Apelao Cvel n.

, de So Jos

Relator: Des. Carlos Prudncio

EMBARGOS DE TERCEIRO. EMBARGANTE QUE COMPROU, VISTA, O APARTAMENTO QUE A

EMBARGADA TINHA VENDIDO ANTERIORMENTE. ADQUIRENTE DE BOA-F. EMBARGADA QUE, UMA
VEZ TENDO SIDO INADIMPLIDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ANTERIORMENTE
COM QUEM VENDEU O IMVEL PARA O EMBARGANTE, APOSSOU-SE DO IMVEL. PROMITENTE
COMPRADOR QUE TEM DIREITO DE SER REINTEGRADO NA POSSE DO IMVEL COMPROMISSADO.
SENTENA QUE CONCEDEU A REINTEGRAAO LIMINAR MANTIDA. RECURSO NAO PROVIDO.

" admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de

compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro." (Smula n. 84 do
Superior Tribunal de Justia).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao Cvel n. , da comarca de So Jos (2 Vara
Cvel), em que apelante Rosilene Inez da Cunha, e apelada Nelma Terezinha Muniz:

A Primeira Cmara de Direito Civil decidiu, por votao unnime, conhecer do recurso e negar-lhe
provimento. Custas legais.

Participaram do julgamento, realizado em 23 de julho de 2013, os Exmos. Srs. Desembargador

Raulino Jac Brning e Desembargador Stanley da Silva Braga.

Florianpolis, 23 de julho de 2013.

Des. CARLOS PRUDNCIO

Presidente e Relator

RELATRIO

1. Ao

Nelma Terezinha Muniz ops embargos de terceiro c/c reintegrao de posse contra Rosilene Inez
da Cunha, alegando que: a) a embargada vendera seu apartamento para Rosemar Souza Rossi e
esta, por sua vez, em 6-11-2003, revendera-lhe o apartamento, pelo qual pagou vista o preo
contratado de R$ 49.000,00 (fls. 16 e 17); b) aps ter entrado na posse do imvel (fl. 20) e
comeado a implementar algumas reformas nele, a embargada e seu companheiro, em janeiro de
2004, invadiram o imvel, sob a justificativa de que a compra no era vlida, e passaram a alug-
lo; c) por ser adquirente de boa-f, deve ser reintegrada liminarmente na posse do imvel e, ao
final, deve ser mantida definitivamente nele, enquanto que a embargada deve ser condenada a
pagar-lhe indenizao por lucros cessantes relativos ao perodo em que permaneceu ilicitamente
na pose do imvel, bem como indenizao por danos morais.
2. Contestao

Na contestao (fls. 31 a 37), a embargada aduziu, preliminarmente, carncia da ao por falta

de interesse processual. No mrito, alegou que: a) o contrato de compra e venda firmado entre a
embargante e Rosemar Souza Rossi nulo, porquanto foi realizado sem sua autorizao
expressa; b) a embargante jamais esteve na posse do imvel, sendo que retomou a posse deste,
porque fora avisada pelo sndico do respectivo edifcio que o apartamento estava abandonado.

3. Sentena

Ao proferir seu julgamento (fls. 100 a 103), a Juza de Direito Cleny Serly Rauen Vieira julgou
procedentes os pedidos formulados na presente ao e, consequentemente, determinou a
reintegrao liminar da embargante na posse do imvel. Condenou, ao final, a embargada a
pagar as despesas processuais e os honorrios advocatcios, estes arbitrados em R$ 1.000,00.

4. Apelao

A embargada interps, ento, recurso de apelao (fls. 109 a 121), no qual requer a concesso do
benefcio da justia gratuita e, no mrito, reitera os termos da petio inicial.

A embargante apresentou contrarrazes (fls. 147 a 152).

Aps isso, os autos subiram a esta Superior Instncia.

Este o relatrio.

VOTO

Trata-se de trs recursos de apelao conexos interpostos por Rosilene Inez da Cunha contra as
sentenas que julgaram, respectivamente, improcedentes os pedidos formulados na ao de
resoluo contratual ajuizada por ela; procedentes, em parte, os pedidos formulados na ao de
consignao de pagamento ajuizada contra ela; e procedentes os pedidos formulados nos
embargos de terceiro opostos contra ela.

Sabe-se que a apelante firmara com a r da ao de resoluo contratual - Rosemar Souza Rossi -
contrato de compra e venda, pelo qual esta comprou o apartamento daquela mediante R$
37.000,00, pagos vista, e mais R$ 8.000,00, a serem pagos em vinte e duas prestaes de R$
350,00, cada qual garantida por uma nota promissria de mesmo valor.

Depois de quitadas as trs primeiras prestaes, a quarta prestao, vencida em 30-11-2003,

bem como as seguintes, deixaram de ser quitadas pela r, sendo que, de acordo com as
alegaes da vendedora apelante, uma vez tendo a r abandonado o apartamento e se mudado
para algum lugar incerto, coube quela retomar para si a posse do imvel e requerer
judicialmente a resoluo do contrato e a reteno do valor pago a ttulo de arras.

Entrementes, a autora da ao de consignao em pagamento - Imobiliria Thaiany Imveis Ltda.

- alega que, antes mesmo de vencer a quarta parcela contratada, a apelante foi informada pela
promitente compradora - Rosemar Souza Rossi - de que esta no teria condies de adimplir com
o parcelamento contratado e, por isso, a apelante deu-lhe autorizao expressa (fl. 16) para
negociar o apartamento com um terceiro, o qual, em 6-11-2003, pagou a Rosemar Souza Rossi o
preo total vista, R$ 49.000,00, crendo que esta quitaria o contrato de compra e venda anterior,
firmado com a apelante.

Em vez disso, no entanto, a tal Rosemar Souza Rossi desapareceu juntamente com o dinheiro que
deveria repassar apelante e esta, por sua vez, a despeito de ter sido procurada pela imobiliria
autora da ao de consignao para receber o valor das parcelas vencidas, resolveu apossar-se
do apartamento que j havia sido entregue ao terceiro, sob o pretexto de que o negcio realizado
entre este e a antiga compradora no teria validade jurdica.

Por fim, o aludido terceiro - Nelma Terezinha Muniz - ops embargos de terceiro, reiterando o que
foi exposto acima e pedindo para ser reintegrado na posse do apartamento.

Pois bem. Tal qual a sentena que julgou improcedentes os pedidos formulados na ao de
resoluo contratual, este Juzo entende que, havendo adimplemento substancial do contrato,
como no presente caso, em que a promitente compradora pagou cerca de 85% do valor do
imvel compromissado, em vez da resoluo do contrato, cabe parte lesada pelo
inadimplemento exigir o pagamento das prestaes restantes, nos termos do art. 475 do Cdigo
Civil.
A propsito, esta Corte j declarou que:

Se o adimplemento do contrato aproxima-se do resultado final inexistindo m-f do adquirente

que, tenciona cumprir a obrigao assumida, e, existindo edificao de importncia considervel
sobre referido imvel, de se afastar a pretenso de resoluo contratual pelo inadimplemento
voluntrio, inclusive, diante da aplicao dos princpios da funo social do contrato (art. 421), da
boa-f (art. 422), da vedao do abuso de direito (art. 187) e, por ltimo, da vedao do
enriquecimento sem causa (art. 884, todos do Cdigo Civil). (AC n. , Rel. Des. Gilberto Gomes de
Oliveira, DJ de 11-8-2011).
Outrossim, tal qual a sentena que julgou procedentes, em parte, os pedidos formulados na ao
de consignao em pagamento, este Juzo entende que nada obsta que a respectiva autora -
Imobiliria Thaiany Imveis Ltda. - assuma as obrigaes contratadas e no cumpridas pela
promitente compradora Rosemar Souza Rossi, at porque a apelante deu sua autorizao
expressa imobiliria autora para que esta negociasse o imvel compromissado (fls. 10 e 16).

Da dizer que o expresso consentimento do credor, que, a teor do art. 299 do Cdigo Civil, faz-se
necessrio para a assuno de dvida por terceiro, pode ser suprido por ato constitutivo do Poder
Judicirio, uma vez constatadas a boa-f e a liquidez do terceiro que, neste caso, demonstrou
possu-las.
Anote-se, por outro lado, que o contrato de compra e venda firmado entre a apelante e a
Rosemar Souza Rossi - cujas respectivas obrigaes foram assumidas pela imobiliria autora -
permanece no quitado, restando, para tanto, pagarem-se as prestaes inadimplidas, acrescidas
de correo monetria segundo o ndice utilizado pela Corregedoria de Justia de Santa Catarina
e de juros de mora de 1% ao ms desde a data da citao ficta da r da ao de resoluo
contratual, haja vista o disposto nos arts. 405 do Cdigo Civil e 161, 1, do Cdigo Tributrio
Nacional.
Ademais, de acordo com o art. 2.035, pargrafo nico, do Cdigo Civil, sendo a finalidade social
do contrato matria de ordem pblica, impende que a multa convencional prevista na clusula X
do referido contrato - que tambm dever ser paga para que haja a quitao contratual - seja
reduzida, de oficio, de 20 para 5% do valor do contrato, forte nas disposies do
art. 413 do Cdigo Civil.
Derradeiramente, tal qual a sentena que julgou procedentes os pedidos formulados nos
embargos de terceiro, este Juzo considera que a respectiva embargante - Nelma Terezinha Muniz
- adquiriu, de boa-f, o apartamento que fora anteriormente vendido pela apelante - pagando,
vista, R$

(fl. 21), ou seja, valor superior ao contratado anteriormente (R$ 45.000,00).

Alm disso, no h falar em nulidade do contrato de compra e venda firmado entre a embargante
e a antiga promitente compradora, por suposta falta de autorizao, j que a apelante, em 4-11-
2003, autorizou a imobiliria Imobiliria Thaiany Imveis Ltda. a negociar novamente o
apartamento que acabara de vender a Rosemar Souza Rossi, em 30-7-2003 (fl. 16 dos autos da
ao de consignao em pagamento). Por isso, a teor do art. 220 do Cdigo Civil, na medida em
que h documento comprovando que apelante embargada aceitou vender novamente o mesmo
imvel que j havia vendido a Rosemar Souza Rossi, pouco importa se a autorizao foi dada em
nome desta ou da imobiliria que intermediou o negcio firmado com a embargante.
E, sendo assim, vem baila o disposto na Smula n. 84 do Superior Tribunal de Justia, observe-
se:

admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de

compromisso de compra e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.

vista, ento, do recibo de entrega das chaves do imvel compromissado (fl. 20), que comprova
que a embargante estava na posse do imvel, e da confisso da embargada que adentrou o
apartamento enquanto ele estava desocupado (fl. 81) - isto , clandestinamente -, conclui-se que
esto satisfeitos os requisitos para a concesso de mandado reintegratrio.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento aos trs recursos de apelao.

Este o voto.