EL VICIO OCULTO DE LA COMPRA VENTA Y SU SOLUCION MEDIANTE

LA FIGURA DE LA ONOROSIDAD DE LAS PRESTACIONES

INTRODUCCION

Desde antao se han regulado las consecuencias de entregar cosas

defectuosas en el marco de un contrato. El caso paradigmtico lo
constituye los vicios redhibitorios. Ese instituto tiene su origen en el
antiguo Derecho Romano . Los vicios redhibitorios nacen como remedio
del comprador exclusivamente frente a la venta de una limitada esfera de
supuestos, los jumentos y los esclavos, ha ampliado su margen de
maniobra ya desde el derecho romano; inicialmente a cualquier animal
dorso domatur y, posteriormente, a todo tipo de compraventa. Asnos y
esclavos eran casos paradigmticos de res susceptibles de contener
defectos ocultos.

Se ha discutido mucho sobre la naturaleza jurdica de los vicios ocultos,

en el sentido si las mismas deban verse como garantas contractuales,
efectos de los contratos onerosos (aunque tambin se aplican a la divisin
o particin de bienes, por lo que debera tratarse en normas generales.),
obligacin de saneamiento, o como un tipo de responsabilidad especial
(responsabilidad contractual sin culpa).
 DESARROLLO DEL TEMA

Un vicio oculto en una compraventa de cualquier objeto entre particulares es

un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el
comprador en el momento de la compra, y que una vez sobrevenido la hace
impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la
habra comprado o habra pagado menos por ella.

El Cdigo Civil lo define as en su artculo 1.484:

El vendedor estar obligado al saneamiento por los defectos ocultos que

tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o
si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador,
no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella; pero no ser
responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni
tampoco de los que no lo estn, si el comprador es un perito que, por razn de
su oficio o profesin, deba fcilmente conocerlos.

Por otro lado cabe resaltar que cuando Cuando se hace una
compraventa de cualquier objeto entre particulares no estamos actuando
como consumidores, sino como personas particulares, lo que conlleva una
gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, y es que no se aplica lo
dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, sobre garantas.

En este caso, se aplica la normativa general del Cdigo Civil sobre

compraventa, concretamente lo que se conoce como saneamiento por vicios
ocultos o redhibitorios.

Para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos se tienen que dar los
siguientes requisitos:

1) Debe haber un vicio oculto, que no est a la vista y no es cognoscible

teniendo en cuenta la instruccin de la concreta persona del comprador,
2) El vicio debe ser grave, de tal forma que haga impropio para su uso la
cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habra comprado o
habra pagado menos,

3) El vicio debe ser preexistente a la venta,

4) La accin se extingue a los seis meses contados desde la entrega de

la cosa vendida (art. 1490 Cdigo Civil).

Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido
judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.

En cuanto a qu se puede conseguir si ejercitamos nuestro derecho de

saneamiento, de acuerdo con el artculo 1.486 del Cdigo Civil, el
comprador, siempre ante los tribunales de justicia, podr optar por:

La accin redhibitoria: consiste en desistir del contrato, abonndosele los

gastos que pag, entregando la cosa con vicios ocultos. Si se pudiera
demostrar que el vendedor actu con mala fe, pues conoca los defectos y no
los manifest al comprador, en caso de optar el comprador por la accin
redhibitoria tambin podr exigir daos y perjuicios.

La accin quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del

precio, a juicio de peritos, por la valoracin de los vicios ocultos.

Ahora Si la cosa llegara a perderse o destruirse por los vicios conocidos por
el vendedor, sufrir ste la prdida y deber restituir el precio y abonar los
gastos del contrato, con los daos y perjuicios.

Si el vendedor no conoca los vicios o defectos ocultos, deber slo restituir el

precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador (art.
1487 del Cdigo Civil).

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las

recprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le
incumbe.
El perjudicado podr escoger entre exigir el cumplimiento o la resolucin de la
obligacin, con el resarcimiento de daos y abono de intereses en ambos
casos. Tambin podr pedir la resolucin, aun despus de haber optado por el
cumplimiento, cuando ste resultare imposible.

El Tribunal decretar la resolucin que se reclame, a no haber causas

justificadas que le autoricen para sealar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con

arreglo a los artculos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley
Hipotecaria.

Artculo 1.485 del Cdigo Civil:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos

ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposicin no regir cuando se haya estipulado lo contrario, y el

vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Artculo 1.486 del Cdigo Civil:

En los casos de los dos artculos anteriores, el comprador podr optar entre
desistir del contrato, abonndose le los gastos que pag, o rebajar una
cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conoca los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no

los manifest al comprador, tendr ste la misma opcin y adems se le
indemnizar de los daos y perjuicios, si optare por la rescisin.

Qu es un vicio o un defecto?
La doctrina civilista no se detuvo especialmente a analizar este punto,
podemos decir que no hay un concepto jurdico de defecto por lo que
debemos abrevar en el lenguaje comn. Vicio y defecto son sinnimos. En el
diccionario de la Real Academia Espaola, vicio nos remite a defecto y este
es definido como una carencia de alguna cualidad propia de algo o una
imperfeccin en algo o en alguien.
La carencia de ciertas cualidades es algo distinto a la existencia de vicios.
Una cosa de baja calidad en comparacin con otras similares no es una
cosa viciosa, es una cosa diferente. El vicio es una anomala por la cual la
cosa se distingue de todas las otras cosas del mismo gnero, de la misma
especie, de la misma calidad1

Con ello no quiero decir que entregar cosas de calidad diferente a la

pactada no fueran a tener consecuencias jurdicas, las tendr pero no en
atencin a la existencia de defectos sino por afectacin del principio de
identidad del objeto. Desde el Derecho Romano clsico rige el principio del
aliud pro alio invito creditori solvi non potest, por la cual no se puede pagar
una cosa por otra a un acreedor contra su voluntad.
Los vicios no pueden obstar a la identidad del objeto comprometido. Para
que el rgimen de vicios ocultos sea aplicable debe entregarse la cosa
acordada con los menoscabos que los defectos suponen. Entregar una cosa
por otra no supone la existencia de vicios sino la lisa y llana afectacin de la
identidad del objeto, para lo cual se han previsto otras soluciones jurdicas.
Un ejemplo puede ayudar a comprender la diferencia, si se ha acordado la
transmisin de un motor de 100 HP, la entrega de un motor de 75 HP
supone la entrega de una cosa distinta, en cambio sera una cosa viciosa un
motor de 100 HP que no levanta ms de 75HP de potencia.
El vicio de una cosa puede observarse desde un punto de vista estructural o
funcional, es decir en atencin a la afectacin per se o bien por afectacin al
destino de la cosa. Una vaca afectada por la encefalopata espongiforme
bobina, no sirve para ningn fin, debe ser sacrificada e incinerada, posee un
defecto intrnseco absoluto, pero una vaca lechera en el final de su ciclo
productivo bien puede servir para el matadero, ser viciosa como lechera
pero no como animal de faena.
No es una cuestin sencilla determinar el vicio en atencin al destino, porque
pueden no ser coincidentes el destino especifico que pretenda darse al bien
con el natural de la cosa. En estos casos habr que estar atento a la

1 Castn Tobeas, Jos. (1993). Derecho Civil Espaol, Comn y Foral. T IV. 15ta. Edicin. Reus.
Madrid.
intencin declarada o presunta de las partes, y en ausencia de ella al destino
normal de la cosa. Una antigua maquina de coser puede servir para decorar
una sala, y no ser viciosa si ya no sirve para hacer costuras. En el caso del
ejemplo habr que determinar la existencia de vicio en atencin a la voluntad
expresa de las partes, o en razn de la presunta, y en tal sentido deber
entenderse que se buscan destinos distintos si lo compra una persona que
regentea un taller de costuras o un coleccionista de cosas antiguas.
La existencia de una afectacin intrnseca no nos exime de un anlisis
contextual, porque muchos defectos internos dejan de serlo si se los mira en
su contexto. Un automvil 0 Km ser defectuoso sino cuenta con cinturones
de seguridad, no as un automvil clsico, y esto no tiene que ver con
aspectos funcionales, no ser un vicio incluso cuando el destino que se le
pretenda dar no sea ser exhibido en un museo, sino conducirlo.
En el Derecho Europeo se est produciendo la extensin del concepto de
vicio o defecto en algo ms amplio y as se llega al moderno concepto de
falta de conformidad en el caso de compraventa o al concepto de prestacin
defectuosa para los dems contratos.2 A esa evolucin conceptual aportaron
la Directiva 1999/44 CE, Draft Common Frame of Reference, Principles of
European Contract Law, Convencin de Viena sobre los contratos de compra
venta internacional de mercaderas (artculo 35).

Qu es lo oculto?
Desde las antiguas fuentes romanas oculto es lo contrario a manifiesto.
El Cdigo Civil y Comercial no nos dice claramente qu es un vicio oculto.
En primer trmino establece que el defecto oculto es un defecto cualquiera
con excepcin de lo dispuesto en el art. 1053. Luego all se define oculto por
oposicin, nos dice que un defecto no ser tal cuando el adquirente
conoci, o debi haber conocido (el vicio) mediante un examen adecuado a
las circunstancias del caso al momento de la adquisicin. En suma, lo
oculto es lo no conocido, pero no se le aplicar el rgimen si ese defecto

2 Coase, Ronald (1960). The problem of social cost, en Journal of Law and
Economics, N 3. Traduccin en espaol, El problema del costo social, en Revista de
Estudios Pblicos, N 1. Pgs. 81-134.
 desconocido no debiera haberlo sido si se hubiera realizado un estudio
adecuado del objeto.

El vicio manifiesto o evidente hace irrelevante el estado subjetivo de

conocimiento por parte del adquirente. Se supone, y sin admitir prueba en
contrario, que un defecto manifiesto es conocido e integra la negociacin de
modo tal que el precio refleja su existencia.
Un vicio conocido por el adquirente es equiparable al vicio aparente, es
decir, no oculto, y por el cual no se debe garanta. Si el vicio es conocido
por el adquirente las reglas de la buena fe mandan a no deshacer lo
acordado, porque se ha tenido en cuenta la cosa con sus defectos al
momento de contratar. En el peor de los casos se ha considerado que
dichos defectos no han tenido entidad como para afectar al objeto del
negocio o ya se han tenido en cuenta al momento de aceptar el monto del
precio a pagar. Frente a un vicio conocido no hay defraudacin de
expectativas.
Alterini3es muy claro en este punto, segn las reglas generales en
materia de obligaciones, frente el intento del deudor de cumplir con un
objeto que adolece de un defecto ostensible, el acreedor puede:
Rechazar el pago por carencia de requisito de identidad o integridad de la
cosa.

Aceptar el pago defectuoso sin observaciones, en cuyo caso la deuda queda

extinguida por dacin en pago.
Aceptar el pago defectuoso pero con las debidas reservas, lo cual
habilita exigir la adecuacin o la indemnizacin.
Frente a un vicio conocido rige el principio de conformidad. Se estima que el
adquirente considera que la cosa entregada se adeca sustancialmente a lo
acordado, o bien, que a pesar de no ser as se muestra igualmente
satisfecho con la cosa recibida. Como puede verse el principio de
conformidad se encuentra emparentado con el principio de buena fe.

3 Cooter, Robert y Ulen, Tomas (1997). Derecho y Economa. Fondo de Cultura Econmica. Mxico
D. F.
Se encuentra equiparado al vicio conocido el vicio conocible. Si el vicio es
desconocido, pero no debiera serlo en razn de un estudio ajustado a las
circunstancias del caso, tampoco puede considerarse oculto. Ese estudio
debe ser acorde a la complejidad y valor del objeto, as como a la profesin
u oficio del comprador, si bien el Cdigo unificado ha eliminado la referencia
especifica a la profesionalidad del adquirente, la referencia general a las
circunstancias del caso lo prevn de manera implcita. Aqu, queda claro,
se aplica una regla de debido cuidado; el obrar negligente del comprador no
se halla amparado por la ley.
Segn el Cdigo Civil Italiano, el vicio no tiene ese carcter cuando es
fcilmente reconocible. Para Salvat4es oculto si no pudo ser descubierto
tras un examen atento y cuidadoso de la cosa, pero a ello agrega que si
valindose de terceros expertos pudo ser descubierto no es oculto. Ese
criterio era criticado por Borda[8], quien deca que no era posible andar
por la vida acompaado de expertos.

En general se ha reconocido un estndar de conducta medio, de manera

que el vicio se considera oculto cuando el adquirente emplea la diligencia
adecuada al caso, segn las circunstancias de tiempo, lugar y personas y
aun as no es posible detectarlo. Ello significa que en principio no se
requiere la necesidad de hacerse asesorar por un perito, pero s la
complejidad del caso lo exigiere esta omisin puede perjudicar al comprador,
por ejemplo si un abogado compra un microscopio comparador de barrido,
no puedo alegar su ignorancia sobre el asunto para desconocer un vicio que
hubiera sido fcilmente detectable por un estudiante de fsica o qumica.
No obstante, resulta atendible el argumento que cuando el comprador no
es experto no se le puede exigir que despliegue una diligencia media en
orden a cerciorarse del estado de la cosa que pretende adquirir. Si
soportara tal deber, carecera de justificacin la obligacin que a sensu
contrario tiene el vendedor de informarle de los vicios de la cosa, que le
4 De Verda y Beamonte, Juan Ramn. (2009). Saneamiento por vicios ocultos. Las acciones edilicias.
Arazandi. Navarra.
sean conocidos o que hubiera podido conocer mediante el uso de una
diligencia regular o media en atencin a sus concretas circunstancias
personales5.
En general el problema radica en que lo oculto o aparente es una cuestin
de hecho y de grados. En los extremos podemos ver con claridad qu es
oculto y qu es aparente, pero en medio hay cuestiones fronterizas muy
difciles de dilucidar que deben ser resultas bajo la apreciacin del juez.
Finalmente el Cdigo establece que si el objeto reviste caractersticas
especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere
cierta preparacin cientfica o tcnica, para determinar esa posibilidad se
aplican los usos del lugar de entrega (art. 1053, inc. a). Es un modo de
cerrar las previsiones de la norma legal que no agregan nada sustancial a la
solucin de la primera parte del inciso.
Ttulo oneroso.
Como vimos antes, los vicios ocultos (lase redhibitorios) nacen en los
contratos de compraventa para luego extenderse a todos los contratos
onerosos. La onerosidad es un elemento central del rgimen legal, lo cual
da cuenta de su naturaleza econmica antes que moral. Lo importante no
es el valor de la palabra empeada sino el desequilibrio prestacional. Ante
la ausencia de prestacin y contraprestacin no corresponde analizar vicios
ocultos.
La cosa defectuosa tuvo que ser transmitida para su dominio, uso o goce a
ttulo oneroso. As lo dispone por va indirecta al establecer quienes son los
sujetos obligados al saneamiento, a saber:

a. el transmitente de bienes a titulo oneroso;

b. quien ha dividido bienes con otros;

c. sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente
transferencia a titulo oneroso.
Aqu, como en la eviccin, vemos con claridad el carcter objetivo de su
fundamento. No es la frustracin de las expectativas de una contratante lo

5 De Verda y Beamonte, Juan Ramn. (2009). Saneamiento por vicios ocultos. Las acciones edilicias.
Arazandi. Navarra.
que da origen a esta figura, sino el desequilibrio prestacional. Si no hay
prestacin y contraprestacin no resulta posible aplicar los vicios ocultos.
Pero si bien es un elemento natural de los contratos onerosos, nada
obsta a que pueda pactarse en cualquier contrato a titulo gratuito.

Efectos de los vicios ocultos. Acciones

La existencia de vicios ocultos da origen a la responsabilidad por
saneamiento, y segn lo dispuesto en el artculo 1.039, brinda al afectado la
posibilidad de optar entre las siguientes alternativas:
1. reclamar la subsanacin de los vicios;
2. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
3. declarar la resolucin del contrato.
Con relacin a la tercera alternativa, si bien el artculo expresa que asiste al
acreedor de la obligacin el derecho de declarar la resolucin, debemos
entender que su derecho es a solicitar esa declaracin y no hacerla per se.
Vale mencionar que el derecho a resolver el contrato cuenta con una
excepcin, la prevista en el artculo 1.057, cuando el defecto sea
subsanable, y el garante ofrece subsanarlo pero el afectado no lo acepta.
En ese supuesto solo podr reclamar la reparacin de daos, pero no la
resolucin del contrato.
Conclusiones
El actual Cdigo, articula un sistema ms moderno, que actualiza
algunas soluciones manteniendo la estructura tradicional.

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 das, la cuestin ser

sometida a Mediacin (ley 24573 para las cuestiones dentro de la
Capital Federal), o juicio directamente fuera de Capital ya que no
existe mediacin obligatoria, donde un abogado preparado en
Mediacin nos recibir junto con los responsables y sus letrados a fin
de resolverlo sin arribar a juicio.

En la mayora de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica

bien probados, sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de
mediacin previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa
constructora o profesional comprende desde el primer momento
cules son las pruebas y los argumentos de que dispone el
damnificado, intentara evitar el litigio.
En los casos que llegan a la Justicia tambin existen buenas
probabilidades, por cuanto nuestros jueces estn defendiendo
correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la
buena fe que debe presidir los contratos y en las garantas que deben
acompaar toda venta, colocacin y utilizacin de materiales
destinados a usos constructivos o de diseo. No olvidemos que
nuestros magistrados tambin son consumidores y tambin viven con
vicios ocultos.
De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial
donde todos corremos el riesgo jurdico eventual de perder alguna
prueba, algn testigo o algn plazo o bien que el perito o plomero no
se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y
sabiendo lo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un
80% de lo que nos corresponde que arriesgarnos a litigar dos o tres
aos en tribunales.