SUMRIO

PLANO DE GESTO DE MANUTENO DE FACHADAS

(1) BELISRIO, WALDIR SANTOS JNIOR;
(2) BAUER, ELTON
(1) PECC/UnB Universidade de Braslia waldir.belisario@uol.com.br;
(2) PECC/UnB Universidade de Braslia elbauerlem@gmail.com

RESUMO

O presente trabalho visa apresentar os principais conceitos e rotinas nos

trabalhos de manuteno de fachadas, procurando mostrar a
importncia das aes de manuteno preventiva, o seu
planejamento, mostrando que agentes de degradao podem afetar
o comportamento da vida til das fachadas.

Palavra-Chave: Gesto da Manuteno; Manuteno Preditiva;

Manuteno Preventiva; Plano de Manuteno; Custos.

ABSTRACT

This paper presents the key concepts and patterns in faade

maintenance work, trying to show the importance of preventive
maintenance actions, your planning, showing that degradation agents
can affect the behavior of the useful life of the facades.

Keywords: Management Maintenance; Predictive Maintenance;

Preventive Maintenance; Maintenance Plan; Costs.
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1. INTRODUO
Durante sua vida de servio, os edifcios sofrem uma degradao,
podendo perder sua funcionalidade. O processo de degradao tem
incio na fase de construo, tanto em seus aspectos exigenciais,
quanto em suas funes. Esse processo pode ser controlado e a vida til
dos edifcios alcanada, se for devidamente mapeado e passar por
manutenes preventivas, como ocorre na indstria automobilstica. A
manuteno de edifcios implica em custos de ps-obra e, portanto,
apesar da manuteno do edifcio poder ser planejada e corretamente
especificadas, se o recurso for disponvel para tratar as falhas previstas
do edifcio, a manuteno acabar por acontecer. Prdios podem
falhar por uma srie de razes: projeto mal elaborado, construo
defeituosa, manuteno deficiente, materiais defeituosos e com mau
uso.
Diante de um oramento de manuteno previsto ou adotado na fase
de projetos e com o aumento dos custos de construo e manuteno,
a gesto de manuteno vem ganhando fora, onde uma das tarefas
mais importantes a de minimizar os custos operacionais. Portanto, a
seleo das estratgias mais rentveis e de manuteno adequada
pode resultar em melhor dotao oramentaria. O processo de
manuteno tambm pode minimizar a deteriorao dos edifcios,
alm da manuteno do desempenho ao longo de todo seu ciclo de
vida (concepo, construo, utilizao e demolio).
A manuteno importante etapa na garantia dos cumprimentos de
vida til da edificao, onde a seguir daremos alguns conceitos a luz da
norma ABNT NBR 15575:
Manuteno - Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a
serem realizadas ao longo da vida til da edificao para conservar ou
recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes e
atender as necessidades e segurana dos seus usurios; Manuteno
rotineira - Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um fluxo
constante de servios, padronizados e cclicos, citando-se, por exemplo,
limpeza geral e lavagem de reas comuns; Manuteno corretiva - Nos
termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios que demandam
ao ou interveno imediata a fim de permitir a continuidade do uso
dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes, ou evitar
graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou
proprietrios; Manuteno preventiva - Nos termos da ABNT NBR 5674,
caracteriza-se por servios cuja realizao seja programada com
antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da
durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das
edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de verificaes
peridicas sobre o seu estado de degradao;
Vida til (VU) - Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo de
tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se prestam s atividades
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para as quais foram projetados e construdos, com atendimento dos

nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas, considerando a
periodicidade e a correta execuo dos processos de manuteno
especificados no respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno
(a vida til no pode ser confundida com prazo de garantia legal ou
contratual); Vida til de projeto (VUP) - perodo de tempo definido no
projeto e que acordado com o dono de obra e o projetista, servindo
de referncia s decises especficas;
Reabilitao: melhorias sem grandes alteraes s caractersticas
originais, podendo incluir algumas aes (embora limitadas) de
remodelao e modificao ao nvel dos elementos do edifcio;
Renovao: termo mais adequado para incluir os trabalhos de
reabilitao em que existe um significativo grau de modernizao ao
nvel dos elementos do edifcio (por exemplo: aplicao / execuo de
elementos que no existiam inicialmente no edifcio); os trabalhos de
renovao podero incluir a substituio de um grande nmero de
elementos do edifcio ou o acrescento de outros; Reconstruo: o caso
mais extremo de interveno, que pode incluir a demolio (quase
completa) ou no, e a reconstruo do edifcio e/ou da maioria dos
seus elementos.
Figura 1.1 - Terminologia utilizada no contexto da manuteno e
reabilitao (adaptada de Rosenfeld & Shohet, 1999)
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2. PROPOSTA DE METODIZAO DA PLANO DE MANUTENO

Perda de desempenho e degradao

A partir dos conceitos expostos no item anterior, o presente trabalho
apresentar alguns questionamentos e uma rotina de levantamentos
para conhecermos o comportamento da curva de degradao dos
diferentes sistemas que compem uma edificao, desde a sua
estrutura, sua envoltria e o restante dos componentes da mesma.
A figura 2.1 apresenta, de maneira esquemtica, uma sequncia de
verificaes da fachada de uma edificao, onde essa anlise trs 5
importantes questionamento a respeito da fachada, que a seguir ser
detalhado. Na primeira questo buscamos entender o tipo de fachada,
quais as caractersticas de seus componentes, fato que contribuir para
entender o comportamento dos mesmos ao longo do tempo. A
segunda questo uma simples pergunta e est relacionada com a
idade da fachada, sendo nova ou antiga, a partir da resposta dada,
seguimos um fluxo de processos para a fachada antiga, onde
comeamos a buscar o nvel de degradao que a mesma sofreu e
que resultou em perda de desempenho. Os caminhos levam a decises
com o objetivo de garantir os padres de projeto e tambm formar um
banco de dados de aes a serem tomadas a partir dos procedimentos
adotados ou a serem adotados.
Ao observar a tabela 1, possvel entender a base de dados e os
procedimentos a serem adotados em funo das anomalias
identificadas, onde sero estabelecidas as prioridades de interveno,
sendo urgentes (preditivas ou corretivas) ou as previsveis ao longo do
tempo (preventivas).
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Figura 2.1 Fluxograma de Manuteno de Fachadas (traduo e adaptao

de Flores Colen, Ins e Brito, Jorge, 2010)

Usurio

Seleo das
Dados de entrada 1
caractersticas
DB-1
dos materiais

Aes planejadas
(manuteno
Fachada preventiva)
Projeto de Simulao de Seleo de
existente ou
Fachadas Cenrios opes de
Fachada nva
LCC alternativas
Inspees
planejadas
Fachada existente (manuteno
(em fase de uso) Dados de Entrada 2 preditiva)
Manuteno DB-2
preditiva)

Dados de Entrada 3
DB-3
Quais so as
patologias Componente com
Monitorar e fazer
visveis e suas Situaes usuais comportamento igual ou
testes
provveis melhor ao previsto
causas
Dados de Entrada 4
DB-4

Situaes urgentes Limpar, reparar ou Limpar, reparar ou

(manuteno substituir o substituir o
corretiva) elemento existente elemento existente

1 1
Dados de Entrada 6 Procedimentos a
DB-6 serem adotados

Substituir o
elemento existente
Banco de dados e por outro
retroalimentao

Limpar, reparar ou
Dados de Entrada 5
substituir o
DB-5
elemento existente

Selecionar a
opo a ser
executada

Banco de dados e
retroalimentao
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Tabela 1 Base de Dados de Manuteno de Fachadas (traduo de Flores Colen, Ins e Brito, Jorge, 2010)
Base de Dados
DB3 Anomalias / DB4 Desempenho ao DB5 Operaes de DB6 Procedimentos
DB1 Opes Tcnicas
Causas / Efeitos longo do Tempo Manuteno Urgentes
Nvel de qualidade Por exemplo: sistemas de Mtodos de avaliao Tcnicas de inspeo Identificao das
requerida revestimento in-situ (por exemplo, ultra- situaes de urgncia
Funes / propriedades Craqueamento (por Comportamento em sonografias) Recomendao de
Detalhes / composies exemplo, devido circulao (in-situ e testes Tcnicas de limpeza (por verificaes temporrias
Regulao retrao por secagem de laboratrio) exemplo, lavagem a (por exemplo andames)
Localizao inicial) Mtodos de diagnstico seco, jato de gua sob
Em condies de Inchao (por exemplo Integrao com DB1, DB2 presso)
utilizao material de m) e DB3 Tcnicas de reparao
Perda de aderncia (por Critrios de deciso (por exemplo, aplicao
DB2 Vida de Servio exemplo mal preparado de revestimento sinttico
fundo) em fendas finas)
Escala (por exemplo, Tcnicas de substituio
Valores de vida de insuficiente de locais (por exemplo,
servios de referncia permeabilidade gua elementos quebrados
Composio do material do material) remoo)
Qualidade do projeto Manchas (por exemplo Tcnicas de proteo
Acabamento sais de cristalizao) (por exemplo
Local e ambiente Sujeira (por exemplo hydrofugation)
Nvel de manuteno atmosfrica poluio) Freqncia
Modelos de degradao Moldes (por exemplo Custos de aplicao (por
Modos de falha freqente umidificao) exemplo: concreto
Mtodos de previso Efeitos: misturado)
fatorial, experimentais, Perigo para a segurana Limpeza (lavagem e
empricos e estatsticos e integridade dos limpeza por jato de
Nveis mnimos de usurios gua)
qualidade Diminuir o desempenho Custo de reparao (por
Os critrios para o fim da global de fachada exemplo fissuras de
vida til Sem problemas tratamento)
excepcionais Custos de reposio
Tcnicas de proteo
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Conforme verificado na tabela 1, so estabelecidas condies

tcnicas, vida de servio, nvel de desempenho, operaes de
manuteno e nveis de urgncia, para estabelecer uma rotina de
aes de manuteno em fachadas de edificaes, tanto novas
quanto antigas. Podemos fazer uma adaptao das aes sugeridas
para fachadas e tratarmos as partes que compem uma edificao e
verificarmos o nvel de desempenho esperado, as especificaes
tcnicas de projeto (materiais, critrios e especificaes de execuo)
para definirmos as curvas de degradaes tericas e a partir de ensaios
de degradao acelerada desenvolver curvas de degradao de
campo e buscar uma correlao com as curvas tericas e definir o
correto tempo de intervenes preventivas que garantam o perfeito
funcionamento da edificao ao longo de sua vida til.
Os mecanismos de degradao alm do nvel de exposio que possa
acontecer, tem papel preponderante na vida til da edificao, pois
podem alterar o comportamento esperado da curva de degradao,
prejudicando o seu desempenho, assim como os tempos previsveis de
manuteno, que com certeza, no sendo previstos, levaro a custos
alheios ao oramento previsto no manual de uso, operao e
manuteno elaborado para essa edificao.

Figura 2.2 - Desempenho ao longo do tempo de um elemento,

instalao ou sistema

Quando falado em vida til da edificao, importante salientar que

a mesma composta por partes, que tem vida til com idades
diferentes, a citar a estrutura (pilares, vigas e lajes) e as fachadas
(elementos de vedao, elementos de revestimento bruto e elementos
de revestimento fino, as cermicas, as pinturas), conforme possvel
ilustrar nas tabelas de durabilidade/vida til previstas na ABNT NBR
15575, conforme pode ser observado na tabela 2, onde temos um nvel
de desempenho quanto a vida til da edificao, no deixando de
observar o rodap da tabela, que faz importante meno aos
processos de manuteno.
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Tabela 2 Vida til de Projeto mnima, intermediria e superior NBR

15575/2013 (tabela 5.C)

No plano de manuteno, estabelecido pelas expectativas de vida til

de projeto, possvel caracterizarmos como sero executadas suas
diferentes etapas, conforme ilustrado na figura 2.3.

Figura 2.3 Sequncia de Procedimentos de Manuteno (proposta de

metodologia de verificaes).

A verificao a etapa, que a partir de critrios definidos pelo usurio

ou pelo projeto, estabelece como o desempenho da edificao est se
comportando e como deve se apresentar. A vida til de projeto,
conforme visto na tabela 1, estabelece qual o nvel de desempenho
estabelecido para a edificao, tomando por base a ABNT NBR 15575,
que estabelece os nveis Mnimo, Intermedirio ou Superior para o
desempenho da edificao. Os agentes de degradao so os
responsveis pela perda das funes da edificao ao longo do
tempo, mas em funo da rea onde a edificao est construda, a
deteriorao pode ser maior ou menor, estabelecendo um
comportamento acima ou abaixo do esperado, tomando por base a
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figura 2.4, que estabelece a vida til do projeto, a vida til real e a vida
total, que poder ser maior ou menor que vida til estabelecida na
tabela 1 para as diferentes partes da edificao. A manutenibilidade
uma caracterstica inerente a um projeto de sistema ou produto, e se
refere facilidade, preciso, segurana e economia na execuo de
aes de manuteno nesse sistema ou produto, algumas das vezes
podendo facilitar ou dificultar a inspeo da edificao, onde
estabelecidos os critrios de aceitao, promovermos a etapa de
gesto e operao da manuteno, etapa que norteia a difcil etapa
de manuteno, que leva em conta o tempo de interveno, assim
como os nveis mnimos de funcionalidade para esta edificao, em
todo ou em parte, lembrando que as partes, conforme visto na tabela 1,
tem comportamentos diferentes, mas que trabalham em conjunto com
outras partes, como por exemplo, a estrutura em conjunto com as
vedaes horizontais e verticais.

Ciclo PDCA e a Melhoria Continua na Gesto da Manuteno

Na atual conjuntura, o plano e a gesto da manuteno tem tido
papel importante no desempenho da Vida til das edificaes, onde a
ABNT NBR 5674:2012, responsvel pelos critrios de manuteno
predial e a ABNT NBR 14037:2011 responsvel pelas diretrizes para
elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das
edificaes. Requisitos para elaborao e apresentao dos
contedos.
A figura 2.4 representa, segundo a ABNT NBR 5674:2012, como deve
acontecer o fluxo da manuteno, que iniciado a partir da
estruturao do manual de uso, operao e manuteno da
edificao, sendo finalizado com o registro dos arquivos, que segue
uma rotina semelhante ao ciclo PDCA.

Figura 2.4 Fluxo da documentao da manuteno

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Quando temos a rotina de aes a serem verificadas e executadas,

podemos definir um ciclo PDCA e estabelecer um programa de
melhoria continua, atendendo requisitos mnimos de desempenho e
estabelecendo um planejamento de manuteno dentro de um
cronograma e oramento previamente definidos ainda na fase de
projetos. Trabalhando com o sistema BIM ((Building Information Model ou
Building Information Modeling), que uma das novidades mais
promissoras dentro do mercado de Arquitetura, Engenharia e
Construo. Este conceito envolve o gerenciamento de informaes
dentro de um edifcio, desde a fase inicial de projeto, criando um
modelo digital que abrange todo o ciclo de vida da edificao e pode
estabelecer, a partir das previses de vida til e das curvas de
degradao, especificadas por regies e nveis de intensidade de
agentes de degradao, os momentos de intervenes, assim como se
sero preventivas, preditivas ou corretivas e estabelecer o quanto
impactaro nos custos e na maior ou menor durabilidade das
edificaes, mantendo o nvel de desempenho, ou at melhorando-o
em situaes de necessidade do usurio.

A figura 2.5 apresenta o ciclo PDCA para estabelecermos a gesto do

plano de manuteno, onde so definidas as etapas a serem
trabalhadas no processo de manuteno, onde em primeiro momento
estabelecemos a definio dos objetivos a serem trabalhados,
finalizando com as aes a serem adotadas, visando garantir o perfeito
funcionamento da edificao. O ciclo PDCA importante ferramenta
para definir e auxiliar na definio do tipo de manuteno que
pretendemos utilizar em nossa edificao seja da manuteno
preventiva (com custos previsveis em plano de uso, operao e
manuteno) ou a manuteno corretiva, que muitas vezes foge as
previses do plano de manuteno.

Figura 2.5 Abordagem sistemtica para resoluo de problemas,

utilizado no controle da qualidade (fonte da figura original:
http://www.sobreadministracao.com/o-ciclo-pdca-deming-e-a-melhoria-continua)
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O planejamento da manuteno importante atividade da construo

civil e hoje ao seguirmos os nveis de desempenho das edificaes,
segundo a norma ABNT NBR 15575, estabelecido importante relao
entre o construtor e o usurio, onde este ltimo deve seguir o plano de
manuteno estabelecido pelo construtor, que hoje no mero
documento cumpridor de exigncias de certificaes e sim importante
documento garantidor das garantias ora estabelecidas em normas
tcnicas da ABNT e tambm requisitos necessrios a manuteno do
desempenho da edificao em todo ou em partes, pois hoje no mais
tratamos o desempenho individualizado do prdio, mas sim dos sistemas
que compem a edificao, onde a norma ABNT NBR 15575 divida
em 6 partes e cada parte atende aos requisitos abaixo e todas devem
ter contempladas suas etapas de manuteno, para a garantia de suas
perfeitas funcionalidades, dentro dos conceitos de edificaes com a
finalidade de servirem de habitaes:
Parte 1: Requisitos gerais;
Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedaes verticais internas e
externas;
Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;
Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitrios.
Ao olhar para o ciclo PDCA (planejar, fazer, controlar e agir)
entendemos que um plano de manuteno, a luz da norma ABNT NBR
15575, deve garantir o comportamento em uso de uma edificao e de
seus sistemas, atravs especificaes quantitativas dos requisitos de
desempenho, expressos em termos de quantidades mensurveis, a fim
de que possam ser objetivamente determinados, garantindo
capacidade da edificao ou de seus sistemas de desempenhar suas
funes, ao longo do tempo e sob condies de uso e manuteno
especificadas, logo se torna necessrio que o plano de manuteno,
visto a figura 2.1 estabelea uma rotina de inspees tcnicas, para
estabelecermos a necessidades de aes de manuteno, com o
objetivo primordial de garantir a vida til da edificao.
Quando olhamos para a gesto da manuteno, no podemos deixar
de lado os custos que sero destinados a este fim, logo o seu
planejamento deve ser bem avaliado, ainda na fase de projeto, onde
so definidos, dentre outros, a manutenibilidade da edificao, em
todo ou em partes e o quanto tero impacto no custo ao longo da vida
til, logo um processo de busca pela melhoria continua pode ser bem
avaliado atravs da utilizao do ciclo PDCA, planejando, fazendo,
verificando e agindo para termos um produto dentro das expectativas
previstas ao longo de sua operao, uso e manuteno, tendo
minimizar as manutenes preditivas e corretivas.
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3. CONCLUSO
O presente trabalho teve como funo bsica informar da
importncia de estabelecer uma metodologia de manuteno para
as fachadas de edifcios, tomando por base 3 importantes
documentos, a ABNT NBR 15575, que estabelece os padres de
desempenho para as edificaes residenciais brasileiras, a ABNT NBR
5674, que estabelece os critrios para a formulao dos manuais de
manuteno das edificaes e a ABNT NBR 14037, que a norma do
manual de operao, uso e manuteno de edificaes. Hoje os
processos de verificao da degradao das edificaes, em todo ou
em parte, segue critrios de inspeo visual, no tendo um parmetro
que estabelea uma rotina bsica de verificao, que traria um maior
segurana a quem habita as edificaes e a quem executa a
construo das mesmas, pois existem parmetros de durabilidade,
estabelecidos por Normas Tcnicas, porm no tendo uma referncia
de verificao anloga a indstria automobilstica, que estabelece
perodos e rotinas de manuteno, que ser uma das bases do estudo
que estamos desenvolvendo nesse mestrado, que ora apresenta os
primeiros entendimentos a partir das bibliografias estudadas.

REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT) NBR 5674 Norma de

Manuteno Predial. Rio de Janeiro, 2012.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT) NBR 14037 Diretrizes

para elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das
edificaes. Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos. Rio
de Janeiro, 2011.

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT) NBR 15575 Edifcios

habitacionais Desempenho. Rio de Janeiro, 2013.

NORMA ISO 15686 (International Organization for Standardization) Buildings

and constructed assets -- Service life planning. 2011.

FLORES COLEN, INS E BRITO, JORGE A systematic approach for maintenance

budgeting of buildings faades based on predictive and preventive strategies
and Building Materials. Artigo tcnico publicado no Construction and Building
Materials 23 (2009) 29973004.

FLORES COLEN, INS E BRITO, JORGE Inspeo, diagnstico e planejamento de

aes de manuteno em elementos de concreto e ao: casos de estudos
em edifcio escolar. Artigo tcnico IST UTL/ICIST Lisboa, 2006.