Antologa Bienes y Derechos Reales

Derecho Civil

ndice

Introduccin ............................................................................................... 7

CAPITULO I TEORIA GENERAL DEL PATRIMONIO Y LOS DERECHOS

REALES. .................................................................................................... 8
1. Teora general del patrimonio. ............................................................... 8
1.1. Concepto y nocin general ................................................................. 8
1.2. Teora clsica del patrimonio. ............................................................. 9
1.3 Teora del patrimonio afectacin. ........................................................ 9
2. Teora general de los derechos reales. ............................................... 10
2.1. Introduccin al tema ......................................................................... 10
2.2. Exposicin y anlisis de las principales doctrinas que defienden la
naturaleza de los derechos reales y personales. .................................... 10
2.2.3. Tesis monista objetivista ............................................................... 11
2.2.4. Teora eclctica ............................................................................. 12
2.3. Clasificacin tradicional de los derechos reales. .............................. 12
2.4. Figuras afines a los derechos reales ................................................ 13
2.4.1 Ius ad rem. ...................................................................................... 13
2.4.2 Derechos reales infaciendo ........................................................... 13

CAPITULO II CLASIFICACION DE LOS BIENES ................................... 14

1. Significado econmico y jurdico ....................................................... 14
1.2 Diferencia entre bien y cosa .............................................................. 14
1.3 Requisitos de los bienes .................................................................... 15
2. Clasificacin de los bienes .................................................................. 15
2.1. Consumible y No consumible ........................................................... 15
2.2 Fungibles y no fungibles .................................................................... 16
2.3. Muebles e inmuebles ........................................................................ 16
2.4. Bienes mostrencos y vacantes ......................................................... 18
2.5. Bienes genricos e individualizados ................................................. 18
2.6. Bienes del estado ............................................................................. 18

1
CAPITULO III TEORIA GENERAL DE LA PROPIEDAD ........................ 21
1. Introduccin. ........................................................................................ 21
2. Concepto. .......................................................................................... 21
3.Facultades y caractersticas del derecho real de propiedad. ............... 22
4. Modos de adquirir la propiedad. .......................................................... 22
a. Acto Jurdico........................................................................................ 23
4.1.1 Conceptos generales. ..................................................................... 23
b. Usucapin ............................................................................................ 24
4.2.2. Requisitos para usucapir. .............................................................. 24
c. Accesin .............................................................................................. 25
4.3.1 Clases de accesin......................................................................... 25
d. Ocupacin ............................................................................................ 26
e. Sucesin .............................................................................................. 27
4.5.2. Tipos de sucesin .......................................................................... 27
f. Adjudicacin ......................................................................................... 27
g. Expropiacin ........................................................................................ 28

CAPITULO IV LIMITACIONES Y MODALIDADES AL DERECHO REAL

DE PROPIEDAD...................................................................................... 29
1. CONCEPTOS GENERALES ............................................................... 29
2. Anlisis especficos de las principales limitaciones y modalidades al
derecho real de propiedad. ...................................................................... 29
2.1. Copropiedad, medianera y derecho del tanto................................. 29
2.1.1. Concepto ....................................................................................... 29
2.1.2. Diferencia entre copropiedad y comunidad. .................................. 30
2.1.3. Caractersticas ............................................................................... 30
2.1.4 Clasificacin .................................................................................... 30
2.1.5. Situacin legal de los copropietarios ............................................. 31
2.1.6 Extincin ......................................................................................... 32
2.1.7 Medianera ...................................................................................... 33
2.1.8 Derecho del tanto ........................................................................... 34
2.1.9 Derecho de preferencia .................................................................. 36
2.2. Rgimen de propiedad de condominio ............................................. 36
2.2.1 Nociones generales ........................................................................ 36
2.3 Propiedad ejidal ................................................................................. 37
2.4 Aguas nacionales .............................................................................. 38
2.4.1 Clasificacin.................................................................................... 38
2.4.2 Aprovechamiento ............................................................................ 38
2.5 Forestal.............................................................................................. 38
2.5.1 Concepto y aprovechamiento ......................................................... 38
2.6 Minas ................................................................................................. 39
2.6.1 Concepto y aprovechamiento ......................................................... 39
2.7 Bienes arqueolgicos artsticos e histricos. ..................................... 39
2.7.1 Limitaciones en esta materia en el mbito federal ......................... 39
2.8 Patrimonio de familia ......................................................................... 39
2.8.1 Concepto ........................................................................................ 39

2
2.8.3 Caractersticas ................................................................................ 40
2.8.4. Objetos sobre los que recae el patrimonio de familia.................... 40
2.8.5 Monto mximo del patrimonio de familia. ....................................... 41
2.8.6. Formas de constitucin.................................................................. 41
2.8.7 Extincin y disminucin .................................................................. 41

CAPITULO V DERECHOS REALES TRASLATIVOS DE USO Y/O GOCE

Y LA NUDA PRIEDAD ............................................................................. 43
1. Usufructo ............................................................................................. 43
1.1 Concepto ........................................................................................... 43
1.2 Caractersticas................................................................................... 43
1.3 Clasificacin....................................................................................... 44
1.3.1 Por su extensin ............................................................................. 44
1.3.2 Por su modalidad ............................................................................ 44
1.3.3 Por las personas que lo ejercen ..................................................... 45
1.4 Objeto del usufructo........................................................................... 45
1.4.1 Bienes muebles .............................................................................. 45
1.4.2 Bienes inmuebles ........................................................................... 46
1.5 Formas de constitucin...................................................................... 47
1.5.1 Por ley............................................................................................. 47
1.5.2 Por voluntad del hombre ................................................................ 48
1.6 Obligaciones y derechos del usufructuario ........................................ 48
1.6.1 Obligaciones del usufructuario a ttulo gratuito .............................. 48
1.6.2 Obligaciones del usufructuario a titulo oneroso.............................. 49
1.6.3 Derechos del usufructuario ............................................................. 49
1.6.4 Obligaciones del nudo propietario .................................................. 49
1.7 Extincin delusufructo....................................................................... 49
2. uso y habitacin. .................................................................................. 50

Captulo VI Servidumbre.......................................................................... 51
1. Concepto ............................................................................................. 51
2. Clasificacin......................................................................................... 51
3. Constitucin del derecho real de servidumbre .................................... 52
3.1 Modas de constitucin ....................................................................... 52
3.2 Requisitos generales ......................................................................... 52
4. Situacin jurdica de las partes ............................................................ 53
5. Estudio descriptivo de las llamadas servidumbres legales ................. 53
6. Casusas de extincin del derecho real de servidumbre ...................... 54

CAPITULO VII DERECHOS REALES DE GARANTIAS ......................... 55

1. Introduccin a los derechos reales de garanta ................................... 55
1.1. Antecedentes histricos.................................................................... 55
1.2. Garantas de la deuda ...................................................................... 55
1.3 Caractersticas generales de los derechos reales de garanta ......... 55
2. Derechos reales de hipotecas civil ...................................................... 56

3
2.1. Concepto .......................................................................................... 562.2
Objeto del derecho real de hipoteca civil. .......................................... 56
2.3. Principios aplicables a los bienes materia de la hipoteca civil. ........ 57
2.4. Constitucin perfeccionamiento y extincin del derecho real de
hipoteca civil. ........................................................................................... 57
3. Derecho real de prenda civil ................................................................ 58
3.1 Concepto ........................................................................................... 58
3.2. Objeto del derecho real de prenda civil. ........................................... 58
3.3 Constitucin perfeccionamiento y extincin del derecho real de
prenda civil. .............................................................................................. 58

CAPITULO VIII POSESION..................................................................... 59

1. TEORAS QUE HISTRICAMENTE HAN EXPLICADO LA
POSESIN .............................................................................................. 59
2. VERDADERA NATURALEZA JURDICA .......................................... 60
3. CONCEPTO ...................................................................................... 60
4. DIFERENCIAS ENTRE TENENCIA Y POSESIN ........................... 61
5. ELEMENTOS DE LA POSESIN ..................................................... 61
6. CLASES DE POSESIN ................................................................... 62
7. EFECTOS JURDICOS ..................................................................... 62
8.PROTECCIN DEL POSEEDOR Y PRDIDA DE LA POSESIN 64
CONCLUSION ......................................................................................... 65
Bibliografa ............................................................................................... 66

4
Introduccin
Esta antologa tiene la finalidad de resumir todos los conceptos que
en cuanto a bienes y derechos reales se refiere, con el fin de poder
optimizar el aprendizaje del alumno a la materia y as poder de una
manera ms fcil aprender diversos conceptos de la materia.
Nos basaremos en conceptos bsicos para darnos una mejor visin
del campo de estudio y as poder comprender mejor el curso ya que
esto lo aplicaremos en nuestra vida una vez que terminemos la
carrera y por ende con esto poder llegar a ser unos mejores
abogados.

CAPITULO I
TEORIA GENERAL DEL PATRIMONIO Y LOS DERECHOS REALES.

1. Teora general del patrimonio.

1.1. Concepto y nocin general

5
Debemos sealar que el termino patrimonio es equivoco, en tanto que
existe un concepto vulgar que se refiere exclusivamente a los
bienes que una persona ha obtenido a lo largo de su vida y otro
abstracto jurdico que especficamente se refiere a un atributo de la
personalidad de todos los sujetos de derecho.
Desde esta perspectiva el patrimonio es el conjunto de obligaciones y
derechos subjetivos, de contenido pecuniario, inherentes a una
persona y que constituyen una universalidad jurdica. (De la mata, 10:
2012).
Por otro lado Rafael Rojina Villegas define al patrimonio como un
conjunto de obligaciones y derechos susceptibles de una valorizacin
pecuniaria,que constituyen una universalidad de derecho. Segn lo
expuesto, el patrimonio de una persona estar siempre integrado por
un conjunto de bienes, de derechos y, adems, por obligaciones y
cargas; pero siempre ser requisito indispensable que estos derechos
y obligaciones sean siempre apreciables en derecho. (Rojina Rafael,
2011; 7)
Haciendo hincapi en que en nuestro sistema jurdico, el patrimonio
se encuentra unido de forma indefectible al sujeto de derecho de
modo tal que no se puede prescindir del mismo.
Cabe resaltar que el patrimonio se integra por dos elementos: el
activo, compuesto de derechos reales y de crdito, y el pasivo, que
comprende las obligaciones.
Finalmente cuando se afirma que el patrimonio es una universalidad
jurdica quiero hacer notar que este es un conjunto abstracto
integrado por varios entes pero que es diferente de las partes que la
componen.
Debe recordarse que existen dos tipos de universalidad: la que es
comnmente llamada de hecho conformada por un conjunto de

entes materiales y la denominada de derecho compuesta por un

conjunto de entes jurdicamente existentes.

1.2. Teora clsica del patrimonio.

Los postulados de esta teora son los siguientes:

1) Solo las personas tienen patrimonio.

2) Toda persona tiene, necesariamente, un patrimonio.
3) Nadie puede tener ms de un patrimonio.
4) El patrimonio es inseparable de la persona.

Como se ha destacado el patrimonio es nico e indivisible y debe estar

unido indefectiblemente a una persona.

6
Esta teora ha sido fuertemente criticada en la doctrina contempornea
pues se dice que se confunde al patrimonio con la capacidad de goce,
especialmente cuando se indica que si no se tienen bienes o derechos
actuales se tiene patrimonio por va de la sola incorporacin de las
facultades derivadas de la posibilidad futura de hacerse de tales
cuestiones.
ROJINA VILLEGAS nos dice que para la escuela francesa, el conjunto de
bienes, derechos, obligaciones y cargas que integran el patrimonio,
constituyen una entidad abstracta, una universalidad de derecho, que se
mantiene siempre en vinculacin constante con la persona jurdica.

1.3 Teora del patrimonio afectacin.

A la luz de esta nocin pudiera definirse al patrimonio como aquel
conjunto de bienes, derechos y obligaciones destinados exclusivamente
a un fin jurdico determinado.
Derivado de lo expuesto se sealan como postulados de esta teora los
siguientes:
1) Una persona tendr tantos patrimonios como destinos les d a sus
diferentes bienes.
2) No necesariamente una persona tiene patrimonio.
3) El patrimonio es autnomo de la persona.

7
ROJINA VILLEGAS no dice en cuanto a la doctrina moderna del
patrimonio- afectacin.- que este conjunto de excepciones, tanto con

respecto a la indivisibilidad cuanto con la relacin a la inalienabilidad del

patrimonio, ha dado origen a la llamada doctrina moderna sobre el
patrimonio, conforme a esta doctrina, la nocin de patrimonio ya no se
confunde con la personalidad, ni se le atribuyen la s mismas
caractersticas de indivisibilidad e inalienabilidad propias de la persona,
sin dejar por ello de existir relacin entre estos conceptos, pero no de
identidad o de proyeccin del concepto de persona sobreel patrimonio,
de tal manera que este sea una emanacin de aquella.

2. Teora general de los derechos reales.

2.1. Introduccin al tema
Los derechos subjetivos se han clasificado tradicionalmente en pblicos y
privados. Los primeros se caracterizan generalmente por preservar una
relacin de inters colectivo, donde el estado, en una situacin de
superioridad ordena, dicta o se limita en relacin con los gobernados, los
derechos subjetivos privados se han clasificado en la doctrina ms
tradicional en reales y de crdito, personales u obligaciones.
Al efecto normalmente se distingue entre dos grupos de doctrina. a) Las
dualistas, y b) las monistas.

2.2. Exposicin y anlisis de las principales doctrinas que defienden la

naturaleza de los derechos reales y personales.

2.2.1 Doctrina clsica

Esta doctrina es claramente sintetizada por gastan tobeas al afirmar:
El derecho real supone una relacin inmediata entre la persona y la
cosa. El derecho de obligacin, una relacin entre dos personas
determinadas, el deudor y el acreedor

ROJINA VILLEGAS nos menciona que aubry y ray, piensan que hay una
separacin irreductible entre os derechos reales y los personales. Es
decir, hay una diferenciacin en los atributos esenciales y no
simplemente en su carcter especfico. Segn la escuela clsica, el
derechos real es un poder jurdico que se ejerce en forma directa e
inmediata sobre un bien para su aprovechamiento total o parcial, siendo
este poder jurdico oponible a terceros.
Absolutividad del derecho real, relatividad del derecho personal.
El derecho real es absoluto, esto es ergaomnes, puede hacerse valer
frente a todos los sujetos de derecho, a diferencia del derecho personal,
que debe ejercitarse sobre una persona determinada, es decir, erga
debitorem.
2.2.2 doctrina monista personalista.

8
Muchas son las crticas que se han efectuado a la doctrina clsica.
1) La doctrina del derecho real fue creada considerando el derecho
real de propiedad, sin embargo, ni por mucho, es general y
aplicable a los dems derechos reales.
2) A este tenor, se critica la absolutidad de los derechos reales,
contra la llamada relatividad de los mismos.
3) Despus de diversas reflexiones se critic la estructura de los
derechos reales. Cuando la doctrina clsica define a los derechos
reales como un poder directo e inmediato sobre una cosa cae en
una posible contradiccin, en tanto que no es jurdicamente
aceptable que existan relaciones entre objetos y sujetos. En otras
palabras los seres humanos son los nicos capaces de
relacionarse conforme a derecho.

Crticas a la teora personalista

1) Se afirma que no es caracterstica exclusiva de los derechos
reales, el tener mencionado sujeto pasivo contingente universal.
Tambin los derechos de crdito deben ser respetados en su
ejercicio, no solo los sujetos de la relacin, si no en cualquier caso
por todos los seres humanos que se encuentren en posibilidad de
inmiscuirse en ellos.
2) Se duda que la llamada obligacin universal de respeto en
realidad tenga tal caracterstica, desde el punto de vista jurdico, si
no a lo ms moral y social.

2.2.3. Tesis monista objetivista

La presente teora igualmente trata de disolver la tajante divisinentre

derechos reales y personales, aunque lo hace en un sentido opuesto a
la manera como lo propone la tesis personalista, pues sostiene que las
relaciones de este tipo pueden sintetizarse en los derechos reales.
ROJINA VILLEGAS nos dice que la teora monista que se inicia para
demostrar, en un intenta fracasado por cierto, que el derecho personal
es en realidad un derecho real sobre el patrimonio. Esta teora, afirma
que el derecho personal tiene la misma naturaleza que el real.

2.2.4. Teora eclctica

Esta teora intenta tomar lo mejor de las posturas difundidas hasta
entonces, con tal suerte que hoy puede afirmarse que es la
comnmente aceptada por los estudiosos de la ciencia jurdica.
Holder y Bekker son los primeros en sostener esta idea, en torno a que
en el derecho real se deben distinguir dos aspectos o lados, el interno
y el externo: el primero lo constituye la facultad de realizacin del
inters que tiene el titular del derecho sobre la cosa, objeto de derecho;
mientras que el aspecto externo del derecho real es la relacin del
titular de ese derecho con los terceros obligados a respetarlo.

9
2.3. Clasificacin tradicional de los derechos reales.
Hablare de aquellos que se consideran vigentes plenamente:
Propiedad.- ART. 830. El propietario de una cosa puede usar, gozar,
disponer de ella de manera perpetua, exclusiva y absoluta.
Usufructo.- ART. 980. El usufructo es el derecho real y temporal de
disfrutar de los bienes ajenos.
Uso.- ART. 1049. El uso da derecho para percibir de los frutos de una
cosa ajena, los que basten a las necesidades de usuario y su
familia,aunque esta aumente.
Habitacin.- ART. 1050. La habitacin da, a quien tiene este derecho, la
facultad de ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias
para s y para las personas de su familia.
Servidumbre.- ART. 1057. La servidumbre es un gravamen real
impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre
se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
Prenda.- ART. 2856. La prenda es un derecho real constituido sobre un
bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una
obligacin y su preferencia en el pago.

Hipoteca.- ART. 2893. La hipoteca es una garanta real constituida

sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este,
en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a ser pagado
con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la
ley.
Cabe destacar que cuenco de estos derechos reales se encuentran
regulados en el libro de los bienes (propiedad, usufructos, uso,
habitacin y servidumbre) y dos en el libro de los contratos (prenda e
hipoteca).

2.4. Figuras afines a los derechos reales

2.4.1 Ius ad rem.
En derecho comparado se ha considerado que existe una figura
intermediaria entre el derecho real y el personal: el ius ad rem, al que
podemos definir como un derecho personal con vocacin para
convertirse en real.
Actualmente se afirma que el ius ad rem ha desaparecido. Sin embargo,
especialmente en Espaa la doctrina ha sealado que pudiera existir
todava un caso, por cuanto hace a la prelacin registralinmobiliaria.
El procedimiento para determinar la prelacin inicia cuando se va a
otorgar algn acto jurdico por el que se declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad, posesin u
otros derechos reales sobre inmuebles.

2.4.2 Derechos reales in faciendo

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Por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los
terceros se encuentran obligados no solo a un tolerar, sino a un hacer a
favor del titular del derecho.

CAPITULO II

CLASIFICACION DE LOS BIENES

1. Significado econmico y jurdico

La palabra bien tiene diversas acepciones tanto en el lenguaje comn

como en el jurdico. Desde el punto de vista econmico, por bien se
entiende todo aquello que le sea til al hombre y que satisface una
necesidad directa o indirecta. Este tipo de bien puede provenir
espontneamente de la naturaleza, como sera una manzana (natural);
puede ser producto del trabajo del hombre, como una asesora legal
(humano); o puede implicar el trabajo del hombre que transforma
directamente un bien de la naturaleza como podra ser un jugo de uva
(mixto). En cuanto a su significado jurdico, la palabra ben puede
analizarse desde una perspectiva amplia donde por bien se entiende
todo lo que es merecedor de proteccin legal en cuyo contenido estn
valores, bienes y derechos con independencia de su carcter
patrimonial o extrapatrimonial. Otra rama de derecho pblico que
salvaguarda bienes jurdicamente protegidos es la penal como en el
caso entre otros, del derecho a la vida a la integridad corporal, etc. La
palabra bien tambin tiene otro significado en el lenguaje jurdico;en
este caso, se vincula ms con sus aspectos patrimoniales y civil por lo
que puede definirse como toda cosa susceptible de apropiacin y de
valoracin econmica que forma parte del activo del patrimonio de una
persona, el significado de bien es ms restringido comprendiendo nica
y exclusivamente a todo aquello que tenga un valor en dinero y, por lo
tanto, puede circular y serle til a una persona.

1.2 Diferencia entre bien y cosa

Es importante distinguir ambos conceptos ya que el cdigo civil en
algunas ocasiones se refiere indistintamente a cosa o bien,
atribuyndoles un mismo significado, lo que es incorrecto ya que puede
generar innumerables confusiones. En primer trmino, por cosa
debemos entender todo aquel ente que existe en la realidad exterior.
Las cosas se puede clasificar en dos tipos: aquellos que no son
susceptibles de apropiacin que se denominan cosas en sentido estricto
y las que si pueden ser apropiadas, llamadas bienes.
De todo lo anterior podemos concluir que el bien es una especie de la
cosa, y adquiere ese carcter cuando es susceptible de apropiarse.
Para RAFAEL DE PINA VARA en el sentido estricto gramatical, cosa es

11
todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, natural o
artificial, real o abstracta. Para los romanos cosa era todo aquello que,
existiendo separadamente de la persona, puede ser, por parte de esta,
objeto de apropiacin o materia de derechos y obligaciones.
Por otra parte tambin nos dice que la palabra bienes comprende no
solo las cosas apropiadas sino, adems, todos los objetos susceptibles
de prestar alguna utilidad.

1.3Requisitos de los bienes

Para que una cosa pueda tener el carcter de bien se requiere que
pueda ser objeto de apropiacin. El termino apropiacin implica hacer
propia una cosa que no lo era, dndole el carcter de propietario de ella
al que la hace suya. Para que las cosas puedan ser apropiadas se
requiere que no estn excluidas del comercio, lo que se explica en el
siguiente inciso Comerciabilidad: este requisito esencial consiste en la
susceptibilidad de un bien de ser objeto de actos jurdicos.
Por su naturaleza pueden quedar fuera del comercio las cosas que no
pueden ser posedas por un individuo exclusivamente, como las aguas
marinas internacionales, el sol o el oxgeno de la atmosfera.
Es importante distinguir entre una cosa fuera del comercio y un bien
inalienable, las cosas que estn fuera del comercio no son susceptibles
de ser objeto de ningn acto jurdico y las que son inalienables no
pueden ser objeto de un acto de enajenacin.

2. Clasificacin de los bienes

2.1. Consumible y No consumible
Bienes consumibles Son aquellos que al ser utilizados para su fin
primordial, se agotan en un primer uso de acuerdo con su naturaleza,
por lo que se denominan bienes consumibles por su primer uso.

RAFAEL DE PINA los define como aquellos que no resisten un uso

prolongado y son susceptibles de una sola utilizacin. Bienes no
consumibles Son aquellos que al ser utilizados en su fin primordial no
se agotan al primer uso, como una bicicleta. Un bien consumible no
puede ser en principio objeto de un usufructo (aunque s podra serlo de
un cuasiusufructo). Otra distincin es que los bienes consumibles no
pueden ser arrendados o comodatados para su utilizacin de acuerdo
con su naturaleza, ya que al concluir el arrendamiento o el comodato no
podran ser restituidos.
ROJINA VILLEGAS los define como aquellos que permiten un uso
reiterado y constante.

2.2 Fungibles y no fungibles

Bienes fungibles Son aquellos que pueden ser sustituidos por otros de
su misma especie, calidad y cantidad.

12
Para ROJINA VILLEGAS son bienes fungibles aquellos que tienen un
mismo poder liberatorio, es decir, que sirven como instrumento de pago
con un mismo valor y que, por lo tanto, pueden ser remplazados en el
cumplimiento de las obligaciones.

Bienes no fungibles
Son aquellos que pueden ser sustituidos por otros de su misma
especie, calidad y cantidad, ya que son nicos en cualquiera de estas
tres caractersticas Los no fungibles son los que no pueden ser
sustituidos por otros de la misma especie, calidad y cantidad.

Para RAFAEL DE PINA son los muebles que no pueden ser sustituidos
por otros de su misma especie, calidad y cantidad.

2.3. Muebles e inmuebles

La distincin entre este tipo de bienes consiste en que los muebles
tenan la posibilidad de traslado y los inmuebles no. Bienes inmuebles
Por regla general, todos los bienes son muebles, con excepcin de
aquellos a los que la ley da el carcter de inmuebles.
Domnguez Mrquez clasifica los bienes inmuebles tomando en cuenta
las razones por las que la ley los considera como tales
1) por su naturaleza: la caracterstica de estos bienes es su
inmovilidad, como el suelo las construcciones o un rbol.
2) por su destino: este tipo de bienesindividualmente seran
considerados muebles pero, al ser utilizados para la explotacin
ornato en la industria de inmuebles, por su naturaleza se
consideran tambin muebles.
3) por su incorporacin: son bienes unidos a un inmueble que no
se puedan separar sin detrimento del inmueble o del mueble
adherido o que, siendo separables se unen con el propsito de
hacerlo de manera permanente.
4)por su objeto: a estos derechos reales tambin se les denomina
como derechos inmobiliarios Los inmuebles independientes pueden
clasificarse en dependientes independientes
Independientes: son aquellos que no dependen de otro bien
inmueble para ser considerados como tales.
Dependientes: son aquellos que dependen de un bien
inmueble al que estn unidos o destinados para ser
considerados como bienes inmuebles.

RAFAEL DE PINA considera como tales a aquellos que no se pueden

trasladar de un lado a otro sin alterar de algn modo su forma y
sustancia.

Bienes muebles

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Los bienes muebles se clasifican en tres formas:
1) por su naturaleza: los que pueden ser trasladados de un lugar a
otro por si misma (vaca) o por medio de una fuerza exterior (una
meza).
2) por disposicin de la ley: aquellos a los que la ley les da ese
carcter, sin tomar en cuenta razones de inmovilidad
3) por anticipacin: han considerado como bienes muebles
aquellos que en la actualidad son inmuebles, pero estn llamados
a ser muebles y pueden considerarse como tales para efectos de
constituir un derecho real de garanta que es la prenda

ROJINA VILLEGAS los denomina como aquellos que pueden

trasladarse de un lado aotro, ya sea por s mismos, como los
animales, semovientes, o por efecto de una fuerza exterior.

2.4. Bienes mostrencos y vacantes

Bienes mostrencos
Los bienes muebles abandonados y los perdidos, cuyo dueo se
ignore son considerados bienes mostrencos.
Es evidente que existe una incompatibilidad entre la nocin jurdica de
bien abandonado por su dueo y la regulacin correspondiente.

RAFAEL DE PINA menciona a estos bienes como lo dice el C.C. para

el D.F. como aquellos bienes muebles abandonados y los perdidos
cuyo dueo se ignore.

Bienes vacantes
En lo relativo a los bienes inmuebles vacantes que son segn nuestro
cdigo civil; los inmuebles que no tienen dueo cierto y conocido.
RAFAEL DE PINA los menciona tal como dice el C.C. para el D.F.
como aquellos bienes inmuebles que no tienen dueo cierto y
conocido.

2.5. Bienes genricos e individualizados

BIEN GENERICO: Es aquel que se determina por su gnero.
BIEN INDIVIDUALIZADO: Es el que se determina de manera directa y
exclusiva.

2.6. Bienes del estado

Los bienes de la nacin pueden dividirse en cuatro:
1) De propiedad originaria
2) De dominio directo
3) De dominio pblico y
4) De dominio privado.

Bienes de propiedad originaria

14
Son todas aquellas tierras y aguas ubicadas en el territorio nacional que
no han sido transmitidas por la nacin a los particulares.
Los bienes de propiedad originaria se regularon en primer trmino que
clasifica los terrenos de propiedad originaria en:

Terrenos baldos: aquellos que no han sido deslindados no

medidos que han salido de la propiedad de la nacin por un
titulolegalmente expedido y por lo tanto son inalienables e
inembargables.
Terrenos nacionales: aquellos que recuperan la nacin en virtud de
la nulidad del ttulo por el que fueron transmitidos o aquel baldo
que han sido deslindado o medido

Bienes de dominio directo

Son aquellos que no pueden dejar de formar parte del estado sino en
virtud de una reforma constitucional.

Bienes de dominio pblico

Son aquellos bienes con un rgimen jurdico especial cuyo objeto es
servir de instrumento al Estado para cumplir funciones pblicas o para
destinarse a un uso directo o indirecto de los particulares.
Los bienes del dominio pblico se caracterizan por ser:
a) Inalienables
b) Inembargable
c) Imprescriptible
d) Concesionales
e) Por estar destinados a un servicio o uso pblico
f) Porque se les aplique el derecho pblico con un rgimen exorbitante
del derecho privado.

Bienes de dominio pblico

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Son aquellos bienes propiedad del Estado que an no han sido
destinados a un servicio o uso pblico y son bienes susceptibles de ser
enajenados.

CAPITULO III
TEORIA GENERAL DE LA PROPIEDAD
1. Introduccin.
Todos los hombres y mujeres tenemos el derecho intrnseco a que se
reconozca la posibilidad de adquirir individualmente bienes o derechos y
aprovecharlos de manera adecuada.
Lo anterior no puede implicar que sea un derecho absoluto desde una
perspectiva estrictamente egosta y privada y que, en consecuencia, su
ejercicio pueda ser ilimitado en contra de terceros, pues igualmente debe
reconocerse la existencia de restricciones naturales al ejercicio de la
propiedad.

2. Concepto.Muchas veces se ha afirmado que la propiedad es el derecho real por

excelencia, el ms completo y del que se desprenden los dems
derechos reales; en ese sentido, se define a la propiedad como aquel
derecho real que tiene una persona llamada propietario para usar, gozar
y disponer directa e indirectamente, de manera perpetua, exclusiva y
absoluta, de un bien corpreo e individualizado, estando las dems
personas obligadas a respetar el ejercicio de este derecho.
De los anterior se es evidente la existencia de los dos elementos de los
derechos reales el elemento interno que es la sujecin total de un bien
corpreo y determinado al propietario de tal forma que el dueo puede
realizar con el todo tipo de acto material y el otro elemento externo de
modo que el dueo ejerce su derecho erga omnes de forma que le es
plenamente oponible a terceros.
RAFAEL DE PINA dice que la propiedad es una realidad social, y el
derecho de propiedad el conjunto de normas aplicables a ella.
ROJINA VILLEGAS no dice que la propiedad es aquella que se
manifiesta en el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e
inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido
jurdico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por
virtud de una relacin que se origina entre el titular y dicho sujeto.

21

3. Facultades y caractersticas del derecho real

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de propiedad.
La propiedad es el ms completo de los derechos reales, en tanto que se
compone de tres facultades del dueo: el derecho a usar ius utendi, el
derecho al goce o ius fruendi, y el derecho a disponer o ius abutendi. El
derecho al gocese encuentra circunscrito a poder obtener los frutos y
productos del bien materia de derecho.
Por otra parte en cuanto a su ejercicio debe afirmarse que las
caractersticas del derecho real de propiedad son las de ser perpetuo
pues su duracin no se encuentra sujeta a trmino y su e xistencia es
independiente de su ejercicio por lo que no caduca, es exclusivo ya que,
por un lado el propietario es el nico que puede aprovecharse del objeto
del derecho y finalmente, si bien tradicionalmente se dice que la
propiedad es absoluta en virtud de que es oponible erga omnes.

4. Modos de adquirir la propiedad.

La propiedad puede ser transmitida de diversas maneras, entre ellas, el
acto jurdico, la usucapin, la accesin, la ocupacin, por va de sucesin
en personas fsicas o morales, la adjudicacin, la expropiacin y
nacionalizacin.
Tales medios de adquisicin del dominio sobre bienes determinados han
sido tradicionalmente clasificados de acuerdo con varios criterios:
1) Por su comienzo, pueden clasificarse en: a) originarios y b)
derivados. Actualmente solo pertenece la ocupacin a la primera
especie como forma legtima de acceder a la propiedad de un bien
mueble sin dueo; a la segunda, el resto de los medios.
2) Por su extensin, se clasifican en a titulo a) universal y b)
particular. En el primero se incluye la herencia, la fusin y la
escisin de sociedades y, a ttulo particular el resto de los
correspondientes medios de adquisicin.
3) Por el momento de su transmisin, para el caso de las personas
fsicas, se dividen en: a) acto entre vivos y b) por causa de muerte.
Solo se incluye la herenciay el legado en la segunda.
4) Por la carga econmica obligacional que contienen, se dividen en:
modos gratuitos u onerosos. Pertenecen al primero entre otros la
herencia, el legado y la donacin.

22

A. Acto Jurdico
4.1.1 Conceptos generales.
Entendemos por hecho jurdico todo acontecimiento que produce efectos

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en el campo del derecho, independientemente de que en su realizacin
intervenga o no la voluntad de la persona o personas que resulten
afectadas por sus consecuencias jurdicas. La diferencia importante es
que en el acto jurdico siempre es voluntario y la persona o personas que
lo realizan se proponen obtener como resultado precisamente los efectos
jurdicos que de dicho acto resultan.
Debe sealarse que los actos jurdicos pueden ser unilaterales o
bilaterales.
Los actos jurdicos bilaterales incluyen al contrato y al convenio. Por
convenio en sentido amplio entendemos que es por el cual se crea,
extingue, modifica o transmiten derechos y obligaciones, mientras que
por contrato se entiende el acuerdo de voluntades que crea o transmite
derechos y obligaciones y por convenio, en estricto sentido, el acuerdo
de voluntades por el que se extinguen o modifican derechos y
obligaciones.
Algunos de los actos jurdicos civiles en que puede haber transmisin de
dominio son:
Compraventa: Art. 2248 habr compraventa cuando uno de los
contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de
un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio
cierto y en dinero.
Permuta: Art. 2327 la permuta es un contrato por el cual cada uno
de los contratantes se obliga a daruna cosa por otra.
Donacin: Art. 2332 es un contrato por el que una persona
transfiere a otra gratuitamente, una parte o la totalidad de sus
bienes presentes.
Mutuo: Art. 2384 es un contrato por el cual el mutuante se obliga a
transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas
fungibles al mutuatario, quien se obliga a devolver otro tanto de la
misma especie y calidad.
Renta vitalicia: Art. 2774 la renta vitalicia es un contrato aleatorio
por el cual el deudor se obliga a pagar peridicamente una
pensin durante la vida de una o ms personas determinadas.

23

B. Usucapin
Es aquel modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, en
virtud de la posesin de un bien mueble o inmueble de manera pacfica,
continua, pblica y a ttulo de propietario.

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ROJINA VILLEGAS no dice que la prescripcin constituye otro medio de
adquirir la propiedad. Y que es una forma adquisitiva mediante la
posesin en concepto de dueo, pacifica, continua, publica y por cierto
tiempo.

4.2.2. Requisitos para usucapir.

El objeto a usucapir debe estar dentro del comercio
El sujeto que pretenda usucapir deber contar con la capacidad de
goce general para adquirir y con la legitimacin correspondiente.
La posesin es un requisito indispensable para la usucapin y es
necesario que se vigente de manera pacfica, continua, publica y a
ttulo de propietario.
Ahora bien si el poseedor conoce los vicios del ttulo por el que
accedi al objeto ser de mala fe su posesin y si se desconocen, ser
de buena fe.
Transcurso pleno del plazo necesario para prescribir. Al efecto hay
quedistinguir si se trata de un bien mueble, inmueble as como si
se trata de posesin de buena o mala fe.
Art. 1152.- los bienes inmuebles se prescriben:
I.
II.
III.

En cinco aos, cuando se poseen en concepto de propietario de

buena fe, pacfica y continua y pblicamente.
En cinco aos, cuando los inmuebles hayan sido objeto de un a
inscripcin de posesin.
En diez aos cuando se posee de mala fe.

Art. 1153.- los bienes muebles se prescriben en tres aos cuando son
posedos de buena fe pacfica y continuamente faltando la buena fe, se
prescribirn en cinco aos.

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C. Accesin
Nuestro cdigo lo establece como: la propiedad de los bienes da
derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o
artificialmente.
En este sentido se debe llamar accesin estrictamente a aquella

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institucin que rige jurdicamente los casos en que por alguna razn una
cosa accesoria se une a otra principal de diferente dueo.
Para ROJINA VILLEGAS es un medio de adquirir la propiedad mediante
una extensin de dominio. Todo lo que se una o incorpora natural o
artificialmente a una cosa, pertenece al dueo de esta por virtd de
derecho de accesin.
En Mxico se han establecido entre otros como principios generales de
la accesin los siguientes.
I.
II.

Lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Nadie puede enriquecerse sin causa a costa de otro.

4.3.1 Clases de accesin

La accesin se divide primordialmente en natural y artificial.
Natural.- es aquel producto de fenmenos de la naturaleza sin que exista
intervencin directa del hombre.
Aluvin: es un acrecentamiento paulatino de unpredio ribereo, el
cual se produce como consecuencia del acumulamiento insensible
y constante de materiales residuales desprendidos de otros
predios y arrastrados por un rio. Los requisitos para que se de
aluvin son a) que la acumulacin sea lenta y no perceptible y b)
que no sea causa de la actividad humana.
Avulsin: hay avulsin cuando la corriente de un rio arranca con su
fuerza una porcin reconocible de un predio y lo deposita en otro.
Formacin de islas privadas: se da en cuatro modos 1) cuando la
corriente de agua forme dos ramales dejando libre entre ellos una
porcin de terreno, juntndose despus en una sola corriente, 2)
por aluvin, es decir por qu la corriente de un rio deposite tierra
de manera paulatina e imperceptible, 3) por avulsin y 4) por
variacin en el caudal de un rio que ocurre cuando baja el nivel de
agua de un rio.
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Cambio de cause de rio propiedad de particulares: El lecho o suelo

de rio privado que ha sido descubierto por la natural modificacin
de la vertiente de las aguas de rio.
Artificial.- es aquella que se produce por actividad del hombre y puede
darse sobre bienes muebles e inmuebles.

20
 Edificacin o construccin, plantacin y siembra: se presume
efectuada por el dueo del terreno correspondiente, por lo que
debe imputarse en principio la propiedad de lo construido plantado
o sembrado al mismo.
Incorporacin: la unin de dos cosas muebles pertenecientes a
distinto dueo que, conservando su identidad, en adelante forman
un solo objeto. A efecto de reputar la propiedad sobre los bienes
incorporados debe establecerse cul de las cosas es laprincipal,
que en principio es la de ms valor.
Mezcal y confusin: ambas figuras implican la unin indisoluble de
dos sustancias de diferente dueo que son inseparables por
medios naturales; embargo, se diferencian en tanto que los slidos
muebles son objeto de mezcla, y los lquidos son objeto de
confusin.
Especificacin: la transformacin por trabajo propio de una cosa
ajena a fin de crear un nuevo objeto.

D. Ocupacin
Es un medio de adquirir la propiedad de manera originaria, ya que la
propiedad no deriva de un dueo anterior que, voluntariamente o
forzadamente, la transmite al adquiriente, sino que la propiedad adquiere
directamente y por primera vez el ocupante en virtud de actualizarse los
supuestos establecidos por la ley para poder adquirirla.
Para ROJINA VILLEGAS es una forma para adquirir bienes muebles
determinados y en bienes inmuebles en la actualidad ya no es un medio
de adquisicin.
La ocupacin tiene tres elementos constitutivos:
1) La aprehensin y tenencia o apoderamiento de un bien de manera
permanente a ttulo de dueo.

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2) Recaer sobre bienes muebles corpreos o individualizados. Estos

bienes deben ser corpreo o individualizados para permitir su
tenencia material que manifiesta a terceros la ocupacin del bien.
3) Recaer sobre bienes sin dueo o que su legitima procedencia se
ignore.

E. Sucesin
Por sucesin se entiende la continuacin de una persona por otra, en

21
virtud de haber existido una transmisin, de tal suerte que habr
sucesin cuando hay un cambio de alguna de las partes en una relacin
jurdica.

4.5.2. Tipos de sucesin

La sucesin puedeser a titulo universal o particular, dependiendo de si
se trate el patrimonio de una persona o solo una parte de este.
La sucesin siempre ser a ttulo particular cuando las transmisiones se
realizan entre personas vivas o entre personas morales que no se
extingan. En cambio cuando la transmisin es mortis causa la sucesin
ser a titulo universal.
Sucesin mortis-causa
Este tipo de sucesin se da tratndose de personas fsicas, es la
transmisin de la herencia, no as la herencia misma. En la transmisin
de propiedad si se da en la voluntad expresa o presunta del de cujus se
designaran los sucesores y en caso contrario ser el ordenamiento legal
el que seale quienes son los herederos a la primera se le llama
testamentaria y a la segunda intestamentaria o legitima.

F. Adjudicacin
Adjudica es declarar que una cosa corresponde a una persona en
satisfaccin de algn derecho. En nuestro derecho positivo se utiliza los
trminos adjudicacin fundamentalmente en dos casos: el primero, en
materia de sucesiones y, el segundo, es en materia procesal en el juicio
hipotecario y en algunos casos en el derecho administrativo.

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G. Expropiacin
Es un acto administrativo por medio del cual el estado, por conducto del
poder ejecutivo, adquiere de una particular la propiedad de una bien
mueble o inmueble, mediante el pago de una indemnizacin por una
causa de utilidad pblica.
Primero hay que sealar que la expropiacin es un medio para adquirir la
propiedad derivado, a ttulo particular y forzoso.
Es derivado por que la propiedad proviene de una particular, es forzoso
por que la voluntad delparticular es indiferente al acto ya que basta y
sobra la declaracin unilateral del estado para que el bien quede
expropiado.
Y por ltimo toda adquisicin por expropiacin siempre ser a ttulo
particular justificada por una causa de utilidad pblica especfica, que

22
impide actos de tirana del estado.
Actualmente la ley de expropiacin seala que el plazo de pago de la
indemnizacin es de un ao.
La expropiacin se manifiesta a travs de un decreto del poder ejecutivo,
que se da a conocer mediante su publicacin en el diario oficial de la
federacin o en la gaceta oficial del estado segn expropie el ejecutivo
federal o el ejecutivo estatal.
La propiedad del bien pasa a ser propiedad del estado en el momento en
que se publica el decreto de la expropiacin de conformidad con lo que
seala en la ley general de bienes nacionales.

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CAPITULO IV
LIMITACIONES Y MODALIDADES AL DERECHO
REAL DE PROPIEDAD
1. CONCEPTOS GENERALES
Entendemos por limitacin a la propiedad aquella restriccin a las
facultades que en general tiene libremente el dueo de un bien
determinado, mientras que por modalidades nos referimos a las maneras
especiales (diramos atpicas) en que se manifiesta al derecho real de
propiedad.
RAFAEL DE PINA nos dice que el derecho de propiedad no ha tenido
nunca el carcter de absoluto, pues ha estado en todos los tiempos
sometido al influjo de las normas morales, que han puesto un freno a los
poderes excesivos que el derecho haya podido atribuir al propietario. En
la actualidad se halla sujeto a limitaciones considerables en inters de la
colectividad, y en atencin al sentido socialy a la funcin de esta misma
ndole que se la atribuye a la propiedad.
Tal diferenciacin no implica que dichas instituciones en los hechos se
encuentren opuestas y diametralmente separas pues, evidentemente, las
modalidades al derecho real de propiedad podrn implicar ciertas
limitaciones derivadas de su propia naturaleza.

2. Anlisis especficos de las principales

limitaciones y modalidades al derecho real de
propiedad.
2.1. Copropiedad, medianera y derecho del
tanto.
2.1.1. Concepto
El cdigo civil en el artculo 938, define que hay copropiedad cuando una

23
cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso, a varias personas.

29

Consideramos que hay copropiedad cuando un bien corpreo pertenece

pro-indiviso a varias personas. La palabra pro-indiviso quiere decir que el
bien no tiene una divisin material que nos permita atribuirle a cada
copropietario una parte del mismo de manera exclusiva, si no que el bien
le pertenece a todos los copropietarios en cada una de sus partes.
ROJINA VILLESGAS nos dice que hay copropiedad cuando una cosa o
un derecho patrimonial pertenecen pro indiviso a dos o ms personas.

2.1.2. Diferencia entre copropiedad y comunidad.

La comunidad es la situacin de titularidad conjunta en un mismo tiempo
de bienes o derechos, que conforman una universalidad jurdica.
La comunidad recae sobre una universalidad jurdica que comprende
bienes y derechos; en cambio la copropiedad nicamente recae sobre
bienes corpreos y especficos.
Para RAFAEL DE PINA la comunidad puede recaer sobre toda clase de
derechos; la copropiedad, como forma parte de derecho de propiedad,
solopuede recaer sobre cosas especficas y determinadas.

2.1.3. Caractersticas
1) Existencia de pluralidad de personas propietarias
2) Indivisin material o econmico de la cosa
3) El objeto es un bien corpreo y especifico

2.1.4 Clasificacin
La copropiedad se clasifica en cuanto a la intervencin de la voluntad y
en cuanto a su temporalidad. En cuanto a la primera pueden ser
voluntarias o forzosas.
1) Voluntarias: Aquellas que surgen y se extinguen en virtud de la
simple protestad de los interesados
2) Forzosa: Son aquellas en las que para la constitucin de la
copropiedad la voluntad es irrelevante, ya que surge
como una consecuencia incluible de cmo otro acto jurdico, como
sera el caso de la medianera.
En cuanto a su temporalidad pueden ser temporales y
permanentes
30

24
1) Temporales: son aquellas que pueden cesar en cualquier
tiempo, por un simple acuerdo de voluntades que tenga
como fin directo esa extincin.
2) Permanentes: no pueden terminar de manera directa por un
acuerdo de voluntades que tenga ese fin exclusivo, pudiendo
finalizar de manera indirecta al extinguirse la situacin
jurdica que las hizo surgir como sera el caso de la extincin
del rgimen de propiedad en condominio.

2.1.5. Situacin legal de los copropietarios

1) Derechos a hacer cesar la propiedad: los copropietarios tienen el
derecho de extinguir, mediante la accin commundi dividendi (o
divisoria), que cese la copropiedad que existe entre ellos, lo cual
puede hacerse de las siguientes formas:
A) si la cosa admite cmoda divisin material o jurdica, se
procedera a dividirla y a aplicar a cadacopropietario en
plena propiedad.
B) si la cosa no admite cmoda divisin, el medio para hacer
cesar la copropiedad puede ser la venta del bien a un
tercero.
C) otro medio es el que uno de los copropietarios les pague
el valor de sus partes alcuotas a los dems copropietarios a
cambio de que estos le transmita dichas partes.
2) La participacin de los copropietarios en los beneficios y en las
cargas ser una proporcin a sus respectivas porciones o partes
alcuotas, las cuales se presumen iguales mientras no se pruebe lo
contrario.
3) Cada uno de los copropietarios tienen derecho de servirse del bien
comn siempre que disponga del mismo, conforme a su destino y
no perjudique a sus copropietarios.
4) Cada copropietario est obligado a contribuir a los gastos de
conservacin del bien comn y el derecho de extinguir dicha
contribucin a sus copropietarios.
5) Ningn copropietario puede, sin el consentimiento de los d ems,
alterar el bien comn.
31

6) Para todos los acuerdos relacionados con la administracin del

bien comn se requiere la conformidad de la mayora especial, ya
que se trata de los copropietarios: en caso contrario el juez
resolver dentro de los propuestos.
25
7) Cada copropietario tiene el derecho de enajenar, gravar u otorgar
el uso y aprovechamiento de su parte alcuota, no as del bien
comn
8) Para hipotecar el bien comn se requiere el consentimiento de
todos los copropietarios.
9) En cuanto a los actos de enajenacin del bien comn es claro que
se requiere el consentimiento de todos los copropietarios para
transmitir el derecho real de propiedad en su totalidad, sinperjuicio del derecho
que tienen cada uno de enajenar su parte
alcuota.
10)
La prescripcin en general no corre entre
copropietarios en virtud que no existe una justa causa

los

no

11)
Todos los copropietarios tienen derecho a aprovechar la
servidumbre que cualquiera de ellos adquiera a favor del predio
comn.

2.1.6 Extincin
La copropiedad se extingue
1) Por divisin voluntaria material del bien comn y la
aplicacin de las partes resultantes a favor de los
copropietarios. En este caso dicha divisin no perjudica a
terceros de buena fe que sean titulares de derechos reales
sobre el bien comn.
2) Por la destruccin o prdida del bien comn extinguindose
el derecho de propiedad sobre el mismo
3) Por la enajenacin del bien comn para repartirse el precio
entre los copropietarios.

32

4) Por la consolidacin, que es la reunin de todas las partes

alcuotas a favor de uno de los copropietarios.

2.1.7 Medianera

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La medianera es la copropiedad que existe de la pared divisoria de dos
o ms predios, o de las zanjas divisorias puede ser de concreto o
consistir en cercas de cualquier material, vallados, rboles o setos vivos
y en general cualquier otra que divida dos predios.
Para RAUL LOZANO RAMIREZ existe medianera cuando una pared,
zanja o seto, dividen dos predios y no puede establecerse a quin
pertenecen. Caso en el cual pertenecen pro indiviso, a los dueos de
ambos predios.
Para qu exista copropiedad sobre la medianera se requiere que los dos
dueos originales de los predios colindantes la hayan construido en
comn acuerdo, tambin se presume que hay copropiedad sobredicha
pared medianera cuando no conste quien la fabrico y no exi sta un signo
contrario a dicha copropiedad. Los copropietarios de la pared medianera
tienen los derechos y obligaciones que se establecern en el convenio en
el cual regulen la copropiedad en trminos de lo dispuestos en el artculo
941 antes analizado y en caso contrario tendrn los siguientes:

1) cuidar que no se deteriore la pared medianera y si por su causa

o de los suyos se deteriora reponerla e indemnizarla los daos y
perjuicios correspondientes
2) contribuir en la reparacin, reconstruccin y mantenimiento de la
medianera.
3) alzar la pared medianera, en caso de que solo uno de ellos
eleve su altura, el cdigo seala que la pared ser comn, hasta el
punto anterior a la nueva elevacin y, a partir de esta, ser de
propiedad del que la haya edificado.
4) no puede abrir huecos y ventanas en la pared comn sin
consentimiento del otro copropietario.
5) usar en proporcin a su derecho la pared comn.

33

2.1.8 Derecho del tanto

27
Concepto y evolucin
El derecho del tanto es aquella preferencia otorgada por la ley en
determinados casos a titulares de derechos reales o simples comuneros
con el objeto que puedan adquirir en igualdad de circunstancias respecto
de cualquier tercer ajeno, el derecho real, la parte indivisa del mismo o
una parte de la comunidad de la que son titulares o comuneros.
Naturaleza jurdica
La primera de las teoras es la que considera el derecho del tanto como
un derecho real. Adems como se ha dicho doctrinalmente, en el
derecho real siempre se establece regulacin del derechoactivo de l
mismo y en el del tanto se regula la consulta del sujeto pasivo.
Tambin se ha considerado como una limitacin del derecho de
propiedad en el sentido de que la facultad de disponer libremente se
encuentra acotada de tener que notificar la posible enajenacin y esperar
respuesta y, si es negativa enajenarle a laguien distinto del que se
pretenda.
Finalidad
Como se seala anteriormente la principal finalidad del derecho del tanto
es terminar con la copropiedad o una situacin de titularidad de derechos
distintos sobre una misma cosa.

Requisitos
1) Existencia de una copropiedad, de una cotitularidad derivada de
una comunidad o de una situacin de titularidad de derechos
reales de uso y/o goce sobre una misma cosa.
2) El objeto materia del derecho pueden ser bienes muebles o
inmuebles.
3) Se da solo en el caso de una enajenacin, intuita rei y no intuita
personae ya que para que el titular pueda ejercer el derecho se
requiere que pueda ver otro tanto igual al que ofrece un tercero.

34

4) El ltimo requisito es que la enajenacin se pretenda realizar a un

tercero extrao a la copropiedad, comunidad o a la situacin de
titularidad de derechos sobre una misma cosa.
Consecuencia de violacin
En doctrina el efecto de violar el derecho del tanto se ha discutido
ampliamente debido a la falta de tcnica en su regulacin como se
desprende de los artculos 973 y 1292, el primer seala que la venta no
producir efecto legal alguno y el segundo que la venta ser nula.

28
Notificacin
La oferta es una declaracin unilateral de voluntad que contiene los
elementos esenciales de un acto jurdicoque se propone a una persona
determinada y que a su vez aceptada llaga a su fin que es formar un
acuerdo de voluntades, haciendo surgir un contrato.
Regulacin del derecho del tanto en el cdigo civil
Nuestro cdigo civil regula el derecho del tanto en los siguientes tantos:
1) Enajenacin de va pblica: art 771 cuando conforme a la ley
puede enajenarse y se enajene una va pblica, los propietarios
de los predios colindantes gozaran del derecho del tanto que les
corresponda, a cuyo efecto se les dar aviso de la enajenacin.
2) En materia de copropiedad: el derecho de tanto surge como un
medio para poner fin a la copropiedad en medida que se vaya
consolidando a favor de uno de los copropietarios a travs del
ejercicio de este derecho.
3) Usufructo: el derecho del tanto se otorga en ocasiones cuando
existe una situacin de titularidad de derecho reales diversos,
sobre una misma cosa, como es el caso en que una persona es
titular del usufructo y otra de la nueva propiedad.
4) Uso y habitacin: se considera que el usuario y el habituarlo goza
del derecho de tanto en las mismas condiciones que el
usufructuario.
5) En materia sucesoria: el derecho del tanto existe tambin cuando
un coheredero pretende enajenar sus derechos hereditarios a un
tercero.
6) Sociedad civil: se otorga el derecho de tanto a los socios de una
sociedad civil para el caso de cualquiera de ellos pretende
enajenar a un tercero o incluso alguno de los socios.
35

En caso de que varios ejerciten este derecho, les corresponder

en partes proporcionales esto con el fin de que los socios que
queden en la sociedad conservenuna proporcin idntica a la que
tena antes de la enajenacin a aparcera rural.
7) El art 2750 llama al derecho del tanto a la preferencia que el
propietario de un terreno debe dar un contrato de aparcera al
aparcero que hubiera cumplido con sus compromisos de que
vuelva dar a aparcera

2.1.9 Derecho de preferencia

Este derecho consiste en un privilegio derivado de la ley, de un

29
contrato, o de una declaracin unilateral que se otorga a una persona
para adquirir un bien en igualdad de circunstancia con respecto a un
tercero.
Caso de derecho de preferencia regulados en la ley:
1)
2)
3)
4)
5)
6)

En la compraventa
En el arrendamiento
En el caso de una unidad privativa en condominio arrendada
En ley general de sociedades mercantiles.
El la ley agraria
En la ley general de asentamientos humanos

2.2. Rgimen de propiedad de condominio

2.2.1 Nociones generales
Entendemos por regmenes de propiedad de condominio la
modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los
dueos de las unidades de propiedad exclusiva tiene pleno dominio
sobre las mismas.
Los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad de condominio se
dividen en:
a) Por su estructura
36

Condominio vertical. Es el inmueble edificado en varios niveles en un

terreno comn
Condominio horizontal. Es el inmueble constituido con el conjunto de
unidades de propiedad exclusiva en construccin horizontal, donde
condominio tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es
propietario de edificacin establecida en el mismo.
b) Por su uso
Habitacional. Son aquellos donde las unidades de propiedad exclusiva estn
destinadas a la vivienda.
Comercial o de servicio. Son aquellos donde las unidades de propiedad
exclusiva estn destinadas al giro o al servicio que corresponda segn su
actividad

30
Industrial. Se destina actividades propias del ramo
Mixtos. Se destina a dos o ms de los usos sealados en los incisos
anteriores

2.3 Propiedad ejidal

El ejido es una persona moral, con patrimonio propio y propietario de las
tierras que les han sido dotadas o que sean adquiridos en cualquier otro
ttulo como persona oral est constituido por los siguientes rganos:
1) La asamblea: es el rgano supremo del ejido, donde lo s
ejidatarios deciden acerca de los asuntos de trascendencia en
el desarrollo de las actividades y de la vida del ejido.
2) El comisariado ejidal: es el rgano encargado de la ejecucin
de los acuerdos de la asamblea, as como de la representacin
y gestin administrativa del ejido.
3) El consejo de vigilancia: es el rgano encargado de vigilar y
revisar los actos cuentas y operaciones del comisariado. As
mismo las tierras que conforman propiedad la tierra ejidal son
las siguientes:
De asentamiento humano
De uso comn
Parceladas

37

2.4 Aguas nacionales

De conformidad del art 27 de la constitucin federal son aguas de
propiedad del estado mexicano: las aguas de los mares territoriales en la
extensin y termino que fije el derecho internacional; las aguas marinas
interiores; las de lagunas; las de los lagos interiores; la de los ros y sus
afluentes desde el punto en que se inicien hasta su desembocadura

2.4.1 Clasificacin
Se clasifican de las siguientes maneras:

Uso pblico urbano

Usos agrcolas

31
Generacin de energa elctrica
Actividades productivas
Control de avenidas y proteccin contra inundaciones

2.4.2 Aprovechamiento
Es libre la explotacin, uso y aprovechamiento de las aguas nacionales
superficiales por medios manuales para fines domsticos siempre que no
se desven de su cauce ni se produzca una alteracin en su calidad o
una disminucin significativa en su caudal.

2.5 Forestal
2.5.1 Concepto y aprovechamiento
Se entiende por terreno forestal aquel que se encuentra cubierto por
vegetacin forestal mientras no se siten en la forma urbana.
Para el aprovechamiento de los recursos maderables en terrenos
forestales o preferentemente forestales se requiere autorizacin de la
SEMARNAT.

38

2.6 Minas
2.6.1 Concepto y aprovechamiento
De conformidad con el art. 27 constitucional el estado es propietario de
los yacimientos subterrneos.
La secretaria de economa puede otorgar la explotacin de los
yacimientos mineras por va de concesin. Tales concesiones que
debern de otorgarse mediante licitacin pblica, duran 50 aos.

2.7 Bienes arqueolgicos artsticos e histricos.

2.7.1 Limitaciones en esta materia en el mbito
federal
La ley federal obre monumentos, zona arqueolgicas, artsticas e
histricas regulan con carcter e inters social y de orden publico la
proteccin, conservacin, restauracin y recuperacin de los
monumentos arqueolgicos, artsticos e histricos, as como la zona de
monumentos.
Seala que los monumentos arqueolgicos son bienes muebles he
inmuebles productos de culturas anteriores de la hispnica, ascomo
restos humanos, flora y fauna relacionados con esas culturas; as como
los restos fsiles de seres orgnicos que habitaron en el territorio
nacional.

32
2.8 Patrimonio de familia
2.8.1 Concepto
Es la modalidad del derecho real de propiedad, confor mada por el
conjunto de bienes afectados para el uso exclusivo de los miembros
determinados de una familia, destinados a satisfacer sus necesidades y
que pertenecen a estos.
2.8.2 Naturaleza jurdica

39

Existen diferentes teoras acerca de la naturaleza jurdica del patrimonio

de familia, entre ellas las siguientes:
1) Es un derecho real especifico de goce, uso y habitacin
2) Es un patrimonio de afectacin ya que el conjunto de bienes se
destinada a un fin determinado, que es satisfacer las
necesidades de la familia. Sin embargo la teora del patrimonio
de afectacin no se sigue en Mxico pues en el D.F se adopta
la nocin clsica del patrimonio.
3) El patrimonio de la familia es una modalidad del derecho real
de la propiedad ya que es sustancialmente una forma de
dominio semejante a la copropiedad (en tanto que los
miembros de la familia son condueos del bien).

2.8.3 Caractersticas
Podemos determinar que el patrimonio de familia es:
1) Inalienable pues no puede ser enajenado los bienes que le
constituyen.
2) Inembargables, ya que los afectados en modo alguno pueden
ser embargados por los acreedores por los miembros de la
familia
3) No est sujeto a ningn tipo de gravmenes.
4) Es traslativo de propiedad segn el art. 725.
5) Los bienes estn afectados en un uso cotidiano aunque debe
ser para el uso exclusivo de los miembros de lafamilia.,
6) La institucin en cuestin es de inters pblico por lo mismo
no pueden ser alterado, modificados o suprimidos sus efectos
por la voluntad de las partes que intervengan.

2.8.4. Objetos sobre los que recae el patrimonio

de familia.

33
1)
2)
3)
4)
5)
Una casa habitacin unifamiliar
Mobiliario domestico de uso cotidiano.
Los utensilios para el ejercicio de una profesin.
Una parcela cultivable.
Los giros industriales o comerciales; esto es la tienda, el taller, etc.

40

2.8.5 Monto mximo del patrimonio de familia.

El monto mximo del valor de los bienes a afectar es de 32850 das de
salario mnimo.

2.8.6. Formas de constitucin.

Por sus formas de constitucin el patrimonio de familia puede clasificarse
en las siguientes especies.
1) Voluntariamente constituido, con bienes propios: para afectar
sus bienes el patrimonio de la familia, por va de un
representante comn, lo demandaran en una jurisdiccin
voluntaria al juez de lo familiar designando especficamente los
bienes muebles e inmuebles a incorporar.
2) Patrimonio de la familia Forzoso: el ministerio pblico, los
descendientes y en general todos los miembros de una familia
nuclear por s mismo o mediante su representante legal,
pueden exigir al dueo de los bienes que se constituyan el
patrimonio de la familia sin necesidad de invocar causa alguna.
3) Patrimonio de la familia Constituido administrativamente.

2.8.7 Extincin y disminucin

Adems de las causas genricas de extincin de los derechos reales, el
patrimonio de familia se extingue en los siguientes casos especficos,
cuando:
1) Todos losbeneficiados dejen de tener derecho de alimentos
2) Sin causa justificada, la familia deje de habitar por 1 ao la
casa que debe servir de morada
3) Se demuestra que hay gran necesidad o notoria utilidad para
la familia de que el patrimonio quede extinguido

34
4) Por causa de utilidad pblica se expropien los bines de
forman
5) Se declare judicialmente nula o rescindida la venta de esos
bienes.
Tambin necesitan declaratoria judicial la disminucin del patrimonio de
la familia las causas para que opere esta figura son, cuando:
1) Se demuestre que su disminucin es de gran necesidad o de
notoria utilidad para la familia; y
41

2) El patrimonio familiar, por causas posteriores a su constitucin, a

rebasado en ms de un ciento por ciento el valor mximo que
pueda tener

42

CAPITULO V
DERECHOS REALES TRASLATIVOS DE USO Y/O
GOCE Y LA NUDA PRIEDAD
1. Usufructo
1.1 Concepto
Nuestro ordenamiento civil define al usufructo como: El derecho real
y temporal de disfrutar los bienes ajenos
ROJINA VILLEGAS nos dice El usufructo es el derecho de usar de
las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la sustancia de
ellas; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se
destruye, queda necesariamente destruido el derecho. (Rojina
Villegas; 2011: 123)
La naturaleza del usufructo como derecho real se debe a varias
razones, una es la gnesis de este derecho, ya que es un
desmembramiento del derecho real de propiedad y, como bien
sabemos este derecho real le da la posibilidad a su titular de usar,
disfrutar y disponer una cosa.
Adems por su gnesis el usufructo es un derecho real porquefaculta
a su titular a realizar un inters con respecto de la cosa consistente en
usarla y disfrutarla, derecho que es oponible a terceros y al nudo
propietario.
Al efecto, Domnguez Martnez lo define como: el derecho real y
temporal que permite a su titular el usufructuario usar y disfrutar del
bien ajeno sin alterar su sustancia
El usufructo es el derecho real y temporal de usar y de disfrutar de los

35
bienes ajenos conforme a su naturaleza.

1.2 Caractersticas
El usufructo tiene las siguientes caractersticas:

43

1) Es un derecho real, ya que le otorga al usufructuario la

facultad de realizacin de un inters consistente en usar y
disfrutar una cosa.
2) Es temporal: al ser un desmembramiento de la propiedad, el
usufructo tiene necesariamente este carcter de temporal,
ya que la propiedad es el derecho real por antonomasia
donde se renen sus tres cualidades (utendi, fruendi y
abutendi) y solo puede perder alguna de ellas
temporalmente.
3) Recae sobre bienes ajenos: los bienes sobre los cuales
recae el usufructo tienen un propietario desprovisto del uso y
disfrute, y el usufructuario no tiene la cosa en su poder como
dueo, si no por su propio ttulo legal de usufructuario.
4) Implica el empleo y utilizacin de un bien de acuerdo con su
naturaleza: esto puede implicar siempre y cuando utilice las
cosas conforme a su naturaleza, tradicionalmente se ha
sealada que el usufructuario no puede alterar la forma y la
sustancia de la cosa del usufructo

1.3 Clasificacin
El usufructo, al poder recaer sobre todo tipo de bienes se puede
clasificar de una forma muy variable.

1.3.1 Por suextensin

1) Usufructo a titulo universal: es el que recae sobre una
universalidad de bienes y este se presenta cuando el testador le
deja a una persona el usufructo sobre todos lo bienes que
conforman su masa hereditaria.
2) Usufructo a ttulo particular: es aquel que recae sobre bienes
individualmente determinados.

1.3.2 Por su modalidad

Desde esta perspectiva, el usufructo puede clasificarse en condicional o
sujeto plazo.

36
1) El condicional es el que depende de un acontecimiento futuro y de
realizacin incierta para existir o para quedar resuelto.

44

2) El sujeto a plazo es el que, transcurrido cierto tiempo, se extingue

o surge.

1.3.3 Por las personas que lo ejercen

El usufructo puede ser ejercitado por varias personas, simultnea o
sucesivamente:
1) Simultaneo: en este caso el derecho del usufructo les corresponde
a dos o ms personas al mismo tiempo y, al irse extinguiendo en
cada persona, se ir consolidando en el nudo propietario, hasta
que se consolide en su totalidad.
2) Sucesivo: es aquel donde en primer trmino ejercita, en su
totalidad, el derecho el primer usufructuario y , a su falta, entra en
su ejercicio otra persona y as de manera sucesiva, hasta que se
agote la lista de sucesores consolidndose con la nuda propiedad.

1.4 Objeto del usufructo

El objeto del usufructo puede recaer tanto sobre bienes muebles
como inmuebles, corpreos e incorpreos, analizaremos algunos
casos de unos y otros, reconociendo la imposibilidad de hacerlo con
cada uno de los supuestos que pueden presentarse.

1.4.1 Bienes muebles

A. Sobre capitales
En este caso el usufructuario tiene elderecho de hacer suyos los
intereses o rditos. El art. 995 se refiere a este supuesto como el
usufructo sobre capitales impuestos a rditos.
B. Sobre viveros
Consideramos a las plantas y rboles que existen en los viveros como
bienes muebles ya que no se encuentran unidos a la tierra, en este
caso se seala que el usufructuario puede utilizarlos sin perjuicios de
su conservacin y sujetndose a las costumbres del lugar y a las
leyes respectivas.
C. Sobre ganado

45

37
En este caso el usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos
que son las cras y dems productos que pueden obtener del ganado
siempre y cuando no se afecte el ganado, ya que si no es as el
usufructuario deber remplazarlo con las cras, salvo que se hubiese
perdido por efecto de una epizootia o de cualquier otro acontecimiento
no comn ni imputable al usufructuario.
D. Sobre partes sociales y acciones.
Consideramos que para saber qu derechos tiene el usufructuario es
importante saber de qu tipo de sociedad se trata:
Si se trata de una sociedad civil, solamente existe un caso en el cual
el usufructuario pudiera hacer efectivo sus derechos sobre las
utilidades
E. Sobre derechos de autor
Consideramos que tratndose de los derechos de autor, le
corresponde al nudo propietario el ejercicio de los siguientes derechos
morales:
1) Determinar acerca de la divulgacin de la obra
2) Exigir el reconocimiento de la autora o mantenerla como
annima o seudnima
3) Oponerse a que se le atribuya al autor una obra que no sea de
su creacin; y
4) Exigir el respeto a la obra y oponerse a modificaciones.
F. Derecho de propiedadindustrial.
Al tratarse de estos derechos el usufructo durara el plazo de vigencia
de los mismos salvo pacto en contrario. En los casos que se admitan
prorrogas el usufructo se entender prorrogado siempre que no
exceda de su duracin original.

1.4.2 Bienes inmuebles

A. Montes
Nuestro ordenamiento civil seala que al usufructuario le corresponde
todos los productos que provengan del monte segn su naturaleza. En
estos casos el usufructuario requiere de la autorizacin de la secretaria
del medio ambiente y recursos naturales
46

B. Sobre arboles
Fuera del caso del monte de talar, donde el rbol es considerado
accesorio de este y por lo tanto un fruto, en los dems en que el
usufructo pueda recaer sobre un rbol
C. sobre minas

38
Por regla general se seala que al usufructuario no le corresponde sus
productos ya que estos no son productos si no, precisamente, productos
en virtud de que se desgasta la cosa.
En estos casos el usufructuario debe obtener de la secretara de
economa la cosechn de explotacin y beneficio.
D. Sobre una finca hipotecada
Hay que entender en este caso la finca se hipoteca antes que se consiga
el usufructo, razn por la cual el cdigo civil permite al acreedor
hipotecario, embargar y en su caso enajenarlo en su totalidad.
E. Sobre un edificio
Entendemos por edificio aquella construccin vertical u horizontal,
destinada a ser utilizada en sus espacios interiores por el hombre, ya sea
con fines comerciales, habitacionales, industriales, o de cualquier ndole.

1.5 Formas de constitucin

Nuestro cdigo civil indica que el usufructo puede constituirse por ley, porvoluntad
del hombre o por prescripcin.

1.5.1 Por ley

Existen tres casos en los que el ordenamiento legal les da el carcter del
usufructuario a determinadas personas ya sean con el objeto de cumplir
obligaciones o para resolver situaciones jurdicas dudosas.
1) El 50% del llamado usufructo concedido a los padres o a los
abuelos sobre los bienes que adquiere los hijos o nietos sujeto a
patria potestad.
2) Legados a plazo: el plazo del legado es extintivo, o sea, debe
concluir en un da que se asegur que ha de llegar; en tanto no

47

llegue el legatario tendr el carcter de usufructuario y el o las de

los herederos de nudos propietarios.
3) Sustitucin: el art. 1480 establece como se debe interpretar una
disposicin testamentaria en el caso que el testador le deje bienes
a su hijo con la carga de transferirlos a los nietos del testador

1.5.2 Por voluntad del hombre

El usufructo puede ser constituido por testamento o por contrato algunos
doctrinarios han considerado que puede ser por declaracin unilateral de
voluntad
1) Por testamento: el testador puede instituir a una persona como

39
legataria del usufructo de uno o ms bienes determinados
2) Por acto jurdico: el usufructo puede ser constituido en un contrato,
ya sea oneroso o gratuito

1.6 Obligaciones y derechos del usufructuario

Se establecen en el titulo constitutivo en caso contrario el usufructuario
tendrn los que se establezcan en el cdigo civil.
Otra situacin que vara las obligaciones del usufructuario es la
onerosidad o la gratuidad

1.6.1 Obligaciones del usufructuario a ttulo

gratuito
1) Hacer un inventario
2) Darla fianza con el objeto de garantizar que el usufructuario usara
las cosas con moderacin
3) Usar y disfrutar de las cosas con moderacin y conforme a su
destino y a su naturaleza
4) Hacer las reparaciones indispensables
5) Responder de las contribuciones o cargas ordinarias que
disminuyen el usufructo de las cosas usufructuarias
6) Avisar al nudo propietario en caso en que los derechos de este
ltimo sean perturbados por el motivo causa que fuera
7) Tomar por su cuenta los gastos, costas y condenas de los pleitos
sostenidos sobre el usufructo
8) Restituir la cosa nudo propietario al extinguirse el usufructo
48

1.6.2 Obligaciones del usufructuario a titulo

oneroso
1) El usufructuario no est obligado a hacer reparaciones
2) Los gastos, costas y condenas del pleito sostenidas sobre el
usufructo son por cuenta del nudo propietario.

1.6.3 Derechos del usufructuario

1) Ejercitar todas las acciones y excepciones reales personales o
posesorias que se relacionen la cosa usufructuada
2) Utilizar la cosa conforme a su naturaleza
3) Percibir todos los frutos ya sean naturaleza industriales o civiles
4) Gozar por s mismo su derecho, o de enajenarlo, gravarlo o
arrendarlo
5) Realizar los mejoras tiles y voluntarios

40
6) Gozar del derecho de tanto
7) No es embargable, pero s lo son los frutos

1.6.4 Obligaciones del nudo propietario

1) Entregar la cosa al usufructuario
2) No estorbar el uso y goce del usufructuario
3) Si el usufructo es a ttulo oneroso, hacer las reparaciones
necesarias y responder de los gastos costas y condenas por
pleitos contenidos por el usufructo
4) Indemnizar al finaldel usufructo, el usufructuario por las
reparaciones que realizo previo aviso

1.7 Extincin del usufructo

1) Por muerte del usufructuario
2) Por vencimiento del plazo por el cual se constituyo
3) Por cumplimiento por la condicin impuesta en el titulo para le
cesacin de este derecho
4) Por consolidacin
5) Por prescripcin
6) Por renuncia del usufructuario
7) Por prdida total de la cosa
8) Por expropiacin de la cosa

49

2. uso y habitacin.
El uso es un derecho real y temporal que permite subtitular el usuario,
percibir los frutos de una cosa ajena con el objeto de satisfacer las
necesidades. Este derecho real puede recaer por cualquier tipo de bien
excepto los consumibles.
ROJINA VILLEGAS define al uso como un derecho real, temporal, por
naturaleza vitalicio, para usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni
substancia y de carcter intransmisible.

La habitacin es un derecho real y temporal que permite a su titular, el

habituarlo, ocupar gratuitamente una casa habitacin o los cuartos
necesarios para s o para las personas de su familia.
RAFAEL DE PINA nos dice que la habitacin es el derecho de ocupar,
gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para s y para las
personas de su familia.

41
50

Captulo VI
Servidumbre
1. Concepto
Art. 1057 la servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.
El inmueble a cuyo a favor est constituida la servidumbre se llama
predio dominante; el que la sufre, predios sirvientes.
Para
ROJINA
VILLEGAS
las
servidumbres
constituyen
desmembramientos de lapropiedad de importancia por cuanto a su
variedad y por la utilidad que presentan para el mejor
aprovechamiento o beneficio de ciertos predios. Son gravmenes
reales que se imponen a favor del dueo de un predio y a cargo de
otro fundo propiedad de distinto dueo, para beneficio o mayor utilidad
del primero.
En este sentido se define a la servidumbre como derecho real,
accidental y perpetuo por el que el dueo dominante pueda
aprovecharse del predio sirviente en los trminos del ttulo c onstitutivo
de la anterior definicin se puede derivar los siguientes elementos:
1) La servidumbre es un derecho real, en estos trminos es oponibles
a terceros adquirentes de los predios dominantes y sirvientes.
2) En todas las servidumbres hay un predio dominante a favor de
cuyo dueo est constituida la servidumbre. El predio sirviente es
aquel cuyo dueo debe abstenerse o tolerar el aprovechamiento
de la servidumbre. Se debe sealar que ambos bienes deben ser
inmuebles por su naturaleza
3) El contenido obligacional de las servidumbre es muy variado por lo
regular consiste en no hacer o en tolerar

2. Clasificacin
1) Por el destino del predio dominante, las servidumbres pueden
clasificarse en rusticas y urbanas
2) Por su ejercicio, son continuas o discontinuas, en las primeras
su uso es o puede ser incesante sin la intervencin de ningn
derecho del hombre

42
51

3) Por su ostentabilidad, aparentes y no aparentes las primeras se

anuncian por obras o signos dispuestos
4) Por su contenido obligacional, se clasifican en negativas y
defectos mixtos las primeras implican un no hacer, las
segundas incorporaranobligacin de dar o hacer
5) Por su origen, legales y voluntarias. Las legales son meras
limitaciones al derecho real de propiedad
6) En derecho comparado se clasifican en prediales o reales y
personales
7) La llamada desde el derecho romano Servidumbre del buen
padre de familia. Tena verificativo cuando una persona era
propietaria de los predios y destinaba, con un signo aparente
uno al servicio del otro y la servidumbre persista

3. Constitucin del derecho real de servidumbre

3.1 Modas de constitucin
Las servidumbres pueden constituirse por las siguientes vas:
a. Volitivas, entre las que se incluye el contrato y el
testamento;
b. Por prescripcin; son ms susceptibles las servidumbres
continuas y aparentes
c. Por adjudicacin. Hay que estacar que las servidumbres
pueden derivarse de una adjudicacin decretada por la
autoridad competente al efecto.

3.2 Requisitos generales

Para constituir vlidamente servidumbres se encuentran legitimados los
dueos de los predios dominantes y sirvientes o bien quienes se
encuentres autorizados para actuar en su nombre.

52

4. Situacin jurdica de las partes

Las servidumbres tendrn el amplio contenido obligacional determinado
en su ttulo constitutivo, que solo surtirn efectos frente a terceros una
vez inscritos en el registro pblico de la propiedad.
Son derechos y obligaciones del dueo del predio dominante:
1) Ejercitar efectivamente los derechos y obligaciones derivados de
su servidumbre

43
2) Al dueo del predio dominante hacer a su costa todas las obras
necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre
3) Llevar a cabo las obras quehaga menos gravosa la servidumbre
a titular del predio sirviente.

Son derechos y obligaciones del dueo del predio sirviente

1) Tolerar la servidumbre
2) Ofrecer comodidad si hay inconvenientes en cuanto a la
servidumbre al dueo del predio dominante.

5. Estudio descriptivo de las llamadas

servidumbres legales
a. Servidumbre legal de desage.- los predios inferiores
estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente
caigan de los superiores
b. Servidumbre legal de acueducto.- quien quiera usar el
agua de que pueda disponer tiene derecho a serla pasar
por los fundos intermedios con obligacin de indemnizar
a sus dueos
c. Servidumbre legal de paso
De cables: para establecer comunicaciones
telefnicas particulares
De salida: exigir el paso para salir a la va publica
De recoleccin de frutos
Andamio: si fuera indispensable para construir o
reparar algn edificio

53

Abrevadero: el dueo de un predio rustico tienen

derecho
mediante
la
indemnizacin
correspondiente, exigir que se le permita el paso
de su ganado para conducirlo a un abrevadero

6. Casusas de extincin del derecho real de

servidumbre
1) Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios

44
2) Por el no uso de tres aos contados desde el da en que dejo de
existir el signo aparente si fuese continuo. Si fuera discontinua o no
aparente por el no uso de 5 aos
3) Cuando los predios llegaran sin culpa del dueo del predio
siguiente a tal estado que no pueda usarse la servidumbre
4) Por la declaracin unilateral de voluntad hecha del predio
dominante o por un contrato celebrado entre los dueosde los
predios
5) Cuando constituida en virtud de un derecho revocable se vence el
plazo, se cumple la condicin o sobre viene la circunstancia que
debe poner en trmino a aquel

54

CAPITULO VII
DERECHOS REALES DE GARANTIAS
1. Introduccin a los derechos reales de garanta
1.1. Antecedentes histricos
Se desenvolvi en el Derecho Romano la garanta real a travs de tres
progresivas instituciones: la fiducia, el pignus y la hipoteca.

1.2. Garantas de la deuda

Podemos derivar que actualmente, en principio, el deudor responde de
sus obligaciones con todo su patrimonio, salvo aquellos derechos que
sean inalienables (no enajenables) o inembargables.
Existen diversas garantas para el pago con las que el acreedor cuenta.
Al primer grupo corresponde:
a) Las llamadas garantas personales donde otra persona diferente
del deudor asume la responsabilidad de la deuda
b) Las acciones procesales, que sirven para que el acreedor se
defienda de las actos fraudulentos o dispendiosos de su deudor
c) Aquellas acciones que traen aparejadas ejecucin en que se
afectan los bienes del deudor al pago de determinada suma debida
d) El derecho de retencin: y
e) Los privilegios en el concurso de acreedores
El segundo grupo incluye las garantas reales y algunas otras formulas
de afectacin, que normalmente, no se han considerado derechos reales
como el fideicomiso de garanta, la caucin burstil, el depsito de
garanta, la carta de crdito stanby y la que en la prctica se denomina
fianza mercantil de empresa inscrita.

45
1.3 Caractersticas generales de los derechos
reales de garanta
1) Los derechosreales de garantas buscan otorgar un privilegio al
acreedor a efecto de que en caso de incumplimiento del deudor
55

2)

3)
4)

5)

6)

pueda por las vas correspondientes, enajenar el bien afectado en

garanta y cobrarse con el producto del mismo
Si se siguen las formalidades e inscripciones registrales que en su
caso correspondan, el derecho a la enajenacin y la preferencia en
el pago es oponible a otros acreedores reales de menor grado
De los derechos reales de garanta, se deriva la posibilidad de
perseguir el bien afectado en poder de quien se encuentre
Muchas veces, por va de excepcin, se pacta que se limite la
responsabilidad del deudor hasta del monto del bien objeto de la
garanta
El derecho a la posesin del bien en el caso de la prenda se
entiende naturalmente implcito, pues que normalmente se
establece que el acreedor conserve el bien dado en prenda.
Por otro lado debemos sealar que dichos derechos reales pueden
ser constituidos mediante acto unilateral

2. Derechos reales de hipotecas civil

2.1. Concepto
Nuestro cdigo civil define a la hipoteca civil de la siguiente manera:
La hipoteca es una garanta real constituida sobre bienes que no
se entregan al acreedor y que da derecho a este en caso de
incumplimiento de la obligacin garantizada.
Los elementos de le definicin anterior son los siguientes:
1) Es un derecho real de garanta por el que se responde del
cumplimiento de una obligacin lisa y llana, futura y condicional.
2) El objeto recae sobre bienes inmuebles determinados y

46
enajenables.
3) En caso de incumplimiento el actor cuenta con el jus distrahendi ylos derechos
de preferencia y persecucin correspondiente.

2.2 Objeto del derecho real de hipoteca civil.

Conforme a lo antes mencionado el objeto de la hipoteca civil es
exclusivamente un inmueble; por lo tanto, la hipoteca se extiende a las
accesiones naturales, mejoras, muebles incorporados o nuevos edificios

56

sobre el terreno hipotecado, sin necesidad de que as se seale

expresamente en el titulo constitutivo.

2.3. Principios aplicables a los bienes materia de

la hipoteca civil.
Los principios aplicables a los bienes materia de la hipoteca son tres:
a) Especialidad; seala que los bienes materia de la hipoteca civil
deben estar especficamente determinados e individualizados, por
lo que en estas materia no existen garantas inmobiliarias
generales, universales o sobre bienes determinados.
b) Publicidad; implica que si bien entre las partes la hipoteca surte
plenos efectos es indispensable su inscripcin a fin de que surta
efecto contra terceros.
c) Indivisibilidad; de los bienes afectados en hipoteca civil trae por
consecuencia, que en general, si estos son parcialmente
destruidos, la hipoteca subsistir sobre la parte que se conserve
aunque la restante hubiere desaparecido.

2.4. Constitucin perfeccionamiento y extincin

del derecho real de hipoteca civil.
La hipoteca puede ser constituida mediante un ttulo legal que la
imponga, mediante un acto jurdico unilateral o bilateral.
Por otra parte es preciso sealar que el art. 2941 del cdigo enumera los
casos en que la hipoteca se extingue:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.

47
VII.

Cuando se extinga el bien hipotecado;

Cuando seextinga la obligacin a que sirvi de garanta,
Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien
hipotecado;
Cuando se expropie por causa de utilidad pblica el bien
hipotecado;
Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada
Por la remisin expresa del acreedor;
Por la declaracin de estar prescrita la accin hipotecaria.

57

3. Derecho real de prenda civil

3.1 Concepto
El cdigo civil define la prenda de la siguiente manera:
La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble
enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su
preferencia en el pago.
Los elementos de la definicin anterior son las siguientes:
1) Es un derecho real de garanta por el que se responde del
cumplimiento de una obligacin.
2) El objeto siempre es un determinado bien mueble enajenable.
3) En caso de incumplimiento el actor cuneta con el jus distrahendi y
los derechos de preferencia y persecucin correspondiente.

3.2. Objeto del derecho real de prenda civil.

Ha quedado asentado que la prenda recae sobre bienes muebles
enajenables y determinados.
La prenda se extiende a todos los accesorios y mejoras de dichos
bienes; sin embargo los frutos de la cosa empeada pertenecen al
deudor prendario y la prenda no los incluye salvo pacto en contrario.

3.3 Constitucin perfeccionamiento y extincin

del derecho real de prenda civil.
Especficamente seala que solo son materia de inscripcin aquellos
bienes muebles que renan la totalidad de las siguientes caractersticas:
1) Que recaiga sobre bienes susceptibles de identificacin de manera
indubitable;
2) Que los bienesestn facturados y que se encuentren en el Distrito

48
Federal, y
3) Que el contrato correspondiente se acompae la factura o copia
certificada, salvo lo dispuesto para el caso de compraventa con
reserva de dominio.

58

CAPITULO VIII
POSESION
1. TEORAS QUE HISTRICAMENTE
EXPLICADO LA POSESIN

HAN

Entre las teoras histricas que explican la posesin tenemos tres, que
son las ms importantes, la primera es la de Savigny, despus la teora
de Von Ihering y la tercera es una combinacin de ambas y es la de
Saleilles y a continuacin las desarrollare brevemente.
Para Sanvigny el corpus es el poder del hecho. Su teora es la llamada
subjetiva y considera que la posesin es una relacin que le da a una
persona la posibilidad fsica y exclusiva de ejercer actos sobre una cosa
ya sea materiales o de aprovechamiento. El menciona tres elementos:

I.

II.

III.

La posesin es una relacin. Y esto implica que sea a travs del

corpus, demostrando la existencia de un poder fsico sobre una
cosa.
Por este estado de hecho la persona tiene el poder o la posibilidad
de ejercer actos de disposicin sobre una cosa, el menciona que
debe haber una disponibilidad absoluta de la cosa.
El tercer elemento nos habla de que debe de existir el animus

La teora objetiva es defendida por Von Ihering. El reconoce que existen

dos elementos para que exista la posesin y estos elementos son el
animus y el corpus. El ve al corpus como una manera de exteriorizar el
animus mediante un conjunto de hechos que demuestren una

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explotacin econmica de la cosa. Para entenderlo ms fcil, el no ve al
corpus como unarelacin fsica de lugar. ( No se necesita contacto para
que haya posesin) Y el animus para l tiene que ir ligado al corpus,
tambin es una forma de exteriorizar un determinado propsito.
Ambas teoras acepta el principio que la posesin consta de dos
elementos el corpus y el animus estos elementos los explicaremos ms

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adelante. La posesin sirve como base para la adquisicin de la

propiedad por el transcurso del tiempo y con ciertos trminos.
La teora eclctica es por Saleilles, y esta teora lo que hace es tratar de
conciliar las teoras subjetiva y objetiva ya que trata de ponerse en una
situacin intermedia, el acepta ambos elementos de la teora clsica de
la posesin per al corpus le da otro significado y al animus lo toma
dndole a este elemento psicolgico no una clasificacin jurdica sino
econmica.
El ve al corpus como un conjunto de hechos susceptibles a descubrir una
relacin permanente de apropiacin econmica. Y para l, el animus en
la posesin ya no debe de consistir en la intencin de tener la cosa a
ttulo de propietario, sino con el propsito de realizar una apropiacin
econmica.
Para el la posesin es un fenmeno econmico de apropiacin de
riquezas
Segn ROJINA VILLEGAS Savigny expone lo que l considera la
doctrina tradicional, la doctrina romana de la posesin, y da a esta un
carcter netamente subjetivo. Por esto se ha denominado teora subjetiva
de la posesin.
Tambin nos dice ROJINA VILLEGAS que Ihering, colocndose en un
punto de vista opuesto, expone la doctrina objetiva de la posesin, y
critica a savigny demostrando en su concepto, que la doctrina deeste no
es la fiel exposicin del concepto romano de la posesin.

2. VERDADERA NATURALEZA JURDICA

La posesin es un ius ad rem, es decir un derecho personal con vocacin
a convertirse real.

3. CONCEPTO
La posesin la definiremos como una relacin o estado de hecho, que
confiere a una persona del poder exclusivo de retener una cosa para
ejecutar actos materiales de aprovechamiento, animus domini o como

50
60

consecuencia de un derecho real o personal, o sin derecho alguno. El

poseedor es el que ejerce el poder de hecho sobre una cosa (posesin).
ROJINA VILLEGAS nos dice que la posesin puede definirse como una
relacin o estado de hecho, que confiere a una persona el poder
exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales de
aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un derecho
real o personal, o sin derecho alguno.

4. DIFERENCIAS ENTRE TENENCIA Y

POSESIN
TENENCIA
Se da sobre las cosas.
La tenencia es la consecuencia de la titularidad de un derecho real,
un derecho de crdito.
No es fundamento para prescribir.
La tenencia no es fundamento para obtener o adquirir los frutos.
La tenencia es una situacin ftica

POSESION
Se da sobre los derechos reales susceptibles de usucapirse.
Es fundamento de la prescripcin positiva.
Los frutos le corresponden al poseedor.

5. ELEMENTOS DE LA POSESIN
EL CORPUS
El corpus comprende el conjunto de actos materiales que demuestran la
existencia del poder fsico que ejerce el poseedor sobre la cosa y a si
retenerla de forma exclusiva.

61

EL ANIMUS
El animus es el segundo elemento de la posesin, es decarcter
psicolgico y consiste en ejercer los actos materiales y conducirse como
propietario. Cabe mencionar que sin este elemento la posesin no se
lleva a cabo, porque solo sera tenencia o detentacin.
ROJINA VILLEGAS menciona como elementos de la posesin
tradicionalmente dos: uno material, llamado corpus y otro psicolgico,

51
denominado animus
Corpus comprende el conjunto de actos materiales que demuestran la
existencia del poder fsico que ejerce el poseedor sobre la cosa, para
retenerla de forma exclusiva.
Animus el segundo elemento de la posesin, de carcter psicolgico,
consistente en ejercer los actos materiales de la detentacin con la
intencin de conducirse como propietario, a ttulo de dominio.

6. CLASES DE POSESIN
DERIVADA: es la de quien ha celebrado un acto jurdico en virtud del
cual el propietario le concedi el derecho de retener la cosa
temporalmente. No es en realidad posesin pues no tiene como finalidad
usucapir.
ORIGINARIA: es la del que posee a ttulo de propietario; sin embargo, no
aclara si es titular del derecho real de propiedad o se est en posesin
del mismo.

7. EFECTOS JURDICOS
Caractersticas de la posesin.
-De buena fe, entra en la posesin con ttulo suficiente para poseer, o
cuando ignora los vicios del ttulo que impide poseer con derecho.
-De mala fe, el que entra a la posesin sin ttulo o el que conoce los
vicios de su ttulo que le impide poseer con derecho.
62

-Pacifica, es adquirida sin violencia.

-Continua, es la que no ha sido interrumpida por algn medio.
-Publica, es la que est inscrita en el RPP, as como la que se disfruta demanera
que pueda ser conocida por todos.
-En concepto de dueo, es la que tiene por objeto adquirir el derecho real
de propiedad.
EFECTOS DE LA POSESIN.
Si se adquiri de buena fe por un ttulo traslativo de dominio se obtienen
los siguientes derechos.
1. Hacer suyos los bienes percibidos
2. El de que se le abonen los gastos necesarios y tiles que haya
hecho a la cosa
3. A retirar las mejoras voluntarias
4. El que abonen los gastos hechos por el para la produccin de
los frutos naturales e industriales que no perc

52
5. No se responde por la prdida o deterioro de la cosa aun
cuando sea su culpa

Si es de mala fe a ttulo de dueo por un plazo inferior a un ao, tiene

los
siguientes derechos y obligaciones.
1. Debe restituir todos los frutos percibidos
2. Responde de la prdida o deterioro de la cosa aun por caso fortuito
3. Tiene derecho a que se le embolsen solo los gastos necesarios.
El poseedor de mala fe con ttulo de dueo de manera pacfica,
continua, publica por ms de un ao. Tiene los siguientes derechos.
1. Percibir las dos terceras partes de los frutos industriales de la cosa
2. Que se elaboren los gastos necesarios
3. Retirar las mejoras tiles que se pueden separar sin el deterioro de
la cosa.
El poseedor que adquiri la detentacin por un medio delictuoso tiene
las
siguientes obligaciones.
1. Restituir los frutos que haya producido la cosa
2. A responder de la perdida de la cosa
63

8. PROTECCIN DEL POSEEDOR Y PRDIDA

DE LA POSESIN
Las formas en como un poseedor puede perder la posesin son siete y
aqu las enumer.
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.

Por abandono,esto pasa a favor del propietario del bien.

Por cesin a ttulo oneroso o gratuito.
Por la destruccin o prdida de la cosa o por quedar esta fuera del
comercio.
Por resolucin judicial.
Por despojo, si la posesin del despojador dura ms de un ao.
Por reivindicacin del propietario
Por expropiacin a cusa de la utilidad publica

Se pierde la posesin delos derechos cuando estos son imposibles de

ejercitarse o cuando no se ejercen por el tiempo que basta para que
queden prescritos. Este artculo se refiere ms que a la perdida de la

53
posesin, a la prdida del derecho.

64

CONCLUSION
Este trabajo de investigacin nos sirvi para entender mejor todos
los conceptos que se manejan en el derecho civil en el libre de los
bienes as como entender mejor los derechos reales de garanta
podemos decir que despus de este trabajo podremos comprender
mejor las diferencias entre lo que es la propiedad, la posesin as
como sus teoras y tambin entender mejor las limitaciones a la
propiedad y los diferentes modos de poder adquirir esta as como
los derechos reales de garanta tales como la prenda y la hipoteca.

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BIBLIOGRAFA
Bienes y derechos reales, De la mata Pizaa Felipe - Garzn Jimnez
Roberto, Editorial Porra, 2012. 5 Edicin
Compendio de derecho civil Bienes y derechos reales y sucesiones,
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Edicin.
Derecho civil mexicano, de Pina Vara Rafael. Editorial Porra.
Decimoctava Edicin. 2005.
Derecho civil tomo II bienes, Lozano Ramrez Ral, Editorial PAC, 2009

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