SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIN 4615-2008
MOQUEGUA
SUMILLA
PRINCIPIO DE LA BUENA FE REGISTRAL
Habindose verificado en los hechos la no concurrencia de todos los requisitos
para que el recurrente pueda ampararse en la buena fe registral esto es, en la
presuncin de desconocimiento de la existencia de razones de nulidad,
rescisin
y resolucin que afectan al acto jurdico de compra venta resultan nulas las
compraventas realizadas por los demandados.
Lima, veintisis de marzo de dos mil nueve.-
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, vista la
causa numero cuatro mil seiscientos quince dos mil ocho, en audiencia
pblica
el da de la fecha, odo el informe oral y producida la votacin, con arreglo a
ley,
se emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casacin interpuesto, mediante escrito obrante a fojas
quinientos treinta y siete, por el codemandado Idelfonso Maquera Maquera,
contra
la sentencia de vista expedida por la Sala Mixta Descentralizada de Ilo de la
Corte
Superior de Justicia de Moquegua obrante de fojas quinientos nueve a
quinientos
doce, su fecha veintisis de septiembre del dos mil ocho, que confirm la
sentencia
apelada de fojas trescientos noventa y siete, su fecha tres de junio del dos mil
ocho, que declar fundada en parte la demanda de nulidad de acto jurdico, en
consecuencia declar entre otros nulas: a) La compra venta del inmueble en
litis
celebrada entre Juan Choquesa Mamani y Pedro Maquera Maquera el trece de
mayo del dos mil cinco; y b) La compra venta del mismo bien celebrada entre
Pedro Maquera Maquera a favor de Idelfonso Maquera Maquera y Micaela
Choquesa Condori de fecha veinticinco de mayo del dos mil cinco.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema, mediante resolucin de fecha doce de enero del ao en
curso,
declar procedente el recurso por las causales previstas en los incisos 1) y 2)
del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil; sustentando la causal de interpretacin
errnea de una norma de derecho material refiere que la Sala Superior
interpreta
de manera errada el artculo 2014 del Cdigo Civil, pues considera, que los
demandados no estn protegidos por el principio de la Fe Pblica Registral, en
razn a que, en menos de dos meses se hicieron dos transferencias respecto
del
bien inmueble sub litis, pues no consta en autos que antes de la compra venta,
los compradores hayan solicitado informacin a los Registros Pblicos sobre la
titularidad del bien; y que entre los demandados existen relaciones de
parentesco,
llevndoles al convencimiento que los compradores tenan pleno conocimiento
que el codemandado Juan Choquesa Mamani, era casado cuando transfiri el
bien, en consecuencia queda clara la interpretacin errnea del principio en
referencia,
que requiere la concurrencia de los siguientes elementos: debe tratarse
de una adquisicin derivada del titular registral, que en el registro aparece con
facultades dispositivas, que exista inexactitud registral no conocible por tercero
adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente por causales
de
invalidez, ineficacia o falsedad; el adquirente debe tener ttulo vlido y ser
tercero
respecto de las relaciones jurdicas anteriores afectadas por alguna patologa;
la
adquisicin por el tercero debe ser de buena fe y a ttulo oneroso. Sobre la
causal
de inaplicacin de una norma de derecho material refiere que no se ha aplicado
el artculo 2012 del Cdigo Civil, referido al Principio de Publicidad, por el cual
se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento
del contenido de las inscripciones, norma que guarda estrecha vinculacin con
el
artculo 2014 del Cdigo Civil.
III. CONSIDERANDOS:
PRIMERO: Conforme al anlisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a)
A
fojas veintiocho obra la demanda interpuesta por doa Juana Mamani de
Choquesa,
por medio de la cual solicita la nulidad de: i) la compra venta del inmueble
sito en Asociacin Pro Vivienda Amauta Manzana. L, Lote diecisis, de fecha
trece de mayo del dos mil cinco, celebrada entre Juan Choquesa Mamani (como
vendedor) a favor de Pedro Maquera Maquera (como comprador); y; ii) la
posterior
compra venta del mismo bien inmueble, efectuado con fecha veinte de mayo
del
dos mil cinco celebrada entre Pedro Maquera Maquera (como vendedor) a favor
de Idelfonso Maquera Maquera y su cnyuge Micaela Choquesa Condori (como
compradores); fundamentando su demanda en lo siguiente: que el inmueble en
litis
es de la sociedad conyugal habida con el codemandado Juan Choquesa
Mamani,
sin embargo al transferir la propiedad a Pedro Maquera Maquera, el
demandado
falt a la verdad sobre su estado civil, no haciendo participar a la recurrente en
la transferencia, adems en todas las transferencias realizadas del inmueble
participan
nicamente los familiares consanguneos y afines del demandado, quienes
conocan del estado civil de su cnyuge; b) A fojas ochenta y cuatro el
codemandado
Juan Choquesa Mamani cnyuge de la demandada - contesta la demanda
sealando entre otros- que: no tena conocimiento que para vender el
inmueble
que adquiri tena que hacerlo con consentimiento de la cnyuge y que al
vender
el bien slo le solicitaron su documento de identidad no habiendo tenido
intensin
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SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
de hacer dao a la demandante; c) A fojas ciento siete el codemandado Pedro
Maquera Maquera contesta la demanda y seala que la demandante y el
demandado
no son parientes suyos y cuando compr el bien en litis desconoca el estado
civil del vendedor; d) A fojas ciento cuarenta y ocho los codemandados
Idelfonso
Maquera Maquera y Micaela Choquesa Condori contestan la demanda
sealando
que si es cierto que Juan Choquesa Mamani es sobrino de Micaela Choquesa,
pero
no tenan conocimiento que la demandante sea su esposa, situacin que nada
tiene
que ver ya que el inmueble y lo compraron a Juan Maquera Maquera hermano
de
Idelfonso, por tanto la compra fue de buena fe. e) A fojas trescientos noventa y
siete, el A quo determin que al momento de la compra venta de fecha trece
de
mayo del dos mil cinco, realizada por Juan Choquesa Mamani a favor de Pedro
Maquera Maquera, el inmueble perteneca a la sociedad conyugal conformada
con
Juana Mamani de Choquesa, el demandado Pedro Maquera Maquera tena
conocimiento
de la condicin civil del vendedor pues no ha probado que antes de la
compra venta haya solicitado informacin a los registros para informarse sobre
la
titularidad del inmueble; respecto a la compra venta de fecha veinte de mayo
del
dos mil cinco hecha entre Pedro Maquera Maquera como vendedor a Idelfonso
Maquera
Maquera y Micaela Choquesa Condori como compradores, estos conocan al
demandado Juan Choquesa Mamani reconocindolo como su sobrino,
igualmente
el vendedor en sta segunda compra venta, es Pedro Maquera Maquera
hermano
del comprador Idelfonso Maquera Maquera, hechos inequvocos que reflejan
una
cercana al entorno de la demandante y su esposo, no pudiendo concluirse que
se
desconoca sobre la condicin civil de Juan Choquesa Mamani, pues para
adquirir
un inmueble cualquier comprador debe proceder diligentemente para
asegurarse
de la legitimidad de quien afirma ser titular de un inmueble. f) A fojas
quinientos
nueve obra la sentencia de vista, la misma que concluye que: en menos de dos
meses se produjeron dos transferencias de propiedad y no consta en autos que
antes de la compra venta, los compradores hayan solicitado informacin a
Registros
Pblicos para informarse sobre la titularidad del bien; adems conforme a las
declaraciones de las partes, entre los demandados existen relacin de
parentesco,
lo cual lleva a concluir que los adquirientes tenan pleno conocimiento que Juan
Choquesa Mamani era casado cuando transfiri el bien, as se desvirta la
buena
fe de los terceros adquirientes.
SEGUNDO: Existe interpretacin errnea de una norma de derecho material,
cuando el juez ha aplicado la norma pertinente a los hechos establecidos, pero
le ha dado un sentido o alcance errado, no acorde con la voluntad objetiva de
la
norma, resolviendo el caso en contra de los valores y fines del derecho.
TERCERO: Se ha denunciado la interpretacin errnea del artculo 2014 del
Cdigo Civil -norma que consagra el principio de Fe Pblica Registral - el cual
establece que: el tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin
una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del
tercero
se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro:
ste es un
principio por el cual se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con
buena fe de quien aparece en el registro como titular registral.
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ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2009
CUARTO: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casacin
N 695-99, Casacin N 2250-2001, Casacin N 1692-2003, etc.) ha
establecido
como requisitos de configuracin del mencionado principio registral lo
siguientes:
a) Que, el adquirente lo haga a titulo oneroso; b) Que, el adquirente acte de
buena
fe, tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho,
como al momento de la inscripcin del mismo; buena fe que se presumir
mientras
no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir,
se
trata de una presuncin iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca
registralmente
con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el
adquiriente
inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los ttulos
inscritos
resulten causas que anulen, rescindan, resuelvan el derecho del otorgante;
ste
principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de
quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que implica la
bsqueda
de la seguridad en el trfico inmobiliario.
QUINTO: En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe entenderse
que
la adquisicin es consecuencia de un acto jurdico donde exista prestaciones
para
ambas partes, es decir prestaciones reciprocas que supone una ventaja
patrimonial
a cambio de una contrapartida o, como seala Vicenzo Roppo la prestacin es
el
sacrificio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la
prestacin de la
contraparte1. Con este principio al tutelarse una adquisicin de carcter
oneroso
como es el contrato de compra venta, se evita un sacrificio o perjuicio
econmico
del tercero adquiriente, es por ello que a decir de Fernando Vidal Ramrez2 la
distincin entre actos onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a
terceros, pues el
acto gratuito est ms expuesto a la impugnacin que un acto oneroso,
mientras que los
actos onerosos confieren un derecho mas firme.
SEXTO: En cuanto al segundo requisito, la buena fe, conforme aparece en la
Exposicin
de Motivos Oficial el Cdigo Civil, la buena fe que se exige a una persona a
efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud en
lo publicado por el registro. En otros trminos, si en verdad existen razones de
nulidad,
rescisin o resolucin, que no aparecen en el registro, ellas adems deben ser
desconocidas
por quien pretende ampararse en el principio estudiado3, bajo ese contexto se
puede
inferir que la creencia del tercero respecto de que su transmitente ostente
ttulo
libre de macula, se enerva cuando conoce la existencia de una situacin que
vicia
ese titulo. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del
registro
e implica una conducta correcta, leal, honesta que, de acuerdo al artculo
2014, se
mantiene (presume) mientras no se pruebe que el tercero conoca la
inexactitud
del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario
exigir
que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero
tena conocimiento de una situacin jurdica viciante del ttulo de su
transferente,
ya sea por encontrarse sujeto a hechos que determinen su invalidez (nulidad o
1 El Contrato, traduccin a cura de Eugenia Ariano Deho, Gaceta jurdica,
primera edicin
peruana, Lima, 2009, pg. 406. 2 Tratado de Derecho Civil, Tomo III, Volumen
I, Acto Jurdico, Universidad de Lima, Pag. 111 3 Jack Bigio Chrem. Exposicin
de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Cultural Cusco, Sociedad
Annima Editores, Lima, 1998, Pag. 200.
135
SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
anulabilidad) o ineficacia (rescisin o resolucin). Este tipo de conocimiento
conforme
lo seala la exposicin de motivos del Cdigo Civil debe ser uno perfecto,
directo, probado de manera concluyente, por mrito de actos realizados por el
mismo adquiriente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos por l,
o
dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Esta ltima parte
est referida a hechos que por su condicin, status, por el entorno o relaciones
de
convivencia dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta
inobjetablemente
admisible que deba conocer hechos o circunstancias relevantes de los
miembros
del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las relaciones
familiares o
parentales donde resultara imposible sostener que los miembros de una
familia
no puedan llegar a conocer el status o situacin civil de los que la integran,
salvo
en situaciones excepcionales.
SETIMO: En cuanto al tercer y cuarto requisito, que el otorgante aparezca
registralmente
con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el adquiriente
inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o derecho inscrito, del
cual aparezcan las facultades de disposicin del transferente, seguidamente
debe
inscribirse el derecho el adquirente, slo as ste podr acogerse a la
proteccin
registral en comento y con ello mantener su adquisicin.
OCTAVO: En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de
los
ttulos inscritos en los Registros resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan
el derecho del otorgante, se trata de un problema de publicidad registral,
respecto
a los asientos registrales, de donde no debe emanar inexactitud registral por
nulidad, rescisin o resolucin del acto que lo origina.
NOVENO: Siendo ello as, corresponde ahora analizar los hechos determinados
o concluidos por las instancias de mrito a la luz de los alcances establecidos
por ste Colegiado sobre el principio de buena fe pblica registral recogido en
el mencionado artculo 2014 del Cdigo Civil, adems cabe sealar que en el
anlisis no es posible la revaloracin de los medios probatorios para establecer
hechos distintos a los establecidos por los jueces de mrito; anlisis que
tambin se
limitar nicamente a los fundamentacin esbozada por el recurrente en
casacin,
es decir respecto a la compra - venta celebrada a favor del recurrente el veinte
de
mayo del dos mil cinco.
DECIMO: Ahora bien, el contrato de compra venta celebrado por don Pedro
Maquera Maquera a favor de su hermano Idelfonso Maquera Maquera y
cnyuge
Micaela Choquesa Condori, indudablemente es un contrato oneroso, pues
existi
la obligacin del vendedor de transferir la propiedad y del comprador pagar el
precio, por lo que se ha cumplido con el primer requisito establecido en la
norma
sustantiva antes citada.
DECIMO PRIMERO: Conforme han concluido las instancias de mrito la
adquisicin efectuada por los compradores sociedad conyugal antes
mencionada
se hizo cuando tenan conocimiento de la situacin civil del transferente, dado
que entre otros al demandado Juan Choquesa Mamani (primer transferente)
lo han reconocido como su sobrino, en atencin a dicha relacin de parentesco
se estableci que conocan la situacin civil del mencionado Juan Choquesa
Mamani, quien estaba casado con la demandante cuando transfiri el bien a
Pedro
Maquera Maquera;. de lo expuesto precedentemente se puede evidenciar que
la
136
ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2009
sociedad conyugal demandada al momento de la celebracin del acto jurdico
de compra venta de fecha veinte de mayo del dos mil cinco, tena
conocimiento
que el ttulo de su transferente don Pedro Maquera Maquera adoleca de una
causal de nulidad, ya que el transferente de ste ltimo, al momento de la
venta
efectuada el trece de mayo del dos mil cinco, estaba casado con la
demandante
Juana Mamani de Choquesa, por lo que para la validez de la citada compra -
venta
era necesario el consentimiento de esta ltima, aspecto que deba ser tomado
en
cuenta al momento de efectuarse la compra-venta de fecha veinte de mayo del
dos
mil cinco, pues se evidenciaba que el titulo del transferente adoleca de una
causal
de nulidad; cabe sealar que al hacer sta precisin no se est obligando al
tercero
adquiriente que indague el estado civil del transferente primigenio, sino que
por
su especial situacin familiar (relacin sobrio-to) era evidente el conocimiento
de
la realidad extraregistral antes mencionada.
DECIMO SEGUNDO: Asimismo, admitir la tesis del recurrente, en el sentido
de que slo debe tenerse en cuenta el estado civil de su transferente,
importara
desconocer el requisito de la buena fe (desconocimiento de la inexactitud
registral)
y legitimara situaciones contrarias a derecho a travs transacciones realizadas
con evidente mala fe; ms an si se tiene en cuenta que la inscripcin registral
no puede convalidar nulidades; en tal sentido, la interpretacin propuesta por
el
recurrente no es la que emana de la norma sustantiva en comento.
DECIMO TERCERO: Continuando con la verificacin de los dems requisitos del
mencionado principio registral, se advierte que los demandados adquirieron el
derecho de propiedad de aquella persona que apareca en el registro como
titular
del inmueble, sin que de los registros aparezca alguna causa que afecte la
validez
de su adquisicin, procedieron ha inscribir su derecho no obstante conocer la
realidad extraregistral o inexactitud del registro, cuya ignorancia tampoco han
podido sustentar con lo que se habra cumplido con los requisitos descritos en
los acpites a), c), d) y e) que se resumen en el cuarto considerando de la
presente
resolucin, ms no con el b).
DECIMO CUARTO: En conclusin, habindose verificado en los hechos la no
concurrencia de todos los requisitos para que el recurrente pueda ampararse
en la
buena fe registral esto es, en la presuncin de desconocimiento de la
existencia de
razones de nulidad, rescisin y resolucin que afectan al acto jurdico de
compra
venta- resulta ajustada a derecho la interpretacin realizada por las instancias
de
mrito, por lo que debe desestimarse esta causal denunciada.
DECIMO QUINTO: Respecto de la inaplicacin de lo dispuesto por el artculo
2012 del Cdigo Civil, el cual establece se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones, Dicho
dispositivo si bien guarda estrecha relacin con el artculo 2014 del
mencionado
Cdigo, especficamente con el requisito establecido en el acpite e) de la
presente
resolucin, sin embargo, como se ha sealado anteriormente, para ampararse
en
el principio de buena fe registral, no es suficiente ampararse en lo que publicita
el registro, sino que adems es necesario que se verifique los dems requisitos
constitutivos de este principio entre ellos el de la buena fe extrarregistral
aspecto
ste ltimo que no ha sido verificado en el presente caso, tal como las
instancias
de mrito lo han determinado: en ese sentido, la aplicacin del mencionado
137
SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
dispositivo a los hechos establecidos por las instancias de mrito, en modo
alguno
hara variar lo decidido.
IV. DECISION:
Estando a las consideraciones precedentes y de conformidad con lo dispuesto
en el artculo
397 del Cdigo Procesal Civil: declararon:
a) INFUNDADO: el recurso de casacin interpuesto por Idelfonso Maquera
Maquera a fojas quinientos treinta y siete; en consecuencia: NO CASARON
la sentencia de vista expedida de fojas quinientos nueve a quinientos doce, su
fecha veintisis de septiembre del dos mil ocho
b) CONDENARON: al recurrente al pago de la Multa de dos Unidades de
Referencia Procesal, as como el pago de las costas y costos por la tramitacin
del recurso.
c) DISPUSIERON: la publicacin de sta resolucin en el Diario Oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Juana Mamani de
Choquesa sobre nulidad de acto jurdico; Interviniendo como Vocal ponente
el seor Sols Espinoza y los devolvieron.-
S.S.
TAVARA CORDOVA
SOLIS ESPINOZA
PALOMINO GARCIA
CASTAEDA SERRANO
IDROGO DELGADO
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, vista la
causa numero cuatro mil seiscientos quince dos mil ocho, en audiencia
pblica
el da de la fecha, odo el informe oral y producida la votacin, con arreglo a
ley,
se emite la siguiente sentencia:
V. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casacin interpuesto, mediante escrito obrante a fojas
quinientos treinta y siete, por el codemandado Idelfonso Maquera Maquera,
contra la sentencia de vista expedida por la Sala Mixta Descentralizada de
Ilo de la Corte Superior de Justicia de Moquegua obrante de fojas quinientos
nueve a quinientos doce, su fecha veintisis de septiembre del dos mil ocho,
que
confirm la sentencia apelada de fojas trescientos noventa y siete, su fecha
tres
de junio del dos mil ocho, que declar fundada en parte la demanda de nulidad
de acto jurdico, en consecuencia declar entre otros nulas: a) la compra venta
del inmueble en litis celebrada entre Juan Choquesa Mamani y Pedro Maquera
Maquera el trece de mayo del dos mil cinco; y b) la compra venta del mismo
bien
celebrada entre Pedro Maquera Maquera a favor de Idelfonso Maquera Maquera
y Micaela Choquesa Condori de fecha veinticinco de mayo del dos mil cinco.
138
ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2009
VI. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema, mediante resolucin de fecha doce de enero del ao en
curso,
declar procedente el recurso por las causales previstas en los incisos 1 y 2 del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil; sustentando la causal de interpretacin
errnea de una norma de derecho material refiere que la Sala Superior
interpreta
de manera errada el artculo 2014 del Cdigo Civil, pues considera, que los
demandados no estn protegidos por el principio de la Fe Pblica Registral, en
razn a que, en menos de dos meses se hicieron dos transferencias respecto
del
bien inmueble sub litis, pues no consta en autos que antes de la compra venta,
los compradores hayan solicitado informacin a los Registros Pblicos sobre la
titularidad del bien; y que entre los demandados existen relaciones de
parentesco,
llevndoles al convencimiento que los compradores tenan pleno conocimiento
que el codemandado Juan Choquesa Mamani, era casado cuando transfiri el
bien, en consecuencia queda clara la interpretacin errnea del principio en
referencia, que requiere la concurrencia de los siguientes elementos: debe
tratarse
de una adquisicin derivada del titular registral, que en el registro aparece con
facultades dispositivas, que exista inexactitud registral no conocible por tercero
adquirente que afecta el derecho del titular registral transferente por causales
de
invalidez, ineficacia o falsedad; el adquirente debe tener ttulo vlido y ser
tercero
respecto de las relaciones jurdicas anteriores afectadas por alguna patologa;
la
adquisicin por el tercero debe ser de buena fe y a ttulo oneroso. Sobre la
causal
de inaplicacin de una norma de derecho material refiere que no se ha aplicado
el artculo 2012 del Cdigo Civil, referido al Principio de Publicidad, por el cual
se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento
del contenido de las inscripciones, norma que guarda estrecha vinculacin con
el
artculo 2014 del Cdigo Civil.
VII. CONSIDERANDOS:
PRIMERO: Conforme al anlisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente:
A) a fojas veintiocho obra la demanda interpuesta por doa Juana Mamani
de Choquesa, por medio de la cual solicita la nulidad de: i) la compra venta del
inmueble sito en Asociacin Pro Vivienda Amauta Manzana. L, Lote diecisis,
de fecha trece de mayo del dos mil cinco, celebrada entre Juan Choquesa
Mamani
(como vendedor) a favor de Pedro Maquera Maquera (como comprador); y;
ii) la posterior compra venta del mismo bien inmueble, efectuado con fecha
veinte de mayo del dos mil cinco celebrada entre Pedro Maquera Maquera
(como vendedor) a favor de Idelfonso Maquera Maquera y su cnyuge Micaela
Choquesa Condori (como compradores); fundamentando su demanda en lo
siguiente: que el inmueble en litis es de la sociedad conyugal habida con el
codemandado Juan Choquesa Mamani, sin embargo al transferir la propiedad
a Pedro Maquera Maquera, el demandado falt a la verdad sobre su estado
civil, no haciendo participar a la recurrente en la transferencia, adems en
todas
las transferencias realizadas del inmueble participan nicamente los familiares
consanguneos y afines del demandado, quienes conocan del estado civil de su
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SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
cnyuge; b) a fojas ochenta y cuatro el codemandado Juan Choquesa Mamani
cnyuge de la demandada contesta la demanda sealando entre otros que:
no
tena conocimiento que para vender el inmueble que adquiri tena que hacerlo
con consentimiento de la cnyuge y que al vender el bien slo le solicitaron
su documento de identidad no habiendo tenido intensin de hacer dao a la
demandante; C) a fojas ciento siete el codemandado Pedro Maquera Maquera
contesta la demanda y seala que la demandante y el demandado no son
parientes
suyos y cuando compr el bien en litis desconoca el estado civil del vendedor;
D)
a fojas ciento cuarenta y ocho los codemandados Idelfonso Maquera Maquera
y Micaela Choquesa Condori contestan la demanda sealando que si es cierto
que Juan Choquesa Mamani es sobrino de Micaela Choquesa, pero no tenan
conocimiento que la demandante sea su esposa, situacin que nada tiene que
ver ya que el inmueble y lo compraron a Juan Maquera Maquera hermano de
Idelfonso, por tanto la compra fue de buena fe. E) a fojas trescientos noventa y
siete, el A quo determin que al momento de la compra venta de fecha trece
de
mayo del dos mil cinco, realizada por Juan Choquesa Mamani a favor de Pedro
Maquera Maquera, el inmueble perteneca a la sociedad conyugal conformada
con Juana Mamani de Choquesa, el demandado Pedro Maquera Maquera tena
conocimiento de la condicin civil del vendedor pues no ha probado que antes
de la compra venta haya solicitado informacin a los registros para informarse
sobre la titularidad del inmueble; respecto a la compra venta de fecha veinte
de
mayo del dos mil cinco hecha entre Pedro Maquera Maquera como vendedor a
Idelfonso Maquera Maquera y Micaela Choquesa Condori como compradores,
estos conocan al demandado Juan Choquesa Mamani reconocindolo como
su sobrino, igualmente el vendedor en sta segunda compra venta, es Pedro
Maquera Maquera hermano del comprador Idelfonso Maquera Maquera, hechos
inequvocos que reflejan una cercana al entorno de la demandante y su
esposo, no
pudiendo concluirse que se desconoca sobre la condicin civil de Juan
Choquesa
Mamani, pues para adquirir un inmueble cualquier comprador debe proceder
diligentemente para asegurarse de la legitimidad de quien afirma ser titular de
un inmueble. F) a fojas quinientos nueve obra la sentencia de vista, la misma
que concluye que: en menos de dos meses se produjeron dos transferencias de
propiedad y no consta en autos que antes de la compra-venta, los compradores
hayan solicitado informacin a Registros Pblicos para informarse sobre la
titularidad del bien; adems conforme a las declaraciones de las partes, entre
los demandados existen relacin de parentesco, lo cual lleva a concluir que los
adquirientes tenan pleno conocimiento que Juan Choquesa Mamani era casado
cuando transfiri el bien, as se desvirta la buena fe de los terceros
adquirientes.
SEGUNDO: Existe interpretacin errnea de una norma de derecho material,
cuando el juez ha aplicado la norma pertinente a los hechos establecidos, pero
le ha dado un sentido o alcance errado, no acorde con la voluntad objetiva de
la
norma, resolviendo el caso en contra de los valores y fines del derecho.
TERCERO: Se ha denunciado la interpretacin errnea del artculo 2014 del
Cdigo Civil norma que consagra el principio de Fe Pblica Registral el cual
establece que: el tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn
derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisicin
140
ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2009
una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del
tercero
se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro:
ste es un
principio por el cual se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con
buena fe de quien aparece en el registro como titular registral.
CUARTO: Esta Suprema Corte en innumerables ejecutorias supremas (Casacin
695-99, Casacin 2250-2001, Casacin 1692-2003, etc.) ha establecido como
requisitos de configuracin del mencionado principio registral lo siguientes: a)
Que, el adquirente lo haga a titulo oneroso; b) Que, el adquirente acte de
buena
fe, tanto al momento de la celebracin del acto jurdico del que nace su
derecho,
como al momento de la inscripcin del mismo; buena fe que se presumir
mientras
no se acredite que tena conocimiento de la inexactitud del registro, es decir,
se
trata de una presuncin iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca
registralmente
con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el
adquiriente
inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los ttulos
inscritos
resulten causas que anulen, rescindan, resuelvan el derecho del otorgante;
ste
principio busca proteger al tercero que ha adquirido de buena fe un derecho de
quien finalmente careca de capacidad para otorgarlo, lo que implica la
bsqueda
de la seguridad en el trfico inmobiliario.
QUINTO: En cuanto al primer requisito, el de la onerosidad, debe entenderse
que
la adquisicin es consecuencia de un acto jurdico donde exista prestaciones
para
ambas partes, es decir prestaciones reciprocas que supone una ventaja
patrimonial
a cambio de una contrapartida o, como seala Vicenzo Roppo la prestacin es
el
sacrificio que la parte soporta por la ventaja representada de recibir la
prestacin de la
contraparte4. Con este principio al tutelarse una adquisicin de carcter
oneroso
como es el contrato de compra venta, se evita un sacrificio o perjuicio
econmico
del tercero adquiriente, es por ello que a decir de Fernando Vidal Ramrez5 la
distincin entre actos onerosos y gratuitos radica en los efectos frente a
terceros, pues el
acto gratuito est ms expuesto a la impugnacin que un acto oneroso,
mientras que los
actos onerosos confieren un derecho mas firme.
SEXTO: En cuanto al segundo requisito, la buena fe, conforme aparece en la
Exposicin de Motivos Oficial el Cdigo Civil, la buena fe que se exige a una
persona
a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de
inexactitud
en lo publicado por el registro. En otros trminos, si en verdad existen razones
de nulidad,
rescisin o resolucin, que no aparecen en el registro, ellas adems deben ser
desconocidas
por quien pretende ampararse en el principio estudiado6, bajo ese contexto se
puede
inferir que la creencia del tercero respecto de que su transmitente ostente
ttulo
libre de macula, se enerva cuando conoce la existencia de una situacin que
vicia
ese titulo. La buena fe consiste en el desconocimiento de la inexactitud del
registro
e implica una conducta correcta, leal, honesta que, de acuerdo al artculo 2014,
se
4 El Contrato, traduccin a cura de Eugenia Ariano Deho, Gaceta jurdica,
primera edicin
peruana, Lima, 2009, Pg. 406. 5 Tratado de Derecho Civil, Tomo III, Volumen
I, Acto Jurdico, Universidad de Lima, Pg. 111 6 Jack Bigio Chrem. Exposicin
de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Cultural Cusco, Sociedad
Annima Editores, Lima, 1998, Pg. 200.
141
SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
mantiene (presume) mientras no se pruebe que el tercero conoca la
inexactitud
del registro o la verdad material extrarregistral; es por ello, que es necesario
exigir
que la mala fe se demuestre, esto es, debe ponerse en evidencia que el tercero
tena conocimiento de una situacin jurdica viciante del ttulo de su
transferente,
ya sea por encontrarse sujeto a hechos que determinen su invalidez (nulidad
o anulabilidad) o ineficacia (rescisin o resolucin). Este tipo de conocimiento
conforme lo seala la exposicin de motivos del Cdigo Civil debe ser uno
perfecto, directo, probado de manera concluyente, por mrito de actos
realizados
por el mismo adquiriente o de hechos que forzadamente deben ser conocidos
por
l, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Esta ltima
parte
est referida a hechos que por su condicin, status, por el entorno o relaciones
de
convivencia dentro del cual se encuentra el adquirente, resulta
inobjetablemente
admisible que deba conocer hechos o circunstancias relevantes de los
miembros
del grupo o entorno al que pertenece, tal es el caso, de las relaciones
familiares o
parentales donde resultara imposible sostener que los miembros de una
familia
no puedan llegar a conocer el status o situacin civil de los que la integran,
salvo
en situaciones excepcionales.
SETIMO: En cuanto al tercer y cuarto requisito, que el otorgante aparezca
registralmente con capacidad para otorgar del derecho del que se trate y el
adquiriente inscriba su derecho, esto implica la existencia de un acto o derecho
inscrito, del cual aparezcan las facultades de disposicin del transferente,
seguidamente debe inscribirse el derecho el adquirente, slo as ste podr
acogerse a la proteccin registral en comento y con ello mantener su
adquisicin.
OCTAVO: En cuanto al quinto requisito, relativo a que ni de los asientos, ni de
los
ttulos inscritos en los Registros resulten causas que anulen, rescindan o
resuelvan
el derecho del otorgante, se trata de un problema de publicidad registral,
respecto
a los asientos registrales, de donde no debe emanar inexactitud registral por
nulidad, rescisin o resolucin del acto que lo origina.
NOVENO: Siendo ello as, corresponde ahora analizar los hechos determinados
o concluidos por las instancias de mrito a la luz de los alcances establecidos
por ste Colegiado sobre el principio de buena fe pblica registral recogido en
el mencionado artculo 2014 del Cdigo Civil, adems cabe sealar que en el
anlisis no es posible la revaloracin de los medios probatorios para establecer
hechos distintos a los establecidos por los jueces de mrito; anlisis que
tambin se
limitar nicamente a los fundamentacin esbozada por el recurrente en
casacin,
es decir respecto a la compra - venta celebrada a favor del recurrente el veinte
de
mayo del dos mil cinco.
DECIMO: Ahora bien, el contrato de compra venta celebrado por don Pedro
Maquera Maquera a favor de su hermano Idelfonso Maquera Maquera y
cnyuge
Micaela Choquesa Condori, indudablemente es un contrato oneroso, pues
existi
la obligacin del vendedor de transferir la propiedad y del comprador pagar el
precio, por lo que se ha cumplido con el primer requisito establecido en la
norma
sustantiva antes citada.
DECIMO PRIMERO: Conforme han concluido las instancias de mrito la
adquisicin efectuada por los compradores sociedad conyugal antes
mencionada
se hizo cuando tenan conocimiento de la situacin civil del transferente, dado
142
ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2009
que entre otros al demandado Juan Choquesa Mamani (primer transferente)
lo
han reconocido como su sobrino, en atencin a dicha relacin de parentesco se
estableci que conocan la situacin civil del mencionado Juan Choquesa
Mamani,
quien estaba casado con la demandante cuando transfiri el bien a Pedro
Maquera
Maquera;. de lo expuesto precedentemente se puede evidenciar que la
sociedad
conyugal demandada al momento de la celebracin del acto jurdico de compra
venta de fecha veinte de mayo del dos mil cinco, tena conocimiento que el
ttulo
de su transferente don Pedro Maquera Maquera adoleca de una causal de
nulidad,
ya que el transferente de ste ltimo, al momento de la venta efectuada el
trece
de mayo del dos mil cinco, estaba casado con la demandante Juana Mamani de
Choquesa, por lo que para la validez de la citada compra - venta era necesario
el consentimiento de esta ltima, aspecto que deba ser tomado en cuenta al
momento de efectuarse la compra - venta de fecha veinte de mayo del dos mil
cinco, pues se evidenciaba que el titulo del transferente adoleca de una causal
de
nulidad; cabe sealar que al hacer sta precisin no se est obligando al
tercero
adquiriente que indague el estado civil del transferente primigenio, sino que
por
su especial situacin familiar (relacin sobrio to) era evidente el
conocimiento
de la realidad extraregistral antes mencionada.
DECIMO SEGUNDO: Asimismo, admitir la tesis del recurrente, en el sentido
de que slo debe tenerse en cuenta el estado civil de su transferente,
importara
desconocer el requisito de la buena fe (desconocimiento de la inexactitud
registral)
y legitimara situaciones contrarias a derecho a travs transacciones realizadas
con evidente mala fe; ms an si se tiene en cuenta que la inscripcin registral
no puede convalidar nulidades; en tal sentido, la interpretacin propuesta por
el
recurrente no es la que emana de la norma sustantiva en comento.
DECIMO TERCERO: Continuando con la verificacin de los dems requisitos del
mencionado principio registral, se advierte que los demandados adquirieron el
derecho de propiedad de aquella persona que apareca en el registro como
titular
del inmueble, sin que de los registros aparezca alguna causa que afecte la
validez
de su adquisicin, procedieron ha inscribir su derecho -no obstante conocer la
realidad extraregistral o inexactitud del registro, cuya ignorancia tampoco han
podido sustentar- con lo que se habra cumplido con los requisitos descritos en
los acpites a), c), d) y e) que se resumen en el cuarto considerando de la
presente
resolucin, ms no con el b).
DECIMO CUARTO: En conclusin, habindose verificado en los hechos la no
concurrencia de todos los requisitos para que el recurrente pueda ampararse
en la
buena fe registral esto es, en la presuncin de desconocimiento de la
existencia de
razones de nulidad, rescisin y resolucin que afectan al acto jurdico de
compra
venta- resulta ajustada a derecho la interpretacin realizada por las instancias
de
mrito, por lo que debe desestimarse esta causal denunciada.
DECIMO QUINTO: Respecto de la inaplicacin de lo dispuesto por el artculo
2012 del Cdigo Civil, el cual establece se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones, Dicho
dispositivo si bien guarda estrecha relacin con el artculo 2014 del
mencionado
Cdigo, especficamente con el requisito establecido en el acpite e) de la
presente
resolucin, sin embargo, como se ha sealado anteriormente, para ampararse
en
143
SECCIN JUDICIAL - SALAS CIVILES
el principio de buena fe registral, no es suficiente ampararse en lo que publicita
el registro, sino que adems es necesario que se verifique los dems requisitos
constitutivos de este principio entre ellos el de la buena fe extrarregistral -
aspecto
ste ltimo que no ha sido verificado en el presente caso, tal como las
instancias
de mrito lo han determinado: en ese sentido, la aplicacin del mencionado
dispositivo a los hechos establecidos por las instancias de mrito, en modo
alguno
hara variar lo decidido.
VIII. DECISION:
Estando a las consideraciones precedentes y de conformidad con lo dispuesto
en el artculo
397 del Cdigo Procesal Civil: declararon:
a. INFUNDADO: el recurso de casacin interpuesto por Idelfonso Maquera
Maquera a fojas quinientos treinta y siete; en consecuencia: NO CASARON
la sentencia de vista expedida de fojas quinientos nueve a quinientos doce, su
fecha veintisis de septiembre del dos mil ocho
b. CONDENARON: al recurrente al pago de la Multa de dos Unidades de
Referencia Procesal, as como el pago de las costas y costos por la tramitacin
del recurso.
c. DISPUSIERON: la publicacin de sta resolucin en el diario Oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Juana Mamani de
Choquesa sobre nulidad de acto jurdico; Lima, veintisis de marzo de dos
mil nueve.-y los devolvieron.-
S.
SOLIS ESPINOZA