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INTRODUCCIN
En este transcurrir se logran objetivos muy productivos que ligados con el avance
tecnolgico actual, hacen posible el desarrollo de una nacin, esto es notorio cuando
vemos la construccin de vas de construccin como por ejemplo puentes, tneles o
cualquier estructura, se puede notar entonces la importancia de la ingeniera .
MEMORIA DESCRIPTIVA:
-Terreno: El terreno donde esta ubicada el edificio es relativamente plano con arbustos
con alturas no mayores de 1.5mts. La superficie aproximada de la parcela es de 235 m2.
Planos:
La altura entre el nivel del piso al nivel entrepiso es de 2.7m. y de entrepiso al techo 2.7
m.
-ESTRUCTURA: La estructura esta diseada en concreto armado, las losa fueron
diseadas en ( losa nervada y losa Maciza), las cuales fueron calculadas con IP-3 losas.
Los prticos que componen la estructura (fueron calculados en IP-3 edificios 7.0 y con
los datos obtenidos de estos son se disearon las columnas)
El peso del concreto asumido es de 2500 Kg. / cm2 El fy = 4200 Kg. / cm2
Las columnas tienen una dimensin de 30x30 cm. segn el predimensionado al igual
que las vigas. Las mismas fueron calculadas con (programa de concreto armado).
Nota: los resultados de los clculos podrn verse con mayor detalle en los documentos
de Excel correspondientes y en el los programas IP-3 Losas e IP-3 Edificios.
LN-1
Hm = 6.07+16.6+12.5 / 3 = 11.72 m
LN-2
LN-3
Hm = 7.14 m
LN-4
LM - 1
Hm = 10.76 m
LM - 2
Hm = 9.36 m
LM-3
Hm = 8.17 m
LM- 4
Hm = 10.19 m
E = 10 cm
Predimencinado ( vigas )
W = Wu X 1.10 X ( A . T )
.d = (2MDX100 / fc )1/3 b = d / 2
Viga C
W = 4920
MD = 4920(4.5)2 / 8
MD = 12454 kg. m
.d = (2x12454x100 / 250 )
.b = 25 / 2 " 20
las dimenciones de las vigas seran de 20x30
Predimencinado ( columnas )
Internas (4-B)
Ac = p / fc
Esquinera (5-A)
Ac = p / fc
De borde (2-B)
Ac = p / fc
Prtico 4
Miembro 8 - junta 9 carga = 588 Kg 392 Kg.ml
-783 Kg.ml
Prtico B
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Calculo de viga
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ACEROS PERMITIDOS
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TASACIONES
1.- Interrelacin entre economa global y economa local. Dependencia del detalle
respecto a la generalidad. Definicin de tasacin y valoracin. Estructura y sistema.
2.- Aproximacin tcnica al concepto de valor. Precio, coste y valor. Superficie til y
construida. Clases de suelo y terrenos. SU/UN/UR.
El valor es la cantidad de dinero que hay que pagar por un bien o servicio.
La diferencia entre la superficie til y la construida reside en que para medir la til no se
tienen en cuenta los elementos constructivos tales como tabiques, pilares,... en cambio
para medir la superficie construida s se tienen en cuenta dichos elementos.
Segn la curva si hay ms personas que ofertan tendrn que bajar el precio para
recuperar el punto de equilibrio.
Si hay ms gente que demanda el producto, habr que subir el precio hasta llegar al
punto de equilibrio.
Los ciclos econmicos alcanzan sus extremos cada 5 aos, es decir auge o crisis cada 5
aos aunque estabilizndose, segn la grfica.
Los sectores econmicos son 4: Sector primario (La industria), el sector secundario (la
agricultura), el sector terciario (la ganaderia y pesca), y el sector cuaternario (los
servicios y la comunicacin).
El registro de la propiedad es una institucin pblica que regula la seguridad jurdica del
trfico inmobiliario. Se encuentra establecido en todos los paises que respetan la
propiedad privada de los inmuebles.
Hay 4 mtodos para valorar una vivienda: El mtodo del coste, fundamentado en el
valor residual, y permite calcular el coste de cualquier tipo de inmueble mediante el
valor de reemplazamiento neto. Este se consigue mediante la siguiente frmula:
Siendo:
- Mtodo directo:
- Mtodo indirecto:
El valor de reversin es el valor residual, valor del suelo, y la i es una tasa o tipo de
inters del capital inmobiliario, ndice de capitalizacin o inters compuesto.
Arquitectura residencial
Arquitectura no residencial
Esto es un ejemplo de cmo debera de hacerse, por supuesto el precio no tiene por que
ser ese, y los materiales no tienen por que ser los mismos.
1.- Demoliciones
3.- Estimacin del valor de mercado de inmuebles, a partir del coste de contrata y
calidad de la construccin
P. estimado contrata
sumatoria m2
Cimentaciones
Estructuras
Fachadas
Instalaciones
Particiones
Cubiertas
Revestimientos
Equipamiento interior
Urbanizacin interior
Seguridad e higiene
Control de calidad
Coste contrata
En la estimacin econmica se preveen las posibles mejoras (en beneficio del usuario y
de los objetivos del test) siendo esta valoracin ms amplia y su margen de error mayor.
Hay que saber el tipo de test que se ha encargado:
Hay diversos sistemas de clculo, tener en cuenta la experiencia del tcnico, las
caractersticas de la obra, el carcter aproximado de la valoracin y el tiempo. El
sistema idneo es el mtodo tradicional para hacer presupuestos: disponer de un estado
de mediciones (aproximado) para las partidas de obra a realizar y una relacin de
precios unitarios para cada uno de los trabajos previstos.
Por ltimo est el sistema de estimacin rpida que permite obtener un valor econmico
a partir de la puntuacin obtenida al calificar el nivel de degradacin. Este sistema
intenta adaptar unos mtodos pensados para evaluar econmicamente las intervenciones
sobre un nmero importante de edificios a la valoracin de elementos ms pequeos, y
de afinar ms cuando se trata de una sola vivienda, de ah que se han buscado patologas
comunes (las ms sencillas), pero en cuanto ms se aparte un caso de estas patologas
habituales ms riesgo habr de que la valoracin est peor ajustada.
Siendo:
E = estimacin econmica
Siendo:
Cc = 60.000 ptas/m2
El mtodo del coste sirve para calcular el coste de reemplazamiento - reposicin bruto o
neto.
Siendo:
H = Honorarios tcnicos
Ejemplos:
I. Casa urbana de 2 mano situada en Beniajan, calle mayor 84. 120m2, 40m2 de parcela
de 3 habitaciones y 2 aseos, amueblado, portero automtico, terraza y trastero. Precio:
111.800 (932/m2).
III. Dplex en Los Garres de 170m2 tiles, 4 dormitorios, 2 baos y 1 aseo, amueblado
con electrodomsticos, solarium, garaje de 60m2, trastero, 70m2 de porche, 15m2 de
patio, buhardilla y aire acondicionado. Todo de alta calidad. Precio: 205.250
(1.207/m2).
4.- Mtodos de capitalizacin para el clculo del valor en renta. Conceptos y
fundamentos. Mtodo directo rentas actuales. Mtodo indirecto rentas esperadas.
El valor en renta obtenido por este mtodo es tambin el valor de mercado del inmueble
para los inversores institucionales en bienes inmuebles (entidades aseguradoras...).
Siendo:
3. Real Decreto 1.289/91 de 2 de agosto que modifican determinados artculos del R.D.
685/92 del Reglamento. Trata sobre los lmites del prstamo.
Advertencia: Duda razonada que el tasador expone en el informe de tasacin que puede
afectar o no al valor de tasacin pero que no impide emitir el informe, ni conceder el
crdito hipotecario.
Plan parcial: Tiene por objeto desarrollar un plan general o normas complementarias
y subsidiarias mediante la ordenacin detallada y completa de una parte de su mbito
territorial en suelo URBANIZABLE.
Instrumentos de gestin:
Proyectos de urbanizacin
Proyectos de reparcelacin
Programas de actuacin
Tipos de actuaciones
Actuaciones aisladas
Actuaciones integras
Sistemas de actuacin
S. De concertacin indirecta
S. De compensacin
S. De cooperacin
S. De concurrencia
S. De expropiacin
S. De ocupacin directa
Mtodo analtico, igual que el del coste de la urbanizacin interior pero con los
costes de materiales correspondientes a urbanizacin exterior, es decir, viarios y
aceras, urbano, equipamiento colectivo y parcela residencial.
El suelo, hablando desde el punto de vista que se quiera usar para urbanizar, puede valer
ms o menos en funcin de su estado, situacin geogrfica o desnivel. As lo podemos
dividir en dos niveles:
Suelo urbano: Es el ms caro, y hay que consultar el plano de alineaciones
municipal, por si existe un vial que reduzca su superficie. Puede ser:
Directo:
5.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual esttico. Anlisis de inversiones con
valores actuales.
En los casos en que el mercado inmobiliario usa como producto o mercanca el suelo lo
que se valora es el suelo en s mismo, el valor a utilizar ser el valor unitario expresado
en /m2. En el resto de casos el suelo es materia prima y el producto es el techo, lo que
se compra y se vende es el m2 edificable, que definiremos como el valor del suelo por
m2 de techo.
El mtodo residual esttico, o anlisis de inversiones con valores actuales debe seguir
unos pasos:
Calcularemos los gastos de promocin Gp, todos los gastos del promotor.
Depuraremos la muestra anterior para obtener valores en venta por m2 que sean
representativos del mercado inmobiliario comparable con el solar objeto de la
tasacin.
De esta forma determinaremos el valor de venta al contado tipo del m2 edificado (Vm).
La tasa libre de riesgo es la rentabilidad media anual de la deuda del estado a un plazo
no inferior a dos aos.
Como residuo o diferencia, deduciendo del valor de mercado la totalidad de los costes,
siendo:
F = valor del terreno
B = margen de beneficio del promotor en tanto por uno siendo b>= 1,5x (TLR + PR).
PR = Prima de riesgo
6.- El valor de mercado del suelo: Mtodo residual dinmico. Anlisis de inversiones
con valores esperados.
Se basa en los mismos principios que el mtodo esttico, pero periodificando los
ingresos y los gastos, es decir introduciendo la variable t de tiempo.
5) Con los datos anteriores determinaremos los flujos de caja previsibles durante la
promocin. Flujo de caja es toda variacin de la cantidad de dinero que es posible gastar
inmediatamente. Desde el punto de vista contable un ingreso se produce en el momento
en que se emite una factura, pero el acto de emitir una factura no constituye un flujo de
caja, sino que este se produce en el momento en el que se cobra dicha factura, pudiendo
dilatarse mucho en el tiempo e incluso llegar a no cobrarse.
Bp>= 1,5x I
7) Calcular el valor de mercado del solar objeto de tasacin por diferencia entre el valor
actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado, y el valor actual
de los pagos realizados por diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado
utilizando la siguiente frmula:
Siendo:
Tj: nmero de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que
se produce cada uno de los ingresos
Se aplica este mtodo a todos aquellos edificios de uso monovalente (slo pueden ser
utilizados para un fin). Prcticamente no tienen mercado, y su explotacin econmica es
susceptible de producir rentas. Ej:
Instalaciones industriales
Centros de enseanza
finalidad de la valoracin
situacin urbanstica
valor de tasacin
observaciones pertinentes
anexos al informe.
Siendo:
1) Plantaciones
2) Industrializacin y Prefabricacin
3) Servicios profesionales
4) Domtica, Robtica
o Volumen y superficie
o Estado sanitario
o Esttica y funcionalidad
o Representatividad y rareza
o Situacin Valoracin
3)Arquitectura bioclimtica
La energa solar trmica: Capta el calor por medio de paneles solares y lo lleva
por canalizaciones con agua.
La valoracin del impacto ambiental es otro punto importante a tener en cuenta: los
costes de cualquier tipo de construcciones incrementan al evitar que sta no produzca
impacto ambiental segn la grfica
Si de la ora a Murcia haces una autova en lnea recta el coste de construccin ser
ms barato pero el impacto ambiental ser muy alto.
4.- Relacin del todo con las partes y dependencia del detalle respecto a la globalidad.
Proyecciones y valoraciones de futuro: la vivienda XXI/ Urbanismo y medio ambiente:
Evaluaciones y valoraciones ambientales.
La vivienda del siglo XXI debe estar pensada de forma que aproveche la energa que
irradia la naturaleza, el medio ambiente, una vivienda que no necesite calefaccin ni
aire acondicionado porque se lo proporciona el exterior... hay una vivienda que gira
sobre s misma de forma que siempre est orientada al sol. Su giro de rotacin es muy
lento y una persona dentro no lo percibe, sin embargo goza de iluminacin durante todo
el da.
N aos
Vida til
Rneta
Vrenta=
(1+i)^n -1 Vreversin
Vrenta = Rneta +
(1+i)^n *i (1 + i)^n
Ej Sk
F=-
(1+i)^Tj (1+i)^Tk
F = Vm*(1-b) - Ci
E = G x S x (1 + a + b) x Ca + I.V.A.
P.V.P. = Rs + Cc + Tg + Fb = CGB
P.V.P. = Cc x Ksg
P.V.P.
Rs = x P.V.P.
Cc x 10
CRB =F + Cc + Gp
(1+i)^n -1 Vreversin
Vrenta = Rneta +
(1+i)^n *i (1 + i)^n
D.P. - IPC
i = + 2%
1 + IPC
PC =
IPC (n - 1)
Gfc = Gf + Gc
F = Vm x (1-b) -Ci
CRB = Rs + Cc + Gp x (I + Ht + Lt + Gad)
Rj Vreversin
Vm = VAN = " +
(1+i)^tj (1+i)^n