Unidad 5 Dchocivil Dreales C S

Sumario
5
UNIDAD
DIDCTICA
LA USUCAPIN
OBJETIVOS DE LA UNIDAD
1. El instituto de la prescripcin y sus clases

2. Fundamentos de la prescripcin adquisitiva o usucapin
3. Presupuestos comunes a todo tipo de usucapin
3.1. Sujetos
3.2. Objeto
3.3. Posesin
3.4. Tiempo
4. Requisitos especficos para la usucapin ordinaria

4.1. Ttulo
4.2. Buena fe
5. Efectos de la usucapin
5.1. La posible liberacin de gravmenes con motivo de la usucapin
5.2. El alcance retroactivo de la usucapin
CONCEPTOS BSICOS A RETENER

ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIN
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
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Sumario
DERECHO CIVIL. DERECHOS REALES
OBJETIVOS DE LA UNIDAD
Como uno de los efectos posibles de la posesin, se avanza en esta Unidad didc-
tica sobre una de las instituciones de mayor inters prctico de la asignatura. La usuca-
pin es, en este sentido, una modalidad adquisitiva de los derechos reales basada en la
continuada posesin de una cosa durante el tiempo fijado por la ley, tiempo que vara en
funcin de la naturaleza del bien mueble o inmueble y otras circunstancias de cierta
relevancia. El tratamiento que se hace en esta Unidad didctica de su rgimen trata de
sintetizar los aspectos fundamentales de la figura, en la conviccin de la utilidad de su
adecuada identificacin y conocimiento.
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Sumario
G. de Reina Tartire La usucapin
1. EL INSTITUTO DE LA PRESCRIPCIN Y SUS CLASES
La prescripcin se trata de la consolidacin de una situacin jurdica por efecto del

transcurso del tiempo; ya sea convirtiendo un hecho en derecho, como la posesin en
propiedad; ya extinguiendo un derecho por renuncia, abandono, desidia o inactividad,
aun involuntaria, de su titular. Fundada, pues, en el factor tiempo, el estudio de la pres-
cripcin se escinde en dos modalidades.
En virtud de su primera expresin, la prescripcin implica la adquisicin de un de-

recho real muy frecuentemente el de dominio, aunque no exclusivamente, basada en
la continuada posesin de una cosa (o en el continuado ejercicio de actos posesorios, si
pensamos, en las servidumbres, por ejemplo) durante un lapso determinado de tiempo.
La prescripcin se llama, entonces, adquisitiva o usucapin (del latn usucapio, de
usus, uso o posesin, y capere, tomar o adquirir).
Precisiones
Desde ya, y para una mayor claridad expositiva, segn los mayores o meno-
res requisitos y los plazos necesarios para prescribir, debemos distinguir entre
usucapin ordinaria y extraordinaria. En la primera, aunque el legislador se
muestra ms exigente con la lealtad e ndole de la posesin (se requiere que
la posesin sea de buena fe), el tiempo para consolidar la situacin es ms
breve (diez aos tratndose de bienes inmuebles; tres, para los muebles); por
el contrario, en la otra especie, aun cuando solo se precisa poseer, se impo-
ne un lapso mucho ms extenso (treinta aos para los inmuebles, seis para
los muebles).
La prescripcin se dice, en cambio, extintiva o liberatoria si lo que produce es la

extincin de una obligacin o gravamen por inaccin del acreedor o titular. Por esta va,
los derechos subjetivos se pierden por la inactividad o negligencia de su titular, sin re-
querir ni mucho menos del instituto concurrente de la posesin por parte de quien haya
de beneficiarse.
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Sumario
La prescripcin liberatoria opera, as, como una excepcin para repeler una accin
por el solo hecho de que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de inten-
tarla, o de ejercer el derecho al que se refiere. Este derecho, nada lo impide, perfectamen-
te puede ser de naturaleza real, como hemos visto en la Unidad didctica 3 al tratar de la
falta de ejercicio como causa extintiva especfica de los derechos reales limitados, con lo
que a tal punto se remite.
Pues bien, introducidas as, ambas frmulas prescriptivas aparecen reguladas en el

mismo Ttulo, el ltimo del Cdigo Civil, sin duda, en el entendimiento del que es su
fundamento comn (como veremos en el siguiente epgrafe, el relativo a la seguridad y
certidumbre en las relaciones jurdicas que no pueden quedar pendientes de ejercicio sine
die). Pero, a partir de ah, entre una y otra existiran sustanciales diferencias, al punto de
justificar la tradicional diversificacin de la prescripcin en nuestros planes de estudio:
la prescripcin extintiva se estudia as en sede de obligaciones; la adquisitiva, como ha-
cemos aqu, como efecto posible de la posesin y ya en el contexto de los derechos rea-
les. Entre esas diferencias se habran de destacar las siguientes:
La usucapin se refiere y aplica a los derechos reales que se ejercen por la

posesin; por tanto, no es posible para la hipoteca, las servidumbres nega-
tivas y toda la pretendida categora de derechos reales que conforman los
de adquisicin (opcin, tanteo, retracto).
Por su parte, la prescripcin extintiva o liberatoria se aplica a la extin-
cin de las acciones de cualquier clase que sean, con mayor incidencia, sin
duda, en las vinculadas con derechos de sustrato patrimonial, donde la im-
prescriptibilidad se torna excepcional.
En cuanto a sus efectos, la liberatoria produce la extincin de la accin, en
tanto la adquisitiva consolida al poseedor transformndolo en titular de un
derecho real, siendo de esta forma un modo de adquisicin de los derechos
reales; adquisicin de ndole indudablemente originaria al menos tratndo-
se de la usucapin extraordinaria.
La prescripcin adquisitiva puede ejercitarse por accin o excepcin, aun-
que en los repertorios se observa mucho ms frecuente lo primero; la ex-
tintiva lo suyo, en cambio, es que se ejercite, se alegue como excepcin.
El componente posesorio de la usucapin hace que exista para ella una causa
de interrupcin imposible tratndose de la prescripcin extintiva, en cuan-
to la desposesin del prescribiente puede conducir a que se pierda, deje de
poder aprovecharse para su alegacin el tiempo anterior a esa privacin,
como se ver con detenimiento en esta Unidad didctica.
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Sumario
2. F
UNDAMENTOS DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O
USUCAPIN
Tres son los fundamentos de la usucapin en cuanto instituto, a saber:
Seguridad y certidumbre en las relaciones jurdicas. Se trata del funda-

mento que une a la prescripcin en sus diferentes clases. La prescripcin as
considerada hallara su comn razn de ser en la necesidad de fijar de una
manera cierta la existencia de las relaciones de Derecho y principalmente
las que se refieren a la extensin de los bienes de cada uno.
Especficamente, para la prescripcin adquisitiva o usucapin, la afirmacin
se traduce en el dato de que el derecho que no se ejerce sobre una cosa du-
rante un tiempo ms o menos, aunque siempre suficientemente, prolonga-
do ha de perderse en favor de quien haya venido manifestndose, a travs
de la externalidad de la posesin, como propietario sin mediar contradic-
cin, esto es, sin reconocer con su obrar aquel derecho ni verse impedido
al respecto.
Criterio de sancin econmico-social. Desde este segundo punto de vista,
la usucapin se tratara de una institucin del orden pblico que no puede
derogarse por pactos anticipatorios particulares en la medida que si fuera as
se fomentara la negligencia del legtimo propietario en perjuicio de la utili-
dad general (cfr. art. 1.935 del CC). Por tanto, la usucapin hallara su razn
de ser en el mejor adecuado al menos aprovechamiento de los bienes.
En su vertiente positiva, alude en cierta medida este segundo fundamento
de la usucapin al clasista lema de la tierra para el que la trabaja, justi-
ficando en su dimensin negativa que los intereses de quien, pudiendo ha-
cerlo, no haya explotado o ejercitado su derecho sobre una cosa por tiempo
razonable, han de ceder frente a los de aquel que aprovechara de ella en una
parte o conjunto de sus utilidades.
Convalidacin o aseguramiento de los ttulos que se alegan sobre la pro-
piedad. Este tercer argumento encuentra plena incidencia en la denomina-
da usucapin ordinaria, la cual solo opera si existe un ttulo para el derecho
que se va a usucapir, pero que por s mismo es insuficiente para que opere
directamente la transmisin. Entonces el instituto de la usucapin convali-
dara, vendra a subsanar la deficiencia del ttulo.
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Sumario
3. PRESUPUESTOS COMUNES A TODO TIPO DE USUCAPIN
Son cuatro los presupuestos o elementos de consideracin imprescindible para toda

clase de usucapin, los cuales se detallan a continuacin.
3.1. SUJETOS
Son elementos personales de la usucapin:
El sujeto que adquiere el derecho llamado usucapiente aun antes de con-

solidar el derecho que viene a anunciar a travs del juego de su posesin; y
Quien como consecuencia lo haya de perder si es el derecho de dominio, o
si es un derecho limitado, haya de quedar afectado por la adquisicin cons-
titutiva del que se trate; es el sujeto pasivo de la usucapin, quien, tratn-
dose del dominio y una vez consumada la usucapin, pasar a calificarse
de antiguo propietario (vetus dominus).
Con relacin al usucapiente, dice el artculo 1.931 del CC que pueden adquirir bie-
nes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los
dems modos legtimos, lo que no es decir mucho, en verdad. En rigor, como la pose-
sin es la matriz de la usucapin a la postre, con vistas fundamentalmente a la usucapin
extraordinaria (aquella en la que no hace falta contar con ttulo alguno), para usucapir
bastara con la capacidad para adquirir la posesin, la natural de entender y querer, con
lo que un menor o incapacitado podran dar lugar a que se produjera; por supuesto, lle-
gado el momento de su alegacin y como dice el artculo 433 del CC, de continuar la
situacin de incapacidad, solo podra hacerlo a travs de sus representantes legtimos.
No puede haber ninguna duda, asimismo, reproduciendo toda la doctrina posesoria

que ya conocemos, de que el usucapiente habr de seguir sindolo aunque en el periplo
temporal de la usucapin conceda la posesin derivada a otro (usufructuario, arrendata-
rio, etc.), o posea a travs de sus servidores o representantes, siendo que ninguna de estas
personas puede considerarse usucapiente mientras no se opongan con su actuar a aquel.
Con relacin al sujeto pasivo, dispone el artculo 1.932 del CC que la prescripcin
corre contra toda clase de personas, incluso las jurdicas, si bien queda a salvo a las
personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus repre-
sentantes legtimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripcin. No impor-
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tan, pues, los motivos, las circunstancias personales del sujeto pasivo (que tenga o no
capacidad de obrar, que tenga nombrado o no representante, que se encuentre ausente o
en paradero desconocido, etc.), los cuales no impedirn que la usucapin pueda alegar-
se en su contra, ni suspendern los plazos prescriptorios.
3.2. OBJETO
El Derecho antiguo distingua entre cosas prescriptibles e imprescriptibles, subdi-

vidiendo estas ltimas en imprescriptibles absolutas y relativamente, segn no pudieran
ser objeto de ninguna clase de prescripcin, o pudieran serlo de alguna de las prescrip-
ciones extraordinarias de 30, 40 y 100 aos que se establecan.
Pues bien, el Cdigo Civil ha abolido estas distinciones, estableciendo el principio

general de que son susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comer-
cio de los hombres (art. 1.936) y sean, claro est, susceptibles de apropiacin, ya que
para usucapir es necesario poseer y solo pueden ser objeto de posesin, como bien sa-
bemos, las cosas (art. 437).
Y es que en puridad lo que se va a adquirir por usucapin no es una cosa sino un

derecho, normalmente el de dominio, aunque no solo, sobre ella; el Cdigo vuelve a co-
meter aqu el mismo error de equiparar la cosa al dominio que de ella se tenga en esa
visin tradicional que lo caracteriza.
Junto a la susceptibilidad de material apropiacin y como segundo presupuesto ob-

jetivo de la usucapin, la cosa debe encontrarse en el comercio de los hombres, en el co-
mercio privado ms exactamente, pues se ha de recordar que resultan imprescriptibles
las cosas pertenecientes al dominio pblico, que lo son por encontrarse afectadas al uso
de todos o a la prestacin de un servicio pblico.
No tratndose de cosas extra commercium, por tanto, hasta el dominio de las que
hayan sido robadas puede adquirirse por usucapin, incluso por el mismo ladrn, aunque
este nunca antes de haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la accin para exigir
la responsabilidad civil nacida del delito o falta (art. 1.956).
3.3. POSESIN
Como sabemos, la posesin es la base fundamental de la usucapin y ha de reunir,

durante todo el tiempo que legalmente se exige, las condiciones siguientes:
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Sumario
Que se trate de una posesin civil y no de una situacin de mera detentacin

o tenencia. El artculo 1.941, concordante con el artculo 447 del CC, exige
que sea en concepto de dueo, pero ello solo si lo que se pretende usucapir
es el dominio.
Por falta de ese nimo de tener la cosa para s del que habla el artculo 430
del CC, no sirven para prescribir las tpicas posesiones del arrendatario,
comodatario, depositario o cualquier otra que responda a un vnculo de li-
cencia o mera tolerancia por parte del dueo (art. 1.942).
Precisiones
Solo se puede usucapir a partir de la posesin que hemos llamado civil, de

primer grado o a ttulo de dueo (si la usucapin, como es lo ms general,
persigue alcanzar la propiedad del bien de que se trate).
Se requiere posesin y no mera tenencia, y tiene que ser indubitable; no bas-
tan los actos de mera facultad o tolerancia. En este sentido, el hecho de que
el dueo se haya venido absteniendo voluntariamente de poner en prctica
alguna de sus facultades de las tantas que materialmente le corresponden
como dueo, no ha de generar ningn derecho en favor del vecino; como
tampoco su simple autorizacin para que se lleven a cabo ciertos actos po-
sesorios sobre su finca, segn la costumbre del lugar y con fundamento en la
idea de buena vecindad que viene a promover el artculo 537 del CC al tasar
las servidumbres usucapibles en torno a las que sean continuas y aparentes.
As, por ms que se pase por una finca cuarenta aos, no podr usucapirse
derecho alguno al respecto, pues la servidumbre de paso es discontinua, al
depender en su ejercicio del hecho puntual del hombre, cifrado en ella en
cada acto particular de paso efectuado por el vecino.
Que la posesin sea pblica (art. 1.941), a saber, no clandestina, en cuan-

to se requiere que el titular que haya de resultar perjudicado a resultas de
la usucapin pueda tener conocimiento de la posesin de la que se podra
derivar la prdida de su derecho.
Precisiones
Entindase bien, no es que sea necesario para la usucapin que el propieta-

rio conozca efectivamente de la eventualidad (en los hechos de la posesin
contraria, adversa del usucapiente), pero s que pudiera haberla llegado a
conocer a travs justamente de esa posesin que resulta contraria a la suya.
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Sumario
Que sea pacfica (art. 1.941) lo que implica que la posesin adquirida por
medios violentos y, por extensin, toda aquella que se adquiera contra la
voluntad del anterior poseedor, no sirve para la usucapin en tanto no se
purgue ese vicio. En caso de despojo como sabemos (vase Unidad didc-
tica 4, epgrafe 5.6), tendr lugar al cumplirse el ao sin que el despojado
haya actuado contra el despojante. La inaccin durante ese tiempo supon-
dr la prdida del ius possessionis de aquel, computndose a partir de ese
momento el plazo necesario para la usucapin, obviamente, extraordina-
ria. La posesin violenta, por no controvertida durante el ao inmediato, se
convertira as en posesin pacfica y por tanto apta ad usucapionem.
EJEMPLO 1
Si Pedro usurpa el apartamento de Juan sabiendo que este se encuentra en el extranjero,

y Juan, por ms que nada sepa, no acciona contra l durante el ao inmediato, Pedro ne-
cesitara estar en la finca treinta y un aos en total para poder alegar la adquisicin del
dominio por usucapin.
Que sea continuada y no interrumpida durante el tiempo que la ley sea-

la para la prescripcin (art. 1.941).
Se interrumpe la posesin por la superveniencia de un hecho que, destru-
yendo alguna de las condiciones esenciales de la usucapin (permanencia
de la posesin, inaccin del propietario), corta el curso de aquella, hacien-
do intil el tiempo ganado. Si tiene lugar por prdida de la posesin, la in-
terrupcin se llama natural. Si por reclamacin del propietario, civil.
Precisiones
La interrupcin, en cuanto contingencia, se trata de un hecho positivo del

poseedor, de un tercero o de ambos que veta la posibilidad de ganar la
usucapin en ciernes.
Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa (volun-

taria o no) se cesa en ella por ms de un ao (art. 1.944). Se encuentra en
consonancia con la doctrina del artculo 1.968.1. del CC que fija el plazo
de un ao a la accin para retener y recobrar la posesin.
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Sumario
EJEMPLO 2
As, si el usucapiente fuera despojado por el propietario o un tercero, la interposicin del

pertinente interdicto antes de cumplirse el ao evitara, en caso de prosperar, que la pose-
sin quedara interrumpida.
La posesin se interrumpe, en cambio, civilmente por alguna de las siguien-

tes causas:
La citacin judicial hecha al poseedor aunque sea por mandato de

juez incompetente (art. 1.945). Pero se considerar no hecha, dejan-
do de producir interrupcin la citacin judicial:
- Si fuere nula por falta de solemnidades legales.

- Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia.
- Si el poseedor fuere absuelto de la demanda (art. 1.946).
El acto de conciliacin siempre que dentro de dos meses de celebrar-

lo se presente ante el juez la demanda sobre posesin o dominio de
la cosa cuestionada (art. 1.947).
Cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere
del derecho del dueo (art. 1.948).
Precisiones
La interrupcin es civil cuando depende de actos formales, no solo materia-

les vinculados con el hecho posesorio. As, el emplazamiento al poseedor
como demandado a un juicio donde se haya de discutir sobre su derecho de
posesin o a poseer. En este sentido, una simple interpelacin extrajudicial
dirigida al poseedor de un inmueble no cambia el carcter de la posesin y
carece de efectos interruptivos.
En todo caso, la demanda judicial debe prosperar para que confiera tales
efectos. No habr interrupcin de la prescripcin, si se desestima la de-
manda o se produce el desistimiento o desercin de la instancia por parte
del demandante.
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Sumario
Sea de una u otra ndole, natural o civil, dndose algunas de las causas de in-
terrupcin referidas es como si no se hubiera posedo ad usucapionem nunca,
debiendo comenzar a contarse el plazo desde cero si fuera el caso de que
el interesado volviera a poseer el bien conforme se exige para usucapir. La
interrupcin no ha de entenderse, pues, como una mera suspensin del plazo.
EJEMPLO 3
Si Pedro es despojado por Juan y Pedro despoja a Juan pero pasado un ao, el tiempo que
Pedro tuviera acumulado al tiempo del primer despojo no sera por tanto computable.
3.4. TIEMPO
El tiempo necesario para usucapir es distinto para la prescripcin ordinaria que para
la extraordinaria, y depende tambin de que estemos ante bienes muebles o inmuebles.
Debemos distinguir, pues, entre cuatro supuestos:
Usucapin mobiliaria ordinaria. Segn el primer prrafo del artculo 1.955

del CC, sobre bienes muebles, por tanto, la usucapin tiene lugar por la po-
sesin no interrumpida de tres aos con buena fe. El precepto no refiere la
necesidad del justo ttulo, precisamente porque el artculo 464 del CC tiene
declarado que la posesin de buena fe, tratndose de bienes muebles, equi-
vale a ttulo.
Usucapin mobiliaria extraordinaria. El poseedor de un bien mueble de
mala fe, y aun de buena fe cuando el bien sea robado o perdido, se har pro-
pietario a los seis aos de tenerlo en su poder, de conformidad con el citado
artculo 1.955, ahora en su segundo prrafo.
Usucapin ordinaria sobre bienes inmuebles. Si se tiene ttulo y buena
fe, se requieren diez aos de posesin entre presentes y veinte entre ausen-
tes (art. 1.957).
La distincin, pensada para los tiempos en que se promulgara el Cdigo Civil,
sigue en pie en nuestros das pese a todo, por lo que frente a los diez aos
que se requieren para el supuesto ms tpico se exigen veinte para usucapir
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Sumario
un bien propiedad de quien se encuentra ausente o en Ultramar estable-

ce el art. 1.958 del CC, entendindose hoy por tal el extranjero.
Usucapin extraordinaria sobre bienes inmuebles. Se produce con motivo
de la posesin no interrumpida durante treinta aos, sin necesidad de ttulo
ni buena fe, y sin mayor distincin entre presentes y ausentes (art. 1.959).
Por su lado, para el cmputo del lapso necesario en el caso concreto de que se trate,
se han de aplicar no obstante unas mismas reglas, tal y como se establecen por el artculo
1.960 del CC. Son estas:
El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescrip-

cin, uniendo al suyo el de su causante (regla 1.). El fenmeno se conoce
en la doctrina con el nombre de accesin de posesiones y el interesado, el
actual poseedor, podr beneficiarse a resultas tanto en los casos de sucesin
a ttulo particular (compraventa, donacin, etc.) como hereditaria.
EJEMPLO 4
Es claro el supuesto del heredero, llamado como est a continuar en las relaciones patri-
moniales del de cuius. Pero tambin cabe la accesin de posesiones cuando se transmite la
finca que se est usucapiendo a ttulo particular. As, si Pedro lleva poseyendo sin ttulo
una finca por quince aos y transmite por documento privado su dominio (dominio que
todava no tiene, claro est) a Juan, bastar con que transcurran cinco aos para que este
pueda alegar la usucapin frente al hasta ese momento legtimo propietario del inmueble.
En uno y otro caso, se requiere que exista una verdadera sucesin, que la
posesin de uno derive voluntariamente del otro, por lo que no cabra que
el despojante sumara el tiempo de posesin del despojado.
EJEMPLO 5
En el caso anterior, si Pedro lleva poseyendo sin ttulo una finca por quince aos y Juan lo
despoja por la fuerza, Juan tendr que poseer por veinte aos para usucapir.
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Sumario
Asimismo debe hacerse salvedad de que, si lo que se pretende alegar es la

usucapin ordinaria, es imprescindible que ambas posesiones, la del po-
seedor causante y la del poseedor actual sean de buena fe: la accesin de
posesiones no ser posible en tanto en cuanto ambas no sean de buena fe.
Surge del inciso final del artculo 442 del CC que, referido a la sucesin
por causa de muerte en la posesin, se ha de entender con ms razn apli-
cable a la hiptesis en que la posesin se transmita nter vivos; la buena fe
se tratara de un concepto intelectivo y por tanto intransferible.
Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca ante-
rior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba
en contrario (regla 2.). No es necesario, pues, para que se declare la usu-
capin que el interesado demuestre que ha posedo en todo momento, en
todo instante del lapso legalmente establecido. Acreditada la posesin en
un principio y al final del tiempo legalmente previsto, ser el vetus domi-
nus el que deba probar que en algn momento intermedio oper la inte-
rrupcin de la posesin.
El da en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el
ltimo debe cumplirse en su totalidad (regla 3.). Se debe recordar en este
punto el artculo 5 del CC en cuanto la necesidad de que los aos necesa-
rios para usucapir se computen de fecha a fecha.
EJEMPLO 6
Ello quiere decir que si Pedro entra en una finca un 1 de enero a las 15 horas, la usucapin
se consumar al trmino de un 1 de enero.
4. REQUISITOS ESPECFICOS PARA LA USUCAPIN ORDINARIA
Como se ha visto, mediando justo ttulo y no conociendo el interesado el motivo

por el cual ese ttulo no ha de conducir a su adquisicin directa, podr llegar a adquirirse
no obstante el derecho real de que se trate por la posesin del bien durante un plazo ms
abreviado. Deben, por tanto, analizarse el ttulo y la buena fe como requisitos especfi-
cos para la adquisicin por va ordinaria (usucapin breve u ordinaria).
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Sumario
4.1. TTULO
A los efectos de la usucapin ordinaria, se considera ttulo todo aquel que tiene por
objeto atribuir el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real cuyo contenido natural
incorpore posesin, el cual, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
no puede producir, sin embargo y por un defecto de legitimacin un defecto relativo a
la necesaria aptitud dispositiva del transmitente (o constituyente), la atribucin deseada.
Precisiones
El ttulo refiere un concepto causal ms que documental, aunque lo normal es

que se encuentre formalizado, documentado. Pero, como se dice, no es nece-
sario, debiendo dirimirse la cuestin en sede probatoria.
Exactamente, para ser apto para la usucapin ha de ser como sigue:
Justo. Se entiende, segn el Cdigo, por justo ttulo el que legalmen-

te baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se
trate (art. 1.952), es decir, el que producira la transmisin y adquisicin
del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripcin est llama-
da a subsanar.
Son ttulos justos, por tener eficacia traslativa, la compraventa, la permuta,
la donacin, la herencia, el legado, etc. No lo son el depsito, el comodato
o el arrendamiento, por ejemplo.
Verdadero (art. 1.953), esto es, de existencia real. Por no tener este requi-
sito carecen de idoneidad para la prescripcin el ttulo simulado (al menos,
cuando la simulacin sea absoluta, pues si es relativa, podr valer el verda-
dero que se oculta bajo la simulacin) y el ttulo putativo (el que se cree
tener pero que en realidad no existe).
EJEMPLO 7
En un principio, puede verse un ejemplo de ttulo putativo en aquel que encuentra una cosa
mueble y entiende, por su valor o apariencia, que no es de nadie, siendo en realidad que
.../...
186 www.udima.es
Sumario
.../...
no es as. Y decimos en un principio porque como en materia inmobiliaria rige la mxima

de que la posesin de buena fe equivale a ttulo, no hara falta acudir a la usucapin pues
nuestro protagonista ya sera declarado automticamente propietario por el artculo 464
del CC. En otras palabras: en el ejemplo, el ttulo no solo existira sino que resultara inata-
cable, sin esperar a que se cumplieran los tres aos del artculo 1.955 del CC.
En rigor, en nuestros repertorios el caso de ttulo putativo ms significativo es el del heredero
aparente, aquel que deriva su derecho de un testamento que ha sido revocado o que desco-
noce la existencia o supervivencia de otro heredero con mejor derecho. Pues bien, por ms
buena fe que tenga el heredero, por ms que desconozca ese hecho que con posterioridad se
acredite (por ejemplo, que existe otro testamento posterior que revoca aquel en que se funda-
ra su derecho), solo se har propietario cumplido el tiempo de la usucapin extraordinaria.
Vlido (art. 1.953). La interpretacin de este requisito presenta dificulta-

des, pues si el ttulo ha de ser perfectamente vlido, para qu har falta la
usucapin? No hay, pues, que entender la exigencia del ttulo vlido en el
sentido de que el acto rena todas las condiciones necesarias para producir
la transmisin del dominio. Pero, al mismo tiempo, si hemos de respetar el
precepto del artculo 1.953 del CC, no cabe admitir la idoneidad de un ttu-
lo nulo, dentro de la prescripcin ordinaria.
Conciliadas, en cuanto cabe, ambas consideraciones, podemos admitir como
probables estas dos conclusiones que seala De Buen:
Que nuestro Cdigo Civil, al exigir que el ttulo sea vlido, quiere
significar que sea un ttulo que bastara para transmitir el derecho si
el transmitente fuera propietario o, sindolo, no careciera al momento
de poder de disposicin. Este sera el nico vicio del ttulo suscepti-
ble de purgarse por va de usucapin.
EJEMPLO 8
Si Pedro compra en documento privado un inmueble a Juan, que no es propietario, el t-

tulo es evidentemente nulo por falta de legitimacin en el transmitente, pero apto para la
usucapin ordinaria porque es precisamente el de legitimacin el defecto a convalidar por
la usucapin una vez cumplidos sus presupuestos.
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Sumario
Precisiones
Al hilo de lo expresado, como en la usucapin ordinaria existe ttu-

lo, es muy factible que este conste inscrito, que se haya llevado al
Registro, por lo que el defecto de legitimacin que trata de cubrir
aquella quedara cubierto antes por la fe pblica registral. Se trata de
una importante advertencia que influir decisivamente en el mbito
de aplicacin de este tipo de prescripcin, por cuanto se hace inne-
cesario que se posea el bien por diez aos (o menos frecuentemente
por veinte aos) reunindose las condiciones del artculo 34 de la LH.
Que, a salvo de que el vicio sea el referido, el ttulo nulo por otro
motivo no valdr para la usucapin ordinaria, sirviendo, no obstante,
el anulable, por razn lgica de apariencia, mientras no sea anulado
por quien puede ejercitar la accin de nulidad.
EJEMPLO 9
Si Juan dona en documento privado una finca a Pedro, sea o no propietario Juan, el de-
fecto de forma en el ttulo, por sustancial al tratarse de una atribucin a ttulo gratuito, no
podr resultar convalidado por la posesin de Pedro durante diez aos, sino por la exten-
sa de la usucapin extraordinaria.
Probado, ya que, segn el artculo 1.954 del CC, el justo ttulo, a diferen-
cia de la buena fe, no se presume, ha de probarse.
4.2. BUENA FE
La buena fe del poseedor, que como principio se presume, implica la creencia o

persuasin de la regularidad en su adquisicin, o lo que es lo mismo, la ignorancia del
vicio que la acompaara.
El artculo 1.950 del CC se fija en el aspecto positivo al decir que la buena fe del
poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de
ella, y poda transmitir su dominio. En cambio, el 433 del CC la define desde su aspecto
188 www.udima.es
Sumario
negativo, al expresar, como sabemos, que se reputa poseedor de buena fe al que ignora
que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
No estn de acuerdo las legislaciones respecto a si basta la buena fe inicial del posee-
dor o hace falta tener buena fe durante todo el plazo de la prescripcin. El Derecho romano
acept la primera de tales soluciones, reflejada en la regla mala fides superveniens non im-
pedit usucapionem; y modernamente la sigue tambin el Cdigo francs. Por el contrario, el
Derecho cannico, llevado de una natural tendencia a acentuar la importancia del elemento
tico en la prescripcin, exigi la buena fe durante todo el tiempo preciso para prescribir.
Nuestro Cdigo Civil parece sancionar la doctrina cannica, a juzgar por el artculo
435 del CC, que determina que la posesin adquirida de buena fe no pierde este carcter,
sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no
ignora que posee la cosa indebidamente. As lo ha reconocido el Tribunal Supremo, al de-
clarar que la buena fe ha de persistir durante el periodo total de la posesin, perdindose
desde que sabe el poseedor que el dominio estaba inscrito en el Registro en favor de otra
persona. En el caso, por tanto, de que se acredite que el poseedor hubiera perdido la buena
fe, necesitara cumplir entonces con el lapso extenso de la usucapin larga o extraordinaria.
5. EFECTOS DE LA USUCAPIN
En el supuesto ms comn del dominio, el efecto fundamental de la usucapin es la

adquisicin de la propiedad por el usucapiente, que, al ganar el dominio, tiene a su favor
accin para reclamarlo y excepcin para oponerse a las reclamaciones de los dems, es-
pecialmente, del vetus dominus.
Ha de ser alegada la usucapin para que produzca sus efectos? En principio, la

usucapin produce sus efectos ipso iure, transmitiendo el dominio sin necesidad de de-
claracin judicial. Mas, desde un punto de vista prctico, sin la sentencia no podr refle-
jarse el dominio del usucapiente en el Registro de la Propiedad, imposibilitando en los
hechos que pueda transmitir luego el inmueble a un tercero por su real valor de mercado.
Precisiones
Una finca, por muchas utilidades que preste, no valdr lo mismo si sobre ella
pende la carga de iniciar el correspondiente juicio por usucapin; el dominio
ganado por usucapin todava no declarado, se entiende fcilmente, no valdr
lo mismo que el ya constatado y registrado.
www.udima.es 189
Sumario
Igualmente, a los efectos procesales y dado el principio de justicia rogada que inspi-
ra nuestro procedimiento civil, debe ser alegada por el interesado, en forma de accin o de
excepcin, sin que puedan los jueces aplicarla de oficio. An ms, el no alegar la usucapin
ganada ante la accin reivindicatoria impetrada por el vetus dominus habr de suponer la
prdida del dominio en cabeza del usucapiente.
En cuanto a la extensin, el alcance extintivo de la usucapin, la lgica imposibi-

lidad de que existan dos dominios concurrentes sobre un mismo bien hace que a la par
que se adquiere el dominio por el usucapiente se ponga fin al de quien hasta ese mo-
mento era propietario.
El problema se plantea con los derechos limitados que gravaban la finca hasta ese
momento.
Al respecto, la doctrina entiende que la medida en que haya de repercutir la

usucapin a esos otros derechos se encuentra en el mismo concepto de la posesin,
segn el conocido principio tantum praescriptum quantum possessum. As, el que
posee la cosa en pleno y libre dominio, la adquiere libre de toda carga, pero el que la
posee reconociendo o respetando alguna servidumbre, por ejemplo, la adquiere gra-
vada con tales cargas. Pero en todo caso ello exigira una importantsima correccin,
a saber: si se trata de usucapin extraordinaria, donde el nico requisito necesario
adems del tiempo es la posesin, no cabe duda de que debera afirmarse el referido
apotegma tantum praescriptum quantum possessum; pero si se trata de la usucapin
ordinaria como en su virtud se posee con ttulo justo, verdadero y vlido y con buena
fe, aqu la medida de la adquisicin no la dar solo el elemento posesorio, sino este
y los dems necesarios.
En uno y otro caso, a esa funcin que puede cumplir la usucapin tendiente a liberar
el dominio que frente a esos derechos o cargas que lo gravaran, se refiere con el trmi-
no de usucapin liberatoria (usucapio libertatis), del que nos ocupamos con el debido
detenimiento a continuacin.
5.1. LA POSIBLE LIBERACIN DE GRAVMENES CON MOTIVO DE

LA USUCAPIN
A la usucapio libertatis no alude especficamente el Cdigo Civil, pero se regula, en

cambio, por el artculo 36 de la LH, en su penltimo prrafo. En su virtud, vendra a dis-
tinguirse, segn la cualidad del derecho real limitado de que se trate. Exactamente se ex-
presa como sigue:
190 www.udima.es
Sumario
Los derechos adquiridos por ttulo oneroso y de buena fe que no lleven

aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiesen
constituido, no se extinguirn por usucapin de este. Tampoco se extinguirn
los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere
incompatible con la posesin causa de la prescripcin adquisitiva, o cuando,
sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y pla-
zos que determina el prrafo b) de este artculo.
Se trata, pues, de resolver en qu medida la usucapin del dominio sobre el inmue-

ble puede determinar la extincin de los derechos reales limitados que, recayentes sobre
el mismo bien, se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad.
De entre esos derechos, la norma, en primer lugar, pone a salvo los que no llevan
aneja la facultad de inmediato disfrute (por ejemplo, una hipoteca, una servidumbre ne-
gativa). En consecuencia, no habrn de extinguirse como resultado de la usucapin, con
tal de que se hayan constituido a ttulo oneroso por quien al tiempo constar en el Re-
gistro como propietario,
Frente a ellos, los derechos que incorporen esa facultad de disfrute an podrn
evitar su extincin con motivo de la usucapin, dndose alguna de estas dos circuns-
tancias:
Que ese disfrute no sea incompatible con la posesin que haya servido de
causa a la prescripcin adquisitiva.
EJEMPLO 10
El ejercicio de actos posesorios por el vecino en virtud de una servidumbre de paso re-
sultara en los hechos, as, perfectamente compatible con la posesin a ttulo de dueo
del usucapiente. Por tanto, la usucapin ganada del dominio no acarreara la liberacin
de la servidumbre.
Que siendo el ejercicio el disfrute de uno y otro derecho incompatible, el

titular de tal derecho contrario a la posesin del usucapiente no haya cono-
cido ni podido conocer de esta al tiempo de su adquisicin, ni tampoco la
haya consentido, expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente.
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Sumario
EJEMPLO 11
Ser difcil que el titular de un derecho de usufructo o superficie, por ejemplo, no pudiera
conocer de la existencia del inters contrario manifestado por la posesin del usucapiente
mientras avanzara el tiempo necesario para cumplir con la usucapin. El supuesto, como
se dice, ser de muy dificil constatacin en la prctica, por tanto, con lo que la consecuen-
te extincin de esta clase de derechos ser lo ms factible.
5.2. EL ALCANCE RETROACTIVO DE LA USUCAPIN
Tampoco refiere el Cdigo si ha de considerarse adquirida la propiedad en el mo-

mento en que la usucapin dio comienzo o en el instante en que se consum el plazo de
la misma. El problema ha sido muy controvertido con referencia al Derecho romano,
mas en el Derecho moderno los civilistas suelen resolverlo en el sentido de lo que lla-
man el efecto, el alcance retroactivo de la usucapin. En puridad, lo que preocupa son
los actos intermedios producidos mientras el usucapiente se hallaba en posesin del bien
antes de consolidar su situacin, junto a la lgica necesidad de que se correspondan, se
ajusten al cambio de titularidad que provoca la usucapin.
Como expresiones sirvan las tres siguientes que seala Dez Picazo:
Los frutos percibidos por el poseedor que consuma su adquisicin por la

usucapin, quedarn para l definitivamente aunque haya sido un posee-
dor de mala fe.
El usucapiente adquirir la propiedad libre de los gravmenes que hayan
podido ser impuestos, durante el curso de aquella, por parte del vetus dominus,
aunque esto siempre en funcin de lo que acabamos de ver en relacin con
la usucapio libertatis.
Los gravmenes que sobre el bien haya llegado a comprometer el usucapien-
te antes, evidentemente, de convertirse en propietario quedarn convali-
dados con motivo inmediato de la usucapin.
192 www.udima.es
Sumario
CONCEPTOS BSICOS A RETENER

Se entiende por prescripcin la consolidacin de una situacin jurdica por
efecto del transcurso del tiempo; ya sea convirtiendo un hecho en derecho,
como la posesin en propiedad; ya extinguiendo un derecho por renuncia,
abandono, desidia o inactividad, aun involuntaria, de su titular.
Basada, pues, en el factor tiempo, el estudio de la prescripcin se escinde
en dos modalidades, una primera de ndole adquisitiva, o usucapin, por la
cual la continuidad en la posesin de un bien durante el lapso que la ley de-
termina har titular del derecho real que pareciera estar ejercitndose hasta
ese momento; y una segunda, extintiva o liberatoria, por la cual los dere-
chos subjetivos se pierden por la inactividad o negligencia de su titular, sin
requerir ni mucho menos del instituto concurrente de la posesin por parte
del interesado o beneficiado por esa inaccin.
Tres son los fundamentos de la usucapin en cuanto instituto. Uno comn
a ambas clases de prescripcin, relativo a la conveniencia de dotar de se-
guridad y certidumbre a las relaciones jurdicas, y dos ms especficamente
propios de ella, a saber: proveer al mejor o, cuando menos, ms adecuado
aprovechamiento de los bienes; y convalidar o asegurar los ttulos que se
tengan sobre la propiedad, de carecer de algn defecto que impidiera la ad-
quisicin inmediata del derecho de turno.
Los presupuestos o elementos de consideracin comn para toda clase de
usucapin son los siguientes:
Sujetos. La usucapin involucra necesariamente a dos personas: la

que adquiere el derecho, llamado usucapiente aun antes de consoli-
dar el derecho que viene a anunciar a travs del juego de su posesin:
y aquella otra que como consecuencia lo haya de perder si es el dere-
cho de dominio, o si es un derecho limitado, haya de quedar afectado
por la adquisicin constitutiva del que se trate; es el sujeto pasivo de la
usucapin, sujeto que, tratndose del dominio y una vez consumada la
usucapin, pasar a calificarse de antiguo propietario (vetus dominus).
Objeto. Solo son susceptibles de usucapirse los derechos reales sobre
cosas materiales, en cuanto nicas susceptibles de apropiarse, ocu-
parse efectivamente, y siempre que se encuentren dentro del comer-
cio jurdico privado.
www.udima.es 193
Sumario
Posesin. Es, como sabemos, la base fundamental de la usucapin

y ha de reunir, durante todo el tiempo que legalmente se exige, las
condiciones siguientes:
- Que se trate de una posesin civil y no de una situacin de

mera detentacin o tenencia.
- Que la posesin sea pblica a saber, no clandestina, en cuanto
se requiere que el titular que haya de resultar perjudicado a
resultas de la usucapin pueda tener conocimiento de la po-
sesin de la que se podra derivar la prdida de su derecho.
- Que sea pacfica lo que implica que la posesin adquirida por
medios violentos y, por extensin, toda aquella que se adquiera
contra la voluntad del anterior poseedor no sirve para la usu-
capin en tanto no se purgue ese vicio.
- Que sea continuada y no interrumpida durante el tiempo
que la ley seala para la prescripcin. En este sentido, se in-
terrumpe la posesin por la superveniencia de un hecho que,
destruyendo alguna de las condiciones esenciales de la usuca-
pin (permanencia de la posesin, inaccin del propietario),
corta el curso de aquella, haciendo intil el tiempo ganado. Si
tiene lugar por prdida de la posesin, la interrupcin se llama
natural. Si por reclamacin del propietario, civil.
Tiempo. La usucapin nunca opera instantneamente con la simple

adquisicin de la posesin, sino que se requiere el transcurso de un
lapso de tiempo, el cual depende que se trate de bienes muebles o
inmuebles. Cabe distinguir, as, hasta cuatro tipos:
- Usucapin mobiliaria ordinaria. Sobre bienes muebles la

usucapin tiene lugar por la posesin no interrumpida de tres
aos con buena fe. No se exige justo ttulo precisamente por-
que el artculo 464 del CC tiene declarado que la posesin de
buena fe, tratndose de bienes muebles, equivale a ttulo.
- Usucapin mobiliaria extraordinaria. El poseedor de un bien
mueble de mala fe, y aun de buena fe cuando el bien sea roba-
do o perdido, se har propietario a los seis aos de tenerlo en
su poder.
- Usucapin ordinaria sobre bienes inmuebles. Si se tiene
ttulo y buena fe, se requieren diez aos de posesin entre
194 www.udima.es
Sumario
presentes y veinte entre ausentes. La distincin, pensada para

los tiempos en que se promulgara el Cdigo Civil, sigue en
pie en nuestros das pese a todo, por lo que frente a los diez
aos que se requieren para el supuesto ms tpico se exigen
veinte para usucapir un bien propiedad de quien se encuen-
tra ausente o en Ultramar, entendindose hoy por tal el
extranjero.
- Usucapin extraordinaria sobre bienes inmuebles, la cual
se produce con motivo de la posesin no interrumpida duran-
te treinta aos, sin necesidad de ttulo ni buena fe, y sin mayor
distincin entre presentes y ausentes.
A los efectos de la usucapin ordinaria, se considera ttulo todo aquel que

tiene por objeto atribuir el derecho de propiedad o cualquier otro derecho
real cuyo contenido natural incorpore posesin, el cual, estando revestido de
las solemnidades exigidas para su validez, no puede producir, sin embargo
y por un defecto de legitimacin un defecto relativo a la necesaria aptitud
dispositiva del transmitente (o constituyente), la atribucin deseada.
Exactamente, para ser apto para la usucapin ha de ser como sigue:
Justo. Es justo ttulo el que producira la transmisin y adquisicin

del dominio de no mediar el vicio o defecto que la prescripcin est
llamada a subsanar.
Verdadero, esto es, de existencia real. Por no tener este requisi-
to carecen de idoneidad para la prescripcin el ttulo simulado (al
menos, cuando la simulacin sea absoluta, pues si es relativa, podr
valer el verdadero que se oculta bajo la simulacin) y el ttulo pu-
tativo (que es el que se cree tener pero que en realidad no existe).
Vlido, requisito que no debe entenderse en el sentido de que el ttulo
rena todas las condiciones para producir la transmisin del dominio,
sino que alude a la necesidad de que sea un ttulo que bastara para
transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario o, sindolo,
no careciera al momento de poder de disposicin. Este sera el nico
vicio del ttulo susceptible de purgarse por va de usucapin. Por lo
que, a salvo de que el vicio sea el referido, el ttulo nulo por otro mo-
tivo no valdr para la usucapin ordinaria, sirviendo, no obstante, el
anulable, por razn lgica de apariencia, mientras no sea anulado por
quien puede ejercitar la accin de nulidad.
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Sumario
Probado, en tanto que, a diferencia de la buena fe, no se presume,

ha de probarse.
Por su parte, la buena fe del poseedor implica la creencia o persuasin de la

regularidad en su adquisicin, o lo que es lo mismo, la ignorancia del vicio
que la acompae. La buena fe se presume siempre y debe mantenerse para
gozar del beneficio que significa el abreviado plazo, durante todo el lapso
de la usucapin ordinaria.
En el supuesto ms comn del dominio, el efecto fundamental de la usucapin
es la adquisicin de la propiedad por el usucapiente, que, al ganar el domi-
nio, tiene a su favor accin para reclamarlo y excepcin para oponerse a las
reclamaciones de los dems, especialmente, del vetus dominus. La usucapin
se produce ipso iure, adquirindose el dominio sin necesidad de declaracin
judicial al respecto. Sin embargo, su constatacin judicial ser imprescindible
para inscribir el derecho del usucapiente en el Registro de la Propiedad, no pu-
diendo tampoco hacerla valer si no es alegada en el trmite oportuno por el in-
teresado.
ACTIVIDADES DE AUTOCOMPROBACIN
A partir del contenido de la presente Unidad didctica, se propone la realizacin
de las siguientes actividades de autocomprobacin por parte del alumno, como ejercicio
general de repaso y asimilacin de la informacin bsica proporcionada por el texto.
Enunciado 1
Cul de las siguientes afirmaciones es incorrecta?
a) No se pueden adquirir por usucapin aquellos derechos reales que en su

contenido tpico no comportan posesin.
196 www.udima.es
Sumario
b) Quien ha entrado en un inmueble como tenedor puede invertir el concepto

por el que posee, pasando a ser poseedor civil, poseedor ad usucapionem,
mediante sus propios actos.
c) No son usucapibles las servidumbres continuas y aparentes.
d) Los bienes afectados a un servicio pblico resultan imprescriptibles.
Enunciado 2
Para llegar a usucapir es necesario, en todo caso:
a) Tener un ttulo que justifique poder alegar consolidada despus de la adqui-

sicin.
b) Ser tenedor de la cosa.
c) Gozar de la posesin civil de la cosa.
d) La conciencia de obrar conforme a derecho, la buena fe.
Enunciado 3
Sabiendo de las disputas sucesorias por las que atraviesan los herederos de quien
todava aparece en el Registro de la Propiedad como propietario, Pedro entra en la finca
La Estrella el 31 de enero de 1980, cuidando de no ser visto. A los tres meses empieza a
mostrarse pblicamente, a cultivar y mejorar sus tierras. Tal es as que, en 1988, su ve-
cino Manuel, creyndole dueo, le propone comprarle el terreno para agrandar el pro-
pio. Ambos firman un documento privado de venta, a cuya continuacin Manuel toma
posesin de la finca y Pedro se ausenta, sin ser visto nunca ms. Cuatro aos despus,
aparece Toms, uno de aquellos herederos, quien expulsa a Manuel.
a) Califica la posesin de los sujetos implicados en el supuesto.

b) Cmo le recomendaras defenderse a Manuel?
c) Quin era propietario al tiempo de la expulsin?
d) Tuvo efectos interruptivos la expulsin respecto del plazo que se requiere
para usucapir?
www.udima.es 197
Sumario
Enunciado 4
La usucapin:
a) Opera desde que se declara judicialmente.

b) Opera automticamente al cumplirse los presupuestos legales previstos para
ella.
c) Opera automticamente, al cumplirse los presupuestos legales, sin que quepa
renunciar a ella una vez se haya logrado adquirir por su medio el derecho
real de que se trate.
d) Es suceptible de renuncia anticipada.
Enunciado 5
Pedro, titular registral del dominio sobre un inmueble, lo vende en documento pri-
vado a Bartolo, con inmediata entrega de la posesin a su favor. Pasados doce aos,
Pedro vende en escritura pblica a Claudio el mismo inmueble, quien inscribe su ttulo
a los pocos das.
a) Adquiri por usucapin Bartolo el dominio sobre el inmueble?

b) Resultara oponible el derecho de Bartolo frente a Claudio?
198 www.udima.es
Sumario
Solucin 1
c) No son usucapibles las servidumbres continuas y aparentes.
Solucin 2
c) Gozar de la posesin civil de la cosa
Solucin 3
a) Junto al resto de herederos, Toms es al principio del supuesto, antes de

que Pedro irrumpa en la finca, poseedor civil ex lege, esto es, poseedor ci-
vilsimo (art. 440 del CC). Al transcurrir un ao de Pedro en la finca, pier-
de la posesin, por mucho que no supiera de la existencia de la usurpacin
de Pedro. Luego, cuando expulsa a Manuel, se hace poseedor civil, en con-
cepto de dueo, inmediato, de mala fe y vicioso.
Pedro es poseedor civil, en concepto de dueo, inmediato, de mala fe y vi-
cioso.
Manuel es poseedor civil, en concepto de dueo, inmediato y de mala fe;
este ltimo punto, el de su mala fe, podra discutirse en cuanto el caso nos
dice que Manuel no supo al comprar la finca que no era propiedad del ven-
dedor. Pero la buena fe no es un mero estado intelectivo o psicolgico sino
tambin tico, componente con el que Manuel no habra cumplido pues con
una simple consulta al Registro de la Propiedad le hubiera bastado para co-
nocer que Pedro no era propietario. Se tratara de un comportamiento exi-
gible a cualquier persona medianamente diligente antes de comprar un bien
de valor.
b) A travs del pertinente interdicto de recuperar la posesin que se tramita-
r por el trmite abreviado de los juicios verbales (art. 250 de la LEC). Del
interdicto saldr triunfante por las reglas por las que se resuelve la materia
interdictal: el despojado acreditar su posesin, que el demandado lo ha des-
pojado y contina en la posesin y no ha transcurrido ms de un ao desde
la desposesin.
c) Este es el punto donde se debe comprobar si se han cumplido los presupues-
tos para la usucapin; por los tiempos que maneja el caso, es evidente que a
www.udima.es 199
Sumario
lo sumo se estar tratando de la usucapin ordinaria, pues la extraordinaria

necesita de treinta aos.
Se debe repasar, aqu, por tanto, la concurrencia de los requisitos para que
opere la usucapin en la modalidad referida, a saber:
Existencia de un ttulo justo, verdadero y vlido. Aqu, el contrato de

compraventa, ttulo que, aunque formalizado en documento privado,
conducira a la propiedad, si no fuera porque el transmitente no era
propietario (defecto de legitimacin, defecto que la usucapin trata
precisamente de convalidar).
Posesin civil, nunca tenencia. Manuel posee civilmente y en con-
cepto de dueo.
Buena fe. Manuel, como arriba se ha apuntado, carece de buena fe.
Tiempo. Diez aos (y no veinte pues estamos entre presentes): Ma-
nuel en el caso solo habra estado cuatro aos, no pudiendo sumar el
tiempo de posesin precedente de Pedro, a los efectos, se reitera, de
los diez aos exigidos para la usucapin ordinaria, ya que la posesin
de Pedro habra sido de mala fe.
En suma, todava seran Toms y el resto de herederos propietarios de la
finca.
d) Conforme sabemos y expresa el artculo 460.1. del CC, la expulsin de la

finca no supone la prdida de la posesin, en tanto siga vigente el ius pos-
sessionis del despojado; el despojo hasta que no transcurra un ao carece,
por ello, de efectos interruptivos (art. 1.944 del CC). Y es precisamente du-
rante ese ao que el despojado podr solicitar la reintegracin en el estado
posesorio. El triunfo de Manuel en el interdicto presentado durante ese lapso
incorporara que las cosas volvieran a su ser sin restarse en modo alguno el
tiempo entre la expulsin y la reintegracin posesoria a Manuel ordenada
por el juez en el interdicto.
Como variante que como hemos resuelto no surge del caso, podra se-
alarse que si Manuel al tiempo de la expulsin hubiera llegado a adquirir
el bien por usucapin, por cumplirse exactamente el tiempo necesario al
efecto, sera propietario y entonces en modo alguno podramos hablar de
interrupcin. Es este un concepto que por esencia solo se predica de una
usucapin en curso, no consolidada.
200 www.udima.es
Sumario
Solucin 4
b) Opera automticamente al cumplirse los presupuestos legales previstos para

ella.
Solucin 5
a) No. Bartolo es propietario por haber cumplido exactamente con todos los
requisitos del ttulo y el modo como sistema adquisitivo de carcter deriva-
tivo y entre vivos. As, adquiri del propietario, era capaz para adquirir (el
caso no nos dice lo contrario), tiene ttulo (compraventa, an en documen-
to privado), modo (se le hizo entrega de la cosa)... Es verdad que no inscri-
be, pero la inscripcin por principio en nuestro ordenamiento no hace a la
constitucin de las mutaciones jurdico-reales.
En su caso, por tanto, no existira defecto alguno que evitara la transmisin
desde un primer momento; no habra, especficamente, defecto de legitima-
cin en la persona del transmitente que la usucapin llegado el caso hubiera
de convalidar.
b) El hecho de que la transmisin efectiva operada a favor de Bartolo no fuera
inscrita provoca con el tiempo, pasados doce aos que Pedro se ampare en
la apariencia registral de ser todava propietario para vender la cosa a un
tercero, Claudio. El problema parecera quedar resuelto por el artculo 1.473
del CC, quien ante casos similares a este dice que el primero en inscribir
debe considerarse preferente. Sin embargo, debera traerse a colacin aqu
cuanto se vio en la Unidad didctica 3 en relacin con la buena fe como ele-
mento de consideracin comn dentro de nuestro sistema de adquisicin de
los derechos reales. La inscripcin no salvara la falta de buena fe por parte
del segundo comprador que hubiera podido saber de la primera venta con
motivo del reconocimiento que del estado fsico conviene y suele hacerse
de la finca que se desea adquirir.
www.udima.es 201
Sumario
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
Bsica
ALBALADEJO GARCA, M.: La usucapin, Madrid, Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad

y Mercantiles de Espaa, 2004.
DEZ PICAZO, L.: Fundamentos del Derecho civil patrimonial, III, Cizur Menor: Thomson-Civitas, 2008.
LACRUZ BERDEJO, J.L.: Elementos de Derecho civil, III-1., Madrid: Dykinson, 2003.
MORALES MORENO, A.M.: Posesin y usucapin, Madrid: Consejo Superior de Investigaciones Cien-
tficas, 1972.
SANCIENA ASURMENDI, C.: La usucapin inmobiliaria, Cizur Menor: Aranzadi, 2009.
YZQUIERDO TOLSADA, C.: Lecciones sobre posesin y usucapin, Madrid: Dykinson, 2002.
Avanzada
ALAS, L.; BUEN, D. de y RAMOS, E.: De la usucapin, Madrid, 1916.

ESPN CNOVAS, D.: La sucesin en la posesin y la unin de posesiones en la usucapin, Revista de
Derecho Privado, 1943, pg. 593 y ss.
OSSORIO SERRANO, J.M.: La usucapin liberatoria, Revista de Derecho Privado, 1982, pg. 339 y ss.
202 www.udima.es

Unidad 5 Dchocivil Dreales C S

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Sumario

1. El instituto de la prescripcin y sus clases

4. Requisitos especficos para la usucapin ordinaria

CONCEPTOS BSICOS A RETENER

DERECHO CIVIL. DERECHOS REALES

G. de Reina Tartire La usucapin

1. EL INSTITUTO DE LA PRESCRIPCIN Y SUS CLASES

La prescripcin se trata de la consolidacin de una situacin jurdica por efecto del

En virtud de su primera expresin, la prescripcin implica la adquisicin de un de-

La prescripcin se dice, en cambio, extintiva o liberatoria si lo que produce es la

DERECHO CIVIL. DERECHOS REALES

Pues bien, introducidas as, ambas frmulas prescriptivas aparecen reguladas en el

La usucapin se refiere y aplica a los derechos reales que se ejercen por la

G. de Reina Tartire La usucapin

Tres son los fundamentos de la usucapin en cuanto instituto, a saber:

Seguridad y certidumbre en las relaciones jurdicas. Se trata del funda-

DERECHO CIVIL. DERECHOS REALES

3. PRESUPUESTOS COMUNES A TODO TIPO DE USUCAPIN

Son cuatro los presupuestos o elementos de consideracin imprescindible para toda

Son elementos personales de la usucapin:

El sujeto que adquiere el derecho llamado usucapiente aun antes de con-

No puede haber ninguna duda, asimismo, reproduciendo toda la doctrina posesoria

G. de Reina Tartire La usucapin

El Derecho antiguo distingua entre cosas prescriptibles e imprescriptibles, subdi-

Pues bien, el Cdigo Civil ha abolido estas distinciones, estableciendo el principio

Y es que en puridad lo que se va a adquirir por usucapin no es una cosa sino un

Junto a la susceptibilidad de material apropiacin y como segundo presupuesto ob-

Como sabemos, la posesin es la base fundamental de la usucapin y ha de reunir,

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Que se trate de una posesin civil y no de una situacin de mera detentacin

Solo se puede usucapir a partir de la posesin que hemos llamado civil, de

Que la posesin sea pblica (art. 1.941), a saber, no clandestina, en cuan-

Entindase bien, no es que sea necesario para la usucapin que el propieta-

G. de Reina Tartire La usucapin

Si Pedro usurpa el apartamento de Juan sabiendo que este se encuentra en el extranjero,

Que sea continuada y no interrumpida durante el tiempo que la ley sea-

La interrupcin, en cuanto contingencia, se trata de un hecho positivo del

Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa (volun-

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As, si el usucapiente fuera despojado por el propietario o un tercero, la interposicin del

La posesin se interrumpe, en cambio, civilmente por alguna de las siguien-

La citacin judicial hecha al poseedor aunque sea por mandato de

- Si fuere nula por falta de solemnidades legales.

El acto de conciliacin siempre que dentro de dos meses de celebrar-

La interrupcin es civil cuando depende de actos formales, no solo materia-

G. de Reina Tartire La usucapin

Usucapin mobiliaria ordinaria. Segn el primer prrafo del artculo 1.955

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un bien propiedad de quien se encuentra ausente o en Ultramar estable-

El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescrip-

G. de Reina Tartire La usucapin

Asimismo debe hacerse salvedad de que, si lo que se pretende alegar es la

4. REQUISITOS ESPECFICOS PARA LA USUCAPIN ORDINARIA

Como se ha visto, mediando justo ttulo y no conociendo el interesado el motivo

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El ttulo refiere un concepto causal ms que documental, aunque lo normal es

Exactamente, para ser apto para la usucapin ha de ser como sigue:

Justo. Se entiende, segn el Cdigo, por justo ttulo el que legalmen-

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no es as. Y decimos en un principio porque como en materia inmobiliaria rige la mxima

Vlido (art. 1.953). La interpretacin de este requisito presenta dificulta-

Si Pedro compra en documento privado un inmueble a Juan, que no es propietario, el t-

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5.1. LA POSIBLE LIBERACIN DE GRAVMENES CON MOTIVO DE