PREPARATRIO PRESENCIAL

CURITIBA/PR

FEVEREIRO / 2014

Disciplina: Registro de Imveis

 Docente: Joo Pedro Camara
REGISTRO DE IMVEIS

Autor: Joo Pedro Ribeiro Sampaio de Arruda Camara

Introduo

O Registro de Imveis compe setor destacado dentro dos registros pblicos, tanto assim que a Lei n
6.015/73 (Lei dos Registros Pblicos) dedica metade de seus artigos regulao do registro imobilirio.
Existe uma gama de situaes juridicamente relevantes que so tuteladas atravs do sistema registral
imobilirio, nem sempre relacionadas com bens imveis propriamente ditos, mas invariavelmente com a
finalidade de garantir autenticidade, segurana e eficcia a atos e fatos juridicamente relevantes.

Para cumprir suas finalidades, o direito registral imobilirio conta com normas e princpios prprios, que
necessitam ser estudados no de maneira isolada, estanque, mas luz do direito civil-constitucional,
inclusive para a concreo dos princpios da dignidade da pessoa humana, da funo social do contrato,
da funo social da propriedade, do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado e outros. No
difcil perceber que em determinados tipos contratuais, como aqueles que constituem os direitos reais
imobilirios, a publicidade registral indispensvel para a eficcia erga omnes desses direitos, gerando
presuno absoluta de conhecimento para toda a sociedade, que poder, se assim desejar, fiscalizar o
cumprimento da funo social desses contratos em todas as suas vertentes (econmica, ambiental,
urbanstica, etc.).

O Registro de Imveis o guardio daquilo que foi, tem sido, e, provavelmente, sempre ser, um dos
pilares da economia mundial a propriedade imvel. impossvel estudar a propriedade e todos os outros
direitos reais que recaem sobre os imveis sem se aprofundar no direito registral imobilirio. E a recproca
verdadeira.

Ao mesmo tempo em que instrumento de defesa da sociedade, o servio registral protege e reala os
direitos individuais fundamentais, especialmente a segurana jurdica, a liberdade e a propriedade de bens
imveis e outros direitos, gerando diversas conseqncias na rbita dos direitos subjetivos.

Compreender o objeto de estudo do registro de imveis, sua evoluo e sistemtica, os atos inscritveis e
o procedimento de registro, inclusive o procedimento de dvida registrria, fundamental para qualquer
operador do direito, pois uma infinidade de atos e fatos jurdicos oriundos ou relativos s mais diversas
reas do conhecimento jurdico (famlia, sucesses, das coisas, empresarial, administrativo, urbanstico,
ambiental, trabalhista, falimentar, tributrio, previdencirio, etc.) desembocam nos livros da serventia
imobiliria.

O que se pretende dar uma viso ampla do que vem a ser o Registro de Imveis, lanando os
fundamentos para uma reflexo crtica do mesmo, com vistas no s compreenso do sistema registral,
como tambm identificao de suas vicissitudes e possibilidades de aperfeioamento.
 Captulo 1 Constituio, transferncia e extino dos direitos reais imobilirios

A regra geral para a constituio, transferncia e extino dos direitos reais imobilirios est expressa no
art. 1.227 do CC, que reza que os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos
(negcios) entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis dos referidos
ttulos, salvo os casos expressos no Cdigo. No mesmo sentido, o art. 1.245 do mesmo diploma legal
estabelece que a transferncia entre vivos da propriedade se d mediante o registro do ttulo translativo no
Registro de Imveis, realando que enquanto no houver o registro desse ttulo o alienante continua como
dono do imvel. Isso pode ser resumido no brocardo: QUEM NO REGISTRA NO DONO.

Entretanto, conforme o prprio art. 1.227 informa, existem excees regra geral. Assim, os casos
expressos no Cdigo que excepcionam a regra do registro como elemento constitutivo do direito real
imobilirio so:
USUCAPIO (arts. 1.238 a 1.244 do CC) A constituio do direito acontece no instante em que
se d o prazo prescricional. A aquisio da propriedade acontecer no exato momento em que o
possuidor completar os 15, 10 ou 5 anos na posse do imvel (dependendo do tipo de usucapio
em que se enquadrar). Destarte, a sentena na ao de usucapio, que necessariamente ser
prolatada em momento posterior aquisio da propriedade, apenas declarar que esta se deu
naquele dia em que se verificou o prazo prescricional.
ACESSO (arts. 1.248 a 1.259 do CC) A constituio do direito acontece no momento em que
acontece fisicamente a acesso (formao de ilhas, aluvio, avulso, abandono de lveo e
plantaes ou construes).
HERANA (art. 1.784 do CC) A transferncia do direito acontece no momento da abertura da
sucesso (morte)1.
ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAO/CONFISCO (art. 1.275, pargrafo nico, do
CC; art. 243 da CF/88) No primeiro caso, a perda da propriedade se d com a constatao do
abandono (para alguns doutrinadores) ou com a arrecadao (para outros) pelo municpio, em
caso de imvel urbano, ou pela Unio, em caso de imvel rural 2. No segundo, a perda se d com o
fato ensejador do perecimento (ex.: submerso do imvel). No ato constitutivo de direito real,
apenas extintivo. No ltimo caso, h grande polmica doutrinria quanto ao momento em que se d
a transmisso da propriedade ao ente expropriante, alguns defendendo que essa transmisso
acontece com o decreto expropriatrio; outros com a sentena da ao de desapropriao; outros

1 Aberta a sucesso, o patrimnio do falecido, com o nome de herana, se transmite aos herdeiros legtimos e testamentrios. A mudana
automtica, sem haver vcuo nas relaes jurdicas. Dito fenmeno decorre da consagrao do chamado princpio de saisine. Para no ser
interrompida a cadeia dominial e o patrimnio do falecido reste sem titular, a lei determina sua transferncia imediata aos herdeiros. (DIAS, Maria
Berenice. Manual das sucesses. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p.97)

2 Conforme enunciado aprovado na III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justia Federal CJF, a aplicao do art. 1.276 depende do
devido processo legal em que seja assegurado ao interessado demonstrar a no cessao da posse.
 com o pagamento da indenizao; e outros com a imisso na posse do imvel pelo ente
expropriante. Certo que todos, sem exceo, entendem que no o registro da sentena de
desapropriao que transmite o direito, pois este efetivamente j foi transferido em momento
anterior3.
H, ainda, uma ltima hiptese de constituio de direito real independente de registro, que no foi
expressamente ressalvada pelo Cdigo, mas que no deixa de ser uma exceo regra, que o
CASAMENTO SOB O REGIME DA COMUNHO UNIVERSAL DE BENS, j que no momento da
concretizao do matrimnio h uma comunicao imediata entre os bens e direitos dos cnjuges,
passando cada um a ser proprietrio do patrimnio do outro, formando um condomnio perfeito e indiviso.

Nesses casos, o registro ser meramente declaratrio, mas necessrio para dar publicidade
constituio, transferncia ou extino do direito real imobilirio, bem como para conferir disponibilidade a
esse direito.

Captulo 2 Sistemas de Registros Pblicos

2.1. Sistema do flio pessoal

O Decreto n 4.857/39 foi o primeiro diploma legal brasileiro que normatizou, de maneira exaustiva, os
registros pblicos em geral (registro civil, ttulos e documentos, imveis e propriedade literria, cientfica e
artstica), deixando claro em seu art. 1 que sua finalidade precpua foi dar autenticidade, segurana e
eficcia aos atos jurdicos sujeitos ao seu regime.

Especificamente com relao ao registro imobilirio, que o objeto de nosso estudo, o Decreto n
4.857/39 instituiu um sistema de registros que usou se chamar sistema do flio pessoal, exatamente
porque seu foco estava na transao imobiliria e seus atores, ou seja, no tipo do negcio jurdico
celebrado e nas pessoas dos contratantes. Por esse motivo, os livros registrais foram assim institudos
(art. 182 do Dec. n 4.857/39):

LIVRO N 1 Protocolo (prenotao dos ttulos)

LIVRO N 2 Inscrio Hipotecria (direito real de hipoteca)
LIVRO N 3 Transcrio das Transmisses (direito real de propriedade)
LIVRO N 4 Registros Diversos (demais direitos reais e outros direitos expressos em lei, inclusive
penhor agrcola e industrial de bens mveis)
LIVRO N 5 Emisso de Debntures
LIVRO N 6 Indicador Real (dados do imvel envolvido no ttulo)
LIVRO N 7 Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no ttulo)

3 Exclui-se dessa polmica a transmisso na desapropriao amigvel, pois nesta o poder pblico no se vale de seu jus imperium, ou seja, no
h uma expropriao forada, mas um acordo de vontades, como numa compra e venda, pelo qual poder pblico adquire de maneira derivada a
propriedade de um particular. Assim, a desapropriao amigvel deve ser formalizada por escritura pblica, e o seu registro que transmite a
propriedade para o ente pblico expropriante.
 LIVRO N 8 Registro Especial (inscrio de loteamento e convenes de condomnio)
LIVRO AUXILIAR Para inscrio de pacto antenupcial e outros atos relativos aos outros livros, mas
que o apresentante quisesse, tambm, a inscrio no Livro Auxiliar.
LIVRO TALO Para cpia resumida de todos os atos feitos nos Livros ns 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar,
existindo um Livro Talo especfico para as cdulas pignoratcias, independente do lanamento da
inscrio do penhor agrcola ou industrial feito no Livro n 4 e sua cpia no Livro Talo
correspondente.

Posteriormente, o Decreto-lei n 167/67 criou o livro chamado LIVRO DE REGISTRO DE CDULA

RURAL, e o Decreto-lei n 413/69 o LIVRO DE REGISTRO DE CDULA INDUSTRIAL, para a inscrio
de cdulas rurais ou industriais que so ttulos de crdito que institussem garantias reais sobre bens
mveis ou imveis. Caso a garantia recasse sobre bens mveis (penhor), a cdula seria inscrita no
servio registral da circunscrio do imvel onde se encontrassem localizados aqueles bens, sendo que
essa inscrio seria feita apenas e to-somente no correspondente Livro de Registro de Cdula (rural ou
industrial, conforme o caso); se recasse sobre bens imveis, ela seria inscrita no referido livro especial, e
tambm no Livro n 2 (sendo a garantia hipoteca).

E havia, ainda, um ltimo livro registral, que at hoje permanece em uso, criado pela Lei n 5.709/71, para
inscrio das aquisies de terras rurais por pessoas estrangeiras (fsicas ou jurdicas), chamado de
LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS, sendo
certo que a inscrio feita nesse livro no afasta, obviamente, a obrigatoriedade da transcrio da
aquisio no Livro n 3, que era o livro de transcrio das transmisses de propriedade.

A nomenclatura dos atos registrais praticados nos diversos livros do cartrio era assim definida:

TRANSCRIO somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade (s se fazia
transcrio no Livro n 3).
INSCRIO para os atos de transmisso e constituio de todos os outros direitos reais, bem
como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobilirio (se fazia em todos os livros, exceto os
Livros ns 1, 3, 6 e 7).
AVERBAO para atos acessrios e cancelamentos. Eram atos feitos margem de uma
transcrio ou inscrio (se fazia em todos os livros, exceto os Livros ns 1, 6 e 7).

A transcrio, a inscrio e a averbao eram os trs tipos de atos registrais propriamente ditos do
Sistema do Flio Pessoal, contudo os atos praticados nos Livros ns 1, 6 e 7 eram chamados de
LANAMENTO, ANOTAO ou APONTAMENTO. No Livro n 1 (Protocolo) se lanava todos os ttulos
que eram apresentados diariamente ao cartrio, mediante numerao contnua e ininterrupta (prenotao),
constando o nome do apresentante, a natureza do ttulo, a data e hora da prenotao. No Livro n 6
(Indicador Real) se lanava os dados de todos os imveis, um a um, pertencentes circunscrio do
cartrio (endereo, caractersticas, etc.), fazendo-se remisso s transcries, inscries e averbaes
relativas ao imvel constantes dos outros livros. No Livro n 7 (Indicador Pessoal) se lanava os dados de
todas as pessoas que, ativa ou passivamente, individual ou coletivamente, figurassem nos livros do
cartrio, tambm se fazendo as remisses acima mencionadas. E no Livro Talo, como j dito acima, se
lanava resumidamente as transcries, inscries e averbaes feitas nos Livros ns 2, 3, 4, 5, 8 e
Auxiliar.

Percebe-se pelo excesso de livros e disperso dos atos registrrios, que o sistema do flio pessoal,
utilizando-se de uma sistemtica complexa e pouco prtica, facilitava o cometimento de erros e fraudes,
tais como registro em livro errado, lanamento incompleto ou inexistente nos Livros ns 1, 6, 7 e Talo,
etc., ocasionando muitas vezes transtornos e prejuzos para os interessados e o prprio registrador.

2.2. Sistema do flio real

A Lei n 6.015/73, mais conhecida como LEI DE REGISTROS PBLICOS, revogou expressamente o
Decreto n 4.857/39, e est em pleno vigor at os dias de hoje. ela a lei maior dos registros pblicos no
Brasil, e, por conseqncia, do registro imobilirio brasileiro. Tal qual o decreto revogado, a LRP diz,
claramente, em seu primeiro artigo, que os registros pblicos, e, por conseguinte, o registro de imveis,
tem a finalidade de conferir AUTENTICIDADE, SEGURANA e EFICCIA aos atos jurdicos sujeitos ao
regime da lei.

Essa lei aperfeioou bastante o registro imobilirio brasileiro, instituindo um novo sistema registral, ao qual
foi dado o nome de sistema do flio real, pois colocou o imvel no centro do sistema, e no mais as
pessoas ou os negcios jurdicos a ele relativos, como acontecia do sistema anterior. E isso se deu com a
criao da matrcula do imvel, ou seja, o flio real ou folha do imvel. A matrcula como se fosse o
curriculum vitae do imvel, porque junta todos os atos a ele relativos num documento s, num livro s,
numa folha s.

Quanto aos livros registrais, v-se uma drstica mudana, com a diminuio para cinco livros, mais o
Livro Auxiliar das Aquisies de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras, ficando assim formatada a
biblioteca registral (art. 173):

LIVRO N 1 Protocolo (prenotao do ttulo)

LIVRO N 2 Registro Geral (matrculas)
LIVRO N 3 Registro Auxiliar (atos que no digam respeito diretamente a imvel ou que o
apresentante requeira o seu registro nesse livro, sem prejuzo do registro no Livro n 2)
LIVRO N 4 Indicador Real (dados do imvel envolvido no ttulo)
LIVRO N 5 Indicador Pessoal (dados da pessoa envolvida no ttulo)
LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP no faz
meno a esse livro, mas a Lei n 5.709/71 continua em vigncia)
A nomenclatura dos atos registrais foi alterada, aglutinando numa s denominao o que antes era
transcrio e inscrio, os quais passaram a ser REGISTRO (art. 169 da LRP). Portanto, estes so os
atos registrais hoje:

MATRCULA o ato de criao do flio real, ou seja, a abertura da folha do imvel, contendo o
nmero de ordem, a identificao do imvel, o nome do proprietrio e sua qualificao, o nmero
do registro anterior e a data de abertura (s se faz no Livro n 2).
REGISTRO para os atos de transmisso e constituio de todos os direitos reais (se faz nos Livros
ns 2 e 3).
AVERBAO para atos acessrios, cancelamentos e direitos pessoais. No so feitos margem
da matrcula, mas sim na matrcula ou no Livro n 3 (se faz nos Livros ns 2 e 3).

Essa a posio doutrinria acerca dos atos registrais, entretanto, na prtica legislativa a orientao
doutrinria esquecida, levando o legislador a determinar muitas vezes o registro de atos que no
correspondem transferncia ou constituio de direitos reais (exemplo: registro de penhora; registro de
arrolamento de bens pela Receita Federal; registro de citao de aes reais ou pessoais reipersecutrias,
etc.), e, em contrapartida, determinar a averbao daquilo que configura transferncia ou constituio de
direito real (exemplo: averbao de partilha em separao ou divrcio onde o imvel passa a pertencer a
apenas um dos cnjuges; averbao de incorporao societria quando um imvel passa da empresa
incorporada para a incorporadora; etc.).

*Para refletir

Se tanto o ato de registro quanto o de averbao possuem a mesma

estrutura, ou seja, ambos so praticados na matrcula, recebem
numerao seqencial ininterrupta, geram os mesmos efeitos de
publicidade erga omnes, e a prtica de um no lugar do outro no gera
nulidade (conforme jurisprudncia hoje pacfica), o qu justifica a
permanncia dessa diferenciao entre registro e averbao?

Quanto aos atos pertinentes aos Livros ns 1, 4 e 5, permanece a nomenclatura de LANAMENTO,

ANOTAO ou APONTAMENTO. Em contrapartida, o ato registral chamado INSCRIO deixou de
existir, sendo que hodiernamente esse vocbulo usado como designao genrica para todos os atos
efetuados no Registro de Imveis, da mesma forma que a prpria palavra registro, que muitas vezes
usada com essa conotao genrica.

Fato que a Lei n 6.015/73 trouxe mais praticidade e segurana ao registro imobilirio, especialmente em
razo da criao da matrcula, que foi sua principal inovao, acabando com a diversidade de livros
contendo atos registrais (transcries, inscries e averbaes) sobre o mesmo imvel.
Captulo 3 ESTRUTURA DO REGISTRO DE IMVEIS BRASILEIRO

3.1. Previso legal

O Registro de Imveis est previsto constitucionalmente no art. 22, XXV, e 236 da CF/88, alm de constar
expressamente em vrios dispositivos do Cdigo Civil, especialmente os arts. 1.227 e 1.245, e regulado
principalmente pela Lei n 6.015/73 (Lei de Registros Pblicos - LRP).

A Lei n 8.935/94, mais conhecida como Lei dos Notrios e Registradores (LNR), regulamenta o exerccio
das atividades notariais e registrais, definindo suas atribuies, competncias, responsabilidades, direitos,
deveres e fiscalizao, sendo esta ltima exercida pelo Poder Judicirio.

Fora essas leis que tratam especificamente dos registros pblicos, inmeros diplomas legais tratam
pontualmente da matria registral, tais como a Lei n 4.591/64 (condomnios e incorporaes); Decreto-lei
n 58/37 (parcelamento do solo rural); Lei n 6.766/79 (parcelamento do solo urbano); Lei n 9.514/97
(alienao fiduciria de imveis); Lei n 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); etc.

Dentro desse arcabouo legislativo, o art. 3 da LNR de suma importncia para se entender a atividade
registral, pois dispe sobre a independncia funcional dos registradores (e tambm dos notrios),
deixando claro que os mesmos so profissionais do direito, e, como tais, possuem a prerrogativa do
livre convencimento na interpretao da lei no exerccio de suas funes. Por isso que a jurisprudncia
tem entendido que no h crime de desobedincia quando um registrador se recusa a registrar um ato
judicial, cujo acesso ao flio real foi considerado indevido pelo mesmo. E por isso que existe o
procedimento da dvida registral, o qual ser objeto de estudo em unidade especfica. E ainda pelo
mesmo motivo que se verifica, na prtica, o ingresso de um determinado ttulo nos assentamentos de um
servio registral, e sua negativa de acesso em outro.

3.2. Funes do Registro de Imveis

Seguindo a melhor doutrina, possvel definir trs funes primordiais do Registro de Imveis. So elas:

FUNO JURDICA dar vida e segurana aos direitos reais imobilirios, proporcionando sua
oponibilidade erga omnes; e, ainda, recepcionar e publicizar direitos obrigacionais aos quais a lei
quis dar maior segurana jurdica (art. 1.227 do CC e art. 1 da LRP).
FUNO ADMINISTRATIVA publicizar atos administrativos relativos a imveis (art. 167, II, 4, 13
e 18 da LRP).
FUNO FISCAL-TRIBUTRIA fiscalizar tributos incidentes sobre as transaes imobilirias e
outros, sob pena de responsabilidade solidria (art. 289 da LRP; art. 30, XI, da LNR; art. 257 do
 Decreto n 3.048/99; Lei n 7.433/85 e Decreto n 93.240/86; emisso de Declarao de Operaes
Imobilirias D.O.I.; etc.).

3.3. Princpios informadores do Direito Registral Imobilirio

O direito registral imobilirio brasileiro regido por alguns princpios normativos, que orientam a aplicao
dos dispositivos legais relativos ao registro de imveis, a fim de que seja alcanado o objetivo institucional
deste, qual seja, dar segurana, autenticidade e eficcia aos atos jurdicos imobilirios, atravs da
publicidade registral.

Para Montes (2005, p.202) um sistema imobilirio registral no outra coisa que um conjunto
harmonizado de princpios. E princpio, enfim, nas palavras de Celso Antnio Bandeira de Mello (1981,
p.230), pode ser definido como

mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposio

fundamental que se irradia sobre diferentes normas, compondo-lhes o esprito
e servindo de critrio para a sua exata compreenso e inteligncia,
exatamente por definir a lgica e a racionalidade do sistema normativo, no
que lhe confere a tnica e lhe d sentido harmnico. o conhecimento dos
princpios que preside a inteleco das diferentes partes componentes do
todo unitrio que h por nome sistema jurdico positivo.

Em vista disso, o prprio Bandeira de Mello asseverou que infringir um princpio pior que infringir um
dispositivo legal, pois a infrao a um princpio fulmina toda a estrutura do sistema jurdico, aniquilando a
harmonia do ordenamento, enquanto que o malferimento a um dispositivo legal s a ele macula,
permanecendo ntegra a construo jurdico-doutrinria do ordenamento.

Portanto, com relao ao sistema registral imobilirio, cada doutrinador elenca uma quantidade varivel de
princpios registrais; uns mais outros menos, porm, na verdade, essas diferenas decorrem do
desmembramento de princpios maiores (mais abrangentes) em princpios menores (mais especficos).
Todavia, os princpios mais consolidados na doutrina so os seguintes:

INSCRIO: Os direitos reais imobilirios s se constituem ou se transmitem ou se extinguem com

o registro (inscrio) no servio imobilirio respectivo, salvo as excees legais (usucapio,
acesses, herana, abandono, perecimento, desapropriao e casamento sob o regime da
comunho universal de bens). Pode ser resumido pela mxima: QUEM NO REGISTRA NO
DONO ou QUEM NO REGISTRA NO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMVEL. Este princpio
pode ser visto nos arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1.227 e 1.245, 1, do CC.

LEGALIDADE: O registrador tem a obrigao de examinar a legalidade, validade e eficcia dos

ttulos apresentados inscrio imobiliria, obstando aqueles que porventura possuam vcios
materiais ou formais (art. 198 da LRP). A validade da inscrio depende da validade do negcio
 jurdico que lhe d origem e da faculdade de disposio do alienante (Afrnio de Carvalho, 1982,
p. 269).
PUBLICIDADE: O ato registral gera presuno absoluta de que todas as pessoas tm
conhecimento de sua existncia (fico de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga omnes
dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1 da LNR).
F PBLICA (OU LEGITIMAO): Os registros efetuados e as certides expedidas pelo
registrador so garantia da existncia e autenticidade dos atos praticados na serventia (art. 3 da
LNR).
PRESUNO: A presuno de validade e eficcia dos atos jurdicos inscritos no registro de
imveis regra geral iuris tantum (registro comum), ou seja, at prova em contrrio, nos termos
do art. 252 da LRP e art. 1.245, 2, do CC. A exceo o Registro Torrens, que tem presuno de
validade e eficcia iuris et de iure, impossibilitando que o registro seja atacado (art. 277 e seguintes
da LRP).
PRIORIDADE: O ttulo que primeiro ingressar no Livro Protocolo ter a prioridade e preferncia
inscrio. um princpio que afasta a contradio entre ttulos, que pode ser resumido no
brocardo: prior in tempore, portior in iure4. Est estampado nos arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192
e 205 da LRP.
ESPECIALIDADE: Para que a inscrio possa ser efetuada, tanto a descrio do imvel
(especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar
perfeita correlao com o registro anterior (art. 176, 1, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225 da LRP).
CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO): Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de
direitos, seqencial e ininterrupta, gerando uma coerncia jurdica e cronolgica dos atos inscritos,
sendo os mais recentes apoiados nos mais antigos (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237
da LRP). A exceo a este princpio fica por conta da usucapio.
DISPONIBILIDADE: Ningum pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui
(arts. 172 da LRP).
ROGAO (OU INSTNCIA): Em regra, o ato registral de iniciativa do interessado (arts. 13 e
217 da LRP), vedado ao registrador atuar ex officio, exceo dos casos previstos no art. 167, II,
13, e art. 213, I, da LRP.
TERRITORIALIDADE: O registrador imobilirio s pode praticar atos relativos a imveis da sua
circunscrio, que definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as excees previstas no art. 169
da LRP.
RETIFICAO: O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se no exprimir a verdade dos fatos
(art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC).

CINDIBILIDADE: Um ttulo que contenha mais de um ato a ser inscrito poder ser objeto de
inscrio parcial, desde que um no dependa do outro, porm, o apresentante dever solicitar
expressamente a ciso do ttulo (Ex.: formal de partilha que contenha mais de um imvel).

4 Primeiro no tempo, mais forte no direito.

 UNITARIEDADE MATRICIAL: Para cada imvel s deve haver uma matrcula, e a cada matrcula
s corresponde um imvel (art. 176, 1, I, da LRP).
CONCENTRAO: Nenhum fato ou ato jurdico que diga respeito ao imvel ou s pessoas com
ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral, mesmo que seja apenas para dar publicidade
ao referido fato ou ato jurdico (art. 167, II, 5, e art. 246 da LRP).

3.4. Ttulos sujeitos ao registro imobilirio

J foi visto que o ordenamento jurdico brasileiro exige para a constituio, transmisso e extino dos
direitos reais imobilirios a conjugao de duas coisas: ttulo e registro. O ttulo a forma sob a qual deve
estar revestido o direito, o invlucro que contm o direito real; enquanto que o registro o modo pelo
qual esse direito se constitui e se torna vlido juridicamente.

Dessa forma, o ttulo registral pode ser definido, no seu aspecto formal, como o documento que autoriza a
inscrio de um direito, ato ou fato jurdico no registro de imveis. E, de acordo com o art. 221 da LRP, os
ttulos aptos inscrio imobiliria podem ser:

PBLICOS

a) Escrituras pblicas5 (lavradas em servio notarial ou consulado brasileiro).

b) Ttulos administrativos (ex.: carta de habite-se, declarao de numerao predial,
declarao de tombamento, etc.).
c) Ttulos judiciais (ex.: formal de partilha, carta de arrematao, carta de adjudicao,
certides, mandados, etc.).
*Para refletir

muito comum o recebimento de ofcios judiciais na serventia

imobiliria com determinaes de transferncias de propriedade,
penhoras, indisponibilidades, sequestros, arrestos, etc. Como o art.
221 da LRP diz que somente sero admitidos a registro os ttulos
judiciais denominados cartas de sentena, formais de partilha,
certides e mandados, seria correto a recusa desses ofcios apenas
pela sua denominao, ou poderia ser invocado o princpio da
instrumentalidade das formas, insculpido nos arts. 244 e 250 do
CPC?

PARTICULARES

5 So por excelncia os ttulos hbeis transmisso, constituio, modificao e renncia dos direitos reais imobilirios, conforme dispe o art.
108 do CC/2002.
 Todo e qualquer documento particular autorizado em lei, como por exemplo, instrumento particular de
compra e venda lavrado por instituio do SFH (art. 221, II, da LRP), ou do SFI (art. 38 da Lei n
9.514/97), ou de imvel de valor menor ou igual a 30 salrios mnimos (art. 108 do CC), memorial de
incorporao imobiliria (art. 32 da Lei n 4.591/64), etc.
ESTRANGEIROS
Os documentos estrangeiros para surtirem efeito no Brasil precisam ser legalizados (chancelados
pelo consulado ou embaixada brasileira), traduzidos por tradutor pblico (Decreto n 13.609/43) e
registrados em Servio Registral de Ttulos e Documentos, tanto os pblicos quanto os particulares,
observando-se o disposto nos arts. 221, III; 129, 6; e 148 da LRP, arts. 9, 1; 13; e 14 da LICC
e art. 224 do CC.

3.5. Atos, fatos e direitos sujeitos ao registro imobilirio

Os ttulos, em seu sentido formal, so invlucros onde se aninha um ou mais direitos, sendo que nem
todos os direitos tm acesso ao registro imobilirio, mas apenas os direitos reais imobilirios, ou direitos
obrigacionais determinados em lei, ou, ainda, outros direitos, atos e fatos jurdicos que de qualquer modo
influenciem o imvel ou as pessoas a ele relacionadas (ttulos em sentido material).

Sendo assim, o ponto de partida para a verificao da inscritibilidade de um ato, fato ou direito no sistema
registral o art. 167 da LRP, j que l esto previstos os principais atos, fatos e direitos registrveis ou
averbveis. Todavia, no s nesse artigo que se encontram os atos passveis de inscrio, mas em
vrios outros diplomas legais, tais como: Lei das Sociedades Annimas (Lei n 6.404/76), Lei dos Fundos
de Investimento Imobilirio (Lei n 8.668/93), Lei do Patrimnio de Afetao (Lei n 10.931/2004), Estatuto
da Cidade (Lei n 10.257/2001), etc.
Por fim, vale lembrar que ainda h divergncia entre doutrinadores quanto taxatividade ou no dos atos
registrveis e averbveis, havendo os que dizem ser taxativos (numerus clausus) ambos os incisos do art.
167; os que dizem ser ambos enunciativos (numerus apertus); e os que afirmam ser taxativos os atos
registrveis e enunciativos os atos averbveis. Fato que o art. 167, II, item 5, e o art. 246, caput, da LRP
deixam clara a possibilidade de se averbar outros atos no previstos expressamente na LRP ou qualquer
outra lei, bastando que tenha relao ou influncia no imvel, nas pessoas ou no registro (princpio da
concentrao).

Captulo 4 QUALIFICAO REGISTRAL E PROCEDIMENTO DE REGISTRO

4.1. Conceito, previso legal e caractersticas da qualificao

A qualificao registral a atividade fim do registrador. atravs dela que ele busca garantir o
cumprimento da finalidade precpua do registro de imveis, que dar autenticidade, segurana e eficcia
aos atos e fatos jurdicos relativos a imveis. Para Ricardo Henry Marques Dip (2005, p.168), qualificao
registral o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em ordem a sua inscrio
predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao. Em outras palavras, o exame
jurdico do ttulo apresentado com vistas emisso de um juzo de valor sobre a possibilidade ou
impossibilidade de seu registro.

A previso legal da qualificao registral est no art. 198 da LRP, e seu pressuposto lgico-jurdico a
independncia funcional do oficial (art. 3 e 28 da LNR), por ser ele um profissional do direito, ao qual a lei
imps o dever de zelar pela legalidade dos atos e fatos jurdicos imobilirios, tem ele a prerrogativa de
examinar e qualificar o ttulo, decidindo pela efetivao ou recusa do registro, segundo suas convices
jurdicas, sendo fiscalizado no exerccio dessa atividade pelo Poder Judicirio.

Na esteira do pensamento de Dip (2005), pode-se elencar algumas caractersticas marcantes da

qualificao registral, quais sejam:

OBRIGATORIEDADE O registrador no pode deixar de proceder qualificao, sob qualquer

pretexto, nem mesmo alegando lacunas ou ausncia de lei, no podendo ser dispensada ao
argumento de ter havido qualificao jurdica anterior por quem elaborou o ttulo.
CARTER PERSONALSSIMO No importa quem examinou (qualificou) o ttulo, se um auxiliar
registral ou um escrevente, a responsabilidade ser sempre do registrador (civil e
administrativamente). A responsabilidade criminal ser individualizada (arts. 22 a 24 da LNR).
Significa dizer, ainda, que o registrador no pode transferir a qualificao para outrem,
notadamente o juiz de registros pblicos ou corregedor.
INDEPENDNCIA A qualificao est adstrita somente legalidade e convico do registrador.
No est preso jurisprudncia ou orientaes de rgos de classe, nem mesmo s suas prprias
decises em casos anteriores. Segundo Hernndez Gil, citado por Dip (2005, p.178), a mesma
independncia que tem o juiz para ditar suas resolues.
CARTER JURDICO O juzo qualificador jurdico, na medida em que decide, nos limites da lei,
sobre a aptido de um ttulo para produzir efeitos de direito atravs da publicidade registrria.
INTEGRALIDADE dever do registrador proceder ao exame exaustivo do ttulo, em todos os
aspectos relevantes para a registrao ou seu indeferimento, e, se for o caso, indicar de uma s
vez todas as exigncias para a sua inscrio.

4.2. Qualificao em espcie

Em que pese entendimentos contrrios, a qualificao no uma simples verificao de formalidades, ela
uma anlise jurdica do ttulo como um todo, forma e contedo, sob pena de no se prestar finalidade a
que se prope o sistema registral (segurana, autenticidade e eficcia dos atos). Por isso ela pode ser
dividida em:

QUALIFICAO FORMAL Anlise dos elementos extrnsecos do ttulo (ex.: forma pblica ou
particular, original ou cpia, reconhecimento de firma, etc).
 QUALIFICAO MATERIAL Anlise dos elementos intrnsecos do direito, ato ou fato jurdico
posto no ttulo, especialmente aqueles referentes aos princpios registrais (ex.: transmisso de
direitos por quem no os possui, descompasso entre as caractersticas do imvel no ttulo e no
registro, etc.). No se trata de entrar no mrito da vontade das partes ou de quem elaborou o ttulo,
mas de verificar o mrito registral, ou seja, se o direito, ato ou fato jurdico em exame possui
potncia para ingressar na tbua registral.

ponto pacfico que os ttulos extrajudiciais merecem qualificao plena (formal e material), contudo
quanto aos ttulos judiciais ainda h muita divergncia doutrinria e jurisprudencial. Primeiramente,
preciso notar que os ttulos judiciais se dividem em dois grupos, ou seja, as ordens judiciais e os ttulos
judiciais em sentido estrito. As primeiras so determinaes de cunho cautelar e/ou acessrio, sem
envolver transmisso, constituio ou extino de direitos reais; normalmente expressa atravs de
mandado e/ou certido. J os ltimos so documentos judiciais que substituem ttulos de constituio,
transferncia ou extino de direitos reais, sendo os tipos mais comuns os formais de partilha, cartas de
adjudicao e cartas de arrematao.

Sobre o assunto, faz-se pertinente transcrever os ensinamentos de Marcelo Fortes Barbosa Filho (2005,
pp.229-231):

As ordens judiciais diferenciam-se dos ttulos judiciais. Todo ttulo judicial

resguarda, como antecedente necessrio, uma declarao emitida por um
rgo do Estado-Juiz e referente presena de um ttulo legitimrio, de
direito material, capaz de dar respaldo causal mutao jurdico-patrimonial a
ser operada pelo ato de registro. Em se tratando de uma ordem judicial, no
h semelhante correspondncia. Cuida-se de um comando dirigido ao
registrador e derivado da atividade jurisdicional, como resposta,
especialmente, a situaes de urgncia e que, dotadas de provisoriedade,
demandam certa elasticidade na conformao da deciso judicial. [...] Os atos
praticados com suporte em ordens judiciais no so aptos a criar novas
situaes jurdicas, isto , estabelecer novas posies para novos sujeitos de
direito. Diante das ordens, isso sim, ocorrem alteraes, em geral limitadoras,
de situaes jurdicas j existentes. A natureza diferenciada das ordens
judiciais deve provocar, portanto, uma diversificao dos procedimentos
registrrios prprios a tais comandos, quando feita uma comparao com os
ttulos judiciais. [...] A qualificao corresponde a um juzo lgico e crtico, do
qual no podem ser excludos, para a sobrevivncia do sistema adotado entre
ns, quaisquer ttulos, aqui includos os de origem judicial, expedidos por um
dos rgos do Estado-Juiz. [...] O oficial registrador no pode estar obrigado
pratica de atos ilegais, que viole completamente os princpios registrrios
bsicos e torne insegura e descontrolada a escriturao do flio real. Em seu
poder de qualificao, o registrador pode e deve rejeitar a prtica de tais atos,
verificado bice implcito aos prprios assentamentos. Num segundo plano, o
registrador analisa todo e qualquer ttulo levado ao seu conhecimento, seja
ele judicial ou extrajudicial, a fim de que seja verificada a viabilidade da
prtica de um ato de registro desejado (registrabilidade), mas sua atuao se
restringe, no entanto, a questes relativas forma e legalidade.
Dessume-se do texto acima transcrito que no cabe ao registrador imobilirio atuar como rgo revisor de
decises judiciais, porm igualmente correto afirmar que tanto as ordens quanto os ttulos judiciais
devem se submeter aos princpios e normas de direito registral.

V-se, portanto, que a qualificao ao mesmo tempo o corao e o calcanhar-de-aquiles da atividade

registral imobiliria. Se o registrador negar acesso ao flio real a um ttulo que poderia ser registrado ou,
ao contrrio, permitir o ingresso de um ttulo que no poderia ser aceito, em ambas as situaes estar
causando prejuzo s partes envolvidas e sociedade como um todo, maculando a segurana jurdica.
Sendo assim, em se tratando de qualificao registrria, h que se lembrar sempre da definio de
Ricardo Dip6, pois sendo um juzo prudencial, no se deve olvidar do bom senso.

*Para refletir

A recusa do registrador em averbar ou registrar uma ordem ou ttulo

judicial pode ser considerada como crime de desobedincia, na forma
do art. 330 do CP?

4.3. Procedimento de registro/averbao

Todo ttulo ingressa no Registro de Imveis atravs do seu protocolo ou prenotao no Livro n 1 (Livro
Protocolo)7, que o receptculo de todos os documentos que almejam ser publicizados atravs de um
registro ou averbao no flio real (arts. 174 e 182 da LRP).

Essa prenotao de suma importncia, pois o ingresso no Livro Protocolo que determina a prioridade e
preferncia do ttulo em relao a outro que lhe seja contraditrio (art. 186 da LRP), e porque uma vez
feito o registro este ser considerado eficaz desde o momento de sua prenotao (art. 1.246 do CC/2002).
Entretanto, mesmo que o ttulo prenotado no venha a ser registrado ou averbado, ficar para sempre no
Livro Protocolo a notcia de sua passagem pela serventia imobiliria.

Os elementos que devem constar no Livro Protocolo so aqueles elencados no art. 175 da LRP, quais
sejam:

A data da apresentao, que hoje, com a informtica, no s a data, mas a hora, o minuto e o
segundo da prenotao ou protocolizao costumam constar do Livro n 1.
O nome do apresentante, que no precisa ser o adquirente ou titular do direito a ser registrado,
podendo ser apenas um portador do ttulo, como o caso do despachante, advogado, parente ou
amigo do interessado no registro, at mesmo um terceiro interessado no registro, enfim, qualquer
pessoa que esteja portando o ttulo hbil para o registro poder prenot-lo na serventia.

6 Ver Captulo 15.

7 Se o apresentante no quiser prenotar o ttulo, ele tem a faculdade de solicitar apenas o seu exame e o clculo dos emolumentos que sero
devidos pelo registro ou averbao futura (art. 12, par. nico, da LRP).
 A natureza formal do ttulo, que o tipo do documento que instrumentaliza o direito, ato ou fato
jurdico a ser registrado. o ttulo em sentido formal de que se falou anteriormente. Exemplo: escritura
pblica, formal de partilha, carta de habite-se, instrumento particular, certido de casamento, etc.
Os atos que formalizar, ou seja, o direito, ato ou fato jurdico inscritvel. o ttulo em sentido material.
Exemplo: compra e venda, doao, permuta, partilha de bens, alterao de estado civil, etc.

Uma vez prenotado, normalmente segue-se a indicao do ttulo, que o seu lanamento nos livros
indicadores real e pessoal (Livros ns 4 e 5), ou seja, na ficha do imvel e na ficha da(s) pessoa(s) (s)
qual(is) corresponde o direito a ser inscrito, na forma dos arts. 179 e 180 da LRP. A partir da os Livros ns
1, 4 e 5 passam a conter a informao de todos os documentos que se encontram em tramitao na
serventia, fato que permite a emisso de certides de propriedade e de nus reais j com a informao
dessas prenotaes em andamento, evitando confuses e prejuzos para quem pretender negociar sobre
o imvel ou com determinada pessoa.

Passa-se, ento, etapa mais importante e nevrlgica do procedimento de registro, que a qualificao
do ttulo. Caso a qualificao seja positiva, o ttulo ser registrado ou averbado no Livro n 2 ou 3 8, e, se for
o caso, tambm no Livro das Aquisies de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras 9, fazendo-se meno
efetivao do ato nos Livros n 1, 4 e 5, devolvendo-se o ttulo ou as vias excedentes com a informao
resumida, em carimbo (ou etiqueta) dos atos praticados (art. 211 da LRP). Em contrapartida, se a
qualificao for negativa o registrador dever formular a nota de devoluo (exigncia) indicando os
motivos da recusa do ttulo (art. 198 da LRP10). A partir da abrem-se trs caminhos possveis, a depender
da vontade do apresentante do ttulo.

O primeiro caminho aquele em que o apresentante aceita a exigncia formulada e a cumpre dentro do
prazo da prenotao, que de 30 dias contados da data do protocolo (art. 205 da LRP). Dessa forma, o
ttulo ser registrado ou averbado, procedendo-se as devidas anotaes nos Livros ns 1, 4 e 5.

A segunda opo do apresentante consiste em desistir do registro ou averbao, seja por impossibilidade
de cumprir a exigncia, seja por critrio de convenincia e oportunidade, procedendo-se a seu pedido ao
cancelamento da prenotao e consequente devoluo dos emolumentos pagos, retendo-se o valor
correspondente s buscas e prenotao, na forma do art. 206 da LRP.

A terceira e ltima opo que tem o apresentante quando seu ttulo qualificado negativamente, consiste
em solicitar ao registrador, dentro do prazo de validade da prenotao, que suscite dvida registrria,

8 Tendo em vista o disposto nos arts. 228 e 295, par. nico, da LRP, no se pode olvidar que, ainda hoje, se o imvel no estiver matriculado, os
cancelamentos de inscries e transcries antigas, bem como seus atos acessrios podero ser averbados margem dessas inscries ou
transcries.

9 Um mesmo ttulo pode gerar mais de um registro e/ou averbao em mais de um livro, concomitantemente. o caso, por exemplo, de uma
Cdula de Crdito Rural Pignoratcia e Hipotecria, cujo registro da cdula, ou seja, do ttulo de crdito em si, feito no Livro n 3 (art. 178, II, da
LRP), enquanto que o registro da hipoteca cedular feito no Livro n 2, na matrcula do imvel (art. 167, I, 2, da LRP).

10 Havendo exigncia a ser satisfeita, o oficial indic-la- por escrito.

bastando para tanto informar sua discordncia com a exigncia, sem a necessidade de discorrer ou
argumentar sobre o motivo da irresignao, ficando o protocolo suspenso at final deciso judicial. Assim,
caber ao registrador a elaborao da petio de dvida, notificando o apresentante para impugn-la,
perante o juzo competente, no prazo de quinze dias. Julgada procedente a dvida, ou seja, declarando o
juiz a legalidade da exigncia, cancela-se a prenotao e devolve-se o ttulo e os emolumentos ao
apresentante, deduzindo-se o valor correspondente s buscas e prenotao. Julgada improcedente a
dvida, o ttulo remetido serventia para que se proceda ao registro ou averbao pertinente, mantendo-
se o protocolo original.

Captulo 5 DVIDA REGISTRRIA

5.1. Natureza jurdica da dvida

A dvida registrria tem natureza administrativa (art. 204 da LRP), e pode ser definida como um
procedimento especial, pelo qual o interessado busca um provimento judicial que negue ou confirme a
exigncia formulada pelo registrador, acerca do registro ou averbao 11 de um ttulo, sendo que a sentena
proferida no produz coisa julgada.

Segundo Dip (2005, p.318), a dvida registrria pode ser vista sob dois aspectos: a) o aspecto material,
significando o juzo emitido pelo registrador no exerccio de suas funes, obstando a uma pretenso de
registro; b) o aspecto formal, significando o procedimento de reviso hierrquica ou paraierrquica do juzo
no-jurisdicional de objeo a uma pretenso de registro.

A dvida registral uma das formas que o Poder Judicirio tem de fiscalizar, no caso concreto, o exerccio
da atividade do registrador, pois um procedimento posto disposio daquele que teve o ingresso de
seu ttulo negado pelo oficial do registro imobilirio.

5.2. Legitimidade para suscitar dvida

do registrador a legitimidade para suscitar a dvida registrria perante o juiz competente, a pedido do
apresentante do ttulo ou interessado no registro/averbao. Portanto, no h dvida de ofcio, pois o
registrador no suscita se no lhe for requerido (art. 198 da LRP).

A chamada dvida inversa acontece quando o prprio apresentante/interessado requer diretamente ao juiz
a soluo do impasse registral, e pode acontecer, em tese, de duas maneiras. Na primeira, o interessado
recebe a exigncia e, sem requerer ao registrador a suscitao, ingressa diretamente no juzo competente
com o pedido de dvida, formulado por ele prprio. Na segunda, o interessado recebe a exigncia e pede
a suscitao de dvida ao registrador, s que este no o faz. Dessa forma, em razo da inrcia do
registrador, o prprio interessado formula o pedido de dvida perante o juiz competente. Entretanto, a
aceitao desse tipo de dvida vai depender das normas e provimentos dos tribunais de cada Estado e do
11 No Estado de So Paulo s h procedimento de dvida para registros, existindo um procedimento diferenciado para a irresignao quanto
recusa de averbaes.
Distrito Federal, e, se estes no dispuserem sobre o assunto, caber ao juiz decidir, isso porque a LRP
no a probe expressamente, conforme bem lembrou Joo Pedro Lamana Paiva (2009, p.42):

A atual Lei n 6.015/73 no prev a chamada Dvida Inversa de iniciativa do

interessado. Porm, a mesma existe por criao pretoriana, que se configura
pela apresentao diretamente em juzo das razes de inconformidade da
parte interessada no registro. Chama-se Dvida Inversa porque no o
Registrador que a suscita a requerimento da parte; esta interpe este
Procedimento diretamente no Juzo competente. Aqui, ousa-se divergir do
posicionamento de Ceneviva, o qual afirma que a lei veda a dvida inversa.
Na verdade, entende-se que a lei no a prev, o que no se pode confundir.
Da anlise da Lei n 6.015/73, percebe-se que no h previso legal para a
interposio da Dvida diretamente no rgo jurisdicional, porque a mesma
deve ser encaminhada pelo Registrador ou Tabelio de Protesto. No existe
previso na lei para a admisso deste Procedimento. Quem o admite a
jurisprudncia, com base no art. 5, XXXV, da CF, que assim prev: A lei no
excluir da apreciao do Poder Judicirio leso ou ameaa a direito.

5.3. Legitimidade para impugnar a dvida

A legitimidade para a impugnao da dvida questo polmica, e esta comea pela prpria redao dos
arts. 198, III, e 199 da Lei n 6.015/73, que assim rezam:

Art. 198. [...]

III em seguida, o oficial dar cincia dos termos da dvida ao

apresentante, fornecendo-lhe cpia da suscitao e notificando-o para
impugn-la, perante o juzo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

[...]

Art. 199. Se o interessado no impugnar a dvida no prazo referido no item

III do artigo anterior, ser ela, ainda assim, julgada por sentena.

(negritou-se)

Assim, o art. 198, III, estabelece que o apresentante tem legitimidade tanto para pedir a suscitao da
dvida quanto para impugn-la. Porm, o art. 199 deixa entender que quem pode impugnar as razes da
dvida somente o interessado.

Defendendo que o apresentante s pode solicitar a suscitao de dvida, mas jamais impugn-la,
encontra-se o magistrio de Lamana Paiva (2009, p.32):

A pessoa qualificada como interessada na Dvida aquela que titula ou

pretende titular um direito real, o que se verifica da anlise da matrcula ou do
ttulo que pretende ingressar no Flio Real. aquele que espera ver um
direito seu constitudo, declarado, modificado ou extinto, isto , aquele que
sofrer os efeitos do ato registral colimado. J o apresentante do ttulo pode
ser qualquer pessoa, independentemente de ter ou no interesse no ato
 registral. aquele que comparece na serventia para entregar o ttulo, no
necessitando ser que figura no documento. [...] Realiza-se esta distino para
esclarecer quais os poderes atribudos a cada um. Veja-se que o
apresentante est citado no caput do art. 198 e o interessado no art. 199 da
LRP. [...] Portanto, ambos apresentante e interessado podem requerer ao
Oficial a suscitao da Dvida; todavia, a partir deste momento, somente o
interessado poder agir na busca da tutela do seu direito, no sendo
permitido ao apresentante impugnar (contestar) a Dvida, nem recorrer da
deciso; somente ao interessado ser atribuda tal faculdade.

Em lado diametralmente oposto encontra-se Dip (2005, p.326):

No exige a Lei de Registros Pblicos que o apresentante do ttulo seja

propriamente interessado em seu registro. Quer para o requerimento de
suscitao, que para a impugnao, quer para o recurso, no procedimento de
dvida, legitima-se o apresentante, salvo o notrio.

Na prtica, verifica-se que tal discusso se restringe ao mundo acadmico, pois a jurisprudncia tem
aceitado a suscitao tanto do apresentante quanto do interessado.

5.4. Competncia para julgar a dvida

A competncia para julgar a dvida da justia comum, estadual ou distrital, devendo o Juzo ser definido
pela Lei de Organizao Judiciria da referida unidade federada.

A exceo fica por conta dos casos previstos na Lei n 5.972/73, relativamente a ttulos que envolvam
discriminao administrativa de terras devolutas da Unio ou a imvel possudo ou ocupado por rgo da
administrao federal ou unidade militar.

5.5. Caractersticas e questes processuais pontuais

O procedimento da dvida regido pelas disposies da LRP (arts. 198 a 204), aplicando-se
apenas subsidiariamente o Cdigo de Processo Civil.
Apesar de ser um procedimento judicial, na dvida no h lide nem litigantes, mas sim um
interesse e um interessado no registro ou averbao. A sentena resolve um impasse entre o
interesse no registro/averbao e sua recusa.
O interessado no litiga contra o registrador, to pouco este litiga contra aquele, tanto assim que
o registrador no tem nem legitimidade para recorrer da sentena (art. 202 da LRP), cabe a ele to-
somente cumpr-la.
Em que pese no haver autor e ru na dvida, apenas para efeito de nomenclatura processual o
registrador chamado de suscitante, e o interessado chamado de suscitado.
O juiz se limita a analisar o ttulo que se pretende registrar ou averbar luz das normas relativas
aos registros pblicos e ao direito em foco, verificando a legalidade e cabimento da exigncia, sem
perquirir sobre questes que no estejam contidas no ttulo.
 A impugnao facultativa (art. 199 da LRP), se no houver, no h que se falar em revelia ou
confisso.

No havendo impugnao, no h previso na LRP de interveno do Ministrio Pblico (arts. 199

e 200 da LRP), mas nada impede que mesmo assim o juiz queira ouvi-lo, tendo em vista sua
funo de fiscal da lei, mormente em se tratando de matria afeita aos registros pblicos.
A sentena no produz coisa julgada material, e, assim, no impede que o interessado leve a
questo s vias ordinrias.
Da sentena cabe recurso de apelao, com seu duplo efeito (devolutivo e suspensivo), na forma
do art. 202 da LRP.
A doutrina e jurisprudncia dominantes entendem no haver possibilidade de recurso para os
tribunais superiores, por se tratar de procedimento de natureza administrativa.

Aplicao do mandado de segurana12:

a) diretamente contra a exigncia, substituindo a prpria dvida: Em tese possvel, em virtude de
que o registrador se amolda figura da autoridade para fins de mandado de segurana.
b) desafiando a sentena da dvida, no lugar do recurso de apelao: Em tese possvel, pois a
proibio de utilizao do writ em substituio a recurso s se aplica a processos contenciosos.

*Provocao

possvel se registrar ou averbar, na pendncia de dvida registrria, um

ttulo sobre o mesmo imvel que no seja contraditrio com aquele da
dvida?

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