USUCAPIAO

A usucapio e o registo: devemos repensar o tema?
The adverse possession and the registration: should we rethink the theme?
J. A. Mouteira Guerreiro
Professor da Universidade Portucalense, advogado, colaborador do CENoR Faculdade de

Direito da Universidade de Coimbra e do CIJE Faculdade de Direito da Universidade do
Porto
Outubro 2013
REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2

RESUMO: O artigo trata da questo da posse conducente usucapio e da sua geralmente
REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

assentida prevalncia face ao registo. Essa prevalncia, que se questiona, corresponde
soluo que decorre do disposto no artigo 1268 do Cdigo Civil, segundo a interpretao
tradicionalmente dada ao preceito. No entanto, as circunstncias histricas que constituram
a ratio da norma esto hoje profundamente alteradas, sobretudo com o aparecimento de
uma multiplicidade de proprietrios e de direitos sobre os imveis, acrescido do
desconhecimento recproco das pessoas, factos que motivam determinantemente a falta de
publicidade e a equivocidade do animus da posse. Alm disso, o advento da sociedade de
informao, a celeridade das transaes e as novas regras registrais tornaram indispensvel
um sistema que permita concretizar o processo aquisitivo, demonstrando ex ante da
contratao que o transmitente est legitimado para dispor, o que s o registo possibilita.
Contudo, a apreciao da eventual existncia de posse anterior s vivel ex post. Torna-
se necessrio fazer uma interpretao corretiva ou at ab-rogante daquele artigo 1268, que
contradiz outros preceitos, bem como princpios essenciais, tais como os da certeza jurdica e
da proteo da confiana, designadamente a indispensvel ao comrcio jurdico imobilirio e
credvel publicitao dos direitos.
PALAVRAS-CHAVE: posse, usucapio, registo, propriedade, direitos, publicidade.
ABSTRACT: The article deals with the question of ownership leading to adverse possession
and its prevalence over the registry. This prevalence, which is questioned, corresponds to
the solution from the provisions of Article 1268 of the Civil Code, according to the
interpretation that is traditionally given to the precept. However, the historical circumstances
that constituted their ratio are now deeply changed, especially with the forthcoming of a
multitude of owners and property rights, together with the mutual ignorance of the people.
Those events contribute decisively to the lack of advertising and the equivocity of the
possession animus. Also, the advent of the information society and the speed of transactions
and new registry rules, become the registration system capable of achieving the 'buying
process' "ex ante" of hiring that the transferor is legitimately licensed, and this only allows
the registry. However, the appreciation of the existence of a prior possession is made "ex
post". So it is necessary to make a modern or even revocatory interpretation of the article
1268 whose traditional interpretation contradicts other precepts and principles such as legal
certainty and protection of trust, especially the necessary legal real estate commerce and the
credible publicity of the rights.
KEY WORDS: Possession, adverse possession, registry, property, rights, publicity.
2
SUMRIO:

1. Introduo
2. Registo face ao tema da posse
3. Usucapio versus registo
3.1. A posse deve prevalecer?
3.2. A noo bsica da usucapio
3.3. O desconhecimento dos possuidores
3.4. Hodierna falta de publicidade da posse
3.5. A informao eletrnica
4. A atual dificuldade de prova da usucapio
5. Apontamento sobre os fins de ordem privada da posse e pblica do registo
6. As atuais insuficincias da posse
7. O processo aquisitivo
8. Os pressupostos da usucapio e sua suposta prevalncia
9. Interpretao do normativo (art 1268 do C.C.) atinente prevalncia da usucapio face
realidade da vida
10. Nota sobre a publicidade registral
11. O registo e a Sociedade de Informao
12. Algumas atuais e debatidas caractersticas do registo
13. O Registo Predial e a publicidade organizada
13.1. Essenciais fins do registo
13.2. Necessidade de reflexo sobre as questes do registo
13.3. Reanlise do tema da posse e do registo
14. Implicaes das necessariamente demoradas decises judiciais sobre a usucapio
15. As novas prticas na Sociedade da Informao
15.1. A informao sobre a situao jurdica dos prdios
15.2. Os dados do registo so os nicos que gozam de crdito generalizado
15.3. Interrogaes que devem ser feitas
15.4. Possibilidade legal de atualizao de velhos conceitos
15.5. Princpios validados pelo art 1297 e por outros preceitos do C.C.
15.6. A nova realidade social contempornea
15.7. A alterao das circunstncias vigentes ao tempo da publicao do Cdigo Civil
15.8. A interpretao do art 1268 do C.C.
15.9. A usucapio nos imveis pertence a uma realidade pretrita
16. A modo de concluso
Bibliografia
Jurisprudncia
3
1. Introduo1

O captulo sobre a problemtica da publicitao de direitos sobre imveis e o registo predial
constante da 2 parte da tese de doutoramento que defendi em 27 de Maio passado tem um
pargrafo em que abordada a vexata quaestio todavia atual - da posse versus registo,
tema a que ora volto2.
Trata-se de uma matria particularmente controversa, sobre a qual h anos que tenho
sustentado a posio que reputo mais consentnea com a poca em que vivemos 3, mas que
mereceu crticas4, alis esperadas, estimulando-me a formular a pergunta: ser que importa
repensar a questo e, pela minha parte, continuar a defender a soluo que tenho tentado
defender?
Creio que sim. Que poder vir a ter alguma utilidade para se voltar a perspetivar a
segurana do comrcio jurdico imobilirio e para procurar contribuir, ainda que
modestissimamente, no sentido de tentar estimular a doutrina e a jurisprudncia (que no
tem posto em causa a prevalncia da posse) para reinterpretarem determinadas solues
sedimentadas e consagradas, mas que, a meu ver, so pouco justas e, na era atual,
verdadeiramente, injustificadas. Por isso, pensei reeditar neste artigo uma grande parte do
que naquele pargrafo escrevi5, complementando-o com algumas outras reflexes que se me
afiguraram pertinentes.
1
Ao longo do presente texto sero utilizadas as seguintes abreviaturas: AJB Associao Jurdica de Braga;
BMJ Boletim do Ministrio da Justia; C.C. Cdigo Civil; CEJ - Centro de Estudos Judicirios; CENoR - Centro
de Estudos Notariais e Registais (FDUC); CIJE - Centro de Investigao Jurdico-Econmica (FDUP); C.N-
Cdigo do Notariado; C.R.P. - Cdigo do Registo Predial; FDUC - Faculdade de Direito da Universidade de
Coimbra; FDUP - Faculdade de Direito da Universidade do Porto; IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do
Brasil; IRN - Instituto dos Registos e do Notariado; O.A. - Ordem dos Advogados; O.N. - Ordem dos Notrios;
R.C.D.I. - Revista Critica de Derecho Inmobiliario; R.D.I. - Revista de Direito Imobilirio; R.J. - Revista Jurdica
(UPT); R.N. - Revista do Notariado; S.I. - Scientia Iuridica; STJ - Supremo Tribunal de Justia ; UPT -
Universidade Portucalense.
2 O Autor agradece reconhecidamente Prof. Doutora MARIA RAQUEL GUIMARES a leitura da verso
preparatria deste artigo e os comentrios e crticas que ento teve a deferncia de lhe fazer.
3 Sobre o tema da usucapio e do registo h j mais de 18 anos que escrevi um pequeno texto que a Revista
do CEJ e a ROA publicaram, no qual levantava a questo da posse versus registo (cf. Posse ou Registo? in
ROA, Ano 54, Julho 12994, pp. 327-346). Dez anos volvidos, nas Comemoraes do 35 aniversrio do C.C. e
do 25 da reforma de 77, a FDUC realizou encontros com elevado interesse e atenta participao e, no que
abordou a matria dos direitos reais, tive ensejo de participar apresentando um trabalho em que tambm me
referia ao problema do confronto entre posse e registo (Cf. GUERREIRO, J. A. Mouteira , A posse, o registo e
seus efeitos, em Temas de Registos e de Notariado, pp. 327-346). Dois anos depois, respondendo a outro
convite, desta feita da AJB, retomei a questo da publicidade dos direitos reais, da posse e do registo. (Cf.
Publicidade dos direitos reais posse, registo e prova dos direitos, in S.I. n 310, Abril-Junho 2007, pp. 309-
338). Aludi ainda ao tema noutras oportunidades, como foi, por ex., o caso da conferncia sobre Registos e
Notariado na UPT (cf. Registos e Notariado que situao atual e que perspetivas? in RJ, n 14, 2010, pp.
111-126).
4 Com efeito, surgiram crticas, designadamente a de ABLIO VASSALO DE ABREU nos estudos Uma relectio
sobre a acesso da posse (artigo 1256 do Cdigo Civil) in Nos 20 Anos do Cdigo das Sociedades Comerciais,
Vol. II, p. 43 e ss. Coimbra: Coimbra Editora, 2008, bem como A relao de coexistncia entre a usucapio
e o registo predial no sistema jurdico portugus, in Estudos em homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique
Mesquita, vol. I, pp. 29 e ss. Coimbra: Coimbra Editora, 2009 e muito recentemente no livro Titularidade
Registral do Direito de Propriedade Imobiliria Versus Usucapio. Coimbra: Coimbra Editora, 2013.
5 Devo confessar que a esta minha insistncia no alheia a convico de que os registos so muito
importantes para a defesa dos direitos de todos, mas que tambm o sero tanto mais quanto o seu papel for
tido em devida conta, sobretudo pela jurisprudncia.
4
2. O registo face ao tema da posse

A centralidade que na nossa jurisprudncia e tambm na doutrina tem assumido o conceito
de terceiro, relegou para segundo plano a maioria de importantes questes que se prendem
com o Registo Predial, tais como as do mbito dos princpios da legitimao, da legitimao
dispositiva e da legalidade, bem como a prpria definio do valor da inscrio e a
considerao do atual sistema portugus ser um mero sistema de registo de ttulos ou
antes de registo de direitos.
Contudo, o tema da posse e do registo ou melhor, da prevalncia da posse -

indubitavelmente um dos que tem maior alcance prtico. Pela minha parte, h anos que
venho tentando contribuir para que se reequacione a questo da preponderncia da posse,
soluo essa que se afigura desajustada do nosso tempo em que a informao sobre as
titularidades dos bens dada por meios eletrnicos, como o caso da muito frequente
certido permanente.
3. A usucapio versus registo
Em sntese, vejamos o seguinte:
3.1. A posse deve prevalecer?
A questo que est (e sempre esteve) em causa a da posse conducente aquisio

originria e no a outros pontos importantes, como os da proteo possessria e dos meios
possessrios que possibilitam -, ao que pensamos, propositada e mesmo indispensavelmente
- a defesa da posse6. Por outro lado, tambm nunca constituiu nosso propsito afirmar que
na era atual a usucapio deixou, radicalmente, de ter qualquer valia. Seria manifestamente
inadequado sustent-lo. O que nos parece que a interpretao que continua a ser feita de
algumas disposies legais, sobretudo a do art 1268, n 1, do C.C., conduzem afirmao
e essa que penso estar ultrapassada de que a posse prevalece sempre sobre o registo.
Essa tradicional conceo provm do tempo do Cdigo de Napoleo, do individualismo e do

liberalismo, em que os civilistas estavam longe de imaginar as atuais bases de dados, o
Citius e os motores de busca, ou seja, a poca em que s, ou quase s, se fazem as buscas
6 que o nico ponto que nos importa focar o da posse versus registo, no tocante questo de saber se a
posse pode ir contra os direitos j registados, nomeadamente o de propriedade. No se trata de pr em causa
o poder de facto do proprietrio. Quanto a este ponto da legitimao do direito do proprietrio no haver
contestao alguma, at porque posse e propriedade, sendo conceitos distintos, se complementam (cf., v.g. o
tratado de ALVES, Jos Carlos Moreira, Posse, Rio de Janeiro: Editora Forense, 1991, Tomo 1, pp. 25-29).
Como diz ORLANDO DE CARVALHO a posse em sentido tcnico () no evidentemente um direito, embora
seja fonte de consequncias jurdicas e at de direitos, se quisermos. , sim, uma situao de situao de facto
juridicamente relevante (Cf. Direito das Coisas, Coimbra: Coimbra Editora, 2012 [onde reproduzido o estudo
Introduo Posse, in RLJ], p. 269, mas itlico nosso).
5
sobre a situao jurdica dos prdios atravs internet e, mesmo quem quer contratar com a

possvel segurana, no dispe de qualquer outra informao (e muito menos de uma
informao credvel) que no seja a que o registo lhe d.
Contudo, a jurisprudncia e a doutrina persistem em sublinhar a prevalncia da posse 7 ,

citando habitualmente a clssica opinio h anos manifestada por OLIVEIRA ASCENSO que,
referindo-se a este tema, disse: a usucapio constitui o fundamento primrio dos direitos
reais na nossa ordem jurdica, no podendo esquecer-se que a base de toda a nossa ordem
imobiliria no est no registo, mas na usucapio8.
Por isso, afigurou-se-nos que podia ser til aduzir uma outra palavra sobre este polmico
tema para tentar dar algum (e modestssimo) contributo para a sua reanlise, mesmo
porque consideramos que a interpretao das leis deve ser dinmica, adaptada ao tempo,
bem como aos valores subjacentes s normas e, qui sobretudo, realidade da vida. E
esta mesma realidade da vida torna quase impensvel para qualquer hodierno adquirente
de bens imveis - que legalmente titulou e registou a aquisio que, dez ou mais anos
depois, venha a ser desapossado do prdio adquirido porque, afinal, foi decidido que o
proprietrio no ele, mas sim um outro que invocou uma posse anterior ao seu registo
regularissimamente feito h mais de uma dcada.
3.2. A noo bsica da usucapio
Quando explica os requisitos enunciados no art 1287 do C.C., MENEZES CORDEIRO diz que
a usucapio a constituio, facultada ao possuidor, do direito real correspondente sua
posse, desde que esta, dotada de certas caractersticas, se tenha mantido pelo lapso de
tempo determinado na lei9.
Trata-se, consabidamente, de um modo de aquisio originria da propriedade10 e de outros

direitos reais, porque o usucapiente adquire o seu direito no por causa do direito do
proprietrio anterior, mas apesar dele11.
Esta brevssima referncia traduz a opinio unnime de que a usucapio representa uma
aquisio originria (dir-se-ia que a aquisio originria paradigmtica) e tem o efeito
aquisitivo porque se conjugam estes requisitos bsicos: a posse do direito com determinadas
7 Vide, por todos, o recente Acrdo de 31/3/2008 do STJ, para Uniformizao da Jurisprudncia, publicado no
DRE n 63, Srie I, pp. 1871-1879.
8
Cf.: Efeitos substantivos do registo predial na ordem jurdica portuguesa, in ROA, Ano 34, pp. 43-46. A
expresso abreviado a base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo, mas na usucapio tem
sido sistematicamente considerada, mormente pela jurisprudncia e pela doutrina, como lapidar. No
sabemos, contudo, se o autorizado Mestre continua a manter aquela sua opinio.
9 Cf. MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, p. 466. Vide sensivelmente a mesma definio em A Posse:
Perspectivas Dogmticas Actuais, p. 129 (aqui o Autor fala na posse que assuma determinadas
caractersticas e no nela ser dotada de certas caractersticas).
10 No recente Ac. do STJ de 18-10-2012 (TAVARES DE PAIVA) concluiu-se que as formas de aquisio
originria so a ocupao, a acesso e a usucapio (consultvel na jurisprudncia do STJ e em

www.dgsi.pt/jstj.nsf/.../35d64f499bb3137880257a9c004ee104?). Dir-se- que essas so as formas principais.
11 Cf. SANTOS JUSTO, Direitos Reais, p. 273. A parte que este Autor cita em itlico de: CARLOS A. da MOTA
PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, por ANTNIO PINTO MONTEIRO e PAULO MOTA PINTO, p. 361.
6
caractersticas e o decurso de um certo lapso de tempo, caractersticas estas que so

determinantes para que tal efeito aquisitivo possa ocorrer12.
Assim, a fruio pblica e notria (a fruio evidente, vista de todos) do direito sobre as
coisas mxime do direito de propriedade, justificou e legitimou, ao longo dos sculos, o
instituto da posse, a sua notvel caraterizao terica e o seu continuado estudo, de que
resultaram muitas das mais apreciveis obras da teoria jurdica, falando-se mesmo da
inabarcabilidade dos inmeros trabalhos e teses que de h longa data tm versado o tema
da posse13.
Por outro lado, quase todos os autores salientam a antiguidade deste instituto. MENEZES
CORDEIRO resume: desde que se consumou a apropriao da riqueza, foi naturalmente
sentida pelos agregados humanos a necessidade do conhecimento do estatuto particular de
cada coisa14.
Esta necessidade tem profundas razes histricas, desde os antigos povos do oriente aos da
antiguidade clssica e quer no tocante s solenidades pblicas de uma investidura na posse
dos bens, designadamente dos imveis, quer em inscries escritas qui antecedentes
histricos de um primitivo registo , encontradas um pouco por todo o lado.
A publicidade dos direitos reais - desde sempre tida como necessria 15 , dada a natureza
destes direitos e tambm a coexistncia da (denominada) obrigao passiva universal 16 -
tem revestido, atravs dos tempos, uma dplice vertente: a da publicidade espontnea,
basicamente fundada na posse, conceito consabidamente desenvolvido pelo direito romano,
e a da publicidade organizada, primeiro sob formas incipientes, como as dos marcos,
tambm romanos, at s dos atuais meios tcnicos, progressivamente aperfeioados, dos
registos jurdicos.
12
So sobejamente conhecidas essas caractersticas e as teorias chamadas subjetivista de SAVIGNY e
objetivista de IHERING das quais, embora no caiba aqui minimamente falar, no entanto no ser
despiciendo recordar que se situam no domnio da publicidade espontnea dos direitos reais, face aos atos
materiais praticados - de uma forma manifestamente reiterada, pacfica, pblica e continuada - pelo possuidor,
pelo menos durante o perodo de tempo estipulado na lei, convicto de que exerce o direito sobre a coisa e de
que o faz de um modo pelo publicamente reconhecido - em seu prprio nome e interesse.
13 manifestamente invivel (e at descabido) num simples artigo referir os mais conhecidos trabalhos que
tm versado este tema. Porm, numa muito lacnica referncia (que, pelo menos, se afigura pertinente fazer),
diremos que todas as lies de direitos reais o abordam. Recordamos ainda, entre outros, os j citados estudos
de ORLANDO DE CARVALHO, MENEZES CORDEIRO e MOREIRA ALVES, mas devemos lembrar tambm o
clssico trabalho de MANUEL RODRIGUES A Posse, contendo o ensaio-prefcio de FERNANDO LUSO SOARES,
Ensaio sobre a posse como fenmeno social e instituio jurdica - onde feita uma douta anlise dessa
instituio jurdica (vide: MANUEL RODRIGUES, A Posse, Coimbra: Almedina. 1981).
14 Cf. op. cit., p. 266.
15 Como j se disse, o princpio da publicidade geralmente reconhecido como inerente aos direitos reais.
MOTA PINTO diz, sugestivamente, que um dos princpios constitucionais dos direitos reais (Cf. por LVARO
MOREIRA e CARLOS FRAGA, Direitos Reais segundo as lies do Prof. MOTA PINTO ao 4 Ano Jurdico de 1970-
71, p. 119, mas itlico nosso). Nota-se tambm que devido especial eficcia dos direitos reais perante
terceiros, torna-se necessrio dar publicidade aos mesmos. (Cf. LEITO, Lus Manuel Teles de Menezes,
Direitos Reais, p. 255). Este ponto - da necessidade de dar publicidade perante terceiros igualmente
sublinhado por ORLANDO DE CARVALHO (cf. citado Direito das Coisas, pp. 219-222).
16 Ao falar da obrigao passiva universal queremos apenas aludir ao chamado dever geral de absteno, sem
pretender suscitar qualquer debate a propsito da teoria personalista (que no considera possvel haver
relaes jurdicas entre pessoas e coisas) e a realista que considera no haver uma obrigao no sentido
tcnico-jurdico (e parece-nos que no h), mas apenas um dever geral de conduta. Talvez se possa dizer,
lhanamente, no pelo lado de todos, mas sim pelo do titular do direito real: este tem o direito de afastar a
interferncia de outrem.
7
E estes meios de pblico conhecimento dos direitos das coisas os habitualmente referidos

como espontneo da posse e organizado do registo tm, at aos nossos dias, coexistido no
ordenamento jurdico como instrumentos simultaneamente complementares e concorrentes
na publicitao dos direitos das coisas, mormente dos imveis. E talvez essa dupla vertente,
se no mesmo disputa de primazia nas diversas tradies jurdicas, tenha contribudo para
uma conveniente e curial interpretao das normas, num sentido prospetivo, que procura
aplicar o direito principalmente com a finalidade de alicerar a justa deciso.
E por certo que muitas dessas tradies buscaram adequada justificao na prova da posse e
no reconhecimento dos correspondentes efeitos, matria sempre profundamente estudada, e
(entre ns) bastante mais do que o contedo dos registos, de que pouco se tem querido
saber17.
Mas, se isto tem sido assim ao longo dos tempos, parece, no entanto, que j no se poder
dizer o mesmo neste terceiro milnio em que os contraentes negoceiam por e-mail, buscam
a informao imediata on-line, mas que pretendem segura. evidente que estamos em
plena Terceira Vaga (The Third Wave que em 1980 foi profetizada por ALVIN TOFFLER)
que sucedeu primeira revoluo agrcola e depois segunda, a revoluo industrial.
Aconteceu que nos fins do Sculo XX deu-se realmente aquela profetizada terceira
revoluo que veio a corresponder atual Sociedade da Informao", na qual o
conhecimento generalizado e a tecnologia passaram a ter um papel essencial na vida e nas
relaes sociais reguladas pelo Direito.
No entanto, a legislao, designadamente os cdigos civis dos vrios pases permaneceram

adaptados segunda vaga, mas em grande parte ainda no terceira. E a jurisprudncia,
sobretudo no tocante ao tema do registo, tambm lhe resiste - e tenazmente.
3.3. O desconhecimento dos possuidores
No que concerne posse, em diversas oportunidades tenho procurado alertar para uma nova
realidade que se iniciou antes mesmo da Revoluo Digital e que tem ligao direta com a
publicidade dos direitos reais. Muito sucintamente trata-se do seguinte:
A propriedade, nomeadamente sobre imveis e mveis sujeitos a registo, diversificou-se,

multiplicou-se, popularizou-se, a tal ponto que os proprietrios so inmeros e as
propriedades aos muitos milhares. Alm disso, a velocidade das transaes acompanhou e
potencializou essa multiplicao. So abundantssimas as compras e vendas, as permutas, as
locaes, enfim, os mais diversos atos e contratos, no apenas relativos ao direito de
17 Com efeito, entre ns comum (mais do que presentemente ocorre noutros pases que nos so prximos)
que a doutrina continue a debruar-se sobre a posse, os programas dos direitos reais dediquem longos
captulos anlise da posse (todos repetindo mais ou menos o mesmo ou, como diz o Poeta, triturando
ressequida comida com alheia dentadura) sem analisar se to belos conceitos - sucessivamente elaborados e
aperfeioados ao longo da histria do pensamento jurdico ainda podem ter hoje, luz da realidade da vida,
alguma veracidade, oportunidade e razo de ser, sobretudo para sustentar tamanha devoo.
8
propriedade, mas a outros direitos, como os de superfcie, de leasing imobilirio, de

propriedade horizontal, etc.
No outro lado da balana, no que respeita ao conhecimento pblico do possuidor, verifica-se

a situao diametralmente oposta: quebra de contacto pessoal ou at total ignorncia de
quem ele . As relaes de vizinhana, de convivncia, de intimidade, esbateram-se,
quebraram, desapareceram quase por completo. Realmente, isso j acontece no interior
(semidesertificado), onde reside menos de 1/10 da populao do Pas e mesmo nas cidades
pequenas, muito poucos so os que convivem, os que se distinguem e os que se conhecem.
Isso s acontece (e felizmente ainda acontece) em algumas aldeias, semi-despovoadas. Mas,
nas cidades, a regra a do quase total desconhecimento do vizinho. Quem habita num andar
normalmente no faz ideia de quem so aqueles que at moram no mesmo prdio e muitos
h que nunca sequer foram a uma simples reunio de condminos e, se vo, o conhecimento
dos demais permanece vago. Mais ainda ou sobretudo ainda: mesmo quando algum
conhece o seu vizinho no sabe ao certo se ele o proprietrio, o comproprietrio, o
superficirio, o usufruturio, ou o arrendatrio. Isto , desconhece a que ttulo possui, que
direito possui e, designadamente, se em seu prprio nome, se no de outrem.
Outros fatores reforam este total ou quase total desconhecimento dos possuidores, da
posse e das suas circunstncias. A ttulo exemplificativo, citem-se como causas: a acelerao
das transaes, a volatilidade e a habitual ocultao dos interesses, das situaes
patrimoniais, das aquisies, bem como a quase permanente deslocao das pessoas, a sua
instabilidade e a emigrao. Tudo isto aliado indiferena, insensibilidade e efetiva
ignorncia das situaes concretas, so outros tantos factos evidentes que potencializam um
generalizado desconhecimento ao invs de um necessrio e inequvoco conhecimento
pblico - vista de todos - dos verdadeiros possuidores e dos titulares dos direitos reais.
3.4. Hodierna falta de publicidade da posse
Ora, a posse, por definio, exige um conhecimento manifesto e pblico. , ela mesma, a
publicidade espontnea dos direitos reais.
Como bem explica MENEZES CORDEIRO a posse implica o controlo material das coisas
corpreas. Como tal, o seu exerccio perceptvel (). A posse v-se18.
S que na sociedade atual no se v. Ningum sabe, ou muitssimo poucos so os que

sabem, quem o real possuidor.
Deste modo, o afirmar-se hoje, salvo em circunstncias verdadeiramente excecionais, que

uma posse juridicamente relevante, que demonstrvel, que pblica 19 - que pode,
18Cf. MENEZES CORDEIRO, Antnio, A Posse Perspectivas Dogmticas Actuais, p. 115.

19No nos parece que a definio de posse pblica dada pelo art 1262 do C.C. deva ser entendida em termos
restritivos, mesmo porque no atual mercado globalizado em que todos intercambiam com todos, tal no
9
portanto, confiavelmente ser asseverada e confirmada por prova testemunhal fidedigna (e

no apenas por duas ou trs pessoas que se prestem a fazer esse jeito) que assevere tal
manifesta publicidade vista de todos- constitui uma afirmao que tem de ser ingnua,
seno mesmo, na realidade, utpica, de todo inverdica e desajustada da hodierna vida real.
3.5. A informao eletrnica
Na Revoluo Digital que, consabidamente foi crescendo a partir de 1990, com a difuso da
internet, os hbitos humanos e sociais modificaram-se completamente, como aconteceu no
mbito da titulao, mormente com a introduo do documento eletrnico, e no do registo,
com a sua total informatizao e a consequente certificao difundida online.
Os contraentes procuram a informao eletrnica e bem assim rpidas garantias objetivas,

mesmo porque at podem querer logo de seguida renegociar com outros, j que tm
efmeras ligaes s coisas e aos lugares.
A sociedade dos nossos avs, do mero aperto de mo e da palavra dada de que falava
NIPPERDEY20 passado j remoto e a construo da casa prpria com o pleno conhecimento
e at acompanhamento e dos vizinhos terminou com a atual e profunda alterao das
circunstncias21 e das mentalidades.
4. A atual dificuldade de prova da usucapio
Em suma, dir-se-: a total e contempornea ignorncia e equivocidade dos possuidores,

quer nas zonas citadinas quer j tambm nas rurais, e tanto no que respeita aos prdios
urbanos, em que por demais evidente, como at no que toca aos rsticos 22 , no pode
justificar uma efetiva e verdica publicidade dos direitos e a at agora incontestada
prevalncia da posse, bem como a permanente invocabilidade da usucapio, tal como, sem
contestao, nem alternativa, nem crtica, tem vindo a ser considerada atrever-me-ia a
dizer que, na prtica, unanimemente - pela doutrina e sobretudo pela jurisprudncia.
seria defensvel. Consequentemente, interessados tanto podem ser o vizinho e o conterrneo, como um
qualquer ignoto comprador ingls ou alemo que quer investir adquirindo um prdio em determinada zona do
Pas.
20
Citado por RUI DE ALARCO em Forma dos Negcios Jurdicos, no BMJ n 86, p.178, nota (4), estudo em
que menciona, como fonte dessa citao de NIPPERDEY, o Allgemeiner Teil des brgerlichenRechts, 14 ed.,
1955, 154, I.
21 Este instituto tem, como evidente, o seu lugar prprio no domnio do direito dos contratos e com
regulamentao na Subseco VII que antecede o art 437 do C.C. Todavia, como tambm conhecidos autores
explicam e adiante se dir, um conceito geral aplicvel a vrios outros domnios jurdicos e que at tem
permitido resolver alguns complexos problemas.
22 Atenta sobretudo a desertificao do interior do Pas, muitos dos prdios que pertenciam, e vista de
todos, a proprietrios locais, foram vendidos a citadinos, quando no a emigrantes e a estrangeiros, pelo que a
posse (real e inequvoca) dos velhos proprietrios, embora ainda pontualmente exista, hoje quase uma
exceo e reduzida a um pequenssimo nmero de pessoas.
10
A cansativa, mas estereotipada e, ao que notoriamente se demonstra, atualmente

desconforme com a vida real - alegao de que o autor (ou o justificante) o proprietrio
porque h mais de 10, 20 e 30 anos, por si e antecessores que representa, cultiva o prdio
(ou o habita) com a clara e evidente perceo pblica, sem oposio de ningum, e pratica
pacfica e continuadamente diversos atos materiais que o qualificam como possuidor em seu
prprio nome e interesse - e est, consequentemente, em condies de invocar, como
invoca, tal aquisio originria -, esta velha, costumada, insistente e rotineira alegao que
continua a ser feita em todas as aes de reivindicao, no tem hoje em dia (como nos
parece manifesto) razoabilidade, consistncia prtica, ou mesmo uma sensata razo de ser,
e assim, portanto, no deveria ter a habitual e bem conhecida aceitao geral,
designadamente por parte da jurisprudncia.
Acresce que aquelas alegaes so baseadas na mais que falvel prova testemunhal. E, por
mais advertncias que se faam, a experincia confirma que no se conhecem, a este
propsito, condenaes por perjrio e talvez bem. Afinal, no era, na convico do
julgador, o que constava, ou at que se podia depreender? E quem pode concluir que no?
Que ao afirm-lo convictamente se estava dolosamente a tentar prejudicar outrem? No
haver juiz que o decrete.
Mas a pergunta bsica subsiste e, laconicamente, esta: realmente e com verdade - que
prova do direito real hoje a da usucapio? A necessariamente baseada no depoimento
testemunhal que vai alicerar o darem-se como provados factos que se afirmam
inequvocos (!) e que, afinal, se podem sobrepor ao que consta dos documentos autnticos e
bem assim dos registos!? Deve continuar a ser assim? Mesmo que no habitemos em
Espanha, no Brasil ou na Alemanha deve continuar a ser assim?
5. Apontamento sobre os fins de ordem privada da posse e pblica

do registo
Alm de tudo isto (que se afigura extremamente significativo), creio que a invocao da
usucapio serve hoje sobretudo para fins puramente individualistas e, mais frequentemente
do que seria espectvel, para apoiar mentiras, mas no para a defesa coletiva das
populaes que presentemente s encontram uma base slida da prova dos direitos reais
nos registos pblicos.
J depois dos textos sobre o tema da posse versus registo que at ao momento tinha
escrito, tive acesso a um trabalho de FERNANDO MNDEZ GONZLEZ23 que comea assim:
23 Trata-se do texto da conferncia Mortgage Gate publicado em Registro Pblico de Imveis Eletrnico
Riscos e Desafios, So Paulo: Quinta Editorial (2012) p. 31 e ss. Neste estudo tratado o problema conhecido
como o Mortgage Gate dos Estados Unidos e bem assim o da (in)exequibilidade das hipotecas geridas pelo
Mortgage Electronic Registration System. sabido que a ausncia de um verdadeiro sistema de registo e bem
assim as prticas americanas quanto a essas mal-chamadas hipotecas, estiveram na origem da crise
11
Poucos se lembram de que uma das primeiras decises de Ariel Sharon, na qualidade de

Primeiro Ministro de Israel, foi a de queimar o Registo da Propriedade da Palestina. Desse
modo, nenhum cidado palestino poderia confirmar nem, por conseguinte, defender,
seus direitos de propriedade sobre a terra, nem sobre imvel algum, em caso de
destruio ou de usurpao.
Esta impressionante referncia permite-nos, de um modo fortemente expressivo, confirmar

que os registos servem fundamentalmente os cidados e o interesse pblico e que, no
obstante algumas imperfeies que (infelizmente) ainda subsistem em certos locais, so um
eficaz instrumento para permitir conhecer as titularidades e a situao jurdica dos imveis24.
6. As atuais insuficincias da posse
No parece que presentemente esteja subjacente noo da posse e dos seus efeitos,
mormente do conducente usucapio e ao contrrio do que cada vez mais acontece com
os registos - uma veracidade, sobretudo traduzida naquela mesma realidade e certeza que
motivou e ao longo da histria alicerou o tradicional, perfeitissimamente elaborado,
aperfeioado e sucessivamente trabalhado conceito jurdico.
Mas as condies socioeconmicas alteraram-se completamente e esse histrico e

paradigmtico conceito j no responde, nem corresponde, s exigncias do Mundo
contemporneo e sobretudo s que a atual Sociedade de Informao reclama e que, em
muitos casos, se tornam indispensveis.
Como muito bem observou FERNANDO MNDEZ, as insuficincias funcionais da posse

resultam, pois, bvias. Desde logo, tais insuficincias deixam-se sentir menos em sociedades
mais primitivas, compostas por comunidades pequenas, integradas por um nmero
relativamente pequeno de sujeitos entre os quais h um alto grau de conhecimento
recproco, com uns nveis de especializao e de diviso do trabalho rudimentares, com um
volume de circulao imobiliria muito escasso, pois os imveis utilizam-se preferentemente
para produzir a prpria subsistncia em lugar de para comerciar25.
que, toda aquela vivncia passada, que realmente foi assim, j no . Na verdade, ao que
creio ser manifesto, na poca atual a posse conducente usucapio dos imveis uma
fantasia. Pior: as mais das vezes, na prtica, mesmo uma mentira. No h como no o
observar e o reconhecer.
financeira mundial. Esta mais uma amostra de que a importncia bsica do Registo no pode hoje em dia
ser posta em causa.
24 Poder-se- acrescentar esta nota: Na nova era da Sociedade da Informao este eficaz instrumento
designadamente no que toca quase totalidade dos registos conhecidos, incluindo o portugus - ainda
(perdoe-se a tautologia) mais eficaz, visto que, dada a sua informatizao, a situao jurdica dos prdios pode
ser conhecida instantaneamente em toda a parte.
25 Cf. MNDEZ GONZLEZ, Fernando P., citado trabalho De la publicidad contractual a la titulacin registral, p.
59.
12
Porque a realidade dos factos - e a autenticidade das situaes - esta: no

objetivamente possvel dizer-se, hoje em dia, que pblico, que notrio, que pode ser
sempre conhecido dos interessados (de quem? de um ou outro amigo?) que o Senhor A
possui, como proprietrio, o prdio X ou que o Senhor B o faz como superficirio (ou antes
como locatrio financeiro?) e o Senhor C como usufruturio da frao autnoma Y - que tais
senhores possuem os imveis naquelas qualidades e com o nimo de exercerem os
correspondentes direitos ou, pelo contrrio, que apenas o fazem como comodatrios,
arrendatrios, sabe-se l... Uma pessoa de normal diligncia26, na vida real do dia a dia
(em que v o possuidor e se que v apenas espordica e fugazmente) pode aperceber-
se disso?
E as coisas no alteram muito se a usucapio invocada num processo ou numa escritura de

justificao ou numa ao de reivindicao em que se sabe que o vizinho no contesta,
porque, afinal, s o muro que se discute e a propriedade no se questiona nem est em
causa (e, se estiver, preciso demonstrar algo mais designadamente o registo mas que
no h pacincia de apurar, mesmo porque se ignoram os atuais meios que o permitiriam
comprovar instantaneamente).
Por outra parte, como se pode alcanar a almejada segurana jurdica como que at o
mercado imobilirio pode funcionar se tiver que basear a publicidade do direito real (a
publicidade segura) na demonstrao da posse e da usucapio?
Ser realista, ser curial, ser que se deve continuar a dizer - a no ser com base numa
interpretao do C.C. clssica, tradicional, incontestada, e at h alguns anos
justificadssima, mas no atualista, ao invs do que hoje se afiguraria adequado27 -, que a
usucapio permanece como fundamento primrio dos direitos reais na nossa ordem jurdica?
No nos parece e cabe acrescentar - no apenas pelas sobreditas razes, j em si

bastantes e determinantes, mas ainda porque a usucapio invocada como causa de
aquisio da propriedade e esta no tem o mesmo enquadramento teortico e legal que teve
no passado e que os nossos autores persistem em entender que ainda continua a ser o atual.
26 Esta a expresso usada (h muito tempo) por CARVALHO FERNANDES na parte em que ensina quando
que a posse se pode considerar pblica. Diz textualmente: Se o exerccio for tal, que uma pessoa com normal
diligncia dele se teria apercebido, a posse pblica (Cf. FERNANDES, Lus Alberto Carvalho, Lies de Direitos
Reais. Lisboa: Quid Juris, 1966, p. 250).
27
Afigura-se-nos, como adiante tambm se ir dizer, que necessria essa interpretao atualista e
revogatria do art 1268 do C.C., mormente relacionando-o com a ratio dos arts 1293/1, 1263, a) e outros
(como o art.1390/2) que o contradizem, tornando-se portanto necessria em obedincia ainda ao
pensamento legislativo a interpretao ab-rogante (cf. BAPTISTA MACHADO, Introduo ao Direito e ao
Discurso Legitimador, p. 186). Assim como no sculo XX houve necessidade de o fazer em relao a alguns
preceitos do ento vigente Cdigo de Seabra, cremos que nos nossos dias tal interpretao in casu
pertinente, visto que na poca da informao eletrnica e da vida acelerada em que todos se acotovelam e
ningum se conhece, a posse (conducente usucapio) perdeu a essencial caracterstica de ser visvelmente
inequvoca e pblica e a de, com verdade, possibilitar, como nos sculos passados, a existncia de uma
autntica e credvel publicidade espontnea dos direitos reais que nela se baseie, por forma a proporcionar o
conhecimento minimente verdadeiro e eficaz da titularidade dos bens.
13
7. O processo aquisitivo

A usucapio indicada no art 1316 do C.C. como uma das causas de aquisio da
propriedade, a par do contrato, da sucesso por morte, da ocupao, acesso e demais
modos previstos na lei.
Sendo estas as causas, habitualmente persiste-se em pensar que, para concluir a aquisio
de um determinado imvel, bastante que se verifique o ato aquisitivo correspondente a
uma delas. E esta conceo sai, por assim dizer, reforada quando se pensa na transferncia
da propriedade (prpria da aquisio derivada) e se considera que n 1 do art 408
consagra inquestionavelmente o consensualismo 28 e o mero sistema do ttulo, por
contraposio aqueloutros que elegeram o sistema do ttulo e do modo.
Ora, tambm nos parece que estas clssicas e repetidas ideias se acham desajustadas do
que a legislao posterior ao C.C. veio estabelecer em matria de registo, essencialmente no
tocante a dois princpios: o da legitimao dispositiva art.s 9/1 do C.R.P. e 54/2 do C.N.
- e o da obrigatoriedade de registar previsto no art 8-A/1 do C.R.P.
Deste modo, ao que julgamos, j no correto dizer-se que a aquisio compreende apenas
um ato aquisitivo. Sobretudo em face daqueles dois princpios pensamos que se deve
considerar que a aquisio, designadamente com base no contrato, se desenvolve num
processo, que se poder designar como processo aquisitivo.
A nosso ver, o processo aquisitivo comporta trs etapas:
1) a preparao do contrato e do ttulo29;
2) a feitura do ttulo30;
3) o registo do ttulo31.
Para que a etapa central (a feitura do ttulo) possa ter lugar, torna-se necessrio que na 1
se obtenha o documento do registo (ou o acesso respetiva base de dados, como o notrio,
advogado, ou outro titulador habitualmente fazem) a fim de comprovar que quem vai dispor
28 O consensualismo outra das expresses habituais (que alguns apelidam do jurisdiqus) que no nos
parece que se deva continuar a entender como se fosse um princpio geral. Para alguns autores esta regra
supletiva (Cf. CRISTAS, Assuno e GOUVEIA, Mariana Frana, Transmisso da Propriedade e Contrato de
Compra e Venda, em Transmisso da Propriedade e Contrato, com NEVES, Vtor Pereira Coimbra: Almedina,
2001, pp.55 e ss. e 131) e tambm relativa e inaplicvel em vrias situaes. Diz CARLOS FERREIRA DE
ALMEIDA (citando ainda ALMEIDA COSTA, em Direito das Obrigaes, p. 260): o consensualismo, corolrio do
poder da vontade, , neste como noutros institutos do direito civil, resultado e elemento central da ideologia
jusracionalista e individualista. E, chamando tambm a ateno para a circunstncia de as excepes
abrangerem um nmero impressionante de contratos translativos, entende que inexato dizer-se que a
transmisso de propriedade se opera, como princpio, por efeito de contrato (Cf. Transmisso de propriedade
por efeito de contrato in Themis, n 11, Ano VI, 2005, pp. 5-18).
29 E nessa preparao que o alienante tem de comprovar perante o titulador, para que este possa
legalmente lavrar o ttulo, que est legitimado para poder dispor.

30 Insistimos neste ponto: no que toca aos imveis, o clssico princpio da liberdade de forma parece-nos
inaplicvel e errado. Entendemos que vigora entre ns, no mbito imobilirio, um princpio de formalizao
necessria. Mesmo na hiptese do mero contrato-promessa obrigacional no possvel sustentar a legalidade
da simples contratao verbal, visto que o ttulo escrito sempre necessrio.
31 O registo do ttulo complementa necessariamente o processo aquisitivo. Neste sentido, cite-se a muito
pertinente palavra de RUI PINTO DUARTE: Agora claro no apenas que o processo de constituio ou
transmisso de direitos sobre prdios s termina com o registo dos factos a ele submetidos como que esse
registo um aspeto central (Cf. A reforma do registo predial de Julho de 2008, p. 31).
14
est legitimado para o fazer (art 9/1, do C.R.P. e 54/2, do C.N.). Na douta palavra de

MENEZES CORDEIRO o art 9/1 do C.R.P. veio condicionar a prpria alienabilidade dos
direitos existncia prvia do registo a favor do alienante32 33.
Por outro lado, depois de lavrado o ttulo (segunda fase), h ainda uma terceira fase,
conclusiva deste processo: o titulador obrigado a promover o registo do ato que foi titulado
(al. b) art 8/1 do C.R.P.). Portanto, no como outrora: o registo, algo similarmente ao
que ocorre nos sistemas constitutivos, fica logo atualizado.
A sobredita Sociedade da Informao, a que a reforma do Registo Predial, no mbito

prprio deste instituto, ter pretendido dar resposta, supe ao que nos dado ver exige
mesmo este processo aquisitivo para que as transaes se faam com as necessrias
garantias e para que, de facto, exista a requerida segurana do comrcio jurdico imobilirio.
8. Os pressupostos da usucapio e a sua suposta prevalncia
Retomando o tema da posse e da usucapio, sabemos que alm da ratio desta radicar no
exerccio pblico, reiterado, convincente e inequvoco do direito, que a manifesta aparncia
do seu exerccio legitima,34 e de ser verdade que, pelo contrrio, nos nossos dias a posse
no nem pblica, nem evidente, nem clara, nem conclusiva quanto ao direito exercido,
principalmente porque lhe faltam esses elementos-chave da publicidade 35 e da
ostensividade36 - tornando-se, portanto, ignota, equivoca e dbia -, o certo que tambm
para qualquer ato do comrcio jurdico imobilirio a prova da usucapio obriga sempre a
uma apreciao. Nunca pode ser o prprio possuidor, ou outrem em seu nome, que se limita
32 Cf. Evoluo Juscientfica e Direitos Reais, in ROA, Ano 45, pp. 71-112 (a parte transcrita de p. 109).
Seguidamente, o Autor diz: Com isso no se instituiu, apenas, a referida restrio autonomia privada.
Conseguiu-se um processo que equivale a submeter os negcios com eficcia real relativos a prdios
sindicncia prvia dos servios pblicos do registo, com o relevo material que tal situao envolve.
33 Contudo, se o titulador no obtiver a prova o registo a favor do transmitente, nem por isso o adquirente
deixa de adquirir, pelo que, em ltima instncia, apenas a legitimidade daquele (material e no registral),
bem como a validade do ttulo so determinantes para a aquisio do direito. No entanto, para o titulador,
existe a obrigao legal de obter a prova registral de que o transmitente est legitimado para dispor. Portanto,
parece lcito concluir que a elaborao do ttulo est condicionada quela prvia comprovao.
34 Como dizem DEZ-PICAZO e ANTONIO GULLN: sob o prisma da funo legitimadora, diramos que a posse
a situao jurdica que legitima uma pessoa em virtude da aparncia para exercer o direito que a dita
aparncia manifesta ou publica, ou permite aos terceiros confiar nela (Cf. Sistema de Derecho Civil, vol. III.
Madrid: Tecnos, 2004). Ora, como se tem dito no texto: onde est hoje em dia essa aparncia notria
manifestada pela posse?
35 Sobre o conceito de publicidade muito se tem escrito, mas haver sobretudo que perceber o sentido que ele
tem para a lei, designadamente para o C.C. Ora, ao que nos parece, toda a interpretao da lei deve comear
pela anlise da sua letra e pela tentativa de compreenso do seu significado (cf. SOUSA, Miguel Teixeira de,
Introduo ao Direito, p. 352) e publicidade significa a qualidade do que pblico e o conhecimento geral
ou pblico (cf. MACHADO, Jos Pedro, Grande Dicionrio da Lngua Portuguesa, Vol. IX. Algs: Sociedade de
Lngua Portuguesa, 1981, entrada publicidade, p. 551). Afigura-se-nos ainda bvio que ao conceito de
publicidade tambm tem de estar ligada a ideia de uma informao publicamente difundida (que no abranja
apenas as partes envolvidas) e de o facto publicitado ser acessvel ao pblico em geral. No entanto, alguns
autores como o caso de ORLANDO DE CARVALHO consideram (embora criticando a redao do art 1262
do C.C.) que a cognoscibilidade da posse que releva (cf. cit. Direito das Coisas, pp. 286-289). Quanto a ns,
a bsica interpretao da prpria expresso publicidade conduz-nos ilao de que a mesma - e seja a
espontnea ou a provocada - (ou tambm ) equivalente qualidade do que pblico ou do domnio pblico.
36 Vide, v.g., o comentrio ao art 1293 no Cdigo Civil Anotado de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, com
a colaborao de HENRIQUE MESQUITA, 2 ed., p. 72/73).
15
a dizer ou a escrever num documento (inclusive para provar que est legitimado para

dispor) que o dono porque adquiriu por usucapio.
sabido que sempre necessrio o documento escrito - autntico ou autenticado - e que o

transmitente ou onerante tem necessidade de fazer a prova da titularidade do direito, tal
como exige o princpio da legitimao dispositiva, de que falmos (art.s 9 do C.R.P. e
54/2 do C.N.).
Assim, se o transmitente invoca a usucapio, torna-se indispensvel ou que justifique

notarialmente o direito ou que intente uma ao de apreciao (alis, o procedimento judicial
ser sempre necessrio quando se pretende comprovar a prpria usucapio, como se deduz
dos arestos do STJ) para, anos - ou, no mnimo, muitos meses - depois, com base na
sentena transitada, poder ser lavrado o documento.
que a justificao simultnea ou qualquer outra justificao no mbito notarial, alm de

hoje em dia s em raros casos ser admitida, afinal de pouco ou nada vale, tal como a
jurisprudncia entende 37 , visto que no constitui prova bastante do direito. Resta,
portanto, a ao judicial, com as evidentes delongas e despesas.
E isso o que justo, o que at sensato, o que praticvel ou mesmo possvel no

hodierno comrcio jurdico imobilirio e mais importante ainda -, o que verdadeiramente
pretendido pela lei, pelas pessoas e, em ltima anlise pela Ordem Jurdica?
Temos de continuar a defender que o disposto no art 1268 do C.C. prevalece sobre outros
do mesmo Cdigo (como o art.s 1263, a) e 1293 de que falaremos) e sobre o 9 do
C.R.P. e 54/2 do C.N. (que, alis, so lei posterior) e que, portanto, a base de toda a
nossa ordem imobiliria no est no registo, mas sim na usucapio?
Penso que no o teremos de continuar a entender.
9. A interpretao do normativo atinente prevalncia da usucapio

face realidade da vida
H largos anos j que MENEZES CORDEIRO escreveu na ROA um profundo e muito

interessante artigo no qual fez judiciosas consideraes sobre a metodologia jurdica nos
finais do Sculo XX. Acentuou, nomeadamente: O Direito um modo de resolver casos
37
Cf., entre outros, o aludido Ac. do STJ Uniformizador de Jurisprudncia n 1/2008, publicado no D.R. n. 63,
Srie I de 31/3/2008, que concluiu que na ao de impugnao de escritura de justificao notarial prevista
nos artigos 116., n. 1, do Cdigo do Registo Predial e 89. e 101. do Cdigo do Notariado, tendo sido os
rus que nela afirmaram a aquisio, por usucapio, do direito de propriedade sobre um imvel, inscrito
definitivamente no registo, a seu favor, com base nessa escritura, incumbe-lhes a prova dos factos
constitutivos do seu direito, sem poderem beneficiar da presuno do registo decorrente do artigo 7. do
Cdigo do Registo Predial. Portanto, quer dizer que o STJ at considera que a justificao notarial em que
invocada a usucapio nem sequer serve para basear o registo do qual decorra o seu normal efeito presuntivo!
Esta ilao que deriva do sobredito Acrdo foi objeto de conhecidas crticas, algumas j citadas. Tambm nos
parece que um exagero tal entendimento, muito embora saibamos que a invocao da usucapio - quer em
escritura, quer em ao judicial as mais das vezes uma artimanha e at uma mentira, como, alis,
pretendemos demonstrar no presente artigo.
16
concretos. Assim sendo, ele sempre teve uma particular aptido para aderir realidade:

mesmo quando desamparado pela reflexo dos juristas, o Direito foi, ao longo da Histria,
procurando as solues possveis38.
E, no final do mesmo artigo, refletindo sobre o novo pensamento sistemtico, recorda que o
modelo sistemtico proposto se apresenta dotado das catetersticas necessrias para
assegurar a ponte ontologicamente constitutiva entre o pensamento teortico e a realidade
viva. E conclui: Mas deve ficar tambm claro que a Cincia do Direito , antes de mais, a
Cincia da resoluo dos casos concretos: a sua renovao assume-se, no final do sculo,
como um repensar das solues dogmticas.
Na verdade, as solues dogmticas tm de ser permanentemente repensadas.
A interpretao da lei tambm tem de ser permanentemente repensada.
Dir-se-ia: a Cincia do Direito , afinal, uma das Cincias da Vida, ao servio da vida, e
no de realidades histricas, que j foram, mas que j no so.
Tambm JHERING reagindo dogmtica imobilista do seu tempo (como nota LUSO
SOARES), sugestivamente diz: O direito no uma pura teoria, mas uma fora viva39. Com
o grande Jurista, igualmente creio que a vida do direito uma luta e temos o dever de
lutar para o interpretar luz da realidade que se nos apresenta.
Ora, a prevalente usucapio, como se demonstra, j foi, mas hoje no tem fundamentao
bastante para continuar a ser. E tambm no uma fatalidade que todos tenhamos de
manter. No temos que ficar imobilizados, nem que permanecer fiis velha ideologia
jusracionalista e individualista, nem tambm que andar para trs e repor o direito romano.
Temos, sim, de ajustar o mais possvel o Direito e a interpretao que faamos das normas
vigentes realidade da vida presente.
Em suma: dentro do sacrossanto tema da preponderncia da usucapio sobre o registo

temos hoje de procurar uma (ousada) soluo interpretativa, dentro da ordem jurdica
vigente, para que tal prevalncia deixe de o ser, apesar do art 1268 do C.C. ainda no ter
sido beliscado.
10. Nota sobre a publicidade registral
Sob outro ngulo, nos nossos dias e no tocante ao registo (aos registos) as coisas so
muito diferentes e cada vez mais diferentes - do passado.
38 Cf. MENEZES CORDEIRO, Cincia do Direito e Metodologia Jurdica nos Finais do Sculo XX in ROA, Ano 48
(1988), pp. 697-768.
39 Cf. A Luta pelo Direito (traduo e organizao de FERNANDO LUSO SOARES, Cosmos, 1992, p. 11).
17
Com efeito, os registos desempenham hoje uma funo, tm uma estrutura, uma

organizao, uma celeridade e um funcionamento bem diversos daqueles que tiveram num
passado ainda no muito distante40 41
O registo , alis, uma construo da era contempornea 42 (em quase todos os pases da UE
nasce depois do Code, a meados do Sculo XIX) concebido como um instrumento de
publicidade organizada ou racionalizada, para conhecimento da situao jurdica dos imveis,
com vista segurana do comrcio jurdico, pela garantia de que essa situao a
verdadeira e pode ser eficazmente demonstrada. Tudo isso, ao servio do direito substantivo
mormente dos direitos reais -, com o objetivo de maior certeza e segurana nas
aquisies, nas transaes e nos nus e encargos sobre os imveis e para a publicitao da
verdadeira situao jurdica dos mesmos, ademais com a caracterstica de ser oponvel erga
omnes.
Trata-se de uma instrumentalidade exatamente com vista queles fins. E o registo um

instrumento atual, que em quase todos os pases est em contnuo aperfeioamento, nos
seus princpios, nos seus efeitos e na sua tcnica. Est tambm (em Portugal e tambm em
quase todo o lado) informatizado e ajustado imediata informao on-line disponvel para
todos, nomeadamente atravs da internet.
Conhecer a situao jurdica dos bens e em especial dos imveis - , como todos sabemos,
a funo elementar de qualquer registo que, no mnimo, dever possibilitar a universal
oponibilidade dos direitos reais.
Por outro lado, a certeza do direito (tema vasto e aliciante que aqui s se invoca) constitui
um princpio jurdico bsico e constitutivo de todas as relaes sociais. E resulta evidente que
o conhecimento exato, verdico e publicamente oponvel da situao jurdica dos bens um
pressuposto da prpria tutela da confiana 43 e da certeza do direito. Como escreveu
CARNELUTTI, foi a necessidade de certeza jurdica que gerou a atual concertao
normativa 44.
Dir-se- ainda que o Direito, no se confundindo com as leis, busca as razes normativas e
ele mesmo a negao da inexatido e do arbtrio. De facto, o valor da certeza
40 No h muito tempo PHILIPPE MALAURIE no Cours de Droit Civil e no volume sobre Les Biens La Publicit
Foncire escreveu: O sistema francs de publicidade imobiliria tornou-se arcaico; no soube, com diferena
de outros pases, utilizar as simplificaes que a informtica permite. Apresenta hoje um custo, um peso e uma
lentido insuportveis. Ns ainda estamos no tempo da marinha vela e da lmpada de azeite (cf. p. 371).
Tambm em Portugal estivemos, mas a jurisprudncia e a doutrina continuam a pensar que ainda estamos,
embora j estejamos muito longe desses tempos.
41
Num pormenorizado estudo sobre a evoluo dos sistemas registrais na Europa, NICOLS NOGUEROLES
conclui (1 concluso), depois de se referir aos registos de documentos, nota que hoje existe uma grande
variedade de sistemas em transio que caminham todos em direo a um reforo do registo (Cf. La
evolucin de los sistemas registrales en Europa in Noticias de La Unin Europea, n 265, Febrero 2007, pp.
121-134. A passagem citada de p. 133, mas itlico nosso).
42 Como evidente no nos referimos aqui aos antecedentes histricos dos registos, cuja existncia
reconhecemos, mas sim, como se diz no texto, aos registos imobilirios que nasceram depois da Revoluo de
1789.
43 Tutela da Confiana tm alguns Autores dedicado profundos estudos: Cite-se aqui apenas o de BATISTA
MACHADO (in Obra Dispersa, Vol. I, pp. 345-423) no qual tambm O Autor chama a ateno para o facto de na
economia de mercado a sofisticao tcnica e outros fatores terem acentuado uma maior preocupao com a
tutela da confiana (p. 36).
44 Cf. FRANCESCO CARNELUTI, Studi di Diritto Procesuale, p. 244.
18
estruturante do seu prprio conceito, tendo (consabidamente) reflexos vrios, que vo da

busca da inteno normativa, tutela da boa-f,45 da verdade e da segurana, bem como
proibio da diminuio de garantias constitudas.
Por outra parte, sabido que todos os investimentos, sejam eles econmicos ou meramente
pessoais, postulam a credibilidade das situaes46, sendo a confiana como j h largos
anos se disse - o maior dos desiderata da vida jurdica e social47.
No tocante publicidade dos direitos reais e das situaes jurdicas que lhes correspondam,
na atual Sociedade de Informao, carente da permanentemente disponvel
intercomunicao, estes valores essenciais da certeza, segurana e confiana s so
alcanveis atravs de uma publicidade racionalizada e no de uma publicidade
espontnea, incapaz de gerar os mecanismos indispensveis para tanto.
11. O registo e a Sociedade de Informao
, pois, propositado recordar que vivemos na Sociedade de Informao que se combina

com a economia aberta em que todos, acelerada e constantemente, intercambiam com
todos. E isso tambm verdade no mercado imobilirio em que, no mesmo ano, uma vulgar
casa de praia aqui ou no sul de Espanha negociada com um ingls, que pouco depois a
vende a algum interessado holands, que logo a revende a um portugus. E quem tem de
prestar a inerente informao? Teremos de nos basear nalguma averiguao da posse? No
ter antes de ser no contedo do registo?
A propsito, recorde-se a clara referncia que OLIVEIRA ASCENSO fez no Colquio sobre
Globalizao e Direito, na FDUC sobre o tema da Sociedade de Informao e onde,
depois de observar que a informao passa a ter um papel cada vez mais importante,
afirmou: As repercusses no plano econmico so muito claras. Se a vantagem de quem
oferece as melhores prestaes, num mundo de concorrncia globalizada, s pode oferece-
las quem dispe constantemente de conhecimento atualizado e de meios de comunicao
imediata. Quem partir com avano na sociedade de informao tem condies para estar
universalmente, e manter-se, em posio de vantagem 48 . De facto, a hodierna Aldeia
global exige e tem necessidade de uma permanente e imediata informao.
Dado que o conhecimento atualizado e os meios de comunicao imediata s podem,

como se tentou demonstrar, ser dados pelo registo (para mais, pelos que esto, como o
nosso, totalmente informatizados) e no pela usucapio - que obviamente no reconhecvel
45 Cf. a referencial tese de: MENEZES CORDEIRO, Da Boa f no Direito Civil, sobretudo p. 1235.
46 Vide: citado Autor in Tratado de Direito Civil Portugus, Tomo I, p.188. Diz ainda, muito justamente, que
podemos considerar a confiana como um elemento imprescindvel na manuteno do grupo social (idem).
47 Cf. RENE DEMOGUE, Les Notions Fondamentales du Droit Priv- Essai Critique, p. 63.
48 Cf. OLIVEIRA ASCENSO, Sociedade de Informao e Mundo Globalizado, pp. 161-202, mas itlico nosso).
Este Professor ministrou ainda outras lies sobre o tema, como no Curso de Ps-Graduao sobre Direito da
Sociedade de Informao com o ttulo A Sociedade da Informao (Cf. ASCENSO, Jos de Oliveira, em
Direito da Sociedade de Informao. Coimbra: Coimbra Editora, 1999, Vol I, pp. 163-184).
19
em qualquer base de dados e antes exige uma longa, complexa e demorada apreciao

caso a caso sempre resta a dvida de saber como que ser possvel continuar a
defender-se que ela, usucapio, ainda a verdadeira base da nossa ordem imobiliria.
Note-se que, na ordem internacional, quando a revoluo informtica se implantou em todo

o mundo civilizado, num conhecido relatrio do Banco Mundial de 1996 (From Plan To
Market, World Development Report), explicando-se as razes pelas quais patrocinavam os
diversos projetos de implantao e modernizao dos sistemas registrais, escreveu-se:
Todas as economias de mercado contam com um sistema formal para registar a

propriedade dos bens, com o fim de assegurar a titularidade da propriedade, os
investimentos e outros direitos pblicos e privados sobre os bens imveis () [e o registo]
uma ferramenta essencial para o funcionamento de uma economia de mercado. Adiante
tambm se escreveu que: um Registo da Propriedade resulta fundamental e essencial para
o desenvolvimento de uma economia de mercado que funcione () 49.
Em diversos trabalhos em que analisada a funo econmico-social dos sistemas

registrais50, tambm se conclui que o sistema de registo de direitos como , ao que se nos
afigura, o caso do atual sistema portugus, atentos sobretudo os princpios que acolhe
designadamente os da legalidade, da legitimao, da presuno de verdade, da
oponibilidade, da prioridade, do trato sucessivo e da legitimidade conseguem cumprir a
finalidade essencial de segurana do comrcio jurdico imobilirio. Esta garantia
determinante para que quem adquira um imvel no adquira uma caixa de surpresas e para
que os encargos que o onerem tenham a correspondente garantia que a lei lhes confere.
12. Algumas atuais e debatidas caractersticas do registo
Contudo, a jurisprudncia e a doutrina nacionais51 continuam maioritariamente a considerar

que o registo permanece o mesmo que h trinta anos, quando a verdade que mudou
muito, diria, mudou profundamente.
49 As citaes foram extradas de dois trabalhos de MNDEZ GONZLEZ, Fernando P. na j citada ponencia La
inscripcin como instrumento de desarrollo econmico, apresentada ao XII Congresso Internacional de Direito
Registral (http://www.cinder.info/?page_id=432&language=es) e o estudo La funcin econmica de los
sistemas registrales (in R.C.D.I. n 671, mayo-junio 2002, pp. 875-900. A citao de p. 875). Note-se ainda
que na Economic Commission for Europe, com sede em Genve so fornecidos os Land Administration
Guidelines, onde igualmente se confirmam as mencionadas indicaes do Banco Mundial (consultvel em:
http://www.unece.org/fileadmin/DAM/hlm/documents/Publications/land.administration.guidelines.e.pdf).
50 V.g. nos trabalhos citados na nota anterior e, do mesmo Autor, alguns outros, tais como La inscripcion como
titulo-valor o el valor de la inscripcion como titulo (in R.C.D.I. n 703, septiembre-octubre 2007, pp. 2059-
2164) e Registro de la Propriedad y desarollo de los mercados de crdito hipotecrio (in R.C.D.I. n 700,
marzo-abril 2007) e vrios outros de BENITO ARRUADA como o clssico livro Sistemas de titulacin de la
propiedad (Palestra, Lima, 2004).
51 No citamos aqui, em concreto, acrdos e trabalhos onde se verifica claramente o que se vai referir, visto
que j o fizemos quanto a alguns deles em anteriores nmeros e porque, dada a profuso dos mesmos, se
tornaria praticamente invivel pretender fazer uma enumerao completa. Por outro lado, no temos qualquer
pretenso de fazer um artigo com grande fundamentao doutrinria ou tambm na perspetiva do direito
comparado.
20
Repetem-se com rotineira insistncia certas ideias feitas: h muitos prdios por registar e

pouco se regista, o cadastro no existe ou insuficiente, o registo apenas declarativo, no
d nem tira direitos, no h que falar num modus (registral), pois o ttulo basta, a
inoponibilidade do ato no inscrito mais que relativa, deve prevalecer o conceito restrito
de terceiro52, etc., etc.
Essas (e outras) ideias, quase universalmente aceites, j no so atuais nem esto certas,
principalmente porque no corresponderem lei (sobretudo registral) vigente, nem tambm
s hodiernas circunstncias. Na verdade, quanto a este ponto, verifica-se que no s os
comportamentos sociais se alteraram radicalmente desde o ltimo quartel do Sculo XX,
como tambm o prprio C.R.P. de 84 obrigou a grandes mudanas e a que os contraentes,
os cartrios notariais, as conservatrias e at os operadores do mercado imobilirio,
modificassem muitos dos seus tradicionais procedimentos, os quais ainda tiveram de ser
alterados depois de algumas reformas procedimentais e legislativas (a ltima das quais,
como sabido, de 2008).
Um dos princpios introduzidos pelo C.R.P. de 84 vigente h quase 30 anos (!) foi o da
legitimao dispositiva (que tambm ficou conhecido apenas como legitimao ou da
obrigatoriedade indireta do registo), que motivou a insero no sistema registral portugus
de quase todos os prdios e das suas respetivas titularidades. O outro, mais recente, que o
complementou - e que contribuiu determinantemente para a segurana do comrcio
jurdico imobilirio -, foi o da obrigatoriedade direta (com a total informatizao dos
registos), que vigora h mais de cinco anos, visto que data da reforma de 4 de Julho de
2008. De sorte que, presentemente, e ao invs do que acontecia antes do C.R.P. de 84 e do
que ainda se continua a dizer, j muito raras so as hipteses de prdios no descritos,
incluindo nos concelhos onde predomina a propriedade rstica e o minifndio.
Outra das referidas ideias habitualmente sublinhadas a de que o nosso registo

declarativo ou, numa formulao minimizante (e qui depreciativa), meramente
declarativo53. Tentamos em anteriores trabalhos demonstrar que assim no 54, pelo que
52 Como se sabe, o STJ depois de haver proferido o Acrdo de Uniformizao de Jurisprudncia n 15/97, de
20 de Maio de 1997 (in Dirio da Repblica, 1. srie, de 4 de Julho de 1997) acabou por no n 3/99, de 18 de
Maio de 1999 (in Dirio da Repblica, 1. srie, n. 159, de 10 de Julho de 1999 e tambm in
www.dre.pt/.../dr1s.exe?...3/99... ) adotar o conceito restrito.
53 Alm disso, tambm de harmonia com a ideia que temos manifestado, no o facto de o registo ser
declarativo ou constitutivo que determina o grau de proteo ou a fidedignidade da informao que confere. E
isso, como tem sido dito por conhecidos autores, entre os quais MNICA JARDIM que adiante citamos, que
deve considerar-se essencial. Discordamos, pois, da opinio manifestada por alguns outros (v.g. por ORLANDO
DE CARVALHO) que a propsito do registo ser declarativo ou constitutivo, consideram que esse o efeito
central do registo. O Autor, na minha interpretao, embora no confundindo esses planos, sobrevaloriza os
efeitos da oponibilidade e da constitutividade do registo. , sem dvida, um efeito muito importante, mas ao
que me parece, o efeito central antes (tambm luz da lei) o da publicitao da situao jurdica dos
imveis (art 1 do C.R.P.), mesmo porque, como se concluiu (5 concluso do Tema I) no XII Congresso
Internacional de Direito Registral (Marrakech, 1998) [uma das] finalidades fundamentais dos sistemas
registrais imobilirios diminuir a incerteza jurdica. Ora, tal publicitao fivel e com efeitos determinantes na
ordem jurdica (v.g. probatrios) dada pelo facto de o sistema ser o do registo de direitos ou o do registo de
ttulos e no por ele ser constitutivo ou declarativo. MNICA JARDIM, que tem estudado aprofundadamente o
direito registral, em muitos dos trabalhos que publicou tambm tem acentuado (e dado exemplos citando
diversos sistemas registrais) que no o facto de o registo ser constitutivo o que basicamente importa, mas
sim o grau de proteo que confere, designadamente quanto a terceiros (Esta observao, absolutamente
certa, em nada prejudica a caracterizao do registo como um registo declarativo ou at como meramente
21
aqui no cabe reeditar as razes pelas quais nos parece correto dizer-se que se trata de um

sistema hbrido, uma espcie de tertium genus, (ou semi-constitutivo), nuns casos
declarativo e noutros casos constitutivo (que no apenas no da hipoteca que, alis, s por si,
j devia ser considerado registo essencial e no a exceo).
Pensamos ainda que propositado sustentar que no um simples registo de documentos,

j que a nosso ver, como se referiu, (claramente) um registo de direitos 55 , em que
permanecem vigentes todos os princpios que caracterizam estes sistemas (mormente os da
prioridade, do trato sucessivo, da legitimao e da legalidade) e em que o efeito presuntivo,
tal como estabelece o art 7 do C.R.P., abarca no apenas a presuno de verdade, como
ainda a presuno de exatido. Acresce que o registo se destina a dar publicidade
situao jurdica dos prdios tendo como objetivo a segurana do comrcio jurdico
imobilirio (art 1 do C.R.P.). Deste modo, propositado sustentar que no sistema
portugus tambm56 vigora a f pblica registral.
Consequentemente, afigura-se-nos inapropriado para no dizer mesmo errado insistir na

afirmao de que o nosso sistema idntico a outros de registo de ttulos, como o caso
tpico do italiano e, em grande parte do francs, mesmo depois de Decreto n55-22 de
4/1/1955 que instituiu os fichiers immobiliers (vigentes na maior parte da Frana) e das
ulteriores medidas para assegurar a sua exatido. O nosso sistema antes muito mais
prximo do espanhol (que clara e indiscutidamente de registo de direitos) ou no tivesse
sido institudo em 1863, praticamente copiando a legislao espanhola.
Por outro lado, afigura-se que (pelas razes j sumarssimamente indicadas) no devemos
continuar a falar simplesmente em ttulo e em ato aquisitivo 57 , mas sim em processo
aquisitivo no qual o registo tem, luz do preceituado na lei, de anteceder o ttulo aquisitivo
e deve ainda conclu-lo.
Deste modo, parece que igualmente inadequado (apenas para persistir na minimizao
dos efeitos do registo?), a propsito dos efeitos da inscrio, sublinhar e insistir no conceito
civilstico da consensualidade (art 408 do C. C.), invocando que a constituio e
transmisso dos direitos reais se d por mero efeito do contrato (sempre que o ttulo
declarativo) (Cf, JARDIM, Mnica, A delimitao de jurisdio, territorial e na matria - Reflexos nos efeitos
registrais in RDI, Edio 72 e em www.irib.org.br/html/boletim/rdi-detalhe.php?rdi=193).
54 Cf., por ex., GUERREIRO, J. A. Mouteira, Temas de Registos e de Notariado, Coimbra: Almedina, 2010, pp.
354-356.
55 Neste sentido, v. ORLANDO DE CARVALHO, Teoria Geral do Direito Civil, p. 274. Aludimos a este conceito
como comummente entendido e que decorrente dos princpios registrais vigentes num dado sistema.
Parece-nos claro que o referido conceito nada tem a ver com a circunstncia de se registarem factos (e, como
j se tem observado, v.g. as aes, providncias, hipotecas, penhoras, etc., no se podem considerar factos).
Alm de que, como tambm se diz, registam-se factos para se publicitarem direitos (contudo, como creio
mais exato, dever-se-ia dizer para se publicitarem situaes jurdicas).
56 Ao escrever tambm queremos aludir interligao que se verifica entre os sistemas de registo de direitos
e a f pblica registral. Alis, esses sistemas so conhecidos (indiferentemente) com uma ou outra das
designaes (cf., por ex., MNDEZ GONZLEZ, Fernando P., citada ponencia La inscripcin como instrumento
de desarrollo econmico). No entanto, autores h que consideram que a f pblica do registo dimana
diretamente deste art 1, visto que o registo deve estar em conformidade com a situao jurdica substantiva
do imvel. (Cf. LEITO, Lus Manuel Teles de Menezes, Direitos Reais, p. 267).
57 Com todo o risco da acusao de iconoclastia (que j sei que corro), atrevo-mo a dizer que no me parece
que se deva atender nica e simplesmente ao instante em que se produz o efeito real, mas tambm aos
condicionalismos que imperativamente o antecedem e aos que se lhe seguem.
22
aquisitivo seja um contrato, o que no pretere todas as aquisies baseadas noutros ttulos).

Sabemos todos que assim est escrito na disposio do C.C. Assim como sabemos que ela
no prescreve qualquer modo adicional. Mas sabemos igualmente que, por um lado, no
isso e nunca seria apenas isso - que permite definir um sistema de registo e, pelo outro,
que muitos dos direitos que ele publicita no tm uma etiologia contratual e que a prpria
consensualidade no pode concretizar-se com liberdade de forma (numa mera formalizao
verbal58) e, talvez sobretudo, porque a legitimao dispositiva impe face da lei vigente
que o contrato tambm no possa ser outorgado sem que simultaneamente se comprove o
direito de quem onera ou transmite e que, uma vez formalizado, obrigatrio registar o
contrato (ainda que, se no houver registo, nem por isso a aquisio fique prejudicada).
Trata-se, ento, da concluso do processo aquisitivo de que falmos.
Afigura-se, portanto, que presentemente inapropriado invocar o consensualismo, at

porque, como referimos e lucidamente se escreveu, essa regra tem hoje mera natureza
supletiva59.
13. O Registo Predial e a publicidade organizada
O Registo (em todos os sistemas) um instrumento tcnico resultante de um longo e

complexo caminho histrico-legislativo 60 que progressivamente e em todo o lado se tem
vindo a aperfeioar e a desenvolver - no s entre ns61 -, com claros fins e com evidentes
benefcios pblicos62, que a todos trata igualmente e que a todos envolve e no s, ou no
s sobretudo alguns poucos privilegiados que possam custear complexos procedimentos
judiciais.
O Registo Predial tem efeitos gerais e objetivos, sem ter de considerar - sem poder
considerar - os hipotticos intuitos individuais de algum possuidor indiferente ao registo ou
58 que outra das clssicas mximas - a meu ver hoje inexata - refere-se ao princpio da liberdade de forma.
Procurei em alguns trabalhos demonstrar que tal liberdade s existe no que concerne aos bens mveis. Quanto
aos imveis vigora um princpio que designei de formalizao necessria. legalmente indispensvel (mesmo
quanto ao contrato-promessa) pelo menos o documento escrito e para a sua transmisso ou onerao o
documento autntico ou autenticado.
59 Cf. nomeadamente os supracitados estudos de CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA e de ASSUNO CRISTAS
(com MARIANA F. GOUVEIA e VTOR P. NEVES).

60 FERNANDO MNDEZ GONZLEZ fala-nos expressivamente do largo proceso hacia el Registro de la
Propiedad (Cf. De la Publicidad Contractual a la Titulacin Registral, p. 57) e cita frequentemente MARGARITA
SERNA VALLEJO que na sua tese La publicidad inmobiliaria en el derecho hipotecario histrico espaol analisa
os regimes de propriedade da terra que existiram ao longo da histria, correspondo-lhes um modelo de
publicidade imobiliria diferente, at que, em Espanha, com a Lei Hipotecria de 1861, se d incio ao moderno
Registo de la Propiedad.
61 sabido que em muitos pases (como no mencionado caso da Inglaterra) assim se tem entendido. , no
entanto, manifestamente exemplar o caso da Rssia e das Repblicas que pertenceram Unio Sovitica, cujo
sistema de registo (depois da dissoluo da mesma) foi montado em muito pouco tempo, com o apoio e grande
contributo dos Registradores de Espaa, tendo sido introduzidos no sistema a quase totalidade dos prdios -
e respetivas titularidades por ex. da enorme cidade de Moscovo (no Congresso Internacional do Cinder a
realizado em 2003 estavam j mais de 3/4 do total), praticamente sem contestao ou discusso judicial (!).
62 Quanto aos benefcios pblicos j temos procurado demonstr-los, mas cabe ainda salientar as finalidades
pblicas. Alm das referidas, recordem-se tambm as de natureza fiscal, relativamente s quais o registo tem
hoje um papel fundamental.
23
ignorante das obrigaes legais e das consequncias decorrentes de no promover a

inscrio tabular dos seus direitos.
13.1. Essenciais fins do registo
Como sinteticamente diz JOS ALBERTO VIEIRA, a finalidade da instituio do Registo

Predial dotar a ordem jurdica de um dispositivo organizado que permita a qualquer
interessado aferir da existncia e titularidade dos direitos reais que incidam sobre os
prdios63.
Alm desta finalidade principal, o Registo Predial alcana outros objetivos, como os de
facilitar o trfego imobilirio, prestar informao sobre os prdios e os respetivos direitos
Administrao, reduzir os custos de transao dos imveis e assim contribuir para o
crescimento econmico64 e bem assim permitir um uso mais especializado dos direitos de
propriedade 65 . No entanto, a possibilidade que oferece a todos do conhecimento (com a
apontada f pblica) da exata titularidade dos bens constitui a manifesta projeo da
sobredita finalidade principal.
Em suma: o Registo um instrumento moderno, ajustvel realidade, funcionalidade e

tecnologia do tempo presente, que generalizada e simultaneamente informa (tambm on-
line) e garante e que, portanto, como parece evidente, todos temos obrigao de
defender 66 , mas que, entre ns, deveria merecer uma bem maior ateno por parte da
doutrina e, qui principalmente, da jurisprudncia.
13.2. Necessidade de reflexo sobre as questes do registo
63 Cf. Direitos Reais, p. 267. Esta instrumentalidade organizada que conferida pelo Registo Predial no tem,
contudo, apenas a finalidade de aferir da existncia e titularidade dos direitos reais, j que, alm de outros
(v.g. de natureza administrativa), h alguns direitos obrigacionais (caso tpico do contrato-promessa com
meros efeitos obrigacionais) que tm inscrio registral.
64 No XII Congresso Internacional de Direito Registral (Marrakech, 1998) foi debatida esta questo e que na 5.
concluso do Tema I, a dado passo, diz-se que uma das finalidades fundamentais dos sistemas registrais
imobilirios a de diminuir a incerteza jurdica e nesse mbito mediante a conteno dos custos de informao
jurdica [e, conseguindo-o] contribuem para a eficincia e, portanto, para o crescimento econmico
(consultvel em http://www.cinder.info/?language=es ).
65 Cf. MNDEZ GONZLEZ, Fernando P., De la Publicidad Contractual a la Titulacin Registral, Civitas, 2008, p.
57, onde o Autor diz o seguinte: O Registo da Propriedade na sua verso mais desenvolvida de Registo de
direitos ou de trfico a instituio que se foi construindo lentamente para conseguir este objetivo: facilitar a
contratao sobre os bens imveis, simplificar o procedimento de aquisio, reduzindo trmites e custos, de
maneira que resulte rentvel a explorao de bens imveis mediante direitos reais cuja titularidade fique
protegida por uma regra de propriedade, a qual permite um uso mais especializado dos mesmos e, portanto,
uma maior produtividade.
66 Porque cada vez mais reconhecido que o registo tem grande importncia social e econmica, mormente no
que tange segurana da comrcio jurdico, bem como defesa e ao incremento do mercado imobilirio e isso
tanto a nvel nacional como internacional.
24
No entanto, com muito raras excees, as (quase nicas) questes que a respeito do Registo

Predial preocupam os tribunais e muita da doutrina nacional 67 so quase exclusivamente as
concernentes ao conceito de terceiro (sobretudo ao terceiro do art 5) e aquisio
tabular (a dos art.s 17, n 2 e 122 do C.R.P. e a do art 291 do C.C.), as quais, todavia,
sobre serem obviamente muito importantes, no so as nicas credoras de maior reflexo.
Uma das mais relevantes habitualmente dada como indiscutvel e que, penso, mereceria
uma reapreciao precisamente a do tema da posse em face do registo, que continua a ser
quase sempre encarada como h cem anos ou mais, sobretudo com base numa
interpretao exegtica das respetivas disposies legais fruto da velha ideologia
jusracionalista e individualista -, sem a preocupao dominante de tentar perceber, numa
interpretao dinmica e adaptada realidade e aos valores subjacentes norma e aos que
ao Direito cabe defender, se tais normativos ainda esto adaptados ao nosso tempo e se no
deveriam antes ser interpretados atualisticamente ou corretivamente (embora no com base
num pseudo-direito alternativo68).
13.3. Reanlise do tema da posse e do registo
Um dos autores que se tem debruado com maior interesse sobre a questo da anlise do
tema da posse e do registo ABLIO VASSALO ABREU que, em sucessivos estudos 69 ,
continua convictamente a defender a prevalncia da usucapio, embora reconhea que no
falta presentemente quem sustente que a posse foi deixada paulatinamente ao abandono e
h at quem chegue a afirmar que se assiste a um progressivo e inevitvel declnio da
posse70. Contudo, observa que a aquisio com base na posse continua a ser reconhecida
em todos os pases da civil law e da common law71.
67
claro que no posso querer, nem quero, ser injusto. Sem sequer falar de teses e da sua arguio, sei que
alguns dos nossos mais conhecidos autores tm publicado trabalhos em que versam aprofundadamente temas
dos registos. No entanto, cabe tambm reconhecer que, por ex. em Espanha, cujo sistema semelhante ao
nosso, ao contrrio da Alemanha (que, sendo muito diferente, no me parece que deva aqui referir), a
produo de textos por parte de conhecidos civilistas, professores e registadores , mesmo
proporcionalmente, muitssimo maior.
68 OLIVEIRA ASCENSO tem um oportuno texto intitulado Direito Alternativo (consultvel em
http://www.fd.ul.pt/Portals/0/Docs/Institutos/ICJ/LusCommune/AscensaoJoseOliveira7.pdf) no qual analisa as

origens da corrente doutrinria brasileira (e antes europeia) que o defende. O esclarecido Mestre conclui que as
situaes (de presumida injustia) que originaram tal entendimento no devem ser colocadas de fora do
sistema jurdico. Pelo contrrio, mediante o sistema jurdico que devem receber a soluo possvel; pois
doutro modo a cura seria mais grave que a doena e nos captulos da Interpretao e da Aplicao que
devemos buscar a resposta da ordem jurdica aos problemas (). Como adiante se ir procurar explicitar, por
nossa parte, com base na da ordem jurdica vigente que iremos tentar buscar a resposta possvel para os
apontados problemas.
69 Devem indicar-se, nomeadamente, os citados na bibliografia: Uma relactio sobre a cesso da posse (artigo
1256 do Cdigo Civil), A relao de coexistncia entre a usucapio e o registo predial no sistema jurdico
portugus e, muito recentemente, o livro Titularidade Registral do Direito de Propriedade Imobiliria Versus
Usucapio (Adverse Possession).
70 Cf. indicado estudo Uma relactio sobre a acesso da posse, p. 56. Em nota (a pp. 56-58) o Autor tambm
faz algumas citaes demonstrativas destas aluses. Numa delas menciona o acrscimo de urbanidade que os
proprietrios adquiriram ao tornarem-se citadinos. Noutra, menciona HERNNDEZ GIL que (a propsito dos
interdictos possessrios espanhis) observa a atual existncia de uma sociedade industrializada e
tecnificada, eminentemente burocrtica, com um ritmo muito mais acentuado na circulao de bens e com a
no dependncia do uso dos mesmos de uma atribuio em propriedade nem sequer em posse () [como
25
Sublinha que a ideia-chave continua a estar na clssica frase - que considera ser a frmula

lapidar - com que OLIVEIRA ASCENSO se exprimiu e que aqui temos referido: a base de
toda a nossa ordem imobiliria no est no registo, mas na usucapio. E, com propositada
fundamentao, sublinha que na nossa ordem jurdica a relao entre o registo fundirio e a
usucapio de coexistncia e no de excluso.
No entanto, no tocante a este ponto, cumpre desde j dizer que a nossa preocupao nunca
foi a de poder, ou no, haver uma relao de coexistncia entre o registo e a usucapio,
mas sim e apenas a de, com porfiado afinco e independentemente daquela relao de
coexistncia que motivou um dos citados estudos -, se continuar a defender que a base
sempre a usucapio e que esta deve prevalecer sobre o registo. Ou seja: no haver
excluso, mas sim prevalncia (ou, se se quiser, predomnio) e a persistncia na defesa da
prevalncia que atualmente se afigura desajustada. que, alm do que se disse, no se
v que existam hoje valores que nos conduzam, como o passado conduziram, a privilegiar a
posse. Pelo contrrio, todos os que respeitam aos principais fins da publicidade dos direitos
reais - desde o pblico conhecimento, segurana jurdica, defesa das titularidades
apontam para a necessidade de se privilegiar o registo.
O Autor tece ainda outras crticas, nomeadamente a propsito da interpretao da disposio

contida no art 1293 do C.C., que considera ser excecional e, portanto, insuscetvel de
conter ou de dela se poder extrair um princpio de ordem geral. Quanto a esta questo, por
ora nada diremos, visto que adiante a iremos retomar.
14. Implicaes das necessariamente demoradas decises judiciais

sobre a usucapio
A deciso judicial (transitada em julgado) que, eventualmente, e talvez uma dcada depois
da aquisio mas nunca possvel num curto prazo, obviamente necessrio contratao - ,
venha a considerar que, afinal, foi demonstrada uma alegada usucapio e que esta deve
prevalecer sobre o registo, no s acaba por ser, em si mesma, injustificada face
necessria confiana nas transaes e prejudicial segurana do comrcio jurdico, bem
como inconsequente no que concerne aos princpios registrais hoje legalmente estabelecidos
- e num tempo em que j ningum se lembra do que ocorreu no ms anterior -, como ainda
objetivamente perturbadora e nociva para o desenvolvimento do mercado imobilirio e
para o interesse pblico de ordem geral que o sistema registral visa defender, que o
sendo] causas determinantes de que a posse e a sua tutela tenham deixado de ser um amplo espao do direito
civil para ficarem reduzidas a um reduto.
71 No o podemos negar. Tambm, por ns, nunca nos atreveramos a negar a existncia da posse (e a
importncia dos meios possessrios). Todavia, a nossa questo outra: a da prevalncia da usucapio face
ao registo (hoje, ao que cremos, injustificada). Por outro lado, tambm no de estranhar o facto de a
usucapio (ainda) ser reconhecida em todos esses pases: a atual Sociedade de Informao imps-se muito
mais rapidamente do que a (lenta) evoluo legislativa, mormente no tocante aos direitos reais.
26
predominante72 e que tambm deve ser o dominante73 em face dos ocasionais interesses

individuais e particulares74.
15. As novas prticas na Sociedade da Informao
Alm da Sociedade da Informao se ter alicerado e desenvolvido constituindo uma nova

Revoluo, que muitos consideram mais significativa do que a 1 Revoluo Industrial -, o
virar do sculo e do milnio trouxe novos modelos, novas vivncias, novas prticas e
necessariamente novas regras 75 em permanente evoluo 76 . No h como no o
reconhecer77.
Os sumrios das aulas j em parte alguma se escrevem com caneta no livro prprio, mas
sim em plataformas eletrnicas. Os jovens comunicam com mensagens, numa grande
parte das universidades as aulas e o dilogo com os alunos processa-se pela internet, e
todos usamos a Tablet, o iPad ou o PC, procuramos no Google, contratamos ou marcamos a
viagem pela internet e tambm por essa via somos obrigados a fazer as participaes fiscais
72
Referimo-lo no apenas no ponto de vista qualitativo, mas aqui tambm ao quantitativo. As estatsticas
referentes a 2012 revelam que no Pas (apesar do notrio decrscimo das transaes imobilirias) foram
lavradas mais de um milho e cem mil inscries e que s as inscries de aquisio de propriedade
ultrapassaram as setecentas mil. No me foi possvel obter estatsticas das aes que nesse ano deram entrada
nos tribunais e em que se debatia a questo da usucapio versus registo, mas num contacto que pude
estabelecer e que se me afigurou credvel, foi-me dito que no tero ultrapassado a dezena.
73 Na douta opinio de COLAO ANTUNES a razo de ser da Administrao pblica e da sua organizao
prende-se inequivocamente com a prossecuo do interesse pblico. E se, como parece no haver dvida, o
interesse pblico vai buscar as suas razes ao bem comum, no deve ser o interesse numa atual pseudo-
proteo de um determinado possuidor negligente que descurou a ateno - hoje a obrigao - de registar
que deve prevalecer sobre o interesse de todos em que a informao prestada pelo registo defenda o comrcio
jurdico imobilirio e seja prestante para o conhecimento da situao jurdica dos prdios. (As citaes de
COLAO ANTUNES, so extradas de O Direito Administrativo e a sua Justia no Incio do Sculo XXI,
respetivamente a pp. 15 e 66).
74 No queremos obviamente significar que a Justia no deva atender ao caso concreto e individual. Claro que
deve. O que pretendemos significar que ainda mais importante a ateno coletividade e a regulao das
situaes no deve fazer prevalecer (inclusive no domnio da presuno da titularidade do direito) o
conhecimento e a defesa dos interesses individuais sobre o interesse geral.
75 Na citada Coletnea Direito da Sociedade de Informao (cuja publicao, alis, j tem mais de uma dzia de
anos!) JOS ALBERTO VIEIRA muito justamente diz o seguinte: () quando a realidade social avana de tal
modo que rompe mesmo os pontos de contacto com a situao anterior, a primeira reaco do direito
enquadrar a novidade nos esquemas de regulao existentes. Quando a nova realidade, porm, no representa
um mero desenvolvimento da anterior, mas assume uma diversa natureza, a aplicao dos modelos de
regulao existentes corre o risco, no s de os desvirtuar (), como por outro lado, de no satisfazer as
necessidades de tratamento normativo daquela nova realidade. (Cf. Notas Gerais sobre a Proteco de
Programas de Computador em Portugal, in Direito da Sociedade de Informao, Vol. I, pp. 73-88, mas itlico
nosso).
76 Como sabido, no apenas a informao on-line, como todas as novas tecnologias ditaram novas regras.
assim que as comunicaes permanentes, a robtica, a inteligncia competitiva, influem determinantemente

nos comportamentos sociais e condicionam o mercado. Diz-se da inteligncia competitiva que um sistema
operacional de coleta, tratamento e encaminhamento de informao tcita e explcita para os tomadores de
decises () pois a informao que fornece permite obter respostas em tempo real (Cf. de MIGUEL TRIGO
(com BRUNO SOARES e LUC QUONIAM) Inteligncia Competitiva e Inovao estratgica: a IC acompanhando
a evoluo mundial, p.59).
77 At a propsito da cultura e do espetculo, com as suas tremendas indstrias, j se tornou conhecida a obra
de FRDRIC MARTEL La cultura mainstream (Taurus Pensamiento, 2011), na qual o Autor, a propsito de
cultura, no cita nem filsofos nem filosofia, nem msica, pintura, literatura No comentrio de VARGAS
LLOSA, Martel no fala de livros (). Fala, sim, exclusivamente de filmes, programas de televiso,
videojogos, mangas, concertos de rock, pop, ou rap, vdeos e tablets () que foram substituindo (e chegaro a
acabar com ela) a cultura do passado (A Civilizao do Espetculo, Quetzal, 2012, p. 17). No que toca
definio e propriedade dos prdios, ningum hoje em dia pensa ou quer averigu-la com recurso aos tribunais
e junto de vizinhos ou de outras testemunhas. Consulta, sim, a Internet e as bases de dados registrais.
27
e a cumprir praticamente todas as obrigaes acadmicas, fiscais e sociais, mormente de

natureza documental. O computador omnipresente e a sociedade tem novos parmetros
e novos paradigmas.
15.1. A informao sobre a situao jurdica dos prdios
Afigura-se ainda que tem de se acentuar este ponto: quando algum pretende saber qual a
titularidade, os encargos existentes ou quaisquer direitos atinentes situao jurdica de
um prdio, unicamente atravs do registo que possvel faz-lo, designadamente da hoje
muito fcil certido permanente. Nunca, mas mesmo nunca, pode ser atravs de uma
averiguao prvia (necessariamente judicial) para apurar se existem, ou no, os
pressupostos de posse que motivem a aquisio por usucapio. Trate-se de quem se tratar:
de um homem simples do mundo rural ou de um citadino. De um portugus, ingls ou
alemo que vai comprar ou doar o prdio. Mesmo porque todos esses carecem de formalizar
o negcio e se o quiserem fazer legalmente tm de cumprir o aludido princpio da
legitimao dispositiva.
Por isso h este outro fator determinante: a questo da aquisio por usucapio coloca-se
se acaso se coloca - ex post a contratao e no (nunca 78) ex ante. Contudo, manifesto
que para adquirir ou onerar, ser necessrio provar previamente ou seja, imperativamente
ex ante (!) - que o vendedor tem a propriedade da coisa.
Como se frisou, a lei exige-o para a prpria elaborao do ttulo e tal demonstrao
documental faz hoje parte do processo aquisitivo. Ora, essa prova indispensvel faz-se
atravs do registo. No pode fazer-se de outro modo.
Verifica-se, no entanto, que essa indispensvel prova ex ante hoje faclima,

designadamente feita de forma imediata atravs da consulta base de dados do registo79,
como alis exigvel em alguns procedimentos administrativos e aquisitivos80.
78Afigura-se que invivel intentar uma ao mesmo que seja apenas para a apreciao da usucapio, de
modo que a deciso transite em jugado em tempo til de poder ser titulado o contrato. Tambm no
conhecemos (nem vrios colegas contactados conhecem) um s caso em que tenha havido por parte de algum
interessado a vontade de o tentar.
79 Como se diz no prembulo do mencionado D.L. n 116/2008, que concretizou a reforma, criam-se condies
para a plena utilizao e aplicao de sistemas informticos, tudo com respeito da legalidade e com garantia da
segurana do comrcio jurdico. E, por outro lado, criam-se as condies legais para promoo de actos de
registo predial pela Internet, cria-se uma certido permanente de registo predial disponvel em stio na
Internet, que configura um desenvolvimento da certido online e adopta -se um sistema de registo predial
obrigatrio, potenciando a coincidncia entre a realidade fsica, a substantiva e a registral e contribuindo, por
esta via, para aumentar a segurana no comrcio jurdico de bens imveis. Alm disto, todos os escritos e
procedimentos registrais passam a ser feitos eletronicamente (desde as fichas de registo, aos despachos e ao
depsito eletrnico de documentos) e os anteriores registos foram extratados para o sistema informtico ou,
pelo menos, digitalizados. Entre vrias outras medidas que o prembulo enuncia, com o objetivo da
simplificao e permanente atualizao dos registos, refere: Institui-se ainda um sistema mais amplo de
comunicaes entre os diversos servios da Administrao. Contribui-se, deste modo, para o alargamento das
situaes de oficiosidade na promoo e instruo dos registos. A ttulo de exemplo, o registo das aces
judiciais passa a ser oficiosamente promovido pelos prprios tribunais ().
28
15.2. Os dados do registo so os nicos que gozam de crdito
generalizado
Numa outra perspetiva, note-se que ningum, na vida prtica, acredita, ou sequer pensa,
que seja necessrio resolver o velho dilema proprietrio real/proprietrio tabular atravs de
uma prvia averiguao da usucapio. Essas so conhecidas teorias que ainda
fundamentam teses (e presumivelmente doutas teses), mas que so hoje velhas, no tendo
qualquer correspondncia com a vida atual.
O que constava do registo, instruiu o ttulo e, depois deste, voltou (teve de voltar, as mais
das vezes automaticamente) para o registo o que conta para todos e o que tambm pode
basear nova transao ou a constituio de novos direitos.
No ser to-pouco o receio (at o medo) de que algum venha algum dia a estragar tudo
invocando a usucapio, a determinar que, antes de celebrar o contrato, pelo seguro, o
futuro contraente se disponha a propor uma ao de apreciao (e a suportar os custos e as
inerentes delongas, que at, manifestamente, inviabilizariam o negcio) para ex ante
poder ter uma aquisio segura e, por esta via, conseguir cumprir o princpio da legitimao
dispositiva. Na realidade, ningum o faz.
O que constar do registo e da certido permanente (ou que se quiser saber de imediato por
qualquer outro meio, como atravs do portal do IRN) o que todos acreditamos que existe.
E sobretudo num sistema, como o nosso, de registo de direitos81 devemos acreditar que
existe.
Isso mesmo: com o virar do sculo e a implantao definitiva da Sociedade de Informao

(que, claro, abrange a informao registral) tudo mudou. Na verdade, passou a
reconhecer-se que a informao instantnea tem um valor inestimvel, que permite um
sem-nmero de aplicaes (que at j ultrapassam notoriamente os at h poucos anos
mais avanados conceitos de publicidade) e, sobretudo, que veio alterar radicalmente os
comportamentos sociais e, decorrentemente, muitas das regras tradicionais - e queiram os
juristas admiti-lo ou no.
15.3. Interrogaes que devem ser feitas
80 o caso do procedimento especial de aquisio, onerao e registo imediato de imveis, criado pelo Dec-
Lei n 263-A/2007, de 23/7 e conhecido como casa pronta (bem como de outros geridos pelas ordens
profissionais).
81 Estes sistemas so indubitavelmente seguros. Contudo, - repete-se uma vez mais -, nada tm a ver com o
facto de, neles, o registo ser, ou no, constitutivo.
29
Mas a usucapio resiste. Com o constante apoio dos seus apaixonados defensores resiste.

Continua a considerar-se - a doutrina insiste em reafirm-lo e os sucessivos acrdos 82
persistem em repeti-lo - que a base de toda a nossa ordem imobiliria no est no registo,
mas na usucapio.
Mas tem de continuar a estar? uma fatalidade que o STJ e a doutrina devem acolher? Ser
que se diz bem? Que se tm de ignorar todas as novas e muito diferentes atuais
circunstncias?
Que, quanto usucapio, sem atender a essas novas circunstncias, todos temos de reiterar
as mesmas noes, os mesmos conceitos, as mesmas teses que antes da Sociedade de
Informao e do atual C.R.P. constavam detalhadamente dos manuais e dos diversos
estudos, que todos acolhem e repetem e que a jurisprudncia reproduz?
E ser que assim que se defendem os valores da justia, da certeza, da f pbica e da

confiana na contratao?
Nesta mesma perspetiva, perguntamo-nos ainda: depois de ter sido legalmente adquirido
um prdio, mediante o descrito processo aquisitivo e de ter ficado regularmente registado,
ser admissvel que o adquirente seja dele desapossado porque, vrios anos volvidos, um
contraente incumpridor 83 daquelas regras legais conseguiu provar que teve uma posse
anterior ao registo? assim que se defendem os princpios (hoje de mbito constitucional 84)
da proteo confiana, da segurana jurdica e da boa-f?
No nos parece85.
15.4. Possibilidade legal de atualizao de velhos conceitos
Contudo, para atualizar os conceitos que temos procurado expor, ser indispensvel alterar
o Cdigo Civil?
82 Refira-se exemplificativamente o recente Acrdo do STJ de 1 de Maro de 2012- Proc 158/2000.L1.S1

(SILVA GONALVES). Este Acrdo cita, no mesmo sentido, os Acrdos do STJ de 9/01/97 (in CJSTJ, 1997,
Tomo I, p. 37) e o de 3/06/92, in BMJ 418, 773). E evidente que poderia referir vrios outros. Consultvel
em www.dgsi.pt/jstj.nsf/.../5070684bc57f4257802579b4004cd17c?... Por nossa parte, consideramos suprfluo
citar, em concreto, mltiplos acrdos (o que seria apenas para tentar dar um cumprimento formal s habituais
recomendaes), visto que so todos. No conhecemos sequer um que tenha dito o contrrio (a base est no
registo e no na usucapio), certamente porque isso se considera um disparate posio diferente. Todavia,
no o ser, como no texto procuraremos demonstrar.
83 O proprietrio que no regista a aquisio (e, mesmo que no tenha ttulo, promovendo v.g. a respetiva
justificao) incumpridor no apenas depois de instituda a obrigatoriedade de registar, como

anteriormente, j que os outros princpios registrais, mormente o da legitimao, a tal o deviam ter conduzido.
E uma alegada e eventual ignorncia (ao contrrio do que tem entendido o STJ) no lhe deve aproveitar.
84 Os princpios da segurana jurdica e da proteo da confiana so mesmo reconhecidos como elementos
constitutivos do Estado de direito. A segurana jurdica, razes de equidade (,,,) so () figuras jurdicas pr-
constitucionais (Cf. CANOTILHO, J.J. Gomes e MOREIRA, Vital, Constituio da Repblica Portuguesa Anotada,
3 ed. revista. Coimbra: Coimbra Editora, 1993, p. 1043).
85 De facto, atento o que se referiu (e que, claro, se podia desenvolver com maiores detalhes) no nos parece
que a realidade contempornea permita sustentar a intransigente defesa da prevalncia da usucapio, tal como
continua a ser dito e redito no estudo dos direitos reais. Por isso, procurando respeitar a cartesiana concluso
de que - quer estejamos acordados, quer estejamos a dormir, nunca nos devemos deixar persuadir seno pela
evidncia da nossa razo (in Discurso do Mtodo, p. 96) tenho, embora com a devida vnia, o ousado
propsito que assumo como um dever - de pr em dvida a atualidade e a justeza daquela doutrina.
30
Tambm no nos parece.

que talvez seja possvel consideramos mesmo que possvel -, no com base numa
interpretao meramente positivista e exegtica da lei, mas antes dinmica e atualista86 87,
buscar e justificar com base nas disposies vigentes e nos princpios que delas decorrem
ou melhor, dentro do prprio ordenamento jurdico88 -, a soluo adequada realidade da
vida.
E a esta que cabe, antes de mais, dar resposta.
15.5. Princpios validados pelo art 1297 e por outros preceitos do

C.C.
Consequentemente, vamos tentar justificar (pensamos que nosso dever tentar justificar),
dentro do ordenamento jurdico, ou seja, no mbito do sistema- ainda que no presos
ortodoxia dominante89 a soluo que nos parece indispensvel, inclusive atravs da busca
de uma interpretao inovatria das normas.
Entendemos que no poder ser atravs da interpretao ortodoxa neste domnio

tradicionalmente individualista e jusracionalista - da lei que l conseguiremos chegar, mas
antes tentando justificar, face da legislao que temos, mas atualisticamente, o que
pragmaticamente a vida impe que seja reconhecido e decidido.
86
O Acrdo do STJ de 19-07-2008 [SJ200807100014802 (SANTOS BERNARDINO) recorda, e certamente bem,
que a interpretao atualista deve ser usada com prudncia. Cita tambm PINTO MONTEIRO quando diz (em
Clusulas Limitativas e de Excluso de Responsabilidade Civil, Coimbra, 1985, p. 25 e ss., nota 31), e ao que
nos parece muito pertinentemente, que foroso que os tribunais, na prtica, umas vezes deliberadamente,
outras, de maneira paulatina e quase inconsciente, procedam a uma interpretao que tome em conta as novas
exigncias sociais e valorativas. Quanto a ns, tais novas exigncias so manifestas. (Este Acrdo
consultvel em: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/f83eef66ec4efcb780256879006bc015?).
87
Consabidamente, so bem numerosas as exposies doutrinrias que tratam da interpretao atualista.
Contudo, no podendo (obviamente) tratar todas as questes, limitar-nos-emos a citar BAPTISTA MACHADO
quando, ao aludir querela dos mtodos, fala das correntes subjetivista e objetivista e das que contrapem
a lei e a vida podendo ser designadas, respectivamente por historicismo e actualismo e ainda se deve
prevalecer a rigidez da lei o carcter sagrado do versculo do Cdigo ou o dinamismo e a fluidez da vida na
sua evoluo histrico-social (). Mais adiante, falando do objetivismo atualista refere que do prprio sentido
que da frmula se extrai que pode variar conforme a evoluo da vida e bem assim que as novas normas
podem introduzir no ordenamento jurdico um novo esprito capaz de se repercutir sobre as normas anteriores,
sobre o sentido que o intrprete actual deve extrair, objectivamente, dessas frmulas antigas (). (Cf. citada
Introduo ao Direito e ao Discurso Legitimador, pp.177-178).
88 Como disse OLIVEIRA ASCENSO no referido estudo em que critica o Direito Alternativo a interpretao
deve ter em conta o sentido dos valores fundamentais da ordem jurdica, o que nos pode conduzir muito
longe na eliminao de aspectos chocantes do direito constitudo. A soluo no est por isso na rejeio do
sistema, como pretenderia o Direito Alternativo, mas na racionalizao e aperfeioamento incessante deste.
No contra o sistema, mas dentro do sistema, que os reais problemas que impressionaram os adeptos do
Direito Alternativo sero, na medida do possvel, resolvidos. (Cf. citado Direito Alternativo, n 4, ponto IV).
89 Deplorava JHERING: O modo exclusivo, do ponto de vista puramente cientfico, sob o qual ela [a filosofia do
direito que critica] considera o direito, e que faz, em resumo, que o apresente no pelo seu lado real (), mas
antes pelo seu lado puramente lgico, como sistema de regras abstratas, - imprimiu quanto a mim, a toda a
sua concepo do direito, um carcter que de forma alguma concorda com a dura realidade (cf. citada A luta
pelo Direito, p. 13). Na Nota Introdutria explicou LUSO SOARES que o Mestre considerou como centro de
gravidade do direito a prpria sociedade e defendeu a anlise sociolgica das normas, em lugar da
jurisprudncia formal dos conceitos. (Cf. pp. XVI e XVII). Por outro lado, com PEIRCE e vrios outros autores,
tambm penso que se dever ter o sentido da interpretao buscando avaliar os aspetos teis e necessrios
dos preceitos.
31
Portanto, o que se tem de buscar a razo da vida e no a reafirmao de conhecidos

conceitos expostos nos inmeros trabalhos sobre a posse.
Em anteriores intervenes 90 arrisquei faz-lo sobretudo com base na interpretao do

disposto no art 1297 do C.C., o que depois foi detida e fundamentadamente criticado,
designadamente nos mencionados e doutos estudos de ABLIO VASSALO DE ABREU, dos
quais a seguir respigamos algumas consideraes e reparos.
Um deles prende-se com a ideia de que diferente a ratio da alnea a)91 e a da alnea b)92
daquela norma. Contudo, a diferente razo de ser das duas normas no significa que em
ambas se verifique como realmente se verifica um igual objetivo da lei: o de excluir a
possibilidade de, naqueles casos, a posse conduzir usucapio.
Outra objeo a de que o art 1297 excecional em face da regra geral contida no art
1287 do mesmo Cdigo. Quanto a este ponto, diremos o seguinte: a nosso ver o
preceituado no art 1293 no tem carter excecional. Desde logo, porque o art 1390/2
quanto a outro direito (o das guas) tem uma disposio idntica da alnea a) daquele
1293. Tambm o art 1548 corrobora o preceituado naquela alnea a). Depois e este
parece ser um argumento determinante porque a alnea a) representa a reafirmao de
um requisito essencial para que a posse possa conduzir usucapio: o de ser pblica93 94. E
as servides no aparentes no so pblicas (art 1548/2). Por outro lado, tambm so
equvocas, porque confundveis com actos de mera tolerncia95.
Na hiptese da alnea b) tambm est em causa um outro aspeto da publicidade: o do

exerccio no notrio (qui incaracterizvel) do direito, principalmente devido sua
confundibilidade com um outro direito diferente96 (in casu o usufruto)97. Ora, sendo a posse
equvoca, manifesto que no pode conduzir usucapio.
90 Constantes de nossos citados Temas a pp. 327-346 e 347- 376.

91
Quanto ratio legis da excluso das servides no aparentes tambm da tutela possessria (art 1280 do
C.C.) vide: de ANDR G. DIAS PEREIRA Tutela Possessria das Servides in B.F.D.U.C., vol. LXXVI, p.
502/504. Por seu turno, como diz o Acrdo da Relao de Coimbra de 18/1/1986, para que uma servido
seja aparente e, portanto, possa ser adquirida por usucapio [ao invs da no-aparente] necessrio que: a)
haja sinais visveis dela; b) esses sinais sejam permanentes; c) os sinais visveis e permanentes sejam
inequvocos no sentido de patentearem a existncia de servido (tanto para o dono do prdio dominante como
para o dono do prdio serviente (in BMJ n 361, p. 620).
92 Afigura-se-me evidente que, nesta alnea, a ratio principal da excluso da usucapio a da confundibilidade
do direito nela indicado com o direito de usufruto. Existiro, admissivelmente, outras motivaes que, todavia,
no invalidam, ao menos, a coexistncia daquela razo de confundibilidade.
93 Pblica apenas a servido que se revela por sinais visveis e permanentes (art 1548/2 do C.C.).
94
tambm esta a explicao que d MENEZES CORDEIRO. Com efeito, justificando a razo de ser do art
1293 em relao ao disposto na alnea a), diz: quanto s servides no aparentes, no pode haver usucapio
porque, por definio, a posse respectiva no pblica. (Cf. Citados Direitos Reais, p. 472). Tambm ANDR
G. DIAS PEREIRA escreveu: Por seu turno, as servides no aparentes no se podem adquirir originariamente
(por usucapio) porque no se revelam face a terceiros, no podendo ser conhecidas pelos interessados, ou
seja, no se verifica o requisito da publicidade. (Cf. A caracterstica da inrcia dos direitos reais: brevssima
reflexo sobre o princpio da publicidade em Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique
Mesquita, II, pp. 479-495. A passagem citada de p. 494).
95 Esta a opinio de MENEZES LEITO (cf. Direitos Reais, p. 378).
96 MENEZES LEITO, depois de citar os autores que consideram o uso e habitao integrado no direito de
usufruto e os que o consideram um direito autnomo, conclui que esta a posio certa (como tambm nos
parece), visto no haver justificao para considerar estas figuras como modalidades de usufruto (cf. Direitos
Reais, p. 378).
97 No Cdigo Civil Anotado de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, em colaborao com HENRIQUE MESQUITA,
em comentrio a este art 1293, diz-se que a admissibilidade da usucapio oferece uma dificuldade sria, que
a atipicidade do uso e habitao e a sua confuso, quanto ao corpus, no s com a figura da propriedade,
32
Deste modo, afigura-se que o disposio do art 1293 (em ambas as alneas) no

excecional, mas antes confirma e concretiza um princpio legalmente consagrado em vrias
outras disposies do C.C.: o de que a posse s se adquire se os atos materiais forem
praticados claramente, sem lugar a equvocos ou a situaes dbias e com publicidade
(v.g.: art 1263, a), do C.C.). Por isso, atrever-nos-amos tambm a dizer que aquele art
1293 poderia nem sequer existir, visto que um juzo de ponderao sobre o
reconhecimento dos requisitos da usucapio levaria sempre a concluir que, naqueles casos,
eles no se verificavam.
De resto embora no seja necessrio invocar este outro argumento -, tambm no se v

por que motivo no poderia determinada disposio, ainda que excecional, conter um
princpio diverso dos que justificam a regra geral. Consideramos que pode, at porque essa
uma hiptese (evidentemente) muito diferente daquela que o primeiro segmento do art
11 do C.C. contempla.
15.6. A nova realidade social contempornea
O sistema de registo no est nem sequer poderia estar em contradio com o direito
substantivo. Seria despropositado sustent-lo, mesmo porque o Registo Predial um
instrumento tcnico-jurdico que est ao servio do direito substantivo.
Contudo e este um outro lado da questo -, em regra (e no s entre ns) o direito

material s a posteriori acompanha as transformaes sociais, por vezes bem depois do que
se verifica com o direito registral. E mesmo um lugar comum falar-se do imobilismo dos
direitos reais.
Ora, como parece ser flagrantemente esta a situao no tocante posse, penso que no
devemos persistir na defesa de uma interpretao juspositivista, jusracionalista,
individualista e formalista, precisamente porque a base e a justificao deste instituto a
publicidade, ou melhor, como se reconhece e se ensina em todos os manuais, a publicidade
espontnea. E, quanto a esta, j nos manifestamos.
Como doutamente diz MENEZES CORDEIRO: Porventura mais importante do que a prpria
valorao filosfica do formalismo , no entanto, o concreto apontar das suas insuficincias,
quando transposto para o domnio jurdico.
O primeiro bice que que se ope ao formalismo reside na natureza histrico-cultural do

Direito. Numa conquista da escola histrica contra o jusracionalismo antecedente, sabe-se
mas tambm com a do usufruto. A simples utilizao da coisa para satisfao das necessidades pessoais do
utente e da sua famlia , na generalidade dos casos, juridicamente incaracterstica, como pode ser
incaracterstico o prprio animus (). (Cf. pp.73/74).
33
que o Direito pertence a uma categoria de realidades dadas por paulatina evoluo das

sociedades98.
No que concerne a esta evoluo, afigura-se que nos ltimos tempos nada teve de paulatina,
precisamente porque foi abrupta, profunda e decisiva.
Presentemente, enfrentamos uma realidade social totalmente nova, muito diferente daquela
que justificou a tradicional (e entre ns indiscutida) prevalncia da posse consagrada no art
1268 do C.C.
15.7. A alterao das circunstncias vigentes ao tempo da

publicao do Cdigo Civil
Verifica-se portanto, como de referiu, que ocorreu uma profunda alterao de circunstncias
sociais, mas tambm legislativas99 - relativamente s que existiam ao tempo em que foi
publicado o Cdigo Civil.
Tratando-se do contrato, o instituto da alterao de circunstncias, como bem se sabe - tem

tido acolhimento na jurisprudncia e explicitao em diversos estudos100- e est claramente
previsto no n 1 do art 473 do C.C. Mas ser admissvel buscar neste instituto alguma
ideia ou uma busca de caminho para tentar corroborar solues a que se pretende chegar
em matrias que nada tm a ver com o contrato?
Talvez no seja descabido defend-lo, mormente neste aspeto: a ratio deste instituto
prende-se com alguns princpios do Direito (como parece ser pacfico na doutrina), sobretudo
com os da boa f, do abuso de direito e da tutela da confiana 101. Ora, no tocante a este
ltimo princpio, vemos que dele decorem conceitos como o da segurana no trfico
jurdico - que nos ajudam a sustentar a tese que pretendemos defender. Como bem
esclarece DRIO MOURA VICENTE: a tutela da confiana revela-se prima facie como um
princpio concretizador do Estado de Direito, uma exigncia sine qua non para a segurana
do trfico jurdico e uma vida colectiva pacfica e de cooperao102.
98 Cf. de MENEZES CORDEIRO, Introduo a Pensamento Sistemtico e Conceito de Sistema na Cincia do

Direito de CANARIS, Claus Wilhelm, pp. XVI-XIX.
99 Referimo-nos, designadamente, s disposies dos arts 8-A e 9/1 do atual C.R.P. e 54/2 do C.N.
100
Cf., entre outros, MENEZES CORDEIRO, Convenes Colectivas de Trabalho e Alterao das Circunstncias
e Da alterao das circunstncias, in Estudos em Memria do Professor Doutor Paulo Cunha; OLIVEIRA
ASCENSO, Alterao das circunstncias e justia contratual no novo cdigo civil, em:
http://www.fd.ul.pt/Portals/0/Docs/Institutos/ICJ/LusCommune/AscensaoJoseOliveira5.pdf.
101 A tutela da confiana tambm decorre da boa f. muito vasta a doutrina sobre o tema e a jurisprudncia
tambm o tem invocado. A ttulo de exemplo, diz o Ac. da Rel. do Porto de 8/7/2004 - Pr 0453768 -
(CAIMOTO JCOME), que a a tutela da confiana constitui um princpio fundamental de concretizao da boa f
objectiva (in www.dgsi.pt/). Tambm o Ac. do STJ de 7/7/2010 P 4865/07.7TVLSB.L1.S1 (BARRETO
NUNES), a propsito do art. 1172 do C.C. diz que o princpio da confiana surge como um dos princpios
fundamentais por que se deve reger o ordenamento jurdico. (in www.dgsi.pt/).
102 Cf. VICENTE, Drio Moura, Da Responsabilidade Pr-Contratual em Direito Internacional Privado, Coimbra:
Almedina, 2001, pp. 19 ss (mas itlico nosso nas palavras em portugus).
34
Ora, so exatamente estes valores fundamentais a que acrescentaramos o do veraz e

imediato conhecimento da situao jurdica dos prdios e da sua publicitao - aqueles
que, ao que nos dado perceber, mais e melhor justificam a atual necessidade da
prevalncia do registo sobre a posse103.
15.8. A interpretao do art 1268 do C.C.
Na verdade, pensamos que no se deve continuar a fazer uma (tradicional) interpretao

exegtica e fundamentalista do art 1268 do C.C. 104 , mas antes corretiva (ou qui ab-
rogatria105), compreendendo a norma na sua emergncia histrica106 que foi pertinente,
mas j no . Por outro lado, o princpio da legitimao dispositiva vigora h mais de 28
anos e o da obrigatoriedade do registo h mais de 5 e hoje pode dizer-se, com verdade ao
inverso do que continua a ser dito pela jurisprudncia -, o registo est j enraizado nos
hbitos de todos.
Consequentemente, at em nome da unidade do sistema jurdico, ter-sede fazer uma

interpretao atualista e ab-rogatria do preceito que hoje, literalmente, contradiz a ratio de
outros, designadamente dos art.s 1263, a), 1293 e 1297 in fine, bem como dos j
referidos do C. Reg. Predial. Nos nossos dias parece que a usucapio nunca se deve sobrepor
ao registo.
Ou ser que a dogmtica do passado se tem de sobrepor realidade do presente?
15.9. A usucapio nos imveis pertence a uma realidade pretrita
103 A posse, por definio, pressupe a durabilidade e a permanncia de um poder direto sobre as coisas, num
tpico pressuposto do rebus sic stantibus durante o perodo de tempo a considerar no caso, o que se traduz
exatamente no contrrio do que ocorre com a impressionante e notria volatilidade e instabilidade dos dias de
hoje. Parece-nos, pois, justificvel invocar a figura da alterao das circunstncias.
104 A existncia de registo anterior ao incio da posse outra utopia, j que quem alega a usucapio o far
sempre invocando data anterior ao registo que, at ao atual Cdigo de 84, sempre esteve desatualizado. Mas
h mais de 25 anos que no est (ou seja, h mais anos dos que os 20 necessrios para a posse de m f
conduza usucapio), salvo em casos pontuais. Por conseguinte, havendo conflito entre a posse e o registo,
presentemente, a presuno da titularidade do direito deve ser a do registo (v.g. dado fundamentalmente o
disposto nos art.s 6, 7, 8-A e 9 do C.R.P.). A usucapio s deveria poder ser atendida em casos residuais,
muito bem demonstrados e para prdios no descritos ou quando no houver registo.
105 BAPTISTA MACHADO considera que a interpretao revogatria ou ab-rogante ter lugar quando entre duas
disposies legais existe uma contradio insanvel (citada Introduo, p. 186). Todavia, h tambm quem
considere que a revogao s pode sustentar-se quando a contradio se verifique em relao a uma norma de
hierarquia superior (v.g. a de um tratado ou um preceito constitucional). Por nossa parte (e com a devida vnia
aos autores que o defendem) no consideramos que assim tenha de ser. Com efeito, parece-nos que a norma
em questo (que deva ser tida como revogada) poder at estar contida no mesmo diploma (como aqui o
caso), mas a ratio da mesma que manifestamente perdeu o seu sentido, mostrando-se desajustada e em
contradio com outra(s).
106 A frase de CASTANHEIRA NEVES (em O sentido atual da Metodologia Jurdica, in Ciclo de Conferncias
em homenagem pstuma ao Professor Doutor MANUEL DE ANDRADE, pp. 13-42. A citao de p. 41).
35
A usucapio nos imveis 107 est com o passado e corresponde s regras da aquisio

originria da propriedade baseadas na publicidade espontnea decorrente de um
conhecimento pblico evidente dos prdios, dos titulares e da sua convico no exerccio do
direito, bem como das espcies de titularidades.
No entanto, como sabemos (e s no sabe quem no quer saber), esse conhecimento

manifesto j no existe na sociedade contempornea.
Deste modo, no temos de encarar a usucapio como a uma vaca sagrada indiana que
interrompa o trnsito, o trfico imobilirio, a luz do pensamento e o fluir da vida, mas que
todos temos de acatar sob pena de inesperados riscos Pelo contrrio, uma velha
instituio que temos de conhecer, embora no tenhamos de a sobrepor a tudo.
Importa ainda reconhecer que foi refgio dos trabalhadores da terra versus grandes
senhores que reivindicavam ttulos sobre as mesmas 108 . Todavia, presentemente o
contrrio. So esses senhores que tm o capital necessrio para custear as reivindicaes
judiciais (e que aguentam todas as delongas) e que podem buscar os necessrios e
veneradores testemunhos. Que alcanam, assim, uma prova ex-post a contratao que
(ainda) tem conseguido destruir os ttulos e os registos, apesar de lavrados e feitos de boa
f, obedecendo s diversas prescries legais (!).
O registo um meio tcnico cada vez mais aperfeioado, onde os problemas da legalidade,
mesmo substantiva, so suscitados ex ante da outorga do ttulo e da feitura do registo e,
quando este definitivamente lavrado, j tm de estar (como de regra) resolvidos.
, alm disso, uma instituio pblica, ao servio de todos, que se popularizou 109 , que
funciona de uma forma clere, totalmente informatizada e com credibilidade. Por isso,
assumimos como um dever a defesa da publicidade organizada atravs do registo por
considerarmos que a mais adequada e adaptada aos nossos dias e a que consegue dar
resposta s exigncias da contempornea Sociedade da Informao.
Da tambm que sustentemos que deve prevalecer o registo, visto que, presentemente, o
sistema de publicidade dos direitos reais, de todos conhecido, que melhor serve o cidado e
mais apropriadamente se ajusta aos interesses necessrios vida em sociedade.
16. A modo de concluso
107 So apenas os imveis que esto em causa neste nosso artigo em que debatida a questo da usucapio e
do registo, embora muitas das apontadas concluses sejam igualmente aplicveis aos mveis sujeitos a
registo. Contudo, no queremos deixar de referir que, quanto aos bens mveis que no esto sujeitos a registo,
a posse indubitavelmente tem (e parece bvio que deve continuar a ter) um papel essencial.
108 Esta era a ideia de ORLANDO CARVALHO que transparece em alguns dos seus escritos e que deve ter estado
na raiz da sua acalorada defesa da usucapio. Mas tambm estamos convictos que se verificasse que hoje o
registo (e no a usucapio) que defende as titularidades dos modestos agricultores e dos adquirentes dos
andares comprados a crdito, o ilustre Professor j teria mudado a sua maneira de ver este tema.
109 Basta referir que no ano de 2012 (apesar da acentuada diminuio das transaes imobilirias) o total das
inscries ultrapassou o significativo nmero de um milho e duzentas mil (v. nota 71).
36
Concluindo o que se disse, pretendemos clarificar que tentamos encontrar pistas nas

disposies legais existentes no nosso Ordenamento Jurdico para, com base nelas, procurar
resolver este problema da posse face ao registo.
Contudo, a nossa opinio vai ainda no sentido de que a questo devia ser inequivocamente
resolvida em termos de lege ferenda. Porm, se no o for, ou enquanto o no for e porque
a vida no pra -, jurisprudncia e doutrina caber, luz da prpria lege lata,
reequacionar a interpretao das normas vigentes, mormente dos citados artigos 1263, a) e
1293 do C.C., no sentido de considerar que afloram e confirmam, um princpio 110 segundo o
qual a posse que no pblica111 - exercida com uma evidente publicidade, vista de todos
- e inequvoca 112 , nem tem as essenciais caractersticas que permitiriam sustentar a
invocabilidade da usucapio, com pleno e generalizado conhecimento pblico, nunca pode
permitir essa invocabilidade.
E isso, salvo alguma rarssima (ou qui prodigiosa113) situao concreta no , realmente, o
que hoje se verifica.
Em sntese conclusiva rediremos muito sucintamente que:
1 Para que a posse possa conduzir usucapio necessrio (alm dos demais
requisitos) que seja seja pblica no mnimo, cognoscvel pelos eventuais interessados - e
inequvoca quanto ao direito possudo.
2 - O advento da sociedade de informao, a profunda alterao dos comportamentos

humanos, a par de um crescente desconhecimento recproco das pessoas, que se verificou
sobretudo a partir dos finais do sculo XX, constituram algumas das principais ocorrncias
que determinaram uma manifesta alterao das circunstncias que, no passado,
motivaram o legislador do C.C. a estabelecer as normas relativas usucapio e em
especial a que ficou a constar do art 1268.
3 A mudana de hbitos e da conjuntura social envolveu, alm do generalizado

desconhecimento recproco das pessoas, a modificao das formas de conhecimento e de
informao, incluindo da titularidade dos bens, que passou a ser a proporcionada pelas
bases de dados e disponibilizada atravs de sistemas informticos.
110 Ainda que esta norma possa ser considerada excecional isso no significa (como se disse) que ela no aflore
um princpio, como aqui (a meu ver at manifestamente) o caso. A confirm-lo veja-se ainda o que referem
os autores citados na nota seguinte.
111 Assim, v.g. HENRIQUE MESQUITA diz que para conduzir usucapio, a posse tem de revestir sempre dois
caracteres: tem de ser pblica e pacfica (arts. 1293, al. a) 1297 e 1300, n 1) (Cf. Direitos Reais, p. 112).
Os demais autores lembram o mesmo. Citando apenas mais um douto Autor: para poder conduzir usucapio
exige-se uma posse pblica e pacfica (Cf. MENEZES LEITO, citados Direitos Reais, p. 221). Ou seja: como
temos insistido, as indicadas disposies confirmam que, para conduzir usucapio, a posse tem de ser
pblica, cognoscvel pelos interessados. Diramos: por quaisquer interessados, hoje habitualmente enviados por
agncias, provenientes de vrios locais e mesmo com distintas nacionalidades.
112
A equivocidade da posse no permite que ela conduza usucapio. Em comentrio ao art. 1293 no C.C.
Anotado de PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA confirmam-no e tambm dizem que em posse incerta,
equvoca e precria falam outros autores, para exprimirem, no fundo, a mesma ideia. (Cf. op. cit., III, p. 72).
113 Esclareamos: aludimos prodigiosa situao no sentido de extraordinria ou incomum situao da
propriedade e da posse versus registo. No da inexistncia de qualquer registo, como ainda acontece no
que em tempos idos se chamaram os direitos reais menores (caso das servides). Quanto a estes casos, bem
como a outros direitos (e em zonas rurais, como os direitos relativos s guas) ainda possvel que no haja
registo. Contudo, no pretendemos debater aqui essas hipteses e admitimos que a posse conducente
usucapio seja ento a nica sada para algum titular desses direitos. Mas nessas situaes tambm em regra
h elementos objetivos (v.g. sinais) que complementam a ostensividade da posse. Mesmo na propriedade, por
vezes existem (v.g. o muro antigo que veda totalmente um prdio do qual faz parte uma parcela que, h anos,
pertencia a outro). No entanto, trata-se hoje em dia, como dissemos, de raros casos.
37
4 Acresce que tal notoriamente comum desconhecimento pblico das pessoas, dos seus

direitos e dos seus bens e - mesmo que pontualmente, nalgum raro caso, ele possa no
existir - a manifesta ignorncia do animus com que os possuem, so tambm
circunstancialismos que determinaram uma total ou quase total falta dos necessrios
requisitos para que a posse possa conduzir usucapio.
5 Alm disso, o sistema registral tambm sofreu profundas alteraes, incluindo a sua
total informatizao e a introduo dos princpios da legitimao dispositiva e da
obrigatoriedade de registar, que impem aos interessados que pretendam celebrar
negcios jurdicos imobilirios que comprovem, ex ante da sua celebrao, estarem
legitimados para o fazer e que, depois destes serem titulados, tenham de promover o
registo respetivo.
6 Ora, a necessria prova ex ante s pode ser a que dada pelo registo, uma vez que,
por um lado, a justificao de direitos se destina precisamente obteno do registo e,
pelo outro, a prvia apreciao judicial da usucapio, dado o tempo necessrio para tanto,
inviabilizaria completamente a celebrao de tais negcios jurdicos.
7 Os sistemas de informao registral so hoje ao contrrio do que se passa com a

posse - um poderoso instrumento para a imediata publicitao e definio dos direitos de
propriedade (e outros) atravs de meios fceis e acessveis a todos.
Ao terminar este artigo direi ainda que, para mim prprio, tambm seria bem mais fcil e
mais consensual sustentar que a usucapio a base da nossa ordem jurdica imobiliria,
repetindo o que dito e redito em todas ou quase todas as lies de direitos reais e em
sucessivos acrdos. No entanto, igualmente verdade que a dogmtica da posse e da
usucapio pertence a uma vivncia social passada, que no tem paralelo com a necessria
nos nossos dias, nem se compatibiliza com as atuais exigncias do comrcio jurdico
imobilirio, da Sociedade da Informao e do processo aquisitivo de imveis. E isto, afinal,
creio que o que deve ser dito.
Pode parecer descabida e, no mnimo, exagerada a defesa de uma presentemente necessria

prevalncia do registo. Contudo, na realidade, os tempos so outros e o registo subsiste
atual. Digam o que disserem,
E pur si muove
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A usucapio e o registo: devemos repensar o tema?

Professor da Universidade Portucalense, advogado, colaborador do CENoR Faculdade de

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

PALAVRAS-CHAVE: posse, usucapio, registo, propriedade, direitos, publicidade.

KEY WORDS: Possession, adverse possession, registry, property, rights, publicity.

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

Contudo, o tema da posse e do registo ou melhor, da prevalncia da posse -

3. A usucapio versus registo

Em sntese, vejamos o seguinte:

3.1. A posse deve prevalecer?

A questo que est (e sempre esteve) em causa a da posse conducente aquisio

Essa tradicional conceo provm do tempo do Cdigo de Napoleo, do individualismo e do

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

Contudo, a jurisprudncia e a doutrina persistem em sublinhar a prevalncia da posse 7 ,

3.2. A noo bsica da usucapio

Trata-se, consabidamente, de um modo de aquisio originria da propriedade10 e de outros

originria so a ocupao, a acesso e a usucapio (consultvel na jurisprudncia do STJ e em

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

No entanto, a legislao, designadamente os cdigos civis dos vrios pases permaneceram

3.3. O desconhecimento dos possuidores

A propriedade, nomeadamente sobre imveis e mveis sujeitos a registo, diversificou-se,

REVISTA ELECTRNICA DE DIREITO OUTUBRO 2013 N. 2 WWW.CIJE.UP.PT/REVISTARED

No outro lado da balana, no que respeita ao conhecimento pblico do possuidor, verifica-se

3.4. Hodierna falta de publicidade da posse

S que na sociedade atual no se v. Ningum sabe, ou muitssimo poucos so os que

Deste modo, o afirmar-se hoje, salvo em circunstncias verdadeiramente excecionais, que

18Cf. MENEZES CORDEIRO, Antnio, A Posse Perspectivas Dogmticas Actuais, p. 115.

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3.5. A informao eletrnica

Os contraentes procuram a informao eletrnica e bem assim rpidas garantias objetivas,

4. A atual dificuldade de prova da usucapio

Em suma, dir-se-: a total e contempornea ignorncia e equivocidade dos possuidores,

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5. Apontamento sobre os fins de ordem privada da posse e pblica

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Esta impressionante referncia permite-nos, de um modo fortemente expressivo, confirmar

6. As atuais insuficincias da posse

Mas as condies socioeconmicas alteraram-se completamente e esse histrico e

Como muito bem observou FERNANDO MNDEZ, as insuficincias funcionais da posse

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E as coisas no alteram muito se a usucapio invocada num processo ou numa escritura de

No nos parece e cabe acrescentar - no apenas pelas sobreditas razes, j em si

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A nosso ver, o processo aquisitivo comporta trs etapas:

1) a preparao do contrato e do ttulo29;

legalmente lavrar o ttulo, que est legitimado para poder dispor.

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A sobredita Sociedade da Informao, a que a reforma do Registo Predial, no mbito

8. Os pressupostos da usucapio e a sua suposta prevalncia

a colaborao de HENRIQUE MESQUITA, 2 ed., p. 72/73).

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sabido que sempre necessrio o documento escrito - autntico ou autenticado - e que o

Assim, se o transmitente invoca a usucapio, torna-se indispensvel ou que justifique

que a justificao simultnea ou qualquer outra justificao no mbito notarial, alm de

E isso o que justo, o que at sensato, o que praticvel ou mesmo possvel no

Penso que no o teremos de continuar a entender.

9. A interpretao do normativo atinente prevalncia da usucapio

H largos anos j que MENEZES CORDEIRO escreveu na ROA um profundo e muito

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Na verdade, as solues dogmticas tm de ser permanentemente repensadas.