CASACIN N 4081-2014, JUNN

TERCERA EXCLUYENTE DE PROPIEDAD. Tercera de Propiedad

Sumilla: Buena fe. La adquisicin del derecho de propiedad que invoca la

parte actora no goza de la presuncin de buena fe en virtud al Principio
de Publicidad contenido en el art. 2012 del CC, por el cual sta no puede
negar el conocimiento de la medida de embargo que pesaba sobre la
totalidad del predio cuyos determinados niveles (pisos) que formaban
parte de l haban sido adquiridos por dicha persona.

Lima, dos de diciembre de dos mil quince.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPBLICA;
Vista la causa nmero cuatro mil ochenta y uno dos mil catorce; y
producida la votacin con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:

1.- MATERIA DE LOS RECURSOS

Se trata de los recursos de casacin corrientes a fojas mil cuarenta y dos y
mil cincuenta y cuatro interpuestos por Comax Bancasa Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena
Zuasnabar respectivamente, contra la sentencia de vista de fojas mil
veintisis, de fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce expedida por
la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte Superior de Justicia de
Junn, que confi rmando la apelada de fojas quinientos sesenta y cuatro, su
fecha seis de diciembre de dos mil trece declara infundada la demanda
de Tercera de Propiedad incoada contra la Empresa Per Gold Sociedad
Annima y otros.
2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HAN DECLARADO PROCEDENTES LOS
RECURSOS
Mediante resoluciones supremas de fecha veintiocho de abril de dos mil
quince, se han declarado PROCEDENTES los recursos interpuestos por los
siguientes sujetos procesales y causales que a continuacin se detallan:
I.- COMAX BANCASA Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
a) La violacin de las normas que garantizan el debido proceso, bajo cuyo
cargo se ha argumentado que la Sala Superior no utiliza una
fundamentacin adecuada que permita entender el razonamiento lgico
jurdico efectuado para llegar a la conclusin de que las Partidas
Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 111051632 estn
afectadas con el embargo ordenado en el Expediente nmero 489-96, sin
citar alguna norma de derecho objetivo que sustente tal raciocinio,
limitndose a sealar que el embargo data del dieciocho de junio de mil
novecientos noventa y seis, cuya fecha es anterior a la presentacin del
asiento de inscripcin de las citadas partidas independizadas; por lo tanto,
stas asumen la carga de conformidad con el artculo 2016 del Cdigo
Civil. Sostiene que con la presente accin no se pretende levantamiento
de embargo alguno, sino solo el reconocimiento excluyente del derecho
de propiedad de las partidas independizadas antes referidas, ya que sin
estar afectadas con el aludido embargo en forma de inscripcin, han sido
incluidas para rematarse; y que la Resolucin nmero doscientos veintisis
emitida en dicho proceso que concretiza la ejecucin forzada sobre el
terreno y primer piso del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez nmero
doscientos ochenta y ocho Huancayo que aparecen inscritos en las
Partidas nmeros 11000693 y 11006119, al haber sido valoradas de manera
deficiente permiti que el remate se extienda a las partidas materia de
tercera; agrega que con lo anotado en el rubro c-1) de las citadas
partidas independizadas se acredita su adquisicin en su condicin de
tercero adquirente de buena fe, de su anterior propietario WORK KNOW
Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada sin que contengan
embargo alguno, por lo que no puede responder por una acreencia ajena
con el remate de los inmuebles sub materia.
b) La infraccin normativa del segundo prrafo del artculo 2022 del
Cdigo Civil, afirmando que se ha alegado que la acotada norma debe
ser interpretada en el sentido que ante la concurrencia de un derecho real
inscrito y otro derecho personal no inscrito, el derecho personal es
inoponible al derecho real inscrito, ello aplicado a los hechos implica
asumir que no estando embargados en el Expediente nmero 489-96 las
Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632, stas no
pueden ser sometidas a ejecucin forzada.
c) La infraccin normativa del artculo 2016 del Cdigo Civil, bajo cuya
causal se ha referido que en el presente caso se enfrentan dos derechos
de distinta naturaleza y dicho artculo es aplicable en caso se trate de los
mismos derechos, por lo que no resulta aplicable a los hechos y que
cuando se confronta un derecho real como es el de propiedad, con un
derecho personal como es el resultante de un crdito quirografario, no es
aplicable el principio de prioridad registral, pues el primero establece una
relacin directa de las personas con la cosa, y el segundo es una relacin
entre personas.
d) La infraccin normativa del artculo 1135 del Cdigo Civil, bajo cuyo
cargo se ha expresado que en las partidas independizadas materia de
tercera no consta inscrito el embargo decretado en el Expediente nmero
489-96 a favor del acreedor ejecutante; por tanto, el crdito no puede ser
ejecutado sobre la propiedad del tercerista.
e) La infraccin normativa de los artculos 949, 2012, 2013 y 2014 del Cdigo
Civil, bajo cuyo cargo se ha argido que al haberse verificado que las
Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 no
contienen el embargo decretado en el proceso de obligacin de dar
suma de dinero signado con el nmero 489-96, era obligacin del juzgador
decretar el derecho de propiedad del tercerista de forma excluyente a la
relacin inter partes de dicho proceso sustento del presente. En lo que
concierne a los artculos 2012 y 2013 del Cdigo Civil, seala que dado que
los bienes materia de tercera obran inscritos en las partidas
independizadas, es obligacin del Juez declarar que contienen la
presuncin iure et de iure y que los asientos se presumen exactos y veraces
produciendo todos sus efectos jurdicos. Finalmente, manifiesta que los
inmuebles materia de tercera han sido adquiridos sin los embargos
recados en el Expediente nmero 489-96, por lo que el tercerista es ajeno
a la relacin de las partes intervinientes en dicho juicio; y adems por
adquirirlo de buena fe acorde con el artculo 2014 del Cdigo Civil.

II.- PERCY URBANO REQUENA ZUASNABAR

a) La infraccin normativa del segundo prrafo del artculo 2022 del
Cdigo Civil, bajo cuyo cargo se ha sostenido que el derecho real inscrito
sobre el segundo, tercer y cuarto piso del inmueble ubicado en la Avenida
Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo (bienes materia
de tercera) aparece anotado en las Partidas Independizadas nmeros
11051630, 11051631 y 11051632; por lo que resulta inoponible el derecho
personal no inscrito del acreedor ejecutante del Expediente nmero 489-
96, pues precisamente no se ha trabado embargo sobre las precitadas
partidas registrales; el registro constituye el criterio de preferencia para
dirimir derechos incompatibles sobre el mismo bien y por lo cual el primero
inscrito se opone al que no lo inscribe, consolidando su adquisicin; en el
presente caso no tiene preferencia el ttulo ms antiguo (salvo que ninguno
de los contendientes tenga registro: artculo 1135 del Cdigo Civil), sino el
ttulo primeramente inscrito, aunque pudiera ser de fecha posterior.
b) La infraccin normativa de los artculos 949, 2012 y 2013 del Cdigo Civil,
bajo cuyo cargo se ha aludido que corresponde aplicar a los hechos los
citados artculos, ya que el derecho de propiedad est probado e inscrito
y su oposicin y publicidad son erga omnes; adems al constar anotada su
inscripcin, se presume cierto y produce todos sus efectos.

3.- CONSIDERANDO
PRIMERO: Por escrito de fojas cuatro, COMAX BANCASA Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada interpone demanda de Tercera
de Propiedad solicitando el reconocimiento de su derecho de propiedad
que ostenta respecto al segundo, tercer y cuarto piso del inmueble
ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho
Huancayo que aparecen inscritos en las partidas independizadas nmeros
11051630, 11051631 y 11051632 del Registro de Predios de Huancayo; y
consecuentemente se disponga el levantamiento de la orden de remate
que recayendo sobre tales predios ha sido dictada en el proceso de
obligacin de dar suma de dinero seguido por Rodolfo Sala Giurfa y
Rodolfo Sala Pizzini contra la Empresa Per Gold Sociedad Annima
(representada por su Gerente General Percy Urbano Requena Zuasnabar),
signado con el nmero 489-96, argumentando haber adquirido de buena
fe dichos bienes de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial de
Responsabilidad Limitada (quien a su vez adquiri la titularidad de los
predios sub litis de Per Gold Sociedad Annima), los mismos que han sido
inscritos en las partidas independizadas en mencin y sobre los cuales no
pesa orden de embargo alguno, empero a pesar de ello, se los ha incluido
en la orden de remate en comento.
SEGUNDO: Aade que tal como fluye de las mencionadas partidas
independizadas, stas emanan de una inmatriculacin ordenada por el
Segundo Juzgado Civil de Huancayo que dispuso por Resolucin nmero
quince de fecha veintisiete de abril de dos mil seis, que en lo que
respecta al segundo, tercero y cuarto pisos [del inmueble ubicado en la
Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho, Huancayo], inscriba
cada uno de ellos a nombre de WORK KNOW CORP Sociedad Comercial
de Responsabilidad Limitada en las partidas especiales (), con la carga
del derecho de superfi cie que no incluye otras precedentes a su
constitucin; esto quiere decir segn refi ere la actora que aquellas
partidas solo contienen como carga el derecho de superfi cie que los
separa temporalmente del suelo que no le pertenece.
TERCERO: El Colegiado de la Primera Sala Mixta de Huancayo de la Corte
Superior de Justicia de Junn al confi rmar la apelada y declarar infundada
la demanda por sentencia de vista de fecha diecisiete de octubre de dos
mil catorce, ha establecido bajo la premisa que aun cuando nos
encontramos frente a derechos de distinta naturaleza ya que existe por un
lado el derecho real del tercerista y por otro el personal del embargante,
se hace necesario en el caso concreto la observancia de los principios
establecidos para el derecho registral; que la medida cautelar de
embargo en forma de inscripcin ordenada a favor de los acreedores
demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala
Pizzini data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis (la
misma que en igual modo tambin haba sido decretada el tres de mayo
de mil novecientos noventa y seis) y no solo se refiere al primer piso y
terreno sino a la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez
nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo, tal como se desprende
del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero de mil
novecientos noventa y seis que corre a fojas dos mil doce del
acompaado en donde se ha hecho referencia a que se ha dispuesto el
embargo en forma de inscripcin sobre el referido inmueble que consta de
cuatro pisos y un quinto piso que se encuentra en construccin destinado
al comercio-, en tanto que la independizacin del inmueble en mencin
ha sido realizada con fecha posterior al embargo en comento, por lo que
la parte demandante no puede alegar que la adquisicin de los predios
contenidos en las partidas sub materia ha estado revestida de buena fe,
ya que es evidente que sta conoca la inexactitud del registro por el
Principio de Publicidad, que publicitaba el embargo en forma de
inscripcin antes referido que apareca anotado en la fi cha principal de la
cual deriva las independizaciones en cuestin.
CUARTO: Agreg que la buena fe tampoco puede alcanzar al tercero
coadyuvante Percy Urbano Requena Zuasnabar, pues al haber actuado
ste como representante de Per Gold Sociedad Annima en el proceso
de obligacin de dar suma de dinero signado con el nmero 489-96 era
indudable que aqul tena conocimiento de la medida cautelar que
desde el ao mil novecientos noventa y seis pesaba sobre la totalidad del
predio ubicado en la Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho
Huancayo. En tal sentido, en aplicacin de los Principios de Publicidad y
Buena Fe concordante con el Principio de Prioridad previstos en los
artculos 2012, 2014 y 2016 del Cdigo Civil respectivamente, concluy el
citado rgano jurisdiccional- que al haberse inscrito en Registros Pblicos el
embargo sobre la totalidad del referido predio con anterioridad a la
adquisicin del derecho de propiedad que se invoca en el caso de autos,
en mrito a las partidas independizadas cuya inmatriculacin se ha
efectuado por mandato judicial en atencin al ttulo presentado el quince
de marzo de dos mil seis en donde el Registrador Pblico ha dejado
constancia que se est incumpliendo el principio de tracto sucesivo
debido a la falta de inscripcin de la ampliacin de la fbrica conforme a
la Partida Matriz nmero 11124 que corre anotada en las partidas
independizadas- no resultan amparables las pretensiones propuestas por la
parte actora as como por Percy Urbano Requena Zuasnabar.
QUINTO: De lo expuesto se puede establecer con meridiana claridad que
la litis gira en torno a determinar si la medida cautelar de embargo en
forma de inscripcin que aparece anotado en la Partida Matriz nmero
11124 (continuada en las Partidas nmeros 11000693 y 11006119) alcanza a
las Partidas Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 del
Registro de Predios de Huancayo donde aparece anotado el derecho de
propiedad de los recurrentes, por lo cual resulta necesario en el caso de
autos, analizar las normas que regulan la adquisicin, publicidad y
transferencia de un predio de acuerdo a nuestro ordenamiento jurdico, lo
cual ser de utilidad para el examen de las causales declaradas
procedentes de los recursos de casacin propuestos.
SEXTO: Acorde a lo dispuesto en el artculo 949 del Cdigo Civil, la sola
obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario;
esto es, que resulta suficiente la voluntad de transferir de un sujeto, para
que el otro adquiera la propiedad, transmisin que puede expresarse a
travs de una serie de actos jurdicos que prev el citado cuerpo de leyes.
STIMO: No obstante ello, si bien el carcter consensual de la transferencia
de la propiedad inmueble a que hace alusin la norma en mencin,
reconoce al adquirente de sta como su nuevo propietario, no menos
cierto es que el ordenamiento civil vigente adopta un sistema registral que
requiere la inscripcin del derecho real de propiedad a efecto de hacerlo
oponible frente a cualquier otro derecho de la misma o distinta naturaleza
de ser el caso, conforme lo informa el artculo 2022 del Cdigo Civil.
OCTAVO: En efecto, el artculo 2022 del Cdigo Civil precepta como
regla que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone, y si se
trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn.
NOVENO: El precepto legal contenido en el citado artculo 2022 armoniza
con la observancia de los principios registrales de publicidad, legitimacin
y buena fe registral contenidos en los artculos 2012, 2013 y 2014 del Cdigo
Civil y es que por la presuncin contenida en el artculo 2012, una persona
que inscribe su derecho publicita tal inscripcin y a la vez descarta toda
posibilidad de desconocimiento que se pudiera alegar en torno al mismo;
mientras que el artculo 2013 que regula el principio de legitimacin
contiene una presuncin juris tantum, por lo cual el contenido de la
inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, en tanto no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez; finalmente, la norma
contenida en el artculo 2014 otorga proteccin al tercero adquirente de
buena fe, siempre y cuando su adquisicin sea a ttulo oneroso,
estableciendo a su vez una presuncin tambin juris tantum, ya que
admite la posibilidad de que aquella presuncin de buena fe de la que
goza el tercero pueda ser desvirtuada por medio de la acreditacin de
que ste tena conocimiento de la inexactitud del registro.
DCIMO: En el caso concreto, se ha establecido que la adquisicin de los
predios a que hace referencia la actora en el marco de las Partidas
Independizadas nmeros 11051630, 11051631 y 11051632 no puede ser
ajena a la existencia del embargo decretado a favor de los acreedores
demandantes ahora demandados Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala
Pizzini que data del dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis,
en atencin a que ha quedado acreditado que dicha medida cautelar ha
sido trabada sobre la totalidad de predio ubicado en la Avenida Giraldez
nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo, conforme se ha
corroborado del acta de medida cautelar de fecha diecinueve de enero
de mil novecientos noventa y seis que corre a fojas dos mil doce del
acompaado, en el que el auxiliar jurisdiccional detall que dicho
inmueble consta de cuatro pisos y un quinto piso en construccin; es decir,
que comprende los niveles o pisos anotados en las partidas
independizadas en cuestin que se han generado con posterioridad a la
inscripcin del mencionado embargo.
DCIMO PRIMERO: La conclusin a la que se ha hecho alusin en el
considerando anterior, permiti determinar que la adquisicin del derecho
de propiedad que invoca la parte actora no goza de la presuncin de
buena fe en virtud al principio de publicidad contenido en el artculo 2012
del Cdigo Civill, por el cual sta no puede negar el conocimiento de la
medida de embargo que pesaba sobre la totalidad del predio cuyos
determinados niveles (pisos) que formaban parte de l haban sido
adquiridos por dicha parte; tanto ms, si el artculo 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios vigente a la data de los hechos,
seala que las cargas y gravmenes inscritos en la partida matriz cuya
cancelacin no se encuentre inscrita se trasladarn a las partidas
independizadas, siempre que afecten a estos predios, norma legal que
resulta pertinente al caso concreto, en el que se ha acreditado la
existencia de un embargo que publicitado pesaba sobre la totalidad del
predio sub judice con antelacin a la realizacin de la independizacin a
que se hace referencia en el caso que nos ocupa.
DCIMO SEGUNDO: En tal sentido, el Colegiado Superior de manera
acertada ha descartado la tesis que propugna la demandante,
consistente en que al haber adquirido la propiedad de los predios que
aparecen en las partidas independizadas con la carga de derecho de
superficie que no incluye otras precedentes a su constitucin, que se ha
generado por mandato judicial, no corresponde incluirlos en la orden de
remate dispuesta en el Proceso de obligacin de dar suma de dinero
signado con el nmero 489-96, pues adems razonar en contrario
implicara inobservar los principios de publicidad y buena fe registral,
tornndolos en inoperantes para el trfico de inmuebles en el sistema
registral, as como obstaculizar la finalidad que se persigue alcanzar con
toda medida cautelar, cual es, asegurar la eficacia de la decisin judicial
que en definitiva se obtenga en una determinada contienda judicial, la
misma que en el caso concreto tambin armoniza con lo previsto en la
norma especial del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
antes referido, que regula el principio de traslacin de cargas y
gravmenes a las partidas independizadas, por lo establecido en el caso
concreto.
DCIMO TERCERO: Asimismo, en autos ha quedado acreditado que la
adquisicin de los inmuebles que corresponden a las partidas
independizadas sub litis por parte del tercero coadyuvante no goza del
principio de la buena fe que se encuentra contenido en el artculo 2014 del
Cdigo Civil, ya que del proceso de obligacin de dar suma de dinero
iniciado por Rodolfo Sala Giurfa y Rodolfo Sala Pizzini se desprende que
aqul como representante de Per Gold Sociedad Annima tena pleno
conocimiento de la medida cautelar que pesaba sobre la totalidad del
predio ubicado en Avenida Giraldez nmero doscientos ochenta y ocho
Huancayo, desde el ao mil novecientos noventa y seis; esto es, con
anterioridad a la adquisicin de su derecho de propiedad que invoca y
con el que pretende excluir sus bienes de la orden de remate dispuesta en
el Proceso signado con el nmero 489-96.
DCIMO CUARTO: Por consiguiente, el tercero coadyuvante en aplicacin
de los principios registrales contenidos en los artculos 2013 y 2014 del
Cdigo Civil no puede pretender sostener que la medida de embargo en
mencin no le alcanza, no solo por haberse desvanecido la presuncin de
buena fe en la adquisicin de su derecho sino adems porque en
atencin al principio de publicidad previsto en el artculo 2012 del Cdigo
Civil, ste no puede sostener que los predios que adquiri resulten ajenos a
la medida de embargo que data del ao mil novecientos noventa y seis y
que pesa sobre la totalidad del inmueble ubicado en la Avenida Giraldez
nmero doscientos ochenta y ocho Huancayo.
DCIMO QUINTO: En tales linderos de razonabilidad, es evidente que a la
luz de los principios registrales en comento, los mismos resultan de puntual
pertinencia al caso concreto, pues este Tribunal Supremo estima que la
actividad jurisdiccional debe ser orientada a dotar de seguridad jurdica a
los derechos que aparezcan inscritos en los Registros Pblicos, a fi n de que
quien celebre un negocio jurdico debe estar informado de todo aquello
que publicita tal entidad, lo que a su vez conllevar a dotar de una
proteccin a quien detenta la titularidad del mencionado derecho,
protegindolo de cualquier maniobra por la cual se busque dejar de
honrar una posible acreencia que surja de tal derecho; que la sentencia
de vista se encuentra debidamente motivada, ya que est fundamentada
en los hechos expuestos por las partes, en las pruebas aportadas al
proceso y en los principios registrales en mencin, as como implcitamente
en el principio de arrastre de carga que prev la norma especial en torno
a los actos de independizacin; por lo que no se ha acreditado la
existencia de vicio procesal alguno a que se hace referencia en el literal a)
del recurso de casacin propuesto por Comax Bancasa Sociedad
Comercial de Responsabilidad Limitada.
DCIMO SEXTO: De igual modo, de acuerdo a lo razonado, este Supremo
Tribunal considera que en la sentencia recurrida no se ha incurrido en
infraccin normativa de los artculos 949, 2012, 2013, 2014 y 2022 -segundo
prrafo- del Cdigo Civil, a que se han hecho alusin en los recursos de
casacin interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de
Responsabilidad Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar.
DCIMO STIMO: En lo atinente a la infraccin normativa del artculo 1135
del Cdigo Civil, al estar sustentada esta denuncia en la misma tesis
impugnatoria de que el embargo decretado no aparece inscrito en la
partidas independizadas y por ende el crdito materia de autos no puede
ser ejecutado sobre inmuebles de la actora, la cual ha sido desestimada
conforme a lo esgrimido en la presente resolucin, es claro que este cargo
no merece amparo legal alguno.
DCIMO OCTAVO: Por ltimo, en lo que concierne a la alegada infraccin
normativa del artculo 2016 del Cdigo Civil, es menester precisar que tal
como ha quedado establecido, dicha norma que regula el Principio de
Prioridad Registral no ha resultado determinante para la solucin de la litis,
pues sta se ha sustentado bsicamente en los Principios de Publicidad y
Buena Fe Registral, por lo que esta denuncia casatoria no va a modificar
en modo alguno el sentido del fallo impugnado.

4.- DECISIN
Por tales consideraciones, declararon: INFUNDADOS los recursos de
casacin corrientes a fojas mil cuarenta y dos y mil cincuenta y cuatro,
interpuestos por Comax Bancasa Sociedad Comercial de Responsabilidad
Limitada y Percy Urbano Requena Zuasnabar respectivamente, en
consecuencia NO CASARON la sentencia de vista de fojas mil veintisis, de
fecha diecisiete de octubre de dos mil catorce; DISPUSIERON la
publicacin de la presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo
responsabilidad; en los seguidos por Comax Bancasa Sociedad Comercial
de Responsabilidad Limitada con Per Gold Sociedad Annima y otros,
sobre Tercera Excluyente de Propiedad; y los devolvieron. Ponente Seora
Cabello Matamala, Jueza Suprema.

S.S. MENDOZA RAMREZ, HUAMAN LLAMAS, VALCRCEL SALDAA, CABELLO

MATAMALA, MIRANDA MOLINA

C-1429764-22