2194-D-2017 (T.P. N 40).

LIPOVETZKY, DANIEL ANDRES; WOLFF, WALDO

EZEQUIEL Y BANFI, KARINA: DE LEY. CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACION. MODIFICACION DE LOS ARTICULOS 1196, 1209 Y 1221, SOBRE
LOCACIONES URBANAS. (2194-D-2017)LEGISLACION GENERAL

El Senado y Cmara de Diputados...

MODIFICACIN DEL RGIMEN DE LOCACIONES URBANAS

ARTCULO 1. Modifcase el Artculo 1.196 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, el que quedar redactado de la siguiente forma:
Artculo 1.196. Locacin habitacional. Si el destino es habitacional, no puede
requerirse del locatario
a) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores a un (1) mes
b) Depsitos en garanta o exigencias asimilables por cantidad mayor del importe
equivalente a un (1) mes de alquiler
El depsito en garanta ser devuelto mediante la entrega de una suma,
proporcional o equivalente al precio del ltimo mes de locacin, en el momento
de restitucin del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el
procedimiento de actualizacin anual de la locacin.
c) El pago del valor llave o equivalente
d) En caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediacin comercial
de un corredor inmobiliario, las sumas que corresponden a comisiones u
honorarios por los servicios prestados no podrn superar los mximos
establecidos en cada jurisdiccin. Si no los hubiere, no podrn ser mayores a un
(1) mes de alquiler.
ARTCULO 2.- Modifcase el Artculo 1.209 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, el que quedar redactado de la siguiente forma:
Artculo 1.209.- Pago de cargas y contribuciones por la actividad.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se
originen en el destino que d a la cosa locada.
El locador tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa y las expensas
extraordinarias cuando:
a) el destino de la locacin sea habitacional y el monto del contrato de
locacin no supere la cantidad de ochocientos cuarenta (840) U.V.As mensuales,
o
b) cuando el destino de la locacin sea comercial y el monto del contrato de
locacin no supere la cantidad de un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales.
ARTCULO 3. Modifcase el Artculo 1.221 del Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, el que quedar redactado de la siguiente forma:
Artculo 1.221.- Resolucin anticipada. El contrato de locacin puede ser
resuelto anticipadamente por el locatario debiendo notificar en forma fehaciente
su decisin al locador:
a) si la cosa locada es un inmueble con destino habitacional y el contrato
celebrado no supera el monto de ochocientos cuarenta (840) UVAs mensuales,
o
b) si la cosa locada es un inmueble con destino comercial y el contrato
celebrado no supera el monto de un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales.
En ambos supuestos, si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao de
vigencia de la relacin locativa, debe abonar al locador, en concepto de
indemnizacin, la suma equivalente a uno y medio (1 ) mes de alquiler al
momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes de alquiler si la opcin se
ejercita transcurrido dicho lapso.
Las partes deben acordar la renovacin del contrato, por lo menos sesenta (60)
das antes de su finalizacin. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra
de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera
anticipada sin pagar la indemnizacin correspondiente.
Si llegasen a un acuerdo, la parte que no cumpla debe pagar a la otra una
indemnizacin equivalente a un (1) mes de alquiler a la finalizacin del contrato.
c) En los casos del Artculo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente
a dos (2) meses de alquiler.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
ARTCULO 4.- El precio de la locacin de inmuebles se podr ajustar
anualmente segn sea el destino del mismo:
a) habitacional: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de
hasta ochocientos cuarenta (840) U.V.As mensuales en base al coeficiente de
variacin salarial (CVS),
b) comercial: cuando el contrato haya sido celebrado por un monto de hasta
un mil cuatrocientas (1.400) UVAs mensuales en base al promedio de la
variacin del ndice de Precios al Consumidor (IPC) y del coeficiente de variacin
salarial (CVS).
Exceptese de lo dispuesto en los artculos 7 y 10 de la ley 23.928, y sus
modificatorias, al procedimiento de actualizacin previsto en el prrafo anterior.
ARTCULO 5.- Alquiler social. El Poder Ejecutivo Nacional a travs de la
Secretara de Vivienda y Hbitat, dispondr un subsidio a fin de aportar la
garanta del contrato de locacin, un subsidio y/o financiamiento parcial del costo
mensual del alquiler y los gastos de ingreso a nuevas locaciones, siempre que
el destino de las mismas sean viviendas sociales conforme as lo reglamente"
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ARTCULO 6.- Instityese el Rgimen de Fomento a la Construccin de
Inmuebles para la Locacin de Viviendas, destinado a la construccin de nuevas
unidades de vivienda y su infraestructura que se inicien a partir de la entrada en
vigencia de la presente Ley.
ARTCULO 7.- Gozarn de los beneficios impositivos que por la presente se
establecen quienes a partir de la entrada en vigencia de la presente ley realicen
inversiones para la construccin de inmuebles con caractersticas de vivienda
comn o econmica, que se destinen a locacin de vivienda familiar permanente.
ARTCULO 8.- Beneficios. Los beneficiarios podrn deducir en la liquidacin del
Impuesto a las Ganancias, los porcentuales que establezca el Poder Ejecutivo
Nacional de las sumas efectivamente invertidas en cada ejercicio fiscal en la
construccin de nuevas unidades de vivienda y su infraestructura, excluido el
valor del terreno. Los porcentuales a deducirse de las sumas efectivamente
invertidas sern establecidos por la Autoridad de Aplicacin y los mismos no
podrn superar el sesenta por ciento (60 %) de lo establecido en cada caso.
Asimismo, el locador goza de la exencin total o parcial en el Impuesto a las
ganancias de la renta neta originada en la locacin de las unidades de vivienda,
conforme lo establezca el Poder Ejecutivo Nacional.
ARTCULO 9.- Requisitos. Para gozar de los beneficios establecidos en el
artculo 8 precedente debern acreditarse los siguientes requisitos:
a) las unidades de vivienda debern quedar ocupadas a ttulo de locacin
efectiva por un perodo mnimo de sesenta (60) meses consecutivos o
alternados, en lapsos no inferiores a los plazos legales mnimos exigibles para
locacin de viviendas, dentro del trmino de ocho (8) aos, contados a partir de
la formalizacin del primer contrato de locacin de cada unidad. Para los
supuestos que se rescindieran los respectivos contratos por causas imputables
al locatario, se contemplar el perodo efectivamente ocupado.
b) el primer contrato de locacin deber formalizarse dentro de los ciento veinte
(120) das posteriores a aqul en que los inmuebles estn en condiciones de
habitabilidad.
c) las construcciones desgravables debern estar en condiciones de
habitabilidad dentro del plazo de treinta (30) meses posteriores al acogimiento
de los beneficios del presente rgimen de promocin.
ARTCULO 10.- Invtase a la Ciudad Autnoma de Buenos Aires y a las
Provincias para reducir o eximir del pago de sus tributos sobre las unidades de
vivienda que se afecten al presente rgimen de promocin.
ARTCULO 11.- Sanciones por Incumplimiento. De no cumplirse los requisitos
previstos en el artculo 10, el contribuyente deber reintegrar al ejercicio fiscal en
que tal hecho ocurriera el monto desgravado o exento con ms los intereses que
correspondieran, sin perjuicio de la aplicacin de corresponder de las normas
contenidas en el Captulo VII del Ttulo I de la Ley N 11.683 (t.o. 1978 y sus
modificaciones).
En caso de desafectarse el bien del rgimen de esta ley, los beneficiarios
debern efectuar los reintegros de los montos desgravados o exentos en la forma
establecida precedentemente, resultando de aplicacin, de corresponder, las
normas de la ley 11.683 citadas en el prrafo anterior.
ARTCULO 12.- El Poder Ejecutivo Nacional reglamentar los supuestos de
transferencia de inmuebles afectados al Rgimen de Fomento a la Construccin
de Inmuebles para la Locacin de Viviendas, antes de cumplidos los plazos de
afectacin previstos en el mismo.
ARTCULO 13.- Reglamentacin. El Poder Ejecutivo Nacional deber proceder
a la reglamentacin de la presente ley dentro de los sesenta (60) das de su
promulgacin.
ARTCULO 14.- Autoridad de Aplicacin. El Poder Ejecutivo Nacional
determinar el organismo que ser la Autoridad de Aplicacin del presente
rgimen, quien dictar las disposiciones reglamentarias, complementarias y
aclaratorias pertinentes.
ARTCULO 15.- Los beneficios otorgados por esta ley no sern de aplicacin
respecto de inversiones amparadas por otros regmenes de promocin.
ARTCULO 16.- Vigencia. Los sujetos interesados, cuyas obras se inicien antes
del 30 de diciembre de 2020, debern solicitar ante la Autoridad de Aplicacin el
acogimiento al rgimen hasta el da 30 de diciembre de 2019.
ARTICULO 17.-Comunquese al Poder Ejecutivo.

FUNDAMENTOS

Seor presidente:

El acceso de los ciudadanos a las locaciones urbanas, sean estas para

viviendas, como para instalar un emprendimiento comercial, generan para el
locatario una larga de lista de imposibilidades, sea por falta de regulacin
adecuada, o por una legislacin deficiente, que no establece la tutela
indispensable que permita un mejor y ms justo acceso a la vivienda por medio
del contrato de alquiler,
Es as que los altos costos para iniciar una relacin locativa, impiden
sistemticamente el acceso de los ciudadanos a la misma, especialmente porque
requerimientos del pago de dos meses de alquiler por adelantado, ms el
depsito de garanta y la comisin de los intermediarios, encuentran
regulaciones inadecuadas o la simple liberacin a las costumbres del mercado.
Es en esa lgica que el artculo primero del presente proyecto limita las
eventuales pretensiones del locador en el caso del adelanto, a un solo mes del
canon locativo, al igual que las comisiones de los intermediarios y da una
regulacin adecuada al manejo del depsito de garanta en cuanto a su
devolucin oportuna y actualizacin adecuada; as como tambin prohbe que el
locador exija el cobro de llave para los locaciones civiles para vivienda.
Por otro lado, la resolucin anticipada del contrato tambin mereca una
regulacin adecuada, especialmente en cuanto a los montos resarcitorios que
esta genera, 3en que etapa de la relacin deben solventarse y la diferencia entre
una locacin civil y una comercial, tambin debe ser adecuadamente regulado,
para ofrecer certeza a locadores y locatarios sobre el carcter del vnculo y las
consecuencias de sus acciones.
Asimismo, una de las motivaciones por lo que muchos inmuebles potencialmente
locables han salido de la oferta, es la falta de posibilidades por parte del locador,
para ajustar el precio del canon, dado que la imposibilidad de indexar lo dejaba
a merced de incrementos desmesurados del proceso inflacionario que no tena
forma de compensar. El presente proyecto, apunta tambin a regular tal cuestin.
Por su parte, el artculo 5 del presente proyecto aporta un instrumento
fundamental para fomentar el acceso a la locacin: la garanta, un esquema por
el cual al Estado formar parte de la garanta ofrecida al locador, de modo que
los propietarios devuelvan inmuebles al mercado, con la certeza de que sus
acreencias sern respaldadas por el Estado Nacional, en los casos en que se
otorgue el beneficio mencionado ut supra.
Complementariamente el artculo siguiente contempla la creacin del rgimen de
fomento a la construccin de viviendas para la locacin, lo cual es un instrumento
extraordinario para impulsar el acceso a la vivienda, y muy especialmente, si se
lo combina con las otras caractersticas de esta iniciativa.
En sntesis, el presente proyecto viene a buscar equilibrar una necesidad social
en crecimiento, que se encontraba deficientemente regulada y no contaba con el
respaldo estatal necesario para su impulso, todo por lo cual, solicito a los colegas
diputados, que me acompaen con el presente proyecto.