A FREE Gazette Advocating Housing Justice!

Una Gaceta GRATIS que Defiende la Vivienda Justa!

UN B
DERECHO U
A LA
VIVIENDA! S
H
A W
RIGHT I
TO
HOUSING! C
THE GRADUATE PROGRAM
IN DESIGN AND
URBAN ECOLOGIES
K
2015

FEATURING:
NEW ALTERNATIVE HOUSING MODELS
Affordable
Housing
Proliferation
Project
Rehabilitating vacant buildings
and preserving their affordability
through the Bushwick Sweat
Equity Land Trust.
Rehabilitar edificios vacos y
mantener los precios accesibles
mediante el Fideicomiso de Suelo
con "Derechos por Esfuerzo" de
Bushwick.
Page 36
ROOT Certification Reintegrating PLUS:
Bridging the gap between A History of Bushwick
developers and the community,
Bushwick Bushwick Today
Ending subsidies for
by establishing accountability and
displacement! This radical
Housing Policy & Politics
Case Study: Rheingold
measurable standards for local
involvement and transparency.
approach creates truly affordable
The Mayors Plan
Bushwick Vacancy Survey
housing while supporting low-
Cerrar la brecha entre los
income businesses.
promotores y la comunidad,
Acabar con los subsidios
ADEMS:
estableciendo una poltica de Una Historia de Bushwick
por desalojo! Este enfoque Bushwick Hoy en Da
rendicin de cuentas y unos
radical permite crear vivienda La Normativa de Vivienda y
estndares cuantificables La Poltica
verdaderamente asequible a la vez
de participacin local y de Estudio de Caso: Rheingold
que apoya a los negocios de bajos
transparencia. El Plan del Alcalde
ingresos. Estudio de desocupacin en
Page 40 Page 44 Bushwick
2

AR I G H T 2
TO H O U S I N G !
0
UN DERECHO 1
A LA VIVIEN!DA
BUSHWICK
5
INTRODUCTION/INTRODUCCIN
New York City has an affordable housing crisis that is denying low- and even
middle- income people and families the right to housing. As neighborhoods
gentrify faster than anyone imagined, the socioeconomic landscape that
long-term residents find themselves trying to navigate is characterized
by displacement, landlord harassment, illegal evictions, and new luxury
condominiums. How did we get here? How can communities come together
and demand housing justice?

Bushwick, Brooklyn is one of many neighborhoods that has been reimagined

by the media and real estate market through the classic narrative of
gentrification. This narrative is often de-historicized and de-politicized; we
dont accept that. In this gazette youll find a long socioeconomic history of
Bushwick, representations and explorations of current neighborhood change,
a critique of Mayor De Blasios affordable housing plan, a demystification of
the politics of housing and land use, the results of a participatory mapping
survey, and three strategies for resisting development that does not serve
the interests of the people.
La ciudad de Nueva York tiene una crisis de vivienda asequible que est
negando el derecho a la vivienda a personas y a familias con ingresos bajos
-e incluso medios. Como los barrios se gentrifican ms rpido de lo que nadie
imaginaba, el paisaje socioeconmico que los residentes de larga duracin
se ven forzados a navegar se caracteriza por los desalojos, el acoso por parte
de los caseros, los desahucios ilegales y los nuevos condominios de lujo.
Cmo hemos llegado hasta aqu? Cmo se pueden unir las comunidades y
exigir una vivienda justa?

El barrio de Bushwick en Brooklyn es uno de tantos que ha sido "reimaginado"

por los medios de comunicacin y por el mercado inmobiliario a travs
de la ya clsica narrativa de la gentrificacin. Esta narrativa es a menudo
deshistorizada y despolitizada; para nosotros es inaceptable. En esta gaceta
usted encontrar una larga historia socioeconmica de Bushwick, diferentes
declaraciones y exploraciones de los cambios actuales en el vecindario, una
crtica al Plan de Vivienda Asequible del alcalde De Blasio, una desmitificacin
de las polticas de vivienda y de uso del suelo, los resultados de un estudio
con mapeo participativo y tres estrategias para enfrentarse a un modelo de
desarrollo que no sirve a los intereses de la gente.
 3

TABLE OF CONTENTS
TABLA DE CONTENIDOS

1: History of Bushwick
Section
THIS GAZETTE has
Historia de Bushwick been created by
1600s - 1700s Agricultural Bushwick/Bushwick Agrcola .........................4 masters students in
Design
1800s - 1937 Industrial Bushwick/Bushwick Industrial........................5 and Urban Ecologies
1945-1977 Bushwick In Transition/Bushwick En Transicin.....................7 at Parsons The New
School for Design.
1977-2000 Post-Industrial Bushwick, Bushwick Fights Back Please use it to
Bushwick Postindustrial, Bushwick Contraataca .................10 educate and inspire
2000-2014 New Changes In Bushwick local communities
Nuevos Cambios En Bushwick...................................12 and build the
Bushwick and the Housing Crisis movement for
Section
2: Bushwick y la Crisis de Vivienda housing justice in
Demographics/Demografa ............................................................14 New York City!
Gentrification/Gentrificacin...........................................................16 ESTA GACETA ha
A Neighborhood of Renters/Un Barrio de Inquilinos............................18 sido creada por los
estudiantes del Mster
Code Violations/Infracciones del Cdigo ...............................................19
en Diseo
An Analysis of Bill de Blasios Housing NY Plan y Ecologas Urbanas
El Plan del Alcalde Bill de Blasio ....................................................20 de Parsons The New
Housing Agencies and Programs Explained School for Design.
Programas y Agencias de Alojamiento Explicados ............................22 Por favor, utlicela
para concienciar
Zoning + Land Use/Zonificacin + Uso del Suelo...............................24
e inspirar a las
Rezoning + Incentives/Rezonificacin + Incentivos ...........................26 comunidades locales
The Rheingold Rezoning Case/Rezonificacin Rheingold ...................28 y para construir el
movimiento por una
Homelessness in NYC Today/La Gente Sin Hogar Hoy ........................30 vivienda justa en la
CLTsandCo-ops/FideicomisosComunitariosdeSuelo(CLTs)yCooperativas ...31 ciudad de Nueva York!

Section 3: Participatory Mapping
Mapeo Participativo
Total Vacant Buildings/Nmero Total de Edificios Vacos .........................33
Vacant Lots + Parking Lots Solares Vacos + Estacionamientos............34
Industrial Conversions + New Constructions Remodelaciones Industriales
+ Nuevas Edificaciones.................................................................35

Section 4: Alternative Housing Proposals
Propuestas de Vivienda Alternativa
Affordable Housing Proliferation Plan
Proyecto de Proliferacin de Vivienda Asequible ..............................36
ROOT Certification/Certificacin ROOT ..........................................40
Reintegrating Bushwick/Reintegrar a Bushwick ...............................44

Local Housing Resources and Gazette Credits

Recursos Locales de Vivienda y Crditos
4 HISTORY OF BUSHWICK HISTORIA DE BUSHWICK

AGRICULTURAL BUSHWICK
BUSHWICK AGRCOLA
Over time, bucolic 17th century Tracing Bushwicks historical flow Sin embargo, al auge del perodo

wy holm
Bushwick became a robust of money, patterns of settlement, manufacturero e industrial en
working class neighborhood, and the political and economic Bushwick, caracterizado por

ck
ck
which included present day power structures that significantly grandes olas de inmigracin

Williamsburg and Greenpoint.
This was a time when capital was
kept highly localized because the
flow of capital was exchanged
between the local businesses,
the people and the industries; a
strong local economy thrived.
However, the highs of the industrial
and manufacturing period in
Bushwick, which included great
waves of European migration and
a thriving cultural environment,
was followed by a decline in
manufacturing, a demographic
shift and a loss of capital being
invested and exchanged locally in
the mid 20th century.
informed specific living conditions,
is key to understanding how
Bushwick has evolved.
Con el paso del tiempo, el buclico
Bushwick del siglo XVII se volvi
un robusto barrio de clase obrera,
que comprenda las zonas que hoy
conocemos como Williamsburg
y Greenpoint. Fue una poca en
la que la inversin se mantuvo
sumamente localizada dado que el
flujo de capital se intercambiaba
entre los negocios locales, las
personas y las industrias; esto
hizo que floreciera una fuerte
economa local.
sto
europea y un prspero entorno
cultural, le sigui un declive de la
industria manufacturera, un gran
cambio demogrfico y la prdida
de inversin y de intercambio de
capital a nivel local a mediados
del siglo XX.
Para entender cmo ha
evolucionado Bushwick,
es fundamental rastrear el
flujo histrico del dinero en
este , identificar patrones
de asentamiento y hallar las
estructuras de poder econmico
y poltico que conformaron
de manera significativa las
condiciones de vida especficas
de la zona.

t
or
vo
1638

1660

va hite
Land chartered by Governor Peter

er
The Dutch West India Company

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bought the deed to western Long Stuyvesant is named Boswijk, meaning

sto utm on
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ck an
heavy woods or village in the forest.

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Island from the Canarsee Indians

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A strong agricultural community is settled

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La Compaa Holandesa de las by European tobacco & grain farmers

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Indias Occidentales compr el

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sto

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c
ttulo de propiedad del Oeste de Las tierras alquiladas por el

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Long Island a los indios Canarsie. Gobernador Peter Stuyvesant son

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denominadasBoswijk, que significa

wr

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bo
bosque denso o aldea en el bosque.

wr

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bo
Los cultivadores europeos de tabaco
y grano establecen all una fuerte

rt
1600

ve
su
comunidad agrcola.

ve a
rye
The Hudson River Valley forest and

rt
du
farmland is inhabited by Lenape

co
Native Americans

v
Los bosques y los terrenos de cultivo
del Valle del Ro Hudson estn
poblados por la tribu de Indios Nativos
Americanos Lenape.

This map represents the

ownership of the Dutch
agricultural plots of Bushwick
in 1874. Bushwick was
subdivided in the 1860s which
led to a population boom
during the industrial period.
The names of the owners
of the agricultural lands are
the names of the streets of
Bushwick today.

Este mapa representa las

propiedades agrcolas
de los Holandeses
en Bushwick en 1874.
Bushwick fue subdividido
en los aos 60 del siglo
1700

XIX, lo que llev a un gran

aumento de la poblacin
en la zona durante
Lenape Native Americans dwelled in Brooklyn is mainly farmland throughout el perodo industrial.
wigwams and longhouses the 1700s. European Settlers inhabit Los nombres de los
propietarios de las tierras
vernacular homes of wood and stone de cultivo son hoy los
Los Indios Nativos Americanos Lenape nombres de las calles de
habitaban en tipis y en largas casas Brooklyn se compona mayormente de Bushwick.
comunales de madera. tierras de cultivo durante el siglo XVIII.
Los colonos europeos habitan en casas
vernculas de madera y piedra.
 5

INDUSTRIAL BUSHWICK
BUSHWICK INDUSTRIAL
ffo ff

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ko

11 BREWERIES IN 1880 11 FBRICAS DE CERVEZA

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AND 44 BREWERIES IN EN 1880 Y 44 EN 1904

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1904 IN BUSHWICK AND EN BUSHWICK Y EN

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WILLIAMSBURG WILLIAMSBURG
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1800s
rye

t
er

The 1800s brought rapid immigration and

du

co yea
v

construction of industry and housing. North

co

t
er

Bushwick (North of Flushing Ave) was

r

The Beginning of Brewers Row.

1855
du
v
his

established as Industrial and South Bushwick

Bushwick Breweries contributed to
er

was established as Agricultural lands

r
oo
op

Brooklyn as Americas Brewing Capital.

is

El siglo XIX trajo una rpida inmigracin y

nv
co

bo

construccin de industria y vivienda. El Norte Breweries in Brooklyn represented a $50

va

du

de Bushwick (al norte de la Avenida Flushing) Million investment, not including the
fue establecido como zona industrial y el Sur saloons, threequarters of which were
de Bushwick fue establecido como terreno
owned by or controlled by the boroughs
er an

agrcola.
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brewers
nd furm

n
v
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El comienzo de la Fila Cervecera.

1840

Las Cerveceras de Bushwick hicieron

va

German immigrants contribute to a growing

industrial sector; development of breweries,
brick works, coal yards, foundries, sugar
refining and glassworks; known as The 5
Black Arts
Los inmigrantes alemanes contribuyen a un
creciente sector industrial; se desarrollan
is
de Brooklyn la Capital Americana de
la Produccin de Cerveza. Las fbricas
cerveceras en Brooklyn representaban una
inversin de $50 millones, sin incluir las
tabernas, tres cuartas partes de las cuales
estaban bajo la propiedad o el control de
los cerveceros del barrio

cerveceras, obras de ladrillo, carboneras,

rh
t

fundiciones, refineras de azcar y cristaleras,

mo voo

conocidas como Las Cinco Artes Negras

n
pil ffat
va

g
lin

New Yorkers started protesting

to 1880s

against the increasing number of

high and dense residential buildings
in the city and the subsequent loss
of light and air. The First (1867) and
Second Tenement House Acts (1879)
were created after investigations
of the existing housing conditions
1860s

that identified serious sanitation

problems, lots of people living in
small spaces, uncleaned streets and
lack of proper water-closets. The
acts required fire escapes, more
ventilation, good and sufficient
Rowhouses and brownstones in the
1800s

water-closets inside houses.

Italianate and Queen Anne architectural
styles proliferate. Some of these were Los neoyorquinos empezaron
designed as single family homes but a protestar contra los edificios
have since been converted to multi- residenciales en altura y de
family dwellings. alta densidad que proliferaban
rpidamente en la ciudad, con Along Bushwick Avenue many single family
Proliferan las casas adosadas y los la consecuente prdida de luz y mansions were built for the brewery owners
1885

brownstones (de piedras rojas)
de estilo arquitectnico italiano y
'Reina Ana'. Algunas de stas fueron
diseadas para una nica familia pero
desde entonces han sido convertidas
en viviendas multifamiliares.
aire. La Primera (1867) y Segunda
(1879) Ley de Viviendas Mltiples
se crearon despus de que las
investigaciones de las condiciones
existentes en las viviendas
detectaran serios problemas
higinicos, espacios reducidos
hacinados, calles sin limpiar y falta
de baos apropiados. Los decretos
exigan escaleras de incendio, ms
ventilacin y suficientes baos de
calidad dentro de las casas.
and other rich industrialists, such as this
Romanesque Revival example, The Ulmer
House, built in 1885, which still stands today
Por la Avenida Buschwick se construyeron
muchas mansiones para familias individuales
para los dueos de las cerveceras y para otros
industrialistas acomodados, como este ejemplo
del renacimiento romano, la Casa Ulmer,
construida en 1885 que est hasta hoy.
 6 HISTORY OF BUSHWICK HISTORIA DE BUSHWICK

1900s
Due to the local flow of money from thriving industries,
Bushwick experienced a strong local economy & thriving
culture life: mansions, rowhouses, theatres, playhouses,
music halls

Debido al flujo local de dinero proveniente de las prsperas 1896-1914

industrias, Bushwick experiment un fortalecimiento de la 1869-1873 1933-1937
economa local y una vida cultural floreciente: mansiones, 1855-1924
casa adosadas, cines, teatros, salas de conciertos 1866-1951
1880-1950

WILLIAMSBURG 1880-1950
1892-1948

New construction techniques using steel allow 1929-1947

1903

for taller, sturdier structures. Construction is 1865-1904 1873-1917

completed on the Williamsburg Bridge linking 1855-1976 1868-1920
North Brooklyn to Manhattan Decline of Bushwick Brewery Industry
RIDGEWOOD
Las nuevas tcnicas constructivas en acero
27
30
permiten la construccin de estructuras ms altas
1887-1907
y ms fuertes. Se completa la construccin del 1888-1915

OFofBREWERIES
Puente de Williamsburg, conectando el Norte de 25

Breweries
Brooklyn con Manhattan. 1891-1911
1898-1920

20
Prohibition: Until 1933,
nationwide constitutional ban on
1920

the sale, production, importation

and transportation of alcoholic BEDFORD-STUYVESANT
Number
15
11
beverages spells troubles for 10
Bushwicks breweries.
NUMBER

Ley Seca: hasta 1933, la

prohibicin constitucional a nivel
5
2 1897-1951

nacional de la venta, produccin,

EAST
0
importacin y transportacin
de bebidas alcohlicas pone 1855 1920 1976
Source: Brooklyns Bushwick
Source:and East Williamsburg
Brooklyns Bushwick Communities, by Brian Merlis
and East Williamsburg and Riccardo
Communities
en problemas a las industrias Gomes (2012). Brian Merlis and Ricardo Gomes (2012)
cerveceras de Bushwick. WEEKSVILLE
OCEAN HILL

The Great Depression hits, slowing new Llega la Gran Depresin, frenando la
construction, but Bushwick maintains nueva construccin; pero Bushwick
bustling commercial and entertainment conserva bulliciosos sus distritos
districts comerciales y de entretenimiento

United States Housing Act of 1937: The act created

the first subsidies for affordable and public housing,
1901

providing both tenant-based and project-based

1937

New Law Tenements were enacted following the New York State Tenement
House Act of 1901, to provide more regulations to improve life quality in subsidies (dedicated for developers)
housing, which encouraged developers to invest in tenement housing.
La Ley Nacional de la Vivienda de los Estados
Despus de la Ley de Viviendas Mltiples del Estado de Nueva York de 1901, Unidos de 1937: la ley cre los primeros subsidios
se promulgaron nuevas leyes de vivienda con el fin de proporcionar ms de vivienda pblica y asequible, proveyendo tanto
regulaciones para mejorar la calidad de vida en los hogares, lo que anim a los subvenciones para inquilinos como para proyectos
promotores a invertir en edificios de departamentos. (estas ltimas dedicadas a los promotores).

A photo taken by
Jacob Riis in the NYC 1st Zoning Resolution.
1890s to capture the Considered the nations first
harsh conditions of comprehensive zoning ordinance, this New York City Housing Authority
tenement life in poor resolution created NYCs first rules (NYCHA) is founded as part of
neighborhoods of New to urban planning, limiting height and Roosevelts New Deal, which intended
York City density of buildings. This pattern became to provide affordable public housing to
a model for other places. low and moderate income residents.
Fotografa tomada La Primera Resolucin de
1934

por Jacob Riis en los La Autoridad de la Vivienda de la

1916

Zonificacin en NYC.
aos '90 del siglo XIX Considerada como la primera ordenanza Ciudad de Nueva York (NYCHA)
para captar las duras de zonificacin integral de la nacin, se funda como parte del Nuevo
condiciones de vida esta resolucin cre las primeras normas Acuerdo (New Deal) de Roosevelt,
en los edificios de urbansticas de NYC, limitando la altura y cuya intencin es proveer de vivienda
departamentos de los la densidad de los edificios. Este patrn se pblica a los residentes de ingresos
barrios pobres de la convirti en un modelo para otros lugares. bajos y moderados.
ciudad de Nueva York

BUSHWICK IN TRANSITION
BUSHWICK EN TRANSICIN
The end of WWII brought a sharp decline in
Bushwicks industrial sector as the GI Bill and
1945
massive highway infrastructure encouraged
suburbanization and middle class flight. The middle
class moved to the suburbs, while working class and
impoverished groups remained in inner city areas.
El fin de la Segunda Guerra Mundial trajo un
marcado declive del sector industrial a medida que
el Proyecto de Ley G.I. (para los soldados de bajo
rango) y la construccin masiva de infraestructura
de carreteras foment la suburbanizacin y la huida
de la clase media. La clase media se traslad a las
zonas suburbanas, mientras que la clase obrera y los
colectivos ms desfavorecidos se mantuvieron en las
reas urbanas.
A new wave of migration created a
significant demographic shift in Bushwick:
African Americans, Caribbeans and
1950s
Puerto Ricans from the South, settled into
Bushwicks working-class neighborhood in
search of new economic opportunites.
Una nueva ola de migracin gener
un cambio demogrfico significativo
en Bushwick: los Afroamericanos, los
Caribeos y los Portorriqueos del sur
se establecieron en el barrio de clase
obrera en Bushwick en busca de nuevas
oportunidades econmicas.
White-Flight saw the migration of white,
middle-class people to suburbia and new
vacant housing was bought or rented by new
immigrants.
La "Huda de los Blancos" supuso la migracin
de gente blanca de clase media a los suburbios,
y las nuevas viviendas vacas fueron compradas
o alquiladas por los nuevos inmigrantes.
The major period of urban renovation in the United States began with
the American Housing Act of 1949: The Urban Renewal Program.
Urban renewal projects cleared space for NYCHA public housing
construction, including Bushwick-Hylan Housing Projects (completed
in 1960).
El mayor perodo de renovacin urbana en los Estados Unidos
comenz con La Ley Americana de Vivienda de 1949: el conocido
como Programa de Renovacin Urbana. Los proyectos de renovacin
urbana hicieron espacio para la construccin de vivienda pblica de
NYCHA, incluyendo el Proyecto de Vivienda de Bushwick-Hylan
(terminado en 1960).
1949
7
1950 1960 1970
Change in Demographics African-American Hispanic White Non-Hispanic
Blancos no Hispnicos
Afroamericanos Hispnicos
Cambio Demogrfico
REDLINING: The act that willfully excluded investment in
certain neighborhoods in New York City deemed Bushwick
an unfit neighborhood to receive mortgages. Buildings could
no longer be insured due to purposeful increase in prices
and long-term/new residents were further being displaced
since the Federal Housing Administraion denied meaningful
mortgage access and insurance coverage to people of color.
The ability to maintain or improve an already existing aging
housing and building stock had a negative effect on the
living condtions for many Bushwick residents.
PRCTICAS DISCRIMINATORIAS: La ley que de manera
intencionada impeda la inversin en ciertos barrios en la
ciudad de Nueva York (conocida en ingls como Redlining
-literalmente "sealar en rojo") consider que Bushwick
no era una zona apropiada para recibir hipotecas. Ya no
era posible asegurar los edificios debido a los incrementos
premeditados de los precios y tanto los nuevos residentes
como los de larga duracin se vean forzados a trasladarse
ya que la Administracin Federal de la Vivienda negaba la
cobertura del seguro y el acceso a hipotecas significativas
a la gente de color. La capacidad de mantener o mejorar
un stock de vivienda ya envejecido afect negativamente las
condiciones de muchos habitantes de Bushwick.
FEDERAL HOUSING
NYC Zoning Resolution:
ASSOCIATION SCANDAL: The
From 1961 until today, NYC Zoning
FHA Program was designed to help
Resolution has suffered frequent updates
low-income families purchase homes.
regarding density restrictions, parking
1961
However, portions of Bushwicks
requirements and land use changes.
stable housing stock were in the hands
of corrupt landlords, which led to
La Resolucin de Zonificacin de NYC:
foreclosures by the City on new, low-
Desde 1961 hasta hoy, la Resolucin de
Zonificacin de NYC ha sufrido frecuentes
income homeowners. Houses became
actualizaciones en cuanto a restricciones
abandoned and eventually boarded
de densidad, requisitos de estacionamiento
up, degrading even more the physical
y cambios en las regulaciones que afectan condition of the district
al uso del suelo.
EL ESCNDALO DE LA
ASOCIACIN DE VIVIENDA
FEDERAL: El programa de la
BLOCKBUSTING: Bushwick fell victim to real Asociacin de Vivienda Federal
estate speculators, who continued profiteering (FHA por sus siglas en ingls) fue
through the mid 1980s. Blockbusting further diseado para ayudar a las familias de
fueled white-flight by targeting new immigrant bajos ingresos a comprar casas. Sin
families as a sign of decay. embargo, algunas porciones del stock
1962
de vivienda estable de Bushwick
DESTRUCCIN DE LAS CUADRAS: estaban en manos de caseros
Bushwick cay vctima de los especuladores corruptos, lo que llev a la Ciudad
inmobiliarios, que continuaron aprovechando a lanzar ejecuciones hipotecarias
la situacin econmica del rea hasta mediados contra los nuevos propietarios, con
de los aos 80. La destruccin de las cuadras bajos ingresos. Las casas fueron
abandonadas y ms tarde selladas,
contribuy an ms a la "huda blanca",
degradando an ms las condiciones
sealando a las nuevas familias de inmigrantes
fsicas del vecindario.
como muestra del deterioro de la zona.
 8 HISTORY OF BUSHWICK HISTORIA DE BUSHWICK

BUSHWICK IN TRANSITION
Between 1969-1999, New York City lost 68% of its manufacturing jobs.
BUSHWICK EN TRANSICIN Entre 1969 y 1999, la Ciudad de Nueva York pierde el 68% de sus trabajos de
produccin manufacturera.
The 1964 Economic Opportunity Act, part of
1964
President Lyndon Johnsons War on Poverty, 1969 1999
creates the Community Action Program (CAP)
to federally fund local, independent, nonprofit
Community Action Agencies (CAAs) to help
poor people improve their socioeconomic
circumstances. Two years later, Bushwick is
officialy designated as a poor neighborhood, but
CAP funds expire in 1970 and the program is not
renewed.
DEINDUSTRIALIZATION
La ley de Oportunidad Econmica de 1964, parte
DESINDUSTRIALIZACIN
del programa "Guerra Contra la Pobreza" del
Presidente Lyndon Johnson, crea el Programa
de Accin Comunitaria (CAP por sus siglas en low-wage jobs & unemployment
ingls) para financiar con fondos federales a las
Trabajos con bajos salarios y desempleo
Agencias de Accin Comunitaria (CAA) locales,
independientes y sin nimo de lucro, con el fin
de ayudar a las personas pobres a mejorar sus
circunstancias socioeconmicas. Dos aos ms
tarde se declara oficialmente a Bushwick como diminished tax base
un barrio pobre, pero los fondos CAP vencen en base imponible disminuida
1970 y el programa no se renueva.

The Brooklyn Navy Yard closes

1966

in 1966. At its peak, during World

War II, the yard employed 70,000
public disinvestment
people, 24 hours a day. desinversin pblica

El Astillero de Brooklyn cierra

en 1966. En su momento cumbre,
durante la Segunda Guerra
Mundial, el astillero empleaba a private disinvestment
70,000 personas, 24 horas al da. desinversin privada

SUBURBANIZATION With the U.S. in recession, banks stop

lending to the city, and soon New York is

SUBURBANIZACIN out of money and unable to pay its bills.

After the federal government refuses to
step in, an Emergency Financial Control
Board is created to force severe budget
A variety of federal and state programs, cuts and prevent bankruptcy.
1975

including the GI Bill, provided incentives population decline, 1970-1980

and assistance to (almost exclusively white)
middle-class families to move out of New
York City and become suburban homeowners.
The new federal highway system made it
easier to commute from the rapidly expanding
suburbs to work. Blockbusting, redlining,
and other forms of institutional racism
contributed to white flight from the city
(see previous page), and the reduction of city
services for those left behind.
Diversos programas federales y estatales,
incluyendo el Decreto-Ley GI, ofreca
incentivos y asistencia a familias (casi
exclusivamente blancas) de clase media para
irse a vivir fuera de la Ciudad de Nueva York
y convertirse en propietarios de una vivienda
en las afueras. El nuevo sistema de carreteras
federales hizo ms fcil viajar a diario al
trabajo desde unos suburbios en rpida
expansin. La destruccin de las cuadras,
el Redlining, y otras formas de racismo
institucional contribuyeron a la huda
blanca de la ciudad (ver pgina anterior), y a
la reduccin de los servicios municipales para
aquellos que se quedaron atrs.
John A. Dereszewski, Bushwick Notes: From the 70s to Today. Brooklyn Historical Society, 2007.
disminucin de la poblacin, 1970-1980 Con los EEUU en recesin, los bancos
dejan de prestar dinero a la ciudad,
y pronto Nueva York se queda sin
NYC -10.4% dinero e incapaz de pagar sus cuentas.
Despus de que el gobierno federal
Brooklyn -14.3% se niegue a intervenir, se crea una
Junta de Emergencia para el Control
Financiero para forzar severos recortes de
Bushwick -32.9%
presupuesto y as evitar la bancarrota.
To avoid bankruptcy, the city cuts many services. These cuts
disproportionately affect struggling areas like Bushwick.
Para evitar la quiebra, la ciudad recorta en muchos servicios.
Estos recortes afectan desproporcionadamente a reas con
dificultades como Bushwick.
6000 fewer police officers
menos policas
3 out of 4 new industrial jobs in NYC
created 1975-1983 filled by non-residents
3 de cada 4 nuevos trabajos industriales 6000 fewer teachers
en NYC creados entre 1975-1983 fueron menos maestros
ocupados por no residentes en la ciudad
Report Says Citys Upturn is Incomplete. New York Times, November 28, 1983.
2500 fewer firefighters
menos bomberos
Population of the 100 Largest Cities and Other Urban Places in the United States: 1790 to 1990.
U.S. Census Bureau, June 1998.
Declining Manufacturing Employment in the New York-New Jersey Region: 1969-99. Federal un recorte del
Reserve Bank of New York, Current Issues in Economics and Finance, January 2001.
The Impact of New York Citys 1975 Fiscal Crisis on the Tuberculosis, HIV, and Homicide 20% cut to Department of Health budget
Syndemic. American Journal of Public Health, March 2006. al presupuesto del Departamento de
Salud
 9

FRIDAY JULY 13, 1977 VIERNES 13 DE JULIO, 1977

Following smaller blackouts throughout the
1970s, the entire Con Edison power system
shut down on the night of July 13. Electricity
was not restored to New York until late the
next day. In the meantime, frustrated residents
of neighborhoods including Bushwick, Crown
Heights, and Harlem took to the streets.
New York Daily News, July 13, 1977.
Despus de apagones ms pequeos a lo
largo de los aos '70, todo el sistema elctrico
de Con Edison dej de funcionar la noche
del 13 de julio de 1977. La electricidad no
volvi a Nueva York hasta ltimas horas del
da siguiente. Mientras tanto, frustrados, los
residentes de barrios como Bushwick, Crown
Heights y Harlem tomaron las calles.

People feel the stores rip them off all the time. The blackout provided
people the chance to rip off the stores.
Las personas sienten que las tiendas siempre les estn robando. El
apagn les di la oportunidad de robarle a las tiendas.
James B. Carroll (Executive Director, Bushwick Neighborhood Coordinating Council)

124 stores looted on Broadway

tiendas saqueadas en Broadway

$1.6 million in damage en daos

3481 people arrested in 25 hours
detenidos en 25 horas
Its not a matter of right or wrong. It will happen again
because nobodys doing anything about the problems.
No es cuestin de si es correcto o incorrecto. Va a volver a
suceder porque nadie est resolviendo los problemas.
Juan Cruz (Sales Manager, Popular Ford Company)

Million$ lost to looting. New York Post, July 15, 1977.

Bushwick: Nothing to Lose. New York Times, July 24, 1977.
Our Dying Neighborhoods: In the ashes, there is hope. New York Daily News, August 5, 1977.

WEDNESDAY JULY 18, 1977 MIRCOLES 18 DE JULIO, 1977

Amid a citywide epidemic of arsons and
other fires, hastened by cutbacks to the Fire
Department and aging wood-frame buildings,
Bushwick suffered an especially devastating
loss.
En medio de una epidemia de incendios
provocados e involuntarios, acelerados por
los recortes al Departamento de Bomberos y
ALL HANDS FIRE
por el deterioro de los edificios de madera,
Buskwick sufri una prdida especialmente
EL INCENDIO DE TODAS
devastadora.
LAS MANOS

origin at least 30 buildings destroyed

of fire al menos edificios destruidos
250 families displaced
ST
R
KE

familias desalojadas
EC
E
BL

MYRTLE
AVE KN 300 firefighters on the scene
IC
KE
RB
bomberos en escena
O
CK
ER
AV
E Mayor Beame didnt set a foot in Bushwick
until we had that big fire.
El Alcalde Beame no haba pisado Bushwick
hasta que tuvimos ese gran incendio.
City Councilman Louis Olmedo

Between 1970 and 1983, Bushwick lost at least

Entre 1970 y 1983, Bushwick perdi al menos
40,000 3,000
Bushwick Profile. New York Daily News, August 3, 1977.
Bushwick, A Shambles in 77, Showing Signs of Recovery. New York residents housing units
Times, July 17, 1984.
The Second Battle of Bushwick. Village Voice, June 19, 2007.
residentes unidades de viviendas
10 HISTORY OF BUSHWICK
POST-INDUSTRIAL BUSHWICK
LA BUSHWICK POSTINDUSTRIAL
1979
Carmine Galante (aka The Cigar),
a member of the Bonanno crime
family credited with bringing the New
York mafia into the heroin trade, is
assassinated on July 12 while eating
lunch at Joe and Marys, an Italian
restaurant at 205 Knickerbocker Avenue.
Carmine Galante (conocido como El
Cigarro), miembro de la familia criminal
Bonanno a quien se le atribuye introducir
a la mafia de Nueva York en el trfico
de herona, es asesinado el 12 de julio
mientras almorzaba en Joe & Mary,
un restaurante italiano en el 205 de la
Avenida Knickerbocker.
1977
Mayoral Action Plan to Rebuild
Bushwick calls for spending $43
million in the area. Bushwick Unemployment Rate
Tasa de Desempleo en Bushwick
El Plan de Accin de la Alcalda
1970: 6.5%
Para Reconstruir Bushwick
propone gastar $43 millones en
el rea. 1980: 15%
Mayoral candidate Ed Koch tours
Bushwick after the fires.
El candidato a la alcalda Ed Koch
visita Bushwick tras los incendios.
HISTORIA DE BUSHWICK
1980 1990 2000
Change in Demographics African-American Hispanic White Non-Hispanic
Afroamericanos Hispanos Blancos No Hispanos
Cambios Demogrficos
THE WELL
Knickerbocker Avenue was a longtime Italian stronghold,
but as demographic change accelerated, Carmine Galantes
men brought the drug trade to their own backyard. By the
Mara Hernandez, a neighborhood activist
1989
mid-1980s, the block of Knickerbocker between Jefferson
and Troutman Street becomes known as The Well, for the fighting alongside her husband to organize
seemingly bottomless supply of drugs available there. the community and drive the drug trade out of
Bushwick, is murdered in her home at 105 Starr
EL POZO Street. The former Bushwick Park is renamed
in her memory.
La Avenida Knickerbocker fue un baluarte italiano durante
mucho tiempo, pero a medida que aceleraban los cambios
Mara Hernandez, una activista del barrio que
demogrficos los hombres de Carmine Galante llevaron la
luchaba junto a su marido para organizar a la
venta de drogas a su propio patio trasero. A mediados de
comunidad y expulsar la venta de drogas de
los aos '80, la cuadra de la calle Knickerbocker entre las
Bushwick, es asesinada en su casa en el 105 de
calles Jefferson y Troutman llega a ser conocida como El
la calle Starr. El antiguo Parque de Bushwick
Pozo, por el suministro de drogas aparentemente sin fondo
es renombrado en su memoria.
disponible en la zona.
The 83rd Precinct of the
1983
NYPD moves to new
headquarters, built on the site
of the All Hands Fire at 480
Knickerbocker.
La comisara 83 de la polica
de NY (NYPD) se traslada a
una nueva sede, construida
en el solar donde comenz el
Incendio de todas las manos
en el 480 de Knickerbocker.
Vito J. Lpez, founding executive director of Ridgewood Bushwick
Senior Citizens Council, is elected to the New York State Assembly.
Since 1973, this non-profit organization has grown to provide a range
of services in Bushwick, including senior care, job training, and youth
programs. Between 1990-2000, RBSCC built, renovated or
sponsored 1,200 homes and apartments. Lopez resigned from
the Assembly in 2013.
1984
Vito J. Lpez, Fundador y Director Ejecutivo del Consejo
de Personas Mayores de Ridgewood Bushwick (RBSCC)
es elegido para la Asamblea Estatal de Nueva York. Desde
1973, esta organizacin sin nimo de lucro ha crecido
hasta poder ofrecer una gran variedad de servicios en
Bushwick, como el cuidado de mayores, formacin
laboral y programas para jvenes. Entre 1990 y
2000, RBSCC construy, renov o patrocin
1,200 casas y apartamentos. Lpez abandon la
Asamblea en 2013.
REBUILDING BUSHWICK (1977-1987)
1,319 housing units built by NYCHA
unidades de vivienda construidas por NYCHA
253 senior apartments built under the HUD 202 program
apartamentos para mayores construidos bajo el programa HUD 202
830 housing units repaired
unidades de vivienda reparadas
city-owned buildings sold at auction
250 edificios de propiedad municipal vendidos en subasta
buildings demolished
1000 edificios demolidos
 11

BUSHWICK FIGHTS BACK

BUSHWICK CONTRAATACA Make the Road by Walking is founded at 301 Grove Street to

1997
organize immigrant groups in the wake of welfare reform and
widespread tenant abuse. In 2007, they merge with the Latin
American Integration Center to become Make the Road New
York (MRNY).

"Se Hace Camino al Andar" se funda en el 301 de la calle Grove

para organizar a grupos de inmigrantes tras la reforma de
las prestaciones sociales en 1997 y el abuso generalizado a los
inquilinos. En 2007, se funden con el Centro de Integracin
Latinoamericano (LAIC) para formar Se Hace Camino Nueva
York (MRNY).

[YOUR BUSHWICK HERE]

[SU BUSHWICK AQU]
The way the media likes to tell it, conditions in
Bushwick began to improve, and the neighborhood
became once more a healthy and vibrant place to
live, only after 2000, when artists began to migrate

2000
in from other parts of New York. But our research
found that Bushwick residents, and organizations
like the ones profiled on this page, were fighting for
their neighborhood long before. Were you there?
How do you remember it?

A los medios les gusta contar que las condiciones

en Bushwick comenzaron a mejorar y que el barrio
volvi a ser un lugar saludable y vibrante para
1992

El Puente (The Bridge), founded in 1982
to organize for justice and against violence
in South Williamsburg, opens the El
Puente Bushwick Leadership Center at
311 Central Avenue.
El Puente, fundada en 1982 para organizar
en favor de la justicia y contra la violencia
en el Sur de Williamsburg, abre el Centro
de Liderazgo El Puente Bushwick en el
311 de la Avenida Central.
vivir solamente despus del ao 2000, cuando los
artistas empezaron a migrar all desde otras partes
de Nueva York. Pero nuestra investigacin averigu
que los residentes de Bushwick y organizaciones
como las descritas en esta pgina ya luchaban por su
vecindario desde mucho antes. Estuvo usted all?
Cmo lo recuerda?

By the time the early eighties
rolled around and there was massive
disinvestment and entire physical blocks
had been burned to the ground, it became
apparent that we needed to start focusing
on the physical infrastructure as well
as the human infrastructure which had
traditionally been our focus. Thats when
we started getting involved in housing
development.
Cuando ya haban comenzado los aos
ochenta y haba una desinversin masiva
y cuadras enteras haban sido quemadas
hasta los cimientos, pareca evidente que
necesitbamos comenzar a concentrarnos en la
infraestructura fsica, y no slo en la humana
que tradicionalmente haba sido nuestro foco
de atencin. Ah fue cuando empezamos a
involucrarnos en el desarrollo de vivienda.

Scott Short (Director of Housing, Ridgewood Scott Short (Director of Housing, Ridgewood
Bushwick Senior Citizens Council) Bushwick Senior Citizens Council)

federally-funded housing rehabs and construction in New York City

The New York City Housing Authority (NYCHA) built five new low-rise complexes
rehabilitacin y construccin de vivienda con fondos federales en la in Bushwick, known collectively as Hope Gardens, on land left vacant (see above) by the
Ciudad de Nueva York turmoil of the 1970s: the last major public housing construction in the city to date.
1983 1988
La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York (NYCHA) construy cinco nuevos
complejos de baja altura en Bushwick, conocidos colectivamente como los Jardines de la
Esperanza, en terrenos abandonados (vea arriba) por los disturbios de los aos '70: la ltima
construccin importante de vivienda pblica en la ciudad hasta la fecha.

U.S. Census Data.
Mayoral Action Plan Report,1987.
The World of a Drug Bazaar, Where Hope Has Burned Out. New York Times, October 1, 1992.
Growth of a New-Age Political Machine. New York Times, February 7, 1993.
The Two Faces of Bushwick. New York Times, February 27, 2000.
John A. Dereszewski, Bushwick Notes: From the 70s to Today. Brooklyn Historical Society, 2007.
Thirty Years Later, Looking Back at The Cigar. BushwickBK, July 12, 2009.
Creating Affordable Housing: How Koch Did It. Gotham Gazette, October 18, 2010.
Vito Lopezs Bushwick Legacy: A Mix of Scandal and Progress. Brooklyn Bureau, December 12, 2013.
The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) provides interest-free
capital to private, nonprofit sponsors to develop supportive housing for the elderly. Under the
Reagan administration, the federal budget for housing was cut dramatically.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EEUU (HUD) ofrece
financiacin sin intereses a patrocinadores privados sin nimo de lucro para desarrollar
viviendas de apoyo para la tercera edad. Durante la administracin del Presidente Reagan se
recort dramticamente el presupuesto federal para la vivienda.
12 HISTORY OF BUSHWICK HISTORIA DE BUSHWICK

CHANGE IN BUSHWICK
2000-2010: CAMBIOS EN BUSHWICK
In the first ten years of this century,
Bushwick experienced yet another shift
in demographics. Facing rising rents in
Manhattan and Williamsburg, many artists
continued their search for affordable space by
pushing east. The industrial buildings that had
been abandoned in the northwest part of the
neighborhood were converted to live/work
AMI 2000: spaces and galleries. The number of people
that worked in arts and culture doubled
Durante los primeros diez aos de este siglo,
Bushwick todava experiment otro cambio
demogrfico ms. Con unos alquileres
cada vez ms altos en Manhattan y en
Williamsburg, muchos artistas continuaron
su bsqueda de espacios asequibles
desplazndose hacia el este. Los edificios
industriales que haban sido abandonados en
la parte noroeste del barrio se convirtieron
en espacios de residencia y trabajo, as

$27,479
from 2000 to 2008. In an area that had been
comprised mostly of Hispanic working-class
families, these artists brought many changes
to the neighborhood.
During this time, the percentage of Hispanics
*2010 dollars SOURCE/FUENTE: Bushwick Housing Independence Project
in Bushwick varied little but the White
population increased by 10 times in some
PERCENT OF areas. As is the trend in New York, where
como en galeras. El nmero de personas
que trabajaban en las artes y en la cultura se
duplic de 2000 a 2008. Siendo un rea que
se compona en su mayor parte de familias
hispanas de clase trabajadora, estos artistas
trajeron muchos cambios al vecindario.
Durante esa poca, el porcentaje de hispanos
en Bushwick vari poco pero la poblacin

HOUSEHOLDS
2000 artist go, speculative investors and eventually
households with economic resources follow.
blanca se multiplic por diez en algunas
reas. Como es tendencia en Nueva York,
With this new population, the median income all donde van los artistas, los especuladores
WITH increased substantially and the percentage of inmobiliarios y ms tarde las familias
CHILDREN:
PORCENTAJE 53.6% households with children decreased.
Many businesses opened catering to the
newcomers and articles about Bushwick
con recursos econmicos les siguen. Con
esta nueva poblacin, el ingresos medios
aumentaron sustancialmente y el porcentaje
DE HOGARES were written in national and international de hogares con nios disminuy.

CON NIOS: publications bringing people from across
the city wanting to be a part of the scene.
Unfortunately, by 2010, many of the artists
that came in the early 2000s could no longer
afford to live in Bushwick and so the search
for affordable studio space in New York City
continued.
Muchas tiendas abrieron para atender a los
recin llegados y se publicaron artculos
sobre Bushwick en medios nacionales e
internacionales, atrayendo a gente de todas
partes de la ciudad que quera formar parte
de la escena. Desafortunadamente, ya en
2010, muchos de los artistas que vineron
a principios de los 2000 dejaron de poder
permitirse vivir en Buschwick y as la
bsqueda de estudios y talleres asequibles en
la Ciudad de Nueva York continu.

RAFAEL FUCHS: ON ART AND

POLITICS IN BUSHWICK
experiences, one of the elements that Fuchs
captures are the differences in the agendas
between landlords and tenants in his 2014
exhibition entitled Landlord. The main
inspiration came from bitter personal
WHITE POPULATION 2000 experiences with landlords, which served
POBLACIN BLANCA EN 2000 to speak to the greater and often invisible
Rafael Fuchs is a long time artist in experiences that Bushwick residents
Bushwick. Fuchs was one of the early artists experience. However, from bitter came the
to arrive in Bushwick 10 years ago and joined sweet and the sweet was the art for Fuchs.
Montrose Ave
Jefferson St CY
PR
Fresch Pond Rd a small community that was creating art -in He used his gallery space to be outspoken,
Morgan Ave
ES
SA
VE its many forms- in bigger and more affordable through a visual story, about a significant
Forest Ave
DeKalb St spaces, compared to the smaller and more social condition that is difficult to have a
Seneca Ave expensive studios that Manhattan offered. public conversation about.
E
HING AV
FLUS
Fuchs joined Bushwicks growing A dialogue about landlord priorities versus
Flushing Ave
creative community as a humble and bold tenants/artist visions in a Bushwick gallery
Myrtle-Wyckoff Ave
WY
CK

space is certainly an important gesture for

Central Ave Knickerbocker Ave OF
FA
VE photographer and later founded his own
Myrtle Ave
gallery studio space, Fuchs Projects, in the the relationship between landlords in artistic
BogArt Galleries (56 Bogart Street). Rafael neighborhoods.
BR Halsey St
OA
DWA CE
Y NT
contributed his personal lens of photography
RA
LA
VE
Kosciuszko St
BU
SH
WI
CK to capture and publicly share his personal Although Fuchs documentation of
Bushwicks change is seen through the lens
AV
E
experiences within particular socio-political
Gates Ave contexts. Through his lens, Fuchs uses the of his personal experiences, his work is
Wilson Ave
visual form with rigour to represent difficult presented in a way that allows the spectators
conversations around local or global politics. to make their own interpretations of the
Halsey St
social conditions at hand. Certainly, Fuchs
For Fuchs, this meant capturing and joins a unifying voice among other artists
0-5%
Cemetery

Bushwick - Aberdeen
documenting his life in Bushwick. He in Bushwick who do not just create new
6-10%
Chauncey St

not only works in Bushwicks thriving art neighborhoods, but they too are affected
community but lives in the neighborhood by the power of landlords, zoning and city
11-15% Broadway Junction as well. Throughout the 10 years of living planning. In fact, artists are an important
16+% in Bushwick, Fuchs observed, felt and voice to spark a public conversation about
Alabama Ave
experienced the change that the neighborhood critical socio-political conditions in cities.
no data available / sin Atlantic Ave
is undergoing. Inspired from personal
SOURCE/FUENTE: 2000 Census
datos
 13

ART GALLERIES IN BUSHWICK

GALERAS DE ARTE EN BUSHWICK

AMI 2010:

$38,104 SOURCE/FUENTE: Furman Center

PERCENT OF
HOUSEHOLDS 2010
WITH
CHILDREN:
PORCENTAJE 43.3%
DE HOGARES
CON NIOS:

SOURCE/FUENTE: Furman Center

Galleries opened from 2000 to 2009

Galleries opened from 2010 to 2014

RAFAEL FUCHS : SOBRE EL ARTE Y

LA POLTICA EN BUSHWICK
Rafael Fuchs es un artista que vive en de 2014 titulada Propietario. La inspiracin
Bushwick desde hace mucho tiempo. Fuchs principal vino de experiencias personales
fue uno de los primeros artistas que lleg a amargas con propietarios de vivienda, que
Bushwick hace diez aos y se hizo miembro sirvieron para hablar de experiencias ms
de una pequea comunidad que creaba arte grandes y a menudo invisibles que sufren los
en sus muchas formas en espacios ms residentes de la zona. Sin embargo, despus
WHITE POPULATION 2010
grandes y ms asequibles que los estudios de lo amargo viene lo dulce y lo dulce fue el POBLACIN BLANCA 2010
ms pequeos y ms caros que ofreca arte de Fuchs. Utiliz su espacio de galera
Manhattan. para hablar libremente y con honestidad,
a travs de una historia visual, sobre una
Fuchs se uni a la creciente comunidad condicin social significativa sobre la cual es
Montrose Ave
Jefferson St Fresch Pond Rd
creativa de Bushwick como un humilde y
CY
PR
dficil tener una conversacin en pblico. Morgan Ave
ES
SA
VE
atrevido fotgrafo, y ms tarde fund su DeKalb St
Forest Ave

propio estudio y galera, Proyectos Fuchs, en Un dilogo sobre las prioridades de los Seneca Ave

las Galeras BogArt (56 de la calle Bogart). propietarios por un lado y las visiones de los HING AV
E
FLUS
Rafael aportaba su personal lente fotogrfica inquilinos/artistas por otro en una galera en
Flushing Ave
para capturar y compartir pblicamente sus Bushwick ciertamente representa un gesto
Myrtle-Wyckoff Ave
WY
CK

experiencias personales en contextos socio- importante para la relacin entre propietarios

Central Ave Knickerbocker Ave OF
FA
VE

poltico particulares. A travs de su lente, en barrios de artistas. Myrtle Ave

Fuchs utiliza con rigor la forma visual para BR Halsey St

OA
D
Aunque la documentacin que hace Fuchs
WA CE
Y NT
representar conversaciones difciles entorno a RA
LA
VE

la poltica local o global. de los cambios en Bushwick es a travs de Kosciuszko St

BU
SH
WI
CK
la lente de sus experiencias personales, su
AV
E

Para Fuchs, esta situacin implicaba trabajo se presenta de manera que permite Gates Ave
capturar y documentar su vida en Bushwick. al pblico hacer sus propias interpretaciones Wilson Ave

No solamente trabaja con la floreciente de las condiciones sociales en cuestin.

comunidad artstica de Bushwick sino que Ciertamente, Fuchs se une a una voz Halsey St

tambin vive en el barrio. Durante los diez unificadora junto a otros artistas en Bushwick 0-5%
Cemetery

aos que ha vivido en Bushwick, Fuchs que no slo crean nuevos barrios sino que Bushwick - Aberdeen

6-10%
Chauncey St

ha observado, sentido y experimentado el tambin estn afectados por el poder de los

cambio por el que est pasando el vecindario. propietarios, la zonificacin y la planificacin
Inspirado por experiencias personales, uno urbana. De hecho, los artistas son una voz
11-15% Broadway Junction

de los elementos que Fuchs suele capturar importante para desencadenar un debate 16+%
es la diferencia entre las intenciones de los pblico sobre las crticas condiciones socio-
no data available / sin datos
Alabama Ave

propietarios y los inquilinos en su exhibicin polticas en las ciudades. Atlantic Ave

SOURCE/FUENTE: 2010 Census

14 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

WHO LIVES IN BUSHWICK?

QUIN VIVE EN BUSHWICK?
Other
Asian Otros Hispanic
Asiticos Hispanos
White
Blancos

144,000
Black
Negros

PEOPLE LIVE IN BUSHWICK

GENTE VIVE EN BUSHWICK

Source/Fuente: American Community Survey, 2010-2012

Puerto Rican or
Dominican
Puertorriqueos o
AT A GLANCE Dominicanos
DE UN VISTAZO Despite ongoing neighborhood changes,
Bushwick is still a predominantely low
income Hispanic neighborhood. There are
56,800 especially pronounced Puerto Rican and
Dominican populations. Nearly a third of the
People per mi2 population does not speak English well or at
Personas por mi2 all and more than a third of the residents are In terms of education, Bushwick ranks among Aproximadamente el 50% de los hogares
foreign born. These numbers may be even the worst in the city for students performing ganan menos de $40,000 al ao, pero los
greater because undocumented immigrants at their grade level in math and only slightly ingresos no estn distribuidos de manera
33.4% living in Bushwick are likely under-counted. better in reading. These low education equitativa entre los distintos grupos raciales
Poverty Rate With more than 140,000 residents, it is one of indicators are surely related to the high de Bushwick. Los residentes blancos tienen
the more densely populated neighborhoods in number of foreign and only Spanish-speaking unos ingresos medios aproximadamente dos
Tasa de pobreza New York City. The median age in Bushwick residents who are at a distinct disadvantage veces ms altos que los de los residentes
is 30, compared to the city median of 38. within the education system. negros e hispanos (vea el grfico de ingresos
Making it a relatively young neighborhood. It medios por raza). Con respecto a las tasas de
17.5% is also well connected to the rest of the city in
In the following section we will look more pobreza y desempleo, el barrio est en la 6
into the households in Bushwick and their y 4 posicin respectivamente comparado al
Unemployment Rate that 96% of residential units are within a half housing units. As we explore why the resto de la ciudad.
mile of a subway stop. affordable housing crisis is hitting Bushwick
Tasa de desempleo so hard, keep this demographic information En trminos de educacin, Bushwick se
Approximately 50% of households earn
less than $40,000 per year but income is not in mind. encuentra entre los peores de la ciudad en
nivel de aprobados en matemticas, y slo
39% distributed equally among racial groups in A pesar de los continuos cambios en el un poco mejor en capacidad de lectura. Unos
Bushwick. White residents have a median vecindario, Bushwick todava se compone
Foreign born income approximately twice as high as black principalmente de hispanos con bajos
indicadores educativos tan bajos seguramente
estn relacionados con el gran nmero de
Nacidos en el extran- and hispanic residents (see Median Income
by Race graph). In regards to poverty and
ingresos. La comunidad de Portorriqueos y residentes extranjeros y exclusivamente
Dominicanos es especialmente notable. Casi
jero unemployment rates, the neighborhood is la tercera parte de la poblacin en Bushwick
hispano-parlantes que estn en una clara
ranked 6th and 4th respectively across the situacin de desventaja dentro del sistema
no habla bien ingls o no lo habla en absoluto educativo.
entire city. y ms de la tercera parte de los residentes
40.2% nacieron en el extranjero. Es posible que En la siguiente seccin miraremos ms
Households with MEDIAN INCOME BY estos nmeros sean an ms elevados debido detenidamente a las familias en Bushwick
a que los inmigrantes indocumentados que y a sus unidades de vivienda. Mientras
children RACE viven en Bushwick probablemente no estn exploramos por qu la crisis de vivienda
Hogares con nios INGRESOS MEDIOS contabilizados. asequible ha golpeado de manera tan dura a
Bushwick, no se olvide de esta informacin
POR RAZA Con ms de 140,000 residentes, Bushwick demogrfica.
es uno de los barrios con mayor densidad de
$35,616 60000 poblacin de la Ciudad de Nueva York. El
Median household 50000 promedio de edad es de 30 aos, mientras
40000 que en el resto de la ciudad es de 38, lo que
income 30000
hace de l un vecindario relativamente joven. SOURCES/FUENTES
Tambin est bien conectado con el resto de
Ingresos medios 20000
la ciudad puesto que el 96% de las unidades Furman Center for Real Estate and Urban Policy
familiares 10000 residenciales est a menos de media milla de (2014) State of New York Citys Housing and
Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/
0 una parada de metro. research/sonychan
White Hispanic Black
Blancos Hispanos Negros US Census (2010) American Community Survey. Online
Source/Fuente: Furman Center, 2009
Access: factfinder2.census.gov

PICTURING HOUSEHOLDS AND HOUSING
UNITS
VISUALIZANDO A LAS FAMILIAS Y LAS
UNIDADES DE VIVIENDA BUSHWICK HEADS OF HOUSHOLD
Changes have brought more non-family
households into Bushwick but it is still a
family neighborhood. Nearly half of the
households have children under 18 and
many of these are headed by single mothers,
although there has been a decline. There are
also slightly fewer married couples living in
the neighborhood compared to in 2000.
The housing units map shows that most
lots in Bushwick have one to four units,
housing the same number of families. In the
northern section of the neighborhood there is
a higher density of four to thirty-six unit lots,
corresponding with the area of most rapid
neighborhood change. This is the area that
new non-family households are moving into.
In the southern section of the neighborhood
where most lots have fewer units is where a
greater number of single family homes are
located.
The lots that contain thirty-six to one-hundred
and fifty units are mostly NYCHA housing
with several buildings per lot although some
are large new developments.
HOUSING UNITS MAP
MAPA DE UNIDADES DE VIVIENDAS
Montrose Ave
Morgan Ave
VE
IN GA
FL USH
Flushing Ave
Central Ave
Myrtle Ave
BR
OA
DW
AY
Kosciuszko St
Gates Ave
1 - 4 Units
4 - 36 Units
36 - 93 Units
93 - 150 Units
Southern long-term single family households
may be at risk for displacement because
the property values are increasing, making
the area attractive for development. Family
households living in the northern section of
Bushwick are likely at higher risk as their
landlords may want to push them out to bring
in higher paying new commers.
Questions of displacement require a better
understanding of who in the neighborhood
is renting and who owns. As well as what
types of rentals exist. These concepts will be
examined in the next section.
Los cambios han trado ms hogares sin
familias a Bushwick, pero todava es un
barrio familiar. Casi la mitad de los hogares
tienen nios menores de 18 aos y, de estos,
muchos tienen como cabeza de familia
a madres solteras, aunque este grupo ha
disminuido. Tambin hay un poco menos
de parejas casadas viviendo en el vecindario,
comparado con el ao 2000.
El mapa de unidades de vivienda muestra que
la mayora de las parcelas en Bushwick tiene
de una a cuatro unidades, alojando al mismo
Jefferson St C
YP
RE
SS
AV
DeKalb St
Myrtle-Wyckoff Ave
W
YC
Knickerbocker Ave KO
Halsey St
Chauncey St
15
'CABEZAS' DE FAMILIA EN BUSHWICK
2000 2010
8 8.6
34.5 26.7
23.3
35.5
34.2 29.3
% Single Female % Non-family
% Mujer Soltera % Sin familia
% Married Couple % Single Male
% Pareja Casada % Hombre Soltero
nmero de familias. En la zona norte del tiene menos unidades es donde se encuentra
barrio hay una mayor densidad de parcelas de un mayor nmero de viviendas unifamiliares
cuatro a treinta y seis unidades, coincidiendo independientes.
con al rea del vecindario que ms rpido
ha cambiado. Es aqu donde se mudan los Las parcelas que contienen de treinta y seis a
nuevos residentes sin familia. En la zona sur ciento cincuenta unidades son principalmente
del barrio donde la mayora de las parcelas viviendas de NYCHA con varios edificios
por parcela, aunque algunas corresponden a
grandes proyectos residenciales de reciente
creacin.
Fresch Pond Rd Es posible que los hogares unfamiliares
ms antiguos del sur de Bushwick estn
en riesgo de desalojo porque el valor de la
Forest Ave
propiedad est aumentando, haciendo que
E el rea se vuelva atractiva para el desarrollo
Seneca Ave inmobiliario. Probablemente las familias que
viven en la zona norte de Bushwick tengan
un riesgo de desalojo an mayor debido a que
sus caseros pueden querer echarlas para traer
a gente nueva dispuesta a pagar precios ms
elevados.
FF Todas las cuestiones que tengan que ver con
AV
E el desplazamiento y el traslado forzoso de
personas requieren una mejor comprensin
Halsey St de quin es inquilino y quin es propietario
en el barrio. As como qu tipo de alquileres
existen. Estos conceptos sern examinados en
la siguiente seccin.
Wilson Ave
Cemetery
Bushwick - Aberdeen
SOURCES/FUENTE
Furman Center for Real Estate and Urban Policy
Broadway Junction (2014) State of New York Citys Housing and
Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/
research/sonychan
Alabama Ave US Census (2010) Online Access: http://www.census.
gov/2010census/
Atlantic Ave NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.
gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml
16 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

GENTRIFICATION IN BUSHWICK
LA GENTRIFICACIN EN BUSHWICK
Gentrification is a complicated and contested La gentrificacin es un trmino complicado
DISPLACEMENT EXPLAINED term that has been discussed and debated by y disputado que ha sido discutido y debatido
planners, geographers, politicians and citizens por planificadores, gegrafos, polticos y
LOS DESALOJOS EXPLICADOS of New York since the 1960s. The geographer ciudadanos de Nueva York desde los aos
An interview with Scott Short, Director Of Housing, RBSCC Neil Smith calls gentrification the class '60 del siglo pasado. El gegrafo Neil
Una entrevista con Scott Short, Director De Vivienda, RBSCC remake of the central urban landscape and the Smith califica la gentrificacin como la
planner and lawyer Peter Marcuse says that remodelacin de clase del paisaje urbano
All these investors out there are looking for Todos estos inversores de ah fuera estn gentrification is ultimately an ethical problem central y el planificador y abogado Peter
the next hot neighborhood. And so when you buscando el prximo barrio de moda. Y as, of social justice. Marcuse dice que la gentrificacin es, en
have that climate and then the press starts cuando tienes este clima y la prensa empieza ltima instancia, un problema tico de justicia
Gentrification is generally the process of
a group of wealthier people moving to an social.
feeding into it with how cool Bushwick is, a alimentarlo con cun atractivo es Bushwick,
then you create this atmosphere where people entonces creas este ambiente donde la gente existing urban district and the demographic La gentrificacin en general es el proceso por
are assuming that there are going to be huge asume que va a haber enormes incrementos and cultural shift, subsequent rise in rents el que un grupo de gente con ms recursos
and eventual displacement of the original se muda a un distrito urbano ya existente
The only way that La nica manera de community. In the beginning, some outcomes y el cambio demogrfico y cultural que de
of the process can be positive, such as a ello deriva, las consecuentes subidas de los
investors can make que los inversores decrease in crime levels, rehabilitation of older alquileres y el desplazamiento eventual de la
buildings and an increased tax base. comunidad original. Al principio, algunos de
those properties work, puedan hacer que esas Unfortunately, many of these benefits los resultados del proceso pueden ser positivos,
como la disminucin en los niveles de crimen,
financially, is to get propiedades les rindan, disproportionately benefit landowners and
la rehabilitacin de los edificios ms viejos y
newcomers while the long-term residents
the rent-stabilized econmicamente, es - who often invested in the community un aumento en la base imponible.

tenants out, one way or echar a los inquilinos before the influx of wealthier residents - are Desafortunadamente, muchos de estos
displaced due to rising rents. Gentrification beneficios recaen de manera desproporcionada
another. de renta estabilizada, can exacerbate larger societal injustices along sobre los dueos del terreno o sobre los recin
race and socioeconomic lines and make each llegados, mientras que los antiguos residentes
increases in the market and theyre way over- de una manera u otra. new bar or restaurant seem like a direct affront que a menudo invirtieron en la comunidad
paying for properties. The only way that they en el mercado inmobiliario y paga muy por to the existing community. antes de la llegada de los residentes ms ricos
can make those properties work, financially, is encima del valor de las propiedades. La How gentrification plays out and is perceived son desplazados porque los alquileres suben
to get the rent-stabilized tenants out, one way nica manera en que pueden hacer que esas by the community varies in each neighborhood. y ya no pueden costearlos. La gentrificacin
or anotherand often times thats through In Bushwick, gentrification is a word on the tip puede agravar mayores injusticias sociales por
propiedades les rindan, econmicamente, es
harassment or various unscrupulous tactics. of everyones tongue and has been for years. raza o nivel socioeconmico y hacer que cada
echar a los inquilinos de renta estabilizada, nuevo bar o restaurante parezca una afrenta
Often times its through buyouts, which de una u otra manera y muchas veces esto With Williamsburg as a nearby precedent, the
real estate market has been very active in the directa a la comunidad original existente.
are legal, but we strongly advocate against, ocurre a travs del acoso o con varias tcticas
because a lot of people are getting six-figure inmorales. Muchas veces logran su objetivo neighborhood lately. Landlords are increasing La manera en que la gentrificacin acta y el
buyouts at this point, and for a poor family that rent at a fast pace and property owners are modo en que es percibida por la comunidad
ofrecindoles dinero a los inquilinos, lo cual
seems like such a huge sum of money, but if selling, flipping and developing lots. vara en cada zona. En Bushwick la
es legal, pero abogamos enrgicamente por no gentrificacin es una palabra en boca de todo
you have an $800 apartment, and the median hacer esto: en este momento mucha gente est What does this mean for anyone that lived
in Bushwick before the frenzy began? Long- el mundo y ha sido as por muchos aos. Con
rent for a two-bedroom in Bushwick now is aceptando pagos de seis cifras, lo que parece Williamsburg como precedente cercano, el
$2400so now you have to triple your rent, una enorme cantidad de dinero para una familia term residents are being displaced because
of rising rents, property taxes, cost of living mercado inmobiliario ha estado muy activo
that $100,000 will be gone in a matter of a few sin ingresos; pero si tienes un apartamento por en el barrio ltimamente. Los caseros estn
years and youre left with nothing. and sometimes even illegal harassment and
el que pagas $800 al mes y el alquiler medio buy-outs by landlords. Recently, when a new subiendo los alquileres a un ritmo muy
por un apartamento de dos habitaciones en high-end apartment complex called Colony rpido, y los propietarios de viviendas estn
Bushwick ahora es de $2,400 al mes es decir, 1209 compared its potential new residents vendiendo, revendiendo y desarrollando las
el triple de tu vivienda actual, esos $100,000 to frontiersmen in an untouched landscape, a viviendas para especular con ellas.
desaparecern en pocos aos y te quedars en graffiti appeared on the sidewalk in front of the Qu implica esto para cualquiera que viviera
la calle sin nada. building declaring gentrification is the new en Bushwick antes de que comenzara el frenes?
colonialism. Los antiguos residentes se ven desplazados
por el aumento de los alquileres, los impuestos
a la propiedad, el coste de la vida y a veces
PRICE HISTORY OF PROPERTIES incluso el acoso ilegal y las ofertas inmorales
de dinero por parte de los propietarios para que
HISTORIA DE
Source: 2000LOS
Census PRECIOS DE LAS Sources/Fuentes: Smith, Neil The New Urban Frontier:
se marchen. Recientemente, cuando un nuevo
Gentrification and the revanchist city, 1996
PROPIEDADES 118 Wyckoff Ave
complejo de apartamentos de lujo llamado
http://pmarcuse.wordpress.com/2014/04/08/blog-46-the- Colony 1209 compar a sus posibles nuevos
250 Melrose St 2013: $1,000,000 ethics-of-gentrification-social-and-personal/ residentes con pioneros en un paisaje virgen,
2014: $1,250,000
2000: $100,000 apareci un grafiti en la acera de en frente del
2013: $735,000 edificio declarando que "la gentrificacin es el
1301 Putnam Ave
2005: $341,113 nuevo colonialismo.
2014: $1,100,000
2013:
2012:
$740,000
$550,000
VACANT LOT PRICE PER BUILDABLE SQ. FOOT
PRECIO DE UN SOLAR POR PIE CUADRADO
EDIFICABLE
1209 Dekalb
$100 $100
2015(listed): $81,500,000
2014: $58,000,000
2013: $6,000,000
2006: $8,300,000
189 Cooper St
$74
19 Bleecker St 8/2014: $1,145,000
3/2014:
2013:
$865,000
$540,000
$62
2013: $1,085,000
11/2007: $799,000
2/2007: $725,000 980 Madison St

2014: $1,300,000
2010: $605,000 994 Hancock St $35
2009: $295,000
* From January - April 2014
2014: $1,050,000
2013: $370,000 SOURCE/FUENTE: Brooklyn Daily Eagle
SOURCE/FUENTE:zillow.com $20
2011 2012 2013 2014*
 17

(K) 432 Suydam St, Brooklyn,

WILLIAMSBURG (L) Stockholm St., NY 11237 $ 2,300/month.
Brooklyn, NY 11237
Jefferson St
$ 2,250/month. CY (J) Palmetto St. at Knickerbocker Ave,
PR
(M) 114 Troutman St., ES Brooklyn, NY 11221 $ 2,099/month.
SA
Brooklyn, NY 11221 VE
$ 2,650/month. DeKalb St
(I) 358 Grove St, Brooklyn,
E NY 11237 $ 2,655/month.
HIN G AV
FLUS
Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave
WY
CK
Knickerbocker Ave OF (H) 1410 Jefferson Ave,
FA
Myrtle Ave Central Ave VE Brooklyn, NY 112377
$ 2,400/month.
BR
A O KN Halsey St RIDGEWOOD
(A) Rheingold heights, DW ICK
AY ER
87 Melrose St. BO
CK
Brooklyn, NY 11206 ER (G) Putnam Ave & Wilson ave.
AV
$ 803 -1,421*/month. CE E Brooklyn, NY 11237
BU NT
SH RA $ 3,400/month.
WI LA
(B) 1209 Dekalb Ave, CK VE
AV
Brooklyn, NY 11221 E
Gates Ave
$ 3022/month. Wilson Ave

(C) 147 Bleecker St, (F) 104 Covert St #1

Brooklyn, NY 11221 Brooklyn, NY 11207
$ 2,250/month. Halsey St $ 2,500/month.

Cemetery
IS THIS AFFORDABLE FOR YOU? (D) 100 Cornelia St,
ES ESTO ASEQUIBLE PARA USTED? Bushwick - Aberdeen
Brooklyn, NY 11221 Chauncey St
The federal government has determined that affordable rent is 30% or less of your
gross income. Based on this criteria, is Bushwick affordable for you?
$ 2,200/month.

BEDFORD-STUYVESANT
El gobierno federal ha determinado que un alquiler asequible debe suponer el 30% EAST NY
o menos de sus ingresos brutos. En base a este criterio, es Bushwick asequible
para usted? Broadway Junction

REAL ESTATE AND RENT (E) 19 Moffat St,

BIENES INMUEBLES Y ALQUILERES
The real estate market in Brooklyn has been
steadily rising for a number of years. Starting
with neighborhoods closer to Manhattan, the
trend of increased property values has now
spread to Bushwick. The price of vacant land
has steadily climbed since 2011. Hundreds
of thousands of dollars can be made in the
speculative buying, repairing and selling of
properties in Bushwick. Looking at the price
history of a random sample of properties
shows that in the most extreme cases, one
could make close to a million dollars by
buying cheap and reselling a short time later.
As the hype around Bushwick continues in
the press and rents rise throughout the city,
more people with mid to high incomes are
looking to live in the area and the market
rate of 2 bedroom apartments has shot up
to well over $2,000/month and as high as
$3400/month. Rent-stabilized apartments in
Bushwick can be as low as $650/month which
gives landlords of rent-stabilized units a huge
incentive to convert their property.
Brooklyn, NY 11207
OCEAN HILL $ 2,900/month.
El mercado inmobiliario en Brooklyn ha
estado subiendo contnuamente desde hace Source/Fuente: nyc.gov, trulia.com, craigslist.com
bastantes aos. Comenzando con los barrios
ms cercanos a Manhattan, la tendencia al
alza en los valores de la propiedad ahora se
ha extendido a Bushwick. El precio de un
solar vaco ha subido incesantemente desde
2011. Se pueden ganar cientos de miles de
dlares especulando, comprando, reparando,
y vendiendo propiedades en Bushwick.
Mirando la historia de precios de una muestra MEDIAN RENT OF A 2 BEDROOM APARTMENT
de propiedades escogidas al azar muestra que
en los casos ms extremos, uno podra ganar
ALQUILER MEDIO DE UN APARTAMENTO DE 2
cerca de un milln de dlares comprando HABITACIONES
barato y volviendo a vender poco tiempo $3,335
$3,500
despus.
Brooklyn
Mientras el bombo publicitario alrededor
de Bushwick continua en la prensa y los $2,760
alquileres suben en toda la ciudad, cada
vez ms personas con ingresos medio-altos
estn buscando vivir en el rea y el precio $2,500 $2,296
de mercado para un apartamento de dos Bushwick
habitaciones se ha disparado muy por encima
de los $2,000 al mes hasta alcanzar valores $1,855
de $3,400 al mes. Los apartamentos de renta
*In 2014 dollars
estabilizada pueden llegar a costar $650 al SOURCE/FUENTE: mns.com/brooklyn_rental_market_report
mes, lo que incentiva enormemente a sus $1,500
2009 2010 2011 2012 2013 2014
propietarios a convertir sus propiedades.
18 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS
A NEIGHBORHOOD OF RENTERS
UN BARRIO DE INQUILINOS
85%
OF BUSHWICK
HOUSEHOLDS RENT
DE LAS FAMILIAS EN
BUSHWICK VIVE DE
ALQUILER
The vast majority of Bushwick residents are
renters. As the renter household percent map
shows there are more homeowners in the
southern section of Bushwick, however even
there at least 70% of households are renters.
In the same area of the neighborhood where
there is higher density housing there is a
band of nearly 100% renters. This area is also
where the neighborhood is rapidly changing,
meaning most new commers are likely renters.
As higher income residents move into
Bushwick, businesses and aesthetics change.
These changes, along with real estate
speculation, drive up rent prices for already
established residents. The only protections for
these residents are rent stabalization and rent
control. Some low-income residents may also
have government subsidized rent or live in
public housing that is guarenteed affordable.
The rent type distribution chart shows
that half of Bushwick housing units are at
market rate while the other half have some
kind of affordability protection, mostly rent
stabalization or control.
Rent stabilization is a system enacted in 1969
in New York City when the rents were rising
abruptly in post-war buildings, tenants who
live in these buildings are protected from
sharp increases in rent and have their right
to renew their leases. To be under the rent
control, the tenant (or the lawful successor)
must have been living in the same apartment
RENT TYPE
DISTRIBUTION
DISTRIBUCIN DE
TIPOS DE ALQUILER
6.7
11.4
50.5
31.4
% Market Rate
% A precio de mercado
% Rent stabalized or controlled
% Renta estabilizada o controlada
Conforme se van mudando a Bushwick los
% Public housing residentes de ingresos ms altos, las tiendas
% Vivienda pblica y la esttica cambian. Estos cambios, junto
% Other rent subsidized con la especulacin inmobiliaria, hacen que
% Otros alquileres subvencionados aumenten los precios del alquiler para los
BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA
RENTER HOUSEHOLD % BY CENSUS TRACT
HOGARES EN ALQUILER % POR SECCIN CENSAL
Montrose Ave
abruptamente en los edificios construidos tras
la Primera Guerra Mundial: a los inquilinos
de estos edificios se les protege de bruscos
Jefferson St
Morgan Ave
CY
PR
ES
Fresch Pond Rd
aumentos del alquiler y se les concede el
SA Forest Ave derecho a renovar sus contratos. Para gozar
DeKalb St
VE
del control de alquiler, el inquilino (o su
Seneca Ave
ING
AVE sucesor legal) tiene que haber estado viviendo
H
FLUS en el apartamento desde el primero de julio
Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave de 1971. Cuando el apartamento se vaca
WY
CK
OF
puede o bien volverse de alquiler estabilizado
Knickerbocker Ave
Myrtle Ave Central Ave FA
VE (si el edificio donde est tiene ms de seis
BR
OA unidades de vivienda) o bien ser excluido
DWA
Y Halsey St de la regulacin. Para que se estabilice su
Kosciuszko St alquiler, el apartamento tendr adems que
haber sido construdo entre el 1 de febrero de
1947 y el 1 de enero de 1974. Otra manera de
Gates Ave que los apartamentos puedan tener su alquiler
Wilson Ave
estabilizado es si forman parte de edificios
con tres o ms apartamentos construidos o
70% - 79% Halsey St
Cemetery reformados integralmente despus de 1974
y con exenciones fiscales especiales. Hay
Bushwick - Aberdeen
una serie de excepciones a estas categoras,
80% - 89% Chauncey St
por ejemplo, un apartamento puede ser
desregulado si su alquiler legal excede los
Broadway Junction
$2,500 despus de haber estado desocupado.
90% - 100%
Alabama Ave
Cruzando estos datos con informacin obtenida
Atlantic Ave
sobre el nmero de unidades de vivienda y
la antigedad de los edificios en Bushwick,
since July 1, 1971. When it becomes vacant antiguos residentes ya establecidos. Las se gener un mapa con las viviendas con
it can become rent stabilized if there are nicas medidas de proteccin para estos probabilidad de tener renta estabilizada.
more than six units in it or be removed from residentes son la estabilizacin y el control
regulation. To be rent stabilized the apartment del alquiler. Algunos residentes de bajos Para obtener ms informacin, por favor
generally is a building with six or more units ingresos tambin pueden tener subvenciones visite: http://www.nycrgb.org/
inside and be built between February 1, 1947 del gobierno o vivir en viviendas pblicas con
El patrn de estabilizacin/control del alquiler
and January 1, 1974. Another way to be rent un precio asequible garantizado.
en Bushwick es similar a los patrones de
stabilized are the apartments in buildings
La tabla de distribucin de tipos de alquiler unidades de vivienda con mayor densidad y
with three or more apartments constructed or
muestra que la mitad de las unidades de con niveles particularmente altos de inquilinos
extensively renovated since 1974 with special
vivienda en Bushwick se alquila a precio de mostrados anteriormente.
tax benefits. There are series of exceptions
mercado, mientras que la otra mitad tienen SOURCES/FUENTE
to these categories, for example if the legal
los precios protegidos de alguna manera, Furman Center for Real Estate and Urban Policy
rent exceed $2,500 following a vacancy the
prinipalmente mediante la estabilizacin o el (2014) State of New York Citys Housing and
apartment may be deregulated. Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/
control del alquiler.
Crossing these possibilities with information
research/sonychan
US Census (2010) Online Access: http://www.census.
La estabilizacin del alquiler es un sistema
about the number of units and building ages
promulgado en 1969 en la Ciudad de Nueva
gov/2010census/
NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.
in Bushwick, a likely rent stabilized map was
produced. York cuando los alquileres estaban subiendo gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml
For more information please check: http://
www.nycrgb.org/ Montrose Ave
Jefferson St C Fresch Pond Rd
The pattern of rent stabilization/control Morgan Ave
YP
RE
SS Forest Ave
in Bushwick is similar to the previously DeKalb St
AV
E
demonstrated patterns of higher density units VE Seneca Ave
N GA
and particularly high levels of renters. SHI
FLU
Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave
La gran mayora de los residentes de Bushwick W
son inquilinos. Como muestra el mapa de Knickerbocker Ave
YC
KO
Central Ave FF
Myrtle Ave AV
los hogares en rgimen de alquiler, hay ms BR E
OA
propietarios de vivienda en la zona sur de DW
AY
Halsey St
Bushwick. Sin embargo, incluso all, al menos
Kosciuszko St
el 70% de las familias son inquilinas. En el
mismo rea del barrio donde hay una mayor
densidad de vivienda hay una franja en la que Gates Ave
Wilson Ave
casi el 100% de hogares estn alquilados. Este
rea del vecindario es tambin la que ms
rpidamente est cambiando, lo que quiere LIKELY RENT Halsey St
Cemetery
decir que la mayora de los recin llegados STABILIZED UNITS Bushwick - Aberdeen
probablemente vive de alquiler.
UNIDADES CON Chauncey St
PROBABILIDAD DE Broadway Junction
RENTA ESTABILIZADA Alabama Ave
Atlantic Ave
 19

CODE VIOLATIONS
INFRACCIONES DEL CDIGO
Housing code violations have increasingly
become a problem in Bushwick. This is
partially because the neighborhood housing BUSHWICK HAS THE 2ND HIGHEST NUMBER OF SERIOUS
stock is old and without maintance can easily
fall into disrepair. The building age map shows HOUSING CODE VIOLATIONS OF ANY NEW YORK CITY
that the vast majority of buildings were built
before 1939. Most of the newer buildings
NEIGHBORHOOD:
are either NYCHA public housing or luxury
developments. For the most part, Bushwicks
BUSHWICK ES EL SEGUNDO BARRIO DE LA CIUDAD DE NUEVA
low-income renters are living in an aging YORK CON EL NIVEL MS ALTO DE INFRACCIONES GRAVES
housing stock that demands upkeep.
DEL CDIGO DE VIVIENDA:
However, there is an especially disturbing

108.6
trend in Bushwick that has at various times
been recorded throughout the city. Landlords
that want to push out residents in rent stabilized PER 1,000 RENTAL UNITS
or controlled apartments are intentionally POR CADA 1,000 UNIDADES DE ALQUILER
not making proper repairs. By allowing the
building to deteriorate to a level that is sub-
livable, the landlord can force out these
tenants. At this point the landlord can either
make repairs and attract new higher-income
renters or sell the property to a developer
or speculator who will also contribute to
BUILDING AGE alquiler estabilizado o controlado no hacen las
reparaciones adecuadas intencionadamente.
neighborhood change. EDAD DE LOS EDIFICIOS Permitiendo que el edificio se deteriore hasta
niveles de infravivienda, el propietario ya
Many tenants do not realize that they have puede expulsar a estos inquilinos. En ese
certain housing rights that protect them momento puede hacer reparaciones para atraer
from such predatory landlord behavior. The Montrose Ave a otros inquilinos dispuestos a pagar ms o
Department of Housing Preservation and Jefferson St C
YP
Fresch Pond Rd
bien vender la propiedad a un promotor o a un
Development (HPD) is in charge of enforcing Morgan Ave RE
SS especulador que tambin contribuir al cambio
Forest Ave
the city building codes. Inspectors are sent to A
DeKalb St VE en el barrio.
respond to complaints about a lack of essential AVE Seneca Ave
services, vermin, and other maintenance NG
SHI Muchos inquilinos no se dan cuenta de que
FLU
problems. If your landlord fails to repair an tienen ciertos derechos de vivienda que los
Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave
immediately hazardous violation (class C), W
YC
protegen de este tipo de comportamiento
such as lead paint or lack of heat, the HPD Knickerbocker Ave KO
FF
depredador por parte del casero. El
Central Ave
Emergency Repair Program can correct the Myrtle Ave
BR
AV
E Departamento de Preservacin y Desarrollo de
issue at the owners expense. OA
DW Halsey St
la Vivienda (HPD) se encarga de hacer cumplir
AY a los propietarios con los cdigos municipales
Las infracciones del cdigo de vivienda se Kosciuszko St de edificacin. Se envan inspectores para
han vuelto un problema cada vez mayor en responder a quejas sobre la falta de servicios
Bushwick. En parte se debe a que el stock esenciales, plagas y otros problemas. Si su
de vivienda en el barrio es antiguo y, sin Gates Ave casero no repara una infraccin que presente
Wilson Ave
mantenimiento, puede deteriorarse fcilmente. un peligro inmediato (categora "C"), como la
El mapa de antigedad de los edificios muestra
que la gran mayora de ellos se construy antes
- 1939 Halsey St
presencia de pintura basada en plomo o la falta
Cemetery de calefaccin, el Programa de Reparaciones
de 1939. La mayora de los edificios ms de Emergencia de HPD puede corregir el
recientes son viviendas pblicas de NYCHA o
promociones de vivienda de lujo. En general,
1939 - 1977 Chauncey St
Bushwick - Aberdeen
problema y el propietario correr con el gasto.
los inquilinos con bajos ingresos de Bushwick
viven en el stock de vivienda antigua con
necesidad de mantenimiento.
1977 - 2013 Broadway Junction SOURCES/FUENTES
Furman Center for Real Estate and Urban Policy
Alabama Ave (2014) State of New York Citys Housing and
No obstante, hay una tendencia especialmente Atlantic Ave Neighborhoods. Online Acess: http://furmancenter.org/
preocupante en Bushwick que ya se ha research/sonychan
US Census (2010) Online Access: http://www.census.
registrado otras veces a lo largo y ancho gov/2010census/
de la ciudad. Los propietarios que quieren NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.
expulsar a los inqulinos de apartamentos con gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml

DID YOU KNOW YOU CAN REPORT HOUSING

Your landlord is legally required to maintain
MAINTENANCE VIOLATIONS 24-HOURS A DAY your apartment in habitable conditions
BY CALLING 311? including hot water and heat during the
winter.

SABA USTED QUE PUEDE DENUNCIAR

Por ley, su casero tiene que mantener su
INFRACCIONES EN EL MANTENIMIENTO DE SU apartamento en condiciones habitables,
VIVIENDA LAS 24 HORAS DEL DA LLAMANDO incluyendo agua caliente y calefaccin
durante el invierno.
AL 311?
 20 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

MAYOR BILL DE BLASIOS PLAN

EL PLAN DEL ALCALDE BILL DE BLASIO
Shortfall of Affordable On 5th May 2014, mayor Bill De Blasio
outlined a Housing Plan for New York
Units City.This plan he proclaims, will create
opportunity for so many people who are
Escasez de currently being priced out of our city. It will
Viviendas Asequibles create affordability in the midst of what has
been the greatest affordability crisis this city
550,000 Rent Burdened has ever experienced.
Households
Familias para las El 5 de mayo de 2014, el alcalde Bill De Blasio
que el alquiler es esboz un Plan de Vivienda para la Ciudad
500,000 una carga de Nueva York. Este plan, proclama, va
a crear oportunidades para mucha gente que
actualmente no puede quedarse en nuestra
ciudad por el gasto que supone. Va a crear
accesibilidad en medio de lo que ha sido la
crisis de accesibilidad econmica ms grande
que esta ciudad haya experimentado jams.
400,000
New Construction and Preservation
De Blasio plans to build and preserve 200,000 affordable units over the coming decade. Forty
percent of these units (80,000) are slated to be newly-constructed and the rest (120,000) will
be preserved from the existing affordable units.
Mayor DeBlasios plan includes expansions of existing programs that will no doubt increase
the number of affordable units in the city. However, his plan falls far short of making any real
impact on the crisis by only creating 80,000 new units - leaving a shortfall of at least 470,000
households still not living in affordable housing.
Nueva Construccin y Preservacin
De Blasio planea construir y preservar 200,000 unidades de vivienda asequible a lo largo de
la prxima dcada. Se ha programado que el 40% de estas unidades (80,000) ser de nueva
construccin y el resto (120,000) provendrn de la preservacin de unidades asequibles ya
existentes.
El plan del alcalde De Blasio incluye expansiones de programas ya existentes que sin
duda aumentarn el nmero de viviendas asequibles en la ciudad. No obstante, su plan no
conseguir en absoluto tener un impacto real sobre la crisis slo por el hecho de crear 80,000
nuevas viviendas dejando un dficit de al menos 470,000 familias que todava no tienen una
vivienda asequible.

What is Area Median Income?
AMI is the point at which half of the households in an area make less
money and half make more. The department of Housing and Urban
Development (HUD) calculates the AMI for New York Metro Area,
which includes the five boroughs and Putnam county. Eligibility
300,000
for affordable housing programs is based on the Income Bands
calculated by HUD.
Cules son los ingresos medios del rea?
Los ingresos medios del rea (AMI por sus siglas en ingls) son el punto
en que la mitad de los hogares de un rea concreta gana menos dinero
y la otra gana ms. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
(HUD) calcula el AMI para el rea metropolitana de Nueva York, que
incluye a los cinco municipios y al condado de Putnam. La elegibilidad
para programas de vivienda asequible se basa en las Franjas de Ingresos
calculadas por el HUD.

Income Band Max Monthly Affordable Rent Annual Income

Franja de ingresos % of AMI Renta mensual
Ingresos anuales
mxima permisible
Etremely Low-Income
Ingresos Extremadamente Bajos 0%-30% Up to $629 <$25,150
200,000 Very Low-Income
Muy Bajos Ingresos 31%-50% $630 - $1049 $25,151-$41,950
Mayors New
Low-Income
Affordable Bajos Ingresos 51%-80% $1050-$1678 $41,950-$67,120
Units Moderate-Income
Nuevas Ingresos Moderados 81%-120% $1679-$2517 $67,120-$100,680
viviendas
asequibles
Middle-Income
Ingresos Medios 120%-165% $2518-$3461 $100,680-$138,435
propuestas por
100,000 el alcalde
Mayors Share of Housing Units by income band. Putnam County
Cuota Municipal de Unidades de Vivienda
50,000 por Franja de Ingresos
The Mayors plan allocates only 12% of
8% Etremely Low-Income share of Housing Units created or preserved
Ingresos Extremadamente Bajos
0 for Very Low Income band. Bushwick
Source/Fuente: Housing New York A Five-Borough,
12% Very Low- comes under the Very Low Income category
Ten-Year Plan. 2014(The Mayors Plan) Income according to the Income Band.
58% Low-
Muy Bajos Ingresos
Income Bajos El plan del alcalde asigna solamente una
Ingresos cuota del 12% de las viviendas preservadas
11% Middle-Income o de nueva construccin a la franja de Muy
Ingresos Medios Bajos Ingresos. Bushwick est dentro de la
categora de Muy Bajos Ingresos segn la Bronx
Franja de Ingresos.
an

11% Moderate-Income SOURCE/FUENTE

hatt

Ingresos Moderados Housing New York: A five-borough, Ten Year Plan

Man

Queens

Brooklyn
Staten
Island

Two new programs, Neighbourhood Dos nuevos programas, el Programa de SOURCE/FUENTE

Construction Program (NCP) and New
Infill Homeownership Opportunities
Program (NIHOP), to focus on developing
affordable housing, including one - four family
homeownership opportunities up to 20 unit
rental buildings.
Construccin del Vecindario (NCP) y el
Programa de Oportunidades para Propietarios
de Nuevas Viviendas en Solares Vacos (NIHOP),
se centrarn en el desarrollo de vivienda asequible,
incluyendo oportunidades de propiedad hasta para
cuatro familias en edificios de inquilinos de un
mximo de 20 unidades de vivienda.
Un AMI distorsionado
En 2013 el AMI del rea Metropolitana
de Nueva York para una familia de cuatro
miembros fue de $85,900, mucho ms alto que
los ingresos medios en muchas reas de NYC.
Por ejemplo, el AMI de Brooklyn en 2013 fue
de $35,616. Es la inclusin de los ingresos de
los residentes del Condado de Putnam lo que
distorsiona el AMI al alza.
New York City Housing Development Corporation
Skewed AMI
In 2013 The AMI of New York Metro Area for
a family of four was $85,900, which is much
higher than the average income in many areas
in NYC. For example, AMI of Brooklyn in
2013 was $35,616. Including the income of
residents in Putnam County skews the AMI
upwards.
 21

WHY IT WONT WORK

POR QU NO VA A FUNCIONAR
The current practice of providing subsidies for developers and landlords may sound like a
win-win situation, but often times the city permanently hands over precious publicly-owned Short Lived Programs
land and loses out on millions of potential tax dollars with no promise of permanence for the The existing affordable housing programs are
affordable units in return. short lived. After the stipulated time period When a family
the units go back to market rate with no leaves, housing
Despite some new buildings entering the 421-A and J-51 programs, the city usually ends up alternative affordable housing. (See page 27). goes back to
with a net loss of thousands of rent stabilized units every year through high rent, substantial the market rate.
rehabilitation and expiration of the programs. Since 2003, the city has had a net loss of over Program Duration Cuando una

$
61,000 rent stabilized units. In the case of one recent new construction in Bedford-Stuyvesant, 421 A 35 years familia se va, la
the city provided $14.1 million in subsidies for only 21 units affordable for anyone below 80% 80/20 15 years vivienda vuelve
AMI. This number does not take into account that the city donated two-thirds of the land for a precio de
the project and the 25 year property tax abatement it received through the 421-A program. Mitchell-Lama 20 years mercado.
Relying on the creation of new affordable units solely through the private development process Project-Based Section 8 10 years
means that they will only be built when and where it makes sense financially for the developer
- not when and where it is most needed for New Yorks rent burdened households. Low-Income housing Tax Credits 30 years

The Mayors plan continues the popular practice of seeing solutions to the affordable
housing problem through the eyes of real estate speculators who consider housing solely as a Programas efmeros
commodity valued for its potential profit instead of a basic human necessity. The city does not have
Los programas de vivienda asequible
any mechanism to enforce
existentes son muy breves. Despus del permanent affordability.
Es posible que la prctica actual de ofrecer subvenciones a promotores y propietarios suene perodo de tiempo estipulado las unidades La ciudad no tiene

$
como una situacin en la que todos salen ganando, pero muchas veces la ciudad entrega vuelven a estar a precio de mercado sin mecanismos para imponer
terrenos pblicos irremplazables de manera permanente y pierde la posibilidad de recaudar alternativas de vivienda asequible. (Consulte la accesibilidad econmica
millones de dlares en impuestos potenciales, y sin ninguna promesa de que las unidades de la pgina 27) permanente.
vivienda asequible recibidas a cambio sean permanentes.
Programa Duracin Low Income families
cannot afford new market
A pesar de que algunos edificios nuevos estn siendo incluidos en los programas 421-A y 421 A 35 aos
rate price.
J-51, normalmente la ciudad acaba sufriendo cada ao prdidas netas de miles de viviendas 80/20 15 aos Las familias con bajos
de renta estabilizada por causa de los elevados alquileres, las rehabilitaciones integrales y el ingresos no pueden
vencimiento de los programas. Desde 2003, la ciudad ha sufrido una prdida neta de ms Mitchell-Lama 20 aos permitirse los nuevos
de 61,000 unidades de viviendas de alquiler estabilizado. Tomando como ejemplo un nuevo Project-Based Section 8 10 aos precios del mercado.
edificio construido recientemente en Bedford-Stuyvesant, la ciudad ofreci $14.1 millones en

X
Low-Income housing Tax Credits 30 aos
subsidios para crear tan solo 21 unidades asequibles para aquellas personas con un AMI por
debajo del 80%. Esta cifra no tiene en cuenta que la ciudad don dos terceras partes del terreno Source/Fuente: http://www.nycrgb.org/downloads research/
para el proyecto ni los 25 aos de exencin del impuesto de propiedad que recibi a travs del pdf_reports/changes2014.pdf http://www.citylimits.org/
programa 421-A. Confiar en la creacin de nuevas viviendas asequibles solamente a travs conversations/237/what-will-affordable-housing-mean-
under-de-blasioMedian Income(AMI)
de procesos de promocin privada implica que slo se construirn cuando y donde tengan
sentido econmicamente para el promotor no cuando y donde ms los necesiten las familias Entire building goes back to market rate.
neoyorquinas agobiadas por el alquiler. Todo el edificio vuelve al precio de mercado.

El plan del alcalde contina con la prctica habitual de buscar soluciones al problema de la
vivienda asequible a travs de los ojos de los especuladores inmobiliarios, quienes consideran
la vivienda nicamente como una mercanca valorada por sus beneficios potenciales en vez de Inclusionary zoning, says Ronald Shiffman, Professor from Pratt Institute, who
una necesidad bsica del ser humano. first proposed the policy back in 1983 along with the late planning advocate Paul
Affordable Housing in Bushwick Davidoff, is not a low-income housing program. We used it primarily as an
integration tool. Inclusionary zoning works for that. It doesnt really work as a
Vivienda asequible en Bushwick way of meeting the affordability crisis that New York has. Its proven effective,
$ 7000 he says, at ensuring that New Yorkers of different levels can live side-by-side
NYC The Median Household Income in Bushwick
AMI/Month albeit some with poor doors. But the impact of the small percentage of low-
is $35,616. In order NOT to be rent burdened,
$ 6500 $6,991 income apartments created ends up being swamped by the larger effects of new
Bushwick residents should not spend more
market-rate units.
than $890 per month on rent.
$ 6000 El ingreso medio de los hogares en Bushwick
La zonificacin inclusiva, dice Ronald Shiffman, Profesor del Pratt Institute que
es de $35,616. Para NO estar agobiados por el
propuso esta poltica por primera vez en 1983 junto con el fallecido procurador
$ 5500 alquiler, los residentes de Bushwick no deberan
urbanista Paul Davidoff, no es un programa de vivienda para las personas de bajos
gastar ms de $890 al mes en alquilar su
ingresos. Lo utilizamos principalmente como una herramienta de integracin. La
$ 5000 vivienda.
zonificacin inclusiva sirve para eso. No funciona realmente como una va para
Median Household Income/ enfrentarse a la crisis de accesibilidad que tiene Nueva York. Se ha mostrado
$ 4500 efectiva, dice, en asegurar que neoyorquinos de diferentes niveles puedan vivir
month puerta-con-puerta aunque algunos tengan puertas ms pobres. Pero el impacto
$ 4000 Ingresos medios familiares que puede provocar el bajo porcentaje de apartamentos creados para personas de
Brooklyn al mes bajos ingresos termina siendo engullido por los efectos ms amplio que producen
$3,832 las nuevas viviendas a precio de mercado.
$ 3500
$ 3000 Bushwick MHI SOURCE/FUENTE
citylimits.org
$ 3000 ($/month)$2,968
Bushwick $ 2500
$2,968 Median Rent
$ 2500 in Bushwick
$ 2000
$2,206 SOURCES/FUENTES
$ 2000 Housing New York: A five-borough, Ten Year Plan
$ 1500 Access: http://www.nyc.gov/html/housing/pages/home/index.shtml
CityLimits.org
$ 1500 Access: http://citylimits.org/2014/10/16/wary-optimism-greets-de-blasios-brooklyn-redevelopment-plans/
$ 1000 NYU Furman Center 2013 Report
$ 1000 30% of Access: http://www.mns.com/brooklyn_rental_market_report
Nycrgb.org
$ 500 Bushwick Access: http://www.nycrgb.org/downloads research/pdf_reports/changes2014.pdf
$ 500 AMI $890 New York Times
Access: http://www.nytimes.com/2013/02/14/nyregion/report-cites-shortcomings-of-affordable-housing-plan.
0 html?partner=rss&emc=rss&_r=1&
0 Source/Fuente: NYU Furman Center 2013 Report NYCHDC
http://www.mns.com/brooklyn_rental_market_report Access: http://www.nychdc.com/pages/Income-Eligibility.html
Source/Fuente: NYU Furman Center 2013 Report
.
22 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS
HOUSING AGENCIES & PROG
PROGRAMAS Y
ORGANISMOS
DE VIVIENDA
EXPLICADOS
HUD - The U.S. Department of Housing
and Urban Development is the branch of the
federal government administering programs
that provide housing and community
development assistance.
FHA - The Federal Housing Administration
(FHA) provides mortgage insurance on
mortgages issued by FHA-approved lenders.
This protects lenders against losses in the
event of default. The FHA used redlining
as a tool to create maps that controlled
neighborhoods to which mortgages would be
given.
CPD - The Office of Community Planning
and Development is an agency within HUD
that administers grants to state and local
governments.
LIHTC - The Low-Income Housing Tax
Credit is a reduction in federal tax liabilities
credited to developers if they build a certain
percentage of affordable housing. In New
York this means 20% of units at or below
50% AMI or 40% of units at or below 60%
of AMI.
HDC - New York City Housing
Development Corporation was created
in 1971 as a supplementary financier of
affordable housing independent from the
NYCs capital budget. It issues bonds,
subsidies, and low-cost loans to developers.
FHEO - This branch of HUD administers the
Fair Housing Assistance Program by annually
funding state and local agencies that enforce
fair housing laws of the Fair Housing Act,
which is Section 817 of the Civil Rights Act
of 1968. This agency also processes Housing
Discrimination Complaints.
HPD - The New York City Department of
Housing Preservation & Development is
NYCs municipal housing agency. HPD
provides housing education, outreach, loans,
development programs, and enforcement of
housing standards.
HFA - The NY State Housing Finance
Agency funds for-profit and non-
profit housing developers. It funds
the Michell-Lama developments
for middle-income families.
DCP - The Department of City Planning
oversees the urban planning of NYC.
Through the City Planning Commission
(CPC) they regulate zoning, policy, capital
investment and development of infrastructure
and real property.
RGB - The Rent Guidelines Board
establishes rent adjustments for
the multiple dwelling units subject
to the Rent Stabilization Law.
UHAB - The Urban Homesteading
Assistance Board contracts with
HPD to rehabilitate buildings and
create HDFC Co-ops through sweat
equity.
HUD El Departamento de Vivienda
y Desarrollo Urbano de los EEUU es la
rama del gobierno federal que administra
programas que ofrecen asistencia para la
vivienda y el desarrollo de la comunidad.
FHA La Administracin Federal de
Vivienda (FHA) proporciona seguros
hipotecarios para hipotecas emitidas por
prestamistas aprobados por la FHA. Esto
protege a los prestamistas contra prdidas
en caso de impago. La FHA usaba la
prctica discriminatoria del redlining como
herramienta para crear mapas que controlaban
en qu barrios se podan autorizar hipotecas.
Seccin 8 - El artculo 8 de la Ley de
Vivienda de 1937 proporciona ayudas al
alquiler a millones de hogares de bajos
ingresos. Hay programas "para los inquilinos"
en forma de bonos que subvencionan el
alquiler a familias que eligen su propio hogar,
as como programas "para proyectos" que
pagan directamente los propietarios.
CPD La Oficina de Planificacin y
Desarrollo Comunitario es un organismo
dentro del HUD que se encarga de
administrar subvenciones a gobiernos
estatales y locales.
LIHTC El Crdito Tributario de Viviendas
para Personas de Bajos Ingresos es una
desgravacin fiscal que se le aplica a los
promotores que construyan cierto porcentaje
de vivienda asequible. En Nueva York esto se
traduce en un 20% de las viviendas al 50% o
menos del AMI o en un 40% de las viviendas
por debajo o al 60% del AMI.
HDC La Corporacin para el Desarrollo
de la Vivienda de la Ciudad de Nueva
York fue creada en 1971 como promotora
suplementaria de vivienda asequible,
independiente del presupuesto para bienes de
capital de NYC. Emite bonos, subsidios y
prstamos de bajo coste a promotores.
BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA
A GUIDE FOR NEW
YORKERS
New Yorkers have access to various housing
F
programs, affordable and otherwise,
administered by a complex heirarchy of
organizations at the federal, state, and local E
level. Understanding the systems can be
D Department of Housing and
confusing! The diagram at the right depicts
some of these agencies and their programs.
On the left, a glossary of acronyms explains
E Urban Development (HUD)
what each organization or program does, or R Secretary: Julin Castro
claims to do.
A
UNA GUA PARA L
NEOYORQUINOS Federal Housing
Administration (FH
Los Neoyorquinos tienen acceso a varios
programas de vivienda, asequible o no,
administrados por una compleja jerarqua
The Office of
de organizaciones a nivel federal, estatal
y municipal. Entender el sistema puede Fair Housing
ser confuso! El diagrama a la derecha Equal Opport
representa a algunos de estos organismos y
sus programas. A la izquierda, un glosario de
siglas explica lo que hace, o afirma que hace,
cada organizacin o programa.
Housing Trust
S Fund Corporatio
T (HTFC)
A
FHEO Esta rama del HUD administra el
Programa de Asistencia de Vivienda Justa
T
financiando anualmente a aquellas agencias E
locales y estatales que pongan en vigor las
leyes de vivienda justa de la Ley de Vivienda
Justa, que se corresponde con la Seccin
817 de la Ley de Derechos Civiles de 1968.
Esta agencia tambin procesa las quejas de
Discriminacin en la Vivienda.
HPD - El Departamento de Conservacin NYC
y Desarrollo de Viviendas de la Ciudad Housing
de Nueva York es la agencia de vivienda
municipal de NYC. El HPD ofrece educacin L Authority
sobre vivienda, contacto con la comunidad, (NYCHA)
prstamos, programas de desarrollo y obliga O
C
al cumplimiento de las normas de vivienda.
Chair: Shola Olatoye
HFA La Agencia Estatal para el
Financiamiento de Viviendas financia a
A
promotores de vivienda con y sin nimo de L Housing Lotteries
lucro. Financia las promociones Michell-
Lama para familias de ingresos medios.
DCP El Departamento de Planificacin
Section 8 Programs
Urbana supervisa la planificacin urbana
de NYC. A travs de la Comisin de
Planificacin Urbana (CPC) regula la Moving to Opportunity
zonificacin, las polticas, la inversin de
capital y el desarrollo de infraestructura y
propiedad inmobiliaria. LEGEND
Administration
RGB La Junta de Regulacin de Renta
establece ajustes en el alquiler de las unidades Financing
de vivienda mltiple sujetas a la Ley de
Agency
Estabilizacin del Alquiler.
UHAB La Junta de Asistencia de Program
Propiedades Urbanas contrata al HPD para
rehabilitar edificios y crear cooperativas Person
HDFC mediante "derechos por esfuerzo".
 23

GRAMS EXPLAINED
FEDERAL STATE LOCAL
PRESIDENT
Barack Obama GOVERNOR
Office of Andrew Cuomo
Community NYC:JUDICIAL
Planning and
Development (CPD) HOUSING COURT
HOPE VI

The Community HOME Investment Section 8 Programs

Development Block Partnerships
Grant Program Program Homes for Working
Families (HWF) NYC: LEGISLATIVE

CITY COUNCIL
Rent Guidelines Board
HA)
New York State
Low-Income Housing
Tax-Credi (LIHTC)
Division of Housing
and Community BUSHWICK COUNCLIMEN
f Renewal (HCR) Antonio Reynoso
and Rafael L. Espinal
tunity Comissioner: Darryl C. Towns

NYC: EXECUTIVE BUSHWICK

NY State Housing COMMUNITY BOARD 4 (CB4)
Finance Agency (HFA) MAYOR Chair: Julie Dent
on CEO: Darryl C. Towns Bill De Blasio District Manager: Nadine Whitted
Chair of Housing & Land-
Use Commitee: Martha Brown
Mitchell-Lama Deputy Mayor for
80/20
Housing & Development FIRST DEPUTY MAYOR
Alicia Glenn Anthony Shorris Landmarks
Preservation
Commission

421a Tax Exemption

J-51 Tax Exemption NYC

HPD NYC DCP Director: Carl Weisbrod
NYC Housing
Comm. Vicki Been 8a Loan Program
Development
Corporation (HDC)
Chair: Vicki Been 7a Management Program
CITY PLANNING COMMISSION
Urban Homesteading Tenant Affordable Neighborhood
Assistance Board (UHAB) Interim Cooperative Program
Lease
Office of Neighborhood Construction Plan
Real
Neighborhood
Estate Housing Asset
Strategies
Deputy Comm. Owned Renewal Neighborhood
Daniel Hernandez Program (HARP) New Infill Homeownership Entrepreneur
Mortgage Opportunities Program
Office of Assistance 80/20 Inclusionary
Enforcement Program Housing Program
& Neighborhood
Services Home First Down
Deputy Comm. Payment Assistant For a comprehensive list of housing acronyms, visit:
Vito Mustaciuolo Program Para una lista completa de acrnimos de vivienda, visite:
24 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

ZONING AND LAND USE

ZONIFICACIN Y USO
DEL SUELO

R6
The Equity Building, New York City.
1916 Zoning Resolution
Resolucin de
Zonificacin de 1916
The 1916 Zoning Resolution was the first
zoning regulation in the country. The resolu-
tion set height and setback limits and differ-
entiated residential and industrial districts. Its
purpose was to prevent the construction of
skyscrapers with large footprints and height
that prevented natural sunlight from reaching
the street down below. If this resolution was
not passed, the entire city would descend into
darkness.
La Resolucin de Zonificacin de 1916 fue la
primera regulacin de zonificacin del pas.
La resolucin estableci lmites de altura y re-
tranqueo e hizo diferenciacin entre los distri-
tos residenciales e industriales. Su propsito
era evitar la construccin de rascacielos con
grandes huellas y alturas que impidiesen que
la luz natural del sol llegara a la calle. Si no
se hubiera aprobado esta resolucin, toda la
ciudad se habra sumergido en la oscuridad.
Zoning shapes entire cities across the
globe by organizing the many functions of
land use. Zoning regulations determines the
size and use of buildings, where they are
located, and density of the neighborhoods
within the city. Zoning has an important role
in carrying out planning policies that can
ultimately affect entire neighborhoods.
Bushwick Zoning and R6
Bushwick is zoned by many ordinances in
all three categories (R, C, & M). The bulk
of the district is zoned as R6, a flexible set
of regulations that allows a diverse array of
housing types. Much of the housing stock in
Bushwick uses a package of R6 regulations
called height factor. Under this package,
the FAR (Floor to Area Ratio) ranges from
.78 (single-story building) to 2.43 (13 story
building). There is no height limit set on
buildings within R6, but buildings must be set
within the SEP (Sky Exposure Plane), which
begins at 60 feet above street level at the edge
of the zoning lot.
Sky Exposure Plane (SEP)
SEP is a a regulation that ensures that enough
sunlight reaches the street in a neighborhood.
It is an imaginary diagonal line drawn from
a specific height above the street. A building
may not be constructed that goes beyond
that line. This is why the top floors of many
buildings are set back from the edge: the
building may add extra floors, but it must stay
within the SEP.
Floor Area Ratio The floor
area ratio is the principal bulk regulation
controlling the size of buildings. FAR is the
ratio of total building floor area to the area of
its zoning lot. Each zoning district has a FAR
which, when multiplied by the lot area of the
zoning lot, produces the maximum amount
of floor area allowable on that zoning lot. For
example, on a 10,000 square foot zoning lot
in a district with a maximum FAR of 1.0, the
floor area on the zoning lot cannot exceed
10,000 square feet.
La zonificacin da forma a ciudades
enteras por todo el planeta organizando las
diversas categoras del uso del suelo. Las
regulaciones determinan el tamao y uso de
los edificios, su localizacin y la densidad
de los barrios dentro de la ciudad. La
zonificacin juega un papel importante en el
cumplimiento de polticas de planificacin
que en ltima instancia pueden afectar a
vecindarios enteros.
La zonificacin de Bushwick y
el R6.
Bushwick est zonificado por muchas
ordenanzas en cada una de las tres categoras
(R, C, y M). La mayor parte del distrito est
zonificado como R6, un conjunto flexible de
normas que permite tener una amplia variedad
de tipos habitacionales. La mayor parte del
stock de vivienda en Bushwick utiliza un
paquete de normas R6 llamado factor de
altura. En este paquete, el Coeficiente de
Edificabilidad -Superficie Total Edificada por
Superficie de la Parcela- (FAR por sus siglas
en ingls) vara de 0.78 (un edificio de un
slo piso) a 2.43 (un edificio de 13 pisos). No
hay ningn lmite de altura establecido para
los edificios dentro del R6, pero los edificios
tiene que estar dentro del Plano de Exposicin
al Cielo (SEP), que comienza a 60 pies sobre
el nivel de la calle en el borde de la parcela de
zonificacin.
Plano de Exposicin al
Cielo
El SEP es una norma para asegurar que
llegue suficiente luz del sol a las calles del
barrio. Es una lnea diagonal imaginaria
trazada desde una altura especfica por
encima de la calle. No se permitir construir
un edificio que sobrepase esa lnea. Por
eso los pisos ms altos de muchos edificios
estn retranqueados con respecto al lmite
de parcela: el edificio puede tener pisos
aadidos, pero tienen que mantenerse dentro
del SEP.
Coeficiente de
Edificabilidad
El Coeficiente de Edificabilidad (FAR) es
la norma ms importante para controlar
el tamao de los edificios. El FAR es la
proporcin entre la superficie total construida
del edificio y el rea de la parcela segn
consta en la zonificacin. Cada distrito
de zonificacin tiene un FAR que, al
multiplicarse por el rea de la parcela, indica
la superficie mxima edificable en dicha
parcela. Por ejemplo, en una parcela de
zonificacin de 10,000 pies cuadrados en
un distrito con un FAR mximo de 1.0, la
superficie total edificada no puede superar los
10,000 pies cuadrados.
DOES THIS SOUND
RIGHT TO YOU?
ESTO LE SUENA
BIEN A USTED?
Over zoning. When an area has too
much of one zoning regulation, such
as too many homes and lots, it can put
downward financial pressure on existing
home values. We need mixed zoning
in every neighborhood which will
create greater housing variety, reduced
distances between housing, workplaces,
retail businesses, and other destinations,
stronger neighborhood character,
and pedestrian and bicycle-friendly
environments.
Sobre-zonificacin. Cuando un rea
tiene demasiado suelo regulado por
una misma norma de zonificacin, por
ejemplo demasiadas viviendas y parcelas,
la presin financiera sobre el valor
actual de la vivienda puede reducirse.
Necesitamos una zonificacin mixta en
cada barrio, lo que crear una mayor
variedad de tipos habitacionales, reducir
las distancias entre las viviendas, los
lugares de trabajo, los negocios de venta
al por menor y otros destinos, dotar de
un caracter ms fuerte al vecindario y
generar entornos respetuosos con los
peatones y las bicicletas.

FAR = 1.0 FAR = 1.0

SOURCES
FUENTES 10,000 ft2 10,000 ft2
building covering cubriendo el 100%
New York City Department of City Planning. Online. Sky Exposure Plane
100% of the lot. de la parcela.
http://www.nyc.gov/html/dcp/home.html Plano de Exposicin al Cielo

Equity Building Photograpgh. Image.

http://farm4.static.flickr.com/3503/3727944254_9c65947
d05_b.jpg

Untapped Cities: How Zoning Shaped NYC Skyline. Base Height

Online. http://untappedcities.com/2011/12/07/how-zoning- FAR = 1.0 FAR = 1.0 Altura desde Base
shaped-the-new-york-skyline/
10,000 ft2 10,000 ft2
New York City Department of City Planning: Zoning. building covering cubriendo el 50%
Online. http://www.nyc.gov/html/dcp/html/subcats/zoning. 50% of the lot. de la parcela.
shtml Floor Area Ratio and Sky Exposure Plane
Coefiiciente de Edificabilidad y Plano de Exposicin al Cielo
New York City Department of City Planning. Image.
 25

15.9% open space espacio abierto

HOW IS BUSHWICK'S LAND USE TODAY?

2.7% parking estacionamiento

CMO ES HOY EL USO DEL SUELO EN BUSHWICK?

3.8% commercial comercial

0.8% miscellaneous miscelneo

1.3% utility servicio pblico

3.2% vacant desocupado

5.4% industrial industrial
The Land Use map was separated in three El mapa del Uso del Suelo ha sido dividido

6.8% mixed mixto

categories because there are too many en tres categoras dado que hay que mostrar

8.8% institutions
different uses to be shown at the same time demasiados usos diferentes al mismo tiempo
and it would be difficult to see in a small y sera dificil de distinguir en un plano

instituciones
scale printed map. impreso a escala tan pequea.
Commercial Uses. We can see that the Usos Comerciales. Podemos ver que el 52,3% residential
northwest of Bushwick has more commercial noroeste de Bushwick tiene ms reas residencial
areas and services than the south, observing comerciales y de servicios que al sur, por lo
this it can be concluded that: (1) the que se puede concluir que: (1) el noroeste
northwest has more opportunities and tiene ms oportunidades y una mayor
variety of products to be consumed, so it variedad de productos de consumo, de COMMERCIAL USES USOS COMERCIALES
is where people with more consume power modo que es donde la gente con ms poder
can concentrate or be attracted by; (2) as the adquisitivo podra concentrarse o ser atrada;
commercial areas are clearly sectored, this is (2) el hecho de que las reas comerciales
not good for the urban life in these places, the estn claramente delineadas no es positivo Montrose Ave
Jefferson St C Fresch Pond Rd
mix between commercial and residential areas para la vida urbana en estos lugares, ya YP
RE
Morgan Ave
are important to keep people in the street and que la mezcla entre las reas comerciales y SS
A
Forest Ave
increase the feeling of security in the area; (3) residenciales es importante para mantener a DeKalb St VE
AVE Seneca Ave
at southwest of Bushwick as people have less la gente en la calle y aumentar la sensacin NG
SHI
commercial options, they must walk more de seguridad en el rea; (3) por causa de las FLU
to buy their basic needs, so they will expend escasas opciones comerciales en el suroeste Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave
W
more money with transportation and have de Bushwick, la gente de este barrio tendr YC
KO
Knickerbocker Ave
more difficulties during their daily life. que caminar ms para comprar productos Myrtle Ave Central Ave FF
AV
bsicos, de modo que gastar ms dinero en BR
OA
E
Facilities. Here it can be seen that the Public transporte y tendr ms dificultades en su DW Halsey St
AY
Facilities and Institutions are well distributed vida diaria.
around the neighborhood area, the open space Kosciuszko St
and outdoor recreation, on the other hand are Instalaciones. Aqu se puede ver que las
not: the biggest space highlighted like this is Instalaciones e Instituciones Pblicas estn
a cemetery, so the ones who are living in this bien distribuidas por el rea del barrio, Gates Ave
Wilson Ave
area have less areas for leisure. mientras que los espacios abiertos y los
espacios de recreo al aire libre no lo estn: el
Residential Uses. In this map is possible to espacio ms grande de estas caractersticas es
Halsey St
Cemetery
see that almost all the residential buildings un cementerio, as que los que viven en este
in Bushwick dont have elevator and the rea tienen menos espacios para el ocio.
Bushwick - Aberdeen
Chauncey St
residential area at the south has less multi-
family buildings than the north of Bushwick.. Usos Residenciales. En este mapa es posible
It is possible to see also that the vacant lots ver que casi todos los edificios residenciales mixed residential & commercial Broadway Junction
(marked as black) are spread all over the en Bushwick no tienen acensor y el rea residencial y comercial mezclados
neighborhood. residencial al sur tiene menos edificios commercial & office buildings Alabama Ave
multifamiliares que el norte de Bushwick. edificios comerciales y de oficinas Atlantic Ave
Tambin es posible ver que las parcelas industrial & manufacturing
vacas (marcadas en negro) estn esparcidas industrial y manufacturero
por todo el vecindario. SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y grficos)
NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml

FACILITIES INSTALACIONES RESIDENTIAL USES USOS RESIDENCIALES

Montrose Ave Montrose Ave

Jefferson St C Fresch Pond Rd Jefferson St C Fresch Pond Rd
YP YP
Morgan Ave RE Morgan Ave RE
SS Forest Ave SS Forest Ave
AV AV
DeKalb St E DeKalb St E
VE Seneca Ave VE Seneca Ave
GA GA
SHIN S HIN
FLU FLU

Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave

W W
YC YC
Knickerbocker Ave KO Knickerbocker Ave KO
Central Ave FF Central Ave FF
Myrtle Ave AV Myrtle Ave AV
BR E BR E
OA OA
DW Halsey St DW Halsey St
AY AY
Kosciuszko St Kosciuszko St

Gates Ave Gates Ave

Wilson Ave Wilson Ave

Halsey St Halsey St
Cemetery Cemetery

Bushwick - Aberdeen Bushwick - Aberdeen

transportation & utility Chauncey St
one & two family buildings
Chauncey St
transporte y servicios pblicos edificios de una y dos familias
public facilities & institutions Broadway Junction multi-family walk-up buildings Broadway Junction
instalaciones e instituciones pblicas edificios multifamiliares con acceso por escalera
open space & outdoor recreation Alabama Ave multi-family elevator buildings Alabama Ave
espacio abierto y recreacin al aire libre Atlantic Ave edificios multifamiliares con ascensor Atlantic Ave
parking facilities vacancies
instalaciones de estacionamiento parcelas desocupadas

SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y grficos) SOURCE/FUENTE (maps and graph/mapas y grficos)
NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml NYC Open Data (2014). Online Acess: http://www.nyc.gov/html/dcp/html/bytes/applbyte.shtml
26 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS
REZONING
RECALIFICACIN
ULURP PROCESS
PROCESO ULURP
ESPANOL BOLD
ULURP stands for Uniform Land Use Review
Procedure and its the process by which major
land use changes get reviewed and approved
in New York City. Its long, complicated, and
involves lots of players, making it difficult
for communities to understand how they
can have a say in the land use decisions that
impact their neighborhoods.
ULURP significa "Procedimiento Uniforme
de Revisin del Uso del Suelo" y es el
proceso a travs del cual se revisan y se
aprueban los cambios ms importantes en el
uso del suelo en la Ciudad de Nueva York.
Es largo, complicado e involucra a muchos
actores, lo que dificulta que las comunidades
entiendan cmo pueden tener voz en las
decisiones sobre el uso del suelo que
afectarn a sus barrios.
Source:
Fuente:
http://welcometocup.org/Projects/Workshops/
WhatIsULURP
THE PROCESS
EL PROCESO
STEP 1:
PASO 1:
Step 1: Community Board Review.
- Within sixty (60) days of receiving the
certified application, the Community Board
is required to hold a public hearing and
adopt and submit a written recommendation
to City Planning Commission (CPC), the
applicant, the Borough President and when
appropriate, the Borough Board.
Paso 1 : Revisin por parte de la Junta
Comunitaria.
- En un plazo de sesenta (60) das tras
recibir la solicitud certificada, la Junta
Comunitaria tendr que celebrar una
audiencia pblica y adoptar y entregar una
recomendacin escrita a la Comisin de
Planificacin Urbana (CPC), al solicitante,
al Presidente del Municipio y, cuando sea
adecuado, al Concejo Municipal.
REZONING A rezoning or
remapping occurs when the zoning
designation(s) for an area is changed on the
zoning map to facilitate policy initiatives,
such as preserving neighborhoods and
promoting economic development around
transit hubs. A zoning map amendment
is subject to the ULURP review process.
When a property owner, mainly profit driven
developers, wants to use land in a way that is
not permitted by the zoning regulations that
are existing on that land, they must rezone
that land in order to be in accord with the law.
The process of rezoning is a legislative action
in which the rezoning must be justifiable
under certain circumstances. The most
common circumstances are: (1) the rezoning
requested is consistent with the long term
land use plans set by the governing body, (2)
if there was a mistake in the oversight in the
original zoning of the property, (3) rezonings
for profit driven initiatives.
ULURP The Uniform Land Use Review
Procedure (ULURP) is the public review
process, mandated by the City Charter,
for all proposed zoning map amendments,
special permits and other actions such as site
selections and acquisitions for city capital
projects and disposition of city property.
The uniform land use review procedure is a
standardized process where all applications
that will alter the land use of a city would be
review publicly. The ULURP process has a
mandatory time frame in which application
review must take place. The Department of
City Planning, Community Boards, Borough
Presidents and Boards, the City Council,
and the Mayor are the key participants of the
review process.
Recalificacin Una recalificacin
o rezonificacin tiene lugar cuando la(s)
designacin(es) de zonificacin de un rea se
cambia(n) en el mapa para facilitar iniciativas
polticas, como la preservacin de barrios o la
promocin de desarrollo econmico alrededor
de los nodos de transporte. Una enmienda
THE PROCESS
STEP 2:
EL PROCESO
PASO 2:
Step 2: Borough President Review.
- Within thirty (30) days of the Community
Board Review, the Borough President shall
submit a written recommendation to the City
Planning Commission.
Paso 2: Revisin por parte del Presidente
del Distrito
- Antes de treinta (30) das tras la Revisin
por parte de la Junta Comunitaria, el
Presidente del Distrito debe presentar
una recomendacin a la Comisin de
Planificacin Urbana (CPC).
BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA
al mapa de zonificacin tiene que pasar por
el proceso de revisin ULURP. Cuando los
propietarios, principalmente promotores con
fines lucrativos, quieren dar al terreno un uso
que no est permitido por las regulaciones
en vigor aplicables a ese suelo, tendrn que
recalificar dicho suelo para que est acorde
a la ley. El proceso de recalificacin es una
accin legislativa en la que la rezonificacin
tiene que estar justificada bajo ciertas
circunstancias. Las circunstancias ms
comunes son: (1) la recalificacin solicitada
es consistente con los planes de uso del suelo
a largo plazo establecidos por el rgano de
gobierno, (2) si hubo un error de supervisin
en la zonificacin original de la propiedad,
(3) recalificaciones para iniciativas con fines
lucrativos.
ULURP El Procedimiento Uniforme
de Revisin del Uso del Suelo (ULURP)
es el proceso pblico de abrobacin,
ordenado en la Constitucin de la
Ciudad, de todas las proposiciones de
enmienda a los mapas de zonificacin,
de permisos especiales y de otras
acciones como selecciones de lugar
y adquisiciones para proyectos de
capital municipales y disposicin de
propiedad municipal. El Procedimiento
Uniforme de Revisin del Uso del
Suelo es un proceso estandarizado en
el que toda solicitud que pueda alterar
el uso del suelo de una ciudad ser
revisada pblicamente. El proceso
ULURP tiene un perodo de tiempo
obligatorio dentro del cual debe tener
lugar la aprobacin de una solicitud. El
Departamento de Planificacin Urbana,
la Juntas Comunitarias, los Presidentes
de Distrito y sus Consejos Municipales,
el Ayuntamiento y el Alcalde son los
participantes clave del proceso de
revisin.
THE PROCESS
STEP 3:
EL PROCESO
PASO 3:
Step 3: City Planning Commission Review.
- CPC must hold a public hearing and (a)
approve, (b) approve with modifications or
(c) disapprove the application within 60 days
of the expiration of the Borough Presidents
review period. City Planning Commission
hearings are generally held twice a month.
Paso 3: Revisin por parte de la Comisin
de Planificacin Urbana
- La CPC tiene que celebrar una audiencia
pblica y (a) aprobar, (b) aprobar con
modificaciones o (c) desaprobar la solicitud
en un plazo de 60 das tras el vencimiento del
perodo de revisin por parte del Presidente
del Distrito. Las audiencias de la Comisin
de Planificacin Urbana generalmente se
celebran dos veces al mes.
DOES THIS SOUND
RIGHT TO YOU?
ESTO LE SUENA
CORRECTO A
USTED?
The community has a say in what
rezoning occur in their community
district and outside of their districts. The
Uniform Land Use Review Procedures
first step is the Community Board
Review. This is where YOU should
get involved in the changes in YOUR
neighborhood. Profit driven developers
do not have your best interest in mind
when planning on rezoning entire
neighborhoods. So, if you want your
voice heard, get involved with the
ULURP Process where your opinions
and concerns will be heard! If you
really want to make a difference in
your neighborhood, look into the 197-a
Community-based Rezoning Process
that allows citizens to propose zoning
changes for their neighborhood that they
think will make a positive impact - not
just what is best for private developers!
La comunidad tiene voz y voto con
respecto a las recalificaciones que tengan
lugar dentro y fuera de su distrito. El
primer paso del Procedimiento Uniforme
de Revisin del Uso del Suelo (ULURP)
es la revisin por parte de la Junta
Comunitaria. Aqu es donde USTED
debe de involucrarse en los cambios
en SU vecindario. Los promotores
con fines lucrativos no piensan en qu
es lo mejor para usted cuando planean
recalificar barrios enteros. Entonces, si
usted quiere que su voz sea escuchada,
involcrese en el proceso ULURP
donde sus opiniones y preocupaciones
sern escuchadas! Si usted realmente
quiere cambiar su vecindario, averigue
sobre el Proceso Comunitario de
Recalificacin 197-a que permite a los
ciudadanos proponer aquellos cambios
de zonificacin que piensen que puedan
tener un impacto positivo en su barrio
no solamente lo que sea mejor para los
promotores!
THE PROCESS
STEP 4:
EL PROCESO
PASO 4:
Step 4: City Council Review.
- The City Council does not automatically
review all ULURP actions that are approved
by CPC. The Charter requires the Council
to review certain actions, some only under
special circumstances, and makes provision
for the Council to elect to review other
actions.
Paso 4: Revisin por parte del Concejo
Municipal
- El Concejo Municipal no revisa
automticamente todas las acciones del
ULURP que son aprobadas por el CPC.
La Constitucin de la Ciudad exige que el
Ayuntamiento revise ciertas acciones, algunas
solamente bajo circunstancias especiales, y le
facilita poder elegir revisar otras acciones.

INCENTIVES
INCENTIVOS
New York City offers developers a variety
of tax breaks and incentives to develop the
urban landscape. These incentives promote
the development of luxury housing, especially
in Bushwick. Most of the latest developments
in Bushwick are luxury housing, which is not
in the best interest of the Bushwick residents.
Some of the incentives are the following:
Incentive Zoning
Incentive zoning provides a bonus, usually
in the form of additional floor area, in
exchange for the provision of a public
amenity or affordable housing. There
are incentive bonuses for the provision
of public plazas (privately owned public
spaces), visual or performing arts spaces,
subway improvements, theater preservation,
FRESH food stores and affordable housing
(Inclusionary Housing Program).
Low-Income Housing Tax Credits
(LIHTC) LIHTC gives tax breaks to
developers who agree to set aside parts of
their developments for lower income families.
The 80/20 Housing Program
The 80/20 Program uses tax-exempt bonds
to create housing for households earning
up to 50% of the AMI. Using tax-exempt
bonds to pay for construction makes it much
cheaper to build. When a developer uses these
bonds, it must designate 20% of the units for
affordable housing.
421a Program
The program is a tax exemption available
to new housing developments of 3 or more
units. Owners do not have to pay an increase
on property taxes that results from new
construction. For instance, if a property
is originally a vacant lot with a value of
$750,000, and luxury housing is built on it,
raising the value to $10 Million, the owners
continue to pay taxes set at the original value
of the property for the next 10 years. In
exchange, developers purchase certificates
from low-income housing developers who
may build anywhere in New York City. Each
certificate purchased equals one luxury or
market-rate unit. Developers of affordable
housing receive 4 to 5 certificates for each
unit they build.
J-51 Tax Incentive Program
The J-51 Tax Incentive Program gives
exemptions and abatements to developers
for residential rehabilitation or conversion to
multi-family housing. Two principle brackets
exist: a 34 year term (in which the property
owner recieves 30 years of full tax benefit,
with a four year phase out) and a 14 year
term (ten years of full tax benefit, with a four
year phase out). In addition, the existing real
estate taxes are reduced up to 8.3% or 12.5%
of the cost of work for each year for 20 years.
In return: all rental units are subject to rent
regulation for as long as the tax benefits
continue, and the landlord must waive 50% of
the rent increase that would be allowed under
Rent Stabilization. After the tax incentives
expire, the units may not remain as affordable
housing.
The Inclusionary Housing Program
(IHP) The Inclusionary Housing Program
promotes economic integration in areas of the
City undergoing substantial new residential
development by offering an optional floor
area bonus in exchange for the creation or
preservation of affordable housing, on-
site or off-site, principally for low-income
households. The Inclusionary Housing
Program requires a percentage of the dwelling
units within a building to be set aside, or new
or rehabilitated affordable units be provided
off-site within the same community district
or within one-half mile of the bonused
development. All affordable residential units
created through the Inclusionary Housing
Program must remain permanently affordable.
Affordable apartments may be rental units or,
under modifications made to the program in
2009, available in an ownership plan.
La Ciudad de Nueva York ofrece a los
promotores una variedad de exenciones e
incentivos fiscales para desarrollar el paisaje
urbano. Estos incentivos promueven el
desarrollo de viviendas de lujo, especialmente
en Bushwick. La mayor parte de las ltimas
promociones urbansticas en Bushwick
corresponde a viviendas de lujo, lo cual no
beneficia a los residentes del barrio. Algunos
de los incentivos son los siguientes:
Zonificacin de Incentivacin
La Zonificacin de Incentivacin ofrece
una bonificacin, por lo general en forma
de superficie adicional, a cambio de la
provisin de equipamiento pblico o vivienda
asequible. Hay primas de incentivacin para
la provisin de plazas pblicas (espacios
pblicos de propiedad privada - POPs por sus
siglas en ingls), espacios para artes visuales
o escnicas, mejoras en la red de metro,
preservacin del teatro, tiendas de alimentos
FRESCOS y vivienda asequible (Programa de
Vivienda Inclusiva).
Exenciones de Impuestos para
Viviendas de Bajo Coste (LIHTC)
LIHTC ofrece exenciones tributarias a
aquellos promotores que acuerden reservar
parte de sus promociones para familias de
bajos ingresos.
Programa de Vivienda 80/20
El programa 80/20 utiliza bonos exentos de
impuestos para crear viviendas para familias
que ganan menos del 50% de los Ingresos
Medios del rea (AMI). Si se utilizan estos
bonos para pagar la construccin, construir
se vuelve mucho ms econmico. Cuando un
promotor utiliza estos bonos, est obligado
a dedicar el 20% de las unidades a vivienda
asequible.
Programa 421a
421a es una exencin de impuestos disponible
para nuevas promociones de vivienda de tres
o ms unidades. Los propietarios no tienen
que pagar el aumento del impuesto sobre
la propiedad que se derivara de la nueva
construccin. Por ejemplo, si una propiedad
27
INCENTIVES FOR
LUXURY
comienza siendo una parcela vaca con un DEVELOPMENT
valor de $750 mil y en ella se construye
vivienda de lujo, incrementando su valor a INCENTIVOS PARA LA
$10 millones, los propietarios continuarn PROMOCIN DE LUJO
pagando los impuestos establecidos de
acuerdo con el valor original de la propiedad Julie Satow, of The New York Times, writes
durante los prximos 10 aos. A cambio, that wealthy people in search of luxury
los promotores les debern comprar housing in New York will get an unexpected
certificados a los desarrolladores de vivienda perk: a break on real estate taxes that can
de bajo coste para que puedan construir en
mean tax bills as low as $96 a month.
cualquier lugar de la Ciudad de Nueva York.
Cada certificado adquirido equivale a una
Julie Satow, del New York Times, escribe
vivienda de lujo o a precio de mercado. Los que las personas acomodadas en busca de
promotores de vivienda asequible reciben de
vivienda de lujo en Nueva York recibirn
4 a 5 certificados por cada unidad de vivienda un beneficio inesperado: una reduccin del
construida.
impuesto sobre los bienes inmobiliarios que
puede derivar en facturas de impuestos tan
Programa de Incentivos Fiscales J-51
bajas como $96 al mes.
El Programa de Incentivos Fiscales
J-51 reparte exenciones y reducciones
de impuestos a los promotores por la
rehabilitacin o la conversin a vivienda
multifamiliar. Existen dos categoras
principales: un perodo de 34 aos (durante
los cuales el propietario recibe 30 aos de
plenos beneficios fiscales, con un perodo de
cuatro aos en que la reduccin se elimina
gradualmente) y un perodo de 14 aos
(diez aos de plenos beneficios fiscales y
cuatro aos para eliminarlos gradualmente).
Adems de estos beneficios, los actuales
impuestos sobre bienes inmobiliarios se
reduciran cada ao hasta en un 8.3% o
un 12.5% del precio de ejecucin durante
20 aos. A cambio: todas las viviendas
de alquiler estarn sujetas a la regulacin
del alquiler el mismo tiempo que duren las CASE STUDY 1: ONE 57
exenciones fiscales, y el propietario tendr
CASO DE ESTUDIO 1: ONE 57
que renunciar al 50% del aumento de alquiler
que le estara permitido bajo el sistema de
One 57 is the tallest residential tower in New
Estabilizacin de Alquiler. Despus de que York City. This building is located at 157 W
venzan los incentivos fiscales, las unidades
57th St, New York, NY. This is a 90-story
pueden no mantenerse en calidad de vivienda skyscraper with prices over $10,500 per
asequible.
square foot, with tax breaks of 94%! This
project recieved the 421a incentive. So, this
Programa de Vivienda Inclusiva
developer, as many others, pocketed millions
(IHP) of dollars that would have been paid to New
El Programa de Vivienda Inclusiva promueve
York City if not for the tax exemption. Who
la integracin econmica en reas de are we trying to help here?!!?
la ciudad donde se estn desarrollando
promociones de vivienda considerables,
One 57 es la torre residencial ms alta en la
ofreciendo una bonificacin en el coeficiente Ciudad de Nueva York. Este edificio est en
de edificabilidad a cambio de la creacin el 157 West de la calle 57. Es un rascacielos
o el mantenimiento de vivienda asequible, de 90 pisos con precios por encima de los
dentro o fuera de la parcela en cuestin, $10,500/ft2, con exenciones de impuestos
principalmente para familias de bajos del 94%! Este proyecto recibi el incentivo
ingresos. El Programa de Vivienda Inclusiva 421a. De modo que este promotor, como
requiere que se aparte un porcentaje de las muchos otros, se embols millones de dlares
unidades de vivienda del edificio, o que que hubieran sido pagados a la Ciudad
se ofrezcan unidades asequibles, nuevas de Nueva York si no hubiera sido por la
o rehabilitadas, fuera del edificio pero exencin de impuestos. A quines estamos
en el mismo distrito o a menos de media intentando ayudar aqu?!
milla de la promocin que haya recibido la
bonificacin. Todas las unidades de vivienda
asequible creadas a travs del Programa de
Vivienda Inclusiva tienen que mantenerse SOURCES:
FUENTES:
permanentemente asequibles. Los New York City Department of Planning. Online.
apartamentos asequibles pueden ser viviendas http://www.nyc.gov/html/dcp/html/ap/step5_ulurp.shtml
de alquiler o, por las modificaciones hechas
al programa en 2009, estar disponibles con un New York City Department of Housing Preservation
and Development. Online.
plan de propiedad. http://www.nyc.gov/html/hpd/html/developers/421a.shtml
http://www.nytimes.com/2014/06/29/realestate/manhattan-
luxury-high-rise-gets-its-first-residents.html
28 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

RHEINGOLD REZONING
LA RECALIFICACIN DE RHEINGOLD

Read Property rendering for buildings C, D and F of new development on former Rheingold Brewery site.
Perspective from Bushwick Avenue/ Forrest Street. Infografa de la Read Property para los edificios C, D y F de
la nueva promocin inmobiliaria en el lugar de la antigua Cervecera Rheingold. Perspectiva desde la Avenida
Bushwick con la calle Forrest. SOURCE/FUENTE Online Access: http://www.nydailynews.com/new-york/brooklyn/
developer-sees-apartments-tap-rheingold-brewery-site-bushwick-article-1.1378671.

In December 2013, City Council approved
the proposal for a development to be built
in former Rheingold Brewery site, located
in north west Bushwick. This changed the
previous use of the land from manufacturing
to residential. The Uniform Land Use Review
Procedure (ULURP) application from Read
En diciembre de 2013, el Concejo Municipal
aprob la propuesta para construir una
promocin de vivienda en el lugar antes
ocupado por la Cervecera Rheingold en el
noroeste de Bushwick. Esto hizo que el
anterior uso del suelo pasara de manufacturero
a residencial. La solicitud del Procedimiento
Rendering of Rabsky Group's proposed development at 10 Montieth Street. Infografa de la promocin propuesta
por el Grupo Rabsky en el 10 de la calle Montieth.
SOURCE/FUENTE Online Access: http://therealdeal.com/blog/2015/03/19/revealed-simon-dushinskys-rheingold-
brewery-project/
St
Cook

St
Property Group proposed the rezoning of six Uniforme de Revisin del Uso del Suelo

st
rre
blocks and it was approved by Community (ULURP) por parte del Grupo Read Property

Fo
Board 4, Brooklyn Borough President and propuso la recalificacin de seis cuadras y

t
ll S
the City Planning Commission, but not by a fue aprobada por la Junta Comunitaria 4, AVE

No
HING
number of community stakeholders. el Presidente del Distrito de Brooklyn y la FLUS CE
NT
RA
Comisin de Planificacin Urbana, pero no LA
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Members of the Bushwick community por una gran cantidad de actores dentro de la

Ever
considered the impact of the rezoning was comunidad.

gree
greater than the benefits the community Ga

n
rd

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would face. They were concerned about the Miembros de la comunidad de Bushwick enS

St
t t
increasing number of real estate developments decidieron que el impacto de la recalificacin

ge
est S
Forr

or
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taking place in the neighborhood and changing era mayor que los beneficios que la comunidad
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the neighborhoods manufacturing character. pudiera obtener. Estaban preocupados por el

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BU
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However, the most important issue regarding aumento de promociones inmobiliarias que
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this rezoning is affordability. estaban teniendo lugar en el vecindario y
Su

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que cambiaban su carcter manufacturero.

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Most of the new developments are too Sin embargo, el asunto ms importante se
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expensive for the local population but are Me
St

con respecto a esta recalificacin es su

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attractive for artists and hipsters who

Ell

costeablidad.
continue to move in to Bushwick, aggravating
St
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the gentrification in the area. The developers La mayor parte de las nuevas promociones son
Pa

t
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promised affordable units (20% in the original demasiado caras para la poblacin local pero
us
c
Lo

project), but as part of an agreement with son atractivas para los artistas y los hipsters
St

Legend
re

the community, they agreed to increase the que continuan mudndose a Bushwick,
de

Proposed Rezoning Area

lvi

percentage to 30% if they were paid with agravando la gentrificacin en el rea. Los
Be

Potential Development Sites N

government subsidies. Take a look at the next
page to learn more about other issues that were
part of the agreements between the developer
and the community.
promotores prometieron unidades asequibles
(el 20% en el proyecto original) pero, como Projected Development Sites
parte de un acuerdo con la comunidad, Read Propertys Owned Projected Development Sites
aceptaron aumentar el porcentaje al 30% si se Rabsky Groups Property
les pagaba con subsidios del gobierno. Pasen Map of Rezoning Area Sites. Mapa con los solares recalificados en el rea.
SOURCE / FUENTE
a la pgina siguiente para saber ms sobre
Rheingold Development Rezoning Draft Scope of Work for the Environmental Impact Statement.
otros asuntos que fueron parte de los acuerdos July 27, 2012.
entre el promotor y la comunidad.

MORE INFORMATION ABOUT THE PROJECT BY READ PROPERTY GROUP

MS INFORMACIN SOBRE EL PROYECTO DEL READ PROPERTY GROUP
TECHNICAL INFORMATION INFORMACIN TCNICA AFFORDABLE UNITS PRICE (30% OF TOTAL UNITS)
- Rezoning extension: 6 blocks -Extensin de la Recalificacin: 6 cuadras PRECIO DE LAS UNIDADES ASEQUIBLES (30% DEL TOTAL DE UNIDADES)
- Complex of 10 mixed-used buildings -Complejo de 10 edificios de uso mixto
Studios | Estudios de $830 up to / hasta $900
- Average height of buildings: 8 stories -Altura media de los edificios: 8 pisos
- Total Units: 977 -Total de Unidades: 977 1 Bedroom | 1 Dormitorio de $890 up to / hasta $967
- Affordable Units: 242 -Unidades Asequibles: 242 2 Bedrooms | 2 Dormitorios de $1,085 up to / hasta $1,160
- Retail spaces: 54,132 sq ft -Espacios de Venta al por Menor: 54,132 3 Bedrooms | 3 Dormitorios de $1,246 up to / hasta $1,340
ft2
SOURCE / FUENTE SOURCE / FUENTE
Rheingold Development Rezoning Draft Scope of Work Controversial Bushwick Rezoning to Add High Rises, Streets and Retail. June 20, 2013. Online access:
for the Environmental Impact Statement. July 27, 2012. http://www.dnainfo.com/new-york/20130620/bushwick/controversial-bushwick-rezoning-add-high-rises-streets-retail.

COMMUNITY BENEFITS AGREEMENT
ACUERDO DE BENEFICIOS PARA LA COMUNIDAD
A group of active local residents, grassroots
groups and community-based organizations
created a local coalition to discuss the
rezoning and create solutions to mitigate the
developments impact on the neighborhood.
After the City Council approved the rezoning,
a list of benefits the developer will provide to
the community was published:
- Affordable housing (30% of the units);
- Permanently affordable at an average of
60% AMI;
- Transfer of 7 lots to a local non-profit to
create more affordable housing;
- Local hiring for both construction and
building maintenance;
- 20% of construction contracts with locally-
based enterprises;
- $75,000 to local construction training;
- $350,000 for improvements to Green
Central Knoll Park;
- $360,000 to computer lab upgrades and
urban garden initiatives in elementary
schools;
- Over 17,000 sq. ft. in public green space;
- $250,000 tenant assistance legal non-profit;
- $150,000 for supportive services to the
affordable units;
- $50,000 to assist a community facility to be
located on the property;
- Commitment not to build a hotel for 15
years.
For more information about this, refer to
North West Bushwick Community Group
website: http://www.nwbcommunity.org/.
WHY WAS THE APPROVAL CONTROVERSIAL?
POR QU LA APROBACIN FUE CONTROVERTIDA?
Every rezoning process needs to be solicited
through an application of Uniform Land
Use Review Procedure (ULURP), which is
requested by the real estate developer. Public
meetings are part of the ULURP process and
they give people the opportunity to have
their voice heard on any questions or claims
they have over the rezoning proposal.
Although public hearings were held for
several months, the Community Board 4
voted in favor of the rezoning in a closed
meeting, which was not publicly announced.
All Community Board meetings need to be
public, and as the plan was approved without
the presence of the community, the entire
process was potentially illegal and even
more controversial.
DO YOU CONSIDER THIS AFFORDABLE?
CONSIDERAS ESTO ASEQUIBLE ?
We consider these prices are almost surreal
for Bushwicks population.
If you want to read a little bit more about
affordability in Bushwick, take a look at
Gentrification section, on pages 30 and 31 of
the gazette.
Un grupo de residentes locales activos,
grupos de base y organizaciones comunitarias
crearon una coalicin local para discutir la
recalificacin y crear soluciones para mitigar
el impacto de la promocin urbanstica en
el vecindario. Despus de que el Concejo
Municipal aprobara la recalificacin, se
public una lista de beneficios que el
promotor ofrecera a la comunidad:
-Vivienda asequible (30% de las unidades);
-Permanentemente asequibles a un promedio
del 60% del AMI;
-La transferencia de 7 parcelas a una
organizacin local sin nimo de lucro para
crear ms vivienda aseqible
-Contratacin local en la construccin y en el
mantenimiento de los edificios;
-El 20% de los contratos de construccin con
empresas locales
-$75,000 para formacin local en
construccin
-$350,000 para mejoras en el Parque Green
Central Knoll;
-$360,000 para modernizar los laboratorios
informticos y las iniciativas de jardines
urbanos de las escuelas primarias;
-Ms de 17,000 ft2 en espacio pblico verde;
-$250,000 en asistencia legal sin fines
lucrativos para inquilinos;
-$150,000 para servicios de apoyo en las
viviendas asequibles;
-$50,000 para ayudar en la implantacin de
una instalacin comunitaria en la propiedad;
-Compromiso de no construir un hotel
durante 15 aos.
Para ms informacin, acudan al sitio web
del Grupo Comunitario del Noroeste de
Bushwick: http://www.nwbcommunity.org/
44-41 Purves St, Queens 284 units
Cada proceso de recalificacin requiere una
solicitud del Procedimiento Uniforme de
Revisin del Uso del Suelo (ULURP), pedida
por el promotor inmobiliario. Las reuniones
pblicas son parte del proceso ULURP y le
dan a la gente la oportunidad de que su voz o
cualquier pregunta o reclamacin que tengan
sobre el proceso de recalificacin se tome en
consideracin.
Aunque hubo audiencias pblicas durante
varios meses, la Junta Comunitaria 4 vot a
favor de la recalificacin en una reunin a
puerta cerrada, no anunciada pblicamente.
Todas las reuniones de la Junta Comunitaria
deben ser pblicas, y dado que el plan fue
aprobado sin la presencia de la comunidad,
todo el proceso era potencialmente ilegal y
an ms controvertido.
Nosotros consideramos que estos precios
son casi surreales para la poblacin de
Bushwick.
Si usted quisiera leer un poco ms sobre
la accesibilidad de precios en Bushwick,
vean la seccin sobre Gentrificacin, en
las pginas 30 y 31 de la gaceta.
IS THIS REALLY GOING TO HAPPEN?
REALMENTE VA A PASAR ESTO?
In October 2014, Read Property Group
sold a portion of its newly rezoned property
to Rabsky Group thus putting the fate of
the community agreement in jeopardy for
those lots. So far, Rabsky Group has not por esas parcelas. Hasta ahora, el grupo Rabsky
committed to building to the affordability
standards agreed upon during the rezoning.
A group of representitves from local non-
profits, concerned residents, and CM
Reynoso's office have formed the Rheingold
Construction Committee to make sure both
developers follow through on providing the
affordable units that were promised during
the rezoning.
Read Property Group has followed through
on some of the commitments. They
transferred seven lots to CUFFH and Los
Sures (both Brooklyn-based non-profits) to
develop as fully affordable senior housing.
In order to create awareness of this situation
and to gather people interested in making
these agreements a reality, members of
North West Bushwick have created a website
called www.rheingoldwatch.org, in which
they explain how each of these solutions
could be achieved.
PEOPLE INVOLVED PERSONAS IMPLICADAS
DEVELOPERS / PROMOTORES
RABSKY GROUP
also known as Stanev, LLC
Other Rabsky
Developments in the Works:
Otras promociones del
grupo Rabsky en curso:
239 Wallabout St, Brooklyn 777 units
80 Evergreen Ave, Brooklyn 220 units
755 Kent Ave., Brooklyn, 177 units
115 Stanwix St., Brooklyn 130 units
581 Fourth Ave., Brooklyn 129 units
74 Wallabout St., Brooklyn 120 units
42-20 27th St., Queens 99 units
26 West. Ave., Brooklyn 72 units
406 Manhattan Ave., Brooklyn 50 units
25 Kent Ave., Brooklyn ?? units
RHEINGOLD REDEVELOPMENT
ADVISORY COMMITTEE /
COMIT DE ASESORA SOBRE LA
RENOVACIN DE RHEINGOLD
CUFFH (Churches United for Fair Housing);
NWB (North West Bushwick);
Make the Road New York;
South Side United HDFC/Los Sures
St. Nick Alliance;
East Williamsburg Valley Industrial
Development Corporation;
Representatives from PS 120 and PS 145;
Bushwick Eco Action Network;
Active residents.
Legal support: Brooklyn Legal Services
Corporation A and the Urban Justice Center;
PS120; PS145.
29
En octubre de 2014, el grupo inmobiliario Read
Property vendi una porcin de su propiedad
recin recalificada al grupo Rabsky, poniendo el
destino de los acuerdos comunitarios en peligro
no se ha comprometido a construir con los
estndares de accesibilidad econmica acordados
durante la recalificacin.
Un grupo de representantes de organizaciones
locales sin nimo de lucro, residentes
preocupados y la oficina del concejal Reynoso
han creado el Comit de Construccin de
Rheingold para asegurar que ambos promotores
llevan a trmino la provisin de las unidades
asequibles prometidas durante la recalificacin.
El grupo Read Property ha cumplido algunos
compromisos. Han transferido 7 parcelas a
CUFFH y Los Sures (dos asociaciones sin nimo
de lucro en Brooklyn) para ser desarrolladas
enteramente como viviendas asequibles para
mayores.
Para crear conciencia sobre esta situacin y
juntar a personas interesadas en hacer de estos
acuerdos una realidad, los miembros de North
West Bushwick han creado un sitio web llamado
www.rheingoldwatch.org, en el cual explican
cmo se podra lograr cada una de estas
soluciones.
READ PROPERTY GROUP
also known as/tambin conocido como Forrest Lots, LLC
Read Property Developments in United States
SOURCE/FUENTE
http://naples.granicus.com/DocumentViewer.
Read Property Developments in NYC
SOURCE/FUENTE
http://naples.granicus.com/DocumentViewer.
php?file=naples_33d735ff45db9efe68f2eb30c48e5a68.pdf.
CITY COUNCIL DISTRICT 34/
CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO
34
Diana Reyna (Former Council Member/Antiguo
concejal)
Antonio Reynoso (Current Council Member/
Actual concejal)
Kevin Worthington (Lead Community Organizer/
Lder Organizador de la Comunidad)
COMMUNITY BOARD 4 / JUNTA
COMUNITARIA 4
Julie Dent (Chairperson/Presidenta)
Nadine Whitted (District Manager/Directora de
distrito)
30 BUSHWICK AND THE HOUSING CRISIS BUSHWICK Y LA CRISIS DE VIVIENDA

HOMELESSNESS
IN NEW YORK
LA GENTE SIN HOGAR EN
NUEVA YORK
In New York City, the housing affordability
crisis has given rise to another crisis: # of Homeless Individuals in NYC, 1990 - 2014
homelessness. The NYC homeless
population in shelters is at an all time high, # De personas sin hogar en Nueva York , 1990 - 2014
approaching 60,000 people.

En la Ciudad de Nueva York, la crisis de

accesibilidad de la vivienda ha creado
otra crisis: la de la gente sin hogar. La
poblacin de NYC de gente sin hogar
en albergues es ms alta que nunca,
acercndose a las 60,000 personas.
HOW IS
HOMELESSNESS
CALCULATED?
CMO SE CALCULA
LA CANTIDAD DE
GENTE SIN HOGAR?
To get a total count of homeless people,
add: Para saber el total de personas sin
hogar, hay que sumar:
People reportedly in shelters
Las personas que supuestamente viven
en albergues
People sleeping in the streets, subways,
or parks
Las personas que duermen en la calle,
en el metro o en los parques
People living doubled up with other
families
Las personas que viven hacinadas con
otras familias
ROB ROBINSONS INSIDE SCOOP/EN EXCLUSIVA
Rob Robinson is a community organizer
and advocate for homeless people around
the world. Formerly homeless himself, Rob
has fought to educate communities about
the real causes of homelessness. He works
with the National Economic and Social
Rights Initiative and Take Back The Land.
Rob explains that the homelessness
epidemic in New York City has been
caused by policy decisions on the federal
level. HUD has given less and less money
to public housing over the years, instead
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
1990 1992 1994
HOMELESS POPULATION DEMOGRAPHICS
ESTADSTICAS DE POBLACIN SIN HOGAR
Total Shelter Populations
Total de poblacin alojada en albergues
Families with Children in Shelter (December/diciembre 2014)
Familias con nios alojadas en albergues
(December/diciembre 2014)
channeling that money to encouraging
mortgages for home buyers. There is also
increasingly less access to Section 8 rental
subsidies in NYC, and when they are given,
the vouchers are often not accepted by
landlords.
Another contributing factor to NYCs
homeless dilemma has been the traditional
funding of transitional housing over
permanent housing. Rob describes a trend
in chronically homeless individuals who
depart the shelter system to transitional
housing, only to return to the streets, and then
back to the shelters.
A shortage of jobs also drives the homeless
crisis. Rob emphasizes that the most frequent
cause of homelessness is unemployment, so
job creation and job training programs are
crucial.
Rob also alludes to a suspicious mis-
allocation of funding for supportive
housing programs. Shelters often contract
1996 1998 2000 2002 2004
Source/Fuente: NYC Department of Homeless Services and Human Resources Administration and NYCStat shelter census reports
Source/Fuente: Dept. of Homeless
Services Data Dashboard 2014
out their support services to private agencies.
Rob calls for a restructuring of the entire
shelter system in NYC to emphasize
permanent housing over temporary housing.
Rob Robinson es un organizador de la
comunidad y un defensor de la gente sin
hogar alrededor del mundo. Habiendo sido l
mismo una persona sin hogar, Rob ha luchado
por informar a las comunidades sobre las
causas reales de quedarse sin casa. Trabaja
con la Iniciativa Nacional para los Derechos
Sociales y Econmicos y para Recupera
la Tierra. Rob explica que la epidemia de
gente sin hogar en la Ciudad de Nueva York
ha sido causada por las decisiones polticas
a nivel federal. Con el paso de los aos, el
HUD ha dedicado cada vez menos dinero a
vivienda pblica, dirigindolo sin embargo al
fomento de hipotecas para los compradores
de vivienda. Tambin hay cada vez menos
acceso a los subsidios de alquiler de la
Seccin 8 en NYC, y cuando se otorgan,
muchas veces los propietarios no aceptan los
cupones.
2006 2008 2010 2012 2014
Considering the difficulty of
ounting people with no
address, how accurate are
these numbers?
Considerando la dificultad de
contabilizar a gente sin direc-
cin postal, cun
precisos son estos nmeros?
Gentrification leads to
displacement which leads to
homelessness which leads
to criminalization. This is a
predetermined life path for
many and they have no chance
of escaping.
-Rob Robinson
Otro factor que contribuye al dilema de la
gente sin hogar en NYC ha sido la tradicional
inversin en alojamiento transitorio en vez de
en vivienda permanente. Rob describe una
tendencia en los individuos crnicamente sin
hogar: abandonan el sistema de albergues
para alojarse en una vivienda transitoria, para
despus, simplemente, volver a vivir en la
calle y luego regresar a los albergues.
La escasez de trabajo tambin impulsa la
crisis de gente sin hogar. Rob enfatiza que
la causa ms frecuente de que una persona
no tenga hogar es el desempleo, de modo
que la creacin de trabajo y los programas de
formacin laboral son cruciales.
Rob tambin alude al desvo sospechoso de
la financiacin de programas de viviendas
de apoyo. Muchas veces los albergues
subcontratan sus servicios de apoyo a
agencias privadas. Rob recomienda una
re-estructuracin completa del sistema
de albergues en NYC para enfatizar el
alojamiento permanente frente al temporal.

COMMUNITY LAND TRUSTS AND CO-OPS
FIDEICOMISOS COMUNITARIOS DE SUELO
Y COOPERATIVAS
COMMUNITY
LAND TRUSTS
FIDEICOMISOS
COMUNITARIOS
DE SUELO Y
COOPERATIVAS
Community Land Trusts are non-profit
organizations that hold deeds to local land on
behalf of the community. Land can be placed
in Community Land Trusts through purchase,
donation, or via a Third Party Transfer
from an administrative body that holds
the deed, such as HUD, HPD, or another
government institution. This land, and the
buildings standing upon it, are taken off of
the speculative housing market to maintain
affordability. CLTs are an alternative model
of housing development. Some proposals
in the last section of this gazette call for the
development of a Community Land Trust in
Bushwick.
In a CLT, the buildings that stand upon the
land will be beholden to the bylaws of the
CLT. This will include restrictions on rent
and rules about resale of the building, which
is written into a ground lease between the
building owner and the CLT. Buildings on
Community Land could be privately owned
or managed, but often CLTs work in tandem
with housing co-ops to own and manage the
buildings on its land.
CLTs are important! They can lock
in permanent affordability in a
community, and give communities
control over their future!
Los Fideicomisos Comunitarios de
Suelo (CLTs por sus siglas en ingls) son
organizaciones sin nimo de lucro que poseen
ttulos de propiedad locales en nombre de
la comunidad. Se puede colocar suelo en
los Fideicomisos Comunitario de Suelo a
travs de la compra, la donacin o a travs
de una Transferencia de Terceros desde un
organismo administrativo que posea el ttulo
de propiedad, como el HUD, el HPD u otra
institucin gubernamental. Este suelo, y los
edificios que estn sobre l, son extraidos
del mercado especulativo de vivienda para
mantener su accesibilidad econmica. Los
CLTs son un modelo alternativo de desarrollo
de vivienda. Algunas propuestas en la
ltima seccin de esta gaceta recomiendan el
desarrollo de un Fideicomiso Comunitario de
Suelo en Bushwick.
En un CLT, los edificios que estn sobre el
suelo tienen que seguir los estatutos del CLT.
Esto incluir restricciones sobre el alquiler
y reglas sobre la reventa del edificio, lo que
est escrito en un contrato de arrendamiento
del suelo entre el dueo del edificio y el CLT.
Los edificios en Suelo Comunitario podran
ser de propiedad privada o estar gestionados
de manera privada, pero muchas veces los
CLTs trabajan junto con las cooperativas
de vivienda para obtener la propiedad y la
gestin de los edificios en su suelo.
Los CLTs son importantes! Pueden
asegurar la accesibilidad de manera
permanente en una comunidad y
darles a las personas el control de
su futuro.
A CLT resident may rent their home or buy
their house outright, but the building leases
the land underneath from the CLT. Residents
pay an annual fee to the CLT to support its
operations.
Un residente de un CLT puede alquilar su
hogar o comprarlo en su totalidad, pero el
edificio seguir alquilndole el suelo sobre el
que se asienta al CLT. Los residentes pagan
una cuota anual al CLT para mantener sus
operaciones.
Residents can sell their houses at a price set
by the CLT ground lease, earning a portion
of the increase in value of their home. The
new resident buys the house at a price that
is kept affordable and agrees to the same
requirements around resale.
Los residentes pueden vender sus casas
al precio establecido por el contrato de
arrendamiento del suelo del CLT, ganando
una porcin del aumento del valor de su
casa. El nuevo residente compra la casa a un
precio que se mantiene asequible y acepta los
mismos requisitos con respecto a la reventa.
CLTs are typically gov-
erned by:
Tpicamente los CLTs estn
gobernados por:
1/3 CLT residents
1/3 Residentes del CLT
1/3 Other Community residents
1/3 Otros residentes de la comunidad
Together elect Juntos eligen
1/3 Experts and Public Reps
1/3 Expertos y Representantes
Pblicos
HOUSING CO-OPS
COOPERATIVAS
DE VIVIENDA
Housing Co-ops are another common type of
organization to maintain affordable housing
in a community. Co-ops take many forms.
Some Co-ops may be co-housing with
shared amenities, while some Co-ops may
be traditional apartment building layouts. In
each case, a tenant is a shareholder in the
Co-op, giving them part-ownership and a
say in the management of the buliding. In a
Co-op, decisions that affect all of a buildings
inhabitants are voted upon. Because residents
in a Co-op own their own building, they can
set their own prices for rent or resale.
Las Cooperativas de Vivienda son otro tipo
habitual de organizacin para mantener
vivienda asequible en una comunidad.
Las cooperativas toman muchas formas.
Algunas cooperativas pueden ser viviendas
colaborativas con servicios compartidos,
mientras que otras pueden ser edificios
tradicionales de apartamentos. En cada caso,
un inquilino es accionista de la Cooperativa,
lo que les da propiedad compartida y voz
en la administracin del edificio. En una
cooperativa, las decisiones que afectan a
todos los habitantes del edificio se votan.
Dado que los residentes de una cooperativa
son los dueos de su propio edificio, pueden
establecer sus propios precios para el alquiler
o la reventa.
Each unit gets Cada unidad
one vote, tiene un voto,
enabling lo que permite
democratic la participacin
participation in democrtica en
the community. la comunidad.
dormitorios privados pueden estar conectados
31
TYPES OF HOUSING
CO-OPERATIVES
CO-HOUSING - Any type of housing featuring
private residences with shared common facilities
can be called co-housing. For example, private
bedrooms may be connected to a shared common
space and kitchen. This economization of space
enables lower rents to be charged.
LIMITED-EQUITY CO-OPS - This type
of Co-op limits the equity that can be earned
by residents if they decide to sell their shares,
thereby discouraging tenants to move out and
building longterm community. Rents in this type
of Co-op are protected from market fluxuations.
MARKET RATE CO-OPS - So called Market
Rate Co-ops have the democratic management
structure of other Co-op styles but are not
insulated from market fluxuation. Shareholders
may buy and sell their shares at market rate
pricing and reap a profit. Rents in this type of Co-
op may also fluxuate with the market.
LEASING CO-OPS - In leasing Co-ops, the
Co-op does not own the building but rather leases
it from another organization for an extended
period. The rent levels in a leasing Co-op will
be subject to the terms of the lease but the
management of the building can be handled by a
third party, saving the Co-op money.
TIPOS DE
COOPERATIVAS
DE VIVIENDA
VIVIENDA COLABORATIVA Cualquier
tipo de vivienda que ofrezca residencias privadas
con servicios comunes compartidos se puede
llamar vivienda colaborativa. Por ejemplo, los
a un espacio comn compartido y a una cocina.
La economizacin del espacio permite cobrar
alquileres ms bajos.
COOPERATIVAS DE CAPITAL LIMITADO
Este tipo de cooperativa limita el capital que
pueden ganar los residentes si deciden vender
sus acciones, disuadiendo as a los inquilinos de
mudarse y creando sentido de comunidad a largo
plazo. Los alquileres en este tipo de cooperativa
estn protegidos de las fluctuaciones del mercado.
COOPERATIVAS A PRECIO DE
MERCADO Las conocidas como
Cooperativas a Precio de Mercado tienen la
misma estructura administrativa democrtica de
otros tipos de cooperativa pero no estn aisladas
de las fluctuaciones del mercado. Los accionistas
pueden comprar y vender sus acciones al precio
de mercado y sacar una ganancia. Los alquileres
en este tipo de cooperativa tambin pueden
fluctuar con el mercado.
COOPERATIVAS DE ALQUILER En las
Cooperativa de Alquiler la cooperativa no posee
el edificio sino que lo alquila a otra organizacin
durante un perodo extendido. Los niveles de
alquiler en una Cooperativa de Alquiler estarn
sujetos a las condiciones del contrato pero la
administracin del edificio se le puede encargar a
un tercero, ahorrndole dinero a la cooperativa.
32 PARTICIPATORY MAPPING MAPEO PARTICIPATIVO

PARTICIPATORY MAPPING SURVEY:

LEARNING WITH BUSHWICK
ESTUDIO CON MAPEO PARTICIPATIVO:
APRENDIENDO CON BUSHWICK
On two Sundays, September 28th and
October 5th, 2014, we, masters students from
Design and Urban Ecologies at Parsons - The
New School for Design, in collaboration
with the NW Bushwick Community Group,
executed a participatory mapping survey
of Bushwick. It was a great opportunity to
experience on-the-ground realities of this
historically rich neighborhood. We mapped
and geo-tagged vacant properties and vacant
lots. The research was a continuation of last
years Right to Housing gazette and was
inspired by the work of the organization
Picture the Homeless.

Durante dos domingos, el 28 de septiembre

y el 5 de octubre de 2014, los estudiantes de
la Maestra de Diseo y Ecologas Urbanas
en Parsons - The New School for Design, en
colaboracin con el Grupo Comunitario del
Noroeste de Bushwick, hicimos un estudio
de Bushwick con mapeo participativo. Fue
una gran oportunidad para experimentar las
realidades a pie de calle de este vecindario tan
rico histricamente. Hicimos un mapa con
informacin geo-localizada de las viviendas y
de las parcelas desocupadas. La investigacin
fue la continuacin de la gaceta del Derecho
a la Vivienda publicada el ao pasado y
se inspir en el trabajo de la organizacin
Visualiza a las Personas Sin Hogar.

METHODOLOGY METODOLOGA
While the city collects data on vacancy, their
information is often out of date and does not
include vacant buildings. For our survey,
we organized our data into four categories:
vacant lots and buildings, parking lots, new
constructions, and industrial conversions. For
each documented site, the researchers also
noted more information about the lot, such as
Dept. of Building permits, stop work orders,
if the doors or windows are sealed and with
what materials, and contact information of
realtors or developers if visible.
We mapped our findings across census tracts,
a unit of space used by the US Census Bureau
to sort population data. This helped us
prevent overlap in our territory and enabled
us to connect our data with other statistical
data. Bushwick has 29 census tracts and,
thanks to help from volunteers from the
community, we charted every block of each
one.
Back at the university we compiled the data
in a giant spreadsheet. We translated our
textual data into numbers. We numbered each
surveyed lot with a citywide geo-spatial code
called the BBL (Borough, Block, Lot).
This process enabled us to use mapping
software called Geographic Information
Systems to visualize our findings. We linked
our data to the PLUTO Map shape file
furnished by NYC Open Data.
Now we have created maps and graphs
from the data that we collected in the field.
Aunque la ciudad rene datos sobre las
propiedades desocupadas, muchas veces
su informacin no est actualizada y no
incluye edificios vacos. Para nuestro
estudio, organizamos nuestros datos en
cuatro catagoras: terrenos y edificios vacos,
estacionamientos, nuevas construcciones, y
rehabilitaciones industriales. Para cada lugar
documentado, tambin anotamos informacin
adicional de la parcela, como los permisos del
Departamento de Construccin, las rdenes
para paralizar el trabajo, si estn selladas las
puertas o la ventanas y con qu materiales,
e informacin de contacto de los agentes
inmobiliarios y promotores en caso de que
est visible.
Cartografiamos nuestras averiguaciones sobre
las secciones censales, una unidad de espacio
utilizada por la Oficina del Censo de EEUU
para organizar los datos de poblacin. Esto
nos ayud a evitar solapamientos en nuestro
territorio y nos permiti conectar nuestros
datos con otras estadsticas. Bushwick tiene
29 secciones censales y, gracias a la ayuda de
voluntarios de la comunidad, cartografiamos
todas las cuadras de cada una.
De regreso en la universidad compilamos
los datos en una hoja de clculo gigante.
Tradujimos nuestros datos de texto en
nmeros. Numeramos cada parcela registrada
con un cdigo de informacin geogrfica
espacial utilizado en toda la ciudad llamado
BBL (Distrito, Cuadra, Parcela).
Este proceso nos permiti utilizar programas
informticos de mapeo llamados Sistemas
de Informacin Geogrfica (GIS por sus
siglas en ingls) para visualizar nuestras
averiguaciones. Conectamos nuestros datos
al shapefile (archivo de datos vectoriales) del
Mapa PLUTO proporcionado por NYC Open
Data (sitio web de datos abiertos de la Ciudad
de Nueva York).
Ahora hemos creado mapas y grficos de
los datos que reunimos en el terreno.

Students, NWB members and volunteers mapping Bushwick

Estudiantes, miembros de NWB y voluntarios mapeando Bushwick
 33

TOTAL VACANT BUILDINGS

TOTAL DE EDIFICIOS VACOS
commercial comerciales

residential residenciales

mixed mixto

industrial industriales
Montrose Ave
Jefferson St CY Fresch Pond Rd
P RE
Morgan Ave SS
AV
E Forest Ave
DeKalb St

Seneca Ave
edifcios residenciales
VE
N GA
SHI
FLU

Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave

W
YC
Central Ave Knickerbocker Ave KO
FF
AV
E
Myrtle Ave

BR Halsey St
OA
DW CE
AY NT
RA
L AV
BU E
Kosciuszko St SHW
IC
K
AV
E
We mapped 273 vacant buildings in
Bushwick, among which 21 are commercial,
192 are residential, 44 are mixed use, 15 Gates Ave
are industrial sites and 2 are institutional Wilson Ave
sites, (one church and one Catholic school).
Most of the vacant buildings are in southeast
Bushwick, especially the residential ones.
These vacant residential buildings represent Halsey St
581 empty floors of housing. If we consider Vacant church Iglesia desocupada
that each floor averages 2 units, there are Cemetery
1,162 vacant residential units that could
house 4,648 people (hypothesizing that each Bushwick - Aberdeen
household has 4 people.) Chauncey St

192
Cartografiamos 273 edificios vacos Vacant school Escuela
abandonada
en Bushwick, entre los cuales 21 son vacant residential buildings
comerciales, 192 son residenciales, 44 son edificios residenciales vacos
de uso mixto, 15 son zonas industriales y Broadway Junction
2 son edificios institucionales (una iglesia

44
y una escuela catlica). La mayor parte
de los edificios vacos est en el sureste de
Bushwick, especialmente los residenciales. vacant mixed buildings Alabama Ave
Estos ltimos suponen 581 plantas de edificios mixtos vacos
vivienda vacas. Si consideramos que cada Atlantic Ave

15
planta tiene de media 2 unidades de vivienda,
hay 1,162 unidades vacas que podran alojar
a 4,648 personas (ya que hipotticamente vacant industrial buildings
cada hogar tiene 4 personas).
edificios industriales vacos SOURCES/FUENTES

21
NYC Open Data (2014) + Parsons students research
Map by Mariana Bomtempo

vacant commercial buildings

edificios comerciales vacos

THESE ARE SOME EXAMPLES OF VACANT BUILDINGS

ESTOS SON ALGUNOS EJEMPLOS DE EDIFICIOS VACOS
34 PARTICIPATORY MAPPING MAPEO PARTICIPATIVO

VACANT LOTS + PARKING LOTS

SOLARES VACOS + ESTACIONAMIENTOS
parking lots estacionamentos

vacant lots solares vacos

Montrose Ave
Jefferson St CY Fresch Pond Rd
P RE
Morgan Ave SS
AV
E Forest Ave
DeKalb St

Seneca Ave
VE
N GA
SHI
FLU

Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave

W
YC
Central Ave Knickerbocker Ave KO
FF
AV
E
Myrtle Ave

BR Halsey St
OA
DW CE
AY NT
RA
L AV
BU E
Kosciuszko St SHW
IC
K
AV
E

202 vacant lots were mapped. Among

them 104 are abandoned and 98 are in use. Gates Ave
The ones in use are being used for storage, Wilson Ave
community gardens and informal parking
lots. Summing up the area of these lots there
are 640,287 ft2 or 59,485 m2 of vacant land in
Bushwick. Halsey St
Together with the vacant land we also have
83 formal parking lots, among which 4 are Cemetery
not in use. This area corresponds to 545,339
ft2 or 50,664m2 of land being underutilized Bushwick - Aberdeen
instead of contributing active social functions Chauncey St
to the neighborhood as a whole.

ROOM FOR MORE?

Se cartografiaron 202 solares vacos.
Entre ellos 104 estn abandonados y 98
estn en uso. Estos ltimos se usan para
almacenamiento, jardines comunitarios y
estacionamientos informales. Si sumamos
el rea de estos terrenos veremos que hay
640,287 ft2 (59,485 m2) de suelo desocupado
en Bushwick.
Junto con los terrenos vacos tambin
tenemos 83 estacionamientos formales,
de los cuales 4 no estn en uso. Este rea
corresponde a 545,339 ft2 (50,664 m2)
que estn siendo infrautilizados en vez de
contribuir al desarrollo de funciones sociales
activas tiles para el barrio en su conjunto.
ESPACIO PARA MS?
The area of vacant lots plus the area of Broadway Junction
parking lots, hypothesizing 3 floors/per
building, could be room for more than 5,000
housing units. What else can you imagine to
Alabama Ave
do with this space?
El rea que ocupan los solares vacos ms el Atlantic Ave
rea de los estacionamientos, suponiendo que
haya 3 plantas por edificio, podra dar espacio
a ms de 5,000 unidades de vivienda. Qu
SOURCES/FUENTES
ms puede imaginar usted para este espacio? NYC Open Data (2014) + Parsons students research
Map by Mariana Bomtempo

IMAGINE HOW MANY THINGS COULD HAPPEN IN THESE VACANT LOTS

IMAGINE CUNTAS COSAS PODRAN SUCEDER EN ESTOS SOLARES VACOS
 35

NEW DEVELOPMENTS + INDUSTRIAL CONVERSIONS

NUEVOS DESARROLLOS + REHABILITACIONES INDUSTRIALES

We also mapped change in the area. We found

Montrose Ave
212 new constructions in Bushwick: 120 are
Jefferson St Fresch Pond Rd
completely new constructions and 92 are CY
P RE
building renovations. Its important to say that Morgan Ave SS
AV
some new developments, 6 of them, are from E Forest Ave
DeKalb St
the affordable housing developer Ridgewood
Bushwick Senior Citizens Council. Still, most Seneca Ave
of the new constructions were developed and AVE
ING
are owned by a private LLC. FLU
SH

Not only new buildings are rising, but also, as Flushing Ave Myrtle-Wyckoff Ave
an old industrial area, Bushwick contains many W
YC
industrial sites now converted into housing. Central Ave Knickerbocker Ave KO
FF
AV
We mapped 19 industrial conversions. Among E
Myrtle Ave
these, 6 are for luxury apartments.
BR Halsey St
Tambin cartografiamos los cambios en el OA
DW CE
rea. Encontramos 212 nuevas construcciones AY NT
RA
en Bushwick: 120 son completamente nuevas BU
L AV
E
y 92 son renovaciones de edificios existentes. Kosciuszko St SHW
IC
Es importante decir que algunas nuevas K
AV
E
construcciones, en concreto 6 de ellas, son
del grupo promotor de vivienda asequible
Ridgewood Bushwick Senior Citizens Council Gates Ave
Wilson Ave
(Consejo de Personas Mayores de Ridgewood
Bushwick). An as, la mayor parte de las
nuevas construcciones fueron desarrolladas
por -y son propiedad de- una LLC (Sociedad new developments Halsey St

de Responsabilidad Limitada) privada. nuevas promociones inmobiliarias

Cemetery
industrial conversions
No solamente se estn construyendo nuevos rehabilitaciones industriales Bushwick - Aberdeen
edificios, sino que en Bushwick, tratndose de Chauncey St
una antigua rea industrial, tambin se estn
rehabilitando muchas zonas industriales para
convertirlas en vivienda. Identificamos 19
rehabilitaciones industriales en el mapa. De
Broadway Junction
ellas, 6 son para apartamentos de lujo. SOURCES/FUENTES
NYC Open Data (2014) + Parsons students research
Map by Mariana Bomtempo
Alabama Ave

Atlantic Ave

THE CHANGE IS HAPPENING FAST

LOS CAMBIOS ESTN OCURRIENDO RPIDAMENTE

PHOTO-MAPPING
MAPEO FOTOGRFICO
While we were surveying Bushwick, we
photographed each discovery and applied
a GPS geo-tag. With this we compiled an
interactive map using Google Earth. This
tool displays the vacant lots, buildings, new
developments, parking lots and industrial
conversions in Bushwick. We hope this tool
will empower Bushwick residents to organize
around these sites.
Mientras analizbamos Bushwick, tomamos
una foto de cada descubrimiento y le
aadimos informacin geolocalizada. Con
estos datos compilamos un mapa interactivo
utilizando Google Earth. Esta herramienta
muestra los solares vacos, los edificios,
las nuevas promociones inmobiliarias, los
estacionamientos y las rehabilitaciones
industriales en Bushwick. Esperamos que
esta herramienta empodere a los residentes
de Bushwick para organizarse entorno a estos
lugares.

Here is a link to a video of our photographic map:

ste es el enlace al video de nuestro mapa
fotogrfico:
vimeo.com/112665155
36 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 1
STRATEGY 1 - AFFORDABLE HOUSING
PROLIFERATION PROJECT
ESTRATEGIA 1 - PROYECTO DE PROLIFERACIN
DE VIVIENDA ASEQUIBLE
MARIANA BOMTEMPO, TAIT MANDLER, GAMAR MARKARIAN, DREW VANDERBURG
Rapid neighborhood change and rising rents will house 100 families in Bushwick within
are amplifying homelessness and displacement its first year and address these root causes.
in Bushwick (see page 20). How can we Unlike a shelter, the function of the project
create permanent affordable housing while is expansion, housing more people each year
fostering neighborhood cohesion and a sense and creating local jobs. Additionally, while
of ownership? shelters are shifting focus to indviduals, the
Affordable Housing Proliferation Project will
WHAT? support families at high risk for displacement
The Affordable Housing Proliferation Project and preserve the character of Bushwick by
consists of a community land trust (see page 21) entrusting land to the community to prevent
called the Bushwick Sweat Equity Land Trust rampant speculation.
(BSELT), a housing cooperative (see page As the project will be more effective then
21) called the Bushwick Sweat Equity Co-op and reduce the burden on the shelter system,
(BSEC), a sweat equity workforce (SEW), a a funding proposal will be submited to DHS
central administrative and community building to provide the $15.8 million needed to begin
called the Nucleus, a network of permanent building aquisition and rehabilitation. After
affordable housing buildings refered to as the initial infusion, the project will require a
seeds, and a neighborhood coalition. maximum of $3 million from DHS per year.
This amount is the same spent by DHS on 100
WHY?
families, but importantly, families participating
Homelessness is on the rise but the shelter in the Affordable Housing Proliferation
system is ineffective, especially for families Project will be moving through temporary co-
with children (see page 20), meanwhile housing into guarenteed permanent affordable
buildings sit vacant across Bushwick (see page housing within a year. Families in shelters stay
33). The money needed to maintain the shelter an average of 14 months if they have children
system is projected to increase but shelter stays and 17 months if they do not and are not
are lengthening, reducing capacities. Shelters necessarily moving into stable and affordable
that previously housed families with minors housing afterwards.
are transitioning to serve adults only. Vacant
buildings that could be housing families With funding secured, the process of building
are instead being bought by developers and acquisition can begin. This is described on
speculators who make profits at the expense of the following page and a detailed diagram of
long-term Bushwick residents. the entire Affordable Housing Proliferation
Project strategy begins on page 38.
WHO?
The Affordable Home Proliferation Project
focuses on families, including single Los rpidos cambios en el barrio y la
parents, that are homeless or threatened subida de los alquileres estn haciendo que
with homelessness. A coalition of families, aumente la cantidad de personas sin hogar
activists, artists, local politicians, students, y el desplazamiento forzoso de poblacin
and community leaders will repurpose en Bushwick (vea la pgina 20). Cmo
podemos crear vivienda asequible permanente
strategically identified vacant buildings into
permanent affordable housing. The sweat y a la vez fomentar la cohesin del vecindario
equity workforce is a group of individuals y la sensacin de propiedad?
who contribute their labor, as opposed to their
QU?
capital, to the Affordable Home Proliferation
Project and in return receive leases to El Proyecto de Proliferacin de Vivienda
permanently affordable housing units. Asequible se compone de un fideicomiso
comunitario del suelo (vea la pgina 21)
HOW? llamado Fideicomiso de Suelo con "Derechos
por Esfuerzo" de Bushwick (BSELT por sus
Money spent by the Department of Homeless
Services (DHS) on the shelter system is siglas en ingls), una cooperativa de vivienda
(vea la pgina 21) llamada Cooperativa de
used inefficiently and does not address the
root causes of homelessness: prohibitively Derechos por Esfuerzo de Bushwick (BSEC),
un grupo de trabajadores de derechos por
expensive housing and a difficult job market.
The Affordable Housing Proliferation Project esfuerzo (SEW), un edificio comunitario de
initial infusion $ 15.8 mil = 1.6% of the
total budget of the DHS = 2.2% of the
homeless servoces budget
DEPARTMENT OF HOMELESS SERVICES
Total budget $ 955 mil
$ 8 mil GOES TO RENTALS LAND, BUILDINGS AND
STRUCTURES
$ 247 mil GOES TO OTHER/GENERAL SERVICES
$ 700 GOES TO HOMELESS SERVICES
PRIMERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA
administracin central llamado 'el Ncleo',
una red de edificios de vivienda asequible
permanente llamados semillas, y una
coalicin de barrio.
POR QU?
El nmero de personas sin hogar est
aumentando pero el sistema de albergues no
es efectivo, especialmente para familias con
nios (vea la pgina 20), a la vez que Bushwick
se llena de edificios vacos (vea la pgina 33).
Se pretende aumentar el dinero necesario para
mantener el sistema de albergues, pero las
estancias en los albergues se estn alargando,
lo que reduce su capacidad. Los albergues que
anteriormente alojaban a familias con nios
menores de edad estn empezando a alojar a
adultos exclusivaente. Los edificios vacos
que podran alojar a familias, en cambio, estn
siendo comprados por los promotores y los
especuladores, que estn sacando beneficio a
costa de los antiguos residentes de Bushwick.
QUINES?
El Proyecto de Proliferacin de Vivienda
Asequible se dirige a las familias, incluyendo
a madres y padres solteros, que no tienen
hogar o estn a punto de perderlo. Una
coalicin de familias, activistas, artistas,
polticos locales, estudiantes y lderes de
la comunidad convertirn edificios vacos
estratgicamente identificados en vivienda
asequible permanente. Los trabajadores de
"derechos por esfuerzo" son un grupo de
individuos que contribuyen con su esfuerzo y
con su mano de obra, en vez de con su capital,
al Proyecto de Proliferacin de Vivienda
Asequible, recibiendo a cambio contratos de
alquiler de unidades de vivienda asequible
permanente.
CMO?
El dinero gastado por el Departamento de
Servicios para las Personas Sin Hogar (DHS edificios. Despus de la inyeccin de fondos
por sus siglas en ingls) en el sistema de inicial, el proyecto requerir de DHS un
mximo de $3 millones al ao. Esta cantidad
albergues se utiliza de manera poco eficiente
y no se dirige a la raz del problema: una es la misma que ha gastado el DHS en 100
vivienda con precios prohibitivos y un familias, pero lo importante es que las familias
mercado de trabajo muy difcil. El Proyecto que participen en el Proyecto de Proliferacin
de Proliferacin de Vivienda Asequible alojar de Vivienda Asequible se van a transferir, en
a 100 familias en Bushwick en su primer un ao, desde viviendas colectivas temporales
a viviendas con accesibilidad econmica
ao y se dirigir a las causas de raz de que
tantas personas no tengan hogar. Al contrario permanente garantizada. Las familias se
quedan en los albergues un promedio de 14
del sistema de albergues, la funcin de este
proyecto es la expansin, el alojamiento meses si tienen nios y 17 meses si no los
tienen, y no necesariamente se mudan a una
de ms personas cada ao y la creacin de
trabajos locales. Adems, mientras que los vivienda asequible y estable despus.
albergues se estn re-dirigiendo a personas Con la financiacin asegurada, el proceso de
individuales, el Proyecto de Proliferacin de
Vivienda Asequible apoyar a familias con
adquisicin de edificios puede comenzar. Esto
se describe en la pgina siguiente, y a partir de
alto riesgo de ser desplazadas o desalojadas y la pgina 38 podr ver un diagrama detallado
preservar el carcter de Bushwick entregando de la estrategia completa del Proyecto de
fideicomisos de suelo a la comunidad para Proliferacin de Vivienda Asequible.
evitar la especulacin desenfrenada.
Tanto pronto como el proyecto sea ms
efectivo y en consecuencia reduzca la carga
sobre el sistema de albergues, se le presentar
una propuesta de financiacin al DHS para
proveer los $15.8 millones necesarios para
comenzar la adquisicin y la rehabilitacin de
 37

WHERE? DNDE?

The Affordable Housing Proliferation Project El Proyecto de Proliferacin de Vivienda

requires a Nucleus, a large vacant building that
can be used for co-housing and community
space where the SEW temporarily lives while
they rehabilitate new seeds into permanent
housing. Southeast Bushwick has the ideal
vacancy: the Our Lady of Lourdes Catholic
School at 2 Aberdeen St.
There are two large buildings on the land
with space to build a third and the property
is already tax-free. Phase 2 of the diagram
on the following page shows the process
of transforming the vacant school into the
Nucleus. The picture to the left is an example
of how artists might contribute to the creation
of an enticing community space.
From this location there are a number of
vacancies to target as seeds for the next phase
of the project.
Asequible requiere un "Ncleo", un gran
edificio vaco que se pueda usar como vivienda
colaborativa y como espacio comunitario donde
el SEW se aloje temporalmente mientras las
nuevas semillas se rehabilitan como vivienda
permanente. El sureste de Bushwick tiene el
edificio desocupado perfecto: la Escuela Catlica
Nuestra Seora de Lourdes en el nmero 2 de la
Calle Aberdeen.
Hay dos edificios grandes en la parcela con
espacio para construir un tercero, y la propiedad
ya est exenta de impuestos. La fase 2 del
diagrama que aparece en la pgina siguiente
demuestra el proceso de transformacin de la
escuela desocupada en el "Ncleo". La foto a
la izquierda es un ejemplo de cmo los artistas
podran contribuir a la creacin de un espacio
comunitario tentador.
Hay varios edificios desocupados que podran
plantearse desde este lugar como semillas para
la prxima fase del proyecto.

BUILDING ACQUISITION PROCESS

PROCESO DE ADQUISICIN DE EDIFICIOS
The possible processes of entrusting land to
BSELT are visualized below. The method
of acquisition depends on property owner,
with the ideal target vacancies being those
owned by individuals who are behind on
their property taxes. These buildings may be
classified as distressed, meaning the city has
placed tax liens on the property, which BSELT
then buys. After three years of distress, the
building can be siezed by the city and given
to BSELT, as it has purchased the liens. This
process is called a Third Party Transfer and
has been a historically effective method to
acquire land.
mtodo de adquisicin depende del propietario, 2 SEEDS 2 SEMILLAS
siendo el mejor objetivo aquellas viviendas
desocupadas que estn en manos de propietarios
atrasados en el pago de sus impuestos. Estos
edificios pueden ser clasificados como en
dificultades, lo que quiere decir que la ciudad
ha impuesto un embargo preventivo sobre la
propiedad, que ms tarde ser adquirido por el
BSELT. Despus de tres aos de dificultades, el
edificio podr ser incautado por el ayuntamiento
y entregado al BSELT, dado que compr el
embargo. Este proceso se llama Transferencia
a un Tercero e histricamente ha sido un mtodo
efectivo de adquirir suelo.

Algunos propietarios de viviendas particulares

Some individual vacancy owners may be
interested in selling their property to BSELT
for a fair financial agreement, knowing
the land will be entrusted permanently to
the community and the building used for
affordable housing. Good-faith donations of
property to BSELT can be negotiated with
individuals or coalition-member nonprofits.
Through these above methods the land remains
permanently entrusted to BSELT while the
building is transfered to BSEC for cooperative
tenant ownership.
Through some negotiations, individuals or
nonprofits may entrust land with BSELT while
retaining building ownership. In these cases,
BSEC would still manage the building but rent
would be paid to the owner.
Abajo se pueden visualizar los posibles procesos
de entrega de fideicomisos de suelo al BSELT. El
desocupadas pueden estar interesados en vender
su propiedad al BSELT mediante un acuerdo
financiero equitativo, sabiendo que el suelo le
ser entregado permanentemente por fideicomiso +4 SEEDS +4 SEMILLAS
a la comunidad y que el edificio ser utilizado
para vivienda asequible. Las donaciones de
propiedades al BSELT que se hagan de buena
fe pueden ser negociadas con particulares o
con organizaciones sin nimo de lucro que sean
parte de la coalicin. Con estos mtodos el suelo
permanece entregado por fideicomiso al BSELT
de manera permanente mientras el edificio se
transfiere a la BSEC pasando a ser propiedad
cooperativa de los inquilinos.
Mediante negociaciones, los particulares o
las organizaciones sin nimo de lucro pueden
entregar el suelo por fideicomiso al BSELT y a la
vez mantener la propiedad del edificio. En estos
casos, la BSEC seguira administrando el edificio
pero se le pagara un alquiler al dueo.

ACQUISITION OWNERSHIP MANAGEMENT

OUTCOMES & RENT +8 SEEDS +8 SEMILLAS
After 3 years

FUNDING
BUY TAX
DPT. OF HOMELESS
SERVICES LEINS
On distressed
buildings

- Management fee to COOP

- Rent paid to owner
IF PROPERTY LAND TO BSELT - Owner gets COOP representation
OWNED BY FAIR BUILDING TO OWNER - If sold, BSELT gets first option
AGREEMENT - Tenents get COOP & BSELT
INDIVIDUAL representation

NEGOTIATE
NON Through coalition
PROFIT

- Management and rent

3RD PARTY LAND TO BSELT fee to COOP
CITY TRANSFER & BUILDING TO COOP - Tenents get COOP & BSELT
Through COOP
representation
38 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 1 PRIMERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

PROCESS PROCESSO
PHASE 1 FASE 1 PHASE 2 FASE 2
BSELT property
propriedad de BSELT ACTIVISTS ARTISTS SWEAT EQUITY
funding VOLUNTEERS ARTS COLLECTIVES
financiacin LOCAL CONSTRUCTION WORKERS ART GALLERIES WORKFORCE
coalition building
formacin de la coalicin
500 hours TOTAL
coop managment
gestin de la cooperativa . 200 hours to earn shares
ELECTED OFFICIALS of Co-op and move into
permanent housing
LOCAL NON-PROFITS
LOCAL INSTITUTIONS . additional voluntary
BLOCK ASSOCIATIONS COALITION hours to earn additional
services
LOCAL BUSINESSES BUILDING WITH . earn hours on behalf of
ALLIES other family members

LIABILITY
INSURANCE
$ 3000 / year REHABILITA
DIRECTORS FOUNDERS
+ OFFICERS
INSURANCE
$ 2.5 m
$ 2000 / year
BOARD OF
DIRECTORS 1
group A - 1/3
100% BSELT residents
(elected by other BSELT
PROPOSAL residents)
group B - 1/3
Community Members
INITIAL INFUSION (Non-BSELT residents elected
DEPARTMENT $ 15.8 mil by other community members)

BSELT
20% Business Owners
OF HOMELESS
$ 3 mil
40% Residents
SERVICES 40% Care Providers
YEARLY BUDGET group C - 1/3
PHASE 1: BSELT is created as a 501(c)4 Specialists
nonprofit, submits a funding proposal to DHS, (elected by groups A+B)
begins building a neighborhood coalition, RESEARCH 20% Architects + Planners
40% Non-Profit Partners
and initiates preliminary research into
neighborhood vacancies. As BSELT becomes
+ ANALYSIS 40% Public Reps
active, the Board of Directors grows through a
tripartite framework, outlined in the diagram.
The methodology for researching vacant
buildings and their owners is described on SEEK OUT NEGOTIATION
page 33.
FASE 1: Se crea el BSELT como una 501(c)4 NUCLEUS PROPER
sin nimo de lucro. ste presenta una propuesta INSURAN
de financiacin al DHS, comienza a crear una
LOCATE $ 15000 /
coalicin de barrio e inicia una investigacin
preliminar de los edificios desocupados en el VACANT
vecindario. Cuando el BSELT est activo, la
Junta Directiva crece con una estructura tripartita, LOTS +
esbozada en el diagrama. La metodologa de BUILDINGS
investigacin de edificios vacos y de sus dueos
se describe en la pgina 33.
PHASE 2: The Nucleus property is FASE 2: La propiedad destinada al "Ncleo" es
rehabilitated by the SEW to create temporary rehabilitada por el SEW para crear alojamento
2 PERMANENT HOUSING housing for workers, administrative offices, temporal para los trabajadores, oficinas
and community spaces. Permanent affordable administrativas y espacios comunitarios. Se
FLEXIBLE UNIT SIZE

housing is constructed to be leased to sweat construye vivienda asequible permanente

equity workers who have fulfilled their labor de alquiler para los trabajadores de derechos
DE SALES PLACE
ABERDEEN STREET

hour requirements. The cost of materials and por esfuerzo que hayan cumplido con las
necessary salaries come from the BSELT horas requeridas de trabajo. El coste de los
budget. materiales y los salarios necesarios vienen del
presupuesto del BSELT.
1 NUCLEUS
TEMPORARY CO-HOUSING
offices 3
FLEXIBLE UNIT SIZE

legal

48
units 3-4 ppl green
coop CLT classrooms
space daycare
arts
space workshop street
multi- community
clinic

5+ ppl use
space kitchen
48
units 1-2 ppl laundromat storage
BROADWAY
 39

PHASE 3 FASE 3 PHASE 4 FASE 4

BUSHWICK SWEAT
EQUITY COOP
. Administrative
. Hospitality
ATION . Construction +
Rehabilitation
. Job Placement
mil . Arts + Events

3
$ 350 $ 350
per unit per unit

BOARD OF
DIRECTORS

PROLIFERATION PROLIFERACIN
2 . 1 resident chosen
NEW from each building
CONSTRUCTION
. 1representative
from each mana-
ging committee

4 5

$ 8.3 mil
RTY PROPERTY PROPERTY
NCE GRANT TO
INSURANCE RENOVATE UNITS INSURANCE
year $ 1500 / year Affordable Housing $ 1500 / year
Corporation AHC
$ 40000 per unit

PHASE 3: New Seeds are acquired through FASE 3: Se adquieren nuevas Semillas a
previously described processes. The cost of travs de los procesos descritos anteriormente.
materials to rehabilitate Seeds comes from El coste de los materiales para rehabilitar las GLOSSARY GLOSARIO
/
Affordable Housing Corporation (AHC) Semillas proviene de subvenciones de la
grants. Units are managed by the Bushwick Corporacin de Vivienda Asequible (AHC). Funding Financiacin
Sweat Equity Co-op. La Cooperativa de Derechos por Esfuerzo de Property Owner Propietario
Bushwick (BSEC) administra las viviendas. Individual Particular
City Ciudad
Acquisition Adquisicin
Tax Liens Embargos Preventivos
Buy Comprar
Distressed buildings Edificios con dificultades
4 RESIDENTIAL
SEED MODEL
business provides MIXED-USE
SEED MODEL
5 Fair buy out Compra justa
relevant services Negotiate Negociar
for support
permanent network permanent Through coalition En coalicin
housing housing 3rd Party Transfer Transferencia a Terceros
Land Suelo
Ownership outcomes Resultados de la propiedad
Management Administracin
residents could Rent Alquiler
work for ground com-
floor businesses mercial
40 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 2 SEGUNDA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

STRATEGY 2 - ROOT CERTIFICATION

ESTRATEGIA 2 - CERTIFICACIN ROOT
Darcy Bender, Renata de Faria Beningo, Max Freeman & Alexandra Venner

WHY personas afectadas tengan la oportunidad de QU

Our strategy was developed as an answer
to the Rheingold controversial rezoning.
Even though the legal process was mostly
followed in the Rheingold case, we believe
that the process that exists to facilitate
new developments like this one is deeply
flawed. Specifically, the ULURP claims to
be an adequate framework for community
participation, but we believe public hearings
are not enough.
Further, the most consequential design
decisions are made well before the people who
will be most affected have the opportunity
to become involved. By creating maps and
renderings, developers have the power to
shape the vision of the neighborhood. Such
visualizations prevent people from imagining
other possibilities.
POR QU
Nuestra estrategia se desarroll como respuesta
a la controvertida recalificacin de Rheingold.
Aunque en el caso de Rheingold se siguieron
generalmente los cauces legales, creemos que
el proceso que existe actualmente para facilitar
nuevas promociones urbansticas como sta es
profundamente defectuoso. En concreto, el
ULURP pretende ser un marco adecuado para
la participacin de la comunidad, pero creemos
que las sesiones pblicas no son suficientes.
Adems, las decisiones de diseo ms im-
portantes se toman mucho antes de que las
involucrarse. Al crear planos e infografas,
los promotores tienen el poder de moldear la
visin del barrio. Tales visualizaciones im-
piden a la gente imaginar otras posibilidades.
WHAT
The Root Certification Process is a strategy to
ensure that neighborhood needs are addressed
in new large-scale developments. The word
root refers to our objective: developments
that grow from the vision of those who live and
work nearest to the proposed sites. Our process
guarantees that any certified development is
truly rooted in its surrounding community.
This is a proposed platform to envision
the future and to create a baseline for
participation. We recognize that everyone
in the neighborhood has an expertise- either
technical or local- and we want to use this to
share, receive and produce new knowledge.
Therefore, our framework establishes
measurable standards for local involvement
and transparency through six phases: Learn,
Circulate, Listen, Envision, Create, and
Certify. The Developer is Root Certified
when they complete each stage under specific
quantifiable level of participation because
we believe standards are necessary to
provide structure and accountability for local
participation.
El Proceso de Certificacin Root es una
estrategia para asegurar que las necesidades
del vecindario son atendidas en las nuevas
promociones urbansticas a gran escala.
La palabra root (raz) se refiere a nuestro
objetivo: promociones cuyo origen sea la
visin de los que viven y trabajan ms cerca
de los lugares propuestos. Nuestro proceso
garantiza que cualquier promocin certificada
est verdaderamente arraigada (que tenga
autnticas races) en la comunidad circundante.
Esta es una propuesta de plataforma para
visualizar el futuro y para crear las bases de una
participacin ms profunda. Reconocemos
que todas y cada una de las personas del
barrio son expertas tcnica o localmente
y queremos aprovechar esto para compartir,
recibir y producir nuevo conocimiento.
Por lo tanto, nuestro marco establece
estndares medibles de participacin local
y de transparencia a travs de seis fases:
Aprender, Circular, Escuchar, Visualizar,
Crear y Certificar. El Promotor tendr la
Certificacin Root cuando complete cada fase
con un determinado nivel cuantificable de
participacin ya que creemos que los estndares
son necesarios para proporcionar estructura y
responsabilidad para la participacin local.

A PLATFORM FOR ENVISIONING A BASELINE FOR PARTICIPATION

UNA PLATAFORMA PARA IMAGINAR
Recognize everyone as an expert
Reconozca a cada persona como un experto
Share, receive and create new knowledge
Comparta, reciba y cree nuevo conocimiento
Use the design process to imagine the future
Utilice el proceso de diseo para imaginar el futuro
UN PUNTO DE PARTIDA PARA LA PARTICIPACIN
Set standards for involvement of citizens
Establezca estndares para la participacin de los ciudadanos
Require transparency, active engagement and negotiation
Exija transparencia, compromiso activo y negociacin
Create a consensus and hold stakeholders accountable
Cree consenso y exija responsabilidades a los interesados

ROOT PROCESS / PROCESO ROOT

LOS INTERESADOS
STAKEHOLDERS

LOS EXPERTOS DE LA VECINDAD

NEIGHBORHOOD EXPERTS
LOS LDERES LOCALES
LOCAL LEADERS CIRCULAR
CIRCULATE

PROCESO ROOT PROCESS CERTIFY

CERTIFICAR
LEARN
APRENDER
TECHNICAL EXPERTS
LOS EXPERTOS TCNICOS LISTEN ENVISION CREATE
ESCUCHAR VISUALIZAR CREAR
FASES DE ROOT PHASES
ROOT PROCESS
41
PARTICIPANTS

STAKEHOLDERS ACTORES INTERESA-

Our team includes facilitators and designers,
DOS
and draws upon many different kinds of
Nuestro equipo incluye facilitadores y
TECHNICAL expertise to guide the development process.
ROOT TEAM EXPERTS
NEIGHBORHOOD diseadores, y cuenta con diferentes tipos de
EXPERTS
Developers Architects Business owners Dueos de negocios conocimiento para guiar el proceso de desar-
In addition to developers and architects, we
Urbanizadores Arquitectos Local leaders Lderes locales rollo urbanstico.
Facilitators Historians Lawyers Long-term residents bring to the table historians, lawyers, sociol-
Facilitadores
Designers
Historiadores Abogados Residentes de larga duracin ogists, academics and any other technical Adems de los promotores y los arquitectos,
Sociologists Academics New residents
Diseadores Socilogos Acadmica Nuevos residentes experts who can contribute relevant knowl- aportamos historiadores, abogados,
edge or skills. We also involve neighborhood socilogos, acadmicos y cualquier otro
EXCHANGE OF KNOWLEDGE NO HIERARCHY
experts, represented by business owners, local experto tcnico que pueda contribuir con el
INTERCAMBIO DE CONOCIMIENTOS NO JERARQUA
leaders, long-term and new residents. conocimiento y las habilidades pertinentes.
Tambin involucramos a expertos del barrio,
The Root Process has no hierarchy, but rather como dueos de negocios, lderes locales y
creates a horizontal exchange of equally nuevos y antiguos residentes.
valued knowledge.
El Proceso Root no tiene ninguna jerarqua,
sino que crea un intercambio horizontal de
conocimiento valorado de forma equitativa.
OUTCOME
Local needs established 10% 1/4 mi = 963 people
PARTICIPATION REQUISITOS PARA
Production and diffusion of alternative forms of development + LA
REQUIREMENTS PARTICIPACIN 5% 3/4 mi = 1496 people

An integral facet of the Root Certification

is a measurable standard for local involve-
2,459 points
Un aspecto fundamental de la Certificacin
Root es la aplicacin de un estndar medible
ment. Between the survey and workshops, a de participacin local. Entre el estudio de
certain number of Participation Points must mapeox5 y lospoints if: que alcanzar
talleres, se tiene
be reached. We have identified a Primary un cierto nmero de Puntos de Participacin.
person lives or works in Primary Impact Zone
Impact Zone, within a quarter-mile radius of Hemos identificado una OR
Zona de Impacto
the development site, and a Secondary Impact Primario, con un
person radio de
attends un cuarto de milla
a workshop
Zone, within three-quarters of a mile of the desde el lugar de la promocin, y una Zona
site. The required number of Participation de Impacto Secundario, de tres cuartos de 10% in Primary
Points is calculated by adding 10% of all resi- milla desde el lugar. El nmero de Puntos de Impact Zone
dents of the Primary Impact Zone to 5% of all Participacin requerido se calcula sumando
residents of the Secondary Impact Zone. el 10% de todos los residentes de la Zona de Zona de Impacto
Impacto Primario al 5% de todos los resi- Primario
dentes de la Zona de Impacto Secundario. 5% in Secondary Zona de Impacto
Impact Zone Secundario

CREATE

SCORECARD CUADRO DE Root Scorecard

PUNTUACIN
ARTS & CULTURE HOUSING

The Scorecard is generated by the Root Team

B local history/archives high priority A affordable: annual income <$41,950 REQUIRED
C performance space medium priority B apartments: 2-3 bedrooms high priority

from a synthesis of information gathered C public art medium priority B coop high priority

El Equipo Root genera el Cuadro de Puntu- C gallery/event/meeting space medium priority B rent-stabilized high priority

during the Root Process. Items on the Score- C community land trust high priority

acin sintetizando la informacin recopilada

COMMERCIAL/RETAIL

card are classified A, B, C, or D. Anything B grocery store high priority SOCIAL SERVICES

durante el Proceso Root. Los elementos del A child care REQUIRED

classified as A is required. The developer EDUCATION
B immigration services high priority
Cuadro de Puntuacin se clasifican como A, A K-12 after-school programs REQUIRED B tenant education high priority
must include this use or facility in the final B language classes (ESL/other) high priority B legal assistance medium priority
B, C, o D. Cualquier elemento clasificado C GED classes medium priority C debt relief high priority
plan in order to receive the Root Certification. D computer lab low priority C food bank medium priority
como A es un requisito fundamental. El
B is High Priority, C is Medium Priority, and EMPLOYMENT & JOB CREATION SPORTS & RECREATION
promotor tiene que incluir este uso o servicio
D is Low Priority. A manufacturing REQUIRED B playground high priority

para poder recibir la Certificacin Root. Un B

C
job training
coworking space
high priority
medium priority
C
C
outdoor sports
community garden
medium priority
medium priority

elemento B es de Alta Prioridad, C es de GREEN

C swimming pool medium priority

Prioridad Mediana y D es Prioridad Baja. B

B
alternative energy
green space
high priority
high priority
C recycling medium priority

IMPLEMENTATION
Just as the LEED Certification has become
widespread through social pressure that
has built up around it, one approach to
implementation and expansion of the Root
Process is to try to build up similar social
pressure. A few examples in that direction:
Reach out to a nonprofit housing developer,
which might be interested in this kind
of process as a means to better serve its
constituents
Approach local leaders, Council members
and representatives from community-based
organizations, who are informed about new
developments on the horizon and can help to
identify the next potential project area.
The other strategy for implementation and
expansion is through policy:
Enthusiastic City Council Members could
adopt the process within their district only, as
Participatory Budgeting.
A new city agency could be created, modeled
on the Landmarks Commission, but designed
to protect vulnerable development sites rather
than building of architecture or historical
importance
Push for a law to be passed making the
Root Process mandatory for lots over a
certain size in area fitting a certain profile:
neighborhoods experiencing dramatic changes
in demographics, land-use, and land values.
IMPLEMENTACIN
De la misma manera que la Certificacin
LEED se ha llegado a generalizar a travs de
la presin social acumulada a su alrededor, una
manera de implementar y expandir el Proceso
Root es tratar de construir una presin social
parecida. Algunos ejemplos en esta direccin:
Ponerse en contacto con un promotor de
vivienda sin nimo de lucro que podra estar
interesado en este tipo de proceso como va de
atender mejor a sus constituyentes.
Acercarse a los lderes locales, Concejales y
representantes de organizaciones comunitarias,
quienes conocen los nuevos desarrollos por
llegar y pueden ayudar a identificar la prxima
rea de proyecto potencial.
Otra estrategia de implementacin y expansin
son las polticas urbanas:
Los Concejales ms entusiastas podran
adoptar el proceso slo dentro de su distrito,
al igual que ocurre con los Presupuestos
Participativos.
Se podra crear una nueva agencia municipal,
siguiendo el ejemplo de la Comisin para la
Preservacin de Monumentos Histricos, pero
diseada para proteger los lugares vulnerables
a los desarrollos urbansticos en vez de a un
edificio de importancia arquitectnica o
histrica.
Presionar para que se apruebe una ley que
haga obligatorio el Proceso Root para parcelas
de cierto tamao y que cumplan con un perfil
deterinado: por ejemplo, los barrios que estn
experimentando cambios dramticos en su
poblacin o en el uso y en el precio del suelo.

El Proceso Root podra instaurarse en los

The Root Process could be instituted in recin creados Distritos de Zonificacin
newly created Special Zoning Districts Especial
1
42 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 2 SEGUNDA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

FIELD RESEARCH ROOT PROCESS In the first phase, the Root Team conducts En la primera fase, el Equipo Root lleva a
PLANNING comprehensive research to understand the cabo una extensa investigacin para poder
INVESTIGACIN social, economic, historical, and physical comprender el contexto social, econmico,
DE CAMPO PLANIFICACIN context for the proposed development site. histrico y fsico del lugar propuesto para la

LEARN DEL PROCESO

ROOT
This research draws on a variety of sources,
including technical and academic consultants
promocin urbanstica. Esta investigacin
hace uso de varias fuentes de informacin,
and government archives. But above all, Root incluyendo asesores tcnicos y acadmicos y
APRENDIZAJE STAKEHOLDERS POTENTIAL
values local expertise and residents everyday
lived experiences.
archivos gubernamentales. Pero sobre todo,
Root pone en valor el conocimiento local y
During this time, the Root Team identifies las experiencias cotidianas de los residentes.
IDENTIFICATION PARTNERSHIPS
local stakeholders and potential partners for Durante este tiempo, el Equipo Root
IDENTIFICACIN DE SOCIOS
subsequent organizing and planning efforts. identifica a los actores locales interesados
ACTORES INTERESADOS POTENCIALES
The LEARN phase can last up to two months, y a los socios potenciales para los futuros
at the end of which the findings are compiled, trabajos de organizacin y planificacin.
published, and disseminated in whatever form La fase APRENDIZAJE puede durar hasta
is most suited to the demographics and habits dos meses, al final de los cuales se compilan,
PUBLICATION of the neighborhood. For example, it could se publican y se difunden los resultados de la
PUBLICACIN 5
look like this gazette! forma ms adecuada a la demografa y a los
hbitos del vecindario. Por ejemplo, podra
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ACTIVITIES EVENTS The second phase begins at the conclusion La segunda fase comienza tras la conclusin
SCHEDULE MEETINGS of LEARN but continues throughout de la fase APRENDIZAJE pero continua

CIRCULATE HORARIO DE
ACTIVIDADES
EVENTOS Y
REUNIONES
the following phases, right up to the
final certification. The goal is to keep
a travs de las fases siguientes, hasta la
certificacin final. La meta es mantener
neighbors informed and up-to-date with the informados y al da con respecto al proceso de
CIRCULACIN development process using a provocative and
ongoing multi-platform campaign.
urbanizacin a los vecinos con una continua
campaa provocativa y multiplataforma.
Some potential platforms: Events hosted on- Algunas plataformas potenciales: Eventos
site and nearby, including music, storytelling, organizados en el lugar de la urbanizacin
and food; Announcements in person at y cerca que incluya msica, naraccin de
regular meetings such as church services; cuentos, y comida; Anuncios en persona en
Flyers to be distributed to local businesses, reuniones regulares tales como en servicios
CIRCULATE mailed, and posted around the neighborhood; religiosos; Folletos para ser distribuidos a
CAMPAIGN Advertisements in the form of large negocios locales, enviados por correo, y
EVENTS CAMPAA billboards and bus shelter ads; and a Website puestos alrededor de la vecindad; Anuncios
Creating relations
Events hosted on site and in shared spaces within 3/4
mile from the site. Partner with established organizations
WHAT WOU
LD regularly updated with information about the en forma de tableros grandes y anuncios
ERE?
to reach diverse groups. Events will include music, story-
U PU T H site, survey results, and dates for upcoming en las paradas de bus; un Lugar en la Red
with stakeholders YO
telling, art shows, free food, and performances.

FLYERS workshops. actualizado regularmente con informacin

Creando relaciones con
Flyers to be left in businesses, mailed, and posted around
the neighborhood. sobre el lugar, resultados de los estudios, y
los actores interesados
ADVERTISEMENTS fechas para futuros talleres.
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Large billboards and bus shelter ads throughout the district
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to reach a wide audience
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A website that provides all information about the site, the Attend a worHigh School for Public Serv
@ 7pm May 4 EBC d 4 meeting
survey, dates of upcoming workshops and events and results May 12 Com
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from feedback that are updated weekly. Day space @
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web site:
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A YouTube video describing the process and how residents can

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u shw i ckave.c
u shw i ckave.c
u shw i ckave.c
u shw i ckave.c
u shw i ckave.c

om
om
om
om
om
om
om
om
om

In this phase, the Root Team collects En esta fase, el Equipo de Root recoge
SURVEY FORM NEIGHBOR'S information from those who live and work informacin de las personas que viven y
FORMULARIO PARTICIPATION near the proposed development site. The team trabajan cerca del lugar propuesto para el
DE LA PARTICIPACIN creates a survey listing thirty possible uses for desarrollo urbanstico. El equipo crea una

LISTEN ENCUESTA VECINAL the site (based on research from the LEARN
phase) split among eight categories: Arts &
encuesta con una lista de treinta posibles usos
para el lugar (basados en los resultados de
Culture, Commercial/Retail, Education, la investigacin de la fase APRENDIZAJE)
ESCUCHA Employment & Job Creation, Green,
Housing, Social Services, and Sports &
dividido en ocho categoras: Arte y Cultura,
Comercial/Venta al por menor, Educacin,
Recreation. Trabajo y Creacin de Empleo, Verde,
Survey participants rank their top seven Vivienda, Servicios Sociales, y Deportes y
choices, in order of priority. The survey Recreo.
LIST OF PRIORITIES BASED ON
includes a mix of known and potentially non- Los participantes de la encuesta clasifican
THE SURVEY
traditional options, such as community land sus siete primeras opciones, en orden de
LISTA DE PRIORIDADES trust. These categories and choices will form prioridad. La encuesta incluye una mezcla
BASADAS EN LA ENCUESTA the basis of the final Scorecard used to design de opciones conocidas y de opciones
869 Bushwick Redevelopment Project and certify the development. potencialmente no convencionales, como los
SURVEY fideicomisos comunitarios de suelo. Estas
WHAT WOULD YOU LIKE TO SEE IN A
NEW DEVELOPMENT IN YOUR AREA? categoras y opciones formarn la base
del Cuadro de Puntuacin final usado para
choose your seven top priorities and rank them from 1 to 7.

ARTS & CULTURE HOUSING

__ performance space 2 apartments: __
__ 3 bedrooms
__ public art
__ local history/archives
__ gallery/event/meeting space
7 coop*
__
__ community land trust*
__ rent-stabilized*
disear y certificar la promocin inmobiliaria.
__ other: __________________ 1 affordable for annual income:
__
<$25,150
COMMERCIAL/RETAIL $25,151-$41,950
__ grocery store $41,951-$67,120
__ other: __________________ $67,121-$100,680
$100,680-$138,435
EDUCATION __ other: __________________
4 K-12 after-school programs
__
__ computer lab SOCIAL SERVICES
__ language classes (ESL/other) __ tenant education
__ GED classes __ legal assistance
__ other: __________________ __ debt relief
__ food bank
EMPLOYMENT & JOB CREATION 3 child care
__
__ manufacturing __ immigration services
__ coworking space* __ other: __________________
__ job training
__ other: __________________ SPORTS & RECREATION
__ swimming pool
GREEN __ outdoor sports
__ recycling __ community garden
__ alternative energy* 5 playground
__
6 green space
__ __ other: __________________
__ other: __________________

*dont know what this means? flip over the page.

4
43

WORKSHOP ACTIVITIES WITH In a series of workshops facilitated by En una serie de talleres facilitados por
NEIGHBORS members of the Root Team, participants miembros del Equipo Root, los participantes,
including neighborhood experts, local leaders, entre los que habr expertos del barrio, lderes
TALLERES CON LAS VECINAS locales y representantes de organizaciones
Y LOS VECINOS and representatives of community-based

ENVISION organizations tap into the power of past,

present and future knowledge to ENVISION
expansive possibilities for development of
VISUALIZACIN the site.
There are a minimum of six workshop,
primarily after school and on weekends, and
at different locations throughout the area.
SITE-SPECIFIC PRIORITIES Each workshop has a different theme inspired
PRIORIDADES ESPECFICAS by the survey results. The priorities, ideas,
DEL LUGAR and dreams gathered from the workshops are
compiled and analyzed during the next phase
to generate the architectural program.
Between the survey and workshops, a certain
CO
-OP
comunitarias, aprovechan la energa de los
saberes pasados, presentes y futuros para
VISUALIZAR una gama ms amplia de
posibilidades para el desarrollo del lugar.
Hay un mnimo de seis talleres,
principalmente despus de la escuela y
durante los fines de semana, y en diferentes
localizaciones en la zona. Cada taller tiene un
tema diferente inspirado por los resultados de
la encuesta. Las prioridades, ideas y sueos
recogidos en los talleres se compilan y se
analizan durante la prxima fase para generar
el programa arquitectnico.
Entre la encuesta y los talleres, se tiene que

number of Participation Points (see page 41) alcanzar un cierto nmero de Puntos de
must be reached. Each completed survey from Participacin (pgina 41). Cada encuesta
rellenada en la Zona de Impacto Secundario
KIN
G
the Secondary Impact Zone is worth one point
vale un punto y las de la Zona de Impacto
R
-WO E
CO SPAC

and from the Primary Impact Zone is worth
CLT
five. The developer cannot proceed to the
next phase, and the Root Team will continue
Classroom
ESL/GED
to collect surveys and conduct additional
workshops, until this number is met.
Primario valen cinco puntos. El promotor no
puede proceder a la siguiente fase hasta que
no se alcance este nmero, y mienras tanto el
equipo Root continuar recogiendo encuestas
y organizando talleres adicionales.

5
Green Space

3 Bdrm
Apt

SCORECARD SURVEY The uses chosen by residents surveyed and Los usos escogidos por los residentes que
spatial studies done by workshop participants participaron en la encuesta y los estudios
CUADRO DE ENCUESTA are now turned into architectural space espaciales hechos por los participantes de
PUNTUACIN 869 Bushwick Redevelopment Project

through plans, sections and volume studies. los talleres se convierten ahora en espacio

CREATE
SURVEY

This is comparable to what would normally arquitectnico a travs de estudios de planta,

WHAT WOULD YOU LIKE TO SEE IN A
NEW DEVELOPMENT IN YOUR AREA?
choose your seven top priorities and rank them from 1 to 7.

ARTS & CULTURE HOUSING

__ performance space 2 apartments: __
__ 3 bedrooms
__ public art 7 coop*
__

come out of the architects schematic design seccin y volumen. Esto es comparable con
__ local history/archives __ community land trust*
__ gallery/event/meeting space __ rent-stabilized*
__ other: __________________ 1 affordable for annual income:
__
<$25,150
COMMERCIAL/RETAIL $25,151-$41,950
__ grocery store $41,951-$67,120
__ other: __________________ $67,121-$100,680
$100,680-$138,435

phase. Instead, the Root Team takes the la fase de proyecto bsico de un arquitecto.
EDUCATION __ other: __________________
4 K-12 after-school programs
__

CREACIN
__ computer lab SOCIAL SERVICES
__ language classes (ESL/other) __ tenant education
__ GED classes __ legal assistance
__ other: __________________ __ debt relief
__ food bank
EMPLOYMENT & JOB CREATION 3 child care
__

visions of neighborhood experts and turns En vez de eso, el Equipo Root rene las
__ manufacturing __ immigration services
__ coworking space* __ other: __________________
__ job training
__ other: __________________ SPORTS & RECREATION
__ swimming pool
GREEN __ outdoor sports
__ recycling __ community garden
__ alternative energy* 5 playground
__

them into a tangible project. visiones de los expertos del barrio y las
6 green space
__ __ other: __________________
__ other: __________________

*dont know what this means? flip over the page.

WORKSHOP IDEAS DEVELOPERS The design process consists of three meetings,
IDEAS PARA NEEDS at which people well-acquainted with the
TALLERES NECESIDADES DEL project share, generate, prototype, negotiate,
PROMOTOR and decide which design and program
elements must be included in the final project.
Items on the Scorecard (see page 41), devised
by the Root Team using the survey and
workshop results, are classified A, B, C, or
D. Anything classified as A is required. The
VOTE developer must include this use or facility
in the final plan in order to receive the Root
DEVELOPER PRESENTS 33OPTIONS
PROPOSALS
After further feasability studies, formation of partnerships and architectural design, the developer presents three
Certification. B is High Priority, C is Medium
3 PROPUESTAS
options of design proposals based on the agreement.
Priority, and D is Low Priority.
convierte en un proyecto concreto.
El proceso de diseo se compone de tres
reuniones donde las personas familiarizadas
con el proyecto comparten, generan,
clasifican, negocian y deciden qu diseo y
qu elementos del programa se tienen que
incluir en el proyecto final.
Los elementos del Cuadro de Puntuacin (vea
la pgina 41), creados por el Equipo Root
utilizando los resultados de la encuesta y
los talleres, se clasifican como A, B, C, o D.
Cualquier elemento clasificado como A es un
requisito fundamental. El promotor tiene que
incluir este uso o servicio para poder recibir
la Certificacin Root. Un elemento B es de
Alta Prioridad, C es de Prioridad Mediana y
D es Prioridad Baja.

6
VOTE! SIGN THE AGREEMENT
In the end, the developer presents three Al final, el promotor presenta tres opciones
ment
g Agree
Bindin

Required votes: 1% of population from A binding agreement based on the

Primary and Secondary Impact Zones
Events and outreach continues until
required votes are received
design options for a public vote, then signs a de diseo a votacin pblica, luego firma un
participatory design phase and the
development plan that received the
most votes.
legally enforceable Agreement to build and Acuerdo exigible por ley para construir y
populate the future development according to poblar la futura promocin inmobiliaria de

CERTIFY ROOTED PROJECT

whichever design receives the most votes.
The developers compliance can only be
PROYECTO CON ROOT
CERTIFICACIN
assessed after the building exists and has been
(ARRAIGADO) in operation for at least six months. At this
time, if the requirements of the Scorecard
and the Agreement have been met, the
development is Root Certified.
Members of the Root Team continue to
monitor the developments occupancy and
usage; the developer must have the project
recertified every five years to prove that they
continue to address local needs identified
during the Root process.
acuerdo al diseo que reciba la mayora de
los votos.
El cumplimiento por parte del promotor slo
puede ser evaluado despus de que el edificio
haya sido construido y haya estado operativo
durante por lo menos seis meses. En ese
momento, si los requisitos del Cuadro de
Puntuacin y del Acuerdo se han cumplido, la
promocin obtiene el Certificado Root.
Los miembros del Equipo Root continan
monitorizando el uso y la ocupacin de la
promocin; el promotor tiene que re-certificar
el proyecto cada cinco aos para demostrar
que contina atendiendo las necesidades
locales identificadas durante el Proceso Root.

Certification
growing neighborhoods from the ground up

Darcy Bender Max Freedman

Renata Benigno Zanny Venner
44 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 3 TERCERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA

REINTEGRATING BUSHWICK: A Radical

Approach To The Low Income Housing Crisis
REINTEGRANDO A BUSHWICK: Un enfoque radical de la
crisis de vivienda para personas de bajos ingresos
Shibani Jadhav, Michael Stepniak & Alexander Valencia

An Alternative Proposal: Bushwick
Pilot Project
This proposal is a radical approach. It
challenges the premises upon which the
traditional approach is based. Practitioners
who favor tradition will be highly critical.
No criticism can change that the policies of
the past two decades have led to the housing
crisis, and have therefore failed New Yorkers.
The idea that development is an unalloyed
good must be challenged. This proposal is a
tool to control the way in which development
proceeds.This proposal demands for subsidies
from NYC and aid from developers for
Community District-based Community
Land Trusts (CLT) and the construction of
affordable rental and cooperatively owned
units. In addition, the proposal argues for
mechanisms to preserve the commercial and
residential character of neighborhoods while
providing paths for upward mobility for
low-income residents through low-income
commercial space.
Focusing on Bushwick, we have identified
the following key stakeholders in the
neighborhoods future:
Bushwick residents
Bushwick land owners
Bushwick business owners
New York City Council
Members of Community Board 4
Construction Workers
Incoming Bushwick Residents
By incorporating the interests of these groups
and individuals, we propose the following
pilot project. This project is Bushwick
specific, but if successful, could be adapted
to fit the needs of other rapidly gentrifying
neighborhoods.
Una Propuesta Alternativa:
Proyecto Piloto de Bushwick
Esta propuesta tiene un enfoque radical.
Desafa las premisas sobre las cuales se
asienta un enfoque convencional. Los
profesionales que estn en favor de lo
tradiconal sern muy crticos. Pero ninguna
crtica puede cambiar el hecho de que las
polticas de las ltimas dos dcadas han
llevado a la crisis de vivienda y por lo tanto
han decepcionado a los neoyorquinos.
Hay que poner en cuestin la idea de que
el desarrollo es completamente positivo.
Esta propuesta es una herramienta para
controlar la manera en que se produce el
desarrollo urbano. Esta propuesta exige
subvenciones de la ciudad de NY y asistencia
de los promotores para poner en marcha
Fideicomisos Comunitarios de Suelo (CLT
por sus siglas en ingls) en un determinado
distrito y para la constuccin de viviendas
de alquiler y de propiedad cooperativa
asequibles. Adems, la propuesta aboga
por mecanismos para preservar el carcter
comercial y residencial de los barrios a
la vez que ofrece vas a los residentes de
bajos recursos para fomentar la movilidad
social hacia arriba por medio de espacios
comerciales de bajo coste.
Enfocndonos en Bushwick, hemos
identificado los siguientes actores clave para
el futuro del vecindario:
Los residentes de Bushwick
Los propietarios de Bushwick
Los dueos de negocios de Bushwick
El Concejo Municipal de Nueva York
Miembros de la Junta Comunitaria 4
Trabajadores de la construccin
Nuevos residentes de Bushwick
Al incoporar los intereses de estos grupos
e individuos, proponemos el siguiente
proyecto piloto. Este proyecto es especfico
para Bushwick, pero si funciona, podra ser
adaptado a las necesidades de otros barrios
que actualmente estn siendo rpidamente
gentrificados.

IDENTIFYING THE ISSUES IDENTIFICANDO LOS PROBLEMAS

Lack of Affordable Displacement of small Inclusionary Housing Program (IHP):
The city does not give money but developers
Housing and Low businesses: make more profit by building taller buildings
along with other incentives. A city program
Income Businesses: The issue of displacement is not confined
that lets developers build bigger buildings and
to housing alone. There is a crucial need to
Considering the Mayors Plan to provide create affordable commercial zones in areas gives them tax breaks if they reserve some of The New York City Comptroller published
200,000 affordable units by creating where small businesses are under a threat of the units for affordable housing. the following in April of 2014. Between
80,000 new units and preserving 120,000 being displaced. 2000 and 2012:
affordable units, there is still a shortfall of 80/20: A state and a city program that gives
at least 470,000 affordable units. This does low cost financing and property tax breaks Median apartment rents in NYC rose
not include the number the homeless people
Falta de viviendas y to developers who set aside at least 20% of by 75% , as real incomes of New Yorkers
and the projected population increase in New de locales comerciales the units in their buildings for low income declined
York City. families.
asequibles:
An considerando el Plan del Alcalde de NYC lost about 400,000 apartments that
ofrecer 200,000 unidades de vivienda rented for $1,000 or less
asequibles mediante la creacin de
Shortfall of Affordable 80,000 nuevas unidades y manteniendo la Ayudas al In some neighborhoods, including
Bushwick, average rents increased by 50%
Units: accesibilidad de otras 120,000 unidades, desplazamiento: or more
todava habra un dficit de por lo menos
Dficit de Unidades 470,000 unidades asequibles. Esto no El Gobierno de la Ciudad de Nueva
In 2000, those earning between $20,000
incluye el nmero de personas sin hogar ni el York asigna ms de $500 millones a
Asequibles: aumento de la poblacin previsto en la ciudad los promotores en forma de incentivos y
and $40,000 payed an average of 33% of
their incomes to rent. In 2012, they paid an
de Nueva York. exenciones de impuestos cada ao.
550,000 average of 41%
421a: ($300 millones al ao en impuestos
Desplazamiento de pequeos ineludibles) Un programa financiado por
El Contralor de la Ciudad de Nueva York
500,000 public lo siguiente en abril de 2014. Entre
negocios: el estado que concede exenciones en el
2000 y 2012:
impuesto de propiedades a los promotores
El problema de los desplazamientos no se
de vivienda. La mayor parte de la vivienda Los alquileres de apartamentos
limita solamente a la vivienda. Existe una
construida con este programa es de lujo, sin medianos en NYC subieron un 75%
400,000 Rent Burdened necesidad crucial de crear zonas comerciales
ningn requisito de accesibilidad econmica. mientras bajaban los ingresos reales de los
Households asequibles en reas donde los pequeos
negocios estn bajo la amenaza de ser Neoyorquinos
Hogares con Programa de Vivienda Inclusiva (IHP): El
carga de alquiler desplazados y desalojados. gobierno de la ciudad no da dinero, pero por NYC perdi aproximadamente 400,000
300,000 medio de incentivos los promotores obtienen apartamentos que se alquilaban por $1000
Mayors New
Affordable Units Subsidies for ms beneficios cuanto ms alto construyan.
El IHP es un programa municipal que permite
o menos
Nuevas uidades Displacement: a los promotores construir edificios ms altos En algunos barrios, incluyendo Bushwick,
asequibles del dndoles exenciones de impuestos si reservan los alquileres medios aumentaron un 50%
200,000 Ayuntamiento The New York City Government allocates o ms
over $500 million to developers in form of algunos de los apartamentos para vivienda
incentives and tax credits every year. asequible.
En 2000, los que ganaban entre $20,000 y
80/20: Un programa estatal y municipal $40,000 pagaban un promedio del 33% de
421a: ($300 million a year in foregone taxes) sus ingresos en alquiler. En 2012 pagaban
A state financed program that gives property que concede financiacin a bajo coste y
100,000 un promedio del 41%
Source/Fuente:
tax breaks to developers of residential exenciones en el impuesto de propiedades a
Housing New York A
Five-Borough, Ten-Year buildings. Most of the housing built under aquellos promotores que reserven al menos
50,000 el 20% de las viviendas de sus edificios para
Plan. 2014(The Mayors this program is luxury housing with no Source/Fuente: http://comptroller.nyc.gov/wp-content/
0 Plan)
affordable requirements. familias de bajos ingresos. uploads/documents/Growing_Gap.pdf

PHASE 1: INITIAL PROCESS
Initial Committee & Research:
First, a committee will be formed consisting
of members of Community Board 4, a
representative from each City Council, city
planners and urban academic personals.
This committee will be responsible for
researching, facilitating workshops for
community outreach, and identifying and
recruiting specific key Bushwick stakeholders
who will form the Board of Directors for the
Bushwick Community Land Trust.
PHASE 2: FORMATION OF CLT and CO-OP
The formation of the new District based
Community Land Trust (CLT), as a Non-
Profit, allows for all changes made, to any
district,in the best interest of the families
residing in that district. The aim is to create a
proficient check and balance structure within
Community Land Trust:
each community district by involving the
community members rather than involving
individuals residing outside the district.
Board of Directors Structure
BOARD OF DIRECTORS STRUCTURE
ESTRUCTURA DE LA JUNTA DIRECTIVA
51% Must Reside in
51% Must reside in Bushwick
Bushwick
El 51% tiene que vivir en Bushwick
1/3 Must be long term residents of Bushwick
1/3 Must Be long Term (10+years)
Residents of Bushwick
1/3 tienen que ser antiguos residentes
(10+ Years)
en Bushwick (+ de 10 aos)
1/4 Must be owners of Businesses in
Bushwick. 1/3 of them must have owned their
1/4 Must Be Ownersbusinessof for 5+ years
Businesses in Bushwick. (1/3
1/4 of themque
tienen must
ser have
dueos owned
de negocios en
their
Bushwick. Debusinesses for 5+que haber sido
ellos, 1/3 tienen
dueos de sus negocios por + de 5 aos
1 Architect, 1 Urban Planner, 1 NYC Based
1 Architect
University Professor and 1 Masters Student
1 Urban Planner
11 NYC
Arquitecto, 1 Urbanista,
Base University 1 Profesor
Professor
Universitario de NYC y 1 Estudiante
1 NYC Base Masters Student
de Maestra
PHASE 3: ACQUIRE FUNDS
The CLT and the Co-op will require funding
from NYC for the construction, maintenance,
and operation of the properties and buildings.
This will be accomplished by ending
subsidies for displacement.
The 80/20 policy, which allows developers
and the rich to pay low taxes for luxury and
market rate housing, is expressed through
two tax abatement and exemption programs:
J-51 and 421a. In addition, the inclusionary
housing program allows developers to build
taller buildings in exchange for a token
amount of affordable units. In 2007, the 421a
program alone cost NYC over $700 Million
in lost tax revenue, according to the Pratt
Center for Community Development.
We propose to replace these subsidies in
the HPD funding structure by receiving the
funding that is required for the construction of
truly affordable housing from the taxes paid
on new, non-subsidized luxury and market-
rate buildings.
FASE 1: PROCESO INICIAL
The academic representative and the graduate
students will carry out the bulk of the
research, in conjunction with the city planner,
the council representatives and the board
members. The key issues they will survey
are: vacant buildings and lots, distressed
land-owners, city and bank owned lots,
code violations, zoning, and businesses in
Bushwick.
FASE 2: FORMACIN del CLT y de la COPERATIVA
La formacin del nuevo Fideicomiso
Comunitario de Suelo (CLT) del Distrito,
como organizacin sin nimo de lucro,
permite que todos los cambios que se hagan
en cualquier distrito respondan a los intereses
de las familias que viven en ese distrito. El
objetivo es crear una estructura competente
de control y equilibrio dentro de cada distrito
comunitario involucrando a los miembros de
la comunidad en vez de a particulares que
vivan fuera del distrito.
FASE 3: CONSEGUIR FINANCIACIN
EL CLT y la Cooperativa van a requerir
financiacin de NYC para la construccin,
el mantenimiento y el funcionamiento
de las propiedades y los edificios. Esto
se lograr acabando con las ayudas al
desplazamiento.
La norma 80/20, que permite a los promotores
y a los ms ricos pagar impuestos muy
bajos por la vivienda de lujo y por aquella
a precio de mercado, se expresa a travs de
dos programas de exencin y disminuicin
de impuestos: J-51 y 421a. Adems, el
programa de vivienda inclusiva permite a los
promotores construir edificios ms altos a
cambio de un nmero muy bajo de viviendas
asequibles. En 2007, el programa 421a
por si solo cost ms de $700 millones en
prdidas de ingresos fiscales, segn el Pratt
Center for Community Development.
Proponemos reemplazar estos subsidios en la
estructura de financiacin del HPD recibiendo
los fondos necesarios para la construccin
de vivienda verdaderamente asequible de
las tasas impuestas a los edificios nuevos, a
aquellos sin subsidios, a los de lujo y a los
que estn a precio de mercado.
Comit Inicial e Investigacin:
Primero, se formar un comit compuesto
por miembros de la Junta Comunitaria 4, un
representante de cada Concejo Municipal,
urbanistas municipales y personal acadmico
urbano. Este comit ser el responsable
de investigar, organizar talleres para la
participacin de la comunidad, e identificar y
reclutar a determinados actores interesados de
Bushwick que formarn la Junta de Directores
del Fideicomiso Comunitario de Suelo de
Bushwick.
The CLT members and the initial committee
members will help form a District
Housing Co-operative once the buildings
are constructed on the CLT owned land
(Explained in phase 5 of our proposal). The
CLT will continue to own the land but the
rehabilitated or newly constructed building
will be owned by the Housing Co-op. The
Housing Co-op will comprise of advisory
experts from the CLT and one representative
from every building to be constructed or
rehabilitated under the co-op. Every unit will
have one vote to elect this representative for
their own building.
45
El representante acadmico y los estudiantes de
posgrado llevarn a cabo la mayor parte de la
investigacin, junto con el urbanista municipal,
los representantes del concejo y los miembros de
la junta. Los asuntos claves a estudiar son: los
edificios y parcelas vacas, los propietarios con
problemas, las parcelas propiedad de la ciudad
y del banco, las infracciones del cdigo, la
zonificacin y los negocios en Bushwick.
Los miembros del CLT y los miembros
del comit inicial ayudarn a formar una
Cooperativa de Vivienda del Distrito
una vez que los edificios estn construidos
en sobre el suelo del CLT (ver fase 5 de
nuestra propuesta). El CLT seguir siendo
el propietario del suelo pero el edificio
rehabilitado o recin construido ser
propiedad de la Cooperativa. sta ltima se
compondr de expertos asesores del CLT y de
un representante de cada edificio que vaya a
construirse o a rehabilitarse en la cooperativa.
Cada unidad de vivienda tendr un voto para
elegir a dicho representante de su propio
edificio.
District Based
Community Land
Trust (CLT)
46 ALTERNATIVE HOUSING PROPOSAL 3
PHASE 4: LAND ACQUISITION
Phase 4 is to acquire land. This land may
or may not have an existing structure on it.
The acquired land will continue to be owned
by the CLT but the structures on the land
(rehabilitated or newly build) will be owned
by the housing co-op. Through information
gained by the research done in phase 1, we
have identified five different ways in which
the CLT can acquire land.
En la fase 4 se adquirir el terreno. Este
terreno puede tener o no una estructura
construida encima. El suelo adquirido
seguir siendo propiedad del CLT pero las
estructuras sobre el suelo (rehabilitadas o de
nueva construccin) sern propiedad de la
cooperativa de vivienda. Con la informacin
conseguida en la investigacin de la fase 1,
hemos identificado cinco diferentes maneras
por las que el CLT puede adquirir suelo.
1. City and Bank Owned
1. Suelo de propiedad mu-
nicipal y del banco
A bank or an investment group may own a lot
(with or without a structure) that was taken
by the city or the bank on a tax lien. The city
should transfer these lots to the community
district-based CLTs.
Un banco o un grupo de inversin pueden
ser dueos de una parcela (con o sin
estructura encima) que haya sido embargada
preventivamente por la ciudad o por el banco
por impago de impuestos. La ciudad debe
transferir estas parcelas a los CLTs de los
diferentes distritos comunitarios.
2. From Distressed Land
Owners
2. Suelo de propietarios
con dificultades
econmicas
Some Investors who buy a rental building
during the height of the real estate bubble
face bankruptcy and tenants struggle with
inadequate management. Such parcels of lots
should be bought by the city and transferred
to the CLT. The building will thereby be
owned by the limited-equity co-op. The
existing tenants continue to stay in these
units and will not be displaced although the
A landlord may not
keep the building
up to code to force
tenants to move out.
Once the tenants
move out, the rents
of the units can be
increased.
Un propietario
puede dejar de
mantener el edificio
y no tenerlo en regla
para forzar a los
inqulinos a mudarse.
Una vez que los
inquilinos se muden,
el propietario podr
subir los precios del
alquiler.
FASE 4: ADQUISICIN DE SUELO
residents are expected to abide by the rules of
the CLT and the Co-op.
Algunos de los inversores que compran
edificios de alquiler en el auge de la burbuja
inmobiliaria entran en quiebra y los inquilinos
tienen que lidiar con un mantenimiento
insuficiente. Estos paquetes de viviendas
deberan ser comprados por la ciudad y ser
transferidos al CLT. Los edificios entonces
pasaran a ser propiedad de la cooperativa de
capital limitado. Los inquilinos ya existentes
continuaran en estas viviendas y no seran
desplazados, aunque tendran que seguir las
reglas del CLT y de la Cooperativa.
3. Seizures
3. Incautaciones
The City should cease a land if the landowner
neglects the needs and rights of the tenants
residing in the property. Occupied and
abandoned buildings are to be seized if the
landlord:
1) Does not keep the building up to code for
more than 5 years. And or not maintained to
code.
2) If the building is vacant for 5 consecutive
years.
3) If there are more than 200 complaints in
a year. Building water leaks, fire hazards,
maintenance negligence, and pest infestation.
La ciudad debera recuperar los terrenos
cuyos propietarios desatendieran las
necesidades y los derechos de los inquilinos
residentes en la propiedad. Habra que
recuperar edificios ocupados y abandonados
si el propietario:
1) No mantuviera el edificio al nivel
requerido por los cdigos durante ms de
cinco aos.
2) Dejara el edificio vaco durante ms de
cinco aos consecutivos.
3) Recibiera ms de 200 quejas en un ao,
como fugas de agua en el edificio, riesgos de
incendio, negligencia de mantenimiento y
plagas.
Code Violations
Infracciones del cdigo
Building Water Leaks
Fugas de agua en el edificio
Building Fire Hazards
Riesgos de incendio en el
edificio
Building Maintenance
Negligence
Negligencia en el
mantenimiento del edificio
Building Pest Infestation
Plaga de ratas e insectos
en el edificio
TERCERA PROPUESTA DE VIVIENDA ALTERNATIVA
4. New Good Land
Owners Policy
The New Good Land Owners Policy is a way to
prioritize responsible landowners in Bushwick
by giving them incentives which typically
aided profit driven developers. The priority is
to find detailed information of distressed land
owners. Shortlisted landowners will then be
approached by the CLT.
Owner: Siragusa John
157 Wilson Avenue
Owner: Wu Sam
1159 Myrtle Avenue
Owner: 205 Central
Avenue Co.
205 Central
Avenue
Mixed Use
Owner: Andre Green
90 Bleecker Street
Vacant lot
Owner: Curtis Esron
456 Central Avenue
Source/Fuente: http://a836-acris.
nyc.gov/CP/
Mixed uset
Tax Lien Properties
Propiedades con Embargo Preventivo
A policy to combat the current speculative
market and at the same time preserve the
current housing stock. This policy is aimed
towards distressed property owners living
with the community. These are the residents
who are experiencing the most pressure to sell
their land to the developers at or above market
rate. The policy will also cover landowners
in good financial standing who are willing
to give their land to the district based CLT,
which also includes giving the structure over
it to the housing co-op for true and permanent
affordable housing. Owners of vacant lots can
also be part of the policy.
Instead of giving incentives and tax credits
to the profit driven developers, we will offer
similar incentives to these owners in exchange
with their property, so that the owners are
not lured by the developers. Incentives are as
following:
1) These land owners will receive tax
abatements in their new home from New York
City, if it is within the same community district
(this tax credit will be from the funds the CLT
will receive from the city).
2) The CLT will also give the land owner a
choice of one or two housing units (depending
on the size of the development), within the
CLT property, for either him/herself or a
family member.
3) The landowner will also receive a portion
of the money generated within the property
annually (in form of shares).
4. Nueva Poltica de los Bue-
nos Propietarios de Suelo
La Nueva Poltica de los Buenos Propietarios
de Suelo es una manera de favorecer a los
propietarios responsables en Bushwick
dndoles los mismos incentivos que antes
se le daban a los promotores con nimo de
lucro. La prioridad es encontrar informacin
detallada sobre los propietarios de suelo con
problemas econmicos. El CLT se dirigir
entonces a los propietarios seleccionados.
Owner: Rajkov Radmila
1562 Dekalb Avenue
Owner: Aiuto Josephine
675 Knickerbocker Avenue
Residential
Owner: Jones, Elaine
727 Knickerbocker Avenue
Residential
Owner: Big Brooklyn Rehab In.
1141 Hancock Street
Vacant lot
Se trata de na poltica para combatir el actual
mercado especulativo y al mismo tiempo
preservar el stock de vivienda existente.
Esta poltica est dirigida a los propietarios
con problemas econmicos que viven en la
comunidad. Estos son los residentes que mayor
presin estn experimentando para vender su
suelo a los promotores a precio de mercado o
superior. Esta poltica tambin se aplicar a los
propietarios sin problemas econmicos que estn
dispuestos a ceder su suelo al CLT del distrito,
lo que tambin incluye ceder la estructura
construida sobre l a la cooperativa de vivienda
para crear vivienda realmente asequible de
manera permanente. Los propietarios de parcelas
vacas tambin pueden acogerse a esta poltica.
En vez de dar incentivos y crditos fiscales a
los promotores de vivienda con nimo de lucro,
nosotros ofrecemos incentivos similares a los
propietarios a cambio de su propiedad, con el fin
de que no se sientan atraidos por los promotores.
Los incentivos son los siguientes:
1) Los propietarios recibirn reducciones
tributarias en su nuevo hogar por parte de la
ciudad de NY, si ste est dentro del mismo
distrito comunitario (este crdito fiscal vendr de
la financiacin que el CLT recibir de la ciudad).
2) El CLT tambin le permitir al propietario
escoger, para l mismo o para un miembro de
su familia, de una a dos unidades de vivienda
(dependiendo del tamao de la promocin)
dentro de la propiedad del CLT.
3) El propietario tambin recibir una porcin del
dinero generado anualmente por la propiedad (en
forma de acciones).

5. Trade-Offs
Land For Land: A developer who intends
to develop market rate or luxury residential
housing in Bushwick must give the CLT land
in exchange. The CLT has nothing to say if
a developer is creating true and permanent
affordable housing.
The land should be in the same or adjacent
census tract, this includes adjacent census
tracts outside of community district 4. The
land given to the CLT should not be:
1) Environmentally contaminated
2) Less than 85% of the square footage of
the land being developed by the profit driven
developer
3) If development is over 25,000 sq ft, the
CLT may choose to negotiate the locations
of properties given to the CLT. The CLT
may choose to ask for land within that same
development.
PHASE 5: REHABILITATION & CONSTRUCTION
Community Input
and Planning
Once the CLT acquires land the next
step would be to develop this land. The
Housing Co-op will be responsible for this
development. The first step would be to
involve the existing community residents for
their inputs for the development. To do so we
will use the Root Strategy designed by group
II in the gazette.
A Competitive Bid
Once the planning process is carried out, a
competitive BID will be organised by inviting
various contractors from within and outside
Bushwick for execution of the development.
The lowest bidder will be highered by the
co-op.
Funding Construction
and Rehabilitation
The subsidies for developers should be
directed to the district based housing co-ops
to ensure truly permanent affordable housing.
The Housing Co-op should receive at least $5
Million in funding for the construction and
rehabilitation of affordable housing.
Construction Cost Estimate: With an average
of $75 K per unit, the housing co-op can
construct 5 buildings, housing 12 units
(8 Studio Apartments, and 4-2 Bedroom
Apartments).
With a total cost around $4.5 Million for
construction and rehabilitation, CLT is
capitalized at $500 K.
Economic Opportunity:
Low Income Commercial
Spaces
Properties acquired by the CLT with
commercial overlay will provide low-
income commercial spaces for businesses in
Bushwick.
1) Priority will be given to Bushwick
residents using the skill share spaces as
incubators to start new businesses in the
community district.
2) Spaces will be reserved for current
longterm (5+ years) owners of businesses in
the district who are at a threat to be displaced.
5. Compensaciones
Suelo por Suelo: Un promotor que tiene la
intencin de desarrollar viviendas de lujo o a
precio de mercado en Bushwick tiene que ceder
a cambio suelo al CLT. El CLT no tiene nada
que decir si un promotor est creando vivienda
verdadera y permanentemente asequible.
El suelo debe estar en la misma seccin
censal o en la adyacente, lo que incluye
secciones censales adyacentes fuera del distrito
comunitario 4. El suelo entregado al CLT no
debe ser:
1) Ambientalmente contaminado
2) Desarrollado por el promotor con nimo de
lucro en menos de un 85% de su superficie
3) Si la promocin es ms grande de
25,000 ft2 es posible que el CLT opte por
negociar la localizacin de las propiedades
entregadas al CLT. El CLT puede querer exigir
terreno dentro de esa misma promocin.
Aportaciones y Planifi-
cacin Comunitaria
Una vez que el CLT adquiere el suelo, el
siguiente paso sera urbanizarlo. La Cooperativa
de Vivienda ser la responsable de esta labor.
El primer paso sera involucrar a los actuales
residentes de la comunidad para que ofrezcan
sus aportaciones al proyecto. Para hacer esto,
utilizaremos la Estrategia Root ideada por el
grupo 2 en esta gaceta.
Proceso de Licitacin
Una vez realizado el proceso de planificacin,
se abrir un proceso competitivo de licitacin
invitando a varios contratistas de dentro y
fuera de Bushwick para la ejecucin de la
promocin. El licitador con la oferta ms baja
ser contratado por la cooperativa.
Financiar la Construccin
y la Rehabilitacin
Los subsidios para los promotores deben estar
dirigidos a las cooperativas de vivienda de
los distritos con el fin de asegurar vivienda
asequible de carcter permanente. La
cooperativa de vivienda debera recibir al menos
$5 millones de financiacin para la construccin
y rehabilitacin de vivienda asequible.
Estimacin del Coste de Construccin: con un
promedio de $75,000 por unidad, la cooperativa
de vivienda puede construir 5 edificios con 12
unidades de vivienda cada uno (8 estudios y 4
apartamentos de dos dormitorios).
Con un coste total de aproximadamente $4.5
millones para la construccin y la rehabilitacin,
el CLT sacara un rendimiento de $500,000.
Una oportunidad econmi-
ca: espacios comerciales de
bajo coste
Las Propiedades adquiridas por el CLT con usos
comerciales superpuestos proporcionarn espa-
cios comerciales de bajo coste para los negocios
de Bushwick.
1) Se dar prioridad a los residentes de
Bushwick que utilicen los espacios designados
para compartir habilidades como incubadoras
para comenzar nuevos negocios en el distrito
comunitario.
2) Se reservarn espacios para aquellos
propietarios de negocios con 5 o ms aos de
antigedad en el distrito comunitario que estn
bajo amenaza de desplazamiento o desalojo.
47
EXISTING BUSHWICK
LUXURY AND
AFFORDABLE HOUSING BUSHWICK
LOW INCOME
The majority of residents in Bushwick
Typical Luxury AND REAL
Housing Land Plot AFFORDABLE
cannot afford to live in the luxury housing
being developed. This leads to displacement HOUSING
of current residents. Refer to 80/20 rule.
TRADE-OFF POLICY
The Colony
With housing for low
income singles and families
being provided, the majority
of Bushwick residents have a
place to live that does not
leave them rent burdened.
With low income housing,
the residents of Bushwick
are not displaced and
become stronger members of
the community.
85% of Luxury
Housing Land
Plot
FASE 5: REHABILITACIN Y CONSTRUCCIN
The main goal of our proposal is to provide El objetivo principal de nuestra propuesta
true and permanent affordable housing. The es ofrecer vivienda realmente asequible con
Housing Co-op will construct or rehabilitate carcter permanente. La Cooperativa de
affordable units on the land acquired by CLT Vivienda construir o rehabilitar unidades
with residential layover. asequibles en suelos adquiridos por el CLT
con escala residencial.
Affordable Units:
The structure built on the the CLT land will be Unidades Asequibles:
owned by the Housing Co-op. 25% of the units La estructura construida sobre el suelo del
will be sold at market rate and 75% of the units CLT ser propiedad de la Cooperativa de
be rented out. The owners of the units cannot Vivienda. El 25% de las unidades se vender
sell their apartment at market rate, but only a precio del mercado y el 75% restante ser
under the rules of the CLT. This will ensure ofrecido en alquiler. Los propietarios de las
that the owner receives some form of profit but unidades no pueden vender su apartamento a
at the same time is truly affordable for the new precio de mercado, sino slo de acuerdo a las
buyer. Of the 75% rented units, 1/4 will be for reglas del CLT. Esto asegura que el propietario
Extremely Low-Income, 1/4 for Low-Income, reciba alguna forma de beneficio pero al
1/4 for Moderate-Income and 1/4 for Middle- mismo tiempo garantiza que el apartamento
Income. sea verdaderamente asequible para el nuevo
comprador. Del 75% de unidades en alquiler,
1/4 ser para las personas con ingresos
extremadamente bajos, 1/4 para aquellas
TENANT STRUCTURE AND RENT con bajos ingresos, 1/4 para las de ingresos
ESTRUCTURA DE INQUILINOS
moderados y 1/4 para los de ingresos medios.
Y ALQUILERES
1/4 1/4 1/4 1/4
Extremely Low-Income. Low-Income. Moderate-Income. Middle-Income.
Extremadamente Bajos Bajos Ingresos. Ingresos Moderados. Ingresos Medios.
Ingresos.
20% of Net Annual 20% of Net Annual 25% of Net Annual
20% of Net Annual Income / 20% de Income / 20% de Income / 25% de los
Income / 20% de los los ingresos netos los ingresos netos ingresos netos anuales
ingresos netos anuales anuales anuales
The Optional Savings Program: El Programa de Ahorros Opcionales:
1) Tenants must pay additional 3% for a 1) Los Inquilinos tienen que pagar un 3%
duration of one year. adicional durante un ao.
2) Los inquilinos no pueden retirar dinero
2) Tenants may not withdraw money for
duration of the term. durante este perodo.
3) Tenants may choose to continue or 3) Los inquilinos pueden elegir continuar o
retirarse del programa al final de cada perodo.
withdraw from the program at the end of each
term.
Mantenimiento
Maintenance
& Administration: y Administracin:
The money received after selling 25% of the El dinero proveniente de vender el 25% de las
units and the rent generated per month from unidades y del alquiler mensual generado con
the rest (75%) of the units will be collected by el restante 75% de las unidades ser recolectado
the housing co-op. These funds will only be por la cooperativa de vivienda.
used for the maintenance and administrative Este dinero se usar solamente con fines de
mantenimiento y administracin de los edificios.
purpose of the buildings.
TAKE ACTION!
ACTA! Do you need legal Want more information
Want to help out? assistance or tenant about affordable
Quieres ayudarnos? support? housing?
Necesitas ayuda legal Quieres ms Want to take action
Real Rent Reform (http://www.
realrentreform.org) - Citywide
o apoyo al inquilino? informacin sobre in your community?
vivienda asequible? Quieres actuar en tu
Right To The City Alliance (http:// Ridgewood Bushwick Senior comunidad?
righttothecity.org/) - Citywide Citizens Council Legal Association for Neighborhood
388 Atlantic Ave., Brooklyn Empowerment & Assistance and Housing Development (http:// Urban Homesteading Assistance
Program (http://www. www.anhd.org/) - citywide Board (http://www.uhab.org) -
Make The Road New York empowermentcenter.org) 50 Broad St. Suite 1402, NY Citywide
(http://www.maketheroad.org/) - 1475 Myrtle Ave., Brooklyn 120 Wall St., 12th Floor, New
Bushwick DHCR Brooklyn Rent Office York
301 Grove St., Brooklyn Housing Court Answers (http:// (http://www.nyshcr.org/Agencies/
cwtfhc.org/) - Brooklyn 141 DHCR/) - Brooklyn Tenants & Neighbors (http://
Brooklyn Solidarity Network Livingston St., Room 202 55 Hanson Place, Suite 502 www.tenantsandneighbors.org/) -
(http://brooklynsolidarity.org/) - Brooklyn Citywide
Brooklyn St. Nick's Development 236 W 27th St., Suite 400, NYC
Corporation (http://stnicksalliance. Ridgewood Bushwick Senior
org/) - North Brooklyn Citizens Council (http://www.
METROPOLITAN COUNCIL CREATIVE COMMONS
306 Union Ave., Brooklyn empowermentcenter.org) -
ON HOUSING TENANT'S
RIGHTS TELEPHONE Bushwick Do you want to use or reproduce all or part
New York City Loft Tenants 217 Wyckoff Ave., Brooklyn of this gazette? Go for it! Except where
HOTLINE (http://nyclofttenants.org/) - otherwise noted, this work
LNEA DIRECTA DE Citywide
is licensed under the Creative Commons
Bushwick Housing Independence Attribution-Non Commercial-Share
LOS DERECHOS DE
Project (http://www.bhip- Alike 4.0 International License. To
LOS INQUILINOS Brooklyn Legal Services, Corp A view a copy of this license, visit: http://
brooklyn.org/) - Bushwick
DEL CONSEJO (http://www.bka.org/) - Brooklyn creativecommons.org/licenses/by-ncsa/4.0/
Quieres utilizar o reproducir total o
METROPOLITANO DE 260 Broadway #2, Brooklyn Picture The Homeless (http:// parcialmente esta gaceta? A por ello!
VIVIENDA www.picturethehomeless.org/) - Excepto cuando se indique lo contrario, esta
Mon/L & Wed/X 1:30 - 8pm Brooklyn Housing And Family Citywide
obra tiene una licencia Creative Commons
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Fri/V 1:30 - 5pm Services, Inc. (brooklynhousing. 2527 Morris Ave., Bronx Alike 4.0 International License. Para ver una
org) - Brooklyn
212-979-0611
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415 Albemarle Rd., Brooklyn creativecommons.org/licenses/by-ncsa/4.0/

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April De Simone Silvia Xavier
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Doreen Hill VACANCY MAPPING DATA
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Mark Mandler
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Stepniak, Alexander Valencia, Drew Phyllis Mandler DATOS DEL MAPA DE Muro, Maria Morales, The New
Vanderburg, Alexandra Venner Lenina Nadal PARCELAS VACAS School Student Senate, Gabriella
Robert Robinson DISPONIBLE ONLINE
SPANISH TRANSLATION www.BushwickCommunityMap.org Rendon, Miguel Robles-Duran, and
Wendy Scher
TRADUCCIN AL Thanks to Chris Henrick in all the members of the Bushwick
FaDi Shayya
commmunity with whom we stand
ESPAOL Zanny Venner collaboration with NorthWest
Bushwick Community Group and fight for housing justice!
Teresa Bell, Mateo Fernndez-Muro Camilla Zhang