Auteur

Thierry Theurillat est collaborateur scientifique au Groupe de recherche en conomie territoriale

(GRET) de lInstitut de sociologie de lUniversit de Neuchtel. Dans le cadre de deux projets de
recherche financs par le Fonds national suisse (FNS), il sest spcialis dans la relation entre la
financiarisation de lconomie, le dveloppement durable et la production de la ville. Il travaille
notamment sur limportance des intermdiaires locaux pour la question de lancrage des capitaux
et sur la finance durable. Il est titulaire dun diplme post grade lUniversit de Lausanne (DESS
en tudes urbaines) et prpare actuellement sa thse de doctorat.

Thierry.theurillat@unine.ch

2010 by the author

ISSN : 1662-744X
Rsum

Cet article propose dapprofondir les travaux sur la gographie urbaine travers une approche
institutionnaliste et territoriale de la durabilit conomique. Plus spcifiquement, il porte sur les
impacts de la finance de march sur le construit urbain et sur la production de la ville sous langle
de la durabilit partir du concept de ville ngocie. Nous dveloppons la thse que la production
urbaine ncessite aujourdhui la prsence dacteurs ancreurs , capables de ngocier les
conditions de lancrage du capital dans un contexte local moyennant la prise en compte denjeux
de durabilit. Cette thse sera dmontre partir du cas suisse de la production de complexes
multifonctionnels urbains qui ont t financs et sont possds par des acteurs financiers.

Mots clefs:

Financiarisation
Investisseurs institutionnels
Ville nolibrale, ville durable, ville ngocie
Mobilit/liquidit et ancrage
Capital

Remerciements
Cet article sinscrit dans le cadre du projet national de recherche suisse PNR 54 sur le
dveloppement durable de lenvironnement construit. FN 405440-115136/1. Nous tenons
exprimer nos plus vifs remerciements au Fonds national suisse de la recherche scientifique
(FNSRS) pour le soutien apport notre projet.
Nous tenons galement tient remercier Hugues Jeannerat et Olivier Crevoisier pour leur travail
de relecture et de commentaires incisifs.

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Introduction
Comment penser et comprendre les relations entre finance , durabilit et ville ? Cet
article propose dapprofondir les travaux sur la gographie urbaine travers une approche
institutionnaliste et territoriale de la durabilit conomique. Plus spcifiquement, il porte sur les
impacts de la finance de march sur le construit urbain et sur la production de la ville sous langle
de la durabilit partir du concept de ville ngocie.
Les relations entre finance et durabilit dans le cadre de la production urbaine savrent
priori contradictoires. En effet, afin dassurer leur comptitivit, les villes doivent disposer dun
environnement construit de qualit contribuant la performance de lorganisation et du
fonctionnement urbain. Or, celui-ci est de plus en plus financ et possd par des acteurs privs et
financiers qui agissent une chelle de plus en plus internationale. En devenant une classe dactif
financier parmi dautres (titres dentreprises, obligations dEtat, produits drivs, etc.),
lenvironnement construit urbain est soumis la mobilit du capital puisque les acteurs financiers
ont la possibilit de comparer les villes et de choisir celles offrant les meilleures conditions de
rendement du capital. Ds lors, les villes nont pas dautre choix que doffrir des conditions
dinvestissement attractives pour les investisseurs privs si lon considre le construit urbain
comme un instrument doffre conomique qui va permettre dattirer, par la suite, des entreprises,
des habitants ou des touristes. A loppos, la durabilit, conue comme la prise en compte de
lorganisation socioconomique et environnementale globale de la ville, peut apparatre comme
une contrainte, voire mme un frein linvestissement dacteurs financiers mobiles.
Le concept de ville ngocie permet de penser la fois mobilit et ancrage du capital dans la ville
et de lier finance et durabilit . En effet, face la mobilit croissante de largent permise par
la finance de march, nous dveloppons la thse que la production urbaine ncessite aujourdhui
la prsence dacteurs ancreurs , capables de ngocier les conditions de lancrage du capital
dans la ville. Ces conditions sont comprises, dune part, comme les modalits dinsertion du capital
dans un contexte local. Dautre part, elles se rfrent la manire dont la durabilit urbaine est
aborde, dans la perspective de la gestion des flux toujours croissants des biens, des
consommateurs, de matires et dnergies, etc.
Ce concept sera dmontr partir du cas suisse de la production urbaine. En effet, ces dernires
annes, les complexes urbains multifonctionnels (stades de football combins avec des centres
commerciaux ; centres commerciaux et de loisirs ; centres daffaires), appartenant des acteurs
financiers, se sont multiplis en Suisse. Nous observons la formation dun vritable march
national des grands projets urbains ayant des caractristiques particulires de lancrage du capital
dans la ville.
La premire partie de larticle rend compte du processus de financiarisation de lenvironnement
construit urbain ce qui se traduit par le dveloppement de ce que nous appelons la
mobilit/liquidit du capital et qui pose la question de lancrage ou du r-ancrage du capital en ville.
Dans la deuxime partie, la notion de ville ngocie, qui consiste justement lier finance ,
ville et durabilit est prsente dans le cadre du march suisse des complexes
multifonctionnels urbains. En conclusion, nous revenons sur le concept de ville ngocie
permettant de lier la financiarisation et la durabilit dans le cadre des nouvelles modalits de la
production urbaine, sur le rle du local dans lancrage durable du capital ainsi que sur les multiples
questions concernant les effets plus long terme de lancrage du capital dans la ville en Suisse.
1 FINANCE, VILLE ET DURABILITE
La financiarisation de la ville suppose la mise en place dune valuation financire des villes
permettant de comparer les investissements. Cette comparaison spatiale, qui peut seffectuer
deux niveaux, ceux des marchs rels et financiers, peut galement se raliser aujourdhui trs
grande distance puisque la filire dinvestissement est de plus en plus internationale. Ds lors,
face des modalits de financement toujours plus varies et distantes, comment le nouveau
spatio-temporal fix (Jessop, 2001 et 2004) urbain se ralise-t-il ? Nous partons du principe que
lancrage du capital dans la ville et dans les projets de construction se droule de manire
ngocie entre deux idaux-types. Dun ct, dans le cadre de la ville nolibrale, la ville est
soumise la mobilit du capital priv et financiaris. De lautre, dans le cadre de la ville durable,
les modalits de financement et la mobilit du capital ne sont pas abordes.

1.1 LA FINANCIARISATION DE LA VILLE

La ville et lenvironnement construit urbain ont, de manire gnrale, toujours attir les capitaux
(Harvey, 1985). Le processus de destruction/construction de lurbain (Weber, 2002) a fait lobjet
dinvestissement et captage de rentes foncire et immobilire pour beaucoup dinvestisseurs
privs. Durant les dernires dcennies, les investisseurs pouvaient tre des particuliers ou des
institutionnels tels que les socits de dveloppement ou socits immobilires, les banques ou
encore les compagnies dassurances (Fainstein, 2001). Or, trs rcemment, la demande
dinvestissement dans la pierre a chang. Dans certains pays, on peut observer limplication
grandissante de nouveaux investisseurs financiers institutionnels dans le financement et la
proprit du construit urbain.
La financiarisation de la ville peut tre perue trois niveaux correspondant des stades diffrents
de financiarisation. Premirement, lintervention dinvestisseurs institutionnels en tant que
propritaires du construit urbain transforme les relations entre entrepreneur conomique et
investisseur-propritaire immobilier. Deuximement, la financiarisation de la ville peut galement
signifier la transformation dun actif rel en actif financier, permise par lintermdiation financire.
Troisimement, la financiarisation de la ville conduit une nouvelle gographie qui peut se
caractriser par un allongement et une complexification de la filire dinvestissement.

1.1.1 LA DISSOCIATION DE LEXPLOITATION ECONOMIQUE ET DE LA PROPRIETE

SUR LES MARCHES REELS DU CONSTRUIT URBAIN
Traditionnellement, linvestisseur tait galement lentrepreneur conomique et propritaire
immobilier. En effet, aussi bien les entreprises prives que les collectivits publiques avaient
lhabitude de financer les infrastructures pour leurs besoins spcifiques, selon une logique
spcialise. Or, le changement de proprit provoque une rupture (Figure 1). En dautres termes,
le transfert de la proprit dinfrastructures dentreprises prives ou publiques des acteurs
financiers signifie la sparation entre les logiques conomique et financire et complexifie les
relations entre les fonctions dentrepreneur conomique et locataire immobilier et dinvestisseur-
propritaire immobilier.
A ct des placements immobiliers devenus standards (par ex. limmobilier rsidentiel ou de
bureaux), les infrastructures urbaines sont des produits qui ont t rcemment dvelopps. Celles-
ci, traditionnellement en mains publiques, tels que des immeubles (aroports, stades, btiments

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universitaires, hpitaux, prisons, etc.) et des rseaux (tlcommunication, nergie, autoroutes,
etc.), ou en mains prives (grands centres commerciaux, centres daffaires, complexes
rsidentiels, etc.) peuvent aujourdhui appartenir investisseurs disposant dimportants moyens
financiers. Cette innovation a notamment t favorise par lexternalisation de la proprit
immobilire dentreprises prives ainsi que par la privatisation de la proprit publique ou le
dveloppement de nouvelles formes de partenariat public-priv (PPP) dans le construit urbain,
notamment au travers de politiques de renouvellement urbain encourages par lEtat dans
diffrents pays europens ces dernires annes (Nappi-Choulet, 2002 ; Dixon et Pottinger, 2006 :
Lorrain, 2008).

FIGURE 1: DISSOCIATION DES FONCTIONS DENTREPRENEUR CONOMIQUE ET DINVESTISSEUR-PROPRITAIRE IMMOBILIER

Logique conomique
Infrastructure
=
Entreprises Runion des fonctions
prives ou d'entrepreneur
Investissement spcialis
collectivits conomique et
publiques d'investisseur-propritaire
immobilier

Logique financire

Infrastructure
=
Dissociation des fonctions
Investisseurs d'entrepreneur
Investissement financier
institutionnels conomique et
d'investisseur-propritaire
immobilier

Source : laboration propre

1.1.2 LA TRANSFORMATION DE LA VILLE EN ACTIF FINANCIER PAR

LINTERMEDIATION FINANCIERE
Dans le cadre de la financiarisation de la proprit du construit urbain, il importe toutefois de
distinguer entre deux types dinvestisseurs institutionnels, correspondant deux types de circuits
et logiques dinvestissement dans le construit urbain (Theurillat et al., 2010) (Figure 2). Un
investisseur institutionnel, de 1er degr (un fonds de pension, un fonds bancaires ou encore un
fonds souverain), peut dcider dinvestir dans le construit de manire directe, en tant alors
propritaire dobjets physiques. Il peut galement dcider dinvestir de manire indirecte, en
devenant actionnaires dinstitutions financires spcialises, que nous appelons investisseurs
institutionnels de 2me degr (socits dinvestissement immobilires ou Real Estate Investment
Trust, REIT ; fonds dinvestissement immobiliers ou dinfrastructures) appartenant le plus souvent
des groupes bancaires1. Etant alors les propritaires des objets physiques, ces dernires
appartiennent au nouveau circuit financier, intermdi et financiaris, qui sest fortement
dvelopp ces dernires annes par opposition au circuit financier direct et non financiaris.

1
Les appellations sont diverses et varient selon les pays, mais on peut globalement distinguer entre socit et fonds
dinvestissement. Notons que lon peut galement investir dans les infrastructures en devenant actionnaires
dentreprises cotes en Bourse et spcialises dans les rseaux (tlcommunications, lectricit ou eau par ex.).

4
La grande force de cette nouvelle intermdiation financire est de pouvoir transformer un actif rel
et immobile, un immeuble (une usine ou un centre commercial) ou une infrastructure (un aroport
ou une autoroute), en un actif financier, pour le compte de tiers, cest--dire pour les investisseurs
de 1er degr. Cet actif financier qui reprsente une action ou une part de proprit dinstitution
financire devient par consquent plus facilement changeable, cest--dire liquide et mobile dans
lespace (Corpataux et Crevoisier, 2005). Dans le cas de prise de participation dans des
institutions financires cotes en Bourse (REIT par ex.), la liquidit/mobilit des actifs financiers
repose sur des marchs financiers organiss. A linverse, dans le cas de prise de participation
dans des institutions financires non cotes (fonds dinvestissement par ex.), dont certaines
peuvent tre fermes et rserves certains groupes dinvestisseurs et sur une certaine
temporalit (fonds en private equity), la liquidit/mobilit des actifs financiers est plus faible et
repose sur un change de gr gr. Remarquons que les investisseurs institutionnels de 2me
degr peuvent galement recourir dautres institutions financires spcialises (de 3me degr),
en y prenant des parts.

FIGURE 2: LES CATGORIES DINVESTISSEURS INSTITUTIONNELS ET LES DEUX TYPES DE CIRCUITS DINVESTISSEMENT
Immeubles et
Circuit direct et non financiaris infrastructures
Investisseurs institutionnels de 1er

Circuit intermdi et financiaris

degr

institutionnels de
Investisseurs

institutionnels
de 3me degr
Investisseurs
2me degr

Evaluation des risques et Evaluation des risques et

des rendements des rendements
sur les marchs financiers sur les marchs rels

Source : laboration propre

Pour les institutionnels de 1er degr, le grand intrt de cette intermdiation est de dlguer la
politique dinvestissement sur les marchs rels, et de ce fait la gestion des risques et lvaluation
des rentabilits, des institutions financires spcialises et professionnelles. De cette manire,
les institutionnels de 1er degr peuvent se comporter selon une logique de gestion de portefeuilles
sur les marchs financiers. Sur ces derniers, le construit urbain reprsente une classe dactif
permettant de diversifier les placements des investisseurs. Dans le cadre dun exercice
dingnierie et dallocation financires, les risques et les rendements financiers du construit
peuvent tre compars entre eux (les risques et les rendements dun fonds dinvestissement avec
ceux dun autre fonds par ex.), mais surtout avec ceux dautres classes dactifs financiers (actions
et obligations dentreprises par ex.).
Plus fondamentalement, lemprise de la finance sur le construit urbain et la ville est placer dans
le contexte global de financiarisation de lconomie. Selon Corpataux et al. (2009) la
financiarisation consiste en un processus de construction de la liquidit/mobilit du capital
permettant dinvestir distance au sein dun espace financiaris . Celui-ci sest peu peu
construit au cours de ces dernires dcennies au travers dimportantes rformes institutionnelles
(de libralisation interne et externe : Morin, 2006) et a conduit saisir toujours davantage de
secteurs conomiques (entreprises ; construit urbain ; produits drivs ; micro-finance ; etc.) et de

5
territoires (pays anglo-saxons, europens, mergents, etc.). En dfinitive, en donnant la possibilit
aux investisseurs de retirer tout moment leur capital pour le rallouer ailleurs, la liquidit/mobilit
des marchs financiers amplifie la sparation entre les fonctions dentrepreneur conomique et
dinvestisseur-propritaire financier sur les marchs rels de limmobilier.

1.1.3 LACCROISSEMENT DE LA DISTANCE ET LA COMPLEXIFICATION DE LA

FILIERE DINVESTISSEMENT
La financiarisation de la ville se traduit galement sur le plan spatial et sopre de plus en plus
lchelle internationale. Cette internationalisation concerne prioritairement les institutions
financires appartenant ce que nous avons appel la nouvelle intermdiation financire, soit les
socits immobilires (REIT), les fonds immobiliers et dinfrastructures) qui se sont multiplis ces
dernires annes (Marty, 2005 ; Le Fur, 2006 ; Torrance, 2008). Secondairement, certaines
grandes caisses de pension australiennes et canadiennes font figure de pionnires en intervenant
directement dans la proprit dinfrastructures urbaines sur les marchs trangers (Torrance,
2009). Selon Inderst (2009), le march des infrastructures va encore se dvelopper et
sinternationaliser ces prochaines dcennies tant donn que le processus de privatisation ou de
PPP est peine commenc dans certains pays europens et dans les pays mergents.
Les oprations de revitalisation urbaine ou le transfert de la proprit dinfrastructures urbaines
peuvent conduire une emprise de la finance sur la ville. Bien que celle-ci soit variable selon les
pays, elle peut signifier une complexification et un allongement des circuits dinvestissement. En
effet, les structures en fonds de fonds, les oprations de (d)cotation de fonds dinvestissement ou
encore linternationalisation et linterconnexion des marchs de limmobilier et des infrastructures
peuvent amplifier la soumission de la ville la mobilit/liquidit du capital.
Dun ct, les villes dpendent des comportements des investisseurs (de 1er degr) sur les
marchs financiers. Ceux-ci, dans le cadre dune comparaison financire des risques et des
rendements des actifs financiers, sont parfois mimtiques (Orlan, 1999). Or, un changement sur
les marchs financiers peut se rpercuter sur les politiques dinvestissement des institutions
financires et, in fine, sur les marchs rels et les villes. De lautre, afin de capter les capitaux sur
les marchs rels, les villes doivent offrir des perspectives intressantes, de rentes immobilire et
foncire pour les investisseurs-propritaires immobiliers, et de rentabilit conomique ou
commerciale pour les locataires-entrepreneurs conomiques.
Il sensuit que les villes sont soumises une double logique de comparaison spatiale, celle des
marchs financiers et celle des marchs rels, ce qui accrot dautant plus la concurrence
interurbaine (Figure 2). A lheure o la disponibilit dinfrastructures urbaines de qualit devient un
lment trs important pour les villes afin de se positionner sur la carte des changes,
lenvironnement financier est devenu plus ouvert et plus complexe. Le capital tant plus liquide et
mobile, la question des modalits de son (r)-ancrage se pose avec dautant plus dacuit puisque
la capacit locale de financement peut tre plus faible, notamment en raison de politiques de
restriction budgtaire des collectivits publiques.

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1.2 LANCRAGE ET LA MOBILITE DES CAPITAUX DANS LE CONSTRUIT
URBAIN
Afin de comprendre les modalits dancrage du capital dans la ville dans le cadre dune
mobilit/liquidit croissante, nous mobilisons deux champs de littrature qui sintressent aux
relations entre, dune part, la production et lorganisation de la ville, et dautre part, le systme
socio-conomique et spatial du capitalisme contemporain. Dun ct, suite larticle dHarvey
(1989) sur le passage du gouvernement urbain la gouvernance urbaine, les travaux sur
lentrepreneurial turn et la ville nolibrale (Jessop, 1997; Hall et Hubbard, 1998 ; Ward,
2003 ; Hackworth, 2007) ont cherch analyser les effets de lactually existing neoliberalism
(Brenner et Theodore, 2002) et globalism ajouterions-nous, sur les politiques publiques. Le
renforcement de la logique de march lchelle mondiale ayant transform le cadre spatio-
temporel et les modalits de lintervention tatique. De lautre, la suite de recherches sur les liens
entre talement et amnagement urbain (Breheny, 1992 ; Jenks et al., 1996 ; Newmann et
Kenworth, 1999 Camagni et al., 2002), les travaux sur la ville durable ont cherch analyser
les impacts environnementaux lis ltalement urbain et la mtropolisation des territoires
(Veltz, 2006) sur les politiques publiques. Dans ce cadre, laccent a t mis sur la manire
damnager et de planifier la ville dans une optique de matrise de la ville tale.
A partir de ces deux champs de littrature, nous construisons deux idaux types de ville, la ville
nolibrale et la ville durable, qui vont nous permettre de souligner les difficults penser la
fois la mobilit et lancrage du capital dans des contextes locaux ayant des enjeux de durabilit
diffrencis. Puis, afin dapprocher en situation lancrage du capital, nous proposons le concept de
ville ngocie. Les principaux traits des trois types de ville sont mis en vidence, partir des
enjeux structurels, des caractristiques du construit urbain, des modalits de gouvernance et des
aspects territoriaux de lespace urbain (Figure 3).

1.2.1 LA VILLE NEOLIBERALE

La globalisation et la nolibralisation sont deux phnomnes politiquement construits et
troitement relis (Tickell et Peck, 2003) qui marquent les conomies et les socits
contemporaines. Louverture des frontires et son corollaire daccroissement de la mobilit du
capital, des biens et des personnes ont considrablement boulevers lorganisation
socioconomique et spatiale des activits. Dun systme essentiellement fond depuis les annes
cinquante une chelle nationale, sur une complmentarit entre une consommation et une
production de masse permettant un partage des gains de productivit (systme fordiste), le
systme socioconomique est devenu plus ouvert et organis lchelle mondiale (systme
postfordiste) (Benko et Lipietz, 1992). Le renforcement de la logique de march et de la
concurrence lchelle mondiale a galement transform les chelles, la nature et la finalit des
politiques urbaines. Principalement organises lchelle nationale et appliques lchelle locale
dans une optique de limitation sociale et spatiale des effets du dveloppement ingal, les
politiques urbaines se sont de plus en plus territorialises. Ce retour du local (Duran et
Thoenig, 1996) sest traduit par la mise en place de politiques de croissance conomique axes
sur loffre afin dattirer des entreprises et des investisseurs, des habitants solvables ou encore des
touristes dans un contexte de comptition interurbaine accrue. Jessop (2002) parle de lmergence
dun Etat de type schumpterien pour qualifier le rle du march et la centralit de la
comptitivit conomique dans les politiques urbaines, tout dabord des pays anglo-saxons puis
des pays europens. Les politiques urbaines peuvent prendre la forme de stratgies de

7
 glocalisation puisque la priorit est donne lamlioration de la comptitivit des grandes
mtropoles nationales afin de se positionner dans la hirarchie urbaine et lconomie globalise
(Brenner, 2003 et 2004)
Le construit urbain participe loffre urbaine comme support de reproduction du capital. La
disposition dinfrastructures modernes et diversifies devient une condition indispensable afin de
sinsrer dans la hirarchie urbaine et dattirer des entreprises et des habitants. La transformation
du paysage urbain est par consquent un moyen de (re)crer la valeur urbaine et damliorer la
comptitivit conomique. Les projets urbains font lobjet dvaluations quantitatives
essentiellement, le but tant, travers des analyses de march (emplois, population et revenus,
rseaux de transports, amnits urbaines, etc.) de dterminer le potentiel de rentabilit
conomique et commerciale (chiffres daffaires escompts) et financire (rentes foncire et
immobilire ou plusvalues escomptes).
De nouvelles formes de gouvernance ont merg dans le cadre de la mise en place de la ville
entrepreneuriale ou nolibrale . Dune part, la dynamique de mobilisation des acteurs locaux
repose davantage sur une contractualisation des politiques publiques bases sur des partenariats
publics-privs (PPP) (Le Gals, 2004). Dans ce cadre, les politiques de revitalisation urbaine
peuvent conduire une privatisation de la gouvernance urbaine. Swyngedouw et al. (2003)
soulignent lmergence de coalitions sociopolitiques particulires, reprsentatives de llite
urbaine, et la redistribution du pouvoir et des responsabilits des gouvernements locaux au profit
dagences de partenariats. Dautre part, de nouveaux rapports entre villes et Etat sont apparus. Si
les nouvelles formes de la gouvernance locale publique-prive peuvent tre lies aux politiques de
dcentralisation de lEtat (France, Espagne, Italie), le processus de nolibralisation des politiques
publiques ne signifie pas moins dEtat ou son recul, mais un rle nouveau (Lascoumes et Le
Gals, 2004). En Angleterre, Peck et Tickell (2002) observent que le pouvoir de lEtat central sest
renforc depuis les annes septante tant donn que lapplication de politiques nolibrales, au
travers le dveloppement de PPP, est devenue une condition dobtention de subventions
nationales et/ou europennes.
En vue de crer un good business atmosphere et de profiter des opportunits du march, le
rle de la collectivit locale consiste flexibiliser le foncier et assurer les bases de la cration de
la rente foncire et immobilire pour les investisseurs privs (Weber, 2002). Lespace est
considr comme un support sur lequel les infrastructures vont gnrer des effets conomiques
positifs pour la ville. Le pass ayant laiss dimportantes traces physiques dans de nombreuses
villes (friches urbaines), la rgnration urbaine, dans le cadre de programmes nationaux dans
plusieurs pays europens (Grande-Bretagne ou France par ex.), est galement une transformation
sociale et spatiale. De ce fait, la gentrification est une manire de favoriser le retour en ville des
classes moyennes suprieures. Dabord destines aux espaces centraux, les transformations ont
peu peu inclues les espaces priphriques et ont pu constituer des enjeux de rattrapage
dingalits socio-spatiales et de civilisation des quartiers populaires (Ward, 2003).
En dfinitive, les politiques urbaines nolibrales peuvent tre comprises comme la mise en place
de conditions-cadres favorables lattraction dacteurs privs et du capital financier. Dans ce
cadre, la ville nolibrale est perue comme un espace atomis, fonctionnant comme un aimant et
reprsentant une opportunit dinvestissement cibl, un moment donn et pour une dure
dtermine. Les investisseurs tant par dfinition mobiles et extrieurs, lattraction et linsertion du
capital dans la ville sont vus comme un mouvement vertical et descendant, de la sphre
financire vers lespace local. Ds lors, la gouvernance publique-prive est un outil de
primaut conomique et de favorisation du captage des rentes foncire et immobilire au profit des

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acteurs privs. Il en dcoule que la ville nolibrale est soumise une comparaison spatiale des
opportunits dinvestissement par les investisseurs et, par consquent, la menace de lexit
(Hirschman, 1986).

1.2.2 LA VILLE DURABLE

Le concept de dveloppement durable urbain reprsente la territorialisation du dveloppement
durable (DD) lchelle urbaine. Selon Boutaud (2005), la ville durable rsulte dun compromis
entre la tendance fonctionnaliste et sur-moderne de la ville actuelle et lcologie urbaine , le
but tant dagir sur la ville existante et de construire la ville sur la ville de faon la rendre plus
compacte.
Face au modle fonctionnaliste de sparation des fonctions urbaines (zonages), le modle de la
ville compacte constitue une alternative. La densification et la mixit fonctionnelle et sociale
reprsentent ainsi des moyens pour contrer les tendances ltalement urbain et la croissance
dmographique des couronnes, aux fragmentations sociales et fonctionnelles ainsi qu
laugmentation de la mobilit notamment individuelle. Les dbats ont tout dabord port sur la
forme urbaine idale , au travers notamment dune coordination entre amnagement du
territoire et planification des transports, afin de matriser les flux lis aux diverses mobilits
urbaines (travail, consommation, loisirs, etc.). Un certain consensus pragmatique semble stre
dgag sur le fait que la (re)construction de la ville devait se raliser dans le cadre dune densit
approprie, dite qualifie, partir des formes existantes, cest--dire de villes polycentriques plus
ou moins compactes (Dubois-Taine et Chalas, 1997, Sieverts, 1997 ; Bhme et Meyer, 2002). Trs
coteux en termes dquipement et dinfrastructures, ltalement urbain tend galement alourdir
le bilan cologique du fonctionnement urbain. Ds lors, les rflexions ont galement port sur le
mtabolisme urbain, partir dune approche systmique inspire de lcologie urbaine et, plus
largement, de la biologie (Bochet et Da Cunha, 2003). Lenjeu structurel des villes consiste
adopter une approche cosystmique puisque celles-ci sont fortement consommatrices de
matires et dnergie et mettrices de gros volumes de dchets hors de lcosystme urbain. Un
bouclage des cycles de vie et dutilisation des ressources nergtiques et naturelles est ainsi
prconis dans diffrents domaines (modes de production, choix technologiques, styles de vie,
modes de transports, etc.). Rpondant la Chartes dAthnes du modle fonctionnaliste, la charte
dAarlborg fait figure de manifeste dun modle de reconstruction de la ville sur la ville, puisant son
origine dans lapproche culturaliste de la ville et tendant sinstitutionnaliser (Emelianoff, 2002).
Le construit, et plus gnralement les oprations de revitalisation urbaine, est considr comme
un levier de changement vers la durabilit, principalement axe sur la matrise des flux lis la
mobilit et la consommation/mission de matire et dnergie. Tout dabord, dans loptique dun
amnagement plus dense, les nouvelles constructions sont mieux intgres dans le tissu urbain et
dans le rseau de transport. Deuximement, afin de freiner la sgrgation spatiale des activits ou
de la socit, les btiments ou les quartiers mlent diffrents usages (habitat, bureaux,
commerces) et diffrentes catgories socioprofessionnelles. Finalement, il sagit de diminuer
limpact sur lutilisation dnergie et le rejet de gaz effet de serre des btiments fortement
contributeurs (ADEME, 2007).
Dans loptique de la durabilit, la question urbaine est dessence publique. La gouvernance
urbaine est vue de manire large, interpellant chaque acteur agir sur son milieu de vie en tenant
compte des deux grandes formes dinterdpendances et dquit sociales. Dune part, celle qui lie
lici et lailleurs (rapport global-local) dans le sens de ne pas reporter les problmes internes un
territoire lextrieur (Zuindeau, 2000). Dautre part, celle qui lie les gnrations actuelles aux

9
gnrations futures. Cette nouvelle forme de dmocratie, que certains appellent dialogique o
experts et profanes partagent leurs connaissances (Callon et al., 2001) est fonde sur lide que le
DD constitue un processus dapprentissage social bas sur la participation, linformation et la
concertation (Da Cunha, 2003). Le dpassement des intrts particuliers et contradictoires serait
possible par la prise de parole et la ngociation qui permettraient darriver des compromis entre
toutes les parties prenantes et concevoir des actions durables. En tant que lieux de vie partags,
les villes et leurs transformations sont des enjeux dmocratiques rapproprier. Lurbanisme
durable est par consquent un urbanisme citoyen et non celui uniquement dexperts du modle
fonctionnaliste.
Afin dagir sur la morphologie urbaine et de concevoir une ville plus compacte, lespace urbain est
considr comme un espace matrice dans le sens o sa transformation, au travers doprations de
revitalisation urbaine, produit des effets qui vont influencer lensemble de la ville et de son
organisation socio-conomique. La transformation urbaine se ralise dans le cadre dun
agencement global et des relations dinterdpendance entre les diffrents quartiers urbains. Ceux-
ci sont la fois des lieux doffre et damnit urbaines (diversit et qualit des infrastructures
urbaines) et des lieux de vie et despaces communautaires (expriences et intensits urbaines).
Dune part, par opposition au principe de la table rase de lapproche fonctionnaliste, les
nouvelles constructions sont insres dans le paysage urbain existant, dans le but de prserver le
patrimoine et la continuit historique de la ville (Emilianoff, 2002). Dautre part, la regnration
urbaine consiste galement ne pas renforcer les polarisations sociospatiales, cest--dire de ne
pas crer des espaces centraux gentrifis et dconnects du reste de la ville et des quartiers
plus priphriques.
En dfinitive, les politiques de dveloppement urbain durable se prsentent comme la prise en
compte du contexte local de manire globale. La ville durable est vue non pas comme un simple
espace support mais comme un territoire intgr. La transformation urbaine est pense dans le
cadre des multiples relations horizontales entre, dune part, les diffrents acteurs de la
communaut urbaine, et dautre part, lenvironnement naturel et construit. Des consensus sont
trouver dans un cadre urbain multidimensionnel o la collectivit locale tout comme les
investisseurs privs sont des partenaires parmi dautres acteurs. La mobilit du capital nentre pas
en ligne de compte, le territoire tant vu comme ferm. Les investisseurs privs sont considrs
comme dj prsents et ancrs et les investissements privs doivent tre compatibles avec la
limitation et la rgulation des impacts environnementaux de la ville tale. Il en dcoule que les
acteurs privs et financiers sont soumis aux discussions et la prise de parole (voice ; Hirschman,
1986) des acteurs locaux de la ville durable.

1.2.3 LA VILLE NEGOCIEE

Les deux concepts de ville nolibrale et ville durable apparaissent totalement contradictoires pour
penser la fois la mobilit et lancrage du capital dans la ville. Bien entendu, la production urbaine
a fait lobjet de multiples travaux, dans diffrentes disciplines. Cependant, les enjeux lis la
financiarisation et la durabilit de la ville sont souvent traits de manire spare. De manire
gnrale, cela rsulte des difficults rendre compte des interactions entre les sphres relle et
financire de la production urbaine.

De la privation et la financiarisation de la ville vers la durabilit

Parmi les travaux prenant en compte les logiques prives dinvestissement et du capital, trois
grands champs de littrature sur la production urbaine peuvent tre mis en vidence.

10
Certains travaux ont examin les enjeux lis la regnration urbaine en Europe sous langle dun
recours linvestissement priv, dabord en Grande-Bretagne puis sur le continent. Les rles et les
comportements dinvestissement diffrencis dinvestisseurs institutionnels ont ainsi t mis en
vidence (Adair et al. 1999 et 2003 ; Jones, 1996 ; McGreal et al, 2000 par ex.). Certains ont
soulign le rle important des socits de dveloppement dans la russite des projets urbains
(Healy et al., 2002). Guy et al. (2002) mettent plus particulirement en avant le rle des
promoteurs locaux dans lidentification des opportunits locales dinvestissement contrastant avec
la vision spatiale cible sur les quartiers centraux des villes des investisseurs institutionnels.
Dautres ont observ que beaucoup doprations de regnration urbaine taient ralises sur des
bases spculatives et court terme par les investisseurs institutionnels (Nappi-Choulet, 2006).
Toutefois, ces diffrentes rationalits nont pas t analyses sous langle du contexte global de la
financiarisation de la ville.
Dautres travaux ont port sur la financiarisation du construit urbain, notamment des infrastructures
urbaines, dans le cadre de la mobilit du capital permise par la finance et de ses impacts
territoriaux. Limplication dinvestisseurs financiers dans la proprit urbaine peut signifier
lvaluation et la comparaison du paysage urbain sur les marchs financiers, (Babcock-Lumish et
Clark, 2008), lmergence de nouvelles formes de gouvernance glocale entre des propritaires
globaux (amricains, anglais, etc.) et des investissements locaux (Graham et Marvin ; 2001 ;
Torrance, 2008) ou encore la mise en place de nouvelles rgles et standards globaux dans le
contrle et le dveloppement des infrastructures (Hall et Bierstecker, 2002). Cependant, les
impacts de la finance sur la ville nont pas t approchs sous langle de la durabilit.
Les relations entre finance , ville et durabilit ont fait lobjet de travaux portant sur
lintgration de la durabilit dans la politique dinvestissement dans le construit urbain,
dinvestisseurs institutionnels, et plus spcifiquement de grandes caisses de pension anglo-
saxonnes (Hebb 2005a et 2005b ; Hagerman, Clark et Hebb, 2005, 2006 et 2007). Ces dernires
sont lorigine de la cration de fonds durables. Le rle de lintermdiation financire savre
essentiel dans la prise en compte des contextes locaux, notamment au travers des agences
locales de dveloppement urbain dans le cadre doprations de revitalisation avec des critres de
durabilit. Cependant, les travaux sur ces diffrentes expriences nabordent pas les processus,
cest--dire les conditions et les modalits de lancrage du capital dans les projets, sous langle de
la durabilit et des diffrents acteurs impliqus.

De la durabilit vers la privatisation

Du ct des travaux sur les logiques locales et le territoire, il apparat que la prise en compte de la
financiarisation, soit des rationalits des acteurs financiers et de la mobilit du capital, pose
problme.
Prcisons tout dabord que, mme dans le cadre de projets dco-quartiers ou de quartiers
durables, qui se sont dvelopps ces dernires annes un peu partout en Europe et o le DD est
par dfinition pris en compte, le bilan peut savrer trs mitig. Selon Emilianoff (2005 et 2007), les
co-quartiers sont avant tout des vitrines cotechnologiques , qui peuvent accentuer les
ingalits intra-urbaines en matire de qualit de vie. De plus, malgr les efforts remarquables
pour brider la consommation nergtique des infrastructures ou pour encourager la participation
citoyenne, les modes et les pratiques de consommations des habitants nont pas vritablement
chang.
La durabilit dans le construit et les oprations de revitalisation urbaine a fait lobjet dune
multitude dapproches dans diffrentes disciplines. Les diffrents travaux de gographes,

11
urbanistes, sociologues, politologues, etc. mettent globalement laccent sur le contexte local et les
processus, la multiplicit des acteurs, le cadre institutionnel et politique. Toutefois, si les
investisseurs peuvent tre distingus des promoteurs, ces derniers sont inclus dans le groupe des
acteurs conomiques, qui peuvent dailleurs souvent apparatre comme un groupe homogne. La
question du financement du construit nest gnralement pas aborde, si ce nest par la prcision
dun financement public ou priv ou des deux. On part souvent du principe que le capital et les
acteurs financiers sont prsents. La mobilit/liquidit du capital et lancrage ninterviennent pas et
aucun lien nest fait avec le contexte de financiarisation du construit urbain pour clairer les
processus.

La ville ngocie : approche en situation de la durabilit et de la mobilit/ancrage du capital

En raison des difficults penser la fois la mobilit et lancrage du capital dans la ville, nous
dveloppons lide que la durabilit urbaine doit tre approche de manire pragmatique au
travers du concept de ville ngocie. En effet, aussi bien le DD que le dveloppement conomique
sont des rfrents incontournables pour les politiques urbaines puisque lenjeu consiste assurer
le dveloppement urbain de manire pragmatique. Ds lors, nous considrons que lancrage du
capital dans la ville et le construit urbain seffectue entre les deux idaux-types de ville nolibrale
et de ville durable.
Lancrage du capital dans la ville suppose la prsence dacteurs ancreurs, cest--dire dacteurs
intermdiaires spcialiss dans la production urbaine. Le construit urbain est pour ces acteurs un
projet entrepreneurial puisque leur fonction consiste dvelopper des projets urbains pour le
compte de tiers. Ces acteurs ont la capacit de ngocier et de lier les diverses dimensions
antagonistes de lancrage. Premirement, les critres conomiques et financiers avec les critres
de durabilit. Ensuite, les intrts dacteurs privs, financiers et conomiques, extrieurs avec
ceux des acteurs publics et privs locaux. Et finalement, les chelles territoriales, atomise et
courte, dun investissement avec celles intgres et longue de la ville.
Le rle des acteurs ancreurs est double. Dune part, il consiste dmarcher un objet urbain
particulier/contextualis auprs dacteurs privs, financiers (investisseurs-propritaires) et
conomiques (locataires-exploitants). Ces derniers ne souhaitent pas simmiscer dans des dbats
locaux spcifiques. En effet, ils fonctionnent sur des dynamiques plus globales selon une approche
homognisante de lespace (benchmarking). Dautre part, il consiste ngocier auprs des
acteurs locaux, privs et publics, le financement du construit urbain utile la communaut
moyennant une anticipation des impacts territoriaux sous langle de la durabilit. Cette ngociation
repose sur un rapport de loyalty (Hirschman, 1986), savoir un compromis entre des acteurs
mobiles pouvant jouer lexit, mais acceptant de prendre la parole (voice) sur des enjeux locaux et
ancrs.
En liant les diffrentes spatialits et temporalits des acteurs sur un projet particulier, les solutions
ngocies portent sur un territoire articul et une temporalit plurielle et convergente . Selon
les contextes, ces solutions peuvent dboucher sur un ancrage plus ou moins cohrent du capital
sur les plans de la durabilit conomique, sociale et environnementale.

12
 FIGURE 3 : LES CARACTRISTIQUES DE LA VILLE NOLIBRALE, DE LA VILLE DURABLE ET DE LA VILLE NGOCIE
Ville nolibrale Ville ngocie Ville durable
Assurer la comptitivit conomique Assurer le dveloppement pragmatique Diminuer l'empreinte cologique de la
Enjeu de dpart
dans la hirarchie urbaine globalise de la ville ville "tale"
Construit urbain
Statut du construit Support de reproduction du capital Projet entrepreneurial Levier de changement
Critres de rendements et risques Critres multiples de matrise des flux
Critres d'analyse Critres mixtes
conomiques et financiers urbains (mobilit et matire&nergie)
Gouvernance urbaine
Acteurs types Investisseurs Ancreurs Communaut urbaine
Horizontales internes et verticales
Type de relations Verticales externes horizontales internes
externes
Principe suprieur de
Opportunisme Ralisme Equit sociale
coordination
Base de coordination Menace de dfection (exit) Loyalty Prise de parole (voice)
Instrument de coordination Contrat Ngociation Participation dmocratique
Territoire urbain
Espace Espace atomis et aimant Espace articul Espace intgr et ferm
Temps Temps court et rversible Temporalit plurielle et convergente Projection sur la base du pass
Type d'ancrage du
Allocation du capital entre les villes Ancrage du capital dans la ville Capital ancr dans la ville
capital

Source : laboration propre

2 LA VILLE NEGOCIEE EN SUISSE

Cette partie vise dmontrer la pertinence du concept de ville ngocie. Nous cherchons rendre
compte de la manire dont peut seffectuer lancrage du capital dans la ville partir du cas des
projets immobiliers multifonctionnels, achevs ou en cours, qui se sont multiplis dans les villes
suisses ces cinq dernires annes. Ces objets urbains, runissant dsormais diffrentes
affectations, commerciales, de loisirs, rsidentielles ou de bureaux et combinant des affectations
prives et publiques dans le cas de projets en partenariat public-priv (par ex. stades de football
avec un centre commercial), se trouvent linterface de la financiarisation et mobilit du capital
et de la durabilit de la ville. En effet, ces objets urbains imposants, qui affectent lorganisation
socioconomique et spatiale de la ville et qui gnrent toute une sries de flux (dplacements ;
consommation de matire et dnergie), sont de plus en plus financs et possds par des
investisseurs institutionnels. Ainsi, des rseaux dacteurs se sont constitus, des pratiques et des
compromis se sont institutionnaliss crant un vritable march national.
La mise en vidence de la production et de la construction dun march national de la ville
ngocie repose sur une analyse approfondie de cinq grands projets immobiliers, raliss de juillet
2007 mars 2009. A ct de la rcolte et de lanalyse de documents spcifiques aux projets
(tudes dimpact, permis de construire, contrats, conventions, etc.), cinq dix entretiens par projet
ont t raliss auprs des acteurs impliqus (investisseurs-propritaires ; managers ; promoteurs
et constructeurs ; services de lurbanisme ; etc.). Ceci afin de comprendre en situation les
trajectoires de ces projets, cest--dire la manire dont sont produites ces complexes et la manire
dont la durabilit est prise en compte. Lors des entretiens, des questions relatives aux stratgies
dinvestissement des acteurs ont galement t poses afin de comprendre le fonctionnement du
march. Paralllement la rcolte et lanalyse de documents relatifs au march de la production
urbaine (rapport de gestion, lgislation fdrale en matire dinvestissement, documents et
ouvrages dinstitutions spcialises, etc.), un atelier, regroupant des acteurs publics et privs, a

13
t organis en automne 2008. Cet atelier nous a permis davoir un retour sur la recherche et sur
notre approche de la durabilit dans les tudes de cas. Il nous a galement permis de rcolter des
pistes en fonction des rles, comptences et expriences des acteurs afin de reconstituer la
chane de la production des complexes urbains. Finalement, des informations ont t rcoltes sur
neuf autres grands projets rcents afin de complter et de renforcer notre analyse.
Prsentant les rseaux dacteurs et mlant les chelles (circuits dinvestissement, projets et
march), cette dmarche de recherche nous permet daboutir une certaine conceptualisation en
mettant en vidence les caractristiques institutionnelles et territoriales de lancrage du capital
dans ce que nous appelons la ville ngocie. Tout dabord, celle-ci est approche au travers du
cas-type de la chane de production des complexes multifonctionnels en Suisse (2.1). Ensuite, la
construction du march de la ville ngocie se ralise progressivement par diverses mesures de
modifications institutionnelles au plan national (2.2).

2.1 LA CHAINE DE PRODUCTION DE LA VILLE NEGOCIEE

La production de la ville ngocie suppose la mise en rseau de plusieurs groupes dacteurs ayant
des rles et des intrts diffrencies et situs des niveaux institutionnels et territoriaux
diffrents. Le processus ngoci de lancrage du capital dans la ville doit galement tre analys
de manire squentielle.

2.1.1 LA MISE EN RESEAU SPATIALE DACTEURS MOBILES ET ANCRES

De manire gnrale, le montage et la coordination de nouveaux projets de construction sont
gnralement assurs par des promoteurs. Ceux-ci prennent les risques du dveloppement de
projets pour les vendre des tiers et raliser des gains. Les promoteurs (par ex. les bureaux
darchitectes/ingnieurs indpendants ou de dveloppement de socits immobilires) soccupent
des aspects lis aux concepts technique et conomique des btiments. Ils peuvent galement
coordonner les travaux de construction raliss par les entreprises gnrales. Cependant, le
processus de marchandisation dobjets urbains de grande taille implique la runion de multiples
comptences entrepreneuriales sur les plans technique, juridique, conomique ou encore
financier. En cumulant plusieurs mtiers (promoteur et constructeur, voire gestionnaire) et en tant
surtout capables dassurer la plus grande part de la coordination de projets complexes aux
diffrentes phases, les entreprises totales peuvent tre perues comme les acteurs ancreurs
centraux de la production de la ville ngocie en Suisse.
Quatre acteurs ancreurs (Karl Steiner, Losinger/Marazzi, HRS et Allreal) jouent un rle
dterminant, non seulement dans la coordination entre les diffrents acteurs spcialiss
(architectes/ingnieurs ; constructeurs ; experts immobiliers, juristes, etc.), mais surtout en faisant
le lien avec deux groupes dacteurs, ayant des rles et des intrts diffrencis, voire antagonistes
et agissant des niveaux territoriaux diffrents (Figure 4). Dun ct, lacteur ancreur doit
dmarcher un objet urbain auprs dacteurs privs, gnralement extra-locaux et mobiles. Parmi
ces derniers, on trouve les investisseurs-propritaires et les exploitants-locataires. De lautre,
lacteur ancreur doit dmarcher la faisabilit technique de linscription spatiale dun objet dans
lespace urbain ainsi que ses impacts territoriaux auprs des acteurs locaux. Il peut sagir dacteurs
publics ou privs.

14
Les ngociations avec les acteurs privs extra-locaux
Les ngociations avec les investisseurs institutionnels et futurs propritaires potentiels portent sur
les aspects financiers. Le construit urbain est pour eux un actif financier procurant une rente fixe et
rgulire base sur les loyers et reposant galement sur une augmentation escompte de la
valeur foncire dans le temps. Paralllement, lachat dun objet urbain peut seffectuer pour des
raisons de spculation et de plus-values anticipes.
En Suisse, les investisseurs institutionnels privs intresss et ayant les capacits investir dans
les grands projets urbains sont relativement peu nombreux. Ce sont, dune part, les institutions qui
appartiennent au circuit direct et non financiaris o les rendements sont, in fine, verss aux
assurs sous formes de prestations. Il peut sagir des grandes caisses de pension (de la
Confdration ou de cantons) et des assurances (Suva, Winterthur, Swiss Life par ex.). Dautre
part, ce sont les institutions qui investissent pour le compte de tiers et qui appartiennent au circuit
indirect et financiaris dans lequel les rendements sont ensuite distribus aux actionnaires sous
formes de dividendes. On trouve les principaux fonds immobiliers cots (du Crdit Suisse et UBS)
et les deux principales socits immobilires cotes (Swiss Property et Swiss Prime Site) ainsi que
les fondations de placement des grandes banques qui ne sont toutefois pas cotes (Swisscanto,
UBS et Crdit Suisse). Par consquent, ces institutions financires doivent tenir compte des
comportements des investisseurs (de 1er degr), sur les diffrents marchs financiers et une
chelle internationale pour ce qui concerne plus particulirement les institutions cotes.
Les ngociations avec les exploitants et futurs locataires potentiels portent sur les aspects
conomiques. Lobjet urbain est pour ces acteurs un espace de travail puisque les locaux sont des
supports destins raliser des chiffres d'affaires. Les locataires-exploitants sont aujourdhui
presque toujours les mmes. En Suisse, il sagit des grands distributeurs commerciaux (Migros,
Coop ou Manor), des chanes de lhabillement ou du sport, des chanes htelires et de la
restauration ou encore des grands distributeurs cinmatographiques qui agissent une chelle
nationale, voire internationale.

Les ngociations avec les acteurs locaux

Le dmarchage se ralise, prioritairement, auprs des acteurs publics qui se proccupent des
intrts collectifs et par l-mme assurent des services publics. Dans ce cadre, le rle des acteurs
publics est double. Dun ct, la municipalit intervient en tant quinstitution administrative
spcialise, de planification de lespace urbain et de rgulation du construit, et, parfois, en tant que
partenaire direct dans le cas de partenariat public-priv (PPP). De lautre, la municipalit est
galement une institution politique compose dlus ayant des visions diffrentes du
dveloppement urbain. Par exemple, pour un politicien, pour lequel il est important dtre connu et
de raliser des projets, un objet urbain peut tre une preuve de succs avec certains aspects de
durabilit qui sont valoriss (ex. ralisation d'un projet comme bien public, utilisation du Label
Minergie2, etc.). Plus globalement, lobjet urbain est une amnit urbaine envers les habitants,
contribuant galement lattractivit urbaine lchelon rgional, voire national.
Lacteur ancreur peut galement rpondre des demandes dacteurs privs. Certaines
associations (de protection de lenvironnement ou de quartier par ex.) jouent un rle important en

2
Il sagit de la dclinaison suisse du label de rfrence Haute Qualit Environnementale en matire de construit.

15
intervenant sur des enjeux de durabilit. Des particuliers peuvent galement intervenir pour
dfendre des intrts individuels.

FIGURE 4: LA CONFIGURATION TERRITORIALE DES ACTEURS ET LE RLE DES ACTEURS ANCREURS

Acteurs
conomiques
Groupes commerciaux (Coop,
Migros, Manor) et chanes
commerciales , alimentaires et
non alimentaires
Chanes d'htel et de
restauration
Bureaux (banques, assurances)
Chane de loisirs (librairie,
cinma, etc.)
Acteurs
financiers
ACTEURS MOBILES Non cots en Bourse
Caisses de pension (Publica);
Fondations immobilires (UBS,
CS, Swisscanto, Pensimo)
Assurances (Suva, Winterthur,
etc.)
Produit conomique: Produit financier Cots en Bourse
espace de travail Fonds immobiliers cots (UBS,
CS, Swisscanto)
Socits immobilires cotes
(PSP, SPS) et non cotes (CFF)

ACTEURS ANCREURS
Promoteurs
Entreprises totales Assurs/
Consommateurs Actionnaires

Matrise technique Matrise conomique

Bureaux
d'architectes&ingnieurs
Entreprises de construction
Socits de conseils
juridiques
Socits de center
management
Socits d'analyses des
marchs immobiliers

Amnit urbaine

ACTEURS LOCAUX
Politiciens Habitants
Services Associations
administratifs

Citoyens
Habitants Habitants

Source : laboration propre

2.1.2 LE DEROULEMENT SEQUENTIEL DES NEGOCIATIONS

Ayant une approche intgre o le projet est pens de la conception la phase dexploitation dans
une optique de rentabilit, les principaux acteurs ancreurs (entreprises totales) sont galement
capables darticuler les acteurs et les logiques en prsence en fonction des diffrentes phases.
Trois grandes phases sont distinguer (Figure 5).

Des ngociations squentielles et cloisonnes entre les acteurs locaux et extra-locaux

La premire phase, qui peut durer plusieurs annes voire dcennies, est essentielle puisque cest
ce stade que les caractristiques conomiques, financires, techniques et durables de lobjet
urbain sont ngocies et dfinies. Si le rle de lacteur ancreur consiste ngocier lancrage avec
des acteurs situs sur deux niveaux territoriaux, les ngociations se droulent galement de
manire squentielle et en deux temps selon un processus d allers et retours entre les niveaux
territoriaux.
Dans un premier temps, les ngociations portent sur les aspects techniques et les impacts de
lobjet sur le territoire urbain avec un certain nombre denjeux de durabilit. Celles-ci se droulent
au niveau local et avec les acteurs locaux. Pour lacteur ancreur, lenjeu est double. Dune part, un
certain nombre dexigences techniques et durables doivent tre satisfaites afin dobtenir le permis
de construire dlivr par la collectivit publique. Dautre part, les solutions de durabilit ngocies
ne doivent pas compromettre pas la viabilit conomique ni pnaliser la rentabilit financire du
projet en raison dun renchrissement des cots trop lev.
De manire gnrale, les complexes multifonctionnels, privs ou en partenariats public-priv,
dvelopps par les principaux acteurs ancreurs reposent sur un modle technique de construction

16
et dorganisation de site participant la densification urbaine. En effet, ces complexes sont situs
en pleine ville ou la lisire des villes, et non dans des zones priurbaines. Ils intgrent
pleinement lide de la reconstruction de la ville en ville, en particulier par le recours des
architectes de prestige et la prise en compte du bti existant (valeur patrimoniale). De plus, ils
regroupent de nombreuses affectations, enrichissant galement les sites en termes non seulement
de densit quantitative, mais aussi dorganisation urbaine et de diversit des activits.
Dautres enjeux de durabilit peuvent tre galement dbattus. Ceux-ci peuvent tre initis par les
acteurs locaux, ou encore par les acteurs ancreurs, suite aux contacts avec les futurs
investisseurs-propritaires et/ou locataires-exploitants. Avec la multiplication des projets, ces
enjeux ngocis ont tendance devenir standards et institutionnaliss (figurant dans le permis de
construire). Ils se rfrent principalement la notion dco-efficacit puisque les complexes sont
systmatiquement penss en termes de mtabolisme urbain relativement aux questions de trafic
(avec leur insertion dans le rseau de transports publics, la dimension du parking accompagne
dans certains cas dune limite des flux de trafic), de gestion nergtique (normes Minergie,
installation de panneaux solaires, systme de chauffage/refroidissement, etc.) et de gestion de la
construction (en termes de cots et defficacit avec la rutilisation des dchets et la diminution
des trajets des camions). On trouve galement diffrentes mesures en termes damnagement de
lespace, tant lintrieur qu lextrieur (cration de zones de verdures ou maintien despaces
naturaliss). Observons que les enjeux sociaux ne sont pas vraiment thmatiss. Ils sont compris
comme la garantie dun accs public ou se rsument aux retombes positives de lobjet urbain sur
la ville et ses habitants en termes doffre (centres commercial et de loisirs comme espace de
rencontre ; prsence daffectations publiques : stade de football ou de salles de sport).
Dans un deuxime temps, les ngociations portent sur les aspects conomiques et financiers avec
les acteurs privs extra-locaux. Ces ngociations sont directement lies aux diverses mesures
techniques et de durabilit discutes au niveau local. Pour lacteur ancreur, le but est de parvenir
la vente du projet urbain afin de rentabiliser sa prise de risque initiale.
Les ngociations concernent en priorit la rentabilit et le risque conomiques de lobjet urbain
planifi puisque lancrage dun investisseur dpend du taux doccupation des surfaces. Les
complexes urbains multifonctionnels sont des projets relativement novateurs lchelle du pays.
Cest partir de premiers projets combinant des stades de football et des centres commerciaux
que dautres projets, que lon peut regrouper sous le vocable de Urban Entertainment Center ,
se sont dvelopps en Suisse. Diffrentes analyses daccessibilit et daire de march sont par
consquent ralises afin de dmontrer le potentiel de rentabilit conomique dun projet en
fonction des choix daffectations commerciales.
Certaines mesures de durabilit visant rduire le trafic individuel et encourager lutilisation des
transports publics ou de la mobilit douce (par la diminution de la dimension du parking ou la
fixation de limites des flux) ou encore rduire le volume des surfaces commerciales (par des
mesures de protection du patrimoine ou la garantie dun espace ouvert et public selon les cas)
touchent au cur de la rentabilit conomique du projet. Elles sont par consquent prement
ngocies et peuvent retarder lavancement du projet. Paralllement, les termes de risques et de
rendements conomiques, bass sur les chiffres daffaires escompts, sont troitement lis aux
aspects techniques des btiments (configuration des surfaces, quipements divers - systme de
chauffage/eau, clairage, etc.) ainsi que de prises en charge des cots damnagements des
locaux par les exploitants. En gnral, le dmarchage concerne en premier lieu les principaux
groupes commerciaux du pays puisquils font office daimants pour ensuite attirer dautres chanes

17
commerciales. Les collectivits publiques en tant que futurs locataires peuvent galement tre des
lments stabilisateurs pour les projets.
Les ngociations avec les investisseurs intresss se concrtisent au fur et mesure de
lavancement des autres ngociations. Dune part, celles concernant le contenu technique et de
durabilit du projet supportable en termes de rentabilit conomique. Dautre part, celles
concernant la rentabilit financire partir des loyers exigibles et calculs sur une certaine
priode. Les investisseurs institutionnels entrent en matire dans le financement, partiel ou total,
de certains enjeux de durabilit partir du projet considr globalement (prix du terrain et de
linfrastructure) et des revenus quil est susceptible de dgager au cours de son exploitation future.
En ce qui concerne les enjeux lis lefficacit long terme dun objet urbain, principalement
nergtique et de connexion aux rseaux de transport, notamment public, les investisseurs finaux
acceptent de prendre positivement en compte des dpenses qui amliorent cette efficacit, cest-
-dire de considrer ces dpenses comme des investissements. Paralllement, dautres dpenses
sont ralises sous ltiquette de la durabilit mais ne portent pas sur le cur conomique de
linfrastructure (pose de capteurs photovoltaques ou de toits naturaliss). Ces mesures ont avant
tout une fonction symbolique et permettent de justifier du caractre durable du projet face,
principalement, lopinion publique. Ces dpenses peuvent tre considres comme des cots
dobtention du permis de construire. Quant au risque financier du projet, il peut tre rduit par la
multifonctionnalit, par le taux de location ou par la fiabilit des exploitants.
La dlivrance du permis de construire par la collectivit publique apporte la valeur conomique au
projet et concrtise les ngociations conomiques et financires qui se soldent par la signature
dun contrat de proprit entre linvestisseur et lacteur ancreur. Ce contrat comprend aussi bien la
proprit foncire et immobilire (voire sa location), lexploitation (baux de location dj conclus)
que la ralisation de la construction. Etant donn que la rentabilit du projet est fixe avec des
investisseurs-propritaires qui achtent le projet cl en mains , cest le prix du terrain,
appartenant la collectivit publique ou un priv (particuliers, entreprises), ou de sa location, qui
va tre ajust ex-post et qui va permettre de sceller les ngociations. Finalement, la signature du
contrat de proprit marque le retrait de lacteur ancreur et lancrage de linvestisseur en tant que
propritaire et responsable principal de lobjet urbain ainsi que des exploitants en tant que
locataires.

La phase de construction : relation bilatrale entre le nouveau propritaire et lacteur ancreur

La phase de construction est relativement courte et met en relation le nouveau propritaire et
lacteur ancreur. Ce dernier, conformment au contrat dentreprise gnrale pass avec
linvestisseur-propritaire, est responsable de la qualit technique de lobjet en construction. Dans
ce cadre, lacteur ancreur cherchera optimiser ses cots, par rapport au prix global rsultant du
dveloppement et de la construction du projet. Quant linvestisseur-propritaire, il pourra
chercher optimiser lutilisation des surfaces et des volumes. Cest galement ce stade que
seffectue le dmarchage des locataires si toutes les surfaces nont pas t loues.
Par consquent, durant cette phase, domine par une logique de matrise technique et
conomique dexcution du projet, divers enjeux imprvus ou non prciss dans le permis de
construire ou les contrats peuvent surgir (dentreprise gnrale, de bail, de mandat de
dmarchage, etc.). Ici galement, diffrents enjeux relatifs la durabilit devront tre abords et
rsolus (par ex. la qualit et le cot du matriel dans le cas dune construction avec le label
Minergie).

18
La phase dexploitation : le bilan plus long terme de la qualit des ngociations
La phase dexploitation du projet sinscrit dans le long terme. Les investisseurs-propritaires ainsi
que les locataires-exploitants vont pouvoir mesurer la rentabilit ou non de leur investissement de
dpart. Du point de vue de la durabilit, cest la phase durant laquelle un bilan des effets sur le
territoire peut tre tabli.
Tout dabord, le rle des acteurs ancreurs consiste parvenir des accords locaux afin de
rentabiliser leur prise de risque initiale. Dun ct, ils doivent satisfaire et ngocier un certain
nombre dexigences techniques et denjeux de durabilit. De lautre, ils doivent convaincre les
acteurs privs de la viabilit conomique et de la rentabilit financire de lancrage. Par
consquent, les acteurs ancreurs se trouvent dans une position paradoxale. Ils sont confronts
une prise de parole contrainte en matire de durabilit locale et de menace de dfection de la part
des acteurs privs mobiles. Avec laccumulation dexpriences et de connaissances, ces acteurs
sont parvenus trouver des solutions de plus en plus standardises afin de prendre en compte la
durabilit de contextes locaux. Ils sont galement parvenus ancrer des acteurs privs selon un
processus squentiel et cloisonn, leur permettant de ne pas se mler directement des dbats
locaux. De ce fait, le rle dinterface spatiale et temporelle des acteurs ancreurs est galement un
rle de traduction puisque les multiples aspects qualitatifs lis la durabilit et aux impacts
territoriaux locaux sont traduits en donnes conomiques et financires, respectivement en termes
quantitatifs de cots/risques/rendements. Cette manire pragmatique de lier des logiques
contradictoires de lancrage du capital peut dboucher sur un certain nombre de solutions
satisfaisantes qui doivent cependant tre apprcies plus long terme.
Ensuite, lancrage territorial ngoci des acteurs privs porte sur des temporalits diffrentes. Pour
les investisseurs-propritaires institutionnels, les objets urbains sont des actifs financiers, quil
sagit de grer selon une logique financire, distance et par lintermdiaire de socits de
grance (pouvant appartenir lacteur ancreur). Leur ancrage long terme dpend de leur
politique stratgique dinvestissement, qui peut galement dpendre des opportunits de plus-
values dans le cas de revente. La dure de lancrage des locataires-exploitants est contenue dans
les baux, entre 5 et 20 ans en principe. Bien que ces contrats soient renouvelables, le retrait ou la
faillite dun locataire-exploitant principal peut savrer problmatique.
Finalement, les collectivits locales sont bien videmment ancres long terme, contrairement
aux lus politiques pour lesquels ils pouvaient tre importants quun projet se fasse rapidement.
Des problmes et des cots imprvus pour les collectivits publiques peuvent alors surgir (lis la
scurit et au vandalisme, la sous-valuation de limpact de location sur le budget de
fonctionnement dans le cas dun PPP par ex.).

19
 FIGURE 5 : LA PRODUCTION DE LA VILLE NGOCIE EN SUISSE

Phase de ngociations
Ngociations
institutionnalises
Ngociations
Critres de informelles
durabilit Acteurs locaux Acteur ancreur
Acteurs
Entreprises totales
Acteurs privs: Acteurs publics:
et partenaires extra-locaux
- associations - services urbains
- habitants - politiciens
spcialiss mobiles
Investisseurs
Exploitants
institutionnels

Permis de Critres de Critres de

construire risque/rendement risque/rendement
financiers conomiques

Contrat de
proprit Ancrage du
capital
Phase de construction

Investisseur Contrat EG
Acteur
Contrats propritaire constructeur
de location
Optimalisation Optimalisation
Exploitants conomique des cots

locataires

Exploitation de lobjet et
fonctionnement urbain
Investisseur Contrats Exploitants
de grance
Acteurs locaux propritaire locataires

Source : laboration propre

2.2 LINSTITUTIONNALISATION DE LA PRODUCTION DE LA VILLE

NEGOCIEE
Le march suisse des grands projets urbains est aux mains dacteurs nationaux qui forment un
rseau stable et qui ont accumul des comptences, bien que lon puisse observer une certaine
internationalisation. Paralllement, suite la multiplication des projets et la diffusion dun projet
pilote de PPP, la mise en place du march suisse de la production de la ville ngocie se ralise
par des modifications institutionnelles.

Le march suisse de la ville ngocie : un march oligopolistique qui sinternationalise

Les principaux acteurs privs les plus importants complexes urbains en Suisse, rcemment
construits ou projets, forment un groupe restreint. Cinq entreprises totales, une dizaine de gros
investisseurs institutionnels, deux principaux distributeurs (en lien avec dautres chanes de
distribution plus spcialises) constituent lossature de pratiquement tous les projets. Ces acteurs
ont comme caractristique dtre tous en position dominante sur leur march et dtre des acteurs
nationaux.

20
Le rseau de production, de financement et dexploitation de ces complexes est stabilis en
Suisse. Les projets se succdent et donnent lieu ltablissement de rapports de confiance et
une accumulation de comptences tant dans la matrise conomique, financire, juridique et
technique, que dans les modalits de ngociation et de partenariat.
Toutefois, une certaine internationalisation des marchs immobiliers sopre. Premirement, les
investisseurs institutionnels suisses ont de plus en plus la possibilit dinvestir ltranger.
Plusieurs fonds immobiliers spcialiss au sein des principales institutions (UBS, CS, Swisscanto)
et galement au sein dautres institutions (fondation immobilire Pensimo) ont t crs ces
dernires annes. Ensuite, de plus en plus dinvestisseurs trangers, institutionnels et privs,
sintressent aux marchs immobiliers suisses, notamment aux objets de plus de 25 millions de
CHF (Wuest&Partner, 2007). Quand bien mme les rendements (cash-flow) sont comparativement
plus faibles, les diffrents marchs immobiliers suisses sont considrs comme trs stables. Ces
investissements sur le march suisse seffectuent notamment par lachat direct de btiments en
Suisse ou par lentre dans le capital de socits immobilires suisses (Wuest&Partner, 2008).
Cette internationalisation de limmobilier sest galement traduite dans lachat de complexes
multifonctionnels. Le projet de Ebisquare dans la rgion de Lucerne a t rcemment acquis
par une filiale dune socit immobilire franaise possdant plus de 70 grands centres
commerciaux en France, en Espagne et en Italie. En outre, un fonds tranger est actuellement
propritaire du complexe Stade de Suisse Berne.
En dernier lieu, on peut observer que certaines entreprises totales agissent au niveau
international. Ce peut tre en intervenant de la Suisse ltranger (Karl Steiner ou HRS par ex.),
mais aussi, de ltranger en Suisse, par la prise de contrle dentreprises suisses par des acteurs
trangers (Losinger appartient au groupe Bouygues Construction par ex.).

Leffet en retour sur le cadre lgislatif

La constitution dun rseau stable bas sur des convergences dintrts ainsi que la consolidation
des caractristiques des complexes dbouchent aujourdhui sur un mouvement de modification du
droit afin de faciliter la production de la ville ngocie.
A ct des diffrentes associations professionnelles, des entrepreneurs gnraux, des
investisseurs immobiliers ou des fonds de placement, une association PPP Suisse sest mise
en place en 2006 avec pour objectif principal de promouvoir le dveloppement de partenariats
publics-privs dans diffrents secteurs et notamment dans limmobilier et les infrastructures de
rseaux (construction et exploitations des infrastructures de rseaux de transports, dnergie, etc.).
Dans ce cadre, la rvision en cours du droit fdral sur les marchs publics dans le sens dun
renforcement de la coopration avec le secteur priv et de lintgration de nouveaux instruments
permettra de faciliter des montages en PPP dans le domaine de la construction (Bolz, 2005).
Paralllement, la rcente modification de la Loi sur les placements collectifs (LPCC) donne
notamment plus de flexibilit aux fonds immobiliers suisses, tant sur les marchs financiers que
rels de limmobilier (UBS, 2008). Premirement, les fonds peuvent effectuer des placements dans
dautres fonds immobiliers et socits immobilires cotes en Bourse ou sur un march
rglement, jusqu concurrence de 25% de la fortune totale du fonds. Deuximement, les fonds
immobiliers sont autorises investir dans des terrains btir et des immeubles en construction
jusqu concurrence de 30% (20% auparavant). Ils peuvent ainsi davantage investir dans les
grands projets de construction.

21
Finalement, la flexibilisation des investissements immobiliers en Suisse repose galement sur une
ouverture aux acteurs trangers. Pour linstant, seul le financement de grands projets caractre
commercial est autoris pour les investisseurs trangers (avec une limite maximale de 10% de
logements). Or, labrogation de la Loi fdrale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes
l'tranger, permettra aux investisseurs trangers dacqurir des immeubles dhabitation.

CONCLUSION
Le but de cet article a t de dvelopper une approche permettant daborder les relations entre
finance et durabilit dans le cadre de la production urbaine. Ces relations paraissent
priori contradictoires. Dun ct, lancrage et le territoire ne sont pas penss puisque la ville
nolibrale est vue comme une superposition despaces atomiss et fonctionnant comme des
aimants attirant le capital. Etant mobiles, les investisseurs financiers ne souhaitent pas simmiscer
dans les dbats locaux et peuvent jouer lexit. De lautre, la mobilit et lancrage du capital ne sont
pas penss puisque la ville durable est vue comme un territoire intgr et ferm. Les investisseurs
financiers sont considrs comme ancrs et comme des acteurs parmi dautres participants au
dbat local (voice).
Nous sommes partis du principe que lancrage du capital dans la ville se ralise de manire
pragmatique et ngocie, dans le cadre de ce que nous avons appel la ville ngocie. Cet
ancrage suppose la prsence dacteurs ancreurs ayant les capacits de ngocier et de lier les
dimensions antagonistes de lancrage. Plus globalement, le concept de ville ngocie ou de
territoire ngoci permet de penser le dveloppement local dans le cadre dinteractions toujours
plus fortes avec lextrieur et cela longue distance. Face des dynamiques globales, la
comptitivit des territoires repose de manire croissante sur la construction de ressources
spcifiques partir dun ancrage de capitaux, de comptences et de connaissances toujours plus
mobiles. Cela passe par des modalits dintermdiation locale-globale particulires ou, en dautres
termes, le dveloppement de milieux ancreurs.
Lancrage du capital dans la ville sopre de manire particulire en Suisse. Un petit nombre
dacteurs ancreurs (entreprises totales) sont au centre dun rseau dacteurs privs et sont
capables, en raison des expriences et des comptences acquises par la multiplication des
projets, de ngocier territorialement les projets urbains. En articulant les chelles spatiales et
temporelles du projet et des acteurs, elles fournissent des packages cls en main des
investisseurs institutionnels. Ces packages sont le rsultat de ngociations dissocies qui se
droulent sur deux niveaux territoriaux et de manire squentielle. Premirement, les aspects
techniques et de durabilit sont ngocis principalement avec les acteurs locaux, publics et privs.
Deuximement, les aspects conomiques et financiers, troitement relis aux aspects techniques
et durables, sont ngocis avec les acteurs privs extra-locaux et mobiles (exploitants et
investisseurs). En dautres termes, les acteurs ancreurs, en effectuant tout le travail de
lentrepreneur immobilier, sont lorigine de lancrage du capital dans un contexte local, dont
certains aspects lis la durabilit sont de plus en plus intgrs et standardiss.

La ville ngocie comme une nouvelle ville nolibrale financiarise ?

Avec la standardisation de la production urbaine et de la durabilit qui rsulte de notre cas dtude,
on peut se poser la question du glissement de la ville ngocie vers une nouvelle ville
nolibrale financiarise . En effet, les diffrentes solutions qui se rfrent essentiellement la

22
notion dco-efficacit en matire de consommation dnergie et de gestion du trafic, reprsentent
des cots dinvestissement supportables pour les acteurs privs. Cette interprtation prive du
DD qui permet de lgitimer, dune part, lancrage des acteurs conomiques et financiers, et dautre
part, la qualit du travail des acteurs ancreurs, peut rvler la faiblesse des acteurs locaux. Ces
derniers qui sont chaque fois novices peuvent souffrir sur ce march dune certaine asymtrie
dans les capacits de conception et de gestion des projets face aux acteurs privs dimportance
nationale, voire internationale. Pour certaines villes, notamment de taille moyenne ou petite, les
conditions ngocies de lancrage peuvent tre minimales puisque la priorit va au dveloppement
conomique et lattractivit urbaine, dans le sens de la ville nolibrale .

La ville ngocie avec la durabilit au centre du processus

Lintervention dacteurs privs de plus en plus divers, financiers, conomiques et spcialiss, dans
la production urbaine remet fortement en cause le rle et les comptences des acteurs locaux,
notamment des services urbains spcialiss. Face la complexit des processus, la fixation
dobjectifs de durabilit et leur gestion peuvent savrer problmatique. Il sensuit que lenjeu
principal pour les acteurs publics consiste dvelopper des capacits entrer en ngociation.
Cela passe notamment par une meilleure connaissance et intgration des rationalits des
diffrents acteurs privs. Les rflexions en termes de durabilit urbaine doivent en effet se faire
tout en amont des projets urbains et en parallle avec les modalits de financement, les types
dactivits conomiques et les aires de march, Lintgration des logiques prives suppose
galement le dveloppement de comptences danalyses techniques, juridiques, conomiques et
financires (mthode de calcul des cots, types de contrats, etc.) de manire avoir une vision
globale et orienter les ngociations vers des solutions innovantes et situes de durabilit.

Des effets plus long terme difficiles valuer

Les ngociations de solutions adaptes aux contextes locaux sont primordiales tant donn quun
certain nombre deffets long terme de lancrage du capital dans la ville sont actuellement difficiles
valuer. On peut tout dabord mentionner la nature et lampleur des effets des complexes urbains
sur la ville, par exemple sur lorganisation gnrale du trafic, le prlvement de la rente
commerciale, la capitalisation sur le sol ou encore les impacts sociaux et culturels. On peut
galement se poser des questions quant la durabilit conomiques de ces complexes en raison
dun surinvestissement actuel li une convergence dintrts des acteurs nationaux. Les
principaux distributeurs ont en effet une stratgie doccupation de lespace vis--vis de leurs
concurrents trangers tandis que les principaux investisseurs cherchent placer dans de grands
projets lchelle nationale. En outre, si pour linstant le march de la production urbaine est aux
mains dacteurs nationaux intresss sur le long terme, linternationalisation du march des
infrastructures peut venir complexifier les ngociations de lancrage du capital et de la durabilit.
Les stratgies dinvestissement peuvent savrer plus liquides et mobiles dans le sens o les
acteurs financiers misent sur la ralisation de plus-values court terme. De manire gnrale, les
changements de propritaires ou les variations de cours des marchs financiers peuvent avoir des
impacts importants sur lexploitation et lentretien des complexes ainsi que sur les prix des
marchs immobiliers rgionaux.

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