El Papel de La Titulización Del Crédito Hipotecario en El Proceso de Financiación de Viviendas - Un Análisis para El Caso Brasileño

Daniel Ítalo Richard Furletti
El papel de la titulización del crédito hipotecario

en el proceso de financiación de viviendas – un
análisis para el caso brasileño
Tomo I
San Sebastián
2003
Universidade de Deusto (Tercer Ciclo)
Programa: Economía y Dirección de Empresas

(Gestión Financiera y Contabilidad) (SS)
El papel de la titulización del crédito hipotecario

en el proceso de financiación de viviendas – un
análisis para el caso brasileño
Tesis doctoral presentada por Don Daniel Ítalo Richard Furletti
Dirigida por el Dr. Sebastián Iruretagoyena Celaya
Profesor Doctor Sebastián Iruretagoyena Celaya Daniel Ítalo Richard Furletti

El Director El Doctorando
San Sebastián, 30 de abril de 2003

“Todos soñamos con una vivienda digna y con una ciudad digna. Millones de familias
brasileñas están lejos de eso. Los recursos existen. Dejar la situación tal como está cuesta
mucho para la sociedad. Vamos pues, convertir ese ensueño en realidad”.
Luiz Inácio Lula da Silva – Presidente de la República Federativa del Brasil
“…En muchos países, las viviendas deficientes y la falta de vivienda son un problema que no
deja de aumentar y que amenaza las condiciones de salud y seguridad y pone en peligro la
propia vida. Todas las personas tienen derecho a un nivel de vida adecuado para sí mismas y
sus familias, lo que incluye alimento, vestido, vivienda, agua y saneamiento adecuados, y a la
mejora constante de las condiciones de vida.”
“…Cuanto antes las comunidades, las administraciones locales y las asociaciones entre los
sectores público, privado y comunitario, aúnen sus esfuerzos para elaborar estrategias de
vivienda y de asentamientos humanos amplias, decididas e innovadoras, mejores serán las
perspectivas de seguridad, salud y bienestar de las personas y más prometedoras serán las
esperanzas de encontrar soluciones a los problemas sociales y ambientales del mundo.”
Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Hábitat II),
celebrada en Estambul (Turquía) del 03 al 14 de junio de 1996.
Toda esta labor no hubiera sido posible sin la presencia reconfortante de
mi querida Cristina: Mi puerto seguro, mi báculo y referencia. Amiga de
todas las horas, con quien he venido compartiendo con deleite toda mi
vida. A ella y solamente a ella, mi especial agradecimiento por la
complicidad, cariño y amor, tan necesarios, indispensables incluso,
para que yo pudiera haber realizado este sueño, que no es únicamente
mío.
Es de ella también.
Agradecimientos
Mi agradecimiento a la Pontificia Universidad Católica de Minas Gerais – PUC/Minas, donde he

venido impartiendo con emoción, a lo largo de los últimos veintitrés años, el oficio de profesor;
mi reconocimiento por haberme proporcionado la oportunidad de concretar este trabajo.
También agradezco de corazón al estímulo, la confianza y el apoyo recibidos de parte de su
Magnífico Rector Profesor Padre Geraldo Magela Teixeira, para que me decidiera a hacer este
camino.
También agradezco al Sindicato de la Industria de la Construcción Civil en el Estado de Minas

Gerais – el SINDUSCON/MG, donde empecé mi vida profesional y mucho aprendí acerca del
sector de la construcción. A esta casa, que desde muy pronto me acogió y permitió mi
crecimiento y desarrollo profesional, mi eterna gratitud. Mucho del presente trabajo refleja mi
quehacer diario en esta tan querida institución. Me gustaría registrar el incentivo recibido de
parte de su actual presidente Teodomiro Diniz Camargos y de su ex-dirigente Paulo Roberto
Henrique para la realización de este trabajo, que tengo la esperanza, pueda transformarse en
un útil instrumento para todos los que creen e invierten en esta singular industria - la
construcción civil, tan necesaria para una nación como la brasileña, en la que la vivienda
todavía no ha llegado a la vida de todos sus ciudadanos.
A mi siempre solícito Director, Profesor Doctor Sebastián Iruretagoyena Celaya, que aunque
desde tan lejos, pacientemente y a veces hasta con cierto desvelo, ha dirigido mis pasos por
este derrotero, que enorgullecido, ahora veo llegar a buen puerto: mi amistad y admiración.
I
Sumario
Agradecimientos ........................................................................................................................ 6
Sumario ..................................................................................................................................... I
Lista de cuadros, diagramas, figuras, gráficas y tablas ........................................................ IV
Abstract .................................................................................................................................. VII
Resumen ................................................................................................................................. VIII
1 Prólogo – Consideraciones Iniciales ....................................................................... 1
1.1 Consideraciones Iniciales ........................................................................................... 1
1.2 Objetivo de la Tesis..................................................................................................... 2
1.2.1 Las hipótesis a estudiar ..............................................................................................3
1.3 Contenido de la Tesis ................................................................................................. 3
1.3.1 El estado de la cuestión ..............................................................................................3
1.3.2 El estudio empírico......................................................................................................7
2 El Sistema Financeiro de Habitação – SFH – La Experiencia Brasileña:
Retrospectiva – Diagnóstico – Perspectivas .......................................................... 9
2.1 Introducción................................................................................................................. 9
2.2 La vivienda como parte de la cuestión social al derecho a la vivienda en una
economía de mercado .............................................................................................. 12
2.3 El diseño del déficit de viviendas brasileño ............................................................... 17
2.3.1 Historial .....................................................................................................................18
2.3.2 Consolidación............................................................................................................21
2.3.3 Evolución ..................................................................................................................27
2.4 El efecto macroeconómico de la Industria de la Construcción La importancia
económica de la Vivienda ......................................................................................... 31
2.5 Antecedentes Históricos a la Creación del Sistema Financeiro de Habitação .......... 40
2.5.1 Las políticas de viviendas brasileñas anteriores a 1964 ...........................................41
2.6 El Sistema Financeiro de Habitação ......................................................................... 50
2.6.1 El Proceso de creación del SFH y del Banco Nacional da Habitação (BNH) ............51
2.6.2 El contexto macroeconómico y político .....................................................................52
2.6.3 Aspectos legales e Institucionales ............................................................................54
2.6.4 La estructura del SFH ...............................................................................................58
2.6.5 Las fuentes de recursos del SFH ..............................................................................91
2.6.6 El Proceso de agotamiento del SFH ....................................................................... 109
2.7 La falta de una eficaz política de viviendas brasileña ............................................. 164
2.7.1 Necesidad de reformulación y/o creación de un nuevo sistema ............................. 164
2.7.2 Perspectivas de las políticas de viviendas en el contexto deestabilización
económica (Gobierno FHC) .................................................................................... 165
2.8 Nuevos instrumentos para el enfrentamiento de la cuestión de viviendas .............. 166
2.8.1 Vivienda de interés social ....................................................................................... 166
2.8.2 Financiación para las clases media y alta ............................................................... 167
2.8.3 Financiación inmobiliaria en general ....................................................................... 169
2.8.4 La presencia del gobierno en el mercado de viviendas .......................................... 170
2.8.5 El papel de los empresarios constructores ............................................................. 180
2.8.6 El papel de las instituciones financieras.................................................................. 181
2.8.7 El papel del Sistema de Financiación a la vivienda................................................. 182
2.9 Conclusión .............................................................................................................. 183
2.10 Resumen del capitulo.............................................................................................. 191
3 La técnica de titulización: planteamiento general .............................................. 195
3.1 Introducción............................................................................................................. 195
II
3.1.1 El origen de la técnica de titulización ...................................................................... 195

3.1.2 Factores de Desarrollo de la Titulización ................................................................ 198
3.1.3 Etapas de la Titulización en nivel internacional ....................................................... 200
3.1.4 Importancia de la técnica estadounidense para la titulización ................................ 201
3.1.5 Tipos de títulos utilizados en el proceso de titulización ........................................... 214
3.1.6 El concepto de Titulización ..................................................................................... 217
3.1.7 Los agentes y los organismos involucrados en la titulización ................................. 226
3.1.8 Los certificados de crédito que pueden ser titulizados ............................................ 237
3.2 Conclusión .............................................................................................................. 242
3.2.1 Originadores (originators) ....................................................................................... 244
3.2.2 Titulizadores ............................................................................................................ 244
3.2.3 Inversionistas .......................................................................................................... 245
3.2.4 Tomadores de crédito ............................................................................................. 245
3.2.5 Gestores (servicers) ................................................................................................ 245
3.2.6 Notarios de Títulos y Notas ..................................................................................... 246
3.2.7 Agentes Fiduciários (Trustees) ............................................................................... 246
3.2.8 Empresas de rating ................................................................................................. 246
3.2.9 Peculiaridades (cuestiones específicas) de la titulización ....................................... 247
3.3 Resumen del capítulo ............................................................................................. 279
4 El proceso de titulización en España: evolución y perspectivas ..................... 282
4.1 Introducción............................................................................................................. 282
4.2 El fundamento legal – las normativas legales españolas de la titulización ............. 286
4.3 El proceso de titulización español ........................................................................... 289
4.3.1 El proceso y los Instrumentos de cesión de los activos crediticios – las
participaciones hipotecarias (cesión y gestión) ....................................................... 290
4.3.2 El Agente Titulizador – El Fondo de Titulización Hipotecaria (F.T.H.)..................... 296
4.3.3 Las Sociedades Gestoras de los Fondos de Titulización Hipotecaria
(S.G.F.T.H's) ........................................................................................................... 299
4.3.4 Los títulos valores (CRI'S) o Bonos de Titulización Hipotecaria (BTH's) ................. 301
4.3.5 La cuestión fiscal y de la tributación en el proceso de titulización español ............. 303
4.3.6 Los Costes .............................................................................................................. 305
4.3.7 Problemas para el desarrollo de la titulización hipotecaria en España ................... 306
4.3.8 Perspectivas para la titulización hipotecaria en España ......................................... 308
5 La titulización inmobiliaria en Brasil (el SFI) – diagnóstico y perspectivas .... 320
5.1 Introducción............................................................................................................. 320
5.2 Antecedentes históricos .......................................................................................... 322
5.3 La creación de la titulización en Brasil por medio del Sistema de Financiación
Inmobiliaria – SFI .................................................................................................... 327
5.3.1 Premisas básicas .................................................................................................... 331
5.3.2 Fundamentos Jurídico/Legales ............................................................................... 345
5.3.3 Los agentes de la titulización brasileña (SFI) .......................................................... 378
5.4 Medidas provisionales nº 2.221 y nº 2.223 de 04/09/01.......................................... 387
5.4.1 MP nº 2.221/01 ....................................................................................................... 389
5.4.2 MP nº 2.223/01 ....................................................................................................... 392
5.4.3 Qué le falta al SFI ................................................................................................... 394
5.5 Los Fondos Inmobiliarios en Brasil ......................................................................... 396
5.6 La experiencia de la titulización chilena .................................................................. 401
5.6.1 Retrospectiva histórica ............................................................................................ 402
5.6.2 Los principales participantes de la titulización chilena ............................................ 405
5.6.3 Fondos para vivienda .............................................................................................. 406
5.6.4 Leasing de viviendas............................................................................................... 406
5.6.5 La presencia de los subsidios en el modelo chileno ............................................... 407
5.6.6 El éxito del modelo chileno ..................................................................................... 409
5.7 La titulización de crédito inmobiliario en la financiación de viviendas brasileña ...... 410
III
5.7.1 Comentarios iniciales .............................................................................................. 410

5.7.2 Los problemas de la titulización brasileña ............................................................... 412
5.7.3 Interferencia del Poder Judicial ............................................................................... 426
5.8 La transición del SFH hacia el SFI .......................................................................... 434
5.9 Perspectivas para el SFI ......................................................................................... 437
6 Síntesis del estado de la cuestión ....................................................................... 449
6.1 Introducción al estudiarse ....................................................................................... 449
6.2 La cuestion: el panorama, el contexto de la financiación a vivendas en Brasil ....... 451
6.3 Proposiciones para el perfeccionamiento y discusión de la cuestión ...................... 455
6.4 Proposición de un modelo para la financiación de viviendas brasileña................... 456
6.4.1 Introducción............................................................................................................. 456
6.4.2 Vivienda de matiz social .......................................................................................... 457
6.5 Vivienda de mercado .............................................................................................. 469
6.5.1 Introducción............................................................................................................. 469
6.5.2 Conformación de una proposición de financiación de viviendas más volcada
hacia el mercado ..................................................................................................... 471
6.5.3 Operación-tipo en el ámbito del sistema de mercado propuesto ............................ 479
6.5.4 Síntesis del sistema ................................................................................................ 480
7 Bibliografía ............................................................................................................ 482
IV
Lista de cuadros, diagramas, figuras, gráficas y tablas
Cuadro 1 – Consolidación de las estimaciones de los componentes del déficit de

viviendas Brasil 2000. ......................................................................................... 29
Cuadro 2 – Estimación del déficit de viviendas urbano según rangos de renta mensual
familiar* – BRASIL 2000 – renta en salarios mínimos (SM). ................................. 30
Cuadro 3 – Inadecuación de Viviendas Por Componentes – BRASIL 2000 – Área Urbana. ..... 30
Cuadro 4 – Políticas de viviendas brasileñas  Esquema institucional (1961-2001). ............. 65
Cuadro 5 – Síntese de la propuesta para la financiación de viviendas de interés social. ...... 468
Diagrama 1– El macro sector de la construcción. .................................................................... 34

Diagrama 2 – Dinámica negocial/operativa/estructural del SFH/BNH. ..................................... 64
Diagrama 3 – Proceso de titulización (modelo). ..................................................................... 221
Diagrama 4 – Proceso de titulización (modelo) – cont. .......................................................... 222
Diagrama 5 – Sociedad Gestora de los Fondos de Titulización Hipotecaria – SGFTH. ......... 292
Figura 1 – Flujo de fondos de el mercado de financiaciones inmobiliarias............................. 211

Figura 2 – El processo operativo del mercado secundario de hipotecas en los EE.UU. ........ 211
Figura 3 – Estructura Básica de un Mercado Secundario de Hipotecas en el Modelo
Estadounidense. ............................................................................................... 212
Figura 4 – Estructura de precios y Costes de las Operaciones Ginnie Mae del Modelo
Estadounidense. ............................................................................................... 212
Figura 5 – Players de la Titulización Estadounidense. ........................................................... 213
Figura 6 – La dinamica de la titulización. ............................................................................... 228
Figura 7 – Elementos críticos para la creación y éxito de un mercado de MBS –
Mortgages Backed Securities. .......................................................................... 278
Figura 8 – Mercado secundario de crédito. ............................................................................ 352
Figura 9 – Proposición de modelo para crédito inmobiliario (mercado).................................. 478
Gráfica 1 – Tasa de desempleo global – RMBH X Total (*). .................................................... 20

Gráfica 2– Distribución del déficit de viviendas, según grandes regiones geográficas
Brasil – 2000. ...................................................................................................... 23
Gráfica 3 – Componentes del déficit de viviendasl. .................................................................. 25
Gráfica 4 – Déficit de vivienda urbano por rangos de renta mensual familiar – Brasil –
2000. ................................................................................................................... 25
Gráfica 5 – Evolución del Indice del Producto Real. ................................................................ 32
Gráfica 6 – Evolución Real PIB Total Brasil y PIB Construcción Civil. ..................................... 33
Gráfica 7 – Distribución de las inversiones del BNH (1967/86). ............................................... 73
Gráfica 8 – Evolución Programas Caixa (1995/02) Unidades de Viviendas financiadas -
Total Brasil. ......................................................................................................... 88
Gráfica 9 – Variación % Unidades viviendas Financiadas (2001/2002). .................................. 89
V
Gráfica 10 – SBPE – R$Millones desembolsados por región del país entre OCT/94 Y
OCT/00. ............................................................................................................ 100
Gráfica 11 – SFH – Financiaciones de viviendas (No de unidades) saldo en el periodo. ....... 102
Gráfica 12 – SFH – Financiaciones de viviendas – No de unidades (saldo acumulado). ....... 102
Gráfica 13 – SBPE – Índices de morosidad de los contratos en %. ....................................... 103
Gráfica 14 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro (nº
de unidades) – Brasil. ....................................................................................... 104
Gráfica 15 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro
(R$Millones) – Brasil. ........................................................................................ 105
Gráfica 16 – SFH – Financiaciones de viviendas – número de unidades. ............................. 115
Gráfica 17 – SFH ajuste monetario de mensualidades por la UPC X mensualidades
subsidiadas. ...................................................................................................... 124
Gráfica 18 – Inversión de recursos SBPE. ............................................................................. 134
Gráfica 19 – Inversión de recursos – SBPE (1994/2001). ...................................................... 134
Gráfica 20 – Factores generadores del déficit del FCVS (DIC/2001). .................................... 135
Gráfica 21 – Recaudación neta FGTS (1988/2001) R$1........................................................ 145
Gráfica 22 – Recadacin bruta FGTS / retiradas 1988/2001. .................................................. 146
Gráfica 23 – Participación tipo de retirada en la recaudación bruta del FGTS (%). ............... 146
Gráfica 24 – Financiación de viviendas con recursos del FGTS (Unidades).......................... 148
Gráfica 25 – Financiación de viviendas con recursos SFH (R$ millones). ............................. 148
Gráfica 26 – Desfase de la TR e índices de precios entre 1991/99 (%). ................................ 159
Gráfica 27 – Evolución TR e índices de precios/costes (1991/2002). .................................... 160
Gráfica 28 – Total de viviendas financiadas en España 1984-90 (miles de viviendas). ......... 283
Gráfica 29 – La inversión extranjera directa en inmuebles se dispara. .................................. 314
Gráfica 30 – La caída de tipos lleva el saldo de hipotecas al 45% del PIB. Crédito
hipotecario sobre PIB y tipos de interés............................................................ 315
Gráfica 31 – Tipos de interés Brasil (1998/2003) – SELIC. .................................................... 421
Tabla 1 – Tasas de desempleo (Construcción Civil y Global) RMBH y total (*). ...................... 19
Tabla 2 – Valor real del salario mínimo – Brasil – medias anuales (1989/1999). ..................... 20
Tabla 3 – Estimación del déficit de viviendas – Brasil, unidades de la federación y
regiones metropolitanas – 2000.......................................................................... 23
Tabla 4 – Déficit de viviendas urbano por rangos de renta mensual y familiar (% en
salarios mínimos). ............................................................................................... 26
Tabla 5 – Comparación déficit de viviendas ➯ 1991/2000. ...................................................... 27
Tabla 6 – Porcentaje del déficit ajustado (%). .......................................................................... 28
Tabla 7 – PIB construcción civil Y PIB Brasil – 1990/2001 (precios constantes de 2001)........ 32
Tabla 8 – Producto interior bruto – BRASIL (1990/2003). .......................................................... 35
Tabla 9 – Indicadores del sector construcción en Brasil. ......................................................... 39
Tabla 10 – Distribución de las inversiones (desembolsos) del BNH, según áreas
programáticas (Valores en US$ millones de mayo/1996. ................................... 72
Tabla 11 – BNH – Números de Unidades de Viviendas Financiadas hasta Septiembre de
1986.................................................................................................................... 74
Tabla 12 – Crédito Inmobiliario Caixa por Programas 1995/2002 (Unid. Viviendas
Financiadas) – Total Brasil. ................................................................................ 88
VI
Tabla 13 – Cuentas de ahorro ➯ datos de cierre en 2002. ...................................................... 99

Tabla 14 – SBPE – Captación neta, contrataciones inmobiliarias y morosidad. .................... 100
Tabla 15 – SFH – Financiaciones de viviendas (nº de unidades). ......................................... 101
Tabla 16 – SBPE – Índices de Morosidad – porcentaje de los contratos %. .......................... 103
Tabla 17 – SBPE – Operaciones contratadas con recursos de las cuentas de ahorro
(1992/01) – Unidad y R$Millones...................................................................... 104
Tabla 18 – Inversión de los recursos del SBPE consolidado instituciones ➯ privadas
públicas y caixas (valores constantes R$mil). .................................................. 117
Tabla 19 – Comportamiento del valor de las mensualidades considerando los efectos de
los miniajustes y los planes de estabilización económica. ................................ 123
Tabla 20 – Consolidado de las instituciones públicas y privadas (R$mil). ............................. 133
Tabla 21 – Factores generadores del déficit do FCVS. .......................................................... 134
Tabla 22 – FGTS – Recaudación y retiradas – valores constantes (*) – R$1. ....................... 144
Tabla 23 – Financiación de viviendas con recursos del FGTS – programas de la CAIXA. .... 147
Tabla 24 – Financición de viviendas con recursos SFH (R$ Millones). .................................. 148
Tabla 25 – Evolución TR e índices de precios. ...................................................................... 159
Tabla 26 – Accioness importantes para el desarrollo de la titulizacion estadounidense. ....... 208
Tabla 27 – Evolución viviendas financiadas en España (1984/90) Miles de Viviendas. ......... 282
Tabla 28 – Emisiones netas de renta fija (España). ............................................................... 312
VII
THE ROLE OF MORTGAGE-BACKED SECURITIES IN THE PROCESS OF HABITATION

FINANCING – AN ANALYSIS FOR THE BRAZILIAN ISSUE
Abstract
The intention of the Thesis is to study the matter of house financing in the context of Brazilian
economy.
The focus will be the habitation financing in Brazil starting with a deep diagnosis of its current
financing system, the so-called Sistema Financeiro da Habitação – SFH. It will be held an
analysis of its history since its creation to its current worn out situation. Affairs like lack of
houses, funds, macroeconomic surroundings and involved elements behavior‟s (contractors,
financial agents, borrowers and specially the government) will be analyzed in the context of
habitation financing in Brazil.
Thereon, we will examine the operational situation of real property financing system (Sistema
de Financiamento Imobiliário –- SFI) created in the year of 1997, with the modernization of
house financing issue in Brazil as its main goal.
The granting of mortgage-backed securities (securitization) will be studied completely,

examining the various attempts in the use of it, particularly the American and the Spanish,
discussing their adaptability in the context of Brazilian economy.
The opinion of building businessmen concerning the process of habitation financing, especially
about the mortgage-backed securities (securitization) matter, will be obtained with the help of a
poll, planned from a representative exhibit of building enterprises in the Metropolitan Region of
Belo Horizonte – RMBH, in Brazil. The intention of this poll is to confirm what in theory is
explained in the Thesis.
The search for an efficient instrument for habitation financing in growing economies, like the
Brazilian, will always appear throughout the work, presenting as a conclusion a proposal that
brings more success to this important task.
VIII
EL PAPEL DE LA TITULIZACIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN EL PROCESO DE

FINANCIACIÓN DE VIVIENDAS - UN ANÁLISIS PARA EL CASO BRASILEÑO
Resumen
La Tesis intentará estudiar exhaustivamente la cuestión de la financiación de viviendas en el

contexto de la economía brasileña.
Inicialmente, la tesis hace un profundo diagnóstico de su actual sistema de financiación, el

llamado Sistema Financeiro da Habitação – SFH, a través de un análisis de todo su recorrido
desde su creación hasta su actual agotamiento. Temas como déficit de viviendas, fondos,
entorno macroeconómico y el comportamiento de los agentes involucrados (constructores,
prestatarios, agentes financieros, inversionistas mutualistas y sobre todo el gobierno) serán
analizados en el contexto de la financiación de viviendas brasileño.
A continuación, se examinará el funcionamiento del Sistema de Financiación Inmobiliaria – SFI,

creado en el año de 1997 como forma de modernizar el tema de financiación de viviendas en
Brasil.
La titulización de créditos hipotecarios se estudiará en su totalidad, examinándose distintas

experiencias de su aplicación – principalmente la estadounidense y la española -, discutiendo
la viabilidad de su uso en el contexto de la economía brasileña.
La opinión de los empresarios constructores acerca del proceso de financiación de viviendas –

especialmente sobre el tema de la titulización hipotecaria – se obtendrá mediante una
encuesta, diseñada a partir de una muestra representativa de constructoras de la Región
Metropolitana de Belo Horizonte – RMBH, en Brasil. Se intenta con esta encuesta ratificar, en
la práctica, lo analizado en la tesis.
La búsqueda de una herramienta eficaz para la financiación de viviendas en economías

emergentes como la brasileña estará siempre presente por todo el trabajo, terminando con la
presentación de una propuesta que logre más éxito en esta importante tarea..
El papel de la titulización del crédito hipotecario en el proceso de financiación 1
de viviendas – un análisis para el caso brasileño
1 Prólogo – Consideraciones Iniciales
1.1 Consideraciones Iniciales
En primer lugar, es indispensable mencionar las razones del interés en estudiar el proceso
brasileño de financiación de viviendas, disecando el tema desde la primera política
formalmente constituida e implantada en el País – a comienzos de la década de 60 – hasta los
días actuales, o sea, hasta finales de 2002.
Básicamente, son tres las razones: El autor trabaja hace más de veinte años como asesor
económico de gremios que reúnen empresarios constructores, como son el Sindicato de la
Industria de la Construcción Civil en el Estado de Minas Gerais (SINDUSCON/MG) y la Cámara
Brasileña de la Industria de la Construcción Civil (CBIC). Desde esa perspectiva, pudo sentir de
cerca toda la problemática del proceso de financiación inmobiliaria y más que eso, vivió la
angustia de ver en toda su magnitud la ineficiencia del proceso de financiación inmobiliaria en
vigor, más concretamente, del de viviendas, pese a su apremiante necesidad desde el punto de
vista económico y social. Él sentía la necesidad de estudiar minuciosamente esta cuestión, ya
que el sistema que existía no era eficaz y porque otro que quería salir a luz – aunque más
moderno desde el punto de vista de la técnica financiera – no acababa de fraguar. Como
mínimo, era imperioso elucidar esas cuestiones.
Otra razón se debe al hecho de que la vivienda es una necesidad primaria para el ciudadano y
para todas las actividades que el mismo tiene que desempeñar. Es tan indispensable para el
ser humano, como el alimento que tiene que consumir. Uno no vive ni se desarrolla como
persona y ciudadano, mientras no tenga un sitio para vivir: una vivienda, pues. Y a pesar de
que la mayoría de las Constituciones de los países democráticamente establecidos contemplen
la vivienda como un derecho básico, en la práctica no siempre los gobiernos interpretan el tema
de esa manera.
Otra cuestión que motivó este trabajo fue la importancia estratégica desde el punto de vista
económico, que desempeña la industria constructora de viviendas, especialmente en las
economías en desarrollo, denominadas emergentes. Esto exige una búsqueda intensa de
mecanismos eficientes para la financiación inmobiliaria, considerando no solamente el ámbito
social sino que también el económico.
Existe una vasta producción académica acerca del tema de la vivienda..1 Sin embargo, en
calidad de asesor de empresas constructoras, el estudio del tema desde el punto de vista
empresarial y en un País con una enorme carencia de viviendas – al punto de comprometer la
dignidad de sus ciudadanos – pasó a ser para el autor casi una obligación, un deber
profesional, conjugado a otro mayor: el deber cívico.
1
Una buena revisión de los trabajos realizados en este campo se pudo encontrar en el estudio: SMITH,
L.B.; ROSEN, K. T.; y FALLIS, G., Recent Developments in Economic Models of Housing Markets,
Journal of Economic Literature, vol. 26, marzo 1998, p. 29-64.

Al leer la tesis alguien podría cuestionar que el estudio del proceso de financiación de viviendas
no podría prescindir de una previa caracterización del producto, del bien, de la mercancía:
Vivienda, desde su aspecto económico y político, ofreciendo un análisis de su oferta y
demanda – potencial y efectiva. Además de ello, el análisis de la dinámica financiera
inmobiliaria exige el examen de la interacción de los agentes que hacen valer su influencia,
como también sus variables fundamentales tales como la cuestión de las políticas públicas
relacionadas a la vivienda y sus instrumentos – especialmente los subsidios, explícitos e
implícitos, el control de alquileres y además, la reglamentación de la parcelación, uso y
ocupación del suelo.
Además, este tipo análisis podría conllevar el propósito de fundamentar posibles correlaciones
univariadas e incluso, regresiones diseñadas con base en series de datos de la economía
brasileña, involucrando variables macroeconómicas tales como: tipos de interés, tasa de
inflación, evolución del producto interior bruto, del ahorro interno, nivel del desempleo y el
número de viviendas financiadas. Tales correlaciones y regresiones reflejarían las
interrelaciones que las variables y agentes identificados en los posibles modelos de demanda y
oferta del bien vivienda podrían provocar en toda la dinámica del proceso de financiación de
viviendas brasileño.
De todos modos, hay que destacar que este tipo de investigación no está contemplado en el
contexto de la tesis. El autor llegó incluso a recoger datos para la elaboración de este tipo de
estudio para la economía brasileña, (para el período entre 1978/2001), a ejemplo de lo que
realizó en un trabajo de investigación de su curso de doctorado en la Universidad de Deusto-
SS, relativo a la economía y el sector de construcción civil españoles. Empero, las
correlaciones y regresiones no resultaron tan satisfactorias como las elaboradas para el caso
español, lo que conllevó a que no se tratara esta cuestión en la presente tesis, desechando por
lo tanto los análisis de la economía y política de viviendas que serían explicados, más adelante,
por dichas herramientas econométricas. El principal problema enfrentado fue el no haber
encontrado los datos que reflejaban el total de las viviendas financiadas en Brasil. Los números
obtenidos eran sólo respecto a las viviendas financiadas en el ámbito del SFH, lo que
invalidaría el análisis en su totalidad.
Así pues, la tesis no se dedicó a examinar estas cuestiones, aunque las mismas podrían ser
importantes para futuros trabajos de investigación, a partir del presente trabajo.
1.2 Objetivo de la Tesis
¿Por qué el sistema vigente volcado para la financiación inmobiliaria (Sistema Financiero de la
Habitación – SFH) se agotó a sí mismo? ¿Y por qué la técnica de la titulización hipotecaria,
representada en Brasil por el Sistema de Financiación Inmobiliaria (SFI), formalmente
implementado, no acaba de fraguar, a pesar de estar ya institucionalmente constituido a través

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