TE HACEMOS LOS NMEROS

MANUAL PARA LA DEVOLUCIN DE LOS

GASTOS DE TU HIPOTECA

Informe realizado por HelpMyCash.com

 Tu simulacin

Para un importe de la hipoteca de: 93.000

La responsabilidad hipotecaria sera: * 94.395

Y el desglose aproximado de los gastos:

Notario: 472

Gestora: 400

Registro: 219

AJD: Entre 94 y 944

En total, has pagado y podrs recuperar entre ** 1.185 y 2.035

1. Qu informacin te ofrece esta calculadora?

Esta calculadora gratuita te proporciona el importe orientativo que debe devolverte tu entidad por los gastos de
formalizacin de tu hipoteca que abonaste al inicio de la financiacin, pero que en realidad debera haber costeado tu
banco.

El importe total corresponde a la suma de los costes de notara, gestora, registro e IAJD, a consecuencia de la
escrituracin del prstamo hipotecario. En cualquier caso, el importe es aproximado, la cantidad real podrs encontrarla
en los recibos de formalizacin de la hipoteca.

A continuacin, te ofrecemos un informe detallado de los gastos previos a la firma de la hipoteca, dividido en dos partes,
gastos de hipoteca y gastos de compraventa.

* La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (capital,
intereses, intereses de demora, costas judiciales, gastos). Cada entidad establece la definicin o las variantes que
conforman dicha responsabilidad, puediendo variar de un banco a otro e incluso de un ao a otro.

** El importe vara en funcin del IAJD que es fijado por cada comunidad autnoma y oscila entre el 0,1 % y el 1 %.
Adems, los importes de notara, registro y gestora son valores medios, puesto que en funcin del ao las tarifas de
estos servicios varan.

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 2. Qu gastos has pagado?
El da de la firma de tu hipoteca, lo normal es que el banco te solicitara un fondo de provisiones (de aproximadamente el
12 % del valor de la vivienda), para afrontar los gastos de formalizacin de la hipoteca y los gastos de compraventa de la
vivienda.

El pago de todos estos costes se oficializa, normalmente, dos o tres meses despus de la firma de la hipoteca. De esta
forma, una vez transcurrido ese periodo, el banco devuelve el dinero sobrante del fondo de provisiones o bien solicita
ms capital si el importe fue superior. Segn la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, CIP 2658/2013,
dictaminada por el Tribunal Supremo.

AVISO: siempre es imprescindible exigirle al banco que te entregue un desglose de los gastos de compraventa y de
formalizacin de la hipoteca en los que se invierte el capital del fondo de previsiones.

2.1. Gastos derivados de la hipoteca

Los gastos de formalizacin del prstamo hipotecario son los siguientes:

2.1.1. Notara. Son los honorarios del notario por escriturar y certificar el contrato hipotecario. Constituye un porcentaje
de la responsabilidad social hipotecaria, que vara segn la entidad bancaria y de otros factores como la extensin de la
escritura o el nmero de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del prstamo.
2.1.2. Gestora. Son los honorarios del gestor por inscribir la hipoteca y liquidacin de impuestos. Sus honorarios
aproximdamente rondan los 400 euros de media. La gestora es determinada por el banco y, al ser profesionales libres,
sus tarifas no estn reguladas y pueden variar de unas empresas a otras.
2.1.3. Registro. Son los honorarios requeridos para la inscripcin de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Normalmente no supera el 0,2 %, tanto en caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
2.1.4. IAJD (Impuesto sobre actos jurdicos documentados). Constituye normalmente entre el 0,1 % y el 1 % de la
responsabilidad hipotecara fijada en la escritura del prstamo hipotecario. Es competencia de cada comunidad
autnoma determinar el valor de este inters, siendo 0,1 % el valor ms bajo y 1 % el ms alto.

Adems de estos gastos, antes de que el banco te aprobara la financiacin abonaste los costes emergidos de la
tasacin hipotecaria, aproximadamente 300 euros.

2.2. Gastos de la compraventa

Aparte de los gastos de formalizacin de la hipoteca, tambin abonaste unos costes fruto de la compraventa del bien
inmueble como la notara, el registro, la gestora y los impuestos (IAJD, IVA o ITP):

2.2.1. Notara. Es un porcentaje del valor de la compra-venta, pero tambin depende de otros factores como la
extensin de la escritura o el nmero de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del prstamo.
2.2.2. Registro. En el proceso de compra-venta, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos 30 euros
destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas, etc.)
y (2) un pago al gestor para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Normalmente no supera el 0,2 %, tanto en
caso del valor del inmueble como de la hipoteca.
2.2.3. Gestora. Los honorarios no estn regulados por ley, pero suelen aproximarse a los 400 euros de media.
>2.2.4. Impuestos. En funcin de si la vivienda es de nueva construccin pagaremos IVA o ITP. El IVA (Impuesto sobre
el Valor Aadido). Supone un 10% del importe de la escritura de compra-venta. El IVA slo se paga para viviendas de
nueva construccin. El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Constituye aproximadamente el 10% del importe
escriturado y, a diferencia del IVA, slo se deber afrontar en caso de adquirir una vivienda de segunda mano.

IAJD (Impuesto sobre actos jurdicos documentados). Es un impuesto que fija cada comunidad autnoma, por los gastos
de inscripcin de la hipoteca, y que puede oscilar entre el 0,1 % y el 1 % de la responsabilidad hipotecaria

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 3. Qu gastos debe devolverte el banco segn la sentencia?
La entidad debe devolverte los gastos derivados de la formalizacin de la hipoteca (costes reflejados en el apartado 2.1),
puesto que son costes que debera haber abonado la entidad en tanto que es el sujeto pasivo de la operacin. Estos
costes son:

Gestora
Notara
Registro de la Propiedad
IAJD

4. Por qu debes recuperar ese dinero?

La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo considera nulas las
clusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertacin del contrato de la hipoteca como
consecuencia de la intervencin notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como
sucede en determinados hechos imponibles del impuesto de actos jurdicos documentados.

5. Quin puede reclamar la devolucin de los gastos de la hipoteca?

El 100 % de las familias que tengan una hipoteca en vigor o cancelada, puesto que la sentencia determina que esta
clusula es nula y, por lo tanto, lo es desde el principio.

Adems, las personas que ya hayan cancelado su deuda tambin podrn reclamar la devolucin de estos costes, puesto
que el Cdigo Civil establece el plazo de 15 aos como el periodo mximo en que una cantidad de dinero puede ser
reclamada. Aunque en funcin de los diferentes tipos de deudas, organismos emisores y leyes forales o autonmicas,
los plazos pueden variar.

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 6. Cmo puedo reclamar la devolucin de estos costes?
En primer lugar, debes acudir a la entidad y solicitar al banco la devolucin de estos costes. Para reclamar formalmente
la devolucin de los gastos hipotecarios es necesario presentar un documento, en forma de reclamacin, en el Servicio
de Atencin al Cliente del Banco en el que contrataste la hipoteca. El documento consiste en una hoja en la que debes
rellenar tus datos personales, los costes de formalizacin del prstamo hipotecario (notara, registro, IAJD, tasacin y el
importe de la financiacin, as como otros datos referentes a la accin crediticia. Existen varios modelos de
reclamaciones, a continuacin adjuntamos un modelo de reclamacin como el que proporcionan los distintos despachos
de abogados.

Adems, debes tener en cuenta, antes de demandar, que las entidades requeran a los clientes el pago de estos gastos
de forma habitual dentro del marco legal pero, tras la sentencia, las entidades se amoldarn a la ley y, siempre en
funcin de los parmetros del texto legal, el banco te devolver el dinero que te corresponda. Sin embargo, es preciso
recordar que el banco es un negocio, con el que en un futuro puede que tengas que volver a negociar.

Si el banco no accede a la devolucin, siempre puedes plantearte la opcin de iniciar acciones legales, con el consabido
riesgo que este procedimiento conlleva.

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Links de inters
Gua de acceso al prstamo hipotecario del Banco de Espaa
Recomendaciones antes de firmar una hipoteca [info 1] [info 2]
Derechos y obligaciones del hipotecado
Calculadora: Gastos de hipoteca y compraventa
Qu dice la Ley sobre la tasacin: [info 1] [info 2]

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