BOLILLA 16

El contrato de locacin en el Nuevo Cdigo Civil

El nevo Cdigo Civil que entr en vigencia el 1 de Agosto de 2015 introduce

algunas modificaciones al contrato de locacin respecto a lo establecido en el
Cdigo anterior, ley de alquileres y dems leyes complementarias.

Regulacin autnoma de la locacin de cosas

El cdigo, al contrario del anterior, regula de forma autnoma la locacin de

cosas muebles e inmuebles, de la locacin de servicios.

ARTCULO 1187.- Definicin. Hay contrato de locacin si una parte se obliga a

otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un
precio en dinero.

Requisito de la forma escrita.

Tanto para la locacin de inmuebles como de muebles se exige la forma

escrita. Igualmente la forma est establecida ad probationem, por lo cual su
omisin no acarrea la nulidad del contrato.

ARTCULO 1188.- Forma. Oponibilidad. El contrato de locacin de cosa inmueble

o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de
parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Continuadores de la locacin.

Se retoma lo establecido por el art. 9 de la ley 23.091, protegiendo a quienes

vivan con el locatario, recibiendo ostensible trato familiar. Adems de exigir el
trato familiar, la nueva regulacin exige un plazo mnimo de un ao durante el
cual hayan cohabitado.

ARTCULO 1190.- Continuador de la locacin. Si la cosa locada es inmueble, o

parte material de un inmueble, destinado a habitacin, en caso de abandono o
fallecimiento del locatario, la locacin puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien
lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar
durante el ao previo al abandono o fallecimiento.

Asimismo, se hace prevalecer el derecho de los continuadores sobre los

herederos del locador.

Nulidad de clusulas en contra de personas incapaces y de capacidad

restringida.
Se extiende la proteccin que estableca el art. 1504 del Cdigo en proteccin
de los menores, a los dems incapaces, estableciendo la nulidad de las
clusulas que impida su ingreso o excluya la habitacin de los mismos. Incluso,
la proteccin alcanza especficamente a los casos en que el locador no habite
en el inmueble.

ARTCULO 1195.- Habitacin de personas incapaces o con capacidad

restringida. Es nula la clusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble
alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad
restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representacin del
locatario o sublocatario, aunque ste no habite el inmueble.

Ampliacin del plazo mximo

Se ampla el plazo mximo de la locacin a 20 aos para destino habitacional

y a 50 aos para otros destinos (el plazo establecido por el cdigo anterior es
de 10 aos para ambos casos). Es especialmente til esta ampliacin en los
casos de contratos de inmuebles con destino comercial o industrial,
permitiendo que el locatario amortice inversiones que puede haber realizado
en el inmueble.

Plazo mnimo del contrato

Otra modificacin es que se unifica el plazo mnimo para todos los destinos de
locacin de inmuebles, estableciendo un mnimo legal de dos aos. Este plazo
no se aplica a los siguientes casos:

a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a

habitacin de su personal extranjero diplomtico o consular;

b. habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o

similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue
hecho con esos fines;

c. guarda de cosas;

d. exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que
debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Obligaciones del locador

Se mantienen las obligaciones del locador:

 Entregar la cosa segn lo acordado (o en el estado que sea apta para su
destino en defecto de acuerdo.

Conservar la cosa con aptitud para el destino convenido, abonando las

reparaciones por daos ocasionados por su culpa, dependientes, hecho de
tercero o caso fortuito.

Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario.

Obligaciones del locatario

El locatario est obligado por su parte a:

No puede variar el destino de la cosa

Conservar la cosa en buen estado, respondiendo por los daos ocasionados por
su causa o visitantes ocasionales, o por incendios no originados en caso
fortuito. El cdigo cambia las reglas en cuanto a la responsabilidad del
incendio, ya que la legislacin anterior traa una presuncin iuris tantum de
que el incendio era originado en caso fortuito.

Debe abonar los gastos de mero mantenimiento de la cosa y de conservacin

tambin si la cosa es mueble.

Abonar el canon convenido

Pagar cargas y contribuciones originadas en el destino de la cosa, pero no est

obligado a pagar las que gravan la cosa salvo pacto en contrario.

Restituir la cosa en el estado que la recibi, salvo los deterioros del paso del
tiempo y el uso regular.

Entregarle al locador las constancias de los pagos que efectu de impuestos y

servicios.

Frustracin del uso de la cosa. Rescisin

Se establece en el art. 1203 que cuando el locatario se vea impedido de usar la

cosa o la misma no pueda servir para el objeto de la convencin, puede pedir
la rescisin del contrato, o la cesacin del pago durante el perodo que
estuviere impedido del uso.

Este supuesto se da nicamente en casos que afectan la cosa, por lo cual no

comprendera casos como la mudanza del locatario por cambio de domicilio
laboral, u otros casos que no surgen de la cosa.
Eliminacin del vicio redhibitorio por oscurecimiento.

Se elimina la posibilidad de finalizar el contrato o reduccin del precio por

construcciones vecinas que reduzcan la luz del inmueble (situacin que se
explicaba a la poca de sancin del cdigo anterior cuando no existan redes
elctricas). nicamente se reserva dicha posibilidad en caso de dolo del
locador.

Va ejecutiva para el cobro de alquileres, expensas, impuestos y

dems gastos.

Adems de establecer dicha va para el cobro de los alquileres, el cdigo

agrega que est prevista para toda otra prestacin de pago peridico
asumida convencionalmente por el locatario. As se aclara cierta discrepancia
que haba en alguna jurisprudencia respecto a la procedencia de la va
ejecutiva para estos casos.

Comunicacin previa al juicio de desalojo por falta de pago

El nuevo cdigo mantiene el requisito de la intimacin para proceder al

desalojo por falta de pago, establecindolo nicamente para los contratos con
destino habitacional.

El locador deber intimar fehaciente al locatario por el plazo de 10 das

corridos desde la recepcin de la comunicacin, indicando el lugar donde debe
hacerse efectivo el pago.

Cesin y sublocacin

Respecto a la cesin, est permitida salvo prohibicin contractual. La

prohibicin de ceder incluye la de sublocar.

Para la cesin se debe seguir los trminos previstos para la cesin contractual
en los artculos 1636 y siguientes.

El locatario puede sublocar una parte de la cosa, si no est prohibido en el

contrato. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su
intencin de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien
se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignar a la cosa. El
locador tendr 10 das para oponerse.

Finalizacin del contrato continuacin

Se establece que no hay tcita reconduccin en caso de que el locatario
contine con la tenencia de la cosa una vez vencido el plazo contractual,
siguiendo con los mismo trminos del contrato anterior. Cualquiera de las
partes dar por concluido el contrato por comunicacin fehaciente. Esto se
aplica an cuando el locador reciba pagos vencido el plazo contractual.

Resolucin anticipada por parte del locatario

El nuevo Cdigo recepta lo establecido por el art. 8 de la ley 23.091,

extendiendo a todos los destinos la posibilidad de resolver el contrato.

El art. 1221 establece que: si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido

seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al
locador. Si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la
relacin locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la
suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el
inmueble y la de un mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.

A diferencia de la norma vigente, que estableca un plazo de 60 das de

anticipacin para realizar el aviso correspondiente, en el artculo mencionado
no hace referencia a plazo alguno, por lo cual ser conveniente incluir una
mencin expresa en los contratos para evitar inconvenientes.

EL CONTRATO DE LOCACIN DE INMUEBLES

EN EL NUEVO CDIGO CIVIL.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin que entrar en vigencia el

prximo de agosto regula este contrato en el Libro Tercero, Ttulo IV,
Seccin 8, Captulo 4.

La legislacin es muy breve. Slo cuenta con 41 normas y debe ser hecho
por escrito.

-Plazo mnimo del contrato-

El plazo mnimo es de dos (2) aos, si carece de plazo expreso
determinado mayor y cualquiera sea su destino, salvo los siguientes
casos:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el

destinado a habilitacin de personal extranjero, diplomtico o consular,

b) habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo,

descanso o similares.

Si el plazo supera los SEIS meses se presume que no fue hecho a esos
fines,

c): Guarda de cosas, y

d): Exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el
contrato y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor.

-Plazo mximo del contrato-

Cualquiera sea su objeto no puede exceder de: VEINTE (20) aos para el
destino habitacional, y CINCUENTA (50) aos para los otros destinos.

-Meses de anticipo y depsito-

Si el destino es habitacional no puede requerirse del locatario:

a): El pago de alquileres anticipados mayores a un (1) mes;

b): Depsito de garanta o exigencias similares, por cantidad mayor al

importe de un (1) de alquiler por cada ao de locacin contratado,

c): El pago de valor llave o equivalentes. La nueva redaccin, por otro

lado, dispone que la locacin se transmite por causa de muerte del
propietario o del inquilino y subsiste durante el tiempo convenido,
aunque la cosa sea enajenada.

Otra diferencia con la redaccin anterior es la siguiente:

En caso de abandono o fallecimiento del locatario, si la cosa locada es

inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitacin, la
locacin puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y
hasta el vencimiento del plazo contractual, por quin lo habite y
acredite un ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono
o fallecimiento. Asimismo, el locatario debe dar al inmueble el destino
acordado en el contrato.

-Las obligaciones de las partes-

Propietarios e inquilinos deben cumplir obligaciones.

-En el caso de los propietarios, se mencionan las siguientes:

I: Entregar el inmueble conforme lo acordado.

II: Conservar el inmueble con aptitud para el uso convenido,

III: Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario o inquilino.

Otro cambio en la redaccin se refiere al caso de prdida de luminosidad

del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza
al locatario a solicitar la reduccin del precio ni a resolver el contrato.

Excepto que medie dolo del locador.

-Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan:

I: Prohibicin de variar el destino del inmueble, aunque ello no cause

perjuicio al propietario,
II: Mantener el bien en buen estado y conservarlo en el estado en que
lo recibi,

III: Pagar el canon convenido. Cargas y contribuciones por la actividad

que otorgue al inmueble locado,

IV: Pagar por anticipado la prestacin dineraria mensual,

V: Restituir el inmueble al concluir el contrato, en el estado en que lo

recibi, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del
tiempo y el uso regular,

VI: Pagar los deterioros causados, que no sean los enunciados

anteriormente.

Debe quedar claro que el inquilino no tiene a su cargo el pago de las

cargas y contribuciones que graven el bien excepto pacto en contrario.

Otro de los cambios en el Nuevo Cdigo consiste en que si por caso

fortuito o fuerza mayor, el inquilino se ve impedido de usar y gozar del
inmueble, o sta no puede servir para objeto de la convencin, puede
pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del pago del precio por el
tiempo que no pueda usar y gozar de ella.

Rgimen de mejoras-

Finalmente, se detalla que el locatario puede realizar mejoras en el bien

alquilado, excepto que:

* Est prohibido en el contrato,

* Alteren la substancia o forma de la cosa,

* Haya sido interpelado a restituir el inmueble.

El texto de la norma no deja lugar a dudas de que el inquilino no
tendr derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de mero lujo o
suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al
propietario.

-Extincin del contrato-

Al respecto, la Seccin 6 especifica los modos especiales de extincin

de lo locacin:

a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el

art. 1.218, segn sea el caso,

b) La resolucin anticipada.

Asimismo dispone que en caso de vencimiento del plazo convenido o del

plazo mnimo legal en caso de ausencia de convencin-, si el locatario
contina en la tenencia del inmueble, no hay tcita reconduccin, sino la
continuacin de la locacin en los mismos trminos contratados, hasta
que cualquiera de las partes d por concluido el contrato mediante
comunicacin fehaciente.

-Resolucin imputable al locatario que autoriza al locador a resolver el

contrato,

a) Por cambio de destino o uso irregular en los trminos vistos,

b) Por falta de conservacin del inmueble locado, o su abandono sin

dejar quin haga sus veces,

c) Por falta de pago del alquiler convenido, durante dos (2) perodos
mensuales consecutivos.

-Resolucin imputable al locador que autoriza al locatario a resolver el

contrato, si el locatario incumple:

a) La obligacin de conservar el inmueble, con aptitud para su uso y

goce convenidos,

b) La garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.

-Resolucin anticipada-
El contrato de locacin puede ser resuelto anticipadamente por el
locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han trascurrido seis (6) meses de

contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador, Si
se hace uso de la opcin resolutoria durante el primer ao de vigencia
de la relacin locativa, deber abonar al locador, en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio (1 y 1/2) de
alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la
opcin la ejercita transcurrido dicho lapso,

b) En los casos de excepciones al plazo mnimo legal, debe abona al

locador el equivalente a dos (2) meses de contrato.

-Desalojo-

El Nuevo Cdigo Civil dispone que Al extinguirse la locacin debe

restituirse la tenencia de la cosa locada. Adems, establece que, si no
paga el alquiler, el locador previamente a la demanda de desalojo, debe
intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida,
ordenando un plazo no inferior de diez (10) das corridos contados a
partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago.

Es el mismo plazo estipulado para la ejecucin de sentencia de desalojo.

En tanto el locatario puede retirar la mejora til o suntuaria al concluir
la locacin, pero no puede hacerlo si se acord que quede en beneficio
del inmueble o si la separacin se sigue de dao para ella.

-no se aplica el procedimiento previsto para la clusula resolutoria

implcita-

-Fianza-

Respecto de la fianza se dispone que su obligacin cesa

automticamente al vencimiento del plazo de la locacin, excepto la que
derive de la no restitucin en tiempo del inmueble locado. Asimismo, se
exige el consentimiento del fiador para obligarse en la renovacin o
prrroga del contrato debe ser expreso, una vez vencido el plazo del
contrato de locacin. Por ltimo dispone que se considerarn nulas todas
las disposiciones anticipadas que extienda la fianza del contrato de
locacin.