Fotos del entorno del Palacio Municipal 6 de Julio. Diciembre de 2008.

La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008

Transformaciones en la ciudad desde 1984, fecha del ltimo revalo general

Foto area del entorno del Palacio Municipal 6 de Julio. Octubre de 1984.

Secretara de Economa
Municipalidad de Crdoba
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

ndice

INTRODUCCIN ............................................................................................................................... 3

ANTECEDENTES HISTRICOS ...................................................................................................... 4

LA ACCIN PBLICA COMO ESTRUCTURADORA DEL TERRITORIO...................................... 6

Principales obras pblicas ............................................................................................................. 6

Regulacin del territorio ............................................................................................................... 11

TRANSFORMACIONES EN LA ESTRUCTURA DEL TERRITORIO ............................................ 12

Evolucin del rea urbanizada..................................................................................................... 12

Nuevas urbanizaciones residenciales.......................................................................................... 14

Nuevos centros comerciales ........................................................................................................ 16

Evolucin de la estructura parcelaria ........................................................................................... 18

FUENTES CONSULTADAS............................................................................................................ 21

CRDITOS....................................................................................................................................... 21

Pg. 2
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Introduccin
Por qu es necesario actualizar los valores fiscales de la ciudad de crdoba?

Los valores fiscales de la tierra en la ciudad de Crdoba fueron actualizados

integralmente por ltima vez en el ao 1984, vigente desde 1985, y los valores de las
mejoras en el ao 1992. Durante estos 24 aos la ciudad ha atravesado importantes
transformaciones que han cambiado la estructuracin del territorio y por tanto del
mercado inmobiliario. Tanto la obra pblica como los proyectos autorizados al sector
privado han transformado la ciudad en su conjunto, donde diversas zonas de la ciudad
han podido convertirse en zonas accesibles y aptas para diversos usos.

La accin pblica, a travs de la regulacin urbana y la ejecucin de obras pblicas,

incide fundamentalmente sobre dos factores estructurantes del funcionamiento del
mercado inmobiliario. Estos son la localizacin relativa de los diferentes inmuebles de la
ciudad y la oferta de suelo adecuado para su urbanizacin.

En cuanto a la localizacin relativa, el valor de un inmueble es un resumen de la posicin

que ste tiene tanto con respecto a otros prximos y a las inversiones en infraestructuras
y servicios; as como con respecto a los diversos usos de la ciudad y el sistema de
conectividad de la misma (Morales, 2005). Por lo tanto, las acciones pblicas son un
factor fundamental en la determinacin de esta localizacin relativa de cada uno de los
inmuebles de la ciudad y por tanto de su valor, ya sea por la ejecucin de obras pblicas
como por la regulacin y autorizacin de los diversos usos y densidades.

Por ejemplo, si la normativa ampla el lmite urbanizable un inmueble, que antes slo
estaba autorizado para usos rurales, al ser autorizado para usos urbanos aumentar su
valor. Lo mismo ocurre cuando se autorizan usos ms rentables, por ejemplo comerciales
o cuando se permiten mayores densidades de edificacin. En este ltimo caso el terreno
multiplicar su capacidad de alojar superficie cubierta y por tanto aumentar su valor.
Tambin los terrenos aumentan su valor cuando la normativa delimita un sector como
zona residencial exclusiva.

De igual manera, la construccin de infraestructuras y servicios incrementa los valores de

los inmuebles prximos e incluso en localizaciones ms distantes. Por ejemplo, la
construccin de un puente que conecte un rea poco accesible con el resto de la ciudad
har que sea ms fcil y barato conectar esa zona con las reas consolidadas y los
centros de actividad. Esta zona, ahora ms accesible, y por lo tanto mejor localizada,
ser ms atractiva para la demanda y por tanto los compradores estarn dispuestos a
pagar un mayor precio por los inmuebles all localizados. Es absolutamente claro el
vnculo entre la accin pblica y la valorizacin del suelo y en definitiva de las
propiedades.

Otro rasgo fundamental de los mercados inmobiliarios en general es la escasez, en

particular de terrenos con servicios a precios accesibles, porque excluye a importantes
grupos de la poblacin del acceso a un terreno adecuado donde vivir. La accin pblica
puede incidir sobre esta escasez, ya sea mediante la regulacin de las diferentes zonas
aptas para la urbanizacin, la determinacin de obligaciones (tales como las cesiones de
suelo para uso pblico o la dotacin de infraestructuras), as como la ejecucin de obras
pblicas. Todas estas acciones tambin resultan reflejadas en los valores inmobiliarios
relativos del conjunto de la ciudad.

Pg. 3
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

En resumen, hay una clara relacin entre los valores inmobiliarios y la accin pblica y
por tanto, la base fiscal de una ciudad, pieza clave de la tributacin inmobiliaria, es la
fuente ms genuina de recursos para financiar el desarrollo urbano. Una base fiscal
actualizada contribuir a mejorar el financiamiento de los servicios e infraestructuras
pblicas, a una ms equitativa y justa distribucin de la carga fiscal entre los diferentes
contribuyentes y tambin a transparentar las reglas con que opera el mercado
inmobiliario.

Antecedentes histricos
De manera breve y simplificada, en Crdoba se distinguen tradicionalmente cuatro
grandes periodos de la evolucin territorial de la ciudad con transformaciones
diferenciadas.

El primero de ellos comprende los tres siglos transcurridos entre la fundacin de la ciudad
en 1573 en realidad entre el trazado de las 70 manzanas en 1579 y fines del Siglo
XIX, cuando la poblacin alcanz 72.000 habitantes. Durante ese largo periodo la ciudad
creci de manera lenta y supera el trazado fundacional recin a mediados del Siglo XIX
con el trazado de los barrios tradicionales Barrios Pueblo de San Vicente, General
Paz y Alta Crdoba, primero y luego Nueva Crdoba cuando se supera la barranca
ubicada en el actual Bulevar San Juan llia. El segundo periodo comprende finales del
Siglo XIX y mediados del Siglo XX, cuando se consolidan las primeras extensiones de los
barrios tradicionales y la poblacin supera el medio milln de habitantes en 1960 ocho
veces la poblacin de 1900. (Terzaga, 1963; Direccin de Urbanismo, 2000; Irs, 1991)

Evolucin de la Poblacin

1.400.000 1.367.252
1.284.582
1.179.372
1.200.000

993.055
1.000.000

798.663
800.000

586.015
600.000

386.828
400.000

200.000

0
1947 1960 1970 1980 1991 2001 2008

Fuente: Elaboracin propia con base en datos INDEC, 2004

El tercer periodo comprende la segunda mitad del Siglo XX, el que se caracteriza por el
gran crecimiento de poblacin y la extensin discontinua de la periferia urbana a bajas
densidades, por subdivisin de la tierra en lotes individuales para viviendas unifamiliares
y un alto porcentaje de lotes baldos intermedios. Entre 1940 y 1960 se produce una
importante urbanizacin, como proceso paralelo de la industrializacin, la que determin

Pg. 4
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

los principales rasgos y problemas de la estructura urbana de la ciudad, caracterizada

principalmente por una amplia extensin del rea urbanizada a bajas densidades edilicias
y de poblacin, con fraccionamiento de tierras sin servicios y sin ocupacin de las
mismas; as como la ocupacin de diversos terrenos sin los servicios adecuados.

Crecimiento Fsico de la Ciudad

1810 1870 1900

1940 1960 1991

Fuente: Terzaga, 1963 y Direccin de Urbanismo Municipalidad de Crdoba, 2000

Las dos dcadas recientes parecen insinuar un cuarto periodo en la evolucin histrica
de la estructura urbana de la ciudad de Crdoba. Caracterizan este cuarto periodo dos
situaciones propias de la evolucin urbana actual, donde las transformaciones son ms
cualitativas que cuantitativas. Por un lado, se produce una desaceleracin de las tasas de
crecimiento de la poblacin. Por otro lado, se estn produciendo transformaciones
cualitativas en las modalidades de estructuracin del territorio, manifiestas en los nuevos
patrones de localizacin de las actividades residenciales y comerciales. Esta
transformacin se expresa en las nuevas modalidades residenciales para los grupos de
poblacin con mayores ingresos en barrios cerrados y en las grandes superficies
comerciales. Es decir, no se presentan mayores nuevas extensiones del territorio
urbanizado, ms all de las urbanizaciones ms distantes existentes, como ocurriera
durante las dcadas pasadas, salvo las urbanizaciones especiales y rurales y algunos de
los nuevos barrios ciudad ejecutados por el gobierno provincial para el alojamiento de la
poblacin procedente de villas de emergencia.

Pg. 5
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

La accin pblica como estructuradora del territorio

Principales obras pblicas
Desde 1984 la ciudad ha atravesado un proceso de transformacin que ha cambiado
fuertemente su fisonoma y funcionalidad. En este proceso se han conjugado un conjunto
de obras pblicas que han dotado de servicios y han mejorado la accesibilidad y
conectividad de diversos sectores del territorio induciendo a la vez alteraciones en los
patrones de fraccionamiento y ocupacin del suelo (ver Carta Temtica N 1)

En cuanto a obra pblica, la red vial, como estructuradora del territorio, ha alterado las
posibilidades de acceso y conexin de diversas partes del territorio de la ciudad,
haciendo viable zonas antes enclaustradas o desconectadas del resto de la ciudad.

Durante estos 24 aos se produce la apertura de la Costanera del ro Suqua desde la

zona del Chateau hasta el arco este de la Avenida de Circunvalacin, lo que hoy permite
conectar transversalmente la ciudad, posibilidad en 1984 inexistente. Entre 1984 y 1991
la costanera se extiende hacia el oeste desde el rea central hasta Sagrada Familia y
hacia el este hasta el puente Remedios de Escalada. De manera conjunta se construyen
5 puentes y viaductos sobre el ro Suqua (Ciudad de Turn, Sagrada Familia, de la
Democracia, Maip y Estados Unidos). Entre 1991 y 1998 se completa la Costanera
hacia el oeste hasta la zona de Chateau Carreras y hacia el este hasta su cruce con la
Avenida de Circunvalacin. Adems, se construyen 6 puentes sobre el Suqua, desde el
oeste hacia el este: Calle Papn, puente 15, del Trabajo, Remedios de Escalada,
Monteagudo y el puente sobre la Avenida de Circunvalacin).

En la nueva zona conectada por los puentes 15 y Ciudad de Turn, adems se produjo la
apertura de las avenidas Del Piemonte y ms recientemente Ro Bamba Chancay, zona
donde se emplazaron la Universidad Libre del Ambiente y el Jardn Botnico.

ZONA JARDN BOTNICO

o
an
rc
aC
id
en
Av

Av
en
dai
de
lP
ie
m
on
et

ay
anc
- Ch
ba
bam
Rio

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Pg. 6
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Tambin entre 1984 y 1999 se prolonga la Costanera de La Caada desde la Av. Julio A.
Roca hasta la zona donde se crea el nuevo Parque de la Vida. De manera conjunta se
construyeron 7 puentes para conectar ambas mrgenes de la misma: Richardson, Arturo
M. Bas, Fuencarral, Elpidio Gonzlez, Venus, Kronfuss y Tronador.

ZONA PARQUE DE LA VIDA

tonio
- San An
Baigorria
Manuel

a
ad
a
L aC
yo
ro
Ar

egro
Ro N

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Los tramos concretados del Nuevo Sistema Vial Anular (originalmente conocida como
Ronda Urbana) estn posibilitando el trazado de nuevas urbanizaciones. La reciente
sistematizacin de la Avenida Cruz Roja Argentina, y su continuacin en Manuel
Baigorria San Antonio, conecta una extensa rea en reciente proceso de incorporacin
para el desarrollo de urbanizaciones residenciales en la margen sur del arroyo La
Caada, frente al Parque de la Vida.

Las sistematizaciones de las avenidas Valparaso y Bernardo OHiggins, brindan acceso

a las nuevas urbanizaciones residenciales localizadas al sur de la ciudad. De manera con
conjunta la creacin de la zona normativa N1 ha posibilitado tambin la creacin nuevas
urbanizaciones por fuera de la avenida de Circunvalacin, en terrenos antes destinados a
uso rural.

Pg. 7
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

ZONA JOCKEY CLUB

Ciudad de Valparaso

Bernardo de Ohiggins
Celso Barrios

Camino San Antonio

Camino San Carlos

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Tambin durante este periodo los gobiernos provincial y nacional completan el arco este
y norte de la Avenida de Circunvalacin desde la Ruta 9 Sur hasta la Av. Monseor
Pablo Cabrera permitiendo rodear de manera gil toda la ciudad sin necesidad de
atravesar el rea urbanizada. En el acceso oeste se sistematiz la Ruta Provincial N 304
conectando El Tropezn con el intercambiador vial de la Ruta Nacional N 20.

De manera complementaria se construyen 9 intercambiadores viales que conectan las

siguientes rutas: Ruta 9 Sur, Ruta 19, Camino a Monte Cristo, Ruta Provincial N 112 o
Camino a Santa Rosa, Ruta Provincial 74 o Camino a Colonia Tirolesa, Ruta Nacional N
9 Norte, Acceso Norte Mackay Gordon -Autopista Jurez Celman, Ruta Provincial E53 o
Camino a Pajas Blancas y Ruta Nacional N 20 o Autopista Justiniano Posse.

Al interior de la Avenida de Circunvalacin, el municipio ejecut un conjunto de obras

viales en las distintas vas de penetracin urbana a la ciudad. Hacia el oeste se
prolongaron la Avenida Duarte Quirs hasta Coln, y las Avenidas Don Bosco y Santa
Ana hasta la salida a Ruta Provincial 304. Hacia el norte se sistematiz la Avenida Juan
B. Justo y se conect la Avenida Alem con el intercambiador vial hacia Camino a Santiago
del Estero. Adems, la construccin del Nudo Vial 14 previ su cruce con la futura Av. de
Circunvalacin. Hacia el este se ejecut la Avenida Ricardo Balbn hacia Ruta 19 y hacia
el Sur, se ejecutaron obras en las avenidas 11 de Septiembre, OHiggins y Valparaso; as
como obras en la calle Ro Negro y Avenida Armada Argentina y su continuacin en Ruta
Provincial N 5.

La prolongacin de las Avenidas La Cordillera y Cardeosa facilitaron la conexin del

Noroeste con el Aeropuerto, lo que tambin ha dado lugar al emplazamiento de intensas
actividades comerciales y recreativas en su interseccin con la Avenida Rodrguez del
Busto.

Pg. 8
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

En el acceso este, sobre la Ruta N 19, se emplaz el nuevo Mercado de Abasto, el que
fuera trasladado de su ubicacin cntrica original entre los puentes Alvear y Maip. Las
obras del oeste ofrecen hoy diversas posibilidades de conexin entre el centro y el oeste
de la ciudad, favoreciendo la urbanizacin hacia el Oeste a lo largo de la Avenida Coln y
su prolongacin hacia Camino a La Calera, donde se han asentado la mayora de las
nuevas urbanizaciones residenciales para los grupos de poblacin con mayores recursos.

ZONA MERCADO DE ABASTO RUTA NACIONAL N 19

risto
ntec
a Mo
ino
Cam

l N 19
Ruta Naciona

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Adems, el municipio dot de numerosos equipamientos educativos, sanitarios y

administrativos, sobre todo en los barrios alejados del centro de la ciudad aumentando la
disponibilidad de servicios en zonas que antes los carecan, hacindolas a la vez ms
atractivas para el trazado de nuevos loteos e incrementando los valores inmobiliarios. En
1984 se construyeron 38 escuelas primarias municipales en los barrios ms alejados y
olvidados de la ciudad. Desde 1994 se construyen 10 Centros de Participacin Comunal
y el sub CPC Guiaz en puntos estratgicos de la periferia y en los puntos de
articulacin con las reas intermedias de la ciudad. Durante, la dcada de los aos 1990
se construyeron casi 60 Unidades de Atencin Primaria de la Salud (conocidas como
UPAS) acercando servicios de salud a diversos barrios distantes.

Pg. 9
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Pg. 10
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Regulacin del territorio

De manera paralela al desarrollo de las obras pblicas, en el ao 1985 se sistematizan
las nuevas ordenanzas urbansticas de la ciudad otorgando nuevas reglas y certidumbre
al proceso urbanizador. Esta es tambin una tarea pblica que favorece la urbanizacin
al establecerse reglas que minimizan los conflictos entre actividades residenciales,
industriales y residenciales; conteniendo dentro ciertos lmites la extensin de la ciudad,
sobre todo en funcin de las posibilidades de dotar de servicios a las nuevas
urbanizaciones.

El sistema normativo est constituido por cuatro normativas principales que regulan el
ordenamiento territorial:

Ordenanza N 8060/85 que regula el fraccionamiento del suelo.

Ordenanza N 8057/86 que regula la ocupacin del suelo en el rea Central.
Ordenanza N 8256/86 que regula la ocupacin del suelo en reas intermedias y
perifricas.
Ordenanza N 8133/85 que regula la localizacin de las actividades econmicas
que impliquen uso del suelo industrial o asimilable al mismo.

A partir de las nuevas modalidades residenciales y comerciales se realizan algunas

adaptaciones de las normativas urbanas. En cuanto a las urbanizaciones residenciales,
mediante ordenanza 8606/91 se regulan las Urbanizaciones Residenciales Especiales
(tambin conocidas como countries) y en 2004 mediante Ordenanza N 10.761 se crea la
zona normativa N1 destinada a urbanizaciones rurales a baja densidad.

Adems, mediante Decreto Reglamentario N 25/98 de la Ordenanza 8060/85 se ajustan

las pautas para los loteos impulsados por cooperativas, mutuales y otras entidades
intermedias sin fines de lucro que asocian a personas de escasos recursos para la
ejecucin de planes de viviendas econmicas.

En cuanto a la actividad comercial, la Ordenanza N 9843/98 estipula las pautas de

localizacin y los requisitos funcionales de las nuevas grandes superficies comerciales

Pg. 11
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Transformaciones en la estructura del territorio

Evolucin del rea urbanizada
Entre los aos 1984 y 2007 la ciudad incorpor 5.516 hectreas brutas nuevas
(incluyendo calles y espacios verdes) al rea urbanizada. Mientras que en 1984 el rea
urbanizada bruta representaba 28% en 2007 sta representa 38% de la superficie total
del ejido municipal.

Esta nueva superficie incorporada est conformada por 3.254 nuevas manzanas
destinadas a usos residenciales, comerciales, industriales e institucionales, con una
superficie total 4.212 hectreas, incluidas las manzanas de hecho, an no oficializadas.
Adems se incorporaron 979 hectreas destinadas a nuevas reas verdes, conformadas
por parques, plazas y otras reas verdes.

Mientras que en 1984 las manzanas del dominio privado representaron 68% del rea
urbanizada neta y las reas verdes 9%; en 2007 estas proporciones pasaron a
representar 70% y 12% respectivamente.

EVOLUCIN DEL REA URBANIZADA (1984 2007)

1984 2007
Manzanas Hectreas Manzanas Hectreas

SUPERFICIE TOTAL EJIDO MUNICIPAL 57.618 57.618

AREA URBANIZADA BRUTA (1) 16.109 21.625

REA URBANIZADA NETA 12.066 10.967 15.320 15.179

Manzanas Oficiales (2) 12.066 10.967 13.157 12.939
Manzanas de Hecho (3) Sin datos Sin datos 2.163 2.240

AREAS VERDES 1.021 2.000

Parques, plazas y otras reas verdes (4) 852 1.450
Av. de Circunvalacin (5) 169 549

(1) Incluye calles y reas verdes.

(2) Manzanas oficiales urbanizadas (ocupadas y/o materializadas) para usos residenciales,
comerciales, industriales e institucionales.
(3) Manzanas urbanizadas (ocupadas y/o materializadas) en distintos estados de aprobacin (en
trmite, consolidadas de larga data, etc.).
(4) Incluye las reas verdes privadas en Barrios Cerrados, las que totalizan 130 manzanas y 221
hectreas.
(5) Superficie correspondiente al rea verde circundante a la avenida de circunvalacin.

Fuentes: Clculos propios segn: Fotogramas Areos, Vuelo 1984 e Imagen Satelital Quick Bird,
Junio 2007 y Cartografa Oficial de la ciudad de Crdoba.

Pg. 12
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Pg. 13
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Nuevas urbanizaciones residenciales

Para el perodo 1985 y 2007, se registraron nuevas urbanizaciones residenciales con una
superficie total de 4.493 hectreas; tanto dentro del rea urbanizada, como en nuevas
extensiones urbanas. Esta cifra incluye urbanizaciones materializadas, as como otras no
an no materializadas y en diferentes estados de tramitacin.

Mientras que las urbanizaciones tradicionales, ya sea con o sin plan de vivienda, ocupan
56% de esta superficie, las nuevas modalidades residenciales (countries, urbanizaciones
rurales y complejos cerrados) ocupan 28%. Adems, en los ltimos aos se destinaron
282 hectreas (6%) al programa Nuevos Barrios, destinado a poblacin de habitaba en
Villas de Emergencia. Sin embargo, an se verifican 452 hectreas (10%)
correspondientes a las villas de emergencia y a los loteos fraudulentos (ver Carta
Temtica N 3).

URBANIZACIONES TRAMITADAS 1985 - 2008

Tipo de Urbanizacin Hectreas %

Planes de Vivienda (1) 1.647 37%
URE (2) 1.074 24%
Loteos sin Plan de Vivienda 870 19%
Villas y loteos fraudulentos 452 10%
Plan Nuevos Barrios (3) 282 6%
Loteos Rurales (4) 93 2%
Complejos Cerrados 76 2%

Totales 4.493 100%

(1) Planes de vivienda provinciales, municipales, de cooperativas de vivienda y privados.

(2) URE: Urbanizacin Residencial Especial (Countries) regulados por la Ordenanza 8606/91.
(3) Urbanizaciones del Plan Nuevos Barrios / Mi Casa Mi Vida del Gobierno Provincial.
(4) Urbanizaciones residenciales rurales en la zona N1 de la Ordenanza 8256/8.
Fuente: clculos propios segn informacin provista por la Direccin de Planeamiento Urbano
Municipalidad de Crdoba, cartografa oficial de la ciudad de Crdoba e imagen satelital Quick
Bird, Junio.

Las urbanizaciones residenciales especiales (conocidas como countries) se han

localizado principalmente en el Noroeste, en direccin al Camino a La Calera; en el
Sudoeste, en reas prximas al nacimiento de La Caada y a la Ruta N 5 y en el Sur,
entre las Avenidas Valparaso, Bernardo de OHiggings y 11 de Septiembre. En la
continuacin de las avenidas mencionadas, entre los Caminos a 60 Cuadras, San Carlos
y San Antonio, se localiza una variante de este tipo de urbanizacin denominada
Urbanizaciones Rurales, en la nueva zona normativa denominada N1, creada por la
Ordenanza 10.761/04.

Pg. 14
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

ZONA COUNTRY LAS DELICIAS

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Si bien las urbanizaciones tradicionales se localizaron en diversos sectores del rea

urbana, en el sector sudeste se verifica una concentracin de diversos conjuntos de
vivienda destinados a poblacin con menores recursos, incluidos cuatro loteos
correspondientes al Programa Nuevos Barrios, Ciudad de Mis Sueos en el extremo de
la Ruta 9 Sur, Ciudad Ferreyra, detrs del antiguo Barrio Ferreyra; Villa Boedo, Villa
Bustos y Ciudad Evita, en el borde exterior de la Avenida de Circunvalacin y los nuevos
barrios Renacimiento y Las Lilas, al interior de la Avenida de Circunvalacin.

Durante la ltima dcada no se verifican extensiones no anexadas al rea urbanizada,

como ocurriera en dcadas anteriores, salvo algunos barrios ciudad, ejecutados por el
Gobierno Provincial desde 2000 a la fecha. Este es el caso de Ciudad de Los Cuartetos
en el extremo Noreste y Ciudad de Mis Sueos en el extremo sudeste de la ciudad.

Pg. 15
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

BARRIO CIUDAD DE LOS CUARTETOS BARRIO CIUDAD DE MIS SUEOS

osa
ta R
San
i noa
Cam

Ru
at
Na
ci
on
al
N
9
Su
r
Fuente: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007

Nuevos centros comerciales

Tambin en la dcada de los aos 1990 surgen en Crdoba las grandes superficies
comerciales (conocidos como shopping centers e hipermercados) con importantes
impactos en las reas comerciales tradicionales. A diferencia de otras ciudades, estos
centros comerciales se instalaron en Crdoba principalmente dentro del tejido urbano,
principalmente en grandes reas vacantes desocupadas o grandes terrenos de antiguas
industrias o predios del ferrocarril desactivados de su funcionamiento. En la actualidad se
verifican 35 grandes superficies comerciales ocupando casi 342 hectreas. (Direccin de
Urbanismo e Imagen Satelital Quick Bird)

A principios de los aos 1990 se inauguran los dos primeros shopping centers de la
ciudad, primero el Crdoba Shopping en Barrio Parque Chacabuco y luego el Nuevo
Centro Shopping sobre la Avenida Duarte Quirs, en Barrio Quintas de Santa Ana.

En el ao 1990 se inaugura el Hipermercado Mayorista Makro y a poco tiempo despus

se inauguran los primeros Hipermercados minoristas, siendo el primero de ellos el
Hiperlibertad ubicado en Barrio Poeta Lugones, que luego se complementa con el
Dinosaurio Mall y el estadio Orfeo. Estos tres equipamientos comerciales hoy totalizan
casi 25 hectreas.

Pg. 16
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

ZONA RODRGUEZ DEL BUSTO Y CARDEOSA

La
Co
rdi
l ler
a

Ma
nu
el
C ar
de
o
sa

Busto
ez d el
u
Rodrq
io
Anton
Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

En el ao 1993 se subdividi la antigua Playa de Alta de los Ferrocarriles Argentinos,

localizada entre los Barrios General Paz y General Pueyrredn, donde las ms de 76
hectreas originales se fraccionaron para crear el Parque General Paz, donde se localiza
el Museo de la Industria, y tres nuevas manzanas que el entonces ENABIEF (Ente
Nacional de Administracin de Bienes del Ferrocarril) vendi a privados donde en dos de
ellas se cre un nuevo complejo comercial de la cadena Hiperlibertad.

ZONA PARQUE GENERAL PAZ

o
ient
Sarm
en ida
Av
Ro S
uqua

Fuentes: Izq.: Fotograma Areo, Vuelo 1984. Der: Imagen Satelital Quick Bird, Junio 2007.

Pg. 17
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

En aos posteriores tambin se instalaron locales de las cadenas de hipermercados

como Carrefour, Walmart e Easy, donde algunas de las sucursales de estas empresas
estn consolidando el eje comercial que se desarrolla en Avenida Coln, principalmente
desde la calle Domingo Zpoli.

Evolucin de la estructura parcelaria

Entre el ao 1984 y el ao 2008 se distinguen dos grandes transformaciones de la
estructura parcelaria de la ciudad. Por un lado, la base parcelaria aument 34%,
incorporando 115.800 nuevas propiedades (parcelas y sub parcelas en propiedad
horizontal), hasta alcanzar el total actual cercano a 460 mil. Por otro lado, las unidades
baldas disminuyeron 61%, desde ms de 124 mil a 48.439 unidades en agosto de 2008.

EVOLUCIN DE LA ESTRUCTURA PARCELARIA 1984 - 2008

Superficie
Parcelas
AO Inmuebles Parcelas Edificada
Edificadas
(m2)
1984 344.078 208.551
1992 388.534 327.533 245.406 36.731.529
2001 428.414 324.867 269.606 50.057.030
2002 432.354 326.117 270.357 57.212.607
2003 435.489 326.623 275.858 57.586.754
2004 441.168 329.045 276.247 59.035.663
2005 443.117 329.596 282.092 59.269.694
2006 448.665 330.674 284.675 61.989.776
2007 456.662 333.807 286.026 62.692.045
2008 459.878 334.465 208.551 63.394.321
Fuente: Elaboracin propia segn datos del Archivo Base Alfanumrico del Catastro Maestro
(CAMAE). Datos correspondientes a Mayo 1984, Diciembre, 1992, Diciembre 2001 a 2007 y
Agosto 2008.

Desde diciembre de 1992 a agosto de 2008 la superficie edificada, e incorporada al

archivo de catastro, aument 73%, pasando desde casi 37 millones a ms de 63 millones
de metros cuadrados edificados.

Los incrementos en los metros cuadrados construidos se debieron a la incorporacin de

casi 27 millones de metros cuadrados edificados al Archivo Bsico de Catastro entre
1992 y 2008.

Pg. 18
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Superficie Edificada

70
Millones de Metros Cuadrados Edificados

63 63
62
59 59
60 57 58

50
50

40 37

30

20

10

0
1992 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fuente: Elaboracin propia segn datos del Archivo Base Alfanumrico del Catastro Maestro
(CAMAE).

EVOLUCIN DE LAS PARCELAS BALDAS 1984 - 2008

Parcelas
Parcelas Totales Parcelas Baldas Parcelas Baldas
AO Baldas
(Cantidad) (Cantidad) (m2)
(%)
1984 124.079
1992 317.533 108.982 267.248.477 34%
2001 324.867 79.461 300.210.703 24%
2002 326.117 56.511 229.652.458 17%
2003 326.623 56.266 229.257.247 17%
2004 329.045 53.187 228.758.607 16%
2005 329.596 53.349 231.737.199 16%
2006 330.674 48.582 218.063.849 15%
2007 333.807 49.132 217.757.870 15%
2008 334.465 48.439 215.660.790 14%
Fuente: Elaboracin propia segn datos del Archivo Base Alfanumrico del Catastro Maestro
(CAMAE). Datos correspondientes a Mayo 1984, Diciembre, 1992, Diciembre 2001 a 2007 y
Agosto 2008.

Entre 1984 y 2008 la superficie de las parcelas baldas disminuy 20%, pero la cantidad
de parcelas baldas disminuy 61%, dado que una gran mayora de las parcelas que
dejaron de ser baldas corresponden al rea urbana.

Pg. 19
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Evolucin de Parcelas Baldas y Parcelas Edificadas

(1984 - 2008)

350
Miles de Parcelas

300 282 285 286

270 270 276 276

245
250
209
200

150
124
109
100 79
57 56 53 53 49 49 48
50

0
1984 1992 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Parcelas Edificadas Parcelas Baldas

Fuente: Elaboracin propia segn datos del Archivo Base Alfanumrico del Catastro Maestro
(CAMAE).

Pg. 20
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Fuentes consultadas

Fuentes de Trabajo
Archivo Base Alfanumrico. Catastro Maestro (CAMAE). Centro Integral de Procesamiento
Electrnico y Direccin de Catastro Municipalidad de Crdoba. Varios aos.
Cartografa Oficial de la ciudad de Crdoba. Decreto Municipal N 5673/06. Municipalidad de
Crdoba. Actualizada permanentemente en formato digital por el Departamento Cartografa
Direccin de Catastro Municipalidad de Crdoba.
Imagen Satelital Quick Bird, junio de 2007.
Estudio y anlisis de los valores de la tierra de la ciudad de Crdoba. Departamento Valuaciones
Direccin de Catastro Municipalidad de Crdoba, diciembre 2005.
Plano Oficial de la ciudad de Crdoba del ao 1987. Decreto Municipal N 294/86. Municipalidad
de Crdoba.
Fotogramas Areos 1984. Escalas 1:20.000 y 1:5000. Vuelos fotogramtricos realizados por
Fuerza Area Argentina.
Revalo Tcnico Integral de 1984. Registros en papel originales del Departamento Valuaciones
Direccin de Catastro Municipalidad de Crdoba.
Direccin de Urbanismo Municipalidad de Crdoba.
Direccin de Transporte Municipalidad de Crdoba
Direccin de Obras Viales Municipalidad de Crdoba
Direccin de Alumbrado Pblico Municipalidad de Crdoba
Direccin de Redes Sanitarias y Gas Municipalidad de Crdoba
Subdireccin de Indicadores de Gestin Municipalidad de Crdoba
ECOGAS, Distribuidora de Gas del Centro S.A.
Aguas Cordobesas S. A.
Empresa Provincial de Energa Elctrica (EPEC)
Consejo General de Tasaciones de la Provincia de Crdoba
Gerencia de Riesgo (Crditos Hipotecarios) Banco Provincia de Crdoba

Fuentes Bibliogrficas
Irs, Guillermo (1991) Desarrollo Urbano: Reflexiones y Acciones. Editorial Municipal de la Ciudad
de Crdoba, 1991.
Morales Schechinger, Carlos (2005) Algunas peculiaridades del mercado de suelo urbano. Texto
preparado para el curso de Educacin a Distancia Mercados de Suelo en Ciudades
Latinoamericanas, marzo, 2005
Municipalidad de Crdoba (1999) Crdoba, ciudad en desarrollo. Planes, proyectos y obras de la
Secretara de Desarrollo Urbano. Municipalidad de Crdoba - Perodo 1991 1999. Municipalidad
de Crdoba, 1999.
Municipalidad de Crdoba (2000) Crdoba en su situacin actual: Bases para un diagnstico,
Direccin de Urbanismo Municipalidad de Crdoba, Diciembre 2000.
Municipalidad de Crdoba (2007) Gua Estadstica Crdoba, una ciudad en cifras, versin 2007.
Gallego Mora-Esperanza, Julio (2008) Modelos de valoracin automatizada. CT/Catastro.
Espaa.

Pg. 21
La ciudad de 1984 y la ciudad de 2008
Direccin de Catastro, Municipalidad de Crdoba

Crditos
Investigacin elaborada entre mayo y diciembre de 2008, en el marco del Proyecto Revalo inmobiliario y
reformas a la Contribucin que incide sobre los Inmuebles.

Director de Catastro
Agrim. Mario Piumetto (mpiumetto@cordoba.gov.ar)

Jefa del Departamento Valuaciones y Jefa del Proyecto Revalo 2008

Ing. Civil Hilda Villarreal (hvillarreal@cordoba.gov.ar)

Investigacin y redaccin
Arq. Catalina Molinatti (cmolinatti@cordoba.gov.ar)

Colaboraciones
Departamento Valuaciones Valores de la Tierra
Arq. Melina Altamirano
Arq. Paulina Ochoa
Est. de Agrim. Germn Cacciamano
Lucas Rodrguez
Est. de Ing. Civil Leonardo Longoni
Ing. Civil Ernesto Vilchez

Departamento Valuaciones Valor de las Mejoras

Const. Jos Guillermo Martnez
Jos Ignacio Ruiz
M.M.O. Ral Daz
Arq. Ral Varela
Hermes Gimnez
Ulises Gimnez

Pasantes Trabajos de campo y carga de datos

Prof. Est. de Ing. Civil Juan Ezequiel Bozian
Est. de Agrim. Juan Manuel Isaguirre
Est. de Agrim. Walter Mller
Est. de Ing. Civil Sofa Ros
Est. de Ing. Civil Luciana Vera Cortez
Est. de Arq. Octavio Folatelli
Est. de Arq. Gianna Tuja

Departamento Cartografa
Arq. Andrea Stiefkens
Diego Fraga
Const. / Est. de Ing. Civil Lucas Secrestat
Const. / Est. de Ing. Civil Berenice Rueda Suspichiatti
Elsa Pittari
Est. de Arq. Gisela Almada
Est. de Arq. Lucas Bernard

rea Informtica
Ing. en Sistemas Sonia Tobarez
Ing. Civil Aldo Algorry
Ing. en Sistemas Pablo Figliolo
Ing. en Sist. Susana Cuevas
Est. Ing. en Sistemas Pablo Cura

Divisin Registro Catastral (Legales)

Ab. Esc. Claudia Marccionni

Logstica
Miguel Gaitn
Graciela Mansilla
Ana Mara Pereyra

Pg. 22