Reabilitao Urbana

Benefcios Fiscais
janeiro 2016

1
Introduo

Na ltima dcada, tem vindo a verificar-se uma

degradao progressiva das zonas mais antigas das
principais cidades portuguesas, impulsionada, em
grande parte, por um nmero excessivo de construes
de raiz e pelo consequente abandono e desgaste dos
edifcios mais antigos.

Por forma a inverter a referida tendncia, tem vindo

a ser conferida elevada prioridade reabilitao
urbana, tendo, neste domnio, sido j implementadas
medidas que procuram, de forma articulada, fomentar
a reabilitao urbana, designadamente por meio de
incentivos ao nvel fiscal e financeiro.

Neste contexto, desde a Lei do Oramento do Estado

para 2008 (Lei n. 67-A/2007, de 31/12) que tanto os
promotores imobilirios, como os investidores, tm
ao seu dispor um leque vasto de benefcios fiscais,
atualmente com assento nos artigos 45. e 71. do
Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF) e na Lista I anexa
ao Cdigo do IVA.

Assim, pretende-se com o presente guia proceder

sistematizao dos benefcios fiscais reabilitao
urbana presentemente em vigor.

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Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)

Iseno de IMI para prdios objeto

de reabilitao
Os prdios objeto de reabilitao urbanstica esto
isentos de IMI, por um perodo de 3 anos, a contar da
emisso da respetiva licena de construo.

O que se entende por reabilitao urbanstica?

Trata-se do processo de transformao do solo urbanizado, compreendendo a execuo de obras
de construo, reconstruo, alterao, ampliao, demolio e conservao de edifcios, tal
como definidas no regime jurdico da urbanizao e da edificao, com o objetivo de melhorar
as condies de uso, conservando o seu carter fundamental, desde que, em qualquer caso,
seja atribuda a esse prdio, quando exigvel, uma classificao energtica igual ou superior a
A ou quando, na sequncia dessa reabilitao, lhe seja atribuda classe energtica superior
anteriormente certificada, em pelo menos dois nveis.

Como se processa
a atribuio da
iseno?
O benefcio opera por
meio de reembolso
do valor pago pelo
contribuinte a ttulo de
IMI, a cargo do servio de
finanas competente, at
15 dias aps comunicao
por parte da cmara
municipal da rea da
situao do prdio da
efetiva concluso das
obras de reabilitao, e
emisso da competente
certificao urbanstica e
certido energtica.

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Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)

Iseno de IMI para prdios reabilitados

Os prdios que tenham sido objeto de ao de reabilitao, iniciada aps 1 de janeiro de 2008 e que se encontre
concluda at 31 de dezembro de 2020, ficam isentos de IMI por um perodo de 5 anos, a contar do ano,
inclusive, da concluso da ao de reabilitao, podendo a iseno ser renovada por um perodo adicional de 5
anos, desde que localizados em rea de reabilitao urbana ou constituam prdios urbanos arrendados passveis
de atualizao faseada de rendas nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

O que se entende por ao de reabilitao?

A interveno destinada a conferir adequadas caractersticas de desempenho e
de segurana funcional, estrutural e construtiva a um ou vrios edifcios, ou s
construes funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como
s suas fraes, ou a conceder-lhe novas aptides funcionais, com vista a permitir
novos usos ou o mesmo uso com padres de desempenho mais elevados, das quais
resulte um estado de conservao do imvel, pelo menos, dois nveis acima do
atribudo antes da interveno, devidamente certificada pela entidade competente.

O que se entende por rea de reabilitao urbana?

A rea territorialmente delimitada pela assembleia municipal da rea de situao do
prdio, sob proposta da cmara municipal.

Como se processa a atribuio da iseno?

O benefcio opera cabea, ou seja, dispensa o contribuinte de proceder ao
pagamento do IMI, contando que o estado dos imveis antes e depois da realizao
das obras de reabilitao tenha sido certificado pela cmara municipal e essa mesma
certificao tenha sido enviada Autoridade Tributria e Aduaneira (AT).

A AT entende que as referidas duas isenes de IMI no so cumulveis em relao

ao mesmo prdio, mesmo que aps a concluso da obra de reabilitao o prdio
venha a ser objeto de transmisso (cfr. Ofcio Circulado n. 40 109, de 21.07.2015).
Este entendimento no foi ainda discutido junto de nenhum Tribunal ou Centro de
Arbitragem, pelo que incerta a sua legalidade.

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Imposto Municipal sobre as Transmisses
Onerosas de Imveis (IMT)
Iseno de IMT em aquisies de prdios urbanos destinados reabilitao
urbana
Esto isentas de IMT as aquisies onerosas de prdios urbanos destinados a reabilitao urbanstica, desde que
se iniciem as obras de reabilitao no prazo de 3 anos a contar da data de aquisio.

Como se processa a atribuio da iseno?

O benefcio opera por meio de reembolso do valor pago pelo contribuinte a ttulo de
IMT, a cargo do servio de finanas competente, at 15 dias aps comunicao por parte
da cmara municipal da rea da situao do prdio da efetiva concluso das obras de
reabilitao, e emisso da competente certificao urbanstica e certido energtica.

Iseno de IMT na primeira aquisio de prdio reabilitado

Est isenta de IMT a primeira aquisio onerosa de prdio objeto de ao de reabilitao, localizado na rea
de reabilitao urbana, desde que o prdio ou a frao seja destinada exclusivamente a habitao prpria e
permanente do adquirente e a ao de reabilitao tenha sido iniciada aps 1 de janeiro de 2008 e concluda at
31 de dezembro de 2020.

Como se processa a atribuio da iseno?

O benefcio opera cabea, ou seja, dispensa o contribuinte de proceder ao
AT
pagamento do IMT, contando que o estado dos imveis antes e depois da realizao
das obras de reabilitao tenha sido certificado pela cmara municipal e essa mesma
certificao tenha sido enviada AT.

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Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)

IVA de 6% nas empreitadas de reabilitao urbana

Beneficiam da taxa reduzida de IVA de 6% as empreitadas de reabilitao urbana, realizadas em imveis ou em
espaos pblicos localizados em reas de reabilitao urbana ou no mbito de operaes de requalificao e
reabilitao de reconhecido interesse pblico nacional, bem como as empreitadas de reabilitao de imveis
que, independentemente da localizao, sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitao e da
Reabilitao Urbana (IHRU) e as que sejam realizadas no mbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal
reabilitao de edifcios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU.

Como se processa o reconhecimento da taxa reduzida?

No se exige qualquer procedimento especfico, bastando que a empreitada seja
passvel de ser qualificada como uma obra de reabilitao urbana e a mesma
seja realizada numa rea de reabilitao urbana ou no mbito de operaes de
requalificao e reabilitao de reconhecido interesse pblico nacional.

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Imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Singulares (IRS) e Imposto sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC)

Deduo coleta de encargos suportados com a ao de reabilitao

So dedutveis coleta, em sede de IRS, com o limite de 500, 30% dos encargos suportados pelo proprietrio
relacionados com a reabilitao de imveis, tanto de imveis situados em rea de reabilitao urbana, como de
imveis arrendados passveis de atualizao faseada de rendas de acordo com o Novo Regime de Arrendamento
Urbano (NRAU), que tenham sido objeto de ao de reabilitao.

Mais-valias na alienao de imveis reabilitados so

tributadas a 5%
So tributadas em IRS, taxa autnoma de 5%, sem prejuzo da opo pelo Mais-valias
englobamento, as mais-valias decorrentes da alienao de imveis situados nas reas
de reabilitao urbana, objeto de ao de reabilitao nos termos das respetivas
e rendas
estratgias de reabilitao, entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2020. sujeitas a

Rendas de imveis reabilitados so tributadas a 5% 5%

So tributados taxa de 5% os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento
de imveis situados nas reas de reabilitao urbana e objeto de ao de
reabilitao, entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2020, nos termos das
respetivas estratgias de reabilitao ou passveis de atualizao faseada de rendas
de acordo com o NRAU.

No tributao dos rendimentos obtidos pelos Organismos de Investimento

Coletivo (OIC)
Os rendimentos resultantes da alienao ou arrendamento de prdios objeto de ao de reabilitao urbana no
so tributados em sede de IRC.

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Tributao dos rendimentos dos participantes dos FIIRU

Tributao dos rendimentos dos participantes dos FIIRU

Pessoas Singulares Pessoas Coletivas

No Residentes
Residentes1 Residentes
Rendimentos
distribudos e
resultantes de
resgate Aplicao da taxa
Reteno na fonte
geral de IRC, com
taxa liberatria de Isentos2
reteno na fonte por
10%
conta de 10%

Aplicao da taxa
autnoma de
10% sobre o saldo Aplicao da taxa
Mais-valias Isentos2
positivo entre as geral de IRC
mais e menos-valias
imobilirias

O que so os FIIRU?
75%
Os FIIRU so Fundos de Investimento cujo ativo constitudo em, pelo menos, 75%
de bens imveis sujeitos a aes de reabilitao realizadas em reas de reabilitao
urbana, desde que constitudos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro
de 2013.

1
Aplicvel aos sujeitos passivos de IRS que obtenham os rendimentos fora do mbito de uma atividade comercial, industrial ou agrcola.

2
So excludas da iseno as entidades que sejam residentes em pas, territrio ou regio sujeito a regime fiscal mais favorvel constante
de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanas, e as entidades no residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25%
por entidades residentes. Casos em que se proceder tributao taxa de 10% (reteno na fonte com carter definitivo, no caso de
rendimentos distribudos ou obtidos no resgate).

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Contactos
Cludia Bernardo Ricardo Almeida
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Financial Services Financial Services
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cbernardo@deloitte.pt rialmeida@deloitte.pt

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Tax Partner Tax Associate Partner
Real Estate Real Estate
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