MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

I. PRCTICAS Y PROCEDIMIENTOS

I.1. ANTECEDENTES
Para cumplir con la funcin regulatoria enfocada a la actividad valuatoria, la Comisin Nacional
Bancaria y de Valores (CNBV), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Instituto de
Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), y las autoridades catastrales
estatales y municipales, de conformidad con sus diferentes reas de competencia, se han visto en
la necesidad de establecer las normas, criterios y lineamientos que den orden y permitan un
adecuado en cuanto a la emisin de avalos.

En este sentido, es posible citar la existencia de diferentes documentos que tienen la finalidad de
acotar, entre otras cosas, las diferentes prcticas y procedimientos aplicados en la valuacin.
Como ejemplo de esto tenemos a los Lineamientos Generales para la Valuacin Bancaria,
emitidos por la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV); el Manual de Valuacin de la
Gerencia de Avalos, emitido por el Banco Nacional de Obras y Servicios Pblicos, S.N.C.
(BANOBRAS); los Lineamientos Generales para la Valuacin, emitidos por Financiera Rural; as
como las diferentes Metodologas y Procedimientos Tcnicos emitidos por el Instituto de
Administracin y Avalos de Bienes Nacionales.

En base a los documentos mencionados, as como otros similares realizados por diferentes
instituciones, se identific como punto especfico la necesidad general de contar con una unidad
tcnica administrativa encargada de la elaboracin, reporte, revisin y certificacin de los avalos
comerciales; misma que deber estar tcnicamente preparada y capacitada para ello, as como
ser Independiente de cualquier tipo de unidad de crdito, institucin de recuperacin de crdito,
rea de comercializacin de inmuebles y dems negocios asociados.

La citada Unidad deber contar con un manual de valuacin comercial, mismo que facilitar su
funcin y que contendr los procedimientos y metodologas Institucionales para la prestacin del
servicio de avalos, en cuanto a su elaboracin, revisin y certificacin de los mismos.

El Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), en concordancia con lo establecido en el

Plan Estatal de Desarrollo del Estado de Puebla 2005 2011, se integra a la visin de las dems
instancias dedicadas a la valuacin a nivel nacional, implementando mejoras en cuanto a la
informacin geogrfica, catastral y de gestin valuatoria.

Como parte de estos esfuerzos, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla (ICEP), teniendo
como base las facultades conferidas en su decreto de creacin, para prestar el servicio como
valuador en los dictmenes sobre el valor comercial de inmuebles, se ha planteado la necesidad
de contar con un conjunto de Prcticas y Procedimientos definidos para facilitar tanto la realizacin
del avalo comercial, como su proceso administrativo, como parte integral del presente Manual de
Valuacin Comercial.

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I.2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Los objetivos institucionales que se pretenden alcanzar con el desarrollo de este Manual, en
cuanto a las Prcticas y Procedimientos, son los siguientes:

I.2.1. OBJETIVOS GENERALES

Establecer la normatividad en materia de valuacin comercial que deber ser aplicada de

manera particular a los distintos inmuebles ubicados en el territorio estatal.

Contar con un instrumento oficial que sea de observancia obligatoria por parte del personal
involucrado con la Unidad Tcnica Administrativa responsable de la emisin de avalos
comerciales.

Uniformizar la emisin del avalo comercial, de conformidad con el presente Manual de

Valuacin.

Promover y uniformar un desempeo tico y competente en la prestacin del servicio de

valuacin comercial.

I.2.2. OBJETIVOS PARTICULARES

Mantener actualizadas las polticas aprobadas por el Consejo Directivo del Instituto de Catastro
del Estado de Puebla (ICEP), relativas a la prestacin del servicio de valuacin comercial en el
estado.

Promover que el servicio de valuacin comercial cuente con procedimientos y metodologas

que permitan proveer servicios con un alto nivel tico y de diligencia que aseguren que los
avalos sean de calidad y confiables, en proteccin de los intereses de los usuarios.

Garantizar la existencia de los procesos de revisin necesarios para la correcta elaboracin del
avalo comercial.

Elaborar y poner a disposicin del personal involucrado un glosario de los principales trminos
utilizados para las especialidades de valuacin consideradas en el Manual.

Propiciar la integracin de un padrn de valuadores comerciales del ICEP, de conformidad con

lo establecido para el efecto en el Manual.

Contener procedimientos de revisin peridica y en su caso modificacin, con objeto de

mantener actualizado el Manual y el glosario de trminos correspondiente.

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I.3. TICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACIN DEL

SERVICIO DE AVALOS COMERCIALES
Los servicios de valuacin comercial que presta el Instituto del Catastro del Estado de Puebla
(ICEP), debern realizarse sujetndose a los lineamientos de tica y competencia que a
continuacin se describen de manera enunciativa ms no limitativa.

I.3.1. TICA

En la prestacin del servicio de avalo comercial, invariablemente se deber actual con estricto
apego a los principios establecidos en los cdigos de tica profesional en materia valuatoria.

Los avalos comerciales que lleve a cabo el ICEP, debern ser realizados con objetividad,
imparcialidad, legalidad, economa e independencia de gestin, independientemente del
propsito para el cual hubieran sido solicitados.

El ICEP deber mantener una estricta confidencialidad en la prestacin del servicio valuatorio,
siendo obligacin institucional del ICEP y del personal responsable del mismo, guardar el
secreto profesional en cualquier tiempo, bajo cualquier circunstancia y ante cualquier persona,
salvo aquellos casos en que deba advertir sobre irregularidades detectadas, o a requerimiento
de una autoridad competente.

El ICEP deber revelar, en su caso, si existe alguna relacin o inters particular entre el bien a
valuar y el perito valuador que realiza el trabajo valuatorio.

En los avalos comerciales que se realicen, se debern incluir cuando sea el caso,
declaraciones sobre hechos o circunstancias que a juicio del perito valuador, contribuyan al
mejor uso del avalo.

La prestacin del servicio de valuacin comercial por parte del ICEP, deber realizarse en
forma oportuna, transparente y profesional, evitando peritajes inconsistentes que perjudiquen
su imagen y confiabilidad.

El importe de los honorarios que el ICEP podr cobrar para la elaboracin de los avalos
comerciales, lo determinar con base en los aranceles respectivos.

Se debern conservar registros de los avalos comerciales realizados, del soporte tcnico y de
la memoria de clculo por un perodo no menor a cinco aos.

I.3.2. COMPETENCIA

El ICEP tendr competencia para la realizacin de avalos comerciales en todo el territorio

estatal, a travs de sus oficinas centrales y sus diferentes delegaciones regionales.

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El ICEP no deber participar en la realizacin de avalos comerciales para los cuales tanto sus
funcionarios como los peritos valuadores de su padrn, no cuenten con la experiencia y
conocimientos necesarios o, en su caso, realizarlos con la asesora de expertos en la
especialidad requerida.

El ICEP no deber participar en la realizacin de avalos comerciales de bienes nacionales

sujetos al rgimen del dominio pblico de la Federacin, bienes ejidales o comunales, y
aquellos bienes contemplados en los Artculos 143 y 144 de la Ley General de Bienes
Nacionales.

El ICEP no deber participar en la realizacin de avalos comerciales de bienes objeto de las

diferentes operaciones definidas en la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia
en el Crdito Garantizado.

Es competencia del ICEP la seleccin del mtodo para estimar el valor comercial, el cual
deber ser congruente con el propsito del avalo, por lo que se incluirn todas las
consideraciones que influyan en la seleccin del mismo.

El ICEP podr validar los avalos comerciales realizados por peritos externos como
promocin, siempre y cuando cumplan de manera estricta con el Manual de Valuacin.

I.4. PRCTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIN

DEL AVALO

Los servicios de valuacin comercial que presta el Instituto del Catastro del Estado de Puebla
(ICEP), debern realizarse en principio, de conformidad con lo establecido en este apartado,
considerando al mismo como el punto previo a la realizacin del trabajo valuatorio definido por su
especialidad.

I.4.1. OBJETIVO

El objetivo principal de este apartado consiste en efectuar una delimitacin en forma resumida
y clara de los diferentes conceptos y normas generales que debern ser considerados y
aplicados en la realizacin de los avalos comerciales que se encuentran dentro de la
competencia del ICEP, considerando estos criterios generales de manera independiente de los
que se especifiquen de forma detallada para cada especialidad.

I.4.2. ESPECIALIDADES

El servicio de avalo comercial ser proporcionado por parte del ICEP siempre y cuando no se
contravenga el marco jurdico de la Institucin y se cuente con el personal capacitado o
especializado, as como con la informacin mnima necesaria para realizarlos. Para el efecto se

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designar a especialistas que debern formar parte del padrn de peritos por especialidad
integrado por el ICEP.

Las especialidades de valuacin en las que podr prestar servicios el Instituto de Catastro del
Estado de Puebla, son los siguientes:

Valuacin Inmobiliaria.

Como objeto de esta especialidad se puede considerar el servicio de avalo para los inmuebles
relacionados a continuacin, en sentido enunciativo ms no limitativo:

Inmuebles residenciales tales como casas habitacin, departamentos, terrenos urbanos,

suburbanos o en transicin con uso o vocacin habitacional, entre otros.

Inmuebles comerciales tales como locales comerciales, oficinas, bodegas, terrenos urbanos,
suburbanos o en transicin con uso o vocacin comercial, entre otros.

Inmuebles industriales tales como naves industriales, bodegas, terrenos urbanos, suburbanos
o en transicin con uso o vocacin industrial, entre otros.
.
Valuacin Agropecuaria.

Como objeto de esta especialidad se puede considerar el servicio de avalo para los inmuebles
relacionados a continuacin, en sentido enunciativo ms no limitativo:

Inmuebles agropecuarios tales como terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo

(produccin de bsicos, fruticultura u horticultura, etc.), terrenos dedicados al aprovechamiento
de agostaderos y/o de pradera establecidas, terrenos de bosque o selva nativos dedicados al
aprovechamiento silvcola, terrenos con usos combinados de los anteriores, granjas y/o
ranchos, ubicados fuera de la traza urbana de algn poblado.

I.4.3. REQUISITOS

Como requisito bsico para iniciar el proceso de realizacin del avalo comercial en cualquiera de
las especialidades citadas se deber contar con un catlogo de los funcionarios autorizados para
suscribir avalos, mismos que con su firma obliguen al ICEP, as como de todos aqullos que
participen en la prestacin del servicio de avalos, conteniendo cargo que desempean y firma,
pudiendo ser esta autgrafa o digital en su caso.

I.4.4. ENFOQUES DE VALUACIN

Para la prctica de la valuacin se establece la aplicacin de tres enfoques bsicos, mismos que
son comnmente aceptados: Enfoque de Costos, Enfoque de Ingresos y Enfoque de Mercado.

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Dependiendo del objeto, propsito y metodologa del avalo, de la informacin disponible y de la

especialidad, se podrn aplicar los tres enfoques o dejar de aplicar uno o ms de ellos. En el caso
de que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no sea
aplicado, ste hecho se deber consignar puntualmente en el avalo.

I.4.5. INFORMACIN REQUERIDA PARA LA REALIZACIN DEL AVALO

Para la realizacin de avalos comerciales por parte del ICEP, en funcin de la especialidad a la
que correspondan, existirn requerimientos mnimos de informacin que debern ser cubiertos con
el fin de dar inicio al proceso valuatorio.

Es importante sealar que el acopio de esta informacin permite dar orden a la realizacin del
avalo, evitando retrasos ocasionados por la falta de datos bsicos. De conformidad con lo
anterior, la informacin mnima requerida para la realizacin de avalos por especialidad es la
siguiente:

Avalos Inmobiliarios

Solicitud del servicio de avalo realizada mediante oficio o requisitando el formato solicitud
implementado expresamente para el efecto.

Datos relativos a la o las personas que otorgarn las facilidades correspondientes para la
realizacin de la inspeccin fsica del inmueble.

Copia fotosttica del instrumento legal que ampare la propiedad del inmueble (escritura,
testimonio, resolucin judicial, etc.) misma que deber consignar superficie, linderos y
colindancias, as como indivisos en su caso. En caso de existir se anexar copia de la escritura
del rgimen de condominio.

Copia impresa o en formato electrnico de los planos arquitectnicos como mnimo, as como
estructurales, de instalaciones y de acabados en caso de existir.

Copia fotosttica de la ltima boleta predial.

Copia fotosttica de la ltima boleta o comprobante de pago de agua.

En caso de no contar con toda la informacin citada, se podr prescindir de la presentacin de las
escrituras pblicas y boletas prediales, siendo indispensable contar con otros instrumentos legales
que correspondan al inmueble a valuar, y que contengan datos tales como medidas, colindancias,
superficies de terreno y superficies de construccin en su caso.

De presentarse esta situacin se deber consignar puntualmente en el avalo.

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Avalos Agropecuarios

Solicitud del servicio de avalo realizada mediante oficio o requisitando el formato solicitud
implementado expresamente para el efecto.

Datos relativos a la o las personas que otorgarn las facilidades correspondientes para la
realizacin de la inspeccin fsica del inmueble.

Copia fotosttica del instrumento legal que ampare la propiedad del inmueble (escritura,
testimonio, resolucin judicial, etc.) misma que deber consignar superficie, linderos y
colindancias.

Copia impresa o en formato electrnico del levantamiento topogrfico o plano general del
terreno, incluyendo cuadro de construccin, as como planos arquitectnicos de las
construcciones en caso de existir.

Croquis de ubicacin conteniendo la informacin detallada para el acceso al bien

(Carreteras, caminos, poblados en cercana relativa, etc.).

Copia fotosttica de la ltima boleta predial en su caso.

Copia fotosttica de la ltima boleta o comprobante de pago de agua (en caso de proceder).

Para el caso de terrenos definidos como agrcolas de riego, copia fotosttica de la concesin
otorgada por la Comisin Nacional del Agua (CNA) para la explotacin de los recursos
acuferos.

En caso de contar con ella, informacin relativa a la clasificacin especfica del predio
segn la SAGARPA.

Informacin bsica relativa a la productividad del inmueble (actividad productiva que se

realiza en l, rendimientos, ciclos de produccin, etc.).

En caso de existir elementos accesorios y/o equipos vinculados a la actividad productiva

del inmueble (cercas, bombas, etc.), copia fotosttica de las facturas de los bienes, planos
y/o especificaciones.

Otra informacin que se considere relevante para la realizacin del avalo.

Tratndose de construcciones cuando no existan planos, se deber elaborar un croquis acotado

del inmueble.

En caso de no contar con toda la informacin citada, se deber asentar como limitante del avalo
y, en caso de existir, se sealar la alternativa de solucin manejada.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

I.4.6. OBJETO DEL AVALO

Para el caso de los trabajos valuatorios realizados por el ICEP, en este apartado se definir el tipo
de valor que ser el conclusivo (valor comercial). Este valor deber estar en funcin de los bienes
a valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo.

I.4.7. PROPSITO DEL AVALO

Se trata del fin para el cual se solicit el servicio de avalo. En este sentido, se consignar el uso
que se le dar al documento del avalo, el cual puede ser entre otros: otorgamiento de crdito,
traslado de dominio, reestructuracin de crdito, dacin en pago, operaciones de compraventa, o
cualquier otro definido por el solicitante y que no contravenga el marco jurdico y los alcances del
ICEP.

I.4.8. FECHA DEL AVALO

En los trabajos valuatorios realizados por el ICEP deber consignarse la fecha en la cual se realiza
la estimacin de los valores resultantes (fecha de valuacin) y que, en general, deber
corresponder a la fecha de inspeccin del inmueble.

En el caso de que, por diversas circunstancias la fecha de la inspeccin fsica no coincida con la
de estimacin de los valores, y la diferencia en cuanto a fechas sea relevante, este hecho se
deber sealar en el avalo.

I.4.9. EXCLUSIN DEL AVALO

En los trabajos valuatorios realizados por el ICEP, cuando por alguna situacin especfica se
excluyan ciertos bienes del avalo respectivo, se deber consignar cuales son as como explicar
las razones por las cuales se procedi a su exclusin.

I.4.10. LIMITANTES PARA LA PRCTICA DEL AVALO

En el avalo realizado por el ICEP se debern especificar las limitantes que se hubieran
presentado en cuanto a la informacin proporcionada para la elaboracin del avalo de que se
trate, o a las condiciones para la inspeccin fsica del inmueble, mismas que se mencionan de
manera enunciativa ms no limitativa:

En caso de no contarse con alguno o varios de los documentos necesarios para emitir el
avalo.

En caso de existir restricciones en cuanto al tiempo disponible para la realizacin del avalo.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

En caso de existir restricciones para el acceso al inmueble.

En caso de presentarse otras circunstancias que impidan tener certeza con respecto a la
informacin proporcionada en relacin con el bien a valuar.

Si las limitantes mencionadas son tales que impidan la elaboracin del avalo, esto deber
reportarse inmediatamente al ICEP para su solucin.

I.4.11. SOPORTE TCNICO Y MEMORIA DE CLCULO.

El ICEP deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al avalo,
incluyendo las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes durante la
inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de
los bienes. Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos
que fueron proporcionados, deber ser almacenada y organizada de tal forma que permita su fcil
identificacin, localizacin y consulta.

As mismo, se deber contar con la referencia de las fuentes de informacin utilizadas para la
realizacin del avalo, tales como: proveedores consultados, catlogos, manuales, cotizaciones
telefnicas o impresas, as como cualquier otra fuente que se haya utilizado en el avalo
correspondiente.

I.4.12. CONCLUSIONES DE VALORES.

En el avalo realizado por el ICEP el tipo de valor considerado como conclusivo se obtendr en
funcin del propsito definido para el mismo, sealndose en su caso, aquellos factores o
condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinacin.

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor
concluido.

Tratndose de bienes que puedan tener diferentes tipos de valor, se deber describir con
suficiente detalle la naturaleza y significado del tipo de valor a estimar.

I.4.13. DECLARACIONES DEL AVALO.

En el avalo realizado por el ICEP se debern incluir todas las declaraciones sobre hechos o
sobre cualquier circunstancia que, a juicio del perito, contribuyan al mejor uso del avalo. As
mismo, se definirn los diferentes elementos que inciden en el valor obtenido, pudiendo ser estos
de carcter tcnico, econmico, social, legal e incluso poltico.

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I.4.14. CRITERIOS GENERALES.

Con la finalidad de facilitar la actividad valuatoria realizada por el ICEP en general, se considera
necesario contar con una serie de consideraciones generales para su aplicacin en la realizacin
de los diferentes avalos comerciales por especialidad.

a). Todo avalo realizado por el ICEP deber estar elaborado en los formatos establecidos en
el presente manual para cada especialidad, mismos que debern contener el logotipo del
Instituto.

b). Los avalos debern contener, de forma definida, clara y por separado, el objeto y el
propsito para los cuales son realizados.

c). En los avalos realizados por el ICEP, el valor del bien deber estimarse en congruencia
con el propsito para el cual se requiere el avalo, debindose observar para el efecto los
lineamientos contenidos en el presente Manual.

d). La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias de un inmueble se realizar por separado, independientemente de la
especialidad en la que se encuadre el trabajo valuatorio.

e). En el caso de avalo de terrenos cuyo uso de suelo no este definido por no estar
considerado dentro de los Planes o Programas de Desarrollo Urbano, o por no existir
estos; se deber analizar lo observado en la visita de inspeccin en cuanto a las
condiciones fsicas, la vocacin y los servicios existentes, antes de establecer las bases
que permitan realizar una estimacin de valor confiable.

f). En el caso de avalos que estn relacionados con inmuebles arqueolgicos, histricos o
artsticos, se deber consignar su categora en las declaraciones del mismo, especificando
si esta se da por ministerio de ley o por cualquier otro mecanismo dispuesto por su
correspondiente marco jurdico.

g). La obra en proceso se deber incluir en el avalo, independientemente de la especialidad,

solo en lo referente a valor fsico; siempre y cuando la etapa de avance pueda ser
identificable, delimitable y cuantificable. Se consideraran como excepciones solo los
siguientes casos:

Cuando exista una peticin expresa para realizar el avalo solo como terreno sin
considerar ningn tipo de construccin.

Cuando la obra haya sufrido un proceso de abandono que implique un alto grado de
intemperizacin y deterioro de los materiales utilizados, lo cual impida la
continuacin del proceso constructivo, o en su caso implique su demolicin.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

En ambos casos se deber consignar en consideraciones previas el soporte de estas

excepciones.

h). Los avalos realizados por el ICEP debern contener, en base al formato indicado en el
presente manual, croquis de localizacin, referencias del instrumento legal o documento
que sirvi de base para la determinacin de la superficie, linderos y colindancias, as como
fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del inmueble. En caso
de haberse proporcionado fotocopia de planos y otros documentos legales
correspondientes al inmueble valuado, estos se integrarn en un anexo para su resguardo
por parte del ICEP.

I.5. PRCTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACION DEL

SERVICIO DE AVALUO
Los servicios de valuacin comercial que presta el Instituto del Catastro del Estado de Puebla
(ICEP), debern realizarse en principio, tomando en consideracin las prcticas de carcter
administrativo que se indican en el presente apartado, mismas que constituyen una lnea de
carcter institucional para el desarrollo de los trabajos.

I.5.1. SOLICITUD DEL SERVICIO.

Es el documento en formato y/o en oficio, segn sea el caso, mediante el cual el solicitante
requerir al Instituto de Catastro del Estado de Puebla la elaboracin de un trabajo valuatorio, en
apego al marco normativo correspondiente.

El solicitante, previo al inicio del proceso valuatorio solicitar al ICEP, el avalo, mediante oficio
elaborado en hoja blanca o membretada en su caso, o mediante el llenado del formato de solicitud
correspondiente que contendr de manera enunciativa ms no limitativa lo siguiente:

a). Lugar y fecha de emisin de la solicitud

b). Nombre del solicitante.

c). Domicilio del solicitante.

d). Nmero de telfono y fax en su caso.

e). Correo electrnico.

f). Datos del bien por valuar:

Nombre del propietario o poseedor

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Localizacin y domicilio del bien

Calle, nmero exterior e interior

Fraccionamiento o colonia

Ciudad o Poblacin

Delegacin o Municipio

Entidad Federativa

Cdigo Postal

Tipo de bien por valuar

d). Uso del dictamen (Adquisicin, Enajenacin, Aseguramiento, etc.)

e). Datos de la persona que asistir a la visita de inspeccin en caso de no ser el solicitante.

f). Firma del solicitante.

Dependiendo del uso que se vaya a dar al avalo, las solicitudes de servicio se debern
acompaar de la documentacin requerida sealada en el apartado I.4.5 del presente captulo,
aplicable a la especialidad correspondiente.

El solicitante no debe omitir la documentacin requerida o necesaria para llevar a cabo el trabajo
valuatorio, en caso contrario el ICEP podr negarse a realizarlo hasta contar con la informacin
necesaria. En caso de no existir toda la documentacin requerida el ICEP podr realizar el avalo
con base en informacin bsica, as como en el conocimiento de la normativa, adems de la
experiencia y dominio de la especialidad valuatoria, siempre y cuando esto no vaya en detrimento
de la calidad del trabajo.

De proceder lo anterior, el ICEP lo informar al solicitante mediante documento escrito, mismo que
entregar antes de proceder a la realizacin del trabajo valuatorio encomendado.

I.5.2. FORMALIZACIN DEL SERVICIO.

Se deber dejar constancia de la contratacin del servicio de avalos, la cual podr consistir como
mnimo en la aceptacin expresa de la cotizacin o tcitamente con el depsito del anticipo
realizado.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Se dejar asentado en el contrato de prestacin de servicios que formalice el solicitante con el

ICEP, que los trabajos se realizarn con apego a las metodologas, criterios y procedimientos de
carcter tcnico que este maneje o haya emitido.

Se deber asentar en la cotizacin o contrato que el ICEP conservar en sus archivos, ya sea en
papel, o en formato electrnico, el expediente completo del trabajo valuatorio por un plazo mnimo
de cinco aos, contado a partir de la fecha de emisin del mismo, sujetndose a las disposiciones
legales y reglamentarias que existan en la materia.

I.5.3. ASIGNACIN A VALUADORES.

Para la asignacin de trabajos valuatorios por parte del ICEP, se deber cumplir con los siguientes
lineamientos:

La asignacin de un avalo deber corresponder a la especialidad requerida.

Slo podrn asignarse avalos a aquellos peritos que formen parte del Padrn de Peritos
Valuadores por especialidad integrado por el ICEP.

No se debern asignar avalos a un perito valuador cuando el ICEP identifique o considere

que ste pudiera tener algn conflicto de intereses en el desarrollo del trabajo.

Se deber considerar el nivel de experiencia y competencia del perito valuador, de acuerdo a

su especialidad.

No se podr excluir a un perito valuador competente, por no formar parte de alguna asociacin,
instituto o colegio de valuadores en especfico.

No se deber permitir una actitud discriminatoria para la seleccin de peritos valuadores por
especialidad, que pueda estar influida por circunstancias tales como cargos desempeados o
por su participacin en asociaciones, institutos o colegios.

La asignacin de avalos deber corresponder a la especialidad requerida y en lo posible, en

forma consecutiva entre los peritos valuadores por especialidad contratados, de tal manera
que no exista concentracin de trabajo sobre alguno o algunos de dichos peritos.

I.5.4. ELABORACIN DEL AVALO.

Para la elaboracin de trabajos valuatorios por parte del ICEP, se requerir forzosamente de la
inspeccin fsica del bien a valuar, sin considerar ningn tipo de excepcin al respecto. A pesar de
lo anterior, en aquellos casos en que existan circunstancias de cualquier ndole (jurdica, social,
etc.) que impidan la realizacin de una inspeccin fsica completa, se podr realizar esta de forma
parcial, siempre y cuando no incida en la calidad y contenido del trabajo final.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

En todo caso, para la elaboracin de trabajos valuatorios, el perito valuador designado por el ICEP
deber cubrir los siguientes puntos, dando seguimiento al orden establecido en los formatos
desarrollados y aprobados para cada especialidad por la propia Institucin:

Definicin del servicio.

a). Bien objeto del avalo. Se deber indicar de forma clara y concisa el tipo de bien a valuarse.

b). Se deber realizar, en la medida de lo posible, la identificacin, de cualquier restriccin,

gravamen, carga o cualquiera otra limitante existente que pudiera impactar en el valor de bien.

c). Objeto del avalo. Deber indicarse el tipo de valor que ser concluido.

d). Propsito del avalo. Deber indicarse el fin para el cual se solicit el servicio.

e). Fecha del avalo. Se deber indicar la fecha de realizacin del avalo, siendo esta la misma
en que se realiz la ltima visita de inspeccin al inmueble.

f). Limitaciones del avalo. Se deber describir las circunstancias que limitan en alguna forma el
resultado del avalo.

Identificacin del bien a valuar.

Para todos los trabajos valuatorios realizados por el ICEP se realizar una descripcin clara de las
caractersticas que permitan identificar al bien que es objeto del mismo.

a). Inspeccin fsica. Se realizar en todos los casos de trabajos valuatorios de manera
exhaustiva, salvo en aquellas situaciones en que, por situaciones especficas se tenga que
realizar de manera superficial.

b). Descripcin del bien a valuar. Se deber especificar claramente el tipo de bien que se vala.

c). Reporte fotogrfico. Para todos los avalos realizados por el ICEP se deber elaborar un
reporte fotogrfico digitalizado, del bien que se est valuando.

Levantamiento de Informacin.

a). Levantamiento de informacin. En todos los casos este proceso deber enfocarse a la
obtencin de datos claros y concisos.

b). Caractersticas y clasificacin del bien. Estos elementos debern ser descritos de la manera
ms explcita posible.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

c). Anlisis del mercado (en su caso, demandas, ofertas, presupuesto). Se realizar una
exhaustiva investigacin de mercado de bienes comparables ubicados en la misma zona,
zonas comparables o contrastantes en su caso.

d). Anlisis comparativo (ventas, rentas, etc.). Se realizar una depuracin de la investigacin
realizada para su anlisis, comparacin y homologacin.

Procesamiento de Informacin.

a). Procesamiento de la informacin. Se clasificar, comparar y analizar la informacin para

utilizacin en el desarrollo del trabajo valuatorio.

b). Enfoques de valuacin. En todos los casos se manifestar de manera clara en el avalo el
enfoque o enfoques utilizados.

c). Exclusiones del avalo. En caso de existir, se manifestarn las circunstancias que constituyen
un elemento de exclusin en la prctica del avalo.

d). Conclusin del tipo de valor. En todos los casos se manifestar claramente el tipo de valor con
el que se concluye.

e). Declaraciones del avalo. Se manifestarn las particularidades, circunstancias o limitantes

inherentes a la conclusin.

Certificacin del Avalo.

a). Certificacin del avalo. Una vez concluido el trabajo valuatorio, su certificacin deber ser
realizada por los funcionarios del ICEP autorizados de acuerdo con el presente Manual.

I.5.5. REVISIN DEL AVALO.

El funcionario designado por el ICEP para el efecto deber analizar el avalo y garantizar que se
cumplan las prcticas y procedimientos establecidos en el presente Manual de Valuacin
Comercial. Este anlisis deber quedar debidamente documentado.

En la revisin que se realice a los avalos practicados por peritos valuadores por especialidad
pertenecientes al Padrn del ICEP, los funcionarios facultados por este debern realizar una
verificacin de lo siguiente:

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

a). En lo correspondiente a la revisin de la forma, se deber verificar que el formato utilizado

deber ser acorde con la especialidad y estndares establecidos por el ICEP en el presente
Manual.

b). Se verificar que el formato del avalo se presente debidamente requisitado, sin omitir ningn
dato previsto en el mismo, considerando la profundidad y abundamientos que se requieran
para su comprensin y manejo.

c). Se verificar por parte del ICEP que se encuentren debidamente anexados y relacionados en
el avalo, los datos complementarios, la informacin investigada, la base informativa
documental para el anlisis del avalo, as como el reporte fotogrfico impreso y digitalizado.

d). Se verificar que el enfoque o enfoques sean los adecuados para el caso, as como que los
datos y valores contenidos en el avalo cuenten con el debido soporte.

e). Con base en los elementos y consideraciones consignadas por el perito valuador por
especialidad, el funcionario designado por el ICEP deber verificar la razonabilidad de los
valores concluidos, buscando evitar cualquier tendencia a la subvaluacin o sobrevaluacin
derivadas de diversas condicionantes de cualquier ndole, ajenas a los preceptos establecidos
en el presente manual de valuacin comercial.

I.5.6. CERTIFICACIN DEL AVALO.

El funcionario designado por el ICEP para efecto de la certificacin de los avalos, deber
apegarse a las siguientes polticas:

a). Estampar el sello de la Gerencia de Avalos en cada una de las hojas que conforman el
avalo, siempre en papel membretado de la Institucin.

b). Revisar que cada una de las hojas que conforman el avalo contengan la rbrica del perito
profesional certificado por especialidad involucrado, as como de los funcionarios que lo
validarn.

c). Revisar que en los antecedentes y en la conclusin de valores se integre el nombre completo
del perito valuador, sus ttulos, registros y acreditaciones, vigencia de los mismos, su nmero
de inscripcin al Padrn del ICEP, as como su firma autgrafa en el segundo caso.

d). Revisar que la conclusin del dictamen contenga la firma de los peritos profesionales
certificados por especialidad mencionados en el numeral anterior, as como de los funcionarios
autorizados.

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 MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

I.5.7. REGISTRO Y RESGUARDO DE LA INFORMACIN.

El rea correspondiente del ICEP deber registrar el resultado del trabajo valuatorio, as como
conservar por un periodo de cinco aos, la siguiente informacin:

a). Solicitud de avalo realizada mediante oficio y/o formato establecido por el ICEP.

b). Copia del avalo debidamente certificado.

c). Soporte tcnico, memoria de clculo y copia de informacin investigada por el perito valuador
en su caso.

d). Acuse de recibo de entrega del avalo.

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