS
CLUSULAS DE NO ENAJENACIN:

Doctrina a favor de la Doctrina que niega valor a Doctrina que reconoce un

validez de la clusula la clusula valor relativo a la clusula

Argumentos: Argumentos: Argumentos:

a. En derecho privado, todo a. La libre circulacin de los Esta doctrina admite

lo que no est bienes es una regla de aquellas clusulas de
expresamente prohibido, orden pblico. enajenacin que NO
est tcitamente permitido. impongan una prohibicin
b. Si se pudiera pactar en perpetua o de largo tiempo
b. El hecho de que el todos los casos, el y que se justifique por un
legislador prohba la legislador no se hubiera inters legtimo.
clusula en casos ocupado de autorizarla en

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especiales, demuestra que determinados casos. La clusula, en

la regla general es la consecuencias, debe ser
libertad para establecerla. c. La clusula se opone a la TEMPORAL.
facultad jurdica de
c. Si el propietario puede enajenacin que subyace al Por ejemplo: Cuando se
desprenderse de sus derecho real de dominio. dona un bien a un prdigo,
facultades cuando transfiere se justifica la clusula como
el derecho real; por tanto, Qu ocurre si las partes una medida necesaria para
conforme al principio quien pacta esa clusula? La proteger los intereses
puede lo ms puede lo sancin ser nulidad patrimoniales de esa
menos, con mayor razn absoluta por objeto ilcito: persona.
puede renunciar al ejercicio desconocimiento de la ley.
de una sola facultad: la de Esta doctrina se
disponer. fundamenta en el artculo
1184 CC, extensible a toda
Qu ocurre si se situacin diferente a la
desconoce el pacto? expresamente regulada.
Algunos establecen que el
acto estara viciado de Qu ocurre si se
nulidad absoluta por objeto desconoce el pacto?
ilcito. Se mirar como un
Otros, por el contrario, incumplimiento del contrato
opinan que, al configurarse y, en tal caso, habr lugar a
un incumplimiento de una indemnizar los perjuicios
prestacin de no hacer, causados a ttulo de
habr lugar a la resolucin responsabilidad contractual.
del contrato ms
indemnizacin de perjuicios.

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