La hipoteca, segn el cdigo civil colombiano, es un derecho de prenda

constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados,

no dejan de permanecer en poder del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un

bien inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien
constituye la hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien
hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligacin por la cual
sirvi de garanta el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligacin o

deuda. Quien adquiere una obligacin o una deuda, garantiza al acreedor
esa deuda u obligacin con un bien inmueble, constituyendo para ello la
hipoteca sobre dicho bien. Aqu vemos que surgen dos contratos, el contrato
mediante el cual surge la obligacin o deuda, y el contrato de la hipoteca,
por lo que este ltimo resulta ser un contrato accesorio del primero.

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pblica, y

si es el caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer
en la misma escritura, pues as lo establece el artculo 2434 del cdigo civil
Colombiano.

La hipoteca deber inscribirse en el Registro de instrumentos pblicos, pues

este requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto as
que la hipoteca no se entender constituida sino a partir de la fecha en que
se realice tal inscripcin.

El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor

pueda perseguir los dems bienes del deudor aunque esos bienes no estn
hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el
cumplimiento de lo contratado, podr perseguir tanto los bienes hipotecados
como los no hipotecados del deudor.
La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte
integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por
accesin son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesin se convierten en inmuebles, dice

el artculo 658 del cdigo civil:

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que

estn permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un
inmueble, sin embargo e que puedan separarse sin detrimento. Tales son,
por ejemplo:
Las losas de un pavimento.
Los tubos de las caeras.
Los utensilios de labranza o minera, y los animales actualmente destinados
al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella
por el dueo de la finca.
Los abonos existentes en ella y destinados por el dueo de la finca a
mejorarla.
Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y mquinas, que forman
parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al
dueo de ste.
Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas
y cualesquiera otros vivares, con tal que stos adhieran al suelo, o sean arte
del suelo mismo o de un edificio.

Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer

a terceros.

Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del

arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las
indemnizaciones que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes
asegurados.
Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el
cumplimiento de la obligacin principal, es decir que una vez se paga lo
adeudado o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

Contrato de hipoteca
26 de Septiembre de 2008 Publicado por Hilda
Es un contrato real de garanta, o sea un acuerdo entre acreedor y deudor que le permite al
acreedor asegurarse el cobro de su crdito, tomando posesin de uno o varios bienes
determinados del deudor, para cobrarse del importe de su venta, en caso de que ste no
cumpla la obligacin principal. Por ejemplo, si una persona compra una propiedad inmueble en
cuotas, y coloca esa misma propiedad en garanta hipotecaria, y luego no cumple el pago de
las cuotas, esa propiedad podr ser rematada para que el acreedor pueda cobrar el monto de
su crdito. Mientras tanto, si el deudor paga las cuotas, podr usar y gozar sin problemas del
inmueble adquirido.

Surgi en la antigua Roma, como evolucin del contrato de prenda. La prenda se aplicaba
tanto a bienes muebles como inmuebles (actualmente se aplica a bienes muebles) pero
requera el traspaso de la posesin del bien al acreedor, lo que se dificultaba en el caso de
bienes que el deudor necesitara para su trabajo. Por ejemplo, en los arrendamientos de
fundos (terrenos) rurales, si los bienes dados en garanta eran los instrumentos de labranza, y
el deudor deba entregarlos a su acreedor, no tena luego como pagar el arriendo, ya que a
esas herramientas las necesitaba para trabajar. Por esa razn surgi la hipoteca, que permiti
al deudor conservar en su poder los bienes (muebles o inmuebles) dados en garanta de una
deuda, de los que solo tomara posesin el acreedor si el deudor no cumpla con la prestacin
debida. En este caso, primero se le concedi a los acreedores un interdicto de adquirir (orden
del magistrado para proteger la posesin) que les permita apoderarse de los bienes dados en
garanta por el deudor remiso. Pero los interdictos solo tenan valor entre las partes, por lo
tanto si el deudor haba enajenado el bien, el acreedor no poda recuperar el bien si estuviera
en poder de un tercero de buena fe. As fue que para completar la proteccin se le otorg al
acreedor una accin, la serviana o hipotecaria, que como todas las acciones tienen efecto
erga omnes, o sea contra todos, pudiendo tomar el bien, en poder de quien se encuentre.

En caso de ser varios los acreedores hipotecarios, ya que con un mismo bien poda
garantizarse varias deudas, cobraban del producido de la venta pblica del bien, los
acreedores hipotecarios, en el orden temporal en que haban celebrado sus respectivas
hipotecas (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Los acreedores quirografarios, o sea sin
garanta, cobraban solo en caso de existir excedente.
Actualmente la hipoteca es muy similar a lo explicado. El Cdigo Civil argentino trata el tema
en el ttulo XIV del Libro III (arts. 3108 a 3203). Se constituyen por contrato, o sea por acuerdo
entre acreedor y deudor. El objeto son solo bienes inmuebles, de propiedad del deudor o de
un tercero, que garantizan una deuda dineraria, que es la obligacin principal, ms los gastos,
daos e intereses que se sumen a causa de la inejecucin del deudor.
Si bien las cosas hipotecadas son indivisibles, cuando el bien puede fraccionarse en lotes o si
son bienes separados, puede el Juez, sin lesionar los intereses del acreedor, vender los lotes
por separado, cancelando parcialmente la deuda. Si son varios los inmuebles afectados a la
garanta, el acreedor podr mandar ejecutar todos ellos o alguno, salvo que el Juez establezca
un orden por causa fundada.
La hipoteca es un contrato unilateral, que genera obligaciones solo para el deudor hipotecario;
y formal. Debe hacerse por escritura pblica, que contenga todos los datos del acreedor y
deudor, los datos de la obligacin principal, los datos del inmueble dado en garanta, y la
cantidad cierta del monto adeudado. Tiene efectos contra terceros, a partir de su inscripcin
en el Registro de la Propiedad, con efecto retroactivo al da de su constitucin, siempre que la
inscripcin se haya realizado dentro de los seis das del otorgamiento de la escritura
hipotecaria. El orden de prelacin en el cobro de los crditos por parte de los acreedores es
igual que en el derecho romano por orden de inscripcin pero se establece la salvedad, de
que de comn acuerdo entre deudor y acreedor, el primero, seRESERVE el derecho de
inscribir con posterioridad una hipoteca de grado preferente, especificando su monto. Los
efectos de la inscripcin duran veinte aos, si ates no se pide su levantamiento por la
cancelacin de la deuda principal, o el remate del bien, o se pide su renovacin antes del
vencimiento. La hipoteca tambin termina por la renuncia del acreedor constando sta en
escritura pblica.
El deudor contina en la posesin del bien, ejerciendo sobre l todos los derechos de uso y
goce, pero no puede deteriorarlo ni enajenarlo. Si el bien fuera deteriorado por el deudor de
modo de comprometer los crditos garantizados, los acreedores podrn demandar el depsito
de los importes menoscabados o pedir un suplemento de la hipoteca original. Si el deudor
enajenara el bien, el acreedor puede perseguirlo incluso si se hayan en poder de terceros de
buena fe, pero no as si lo que se enajen fueran cosas muebles accesorias del inmueble. En
este caso se siguen las reglas del deterioro.
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