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PRIURBAIN
Densifier le
pavillonnaire
Lurbanisation diffuse ,
rgulirement stigmatise par
les urbanistes, est en fait mal
connue. Face cette lacune,
on peut formuler lhypothse,
contre-courant des ides
reues, quune part de ce diffus
est lie de la densification
pavillonnaire. Lenjeu est
dimportance face des
politiques publiques qui prnent
la fin de ltalement urbain.
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a construction de nouvelles maisons sur
L des parcelles dj bties est un mode
de densication qui seffectue sponta-
nment, notamment suite aux initiatives indi-
viduelles de division (ou dtachement) de ces
parcelles, qui crent de nouveaux terrains b-
tir. Cette densication par le bas est aussi
vieille que le pavillonnaire (Lger, 2010: 33), ce
qui lgitimerait un regard historique sur le rle
de la division parcellaire dans lurbanisation.
Cet article livre une synthse denqutes de
terrain auprs des particuliers acteurs de la
densication pavillonnaire, menes dans le
cadre dune recherche en urbanisme1. Liden-
tication de ces acteurs ordinaires comble un
vide dans nos connaissances sur la ville qui est
paradoxal : la construction de maisons indivi-
duelles en diffus est rgulirement incrimine
comme principale responsable de ltalement,
mme si lon ignore la ralit du diffus qui se
ralise dans les quartiers pavillonnaires des
premires couronnes des agglomrations, des
faubourgs voire des centres des autres villes
et bourgs. Daucuns nient cette ralit (Lacaze,
2011), et beaucoup peroivent encore, de faon
monolithique, un pavillonnaire gnralement
peu sensible aux charmes de la densication
(Charmes, 2010: 23). Qui sont donc ces parti-
culiers qui densient ? Pour quels motifs?
Offre et demande de terrains
Prsentons les deux contextes denqute : les
rgions le-de-France et Haute-Normandie. Le
premier correspond six communes de ban-
DENSIFICATION
PROPRITAIRES
TERRAIN BTIR
Bruno Sabatier
et Isabelle Fordin
Chargs dtudes au CETE Normandie-
Centre et au CETE le-de-France
bruno-nc.sabatier@developpement-durable.gouv.fr
isabelle.fordin@developpement-durable.gouv.fr
lieue et quatre communes rurales (au sens
Insee), rparties dans six dpartements2. Le
second rassemble cinq communes de lagglo-
mration rouennaise, en premire couronne
mais aussi au-del, et deux bourgs ruraux du
dpartement de lEure. Lensemble de ces
communes, qui vont de 1.000 100.000 habi-
tants, constitue donc un panel de situations, de
lurbain mtropolis au rural agricole3. Ensuite,
les cas enquts, environ 115 la mi-2011,
sont pluriels : la division dun terrain dj bti
qui aboutit la construction dune nouvelle
maison, engage un propritaire qui divise son
terrain et/ou construit, et un ou des accdants
cette offre foncire ou immobilire (nouveaux
arrivants). Bien sr, cette division est condition-
ne par lensemble des rgles durbanisme qui
dnissent la surface constructible restante de
chaque parcelle, donc les acteurs municipaux
sont incontournables (services techniques
comme lus)4. Ils sont en outre seconds par
divers professionnels selon les cas (agents im-
mobiliers, notaires, gomtres, architectes).
Pour en rester aux seuls pavillonnaires, leurs
motifs de densicationsont donc: dun ct les
raisons qui amnent des propritaires cette
division, produisant une offre en terrains btir;
de lautre, celles pour lesquelles des mnages
cherchent sinstaller dans ces tissus, qui font
la demande. Ces motifs peuvent simbriquer,
retant la complexit des intentions, toutefois
nous avons pu les hirarchiser pour les prsen-
ter sous la forme dune typologie.
Commenons par prsenter les motifs des pro-
pritaires (loffre), qui correspondent principale-
ment des changements de situations de vie.
janvier - fvrier 2012 I tudes foncires n155
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Pour de jeunes retraits dabord, diviser un ter-

rain pour le vendre apporte une ressource, que
ces mnages utilisent pour proter de leur
nouvelle vie (notamment pouvoir soffrir plus de
loisirs), parfois en construisant sur le terrain un
studio pour un tudiant ou un jeune actif. Lo-
gique nancire exclue, diviser leur sert aussi
vacuer la contrainte de lentretien ou de la
charge dun jardin devenu inutile.
Parmi les personnes ges ensuite (de plus
de 75 ans), une part ne souhaite plus avoir
entretenir son terrain en raison dune moindre
capacit physique ou du non-usage du jardin, et
le divise donc pour le vendre. Lapport dargent
permet aussi de prparer ses vieux jours :
adapter sa maison la dpendance, ce qui in-
clut parfois des jeunes retraits qui anticipent
lavenir; rgler sa succession, cas notamment
des propritaires aiss soucieux de grer au
mieux leur hritage ; ou encore disposer dun
complment de retraite, ce qui, pour les pro-
pritaires modestes, sert plutt couvrir des
ncessits premires.
Troisime changement : le divorce. La rduction
des ressources lie la sparation amne sou-
vent celui qui garde la proprit la vendre. Ds
lors, diviser le terrain lui permet de le valoriser,
et parfois aussi de faciliter la vente quand le prix
de la maison avec terrain est trop lev par rap-
port au march local. Sur la nouvelle parcelle,
cet ex-conjoint peut aussi raliser un logement
vendre ou louer, car cet apport lui permet de des agglomrations, mais surtout dans un ple
rester dans la maison ex-conjugale, quand il ne rural de lEure. Si la division semble un moyen
prfre pas investir ce logement pour rester sur traditionnel de partage familial du patrimoine
son terrain. En effet, plusieurs personnes divor- foncier dans les campagnes, aujourdhui la va-
ces ont pu continuer vivre dans leur quar- lorisation en terrain constructible simpose de
tier, pour sa tranquillit, pour conserver leurs plus en plus dans nos territoires en voie de p-
relations de voisinage et surtout leurs habitudes riurbanisation gnralise. Cest ce qui se joue
dans les quipements et commerces locaux dans dautres secteurs ruraux du mme dpar-
(notamment ne pas re-scolariser les enfants). tement qui accueillent des mnages polariss
par lle-de-France.
Loger ses proches (sixime motif), est cou-
Diversit des motivations rant en Haute-Normandie. Des propritaires
construisent pour leur enfant un petit logement
Le dcs du conjoint est le quatrime motif de sur leur terrain (souvent sans division, avec
division du terrain. Selon lge et la situation, ou non location). Ce motif marque mme une 1 - Bimby, acronyme de Build in My Back Yard (construire dans mon
jardin), est une recherche nance par lANR qui prend le contre-pied de
ce motif rejoint les prcdents: il dclenche la commune de seconde couronne de Rouen, lattitude Nimby pour promouvoir le renouvellement progressif des quartiers
pavillonnaires.
division quand on ne peut plus entretenir seul le laquelle sa population est attache. L, des
2 - Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-de-
jardin, et quand lapport permet de compenser mnages ne trouvant pas de terrain libre abor- Marne, Yvelines

la perte du revenu du dfunt, ou dtre plus
laise au quotidien.
Le dcs dun parent (cinquime type de chan-
gement) peut induire, dans le cadre de sa suc-
cession, la division de sa parcelle en autant de
dable (ou alors jug trop loin), leurs parents
divisent une partie de leur terrain et la cdent,
via un arrangement avec ou sans contrepartie
nancire5. A linverse, sur une partie de leur
jardin divise ou non, des enfants logent leurs
3 - Lexpression centre-ville dsignera ici, quil sagisse dun centre de
bourg ou dagglomration, lespace dense dot des quipements publics
et privs, commerces, services et autres commodits, et de la meilleure
desserte locale en transports collectifs.
4 - Le gisement social prsent ici sarticule en fait avec dautres
gisements de densication : urbanistique (facteurs rglementaires et
morphologiques), et politique (stratgies locales mises en uvre dans les
documents durbanisme et via la gouvernance lus/habitants).

terrains btir quil y a dhritiers, ce qui valorise parents gs en perte dautonomie qui ont be- 5 - A noter que dans deux cas relevs, une sorte de contrepartie en nature
consiste pour les enfants soccuper ultrieurement des parents, ce qui
lensemble. Ces cas ont pu tre relevs dans soin dadapter leur habitat, en leur permettant rejoint le second motif par laide domiciledans un cadre familial.

tudes foncires n155 I janvier - fvrier 2012 13

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indiqu que lintrt nancier de ces oprations

est plutt lev, nous navons pas rencontr
damnageur professionnel investi sur ce cr-
neau, sans doute pour raisons conomiques7.

Auto-cration de foncier

Des motifs secondaires de division renvoient

des situations moins ordinaires : larrt dacti-
vit (agricole surtout) qui rend inutile un grand
terrain; le dpart vers un autre lieu de rsidence
pour raisons professionnelles ou de retraite, qui
incite le propritaire valoriser son bien foncier
en le divisant ; et parmi les plus originaux, ce
de se btir une maison de plain-pied, ou en leur applique aussi par un couple g pour se btir mnage souffrant disolement sur une grande
construisant un logement adapt. une maison adapte). Une variante, pour qui parcelle, qui la divise pour avoir des voisins ,
Septime type de motif, divers prols de m- occupe la premire maison et veut raliser son soit une belle maison ct, mieux que la vue
nages divisent une partie de leur terrain pour - projet neuf tout en restant dans le quartier, est sur le lotissement en tout cas. Mritent aussi
nancer leurs projets ou satisfaire leurs besoins: de permuter une fois la construction acheve, dtre signales des densications sans division
solder un prt, laccession notamment (rem- auquel cas la division intervient souvent aprs6. ni construction, mais par transformation du bti
boursement anticip); se faire plaisir,amliorer Dans cette veine, sur son nouveau terrain de prexistant: une famille nombreuse agrandit sa
son confort quotidien; au contraire faire face surface minimale (moins de 200 m), un mnage maison pour lan, un mnage ramnage un
de lourdes dpenses (maladie, accident, ch- a ralis un projet cologique pour sengager atelier ou un garage en logement locatif pour
mage, travaux de rnovation), aider des proches dans un mode de vie sobre (photographie). bncier dun complment de revenu dans une
(nancement dtudes, rupture, difcults); ou Ces auto-crations de foncier imbriquent donc priode de chmage prolonge, etc.
encore investir dans son entreprise. une offre avec une demande, et plusieurs de- Et bien sr, comme la pression foncire aug-
Un huitime type de motif est plutt une stra- mandes peuvent aussi susciter une offre. Pour mente lintrt nancier diviser, elle active
tgie des mnages en capacit dinvestir: soit sinstaller dans un quartier pricentral, un m- certaines divisions qui seraient sans doute in-
dans le foncier, en rachetant un terrain dj nage avait incit des divisionsen vain; mais il tervenues plus tard, avec un autre changement
bti quils revendent avec plus-value en le divi- a su quun autre avait russi convaincre un de situation de vie. Ce facteur renforce donc
sant, soit en mme temps dans limmobilier, en propritaire de le faire pour acheter moindre la majorit des motifs, divers degrs selon la
construisant, sur le terrain issu de division, une prix la maison et sy installer, et a ainsi pu btir pression foncire.
maison vendre, ou louer. Dans ce dernier sur le nouveau terrain cr. La demande, ensuite, a dj t aborde. Elle
cas, linvestissement relve souvent du dis- Ces experts sont le point dorgue dune mane surtout de mnages qui cherchent se
positif Scellier, y compris Scellier social voire lire spontane et varie doffre de foncier loger en maison individuelle dans des secteurs
BBC,pour optimiser les rductions dimpt. btir, qui densie la ville par addition dactions proches dun centre-ville, ou dun ple urbain
Enn, certains mnages inventent des solutions ponctuelles. Les derniers motifs permettent (selon lchelle urbaine considre). Orients
fondes sur la division. Cas le plus courant, pour alors dapprocher la frontire avec les profes- par les opportunits dgages par les propri-
acheter une maison, la division du terrain sert sionnels, car il sagit parfois de particuliers qui taires-initiateurs, ils sont de nouveaux arrivants
nancer aprs-coup cet achat (voire rnover). vont jusqu se faire amnageurs amateurs dans danciens quartiers. Or les terrains issus
Puis, pour pallier une pnurie de terrain libre, (viabilisant les terrains), mais aussi dagents de division sont de surfaces relativement pe-
on peut racheter un terrain dj bti, le diviser immobiliers exploitant leurs carnets dadresses tites, au-del dune grande variabilit (selon la
et se crer soi-mme son terrain pour le btir, pour racheter des terrains voire investir dans situation urbaine, la taille initiale de la parcelle,
en vendant alors la premire maison (solution la construction. Si ces acteurs individuels ont le but vis), allant de 1000 100 m environ. Ces

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mnages acceptent donc une certaine proximi-
t du bti et des voisins, au lieu de privilgier les
attributs priurbains censs garantir la tranquil-
lit : un grand pavillon, et surtout implant au
milieu dun grand terrain (autour de 1000 m
et bien au-del).
Puisque pour certains motifs de division (d-
part, succession ou divorce), les maisons ini-
tiales sont libres, une part de ces mnages
sy installe, souvent ceux aux budgets les moins
levs, et parfois en location un particulier qui
a investi. Si ces maisons ctoient les nouvelles
cres sur les terrains issus des divisions, cette
clientle ne relve que de lires immobilires
classiques et ne construit pas. Tout comme les
tudiants ou jeunes actifs qui se logent dans les
logements construits dans les jardins. A loppo-
s, les parents et enfants qui se logent sur leurs
terrains respectifs, ou les divorcs, personnes
ges et autres mnages btisseurs qui se re-
logent dans leur jardin, restent dans un cadre
strictement familial.
Habiter prs de la ville
Mais la bonne part de la demande sinscrit
dans une lire plus libre qui se passe souvent
des agences immobilires, avec des mnages
qui prospectent pour trouver un terrain, voire
mnent une longue veille foncire, selon leur
budget, la pression locale, leurs exigences
et de la chance. Ainsi ils deviennent, sinon les
experts cits, des connaisseurs des secteurs
viss, en variant les sources dinformation, etc.
La construction sur des terrains issus de divi-
sion peut naboutir quaprs un deux ans de
tudes foncires n155 I janvier - fvrier 2012
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recherches, ce qui indique aussi quils trouvent
trs vite preneur en gnral. La carence doffre
foncire tant le propre des quartiers dj btis,
le ux modr est tendu.
Ces mnages ont donc une solide motivation
habiter prs de la ville , choix rsidentiel
subtil qui intgre plusieurs aspects du mode de
vie quotidien. Leurs motifs combinent ces as-
pects, selon des prols socio-conomiques qui
varient beaucoup selon les situations dautant
que le poids de la pression foncire devient
dterminant.
Une fraction importante, redevable au contexte
francilien, est constitue de mnages plutt
jeunes, locataires en appartements en banlieue
qui, pour accder la proprit en maison indi-
viduelle neuve, composent entre leur budget
moyen et leur souhait de limiter lloignement
de leur travail sur Paris ou en banlieue ( chelle
de leur secteur), condition de sinstaller dans
une commune dote dquipements publics et
privs. Ils y trouvent donc un terrain issu de divi-
sion bien situ ces gards, et qui autorise
une surface de maison sufsante pour la famille
mme sil est bien plus petit que ce quils pour-
raient obtenir plus loin. Certains, qui acceptent
encore moins lloignement, saccommodent
dun terrain plus rduit (300m ou moins), voire
sont prts vivre dans une maison de moins de
80m et/ou mitoyenne. tous, la contrainte bud-
gtaire impose de privilgier une exigence et de
rogner sur les autres, surtout pour les mnages
dits petits moyens (employs, techniciens).
Ces compromis acceptables, induits par une
forte pression foncire, amnent donc ces pri-
mo-accdants densier les premire et se-
conde couronnes priurbaines (dpartements
6 - En divisant aprs coup, les droits construire sont suprieurs car
lassiette du terrain est plus grande pour le calcul des COS et CES, et les
contraintes de limites sparatives avec la premire maison sont vites.
7 - Des oprations dachat de terrains avec une maison pour les revendre
aprs division (avec ou sans construction) ne permettraient une entreprise
de dgager de vritables marges qu partir de trois ou quatre lots crs
(selon les contextes), du fait de lensemble des frais de portage foncier, im-
mobiliers, de commercialisation, etc. (Cf. www.bimby.fr/2011/03/gisement-
economique) Or dans leur trs grande majorit, en ltat actuel des rgle-
ments durbanisme, les divisions parcellaires crent un ou deux lots au plus.
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ARTICLES
franciliens). Ce type de motifs sarticule autour
de la rduction de la pnibilit des dplace-
ments, tant en voiture quen transport collectif
(fatigue, stress, temps pass, et cot dont la
hausse est estime inluctable), pour amlio-
rer la qualit de vie familiale ou simplement la
garantir.
Besoin de proximit
Certains cas rouennais rsultent de tels arbi-
trages contraints, comme ces parents qui, pour
ne plus devoir faire le taxi pour leurs adoles-
cents, dmnagent dans une commune proche
de Rouen, bien mieux desservie par les trans-
ports collectifs.
Mais, dans la majorit des cas hauts-normands,
il sagit dun choix dlibr de primo-accdants.
Le motif le plus rencontr, y compris dans un
ple rural, est le besoin de proximit.Cest- En somme, si les prols sociaux varient selon
-dire se rapprocher soit des commerces,
services et quipements divers, soit du travail
(certains parvenant sy rendre pied ou
vlo), soit spciquement des coles. Bien sr
nombre de cas cumulent ces diverses proxi-
mits, dautant quelles peuvent se rvler
lusage. Ces motifs sont galement fonds sur
la rduction des mobilits, mme si elles sont
moins pnibles, et la logique culmine avec un
mnage qui tient rompre avec son exprience
antrieure en lotissement, pour ne plus tre
isol de tout.
Par rapport la rgion capitale, la moindre pres-
sion foncire confre une marge de manuvre
pour parvenir se payer tel quartier lou
pour son calme, son paysage et/ou son stan-
ding. Cela caractrise alors sans doute une ma-
jorit des aires urbaines moyennes et petites.
Lagglomration rouennaise se distingue toute-
fois par une surreprsentation de mnages en
capacit dacqurir des terrains issus de divi-
sions de 150.000 200.000 environ. Ce prol
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na pas encore t rencontr en le-de-France, (d)-clubbisation ? Les lments voqus
ne nous autorisant pas creuser les effets de penchent tantt pour le creusement des carts
contexte. prexistants, tantt pour leur attnuation, selon
Enn, la demande comprend aussi divers cas la composition sociale des quartiers, la taille
particuliers, notamment imbriqus avec loffre. des terrains, la proportion entre les nouvelles
Par exemple, sur un terrain issu de division, deux maisons et les anciennes (puisque les mnages
familles apparentes se btissent une grande qui sy installent sont de conditions diffrentes).
maison o elles cohabitent, puis construisent un Dautres aspects seront expliqus en approfon-
studio louer. Ailleurs, un couple qui fait btir dissant nos enqutes. Les relations de voisi-
une petite maison sur son terrain pour la vendre, nage sont peu prises en compte au moment de
est sduit par son originalit et dcide de lhabi- la division du terrain bien que son dcoupage
ter. Ou encore, pour viter la construction dun les conditionne, alors que les nouveaux arri-
immeuble, un mnage rachte le terrain divis vants mettent en uvre un panel de solutions
par son voisin puis ramnage le garage qui sy pour grer la forte proximit(haies, position de
trouvait en petit logement pour un jeune actif. la maison, etc.). Puis nous avons vu que plus
la pression est forte, plus la probabilit de di-
visions slve quel que soit le territoire. Mais
volution du cette logique sapplique surtout au diffus: tous
rve pavillonnaire ? nos cas ont t recueillis dans des quartiers
plus ou moins anciens (construits entre 1850
et 1970 environ), en tout cas gnrs avant le
les situations, la demande dhabiter en mai- mouvement massif de priurbanisation, hors
son individuelle prochede la ville rpond procdure du lotissement. Certes ce sont les
une exigence daccs aux quipements, com- plus courus car quips et proches des centre-
merces et services, voire au lieu de travail. Cette villes, ce qui a amen les reconnatre comme
exigence prend le dessus sur le rve pavillon- la banlieue quil est prioritaire de densier. La
naire qui se ralise dans les communes pri- recherche valuera tout de mme ce gise-
phriques, surtout sur le souhait dun grand ment social des lotissements, pour lever les
jardin. Les pavillonnaires demandeurs ont donc contraintes qui en font un tissu pavillonnaire
un mode de vie urbain, du moins oppos plutt rtif la densication.
limage habituelle des priurbains dont on dbat Pour autant, il nest pas encore prioritaire de se
toujours (Charmes, 2007). Ce choix de vie est demander si la majorit des pavillonnaires
peut-tre le signe dun changement de menta- peut ou est prte diviser son terrain, car seul
lit global, dautant que les projets caractre 1% du stock foncier national denviron 19 mil-
cologique abondent parmi les cas recueillis. lions de parcelles dj bties, produisant un
En tout cas, en sinstallant sur les terrains pro- seul terrain btir par parcelle, peut gnrer
duits par divers changements ordinaires dans la autant de maisons neuves quune anne dta-
vie des propritaires, ils concrtisent, pour des lement urbain. Parce que la rencontre dune
raisons elles aussi varies mais plus voulues, offre et dune demande constitue un gisement
la ville courte distance dans les quartiers de densication pavillonnaire qui rpond un
pavillonnaires. besoin en maisons individuelles, il sagit pour
Pour autant, quel effet a cette densication lheure dactiver et de mieux encadrer ces initia-
sur la fragmentation sociale de la ville ou sa tives individuelles.
Bibliographie
Charmes E., 2007, Les priurbains sont-ils anti-urbains?,
Annales de la Recherche Urbaine, 102, pp. 7-18
Charmes E., 2010, La densification en dbat, tudes foncires, 145, pp. 20-23
Lacaze J.-P., 2011, Habiter une maison, est-ce un pch?, Urbanisme, 378, pp. 6-7
Lger J.-M., 2010, Densification des lotissements. Les pavillonnaires
font de la rsistance , tudes foncires, 145, pp. 12-15
janvier - fvrier 2012 I tudes foncires n155